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Diagnostic des bâtiments
Diagnostics réglementaires
F I C HE
3.25
Les pouvoirs publics ont rendu obligatoires certains diagnostics afin d’informer les propriétaires, les acheteurs et les occupants de l’état du patrimoine immobilier. Les diagnostics à faire dépendent de l’objectif : vente et location, travaux de rénovation et réhabilitation, exploitation courante.
1
Vente et location Dossier de diagnostic technique
Le vendeur d’un bien immobilier doit fournir un dossier de diagnostic technique, annexé à la promesse de vente. L’ensemble des états ou diagnostics techniques obligatoires à l’occasion de la vente de biens immobiliers est regroupé dans un dossier unique (ordonnance du 8 juin 2005 complétée par la loi « Engagement national pour le logement » du 16 juillet 2006). Ce dossier de diagnostic technique rassemble les documents suivants (art. L. 271-4 du CCH) : • pour garantir contre les vices cachés : – constat de risque d’exposition au plomb (CREP), pour les bâtiments d’habitation construits avant 1949 (art. L. 1334-1 à L. 1334-12 ; art. R. 1334-1 à R. 1334-13 du Code de la santé publique), – état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux et produits contenant de l’amiante, pour les constructions dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 (art. L. 1334-12-1 à L. 1334-17 ; art. R. 1334-14 à R. 1334-29-9 du Code de la santé publique), – état relatif à la présence de termites dans le bâtiment (art. L. 133-1 à L. 133-6 ; art. R. 1331 à R. 133-8 du CCH), – état de l’installation intérieure de gaz, pour les installations de plus de 15 ans (art. L. 134-6 ; art. R. 134-6 à R. 134-9 du CCH), – état de l’installation intérieure d’électricité, pour les installations de plus de 15 ans (art. L. 134-7 ; art. R. 134-10 à R. 134-13 du CCH) ; • pour préciser les risques financiers : – état des risques naturels, miniers et technologiques (art. L. 125-5 et L. 125-9 ; art. R. 125-23 à R. 125-27 du Code de l’environnement), – diagnostic de performance énergétique (art. L. 134-1 à L. 134-5 ; art. R. 134-1 à R. 134-5-6 du CCH) ; • pour garantir contre les vices cachés et assurer la protection de l’environnement : – diagnostic des installations d’assainissement non collectif (art. L. 1331-1 à L. 1331-31 du Code de la santé publique). Enfin, il comporte une information sur la présence d’un risque de mérule dans les zones prévues à l’article L. 133-8 du CCH.
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FICHE
Diagnostic des bâtiments
3.25
Diagnostics réglementaires
Important Ces diagnostics immobiliers sont réalisés par des personnes dont la compétence est certifiée par un organisme certificateur accrédité par le Cofrac (art. L. 271-4 à L. 271-6 du CCH), à l’exception : – de l’état des risques naturels et technologiques ; – du diagnostic de l’assainissement non collectif.
Conditions d’obligation des diagnostics en cas de vente ou au cours de l’exploitation courante d’un immeuble Le tableau 1 précise les spécificités d’application de chacun des documents. Tab. 1. Diagnostics applicables à la vente ou au cours de l’exploitation courante. Type de bâtiments
Situation d’application
Habitation : parties privatives
Vente
Parties communes
Travaux et gestion
Amiante (état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante)
Tous
Termites (état relatif à la présence de termites)
Domaine
Plomb (CREP)
Gaz (état de l’installation intérieure) Risques naturels, miniers et technologiques
Diagnostic de performance énergétique (DPE)
Électricité (état de l’installation intérieure)
Zone
Date de construction
France entière
Avant le 1er janvier 1949
Vente
France entière
Avant le 1er juillet 1997 (date du PC)
Tous
Vente
Zone délimitée par les préfets
Sans objet
Habitation : parties privatives
Vente
France entière
Installations datant de plus de 15 ans
Tous
Vente
Zone délimitée par les préfets
Habitation
Vente
Bâtiments tertiaires hors industrie
Vente
Centres commerciaux
Vente
Copropriétés de moins de 50 lots(1)
Immeuble en exploitation
Habitation : parties privatives
Vente
France entière
Vente
France entière
Vente
Zone délimitée par les préfets
Assainissement non collectif (ANC) Information sur la mérule
Tous
France entière hors DOM-TOM DPE spécifiques pour les DOMTOM
Sans objet
Installations datant de plus de 15 ans
Sans objet
(1) Conditions préalables : le chauffage doit être collectif.
