Gesch채ftsbericht
2011
2
Intershop-Gruppe Die wichtigsten konsolidierten Zahlen per 31. Dezember
Finanzen
2010
Nettoliegenschaftsertrag Erfolg aus Verkauf (inkl. Promotion) Bewertungsveränderungen Betriebsergebnis (EBIT) Unternehmensergebnis vor Steuern (EBT) Reingewinn
Mio. Mio. Mio. Mio. Mio. Mio.
CHF CHF CHF CHF CHF CHF
74.3 11.1 8.2 86.3 69.3 55.0
74.8 18.6 3.7 90.5 73.6 57.6
Geldfluss aus Geschäftstätigkeit Investitionen in Immobilien
Mio. CHF Mio. CHF
35.4 17.8
64.2 39.1
Bilanzsumme Immobilien Darlehen und Hypotheken Eigenkapital
Mio. Mio. Mio. Mio.
CHF CHF CHF CHF
1’237.2 1’190.5 525.8 540.4
1’223.7 1’200.0 524.6 532.9
% %
10.3% 9.2%
11.1% 10.6%
in m2 % % %
56 10 564‘885 6.9 5.9 8.8
61 9 575’966 7.0 6.0 9.8
58
56
CHF
26.19
27.45
CHF CHF CHF
23.32 257.34 320.00
26.19 253.77 303.50
Eigenkapitalrendite 1) Eigenkapitalrendite exkl. Neubewertung
Portfolio
2011
Anzahl Renditeliegenschaften Anzahl Entwicklungsliegenschaften Vermietbare Fläche Bruttoobjektrendite 2) + 3) Nettoobjektrendite 2) + 4) Leerstandsquote 2)
1) + 5)
6)
Personal
Anzahl Mitarbeiter/-innen
Aktie
Reingewinn pro Inhaberaktie Reingewinn pro Inhaberaktie exkl. Neubewertung 5) Eigenkapital pro Inhaberaktie (NAV) Börsenkurs am Bilanzstichtag
1) Bezogen auf das Eigenkapital am Jahresbeginn 2) Angaben beziehen sich auf Renditeliegenschaften am Bilanzstichtag 3) Effektiver Jahres-Bruttomietertrag im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag 4) Effektiver Jahres-Bruttomietertrag abzüglich aller direkt zuordenbaren Liegenschaftsaufwendungen
(exklusive Zinsen) im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag
5) Ohne Berücksichtigung von Bewertungsveränderungen und der sich daraus ergebenden latenten Steuern 6)
Inklusive Promotionsliegenschaften
Intershop Holding AG Die wichtigsten Holding-Zahlen per 31. Dezember 2010
Aktienkapital Anzahl Inhaberaktien à CHF 10 Nominalbetrag
Mio. CHF
2'100'000 21.0
2'100'000 21.0
Dividendenberechtigtes Aktienkapital per 31.12. Anzahl Inhaberaktien Nominalbetrag
Mio. CHF
2'100'000 21.0
2'100'000 21.0
CHF
327/300
319/288
CHF
320.00
303.50
Börsenkapitalisierung per 31.12.
Mio. CHF
672
637
Reingewinn pro dividendenberechtigte Aktie
Mio. CHF CHF
29.3 13.95
32.6 15.54
CHF
20.002)
20.00
Börsenkurse (höchst/tiefst)
1)
Börsenkurs per 31.12.
Dividende pro Aktie 1) Tagesschlusskurse
2011
2)
Antrag des Verwaltungsrates
49. ordentliche Generalversammlung Dienstag, 3. April 2012 Clouds - Prime Tower Maagplatz 5, 8005 Zürich
Berichterstattung Bilanz-Presseorientierung, 1. März 2012 Halbjahresbericht 2012, 28. August 2012
Aktienkapital (nominal) CHF 21’000’000, eingeteilt in 2’100’000 Inhaberaktien à CHF 10
Börsenkotierung SIX Swiss Exchange
Aktien
Valorennummer Ticker-Symbol
Inhaber
1731394
Steuerwert der Eidg. Steuerverwaltung für 2011 Inhaberaktie
Investor Relations Cyrill Schneuwly
Sprache Deutsch
CHF 320.00
Telekurs IS/ Reuters IS.S
5
www.intershop.ch
2
Übersichten 6 Verwaltungsrat 8 Geschäftsleitung
10 Revisionsstelle, weitere Kadermitarbeiter der Intershop-Gruppe
Bericht
12 Die wichtigsten Kennzahlen im Überblick, Aktienkurs
zum Geschäftsjahr 2011
13 Geschäftsverlauf
16 Immobilienportfolio
17 Vermietungsstand
18 Promotions- und Entwicklungsprojekte, Organisation
19 Strategie und Anlagepolitik, Aktionariat, Ausblick
20 Dank
Corporate Governance
26 Konzernstruktur und Aktionariat
27 Kapitalstruktur, Verwaltungsrat
29 Geschäftsleitung, Entschädigungen, Beteiligungen und Darlehen
30 Mitwirkungsrechte der Aktionäre
31 Kontrollwechsel und Abwehrmassnahmen, Revisionsstelle
32 Informationspolitik
Strategie und
34 Strategie und Anlagepolitik
Anlagepolitik
Inhalt
Intershop-Gruppe 38 Konsolidierte Bilanz Konzernrechnung 2011 39 Konsolidierte Gesamtergebnisrechnung 40 Veränderung des konsolidierten Eigenkapitals 41 Konsolidierte Geldflussrechnung 42 Konsolidierungsgrundsätze 46 Bewertungsgrundsätze 52 Risikomanagement 56 Anmerkungen zur Konzernrechnung 78 Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften 82 Detailinformationen zu den Promotions- und Entwicklungsliegenschaften 84 Detailinformationen zu den Zu- und Abgängen von Immobilien 86 Bericht des unabhängigen Liegenschaftenschätzers 93 Bericht der Revisionsstelle Intershop Holding AG 96 Bilanz Jahresrechnung 2011 97 Erfolgsrechnung 98 Anhang der Jahresrechnung
102 Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes
103 Bericht der Revisionsstelle
Konzerngesellschaften
106 Wichtigste Tochtergesellschaften und andere Beteiligungen
Mehrjahresübersichten
108 Mehrjahresübersicht Intershop-Gruppe
Glossar
109 Mehrjahresübersicht Intershop Holding AG
Adressen
110 Glossar der wichtigsten verwendeten Begriffe
113 Adressen
3
4
Übersichten
6 Verwaltungsrat 8 Geschäftsleitung 10 Revisionsstelle, weitere Kadermitarbeiter der Intershop-Gruppe
5
6
Übersichten
Verwaltungsrat, Geschäftsleitung, Revisionsstelle, weitere Kadermitarbeiter der Intershop-Gruppe
Stand per 31. Dezember 2011
Verwaltungsrat
Dieter Marmet, 1966, Schweizer, Zürich
Ausbildung
lic. oec. publ., Volkswirt
Beruflicher Hintergrund
– Unternehmenspublizist, Zürcher
Kantonalbank, 1993–1994
– Berater, Wüest & Partner, Zürich,
1994–1998
– Partner, Wüest & Partner AG, Zürich,
1999–2005
– Managing Partner, Wüest & Partner AG,
Zürich 2005–2010
Heutige Tätigkeiten
– Geschäftsführer und Inhaber der
Senozon (Schweiz) AG, Zürich
Verwaltungsrat Intershop Mitglied seit 2010
Präsident seit 14. April 2011
Hans-Peter Ruesch, 1962, Schweizer, Pfäffikon/SZ
Ausbildung
Handelsdiplom, Betriebsökonom HWV
Beruflicher Hintergrund
– Revisionstätigkeit, Gesellschaft für
Bankenrevision GBR, Basel, 1982–1984
– Broker, Compagnie Financière Tradition
SA, Lausanne, 1984–1985
– Controller und In-House-Banking,
Marc Rich & Co. AG, Zug, 1989–1991
– Verantwortlicher Treasurer für das
internationale Geschäft, Vorwerk International, Wollerau, 1991–2007
Heutige Tätigkeiten
– Geschäftsführer PK Assets AG, Wilen,
seit 2008
Verwaltungsrat Intershop Mitglied seit 2009
Übersichten
Charles Stettler, 1949, Schweizer, Stäfa
Ausbildung
Studium an der juristischen Fakultät der
Universität Zürich,
Erwerb Zürcher Notariatspatent,
Executive Program, London Business School
Beruflicher Hintergrund
– Zürcher Kantonalbank 1976–2010 – Departement Kredite, Stabsleiter,
Bereich Immobilienfinanzierungen, Leiter einer Marktregion 1976–1996
– stv. Leiter Geschäftseinheit Firmen-
kunden, 1996–2001
– Leiter Geschäftseinheit Privatkunden,
Mitglied der Generaldirektion, 2001–2006,
– Leiter Geschäftseinheit Firmenkunden
stv. CEO, 2006–2010
Heutige Tätigkeiten
– Präsident des Verwaltungsrates
der Allco AG, Lachen/Zürich
– Mitglied des Verwaltungsrates:
– BZ Bank Aktiengesellschaft,
Wilen bei Wollerau
– Lienhardt & Partner Privatbank,
Zürich
– Wyler AG, Winterthur
– Swiss-Austria Leasing AG,
Glattbrugg,
– Gadola Holding AG, Grüningen
– Mitglied des Aufsichtsrates der
Sto-Gruppe, Stühlingen, Deutschland
– Präsident der Anlagekommission
Immobilien der Swisscanto Asset Management AG Verwaltungsrat Intershop Mitglied seit 14. April 2011
7
8
Übersichten
Geschäftsleitung
Cyrill Schneuwly, 1963, Schweizer, Hittnau
Ausbildung
Betriebsökonom FH,
dipl. Wirtschaftsprüfer
– Tätigkeit beim Schweizerischen
Beruflicher Hintergrund
Bankverein, Zürich, 1980–1987
– Wirtschaftsprüfung und -beratung,
Zürich, 1990–1995
– Corporate Controller bei internationaler
Dienstleistungs- und Handelsgruppe, Baar, 1995–1997
– Chief Financial Officer der Intershop-
Gruppe, 1998–2008, ab 1999 Mitglied der Geschäftsleitung
Heutige Tätigkeiten
– Chief Executive Officer
der Intershop-Gruppe, seit 2008
– Mitglied des Verwaltungsrates, mobilezone holding ag, Regensdorf, seit 2009
Christian Baldinger, 1965, Schweizer, Freienbach/SZ
Ausbildung
Architekt HTL, Wirtschaftsingenieur NDS FH
Beruflicher Hintergrund
– Selbstständiger Architekt, 1992–1993
– Architekt/Projektleiter, heutige
TK Architekten AG, Zürich, 1995
– Leitender Architekt, Kamata AG, Baar,
1996–1997
– Leitender Architekt und Gesellschafter,
Kamata GmbH, Zürich, 1997–1999
– Geschäftsführer, Baldinger Architekten
GmbH, Zürich, 1999–2004
– Leiter Entwicklung
der Intershop-Gruppe, 2004–2007
Heutige Tätigkeiten
– Leiter Bau und Entwicklung
der Intershop-Gruppe, seit 2008
– Keine weiteren Tätigkeiten oder
Interessensbindungen ausserhalb der Intershop-Gruppe
Übersichten
Raoul Ruffiner, 1968, Schweizer, Hünibach
Ausbildung
Betriebsökonom HWV,
dipl. Wirtschaftsprüfer
– Tätigkeit bei Berner Kantonalbank, Biel,
Beruflicher Hintergrund
1986–1992
– Senior Auditor, Arthur Andersen, Bern,
1995–1999
– Chief Financial Officer und Mitglied der
Geschäftsleitung, Swisscom Immobilien AG, Bern, 1999–2009
Heutige Tätigkeiten
– Chief Financial Officer
der Intershop-Gruppe, seit 2009
– Keine weiteren Tätigkeiten oder
Interessensbindungen ausserhalb der Intershop-Gruppe
Andreas Wirz, 1970, Schweizer, Zürich
Ausbildung
Beruflicher Hintergrund
Dipl. Architekt ETH – Selbstständiger Architekt, 1994–1997 – Consultant, Wüest & Partner AG, Zürich,
1998–2006
– Investment Advisor, Rossberg Capital
AG, Zug, 2006–2007
– Interimsmanagement für private
Immobiliengesellschaft, 2008
Heutige Tätigkeiten
– Leiter Portfolio-Management
der Intershop-Gruppe, seit 2008
– Keine weiteren Tätigkeiten oder
Interessensbindungen ausserhalb der Intershop-Gruppe
9
10
Übersichten
Revisionsstelle
PricewaterhouseCoopers AG, Winterthur
Die Amtsdauer der Revisionsstelle endet mit der Generalversammlung vom 3. April 2012.
Weitere Kadermitarbeiter der Intershop-Gruppe Intershop Management AG
Peter Blaser, Mitglied des Kaders, Projektleiter Bauten
Philippe Burkhard, Mitglied des Kaders, Rechnungswesen
Nicoletta Cefalà, Mitglied des Kaders, Verkauf
Jasmin Nold-Eugen, Mitglied des Kaders, Teamleiterin
1)
Bewirtschaftung
Richard Frei, Mitglied der Direktion, Leiter Controlling
Ruedi Graf, Mitglied des Kaders, Teamleiter Bewirtschaftung
Christoph Grundl, Mitglied des Kaders, Treasury
Elvira Hofmann, Mitglied des Kaders, Teamleiterin Bewirtschaftung
Ian Keeble, Mitglied der Direktion, Leiter Rechnungswesen
Ivo Läuppi, Mitglied des Kaders, Projektleiter Bauten
Ines Mancini, Mitglied des Kaders, Centerleiterin «Puls 5»
1)
Centre St Roch –
Vivianne André, Leiterin Objektverwaltung Centre St Roch, Yverdon
Yverdon-les-Bains S. A. Realconsult AG
Christian Strebel, Geschäftsführer
1)
Stand 1. Januar 2012
Bericht zum Geschäftsjahr 2011
12 Die wichtigsten Kennzahlen im Überblick, Aktienkurs 13 Geschäftsverlauf 16 Immobilienportfolio 17 Vermietungsstand 18 Promotions- und Entwicklungsprojekte, Organisation 19 Strategie und Anlagepolitik, Aktionariat, Ausblick 20 Dank
11
12
Bericht zum Geschäftsjahr 2011
Bericht zum Geschäftsjahr 2011
An unsere geschätzten Aktionäre, Geschäftspartner und Mitarbeiter
Wir freuen uns, Ihnen den Geschäftsbericht 2011 vorlegen zu können.
Die wichtigsten Kennzahlen
Intershop kann erneut auf ein sehr erfreuliches Geschäftsjahr zurück-
im Überblick blicken:
– Der Reingewinn des Geschäftsjahres bildete sich im Vergleich zum
Vorjahr leicht um 4.6% auf CHF 55.0 Mio. respektive CHF 26.19 pro Aktie zurück. Dies entspricht einer Eigenkapitalrendite von 10.3%.
– Das Eigenkapital per Bilanzstichtag erhöhte sich auf CHF 540 Mio.
respektive CHF 257.34 pro Aktie.
– Mit dem Renditeportfolio wurde eine Brutto-Objektrendite von 6.9%
beziehungsweise eine Netto-Objektrendite von 5.9% erwirtschaftet.
– Die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften reduzierte sich
weiter von 9.8% auf 8.8%.
– Der
Verwaltungsrat
beantragt
der
Generalversammlungeine
Gesamtausschüttung von CHF 20.00. Auf der Basis des Aktien kurses am Bilanzstichtag ergibt dies eine Rendite von 6.25%.
30.0 25.0 20.0 15.0
25.3
28.1
24.1
27.5
26.2
2007
2008
2009
2010
2011
10.0 5.0 0.0
Reingewinn je Aktie (in CHF)
Aktienkurs
Im Verlaufe des Berichtsjahres stieg der Kurs der Intershop-Aktie um CHF 16.50 auf CHF 320.00 an. Dies entspricht einer Börsenkapitalisierung von CHF 672 Mio. Die Gesamtperformance der Aktie, die sich aus dem Kursanstieg und der bezahlten Dividende zusammensetzt, betrug 12.0%.
Bericht zum Geschäftsjahr 2011
Geschäftsverlauf
13
Intershop setzte sich für das Berichtsjahr wiederum die folgenden Ziele:
1. Reduktion der Leerstandsquote
2. Realisierung erarbeiteter Mehrwerte durch Verkäufe entwickelter Liegenschaften
3. Akquisition neuer Liegenschaften mit Mehrwertpotenzial
Erneut konnte Intershop in Bezug auf die ersten beiden Ziele erfreuliche Ergebnisse erzielen. Die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften reduzierte sich um einen Prozentpunkt auf 8.8%, und aus dem Verkauf von Liegenschaften und Stockwerkeinheiten resultierte ein Vorsteuergewinn von CHF 11.1 Mio. Der ausgesprochene Verkäufermarkt erschwerte jedoch die angestrebte Akquisition neuer, erfolgversprechender Liegenschaften und Projekte. Keines der geprüften Angebote wies ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis auf, weshalb auf Zukäufe komplett verzichtet wurde.
Der massive Vertrauensverlust der Anleger in die Zahlungsfähigkeit diverser Staaten und staatsnaher Institute, grosse Verwerfungen an den Finanz- und Devisenmärkten und die zunehmende Gefahr eines Abgleitens in eine Rezession prägten das Wirtschaftsjahr 2011. Eine Folge dieser Unsicherheiten war die unvermindert starke Nachfrage nach Immobilien in der Schweiz, sowohl durch in- wie auch durch ausländische Investoren. Die Aussicht auf eine vergleichsweise attraktive Rendite in Schweizer Franken bei gleichzeitig hoher Sicherheit und einer teilweisen Teuerungsabsicherung erschien unverändert attraktiv.
Die Nachfrage nach Wohnrenditeliegenschaften blieb am Transaktionsmarkt hoch. In diese Anlagekategorie investierten, nebst Pensionskassen und Anlagestiftungen, vermehrt auch private Investoren und Family Offices. Die Anfangsrenditen gingen deshalb weiter zurück. Als Folge der überraschend starken Zuwanderung blieb die Wohnungsnachfrage hoch. Die Anzahl Baugesuche und Baubewilligungen für Mehrfamilienhäuser ist im Berichtsjahr weiter angestiegen. Der Produktionsausstoss liegt nun bereits wieder auf dem Niveau der Jahre 2007/2008, als sich die Schweizer Bauwirtschaft in der letzten Hochkonjunktur befand. Die rund 44‘000 neu erstellten Wohnungen wurden im Berichtsjahr jedoch gut absorbiert, sodass die Leerstandsziffer auf tiefem Niveau verharrte. Unverändert gross war auch die Nachfrage nach Wohneigentum. Diese wurde massgeblich gestützt von den sehr tiefen Zinsen. Die Preisentwicklung für Wohneigentum koppelt sich jedoch zunehmend von der Einkommensentwicklung ab, was Zweifel an der Nachhaltigkeit der Preissteigerungen weckt.
14
Bericht zum Geschäftsjahr 2011
Der Markt für Geschäftsliegenschaften präsentierte sich im Berichtsjahr weit weniger homogen. Objekte an besten Lagen oder solche, die über langfristige Verträge mit solventen Mietern verfügen, wechselten zu immer höheren Preisen den Eigentümer. Spezielle Nutzungen oder Liegenschaften, welche die erwähnten Eigenschaften nicht aufwiesen, waren deutlich weniger gefragt.
Die konjunkturelle Entwicklung beeinflusste auch den Vermietungsmarkt für kommerzielle Flächen. Unternehmungen stellten ihre Expansionspläne zurück und der Zusammenzug mehrerer Standorte ausserhalb der City war selbst für namhafte Grossfirmen kein Tabuthema mehr. Dadurch stieg der Druck auf die Mietpreise, nicht nur an weniger zentralen Lagen. Hinzu kommt, dass sich eine grosse Anzahl von Bauprojekten in der Ausführung befindet und unverändert zusätzliche Flächen geplant werden. Das Angebot wird sich deshalb weiter ausweiten. Trotz dieses anspruchsvollen Umfelds konnte Intershop die Leerstandsquote weiter reduzieren.
Im Berichtsjahr wurden Renditenliegenschaften in Basel, Interlaken, La Chaux-de-Fonds und Zürich veräussert. Ferner wurden zwei Tiefgarageparkplätze, in Genf ein Ladenlokal im Stockwerkeigentum sowie einige Landparzellen in Solothurn verkauft. Der Ende März 2011 beurkundete Verkauf von 26 Eigentumswohnungen en bloc an der Rue de Lyon in Genf ist noch immer in der Schwebe. Auf dem Prozessweg soll die Einsprache des Mieterverbandes beseitigt werden. Zukäufe erfolgten keine. Das Investitionsvolumen in das bestehende Immobilienportfolio betrug im Berichtsjahr knapp CHF 18 Mio.
Wie erwartet bildete sich der Liegenschaftsertrag leicht um 0.6% auf CHF 83.9 Mio. zurück. Die durch Verkäufe weggefallenen Erträge konnten nur teilweise durch Leerstandsabbau kompensiert werden. Der Ertrag der Renditeliegenschaften, die sich unverändert während des ganzen Jahres im Eigentum der Intershop befanden (like-for-like), stieg um rund 0.6 Prozent.
Der Verkauf von Renditeliegenschaften schlug im Berichtsjahr mit einem Gewinn von CHF 11.4 Mio. (Vorjahr: CHF 1.4 Mio.) zu Buche. Der Verkauf einer als Entwicklungsliegenschaft klassierten Stockwerkeinheit in Genf trug CHF 0.1 Mio. (CHF 0.2 Mio.) zum Resultat bei, während aus dem Verkauf von Promotionsliegenschaften, nach Abzug des entsprechenden Aufwands, ein Erfolg von CHF -0.4 Mio. (CHF 17.0 Mio.) resultierte. Darin enthalten sind auch die Abschreibung aktivierter Kosten für nicht zustande gekommene Akquisitionen sowie die Wertberichtigung der Entwicklungskosten eines Bauprojekts, das überarbeitet werden muss.
Bericht zum Geschäftsjahr 2011
15
Der übrige Erfolg reduzierte sich gegenüber dem Vorjahr um CHF 1.0 Mio., wobei im Berichtsjahr einmalige Positionen in der Höhe von CHF 1.0 Mio. (Vorjahr: 2.3 Mio.) enthalten sind.
Der Liegenschaftsaufwand blieb nahezu stabil. Der leichte Anstieg der Unterhalts- und Reparaturaufwendungen sowie des übrigen Aufwands konnte durch tiefere Versicherungskosten sowie rückläufige Verwaltungshonorare kompensiert werden. Das Verhältnis des Liegenschaftsaufwands zum -ertrag belief sich auf 11.5%. Die Netto-Liegenschaftsrendite reduzierte sich marginal von 6.0% auf 5.9%.
Der Personalaufwand lag aufgrund leicht tieferer erfolgsabhängiger Entschädigungen und geringerer Sozialversicherungsaufwendungen mit CHF 8.7 Mio. um 1.8% unter dem Vorjahreswert. Der Personalbestand erhöhte sich um 2 auf 58 Personen. Darin enthalten sind zwei Auszubildende.
Der administrative Aufwand reduzierte sich im Jahresvergleich leicht um 2.6%.
Dank der Vermietungserfolge, aber auch aufgrund der hohen Nachfrage nach Immobilien, hat sich der Marktwert der Rendite- und Entwicklungsliegenschaften im Berichtsjahr, nach Abzug der getätigten Investitionen, um CHF 8.2 Mio. erhöht. Der durchschnittliche kapitalgewichtete Diskontierungssatz der Renditeliegenschaften liegt bei 5.33%. Da der Wert des Immobilienportfolios Ende 2011 erstmals durch den neuen Bewerter KPMG mit dessen Bewertungsmodell ermittelt worden ist, kann der Diskontierungssatz nicht mit dem Vorjahreswert von 5.71% verglichen werden. Bei den Entwicklungsliegenschaften liegt der durchschnittliche kapitalgewichtete Diskontsatz bei 5.45% (Vorjahr: 5.78%).
Der Nettofinanzaufwand ist, trotz des historisch einmalig tiefen Zinsniveaus, um CHF 0.1 Mio. angestiegen. Ursache ist einerseits, dass im Berichtsjahr kaum Anschlussfinanzierungen anstanden und auch keine neuen Objekte erworben wurden. Damit konnte nur beschränkt vom noch einmal tieferen Zinsniveau profitiert werden. Andererseits lag der Eurokurs zum Jahresende nur unwesentlich unter dem Jahresanfangswert, sodass sich der Währungsgewinn auf der in Euro lautenden Hypothek gegenüber dem Vorjahr um CHF 0.4 Mio. zurückbildete. Ferner hat Intershop bei der Anlage der liquiden Mittel auf einer festverzinslichen Anlage aufgrund des tieferen Jahresendkurses eine Wertberichtigung vornehmen müssen. Gesamthaft wurde das Finanzergebnis durch diese Anlage mit rund CHF 0.6 Mio. negativ beeinflusst. Aufgrund der guten Schuldnerbonität geht Intershop davon aus, dass die vorgenommene Wertberichtigung wieder aufgelöst werden kann.
16
Bericht zum Geschäftsjahr 2011
Der durchschnittliche Zinssatz auf den Hypotheken betrug per Bilanzstichtag 3.07% bei einer unveränderten durchschnittlichen Zinsbindung von 4.3 Jahren. Gegenüber Ende 2010 reduzierte sich der durchschnittliche Zinssatz um 11 Basispunkte. Unter Berücksichtigung bereits abgeschlossener vorzeitiger Anschlussfinanzierungen beträgt der durchschnittliche Zinssatz 2.90% bei einer durchschnittlichen Zinsbindung von 6.2 Jahren.
