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Gesch채ftsbericht

2014

Reingewinn pro Aktie

(in CHF)

25 20 15 10 5 0

2010

2011

Reingewinn

Eigenkapitalrendite

(in Prozent)

2012

2013

2014

Reingewinn (exkl. Bewertungsver채nderungen) Dividende (2014: Antrag VR)

8 6 4 2 0 2010

2011

EK-Rendite

NAV pro Aktie (in CHF)

400 350 300 250 200 150 100 50 0

2010

2011

2012

15 12

2014

2013

2014

Dividende (kumuliert)

12.5%

Leerstandsquote (in Prozent)

2013

EK-Rendite (exkl. Bewertungsver채nderungen)

Net Asset Value

Nettorendite und

2012

11.0% 9.8%

8.8%

9.1%

6.0%

5.9%

5.6%

2010

2011

2012

2013

2014

9 6 3 0 Nettorendite

Leerstand

Kennzahlen Intershop-Gruppe

Finanzen

2013

Nettoliegenschaftsertrag Erfolg aus Verkauf Bewertungsveränderungen Betriebsergebnis (EBIT) Unternehmensergebnis vor Steuern (EBT) Reingewinn

Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF

74.5 17.3 1.5 84.4 74.2 61.8

77.7 9.3 2.5 81.9 68.2 57.4

Geldfluss aus Geschäftstätigkeit Investitionen in Immobilien

Mio. CHF Mio. CHF

45.0 40.6

49.8 24.4

Bilanzsumme Immobilien Finanzverbindlichkeiten Eigenkapital

Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF

1’325.1 1’233.4 589.0 543.4

1’296.8 1’237.1 544.5 567.2

11.6% 11.4%

10.4% 10.0%

49 11 579’403 6.5% 5.6% 11.0%

51 10 582’829 6.7% 5.9% 12.5%

30.52 29.97 271.70 356.00 20.00

27.36 26.47 270.08 335.00 20.00

Eigenkapitalrendite1) Eigenkapitalrendite exkl. Bewertungsveränderungen1)+5)

Portfolio

2014

Anzahl Renditeliegenschaften Anzahl Entwicklungsliegenschaften6) Vermietbare Fläche Bruttorendite2)+3) Nettorendite2)+4) Leerstandsquote2)

Personal

Anzahl Mitarbeiter/-innen

Aktie

Reingewinn pro Aktie Reingewinn pro Aktie exkl. Bewertungsveränderungen5) Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value, NAV) Börsenkurs am Bilanzstichtag Dividende pro Aktie7)

in m2

CHF CHF CHF CHF CHF

1) Bezogen auf das durchschnittliche Eigenkapital der Berichtsperiode 2) Angaben beziehen sich auf Renditeliegenschaften am Bilanzstichtag 3) Effektiver Jahres-Bruttomietertrag im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag 4) Effektiver Jahres-Bruttomietertrag abzüglich aller direkt zuordenbaren Liegenschaftsaufwendungen (exkl. Zinsen) im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag 5) Ohne Berücksichtigung von Bewertungsveränderungen und der sich daraus ergebenden latenten Steuern 6) Inklusive Promotionsliegenschaften 7) 2014: Antrag des Verwaltungsrats

Bericht zum Geschäftsjahr 2014

Corporate Governance

Die wichtigsten Kennzahlen im Überblick

Geschäftsverlauf

Immobilienportfolio

Organisation

Strategie und Anlagepolitik, Aktionariat, Ausblick

Dank

2014 im Überblick

Konzernstruktur, Aktionariat und Kapitalstruktur

Verordnung gegen übermässige Vergütungen bei börsenkotierten Aktiengesellschaften, Verwaltungsrat

Geschäftsleitung, Entschädigungen, Beteiligungen und Darlehen

Mitwirkungsrechte der Aktionäre, Kontrollwechsel und Abwehrmassnahmen, Revisionsstelle

Informationspolitik

Mitglieder des Verwaltungsrats

Mitglieder der Geschäftsleitung

Weitere Kadermitarbeiter der Intershop-Gruppe

Intershop

Festsetzungsverfahren

Vergütungsbericht 2014

Vergütung Verwaltungsrat, Vergütung Geschäftsleitung

Vergütungen 2014

Aktienbeteiligung, Organdarlehen

Bericht der Revisionsstelle

Strategie und Anlagepolitik

Inhalt

Intershop-Gruppe

Konsolidierte Bilanz

Konzernrechnung 2014

Konsolidierte Erfolgsrechnung

Veränderung des konsolidierten Eigenkapitals

Konsolidierte Geldflussrechnung

Grundsätze der Rechnungslegung

Konsolidierungsgrundsätze

Risikomanagement

Anmerkungen zur Konzernrechnung

Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften

Detailinformationen zu den Promotions- und Entwicklungsliegenschaften

Detailinformationen zu den Zu- und Abgängen von Immobilien

Bericht des unabhängigen Liegenschaftsschätzers

Bericht der Revisionsstelle

Intershop Holding AG

Bilanz

Jahresrechnung 2014

Erfolgsrechnung

Anhang der Jahresrechnung

Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinns

Bericht der Revisionsstelle

Konzerngesellschaften

102

Tochtergesellschaften und Beteiligungen

Mehrjahresübersichten

104

Mehrjahresübersicht Intershop-Gruppe

105

Mehrjahresübersicht Intershop Holding AG

Glossar

106

Glossar der wichtigsten verwendeten Begriffe

Adressen

108

Adressen

Bericht zum Geschäftsjahr 2014

6 Die wichtigsten Kennzahlen im Überblick 7 Geschäftsverlauf 11 Immobilienportfolio 13 Organisation 14 Strategie und Anlagepolitik, Aktionariat, Ausblick 15 Dank 16 2014 im Überblick

Bericht zum Geschäftsjahr 2014

Bericht zum Geschäftsjahr 2014 An unsere geschätzten Aktionäre, Geschäftspartner und Mitarbeiter Sehr geehrte Damen und Herren Die wichtigsten Kennzahlen

Es freut uns, Ihnen erneut über ein sehr erfolgreiches Geschäftsjahr berichten zu können:

im Überblick – Der Reingewinn des Geschäftsjahres stieg im Vergleich zum Vorjahr um 7.5% auf CHF 61.8 Mio. respektive CHF 30.52 pro Aktie. Dies entspricht einer Eigenkapitalrendite von 11.6%. – Das Eigenkapital per Bilanzstichtag reduzierte sich wegen des Rückkaufs und der Vernichtung von 100‘000 eigenen Aktien auf CHF 543 Mio. Das anteilige Eigenkapital stieg leicht auf CHF 271.70 je Aktie. – Mit dem Renditeportfolio wurden eine Bruttorendite von 6.5% und eine Nettorendite von 5.6% erwirtschaftet. – Die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften lag am Ende des Geschäftsjahres mit 11.0% deutlich unter dem Vorjahreswert. – Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung die Ausschüttung einer unveränderten Dividende von CHF 20.00. Dies entspricht, auf der Basis des Aktienkurses am Bilanzstichtag, einer attraktiven Ausschüttungsrendite von 5.6%. Reingewinn pro Aktie in CHF 35 30 25

30.5 27.5

26.2

26.6

2011

2012

27.4

15 10 5 0

2010

2013

2014

Zweistellige Gesamtperformance der Aktie Zum Jahresende lag der Kurs der Intershop-Aktie bei CHF 356, was einem Unternehmenswert von CHF 712 Mio. entspricht. Die Gesamtperformance der Aktie, die sich aus dem Kursanstieg von CHF 21 und der ausbezahlten Dividende von CHF 20 zusammensetzt, erreichte mehr als 12%.

Bericht zum Geschäftsjahr 2014

Geschäftsverlauf

Operative Ziele grösstenteils erreicht Die Strategie von Intershop sieht unverändert vor, Objekte mit Mehrwertpotenzial zu erwerben, dieses Potenzial zu erschliessen und anschliessend durch Verkauf zu realisieren. Daraus abgeleitet ergaben sich die folgenden wesentlichen operativen Ziele für das Berichtsjahr: 1. Reduktion der Leerstandsquote 2. Realisierung erarbeiteter Mehrwerte durch Verkäufe von Liegenschaften 3. Akquisition neuer Liegenschaften mit Mehrwertpotenzial In einem anspruchsvollen Umfeld hat Intershop die Leerstände in den Renditeliegenschaften um 1.5 Prozentpunkte auf 11.0% reduziert. Aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen aus dem Promotionsportfolio sowie zweier Renditeliegenschaften resultierte ein Gewinn vor Steuern von über CHF 17 Mio. Wie bereits im Vorjahr wurden diverse Kaufangebote geprüft. Keines davon bot jedoch ein risikoadäquates Mehrwertpotenzial, weshalb, mit Ausnahme einer kleinen Arrondierung, wiederum auf einen Zukauf verzichtet wurde. Vermietung gewerblicher Flächen bleibt anspruchsvoll Die wirtschaftliche Erholung in den Vereinigten Staaten hat sich fortgesetzt und die amerikanische Notenbank hat die Phase der quantitativen Lockerung beendet. Mit ersten Zinserhöhungen ist möglicherweise noch im laufenden Jahr zu rechnen. Demgegenüber stockt die wirtschaftliche Entwicklung in Europa und Japan nach wie vor und deren Notenbanken sehen sich gezwungen, in den nächsten Monaten mit dem Erwerb von Staatsanleihen die Liquidität weiter zu erhöhen. Durch die Anbindung des Schweizer Frankens an den Euro sass die Schweiz, trotz wirtschaftlich zufriedenstellender Entwicklung, bis Mitte Januar 2015 im gleichen Boot wie die EU. Unsere Erwartungen, dass das Zinsniveau 2014 steigen würde, haben sich somit als falsch erwiesen. Im Gegenteil - die bereits tiefen Zinsen sind noch weiter gesunken. Die Krise in der Ukraine und die Rezession in Russland haben die Attraktivität von stabilen Währungen wie dem Schweizer Franken weiter gesteigert. Die Schweizerische Nationalbank sah sich aufgrund des grossen Aufwertungsdrucks beim Schweizer Franken im Dezember 2014 genötigt, nach mehr als 40 Jahren wieder Negativzinsen einzuführen und am 15. Januar 2015 den Mindestkurs des Euro aufzugeben. Um einer zu starken Aufwertung des Schweizer Frankens entgegenzuwirken, wurden zugleich die Negativzinssätze angehoben. Der Vermietungsmarkt von kommerziellen Flächen wird durch dieses neue Wechselkursregime und die grossen wirtschaftlichen Unsicherheiten beeinflusst. Der aufgrund der schwachen Konjunktur geringeren Nachfrage steht ein weiter wachsendes Angebot gegenüber, weshalb sich die Leerstände weiter erhöhen und wohl erst mittelfristig stabilisieren werden. Die Situation am Mietwohnungsmarkt präsentiert sich demgegenüber vorerst noch positiv. Dank der anhaltend hohen Einwanderung im vergangenen Jahr war die Absorption von Mietwohnungen stabil. Konkrete Auswirkungen der Volksinitiative «Gegen Masseneinwanderung» zeigten sich bisher nicht. Die Gefahr, dass die hohe Anzahl von Wohnungen, die sich in Planung und Bau befinden, mittelfristig zu einem Überangebot führen werden, hat unseres Erachtens jedoch weiter zugenommen.

Bericht zum Geschäftsjahr 2014

Mit Ausnahme des obersten Preissegments sind die Mieten von Neuwohnungen auch 2014 tendenziell gestiegen. Diese Entwicklung kontrastiert stark mit den Mieten bestehender Bauten. Der massgebende Referenzzinssatz war 2014 stabil, wird aber mit grosser Wahrscheinlichkeit 2015 weiter sinken. Die Erträge aus sogenannten Altwohnungen werden deshalb auch 2015 rückläufig sein. Transaktionsmarkt zunehmend zweigeteilt Die geschilderte wirtschaftliche Situation hat das Interesse an sicheren Anlagen, wozu auch Immobilien gezählt werden, weiter ansteigen lassen. Insbesondere die Preise der von vielen Anlegern bevorzugten Wohnliegenschaften sind gestiegen. Die Ausnahme sind Objekte mit Mietwohnungen im obersten Preissegment, in dem es zunehmend schwierig wird, Mieter zu finden. Die rekordtiefen Finanzierungskosten liessen auch das Interesse an Wohneigentum auf hohem Niveau verharren. Im Hochpreissegment ist allerdings die von uns erwartete Trendwende eingetreten. Die Preise sind unter Druck und es finden verhältnismässig wenig Transaktionen statt. Die restriktivere Kreditvergabepraxis von Banken hat aber auch Auswirkungen auf die weniger teuren Objekte. Immer häufiger erhalten kaufwillige Interessenten die notwendige Finanzierung nicht mehr. Da sich die Preisentwicklung für Wohneigentum in den letzten Jahren zunehmend von der Einkommensentwicklung abgekoppelt hat, sind die nicht weiter steigenden Preise unseres Erachtens jedoch positiv zu werten. Das Segment der Geschäftsliegenschaften entwickelte sich heterogen. Das Interesse an Topobjekten verblieb hoch und eine Transaktion an der Bahnhofstrasse, die im Dezember 2014 abgewickelt worden ist, erreichte ein bisher nicht gesehenes Preisniveau. Bei Erwerbern in diesem Segment stehen offenbar ökonomische Überlegungen nicht mehr an erster Stelle. Bei Objekten an weniger prestigeträchtigen Lagen hängt der Preis zunehmend von objektbezogenen Eigenschaften ab. In den Verkaufspreiserwartungen von Liegenschaften mit einem «Handicap», die für Intershop primär von Interesse sind, werden die inhärenten Risiken aber unverändert nicht ausreichend berücksichtigt.

Neben einem aktiven Portfoliomanagement... Im Berichtsjahr wurden Renditeliegenschaften in Heerbrugg und Seuzach veräussert, um vom attraktiven Marktumfeld zu profitieren, und die 74 Eigentumswohnungen des Projekts «Résidence Bel Orne» in Lausanne planmässig den Erwerbern übergeben. Die Vermarktung einer nachträglich bewilligten Wohnung erfolgt 2015. In Solothurn wurde ferner das letzte Einfamilienhaus verkauft. In Winterthur konnte das Nutzungsrecht an 45 Parkplätzen in der Tiefgarage des Neubaus «Superblock» erworben werden. Dieser Neubau, in den auch die Stadtverwaltung Winterthur einziehen wird, befindet sich unmittelbar neben dem Intershop gehörenden «Werkhaus» (Zürcherstrasse 15-21). In Kilchberg wurde am 17. September 2014 das Baurecht eingetragen. Weitere Zugänge fanden keine statt. Das Investitionsvolumen in das bestehende Immobilienportfolio von Renditeliegenschaften betrug im Berichtsjahr knapp CHF 9 Mio. In Entwicklungs-und Promotionsliegenschaften wurden

Bericht zum Geschäftsjahr 2014

gut CHF 31 Mio. investiert, wobei gut 95% davon in die beiden Projekte «Résidence Bel Orne» und «eden5» flossen. … auch ein aktives Kapitalmanagement Neben dem Portfolio wurde auch das Kapital aktiv bewirtschaftet. Im Januar 2014 platzierte Intershop eine Anleihe über CHF 125 Mio. mit einer Laufzeit von fünf Jahren und einer fixen Verzinsung von 1.5% (Valorennummer: 23‘483‘367). Mit dieser Diversifikation der fremden Mittel reduzierte Intershop die Abhängigkeit von einzelnen Finanzierungsquellen. Obwohl Intershop seit Jahren eine attraktive Dividende bezahlt, hat sich die Eigenkapitalausstattung aufgrund thesaurierter Gewinne kontinuierlich verstärkt. Bereits im Frühjahr zeichnete sich ab, dass die Akquisition von Liegenschaften mit Mehrwertpotenzial vorerst schwierig bleiben würde. Aufgrund dieser Entwicklungen entschied sich der Verwaltungsrat zu einem Aktienrückkauf. Die Generalversammlung vom 3. April 2014 stimmte seinem Antrag zu, die zu CHF 340 erworbenen 100‘000 Aktien zu vernichten. Mit dieser Kapitalverdichtung wird auch die Fortführung der bisherigen Dividendenpolitik erleichtert, da sich die Dividendensumme bei einer unveränderten Dividende von CHF 20 um CHF 2 Mio. auf CHF 40 Mio. verringert. Deutlicher Anstieg des Reingewinns Der Liegenschaftsertrag ging wegen Verkäufen und des im letzten Quartal 2013 erfolgten Auszugs eines Grossmieters um 3.9% auf CHF 83.8 Mio zurück. Der Ertrag der Renditeliegenschaften, die sich während des ganzen Jahres im Eigentum der Intershop befanden (like-for-like), reduzierte sich wegen der erwähnten Kündigung um 2.2%. Aus dem Verkauf von zwei kleineren Renditeliegenschaften erzielte Intershop im Berichtsjahr einen Gewinn von CHF 1.6 Mio. (Vorjahr: CHF 9.2 Mio.). Aus der Veräusserung von Promotionsliegenschaften resultierte ein Erfolg von CHF 15.7 Mio. (CHF 0.1 Mio.). Unter «übriger Erfolg» werden an Dritte fakturierte Leistungen ausgewiesen. Primär sind es Arbeiten des Facility Managements. Diese Erträge beliefen sich auf CHF 2.7 Mio. und bewegten sich damit auf Vorjahreshöhe. Der Liegenschaftsaufwand reduzierte sich um 2.1% auf CHF 9.3 Mio. Der unterproportionale Rückgang ist in erster Linie auf Nebenkosten zurückzuführen, die Intershop als Eigentümer aufgrund der im Jahresdurchschnitt höheren Leerstände selbst tragen musste. Die Nettorendite der Renditeliegenschaften reduzierte sich erwartungsgemäss auf 5.6%, ein im Branchenvergleich nach wie vor herausragender Wert. Die um knapp CHF 0.8 Mio. angestiegenen Personalkosten sind primär auf höhere erfolgsabhängige Entschädigungen zurückzuführen, die sich wesentlich am Ergebnis orientieren. Der durchschnittliche Personalbestand betrug 52.8 Vollzeitstellen. Am Jahresende waren 57 Mitarbeiter für Intershop tätig. Darin enthalten sind vier Auszubildende. Der administrative Aufwand stieg um 26% resp. CHF 0.4 Mio. an. Dies ist primär die Folge der Kosten im Zusammenhang mit dem Aktienrückkauf sowie eines höheren Informatikaufwands.

Bericht zum Geschäftsjahr 2014

Der Marktwert des Immobilienportfolios belief sich Ende des Berichtsjahres auf CHF 1‘233 Mio. und bewegte sich somit auf Vorjahreshöhe (CHF 1‘237 Mio.). Die Werte der einzelnen Objekte entwickelten sich jedoch unterschiedlich. Während Wohnliegenschaften und langfristig vermietete gewerbliche Liegenschaften an guten Lagen aufgewertet wurden, reduzierte sich der Wert der übrigen Objekte grossmehrheitlich. Gesamthaft resultierte eine marginale Aufwertung von CHF 1.5 Mio. respektive 0.1%. Der kapitalgewichtete durchschnittliche nominale Diskontierungssatz der Renditeliegenschaften lag bei 5.52% (Vorjahr: 5.55%). Derjenige der Entwicklungsliegenschaften hat sich um einen Basispunkt auf 5.89% erhöht. Aus der erstmaligen Bewertung des Entwicklungsprojekts in Kilchberg resultierte ein kleiner Verlust. Bedingt durch die Ausgabe der Obligationenanleihe stieg der Zinsaufwand um CHF 0.2 Mio., da mit der zusätzlichen Liquidität kurzfristig nicht im gleichen Umfang Hypotheken zurückbezahlt werden konnten. Aus der Anlage der liquiden Mittel und sonstigen Finanzerträgen resultierte jedoch ein Erfolg von CHF 1.0 Mio. (CHF 1.1 Mio.). Sehr erfreulich entwickelte sich die Beteiligung an der Corestate Capital AG. Der anteilige Gewinn belief sich im Berichtsjahr auf CHF 4.0 Mio. (CHF 0.2 Mio.) Der Steueraufwand lag wegen des höheren Gewinns über dem des Vorjahres. Gesamthaft stieg der Reingewinn gegenüber der Vorperiode deutlich um CHF 4.3 Mio. auf CHF 61.8 Mio. Der durchschnittliche Zinssatz auf den verzinslichen fremden Mitteln betrug am Bilanzstichtag 2.46% (31.12.13: 2.69%) bei einer durchschnittlichen Zinsbindung von 6.0 Jahren (6.2 Jahre). Gegenüber Ende 2013 reduzierte sich der durchschnittliche Zinssatz damit um 23 Basispunkte.

Trotz Aktienrückkauf sehr solide Eigenkapitalbasis Intershop verfügte am Bilanzstichtag über Eigenkapital von CHF 543 Mio., was klar unter dem Vorjahreswert von CHF 567 Mio. liegt. Dieser Rückgang ist die Folge der Rückführung von Kapital an die Eigentümer, sei es als Dividende (CHF 40 Mio.) oder mittels Aktienrückkauf (CHF 34 Mio.). Durch das tiefere Zinsumfeld erhöhten sich ferner die negativen Marktwerte der Zinsabsicherungsgeschäfte (Interest Rate Swaps), was das Eigenkapital mit CHF 11.6 Mio. belastet hat. Das anteilige Eigenkapital (Net asset value) je Aktie beläuft sich auf CHF 271.70 und liegt somit leicht über dem Vorjahreswert. Die Eigenkapitalquote am Jahresende befindet sich mit 41% nach wie vor auf einem soliden Niveau. Eigenkapital pro Aktie (NAV) in CHF 300 250 200

254

257

264

270

272

2010

2011

2012

2013

2014

150 100 50 0

Bericht zum Geschäftsjahr 2014

Der Verwaltungsrat hat entschieden, der Generalversammlung die Ausschüttung einer unveränderten Dividende in der Höhe von CHF 20.00 zu beantragen.

Immobilienportfolio

Das Portfolio hat sich aufgrund der Verkäufe leicht reduziert und umfasste am Bilanzstichtag 60 Renditeliegenschaften, Entwicklungsliegenschaften und Landparzellen in der Schweiz. Geografische Aufteilung des Portfolios (Basis Bilanzwert)

10%

Grossraum Zürich

Genferseegebiet 15%

Basel 66%

Bern/Mittelland Ostschweiz

Da nur zwei kleinere Objekte veräussert wurden, hat sich die Aufteilung der Erträge nicht wesentlich verändert. Portfolio nach Nutzungsart (Basis Mieterträge in der Berichtsperiode)

Büro

Bildungswesen

7% 39%

Gewerbe, Logistik Detailhandel, Gastronomie

32%

Wohnen 9%

Parking

Leerstandsquote wieder reduziert Nach dem 2013 verzeichneten starken Anstieg des Leerstands in den Renditeliegenschaften konnte dieser im Berichtsjahr in einem anspruchsvollen Umfeld wieder spürbar um 1.5 Prozentpunkte auf 11.0% reduziert werden. Dieser Abbau von Leerständen ist primär auf eine grössere Anzahl kleinerer und mittlerer Neuvermietungen zurückzuführen. Vermietungserfolge konnten insbesondere in eher dezentral gelegenen Liegenschaften verzeichnet werden. Unter Ausschluss aller Käufe und Abgänge von Liegenschaften (like-for-like) liegt die Leerstandsreduktion bei 1.4 Prozentpunkten.

Bericht zum Geschäftsjahr 2014

Entwicklung der Leerstände der Renditeliegenschaften per Stichtag 15 12 9

12.5% 11.0% 9.8%

8.8%

9.1%

2011

2012

6 3 0

2010

2013

2014

Durch den Auszug eines Grossmieters hatten sich 2013 die Leerstände in den beiden in Zürich gelegenen Liegenschaften «Edenstrasse 20» und «Patio» substanziell erhöht. In letzterer konnten bereits erste Wiedervermietungserfolge erzielt und mit einem Ankermieter der Vertrag vorzeitig um weitere fünf Jahre verlängert werden. Da sich jedoch ein grösserer Mieter entschlossen hat, seine Geschäftstätigkeit im laufenden Jahr aufzugeben, wird der Abbau der Leerstände in der Liegenschaft «Patio» mehr Zeit als erhofft in Anspruch nehmen. Grössere Entwicklungen von Renditeliegenschaften Das aus dem Jahre 1957 stammende Gebäude «Edenstrasse 20» in Zürich wird umfassend saniert. Dabei wird eine «LEED GOLD»-Zertifizierung angestrebt. Nach längeren Verhandlungen mit der Denkmalpflege musste der vereinbarte Vertrag noch vom Stadtrat genehmigt werden. Die Baufreigabe erfolgt deshalb später als erwartet und wird voraussichtlich erst Anfang März 2015 eintreffen. Die Sanierungsarbeiten werden anschliessend unverzüglich gestartet und sollten noch im laufenden Jahr weitgehend abgeschlossen werden. Obwohl konkretes Interesse an gut 2‘000 m2 der frei stehenden Flächen besteht, konnte aufgrund des noch laufenden Bewilligungsverfahrens noch kein Mietvertrag unterzeichnet werden. An der Redingstrasse/Lehenmattstrasse in Basel arbeitet Intershop zusammen mit Nachbarn an einer Überarbeitung des Überbauungsplans des «De Bary»-Areals. Die öffentliche Planauflage ist im Frühjahr 2015 vorgesehen. Die Rechtsgültigkeit des Überbauungsplans und der Realisierungszeitpunkt hängen von allfälligen Einsprachen ab. Fortschritte der wichtigsten Entwicklungsprojekte Der Sondernutzungsplan für die Überbauung in Baden wurde im zweiten Semester 2014 öffentlich aufgelegt und wird voraussichtlich im März 2015 Rechtskraft erhalten. Vorbehalten bleibt die Zustimmung des Regierungsrates zur Änderung der Bau- und Zonenplanordnung der Stadt Baden. Die betroffenen Liegenschaften sind noch mindestens bis Ende 2018 vollständig vermietet. In der alten Industrieliegenschaft in Au-Wädenswil hat sich der Leerstand erwartungsgemäss signifikant erhöht. Die von einem Grossmieter Ende 2014 verlassenen Flächen können ohne substanzielle Investitionen in das Gebäude nur sehr schwer wiedervermietet werden. Eine Sanierung des Gebäudes ist aber sowohl aus ökonomischen als auch ökologischen Gründen nicht sinnvoll. Entsprechend wurde bereits vor mehreren Jahren begonnen, an einer Umnutzung des Areals zu arbeiten. Im Berichtsjahr hat Intershop den Gestaltungsplan und die Bau- und Zonenplanänderungen ausgearbeitet und das Projekt Anfang 2015 der Stadtbaukommission vorgestellt. Im Verlauf der nächsten Wochen sollen die Unterlagen beim Amt für Planen und

Bericht zum Geschäftsjahr 2014

Bauen der Stadt Wädenswil eingereicht werden. Nach Behandlung in der Baukommission und im Stadtrat werden sie zur Vorprüfung an den Kanton weitergeleitet. Anschliessend wird die Öffentlichkeit informiert und das Mitwirkungsverfahren (öffentliche Auflage) gestartet. Parallel zum oben erwähnten Verfahren hat sich Intershop in enger Abstimmung mit der Stadt Wädenswil beim Kanton als möglicher Standort für eine neue Mittelschule in der Region Zimmerberg beworben. Die Realisierung der Mittelschule würde die geplante Umnutzung des Areals gut ergänzen und dazu beitragen, dass der Ortsteil Au ein attraktives Quartierzentrum erhält. Die Bauarbeiten für das Wohnbauprojekt mit 18 Mietwohnungen an der Dorfstrasse/Schlossmattstrasse in Kilchberg wurden im 4. Quartal 2014 gestartet. Die drei Mehrfamilienhäuser sind voraussichtlich im 2. Semester 2016 bezugsbereit. Promotionsprojekte auf Zielkurs Das Promotionsprojekt «Résidence Bel Orne» in Lausanne konnte planmässig realisiert werden. Am Jahresende waren noch Aussenarbeiten und die Mängelbehebung im Gange. 74 Eigentumswohnungen wurden im vierten Quartal 2014 den Käufern übergeben. Die nachträglich bewilligte Dachgeschosswohnung im Gebäude F am Chemin de Bel-Orne wird noch fertig ausgebaut und voraussichtlich im Frühling 2015 vermarktet. Die Bauarbeiten für das Promotionsprojekt «eden5» an der Rüdigerstrasse in Zürich kommen ebenfalls planmässig voran. Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichts waren die Fertigstellung der Fassade sowie die Innenausbauten in Arbeit. Der Verkauf aller 27 Eigentumswohnungen ist öffentlich beurkundet. Intershop erwartet die Bauvollendung und Eigentumsübertragungen im zweiten Quartal 2015. Nachhaltigkeit Bei allen neuen Bauvorhaben, wie auch bei grösseren Sanierungen und Umbauten, schenkt Intershop der bestmöglichen Schonung der natürlichen Ressourcen grosse Aufmerksamkeit. So wird mit der Sanierung der Edenstrasse 20 in Zürich die «LEED GOLD»-Zertifizierung angestrebt. Die Neubauten «Résidence Bel Orne», «eden5» sowie die Mehrfamilienhäuser in Kilchberg erfüllen allesamt die Anforderungen des Minergie-Standards. Die beiden von Intershop erstellten und betriebenen Solarkraftwerke erzeugten im 2014 gesamthaft 2.6 Gigawatt (Vorjahr: 1.7 Gigawatt, wobei die Anlage in Yverdon-les-Bains erst Ende 2013 an das Netz angeschlossen wurde). Der CO2-Ausstoss konnte so um rund 1‘400 Tonnen reduziert werden.