Remarque Par ailleurs, d’autres obligations, non contenues dans le dossier de diagnostic immobilier, s’appliquent aux ventes pour les immeubles en copropriété en cas de vente, la mesure de surface d’un lot de copropriété (loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, dite « loi Carrez » – surface privative).
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Diagnostic des bâtiments
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Diagnostics réglementaires
3.25
La loi ALUR a prévu que la surface habitable soit également indiquée lors de la vente d’un lot en copropriété (art. 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).
Conditions d’obligation des diagnostics en cas de location Le tableau 2 précise les spécificités d’application de chacun des documents en cas de location. Tab. 2. Diagnostics applicables en cas de location. Type de bâtiment
Situation d’application
Habitation : parties privatives
Location
Parties communes
Travaux et gestion
Amiante (état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante)
Habitation
Gaz (état de l’installation intérieure)
Domaine
Plomb (CREP)
Risques naturels, miniers et technologiques
Diagnostic de performance énergétique (DPE)
Électricité (état de l’installation intérieure)
Zone
Date de construction
France entière
Avant le 1er janvier 1949
Location(1)
France entière
Avant le 1er juillet 1997
Habitation : parties privatives
Location(1)
France entière
` préciser(1) A
Tous
Location
Zone délimitée par les préfets
Habitation
Location
Centres commerciaux
Location
Bâtiments tertiaires
Location(2)
Habitation : parties privatives
Location(1)
France entière hors DOM-TOM
France entière
Sans objet
` préciser(1) A
(1) Les modalités d’application des diagnostics amiante, électricité et gaz dans le cadre de la location devront faire l’objet de décrets actuellement non parus : ces décrets fixeront en particulier les matériaux ou installations concernées par le diagnostic, qui différeront de ceux concernant le diagnostic en cas de vente. (2) L’arrêté DPE location des bâtiments tertiaires n’est pas encore paru.
Remarque D’autres obligations, non contenues dans le dossier de diagnostic immobilier, s’appliquent aux locations d’immeubles d’habitation : c’est le cas des logements individuels ou collectifs en location, avec la mention de la surface habitable dans le contrat de location (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 3 et 6). 2
Travaux de rénovation ou de réhabilitation Constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
La recherche d’un CREP s’impose lorsque des travaux sont prévus dans les parties communes des immeubles d’habitation construits avant 1949 (arrêté du 19 août 2011 [NOR : ETSP1123271A]). La liste de ces travaux est définie dans l’arrêté du 25 avril 2006 [NOR : SANP0620649A].
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FICHE
Diagnostic des bâtiments
3.25
Diagnostics réglementaires
Respect de la réglementation thermique et étude de faisabilité d’approvisionnement énergétique En cas de réhabilitation d’immeuble existant, le maître d’ouvrage doit améliorer la performance énergétique de tout élément de construction prévu dans son projet et contribuant à la performance énergétique du bâtiment, quelles que soient la nature et l’ampleur de l’opération de réhabilitation ou de rénovation envisagée. L’article R. 131-28 du CCH définit les éléments impactés. Ainsi, cette obligation s’applique aux : – éléments constitutifs de l’enveloppe du bâtiment ; – systèmes de chauffage ; – systèmes de production d’eau chaude sanitaire ; – systèmes de refroidissement ; – équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable ; – systèmes de ventilation ; – systèmes d’éclairage des locaux. Les performances minimales à respecter lors de l’installation ou du remplacement de ces éléments sont définies dans l’arrêté du 3 mai 2007 [NOR : SOCU0751906A]. D’autres obligations viennent compléter cette exigence minimale pour les rénovations ou réhabilitations d’immeubles existants : – le respect de la réglementation thermique dite RT globale ; – la réalisation d’une étude de faisabilité des approvisionnements en énergie (celle-ci n’est pas imposée pour l’extension de surface d’un immeuble existant). Le tableau 3 précise les conditions de mise en œuvre de ces obligations en fonction de la surface du bâtiment et du rapport entre le coût des travaux et la valeur du bien. Tab. 3. Projet de rénovation d’un bâtiment ou d’une partie d’un bâtiment. SHON (m2) Critères d’application
Coût des travaux par rapport à la valeur du bâtiment hors foncier(1) Date de construction
Dispositions réglementaires applicables
> 1 000 > 25 %
< 1 000 < 25 %
Sans objet
Après 1948
Avant 1948
Sans objet
Sans objet
Oui R. 131-27 du CCH
Oui R. 131-27 du CCH
Non
Non
RT globale
Oui
Non
Non
Non
RT éléments par éléments
Non
Oui R. 131-28 du CCH
Oui R. 131-28 du CCH
Oui R. 131-28 du CCH
Étude de faisabilité des approvisionnements en énergie
(2)
(2)
(1) La valeur hors foncier du bâtiment est déterminée grâce à un coût forfaitaire par mètre carré de SHON mis à jour annuellement. Pour 2008, il est donné par l’arrêté du 20 décembre 2007 [NOR : DEVU0772747A] relatif au coût de construction pris en compte pour déterminer la valeur du bâtiment, et vaut 1 287 €/m2 de SHON pour les logements, 1 100 €/m2 de SHON pour les bâtiments tertiaires. (2) Limitée à l’énergie solaire si les travaux portent uniquement sur l’enveloppe.