Am Bilanzstichtag lag das Eigenkapital der Intershop bei CHF 540.4 Mio. Dies entspricht einem anteiligen Eigenkapital (net asset value) je Aktie von CHF 257.34. Im Berichtsjahr wurde das Eigenkapital durch Verluste auf Zinsabsicherungsgeschäften mit CHF 5.8 Mio. negativ beeinflusst. Die Eigenkapitalquote belief sich zum Jahresende auf 43.7% und liegt somit unverändert über der strategischen Zielvorgabe.
260 250 240 230 220
238
244
247
254
257
2007
2008
2009
2010
2011
210 200
Entwicklung anteiliges Eigenkapital (NAV) je Aktie (in CHF)
Der Verwaltungsrat hat sich entschieden, der Generalversammlung die Ausschüttung einer unveränderten Dividende in der Höhe von CHF 20.00 zu beantragen. Hiervon können CHF 0.80 je Aktie verrechnungssteuerfrei aus den Reserven aus Kapitaleinlagen ausgeschüttet werden. Die verbleibenden CHF 19.20 unterliegen, wie bis anhin, der Verrechnungssteuer.
Immobilienportfolio
Am Bilanzstichtag umfasste das Portfolio 66 Renditeliegenschaften, Entwicklungsliegenschaften und Landparzellen.
4%
Grossraum ZH
16%
Basel 11%
Bern/Mittelland 62% 7%
Genferseegebiet Ostschweiz
Geografische Verteilung des Immobilienportfolios auf Basis der Bilanzwerte
Bericht zum Geschäftsjahr 2011
17
Durch den Verkauf der Liegenschaft in La Chaux-de-Fonds hat sich Intershop im Berichtsjahr aus dem Kanton Neuenburg zurückgezogen. Im Wesentlichen blieben die regionalen Investitionsschwerpunkte jedoch unverändert.
Die Zusammensetzung der Mieterträge des Berichtsjahres blieb konstant. Sie stammen grossmehrheitlich aus den Segmenten Büro, Gewerbe/Logistik, Bildungswesen sowie Detailhandel/Gastro. Die Erträge aus Wohnliegenschaften liegen nach wie vor unter 10%.
6%
Büro
8%
Bildungswesen
8%
40%
Gewerbe/Logistik Detailhandel/Gastro Wohnen
28%
Parking
10%
Aufteilung der Mieterträge der Renditeliegenschaften in der Berichtsperiode
Vermietungsstand Bei den Renditeliegenschaften konnte der Leerstand im Berichtsjahr um 1.0 Prozentpunkte auf 8.8% vermindert werden. Dieser Leerstandsabbau wurde durch die Umklassierung der Liegenschaft «Chemin de Renens, Lausanne» zu den Promotionsliegenschaften um 0.4 Prozentpunkte positiv beeinflusst. Der Leerstandsabbau unter Ausschluss aller Abgänge von Liegenschaften (like-for-like) liegt bei 1.0 Prozentpunkten. 15%
10%
5%
12.9%
11.2%
10.8%
9.8%
8.8%
2007
2008
2009
2010
2011
0%
Entwicklung der Leerstände der Renditeliegenschaften
Bei der im Jahre 2010 erworbenen Liegenschaft «Rautistrasse» in Zürich hat die Mieterin das Objekt im Berichtsjahr erwartungsgemäss verlassen, jedoch einen Anschlussmietvertrag für die Parkplätze in der Tiefgarage unterzeichnet. Der Leerstand beläuft sich am Bilanzstichtag deshalb auf 84%. Im ersten Semester 2012 wird die Liegenschaft planmässig saniert. Ebenfalls leer steht gegenwärtig die Liegenschaft «Heiligkreuzstrasse» in St. Gallen. Die anstehenden Sanierungsarbeiten inklusive der Aufstockung um eine Etage werden im
18
Bericht zum Geschäftsjahr 2011
laufenden Jahr ausgeführt. Erfreuliche Vermietungserfolge erzielte Intershop in der Liegenschaft in Dübendorf, die nun, mit Ausnahme einiger Parkplätze, vollvermietet ist. Ebenfalls positiv entwickelte sich das Objekt in Würenlos, wo der Vermietungsstand aktuell 96% erreicht und nicht zuletzt der «Puls 5» in Zürich, wo sich der Vermietungsstand auf rund 95% erhöht hat und fortgeschrittene Verhandlungen über die Vermietung der letzten grösseren Büroflächen laufen. Dem gegenüber angestiegen ist der Leerstand im «Media Campus» in Zürich sowie in den eher kleineren Liegenschaften in Studen, Zuchwil und Heerbrugg.
Promotions- und
In Zürich wurde im Dezember 2011 das Baugesuch für das Promotions-
Entwicklungsprojekte
projekt «edenfünf» eingereicht. Die bisherige Entwicklungsliegenschaft «Rüdigerstrasse 11» soll abgerissen werden und auf der Parzelle soll ein Mehrfamilienhaus mit 27 Eigentumswohnungen entstehen. Frühester Baubeginn ist im 2. Quartal 2012. Aufgrund der fortgeschrittenen Planung wurde die «Rüdigerstrasse 11» von den Entwicklungsliegenschaften zu den Promotionsliegenschaften umklassiert.
Ebenfalls im Berichtsjahr eingereicht worden ist das Baugesuch für «Chemin de Renens» in Lausanne. Die Baubewilligung für die Erstellung der voraussichtlich 74 Eigentumswohnungen wird im ersten Semester 2012 erwartet. Unmittelbar nach Erhalt der Baubewilligung beginnt der Verkauf der Wohnungen ab Plan. Die Liegenschaft wurde deshalb von den Renditeliegenschaften zu den Promotionsliegen-schaften umklassiert.
Im Berichtsjahr wurde mit der Stadt Baden das Resultat des Architekturwettbewerbs zur Erstellung von Wohnungen an der Römerstrasse diskutiert. Darauf basierend wurde mit der Ausarbeitung eines Sondernutzungsplans begonnen, der im Verlaufe des Jahres 2012 eingereicht werden soll. Die Realisierung hängt jedoch auch vom Auszug des heutigen Mieters ab und wird frühestens 2014 beginnen.
Bei allen neuen Bauvorhaben, wie auch bei grösseren Sanierungen und Umbauten, schenkt Intershop der bestmöglichen Schonung der natürlichen Ressourcen grosse Aufmerksamkeit. Nach Möglichkeit wird jeweils eine Zertifizierung nach dem Minergiestandard angestrebt.
Organisation
Anlässlich der 48. ordentlichen Generalversammlung vom 14. April 2011 trat der Verwaltungsratspräsident, Rolf H. Leuenberger, aus Altersgründen nicht mehr zur Wahl an. Intershop dankt ihm für sein grosses und erfolgreiches Engagement.
Die Generalversammlung bestätigte die beiden bisherigen Verwaltungsräte Dieter Marmet und Hans-Peter Ruesch und wählte neu Charles
Bericht zum Geschäftsjahr 2011
19
Stettler hinzu. An der anschliessenden konstituierenden Verwaltungsratssitzung bestimmte der Verwaltungsrat Dieter Marmet zu seinem neuen Präsidenten.
Raoul Ruffiner, seit Mitte März 2009 Chief Financial Officer, teilte anfangs Dezember 2011 mit, dass er Intershop im Verlaufe des nächsten Jahres verlassen wird. Die Evaluation seines Nachfolgers läuft.
Strategie und Anlagepolitik
Die Anlagepolitik, im Wortlaut auf den Seiten 34 bis 35 zu finden, wurde während des ganzen Berichtjahres eingehalten.
Aktionariat
Im August 2011 hat die General Oriental Investments SA, Genf, mitgeteilt, dass sie eine Beteiligung von 3.42% an der Intershop Holding AG hält. Per Ende des Berichtsjahres hielt die Patinex AG, Wilen, eine Beteiligung von 40.0% an Intershop. Weitere Offenlegungen erfolgten nicht.
Ausblick
Die konjunkturellen Aussichten haben sich gegenüber dem Vorjahr deutlich verschlechtert und lassen zumindest eine Abschwächung des Wirtschaftswachstums erwarten. Auch der Purchasing Managers‘ Index (PMI), der den Geschäftsgang der Industrie abbildet und sich als guter Indikator für den Konjunkturverlauf erwiesen hat, weist auf einen Abschwung hin. Trotzdem hat die Planungs- und Bautätigkeit weiter zugenommen. Entsprechend wird die Vermietung herausfordernd bleiben. Insbesondere im gewerblichen Bereich zeichnet sich ein zunehmendes Überangebot ab, das wenig Raum für steigende Mietpreise lässt. Die Absorption von leerstehenden oder gekündigten Flächen bleibt deshalb stark abhängig von der Lage und Qualität der Liegenschaft. Auch im Wohnflächenmarkt können kaum generelle Mietzinserhöhungen durchgesetzt werden. Im Gegenteil, Anfang Dezember 2011 reduzierte sich der Referenzzinssatz aufgrund des vom Bundesrat geänderten Modus auf 2.50% und im laufenden Jahr zeichnet sich ein weiterer Rückgang ab. Wegen der Grösse des zugrunde liegenden Datenpools reagiert der Referenzzinssatz sehr träge, weshalb auch bei wieder steigenden Zinsen ein Wiederanstieg des für die Wohnungsmieten bedeutenden Referenzzinssatzes frühestens auf mittlere Frist realistisch erscheint.
Das Resultat des Berichtsjahres war beeinflusst durch die hohen Gewinne aus dem Verkauf von Renditeliegenschaften. Strategiekonform plant Intershop den Verkauf weiterer entwickelter Liegenschaften. Ob der hohe Verkaufsgewinn des Berichtsjahres im 2012 wiederholt werden kann, ist jedoch ungewiss.
20
Zur Kompensation der durch die Verkäufe weggefallenen Mieterträge wie auch als «Arbeitsvorrat» für künftige Entwicklungen möchte Intershop auch im laufenden Jahr neue Objekte und Projekte mit einem Mehrwertpotenzial erwerben. Die im ausgeprägten Verkäufermarkt begründeten Preisanstiege in der jüngeren Vergangenheit und das sich abzeichnende Überangebot bei kommerziellen Flächen veranlassen Intershop jedoch, Akquisitionsgelegenheiten vorsichtig zu beurteilen und nur zu kaufen, wenn sich auch bei Zugrundelegung defensiver Annahmen die erwartete Rendite erreichen lässt. Sollten sich solche Gelegenheiten nicht ergeben, wird Intershop auch im laufenden Jahr auf Akquisitionen verzichten.
Gesamthaft erwartet Intershop im Geschäftsjahr 2012, bedingt durch die Verkäufe, weiter rückläufige Mieterträge, einen tendenziell tie feren Gewinn aus dem Verkauf von Liegenschaften und tiefere Finanzierungskosten. Das Reinergebnis wird jedoch auch durch die nicht prognostizierbaren Marktwertveränderungen der Liegenschaften beeinflusst werden. Intershop geht unverändert davon aus, im Mehrjahresdurchschnitt eine Eigenkapitalrendite von 8% erwirtschaften zu können.
Dank
Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung danken den Aktionären und Geschäftspartnern, insbesondere auch den zahlreichen Mietern und Käufern, für ihr Vertrauen in die Leistungsfähigkeit der Intershop.
Darüber hinaus dankt der Verwaltungsrat der Geschäftsleitung sowie allen Mitarbeitern der Intershop-Gruppe für ihren erfolgreichen Einsatz.
Dieter Marmet
Cyrill Schneuwly Chief Executive Officer
Präsident des
Verwaltungsrates
Zürich, 23. Februar 2012
21
02
01
03
Verkauf 01 Gewerbeliegenschaft in Z체rich 02 Gesch채ftsliegenschaft in Interlaken 03 Gesch채ftsliegenschaft 04
in La Chaux-de-Fonds 04 Gesch채ftsliegenschaft in Basel
23 Verkäufe und wesentliche Projektentwicklungen im Berichtsjahr
Entwicklung 05 Projekt, Chemin de Renens, 05
Lausanne 06 Projekt, edenfünf, Zürich
Verkäufe und wesentliche Projektentwicklungen im Berichtsjahr Intershop hat 2011 vier Liegenschaften, deren Wertsteigerungspotenzial realisiert wurde, erfolgreich am Markt platziert. Daneben wurden einige Stockwerkeigentumseinheiten und Landparzellen verkauft. Das Wohnungsprojekt am Chemin de Renens in Lausanne mit voraussichtlich 74 Eigentumswohnungen wurde weiter entwickelt. Umgehend nach Erhalt der Baubewilligung, die im ersten Semester 2012 erwartet wird, startet der Verkauf der Stockwerkeigentumseinheiten. Die Einreichung des Baugesuchs für das Projekt edenfünf erfolgte im Dezember des Berichtsjahres. Die Gesellschaft rechnet mit einem Baubeginn noch im ersten Semester 2012. Das bestehende Gebäude soll durch ein attraktives Mehrfamilienhaus ersetzt werden, das sich in die Neugestaltung des Gesamtareals harmonisch einfügt und modernen Wohnkomfort in 27 Eigentumswohnungen bietet.
06
24
Corporate Governance
26 Konzernstruktur und Aktionariat 27 Kapitalstruktur, Verwaltungsrat 29 Geschäftsleitung, Entschädigungen, Beteiligungen und Darlehen 30 Mitwirkungsrechte der Aktionäre 31 Kontrollwechsel und Abwehrmassnahmen, Revisionsstelle 32 Informationspolitik
25
26
Corporate Governance
Die Reihenfolge in diesem Kapitel entspricht der Richtlinie betreffend Informationen zur Corporate Governance (RLCG) der SIX Swiss Exchange. Einige Unterkapitel der Richtlinie wurden jedoch zusammen gefasst, und in einigen Fällen wird auf andere Kapitel dieses Geschäftsberichts verwiesen.
Konzernstruktur und
Intershop ist eine Immobiliengesellschaft, welche sich auf den Kauf,
Aktionariat
die Entwicklung und den Verkauf von Immobilien in der Schweiz konzentriert. Da das Unternehmen keine wesentlichen zusätzlichen Tätigkeiten für Dritte ausführt, besteht keine Segmentberichterstattung. Die operative Konzernstruktur ergibt sich aus der folgenden Grafik:
Intershop Holding AG Holdinggesellschaft
Immobiliengesellschaften
Dienstleistungsgesellschaften
Einkaufszentrum Herti AG
Centre St Roch – Yverdon-les-Bains S. A.
EZ Volketswil AG
Intershop Management AG
SGI City Immobilien AG
Realconsult AG
De Bary & Co. AG
SGI Promotion AG SGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG
Mit der operativen Führung aller Gesellschaften der Gruppe ist die Intershop Management AG beauftragt. Sie beschäftigt mit 34 Mit arbeitern die Mehrheit der Angestellten inklusive der Gruppenleitung. Details zu den einzelnen Gruppengesellschaften wie auch deren Beteiligungsverhältnisse sind im Geschäftsbericht auf den Seiten 106 und 107 dargelegt. Mit Ausnahme der Intershop Holding AG ist keine Gruppengesellschaft kotiert.
Die Intershop Holding AG hat ihren Hauptsitz in Zürich/Schweiz. Die Aktien des Unternehmens sind an der SIX Swiss Exchange (Ticker: IS1/ Valorennummer: 1731394/ISIN: CH00 17313948) kotiert. Die Börsen kapitalisierung per 31. Dezember 2011 betrug CHF 672 Mio.
Am Bilanzstichtag hielt die Patinex AG, Wilen, gemäss Meldung vom 12. Januar 2012, 40.0% der Stimm- und Kapitalrechte der Gesellschaft. Mit Schreiben vom 25. Juni 2010 informierte die CPV/CAP Pensionskasse Coop, Basel, dass sie eine Beteiligung von 10.0% hält. Die Relag Gruppe, Hergiswil, besitzt, gemäss Offenlegung vom 4. Dezember 2007, 4.4% der Stimmrechte. Am 17. August 2011 informierte die General Oriental Investments S.A., Genf, dass sie durch Erwerb eine Beteiligung von 3.4% an der Intershop hält. Ferner benachrichtigte Hansjörg Graf,
Corporate Governance
27
Wollerau, Intershop am 3. März 2010, dass er via Grapal Holding AG, Zug, 3.1% der Stimmrechte der Gesellschaft erworben hat.
Es bestehen keine Kreuzbeteiligungen mit anderen Gesellschaften.
Kapitalstruktur
Das Aktienkapital betrug per Ende 2011 unverändert CHF 21 Mio. Es setzt sich aus 2’100’000 Inhaberaktien zu nom. CHF 10 zusammen,
welche voll dividendenberechtigt sind.
Es besteht weder genehmigtes noch bedingtes Kapital; es gibt auch keine Beschränkungen der Übertragbarkeit.
In den letzten drei Jahren haben keine Kapitalveränderungen statt gefunden. Am Bilanzstichtag waren auch keine Wandelanleihen oder Optionen ausstehend.
Verwaltungsrat
Der Verwaltungsrat besteht aus drei nicht exekutiven Mitgliedern unter der Leitung des Präsidenten. An der ordentlichen General- versammlung vom 14. April 2011 ist der bisherige Präsident, Rolf H. Leuenberger, nicht mehr zur Wahl angetreten. Neu in den Verwaltungsrat gewählt wurde Charles Stettler. In der anschliessenden Sitzung bestimmte der Verwaltungsrat Dieter Marmet zum neuen Präsidenten. Aufgrund der Anzahl Mitglieder des Verwaltungsrates bestehen keine Ausschüsse. Der Gesamtverwaltungsrat hielt im Berichtsjahr fünf Sitzungen ab, nebst der konstituierenden Sitzung, wurden je Quartal eine ordentliche Sitzung durchgeführt. Die Sitzungen dauerten in der Regel einen halben Tag, wobei die Vorbereitungssitzung für die Generalversammlung rund zwei Stunden in Anspruch nahm. Zusätzlich fanden im Berichtsjahr eine zweitägige Besichtigungstour sowie ein eintägiger Strategieworkshop statt. Der Verwaltungsrat war an allen Sitzungen vollständig anwesend. Zu Beginn der ordentlichen Sitzungen tagte der Verwaltungsrat in der Regel jeweils rund eine Stunde ohne Teilnahme der Geschäftsleitung, wobei der CEO bei einzelnen Traktanden dazugezogen wurde. Anschliessend nahm die gesamte Geschäftsleitung an der Sitzung teil. Ebenfalls vollständig anwesend war die Geschäftsleitung am Strategieworkshop, während auf der Besichtigungstour nur der CEO und der Leiter Portfoliomanagement den Verwaltungsrat begleiteten.
Alle Entscheidungen des Verwaltungsrates werden gemeinsam von allen Mitgliedern getroffen, wobei die Statuten die Stimmenmehrheit der anwesenden Mitgliedern verlangt. Bei Stimmengleichheit entscheidet der Präsident, bei Wahlen das Los.
28
Corporate Governance
Die Zusammensetzung des Verwaltungsrates wie auch weitere Informationen über die einzelnen Verwaltungsräte sind im Geschäfts bericht auf den Seiten 6 und 7 ersichtlich. Keine Mitglieder des Verwaltungsrates haben früher operative Führungsfunktionen innerhalb der Gruppe innegehabt.
Laufende Amtszeit
Alle Verwaltungsräte werden jährlich einzeln für die Dauer eines Jahres neu gewählt. Es gibt keine Amtszeitbeschränkungen.
Kompetenzregelung
Mit Ausnahme der unten aufgeführten Aufgaben hat der Verwaltungsrat sämtliche Kompetenzen an die Geschäftsleitung delegiert:
– Alle nicht übertragbaren Aufgaben gemäss Artikel 716a Abs. 1 OR;
– Festlegung und Modifikation der Strategie und Anlagepolitik der Gesellschaft;
– Investitionsentscheide in neue Geschäftsfelder;
– Investitionen und wiederkehrende Verpflichtungen über einem
definierten Wert;
– Geldanlage und Finanzpolitik (insbesondere Kapitalmarkt-
transaktionen);
– Grundsätze der Finanzierungen;
– Abnahme des Budgets;
– Genehmigung grundsätzliches PR-Konzept;
– Personalentscheide und Kompensation auf Stufe Geschäftsleitung.
Informations- und
Der Verwaltungsrat erhält monatlich einen kommentierten konsolidierten
Kontrollinstrumente
Abschluss. Im Rahmen dieses Reportings wird er auch über wichtige operative Veränderungen informiert. Mit dem Management-Informa tions-System (MIS) steht ihm ein Informationsmittel zur Verfügung, welches die Entwicklung auf Stufe jedes einzelnen Objektes aufzeigt und dem Verwaltungsrat vor jeder Sitzung zugestellt wird. Dessen Zusammenzug, ausgewählte Objekte wie auch allfällige operative und finanzielle Risiken und wichtige Geschäftsvorfälle werden an jeder ordentlichen
Verwaltungsratssitzung
besprochen.
Ebenso
werden
regelmässig der Verlauf bei Entwicklungsobjekten und die Finanzie rungs- und Liquiditätsplanung eingehend diskutiert. Jährlich erhält der Verwaltungsrat ferner einen Risk Management Report, welcher die grössten Risiken und deren möglichen Einfluss aufzeichnet. Bei allen Verwaltungsratssitzungen ist in der Regel die Geschäftsleitung anwesend. Eine interne Revision existiert aufgrund der Grösse der Unternehmung nicht. Für allfällig notwendige Abklärungen oder Prüfungen werden deshalb Dritte oder die Revisionsstelle mandatiert, was im Berichtsjahr jedoch nicht der Fall war.
Corporate Governance
Geschäftsleitung
29
Die Geschäftsleitung besteht aus vier Mitgliedern, wobei sich der Arbeitsvertrag eines Mitglieds in gekündigtem Zustand befindet. Detaillierte Informationen über die Mitglieder der Geschäftsleitung sind im Geschäftsbericht auf den Seiten 8 und 9 ersichtlich. Es bestehen keine Verträge mit Dritten betreffend Geschäftsführungsaufgaben.
Entschädigungen, Beteiligungen
Der Verwaltungsrat erhält ein fixes Honorar pro Geschäftsjahr, welches
und Darlehen
er nach eigenem Ermessen festlegt. Die Barauszahlung erfolgt jeweils im darauf folgenden Frühjahr. Allenfalls notwendige ausserordentliche Leistungen können nach eigenem Ermessen separat vergütet werden.
Die Entschädigung der Mitglieder der Geschäftsleitung setzt sich zusammen aus einem Basissalär und einer variablen Leistungskomponente. Das Basissalär wird im Berichtsjahr monatlich ausbezahlt, während die variable Entschädigung, nach dem Vorliegen des Abschlusses, im darauf folgenden Frühjahr vergütet wird. Die gesamte Entschädigung setzt sich wie folgt zusammen:
1) Basissalär
Das Basissalär der Geschäftsleitungsmitglieder wird vom Verwal-
tungsrat nach eigenem Ermessen festgelegt und betrug im
Geschäftsjahr zwischen CHF 225‘000.– und CHF 450‘000.– je Ge-
schäftsleitungsmitglied.
2) Vertragliche Leistungskomponente
Die vertraglich fixierte Leistungskomponente bewegte sich im Be-
richtsjahr zwischen 16.7% und 20.0% des Basissalärs. Die Auszah-
lung dieser Lohnkomponente orientiert sich an der im Berichts-
jahr erzielten Eigenkapitalrendite (ROE). Liegt die Eigenkapital-
rendite unter 5%, so besteht kein Anspruch auf die Auszahlung
der vertraglich fixierten Leistungskomponente. Bei einer Rendite
zwischen 7% und 8% wird die vereinbarte Leistungskomponente
ausbezahlt, während die Auszahlung bei einer Eigenkapitalrendite von mindestens 10% maximal verdoppelt wird. Bei einer Eigen-
kapitalrendite zwischen 5%–7% bzw. 8%–10% steigt die Auszahlung
der vertraglich fixierten Leistungskomponente linear. Aufgrund
der Eigenkapitalrendite von 10.3% wurde im Berichtsjahr allen Ge-
schäftsleitungsmitgliedern das Doppelte der vertraglich verein-
barten Leistungskomponente ausbezahlt.
3) Freie Leistungskomponente
Der Verwaltungsrat kann den Mitgliedern der Geschäftsleitung
eine weitere Leistungskomponente nach freiem Ermessen zu-
sprechen. Dabei beurteilt er die Leistungen und den Erfolg des
30
Corporate Governance
einzelnen Mitglieds der Geschäftsleitung, ohne dass Vorgaben oder Zielvereinbarungen mit dem Geschäftsleitungsmitglied bestehen. Im Berichtsjahr betrugen diese freien Leistungskomponenten zwischen 25% und 60% der vertraglichen Leistungskomponente.
Die Mitglieder der Geschäftsleitung haben die Möglichkeit, die Leistungskomponenten [gemäss 2) und 3)] ganz oder teilweise in Aktien der Intershop Holding AG mit einer Sperrfrist von fünf Jahren zu beziehen (Kaderbeteiligungsplan). Der Bezug erfolgt nach der Generalversammlung zum Börsenschlusskurs des entsprechenden Tages. Ab einer Eigenkapitalrentabilität von mindestens 6% erhöhen sich die in Aktien bezogenen Leistungskomponenten um 50%, bei einer Rentabilität von ≥ 7% verdoppeln sie sich. Gesperrte Aktien werden bei einem Austritt in der Regel nicht frei gegeben. Die Sperrfrist wird jedoch aufgehoben, wenn das Arbeitsverhältnis aufgrund von Pensionierung, Tod oder Invalidität aufgelöst wird oder dem Arbeitnehmer aufgrund einer Umstrukturierung gekündigt wird. Im Falle einer Dekotierung der Aktien würden diese ebenfalls frei gegeben.
Sowohl die Entschädigungen des Verwaltungsrates wie auch der Geschäftsleitung werden vom Gesamtverwaltungsrat festgelegt und jährlich neu beurteilt (inkl. Aktienprogramm). Auf den Beizug eines externen Beraters oder den Vergleich mit Mitbewerbern wird verzichtet.