Organisation

Anlässlich der 51. ordentlichen Generalversammlung vom 3. April 2014 wurden alle bisherigen Verwaltungsräte für eine weitere Amtsperiode von einem Jahr wiedergewählt. Ebenso wurde Dieter Marmet als Präsident und alle Verwaltungsräte zu Mitgliedern des Vergütungsausschusses bestimmt. Hans-Peter Ruesch hat nach sechsjähriger Verwaltungsratstätigkeit beschlossen, sich anlässlich der 52. ordentlichen Generalversammlung nicht für eine erneute Kandidatur zur Verfügung zu stellen. Intershop dankt ihm für sein grosses Engagement und seinen Beitrag zum Erfolg des Unternehmens.

Bericht zum Geschäftsjahr 2014

Neu zur Zuwahl vorgeschlagen wird Dr. Michael Dober. Herr Dr. Dober studierte Rechtswissenschaften an der Universität Bern und war in unterschiedlichen Funktionen im Rechtsdienst, Personalwesen und Servicebereich verschiedener Unternehmen tätig. Seit 2004 hat er den Vorsitz der Geschäftsleitung der CPV/CAP Pensionskasse Coop inne.

Strategie und Anlagepolitik

Die Anlagepolitik, im Wortlaut auf den Seiten 40 bis 41 zu finden, wurde während des ganzen Berichtjahrs eingehalten.

Aktionariat

Per Ende des Berichtsjahres hielt die Patinex AG eine Beteiligung von 33.5% an Intershop. Anfang Januar 2015 informierte die Grapal Holding AG, dass sie die Schwelle von 3% unterschritten hat. Am 29. Januar 2015 teilte AXA Leben AG mit, dass sie 3.49% der Aktien der Intershop Holding AG besitzt. Weitere Offenlegungen erfolgten nicht.

Ausblick

Die konjunkturellen Aussichten hatten sich im Laufe des Berichtsjahres verbessert. Verschiedene Indikatoren liessen Anfang 2015 auf ein erfreuliches Jahr schliessen. So lag der Purchasing Managers Index (PMI), ein Indikator des Geschäftsgangs der Industrie, mit 54 Punkten klar über der Wachstumsschwelle von 50 Punkten. Mit dem Entscheid der Schweizerischen Nationalbank (SNB) vom 15. Januar 2015, den Euro-Mindestkurs aufzugeben, hat sich die Situation aber schlagartig verändert. Die drastische Aufwertung des Schweizer Frankens stellt die Exportindustrie vor grosse Herausforderungen. Wenn sich unsere Währung nicht innert nützlicher Frist wieder deutlich an die Kaufkraftparität der wichtigsten Währungen annähert, kann eine Rezession in der Schweiz nicht ausgeschlossen werden. Führende Konjunkturforschungsanstalten haben deshalb ihre Prognosen korrigiert. Für das laufende Jahr werden nun eine negative Teuerung und eine steigende Arbeitslosigkeit erwartet. Gesamthaft wurden die Wachstumsprognosen für die Schweiz deutlich reduziert. Diese Szenarien werden nicht ohne Auswirkungen auf den Immobilienmarkt bleiben. Die Vermietung von gewerblichen Flächen wird deshalb noch anspruchsvoller, und es kann nicht ausgeschlossen werden, dass einzelne exportorientierte Unternehmungen ihren vertraglichen Pflichten nicht werden nachkommen können. Abhängig von der Entwicklung der Einwanderung könnte verzögert auch der Wohnungsmarkt von einer sinkenden Nachfrage nach Wohnungen betroffen werden. Auf der anderen Seite haben der starke Schweizer Franken und insbesondere auch die Negativzinsen der SNB dazu geführt, dass das Interesse an problemlosen Immobilien in der Schweiz noch grösser geworden ist. Intershop konnte im vergangenen Jahr einen substanziellen Gewinn aus dem Verkauf von Liegenschaften und Eigentumswohnungen erzielen und möchte auch im laufenden Jahr das Umfeld nutzen, um erarbeitete Mehrwerte zu realisieren. Die 27 Eigentumswohnungen des Promotionsprojekts «eden5» in Zürich werden ihren Käufern übergeben. Intershop verfolgt den Transaktionsmarkt weiterhin eng und beabsichtigt, sich bietende Gelegenheiten zur Realisierung von Mehrwerten, aber auch von interessanten Akquisitionsmöglichkeiten wahrzunehmen. Gesamthaft erwartet Intershop im Geschäftsjahr 2015, unter Ausschluss von Akquisitionen und Verkäufen, einen Mietertrag leicht unter dem des Berichtsjahres. Auf Jahresfrist rechnet Intershop ferner mit einer Leerstandquote der Renditeliegenschaften in der Grössenordnung des Jahresendes 2014, d.h. in einer Bandbreite von +/- 1 Prozentpunkten. Dies unter der Voraus-

Bericht zum Geschäftsjahr 2014

setzung, dass kein grösserer Mieter ausfällt. Aus dem Verkauf der Eigentumswohnungen «eden5» wird ein Verkaufsgewinn in knapp zweistelliger Millionenhöhe erwartet. Ob sich weitere Gelegenheiten zur Realisation erarbeiteter Mehrwerte ergeben werden, ist nicht absehbar. Abhängig von der weiteren Entwicklung des Wechselkurses EUR/CHF kann das Resultat durch einen Währungsverlust negativ beeinflusst werden. Die Beteiligung an der assoziierten Gesellschaft in der Höhe von EUR 12.1 Mio. wurde zum Jahresende mit CHF 1.202 in Schweizer Franken umgerechnet. Eine Erstarkung des Schweizer Frankens hat zur Folge, dass ein entsprechender Währungsverlust erfolgswirksam verbucht werden müsste. Die Finanzierungskosten werden voraussichtlich, trotz des äusserst günstigen Zinsumfeldes, leicht ansteigen. Das Reinergebnis wird jedoch auch durch die nicht prognostizierbaren Marktwertveränderungen der Liegenschaften sowie den Erfolgsbeitrag der assoziierten Beteiligung beeinflusst werden. Unter Ausschluss dieser Marktwertveränderungen erwartet Intershop einen guten, aber unter dem Ergebnis des Berichtsjahres liegenden operativen Abschluss. Intershop geht weiterhin davon aus, im Mehrjahresdurchschnitt eine Eigenkapitalrendite von mindestens 8% erwirtschaften zu können. Umwandlung von Inhaberaktien in Namenaktien Der Verwaltungsrat hat in Anbetracht der ohnehin notwendigen Statutenüberarbeitung entschieden, der Generalversammlung zu beantragen, die bestehenden Inhaberaktien in Namenaktien umzuwandeln. Namenaktien entsprechen nicht nur einer zeitgemässen Corporate Governance, sondern ermöglichen es der Gesellschaft auch einfacher, einen allenfalls gesetzlich geforderten Nachweis über die Zusammensetzung des Aktionärskreises zu erbringen.

Dank

Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung danken den Aktionären und Geschäftspartnern, insbesondere auch den zahlreichen Mietern, für ihr Vertrauen in die Leistungsfähigkeit der Intershop. Darüber hinaus dankt der Verwaltungsrat der Geschäftsleitung sowie allen Mitarbeitern der Intershop-Gruppe für ihren erfolgreichen Einsatz.

Dieter Marmet

Cyrill Schneuwly

Präsident des Verwaltungsrats

Chief Executive Officer

Zürich, 25. Februar 2015

Kennzahlen zum Geschäftsjahr 2014

2014 im Überblick

Portfolio

CHF 1.2 Mrd.

Basel

Zürich Ostschweiz

Bern/ Mittelland Leman

Büro Bildungswesen Gewerbe, Logistik Detailhandel, Gastronomie Wohnen Parking

Mieter

Kanton Zürich Kanton Waadt Migros Sauvin Schmidt Sulzer Chemtech Mieter 6 –10 restliche Mieter

Reingewinn

(in CHF Mio.)

50 40 30 20 10 0

2010

2011

2012

2013

2014

Vermietung

Bewertungsveränderungen

Verkauf

Assoz. Ges. / a.o. Erträge

Kennzahlen zum Geschäftsjahr 2014

2014

2013

CHF 1.2 Mrd.

CHF 74.5 Mio.

CHF 77.7 Mio.

Rückgang aufgrund der Auszug eines Grossmieters Ende 2013 (like-for-like –2.2%)

Verkäufe von zwei Renditeliegenschaften und 74 Eigentumswohnungen und Zugang eines neuen Entwicklungsprojekts

11.0%

12.5%

Leerstandsquote der Renditeliegenschaften konnte deutlich reduziert werden

5.6%

5.9%

Tiefere Nettorendite der Renditeliegenschaften aufgrund Portfoliooptimierung und Leerstandskosten

Eigenkapitalrendite

11.6%

10.4%

Eigenkapitalrendite dank Promotionsprojekt weiter gesteigert. Nach wie vor signifikant über der Zielgrösse von 8%

Eigenkapitalquote

41.0%

43.7%

Als Folge des Aktienrückkaufs tiefere Eigenkapitalquote; diese liegt unverändert über der Zielvorgabe

CHF 271.70

CHF 270.08

Reingewinn pro Aktie

CHF 30.52

CHF 27.36

Steigerung um 11.5% insbesondere aufgrund höheren Gewinns aus Verkäufen

Reingewinn pro Aktie

CHF 29.97

CHF 26.47

Steigerung um 13.2% dank höheren Gewinns aus Verkäufen; Basis für die Dividende

CHF 20.00

Unveränderte Dividende; entspricht einer attraktiven Rendite von 5.6% auf dem Börsenkurs per 31.12.2014

9.3%

Total return basiert auf der Dividendenrendite und dem Kursgewinn; der SXI Swiss Real Estate Shares TR wurde nicht ganz erreicht (13.9%, Vorjahr: –7.8%).

Portfoliowert

Nettoliegenschaftsertrag

Liegenschaften

Leerstandsquote der Renditeliegenschaften

Nettorendite der Renditeliegenschaften

NAV pro Aktie

ohne Bewertungsveränderungen

Dividende pro Aktie

Antrag des Verwaltungsrats

Total return pro Aktie

12.2%

Unverändert. Realisierung von Mehrwerten durch Verkäufe kompensiert durch Investitionen und einen Zugang.

Steigerung um 0.6% trotz Ausschüttung einer Dividende von CHF 20 pro Aktie und Aktienrückkauf

Corporate Governance

20 Konzernstruktur, Aktionariat und Kapitalstruktur 21 Verordnung gegen übermässige Vergütungen bei börsenkotierten Aktiengesellschaften, Verwaltungsrat 22 Geschäftsleitung, Entschädigungen, Beteiligungen und Darlehen 24 Mitwirkungsrechte der Aktionäre, Kontrollwechsel und Abwehrmassnahmen, Revisionsstelle 25 Informationspolitik 26 Mitglieder des Verwaltungsrats 28 Mitglieder der Geschäftsleitung 30 Weitere Kadermitarbeiter Intershop-Gruppe

Corporate Governance

Konzernstruktur

Die Intershop Holding AG ist eine Immobiliengesellschaft, die sich auf den Kauf, die Entwicklung und den Verkauf von Immobilien primär in der Schweiz konzentriert. Die operative Konzernstruktur ergibt sich aus der folgenden Grafik:

Intershop Holding AG Holdinggesellschaft

Immobiliengesellschaften

Dienstleistungsgesellschaften

- De Bary & Co. AG - Einkaufszentrum Herti AG

- Centre St Roch – Yverdon-les-Bains S. A.

- EZ Volketswil AG

- Intershop Management AG

- SGI City Immobilien AG

- Realconsult AG

Assoziierte Gesellschaft - Corestate Capital AG

- SGI Promotion AG - SGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG

Mit der operativen Verwaltung aller Gesellschaften der Gruppe ist die Intershop Management AG beauftragt. Sie beschäftigt mit 33 Mitarbeitern die Mehrheit der 57 Angestellten inklusive der Gruppenleitung. Details zu den einzelnen Gruppengesellschaften sowie deren Beteiligungsverhältnisse sind auf den Seiten 102 und 103 dargelegt. Mit Ausnahme der Intershop Holding AG ist keine Gruppengesellschaft kotiert. Die

Intershop

Holding

des

Unternehmens

sind

hat

ihren

der

SIX

Hauptsitz Swiss

Exchange

Zürich/Schweiz.

Die

(Valorennummer:

Aktien

1731394;

ISIN: CH0017313948) kotiert. Die Börsenkapitalisierung per 31. Dezember 2014 betrug CHF 712 Mio. Es bestehen keine Kreuzbeteiligungen mit anderen Gesellschaften.

Aktionariat

(in %) Patinex AG, Wilen (Martin und Rosmarie Ebner) CPV/CAP Pensionskasse Coop, Basel Relag Holding AG, Hergiswil General Oriental Investments SA, Genf Grapal Holding AG, Zug

31.12.2014 33.5 10.0 4.4 3.4 3.1

Offenlegung1) 31.12.2014 25.6.2010 4.12.2007 17.8.2011 3.3.2010

Basis des Stimmrechtsanteils ist die Anzahl ausstehender Aktien per Datum der Meldung. 1) Freiwillig oder gemäss Börsengesetz (BEHG)

Kapitalstruktur

Das Aktienkapital betrug per Ende 2014 CHF 20 Mio. und setzte sich aus 2’000’000 Inhaberaktien zu nom. CHF 10 zusammen, die voll dividendenberechtigt sind. Es besteht weder genehmigtes noch bedingtes Kapital und es bestehen keine Beschränkungen der Übertragbarkeit.

Corporate Governance

Die ordentliche Generalversammlung am 3. April 2014 beschloss auf Antrag des Verwaltungsrats eine Kapitalherabsetzung auf CHF 20'000'000 durch Vernichtung von 100'000 Inhaberaktien. Diese waren zuvor im Rahmen eines öffentlichen Rückkaufsangebots von der Gesellschaft erworben worden. In den letzten drei Jahren haben keine weiteren Kapitalveränderungen stattgefunden. Am Bilanzstichtag waren keine Wandelanleihen oder von der Intershop Gruppe ausgegebene Optionsrechte ausstehend. Verordnung gegen über-

Die Regelungen der «Verordnung gegen übermässige Vergütungen bei börsenkotierten Aktien-

mässige Vergütungen bei

gesellschaften» (VegüV) werden mit Statutenanpassungen, welche der ordentlichen Generalver-

börsenkotierten Aktiengesell-

sammlung 2015 zur Beschlussfassung vorgelegt werden, umgesetzt.

schaften Verwaltungsrat

Der Verwaltungsrat besteht aus drei nicht exekutiven Mitgliedern unter der Leitung des Präsidenten. An der ordentlichen Generalversammlung vom 3. April 2014 wurden die bisherigen Verwaltungsräte wiedergewählt. Dieter Marmet wurde durch die Generalversammlung zum Präsidenten gewählt. An der anschliessenden, konstituierenden Sitzung bestimmte der Verwaltungsrat Hans-Peter Ruesch zum Vizepräsidenten. Zudem wurden an der gleichen Versammlung alle Verwaltungsräte auch in den gesetzlich geforderten Vergütungsausschuss gewählt. Eine weitere Aufgabenteilung innerhalb des Verwaltungsrats ist nicht vorgesehen. Der Gesamtverwaltungsrat hielt im Berichtsjahr nebst der konstituierenden Sitzung vier ordentliche Sitzungen, jeweils eine pro Quartal, ab. Darüber hinaus wurden fünf ausserordentliche Sitzungen im Rahmen von Telefonkonferenzen abgehalten. Die ordentlichen Sitzungen dauerten in der Regel einen halben Tag, wobei die Vorbereitungssitzung für die Generalversammlung rund zwei Stunden in Anspruch nahm. Zusätzlich fand im Berichtsjahr ein eintägiger Strategieworkshop statt. Der Verwaltungsrat war an allen Sitzungen vollständig anwesend. Zu Beginn der ordentlichen Sitzungen tagte der Verwaltungsrat in der Regel jeweils rund eine Stunde ohne Teilnahme der Geschäftsleitung, wobei der CEO zu einzelnen Traktanden hinzugezogen wurde. Anschliessend nahm die gesamte Geschäftsleitung an den ordentlichen Sitzungen teil. Ebenfalls vollständig anwesend war die Geschäftsleitung am Strategieworkshop. Der Vergütungsausschuss hielt zwei Sitzungen im Rahmen der ordentlichen Verwaltungsratssitzungen ab. Alle Entscheidungen des Verwaltungsrats werden gemeinsam von allen Mitgliedern getroffen, wobei die Statuten die Stimmenmehrheit der anwesenden Mitglieder verlangt. Bei Stimmengleichheit entscheidet der Präsident, bei Wahlen das Los. Die Zusammensetzung des Verwaltungsrats wie auch weitere Informationen zu einzelnen Verwaltungsräten sind auf den Seiten 26 und 27 ersichtlich. Alle Verwaltungsräte werden jährlich einzeln für die Dauer eines Jahres neu gewählt. Es gibt keine Amtszeitbeschränkungen.

Corporate Governance

Kompetenzregelung

Mit Ausnahme der unten aufgeführten Aufgaben hat der Verwaltungsrat sämtliche Kompetenzen an die Geschäftsleitung delegiert: – Alle nicht übertragbaren Aufgaben gemäss Artikel 716a Abs. 1 OR; – Festlegung und Modifikation der Strategie und Anlagepolitik der Gesellschaft; – Investitionsentscheide in neue Geschäftsfelder; – Strategische Beteiligungen und Partnerschaftsvereinbarungen (Joint-Ventures); – Investitionen und wiederkehrende Verpflichtungen über einem definierten Wert; – Geldanlage und Finanzpolitik (insbesondere Kapitalmarkttransaktionen); – Grundsätze der Finanzierungen; – Abnahme des Budgets; – Genehmigung des PR-Konzepts; – Personalentscheide und Kompensation auf Stufe Geschäftsleitung.

Informations- und Kontroll-

Der Verwaltungsrat erhält monatlich einen kommentierten Konzernabschluss. Im Rahmen

instrumente

dieses Reportings wird er auch über wichtige operative Veränderungen informiert. Mit dem Management-Informations-System (MIS) steht ihm ein Informationsmittel zur Verfügung, das die Entwicklung auf Stufe jeder einzelnen Immobilie aufzeigt und dem Verwaltungsrat mehrmals jährlich zugestellt wird. Ausgewählte Objekte, allfällige operative und finanzielle Risiken und wichtige Geschäftsvorfälle werden an jeder ordentlichen Verwaltungsratssitzung besprochen. Ebenso werden regelmässig der Fortschritt der Entwicklungsobjekte und die Finanzierungs- und Liquiditätsplanung eingehend diskutiert. Ferner erhält der Verwaltungsrat jährlich einen Risk Management Report, der die grössten Risiken und deren möglichen Einfluss darstellt sowie eine Zusammenfassung der im Rahmen des internen Kontrollsystems (IKS) resultierenden Feststellungen. Bei allen Verwaltungsratssitzungen ist die Geschäftsleitung in der Regel vollständig anwesend. Eine interne Revision existiert aufgrund der Grösse der Unternehmung nicht. Für allfällig notwendige Abklärungen oder Prüfungen werden deshalb Dritte oder die Revisionsstelle mandatiert, was im Berichtsjahr jedoch nicht der Fall war.

Geschäftsleitung

Die Geschäftsleitung besteht aus vier Mitgliedern. Detaillierte Informationen über die Mitglieder der Geschäftsleitung sind auf den Seiten 28 und 29 ersichtlich. Es bestehen keine Verträge mit Dritten betreffend Geschäftsführungsaufgaben.

Entschädigungen, Beteiligungen

Der Verwaltungsrat erhält ein fixes Honorar pro Geschäftsjahr, das er bisher nach eigenem

und Darlehen

Ermessen festlegte. Die Barauszahlung erfolgt jeweils im darauf folgenden Frühjahr. Allenfalls notwendige ausserordentliche Leistungen können separat vergütet werden. Die Entschädigung der Mitglieder der Geschäftsleitung setzt sich zusammen aus einem Basissalär und einer variablen Leistungskomponente. Das Basissalär wurde im Berichtsjahr monatlich ausbezahlt, während die variable Entschädigung, nach dem Vorliegen des Abschlusses, im darauf folgenden Frühjahr vergütet wird. Die gesamte Entschädigung setzte sich bis am 30. Juni 2014 wie folgt zusammen:

Corporate Governance

Basissalär Das Jahres-Basissalär der Geschäftsleitungsmitglieder wird vom Verwaltungsrat festgelegt und betrug im ersten Semester 2014 zwischen CHF 225‘000.– und CHF 450‘000.– je Geschäftsleitungsmitglied.

Vertragliche Leistungskomponente Die vertraglich fixierte Leistungskomponente orientierte sich an der im Berichtsjahr erzielten Eigenkapitalrendite (ROE). Lag die Eigenkapitalrendite unter 5%, so bestand kein Anspruch auf die Auszahlung der vertraglich fixierten Leistungskomponente. Bei einer Rendite zwischen 7% und 8% wurde die vereinbarte Leistungskomponente ausbezahlt, während die Auszahlung bei einer Eigenkapitalrendite von mindestens 10% maximal verdoppelt wurde. Bei einer Eigenkapitalrendite zwischen 5%–7% bzw. 8%–10% stieg die Auszahlung der vertraglich fixierten Leistungskomponente linear.

Freie Leistungskomponente Der Verwaltungsrat konnte den Mitgliedern der Geschäftsleitung eine weitere leistungsabhängige Entschädigung nach freiem Ermessen zusprechen. Dabei beurteilte er die Leistungen und den Erfolg des einzelnen Mitglieds der Geschäftsleitung, ohne dass Vorgaben oder Zielvereinbarungen mit dem Geschäftsleitungsmitglied bestehen.

Die Mitglieder der Geschäftsleitung hatten die Möglichkeit, die Leistungskomponenten gemäss 2) und 3) ganz oder teilweise in Aktien der Intershop Holding AG mit einer Sperrfrist von fünf Jahren zu beziehen (Kaderbeteiligungsplan). Der Bezug erfolgt nach der Generalversammlung zum Börsenschlusskurs des entsprechenden Tages. Ab einer Eigenkapitalrentabilität von mindestens 6% erhöhten sich die in Aktien bezogenen Entschädigungen um 50%, bei einer Rentabilität von ≥ 7% verdoppelten sie sich. Gesperrte Aktien werden bei einem Austritt in der Regel nicht frei gegeben. Die Sperrfrist wird jedoch aufgehoben, wenn das Arbeitsverhältnis aufgrund von Pensionierung, Tod oder Invalidität aufgelöst wird oder dem Arbeitnehmer aufgrund einer Umstrukturierung gekündigt wird. Im Falle einer Dekotierung der Aktien würden diese ebenfalls frei gegeben. Per 1. Juli 2014 wurde das Entschädigungsmodell der Geschäftsleitung neu festgelegt. Es wird im Detail im Vergütungsbericht auf den Seiten 32 bis 36 beschrieben. Sowohl die Entschädigungen des Verwaltungsrats als auch der Geschäftsleitung werden vom Vergütungsausschuss beim Verwaltungsrat beantragt und jährlich neu beurteilt (inkl. Aktienprogramm). Auf den Beizug eines externen Beraters oder den Vergleich mit Mitbewerbern wird verzichtet. Die Entschädigung der einzelnen Mitglieder des Verwaltungsrats blieb im Berichtsjahr unverändert. Aufgrund des im Vergleich zum Vorjahr besseren Ergebnisses hat sich die Entschädigung an die Mitglieder der Geschäftsleitung gesamthaft erhöht. Es bestehen keine Darlehen an oder Bürgschaften zugunsten von Organmitgliedern oder ihnen nahestehenden Personen. Weitere Angaben zu Vergütungen und Aktienbesitz des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung sind im Vergütungsbericht (Seiten 32 bis 36) offengelegt.

Corporate Governance

Mitwirkungsrechte der Aktionäre

Stimmrechtsbeschränkung und -vertretung Es bestehen keine Stimmrechtsbeschränkungen. Die Vertretung an der Generalversammlung ist mit schriftlicher Vollmacht oder mittels elektronischer Weisungserteilung möglich. Statutarische Quoren Es gibt keine abweichende Regelung gegenüber dem Gesetz. Einberufung der Generalversammlung Es gibt keine abweichende Regelung gegenüber dem Gesetz. Traktandierung Aktionäre, die Aktien im Nennwert von einer Million Franken vertreten, können die Traktandierung eines Verhandlungsgegenstandes verlangen. Der entsprechende Antrag muss mindestens vier Wochen vor der Generalversammlung schriftlich unter Angabe des Verhandlungsgegenstandes und der Anträge des Aktionärs eingereicht werden. Eintragung im Aktienbuch Die Intershop Holding AG verfügt über Inhaberaktien, weshalb kein Aktienbuch geführt wird.

