Proyecto de Construcción

Crystal Multiespacio®

Torre Crystal Multiespacio® Business Center Negocios Inteligentes® Proyecto de Inversión PARA EL CENTRO COMERCIAL

Responsable del proyecto:

Arq. Juan José Cervantez Director de Construcciónes y Negocios, S.A. de C.V. México, D.F. 2010 Este es un ejemplo de la estructura de un Plan de Negocios inmobiliario, los datos, montos, planos,e ilustraciones no corresponden a un proyecto real

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Contenido

Contenido ................................................................................................................................. 2 1. Estudio de Mercado ............................................................................................................. 3 1.1. Identificación ............................................................................................................................... 3 1.2. Segmentación del mercado ......................................................................................................... 4 1.3. Demanda..................................................................................................................................... 5 1.4. Oferta .......................................................................................................................................... 5 1.5. Tamaño del mercado................................................................................................................... 5 1.6. Precio .......................................................................................................................................... 6 1.7. Comercialización y Canales ........................................................................................................ 7 1.8. Promoción ................................................................................................................................... 7 1.9. Presupuesto de Ingresos ............................................................................................................. 8

2. Estudio Técnico ................................................................................................................... 9 2.1. Especificaciones .......................................................................................................................... 9 2.2. Localización del proyecto .......................................................................................................... 10 2.3. Proceso ..................................................................................................................................... 11 2.4. Proveedores .............................................................................................................................. 11 2.5. Recursos Humanos ................................................................................................................... 12 2.6. Impacto Ambiental ..................................................................................................................... 13 2.7. Propiedad Intelectual ................................................................................................................. 13 2.8. Presupuesto de Inversión .......................................................................................................... 14 2.9. Valor de Rescate ....................................................................................................................... 15 2.7. Presupuesto de Costos y Gastos .............................................................................................. 15

3. Estudio Financiero ............................................................................................................. 16 3.1. Flujo de efectivo relevante ......................................................................................................... 16 3.2. Evaluación financiera ................................................................................................................ 16 3.3. Estructura de Capital ................................................................................................................. 17 3.4. Plan de Financiamiento ............................................................................................................. 18 3.5. Presupuesto de efectivo ............................................................................................................ 19 3.6. Estados Financieros Proforma................................................................................................... 20 3.7. Evaluación Económica .............................................................................................................. 21

4. Estudio de Organización ................................................................................................... 21 4.1. Operación .................................................................................................................................. 21 4.2. Ejecución del Proyecto .............................................................................................................. 21 Más información ............................................................................................................................... 22

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1. Estudio de Mercado 1.1. Identificación Crystal Multiespacio® es un edificio multifuncional ubicado en la Querétaro, Qro. que costa de 3 negocios independientes: Un centro comercial con 200 locales comerciales para franquicias y 1 para “Tienda Ancla” y 2 para “Tienda Subancla”, Un hotel de 300 habitaciones de lujo, y un área de Oficinas para 500 empresas y 5 corporativos.

Figura 1.1

Distribución de Negocios en Crystal Multiespacio®

El Complejo Crystal Multiespacio® está integrado a una zona comercial en crecimiento; y en donde se genera el mayor crecimiento de la ciudad en las clases A y B; en el trazo urbano de la ciudad se desea que esta zona se convierta en el centro económico y financiero más importante en los próximos 10 años. Negocios adicionales no considerados en este proyecto: Estacionamiento, y Reserva Territorial.

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1.2. Segmentación del mercado El proyecto se inserta en el Plan de Desarrollo Municipal, siendo un fuerte generador de empleo y actividad comercial, el segmento de mercado abarca a los sectores de más dinamismo en la Población Económicamente activa (PEA), desde ingresos medios hasta altos, cada proyecto tiene un segmento de mercado diferente, pero hablamos del 50% de la población en la ciudad.

Figura 1.2.1.

Ingresos Per-cápita por grupos de PEA, y segmento de mercado correspondiente A cada negocio en la Torre.

Figura 1.2.2

Características de los Segmentos de Mercado Objetivo.

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1.3. Demanda México tiene una población de 100 millones de habitantes, de los cuales 60 millones se consideran en clases medias, la demanda de centros comerciales se disparará debido a que esta clase media tiene cada vez más acceso al crédito, que estaba “congelado” desde 1985; la superficie de Centros Comerciales en México es mucho menor que la de países con similar nivel de desarrollo, las principales cadenas están teniendo crecimientos por arriba del 50% anual. Querétaro es una de las 10 ciudades con más alto desarrollo y competitividad en el país (IMCO), nudo de comunicaciones terrestres, y con una intensa actividad industrial, sede del clúster de Aeronáutica.