Die Entschädigung an den Verwaltungsrat wie auch an die Mitglieder der Geschäftsleitung sind im Abschluss der Intershop Holding AG in Anmerkung 7 (Seite 99) offengelegt. Der Anteil der variablen Vergütungen lag bei der Geschäftsleitung im Berichtsjahr zwischen 44% und 86% des fixen Basissalärs.
Die Entschädigung der einzelnen Mitglieder des Verwaltungsrates blieb im Berichtsjahr unverändert. Aufgrund der im Vergleich zum Vorjahr tieferen Eigenkapitalrendite hat sich die Entschädigung an die Mitglieder der Geschäftsleitung gesamthaft reduziert.
Es bestehen keine Darlehen an oder Bürgschaften zugunsten von Organmitglieder oder ihnen nahestehenden Personen.
Mitwirkungsrechte der Aktionäre Stimmrechtsbeschränkung und -vertretung
Es bestehen keine Stimmrechtsbeschränkungen. Die Vertretung an der Generalversammlung ist nur mit schriftlicher Vollmacht möglich.
Statutarische Quoren
Es gibt keine abweichende Regelung gegenüber dem Gesetz.
Corporate Governance
Einberufung der Generalversammlung
Es gibt keine abweichende Regelung gegenüber dem Gesetz.
31
Traktandierung
Aktionäre, die Aktien im Nennwert von einer Million Franken vertreten, können die Traktandierung eines Verhandlungsgegenstandes ver langen. Der entsprechende Antrag muss mindestens sechs Wochen vor der Generalversammlung schriftlich unter Angabe des Verhandlungs gegenstandes und der Anträge des Aktionärs eingereicht werden.
Eintragung im Aktienbuch
Die Intershop Holding AG verfügt lediglich über Inhaberaktien, weshalb kein Aktienbuch geführt wird.
Kontrollwechsel Angebotspflicht und Abwehrmassnahmen
Es besteht keine Pflicht für Aktionäre, bei Erreichung eines Schwellenwertes ein Übernahmeangebot zu unterbreiten (opting-out).
Kontrollwechselklauseln
Es bestehen weder Abgangsentschädigungen noch Verträge mit ungewöhnlich langer Laufzeit im Sinne von Art. 7.2 RLCG, welche Mitglieder des Verwaltungsrates oder der Geschäftsleitung vor unerwünschten Übernahmen schützen sollen. Im Rahmen des Kaderbeteiligungs- programms von der Geschäftsleitung bezogene Aktien würden unge achtet der vereinbarten Sperrfrist frei gegeben, wenn die Intershop Holding AG übernommen wird und der Verwaltungsrat der Übernahme zugestimmt hat.
Revisionsstelle
Revisionsstelle ist die PricewaterhouseCoopers AG. Ihre Vorgängerin, die Revisuisse Price Waterhouse AG, wurde am 21. Juli 1992 als Revi sionsstelle im Handelsregister eingetragen.
Leitender Revisor
Seit dem Geschäftsjahr 2008 zeichnet Christian Kessler als leitender Revisor verantwortlich. Der leitende Revisor darf das Mandat gemäss Art. 730 a OR während maximal sieben Jahren ausführen.
Honorare
Das
gesamte
Revisionshonorar
für
den
Geschäftsabschluss
per
31. Dezember 2011 betrug CHF 228’600. Für die AHV-Revision einer Gruppengesellschaft wurden zusätzlich CHF 2‘100 bezahlt.
32
Corporate Governance
Aufsichts- und Kontrollinstrumente gegenüber der Revision Im Zusammenhang mit der Prüfungsplanung 2011 hat die Revisionsstelle einen umfassenden Bericht zuhanden des Verwaltungsrates erstellt, worin insbesondere die wesentlichen Geschäftsrisiken und Prüffelder aus Sicht der Revision dargestellt worden sind, sowie der Prüfungsumfang, die Anforderungen, Erwartungen und das Honorar näher erläutert wurden. Dieser B ericht wurde anlässlich einer Sitzung zwischen dem Verwaltungsratspräsidenten, dem CEO, dem CFO und dem Leiter Rechnungswesen sowie der Revisionsstelle be sprochen. Der Gesamtverwaltungsrat wurde in der nächsten Verwaltungsratssitzung durch den Präsidenten informiert. Intershop wählt und beurteilt jährlich die Zusammenarbeit und Leistung der Revisionsstelle und überwacht die Einhaltung der gesetzlichen Limite. Im Jahr 2010 wurde im Weiteren in einem Benchmark mit fünf weiteren börsenkotierten Immobilienunternehmen die Höhe des Revisionshonorars überprüft und für angemessen befunden. Der Gesamtverwaltungsrat trifft sich jährlich anlässlich der Besprechung des Jahresabschlusses mit der externen Revision und informiert sich über die Prüfungshandlungen und E rkenntnisse, welche ihm in einem umfassenden Bericht bereits im V oraus zur Kenntnis gebracht worden sind. Ebenso werden sich abzeichnende Veränderungen auf gesetzlicher oder regulatorischer Ebene sowie deren Einflüsse auf die Intershop-Gruppe eingehend e rläutert. Bei Bedarf wird die Revisionsstelle auch bei weiteren Sitzungen beigezogen.
Informationspolitik
Die Gesellschaft informiert halbjährlich im Rahmen der finanziellen Berichterstattung über den Verlauf des Geschäftes. Die Konzernrechnung wird nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt. Im Weiteren werden wichtige Veränderungen als Ad-hoc-Publi kation veröffentlicht (http://www.intershop.ch/mitteilungen). Int eressenten können sich für die elektronische Zustellung von Ad-hocPublikationen sowie für den Bezug der gedruckten Geschäftsberichte unter (http://www.intershop.ch/ueber-uns/adressenkontakt) registrieren. Weitere Informationen über die G esellschaft und Immobilien sind unter «www.intershop.ch» abrufbar.
Kontaktperson für Investor Relations ist Cyrill Schneuwly, Intershop Holding AG, Giessereistrasse 18, Postfach 1601, CH-8031 Zürich
Telefon +41 44 544 10 00; info@intershop.ch
Strategie und Anlagepolitik
34 Strategie und Anlagepolitik
33 33
34
Strategie und Anlagepolitik
Strategie und Anlagepolitik
Intershop kauft, entwickelt, bewirtschaftet und verkauft Immobilien.
Die Anlagepolitik der Intershop Holding AG hat zum Ziel, nachhaltigen Mehrwert auf Investitionen zu erwirtschaften und diesen innerhalb mittlerer Frist durch Verkauf zu realisieren, wobei der Fokus auf Immobilien liegt, die ausreichendes Entwicklungspotenzial aufweisen. Dies ist der Fall, wenn durch Abbau von Leerständen, Optimierung der Flächen-, Nutzungs- und Mieterstruktur sowie Kostenreduktion der Ertragsfluss der Investition nachhaltig vermehrt werden kann. Die Gesellschaft nutzt dabei die Opportunitäten der sich verändernden Märkte und Rahmenbedingungen, um Wertsteigerungspotenziale rechtzeitig zu erkennen und zu sichern.
Längerfristige Investitionen sind bei entsprechender Renditeerzielung möglich.
Vorzugsweise wird das Eigentum an der Liegenschaft erworben; eine Investition in Objekte im Baurecht oder Stockwerkeigentum sowie der mittelbare Erwerb und die Beteiligung an Gesellschaften sowie Joint Ventures sind nicht ausgeschlossen.
Die Gesellschaft konzentriert sich auf Büro-, Gewerbe- und Detailhandelsimmobilien im Wert von mindestens fünf bis zehn Millionen Schweizer Franken. Die Anlagen werden auf mindestens 20 Objekte verteilt, wobei der Verkehrswert des einzelnen Objektes 25% der Summe der Verkehrswerte aller Anlagen nicht überschreiten darf. Der Wohnanteil am Gesamtinvestment darf die Grenze nicht übersteigen, die zu einer Einschränkung im Rahmen der «Lex Koller» führen würde, und ist absolut auf 15% der Summe der Verkehrswerte aller Anlagen begrenzt.
Um die ausreichende Diversifikation der Flächennutzung zu gewährleisten, liegt der Fokus vor allem auf Büro-, Detailhandels- und Gewerbeflächen. Die Erträge der Büroflächen dürfen zwei Drittel sowie diejenigen der Detailhandels- und Gewerbeflächen je 50% der Gesamtmieterträge nicht überschreiten.
Als Standorte fokussiert die Gesellschaft die urbanen Zentren und die Hauptverkehrsachsen der Schweiz; ausschlaggebend für den Investitionsentscheid ist allerdings die nutzungsadäquate Lage der Immobilie als wesentlicher Standortfaktor. Dabei schliesst Intershop exponierte Standorte und Lagen aus, die aufgrund der Häufung von Luxus- und Liebhaberobjekten stark volatilen Mietpreis- und Wertschwankungen unterliegen.
Investitionen im Ausland sind nicht vorgesehen.
Strategie und Anlagepolitik
35
Die Mieterträge müssen nachhaltig zu erwirtschaften und inflationsgeschützt sein.
Um die Rentabilität des Eigenkapitals zu optimieren, strebt Intershop an, die Anlagen zu rund zwei Drittel ihres Verkehrswertes mit Fremdkapital zu finanzieren. Finanzinstrumente zur Zins- oder allfälligen Währungsabsicherung werden nur im Rahmen des ordentlichen Geschäftsbetriebes genutzt.
Ein Teil der Gewinne aus operativer Tätigkeit wird in Form von Dividenden an die Aktionäre ausgeschüttet.
Die Anlagepolitik der Intershop Holding AG wird durch den Verwaltungsrat der Gesellschaft bestimmt und kann ausschliesslich durch diesen modifiziert werden.
36
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2011
38 Konsolidierte Bilanz 39 Konsolidierte Gesamtergebnisrechnung 40 Veränderung des konsolidierten Eigenkapitals 41 Konsolidierte Geldflussrechnung 42 Konsolidierungsgrundsätze 46 Bewertungsgrundsätze 52 Risikomanagement 56 Anmerkungen zur Konzernrechnung 78 Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften 82 Detailinformationen zu den Promotions- und Entwicklungsliegenschaften 86 Detailinformationen zu den Zu- und Abgängen von Immobilien 86 Bericht des unabhängigen Liegenschaftenschätzers 93 Bericht der Revisionsstelle
37
38
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2011
Konsolidierte Bilanz per 31. Dezember
(in CHF 1’000)
Anmerkungen 31. 12. 11 31. 12. 10 Aktiven Umlaufvermögen Flüssige Mittel 4 33‘780 19’111 Kurzfristige Forderungen 5 2‘158 3’153 Liegenschaften zur Veräusserung 6 14‘275 8‘610 Promotionsliegenschaften 7 17‘401 8’628 Kurzfristige Wertschriften 8‘940 0 Total Umlaufvermögen 76‘554 39’502 Anlagevermögen Renditeliegenschaften 8 1‘117‘047 1’135’080 Entwicklungsliegenschaften 9 41‘781 47’690 Mobilien und Betriebseinrichtungen 252 336 Latente Steuerguthaben 14 849 61 Überdeckung Vorsorgevermögen 25 700 1’071 Total Anlagevermögen 1‘160‘629 1’184’238 Total Aktiven 1‘237‘183 1’223’740
Passiven Kurzfristiges Fremdkapital Verbindlichkeiten 10 22‘253 24’157 Steuerverbindlichkeiten 21‘098 23’526 Kurzfristige Rückstellungen 11 2‘904 2’682 Kurzfristige Absicherungsgeschäfte 13 2‘235 0 Darlehen und Hypotheken 12 18‘300 58’875 Total kurzfristiges Fremdkapital 66‘790 109’240 Langfristiges Fremdkapital Darlehen und Hypotheken 13 507‘511 465’696 Rückstellungen für latente Steuern 14 104‘227 101’758 Langfristige Rückstellungen 11 2‘984 4’034 Absicherungsgeschäfte 13 15‘255 10’086 Total langfristiges Fremdkapital 629‘977 581’574 Total Fremdkapital 696‘767 690’814 Eigenkapital Aktienkapital 15 21’000 21’000 Reserven 519‘416 511’926 Total Eigenkapital 540’416 532’926 Total Passiven 1‘237‘183 1’223’740
Die Angaben im Anhang bilden einen integrierten Bestandteil der
Konzernrechnung.
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2011
39
Konsolidierte Gesamtergebnisrechnung
(in CHF 1’000)
Anmerkungen 2011 2010 Liegenschaftsertrag 19 83‘927 84’452 Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen 20 11‘479 1’565 Ertrag aus Promotionsliegenschaften 7 1‘959 54’250 Übriger Erfolg 21 3‘756 4’743
Total betrieblicher Ertrag
101‘121
145’010
22 9‘642 9’654 Liegenschaftsaufwand Aufwand aus Promotionsliegenschaften 7 2‘383 37’247 Personalaufwand 23 8’686 8’842 Administrativer Aufwand 24 2’320 2’383
Total betrieblicher Aufwand
Bewertungsveränderungen
Betriebsergebnis (EBIT)
23‘031
58’126
26 8‘228 3’654
86‘318
90’538
27 –16‘987 –16’902 Finanzergebnis (netto) Unternehmensergebnis vor Ertragssteuern (EBT) 69‘331 73’636 Ertragssteuern 28 –14‘355 –16’011
Reingewinn 54‘976 57’625
Sonstiges Ergebnis in der Periode Veränderung Zinsabsicherung –7‘404 –3‘136 Ertragssteuern 1‘592 675
Total sonstiges Ergebnis –5‘812 –2‘461 Gesamtergebnis 49‘164 55’164
Es bestehen keine Minderheiten. Reingewinn pro Aktie (CHF) Reingewinn pro Aktie (verwässert) (CHF)
Die Angaben im Anhang bilden einen integrierten Bestandteil der
Konzernrechnung.
16 26.19 27.45 16 26.19 27.45
40
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2011
Veränderung des konsolidierten Eigenkapitals (in CHF 1’000)
Erarbeitete Aktienkapital Reserven
Bewertung Absiche- rungs- instru- Eigene mente Aktien
Total Kapital IntershopGruppe
Stand per 1. 1. 2010 21’000 503’994 –5’456 0 519’538 Kauf eigene Aktien –769 –769 Abgabe eigene Aktien (Kaderbeteiligungsplan) –769 769 0 Kosten Kaderbeteiligungsplan 953 953 Gesamtergebnis 2010 57’625 –2‘461 55’164 Dividendenzahlung der Intershop Holding AG für das Geschäftsjahr 2009 –41’960 –41’960 Stand per 31. 12. 2010 21’000 519’843 –7’917 0 532’926 Kauf eigene Aktien –1‘174 –1‘174 Abgabe eigene Aktien (Kaderbeteiligungsplan) –1‘174 1‘174 0 Kosten Kaderbeteiligungsplan 1‘430 1‘430 Gesamtergebnis 2011 54‘976 –5‘812 49‘164 Dividendenzahlung der Intershop Holding AG für das Geschäftsjahr 2010 –41’930 –41’930 Stand per 31. 12. 2011
21’000
533‘145
–13’729
Die Angaben im Anhang bilden einen integrierten Bestandteil der Konzernrechnung.
0
540‘416
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2011
41
Konsolidierte Geldflussrechnung (in CHF 1’000)
2010 Anmerkungen 2011 Unternehmungsergebnis vor Ertragssteuern 69‘331 73’636 Bewertungsveränderungen 26 –8‘228 –3’654 Abschreibungen 32 204 254 Finanzertrag 27 –172 –117 Wertschriftenerfolg 27 567 0 Zinsen erhalten 441 117 Finanzaufwand 27 16‘613 17’461 Zinsen bezahlt –16‘744 –17’866 Ertragssteuern bezahlt –13’614 –9’545 Veränderung der Rückstellungen inkl. Kaderbeteiligungsplan –923 -3‘199 Erfolg aus Verkauf von Anlagevermögen –11‘063 –18’568 Verkauf von Promotionsliegenschaften 2‘034 44’002 Investitionen in Promotionsliegenschaften –4‘785 –19’574 Veränderungen des Nettoumlaufvermögens 1’786 1‘266 Geldfluss aus Geschäftstätigkeit 35‘447 64’213
Investitionen in Renditeliegenschaften Erlös aus Verkauf von Renditeliegenschaften Investitionen in Entwicklungsliegenschaften Erlös aus Verkauf von Entwicklungsliegenschaften Kauf von Wertschriften Kauf von Mobilien und Betriebseinrichtungen Verkauf von Mobilien und Betriebseinrichtungen Geldfluss aus Investitionstätigkeit
–12‘552 –19’155 42‘477 11’232 –459 –396 524 429 –10‘000 0 –120 –37 9 0 19‘879
-7’927
Aufnahme von Darlehen und Hypotheken 157‘000 17’000 Rückzahlung von Darlehen und Hypotheken –155‘727 –46’752 Dividendenausschüttung –41’930 –41’960 Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit
–40‘657 –71’712
Zu-/Abnahme der flüssigen Mittel
14‘669 –15‘426
Stand der flüssigen Mittel per 1. Januar
19’111
34’537
Stand der flüssigen Mittel per 31. Dezember
33‘780
19’111
Die Angaben im Anhang bilden einen integrierten Bestandteil der Konzernrechnung.
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Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2011
Konsolidierungsgrundsätze
Basis der Konsolidierung
Die Konzernrechnung der Intershop-Gruppe wurde in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) des International Accounting Standards Board (IASB) erstellt. Der Abschluss entspricht den gesetzlichen Bestimmungen des Schweizerischen Obligationenrechts sowie den Vorschriften des Kotierungsreglements der SIX Swiss Exchange. Grundlage der Konsolidierung bilden die geprüften Jahresrechnungen der Gruppengesellschaften zum 31. Dezember. Per 1. Januar 2011 respektive im Verlaufe des Berichtsjahres sind die folgenden Standards und Interpretationen von IFRS neu oder über arbeitet in Kraft getreten:
– IAS 24:
Angaben über Beziehungen zu nahe stehenden
Unternehmen und Personen
– IAS 32:
Klassifizierung von Bezugsrechten (angepasst)
– IFRIC 14: IAS 19 – Begrenzung eines leistungsorientierten Vermö-
genswertes (angepasst)
– IFRIC 19: Tilgung finanzieller Verbindlichkeiten durch Eigenka-
pitalinstrumente
Zudem hat das IASB im Zusammenhang mit dem Projekt «Jährliche Verbesserungen 2010» zahlreiche, nicht dringliche, relativ geringfügige Anpassungen von Standards und Interpretationen verabschiedet, die für Geschäftsabschlüsse beginnend 1. Januar 2011 oder 1. Juli 2011 anwendbar sind. Die neuen Standards, Interpretationen und Anpassungen, einschliesslich der jährlichen Verbesserungen 2010 hat Intershop beurteilt und ist zum Schluss gekommen, dass keine davon einen wesentlichen Einfluss auf die Finanzberichterstattung haben. In den nächsten Jahren werden die folgenden neuen IFRS-Standards und Interpretationen in Kraft treten:
– IAS 1:
Darstellung einzelner Posten des sonstigen Ergebnisses
(angepasst), ab 1.7.2012
– IAS 12:
latente Ertragssteuern auf Renditeliegenschaften
(angepasst), ab 1.1.2012
– IAS 19:
Leistungen an Arbeitnehmer (überarbeitet), ab
1.1.2013
– IFRS 7:
Finanzinstrumente, Transfer von finanziellen Vermö-
genswerten (angepasst), ab 1.7.2011
– IFRS 9:
Finanzinstrumente, ab 1.1.2015
– IFRS 10: Konzernabschlüsse, ab 1.1.2013
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– IFRS 11: Gemeinschaftliche Vereinbarungen, ab 1.1.2013
– IFRS 12: Angaben zu Anteilen an anderen Unternehmen, ab
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1.1.2013
– IFRS 13: Bewertung zum beizulegenden Zeitwert, ab 1.1.2013 Intershop hat diese neuen Standards, Interpretationen und Anpassungen, einschliesslich der jährlichen Verbesserungen 2010 ebenfalls beurteilt und ist zum Schluss gekommen, dass diese mit Ausnahme von IFRS 9, IFRS 13 und zu IAS 12 keinen wesentlichen Einfluss auf die Finanzberichterstattung haben werden. Die Auswirkungen von IFRS 9 «Finanzinstrumente», IFRS 13 «Bewertung zum beizulegenden Zeitwert» und IAS 12 «latente Ertragssteuern» werden im Detail geklärt.
Konsolidierungskreis
Die Gesellschaften, die der Konzern unter einheitlicher Leitung zusammenfasst, werden im Rahmen der Vollkonsolidierung in den Abschluss einbezogen. Konzerninterne Transaktionen und Beziehungen sind eliminiert. Es sind keine Minderheiten vorhanden.
Konsolidiert werden alle Gesellschaften, an denen die Intershop Holding AG direkt oder indirekt mehr als die Hälfte der Stimmrechte hält oder bei diesen in anderer Weise die Kontrolle ausübt. Im Berichtsjahr neu erworbene oder veräusserte Gesellschaften werden bei Übergang der Beherrschung in den Abschluss einbezogen respektive aus diesem ausgeschlossen. Minderheitsbeteiligungen, bei denen der Konzern einen bedeutenden Einfluss ausübt und in der Regel nur über 20 bis 50 % der Stimmrechte verfügt, werden nach der «Equity»-Methode in den Abschluss einbezogen.
Kapitalkonsolidierung
Diese erfolgt nach der «Purchase»-Methode, wobei auf den Zeitpunkt der Erstkonsolidierung der Anschaffungswert als beizulegender Zeitwert der Aktiven, Passiven und Eventualverpflichtungen zum Verkehrswert bilanziert wird. Ein nach der Neubewertung verbleibender Kaufpreis (Goodwill) wird als immaterielles Anlagevermögen in der Bilanz aktiviert und regelmässig, jedoch mindestens jährlich, bezüglich eines allfälligen Impairments überprüft. Ein negativer Goodwill wird unverzüglich als Ertrag über die Erfolgsrechnung gebucht. Ein allfälliger Goodwill aus dem Auskauf von Minderheiten wird nach der «Equity»-Methode direkt im Eigenkapital verbucht.
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Fremdwährungsumrechnung
Der Konzernabschluss wurde in Schweizer Franken (CHF) erstellt. Dies entspricht der funktionalen Währung aller Konzerngesellschaften sowie der Berichtswährung des Konzerns, da nahezu alle Aufwendungen und Erträge in dieser Währung anfallen. Wo nichts anderes angegeben ist, erfolgen die Angaben in CHF 1’000.
Fremdwährungstransaktionen werden mit dem Wechselkurs zum Transaktionszeitpunkt in die funktionale Währung umgerechnet. In der Erfolgsrechnung werden Gewinne und Verluste erfasst, die einerseits aus der Erfüllung solcher Transaktionen und andererseits aus der Umrechnung zum Stichtagskurs von in Fremdwährungen geführten monetären Vermögenswerten und Schulden resultieren.
Die wichtigsten Umrechnungskurse:
Jahresendkurs Jahresdurchschnittskurs Währung 31.12.2011 31.12.2010 2011 2010 EUR 1.214 1.250 1.271 1.381 Ertragsausweis
Die Liegenschaftserträge beinhalten den Mietertrag nach Mietzinsverlusten und nach Abzug von Leerstandsausfällen von allen Liegenschaften. Der Ertrag wird periodengerecht in der Erfolgsrechnung erfasst. Der «Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen» setzt sich zusammen aus einer allfälligen Differenz zwischen dem realisierten Netto-Verkaufpreis (d. h. nach Abzug aller mit dem Verkauf zusammenhängenden Kosten exkl. direkter Steuern) und dem im letzten Abschluss verbuchten Marktwert zuzüglich allfälliger in der Berichtsperiode getätigter wertvermehrender Investitionen. Ebenso werden die nicht aktivierbaren Aufwendungen im Zusammenhang mit der Akquisition solcher Objekte in dieser Position ausgewiesen. Der «übrige Erfolg» sind insbesondere Dienstleistungen, welche an Dritte (i. d. R. Mieter) verrechnet werden. Der Ertrag wird ebenfalls periodengerecht verbucht. Der Liegenschaftsaufwand besteht hauptsächlich aus Unterhalts- und Reparaturarbeiten sowie allgemeinem Betriebsaufwand (z. B. Versicherungen, Steuern und Gebühren, Baurechtsaufwendungen). Ebenfalls werden nicht verrechenbare Nebenkosten in dieser Position geführt. Die Rendite- sowie die Entwicklungsliegenschaften werden jährlich durch einen unabhängigen Liegenschaftenschätzer bewertet. Die so ermittelten Veränderungen des geschätzten Marktwertes werden als Bewertungsveränderungen in der Erfolgsrechnung ausgewiesen.
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Entwicklungsobjekte, welche zum Verkauf bestimmt sind, werden unter Promotionsliegenschaften geführt und zu Anschaffungswerten abzüglich allfälliger Wertberichtigungen bilanziert. Die Erlöse (Ertrag aus Promotionsliegenschaften) sowie die Aufwendungen (Investitionen) in solche Liegenschaften werden in der Erfolgsrechnung nach der sogenannten «Brutto»-Methode dargestellt. Der Ertrag aus dem Verkauf wird zum Zeitpunkt der Übergabe der jeweiligen Einheiten im Sinne von IAS 18 verbucht.
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Bewertungsgrundsätze Bewertungsgrundsätze
Die konsoliderte Jahresrechnung basiert grundsätzlich auf dem Prinzip der historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Davon ausgenommen sind die Rendite- und Entwicklungsliegenschaften, die zum geschätzten Marktwert (Fair Value) ausgewiesen werden, die zu Handelszwecken oder zur Veräusserung verfügbaren Finanzinvestitionen sowie Absicherungsgeschäfte, die zu Verkehrswerten bilanziert werden.
Flüssige Mittel
Die flüssigen Mittel umfassen Kassabestände, Postcheck- und Bankguthaben sowie Festgeldanlagen mit ursprünglichen Laufzeiten unter drei Monaten zu ihren Nominalwerten, welche dem Marktwert (Fair Value) entsprechen.