Kontrollwechsel

Angebotspflicht

und Abwehrmassnahmen

Es besteht keine Pflicht für Aktionäre, bei Erreichung des Schwellenwertes von 33 1/3% der Stimmrechte ein Übernahmeangebot gemäss BEHG zu unterbreiten (opting-out). Kontrollwechselklauseln Es bestehen weder Abgangsentschädigungen noch Verträge mit ungewöhnlich langer Laufzeit im Sinne von Art. 7.2 RLCG, die Mitglieder des Verwaltungsrats oder der Geschäftsleitung vor unerwünschten Übernahmen schützen sollen. Im Rahmen des Kaderbeteiligungsprogramms von der Geschäftsleitung bezogene Aktien würden ungeachtet der vereinbarten Sperrfrist frei gegeben, wenn die Intershop Holding AG übernommen wird.

Revisionsstelle

Revisionsstelle ist die PricewaterhouseCoopers AG. Ihre Vorgängerin wurde am 21. Juli 1992 als Revisionsstelle im Handelsregister eingetragen. Leitender Revisor Seit dem Geschäftsjahr 2008 zeichnet Christian Kessler als leitender Revisor verantwortlich. Der leitende Revisor darf das Mandat gemäss Art. 730a OR während maximal sieben Jahren ausführen. Honorare Das gesamte Revisionshonorar für den Geschäftsabschluss per 31. Dezember 2014 beträgt CHF 198’500. Für andere Dienstleistungen im Zusammenhang mit der Einführung von Swiss GAAP FER und der Kapitalherabsetzung sowie für Steuerberatung wurden zusätzlich CHF 23‘100 bezahlt.

Corporate Governance

Aufsichts- und Kontrollinstrumente gegenüber der Revision Im Zusammenhang mit der Prüfungsplanung 2014 hat die Revisionsstelle einen umfassenden Bericht zuhanden des Verwaltungsrats erstellt, worin insbesondere die wesentlichen Geschäftsrisiken und Prüffelder aus Sicht der Revision dargestellt wurden. Daneben finden sich darin nähere Erläuterungen zum Prüfungsumfang, den Anforderungen, Erwartungen und dem Honorar. Dieser Bericht wurde während einer Sitzung zwischen dem Verwaltungsratspräsidenten, dem CEO und dem CFO sowie der Revisionsstelle besprochen und der Gesamtverwaltungsrat in der folgenden Verwaltungsratssitzung vom Präsidenten informiert. Intershop beurteilt jährlich die Zusammenarbeit und Leistung der Revisionsstelle und überwacht die Einhaltung der gesetzlichen Limite. Der Gesamtverwaltungsrat trifft sich einmal jährlich anlässlich der Besprechung des Jahresabschlusses mit der Revisionsstelle und informiert sich über die Prüfungshandlungen und Erkenntnisse, die ihm in einem umfassenden Bericht bereits im Voraus zur Kenntnis gebracht worden sind. Dabei werden sich abzeichnende Veränderungen auf gesetzlicher oder regulatorischer Ebene sowie deren Einflüsse auf die Intershop-Gruppe eingehend erläutert. Bei Bedarf wird die Revisionsstelle auch zu weiteren Sitzungen beigezogen.

Informationspolitik

Die Gesellschaft informiert halbjährlich im Rahmen der finanziellen Berichterstattung über den Geschäftsgang. Die Konzernrechnung wird nach Swiss GAAP FER erstellt. Im Weiteren werden wichtige Veränderungen als Ad-hoc-Publikation veröffentlicht (http://www.intershop.ch/ mitteilungen). Interessenten können sich für die elektronische Zustellung von Ad-hoc-Publikationen sowie für den Bezug der gedruckten Geschäftsberichte unter (http://www.intershop. ch/ueber-uns/adressenkontakt) registrieren. Weitere Informationen über die Gesellschaft und Immobilien sind unter «www.intershop.ch» abrufbar. Kontaktperson für Investor Relations ist Cyrill Schneuwly, Intershop Holding AG, Giessereistrasse 18, Postfach 1601, CH-8031 Zürich, Telefon +41 44 544 10 00, info@intershop.ch

Corporate Governance

Mitglieder des Verwaltungsrats

Dieter Marmet, 1966, Schweizer, Zürich Ausbildung

lic. oec. publ., Volkswirt

Beruflicher Hintergrund

– Unternehmenspublizist, Zürcher Kantonalbank, 1993–1994 – Berater, Wüest & Partner, Zürich, 1994–1998 – Partner, Wüest & Partner AG, Zürich, 1999–2005 – Managing Partner, Wüest & Partner AG, Zürich, 2005–2010 – Geschäftsführer und Inhaber der Senozon (Schweiz) AG, Zürich, 2012–2013

Heutige Tätigkeiten

– Selbstständiger Unternehmensberater – M itglied des Verwaltungsrats: – Rakali AG, Zürich – Real Estate Digital AG, Wollerau – ImmoLeads AG, Wollerau – Immo Marktdaten AG, Wollerau

Verwaltungsrat Intershop

– Nicht-exekutives Mitglied seit 2010 – Präsident seit 2011 – Gewählt bis zur Generalversammlung 2015

Hans-Peter Ruesch, 1962, Schweizer, Lauerz Ausbildung

Handelsdiplom, Betriebsökonom HWV

Beruflicher Hintergrund

– Revisionstätigkeit, Gesellschaft für Bankenrevision GBR, Basel, 1982–1984 – Broker, Compagnie Financière Tradition SA, Lausanne, 1984–1985 – Controller und In-House-Banking, Marc Rich & Co. AG, Zug, 1989–1991 – Verantwortlicher Treasurer für das internationale Geschäft, Vorwerk International, Wollerau, 1991–2007

Heutige Tätigkeiten

– Präsident des Verwaltungsrats: – PK Assets AG, Wilen – PK Forex AG, Wilen – Sintija Holding AG, Baar – Mitglied des Verwaltungsrats: – Micro-Macinazione SA, Molinazzo di Monteggio – Dea Dia Holding SA, Molinazzo di Monteggio – Mitglied des Beirats der Cross Equity Partners AG, Zürich – Mitglied des Anlagekomitee Wertschriften der Credit Suisse Anlagestiftung 2. Säule CSA, Zürich

Verwaltungsrat Intershop

– Nicht-exekutives Mitglied seit 2009 – Vizepräsident seit 2012 – Gewählt bis zur Generalversammlung 2015

Corporate Governance

Charles Stettler, 1949, Schweizer, Stäfa Ausbildung

Studium an der juristischen Fakultät der Universität Zürich; Erwerb Zürcher Notariatspatent; Executive Program, London Business School

Beruflicher Hintergrund

– Zürcher Kantonalbank 1976–2010: – Departement Kredite: Stabsleiter, Bereichsleiter Immobilienfinanzierungen, Leiter einer Marktregion, 1976–1996 – stv. Leiter Geschäftseinheit Firmenkunden, 1996–2001 – Leiter Geschäftseinheit Privatkunden, Mitglied der Generaldirektion, 2001–2006 – Leiter Geschäftseinheit Firmenkunden, stv. CEO, 2006–2010

Heutige Tätigkeiten

– Präsident des Verwaltungsrats: – Allco AG, Lachen/Zürich – Gewerbe- und Wohnpark AG, Wald – Kaufmann Architekten AG, Rapperswil-Jona – Susanit Holding AG, Rüschlikon – Vizepräsident der Soorpark AG, Bütschwil-Ganterschwil – Mitglied des Verwaltungsrats: – AIL Swiss-Austria Leasing AG, Opfikon – AIL Swiss-Austria Holding AG, Opfikon – BZ Bank Aktiengesellschaft, Wilen bei Wollerau – Gadola Holding AG, Grüningen – InvestInvent AG, Zürich – Lienhardt & Partner Privatbank, Zürich – Wyler AG, Neigungsmesssysteme, Winterthur – Mitglied des Aufsichtsrats der Sto-Gruppe, Stühlingen, Deutschland – Präsident der Anlagekommission Immobilien der Swisscanto Asset Management AG, Zürich

Verwaltungsrat Intershop

– Nicht-exekutives Mitglied seit 2011 – Gewählt bis zur Generalversammlung 2015

Keiner der Verwaltungsräte hatte in den drei dem Geschäftsjahr vorangegangenen Jahren sowie im Geschäftsjahr 2014 eine operative Funktion in der Intershop-Gruppe oder stand mit der Gruppe in einer wesentlichen geschäftlichen Beziehung.

Corporate Governance

Mitglieder der Geschäftsleitung

Cyrill Schneuwly, 1963, Schweizer, Hittnau Ausbildung

Betriebsökonom FH, dipl. Wirtschaftsprüfer

Beruflicher Hintergrund

– Tätigkeit beim Schweizerischen Bankverein, Zürich, 1980–1987 – Wirtschaftsprüfung und -beratung, Zürich, 1990–1995 – Corporate Controller bei internationaler Dienstleistungs- und Handelsgruppe, Baar, 1995–1997 – Chief Financial Officer der Intershop-Gruppe, 1998–2008

Heutige Tätigkeiten

– Chief Executive Officer der Intershop-Gruppe, seit 2008 – Mitglied des Verwaltungsrats, mobilezone holding ag, Regensdorf, seit 2009 – Mitglied des Investment Committee der Corestate Capital AG, Zug, seit 2013

Christian Baldinger, 1965, Schweizer, Freienbach/SZ Ausbildung Beruflicher Hintergrund

Architekt HTL, Wirtschaftsingenieur NDS FH – Selbstständiger Architekt, 1992–1993 – Architekt/Projektleiter, heutige TK Architekten AG, Zürich, 1995 – Leitender Architekt, Kamata AG, Baar, 1996–1997 – Leitender Architekt und Gesellschafter, Kamata GmbH, Zürich, 1997–1999 – Geschäftsführer, Baldinger Architekten GmbH, Zürich, 1999–2004 – Leiter Entwicklung der Intershop-Gruppe, 2004–2007

Heutige Tätigkeiten

– Leiter Bau und Entwicklung der Intershop-Gruppe, seit 2008 – Keine Tätigkeiten oder Interessensbindungen ausserhalb der Intershop-Gruppe

Corporate Governance

Thomas Kaul, 1970, Schweizer, Uster Ausbildung

lic. oec., Betriebswirt

Beruflicher Hintergrund

– Corporate Finance Advisor, UBS AG, Zürich, 1996–2000 – Stv. CFO, Züblin Immobilien Holding AG, Zürich, 2001–2004 – Chief Financial Officer, Züblin Immobilien Holding AG, Zürich, 2005–2006 – Real Estate Private Equity Investment Manager, Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate Finance (Schweiz) AG, Zürich, 2007–2010 – Chief Financial Officer, Gutta International AG, Zug, 2010–2012

Heutige Tätigkeiten

– Chief Financial Officer der Intershop-Gruppe, seit 2012 – Keine Tätigkeiten oder Interessensbindungen ausserhalb der Intershop-Gruppe

Andreas Wirz, 1970, Schweizer, Zürich Ausbildung Beruflicher Hintergrund

Dipl. Architekt ETH – Selbstständiger Architekt, 1994–1997 – Consultant, Wüest & Partner AG, Zürich, 1998–2006 – Investment Advisor, Rossberg Capital AG, Zug, 2006–2007 – Interimsmanagement für private Immobiliengesellschaft, 2008

Heutige Tätigkeiten

– Leiter Portfolio-Management der Intershop-Gruppe, seit 2008 – Mitglied des Verwaltungsrats der Corestate Capital AG, Zug, seit 2013

Corporate Governance

Weitere Kadermitarbeiter der Intershop-Gruppe Intershop Management AG

Philippe Burkhard, Mitglied des Kaders, Rechnungswesen Nicoletta Cefalà, Mitglied des Kaders, Leiterin Verkauf Silvia Fitzi, Mitglied des Kaders, Teamleiterin Bewirtschaftung Richard Frei, Mitglied der Direktion, Leiter Controlling Rudolf Graf, Mitglied des Kaders, Teamleiter Bewirtschaftung Christoph Grundl, Mitglied des Kaders, Treasury Elvira Hofmann, Mitglied der Direktion, Leiterin Bewirtschaftung Ian Keeble, Mitglied der Direktion, Leiter Rechnungswesen Ivo Gregor Läuppi, Mitglied des Kaders, Projektleiter Bau und Entwicklung Markus Lisibach, Mitglied des Kaders, Projektleiter Bau und Entwicklung Bruno Werner Rechsteiner, Mitglied des Kaders, Bewirtschaftung Barbara Schwager, Mitglied des Kaders, Rechnungswesen

Centre St Roch –

Vivianne André, Leiterin Objektverwaltung Centre St Roch, Yverdon

Yverdon-les-Bains S.A. Realconsult AG

Christian Strebel, Geschäftsführer

Intershop Vergütungsbericht 2014

32 Festsetzungsverfahren 33 Vergütung Verwaltungsrat, Vergütung Geschäftsleitung 35 Vergütungen 2014 36 Aktienbeteiligung, Organdarlehen 37 Bericht der Revisionsstelle

Intershop Vergütungsbericht 2014

Der vorliegende Vergütungsbericht legt in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Bestimmungen (Obligationenrecht, «Verordnung gegen übermässige Vergütungen bei börsenkotierten Aktienesellschaften» (VegüV) und Kotierungsreglement der SIX Swiss Exchange) und den Statuten die Vergütungspolitik für den Verwaltungsrat sowie die Geschäftsleitung der Intershop-Gruppe dar. Ferner werden die effektiven Vergütungen des Berichtsjahres sowie der Aktienbestand jedes Mitglieds ausgewiesen. Intershop strebt eine erfolgs- und leistungsabhängige, transparente und auf das langfristige Gedeihen der Gesellschaft ausgerichtete Vergütungspolitik an. Entsprechend wird den Geschäftsleitungsmitgliedern angeboten, die vom Unternehmenserfolg abhängige Vergütung in Aktien der Intershop Holding AG, die mit einer Sperrfrist belegt sind, zu beziehen. Festsetzungsverfahren

Die Verwaltungsratsmitglieder der Intershop Holding AG haben Anspruch auf eine angemessene Vergütung. Für die laufende Amtsperiode, die mit dem Abschluss der ordentlichen Generalversammlung 2015 endet, hat der Verwaltungsrat auf Vorschlag des Vergütungsausschusses festgelegt, jeweils ein Fixhonorar in bar zu zahlen. Darüber hinaus bestehen keine weiteren Vergütungsansprüche. In Übereinstimmung mit der VegüV werden der ordentlichen Generalversammlung 2015 die modifizierten Statuten zur Genehmigung vorgelegt. Darin ist festgelegt, dass der Verwaltungsrat der ordentlichen Generalversammlung jeweils prospektiv den maximalen Gesamtbetrag der Vergütung für die folgende Amtsperiode zur Genehmigung unterbreitet. Sollten unvorhersehbare Ereignisse zu ausserordentlichen Belastungen der Verwaltungsräte führen, kann der Verwaltungsrat an der Generalversammlung abweichende und zusätzliche Anträge in Bezug auf die gleiche oder andere Zeitperioden zur Genehmigung unterbreiten. Die Mitglieder der Geschäftsleitung beziehen ein Basissalär sowie eine erfolgs- und eine leistungsbezogene Vergütung. Für das Berichtsjahr wurden diese Vergütungen auf Vorschlag des Vergütungsausschusses vom Verwaltungsrat unter Berücksichtigung der vertraglichen Vereinbarungen bestimmt. Hierfür beantragte der CEO für die übrigen Mitglieder der Geschäftsleitung die leistungsbezogene Vergütung als auch allfällige Vergütungsanpassungen und nahm an der diesbezüglichen Besprechung des Vergütungsausschusses als Gast ohne Stimmrecht teil. Bei der Beurteilung seiner eigenen Leistung und seiner Vergütung war der CEO nicht anwesend. Der Vergütungsausschuss verzichtete auf den Beizug eines externen Beraters oder den Vergleich mit Mitbewerbern. An der ordentlichen Generalversammlung 2015 wird der Verwaltungsrat prospektiv für das Geschäftsjahr 2016 die Bewilligung eines Vergütungsrahmens für die Geschäftsleitung und den sich daraus ergebenden maximalen Gesamtbetrag der Geschäftsleitungsvergütung beantragen.

Intershop Vergütungsbericht 2014

Vergütung Verwaltungsrat

Der Verwaltungsrat besteht aus der statutarisch geforderten Mindestanzahl von drei Mitgliedern. Mit Ausnahme des gesetzlich geforderten Vergütungsausschusses, in den alle Verwaltungsräte durch die Generalversammlung gewählt wurden, bestehen keine Ausschüsse. Das Pauschalhonorar entschädigt deshalb auch die Mitwirkung im Vergütungsausschuss. Der Präsident bezieht aufgrund der grösseren zeitlichen Beanspruchung ein doppelt so hohes Honorar wie die ordentlichen Verwaltungsräte.

Vergütung Geschäftsleitung

Die Vergütung der Geschäftsleitung setzt sich zusammen aus dem Basissalär, der erfolgsabhängigen Vergütung sowie einer leistungsabhängigen Vergütung. Aufgrund der Neuordnung der Beitragszahlungen an die Pensionskasse (deutlich höhere Arbeitnehmerbeiträge unter gleichzeitiger Entlastung des Arbeitgebers) wurde die Vergütung der Geschäftsleitung auf den 1. Juli 2014 neu festgelegt. Nebst etwas höheren Basissalären wurde die Zielquote für die erfolgsabhängige Vergütung vereinheitlicht. Ferner konnten die Geschäftsleitungsmitglieder bis zum 30. Juni 2014 die gesamte variable Vergütung in Aktien beziehen; ab dem 1. Juli 2014 beschränkt sich dieses Recht auf die vom Unternehmenserfolg abhängige Vergütung. Die seit 1. Juli 2014 gültige Vergütung setzt sich wie folgt zusammen: Basissalär Das Basissalär wird monatlich an die Mitglieder der Geschäftsleitung ausbezahlt und ist Basis für die Pensionskassenbeiträge. Vom Unternehmenserfolg abhängige Vergütung Die erfolgsabhängige Vergütung beträgt 20% des Basissalärs. Diese Vergütung orientiert sich an einer oder mehreren Erfolgskennzahlen, welche vom Verwaltungsrat im Voraus festgelegt werden. Sowohl für das abgeschlossene als auch die kommenden beiden Geschäftsjahre (2015 und 2016) bestimmt sich die erfolgsabhängige Vergütung anhand der erzielten Eigenkapitalrendite (ROE). Liegt diese unter 5%, so besteht kein Anspruch auf eine erfolgsabhängige Vergütung. Bei einer Eigenkapitalrendite zwischen 7% und 8% wird die vereinbarte «Ziel»-Vergütung (20% des Basissalärs) ausbezahlt, während bei einer Eigenkapitalrendite von mindestens 10% das Maximum erreicht wird, das 40% des Basissalärs beträgt. Bei einer Eigenkapitalrendite zwischen 5%–7% bzw. 8%–10% steigt die erfolgsabhängige Vergütung linear an. Aufgrund der im Berichtsjahr erzielten Eigenkapitalrendite von 11.6% erhalten die Geschäftsleitungsmitglieder 100% der vereinbarten erfolgsabhängigen Vergütung. Erfolgsabhängige Vergütung in Prozent des Basissalärs in Abhängigkeit der erzielten Eigenkapitalrendite (ROE): 100% 80% 60% 40% 20% 0%

10%

Eigenkapitalrendite (ROE) Erfolgsabhängige Entschädigung

12%

14%

Intershop Vergütungsbericht 2014

Leistungsabhängige Vergütung Der Verwaltungsrat spricht ferner den Mitgliedern der Geschäftsleitung nach freiem Ermessen eine leistungsabhängige Vergütung zu. Dabei beurteilt er die Leistungen und den Erfolg jedes einzelnen Mitglieds der Geschäftsleitung, ohne dass schriftliche Vorgaben oder Zielvereinbarungen bestehen. Die maximale leistungsabhängige Vergütung beträgt seit dem 1. Juli 2014 60% des Basissalärs. Im Berichtsjahr bewegte sich die leistungsabhängige Vergütung zwischen 44% und 64% des Basissalärs. Bezug der vom Unternehmenserfolg abhängigen Vergütung in Aktien Die Mitglieder der Geschäftsleitung haben die Möglichkeit, die erfolgsabhängige Vergütung ganz oder teilweise in Aktien der Intershop Holding AG zu beziehen, welche für mehrere Jahre gesperrt sind (Kaderbeteiligung). Aktuell beträgt die Sperrfrist, d.h. die Dauer, während der das Geschäftsleitungsmitglied nicht über die Aktien verfügen kann, fünf Jahre. Der Bezugspreis entspricht dem Börsenschlusskurs des Bezugstages. Abhängig von der erzielten Eigenkapitalrendite erhöht sich der in Aktien beziehbare Anteil. Bei einer Eigenkapitalrendite von mindestens 6% erhöht sich der in Aktien beziehbare Betrag um 50%, bei einer Rendite von mindestens 7% verdoppelt er sich. Maximale Vergütung Die maximale Vergütung, die ein Mitglied der Geschäftsleitung bei einer Eigenkapitalrendite von mindestens 10% seit dem 1. Juli 2014 erhalten kann, sieht bei einer Barauszahlung wie folgt aus: 100% 80% 60%

100%

40% 20% 0%

Basissalär

max. 40%

max. 60%

erfolgsabhängige Vergütung*

leistungsabhängige Vergütung

*im Falle eines Bezugs in Aktien maximale Verdoppelung

Im Falle eines vollständigen Bezugs der erfolgsabhängigen Vergütung in Aktien und einer maximalen leistungsabhängigen Vergütung betragen diese zusammen maximal 140 % des Basissalärs.

Intershop Vergütungsbericht 2014

Vergütungen 2014

Für das Berichtsjahr wurde dem Verwaltungsrat die folgenden Vergütungen ausbezahlt: (in CHF 1’000)

Honorar

Dieter Marmet, Präsident Hans-Peter Ruesch, Vizepräsident Charles Stettler, Mitglied Total Verwaltungsrat

150 75 75 300

Sonstige Vergütungen1) 10 5 5 20

Total 2014 160 80 80 320

Total 2013 160 80 80 320

1) Arbeitgeberbeitrag an Sozial- und Personalversicherungen (AHV, ALV usw.)

Für das Berichtsjahr wurde der Geschäftsleitung die folgenden Vergütungen ausbezahlt: (in CHF 1’000)

Cyrill Schneuwly, CEO Total Geschäftsleitung

Basissalär

475 1’225

erfolgsabhängige Vergütung 350 928

leistungsabhängige Vergütung

sonstige Vergütungen1)

Total 2014

Total 20132)

260 690

165 413

1’250 3’256

1’179 2’897

1) Arbeitgeberbeitrag an Pensionskasse, Sozial- und Personalversicherungen (gesamte AHV, ALV, UVG, KKT usw.) sowie geldwerte Leistungen 2) Im 2013 wurde die in Aktien bezogene Vergütung zum Steuerwert ausgewiesen (Abschlag: 25.27%)

Bei der obigen Aufstellung ist zu berücksichtigen, dass die Mitglieder der Geschäftsleitung vertragskonform bis am 30. Juni 2014 den gesamten Bonus in Aktien beziehen konnten und die Entschädigung nicht plafoniert war. Da sich die Mitglieder der Geschäftsleitung erst nach Publikation des Abschlusses entscheiden müssen, ob sie den in Aktien beziehbaren Anteil der Vergütung effektiv ganz oder teilweise in Aktien beziehen, wird in der obigen Tabelle die erwartete Entschädigung ausgewiesen. Diese beinhaltet beim CEO einen Bezug in Aktien von CHF 0.51 Mio. (84% der variablen Vergütungen) und für die gesamte Geschäftsleitung einen Bezug in Aktien von CHF 1.275 Mio. (79% der variablen Vergütungen). Die vom Steueramt bewilligten Pauschalspesen sind in der ausgewiesenen Vergütung nicht enthalten, da diese Auslagenersatz darstellen. Sie betrugen im Berichtsjahr zwischen CHF 14‘400 und CHF 21‘600 je Mitglied der Geschäftsleitung. Die Arbeitsverträge der Mitglieder der Geschäftsleitung sind unbefristet und auf maximal 12 Monate kündbar. Es wurden keine Abgangsentschädigungen vereinbart.

Intershop Vergütungsbericht 2014

Aktienbeteiligung

Verwaltungsräte und Mitglieder der Geschäftsleitung sind per 31.12.2014 wie folgt an der Intershop Holding AG beteiligt: (Anzahl Aktien) Dieter Marmet, Präsident Hans-Peter Ruesch, Vizepräsident Charles Stettler, Mitglied Cyrill Schneuwly, CEO Christian Baldinger, Leiter Bau und Entwicklung Thomas Kaul, CFO Andreas Wirz, Leiter Portfoliomanagement Total

31.12.2014 3‘000 1‘000 500 7‘868 1‘608 1‘201 3‘973 19‘150

31.12.2013 3‘000 1‘000 0 7‘702 1‘307 309 3‘359 16‘677

Die von der Geschäftsleitung im Rahmen der Kaderbeteiligung erworbenen gesperrten Aktien werden bei einem Austritt des Mitarbeiters nicht frei gegeben. Die Sperrfrist wird jedoch aufgehoben, wenn das Arbeitsverhältnis aufgrund von Pensionierung, Tod oder Invalidität aufgelöst wird oder dem Arbeitnehmer aufgrund einer Umstrukturierung gekündigt wird. Ebenfalls frei gegeben werden die Aktien im Falle einer Dekotierung oder wenn die Intershop Holding AG übernommen wird. Die Verfügungseinschränkung hat keinen Einfluss auf den Bezug der Dividende, auf die Bezugsrechte bei Kapitalerhöhungen und auf die Ausübung des Stimmrechts. Organdarlehen

Es bestehen keine Darlehen an oder Bürgschaften respektive Sicherheitsleistungen zugunsten von aktuellen oder ehemaligen Organmitgliedern oder ihnen nahestehende Personen.

Vergütungsbericht

Bericht der Revisionsstelle an die Generalversammlung Intershop Holding AG Zürich

Wir haben den beigefügten Vergütungsbericht (Seite 35) vom 25. Februar 2015 der Intershop Holding AG für das am 31. Dezember 2014 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft. Verantwortung des Verwaltungsrates Der Verwaltungsrat ist für die Erstellung und sachgerechte Gesamtdarstellung des Vergütungsberichts in Übereinstimmung mit dem Gesetz und der Verordnung gegen übermässige Vergütungen bei börsenkotierten Aktiengesellschaften (VegüV) verantwortlich. Zudem obliegt ihm die Verantwortung für die Ausgestaltung der Vergütungsgrundsätze und die Festlegung der einzelnen Vergütungen. Verantwortung des Prüfers Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage unserer Prüfung ein Urteil zum beigefügten Vergütungsbericht abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit den Schweizer Prüfungsstandards durchgeführt. Nach diesen Standards haben wir die beruflichen Verhaltensanforderungen einzuhalten und die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass hinreichende Sicherheit darüber erlangt wird, ob der Vergütungsbericht dem Gesetz und den Art. 14 bis 16 der VegüV entspricht. Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen, um Prüfungsnachweise für die im Vergütungsbericht enthaltenen Angaben zu den Vergütungen, Darlehen und Krediten gemäss Art. 14 bis 16 VegüV zu erlangen. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst die Beurteilung der Risiken wesentlicher – beabsichtigter oder unbeabsichtigter – falscher Darstellungen im Vergütungsbericht ein. Diese Prüfung umfasst auch die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Bewertungsmethoden von Vergütungselementen sowie die Beurteilung der Gesamtdarstellung des Vergütungsberichts. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Prüfungsurteil Nach unserer Beurteilung entspricht der Vergütungsbericht der Intershop Holding AG für das am 31. Dezember 2014 abgeschlossene Geschäftsjahr dem Gesetz und den Art. 14 bis 16 der VegüV. PricewaterhouseCoopers AG

Christian Kessler

James Goffi

Revisionsexperte Leitender Revisor

Revisionsexperte

Winterthur, 25. Februar 2015

PricewaterhouseCoopers AG, Zürcherstrasse 46, Postfach, 8401 Winterthur Telefon: +41 58 792 71 00, Telefax: +41 58 792 71 10, www.pwc.ch PricewaterhouseCoopers AG ist Mitglied eines globalen Netzwerks von rechtlich selbständigen und voneinander unabhängigen Gesellschaften.