1.4. Oferta El Mercado Inmobiliario en México tiene un valor de 10 mil millones de dólares al año, los 45 socios de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (www.adi.org.mx) concentran el 53% del mercado, el resto se distribuye entre más de 1000 empresas en el país.

En el ramo de Centros Comerciales, cada año se construyen 40 unidades; la superficie de centros construidos ha pasado de 36 millones de pies3 en 1995 a 82 millones en 2005, lo que implica un crecimiento de 220% en 10 años.

Los fondos de capital, así como nuevas formas de asociación y modelos de financiamiento, están fomentando también un crecimiento del sector, ya hoy, “hay más dinero que proyectos” según la Asociación Mexicana de Capital Privado (www.amexcap.com.mx).

1.5. Tamaño del mercado Figura 1.5

“Boom Inmobiliario”, Expansión Num. 969, julio 2007 .

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1.6. Precio

Figura 1.6.1

Comparativo de precio en espacios de centros comerciales.

En este proyecto tomamos como premisa un precio en renta de $160 m2/mes, un 60% Del precio de mercado real que podemos esperar para el proyecto

Figura 1.6.2.

Centro Comercial Precio Considerado para el Proyecto El mismo método se emplea para determinar el precio de los demás negocios

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1.7. Comercialización y Canales Venta.

Se hará por medio de Inmobiliarias como Century XXI, Cowel, IBR, el sitio Metros Cubicos, Guias Metropolitanas Inmobiliaria, y por medio del sitio web de la Crystal Multiespacio®; hay precios especiales en la preventa.

Renta.

Se constituirá una empresa llamada “Crystal Multiespacio® Leasing” que rentará parte de los espacios y oficinas; el objetivo es aprovechar la plusvalía del desarrollo durante un tiempo especifico de 5 años.

Para efectos del proyecto, consideraremos que “Leasing” comprará la construcción para rentarla.

Figura 1.7

Ingreso por ventas vs % de mezcla renta-venta Interpretación: si rentamos el 67% de los espacios y vendemos el 33% restante Los ingresos por la venta serán iguales al monto de inversión

1.8. Promoción

La publicidad incluye medios impresos especializados, caseta de ventas, publicidad personalizada, sitio de Internet, y la promoción adicional realizada por las empresas inmobiliarias.

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1.9. Presupuesto de Ingresos Figura 1.9

Presupuesto de Ingresos Aunque parte de la construcción será en “renta”, para este modelo consideramos que todo será en “venta” para obtener valores más claros de rendimiento sobre el capital.

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2. Estudio Técnico

2.1. Especificaciones La especificación del producto corresponde al Proyecto de Ingeniería; en el Plan de Negocios se pueden detallar sólo a grandes rasgos en qué consiste este proyecto, cuáles serán los procesos de construcción, y se pueden agregar lay-out o croquis sin detalle

Figura 1

Croquis de Ingeniería para el Centro Comercial

La ingeniería de detalle constituye otra etapa en el ciclo de vida de un Proyecto de Inversión (Fuente: Intecplan® v1.0 > Introducción); inclusive, si la “descripción del producto” en el estudio de mercado fue suficientemente clara, puede omitirse este capitulo de “especificación”, pues las técnicas de construcción son claramente conocidas.

Hemos omitido los capítulos “Proceso”, “Tecnología”, “Capacidad”, y “Producción”, pues estos tienen una orientación más clara hacia la manufactura; y hemos unificado los capítulos “Maquinaria”, “Instalaciones”, “Capital de Trabajo”, e “Inversión Diferida”, sólo en un capitulo de “Inversión”, para hacer el proyecto más sencillo, ya que el grueso de la inversión corresponde a lo que Intecplan® describe como “Instalaciones”, e “Ingeniería”

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2.2. Localización del proyecto

2.2.1. Macrolocalización Figura 2.2.1

Ciudades con mayores índices de competitividad (IMPI), y mayor crecimiento Inmobiliario (OBRE) El proyecto se puede ubicar en Tijuana, Monterrey, Guadalajara, Aguascalientes, León, y Valle de México; por ingreso per-cápita, disponibilidad de terreno, y marco legal, se decidió Querétaro.

2.2.2. Microlocalización Figura 2.2.2.

La disponibilidad de reserva territorial y el Plan Urbano de la Ciudad que incluye la rehabilitación de la zona, son los factores clave en la determinación de la localización en el sureste de la ciudad. .