Kurzfristige Forderungen
Kurzfristige Forderungen werden zum Nominalwert, welcher dem Fair Value entspricht, erfasst. Für gefährdete Forderungen werden Wert berichtigungen gebildet und von der ausgewiesenen Forderung in Abzug gebracht. In der Regel sind Mietausstände, die älter als zwei Monate sind, als gefährdet zu betrachten und werden deshalb angemessen wertberichtigt. Veränderungen der Wertberichtigungen für gefährdete Forderungen werden erfolgswirksam in der Position «Liegenschaftsertrag» ausgewiesen.
Liegenschaften
Rendite- und Entwicklungsliegenschaften, deren Verkauf innert Jah-
zur Veräusserung
resfrist höchstwahrscheinlich ist, werden unter «Liegenschaften zur Ver äusserung» ausgewiesen. In der Regel handelt es sich um Liegenschaften, für welche bereits öffentlich beurkundete Kaufver träge vorliegen. Die Bewertung erfolgt zum tieferen Wert aus Buchwert oder erwarteter Verkaufspreis abzüglich Veräusserungskosten.
Promotionsliegenschaften
Entwicklungsliegenschaften, die zum Verkauf bestimmt sind (Promotionsliegenschaften) werden in Übereinstimmung mit IAS 2 (Vorräte) ausgewiesen. Die Bilanzierung erfolgt in der Regel zu historischen Kosten oder einem allfälligen tieferen Nettoveräusserungswert. Die Erlöse aus sowie die Aufwendungen (Investitionen) in solche Liegenschaften werden in der Erfolgsrechnung nach der sogenannten «Brutto»-Methode dargestellt. In der Geldflussrechnung werden die Erträge und Aufwendungen aus Geschäftstätigkeit berücksichtigt.
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Wertschriften
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Wertschriften im Umlaufvermögen sind marktgängige, leicht realisierbare Titel. Diese werden «zu Handelszwecken» gehalten und zu Marktpreisen (Fair Value) bewertet. Unrealisierte und realisierte Erfolge werden erfolgswirksam im Finanzergebnis verbucht.
Renditeliegenschaften
Renditeliegenschaften werden zum Marktwert (Fair Value) bilanziert. Dieser wird unter Verwendung der «Discounted Cashflow»-Methode von externen, unabhängigen Liegenschaftenschätzern ermittelt. Beim Marktwert handelt es sich um den geschätzten Verkaufspreis, welcher für eine Liegenschaft am Tage der Bewertung, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer gewöhnlichen Transaktion erzielt werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt. Veränderungen des Marktwertes bzw. die Differenz zu den Anlagekosten bei erstmaliger Bewertung werden in der Erfolgsrechnung ausgewiesen. Die daraus resultierenden latenten Steuern werden über die Erfolgsrechnungsposition «Ertragssteuern» verbucht. In Übereinstimmung mit IAS 40 werden mit dem Verkauf z usammenhängende Kosten (z. B. Vermittlungsprovisionen, Handänderungssteuern, Gebühren usw.) nicht berücksichtigt. Selbst genutzte Liegenschaften werden in Übereinstimmung mit IAS 16 zu den Anschaffungskosten abzüglich kumulierter Abschreibungen bzw. zum tieferen Marktwert ausgewiesen. Die Abschreibung erfolgt über die erwartete Nutzungsdauer, jedoch maximal über 50 Jahre. Sofern die Eigennutzung jedoch nicht wesentlich ist, wird die gesamte Liegenschaft zum Marktwert bilanziert. Renditeliegenschaften werden nicht abgeschrieben.
Entwicklungsliegenschaften
Entwicklungsliegenschaften mit späterer Nutzung als Renditeliegenschaft werden bereits während der Entwicklungsphase zum Marktwert (Fair Value) bilanziert, sofern dieser zuverlässig ermittelt werden kann. Eine zuverlässige Schätzung ist aus Sicht der Intershop ab dem Zeitpunkt des Vorliegens eines konkreten Projektes mit ent sprechender Baubewilligung möglich. Der Fair Value wird, wie bei den Renditeliegenschaften, unter der Verwendung der «Discounted Cashflow»-Methode von externen, unabhängigen Liegenschaftsschätzern ermittelt. Entwicklungsobjekte, welche zum Verkauf b estimmt sind, werden weiterhin unter Promotionsliegenschaften in Übereinstimmung mit IAS 2 (Vorräte) aufgeführt und zu Anschaffungswerten abzüglich allfälliger Wertberichtigungen geführt.
Entwicklungsliegenschaften mit späterer Nutzung als Renditeliegenschaft werden nicht abgeschrieben.
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Übrige Sachanlagen
Die Sachanlagen werden zu Anschaffungskosten abzüglich betriebswirtschaftlich notwendigen Abschreibungen bilanziert. Die Abschreibungen erfolgen linear über die geschätzte Nutzungsdauer von drei bis fünf Jahren.
Rückstellungen
Rückstellungen werden zum Zeitpunkt ihrer Entstehung für rechtliche oder faktische Verpflichtungen gebildet, die auf Ereignisse in der Vergangenheit zurückzuführen sind und werden jährlich neu beurteilt. Die Höhe der Rückstellung orientiert sich am erwarteten Mittelabfluss der entsprechenden Verpflichtungen.
Latente Steuern
Rückstellungen für latente Steuern werden nach der «Comprehensive- Balance-Sheet-Liability»-Methode gebildet. Dabei sind die Abweichungen (Bewertungsdifferenzen) zwischen dem Bilanzwert in der konsolidierten Rechnung und den lokalen steuerlichen Bilanzwerten von Aktiven und Passiven zu den an den jeweiligen Orten geltenden, aktuellen Steuersätzen bewertet und erfolgswirksam in der Bilanz zurückgestellt. Ebenso zurückgestellt werden die latenten Steuern auf Neubewertungen von Liegenschaften. Bei der Grundstückgewinnsteuer wird dem am betreffenden Ort gültigen individuellen Steuersystem Rechnung getragen, wobei der Berechnung eine realistische Haltedauer jeder Liegenschaft zu Grunde gelegt wird. Für alle Lie genschaften besteht eine minimale Haltedauer von drei Jahren, um die Auswirkungen der zum Teil vorhandenen Spekulationszuschläge zu mindern. Änderungen in den lokalen Steuersätzen werden in die Berechnung der latenten Steuern einbezogen. Die Bewertungsdifferenzen werden auf Stufe Einzelgesellschaft mit den anrechenbaren, steuerlichen Verlustvorträgen verrechnet. Latente Steuerguthaben («Tax-Assets») werden aktiviert, sofern deren Realisierung wahrscheinlich ist. Von den latenten Steuerschulden, die aufgrund der temporären Differenz im Zusammenhang mit den Beteiligungen entstehen, wird Gebrauch gemacht, es sei denn, der Konzern kann selbst bestimmen, wann die temporäre Differenz rückgängig gemacht werden kann und es gleichzeitig wahrscheinlich ist, dass sich die temporäre Differenz in absehbarer Zeit nicht umkehren wird. Latente Steuern auf Gewinnen von vollkonsolidierten Tochtergesellschaften und von den nach der «Equity»-Methode bewerteten Beteiligungen, die in naher Zukunft ausgeschüttet werden, sind in den ordentlichen Steuerrückstellungen enthalten.
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Absicherungsgeschäfte
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In der Intershop-Gruppe werden derivative Finanzinstrumente nur für Absicherungsgeschäfte eingesetzt. Sie werden im Erwerbszeitpunkt zum Marktwert (Fair Value), welcher in der Regel dem Anschaffungswert entspricht, in die Bilanz eingesetzt und anschliessend zu Marktwerten bewertet. Die Verbuchung der darauf resultierenden Marktwertver änderungen (unrealisierte Gewinne und Verluste) hängen von der Art der Absicherung ab, welche zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bestimmt wird. Die Marktwertveränderung von Zinsabsicherungsgeschäften, die zur Absicherung von zukünftigen Cashflows dienen (Cashflow Hedges), werden im sonstigen Ergebnis erfasst, sofern die Vorschriften von IAS 39 erfüllt sind. Die im sonstigen Ergebnis beziehungsweise Eigenkapital kumulierten Wertveränderungen werden in jenem Zeitpunkt dem Finanz erfolg belastet oder gutgeschrieben, in dem die abgesicherte Position erfolgswirksam wird. Kann ein abgesicherter Cashflow nicht mehr stattfinden, z. B. durch Rückführung einer Hypothek mit abgesicherten Zinszahlungen, so wird die kumulierte Wertveränderung unverzüglich über die Erfolgsrechnung verbucht. Bei allen anderen Absicherungsgeschäften (Fair Value Hedges) werden Marktwertveränderungen in der Erfolgsrechnung verbucht. Der entsprechende Gewinn/Verlust aus diesen Absicherungen wird zum Buchwert des Grundgeschäftes addiert respektive subtrahiert und ebenfalls in der Erfolgsrechnung verbucht.
Personalvorsorge
Für die Altersvorsorge bestehen verschiedene Vorsorgepläne, welche durch von der Unternehmung unabhängige Vorsorgeeinrichtungen abgedeckt sind. Alle Vorsorgepläne entsprechen dem schweizerischen Beitragsprimat. Aufgrund einer allenfalls möglichen Verpflichtung des Arbeitgebers zu Sanierungsleistungen werden sie jedoch, in Übereinstimmung mit IAS 19, teilweise als leistungsorientierte Pläne eingestuft. Für leistungsorientierte Vorsorgepläne erfolgt die Berechnung der Vorsorgeverpflichtungen nach der «Projected Unit Credit Method». Die Vorsorgeverpflichtungen werden regelmässig von unabhängigen Ver sicherungsexperten ermittelt und bis zur nächsten Berechnung fort geschrieben. Versicherungsmathematische Gewinne und Verluste, die auf erfahrungsbedingten Anpassungen und Änderungen versicherungsmathematischer Annahmen basieren, werden erfolgswirksam über die erwartete Restdienstzeit der Arbeitnehmer erfasst, wenn sie 10 % des höheren Wertes aus Vorsorgeverpflichtung und Planaktiven übersteigen (Korridormethode). Nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand wird sofort erfolgswirksam erfasst, es sei denn, die Änderungen des Pensionsplans hängen vom Verbleib des Mitarbeiters im Unternehmen für einen festgelegten Zeitraum ab. In diesem Fall wird der nachzuverrechnende Dienstzeitaufwand linear über den Zeitraum bis zum Eintritt der Unverfallbarkeit erfolgswirksam erfasst.
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Der beitragsorientierte Kaderversicherungsplan wird über Versicherungsprämien abgedeckt. Diese werden in der betreffenden Periode der Erfolgsrechnung belastet. Der bilanzierte Betrag für die nach IAS 19 leistungsorientiert definierten Pläne entspricht dem Barwert der Verpflichtung am Bilanzstichtag abzüglich dem beizulegenden Zeitwert (Fair Value) des Planvermögens, angepasst um kumulierte nicht erfasste versicherungsmathematische Gewinne und Verluste, nicht erfasster nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand sowie nicht aktivierungspflichtige Überschüsse.
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie übrige Verbindlichkeiten werden zu fortgeführten Anschaffungskosten, welche in der Regel dem Nominalwert der Verbindlichkeit entsprechen, bilanziert.
Darlehen und Hypotheken
Die Darlehen und Hypotheken werden nach IAS 1 als langfristige Finanzverbindlichkeiten erfasst, sofern die vertraglich vereinbarte Restlaufzeit in den Kreditverträgen länger als zwölf Monate beträgt. Die restlichen Finanzverbindlichkeiten werden als kurzfristige Dar lehen und Hypotheken ausgewiesen. Die Bilanzierung erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten, wobei eine allfällige Differenz zwischen dem Rückzahlungsbetrag und dem Buchwert über die Laufzeit gemäss Effektivzinsmethode amortisiert wird.
Transaktionen
Zu den nahestehenden Personen zählen nebst dem Verwaltungsrat und
mit nahestehenden Personen
der Geschäftsleitung und diesen nahestehenden Personen auch die
(«related parties»)
Vorsorgewerke sowie die Patinex AG. Aufgrund der Eigentumsverhältnisse zählt ferner die BZ Bank Aktiengesellschaft dazu.
Unsicherheiten bei
Bei der Erstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit IFRS
den Einschätzungen
müssen Einschätzungen und Annahmen getroffen werden, welche Aus wirkungen auf die anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätze und die in den Vermögenswerten, Verbindlichkeiten, Erträgen und Aufwendungen ausgewiesenen Beträge sowie deren Darstellung haben. Die Einschätzungen und Annahmen beruhen auf Erkenntnissen der Vergangenheit oder Erwartungen, die unter den gegebenen Umständen als zutreffend erachtet werden. Die Einschätzungen und Annahmen werden laufend überprüft. Die tatsächlichen Werte können trotzdem von diesen Einschätzungen abweichen. Die wichtigsten Positionen der Intershop, welche auf Annahmen und Schätzungen beruhen, sind folgend dargestellt:
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Marktwert der Rendite- und Entwicklungsliegenschaften
Der Marktwert der Liegenschaften wird jährlich von einem unabhängigen, qualifizierten Schätzer mittels der «Discounted Cashflow»Methode neu bestimmt. Unzutreffende Annahmen oder unerwartete Entwicklungen könnten den Marktwert der Liegenschaften zukünftig deutlich beeinflussen.
Rückstellungen
Die Gruppe hat Rückstellungen für Rechtsstreitigkeiten und Gewähr leistungszusagen aufgrund einer aktuellen Risikoeinschätzung ge bildet. Die gebildeten Rückstellungen können sich als nicht ausreichend oder zu hoch herausstellen oder neue Klagen gegen die Gruppe können erhoben werden und somit Auswirkungen in zukünftigen Berichtsperioden haben.
Latente Steuern
Die Berechnung der latenten Steuern basiert auf aktuellen respek tive erwarteten Steuersätzen und bei der Grundstückgewinnsteuer auf der erwarteten Besitzesdauer. Veränderungen in den Steuersätzen und bei der Grundstückgewinnsteuer sowie abweichende Besitzesdauer können den Steueraufwand in zukünftigen Berichtsperioden beeinflussen.
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Risikomanagement
Grundsatz
Dem Risikomanagement wird in der Intershop ein hoher Stellenwert beigemessen und regelmässig an den Geschäftsleitungs- und Ver waltungsratssitzungen thematisiert. Die folgenden Risiken können grossen Einfluss auf zukünftige Erträge der Gruppe und somit auf den Wert der Gesellschaft haben.
Marktrisiko
Die allgemeine Wirtschaftsentwicklung beeinflusst stark die Nachfrage nach Mietflächen und somit das Niveau der Mietpreise wie auch den Abbau der Leerstände. Da die regionalen und branchenspezifischen Entwicklungen uneinheitlich sind, versucht Intershop mittels eines sowohl geografisch wie auch nutzungsmässig gut diversifizierten Immobilienportfolios diesem Risiko zu begegnen. Die in der Bewertung berücksichtigten Marktmieten werden anlässlich jeder Neubewertung vom unabhängigen Schätzer anhand seiner Mietpreisdatenbanken verifiziert. Der Abbau eines allenfalls vorhandenen Leerstandes wird vom Schätzer unter Berücksichtigung der aktuellen Marktentwicklung individuell je Liegenschaft festgelegt. Eine Erhöhung respektive Reduktion der den Schätzungen zugrunde liegenden Mietmarktpreise aller Liegenschaften per Stichtag um 5 % hätte eine Aufwertung des Rendite- und Entwicklungsliegenschaftsport folios um CHF 36 Mio. respektive 3.1 % (Vorjahr: CHF 50 Mio. resp. 4.2 %) beziehungsweise eine Abwertung um CHF 36 Mio. respektive 3.1 % (CHF 50 Mio. resp. –4.2 %) zur Folge. Gemäss Anlagestrategie müssen die gesamten Immobilieninvestitionen auf mindestens 20 Objekte verteilt sein und der Verkehrswert eines Objektes darf 25 % der Summe aller Verkehrswerte nicht überschreiten. Nutzungsmässig liegt der Fokus hauptsächlich auf Büro-, Detailhandels- und Gewerbenutzungen. Der maximale Anteil an den Gesamtmieterträgen ist bei der Büronutzung auf zwei Drittel und bei den anderen beiden Nutzungsarten auf 50 % beschränkt. Intershop investiert ferner primär in Liegenschaften an guter Lage mit durchschnittlichem Mietpreisniveau, welche in der Regel weniger stark auf Veränderungen in der wirtschaftlichen Entwicklung reagieren.
Kreditrisiko
Von der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung ebenfalls beeinflusst wird die Solvenz der Mieter, was zu Mietzinsausfällen führen kann. Intershop versucht deshalb, die Abhängigkeit von einem sehr grossen Mieter nach Möglichkeit zu vermeiden, ausser dieser verfüge über eine überdurchschnittliche Bonität. Dem Ausstandsrisiko wird ferner durch ein aktives Debitorenmanagement Rechnung getragen. Mietzinse, die länger als zwei Monate ausstehend sind, werden wertbe-
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richtigt, ausser die Forderung könne aufgrund des konkreten Sachverhaltes als nicht gefährdet betrachtet werden (z. B. wenn keine Zweifel an der Bonität des Mieters bestehen). Forderungen gegenüber Mietern, die bekannterweise in Zahlungsschwierigkeiten stecken, werden unverzüglich wertberichtigt. Die Anlage der liquiden Mittel erfolgen ausschliesslich bei erstklassigen Unternehmen (in der Regel mindestens A Rating). Bei den finanziellen Aktiven mit einem Kreditrisiko entspricht das maximale Ausfallrisiko dem Bilanzwert.
Zins- und Refinanzierungsrisiko Intershop arbeitet bewusst mit fremden Mitteln. Gemäss Anlagepolitik sollen die Immobilien zu zwei Dritteln mit Fremdkapital finanziert werden. Entsprechend besteht eine Abhängigkeit von der Entwicklung der Zinsen. Da der Verkauf der entwickelten Liegenschaften ein fester Bestandteil der Strategie der Intershop ist, wird jeweils nur ein Teil des Fremdkapitals mit fester Zinsbindung aufgenommen, um allfällige Entschädigungen aufgrund vorzeitiger Vertragsauflösungen zu verhindern. In der Regel bewegt sich deshalb die durchschnittliche Zins bindung zwischen zwei und drei Jahren. Bei günstiger Marktsituation (z. B. tiefe langfristige Zinsen) kann die durchschnittliche Zins bindung auch verlängert werden. Bei den Festhypotheken strebt Intershop ein ausgeglichenes Fälligkeitsprofil an. Zur Absicherung der Hypotheken mit kurzfristiger Zinsbindungen können auch Zins absicherungsgeschäfte eingesetzt werden. Basierend auf den Zinsen am Bilanzstichtag würde eine Veränderung des Zinsniveaus um einen halben Prozentpunkt (50 B asispunkte) die jährlichen Zinskosten der K redite ohne feste Zinsbindungen um CHF 0.08 Mio. (Vorjahr: CHF 0.13 Mio.) erhöhen r espektive um CHF 0.09 Mio. (CHF 0.14 Mio.) reduzieren. Der Einfluss der Cashflow Hedges auf das Eigenkapital beliefe sich bei höheren Zinsen (50 Basispunkte) auf CHF 4.8 Mio. (CHF 4.0 Mio.) respektive bei tieferen Zinsen auf CHF –5.0 Mio. (CHF –4.3 Mio.). Steigende Zinsen können auch einen negativen Einfluss auf den Marktwert (Fair Value) der Liegenschaften haben, da die Diskontierungsund Kapitalisierungszinssätze eine gewisse Korrelation mit dem Zinssatz für langfristige, risikofreie Anlagen aufweisen. Da der grösste Teil der Mietverträge der Intershop indexiert sind oder in Abhängigkeit von den Umsätzen stehen (Umsatzmieten), sollte sich bei steigender Inflation der Wert der Liegenschaft, trotz höheren Diskontierungszinssätzen, über eine längere Zeit wieder angleichen. Eine Reduktion des durchschnittlichen gewichteteten Diskontsatzes um 0.1 Prozentpunkte würde den Wert der Renditeliegenschaften um CHF 22 Mio. respektive 1.9 % (Vorjahr: CHF 21 Mio. resp. 1.8 %) erhöhen respektive bei e ntsprechender Erhöhung des Diskontsatzes um CHF 21 Mio. respektive –1.8 % (CHF 20 Mio. resp. –1.8 %) reduzieren.
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Liquiditätsrisiko
Das Ziel des Liquiditätsmanagements der Intershop ist die Sicher stellung der jederzeitigen Zahlungsfähigkeit. Ferner wird versucht, mittels einer Sockelliquidität die Möglichkeit zu schaffen, kleinere bis mittelgrosse Akquisitionen ohne vorgängige Finanzierungszusiche rungen von Banken rasch abwickeln zu können. In Kaufverhandlungen bedeutet dies oftmals einen zusätzlichen Vorteil. Eine wesentliche Kennziffer ist die Sockelliquidität, die sich wie folgt berechnet:
Aktueller Stand der flüssigen Mittel
+ zusätzliches zugesichertes Belehnungspotenzial auf Liegenschaften
= Sockelliquidität
Die Sockelliquidität sollte in der Regel mindestens CHF 20 Mio. be tragen. Per Bilanzstichtag betrug sie rund CHF 135 Mio. (Vorjahr: CHF 111 Mio.). Ferner verfügte die Gruppe am Bilanzstichtag über CHF 28 Mio. (CHF 28 Mio.) Blankolimiten, welche nicht b eansprucht waren.
Die erwarteten Geldabflüsse der finanziellen Verbindlichkeiten stellen sich wie folgt dar:
31. 12. 2011 (in CHF 1’000) Bilanzwert <1 Jahr 2–5 Jahre > 5 Jahre Verbindlichkeiten 22‘253 22‘253 0 0 Darlehen und Hypotheken 525‘811 28‘554 271‘095 294‘007 17‘490 5‘280 11‘719 7‘592 Absicherungsgeschäfte 1)
Geldabfluss
565‘554 56‘087 282‘814 301‘599
31. 12. 2010 (in CHF 1’000) Bilanzwert <1 Jahr 2–5 Jahre > 5 Jahre Verbindlichkeiten 24’157 24’157 0 0 Darlehen und Hypotheken 524’571 70’132 274’245 230’450 Absicherungsgeschäfte 1) 10’086 5’006 9’517 4’446 Geldabfluss 558’814 99’295 283’762 234’896
1) Zinssatzswaps
Entwicklungsrisiko
Die Entwicklung von grösseren Um- und Neubauten beinhaltet ebenfalls verschiedene Risiken. So bestehen Unsicherheiten bezüglich der Vermietbarkeit, der Einhaltung der geplanten Kosten aber auch bezüglich Bewilligungen und Auflagen. Intershop beginnt deshalb mit solchen Projekten in der Regel erst, wenn ein angemessener Vermietungsstand bereits erreicht ist oder entsprechende Zusagen vor liegen. Um das Kostenrisiko zu minimieren wird bei Grossinvestitionen in der Regel ein Totalunternehmervertrag mit Kostendachgarantie unterzeichnet. Beim Erwerb von grossen Entwicklungsprojekten wird ferner nach Möglichkeit ein Vorbehalt im Kaufvertrag aufgenommen, dass der Kauf rückabgewickelt werden kann, sofern notwendige Bewilligungen nicht oder nur zu unzumutbaren Bedingungen erteilt werden.
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Altlastenrisiko
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Bei Akquisitionen besteht ein Risiko, dass die zu erwerbenden Objekte mit Altlasten belastet sind. Intershop veranlasst deshalb bei Vorliegen von Verdachtsmomenten eine umfassende Altlastenunter suchung. Sofern sich daraus ein Risiko ergibt, wird dieses von Fachleuten quantifiziert und entweder vom Kaufpreis in Abzug gebracht oder muss, sofern die Gegenpartei über die notwendige Solvenz verfügt, durch diese garantiert werden.
Währungsrisiko
Intershop hat keine Engagements im Ausland mehr. Ein geringes Währungsrisiko besteht aufgrund eines Mietvertrages bei einer Liegenschaft in der Schweiz, welcher auf Euro lautet. Das wirtschaftliche Risiko wurde mittels einer Hypothek in derselben Währung eliminiert, welche mittels der Mietzinszahlungen bedient und amortisiert wird. Basierend auf dem Wechselkurs zum Bilanzstichtag hätte ein um 10 % tieferer Euro-Wechselkurs gegenüber dem Schweizer Franken einen Wechselkursgewinn von CHF 0.1 Mio. (Vorjahr: CHF 0.2 Mio.) zur Folge. Ein Anstieg des Wechselkurses um 10 % hätte einen gleich hohen Wechselkursverlust zur Folge.
Kapitalrisiko
Das wirtschaftliche Eigenkapital entspricht dem in der Bilanz aus gewiesenen Kapital. Im mehrjährigen Durchschnitt will Intershop eine Eigenkapitalrentabilität von mindestens 8 % erreichen. Zur Erreichung dieses Zieles werden auch fremde Mittel eingesetzt, wobei jedoch das gute Kreditrating beibehalten werden soll. Aus diesem Grunde werden die Liegenschaften in der Regel nicht zu mehr als zwei Drittel ihres Marktwertes mit fremden Mitteln belehnt. In einigen Kreditverträgen sind minimale Eigenkapitalausstattungen vorgesehen. Diese Covenants sind zum Teil als Quote oder absolut definiert. Die strengsten Vorgaben beinhalten eine minimale Eigenkapitalquote von 30 % respektive ein minimales Eigenkapital von CHF 350 Mio. Am Bilanzstichtag betrug die Eigenkapitalquote 43.7 % (Vorjahr: 43.5%) und das Eigenkapital belief sich auf CHF 540 Mio. (CHF 533 Mio.). Ein Teil der erarbeiteten Gewinne wird in Form von Dividenden an die Aktionäre ausgeschüttet. Der Antrag des Verwaltungsrates berücksichtigt jedoch auch die aktuellen Marktbedingungen. Das heisst, wenn die Marktbedingungen eine adäquate Reinvestition des Gewinns nicht zulässt, werden die nicht benötigen Mittel in der Regel mittels einer höheren Dividende an die Aktionäre zurückgeführt.