Strategie und Anlagepolitik

40 Strategie und Anlagepolitik

Strategie und Anlagepolitik

Intershop kauft, entwickelt, bewirtschaftet und verkauft Immobilien. Die Anlagepolitik der Intershop Holding AG hat zum Ziel, nachhaltigen Mehrwert auf Investitionen zu erwirtschaften und diesen innerhalb mittlerer Frist durch Verkauf zu realisieren, wobei der Fokus auf Immobilien liegt, die ausreichendes Entwicklungspotenzial aufweisen. Dies ist der Fall, wenn durch Abbau von Leerständen, Optimierung der Flächen-, Nutzungs- und Mieterstruktur sowie Kostenreduktion der Ertragsfluss der Investition nachhaltig vermehrt werden kann. Die Gesellschaft nutzt dabei die Opportunitäten der sich verändernden Märkte und Rahmenbedingungen, um Wertsteigerungspotenziale rechtzeitig zu erkennen und zu sichern. Längerfristige Investitionen sind bei entsprechender Renditeerzielung möglich. Vorzugsweise wird das Eigentum an der Liegenschaft erworben; eine Investition in Objekte im Baurecht oder Stockwerkeigentum sowie der mittelbare Erwerb und die Beteiligung an Gesellschaften sowie Joint Ventures sind nicht ausgeschlossen. Die Gesellschaft konzentriert sich auf Büro-, Gewerbe- und Detailhandelsimmobilien im Wert von mindestens fünf bis zehn Millionen Schweizer Franken. Die Anlagen werden auf mindestens 20 Objekte verteilt, wobei der Verkehrswert des einzelnen Objektes 25% der Summe der Verkehrswerte aller Anlagen nicht überschreiten darf. Der Wohnanteil am Gesamtinvestment darf die Grenze nicht übersteigen, die zu einer Einschränkung im Rahmen der «Lex Koller» führen würde, und ist absolut auf 15% der Summe der Verkehrswerte aller Anlagen begrenzt. Um die ausreichende Diversifikation der Flächennutzung zu gewährleisten, liegt der Fokus vor allem auf Büro-, Detailhandels- und Gewerbeflächen. Die Erträge der Büroflächen dürfen zwei Drittel sowie diejenigen der Detailhandels- und Gewerbeflächen je 50% der Gesamtmieterträge nicht überschreiten. Als Standorte fokussiert die Gesellschaft die urbanen Zentren und die Hauptverkehrsachsen der Schweiz; ausschlaggebend für den Investitionsentscheid ist allerdings die nutzungsadäquate Lage der Immobilie als wesentlicher Standortfaktor. Dabei schliesst Intershop exponierte Standorte und Lagen aus, die aufgrund der Häufung von Luxus- und Liebhaberobjekten stark volatilen Mietpreis- und Wertschwankungen unterliegen. Investitionen im Ausland sind möglich. Die Mieterträge müssen nachhaltig zu erwirtschaften und inflationsgeschützt sein.

Strategie und Anlagepolitik

Um die Rentabilität des Eigenkapitals zu optimieren, strebt Intershop an, die Anlagen zu rund zwei Drittel ihres Verkehrswertes mit Fremdkapital zu finanzieren. Finanzinstrumente zur Zinsoder allfälligen Währungsabsicherung werden nur im Rahmen des ordentlichen Geschäftsbetriebes genutzt. Ein Teil der Gewinne aus operativer Tätigkeit wird in Form von Dividenden an die Aktionäre ausgeschüttet. Die Anlagepolitik der Intershop Holding AG wird durch den Verwaltungsrat der Gesellschaft bestimmt und kann ausschliesslich durch diesen modifiziert werden.

Centre St-Roch, Yverdon-les-Bains

Umnutzung einer Industrieliegenschaft in ein Dienstleistungsund Gewerbezentrum am Beispiel des Centre St-Roch Ende 1997 – Erwerb der nahezu leer stehenden, über eine gute bauliche Substanz verfügende und nahe des Hauptbahnhofs gelegenen Liegenschaft aus den späten 1950er Jahren von der Auffanggesellschaft einer Bank. Intershop erkannte seinerzeit das Potenzial der Immobilie, obwohl sich die leer stehenden Flächen aufgrund bestehender Ausbauten und Fabrikationsvorrichtungen nicht ohne Neukonzeption und substanzieller Investitionen vermieten liessen.

Mittels struktureller Veränderungen und gezielter Investitionen wurde die der industriellen Nutzung angepasste Liegenschaft neu positioniert. Aus den grosszügigen Grundrissen mit überdurchschnittlicher Raumhöhe entstanden attraktive Gewerbe- und Büroeinheiten zu preisgünstigen Mietkonditionen. Die neue Nutzungsmöglichkeit und die steigende Attraktivität der Immobilie durch umfangreiche Renovierungsmassnahmen innerhalb der ersten zehn Jahre nach Erwerb überzeugte neben öffentlich-rechtlichen Organisationen, wie der «Haute Ecole d‘Ingénierie et de Gestion du Canton de Vaud (HEIG)», mehr und mehr Wirtschaftsunternehmen und selbständig Erwerbende, die sich im Centre St-Roch ansiedelten und zum Grossteil bis heute Mieter sind. Rund 200 Einzelmieter unterstreichen den Charakter eines regionalen Dienstleistungszentrums.

Centre St-Roch, Yverdon-les-Bains

Ein Meilenstein in der Entwicklung war unter anderem der Neubau des Polizei- und Justizgebäudes, das 2011 bezogen wurde.

Der Erfolg der Neupositionierung des

8 Mio

Centre St-Roch lässt sich eindrucksvoll anhand der Mietertragsentwicklung und

7 Mio

der damit verbundenen Schaffung von Mehrwert darstellen.

6 Mio

5 Mio

4 Mio

3 Mio

2 Mio

1 Mio

0 1998

Heute präsentiert sich das Centre St-Roch als modernes Dienstleistungszentrum mit attraktiven Mietflächen im mittleren Preissegment und ist annähernd voll vermietet. Weite Teile der Dachflächen sind seit 2014 mit einer Solaranlage versehen, deren Solarpanels im Mittel rund 850 Megawattstunden Strom pro Jahr erzeugen.

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2014

46 Konsolidierte Bilanz 47 Konsolidierte Erfolgsrechnung 48 Veränderung des konsolidierten Eigenkapitals 49 Konsolidierte Geldflussrechnung 50 Grundsätze der Rechnungslegung 50 Konsolidierungsgrundsätze 55 Risikomanagement 58 Anmerkungen zur Konzernrechnung 76 Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften 80 Detailinformationen zu den Promotions- und Entwicklungsliegenschaften 80 Detailinformationen zu den Zu- und Abgängen von Immobilien 82 Bericht des unabhängigen Liegenschaftsschätzers 88 Bericht der Revisionsstelle

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2014

Konsolidierte Bilanz (in CHF 1’000)

Aktiven

Umlaufvermögen Flüssige Mittel Wertschriften Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige kurzfristige Forderungen Rechnungsabgrenzungen Total Umlaufvermögen Anlagevermögen Renditeliegenschaften Entwicklungsliegenschaften Promotionsliegenschaften Beteiligungen an assoziierter Gesellschaft Übrige Sachanlagen Immaterielle Anlagen Derivative Finanzinstrumente Latente Steuerguthaben Aktiven aus Personalvorsorgeeinrichtungen Total Anlagevermögen

Anmerkungen

31.12.2014

31.12.2013

68’033 3’972 287 380 1’762 74’434

28’106 10’156 710 164 1’817 40’953

1’095’213 118’715 19‘496 14‘526 117 246 0 358 1‘947 1’250’618

1’090’197 117’446 29‘489 13‘008 187 0 3‘013 54 2‘423 1’255’817

1’325’052

1’296’770

27‘550 10‘308 11‘254 1‘238 28‘154 78’504

58‘550 22‘652 18‘013 1‘200 16‘823 117’238

561‘409 21‘758 117’068 2‘919 703’154

485‘915 10‘016 114’243 2‘184 612’358

781’658

729’596

20’000 523’394 543’394

21’000 546’174 567’174

1’325’052

1’296’770

5 5 5

6 7 8 9

12 13 23

Total Aktiven Passiven

Kurzfristiges Fremdkapital Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Steuerverbindlichkeiten Kurzfristige Rückstellungen Rechnungsabgrenzungen Total kurzfristiges Fremdkapital Langfristiges Fremdkapital Langfristige Finanzverbindlichkeiten Derivative Finanzinstrumente Latente Steuerverbindlichkeiten Langfristige Rückstellungen Total langfristiges Fremdkapital

12 10

11 10

12 12 13 11

Total Fremdkapital Eigenkapital Aktienkapital Gewinnreserven Total Eigenkapital Total Passiven

Die Angaben im Anhang bilden einen integrierten Bestandteil der Konzernrechnung.

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2014

Konsolidierte Erfolgsrechnung (in CHF 1’000)

Liegenschaftsertrag Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen Übriger Erfolg

Anmerkungen

2014

2013

83’805 17’309 2’701

87’197 9’280 2’770

103’815

99’247

9’345 9’561 1’965

9’541 8’810 1’558

20’871

19’909

1’499

2’527

84’443

81’865

951 –15’173 3’969 74’190

1’100 –14’985 245 68’225

–12’424

–10’785

61’766

57’440

30.52 30.52

27.36 27.36

18 19

Total betrieblicher Ertrag Liegenschaftsaufwand Personalaufwand Administrativer Aufwand

20 21 22

Total betrieblicher Aufwand Bewertungsveränderungen

Betriebsergebnis (EBIT) Finanzertrag Finanzaufwand Ergebnis aus assoziierter Gesellschaft Unternehmensergebnis vor Ertragssteuern

Ertragssteuern

25 9

Reingewinn Es bestehen keine Minderheitsanteile. Reingewinn pro Aktie (CHF) Reingewinn pro Aktie (verwässert) (CHF)

27 27

Die Angaben im Anhang bilden einen integrierten Bestandteil der Konzernrechnung.

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2014

Veränderung des konsolidierten Eigenkapitals (in CHF 1’000) Bewertung Einbehaltene Anmerkungen

Stand per 1.1.2013 Kauf eigene Aktien Abgabe eigene Aktien (Kaderbeteiligungsplan) Dividendenzahlung Veränderung derivative Finanzinstrumente Goodwill aus Kauf assoziierter Gesellschaft Reingewinn 2013 Stand per 31.12.2013 Kauf eigene Aktien Abgabe eigene Aktien (Kaderbeteiligungsplan) Kapitalherabsetzung Dividendenzahlung Veränderung derivative Finanzinstrumente Reingewinn 2014 Stand per 31.12.2014 1)

Absicherungs-

Eigene

Aktienkapital

Reserven1)

Goodwill

instrumente

Aktien

Total Kapital

21’000

548’087

–13’985

555’102

–868 868

–868 840 –41’950 8’487 –11’877 57’440 567’174

–28 –41’950 8’487

–11’877

21’000

–1’000

57’440 563’549

–11’877

–5’498

0 –35’238 1’238 34’000

–4 –33’000 –39’960 –11’582

20’000

61’766 552’351

Davon nicht ausschüttbare gesetzliche Reserven von TCHF 49'187 (TCHF 39'469)

Die Angaben im Anhang bilden einen integrierten Bestandteil der Konzernrechnung.

–11’877

–17’080

–35’238 1’234 0 –39’960 –11’582 61’766 543’394

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2014

Konsolidierte Geldflussrechnung (in CHF 1’000) 2014

2013

61’766 12’424 –1’499 89 –547 –404 576 15’173 –13’545 –13’383 –745 –17’309 2’379

57’440 10’785 –2’527 94 –522 –578 468 14’925 –14’888 –7’771 –600 –9’280 2’260

44’975

49’806

–9’820 7’961 –1’257 0 –22’180 44’654 0 –56’204 62’797 –265 0

–11’156 35’619 –1’781 0 –11’428 15’126 –24’635 –33’019 23’107 –99 0

25’686

–8’266

Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten Rückzahlung von Finanzverbindlichkeiten Dividendenausschüttung Kauf eigener Aktien

124’829 –80’365 –39’960 –35’238

39’115 –33’513 –41’950 –868

Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit

–30’734

–37’216

Zunahme der flüssigen Mittel

39’927

4’324

Stand der flüssigen Mittel per 1. Januar

28’106

23’782

Stand der flüssigen Mittel per 31. Dezember

68’033

28’106

Anmerkungen

Reingewinn Ertragssteueraufwand Bewertungsveränderungen Abschreibungen Zinsertrag Übriger Finanzerfolg Zinsen erhalten Zinsaufwand Zinsen bezahlt Ertragssteuern bezahlt Übrige liquiditätsunwirksame Aufwände und Erträge Erfolg aus Verkauf von Anlagevermögen Veränderungen des Nettoumlaufvermögens Geldfluss aus Geschäftstätigkeit Auszahlungen für Investitionen in Renditeliegenschaften Einzahlungen aus Verkauf von Renditeliegenschaften Auszahlungen für Investitionen in Entwicklungsliegenschaften Einzahlungen aus Verkauf von Entwicklungsliegenschaften Auszahlungen für Investitionen in Promotionsliegenschaften Einzahlungen aus Verkauf von Promotionsliegenschaften Auszahlungen für Investition in Beteiligung an assoziierter Gesellschaft Auszahlungen für Kauf von Wertschriften Einzahlungen aus Verkauf von Wertschriften Auszahlungen für Kauf von Mobilien und immateriellen Anlagen Einzahlungen aus Verkauf von Mobilien und Betriebseinrichtungen Geldfluss aus Investitionstätigkeit

Die Angaben im Anhang bilden einen integrierten Bestandteil der Konzernrechnung.

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2014

Grundsätze der Rechnungslegung Basis der Konsolidierung

Die konsolidierte Jahresrechnung 2014 der Intershop-Gruppe wurde in Übereinstimmung mit den Fachempfehlungen zur Rechnungslegung Swiss GAAP FER (gesamtes Regelwerk einschliesslich FER 31) sowie den Bestimmungen für Immobiliengesellschaften der SIX Swiss Exchange erstellt und vermittelt ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage (true and fair view).

Konsolidierungsgrundsätze Konsolidierungskreis

Die Konzernrechnung umfasst die Jahresabschlüsse der Intershop Holding AG und der Konzerngesellschaften, die durch die Intershop Holding AG direkt oder indirekt mit mehr als 50% der Stimmen gehalten oder auf andere Weise unter einheitlicher Leitung zusammengefasst werden (nachfolgend auch «Intershop-Gruppe» oder «Gruppe»). Diese Beteiligungen werden vollkonsolidiert. Anteile an assoziierten Gesellschaften von über 20%, aber unter 50% der Stimmen werden zum tatsächlichen Eigenkapitalanteil bewertet und bilanziert (Equity Methode). Beteiligungen mit einem Anteil von weniger als 20% werden zum Anschaffungswert abzüglich einer Wertberichtigung bei entsprechender Wertminderung bilanziert. Die konsolidierte Jahresrechnung basiert auf den nach einheitlichen Richtlinien erstellten Einzelabschlüssen der Konzerngesellschaften per 31. Dezember 2014. Vorjahreszahlen werden in Klammern dargestellt.

Konzerninterne Transaktionen

Sämtliche konzerninternen Guthaben und Verbindlichkeiten sowie konzerninternen Leistungen

und Beziehungen

wurden im Rahmen der Konsolidierung eliminiert.

Kapitalkonsolidierung

Die Kapitalkonsolidierung erfolgt nach der Akquisitions-Methode. Dabei wird das Eigenkapital der Konzerngesellschaften per Erstkonsolidierung bzw. für neue Gesellschaften zum Zeitpunkt der Gründung mit dem Buchwert der Beteiligung der Muttergesellschaft verrechnet. Ein nach dieser Neubewertung verbleibender Goodwill (Differenz zwischen dem Kaufpreis und den anteiligen Nettoaktiven) wird mit dem Eigenkapital verrechnet. Ein in früheren Perioden mit dem Eigenkapital verrechneter Goodwill wird bei der Veräusserung der Konzerngesellschaft zu seinem ursprünglichen Wert mit dem Verkaufspreis verrechnet. Im Laufe des Jahres veräusserte Gesellschaften werden ab Verkaufsdatum von der Konzernrechnung ausgeschlossen. Die Anteile der Minderheitsaktionäre am konsolidierten Eigenkapital und am Geschäftsergebnis werden gesondert ausgewiesen. Gegenwärtig sind keine Minderheitsanteile ausstehend.

Fremdwährungsumrechnung

Die Berichtswährung der konsolidierten Jahresrechnung sowie aller Konzerngesellschaften ist Schweizer Franken (CHF). Die einzelnen Tochtergesellschaften erstellen ihre Abschlüsse in Lokalwährung. Werden keine anderen Angaben gemacht, erfolgt die Darstellung in CHF 1‘000. Kursgewinne und –verluste aus Transaktionen in Fremdwährung und aus Anpassungen von Fremdwährungsbeständen am Bilanzstichtag werden erfolgswirksam erfasst. Für die Fremdwährungen wurden folgende Umrechnungskurse verwendet:

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2014

Währung EUR

Segmentberichterstattung

Stichtagskurs 31.12.2014 31.12.2013 1.202 1.226

Durchschnittskurs 2014 2013 1.215 1.229

Die vollkonsolidierten Gesellschaften der Intershop-Gruppe sind derzeit ausschliesslich im Markt Schweiz tätig und führen keine wesentlichen Tätigkeiten für Dritte aus. Das Immobilienportfolio, bestehend aus Rendite- und Entwicklungsliegenschaften sowie Promotionsobjekten, wird als eine Einheit geführt. Aus diesen Gründen wird keine Segmentberichterstattung erstellt. Zur Beurteilung des Immobilienportfolios werden gewisse Angaben für die einzelnen Liegenschaftsarten separat ausgewiesen.

Bewertungsgrundsätze

Im Grundsatz werden historische Wertansätze (Anschaffungs- oder Herstellkosten) gewählt. Davon ausgenommen sind die Rendite- und Entwicklungsliegenschaften, die Wertschriften, die Absicherungsgeschäfte sowie die assoziierte Gesellschaft, die zu Marktwerten bilanziert werden. Die Bewertung erfolgt für alle Konzerngesellschaften nach denselben Grundsätzen.

Flüssige Mittel

Unter den flüssigen Mitteln werden Kassen-, Post- und Bankguthaben sowie Festgelder mit einer Laufzeit unter 90 Tagen zu Nominalwerten bilanziert.

Wertschriften

Bei Wertschriften handelt es sich um marktgängige, leicht realisierbare Geld- und Kapitalanlagen. Sie werden zum Marktwert bilanziert. Marktwertveränderungen werden erfolgswirksam im Finanzergebnis verbucht.

Forderungen aus Lieferungen

Diese Position enthält Forderungen aus der ordentlichen Geschäftstätigkeit, d.h. vor allem Miet-

und Leistungen

forderungen, die zu Nominalwerten abzüglich betriebswirtschaftlich notwendiger Wertberichtigungen bilanziert werden. In der Regel werden Mietausstände, die älter als zwei Monate sind, als gefährdet betrachtet. Sie werden deshalb angemessen wertberichtigt. Veränderungen der Wertberichtigungen für gefährdete Forderungen werden erfolgswirksam in der Position «Liegenschaftsertrag» ausgewiesen.

Sonstige Forderungen und

Sonstige Forderungen werden zu Nominalwerten abzüglich betriebswirtschaftlich notwendiger

Rechnungsabgrenzungen

Wertberichtigungen bilanziert.

Renditeliegenschaften

Renditeliegenschaften dienen langfristigen Anlagezwecken und werden zum Marktwert bilanziert. Dieser wird unter Verwendung der Discounted-Cashflow-Methode (DCF) von unabhängigen Liegenschaftsschätzern ermittelt. Veränderungen des Marktwertes werden unter Berücksichtigung latenter Steuern dem Periodenergebnis gutgeschrieben bzw. belastet. Die Renditeliegenschaften werden nicht abgeschrieben.

Entwicklungsliegenschaften

Liegenschaften im Bau mit dem Ziel der späteren Nutzung als Renditeliegenschaft sowie Liegenschaften für die eine Entwicklung vorgesehen ist, werden bereits während der Bau- bzw. Entwicklungsphase zum Marktwert bilanziert. Der Marktwert der Entwicklungsliegenschaften wird unter Verwendung der Discounted-Cashflow-Methode (DCF) von unabhängigen Liegenschaftsschätzern ermittelt. Veränderungen des Marktwertes werden unter Berücksichtigung latenter Steuern dem Periodenergebnis gutgeschrieben bzw. belastet. Die Entwicklungsliegenschaften werden nicht abgeschrieben.

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2014

Promotionsliegenschaften

Promotionsliegenschaften sind Immobilien, die zum Verkauf unmittelbar nach Bauvollendung bestimmt sind. Sie werden als Sachanlagen im Bau zu Herstellungskosten abzüglich allfälliger Wertberichtigungen bilanziert. Der Erfolg aus dem Verkauf von Promotionsliegenschaften wird als Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen ausgewiesen.

Beteiligungen an assoziierten

Beteiligungen an Gesellschaften von über 20%, aber unter 50% der Stimmen werden als asso-

Gesellschaften

ziierte Gesellschaften klassiert und zum tatsächlichen Eigenkapitalanteil bewertet und bilanziert (Equity Methode).

Übrige Sachanlagen

Die Sachanlagen werden zu Anschaffungskosten abzüglich betriebswirtschaftlich notwendigen Abschreibungen bilanziert. Die Abschreibungen erfolgen linear über die geschätzte Nutzungsdauer von drei bis fünf Jahren.

Immaterielle Anlagen

Erworbene immaterielle Werte werden bilanziert, wenn sie über mehrere Jahre einen messbaren Nutzen bringen werden. Sie umfassen Software und werden zu Anschaffungskosten abzüglich linearer Abschreibungen über die wirtschaftliche Nutzungsdauer von vier Jahren bewertet.

Personalvorsorge

Die Gruppe verfügt über mehrere Vorsorgepläne für die Mitarbeitenden der Konzerngesellschaften, die in Übereinstimmung mit den rechtlichen Gegebenheiten in der Schweiz in eigenständigen Stiftungen oder Versicherungsplänen organisiert sind. Sie erbringen Leistungen im Fall von Alter, Tod oder Invalidität. Die Finanzierung erfolgt durch Arbeitgeber- und Arbeitnehmerbeiträge. Die Beiträge berechnen sich in Prozenten des versicherten Lohns. Die Erfolgsrechnung enthält die in einer Periode geschuldeten Zahlungen an die Träger der Vorsorge sowie den laufenden Aufwand für die Erfüllung der übrigen Vorsorgepläne. Die Bewertung und der Ausweis der Schweizer Vorsorgeverpflichtungen erfolgen gemäss FER 16. Tatsächliche wirtschaftliche Auswirkungen von Vorsorgeplänen auf das Unternehmen werden per Bilanzstichtag berücksichtigt. Die Aktivierung eines wirtschaftlichen Nutzens erfolgt dann, wenn dieser für den künftigen Vorsorgeaufwand der Gesellschaft verwendet wird. Eine wirtschaftliche Verpflichtung wird passiviert, wenn die Voraussetzungen für die Bildung einer Rückstellung erfüllt sind. Gesondert bestehende frei verfügbare Arbeitgeberbeitragsreserven sind als Aktivum erfasst. Die Veränderung der Arbeitgeberbeitragsreserve wird über die Erfolgsrechnung als Personalaufwand bzw. Finanzertrag erfasst.

Finanzverbindlichkeiten

Die in der Regel langfristig abgeschlossenen Darlehen, Hypotheken und Anleihen werden zum Nominalwert als langfristige Finanzverbindlichkeiten bilanziert. Die innerhalb von zwölf Monaten fälligen Tranchen werden in den kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten ausgewiesen.

Derivative Finanzinstrumente

In der Intershop-Gruppe werden derivative Finanzinstrumente in der Regel für Zinsabsicherungsgeschäfte eingesetzt. Sie werden im Erwerbszeitpunkt zum Anschaffungswert in die Bilanz eingesetzt und anschliessend zu Marktwerten bewertet. Die dabei resultierenden Marktwertveränderungen (unrealisierte Gewinne und Verluste) werden erfolgsneutral im Eigenkapital erfasst, sofern die abzusichernden Cashflows mit hoher Wahrscheinlichkeit eintreten. Wertveränderungen bei Derivaten ohne Absicherungszweck werden erfolgswirksam verbucht. Die innerhalb von zwölf Monaten fälligen Kontrakte werden im kurzfristigen Fremdkapital ausgewiesen.

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Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und übrige Verbindlichkeiten werden zum Nominalwert bilanziert.

Rückstellungen

Rückstellungen sind auf Ereignissen in der Vergangenheit begründete Verpflichtungen, deren Höhe und/oder Fälligkeiten ungewiss, aber abschätzbar sind. Rückstellungen werden auf der Basis der wahrscheinlichen, erwarteten Mittelabflüsse bilanziert, per Bilanzstichtag neu beurteilt und entsprechend ihren erwarteten Fälligkeiten als kurz- oder langfristig ausgewiesen.

Latente Steuerguthaben und

Latente Steuerverbindlichkeiten werden nach der «Liability»-Methode gebildet. Dabei sind die

-verbindlichkeiten

Abweichungen (Bewertungsdifferenzen) zwischen dem Bilanzwert in der Konzernrechnung und den lokalen steuerlichen Bilanzwerten von Aktiven und Passiven zu den an den jeweiligen Orten geltenden, aktuellen Steuersätzen bewertet und erfolgswirksam in der Bilanz zurückgestellt. Darin enthalten sind die latenten Steuern auf Neubewertungen von Liegenschaften. Bei der Ermittlung der allfälligen Grundstückgewinnsteuer wird dem am betreffenden Ort gültigen individuellen Steuersystem Rechnung getragen, wobei der Berechnung eine realistische Haltedauer jeder Liegenschaft zu Grunde gelegt wird. Für alle Liegenschaften besteht eine minimale Haltedauer von drei Jahren, um die Auswirkungen der zum Teil vorhandenen Spekulationszuschläge zu mindern. Änderungen in den lokalen Steuersätzen werden in die Berechnung der latenten Steuern einbezogen. Die Bewertungsdifferenzen werden auf Stufe Einzelgesellschaft mit den anrechenbaren, steuerlichen Verlustvorträgen verrechnet. Darüber hinaus bestehende latente Steuerguthaben aus Verlustvorträgen werden nur aktiviert, sofern deren Realisierung wahrscheinlich ist.