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2.3. Proceso La práctica común de Arquitectura, e Ingeniería Civil

2.4. Proveedores En la Industria de la Construcción es especialmente importante contar con un directorio de proveedores confiable, pues se presenta el fenómeno de “dispersión” de la oferta y la demanda, y una flexibilidad en el concepto de capacidad instalada enfocada a la capacidad organizativa para operar en los variados destinos representados por la demanda dispersa (hillebrandt, 2000)

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2.5. Recursos Humanos Figura 2.5 Organigrama

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2.6. Impacto Ambiental

Es muy probable que para lograr la autorización municipal para construir un proyecto De esta naturaleza, se requiera un Estudio de Impacto Ambiental específico.

2.7. Propiedad Intelectual Propiedad Industrial Marcas. Crystal Multiespacio, y de conceptos relacionados.

Avisos Comerciales. Slogan Diseños industriales. Formas estéticas, arte arquitectónico.

Derechos de Autor Planos y arquitectura. Tanto arquitectura de paisaje como construcción Manuales de Servicio. Mantenimiento, distribución, y en gral documentos.

Diseño Gráfico. Sitios web, material promocional Otros Nombres Comerciales. Secretaría de Relaciones Exteriores Dominios de Internet. www.crystalmultiespacio.com.mx y otros

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2.8. Presupuesto de Inversión

En el presupuesto de inversión se reflejan las etapas y montos de inversión por mes durante el periodo 0, que en este caso es 1 año.

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2.9 Valor de Rescate

Calcular el valor de rescate en un proyecto de Construcción tiene un mayor peso en la evaluación que en uno de manufactura o servicios, ya que un Proyecto de Construcción se diseña de tal modo que el valor aumente con el tiempo, no disminuya; a esto se le llama “plusvalía”. Hay al menos tres métodos para calcular el valor de rescate de un proyecto.

1. El Valor Fiscal Este método se utiliza cuando los activos pierden gran parte de su valor, o cuando su importancia es reducida, por ejemplo, respecto a la propiedad intelectual, como en el caso de los proyectos de tecnología, o servicios. En construcción no es práctico usar este método.

2. La Comparación de Activos Este es uno de los recursos técnicos utilizados por los valuadores inmobiliarios, consiste en comparar un activo similar que tenga una edad igual a la vida económica esperada en proyecto. En general, en 10 años el valor de rescate es superior (muy superior) a la inversión en el proyecto; esto es así, también porque el valor de venta es mucho mayor que el de inversión, de otro modo ¿por qué se haría el proyecto?. El valor de rescate podría ser igual a la inversión tal vez en un periodo de 20 años o más.

El valor de venta de Crystal Multiespacio, con el método de capitalización de rentas, en el año 1 es mayor al 300% de la inversión; este valor no disminuirá mucho en 10 años.

3. Valor Presente de los Flujos Similar a la “capitalización de rentas”, o a la “Valuación de un Negocio en Operación” en donde se obtiene el valor presente neto de los flujos esperados.

Si consideramos las siguientes premisas muy estrictas: a) Vida util del activo 20 años (considerado demolición en ese año) b) La renta disminuye 6% anual real desde el año 10 al 20 (muy estricto, pues si hay plusvalía, es muy poco tiempo de vida util y la renta aumentaría en vez de disminuir) c) Tasa de descuento de 8% real para los flujos El valor presente (al final del año 10) de los años 11 a 20 corresponden al 185% del valor de la inversión.

Para efecto de evaluación, y para evitar que el Valor de Mercado impacte demasiado a la evaluación financiera, proponemos que el valor de rescate al año 10 corresponda al 185% de la inversión inicial, como se calculó en el método 3, este valor, como hemos visto, es muy conservador, y estará casi 2/3 del valor real de mercado para el activo.

2.7. Presupuesto de Costos y Gastos Como se menciona en el capitulo 1.7, se creará una empresa independiente “Crystal Multiespacio® Leasing” encargada de administrar la renta y ejercer el gasto de mantenimiento, por esto en este proyecto se considera sólo un gasto de administración correspondiente al 10% del monto de inversión anual, que corresponde a conceptos como electricidad, mantenimiento, jardinería, y limpieza.

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3. Estudio Financiero 3.1. Flujo de efectivo relevante Figura 3.1

El Flujo de Efectivo Relevante está formado por las salidas y entradas de dinero Correspondiente a inversión y operación.