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Anmerkungen zur Konzernrechnung Tätigkeit
Die Intershop-Gruppe ist eine Immobilienunternehmung, welche sich auf Kauf, Entwicklung und Verkauf von Immobilien in der Schweiz konzentriert.
Die Intershop Holding AG mit Sitz in Zürich, Schweiz, ist an der SIX Swiss Exchange kotiert und kontrolliert alle Gesellschaften der Intershop-Gruppe.
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Konsolidierungskreis
Es fanden im Berichtsjahr keine Veränderungen im Konsolidierungskreis statt. Zum Bilanzstichtag umfasst der Konsolidierungskreis der Intershop Holding AG die folgenden Tochtergesellschaften, welche alle zu 100 % im Eigentum der Gruppe sind:
– Centre St Roch – Yverdon-les-Bains S.A., Yverdon-les-Bains; Schweiz – De Bary & Co. AG, Zürich; Schweiz – Einkaufszentrum Herti AG, Zug; Schweiz – EZ Volketswil AG, Volketswil; Schweiz – Intershop Management AG, Zürich; Schweiz – Realconsult AG, Zürich; Schweiz – SGI City Immobilien AG, Zürich; Schweiz – SGI Promotion AG, Zürich; Schweiz – SGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG, Zürich; Schweiz
Eine detaillierte Übersicht der wichtigsten Tochtergesellschaften der Intershop-Gruppe befindet sich auf den Seiten 106 und 107.
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Anlagepolitik
Die Anlagepolitik ist während der gesamten Berichtsperiode jederzeit eingehalten worden.
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Flüssige Mittel
(in CHF 1’000) 31.12.2011 31.12.2010 Bank- und Kassenbestände 5’080 7’611 Kurzfristige Bankeinlagen 28‘700 11’500 Total 33’780 19’111
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Bonitätsmässig waren die flüssigen Mittel am Bilanzstichtag wie folgt angelegt:
31.12.2010 (in CHF 1’000) 31.12.2011 Rating AAA 48 17 Rating AA 555 788 Rating A 30‘223 17‘250 kein Rating verfügbar 2‘954 1‘056 Total 33‘780 19‘111
Die Klassifizierung der Schuldner erfolgt primär nach den offiziellen langfristigen Schuldnerratings von Standard & Poor’s (S&P) oder Moody’s. Sofern solche Ratings nicht verfübar sind, werden zur Beurteilung von schweizerischen Banken veröffentlichte Ratings verwendet. Für flüssige Mittel mit einem Rating A in der Höhe von CHF 8.9 Mio. (Vorjahr: CHF 13.0 Mio.) bestand am Bilanzstichtag eine Verrechnungs vereinbarung. Diese würde es erlauben, die Guthaben mit den deutlich höheren Hypothekarschulden zu verrechnen, sofern die Bank zahlungsunfähig würde.
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Kurzfristige Forderungen
(in CHF 1’000) 31.12.2011 31.12.2010
Forderungen aus Betriebstätigkeit an Dritte Übrige Forderungen an Dritte Total Forderungen Vorausbezahlter Aufwand Abgegrenzte Erträge Total aktive Rechnungsabgrenzungen Total
Die Forderungen aus Betriebstätigkeit gegenüber den drei grössten
363 283 646 75 1’437 1’512 2‘158
964 295 1‘259 41 1‘853 1‘894 3‘153
Schuldnern betragen 30% (Vorjahr: 71%).
Die Altersstruktur der Forderungen stellt sich wie folgt dar:
31.12.2010 (in CHF 1’000) 31.12.2011 Nicht überfällig 1’680 2‘189 Überfällig 1– 60 Tage 516 1‘242 Überfällig 61–180 Tage 309 62 Überfällig über 180 Tage 907 1‘004 Total Forderungen brutto 3’412 4‘497
Wertberichtigungen auf zweifelhaften Forderungen –1’254 –1‘344 Total Forderungen netto 2’158 3‘153
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Die Wertberichtigung von Forderungen wird aufgrund der individuellen Beurteilung (Mieterbonität) sowie basierend auf Erfahrungswerten ermittelt. Die historische Ausfallrate liegt unter 2% der Mieterträge. In der Regel werden Mietzinsausstände, die älter als zwei Monate sind, als gefährdet betrachtet und entsprechend angemessen wertberichtigt. Bei wesentlichen Ausständen werden vorhandene Sicherheiten (z. B. Mietzinsdepots oder Garantien) mitberücksichtigt. Die Veränderungen der Wertberichtigungen auf zweifelhaften Forderungen werden in der Erfolgsrechnung im Liegenschaftsertrag ausgewiesen. Der Buchwert der Forderungen entspricht dem Marktwert (Fair Value). Die Entwicklung der Wertberichtigungen:
6
Liegenschaften
31.12.2010 (in CHF 1’000) 31.12.2011 Stand per 1.1. 1‘344 3’480 Neubildung 436 433 Inanspruchnahme –179 –2‘126 Auflösung –347 –443 Stand per 31.12. 1‘254 1’344
Es handelt sich dabei um eine Liegenschaft (Vorjahr: zwei Liegen-
zur Veräusserung
schaften) mit einem Marktwert von CHF 14.3 Mio. (CHF 8.6 Mio.).
Der Brandversicherungswert beträgt CHF 27.2 Mio. (Vorjahr: CHF 29.0 Mio.).
7
Promotionsliegenschaften
(in CHF 1’000) 31.12.2011 31.12.2010 Stand per 1. 1. 8‘628 25’769 Investitionen 486 22’463 Abgänge –2‘383 –37’247 Übertrag von/an Renditeliegenschaften 5‘210 –1‘864 Übertrag von/an Entwicklungsliegenschaften 5‘460 –493 Stand per 31.12. 17‘401 8’628
In der Berichtsperiode wurden fünf Landparzellen in Solothurn (SOL1) und ein Parkplatz bei der Liegenschaft Zürich «edendrei» veräussert.
Im Weiteren wurden die Renditeliegenschaft Lausanne, «Chemin de Renens» sowie das Entwicklungsobjekt Zürich, «Rüdigerstrasse 11» in die Promotionsliegenschaften umklassiert. Dies aufgrund der Tatsache, dass bei beiden Objekten entschieden worden ist, diese in Eigentumswohnungen umzunutzen. Bei beiden Objekten ist die Baueingabe erfolgt.
Der Ertrag aus der Veräusserung von Promotionsliegenschaften belief sich auf CHF 2.0 Mio. (Vorjahr: CHF 54.3 Mio.).
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Promotionsliegenschaften zeichnen sich dadurch aus, dass diese in der Regel zum Verkauf erstellt werden.
In der Berichtsperiode wurden Fremdkapitalzinsen für CHF 0.0 Mio. (Vorjahr: CHF 0.1 Mio.) aktiviert. Der durchschnittliche Zinssatz betrug 3.14 % (3.2 %).
Der Brandversicherungswert respektive die Bauzeitversicherung der Promotionsliegenschaften beträgt CHF 15.9 Mio. (Vorjahr: CHF 0.6 Mio.).
Stand der laufenden Promotionsliegenschaften
Zürich, «edenfünf»
Projektbeschreibung:
Bei der Liegenschaft Rüdigerstrasse 11 sind 27 Eigentumswohnungen geplant.
Projektstand:
Die Baueingabe ist erfolgt. Wir erwarten den Baubeginn, vorbehältlich Einsprachen, im 2. Quartal 2012.
Verkaufsstand:
Mit dem Verkauf wurde noch nicht gestartet.
Lausanne, «Chemin de Renens»
Projektbeschreibung:
Bei der Liegenschaft Chemin de Renens 52 sind 74 Eigentumswohnungen geplant.
Projektstand:
Die Baueingabe ist erfolgt. Wir erwarten den Baubeginn, vorbehältlich Einsprachen, im 1. Semester 2012.
Verkaufsstand:
Mit dem Verkauf wurde noch nicht gestartet.
Weitere Projekte
Das Projekt am Bach «SOL 1» in Solothurn wurde weiterbearbeitet. Insgesamt wurden im Berichtsjahr fünf Landparzellen veräussert. Die restliche Fläche wird unverändert in Etappen entwickelt und verkauft.
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8 Renditeliegenschaften Geschäfts- Gewerbe- Wohn- Total liegen- liegen- liegen- Liegen(in CHF 1’000) schaften schaften schaften schaften Stand per 1. 1. 2010 748‘640 334‘220 45’550 1’128’410 Käufe 9’762 0 0 9’762 Investitionen 2’991 4’695 1‘371 9’057 Übertrag von Promotions liegenschaften 1‘864 0 0 1‘864 Abgänge –9’877 0 0 –9’877 Marktwertanpassung 2010 1‘950 2‘215 309 4‘474 Übertrag zu Liegenschaften zur Veräusserung –5’260 –3‘350 0 –8’610 Stand per 31.12. 2010 750’070 337’780 47’230 1’135’080 Investitionen 3‘530 6‘210 3‘170 12‘910 Übertrag an Promotions- liegenschaften –5‘210 0 0 –5‘210 Abgänge –20‘114 0 0 –20‘114 Marktwertanpassung 2011 7‘586 922 148 8‘656 Übertrag zu Liegenschaften zur Veräusserung –14‘275 0 0 –14‘275 Stand per 31.12. 2011 721‘587 344‘912 50‘548 1’117‘047
Intershop veräusserte im Berichtsjahr im Rahmen der Portfoliobereinigung die Liegenschaften in Zürich, Schaffhauserstrasse 468; La Chauxde-Fonds, Avenue Léopold Robert 50 und Interlaken, Höheweg 1. Ebenfalls verkauft wurde das Objekt Basel, Steinenberg 1. Die verkauften Liegenschaften wurden wertmässig entwickelt und verfügen somit für Intershop über kein weiteres Entwicklungspotential mehr. Zusätzlich wurde noch ein Einstellhallenplatz in Widnau veräussert.
Die Liegenschaft Lausanne, Chemin de Renens wurde in die Promotionsliegenschaften übertragen. Die Baueingabe ist erfolgt und es ist geplant, insgesamt 74 Eigentumswohnungen zu erstellen.
Das Objekt Murgenthal, Zentrum Fahracker wurde zu den Liegenschaften zur Veräusserung transferiert, da bereits ein öffentlich beurkundeter Kaufvertrag vorlag.
Intershop hat im Berichtsjahr keine Liegenschaft erworben (Vorjahr: eine Liegenschaft). Details über die Zu- und Abgänge sind auf den Seiten 84 und 85 aufgeführt. Ein bedeutender Abgang im Sinne der Vorschriften des Kotierungsreglements der SIX Swiss Exchange (d. h. > 5 % des Gesamtportfolios) erfolgte nicht.
In der Berichtsperiode wurden Fremdkapitalzinsen für CHF 0.2 Mio. (Vorjahr: CHF 0.0 Mio.) aktiviert. Der durchschnittliche Zinssatz betrug 3.14 % (3.2 %).
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Der Brandversicherungswert der Gebäude beträgt per 31. Dezember 2011 CHF 1’532 Mio. (Vorjahr: CHF 1’568 Mio.).
Anschaffungskosten und Marktwert je Region:
Anschaffungskosten 1) Marktwert 2) (in CHF 1’000) 2011 2010 2011 2010 Renditeliegenschaften Geschäftsliegenschaften Grossraum Zürich 439‘330 438’217 559‘512 550’240 Genferseegebiet 31‘948 36’253 37‘536 41’040 Basel / Bern / Mittelland 97‘687 128’444 102‘092 135’900 Übrige Regionen 23’372 23’162 22’447 22’890 Total Geschäfts liegenschaften 592‘337 626’076 721‘587 750’070 Gewerbeliegenschaften Grossraum Zürich 127‘798 126’283 141‘145 140‘680 Genferseegebiet 111‘526 107’435 131‘333 126’430 Basel / Bern / Mittelland 31‘334 30’902 41‘951 40’630 Übrige Regionen 24‘852 24’680 30’483 30’040 Total Gewerbe liegenschaften 295‘510 289’300 344‘912 337’780 Wohnliegenschaften Genferseegebiet 7‘072 6’454 7‘179 6’500 Basel / Bern / Mittelland 41‘385 38’834 43‘369 40’730 Total Wohn liegenschaften 48‘457 45’288 50‘548 47’230 Total Rendite liegenschaften3) 936‘304 960’664 1’117‘047 1’135’080
1) Die Anschaffungskosten enthalten alle mit dem Kauf verbundenen Kosten sowie die wertvermehrenden
2) Marktwert gemäss externem Schätzer (siehe Geschäftsbericht Seiten 86 und 87)
3) Exklusive Liegenschaften zur Veräusserung
Investitionen
Die Details zu den Renditeliegenschaften sind auf den Seiten 78 bis 81 ersichtlich.
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Entwicklungsliegenschaften
(in CHF 1’000) 31.12.2011 31.12.2010 Stand per 1.1. 47’690 47’650 Investitionen 407 580 Abgänge –428 –213 Marktwertanpassung –428 –820 Übertrag an/von Promotionsliegenschaften –5‘460 493 Stand per 31.12. 41‘781 47’690 Im Berichtsjahr wurde ein Ladenlokal im Objekt an der Rue de Lyon in Genf veräussert. Die Liegenschaft Zürich, Rüdigerstrasse 11 wurde an die Promotionsliegenschaften übertragen. Bei den Entwicklungsobjekten handelt es sich um Liegenschaften in Baden, Basel, Flurlingen und Genf, für welche noch keine konkreten Entwicklungspläne bestehen. Details sind auf den Seiten 82 und 83 ersichtlich. Basierend auf dem durchgeführten Architekturwettbewerb für die Römerstrasse in Baden wurde mit der Stadt die Möglichkeit eines Sondernutzungsplanes diskutiert. Es ist geplant, diesen im Jahre 2012 einzureichen. Der Zeitpunkt der Realisierung ist unter anderem aber auch abhängig vom Auszug des heutigen Mieters. In der Berichtsperiode wurden wie im Vorjahr keine Fremdkapital zinsen aktiviert. Der Brandversicherungswert der Entwicklungsliegenschaften beträgt per 31. Dezember 2011 CHF 134 Mio. (Vorjahr: CHF 142 Mio.).
10 Verbindlichkeiten
(in CHF 1’000) 31.12. 2011 31.12. 2010 Verbindlichkeiten aus Betriebstätigkeit gegenüber Dritten 4’113 4’317 Andere Verbindlichkeiten gegenüber Dritten 753 581 Passive Rechnungsabgrenzungen 17‘387 19’259 Total 22‘253 24’157
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11 Rückstellungen
(in CHF 1’000) Rückstellungen für Gewährleistungen Übrige Rückstellungen Total
davon kurzfristige davon langfristige
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31.12. 2011 31.12. 2010 2‘496 3’496 3’392 3’220 5‘888 6’716 2‘904 2‘984
2’682 4’034
Zusätzliche Angaben: Gewähr(in CHF 1’000) leistungen 1) Übrige 2) Total Stand per 1.1. 2010 6’878 3’416 10’294 Beanspruchte Rückstellungen –1‘425 –1‘105 –2‘530 Bildung 0 949 949 Auflösung –1‘957 –40 –1‘997 Stand per 31.12. 2010 3’496 3’220 6’716
Beanspruchte Rückstellungen Bildung Auflösung Stand per 31. 12. 2011
–1 –494 –495 0 839 839 –999 –173 –1’172 2’496 3’392 5‘888
1) Aufgrund einer aussergerichtlichen Einigung konnten die Gewährleistungen reduziert werden. Es bestehen weitere Prozessrisiken, deren Mittelabflüsse naturgemäss schwer abschätzbar sind. Die erwarteten Beanspruchungen betragen innerhalb der nächsten drei Jahre CHF 0.5 Mio. (Vorjahr: CHF 1.0 Mio.). 2) Es handelt sich im Wesentlichen um liegenschaftsbezogene sowie personalbezogene Rückstellungen. Der Grossteil der Rückstellungen ist kurzfristig.
12 Darlehen
und Hypotheken (in CHF 1’000) (kurzfristig) Darlehen und Hypotheken von Banken Total
31.12. 2011 31.12. 2010 18‘300 18‘300
58’875 58’875
Die kurzfristigen Darlehen setzen sich zusammen aus Hypotheken, deren vertragliche Laufzeit innert der nächsten 12 Monaten endet, sowie vertraglichen Amortisationszahlungen von CHF 6.3 Mio. Erstere werden in der Regel erneuert. Seit dem Bilanzstichtag wurden CHF 12 Mio. neue Darlehen oder Hypotheken aufgenommen, keine wurden refinanziert und CHF 16.5 Mio. wurden zurückbezahlt.
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13 Darlehen
und Hypotheken (in CHF 1’000) 31.12. 2011 31.12. 2010 (langfristig) Darlehen und Hypotheken von Banken 450’461 464’296 Dritten 57’050 1’400 Total 507’511 465’696 Fälligkeiten der verzinslichen kurz- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten aus Darlehen und Hypotheken sowie Zinsbindung (siehe auch Anmerkung 12) per 31. Dezember 2011: (in CHF 1’000) 2012 2013 2014 2015 2016 danach Total
Kredit- feste fälligkeiten Zinsbindung 18‘300 18‘300 52‘311 52‘311 58‘550 56‘350 27‘550 27‘550 99‘900 85‘350 269‘200 269‘200 525‘811 509‘061
Der Buchwert der verpfändeten Aktiven beläuft sich auf CHF 952 Mio. (Vorjahr: CHF 984 Mio.). Darlehens- und Hypothekarschulden von insgesamt CHF 526 Mio. (CHF 525 Mio.) sind durch Grundpfandrechte (Schuldbriefe) sichergestellt. Zusätzlich sind die Aktien einer Tochtergesellschaft zur Sicherstellung eines nicht beanspruchten Kredits verpfändet.
Die Darlehens- und Hypothekarschulden sind zum Nominalwert ausgewiesen. Der Verkehrswert (Fair Value) dieser Schulden liegt um CHF 20 Mio. höher (Vorjahr: CHF 14 Mio. höher) als der Bilanzwert. Der Grund hierfür ist, dass die Zinsfestbindung bei einem Teil der Festhypotheken zu einem Zeitpunkt vorgenommen worden ist, als das Zinsniveau höher als am Bilanzstichtag war.
Durchschnittlicher Zinssatz sowie Gliederung nach Währungen:
(in CHF 1’000) 31.12.2011 31.12. 2010 Währung Zinssatz CHF Zinssatz CHF Schweizer Franken (CHF) 3.06% 524‘615 3.18% 522’515 Euro (EUR) 4.22% 1‘196 4.22% 2’056 Total 525‘811 524’571
Die durchschnittliche Zinsbindung beträgt, unter Berücksichtigung der Zinsabsicherungsgeschäfte, rund 52 Monate (Vorjahr: 51 Monate). Am Bilanzstichtag waren rund 97% (95%) Festhypotheken oder zinsabge sicherte (SWAP) Rollover-Kredite, 3% (4%) Rollover ohne Zinsab sicherung und 0% (1%) variable Hypotheken. Unter Berücksichtigung bereits abgeschlossener vorzeitiger Anschlussfinanzierungen beträgt der durchschnittliche Zinssatz 2.90% bei einer durchschnittlichen Zinsbindung von 74 Monaten.
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Mit verschiedenen Kreditinstituten wurden zum Teil unterschiedliche Finanzkennzahlen (Financial Covenants) vereinbart, welche alle in der Berichtsperiode eingehalten worden sind. Die wichtigsten Finanzkennzahlen sind die konsolidierte Eigenkapitalquote (mind. 30%) respektive die absolute Grösse des Eigenkapitals (mind. CHF 350 Mio.). In e inigen Kreditverträgen sind auch Finanzkennzahlen betreffend den Zinsdeckungsfaktor (≥ 2.0) oder die maximale Belehnung des Verkehrswertes (loan-to-value) vertraglich fixiert. Letztere variieren stark nach Nutzung, Vermietungsstand und Kreditinstitut. Eine Verletzung der zugesicherten Covenants würde es dem Kreditinstitut erlauben, den Kredit ungeachtet der vertraglich vereinbarten Laufzeit unverzüglich fällig zu stellen. Am
Bilanzstichtag
bestanden
Cashflow-Zinsabsicherungsgeschäfte
(Interest Rate Swaps) mit einem Kontraktvolumen von CHF 242 Mio. (Vorjahr: CHF 215 Mio.). Die Details in Schweizer Franken sind aus der untenstehenden Tabellen ersichtlich: 31. 12. 2010 Laufzeit Zinssatz Kontraktwert 2012 3.48 % 76 Mio. 2013 2.30 % 40 Mio. 2017 2.27 % 34 Mio. 2019 2.32% 45 Mio. 2021 1.97 % 20 Mio. Total 215 Mio.
Wiederbeschaffungswert positiv negativ 0 4.38 Mio. 0 1.75 Mio. 0 1.80 Mio. 0 2.15 Mio. 0 0 0 Mio. 10.08 Mio.
31. 12. 2011 Laufzeit Zinssatz Kontraktwert 2012 3.48% 74 Mio. 2013 2.30% 39 Mio. 2017 2.27% 34 Mio. 2019 2.32% 45 Mio. 2021 2.15% 30 Mio. 2021 1.97 % 20 Mio. Total 242 Mio.
Wiederbeschaffungswert positiv negativ 0 2.23 Mio. 0 1.38 Mio. 0 3.52 Mio. 0 5.17 Mio. 0 3.34 Mio. 0 1.85 Mio. 0 Mio. 17.49 Mio.
Die gesamten Marktwertveränderungen der Interest Rate Swaps (Wiederbeschaffungswerte) in der Höhe von CHF –7.4 Mio. (Vorjahr: CHF –3.1 Mio.) wurden direkt im sonstigen Ergebnis verbucht, da sie die Anforderungen für effektive Absicherungsgeschäfte erfüllen.
Alle ausgewiesenen Interest Rate Swaps entsprechen gemäss IFRS 7 dem Level 2 und werden extern anhand von notierten Preisen für ähnliche Finanzinstrumente bewertet.
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Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2011
14 Rückstellungen
für latente Steuern
Die folgende Aufstellung zeigt die latenten Steuern je Bilanzposition, die sich aus der Differenz zwischen der Bilanz nach Konzernricht
linien und der Steuerbilanz der konsolidierten Gesellschaft ergeben: 31.12.2011 31.12. 2010 (in CHF 1’000) Aktiven Passiven Aktiven Passiven Immobilien 104‘076 100’778 Langfristige Rückstellungen 0 750 Personalvorsorge 151 230 Übrige Bilanzpositionen 32 21 Verluste 817 40 Total 849 104‘227 61 101’758
(in CHF 1’000) 2011 2010 Stand zu Beginn der Periode 101’697 98’091 In Gesamtergebnisrechnung verbucht 1’681 3’653 Im Eigenkapital verbucht 0 -47
Stand am Ende der Periode
Es bestehen keine steuerlichen Verlustvorträge deren Geltend
103’378 101’697
machung nicht wahrscheinlich ist und die deshalb bei der Bestimmung der latenten Steuern nicht mitberücksichtigt wurden.
Die im Zusammenhang mit den Beteiligungen stehenden temporären Differenzen, auf denen keine latenten Steuerverbindlichkeiten ge bildet werden, betrugen am Bilanzstichtag CHF 330 Mio. (Vorjahr: CHF 311 Mio.).
15 Aktienkapital
Inhaberaktien Total à nom. CHF 10 Nominalwert (Anzahl) (in CHF 1’000) Dividendenberechtigtes Aktienkapital per 31.12. 2010 2’100’000 21’000 Dividendenberechtigtes Aktienkapital per 31.12. 2011 2’100’000 21’000
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16 Reingewinn
pro Aktie 2011 2010 Reingewinn 1) 54‘976 57’625 Reingewinn exkl. Neubewertung 1) + 2) 48‘961 54’979
Durchschnittliche Anzahl dividenden berechtigter Inhaberaktien
2’099’083
2’099’500
Inhaberaktie nom. CHF 10 Reingewinn 3) 26.19 27.45 Reingewinn exkl. Neubewertung 2) + 3) 23.32 26.19
1) In CHF 1’000
2) Die Bewertungsveränderungen der Liegenschaften sowie die sich daraus ergebenden latenten Steuern,
welche
anhand
des
durchschnittlichen
latenten
Steuersatzes
des
entsprechenden
Jahres bestimmt wurden, sind nicht berücksichtigt.
17 Bedeutende
3) In CHF
Aktionäre
Am Bilanzstichtag waren der Gesellschaft die folgenden Aktionäre bekannt, welche die nach Börsengesetz meldepflichtige Grenze von 3% der Stimmrechte überschritten haben:
(in %) 2011 2010 40.0 44.5 Patinex AG, Wilen 1) CPV/CAP Pensionskasse Coop, Basel 2) 10.0 10.0 Relag Holding AG, Hergiswil 3) 4.4 4.4 General Oriental Investments SA, Genf 4) 3.4 n/a Grapal Holding AG, Zug 5) 3.1 3.1
1) Meldungen per 31. 12. 2011 respektive 31. 12. 2010
2) Meldung per 25. 6. 2010
3) Meldung per 4. 12. 2007
4) Meldung per 17. 8. 2011
5) Meldungen per 3.3.2010
18 Nahestehende
Personen
Aufgrund der Beteiligungsquote von 40.0 % gelten, nebst den Verwal tungsräten und den Geschäftsleitungsmitgliedern sowie durch diese kontrollierte Gesellschaften, auch die Patinex AG sowie ihre Gruppengesellschaften als nahestehende Personen. Aufgrund der Eigentumsverhältnisse gilt auch die BZ Bank Aktiengesellschaft als nahestehend. Sie ist mit der Abwicklung der Dividendenzahlung beauftragt. Die Entschädigung betrug CHF 12’500 (Vorjahr: CHF 12’500).