Ertragssteuern

Die laufenden Ertragssteuern werden mit den aktuellen Steuersätzen aufgrund der zu erwartenden steuerlichen Jahresergebnisse entsprechend den jeweiligen steuerlichen Gewinnermittlungsvorschriften berechnet und als Steuerverpflichtungen ausgewiesen.

Ertragsausweis Der «Liegenschaftsertrag» beinhaltet den Mietertrag nach Mietzinsverlusten und nach Abzug von Leerstandsausfällen aller Liegenschaften. Der Ertrag wird periodengerecht in der Erfolgsrechnung erfasst. Der «Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen» setzt sich zusammen aus einer allfälligen Differenz zwischen dem realisierten Netto-Verkaufspreis von Rendite- oder Entwicklungsliegenschaften (d. h. nach Abzug aller mit dem Verkauf zusammenhängenden Kosten exkl. direkter Steuern) und dem am letzten Bilanzstichtag verbuchten Marktwert zuzüglich allfälliger in der Berichtsperiode getätigter wertvermehrender Investitionen. Diese Position enthält auch den Erfolg aus dem Verkauf von Promotionsliegenschaften. Er wird zum Zeitpunkt der Übergabe der jeweiligen Einheiten verbucht. Der «übrige Erfolg» enthält insbesondere Dienstleistungen, welche an Dritte (in der Regel Mieter) verrechnet werden. Der Ertrag wird ebenfalls periodengerecht verbucht. Der «Liegenschaftsaufwand» besteht hauptsächlich aus Unterhalts- und Reparaturarbeiten sowie allgemeinem Betriebsaufwand (z. B. Versicherungen, Steuern und Gebühren, Baurechtsaufwendungen). Ebenfalls werden nicht verrechenbare Nebenkosten in dieser Position geführt. Die Rendite- sowie die Entwicklungsliegenschaften werden durch einen unabhängigen Liegenschaftenschätzer bewertet. Die so ermittelten Veränderungen des Marktwertes werden als «Bewertungsveränderungen» in der Erfolgsrechnung ausgewiesen.

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Einschätzungen und Annahmen Bei der Erstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit Swiss GAAP FER müssen Einschätzungen und Annahmen getroffen werden, welche Auswirkungen auf die anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätze und die in den Vermögenswerten, Verbindlichkeiten, Erträgen und Aufwendungen ausgewiesenen Beträge sowie deren Darstellung haben. Die Einschätzungen und Annahmen beruhen auf Erkenntnissen der Vergangenheit oder Erwartungen, die unter den gegebenen Umständen als zutreffend erachtet werden. Die Einschätzungen und Annahmen werden laufend überprüft. Die tatsächlichen Werte können trotzdem von diesen Einschätzungen abweichen. Die wichtigsten Positionen, welche auf Annahmen und Schätzungen beruhen, sind nachfolgend dargestellt: Marktwert der Rendite- und

Der Marktwert der Liegenschaften wird von einem unabhängigen, qualifizierten Schätzer be-

Entwicklungsliegenschaften

stimmt. Unzutreffende Annahmen oder unerwartete Entwicklungen können den Marktwert der Liegenschaften zukünftig deutlich beeinflussen.

Rückstellungen

Die Gruppe hat Rückstellungen für Rechtsstreitigkeiten und Gewährleistungszusagen aufgrund einer aktuellen Risikoeinschätzung gebildet. Die gebildeten Rückstellungen können sich als nicht ausreichend oder zu hoch herausstellen oder neue Forderungen gegen die Gruppe können erhoben werden und somit Auswirkungen in zukünftigen Berichtsperioden haben.

Latente Steuerverbindlichkeiten

Die Berechnung der latenten Steuerverbindlichkeiten basiert auf aktuellen respektive erwarteten Steuersätzen und bei der Grundstückgewinnsteuer auf der erwarteten Besitzesdauer. Veränderungen in den Steuersätzen und bei der Grundstückgewinnsteuer abweichende Besitzesdauern können den Steueraufwand in zukünftigen Berichtsperioden beeinflussen.

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Risikomanagement Grundsatz

Dem Risikomanagement wird in der Intershop-Gruppe ein hoher Stellenwert beigemessen und regelmässig an den Geschäftsleitungs- und Verwaltungsratssitzungen thematisiert. Die folgenden Risiken können grossen Einfluss auf zukünftige Erträge der Gruppe und somit auf den Wert der Gesellschaft haben.

Marktrisiko

Die allgemeine Wirtschaftsentwicklung beeinflusst stark die Nachfrage nach Mietflächen und somit das Niveau der Mietpreise wie auch den Abbau der Leerstände. Da die regionalen und branchenspezifischen Entwicklungen uneinheitlich sind, versucht Intershop mittels eines sowohl geografisch wie auch nutzungsmässig gut diversifizierten Immobilienportfolios diesem Risiko zu begegnen. Die in der Bewertung berücksichtigten Marktmieten werden anlässlich jeder Neubewertung vom unabhängigen Schätzer anhand seiner Mietpreisdatenbanken verifiziert. Der Abbau eines allenfalls vorhandenen Leerstandes wird vom Schätzer unter Berücksichtigung der aktuellen Marktentwicklung individuell je Liegenschaft festgelegt. Eine Erhöhung respektive Reduktion der den Schätzungen zugrunde liegenden Mietmarktpreise aller Liegenschaften um 5% hätte per Bilanzstichtag eine Aufwertung des Rendite- und Entwicklungsliegenschaftsportfolios um CHF 39 Mio. respektive 3.2% (CHF 39 Mio. resp. 3.2%) beziehungsweise eine Abwertung um CHF 39 Mio. respektive 3.2% (CHF 39 Mio. resp. 3.2%) zur Folge. Gemäss Anlagestrategie müssen die gesamten Immobilieninvestitionen auf mindestens 20 Objekte verteilt sein und der Verkehrswert eines Objektes darf 25 % der Summe aller Verkehrswerte nicht überschreiten. Nutzungsmässig liegt der Fokus hauptsächlich auf Büro-, Detailhandels- und Gewerbenutzungen. Der maximale Anteil an den Gesamtmieterträgen ist bei der Büronutzung auf zwei Drittel und bei den anderen beiden Nutzungsarten auf 50 % beschränkt. Intershop investiert ferner primär in Liegenschaften an guter Lage mit durchschnittlichem Mietpreisniveau, die in der Regel weniger stark auf Veränderungen in der wirtschaftlichen Entwicklung reagieren.

Kreditrisiko

Von der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung ebenfalls beeinflusst wird die Solvenz der Mieter, was zu Mietzinsausfällen führen kann. Intershop versucht deshalb, die Abhängigkeit von einem sehr grossen Mieter nach Möglichkeit zu vermeiden, ausser dieser verfüge über eine überdurchschnittliche Bonität. Dem Ausstandsrisiko wird ferner durch ein aktives Debitorenmanagement Rechnung getragen. Mietzinse, die länger als zwei Monate ausstehend sind, werden wertberichtigt, ausser die Forderung kann aufgrund des konkreten Sachverhaltes als nicht gefährdet betrachtet werden (z. B. wenn keine Zweifel an der Bonität des Mieters bestehen). Forderungen gegenüber Mietern, die bekannterweise in Zahlungsschwierigkeiten stecken, werden unverzüglich wertberichtigt. Die Anlage der liquiden Mittel erfolgen ausschliesslich bei bonitätsstarken Unternehmen (in der Regel mindestens A Rating). Bei den finanziellen Aktiven mit einem Kreditrisiko entspricht das maximale Ausfallrisiko dem Bilanzwert.

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Zins- und Refinanzierungsrisiko

Intershop arbeitet bewusst mit fremden Mitteln. Gemäss Anlagepolitik sollen die Immobilien zu zwei Dritteln mit Fremdkapital finanziert werden. Entsprechend besteht eine Abhängigkeit von der Entwicklung der Zinsen. Da der Verkauf der entwickelten Liegenschaften ein fester Bestandteil der Strategie von Intershop ist, wird jeweils nur ein Teil des Fremdkapitals mit fester Zinsbindung aufgenommen, um allfällige Entschädigungen aufgrund vorzeitiger Vertragsauflösungen zu verhindern. In der Regel bewegt sich deshalb die durchschnittliche Zinsbindung zwischen zwei und drei Jahren. Bei günstiger Marktsituation (z. B. tiefe langfristige Zinsen) kann die durchschnittliche Zinsbindung auch verlängert werden. Bei den Festhypotheken strebt Intershop ein ausgeglichenes Fälligkeitsprofil an. Zur Absicherung der Hypotheken mit kurzfristiger Zinsbindungen können auch Zinsabsicherungsgeschäfte eingesetzt werden. Basierend auf den Zinsen am Bilanzstichtag würde eine Reduktion des kurzfristigen Zinsniveaus um einen halben Prozentpunkt (50 Basispunkte) die jährlichen Zinskosten der Finanzverbindlichkeiten einschliesslich Zinsabsicherungen um CHF 1.0 Mio. erhöhen respektive eine Erhöhung um CHF 0.78 Mio. reduzieren. Der Einfluss der Cashflow Hedges auf das Eigenkapital beliefe sich bei höheren Zinsen (50 Basispunkte) auf CHF 7.2 Mio. (CHF 6.2 Mio.) respektive bei tieferen Zinsen auf CHF –7.9 Mio. (CHF –6.8 Mio.). Steigende Zinsen können auch einen negativen Einfluss auf den Marktwert (Fair Value) der Liegenschaften haben, da die Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze eine gewisse Korrelation mit dem Zinssatz für langfristige, risikofreie Anlagen aufweisen. Da der grösste Teil der Mietverträge der Intershop indexiert sind oder in Abhängigkeit von den Umsätzen stehen (Umsatzmieten), sollte sich bei steigender Inflation der Wert der Liegenschaft, trotz höheren Diskontierungszinssätzen, über eine längere Zeit wieder angleichen. Eine Reduktion des durchschnittlichen gewichteteten Diskontsatzes um 0.1 Prozentpunkte würde den Wert der Renditeliegenschaften um CHF 25 Mio. respektive 2.0% (CHF 23 Mio. resp. 1.9%) erhöhen respektive bei entsprechender Erhöhung des Diskontsatzes um CHF 25 Mio. respektive –2.0% (CHF 23 Mio. resp. –1.9%) reduzieren.

Liquiditätsrisiko

Das Ziel des Liquiditätsmanagements der Intershop ist die Sicherstellung der jederzeitigen Zahlungsfähigkeit. Ferner wird versucht, mittels einer Sockelliquidität die Möglichkeit zu schaffen, kleinere bis mittelgrosse Akquisitionen ohne vorgängige Finanzierungszusicherungen von Banken rasch abwickeln zu können. In Kaufverhandlungen bedeutet dies oftmals einen zusätzlichen Vorteil. Eine wesentliche Kennziffer ist die Sockelliquidität, die sich wie folgt berechnet: Flüssige Mittel + kurzfristige Wertschriften + zusätzliches zugesichertes Belehnungspotenzial auf Liegenschaften = Sockelliquidität Die Sockelliquidität sollte in der Regel mindestens CHF 20 Mio. betragen. Per Bilanzstichtag betrug sie rund CHF 158 Mio. (CHF 81 Mio.). Ferner verfügte die Gruppe am Bilanzstichtag über CHF 28 Mio. (CHF 28 Mio.) Blankolimiten, die nicht beansprucht waren.

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Entwicklungsrisiko

Die Entwicklung von grösseren Um- und Neubauten beinhaltet ebenfalls verschiedene Risiken. So bestehen Unsicherheiten bezüglich der Vermietbarkeit, der Einhaltung der geplanten Kosten aber auch bezüglich Bewilligungen und Auflagen. Intershop beginnt deshalb mit dem Bau solcher Projekte in der Regel erst, wenn ein angemessener Vermietungsstand bereits erreicht ist oder entsprechende Zusagen vorliegen. Um das Kostenrisiko zu minimieren wird bei Grossinvestitionen in der Regel ein Totalunternehmervertrag mit Kostendachgarantie unterzeichnet. Beim Erwerb von grossen Entwicklungsprojekten wird ferner nach Möglichkeit ein Vorbehalt im Kaufvertrag aufgenommen, dass der Kauf rückabgewickelt werden kann, sofern notwendige Bewilligungen nicht oder nur zu unzumutbaren Bedingungen erteilt werden.

Altlastenrisiko

Bei Akquisitionen besteht ein Risiko, dass die zu erwerbenden Objekte mit Altlasten belastet sind. Intershop veranlasst deshalb bei Vorliegen von Verdachtsmomenten eine umfassende Altlastenuntersuchung. Sofern sich daraus ein Risiko ergibt, wird dieses von Fachleuten quantifiziert und entweder vom Kaufpreis in Abzug gebracht oder muss, sofern die Gegenpartei über die notwendige Solvenz verfügt, durch diese garantiert werden. Die geschätzten Kosten für die Sanierung der Altlasten werden, sofern sie nicht von einer Drittpartei garantiert werden, als zukünftige Investition klassifiziert und damit in die Bewertungen der unabhängigen Liegenschaftenschätzer einbezogen.

Währungsrisiko

Intershop besitzt gegenwärtig keine direkt gehaltenen Immobilien im Ausland. Ein gewisses Währungsrisiko besteht, da die assoziierte Gesellschaft, Corestate Capital AG, Zug, überwiegend im Euroraum tätig ist und ihre Bücher in Euro führt. Der Wert der Beteiligung an der assoziierten Gesellschaft sowie das Ergebnis aus der Beteiligung an der assozierten Gesellschaft sind vom EUR/CHF-Wechselkurs abhängig. Basierend auf dem Wechselkurs zum Bilanzstichtag hätte ein um 5% tieferer Euro-Wechselkurs gegenüber dem Schweizer Franken einen im Ergebnis aus Beteiligung an assoziierter Gesellschaft enthaltenen Wechselkursverlust von CHF 0.73 Mio. (CHF 0.65 Mio.) zur Folge. Ein Anstieg des Wechselkurses um 5% hätte einen gleich hohen Wechselkursgewinn zur Folge.

Kapitalrisiko

Das wirtschaftliche Eigenkapital entspricht dem in der Bilanz ausgewiesenen Kapital. Im mehrjährigen Durchschnitt will Intershop eine Eigenkapitalrentabilität von mindestens 8 % erreichen. Zur Erreichung dieses Zieles werden auch fremde Mittel eingesetzt, wobei jedoch das gute Kreditrating beibehalten werden soll. Aus diesem Grunde werden die Liegenschaften in der Regel nicht zu mehr als zwei Drittel ihres Marktwertes mit fremden Mitteln belehnt. In einigen Kreditverträgen sind Finanzkennzahlen wie Zinsdeckungsfaktoren und minimale Eigenkapitalausstattungen vorgesehen. Diese Covenants sind zum Teil als Quote, zum Teil absolut definiert. Die strengsten Vorgaben beinhalten eine minimale Eigenkapitalquote von 30% respektive ein minimales Eigenkapital von CHF 350 Mio. Am Bilanzstichtag betrug die Eigenkapitalquote 41.0% (43.7%) und das Eigenkapital belief sich auf CHF 543 Mio. (CHF 567 Mio.). Ein Teil der erarbeiteten Gewinne wird in Form von Dividenden an die Aktionäre ausgeschüttet. Der Antrag des Verwaltungsrats berücksichtigt jedoch auch die aktuellen Marktbedingungen. Das heisst, wenn die Marktbedingungen eine adäquate Reinvestition des Gewinns nicht zulassen, können die nicht benötigten Mittel in der Regel mit einer höheren Dividende an die Aktionäre zurückgeführt werden.

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Anmerkungen zur Konzernrechnung 1

Tätigkeit

Die Intershop-Gruppe ist eine Immobilienunternehmung, die sich auf Kauf, Entwicklung und Verkauf von Immobilien primär in der Schweiz konzentriert. Die Intershop Holding AG mit Sitz in Zürich, Schweiz, ist an der SIX Swiss Exchange kotiert und kontrolliert alle Gesellschaften der Intershop-Gruppe.

Konsolidierungskreis

Im Berichtsjahr fanden keine Veränderungen im Konsolidierungskreis statt. Zum Bilanzstichtag umfasst der Konsolidierungskreis der Intershop Holding AG die folgenden Tochtergesellschaften, welche alle zu 100 % im Eigentum der Gruppe sind: – Centre St Roch – Yverdon-les-Bains S.A., Yverdon-les-Bains; Schweiz – De Bary & Co. AG, Zürich; Schweiz – Einkaufszentrum Herti AG, Zug; Schweiz – EZ Volketswil AG, Volketswil; Schweiz – Intershop Management AG, Zürich; Schweiz – Realconsult AG, Zürich; Schweiz – SGI City Immobilien AG, Zürich; Schweiz – SGI Promotion AG, Zürich; Schweiz – SGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG, Zürich; Schweiz sowie die als assoziierte Gesellschaft klassierte: – Corestate Capital AG, Zug; Schweiz Eine detaillierte Übersicht der Konzerngesellschaften der Intershop-Gruppe befindet sich auf den Seiten 102 und 103.

Anlagepolitik

Die Anlagepolitik ist während der gesamten Berichtsperiode jederzeit eingehalten worden.

Flüssige Mittel

(in CHF 1’000) Bank- und Kassenbestände Kurzfristige Bankeinlagen Total

31.12.2014 48’033 20’000 68’033

31.12.2013 18’106 10’000 28’106

Bonitätsmässig waren die flüssigen Mittel am Bilanzstichtag wie folgt angelegt: (in CHF 1’000) Rating AAA Rating AA Rating A kein Rating verfügbar Total

31.12.2014 496 3’202 59’817 4’518 68’033

31.12.2013 216 2’086 25’492 312 28’106

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2014

Die Klassifizierung der Schuldner erfolgt primär nach den offiziellen langfristigen Schuldnerratings von Standard & Poor’s (S&P) oder Moody’s. Sofern solche Ratings nicht verfügbar sind, werden zur Beurteilung von schweizerischen Banken veröffentlichte Ratings verwendet. Für flüssige Mittel mit einem Rating A in der Höhe von CHF 27.4 Mio. (CHF 11.5 Mio.) bestand am Bilanzstichtag eine Verrechnungsvereinbarung. Diese würde es erlauben, die Guthaben mit den deutlich höheren Hypothekarschulden zu verrechnen, sofern die Bank zahlungsunfähig würde.

Kurzfristige Forderungen

(in CHF 1’000) Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige kurzfristige Forderungen Total Forderungen Rechnungsabgrenzungen Total

31.12.2014 287 380 667 1’762 2’429

31.12.2013 710 164 874 1’817 2’691

Die Forderungen aus Betriebstätigkeit gegenüber den drei grössten Schuldnern betragen 15.2% (12.2%) des Totals der Forderungen. Die Wertberichtigung von Forderungen wird aufgrund der individuellen Beurteilung (Mieterbonität) sowie basierend auf Erfahrungswerten ermittelt. Die historische Ausfallrate liegt unter 2% der Mieterträge. In der Regel werden Mietzinsausstände, die älter als zwei Monate sind, als gefährdet betrachtet und entsprechend angemessen wertberichtigt. Bei wesentlichen Ausständen werden vorhandene Sicherheiten (z.B. Mietzinsdepots oder Garantien) mitberücksichtigt. (in CHF 1’000) Forderungen brutto Wertberichtigungen Forderungen netto

31.12.2014 3’883 –1’454 2’429

31.12.2013 4’049 –1’358 2’691

Die Veränderungen der Wertberichtigungen auf zweifelhaften Forderungen werden in der Erfolgsrechnung im Liegenschaftsertrag ausgewiesen. Der Buchwert der Forderungen entspricht dem Marktwert (Fair Value). Die Entwicklung der Wertberichtigungen:

(in CHF 1’000) Stand per 1.1. Neubildung Inanspruchnahme Auflösung Stand per 31.12.

2014 1‘358 514 –251 –167 1‘454

2013 1‘164 543 –104 –245 1‘358

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Renditeliegenschaften (in CHF 1’000) Stand per 1.1.2013 Käufe Investitionen Abgänge Marktwertveränderung 2013 Übertrag von/zu Entwicklungsliegenschaften Stand per 31.12.2013 Käufe Investitionen Abgänge Marktwertveränderung 2014 Stand per 31.12.2014

Geschäftsliegenschaften 724‘729 0 4’442 –17’407 2’391

Gewerbeliegenschaften 352‘908 0 5’313 –1’662 –319

Wohnliegenschaften 53‘193 0 1’809 –7’337 6

Total Liegenschaften 1’130‘830 0 11’564 –26’406 2’078

0 714’155 1’080 5’145 –6’337 1’324 715’367

–27’869 328’371 0 2’279 0 22 330’672

0 47’671 0 243 0 1’260 49’174

–27’869 1’090’197 1’080 7’667 –6’337 2’606 1’095’213

Intershop veräusserte in der Berichtsperiode die Objekte Seuzach, Deisrütistrasse 6 und Heerbrugg, Berneckerstrasse 215, um von den aktuellen Verhältnissen auf dem Markt zu profitieren. Intershop hat im Berichtsjahr als Ergänzung zur Liegenschaft Zürcherstrasse 15-21 in Winterthur 45 Parkplätze in der Nachbarliegenschaft erworben (Vorjahr: keine Zugänge). Details über die Zu- und Abgänge sind auf den Seiten 80 und 81 aufgeführt. Ein bedeutender Abgang im Sinne der Vorschriften des Kotierungsreglements der SIX Swiss Exchange (d. h. > 5 % des Gesamtportfolios) erfolgte nicht. Im Vorjahr wurden Liegenschaften in St. Gallen, Sissach, Basel, Genf und Lyss verkauft. Der Brandversicherungswert der Gebäude beträgt per 31. Dezember 2014 CHF 1’426 Mio. (CHF 1’438 Mio.).

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Anschaffungskosten und Marktwert je Region: Anschaffungskosten1) 2014 2013

Marktwert2) 2014 2013

(in CHF 1’000) Renditeliegenschaften Geschäftsliegenschaften Grossraum Zürich Genferseegebiet Basel / Bern / Mittelland Übrige Regionen Total Geschäftsliegenschaften

444’242 32’610 86’273 9’112 572’237

443’850 32’178 85’039 12’580 573’647

577’348 39’653 88’454 9’912 715’367

573’706 39’464 88’461 12’524 714’155

Gewerbeliegenschaften Grossraum Zürich Genferseegebiet Basel / Bern / Mittelland Übrige Regionen Total Gewerbeliegenschaften

107’076 123’269 35’399 25’936 291’680

107’007 122’202 34’942 25’249 289’400

108’971 143’090 47’033 31’578 330’672

109’654 140’812 46’781 31’124 328’371

46’019 46’019 909’936

45’776 45’776 908’823

49’174 49’174 1’095’213

47’671 47’671 1’090’197

Wohnliegenschaften Basel / Bern / Mittelland Total Wohnliegenschaften Total Renditeliegenschaften

1) Die Anschaffungskosten enthalten alle mit dem Kauf verbundenen Kosten sowie die wertvermehrenden Investitionen 2) Marktwert gemäss externem Schätzer (siehe Seiten 82 bis 86)

Die Details zu den Renditeliegenschaften sind auf den Seiten 76 bis 79 ersichtlich

Entwicklungsliegenschaften

(in CHF 1’000) Stand per 1.1. Käufe Investitionen Abgänge Marktwertveränderung Übertrag von Promotionsliegenschaften Übertrag zu/von Renditeliegenschaften Stand per 31.12.

2014 117’446 0 1’228 0 –1’107 1’148 0 118’715

2013 87’222 0 1’906 0 449 0 27’869 117’446

Im Berichtsjahr wurde das Objekt Kilchberg, Schlossmattstrasse 9, von den Promotions- zu den Entwicklungsliegenschaften umgeteilt, da bei diesem Projekt Mietwohnungen erstellt werden. Bei den bestehenden Entwicklungsobjekten in Flurlingen und Winterthur bestehen noch keine konkreten Pläne. In der Entwicklungsliegenschaft Basel ist eine Verdichtung und somit eine Anpassung des Überbauungsplans geplant. Basierend auf dem durchgeführten Architekturwettbewerb für die Römerstrasse in Baden sollte der Sondernutzungsplan voraussichtlich im März 2015 Rechtskraft erhalten. Der Zeitpunkt der Realisierung ist vom Auszug des Mieters abhängig. In der Entwicklungsliegenschaft in Au-Wädenswil ist eine Teilzonenplanänderung von Industriezone zu Mischzone und ein Gestaltungsplan in Arbeit. Details zu den Entwicklungsliegenschaften sind auf den Seiten 80 und 81 ersichtlich.

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2014

In den Geschäftsjahren 2014 und 2013 wurden keine Entwicklungsliegenschaften erworben, jedoch wurde im Berichtsjahr das Baurecht beim Objekt Kilchberg, Schlossmattstrasse 9 eingetragen. Der Brandversicherungswert der Entwicklungsliegenschaften beträgt per 31. Dezember 2014 CHF 395 Mio. (CHF 385 Mio.).

Promotionsliegenschaften

(in CHF 1’000) Stand per 1.1. Investitionen Abgänge Übertrag zu Entwicklungsliegenschaften Stand per 31.12.

2014 29’489 30’639 –39’484 –1’148 19’496

2013 18’700 11’256 –467 0 29’489

In der Berichtsperiode wurde wie im Vorjahr ein Einfamilienhaus in Solothurn (Projekt «SOL1») sowie 74 Eigentumswohnungen im Projekt «Résidence Bel Orne» in Lausanne veräussert. Das Projekt Schlossmattstrasse in Kilchberg wurde zu den Entwicklungsliegenschaften übertragen. Der Ertrag aus der Veräusserung von Promotionsliegenschaften belief sich auf CHF 55.2 Mio. (CHF 0.6 Mio.). Der Brandversicherungswert respektive die Bauzeitversicherung der Promotionsliegenschaften beträgt CHF 15.2 Mio. (CHF 20.5 Mio.). Stand der laufenden Promotionsprojekte Zürich, «eden5» Projektbeschreibung:

Bei der Liegenschaft Rüdigerstrasse 11 werden 27 Eigentumswohnungen erstellt.

Projektstand:

Der Baustart ist anfangs Juni 2013 erfolgt. Aktuell ist der Innenausbau in Arbeit. Die Fertigstellung ist im Juni 2015 geplant.

Verkaufsstand:

Für alle 27 Eigentumswohnungen liegen beurkundete Kaufverträge vor. Lausanne, «Résidence Bel Orne»

Projektbeschreibung: Projektstand:

Bei der Liegenschaft Chemin de Renens 52 wurden 75 Eigentumswohnungen realisiert. Der Bau ist bis auf die zusätzliche, nachträglich bewilligte Wohnung fertiggestellt und 74 Wohnungen wurden an die Käufer übergeben.

Verkaufsstand:

Der Verkauf der zusätzlichen Wohnung ist für Frühjahr 2015 geplant. Weitere Projekte Das Projekt am Bach «SOL 1» in Solothurn wurde weiterbearbeitet. Im Berichtsjahr wurde ein Einfamilienhaus veräussert. Die Überarbeitung des Gestaltungsplans ist in Arbeit und das Areal soll in Etappen entwickelt und verkauft werden.