3.2. Evaluación financiera De acuerdo con las condiciones del entorno económico, determinamos que la tasa aplicable para descuento de los flujos es de 12%, y la tasa de retorno mínima aceptable de 20%, por lo que la evaluación financiera resultante es:

Por lo que el proyecto es VIABLE

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3.3. Estructura de Capital

Figura 3.3 Estructura de Capital Propuesta para Crystal Multiespacio®

Determinamos la estructura de capital en función de un análisis de escenarios Y comparando la estructura de capital de proyectos inmobiliarios en México Propuesta: deuda 60% (Máxima)

Se diseñará una propuesta de asociación para que participen socios que aporten terreno o construcción, la respuesta por parte de los inversionistas privados a esta propuesta puede implicar modificar esta estructura de capital, la cual no obstante se recomienda que se mantenga en un nivel de deuda entre 40 y 60%

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3.4. Plan de Financiamiento

Respaldado por una investigación detallada de los más de 500 fondos de inversión publica y privada, y de un numero importante de socios e inversionistas privados, se determina un Plan de Financiamiento, teniendo en cuenta varias alternativas para cada concepto.

Figura 3.4 Plan de Financiamiento

En la tabla se muestran 2 fuentes de financiamiento para el 100% de la inversión, estas fuentes incluyen Capital y Deuda en los % determinados en el capitulo 3.3, los activos financiados por cada fuente varían en función de las políticas de cada fondo o de los contratos firmados.

Puede determinar un mayor número de fuentes, verificando que se cumplen las sumas totales.

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3.5. Presupuesto de efectivo Figura 3.5 Presupuesto de Efectivo a Tasa Real

El Presupuesto de Efectivo muestra cómo se invertirá, recibirá ingreso, gastará, y pagarán créditos y dividendos, refleja la planeación del Proyecto tanto en su integración como en su ejecución, y operación, y es la base de las decisiones operativas futuras.

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3.6. Estados Financieros Proforma Figura 3.6 Estados Financieros Pro forma

Los Estados Financieros son una importante referencia para la planeación, aunque durante la operación, los Estados pueden variar considerablemente, pues la administración debe optimizar los resultados en función de las oportunidades en materia fiscal y contable.

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3.7. Evaluación Económica La evaluación económica es un excelente medio para promocionar el proyecto En la sociedad, enumere todos los factores de impacto; un proyecto de construcción Siempre tiene impactos sociales muy fuertes.

4. Estudio de Organización 4.1. Operación En el capítulo de Operación debe describir la Administración del proyecto; cuales serán los flujos de autoridad. Especialmente importante en Proyectos de Construcción son los aspectos legales y fiscales:         

Marco Legal; federal, estatal, y municipal.

Régimen Fiscal, tanto para los socios, inversionistas, y dueños, como para los clientes; hay una gran cantidad de instrumentos que deben ser estudiados y aplicados para maximizar la utilidad de todos los participantes.

Tenencia de la Tierra Fideicomisos Contratos, tanto con entidades privadas como públicas.

Propiedad Intelectual y derechos Compromisos del Gobierno con la rehabilitación de las zonas, estabilidad política.

Apoyos Fiscales, Comerciales, y logísticos Documentación para la oferta de capital y deuda; alguna de la información contable tendrá que ser pública.

Una gran parte de esta documentación tiene que estar disponible por medio de anexos, el Plan de Negocios sólo debe especificar que se tiene y que está en regla. Es muy posible que los inversionistas quieran saber el avance, por ejemplo, en la negociación de la compra de terrenos, antes de ver cualquier capítulo del Plan de Negocios. .

4.2. Ejecución del Proyecto El calendario de ejecución puede observarse en el presupuesto de inversión, ahí se refleja, vinculado con la inversión, cómo se ejercerá cada monto y en qué tiempo.

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Más información

Fuentes El proyecto se debe completar con un listado completo de fuentes de información: software (Intecplan® 3), libros, publicaciones periódicas, sitios web, guías, y estudios de campo como focus groups, encuestas, experimentos, y entrevistas.

Directorio Que incluya al responsable del proyecto, y a los responsables de aspectos relacionados como ingeniería, financiamiento, y administración; como el proyecto se usará también durante el proceso de gestión e integración por el equipo interno, al menos la versión para ellos debe incluir responsables de áreas operativas como arquitectura, mercadotecnia, publicidad, comercialización, diseño, ingeniería, recursos humanos, y otras que puedan suministrar información útil para el equipo de gestión de recursos.

Versión Multimedia En Proyectos de Construcción siempre hay una versión multimedia, con animaciones en tercera dimensión para hacer las presentaciones a inversionistas, socios, o clientes; asi como folletos o manuales que presenten el proyecto y faciliten la comparación y la toma de decisiones.

Memoria de Cálculo Que incluya los estudios preeliminares, análisis de arquitectura, y otros que pueden ser solicitados por entidades de financiamiento o proveedores; esta información debe estar ordenada, clasificada, y ser de fácil acceso.

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