Im Berichtsjahr betrug die Entschädigung an die nicht exekutiven Verwaltungsräte CHF 0.3 Mio. (Vorjahr: CHF 0.3 Mio.). Die Kompensation für die Geschäftsleitung belief sich insgesamt auf CHF 2.6 Mio. (CHF 2.7 Mio.). Darin enthalten sind CHF 0.2 Mio. (CHF 0.2 Mio.) Zahlungen an die Pensionskasse. Die Entschädigung der Geschäftsleitung beinhaltet aktienbasierte Vergütungen in der Höhe von CHF 0.8 Mio. (CHF 1.1 Mio.).
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Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2011
Die Offenlegung gemäss Schweizerischem Obligationenrecht Art. 663bbis und Art. 663c (Transparenzgesetz) befindet sich im Einzelabschluss der Intershop Holding AG (Anmerkung 7) auf der Seite 99 dieses Ge-
schäftsberichtes. Die Personalvorsorgestiftung der Intershop Holding AG hat im Berichtsjahr einer Konzerngesellschaft ein Hypothekardarlehen in der Höhe zwischen CHF 1.05 Mio. und CHF 1.40 Mio. gewährt. Der Zinssatz betrug 2.50 %. Es erfolgten keine weiteren Transaktionen mit nahestehenden Personen. Sowohl im B erichtsjahr wie im Vorjahr wurden zu keinem Zeitpunkt Garantien oder sonstige finanzielle Verpflichtungen zugunsten einer nahestehenden Person abgegeben.
Liegenschaftsertrag (in CHF 1’000) 2011 2010 Renditeliegenschaften Geschäftsliegenschaften 47‘512 48’234 Gewerbeliegenschaften 27’360 27’670 Wohnliegenschaften 3’284 3’279 Entwicklungsliegenschaften 4’708 4’796 Veräusserte Liegenschaften 1‘063 473 Total 83‘927 84’452 Per Bilanzstichtag stellt sich die Fälligkeit der Mietverträge wie folgt dar: (in %) 31.12. 2011 31.12. 2010 Wohnen 8.1 8.0 ohne festen Verfall 19.2 18.7 < 1 Jahr 9.5 6.6 1 bis 2 Jahre 11.1 12.1 2 bis 3 Jahre 10.9 10.1 3 bis 4 Jahre 6.9 10.8 4 bis 5 Jahre 7.7 7.2 > 5 Jahre 26.6 26.5 Total 100.0 100.0 19
Mietverträge für Wohnen werden in der Regel nicht für eine feste Laufzeit abgeschlossen, sondern sind, unter Berücksichtigung der gesetzlichen Bedingungen, kündbar. Bei den Mietverträgen ohne festen Verfall handelt es sich um solche, die nach Ablauf der ursprünglichen Mietdauer in ein Mietverhältnis ohne definierten Ablauf übergeführt worden sind.
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2011
Die fünf grössten Mieter sind nachfolgend aufgeführt:
(in %) Kanton Zürich Kanton Waadt Migros Sauvin Schmidt SA, Genf Credit Suisse AG Total
69
31.12. 2011 31.12. 2010 8.5 8.2 6.0 4.4 4.3 4.3 3.9 3.8 3.6 3.6 26.3 24.3
Der Anteil der öffentlichen Hand, worunter alle Mietverträge mit dem Bund, Kantonen, Gemeinden oder mit denen zusammenhängenden juris tischen Personen und Organisationen subsumiert sind, beträgt 15.7 % (Vorjahr: 14.0 %).
20 Erfolg
aus
Liegenschaftsverkäufen
(in CHF 1’000) Verkaufserlöse Renditeliegenschaften Bilanzwert Ende Vorperiode Investitionen laufendes Jahr Bruttoverkaufserfolg Verkaufsaufwand Erfolg Renditeliegenschaften
Verkaufserlöse Entwicklungsliegenschaften Bilanzwert Ende Vorperiode Bruttoverkaufserfolg Verkaufsaufwand Erfolg Entwicklungsliegenschaften
Total
2011 2010 40‘585 11’300 –28’668 –9’870 –19 –7 11’898 1’423 –515 –74 11’383 1’349 550 430 –428 –213 122 217 –26 –1 96 216 11’479 1’565
Im Berichtsjahr wurden Renditeliegenschaften in Basel, Zürich, Interlaken und La Chaux-de-Fonds verkauft. Im Weiteren wurde noch ein Einstellhallenplatz in Widnau veräussert. Weitere Devestitionen haben nicht stattgefunden. Bei den Entwicklungsliegenschaften wurde ein Ladenlokal in Genf, Rue de Lyon und bei den Promotionsobjekten fünf Landparzellen in Solothurn an neue Eigentümer übertragen.
Der Erfolg aus Renditeliegenschaften setzt sich zusammen aus CHF 8.3 Mio. (Vorjahr: CHF 1.3 Mio.) Geschäftsliegenschaften und CHF 3.1 Mio. (0 Mio.) Gewerbeliegenschaften. Detaillierte Angaben zu den Verkäufen befinden sich auf den Seiten 84 und 85.
70
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21 Übriger
Erfolg
(in CHF 1’000) An Dritte verrechnete Dienstleistungen Einmalige Positionen Total
2011 2010 2’745 2’389 1’011 2‘354 3’756 4’743
Die «Einmaligen Positionen» beinhaltet die Auflösung von nicht mehr benötigten Gewährleistungen aus bereinigten Rechtsstreiten.
22 Liegenschaftsaufwand (in CHF 1’000) Renditeliegenschaften Geschäftsliegenschaften Gewerbeliegenschaften Wohnliegenschaften Entwicklungsliegenschaften Veräusserte Liegenschaften Total
2011 2010 4‘977 5’090 3‘486 3’117 591 602 387 704 201 141 9’642 9’654
Der Liegenschaftsaufwand setzt sich wie folgt zusammen: (in CHF 1’000) 2011 2010 Unterhalts- und Reparaturarbeiten 3’750 3’664 Fremdmiete 80 99 Versicherungsaufwand 960 1’049 Steuern und Gebühren 561 595 Baurechtsaufwand 861 857 Liegenschaftsverwaltungshonorare 758 834 Nicht verrechenbare Nebenkosten 1’747 1’751 Übriger Aufwand 925 805 Total 9’642 9’654
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2011
23 Personalaufwand
71
(in CHF 1’000) Löhne und Gehälter Erfolgsabhängige Entschädigungen Sozialversicherungen Personalvorsorgeaufwand Übriger Personalaufwand Total
2011 2010 5’648 5’595 1’698 1’803 814 871 439 446 87 127 8’686 8’842
24 Administrativer Aufwand
(in CHF 1’000) Verwaltungs- und allgemeiner Aufwand Kapitalsteuern Abschreibungen 1) Total
2011 2010 1’518 1’528 598 601 204 254 2’320 2’383
1) Abschreibungen auf Mobilien und Betriebseinrichtungen
25 Personalvorsorge
Intershop verfügt über verschiedene Personalvorsorgepläne, welche
alle nach schweizerischem Recht dem Beitragsprimat entsprechen. Die Beiträge richten sich nach dem versicherten Jahressalär der Mitarbeiter. Bei den nach IAS 19 als leistungsorientiert definierten Vorsorgeplänen handelt es sich um einen Kollektivvertrag bei einer grossen Lebensversicherungsgesellschaft sowie um teilautonome Lösungen, d. h. gewisse Risiken sind bei einer Versicherungsgesellschaft rück versichert, während das Asset Management durch eine Bank erfolgt. Ferner existiert eine beitragsorientierte Kaderversicherung.
Das in der Bilanz ausgewiesene Aktivum setzt sich, vor Abzug der latenten Steuern, wie folgt zusammen:
(in CHF 1’000) 2011 2010 Barwert der Verpflichtungen –13’647 –13’900 Vermögen der Pensionskassen zu Marktwerten 14’753 15’794 Überdeckung 1’106 1’894 Nicht erfasste versicherungsmathematische (Gewinne)/Verluste 1‘206 706 Nicht aktivierbarer Teil der Überdeckung –1‘612 –1’529 In der Bilanz erfasstes Guthaben 700 1’071
72
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2011
Entwicklung des Barwertes der Verpflichtungen: 2011 2010
(in CHF 1’000) Barwert der Verpflichtungen zu Beginn der Periode Dienstzeitaufwand Zinsaufwand Ein-/Ausbezahlte Vorsorgeleistungen Aktuarieller (Gewinn)/Verlust auf den Verpflichtungen Barwert der Verpflichtungen am Ende der Periode
13’900 13’058 770 856 389 424 –919 –493 –493
55
13’647 13’900
Entwicklung des Planvermögens:
(in CHF 1’000) 2011 2010 Wert des Planvermögens zu Beginn der Periode 15’794 15’109 Erwarteter Ertrag aus dem Planvermögen 710 680 Arbeitnehmerbeiträge 78 87 Arbeitgeberbeiträge 84 589 Ein-/Ausbezahlte Vorsorgeleistungen –919 –493 Aktuarieller Gewinn / (Verlust) auf Vermögen –994 –178 Wert des Planvermögens am Ende der Periode 14’753 15’794
Tatsächliche Vermögenserträge
Finanzierungsstatus und Erfahrungsanpassung:
(in CHF 1’000) Barwert der Verpflichtungen Planvermögen Überdeckung Erfahrungsanpassungen – der Verpflichtungen Verlust/(Gewinn) – des Planvermögens Gewinn/(Verlust)
–284
502
2011 2010 2009 2008 2007 –13’647 –13’900 –13’058 –12’091 –12’308 14’753 15’794 15’109 14’030 16’539 1’106 1’894 2’051 1’939 4’231
–493
55
–994
–178
45
–447
–220
497 –2’617 –1‘044
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2011
73
Das Planvermögen zum Marktwert besteht aus:
(in %) Aktien Hypotheken Obligationen Immobilien Übriges Forderungen gegenüber Versicherungsgesellschaft Total Planvermögen zum Marktwert
Das Planvermögen beinhaltet eine hypothekarisch gesicherte Schuld
2011 2010 30% 31% 7% 9% 14% 13% 8% 9% 7% 6% 34% 32% 100% 100%
von CHF 1.0 Mio. (Vorjahr: CHF 1.4 Mio.) beim Arbeitgeber sowie CHF 0.1 Mio. (CHF 0.1 Mio.) in Aktien der Intershop Holding AG. Bei den Forderungen gegenüber Versicherungsgesellschaften handelt es sich um die Ansprüche der Rentner sowie um das Vermögen des Kollektivvertrags.
Die folgenden Beträge wurden in der Erfolgsrechnung erfasst:
(in CHF 1’000) Dienstzeitaufwand Zinsaufwand Erwarteter Ertrag aus dem Planvermögen Überschüsse aus Guthaben gegenüber Vorsorgeeinrichtungen Beiträge der Versicherten Total leistungsorientierte Pläne Arbeitgeberbeiträge beitragsorientierte Pläne Gesamter im Personalaufwand erfasster Betrag
Die erwarteten Beiträge an die Vorsorgewerke für das Folgejahr belau-
2011 2010 770 856 389 424 –710 –680 8 –127 –78 –87 379 386 60 60 439 446
fen sich auf CHF 0.5 Mio. (Vorjahr: CHF 0.5 Mio.).
Die gegenüber den leistungsorientierten Vorsorgeplänen in der Bilanz erfassten Bewegungen des Nettoguthabens gliedern sich wie folgt:
(in CHF 1’000) Stand zu Beginn der Periode Überschüsse aus Guthaben gegenüber Vorsorgeeinrichtungen Einlage Beitragsreserve Total leistungsorientierte Pläne Stand am Ende der Periode
2011 2010 1’071 1’084 8 –127 0 500 –379 –386 700 1’071
74
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2011
Die Berechnung der Vermögensverpflichtung basiert auf den folgenden versicherungsmathematischen Annahmen:
Diskontierungssatz Erwartete Verzinsung der Altersguthaben Erwartete Rendite des Vermögens Erwartete Lohnsteigerungsrate Erwartete Rentenindexierung Erwartete durchschnittliche Restarbeitszeit in Jahren Lebenserwartung nach Pensionierung (65) für Männer in Jahren Lebenserwartung nach Pensionierung (64) für Frauen in Jahren
2011 2010 2.50% 2.80% 3.25% 3.25% 4.00% 4.50% 2.00% 2.00% 0.50% 0.50%
9.4
9.5
19.6
17.9
22.8
21.9
Die erwartete Rendite auf dem Planvermögen beruht auf der Berechnung der im Markt implizierten Renditeerwartungen der einzelnen Kategorien (Risikoprämienansatz). Im Berichtsjahr betragen die zu grunde liegenden Renditen pro Anlagekategorie: 8 % für Aktien, 3 % für Hypotheken, 2 % für Obligationen, 4.5 % für Immobilien und 2.5 % für Forderungen gegenüber Versicherungsgesellschaften. Gewichtet mit den Anlagekategorien per 1. Januar 2011 ergibt sich eine zu erwartende Rendite von 4.5 % für das Jahr 2011.
26 Bewertungsveränderungen
(in CHF 1’000) 2011 2010 Höherbewertung Renditeliegenschaften 12‘610 10’693 Tieferbewertung Renditeliegenschaften –3‘954 –7’007 Erstbewertung neu erworbener Liegenschaften 0 788 Höherbewertung Entwicklungsliegenschaften 144 50 Tieferbewertung Entwicklungsliegenschaften –572 –870 Total 8‘228 3’654
Der Bericht der als unabhängiger Liegenschaftenschätzer bestimmten KPMG AG befindet sich auf den Seiten 86 bis 92 in diesem Geschäftsbericht. Die Höherbewertung der Renditeliegenschaften setzt sich zusammen aus CHF 9.2 Mio. (Vorjahr: CHF 6.3 Mio.) bei den Geschäfts-, CHF 3.3 Mio. (CHF 4.0 Mio.) bei den Gewerbe- und CHF 0.1 Mio. (CHF 0.4 Mio.) bei den Wohnliegenschaften. Die Tieferbewertung der Renditeliegenschaften betrifft zu CHF 1.6 Mio. (Vorjahr: CHF 5.1 Mio.) die Geschäfts-, zu CHF 2.3 Mio. (CHF 1.8 Mio.) die Gewerbe- und zu CHF 0.0 Mio. (CHF 0.1 Mio.) die Wohnliegen schaften.
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2011
27 Finanzergebnis
(netto)
28 Ertragssteuern
(in CHF 1’000) Finanzertrag Wertschriftenerfolg Finanzaufwand Wechselkurserfolg Total
75
2011 2010 172 117 –567 0 –16‘613 –17’461 21 442 –16’987 –16’902
Im Berichtsjahr wurden Fremdkapitalzinsen für CHF 0.2 Mio. aktiviert (Vorjahr: CHF 0.1 Mio.).
(in CHF 1’000) Ordentliche Ertragssteuer Latente Steuern Total
2011 2010 12’674 12’358 1‘681 3’653 14‘355 16’011
Die folgende Tabelle zeigt auf, aus welchen Gründen die effektive Steuerbelastung vom Durchschnittssatz abweicht:
(in CHF 1’000) Unternehmensergebnis vor Ertragssteuern Durchschnittlicher Steuersatz
2011 2010 69’331 73’636 21.5% 21.5%
Ertragssteuern zum Durchschnittssteuersatz Steuern zu anderen Steuersätzen 1) Steuerneutrale Erträge und Aufwendungen Total Ertragssteuern
14’906 15’832 9 1’067 –560 –888 14’355 16’011
1) Inklusive Effekt aus Grundstückgewinnsteuersatzänderungen
29 Eventualverpflichtungen
Wie im Vorjahr bestanden per 31. Dezember 2011 keine quantifizier baren Eventualverpflichtungen oder Bürgschaften.
30 Investitionen
Für Umbau respektive Renovation diverser Immobilien sind in den nächsten fünf Jahren weitere Investitionen von CHF 108 Mio. (Vorjahr: CHF 99 Mio.) vorgesehen.
76
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2011
31 Beteiligungspläne
Die Mitglieder der Geschäftsleitung können einen allfälligen Bonus wahlweise in Aktien der Intershop Holding AG mit einer Sperrfrist von fünf Jahren (Kaderbeteiligungsplan) oder in bar beziehen. Abhängig von der erzielten Eigenkapitalrendite (ROE) kann sich der Bonusbetrag im Falle eines Aktienbezugs maximal verdoppeln. Der Bezugspreis entspricht dem Börsenschlusskurs des Bezugstages.
32 Abschreibungen
Die Abschreibungen auf Mobilien und Betriebseinrichtungen belaufen sich auf TCHF 204 (Vorjahr: TCHF 254).
33 Ereignisse
nach
dem Bilanzstichtag
Die vorliegende Konzernrechnung wurde am 23. Februar 2012 durch den Verwaltungsrat zur Veröffentlichung frei gegeben. Sie unterliegt der Genehmigung durch die Generalversammlung vom 3. April 2012.
Bis zum 23. Februar 2012 sind keine wesentlichen Ereignisse nach dem Bilanzstichtag eingetreten.
77
78
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2011
Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften Stand per 31. Dezember 2011 Ort
Adresse
Geschäftsliegenschaften Grossraum Zürich Cham Gewerbestrasse 11 Dielsdorf Honeywellplatz 1 Dübendorf Stettbachstrasse 7 Seuzach Deisrütistrasse 6 Winterthur Zürcherstrasse 7 (Pionierpark) Winterthur Zürcherstrasse 15–21 Zürich Baslerstrasse 30/Freihofstrasse 9 Zürich Edenstrasse 16, 20 Zürich Hohlstrasse 190 + 192 Zürich Puls 5, Bürogebäude Zürich Puls 5, Giessereihalle Zürich Rautistrasse 33 Zürich Sihlquai 253–259 Zürich Staffelstrasse 8 + 10 + 12 Zürich Uetlibergstrasse 124, 130, 132, 134 Grossraum Zürich Genferseegebiet Genf Pully
Rue de Lausanne 42 + 44 Avenue C.- F. Ramuz 43 Genferseegebiet
Basel / Bern / Mittelland Basel Lehenmattstrasse 260 Basel Schützengraben 21 Belp Airport Business Center, Hühnerhubelstrasse 58, 60, 62, 64, 66 Bern Waldhöheweg 1 Fribourg Rue de l'Industrie 21 Grenchen Postmarkt, Kirchstrasse 1 Murgenthal Zentrum Fahracker, Fahrackerstrasse 1–4 2) Oberentfelden Ausserfeldstrasse 9 Reinach / BL Sternenhofstrasse 15/15A Rombach Bibersteinerstrasse 4 Sissach Hauptstrasse 93 Studen / BE Sägeweg 7 Zuchwil Zuchwilerhof, Hauptstrasse 55 Basel / Bern / Mittelland
1) stichtagsbezogen 2) Liegenschaft zur Veräusserung
Abkürzungen: Siehe Seite 82
Eigen-
Eigentums- Eigentums-
Erwerbs-
Baujahr
jahr
Renovations-
tümer
verhältnis
quote
jahr
HE VO SGI SGI SGI SGI SGI SGI SGIC SGIP SGIP SGIC SGI SGI SGI
AE AE AE AE AE AE AE AE AE AE SW AE SW + BR AE AE
100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 51.0% 100% 45.9% 100% 100%
SGI SGI
AE AE
100% 100%
99/05 1999
1961 1992
-
DB SGI
AE AE
100% 100%
2006 1999
1962 1969
2008/09
SGI SGI SGI SGI
SW AE AE AE
95.0% 100% 100% 100%
1997 1998 1999 1998
1992 1961 1969 1988–90
1996 1985 1998–00
SGI SGI SGI SGI SGIC SGI SGI
AE BR SW SW AE AE AE
100% 100% 100% 90.0% 100% 100% 100%
1998 1998 98/08 1999 1999 1998 1997
1991–93 1989 1989 1991 1982 1989 1992
2009 -
2006 1990/91 2009 1987 2008 1971 1999 1992 2002 2002–04 1998 1906 1999 1948–63 1998 1957 2007 1985 2002 2001–04 2002 2001–04 2010 1984 02/06 1986 1998 1923–63 1999 1893/1958
– – 1994 – – 1998 2002–04 2000 – – – – – 2002–04 2002/08
79
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2011
Vermietbare Flächen (in m2)
Grundstücksfläche (in
m2)
Büro Detailhandel Gewerbe/Lager
Wohnen
Sonstige
Anzahl
Sollmiete
Leerstand 1)
Total Parkplätze
(in TCHF)
(in %)
4’109 8’361 9’434 3’171 2’300 3’340 28’381 4’763 3’884 4’658 7’567 1’428 3’212 4’009 12’656 101’273
5’438 4’685 3’726 690 6’344 4’954 10’563 9’270 4’245 10’742 6’312 3’182 5’453 7’333 12’841 95’778
0 0 0 0 661 116 0 0 1’094 1’424 915 0 0 0 0 4’210
1’811 4’382 4’017 1’669 748 1’521 10’797 3’403 2’733 575 1’118 450 2’636 5’057 1’713 42’630
0 0 0 0 0 0 273 0 163 0 0 0 0 0 272 708
0 547 0 0 196 0 1’255 2 185 0 5’063 0 0 0 375 7’623
7’249 9’614 7’743 2’359 7’949 6’591 22’888 12’675 8’420 12’741 13’408 3’632 8’089 12’390 15’201 150’949
159 168 95 44 43 0 164 68 189 42 79 84 42 84 159 1’420
1’600 1’306 1’480 348 2’193 1’404 4’548 2’905 1’749 4’797 4’970 744 1’971 2’714 5’557 38’285
948 3’178 4’126
1’954 2’313 4’267
683 0 683
108 514 622
2’630 0 2’630
0 0 0
5’375 2’827 8’202
0 52 52
1’671 978 2’649
9.2 2.7 6.8
1’842 982
0 900
1’369 0
0 1’294
0 513
2 0
1’371 2’707
0 37
237 605
0.0 17.1
28’645 1’178 787 2’283
11’178 0 537 2’327
0 1’970 0 1’232
8’561 579 519 284
202 780 0 957
329 0 0 185
20‘270 3’329 1’056 4’985
291 32 13 85
2’640 689 141 675
39.7 0.5 5.9 11.3
8’421 5’920 4’379 4’913 1’237 5’663 2’285 68’535
283 1’961 3’805 0 676 1’540 684 23’891
1’970 0 1’259 553 158 0 576 9’087
1’441 1’436 2’604 1’332 60 1’302 524 19’936
4’280 151 0 343 228 107 813 8’374
0 0 870 1’430 53 28 465 3’362
7’974 3’548 8’538 3’658 1’175 2’977 3’062 64’650
177 87 139 58 29 79 63 1’090
1’250 479 1’593 474 273 418 433 9’907
13.8 13.1 11.4 30.8 4.1 35.1 32.9 21.2
Mieterträge (in TCHF) Brutto
Aufwand
Netto
9.1 15.9 2.9 15.2 1.6 0.4 11.1 2.9 4.0 7.0 3.6 84.1 6.0 1.0 10.5 7.9 35’596 2’543 33‘053
2’458
406
2‘052
7‘784 1‘707
6‘077
80
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2011
Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften (Fortsetzung) Stand per 31. Dezember 2011 Ort
Adresse
Eigen-
Eigentums-
Eigentums-
Erwerbs-
tümer
verhältnis
quote
jahr
SGI SGIC SGI SGI SGI
AE AE AE AE SW
100% 100% 100% 100% 48.8%
1999 1999 1999 1998 2000
SGI SGI SGI SGI SGI SGI SGI SGI
AE AE AE BR AE AE AE AE
SGI SGI SGI
Baujahr
Renovationsjahr
Übrige Regionen Heerbrugg Kreuzlingen St. Gallen St. Gallen Widnau / SG
Berneckerstrasse 215 Hauptstrasse 54 Fürstenlandstrasse 159 Heiligkreuzstrasse 9 + 11 Bahnhofstrasse 24–24c Übrige Regionen
1962 1977 1912 1960 1994
– 2001 1970 – –
100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
2001 1960–87 2009 1973/91/05/08 2000 1990 2000 1987 2000 1965 1999 1993 1999 1967 2002 1984
– – – – 1992 – – –
BR AE AE
100% 100% 100%
2002 1997 2007
2000–02 1956 1970
– seit 1998 2007/08
SGI SGI SGI SGI
AE AE AE AE
100% 100% 100% 100%
2005 1998 1999 2001
1935/1956 1932 1964–91 1989–92
– 1968 2001/02 2002
SGI SGI SGI SGI
AE AE AE AE
100% 100% 100% 100%
1999 1998 1998 1998
1960/1987 1962 1968 1968
1999–02 – 2000 1983
SGI
AE
100%
2007
1970
–
DB
AE
100%
2006
1969
–
Total Geschäftsliegenschaften Gewerbeliegenschaften Grossraum Zürich Au-Wädenswil Seestrasse 295 Dietikon Lagerstrasse 6–8 Höri Hofstrasse 1 Pfäffikon Talstrasse 35–37 Regensdorf Althardstrasse 301 Rüti Im Neuhof Winterthur Zürcherstrasse 300 Würenlos Landstrasse 2 Grossraum Zürich Genferseegebiet Vernier Yverdon Yverdon
Chemin de Morglas Centre St-Roch, Rue des Pêcheurs 8 Rue des Uttins 27 Genferseegebiet
Basel / Bern / Mittelland Bern Hofweg 5/Dammweg 27 Biel Maurerweg 10 + 12 Lyss Industriering 43 Moosseedorf Gewerbestrasse 15 Basel / Bern / Mittelland Übrige Regionen Bad Ragaz St.Gallen St.Gallen St.Gallen
Elestastrasse 16, 16a + 18 Oststrasse 25/Schlösslistrasse 20 Oststrasse 29 + 31 Spinnereistrasse 10 + 12 + 14 Übrige Regionen
Total Gewerbeliegenschaften Wohnliegenschaften Genferseegebiet Genf Rue Jean-Charles Amat 15 Basel / Bern / Mittelland Basel Redingstrasse 10/12 + 20/22 Total Wohnliegenschaften Total Renditeliegenschaften 1) stichtagsbezogen
Abkürzungen: Siehe Seite 82
81
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2011
Vermietbare Flächen (in m2)
Grundstücksm2)
Büro
1’223 2’955 3’962 866 3’257 12’263
654 1’606 800 445 954 4’459
0 308 3’489 0 855 4’652
67 377 845 565 949 2’803
186’197 128‘395
18’632
65’991
fläche (in
Detailhandel Gewerbe/Lager
Mieterträge (in TCHF)
Anzahl
Sollmiete
Leerstand1)
Total Parkplätze
(in TCHF)
(in %)
Brutto
Aufwand
Netto
1‘674
321
1‘353
Wohnen
Sonstige
1’274 0 0 0 290 1’564
0 0 0 0 1’818 1’818
1’995 2’291 5’134 1’010 4’866 15’296
15 87 39 9 143 293
294 585 496 75 828 2’278
29.7 10.4 48.0 97.2 18.9 27.0
13’276 12’803
239’097
2’855
53’119
11.1
47‘512 4‘977
42‘535
42’965 16’000 9’970 9’349 16’471 6’949 5’896 5’910 113’510
5’658 3’703 3’787 2’133 1’823 811 106 538 18’559
0 0 0 0 0 0 0 0 0
20’722 9’807 10’566 8’215 10’832 3’782 2’945 5’795 72’664