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Beteiligung an assoziierter

Im Geschäftsjahr 2013 wurde im Rahmen einer Kapitalerhöhung und eines Kaufs von Aktien

Gesellschaft

und Partizipationsscheinen für EUR 20 Mio. eine Minderheitsbeteiligung von 28.07% an der Corestate Capital AG, Zug, erworben, welche als Beteiligung an assozierter Gesellschaft ausgewiesen wird. (in CHF 1’000) Stand per 1.1. Zugang Anteilsmässiger Erfolg Dividendenausschüttung Stand per 31.12.

2014 13'008 0 3'969 –2'451 14'526

2013 0 12'763 245 0 13'008

Behandlung des Goodwills Der aus der Akquisition resultierende Goodwill wurde per Erwerbszeitpunkt mit dem Konzerneigenkapital verrechnet. Eine theoretische Aktivierung des Goodwill hätte folgende Auswirkungen auf die Jahresrechnung: (in CHF 1’000) Stand theoretischer Goodwill per 1.1. Zugang Theoretische Amortisation über 5 Jahre (23.8.2013-22.8.2018) Theoretischer Goodwill per 31.12.

2014 11'019 0 –2'375 8'644

2013 0 11'877 –858 11'019

Als theoretische, lineare Amortisationsdauer werden 5 Jahre angesetzt. Auswirkungen einer theoretischen Aktivierung des Goodwills auf die Bilanz: (in CHF 1’000) Eigenkapital Theoretischer Goodwill Theoretisches Eigenkapital ohne Goodwill Verrechnung

31.12.2014 543'394 8'644 552'038

31.12.2013 567'174 11'019 578'193

Auswirkungen einer theoretischen Amortisation des Goodwills auf das Jahresergebnis: (in CHF 1’000) Reingewinn Theoretische Amortisation Goodwill Theoretischer Reingewinn nach Amortisation Goodwill

Verbindlichkeiten

(in CHF 1’000) Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Passive Rechnungsabgrenzungen Total

2014 61'766 –2'375 59'391

2013 57'440 –858 56'582

31.12.2014 10’308 28’154 38’462

31.12.2013 22’652 16’823 39’475

Die Abnahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen ist auf die Ausbuchung der Anzahlungen der Käufer im Zusammenhang mit der Übertragung der Eigentumswohnungen zurückzuführen. Die Zunahme der passiven Rechnungsabgrenzungen ist überwiegend durch noch nicht bezahlte Investitionen beim Projekt «Résidence Bel Orne» begründet.

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2014

Rückstellungen

(in CHF 1’000) Gewährleistungen Übrige Total davon kurzfristig davon langfristig

31.12.2014 2’817 1’340 4’157

31.12.2013 2’157 1’227 3’384

1’238 2’919

1’200 2’184

Zusätzliche Angaben: (in CHF 1’000) Stand per 1.1.2013 Beanspruchte Rückstellungen Bildung Auflösung Stand per 31.12.2013

Gewährleistungen1) 2’557 0 0 –400 2’157

Übrige2) 1’182 0 75 –30 1’227

Total 3‘739 0 75 –430 3’384

Beanspruchte Rückstellungen Bildung Auflösung Stand per 31.12.2014

0 660 0 2’817

0 125 –12 1’340

0 785 –12 4’157

1) Im Geschäftsjahr wurden im Zusammenhang mit dem Verkauf von Eigentumswohnungen Rückstellungen für Gewährleistungen gebildet. Es bestehen weitere Prozessrisiken, deren Mittelabflüsse naturgemäss schwer abschätzbar sind. Die erwarteten Beanspruchungen betragen innerhalb der nächsten drei Jahre CHF 0.6 Mio. (CHF 0.2 Mio.). 2) Die übrigen Rückstellungen umfassen liegenschaftsbezogene Rückstellungen vor allem aus Auseinandersetzungen mit Mietern und Käufern von Liegenschaften. Der Grossteil der übrigen Rückstellungen ist kurzfristig.

Finanzverbindlichkeiten

(in CHF 1’000) Hypotheken und Darlehen Total kurzfristige Finanzverbindlichkeiten

31.12.2014 27’550 27’550

31.12.2013 58’550 58’550

Hypotheken und Darlehen Anleihe Total langfristige Finanzverbindlichkeiten

436’550 124’859 561’409

485’915 0 485’915

Total Finanzverbindlichkeiten

588’959

544’465

Die kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten setzen sich zusammen aus Hypotheken, deren vertragliche Laufzeit innert der nächsten 12 Monate endet, sowie vertraglichen Amortisationszahlungen von CHF 0.35 Mio.

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2014

Fälligkeiten der verzinslichen kurz- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten sowie Zinsbindung per 31. Dezember 2014: Fälligkeiten 27’550 85’350 34’350 23’850 154’859 263’000 588’959

(in CHF 1’000) 2015 2016 2017 2018 2019 danach Total

feste Zinsbindung 27’550 85’350 34’350 23’850 154’859 263’000 588’959

Der Buchwert der verpfändeten Aktiven beläuft sich auf CHF 900 Mio. (CHF 1’048 Mio.). Finanzverbindlichkeiten von insgesamt CHF 464 Mio. (CHF 544 Mio.) sind durch Grundpfandrechte (Schuldbriefe) sichergestellt. Zusätzlich sind die Aktien einer Tochtergesellschaft zur Sicherstellung eines nicht beanspruchten Kredits verpfändet. Die Finanzverbindlichkeiten sind zum Nominalwert ausgewiesen. Der Verkehrswert (Fair Value) dieser Schulden liegt um CHF 29 Mio. höher (CHF 15 Mio. höher) als der Bilanzwert. Der Grund hierfür ist, dass die Zinsfestbindung bei einem Teil der Festhypotheken zu einem Zeitpunkt vorgenommen worden ist, als das Zinsniveau höher als am Bilanzstichtag war. Durchschnittlicher Zinssatz: (in CHF 1’000) Finanzverbindlichkeiten Total

Zinssatz 2.50%

31.12.2014 CHF 588’959 588’959

Zinssatz 2.69%

31.12.2013 CHF 544’465 544’465

Die durchschnittliche Zinsbindung beträgt, unter Berücksichtigung der laufenden Zinsabsicherungsgeschäfte, 69 Monate (74 Monate). Am Bilanzstichtag waren rund 100% (96%) Festhypotheken, zinsabgesicherte Rollover-Kredite oder eine festverzinsliche Anleihe und 0% (4%) Rollover ohne Zinsabsicherung. Unter Berücksichtigung bereits abgeschlossener Anschlussfinanzierungen beträgt der durchschnittliche Zinssatz 2.46% (2.69%) bei einer durchschnittlichen Zinsbindung von 72 (74) Monaten. Mit verschiedenen Kreditinstituten wurden zum Teil unterschiedliche Finanzkennzahlen (Financial Covenants) vereinbart, die alle in der Berichtsperiode eingehalten worden sind. Die wichtigsten Finanzkennzahlen sind die konsolidierte Eigenkapitalquote (mind. 30%) respektive die absolute Grösse des Eigenkapitals (mind. CHF 350 Mio.). In einigen Kreditverträgen sind auch Finanzkennzahlen betreffend den Zinsdeckungsfaktor (≥ 2.0) oder die maximale Belehnung des Verkehrswertes (loan-to-value) vertraglich fixiert. Letztere variieren stark nach Nutzung, Vermietungsstand und Kreditinstitut. Eine Verletzung der zugesicherten Covenants würde es dem Kreditinstitut erlauben, den Kredit ungeachtet der vertraglich vereinbarten Laufzeit unverzüglich fällig zu stellen.

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2014

Im ersten Halbjahr 2014 wurde eine Obligationenanleihe von CHF 125 Mio. mit einer Laufzeit von 5 Jahren (14.2.2014-14.2.2019) emittiert, die an der SIX Swiss Exchange kotiert ist. Der Coupons von 1.5% ist jährlich zahlbar am 14.2. Die in der Erfolgsrechnung erfasste effektive Verzinsung, die auch die Amortisation der Emissionskosten beinhaltet, beträgt 1.54%. In den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung wird die Anleihe wie folgt ausgewiesen: (in CHF 1’000) Stand per 1.1. Emissionserlös netto Amortisation Emissionskosten Stand per 31.12.

2014 0 124'829 30 124'859

2013 0 0 0 0

In den Anleihensbedingungen sind Verpflichtungen enthalten, welche die Besicherung von gewissen Verbindlichkeiten einschränken sowie die Höhe der konsolidierten Finanzverbindlichkeiten auf 70% des Marktwerts der Immobilien begrenzen. Diese Bedingungen wurden in der Berichtsperiode eingehalten. Am Bilanzstichtag bestanden Cashflow-Zinsabsicherungsgeschäfte (Interest Rate Swaps) mit einem Kontraktvolumen von CHF 236 Mio. (CHF 191 Mio.). Die Details sind aus den untenstehenden Tabellen ersichtlich: 31.12.2014 (in CHF) Laufzeit 2017 2019 2019-2021 2021 2021 2028 2028 Total 31.12.2013 (in CHF) Laufzeit 2017 2019 2021 2021 2028 2028 Total

Zinssatz

Kontraktwert

2.27% 2.32% 1.19% 2.15% 1.97% 1.46% 1.47%

34 Mio. 45 Mio. 45 Mio. 30 Mio. 20 Mio. 24 Mio. 38 Mio. 236 Mio.

Zinssatz

Kontraktwert

2.27% 2.32% 2.15% 1.97% 1.46% 1.47%

34 Mio. 45 Mio. 30 Mio. 20 Mio. 24 Mio. 38 Mio. 191 Mio.

Wiederbeschaffungswert positiv negativ 2.41 Mio. 4.78 Mio. 0.79 Mio. 4.25 Mio. 2.44 Mio. 2.75 Mio. 4.34 Mio. 21.76 Mio.

Wiederbeschaffungswert positiv negativ 2.57 Mio. 3.91 Mio. 2.26 Mio. 1.27 Mio. 1.05 Mio. 1.96 Mio. 3.01 Mio. 10.01 Mio.

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2014

Die Marktwertveränderungen der Zinsabsicherungsgeschäfte CHF –14.8 Mio. (CHF 10.8 Mio.) wurden nach Berücksichtigung der entsprechenden Steuern von CHF 3.2 Mio. (CHF –2.3 Mio.) direkt im Eigenkapital verbucht, da sie die Anforderungen für effektive Absicherungsgeschäfte erfüllen. Alle ausgewiesenen Interest Rate Swaps werden extern anhand von notierten Preisen für ähnliche Finanzinstrumente bewertet.

Latente Steuerguthaben und

Die folgende Aufstellung zeigt die latenten Steuern je Bilanzposition, die sich aus der Differenz

-verbindlichkeiten

zwischen der Bilanz nach Konzernrichtlinien und der Steuerbilanz der konsolidierten Gesellschaft ergeben:

(in CHF 1’000) Immobilien Personalvorsorge Übrige Bilanzpositionen Verluste Total

31.12.2014 Aktiven Passiven 116’649 419 54 304 358 117’068

31.12.2013 Aktiven Passiven 113’722 521 54 54

114’243

Es bestehen keine steuerlichen Verlustvorträge, deren Geltendmachung nicht wahrscheinlich ist und die deshalb bei der Bestimmung der latenten Steuern nicht mitberücksichtigt wurden. Die im Zusammenhang mit den Beteiligungen der Intershop Holding AG stehenden temporären Differenzen, auf denen keine latenten Steuerverbindlichkeiten gebildet werden, betrugen am Bilanzstichtag CHF 379 Mio. (CHF 356 Mio.).

Aktienkapital

Dividendenberechtigtes Aktienkapital per 31.12.2013 Dividendenberechtigtes Aktienkapital per 31.12.2014

Total Inhaberaktien à nom. CHF 10 Nominalwert (Anzahl) (in CHF 1’000) 2’100’000 21’000 2’000’000 20’000

Im Rahmen eines öffentlichen Rückkaufsangebots wurden vom 13. März 2014 bis zum 26. März 2014 100’000 eigene Inhaberaktien zwecks Kapitalherabsetzung zum Festpreis von CHF 340 pro Aktie erworben. Die ordentliche Generalversammlung am 3. April 2014 beschloss auf Antrag des Verwaltungsrats eine Kapitalherabsetzung auf CHF 20’000’000 durch Vernichtung von 100’000 Inhaberaktien. Der Eintrag der Kapitalherabsetzung ins Handelsregister wurde am 26. Juni 2014 im Schweizerischen Handelsamtsblatt (SHAB) publiziert.

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2014

Eigene Aktien:

Stand per 1.1.2013 Kauf eigener Aktien Abgabe eigene Aktien für Kaderbeteiligungsplan Kursdifferenz Stand per 31.12.2013 Kauf eigener Aktien Kapitalherabsetzung durch Vernichtung Abgabe eigene Aktien für Kaderbeteiligungsplan Kursdifferenz Stand per 31.12.2014

Bedeutende Aktionäre

Inhaberaktien (Anzahl) 0 2’638 –2’638 0 103’673 –100’000 –3’673 0

Inhaberaktien (in CHF 1’000) 0 868 –840 –28 0 35’238 –34’000 –1’234 –4 0

Am Bilanzstichtag waren der Gesellschaft die folgenden Aktionäre bekannt, welche die nach Börsengesetz meldepflichtige Grenze von 3% der Stimmrechte überschritten haben: (in %) Patinex AG, Wilen1) CPV/CAP Pensionskasse Coop, Basel 2) Relag Holding AG, Hergiswil 3) General Oriental Investments SA, Genf 4) Grapal Holding AG, Zug 5)

2014 33.5 10.0 4.4 3.4 3.1

2013 34.3 10.0 4.4 3.4 3.1

Basis des Stimmrechtsanteils ist die Anzahl ausstehender Aktien per Datum der Meldung. 1) Meldungen per 31.12.2014 respektive 31.12.2013 2) Meldung per 25.6.2010 3) Meldung per 4.12.2007 4) Meldung per 17.8.2011 5) Meldung per 3.3.2010

Nahestehende Personen

Nebst den Verwaltungsräten, den Geschäftsleitungsmitgliedern und durch diese kontrollierten Gesellschaften sowie der Personalvorsorgestiftung der Intershop Holding AG gilt aufgrund der Beteiligungsquote von 33.5% auch die Patinex AG als nahestehende Person. Im Berichtsjahr betrug die Entschädigung an die nicht exekutiven Verwaltungsräte CHF 0.3 Mio. (CHF 0.3 Mio.). Die Kompensation für die Geschäftsleitung belief sich insgesamt auf CHF 3.3 Mio. (CHF 2.9 Mio.). Darin enthalten sind CHF 0.2 Mio. (CHF 0.2 Mio.) Zahlungen an die Pensionskasse. Die Entschädigung der Geschäftsleitung beinhaltet aktienbasierte Vergütungen in der Höhe von CHF 1.3 Mio. (CHF 1.2 Mio.). Die Offenlegung gemäss Schweizerischem Obligationenrecht Art. 663bbis und Art. 663c (Transparenzgesetz) befindet sich im Vergütungsbericht auf den Seiten 32 bis 36 sowie im Einzelabschluss der Intershop Holding AG (Anmerkung 7) auf der Seite 95 dieses Geschäftsberichtes. Es erfolgten keine weiteren Transaktionen mit nahestehenden Personen. Sowohl im Berichtsjahr wie im Vorjahr wurden zu keinem Zeitpunkt Garantien oder sonstige finanzielle Verpflichtungen zugunsten einer nahestehenden Person abgegeben.

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Liegenschaftsertrag

(in CHF 1’000) Renditeliegenschaften Geschäftsliegenschaften Gewerbeliegenschaften Wohnliegenschaften Entwicklungsliegenschaften Veräusserte Liegenschaften Total

2014

2013

42’159 26’653 2’790 12’033 170 83’805

44’564 28’601 2’824 9’890 1’318 87’197

Der Ertrag der per 31.12.2013 von Rendite- in Entwicklungsliegenschaften umklassierten Liegenschaft in Au-Wädenswil war 2013 im Ertrag der Gewerbeliegenschaften enthalten. Das 2013 von Entwicklungs- in Renditeliegenschaften umklassierte Objekt in Interlaken hatte vor der Umklassierung per 1.10.2013 keinen Ertrag erwirtschaftet.

Per Bilanzstichtag stellt sich die Fälligkeit der Mietverträge wie folgt dar: (in % des Mietertrags) Wohnen ohne festen Verfall < 1 Jahr 1 bis 2 Jahre 2 bis 3 Jahre 3 bis 4 Jahre 4 bis 5 Jahre > 5 Jahre Total

31.12.2014 5.9 19.6 5.0 8.5 6.9 9.9 13.1 31.1 100.0

31.12.2013 6.1 18.4 8.2 7.5 8.4 9.0 9.2 33.2 100.0

Mietverträge für Wohnen werden in der Regel nicht für eine feste Laufzeit abgeschlossen, sondern sind, unter Berücksichtigung der gesetzlichen Bedingungen, kündbar. Bei den Mietverträgen ohne festen Verfall handelt es sich um solche, die nach Ablauf der ursprünglichen Mietdauer in ein Mietverhältnis ohne definierten Ablauf übergeführt worden sind.

Die fünf grössten Mieter per Bilanzstichtag sind nachfolgend aufgeführt: (in % des Mietertrags) Kanton Zürich Kanton Waadt Migros Sauvin Schmidt SA Sulzer Chemtech AG Total

31.12.2014 7.3 6.0 4.0 4.0 3.6 24.9

31.12.2013 8.6 5.6 4.0 3.9 3.5 25.6

Der Anteil der öffentlichen Hand, worunter alle Mietverträge mit dem Bund, Kantonen, Gemeinden oder mit denen zusammenhängenden juristischen Personen und Organisationen subsumiert sind, beträgt 16.4% (16.7%).

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Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen

(in CHF 1’000) Verkaufserlöse Renditeliegenschaften Bilanzwert Ende Vorperiode Investitionen laufendes Jahr Bruttoverkaufserfolg Verkaufsaufwand Erfolg Renditeliegenschaften Verkaufserlöse Promotionsliegenschaften Bilanzwert Ende Vorperiode Investitionen laufendes Jahr 1) Bruttoverkaufserfolg Verkaufsaufwand Erfolg Promotionsliegenschaften Total Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen

2014 8’020 –6’295 –42 1’683 –59 1’624

2013 35’785 –26’153 –253 9’379 –166 9’213

55’182 –15’994 –22’030 17’158 –1’473 15’685

568 –501 0 67 0 67

17’309

9’280

1) einschliesslich noch nicht bezahlte, abgegrenzte Investitionen

Im Berichtsjahr wurden Renditeliegenschaften in Seuzach und Heerbrugg, ein Einfamilienhaus in Solothurn (Projekt «Sol1») sowie 74 Eigentumswohnungen im Projekt «Résidence Bel Orne» in Lausanne veräussert. Im Vorjahr wurden Renditeliegenschaften in St. Gallen, Sissach, Basel und Genf, ein Teil einer Renditeliegenschaft in Lyss sowie ein Einfamilienhaus in Solothurn (Projekt «Sol1») verkauft. Der Erfolg aus Renditeliegenschaften setzt sich zusammen aus CHF 1.6 Mio. (CHF 4.0 Mio.) Geschäftsliegenschaften, CHF 0.0 Mio. (2.9 Mio.) Gewerbeliegenschaften und CHF 0.0 Mio. (2.3 Mio.) Wohnliegenschaften. Detaillierte Angaben zu den Verkäufen befinden sich auf den Seiten 80 und 81.

Übriger Erfolg

(in CHF 1’000) An Dritte verrechnete Dienstleistungen Übriger Erlös Total

2014 2’701 0 2’701

2013 2’770 0 2’770

Liegenschaftsaufwand

(in CHF 1’000) Renditeliegenschaften Geschäftsliegenschaften Gewerbeliegenschaften Wohnliegenschaften Entwicklungsliegenschaften Veräusserte Liegenschaften Total

2014

2013

4’920 2’456 372 1’493 104 9’345

4’281 2’979 393 1’679 209 9’541

Der Aufwand der per 31.12.2013 von Rendite- in Entwicklungsliegenschaften umklassierten Liegenschaft in Au-Wädenswil ist im Aufwand 2013 der Gewerbeliegenschaften enthalten. Das 2013 von Entwicklungs- in Renditeliegenschaften umklassierte Objekt in Interlaken hat vor der Umklassierung per 1.1.2013 keinen Aufwand generiert.

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2014

Der Liegenschaftsaufwand setzt sich wie folgt zusammen: (in CHF 1’000) Unterhalts- und Reparaturarbeiten Fremdmiete Versicherungsaufwand Steuern und Gebühren Baurechtsaufwand Liegenschaftsverwaltungshonorare Nicht verrechenbare Nebenkosten Übriger Aufwand Total

2014 3’229 75 993 517 858 823 2’220 630 9’345

2013 3’908 77 1’077 514 858 887 1’454 766 9’541

Personalaufwand

(in CHF 1’000) Löhne und Gehälter Erfolgsabhängige Entschädigungen Sozialversicherungen Personalvorsorgeaufwand Übriger Personalaufwand Total

2014 5’849 2’215 767 622 108 9’561

2013 5’574 1’687 730 727 92 8’810

Administrativer Aufwand

(in CHF 1’000) Verwaltungs- und allgemeiner Aufwand Kapitalsteuern Abschreibungen auf Mobilien und Betriebseinrichtungen Total

2014 1’611 265 89 1’965

2013 1’370 94 94 1’558

Personalvorsorge

Intershop verfügt über verschiedene Personalvorsorgepläne, die alle nach schweizerischem Recht dem Beitragsprimat entsprechen. Die Beiträge richten sich nach dem versicherten Jahressalär der Mitarbeiter. Ferner existiert eine Kaderversicherung. Arbeitgeberbeitragsreserve (AGBR)

(in CHF 1’000) Vorsorgeeinrichtungen Total

Ergebnis aus AGBR1)

Nominalwert

Verwendungsverzicht pro

Bilanz

Bildung pro

Bilanz

31.12.2014

2014

31.12.2014

2014

31.12.2013

2014

2013

1’947 1’947

2’423 2’423

476 476

248 248

1'947 1’947

1) Vorsorgeaufwand im Personalaufwand TCHF 481 (TCHF 582) und Vermögensertrag im Finanzergebnis TCHF 5 (TCHF 334).

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2014

Wirtschaftlicher Nutzen, wirtschaftliche Verpflichtung und Vorsorgeaufwand

(in CHF 1’000)

Über-/ Unterdeckung

31.12.2014

31.12.2014 31.12.2013

Vorsorgepläne ohne Über-/Unterdeckung Vorsorgepläne mit Überdeckung Total

Bewertungsveränderungen

Veränderung zum VJ bzw. erfolgswirksam im GJ

Wirtschaftlicher Anteil der Organisation

Auf die Periode abgegrenzte Beiträge

Vorsorgeaufwand im Personalaufwand

2014

2013

133

128

412 412

489 622

599 727

(in CHF 1’000) Höherbewertung Renditeliegenschaften Tieferbewertung Renditeliegenschaften Erstbewertung neu erworbener Liegenschaften Höherbewertung Entwicklungsliegenschaften Tieferbewertung Entwicklungsliegenschaften Total

2014 10’131 –7’525 –70 638 –1’675 1’499

2013 11’067 –8’989 0 696 –247 2’527

Der Bericht der als unabhängiger Liegenschaftenschätzer bestimmten KPMG AG befindet sich auf den Seiten 82 bis 86 in diesem Geschäftsbericht. Die Höherbewertung der Renditeliegenschaften setzt sich zusammen aus CHF 6.9 Mio. (CHF 9.8 Mio.) bei den Geschäfts-, CHF 1.9 Mio. (CHF 1.2 Mio.) bei den Gewerbe- und CHF 1.3 Mio. (CHF 0.0 Mio.) bei den Wohnliegenschaften. Die Tieferbewertung der Renditeliegenschaften betrifft zu CHF 5.6 Mio. (CHF 7.4 Mio.) die Geschäfts-, zu CHF 1.9 Mio. (CHF 1.6 Mio.) die Gewerbe- und zu CHF 0.0 Mio. (CHF 0.0 Mio.) die Wohnliegenschaften. Aus der erstmaligen Bewertung des Entwicklungsprojektes in Kilchberg resultierte ein kleiner Verlust.

Finanzergebnis

(in CHF 1’000) Zinsertrag Übriger Finanzertrag Total Finanzertrag Zinsaufwand Übriger Finanzaufwand Total Finanzaufwand

2014 547 404 951

2013 522 578 1’100

–15’173 0 –15’173

–14’925 –60 –14’985

Der übrige Finanzertrag bzw. -aufwand enthält Erfolge aus der Bewirtschaftung der liquiden Mittel sowie Wechselkurserfolge.

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2014

Ertragssteuern

(in CHF 1’000) Ordentliche Ertragssteuer Latente Steuern Total

2014 9’255 3’169 12’424

2013 6’401 4’384 10’785

Die folgende Tabelle zeigt auf, aus welchen Gründen die effektive Steuerbelastung vom Durchschnittssatz abweicht: (in CHF 1’000) Unternehmensergebnis vor Ertragssteuern Durchschnittlicher Steuersatz Ertragssteuern zum Durchschnittssteuersatz Steuern zu anderen Steuersätzen1) Total Ertragssteuern

2014 74’190 21.5% 15’951 –3’527 12’424

2013 68’225 21.5% 14’668 –3’883 10’785

2014 61’766 60’650

2013 57’440 55’574

2’023’940 30.52 30.52 29.97

2’099’792 27.36 27.36 26.47

1) Inklusive Effekt aus Grundstückgewinnsteuersatzänderungen

Reingewinn pro Aktie Reingewinn1) Reingewinn exkl. Bewertungsveränderungen1) + 2) Durchschnittliche Anzahl dividendenberechtigter Inhaberaktien Reingewinn pro Aktie3) Verwässerter Reingewinn pro Aktie3) Reingewinn pro Aktie exkl. Bewertungsveränderungen2) + 3) 1) In CHF 1’000

2) Die Bewertungsveränderungen der Liegenschaften sowie die sich daraus ergebenden latenten Steuern, die anhand des durchschnittlichen latenten Steuersatzes des entsprechenden Jahres bestimmt wurden, sind nicht berücksichtigt. 3) In CHF

Eventualverpflichtungen

Wie im Vorjahr bestanden per 31. Dezember 2014 keine Eventualverpflichtungen oder Bürgschaften.

Investitionen

Für Umbau respektive Renovation diverser Immobilien sind in den nächsten fünf Jahren weitere Investitionen von CHF 158 Mio. (CHF 138 Mio.) vorgesehen.

Beteiligungspläne

Die Mitglieder der Geschäftsleitung können einen Anteil eines allfälligen Bonus wahlweise in Aktien der Intershop Holding AG mit einer Sperrfrist von fünf Jahren (Kaderbeteiligungsplan) oder in bar beziehen. Abhängig von der erzielten Eigenkapitalrendite (ROE) kann sich ein Teil des Bonusbetrags im Falle eines Aktienbezugs maximal verdoppeln. Details zu den Entschädigungen und Beteiligungen sind im Vergütungsbericht ab der Seite 32 dargestellt.