0 0 0 0 211 0 80 358 649
880 2’502 110 0 0 0 0 157 3’649
27’260 16’012 14’463 10’348 12’866 4’593 3’131 6’848 95’521
298 65 100 134 58 80 46 55 836
3’299 2’300 1’620 1’300 2’012 482 335 688 12’036
24.2 0.0 0.0 0.0 8.3 16.8 8.9 3.2 9.1
10‘852 1‘105
9‘747
30’725 57’489 3’101 91’315
0 29’455 1’376 30’831
0 2’472 0 2’472
41’496 11’813 985 54’294
0 908 0 908
0 1’676 0 1’676
41’496 46’324 2’361 90’181
0 640 40 680
3’200 7’648 404 11’252
0.0 3.5 0.0 2.4
10‘472 1‘511
8‘961
1’875 1’492 62’341 12’290 77’998
180 836 2’854 2’250 6’120
0 0 0 0 0
1’990 1’004 13’606 5’640 22’240
1’289 120 0 0 1’409
0 0 7’090 0 7’090
3’459 1’960 23’550 7’890 36’859
16 15 421 55 507
548 127 1’690 1’188 3’553
0.0 0.0 7.4 0.0 3.5
3‘448
380
3‘068
16’540 2’905 2’307 3’528 25’280
2’617 1’717 88 2’495 6’917
0 0 0 0 0
9’843 3’652 1’841 4’487 19’823
0 170 1’107 0 1’277
238 0 234 0 472
12’698 5’539 3’270 6’982 28’489
131 59 11 80 281
1’045 580 309 887 2’821
18.2 0.0 0.0 1.8 7.3
2‘588
490
2‘098
308’103
62’427
2’472
169’021
4’243 12’887
251’050
2’304
29’662
5.7
27’360 3’486
23‘874
491
0
65
286
1’668
0
2’019
10
519
0.5
11’966
0
0
0
17’177
0
17’177
189
2’832
0.1
12’457
0
65
286
18’845
0
19’196
199
3’351
0.1
506’757 190’822
21’169
235’298
36’364 25’690
509’343
5’358
86’132
8.8
3‘284
591
2’693
78‘156 9‘054
69‘102
82
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2011
Detailinformationen zu den Promotions- und Entwicklungsliegenschaften Stand per 31. Dezember 2011 Ort
Adresse
Eigen-
Eigentums-
tümer
verhältnis
quote
jahr
Bau-/Umbauprojekte Baden Römerstrasse 36 + 36a Baden Römerstrasse 36b + 36c Basel Gellertstrasse 151, 157, 163 Flurlingen Winterthurerstrasse 702 (Arova-Areal) Genf Rue de Lyon 83 + 85 Zürich Rüdigerstrasse 1 (edeneins) 3) Zürich Rüdigerstrasse 11 3) Zürich Staffelstrasse 14 – 22 (edendrei) 3) Lausanne Chemin de Renens 52 3)
SGI SGI DB SGI SGI SGI SGI SGI SGI
AE AE AE AE SW SW AE SW AE
100% 100% 100% 100% 44.1% 2.9% 100% 1.0% 100%
2007 2006 2006 2007 2005 1998 1998 1998 1999
1958 1958 1968 1875–1963 1975 2007–2009 1955 2009–2011 1927
1990 1990 – – 1985–90 – – – 1962
Landparzellen Solothurn
SGI
AE
100%
1998
n/a
n/a
Oberer Brühl (SOL 1) 3)
Eigentums- Erwerbs-
Total Promotions- und Entwicklungsliegenschaften
1) stichtagsbezogen 2) Flächen bei Bauprojekten aufgrund der aktuellen Erwartungen 3) Promotionsliegenschaften Abkürzungen: Eigentümer:
DB = De Bary & Co. AG HE = Einkaufszentrum Herti AG SGI = SGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG SGIC = SGI City Immobilien AG SGIP = SGI Promotion AG VO = EZ Volketswil AG
Eigentumsverhältnisse:
AE
= Alleineigentum
BR
= Baurecht
ME
= Miteigentum
SW
= Stockwerkeigentum; die ausgewiesene Zahl entspricht dem Anteil der Intershop
Baujahr
Renovationsjahr
83
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2011
Anzahl
Sollmiete
Leerstand 1)
Total Parkplätze
(in TCHF)
(in %)
Vermietbare Flächen (in m2) 2) Grundstücks-
Büro Detailhandel Gewerbe/Lager
Wohnen
Sonstige
Mieterträge (in TCHF) Brutto
fläche (in m2)
Auf- Netto wand
4’467 4’807 5’031 54’001 500 100 1’217 41 4‘132
3’633 3’987 157 3’337 0 0 1’248 0 2‘280
0 0 0 0 0 0 0 0 0
250 348 0 34’392 0 0 1’308 0 576
0 0 1’255 268 2’116 0 0 0 150
0 0 0 208 0 0 0 0 0
3’883 4’335 1’412 38’205 2’116 0 2’556 0 3‘006
148 124 6 252 12 21 21 15 63
1’047 902 244 2’361 499 n/a 458 n/a 410
0.0 0.0 0.0 28.9 20.7 n/a 12.8 n/a 92.8
39’464
0
0
29
0
0
29
5
n/a
n/a
113’760
14’642
0
36’903
3’789
208
55’542
667
5’921
14.4 4’708
387
4’321
84
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2011
Detailinformationen zu den Zu- und Abgängen von Immobilien Stand per 31. Dezember 2011 Ort
Adresse
Eigen-
Eigentums-
Eigentums-
Erwerbs-
Übergang
tümer
verhältnis
quote
jahr
Nutzen/Gefahr
Renditeliegenschaften Zürich Schaffhauserstrasse 468 SGI La-Chaux-de-Fonds Avenue Léopold Robert 50 SGIC Interlaken Höheweg 1, Postplatz SGIC Basel Steinenberg 1 / Elisabethenstr. 2 SGIC Widnau / SG Bahnhofstrasse 24–24c SGI Total Renditeliegenschaften
AE AE AE AE SW
100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 0.1%
1997 1998 1998 1999 2000
03.01.2011 17.01.2011 01.07.2011 01.12.2011 01.07.2011
Promotions- und Entwicklungsliegenschaften Genf Rue de Lyon 83 SGI SW Solothurn Oberer Brühl (SOL 1) SGI AE Zürich Staffelstrasse 14–22 (edendrei) SGI SW Solothurn Oberer Brühl (SOL 1) SGI AE Total Promotions- und Entwicklungsliegenschaften
4.0% 100.0% 0.1% 100.0%
2005 1998 1998 1998
31.01.2011 03.02.2011 08.04.2011 22.12.2011
Zugänge Es fanden keine Zugänge statt. Abgänge
Total Abgänge
Abkürzungen: Siehe Seite 82
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2011
Vermietbare Flächen (in m2) Anzahl
Grundstücksfläche (in m2)
Büro Detailhandel Gewerbe/Lager
Wohnen
Sonstige
Total
Parkplätze
11‘082 1‘767 550 546 5 13’950
513 1‘265 793 1‘632 0 4‘203
0 423 245 219 0 887
6‘117 551 125 147 0 6‘940
146 849 0 0 0 995
0 152 0 127 0 279
6‘776 3‘240 1‘163 2‘125 0 13‘304
89 12 2 0 1 104
107 4‘243 3 5‘155 9’508
0 0 0 0 0
165 0 0 0 165
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
165 0 0 0 165
0 0 1 0 1
23’458
4’203
1‘052
6‘940
995
279
13‘469
105
85
86
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2011
Bericht des unabhängigen Liegenschaftschätzers
An die Geschäftsleitung der Intershop Holding AG, Zürich
Marktwert der Rendite- und Entwicklungsliegenschaften
der Intershop-Gruppe per 31. Dezember 2011
1. Auftrag
Zu Bilanzierungszwecken wurden die Immobilien der Intershop-Gruppe von KPMG AG, Real Estate im Auftrag der jeweiligen Eigentumsgesellschaften per 31. Dezember 2011 zu Marktwerten bewertet. Dabei handelte es sich um insgesamt 56 Renditeliegenschaften und 5 Entwicklungsliegenschaften.
2. Bewertungsstandard KPMG AG bestätigt, dass die Bewertungen entsprechend den Richtlinien und Ausführungsbestimmungen der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) durchgeführt wurden. Die Wertansätze geben die Einschätzungen der Marktwerte zum 31. Dezember 2011 wider. Übereinstimmend mit dem International Valuation Standards (IVS) und den European Valuation Standards (EVS) wird der Marktwert in Anlehnung an den Swiss Valuation Standard (SVS) wie folgt definiert: «Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Immobilienvermögen am Tag der Bewertung zwischen einem verkaufsbereiten Veräusserer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt».
Auftragsgemäss wurden die Bewertungen nach den International Financial Reporting Standards IFRS durchgeführt. Das Fair Value Model nach IAS 40 deckt sich dabei mit den erwähnten Bewertungsstandards und entspricht auch den Vorgaben an die Bewertung aus dem Kotierungsreglement der SIX Swiss Exchange.
3. Bewertungsmethode
Die Wertermittlung von Renditeliegenschaften der Intershop-Gruppe erfolgt anhand der Discounted-Cash-Flow Methode (DCF-Methode). Dabei wird das Ertragspotenzial einer Liegenschaft auf Basis der zukünftigen Einnahmen und Ausgaben ermittelt. Die resultierenden Zahlungsströme entsprechen den aktuellen sowie prognostizierten Netto-Cashflows (vor Steuern und Fremdkapitalkosten) nach Abzug aller nicht auf den Mieter umlagefähigen Kosten. Die jährlichen Zah lungsströme werden auf den Bewertungsstichtag diskontiert. Der dazu verwendete Diskontierungszinssatz orientiert sich an der Verzinsung langfristiger, risikofreier Anlagen, wie beispielsweise einer 10-jährigen Bundesobligation und einem Zuschlag für das allgemeine Liegenschaftsrisiko (Illiquidität) einer Immobilie. Dieser Zuschlag berücksichtigt die allgemeinen Marktrisiken und die damit verbundene erschwerte Liquidität einer Immobilie gegenüber einer Bundesobligation. Weitere Zuschläge ergeben sich auf Grund der Makro- und Mikrolage sowie der jeweiligen Nutzung.
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2011
87
Die Marktwertermittlung von Objekten, die vollständig oder teilweise leer stehen, erfolgt unter der Annahme, dass deren Neuvermietung eine gewisse Zeit (Absorptionsphase) in Anspruch nimmt. Mietausfälle, mietfreie Zeiten und andere Anreize für neue Mieter, die den zum Bewertungsstichtag marktüblichen Formen entsprechen, sind in der Bewertung berücksichtigt
Die Entwicklungsliegenschaften wurden auf Basis eines Fortführungsszenarios bewertet, allfällig vorhandene Aus- und /oder Umnutzungspotenziale wurden in Übereinstimmung mit den Bestimmungen von IAS 40 nicht berücksichtigt. Mehrwertsteuern, Grundstückgewinnsteuern, Transaktionskosten und Finanzierungskosten sowie latente Steuern werden in Anlehnung an die Rechnungslegung bei der Wertfindung ebenfalls ausgeklammert.
4. Bewertungsresultat
Unter Berücksichtigung der obigen Ausführungen schätzt KPMG AG per 31. Dezember 2011 den Marktwert der 56 bewerteten Renditeliegenschaften auf:
Total CHF 1’131’322’000
(eine
Milliarde
einhunderteinunddreissig
Millionen
dreihundert-
zweiundzwanzigtausend Schweizer Franken)
und den Marktwert der 5 bewerteten Entwicklungsliegenschaften auf:
Total CHF 41’781’000
(einundvierzig Millionen siebenhunderteinundachtzigtausend Schwei zer Franken)
5. Vertraulichkeit
Abschliessend weisen wir darauf hin, dass die vorliegende Bewertung lediglich für den oben genannten Zweck bestimmt ist. Wir versichern, das Gutachten parteilos erstellt zu haben und verweisen auf die der Bewertung zu Grunde liegenden Haftungseinschränkungen.
Zürich, 09. Februar 2012
KPMG AG
Ulrich Prien
Beat Ochsner
Partner, MRICS
Senior Manager, MRICS
88
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2011
Anhang: Darstellung der Bewertungsmethode und -annahmen
Bewertungsmethode
Die Wertermittlung von Renditeliegenschaften basiert auf der Discounted-Cash-Flow Methode («DCF»). Die Bewertung erfolgt in Anlehnung an die Bestimmungen, Richtlinien und Standards von ISVC, RICS, TEGVA und SVS, als auch unter Berücksichtigung der Rechnungslegungsnormen IAS 40 sowie dem Kotierungsreglement SIX Swiss Exchange.
Die verwendete DCF-Methode ist ein Zweiphasen-Modell und ermittelt das Ertragspotenzial des Objektes auf der Basis zukünftiger Einnah men und Ausgaben. Dies beinhaltet eine Prognose der potenziellen zukünftigen Einnahmen und Ausgaben in Verbindung mit der Vermietung bzw. der Nutzung der Liegenschaft über einen angenommenen Betrachtungszeitraum. Ausgehend von den erzielbaren Mieten und Mietsteigerungen werden die jährlichen Sollmieteinnahmen ermittelt und um die nicht auf die Mieter übertragbaren Kosten reduziert. Die resultierenden Zahlungsströme entsprechen somit den aktuellen sowie prognostizierten Net Cash Flows nach Abzug aller nicht auf den Mieter umlagefähigen Kosten. Am Ende des Betrachtungszeitraumes wird zusätzlich der Erlös aus einem angenommenen Verkauf («Exit Value») des Objektes in die Barwertermittlung mit einbezogen. Der Exit Value wurde durch den Barwert über die Restlebensdauer der Liegenschaft im Exit-Jahr berechnet. Die jährlichen Zahlungsströme werden auf den Bewertungsstichtag diskontiert.
Bei den bewerteten Entwicklungsliegenschaften der Intershop-Gruppe handelt es sich um Objekte, welche aktuell Mieteinnahmen generieren, mittelfristig aber mittels signifikanter, baulicher Eingriffe transformiert und/oder einer anderen Nutzung zugeführt werden. Entsprechend den Bestimmungen von IAS 40 werden die vorhandenen Aus- und/oder Umnutzungspotenziale nicht berücksichtigt und die Objekte einem Fortführungsszenario entsprechend mit der aktuell bestehenden Nutzung bewertet.
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2011
Diskontierungszinssatz
89
Der für die Wertermittlung angewandte Zinssatz orientiert sich an der Verzinsung langfristiger, risikofreier Anlagen, wie beispielsweise einer 10-jährigen Bundesobligation und einem spezifischen Risikozuschlag (Allgemeines Liegenschaftsrisiko). Dieser Risikozuschlag berücksichtigt das Markt- sowie das Kreditrisiko und die damit verbundene höhere Illiquidität einer Immobilie gegenüber einer risikofreien Anlage. Schematische Darstellung des Risikoprämien-Prinzips + Zuschlag für objektspezifisches Liegenschaftsrisiko Risikoprämien + Zuschlag für allgemeines Liegenschaftsrisiko
Basis
Zinssatz für risikofreie Anlage
Darstellung: KPMG AG Real Estate
Das zur Anwendung gebrachte Zweiphasen-Modell der DCF-Berechnung unterscheidet bei der Wertableitung zwischen nominalen und realen Zahlungsströmen. So werden im Detailbetrachtungszeitraum der ersten zehn Jahre nominale, indexierte Zahlungsströme abgebildet und ein dementsprechender Diskontierungszinssatz gewählt. Der «Exit Value» wird durch den Barwert über die Restlebensdauer im Exit-Jahr (in der Regel 90 Jahre) berechnet. Der dabei zur Anwendung kommende Diskontierungszinssatz impliziert reale respektive inflationsbereinigte Zahlungsströme und wird üblicherweise tiefer als der Diskontierungszinssatz der Detailbetrachtungsperiode gewählt.
Die Diskontsätze werden ausserdem nach Makro- und Mikrolage sowie dem Immobiliensegment (Nutzung) variiert. Im objektspezifischen Liegenschaftsrisiko werden die Gebäude- und Nutzungsattraktivität, die Makro- und Mikrolage sowie objektspezifische Charakteristika der zu bewertenden Immobilie berücksichtigt. In diesem Zuschlag finden die geografische Lage der Liegenschaft und die Art der Nutzung ihren Niederschlag. Innerhalb der Nutzung wird zusätzlich noch eine individuelle Einschätzung in Bezug auf die Qualität der Nutzung vorgenommen.
Die Diskontierung der Cashflows der Jahre 1 bis 10 als auch des Exit Values erfolgt jeweils per Mitte Jahr («mittelschüssig»). Die nominalen Diskontierungszinssätze der Jahre 1 bis 10 bewegen sich für die bewerteten Liegenschaften der Intershop-Gruppe per 31. Dezember 2011 zwischen 4.9% und 7.2%. Der durchschnittliche kapitalgewichtete Diskontierungssatz beträgt für die Renditeliegenschaften 5.33% und für die Entwicklungsliegenschaften 5.45%.
90
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2011
Der Vergleich von Diskontierungszinssätzen verschiedener Immobilienportfolios ist in der Regel nicht pauschal, sondern nur einhergehend mit einer vertieften Analyse aller wertrelevanten Bewertungsannahmen möglich. Denn selbst bei der Anwendung der Discounted-Cash-Flow Methode führen methodische Unterschiede der Bewertungsmodelle (zum Beispiel Einphasen-Modell über x Jahre versus ZweiphasenModell über in der Regel 10 Jahre + Exit Value) sowie unterschiedliche Herleitung und Abbildung der Cashflows (zum Beispiel reale Cashflows versus nominale Cashflows) zu signifikant unterschiedlichen Diskontierungszinssätzen aber dennoch vergleichbaren Marktwerten. Der Diskontierungszinssatz ist nicht zu vergleichen mit dem Kapitalisierungszinssatz einer statischen Ertragswertbewertung und ist im Weiteren für eine unabhängige Marktwertberechnung auf Liegenschaftsebene auch nicht vergleichbar mit den Weighted Average Cost of Capital (WACC), welche unternehmensspezifische Kapitalkosten widerspiegeln und von Unternehmen zu Unternehmen stark differieren können.
Indexierung
Die Indexierung von zukünftigen Mietzinseinnahmen ist eines der wesentlichen Elemente des Inflationsschutzes von Immobilien und muss daher in einer dynamischen Betrachtung berücksichtigt werden. Mieten für Büro- und Gewerbeflächen werden üblicherweise an den Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) gekoppelt, während Mietverträge für Wohnräume an Veränderungen des von der Nationalbank quartalsweise errechneten Referenzzinssatzes geknüpft sind, zusätzlich jedoch auch noch einen Teuerungsanteil beinhalten. Basierend auf den Prognosen der einschlägigen Konjunkturforschungsstellen (SNB, KOF, BAK, SECO, OECD) für die Entwicklung des LIK und der Hypothekarzinsen werden von KPMG AG, Real Estate folgende Annahmen für die zukünftige Indexierung der Vertragsmieten getroffen: Jahr LIK-Entwicklung
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Exit
0.0%
0.4%
0.1%
1.1%
1.2%
1.4%
1.4%
1.4%
1.4%
1.4%
1.0%
Die dargestellten Wachstumsraten stellen die den Bewertungen zu Grunde liegenden Mietsteigerungen im angegebenen Jahr aufgrund der Veränderungen von LIK und/oder Referenzzinssatz des Vorjahres dar. Dabei werden für jede Mieteinheit die vertraglich vereinbarten prozentualen Ansätze berücksichtigt. Die abgebildeten Wachstumsraten wurden auch für die zukünftige Entwicklung der aus heutiger Sicht als nachhaltig beurteilten Marktmieten verwendet. Die verwendeten Indexierungsannahmen der Mieteinnahmen widerspiegeln aber nicht notwendigerweise die exakte Veränderung von LIK oder Hypothekarzinsen.
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2011
Mietzinseinnahmen
91
Basis der Bewertungen bilden die effektiven Mietzinseinnahmen gemäss Mieterspiegel der Intershop-Gruppe per 31. Dezember 2011. Ausgehend von den aktuellen Vertragsmieten werden die jährlichen Sollmieteinnahmen prognostiziert. Dies geschieht durch die mietvertraglich vereinbarte oder mietgesetzlich zulässige Indexierung der Vertragsmieten und im Fall von auslaufenden (Geschäfts-) Mietverträgen durch Ansetzen von aus heutiger Sicht als nachhaltig beurteilten Marktmieten. Im Fall von unbefristeten Mietverträgen werden spätestens im Exit-Jahr nachhaltige Marktmieten angesetzt. Es wird davon ausgegangen, dass die Bestimmungen aus den Mietverträgen von den jeweiligen Eigentümern eingehalten werden. Die für den Fall einer Verletzung von Vereinbarungen in den Verträgen aufgeführten Massnahmen, wie z.B. vorzeitige Beendigung der Vertragsverhältnisse, finden keine Anwendung.
Leerstand
Das allgemeine Leerstandsrisiko einer Liegenschaft wird über einen für jede Liegenschaft individuellen strukturellen Leerstand berücksichtigt. Bei ablaufenden Mietverträgen von Verkaufs-, Lager-, Gewerbe- und Büroflächen wird zudem ein objekt- und segmentspezifischer Leerstand in Form einer Absorptionszeit (Leerstand in Monaten nach Vertragsablauf) angesetzt. Bei Wohnliegenschaften werden in der Regel ebenfalls spezifische Leerstände angesetzt, diese fallen jedoch üblicherweise geringer als bei Gewerbeliegenschaften aus.
Bewirtschaftungskosten
Die Bewirtschaftungskosten setzen sich aus den Liegenschaftssteuern, den Versicherungsgebühren, den Betriebs-, Verwaltungs- sowie weiteren Kosten zusammen, welche dem Mieter nicht als Nebenkosten weiterbelastet werden können. Als Vergleichszahlen und zur Verifizierung der Zukunftserwartungen werden – falls vorhanden – die Vergangenheitswerte aus den Liegenschaftsabrechnungen beigezogen. Diese Angaben werden mit Hilfe von eigenen BenchmarkDaten auf ihre Plausibilität geprüft und allenfalls im Verlauf des DCFBetrachtungszeitraumes unter Berücksichtigung der vertraglichen Vereinbarungen sowie den Zustand der Liegenschaft angepasst.
92
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2011
Gebäudekosten
Neben den Mietzinseinnahmen kommt den zukünftigen Instandsetzungskosten eine grosse Bedeutung zu. Die während des DCF-Betrachtungszeitraumes berücksichtigten Investitionen basieren auf den 10-Jahres-Investitionsplänen der Intershop-Gruppe. Diese werden von KPMG AG auf ihre Plausibilität geprüft und in den Bewertungen berücksichtigt.
Die zur Ermittlung des Exit Value langfristig erforderlichen Instandsetzungsmassnahmen («Capex») werden objektspezifisch unter der Annahme berechnet, dass je nach Bauweise und Nutzung der Liegenschaft bestimmte Anteile der Bauwerkssubstanz eine begrenzte Lebensdauer aufweisen und folglich über die Gesamtlebensdauer zyklisch erneuert werden müssen. Dieser Betrag wird im Exitjahr in einen (Instandsetzungs-) Fonds umgerechnet, welcher den Cashflow im Exitjahr entsprechend vermindert. In diesen Kosten werden dabei ausschliesslich die vom Eigentümer zu tragenden Kosten zur Substanzerhaltung eingerechnet, welche das der Bewertung zu Grunde liegende Vertrags- und Marktzinsniveau langfristig sichern.
Analyse der Wertveränderung
Im Bewertungszeitraum wurden keine Liegenschaften erworben, jedoch vier Liegenschaften (Zürich, Schaffhauserstrasse 468, La-Chaux-deFonds, Avenue Léopold Robert 50, Interlaken, Höheweg 1, Basel, Steinenberg 1) sowie eine Stockwerkeinheit der Liegenschaft Genf, Rue de Lyon 83 (Ladenlokal) und ein Einstellhallenparkplatz in Widnau, Bahnhofstrasse 24 verkauft.
Im Weiteren wurden zwei Umklassierungen vorgenommen. Die bisherige Renditeliegenschaft «Lausanne, Chemin de Renens 52» und die Entwicklungsliegenschaft «Zürich, Rüdigerstrasse 11» werden neu als «Promotionsliegenschaften» klassiert und sind somit nicht mehr in der bewertungsrelevanten Wertzusammenstellung für die Jahresendbewertung 2011 enthalten.
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2011
Bericht der Revisionsstelle an die Generalversammlung der Intershop Holding AG Zürich Bericht der Revisionsstelle zur Konzernrechnung Als Revisionsstelle haben wir die Konzernrechnung der Intershop Holding AG, bestehend aus Bilanz, Gesamtergebnisrechnung, Geldflussrechnung, Aufstellung über die Veränderung des Eigenkapitals und Anhang (Seiten 38 bis 85), für das am 31. Dezember 2011 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft. Verantwortung des Verwaltungsrates Der Verwaltungsrat ist für die Aufstellung der Konzernrechnung in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS), dem Artikel 17 der Richtlinie betreffend Rechnungslegung (Richtlinie Rechnungslegung, RLR) der SIX Swiss Exchange und den gesetzlichen Vorschriften verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems mit Bezug auf die Aufstellung einer Konzernrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich. Verantwortung der Revisionsstelle Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Konzernrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards sowie den International Standards on Auditing vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Konzernrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist. Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Konzernrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Konzernrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Konzernrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Konzernrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden.
93
94
Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2011
Prüfungsurteil Nach unserer Beurteilung vermittelt die Konzernrechnung für das am 31. Dezember 2011 abgeschlossene Geschäftsjahr ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanzund Ertragslage in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) und entspricht dem Artikel 17 der Richtlinie betreffend Rechnungslegung (Richtlinie Rechnungslegung, RLR) der SIX Swiss Exchange sowie dem schweizerischen Gesetz.
Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG) und die Unabhängigkeit (Art. 728 OR und Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbare Sachverhalte vorliegen. In Übereinstimmung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und dem Schweizer Prüfungsstandard 890 bestätigen wir, dass ein gemäss den Vorgaben des Verwaltungsrates ausgestaltetes internes Kontrollsystem für die Aufstellung der Konzernrechnung existiert. Wir empfehlen, die vorliegende Konzernrechnung zu genehmigen. PricewaterhouseCoopers AG
Christian Kessler
Eveline Reiners
Revisionsexperte Leitender Revisor
Revisionsexpertin
Winterthur, 24. Februar 2012
Intershop Holding AG Jahresrechnung 2011
96 Bilanz 97 Erfolgsrechnung 98 Anhang der Jahresrechnung 102 Antrag 端ber die Verwendung des Bilanzgewinnes 103 Bericht der Revisionsstelle
95
96
Intershop Holding AG Jahresrechnung 2011
Bilanz per 31. Dezember
(in CHF 1’000)
Anmerkungen 2011 2010
Aktiven Umlaufvermögen Flüssige Mittel 12 186 Forderungen gegenüber Konzerngesellschaften 1‘565 981 Übrige Forderungen gegenüber Dritten 5 5 Rechnungsabgrenzungsposten 243 19 Wertschriften 8‘940 0 Total Umlaufvermögen 10’765 1’191
Anlagevermögen Beteiligungen 2 232’713 232’538 Total Anlagevermögen 232’713 232’538
Total Aktiven
243’478
233’729
Passiven Kurzfristiges Fremdkapital Kurzfristige Darlehen von Konzerngesellschaften 33’032 10’527 Schulden gegenüber Dritten 9 12 Rechnungsabgrenzungsposten 717 767 Total kurzfristiges Fremdkapital 33’758 11’306 Langfristiges Fremdkapital Total langfristiges Fremdkapital
0
0
Total Fremdkapital
33’758
11’306
Eigenkapital Aktienkapital 3 21’000 21’000 Allgemeine gesetzliche Reserven 4‘800 4’800 Reserven aus Kapitaleinlagen 1‘680 0 Total allgemeine gesetzliche Reserven 6‘480 4‘800 Allgemeine Reserven 4 152’041 163’721 Gewinnvortrag 902 265 Gewinn des Geschäftsjahres 29’297 32’637 Bilanzgewinn 5 30’199 32’902 Total Eigenkapital 209’720 222’423 Total Passiven 243’478 233’729
Intershop Holding AG Jahresrechnung 2011
97
Erfolgsrechnung
(in CHF 1’000)
Anmerkungen 2011 2010
Ertrag
Beteiligungsertrag 31’525 34’100 Zinsertrag 567 305 Auflösung Wertberichtigungen 175 57
Total betrieblicher Ertrag
Aufwand
Zinsaufwand 489 305 Personalaufwand 321 321 Übriger Verwaltungsaufwand 1’042 1’105 Bildung Wertberichtigungen 6 1‘060 0
Total betrieblicher Aufwand
Betriebsergebnis vor Steuern
32’267
2’912
34’462
1’731
29’355 32’731
Steuern –58 –94 Gewinn des Geschäftsjahres
29’297
32’637
98
Intershop Holding AG Jahresrechnung 2011
Anhang der Jahresrechnung
1 Allgemeines
Die Darstellung der Jahresrechnung basiert auf den aktienrechtlichen Vorschriften und ist in Übereinstimmung mit den allgemeinen Buch führungsvorschriften der Schweiz. Wertkorrekturen auf Aktiven werden generell als Minusaktiven mit den entsprechenden Bilanzpositionen verrechnet. Die Beteiligungen werden nach dem Grundsatz der Einzelbewertung bilanziert.
2 Beteiligungen
Im Berichtsjahr ergaben sich keine Veränderungen bei den Tochter gesellschaften. Detailangaben zu den Beteiligungen befinden sich auf den Seiten 106 und 107.
3 Aktienkapital
Die Gesellschaft verfügt über 2’100’000 Inhaberaktien mit einem Nominalwert von CHF 10. Angaben über die bedeutenden Aktionäre befinden sich in der konsolidierten Rechnung unter Anmerkung 17 (Seite 67).
4 Allgemeine Reserven
5 Bilanzgewinn
(in CHF 1’000) 2011 2010 Reserven am Anfang des Geschäftsjahres 163’721 169’721 Umklassierung Reserven aus Kapitaleinlagen –1‘680 0 Reserveauflösung gemäss Gewinnverwendungsbeschluss –10‘000 –6’000 Reserven am Ende des Geschäftsjahres 152’041 163’721
(in CHF 1’000) 2011 2010 Bilanzgewinn am Anfang des Geschäftsjahres 32’902 36’265 Gewinnverwendung gemäss Beschluss der Generalversammlung: – Dividende –42’000 –42’000 – Auflösung von allgemeinen Reserven 10’000 6’000 Gewinn des Geschäftsjahres 29’297 32’637 Bilanzgewinn am Ende des Geschäftsjahres 30’199 32’902
Intershop Holding AG Jahresrechnung 2011
6 Bildung
Wertberichtigung
99
Es handelt sich dabei um die Anpassung der festverzinslichen Anlage an den Jahresendwert. Aufgrund der guten Schuldnerbonität geht Intershop davon aus, dass die vorgenommene Wertberichtigung wieder aufgelöst werden kann.
7 Vergütungen
und Beteiligungen
Die Vergütungen an Mitglieder des Verwaltungsrates und der Geschäftsleitung sowie deren Beteiligungen gemäss Artikel 663bbis und Artikel 663c OR sind wie folgt:
Vergütungen für das Geschäftsjahr 2011 (in CHF 1’000) Verwaltungsrat Dieter Marmet, Präsident Hans-Peter Ruesch, Mitglied Charles Stettler, Mitglied Total Verwaltungsrat
Basis- vergütung
variable sonstige Total ergütung V Ver- 2011 2) bar Aktien1) gütung
150 75 75 300
0 0 0 0
0 0 0 0
450 1’150
0 235
359 575
Geschäftsleitung Cyrill Schneuwly, CEO Total Geschäftsleitung
2) Arbeitgeberbeitrag an die Pensionskasse, Sozial- und Personalversicherungen
10 5 5 20
160 80 80 320
169 978 417 2’377
1) Steuerwert des Aktienbezugs gemäss Kreisschreiben Nr. 5 der Eidg. Steuerverwaltung (AHV, ALV, UVG, KKTG usw.) sowie geldwerte Leistungen
Vergütungen für Basis- das Geschäftsjahr 2010 ver(in CHF 1’000) gütung Verwaltungsrat Rolf H. Leuenberger, Mitglied 150 Dieter Marmet, Mitglied 75 Hans-Peter Ruesch, Mitglied 75 Total Verwaltungsrat 300
variable sonstige Total ergütung V Ver- 2010 2) bar Aktien1) gütung 0 0 0 0
0 0 0 0
Geschäftsleitung Cyrill Schneuwly, CEO Total Geschäftsleitung
2) Arbeitgeberbeitrag an die Pensionskasse, Sozial- und Personalversicherungen
450 1’113
0 374 59 846
7 5 5 17
157 80 80 317
172 996 412 2’430
1) Steuerwert des Aktienbezugs gemäss Kreisschreiben Nr. 5 der Eidg. Steuerverwaltung (AHV, ALV, UVG, KKTG usw.) sowie geldwerte Leistungen
Die Geschäftsleitung hat die Möglichkeit, anstelle einer Barauszahlung der variablen Leistungskomponente diese in Form von gesperrten Aktien der Intershop Holding AG zu beziehen. Abhängig von der Eigen kapitalrentabilität der Gruppe erhöht sich dadurch der Bonus bis maximal zum Doppelten eines Barbezugs. Da sich die Mitglieder der Geschäftsleitung erst nach Publikation des Abschlusses entscheiden müssen, ob sie den Bonus in bar oder in Aktien beziehen, wird bei der Aufstellung die erwartete Entschädigung (in der Regel der Aktienbezug) ausgewiesen. Ein Optionenprogramm besteht nicht.
100
Intershop Holding AG Jahresrechnung 2011
Die Verwaltungsräte und die Mitglieder der Geschäftsleitung hielten per Bilanzstichtag die folgenden Beteiligungen an der Intershop Holding AG:
31. 12. 31. 12. 2011 2010
(Anzahl Aktien) Verwaltungsrat und Geschäftsleitung Rolf H. Leuenberger, Präsident, 1) Dieter Marmet, Präsident ab 14.4.11 Hans-Peter Ruesch, Verwaltungsrat Charles Stettler, Verwaltungsrat Cyrill Schneuwly, CEO Christian Baldinger, Leiter Bau & Entwicklung Raoul Ruffiner, CFO Andreas Wirz, Leiter Portfolio-Management Total
1) bis 14. April 2011
Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung halten zusammen 0.60 %
n/a 1‘400 3’000 1‘500 1’000 1’000 0 n/a 4’831 3’165 1‘040 374 853 353 1‘918 985 12’642 8’777
(Vorjahr: 0.42 %) des Aktienkapitals und der Stimmrechte. Den Mitgliedern des Verwaltungsrates und der Geschäftsleitung sind keine Kredite oder Darlehen gewährt worden. An frühere Mitglieder des Verwaltungsrates oder der Geschäftsleitung wurden keine Entschädigungen bezahlt. Es bestehen auch k eine Kredite oder Darlehen mit früheren Organen der Gesellschaft. Weitere Transaktionen mit nahestehenden Personen aus Verwaltungsrat und Geschäftsleitung erfolgten nicht. Sowohl im Berichtsjahr wie im Vorjahr wurden zu keinem Zeitpunkt G arantien oder sonstige finanzielle Verpflichtungen zugunsten einer nahestehenden Person abgegeben.
Intershop Holding AG Jahresrechnung 2011
8
Risikomanagement
101
Die Gesellschaft ist Bestandteil der Intershop-Gruppe, für welche auf Konzernstufe ein implementiertes Risikomanagement besteht. Ausgehend von einer periodisch durchgeführten systematischen Risikoidentifikation werden die für die Gesellschaften wesentlichen Risiken beurteilt und deren mögliche Auswirkungen bewertet. Mit entsprechenden Massnahmen werden in der Regel wesentliche nicht operative Risiken vermieden, vermindert oder überwälzt. Die selbst getragenen Risiken werden konsequent überwacht. Die letzte umfassende Risikobeurteilung durch den Verwaltungsrat der Intershop Holding AG erfolgte per 31. Dezember 2011. Aufgrund dieser Beurteilung notwendig erachtete Rückstellungen und Wertberichtigungen waren bereits vorhanden oder wurden gebildet.
9
Eventualverbindlichkeiten
Per 31. Dezember 2011 betrugen die Eventualverbindlichkeiten der Intershop Holding AG in Form von Patronatserklärungen und Garantien zugunsten von Gruppengesellschaften CHF 361 Mio. (Vorjahr: CHF 428 Mio.).
Ende des Jahres war eine Beteiligung zur Sicherstellung eines nicht beanspruchten Bankdarlehens verpfändet. Weitere verpfändete oder abgetretene Aktiven, nicht bilanzierte Leasingverbindlichkeiten oder Verbindlichkeiten gegenüber Vorsorgeeinrichtungen bestanden nicht.
102
Intershop Holding AG Jahresrechnung 2011
Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes des Geschäftsjahres 2011
Bilanzgewinn zur Verfügung der Generalversammlung (in CHF) Gewinnvortrag vom Vorjahr 902’266 Jahresgewinn 2011 29’296’553 Total Bilanzgewinn 30’198’819
Der Verwaltungsrat beantragt folgende Verwendung des Bilanzgewinns:
Auflösung von allgemeinen Reserven 10‘320‘000 Dividende für 2011 von CHF 19.20 pro Inhaberaktie auf 2’100’000 Aktien 40‘320‘000 Vortrag auf neue Rechnung 198‘819
Der Verwaltungsrat beantragt folgende Verwendung der Reserven aus Kapitaleinlagen: Auflösung gesetzliche Reserven aus Kapitaleinlage 1‘680‘000 Ausschüttung Kapitaleinlage von CHF 0.80 pro Inhaberaktie auf 2’100’000 Aktien 1‘680‘000 Reserven aus Kapitaleinlage 0 Bei Annahme dieses Antrages wird pro Inhaberaktie zu nom. CHF 10 die Dividende am 12. April 2012 (ex-Datum 5. April 2012) wie folgt aus-
bezahlt:
Ausschüttung Kapitaleinlage
CHF 0.80
Bruttodividende
CHF 19.20
Total
CHF 20.00
abzüglich 35% Verrechnungssteuer
CHF 6.72
Nettoauszahlung
CHF 13.28
Intershop Holding AG Jahresrechnung 2011
Bericht der Revisionsstelle an die Generalversammlung der Intershop Holding AG Zürich
Bericht der Revisionsstelle zur Jahresrechnung Als Revisionsstelle haben wir die Jahresrechnung der Intershop Holding AG, bestehend aus Bilanz, Erfolgsrechnung und Anhang (Seiten 96 bis 102, sowie Seiten 106 und 107), für das am 31. Dezember 2011 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft. Verantwortung des Verwaltungsrates Der Verwaltungsrat ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften und den Statuten verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems mit Bezug auf die Aufstellung einer Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich. Verantwortung der Revisionsstelle Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist. Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Jahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden. Prüfungsurteil Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung für das am 31. Dezember 2011 abgeschlossene Geschäftsjahr dem schweizerischen Gesetz und den Statuten.
103
104
Intershop Holding AG Jahresrechnung 2011
Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG) und die Unabhängigkeit (Art. 728 OR und Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbare Sachverhalte vorliegen. In Übereinstimmung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und dem Schweizer Prüfungsstandard 890 bestätigen wir, dass ein gemäss den Vorgaben des Verwaltungsrates ausgestaltetes internes Kontrollsystem für die Aufstellung der Jahresrechnung existiert. Ferner bestätigen wir, dass der Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes dem schweizerischen Gesetz und den Statuten entspricht und empfehlen, die vorliegende Jahresrechnung zu genehmigen. PricewaterhouseCoopers AG
Christian Kessler
Eveline Reiners
Revisionsexperte Leitender Revisor
Revisionsexpertin
Winterthur, 24. Februar 2012
Konzerngesellschaften, Mehrjahresübersichten, Glossar, Adressen
106 Wichtigste Tochtergesellschaften und andere Beteiligungen 108 Mehrjahresübersicht Intershop-Gruppe 109 Mehrjahresübersicht Intershop Holding AG 110 Glossar der wichtigsten verwendeten Begriffe 113 Adressen
105 105
106
Wichtigste Tochtergesellschaften und andere Beteiligungen Stand per 31. Dezember 2011 Beteiligung Intershop Gesellschaftsname, Sitz
(in %)
Centre St Roch – Yverdon-les-Bains S. A., Yverdon-les-Bains
▲
100.00
De Bary & Co. AG, Zürich
■
100.00
Einkaufszentrum Herti AG, Zug
■
100.00
EZ Volketswil AG, Volketswil
■
100.00
Intershop Management AG, Zürich
▲
100.00
Realconsult AG, Zürich
▲
100.00
SGI City Immobilien AG, Zürich
■
100.00
SGI Promotion AG, Zürich
■
100.00
■
100.00
SGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG, Zürich
■ = Immobiliengesellschaft ▲ = Dienstleistungsgesellschaft
107
Einbezahltes
Konsolidierungs-
Eigentümer
Gesellschaftskapital
methode
SGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG
100’000 CHF
VK
Intershop Holding AG
1’500’000 CHF
VK
Intershop Holding AG
3’000’000 CHF
VK
Intershop Holding AG
2’000’000 CHF
VK
Intershop Holding AG
250’000 CHF
VK
Intershop Holding AG
100’000 CHF
VK
Intershop Holding AG
25’000’000 CHF
VK
Intershop Holding AG
12’000’000 CHF
VK
Intershop Holding AG
150’000’000 CHF
VK
VK = Vollkonsolidierung
108
Intershop-Gruppe Mehrjahresübersicht Aktiven Umlaufvermögen Sachanlagevermögen Finanzanlagevermögen Bilanzsumme
Mio. Mio. Mio. Mio.
Passiven Kurzfristiges Fremdkapital Langfristiges Fremdkapital Eigenkapital Intershop-Gruppe
Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF
2011 2010 2009 2008 2007
CHF 76 40 66 40 67 CHF 1’159 1’183 1’177 1’190 1’146 CHF 2 1 1 2 5 CHF 1’237 1’224 1’244 1’231 1’217
67 109 75 171 113 630 582 649 548 604 540 533 520 512 500
Nettoliegenschaftsertrag Bewertungsveränderungen Renditeliegenschaften Verkaufserfolg (inkl. Promotion) Betriebsergebnis Unternehmensergebnis vor Steuern Reingewinn Intershop-Gruppe
Mio. CHF
74 75 74 69 67
Mio. Mio. Mio. Mio. Mio.
CHF CHF CHF CHF CHF
8 4 10 4 14 11 19 8 26 14 86 91 83 92 87 69 74 65 75 69 55 58 51 59 53
Geldfluss aus Geschäftstätigkeit
Mio. CHF
35 64 31 66 29
Eigenkapitalrendite Intershop-Gruppe bezogen auf das Eigenkapital zu Beginn des Jahres
Reingewinn Intershop-Gruppe pro dividendenberechtigte Inhaberaktie à CHF 10
%
10.3
11.1
9.9
11.8
11.2
CHF
26.19
27.45
24.07
28.05
25.30
Reingewinn Intershop-Gruppe exkl. Neubewertung pro dividendenberechtigte Inhaberaktie à CHF 10 CHF Ausschüttungsgrad 1)
%
Investitionen in Sachanlagevermögen Mio. CHF
Eigenkapital pro Aktie pro dividendenberechtigte Inhaberaktie à CHF 10
CHF
Anzahl Mitarbeiter/-innen 1) Auf Basis des Reingewinns der Intershop-Gruppe exklusive Bewertungsveränderungen
23.32 26.19 20.71 26.73 20.65 85.8 76.4 96.6 74.8 96.9 18 39 65 57 90
257
254
247
244
238
58 56 61 58 44
109
Intershop Holding AG Mehrjahresübersicht
2011 2010 2009 2008 2007
Aktienkapital (nominal) Anzahl Inhaberaktien à CHF 10 2’100’000 2’100’000 2’100’000 2’100’000 2’100’000 Nominalbetrag Mio. CHF 21.0 21.0 21.0 21.0 21.0
Dividendenberechtigtes Aktienkapital per 31.12. Anzahl Inhaberaktien à CHF 10 2’100’000 2’100’000 2’100’000 2’100’000 2’100’000 Nominalbetrag Mio. CHF 21.0 21.0 21.0 21.0 21.0
Börsenkurse (höchst/tiefst) 1)
CHF 327/300 319/288 301/260 330/260 338/300
Börsenkurse per 31.12.
CHF 320.00 303.50 298.00 285.00 315.00
Börsenkapitalisierung per 31.12. Mio. CHF 672 637 626 599 662
Reingewinn Mio. CHF 29.3 32.6 35.9 29.8 30.0 pro dividendenberechtigte Inhaberaktie CHF 13.95 15.54 17.08 14.17 14.28
Dividende pro Aktie CHF 1) Tagesschlusskurse 2) Antrag des Verwaltungsrates 3) CHF 19.20 Dividende zuzüglich CHF 0.80 Ausschüttung aus Kapitaleinlage
20.002)+3) 20.00 20.00 20.00 20.00
110
Glossar der wichtigsten verwendeten Begriffe
Bewertungsveränderung
Die Bewertungsveränderung entspricht dem Marktwert (Fair Value)
am Ende der Berichtsperiode abzüglich des Marktwertes zu Beginn der Periode und allfälliger aktivierter (wertvermehrender) Investi tionen.
Bruttoliegenschaftsertrag
Siehe Liegenschaftsertrag.
Bruttoobjektrendite
Für die Berechnung der Bruttoobjektrendite wird der effektiv erzielte Jahresliegenschaftsertrag (=Liegenschaftsertrag) ins Verhältnis zum Marktwert am Ende der Berichtsperiode gesetzt.
Eigenkapitalquote
Verhältnis des Eigenkapitals zur Bilanzsumme.
Eigenkapitalrendite
Die Eigenkapitalrendite setzt den Reinerfolg der Berichtsperiode gemäss Erfolgsrechnung ins Verhältnis zum Eigenkapital zu Beginn dieser Periode.
Einwertungsgewinn
Differenz zwischen Erstellungskosten (Anschaffungs- oder Herstellkosten) einer Liegenschaft und dem ermittelten Marktwert, wenn die Liegenschaft neu erworben wurde.
Entwicklungsliegenschaft
Liegenschaft oder Landparzelle, die noch über eine grosse Entwicklungskomponente verfügt. Veränderungen des Marktwertes werden, wie bei den Renditeliegenschaften in der Erfolgsrechnung ausgewiesen.
Fair Value
Siehe Marktwert.
Leerstandsquote
Die Leerstandsquote entspricht der erwarteten Marktmiete der Leerstände gemäss Mieterspiegel im Verhältnis zum maximalen Mietertrag bei Vollvermietung (Soll-Miete) zu diesem Zeitpunkt. Es handelt sich um eine stichtagsbezogene Grösse.
Liegenschaftsaufwand
Der Liegenschaftsaufwand enthält alle Kosten, welche einer Liegenschaft direkt zugeordnet werden können. Darin nicht enthalten sind Ertragssteuern, Kosten der Fremdfinanzierung und der administrative Aufwand der Gruppe.
Liegenschaftsertrag
Der
Liegenschaftsertrag
entspricht
den
effektiv
vereinnahmten
Mieteinnahmen einer Liegenschaft (exkl. Nebenkosten). Er entspricht somit der Soll-Miete abzüglich Leerstände, Mietausfälle, Mietzinsreduktionen und dergleichen.
111
Marktwert
Der Marktwert (Fair Value) einer Liegenschaft wird vom unabhängigen Liegenschaftenschätzer ermittelt. Er entspricht dem geschätzten Verkaufspreis, welcher in einem funktionierenden Immobilienmarkt zum Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufsbereiten Erwerber nach angemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs erzielt werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.
Nettoliegenschaftsertrag
Entspricht dem effektiv erzielten Jahresmietertrag einer Liegenschaft nach Abzug aller direkt zuordenbaren Kosten (= Liegenschaftsertrag abzüglich Liegenschaftsaufwand).
Nettoobjektrendite
Für die Berechnung der Nettoobjektrendite wird der Nettoliegenschaftsertrag ins Verhältnis zum Marktwert am Ende der Berichtsperiode gesetzt.
Promotionsliegenschaft
Entwicklungsliegenschaft, welche mit dem Ziel des unmittelbaren Verkaufs erstellt oder entwickelt wird. In der Regel handelt es sich um Entwicklungen im Bereich Stockwerkeigentum. Promotionsliegenschaften werden zu Anschaffungswerten bilanziert. Allfällige Umklassierungen aus den Renditeliegenschaften können zum Marktwert erfolgen.
Renditeliegenschaft
Anlageliegenschaft, welche zum Marktwert in der Bilanz ausgewiesen wird. Veränderungen des Marktwertes werden als Bewertungsveränderungen Renditeliegenschaften in der Erfolgsrechnung ausgewiesen.
Soll-Miete
Entspricht der zum Stichtag maximal erzielbaren Miete unter Annahme einer Vollvermietung.
112
113
Adressen
Holding Sitz der Gesellschaft
Intershop Holding AG
Puls 5 Giessereistrasse 18 CH-8005 Zürich
Briefadresse
Postfach 1601
CH-8031 Zürich
Telefon +41 44 544 10 00
Telefax +41 44 544 10 01
Internet Homepage: http://www.intershop.ch
E-Mail: info@intershop.ch
Managementgesellschaften
Intershop Management AG
Puls 5 Giessereistrasse 18 CH-8005 Zürich
Telefon +41 44 544 10 00
Telefax +41 44 544 10 01
Centre St Roch – Yverdon-les-Bains S.A.
Rue des Pêcheurs 8
CH-1400 Yverdon-les-Bains
Telefon +41 24 425 22 00
Telefax +41 24 425 08 88
Internet Homepage: http://www.st-roch.ch E-Mail: immo@st-roch.ch
Realconsult AG
Puls 5 Giessereistrasse 18 CH-8005 Zürich
Telefon +41 44 544 10 77
Telefax +41 44 544 10 01