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2014

Ereignisse nach

Am 15. Januar 2015 hat die Schweizerische Nationalbank (SNB) den seit September 2011 gelten-

dem Bilanzstichtag

den EUR/CHF-Mindestkurs von 1.20 aufgehoben. Zudem wurde der Negativzins, der auf Guthaben auf den Girokonten der SNB oberhalb eines bestimmten Freibetrags erhoben wird, um 0.5 Prozentpunkte auf –0.75% reduziert und das Zielband für den Drei-Monats-Libor weiter in den negativen Bereich auf –1.25% bis –0.25% verschoben. Diese Massnahmen und deren Auswirkungen auf die Zinsen sowie den EUR/CHF-Wechselkurs hätten (basierend auf den Kursen per 31. Januar 2015: EUR/CHF 1.05, 3-Monats-Libor -0.85%) das konsoliderte Eigenkapital per 31.Dezember 2014 um etwa CHF 7.8 Mio. reduziert durch die Bewertung der Zinsabsicherungsinstrumente abzüglich latente Steuern (CHF 6.0 Mio.) und die Bewertung der assoziierten Gesellschaft (CHF 1.8 Mio.). Die vorliegende Konzernrechnung wurde am 25. Februar 2015 durch den Verwaltungsrat zur Veröffentlichung frei gegeben. Sie unterliegt der Genehmigung durch die Generalversammlung vom 1. April 2015.

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2014

Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften Stand per 31. Dezember 2014

Ort

Adresse

Eigentümer

Eigentumsverhältnis

Eigentumsquote

Erwerbsjahr

Baujahr

Renovationsjahr

HE VO SGI SGI SGI SGI SGI SGIC SGIP SGIP SGIC SGI SGI SGI

AE AE AE AE AE AE AE AE AE SW AE SW + BR AE AE

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 51.0% 100% 45.9% 100% 100%

2006 2009 2008 2002 1998 1999 1998 2007 2002 2002 2010 02/06 1998 1999

1990/91 1987 1971 2002–04 1906 1948–63 1957 1985 2001–04 2001–04 1984 1986 1923–63 1893/1958

– – 1994 – 1998 2002–04 2000 – – – 2012 – 2002–04 2002/08

SGI SGI

AE AE

100% 100%

99/05 1999

1961 1992

– –

100%

2006

1962

–

SGI SGI SGI SGI SGI SGI SGI SGI SGI

SW AE AE AE BR SW SW AE AE

95.0% 100% 100% 100% 100% 100% 90.0% 100% 100%

1997 1998 1999 1998 1998 98/08 1999 1998 1997

1992 1961 1969 1988–90 1989 1989 1991 1989 1992

– 1996 1985 1998–00 – – 2009 – –

SGI SGI

AE SW

100% 48.8%

1998 2000

1960 1994

2012/13 –

Geschäftsliegenschaften Grossraum Zürich Cham Dielsdorf Dübendorf Winterthur Winterthur Zürich Zürich Zürich Zürich Zürich Zürich Zürich Zürich Zürich

Genferseegebiet Genf Pully

Gewerbestrasse 11 Honeywellplatz 1 Stettbachstrasse 7 Zürcherstrasse 7 (Pionierpark) Zürcherstrasse 15–21 Baslerstrasse 30/Freihofstrasse 9 Edenstrasse 16, 20 Hohlstrasse 190 + 192 Puls 5, Bürogebäude Puls 5, Giessereihalle Rautistrasse 33 Sihlquai 253–259 Staffelstrasse 8 + 10 + 12 Uetlibergstrasse 124, 130, 132, 134 Grossraum Zürich

Rue de Lausanne 42 + 44 Avenue C.- F. Ramuz 43 Genferseegebiet

Basel / Bern / Mittelland Basel Lehenmattstrasse 260 Belp Airport Business Center, Hühnerhubelstrasse 58, 60, 62, 64, 66 Bern Waldhöheweg 1 Fribourg Rue de l’Industrie 21 Grenchen Postmarkt, Kirchstrasse 1 Oberentfelden Ausserfeldstrasse 9 Reinach / BL Sternenhofstrasse 15/15A Rombach Bibersteinerstrasse 4 Studen / BE Sägeweg 7 Zuchwil Zuchwilerhof, Hauptstrasse 55 Basel / Bern / Mittelland Übrige Regionen St. Gallen Widnau / SG

Heiligkreuzstrasse 9 + 11 Bahnhofstrasse 24–24c Übrige Regionen

Total Geschäftsliegenschaften 1) per Bilanzstichtag 2) während der Berichtsperiode

Abkürzungen: Siehe Seite 80

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2014

Vermietbare Flächen (in m2) Gewerbe/Lager Wohnen

Sonstige

Total

Anzahl Parkplätze

Sollmiete (in TCHF)

Leerstand 1) (in %)

0 0 0 0 0 273 0 163 0 0 0 0 0 272 708

0 547 0 313 9 1’266 0 0 0 5’063 0 0 0 403 7’601

7’264 9’608 7’743 8’049 6’591 22’915 12’632 8’352 12’710 13’418 4’111 8’089 12’385 15’207 149‘074

159 168 95 43 45 164 68 189 42 79 84 42 84 160 1’422

1’589 1’358 1’470 2’183 1’583 4’566 2’810 1’773 4’480 5’215 929 1’995 2’744 5’889 38’584

18.4 53.8 0.0 1.7 5.5 18.6 61.1 8.6 0.0 1.9 19.0 6.2 2.5 23.8 14.9

32’860

3’123

29‘737

108 578 686

2’630 0 2’630

0 0 0

5’369 2’891 8’260

0 52 52

1’696 963 2’659

7.7 1.1 5.3

2’522

335

2’187

1’369

1’371

243

0.0

11’445 0 537 2’327 1’962 3’805 0 1’540 684 22’300

0 2’084 0 1’232 0 1’259 553 0 576 7‘073

8’372 476 519 286 1’437 2’575 1’326 1’309 532 16‘832

202 780 0 957 151 0 326 107 813 3‘336

1’546 0 0 185 0 870 1’430 28 465 4’526

21‘565 3’340 1’056 4’987 3’550 8’509 3’635 2’984 3’070 54‘067

291 32 14 85 87 140 58 79 63 849

2’831 687 145 675 482 1’572 450 412 424 7‘921

31.6 1.3 5.2 15.3 26.1 25.7 3.6 33.7 46.7 24.0

6‘018

1‘209

4‘809

866 3’253 4‘119

810 1’495 2‘305

0 317 317

507 746 1’253

0 290 290

0 1’792 1’792

1’317 4’640 5‘957

18 141 159

251 810 1‘061

93.7 9.4 29.4

759

253

506

165‘020

123‘578

12‘588

60‘309

6‘964

13’919

217’358

2‘482

50‘225

16.1

42‘159

4‘920

37‘239

Grundstücksfläche (in m2)

Büro

Detailhandel

4’109 8’361 9’434 3’077 3’340 28’381 4’763 3’884 4’658 7’567 1’428 3’212 4’009 12’656 98’879

5’449 4’673 3’726 6’344 4’945 10’546 9’242 4’218 10’711 6’312 2’919 5’453 7’327 12’847 94’712

0 0 0 661 116 0 0 1’094 1’424 915 305 0 0 0 4’515

1’815 4’388 4’017 731 1’521 10’830 3’390 2’877 575 1’128 887 2’636 5’058 1’685 41’538

948 3’178 4’126

1’948 2’313 4’261

683 0 683

1’842

28’637 1’178 787 2’283 5’920 4’389 4’913 5’663 2’285 57‘896

Mieterträge (in TCHF)2) Brutto Aufwand

Netto

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2014

Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften (Fortsetzung) Stand per 31. Dezember 2014

Ort

Eigentümer

Eigentumsverhältnis

Eigentumsquote

Erwerbsjahr

Baujahr

Renovationsjahr

Lagerstrasse 6–8 Hofstrasse 1 Talstrasse 35–37 Althardstrasse 301 Im Neuhof Zürcherstrasse 300 Landstrasse 2 Grossraum Zürich

SGI SGI SGI SGI SGI SGI SGI

AE AE BR AE AE AE AE

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

2009 2000 2000 2000 1999 1999 2002

1973/91/05/08 1990 1987 1965 1993 1967 1984

– – – 1992 – – –

Chemin de Morglas Centre St-Roch, Rue des Pêcheurs 8 Rue des Uttins 27 Genferseegebiet

SGI SGI SGI

BR AE AE

100% 100% 100%

2002 1997 2007

2000–02 1956 1970

– seit 1998 2007/08

SGI SGI SGIC SGI SGIC SGI

AE AE AE AE AE AE

100% 100% 100% 100% 100% 100%

2005 1998 2012 1999 2012 2001

1935/1956 1932 2013 1964–91 2007 1989–92

– 1968 – 2001/02 2011 2002

SGI SGI SGI SGI

AE AE AE AE

100% 100% 100% 100%

1999 1998 1998 1998

1960/1987 1962 1968 1968

1999–02 – 2000 1983

100%

2006

1969

–

Adresse

Gewerbeliegenschaften Grossraum Zürich Dietikon Höri Pfäffikon Regensdorf Rüti Winterthur Würenlos

Genferseegebiet Vernier Yverdon Yverdon

Basel / Bern / Mittelland Bern Hofweg 5/Dammweg 27 Biel Maurerweg 10 + 12 Interlaken Untere Bönigstrasse 27 Lyss Industriering 43 Lyss Südstrasse 17 Moosseedorf Gewerbestrasse 15 Basel / Bern / Mittelland Übrige Regionen Bad Ragaz St.Gallen St.Gallen St.Gallen

Elestastrasse 16, 16a + 18 Oststrasse 25/Schlösslistrasse 20 Oststrasse 29 + 31 Spinnereistrasse 10 + 12 + 14 Übrige Regionen

Total Gewerbeliegenschaften

Wohnliegenschaften Basel / Bern / Mittelland Basel Redingstrasse 10/12 + 20/22 Total Wohnliegenschaften

Total Renditeliegenschaften 1) per Bilanzstichtag 2) während der Berichtsperiode

Abkürzungen: Siehe Seite 80

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2014

Vermietbare Flächen (in m2) Gewerbe/Lager Wohnen

Mieterträge (in TCHF)2) Aufwand Netto

Sonstige

Total

Anzahl Parkplätze

Sollmiete (in TCHF)

Leerstand 1) (in %)

Brutto

0 0 0 211 0 80 358 649

2’502 110 0 0 0 0 157 2’769

16’012 14’463 10’348 12’727 4’599 3’158 6’848 68’155

65 125 134 69 80 54 55 582

2’300 1’642 1’300 2’028 509 338 681 8’798

0.0 0.0 0.0 4.3 14.0 0.3 0.7 1.9

8’641

431

8’210

41’496 11’647 985 54’128

0 908 0 908

0 1’676 0 1’676

41’496 46’224 2’361 90’081

0 640 40 680

3’678 7’828 404 11’910

0.0 2.7 0.0 1.8

11’584

1’303

10’281

0 0 0 0 0 0 0

1’990 1’004 1’133 13’067 1’230 5’640 24’064

1’287 120 0 0 0 0 1’407

0 0 0 20 0 0 20

3’457 1’960 1’133 16’118 1’230 7’890 31’788

16 15 20 404 11 55 521

600 127 223 1’593 164 1’193 3’900

1.9 0.0 0.0 15.5 0.0 0.0 6.3

3‘643

457

3‘186

2’619 1’717 88 2’495 6’919

0 0 0 0 0

9’792 3’652 1’841 4’487 19’772

0 170 1’107 0 1’277

141 0 234 0 375

12’552 5’539 3’270 6’982 28’343

135 59 11 79 284

1’096 580 311 886 2’873

14.8 0.0 0.0 0.7 5.9

2‘785

265

2‘520

254’013

57’020

2’472

149’794

4’241

4’840

218’367

2’067

27’481

2.9

26’653

2’456

24’197

11’966

17’177

189

2’800

0.1

11’966

17’177

189

2’789

0.1

2‘790

372

2’418

430’999

180’598

15’060

210’103

28’382

18’759

452’902

4’738

80’506

11.0

71’602

7’748

63‘854

Grundstücksfläche (in m2)

Büro

Detailhandel

15’965 10’622 9’349 16’471 6’949 6’088 5’910 71’354

3’703 3’787 2’133 1’823 817 106 538 12’907

0 0 0 0 0 0 0 0

9’807 10’566 8’215 10’693 3’782 2’972 5’795 51’830

30’725 57’301 3’101 91’127

0 29’521 1’376 30’897

0 2’472 0 2’472

1’875 1’492 3’467 44’908 2’220 12’290 66’252

180 836 0 3’031 0 2’250 6’297

16’540 2’905 2’307 3’528 25’280

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2014

Detailinformationen zu den Promotions- und Entwicklungsliegenschaften Stand per 31. Dezember 2014 Ort

Adresse

Alle Regionen Au-Wädenswil Baden Basel Flurlingen Kilchberg Lausanne Winterthur Zürich Zürich Zürich

Seestrasse 295 Römerstrasse 36 - 36c Gellertstrasse 151, 157, 163 Winterthurerstrasse 702 (Arova-Areal) Schlossmattstrasse 9 Chemin de Renens 52 (Résidence Bel Orne)3) Industriepark Oberwinterthur-Neuhegi Rüdigerstrasse 1 (edeneins) 3) Rüdigerstrasse 11 (eden5)3) Staffelstrasse 14 – 22 (edendrei) 3)

Landparzellen Solothurn

Oberer Brühl (SOL 1) 3)

Eigentümer

Eigentumsverhältnis

Eigentumsquote

Erwerbsjahr

Baujahr

Renovationsjahr

SGI SGI DB SGI SGI SGI SGIC SGI SGI SGI

AE AE AE AE BR SW AE SW AE SW

100% 100% 100% 100% 100% 1.6% 100% 1.4% 100% 1.1%

2001 06/07 2006 2007 2014 1999 2012 1998 1998 1998

1960–87 1958 1968 1875–1963 n/a 2013-2014 1947–2005 2007–2009 n/a 2009–2011

– 1990 – – – – – – – –

SGI

100%

1998

n/a

Total Promotions- und Entwicklungsliegenschaften

Detailinformationen zu den Zu- und Abgängen von Immobilien Stand per 31. Dezember 2014 Ort

Adresse

Zugänge Renditeliegenschaften Zürcherstrasse 15-21 Winterthur4) Promotions- und Entwicklungsliegenschaften Kilchberg Schlossmattstrasse 9

Eigentümer

Eigentumsverhältnis

Eigentumsquote

Erwerbsjahr

Übergang Nutzen/Gefahr

SGI

100%

2014

31.10.2014

SGI

100%

2014

17.09.2014

SGI SGI

AE AE

100% 100%

1999 1999

1.4.2014 1.6.2014

SGI SGI

SW AE

98.4% 100%

1999 4. Quartal 2014 1998 28.5.2014

Total Zugänge Abgänge Renditeliegenschaften Seuzach Deisrütistrasse Heerbrugg Berneckerstrasse 215 Promotions- und Entwicklungsliegenschaften Lausanne Chemin de Renens 52 (Résidence Bel Orne)3) Solothurn4) Oberer Brühl (SOL1) Total Abgänge 1) per Bilanzstichtag 2) während der Berichtsperiode 3) Promotionsliegenschaften 4) Kauf bzw. Verkauf einer Teilfläche Abkürzungen Eigentümer:

Eigentumsverhältnisse:

= De Bary & Co. AG

= Einkaufszentrum Herti AG

SGI

= SGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG

SGIC

= SGI City Immobilien AG

SGIP

= SGI Promotion AG

= EZ Volketswil AG

= Alleineigentum

= Baurecht

= Miteigentum

= Nutzungsrecht

= Stockwerkeigentum; die ausgewiesene Zahl entspricht dem Anteil der Intershop

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2014

Vermietbare Flächen (in m2) Gewerbe/Lage Wohnen

Sonstige

Total

Anzahl Parkplätze

Sollmiete (in TCHF)

Leerstand 1) (in %)

0 0 1’255 268 0 110 0 0 0 0

880 0 0 220 0 0 2’041 0 0 0

27’374 8’218 1’412 38’064 0 110 51’294 0 0 0

298 272 6 276 0 1 618 11 18 15

3’336 1’485 229 2’565 n/a n/a 6’358 n/a 68 n/a

60.9 0.0 0.0 30.6 n/a n/a 3.5 n/a n/a n/a

n/a

94’429

1’633

3’141

126’501

1’519

14’041

Vermietbare Flächen (in m2) Gewerbe/Lager Wohnen

Sonstige

Total

Anzahl Parkplätze

690 654

0 0

1’729 67

0 1’274

0 0

2’419 1’995

42 15

4’065 622

0 0

7’292 0

153 0

7’445 0

75 0

9’081

1’344

1’796

8’566

153

11’859

132

Grundstücksfläche (in m2)

Büro

Detailhandel

42’965 9’274 5’031 54’001 3‘127 67 136’153 47 1’217 41

5’772 7’620 157 3’337 0 0 10’412 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

20’722 598 0 34’239 0 0 38’841 0 0 0

37’586

289’509

27’298

Grundstücksfläche (in m2)

Büro

Detailhandel

n/a

3’127

3’171 1’223

Brutto

21.8 12’033

Mieterträge (in TCHF)2) Aufwand Netto

1’493

10’540

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2014

Bericht des unabhängigen Liegenschaftsschätzers An die Geschäftsleitung der Intershop Holding AG, Zürich Marktwertermittlung der Rendite- und Entwicklungsliegenschaften der Intershop-Gruppe per 31. Dezember 2014 1. Auftrag

KPMG AG Real Estate («KPMG») hat im Auftrag der jeweiligen Eigentumsgesellschaften die Immobilien der Intershop-Gruppe zum Zweck der Rechnungslegung per 31. Dezember 2014 zu Marktwerten bewertet. Dabei handelt es sich insgesamt um 49 Renditeliegenschaften und 6 Entwicklungsliegenschaften.

2. Bewertungsstandard und Marktwerte

KPMG bestätigt, dass die ermittelten Marktwerte «aktuellen Werten» gemäss Swiss GAAP FER 18 entsprechen und in Übereinstimmung mit den gebräuchlichen Standards und Richtlinien, insbesondere den International Valuation Standards (IVS) sowie den Swiss Valuation Standards (SVS) erstellt wurden. Der Marktwert ist definiert, als «der geschätzte Betrag, für welchen ein Immobilienvermögen am Tag der Bewertung zwischen einem verkaufsbereiten Veräusserer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt».

3. Bewertungsmethode und Bewertungsgrundlagen

Die Marktwertermittlung von Renditeliegenschaften der Intershop-Gruppe erfolgt anhand der Discounted-Cashflow Methode (DCF). Der Marktwert ergibt sich demnach als Summe der auf den Bewertungszeitpunkt diskontierten zukünftigen Netto-Cashflows nach Abzug aller nicht auf den Mieter umlagefähigen Kosten. Der dazu verwendete Diskontierungszinssatz wird objektspezifisch unter Berücksichtigung der Lage, der Nutzung sowie der aktuellen Marktsituation bestimmt. Die Marktwertermittlung von Objekten, die vollständig oder teilweise leer stehen, erfolgt unter der Annahme, dass deren Wiedervermietung eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt. Mietausfälle, mietfreie Zeiten und andere Anreize für neue Mieter, die den zum Bewertungsstichtag marktüblichen Formen entsprechen, werden bei der Bewertung entsprechend berücksichtigt. Fremdkapitalkosten, Ertragssteuern und Mehrwertsteuern, sowie bei einer zukünftigen Veräusserung fällige (Grundstück-)Gewinnsteuern und Transaktionskosten werden bei der Marktwertermittlung nicht berücksichtigt. Die Entwicklungsliegenschaften werden auf Basis eines Fortführungsszenarios bewertet; allfällige Aus- und / oder Umnutzungspotenziale werden dabei nicht berücksichtigt. Sämtliche Liegenschaften sind KPMG aufgrund der Besichtigungen sowie der seitens Eigentümer zur Verfügung gestellten Unterlagen bekannt und werden mindestens im Dreijahresrhythmus besichtigt.

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2014

4. Bewertungsresultat

Unter Berücksichtigung der obigen Ausführungen schätzt KPMG den Marktwert der 55 bewerteten Rendite- und Entwicklungsliegenschaften per 31. Dezember 2014 auf (gerundet) total:

Total CHF 1’213’928’000 (eine Milliarde zweihundertdreizehn Millionen neunhundertachtundzwanzigtausend Schweizer Franken)

5. Wertveränderung

Der Marktwert der Rendite- und Entwicklungsliegenschaften der Intershop-Gruppe erhöht sich somit gegenüber dem Vorjahr um CHF 6.285 Mio. bzw. 0.5%. Diese Veränderung resultiert im Wesentlichen aus einer negativen Nettobestandesänderung (Verkauf von 2 Liegenschaften und Erwerb einer Entwicklungsliegenschaft) und einer positiven inneren Wertveränderung massgeblich aufgrund von erhöhten Cashflows (Wegfall von im Jahr 2014 ausgeführten Investitionen sowie Mietertragssteigerungen durch Neu- und/oder Wiedervermietungen).

6. Unabhängigkeit und Vertraulichkeit

Abschliessend weisen wir darauf hin, dass die vorliegende Bewertung lediglich für den oben genannten Zweck bestimmt ist und verweisen auf die der Bewertung zugrunde liegenden Haftungsbeschränkungen. Wir versichern, die Bewertungen parteilos erstellt zu haben. Zürich, 22. Januar 2015 KPMG AG

Ulrich Prien

Philipp Schelbert

Partner, MRICS

Director

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2014

Anhang: Bewertungsmethode und -annahmen Bewertungsmethode

Die Wertermittlung von Renditeliegenschaften basiert auf der Discounted-Cash-Flow Methode («DCF»). Die Bewertung erfolgt in Anlehnung an die Bestimmungen, Richtlinien und Standards von ISVC, RICS, TEGoVA. Die ermittelten Marktwerte entsprechen «aktuellen Werten» gemäss Swiss GAAP FER 18. Das verwendete DCF-Modell ist ein Zweiphasen-Modell und ermittelt den Marktwert des Objektes auf der Basis zukünftiger Cashflows. Dies beinhaltet eine Prognose der potenziellen zukünftigen Einnahmen und Ausgaben in Verbindung mit der Vermietung bzw. der Nutzung der Liegenschaft über einen angenommenen Detail-Betrachtungszeitraum von 10 Jahren. Ausgehend von den erzielbaren Mieten und Mietsteigerungen werden die jährlichen Sollmieteinnahmen ermittelt und um die nicht auf die Mieter übertragbaren Kosten reduziert. Die resultierenden Zahlungsströme entsprechen somit den prognostizierten Netto-Cashflows nach Abzug aller nicht auf die Mieter umlagefähigen Kosten, jedoch vor Finanzierung und Steuern. Am Ende des Detailbetrachtungszeitraumes wird zusätzlich der Erlös aus einem angenommenen Verkauf («Exit Value») des Objektes in die Wertermittlung mit einbezogen. Der Exit Value wird dabei mittels Barwert über die Restlebensdauer der Liegenschaft im Exit-Jahr berechnet. Der Marktwert ergibt sich dann als Summe der auf den Bewertungszeitpunkt diskontierten zukünftigen Netto-Cashflows über den Detailbetrachtungszeitraum plus den diskontierten Exit Value. Bei den bewerteten Entwicklungsliegenschaften der Intershop-Gruppe handelt es sich teilweise um Objekte, welche aktuell Mieteinnahmen generieren, mittelfristig aber mittels signifikanter, baulicher Eingriffe transformiert und/oder einer anderen Nutzung zugeführt werden sollen. Diese Objekte werden unter einem Fortführungsszenario mit der bestehenden Nutzung ohne Berücksichtigung allfällig langfristig vorhandener Aus- und/oder Umnutzungspotenziale bewertet.

Diskontierungszinssatz

Der für die Wertermittlung angewandte Diskontierungszinssatz orientiert sich an der Verzinsung langfristiger, risikofreier Anlagen, wie beispielsweise einer 10-jährigen Bundesobligation und einem spezifischen Risikozuschlag (allgemeines Liegenschaftsrisiko). Dieser Risikozuschlag berücksichtigt das allgemeine Immobilienrisiko und die damit verbundene, höhere Illiquidität einer Immobilie gegenüber einer risikofreien Anlage sowie das objektspezifische Risiko aufgrund von Lage, Nutzung und Qualität der Liegenschaft. Das zur Anwendung gebrachte Zweiphasen-Modell der DCF-Berechnung unterscheidet bei der Wertableitung zwischen nominalen und realen Zahlungsströmen. So werden im Detailbetrachtungszeitraum der ersten zehn Jahre nominale, indexierte Zahlungsströme abgebildet und ein dementsprechender Diskontierungszinssatz gewählt. Der Exit Value wird als Barwert über die Restlebensdauer nach dem Exit-Jahr (in der Regel 90 Jahre) berechnet. Der dabei angesetzte Diskontierungszinssatz impliziert reale, d.h. inflationsbereinigte Zahlungsströme und ist deshalb tiefer als der Diskontierungszinssatz der Detailbetrachtungsperiode. Die Diskontierung der Cashflows der Jahre 1 bis 10 erfolgt jeweils per Mitte Jahr (mittschüssig), während der Exit Value am Ende des Jahres 10 (nachschüssig) angesetzt wird. Die nominalen Diskontierungszinssätze der Jahre 1 bis 10 bewegen sich für die per 31. Dezember 2014 bewerteten Liegenschaften der Intershop-Gruppe zwischen 4.6% und 7.0%. Der durchschnittliche ka-

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2014

pitalgewichtete nominale Diskontierungszinssatz beträgt für die Renditeliegenschaften 5.52% (Vorjahr 5.55%) und für die Entwicklungsliegenschaften 5.89% (Vorjahr 5.88%).1) An dieser Stelle möchten wir jedoch darauf hinweisen, dass der Vergleich von Diskontierungszinssätzen verschiedener Immobilienportfolios, insbesondere bei unterschiedlichen Bewertungshäusern, per se nicht möglich bzw. nicht sehr aussagekräftig ist, sondern nur einhergehend mit einer vertieften Analyse aller wertrelevanten Bewertungsannahmen erfolgen sollte. Indexierung

Die Indexierung von zukünftigen Mietzinseinnahmen ist eines der wesentlichen Elemente des Inflationsschutzes von Immobilien und muss daher in einer dynamischen Betrachtung berücksichtigt werden. Mieten für Büro- und Gewerbeflächen werden üblicherweise an den Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) gekoppelt, während Mietverträge für Wohnräume an Veränderungen des von der Nationalbank quartalsweise errechneten Referenzzinssatzes geknüpft sind, zusätzlich jedoch auch noch einen Teuerungsanteil beinhalten. Basierend auf den Prognosen der einschlägigen Konjunkturforschungsstellen und Organisationen (SNB, KOF, BAK, SECO, OECD) werden folgende Annahmen für die zukünftige Entwicklung der Mieten getroffen, welche jedoch nicht notwendigerweise die exakte Veränderung von LIK oder Hypothekarzinsen darstellen: Jahr

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

Exitjahr

Wachstumsrate

0.0%

0.2%

0.5%

1.0%

1.2%

1.0%

Diese Wachstumsraten stellen die angesetzte Mietsteigerung bei voller Indexierung dar. Bei den einzelnen Bewertungen wird dabei für jede einzelne Mieteinheit die vertraglich vereinbarte oder mietrechtlich mögliche prozentuale Indexierung berücksichtigt. Weitere Mietsteigerungen infolge allfälliger zukünftiger Hypothekarzinserhöhungen werden wegen der zu erwartenden Trägheit des Referenzzinssatzes nicht eingerechnet. Die abgebildeten Wachstumsraten gelten auch für die zukünftige Entwicklung der aus heutiger Sicht als nachhaltig beurteilten Marktmieten.

Mietzinseinnahmen

Basis der Bewertungen bilden die effektiven Mietzinseinnahmen gemäss Mieterspiegel der Intershop-Gruppe per 31. Dezember 2014. Ausgehend von den aktuellen Vertragsmieten werden die jährlichen Sollmieteinnahmen prognostiziert. Dies geschieht durch die mietvertraglich vereinbarte oder mietgesetzlich zulässige Indexierung der Vertragsmieten und im Fall von auslaufenden (Geschäfts-) Mietverträgen durch Ansetzen von aus heutiger Sicht als nachhaltig beurteilten Marktmieten. Im Fall von unbefristeten Mietverträgen werden spätestens im Exit-Jahr nachhaltige Marktmieten angesetzt. Es wird davon ausgegangen, dass die Bestimmungen aus den Mietverträgen von den jeweiligen Eigentümern eingehalten werden.

1) Im Vorjahr wurde der durchschnittliche Diskontierungszinssatz noch aus den nominalen Diskontierungszinssätzen für den 10-jährigen Detailbetrachtungszeitraum sowie den realen Diskontierungszinssätzen für die Exitwertermittlung ermittelt. Die Vorjahreszahlen in Klammern wurden entsprechend angepasst.

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2014

Leerstand

Das allgemeine Leerstandsrisiko einer Liegenschaft wird über einen für jede Liegenschaft individuellen strukturellen Leerstand berücksichtigt. Bei ablaufenden Mietverträgen von Verkaufs-, Lager-, Gewerbe- und Büroflächen wird zudem ein objekt- und segmentspezifischer Leerstand in Form einer Absorptionszeit (Leerstand in Monaten nach Vertragsablauf) angesetzt. Bei Ablauf von Wohnmietverträgen werden in der Regel ebenfalls spezifische Leerstände angesetzt, diese fallen jedoch üblicherweise geringer aus als bei Gewerbeliegenschaften.

Bewirtschaftungs- und

Die Bewirtschaftungskosten setzen sich aus Liegenschaftssteuern, Versicherungsprämien,

Unterhaltskosten

Verwaltungs- und allgemeinen Betriebskosten zusammen, welche nicht dem Mieter als Nebenkosten weiterbelastet werden können. Als Vergleichszahlen und zur Verifizierung der Zukunftserwartungen werden - falls vorhanden - die Vergangenheitswerte aus den Liegenschaftsabrechnungen beigezogen. Diese Angaben werden mit Hilfe von eigenen Benchmarks auf ihre Plausibilität geprüft und allenfalls im Verlauf des Betrachtungszeitraumes unter Berücksichtigung der vertraglichen Vereinbarungen sowie des Zustands der Liegenschaft angepasst. Bei den Unterhaltskosten wird analog vorgegangen.

Zukünftige Instandsetzungskosten

Neben den Mietzinseinnahmen kommt den zukünftigen Instandsetzungskosten eine grosse Bedeutung zu. Die während des Betrachtungszeitraumes berücksichtigten Investitionen basieren auf den 10-Jahres-Investitionsplänen der Intershop-Gruppe. Diese werden auf ihre Plausibilität geprüft, gegebenenfalls angepasst und entsprechend in den Bewertungen berücksichtigt. Die bei der Ermittlung des Exit Value zu berücksichtigenden, langfristig erforderlichen Instandsetzungsmassnahmen («Capex») werden objektspezifisch unter der Annahme berechnet, dass je nach Bauweise und Nutzung der Liegenschaft die einzelnen Teile der Bauwerkssubstanz eine begrenzte Lebensdauer aufweisen und folglich über die Gesamtlebensdauer zyklisch erneuert werden müssen. Die so ermittelten, zukünftigen Instandsetzungskosten werden per Exit-Jahr in einen kalkulatorischen Fonds umgerechnet, welcher bei der Berechnung des nachhaltigen Cashflows im Exit-Jahr entsprechend in Abzug gebracht wird. Dabei werden ausschliesslich die vom Eigentümer zu tragenden Kosten zur Substanzerhaltung eingerechnet, welche das der Bewertung zu Grunde liegende Vertrags- und Marktzinsniveau langfristig sichern.

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2014

Bericht der Revisionsstelle an die Generalversammlung der Intershop Holding AG Zürich

Bericht der Revisionsstelle zur Konzernrechnung Als Revisionsstelle haben wir die beiliegende Konzernrechnung der Intershop Holding AG bestehend aus Bilanz, Erfolgsrechnung, Geldflussrechnung, Eigenkapitalnachweis und Anhang (Seiten 46 bis 81) für das am 31. Dezember 2014 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft. Verantwortung des Verwaltungsrates Der Verwaltungsrat ist für die Aufstellung der Konzernrechnung in Übereinstimmung mit den Swiss GAAP FER, den Bestimmungen von Artikel 17 der Richtlinie betreffend Rechnungslegung (RLR)der SIX Swiss Exchange und den gesetzlichen Vorschriften verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems mit Bezug auf die Aufstellung einer Konzernrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich. Verantwortung der Revisionsstelle Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Konzernrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Konzernrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist. Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Konzernrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Konzernrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Konzernrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Konzernrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden. Prüfungsurteil Nach unserer Beurteilung vermittelt die Konzernrechnung für das am 31. Dezember 2014 abgeschlossene Geschäftsjahr ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanzund Ertragslage in Übereinstimmung mit den Swiss GAAP FER und entspricht dem schweizerischen

Intershop-Gruppe Konzernrechnung 2014

Gesetz sowie den Bestimmungen von Artikel 17 der Richtlinie betreffend Rechnungslegung (RLR) der SIX Swiss Exchange. Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG) und die Unabhängigkeit (Art. 728 OR und Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbaren Sachverhalte vorliegen. In Übereinstimmung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und dem Schweizer Prüfungsstandard 890 bestätigen wir, dass ein gemäss den Vorgaben des Verwaltungsrates ausgestaltetes internes Kontrollsystem für die Aufstellung der Konzernrechnung existiert. Wir empfehlen, die vorliegende Konzernrechnung zu genehmigen. PricewaterhouseCoopers AG

Christian Kessler

James Goffi

Revisionsexperte Leitender Revisor

Revisionsexperte

Winterthur, 25. Februar 2015

Intershop Holding AG Jahresrechnung 2014

92 Bilanz 93 Erfolgsrechnung 94 Anhang der Jahresrechnung 97 Antrag 端ber die Verwendung des Bilanzgewinns 98 Bericht der Revisionsstelle

Intershop Holding AG Jahresrechnung 2014

Bilanz per 31. Dezember (in CHF 1’000) Anmerkungen

Aktiven

Umlaufvermögen Flüssige Mittel Forderungen gegenüber Konzerngesellschaften Übrige Forderungen gegenüber Dritten Rechnungsabgrenzungsposten Wertschriften Total Umlaufvermögen Anlagevermögen Beteiligungen Emissionskosten Total Anlagevermögen

Total Aktiven

Passiven

Kurzfristiges Fremdkapital Kurzfristige Darlehen von Konzerngesellschaften Schulden gegenüber Dritten Rechnungsabgrenzungsposten Total kurzfristiges Fremdkapital Langfristiges Fremdkapital Obligationenanleihe Total langfristiges Fremdkapital

Total Fremdkapital Eigenkapital Aktienkapital Allgemeine gesetzliche Reserven Allgemeine Reserven Gewinnvortrag Gewinn des Geschäftsjahres Bilanzgewinn Total Eigenkapital Total Passiven

2014

2013

4’258 35’020 184 38 3’972 43’472

55 8’327 88 67 10’156 18’693

255’051 141 255’192

257’502 0 257’502

298’664

276’195

0 9 2’389 2’398

72’617 18 683 73’318

125’000 125’000

0 0

127’398

73’318

20’000 4’000 100’521

21’000 4’800 132’721

4’356 42’389 6

480 43’876 46’745 171’266

44’356 202’877

298’664

276’195

Intershop Holding AG Jahresrechnung 2014

Erfolgsrechnung (in CHF 1’000) 2014

2013

Beteiligungsertrag Zinsertrag Finanzertrag

44’250 1’436 409

45’300 992 257

Total betrieblicher Ertrag

46’095

46’549

Zinsaufwand Finanzaufwand Personalaufwand Übriger Verwaltungsaufwand

2’024 0 321 1’171

1’005 56 321 1’198

Total betrieblicher Aufwand

3’516

2’580

Betriebsergebnis vor Steuern

42’579

43’969

–190

–93

42’389

43’876

Anmerkungen

Ertrag

Aufwand

Steuern Gewinn des Geschäftsjahres

Intershop Holding AG Jahresrechnung 2014

Anhang der Jahresrechnung 1

Allgemeines

Die Darstellung der Jahresrechnung basiert auf den aktienrechtlichen Vorschriften und ist in Übereinstimmung mit den allgemeinen Buchführungsvorschriften der Schweiz. Wertkorrekturen auf Aktiven werden generell als Minusaktiven mit den entsprechenden Bilanzpositionen verrechnet. Die Beteiligungen werden nach dem Grundsatz der Einzelbewertung bilanziert. Die vorliegende Jahresrechnung wurde in Anwendung der Übergangsbestimmungen zum neuen Rechnungslegungsrecht nach den bis zum 31. Dezember 2012 gültigen Bestimmungen des Schweizerischen Obligationenrechts über die Buchführung und Rechnungslegung erstellt.

Beteiligungen

Detailangaben zu den Beteiligungen befinden sich auf den Seiten 102 und 103.

Obligationenanleihe

Im Geschäftsjahr 2014 wurde eine Obligationenanleihe von CHF 125 Mio. mit einer Laufzeit von 5 Jahren (14.2.2014-14.2.2019) emittiert, die an der SIX Swiss Exchange kotiert ist. Der Coupons von 1.5% ist jährlich zahlbar am 14.2. Die Emissionskosten sind aktiviert und werden über die Laufzeit der Anleihe amortisiert. (in CHF 1’000) Stand am Anfang des Geschäftsjahrs Emission 1.5% Anleihe 2014-2019 Stand am Ende des Geschäftsjahres

Aktienkapital

2014 0 125’000 125’000

2013 0 0 0

Die Gesellschaft verfügt über 2’000’000 Inhaberaktien mit einem Nominalwert von CHF 10. Im Rahmen eines öffentlichen Rückkaufsangebots wurden vom 13. März 2014 bis zum 26. März 2014 100’000 eigene Inhaberaktien zwecks Kapitalherabsetzung zum Festpreis von CHF 340 pro Aktie zurückgekauft. Die ordentliche Generalversammlung am 3. April 2014 beschloss auf Antrag des Verwaltungsrats eine Kapitalherabsetzung auf CHF 20’000’000 durch Vernichtung von 100’000 Inhaberaktien. Der Eintrag der Kapitalherabsetzung ins Handelsregister wurde am 26. Juni 2014 im Schweizerischen Handelsamtsblatt (SHAB) publiziert. Angaben über die bedeutenden Aktionäre befinden sich in der Konzernrechnung unter Anmerkung 15 (Seite 68).

Allgemeine Reserven

(in CHF 1’000) Reserven am Anfang des Geschäftsjahres Reserveauflösung gemäss Gewinnverwendungsbeschluss Zuweisung aus allgemeinen gesetzlichen Reserven Reserveauflösung gemäss Beschluss zur Kapitalherabsetzung Reserven am Ende des Geschäftsjahres

2014 132’721 0 800

2013 141’721 –9‘000 0

–33’000

100’521

132’721

Intershop Holding AG Jahresrechnung 2014

Bilanzgewinn

Beteiligungen

(in CHF 1’000) Bilanzgewinn am Anfang des Geschäftsjahres Gewinnverwendung gemäss Beschluss der Generalversammlung: – Dividende – Auflösung von allgemeinen Reserven Gewinn des Geschäftsjahres Bilanzgewinn am Ende des Geschäftsjahres

2014 44’356

2013 33’480

–40’000 0 42’389 46’745

–42’000 9’000 43’876 44’356

Die Verwaltungsräte und die Mitglieder der Geschäftsleitung hielten per Bilanzstichtag die folgenden Beteiligungen gemäss Artikel 663C OR an der Intershop Holding AG: (Anzahl Aktien) Verwaltungsrat und Geschäftsleitung Dieter Marmet, Präsident Hans-Peter Ruesch, Vize-Präsident Charles Stettler, Verwaltungsrat Cyrill Schneuwly, CEO Christian Baldinger, Leiter Bau & Entwicklung Thomas Kaul, CFO Andreas Wirz, Leiter Portfolio-Management Total

31.12.2014

31.12.2013

3‘000 1‘000 500 7‘868 1‘608 1‘201 3‘973 19‘150

3’000 1’000 0 7’702 1‘307 309 3’359 16’677

Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung halten zusammen 0.96% (0.79%) des Aktienkapitals und der Stimmrechte. Die Angaben zu Vergütungen des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung sind im Vergütungsbericht (Seiten 32 bis 36) offengelegt.

Risikomanagement

Die Gesellschaft ist Bestandteil der Intershop-Gruppe, für welche auf Konzernstufe ein implementiertes Risikomanagement besteht. Ausgehend von einer periodisch durchgeführten systematischen Risikoidentifikation werden die für die Gesellschaften wesentlichen Risiken beurteilt und deren mögliche Auswirkungen bewertet. Mit entsprechenden Massnahmen werden in der Regel wesentliche nicht operative Risiken vermieden, vermindert oder überwälzt. Die selbst getragenen Risiken werden konsequent überwacht. Die letzte umfassende Risikobeurteilung durch den Verwaltungsrat der Intershop Holding AG erfolgte per 31. Dezember 2014. Aufgrund dieser Beurteilung notwendig erachtete Rückstellungen und Wertberichtigungen waren bereits vorhanden oder wurden gebildet.

Eventualverbindlichkeiten

Per 31. Dezember 2014 betrugen die Eventualverbindlichkeiten der Intershop Holding AG in Form von Patronatserklärungen und Garantien zugunsten von Gruppengesellschaften CHF 318 Mio. (Vorjahr: CHF 371 Mio.).

Intershop Holding AG Jahresrechnung 2014

Verpf채ndete Aktiven

Ende des Jahres war eine Beteiligung zur Sicherstellung eines nicht beanspruchten Bankdarlehens verpf채ndet (Vorjahr: keine Beanspruchung). Weitere verpf채ndete oder abgetretene Aktiven, nicht bilanzierte Leasingverbindlichkeiten oder Verbindlichkeiten gegen체ber Vorsorgeeinrichtungen bestanden nicht.

Intershop Holding AG Jahresrechnung 2014

Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinns des Geschäftsjahres 2014 Bilanzgewinn zur Verfügung der Generalversammlung Gewinnvortrag vom Vorjahr Jahresgewinn 2014 Total Bilanzgewinn

(in CHF) 4’355’688 42’389’326 46’745’014

Der Verwaltungsrat beantragt folgende Verwendung des Bilanzgewinns: Dividende für 2014 von CHF 20.00 pro Inhaberaktie auf 2’000’000 Aktien Vortrag auf neue Rechnung

40‘000‘000 6’745’014

Bei Annahme dieses Antrages wird pro Inhaberaktie zu nom. CHF 10 die Dividende am 9. April 2015 (ex-Datum 7. April 2015) wie folgt ausbezahlt: Bruttodividende abzüglich 35% Verrechnungssteuer Nettoauszahlung

CHF CHF CHF

20.00 7.00 13.00

Intershop Holding AG Jahresrechnung 2014

Bericht der Revisionsstelle an die Generalversammlung der Intershop Holding AG Zürich

Bericht der Revisionsstelle zur Jahresrechnung Als Revisionsstelle haben wir die beiliegende Jahresrechnung der Intershop Holding AG bestehend aus Bilanz, Erfolgsrechnung und Anhang (Seiten 92 bis 97, sowie 102 bis 103) für das am 31. Dezember 2014 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft. Verantwortung des Verwaltungsrates Der Verwaltungsrat ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften und den Statuten verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems mit Bezug auf die Aufstellung einer Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich. Verantwortung der Revisionsstelle Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist. Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Jahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden. Prüfungsurteil Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung für das am 31. Dezember 2014 abgeschlossene Geschäftsjahr dem schweizerischen Gesetz und den Statuten.

Intershop Holding AG Jahresrechnung 2014

Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG) und die Unabhängigkeit (Art. 728 OR und Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbaren Sachverhalte vorliegen. In Übereinstimmung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und dem Schweizer Prüfungsstandard 890 bestätigen wir, dass ein gemäss den Vorgaben des Verwaltungsrates ausgestaltetes internes Kontrollsystem für die Aufstellung der Jahresrechnung existiert. Ferner bestätigen wir, dass der Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes dem schweizerischen Gesetz und den Statuten entspricht und empfehlen, die vorliegende Jahresrechnung zu genehmigen. PricewaterhouseCoopers AG

Christian Kessler

James Goffi

Revisionsexperte Leitender Revisor

Revisionsexperte

Winterthur, 25. Februar 2015

100

Konzerngesellschaften, Mehrjahres端bersichten, Glossar, Adressen

102 Tochtergesellschaften und Beteiligungen 104 Mehrjahres端bersicht Intershop-Gruppe 105 Mehrjahres端bersicht Intershop Holding AG 106 Glossar der wichtigsten verwendeten Begriffe 108 Adressen

101

102

Bericht zum Geschäftsjahr 2014

Tochtergesellschaften und Beteiligungen Stand per 31. Dezember 2014 Beteiligung Intershop (in %)

Gesellschaftsname, Sitz Centre St Roch – Yverdon-les-Bains S.A.,Yverdon-les-Bains

▲

100.00

De Bary & Co. AG, Zürich

■

100.00

Einkaufszentrum Herti AG, Zug

■

100.00

EZ Volketswil AG, Volketswil

■

100.00

Intershop Management AG, Zürich

▲

100.00

Realconsult AG, Zürich

▲

100.00

SGI City Immobilien AG, Zürich

■

100.00

SGI Promotion AG, Zürich

■

100.00

SGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG, Zürich

■

100.00

Corestate Capital AG, Zug

●

28.07

■= ▲= ●=

Immobiliengesellschaft Dienstleistungsgesellschaft Assoziierte Gesellschaft

Bericht zum Geschäftsjahr 2014

103

Eigentümer

Einbezahltes Gesellschaftskapital

Konsolidierungsmethode

SGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG

100’000 CHF

Vollkonsolidierung

Intershop Holding AG

1’500’000 CHF

Vollkonsolidierung

Intershop Holding AG

3’000’000 CHF

Vollkonsolidierung

Intershop Holding AG

2’000’000 CHF

Vollkonsolidierung

Intershop Holding AG

250’000 CHF

Vollkonsolidierung

Intershop Holding AG

100’000 CHF

Vollkonsolidierung

Intershop Holding AG

25’000’000 CHF

Vollkonsolidierung

Intershop Holding AG

12’000’000 CHF

Vollkonsolidierung

Intershop Holding AG

150’000’000 CHF

Vollkonsolidierung

Intershop Holding AG

172’634 CHF

Equity

104

Intershop-Gruppe Mehrjahresübersicht 20142)

20132)

20122)

2011

2010

Aktiven Umlaufvermögen

Mio. CHF

Sachanlagevermögen

Mio. CHF

1’248

1’250

1’237

1’159

1’183

Finanzanlagevermögen

Mio. CHF

Bilanzsumme

Mio. CHF

1’325

1’297

1’266

1’237

1’224

Passiven Kurzfristiges Fremdkapital

Mio. CHF

117

109

Langfristiges Fremdkapital

Mio. CHF

703

612

634

630

582

Eigenkapital Intershop-Gruppe

Mio. CHF

543

567

555

540

533

Nettoliegenschaftsertrag

Mio. CHF

Bewertungsveränderungen

Mio. CHF

Verkaufserfolg (inkl. Promotion)

Mio. CHF

Betriebsergebnis (EBIT)

Mio. CHF

Unternehmensergebnis vor Steuern

Mio. CHF

Reingewinn Intershop-Gruppe

Mio. CHF

Geldfluss aus Geschäftstätigkeit

Mio. CHF

11.6

10.4

10.3

11.1

CHF

30.52

27.36

26.61

26.19

27.45

CHF

29.97

26.47

24.33

23.32

26.19

66.7

75.6

82.2

85.8

76.4

Mio. CHF

CHF

272

270

264

257

254

Eigenkapitalrendite Intershop-Gruppe bezogen auf das durchschnittliche Eigenkapital1) Reingewinn Intershop-Gruppe pro dividendenberechtigte Inhaberaktie à CHF 10

Reingewinn Intershop-Gruppe exkl. Bewertungsveränderungen pro dividendenberechtigte Inhaberaktie à CHF 10

Ausschüttungsgrad3)

Investitionen in Immobilien

Eigenkapital pro dividendenberechtigte Inhaberaktie

Anzahl Mitarbeiter/-innen

1) Bis 2012 bezogen auf das Eigenkapital zu Beginn des Jahres 2) Rechnungslegung ab 2012 nach Swiss GAAP FER 3) Auf Basis des Reingewinns der Intershop-Gruppe exklusive Bewertungsveränderungen

105

Intershop Holding AG Mehrjahresübersicht 2014

2013

2012

2011

2010

2’000’000

2’100’000

20.0

21.0

2’000’000

2’100’000

Mio. CHF

20.0

21.0

Börsenkurse (höchst/tiefst)1)

CHF

360/330

339/310

337/310

327/300

319/288

Börsenkurse per 31.12.

CHF

356.00

335.00

324.75

320.00

303.50

Börsenkapitalisierung per 31.12.

Mio. CHF

712

704

682

672

637

Reingewinn Intershop Holding AG

Mio. CHF

42.4

43.9

33.3

29.3

32.6

CHF

21.19

20.89

15.85

13.95

15.54

CHF

20.002)

20.00

20.003)

20.00

Aktienkapital (nominal) Anzahl Inhaberaktien à CHF 10 Nominalbetrag

Mio. CHF

Dividendenberechtigtes Aktienkapital per 31.12. Anzahl Inhaberaktien à CHF 10 Nominalbetrag

pro dividendenberechtigte Inhaberaktie

Dividende pro Aktie 1) Tagesschlusskurse 2) Antrag des Verwaltungsrats 3) CHF 19.20 Dividende zuzüglich CHF 0.80 Ausschüttung aus Kapitaleinlage

106

Glossar der wichtigsten verwendeten Begriffe Bewertungsveränderungen

Die Bewertungsveränderungen entsprichen dem Marktwert (Fair Value) des Portfolios am Ende der Berichtsperiode abzüglich des Marktwertes zu Beginn der Periode und allfälliger aktivierter (wertvermehrender) Investitionen.

Bruttoliegenschaftsertrag

Siehe Liegenschaftsertrag.

Bruttorendite

Für die Berechnung der Bruttorendite wird der effektiv erzielte Jahresliegenschaftsertrag (=Liegenschaftsertrag) ins Verhältnis zum Marktwert am Ende der Berichtsperiode gesetzt.

Eigenkapitalquote

Verhältnis des Eigenkapitals zur Bilanzsumme.

Eigenkapitalrendite

Die Eigenkapitalrendite setzt den Reinerfolg der Berichtsperiode gemäss Erfolgsrechnung ins Verhältnis zum durchschnittlichen Eigenkapital dieser Periode.

Einwertungsgewinn

Differenz zwischen Erstellungskosten (Anschaffungs- oder Herstellkosten) einer Liegenschaft und dem ermittelten Marktwert, wenn die Liegenschaft erstmalig bewertet wurde.

Entwicklungsliegenschaft

Liegenschaft oder Landparzelle, die noch über eine grosse Entwicklungskomponente verfügt. Veränderungen des Marktwertes werden, wie bei den Renditeliegenschaften, in der Erfolgsrechnung ausgewiesen.

Fair Value Leerstandsquote

Siehe Marktwert. Die Leerstandsquote entspricht der erwarteten Marktmiete der Leerstände gemäss Mieterspiegel im Verhältnis zum maximalen Mietertrag bei Vollvermietung (Soll-Miete) zu diesem Zeitpunkt. Es handelt sich um eine stichtagsbezogene Grösse.

Liegenschaftsaufwand

Der Liegenschaftsaufwand enthält alle Kosten, welche einer Liegenschaft direkt zugeordnet werden können. Darin nicht enthalten sind Ertragssteuern, Kosten der Fremdfinanzierung und der administrative Aufwand der Gruppe.

Liegenschaftsertrag

Der Liegenschaftsertrag entspricht den effektiv vereinnahmten Mieteinnahmen einer Liegenschaft (exkl. Nebenkosten). Er entspricht somit der Soll-Miete abzüglich Leerständen, Mietausfällen, Mietzinsreduktionen und dergleichen.

107

Marktwert

Der Marktwert (Fair Value) einer Liegenschaft wird vom unabhängigen Liegenschaftenschätzer ermittelt. Er entspricht dem geschätzten Verkaufspreis, welcher in einem funktionierenden Immobilienmarkt zum Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufsbereiten Erwerber nach angemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs erzielt werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.

Nettoliegenschaftsertrag

Entspricht dem effektiv erzielten Jahresmietertrag einer Liegenschaft nach Abzug aller direkt zuordenbaren Kosten (= Liegenschaftsertrag abzüglich Liegenschaftsaufwand).

Nettorendite

Für die Berechnung der Nettorendite wird der Nettoliegenschaftsertrag ins Verhältnis zum Marktwert am Ende der Berichtsperiode gesetzt.

Promotionsliegenschaft

Entwicklungsliegenschaft, welche mit dem Ziel des unmittelbaren Verkaufs erstellt oder entwickelt wird. In der Regel handelt es sich um Entwicklungen im Bereich Stockwerkeigentum. Promotionsliegenschaften werden zu Anschaffungswerten bilanziert. Allfällige Umklassierungen aus den Renditeliegenschaften erfolgen zum Marktwert.

Renditeliegenschaft

Anlageliegenschaft, welche zum Marktwert in der Bilanz ausgewiesen wird. Veränderungen des Marktwertes werden als Bewertungsveränderungen Renditeliegenschaften in der Erfolgsrechnung ausgewiesen.

Soll-Miete

Entspricht der zum Stichtag maximal erzielbaren Miete unter Annahme einer Vollvermietung.

108

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52. ordentliche Generalversammlung Mittwoch, 1. April 2015 Cigarettenfabrik Eventhalle 268 Sihlquai 268, 8005 Zürich Berichterstattung Bilanz-Medienkonferenz am 3. März 2015 Halbjahresbericht 2015 am 27. August 2015 Börsenkotierung SIX Swiss Exchange Anlageprodukte Inhaberaktie 1.5% Obligationenanleihe 2014–2019

Valorennummer 1‘731‘394 23‘483‘367

Steuerwert der Eidg. Steuerverwaltung für 2014 Inhaberaktie 1.5% Obligationenanleihe 2014–2019 Investor Relations Cyrill Schneuwly Sprache Deutsch

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