Remarque Les exclusions portent sur la nature des bâtiments (par exemple les lieux de culte), sur la surface minimale, le caractère provisoire ou permanent de la construction, etc.
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Diagnostics réglementaires
3.25
Repérage de l’amiante avant travaux Préalablement à tous travaux de rénovation et réhabilitation dans des immeubles bâtis, le donneur d’ordre (ou maître d’ouvrage) est tenu au titre de l’article R. 4412-97du Code du travail de fournir aux entreprises tout document permettant le repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante (MPCA) concernés par les travaux. La norme NF X 46-020 « Repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante dans les immeubles bâtis » définit les modalités du repérage et le contenu du rapport qui en résulte. Ce rapport renseigne les entreprises et les maîtres d’œuvre sur la présence ou non d’amiante et leur permet de définir les mesures de prévention et de protection à mettre en œuvre lors des travaux.
Mérule et termites En cas de démolition totale ou partielle d’un bâtiment dans une zone à risques (mérules ou termites), le bois de même que les autres matériaux doivent être traités sur place avant tout transport ou incinération (art. L. 133-5 du CCH pour les termites et art. L. 133-8 du CCH pour la mérule). Il est donc nécessaire d’établir un diagnostic attestant de la présence ou non de termites ou de mérules.
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Exploitation courante Diagnostic d’accessibilité des ERP aux personnes handicapées et agenda d’accessibilité programmée (Ad’AP) Diagnostic des conditions d’accessibilité
La loi n° 2005-102 du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances comporte un volet sur l’accessibilité des bâtiments aux personnes handicapées. Elle a donné lieu à la parution du décret n° 2006-555 du 17 mai 2006, qui a énoncé les principes généraux d’accessibilité, en particulier pour les ERP. Issus de ce décret, les articles R. 111-19-7 à R. 111-19-9 du CCH ont prévu l’établissement d’un diagnostic des conditions d’accessibilité. Cette obligation, qui devait être remplie avant le 1er janvier 2011, concernait tous les ERP du 1er groupe (pour les 4 premières catégories). Le diagnostic comportait : – l’analyse de la situation de l’établissement au regard des obligations relatives aux personnes handicapées ; – la description des travaux nécessaires pour respecter les obligations à satisfaire avant le 1er janvier 2015 ; – l’évaluation du coût de ces travaux.
Dispositif d’agenda d’accessibilité programmée (Ad’AP) Les échéances de réalisation des diagnostics et de mise en accessibilité ne pouvant être atteintes, l’obligation de mettre en place un Ad’AP a été entérinée. L’arrêté du 21 mars 2007 [NOR : SOCU0612412A], qui précisait les conditions de réalisation de ce diagnostic, a été abrogé et remplacé par l’arrêté du 8 décembre 2014 [NOR : ETLL1413935A].
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Diagnostic des bâtiments
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Diagnostics réglementaires
Pour un ERP existant, l’Ad’AP est un engagement de l’exploitant ou du propriétaire de l’ERP à mettre en conformité son établissement en programmant des travaux selon un échéancier déterminé (en général sur une période de 3 ans avec prolongements possibles sur 2 ou 3 périodes) et un engagement financier. Remarque La fiche 3.36 décrit les modalités de fonctionnement de l’Ad’AP.
Informations relatives à la présence d’amiante dans les immeubles Bien que ces documents ne soient pas à proprement parler des diagnostics, ils résultent de missions de diagnostic. Ils sont collationnés par le propriétaire à la suite d’un repérage de l’amiante qui peut être classé dans la famille des diagnostics. Ce sont : – le dossier technique amiante (DTA), défini dans les articles R. 1334-29-4 à 7 du Code de la santé publique, portant d’une part sur les parties communes des immeubles d’habitation collectifs et d’autre part, sur l’ensemble des autres immeubles ; – le dossier amiante parties privatives (DAPP), qui concerne les seules parties privatives des logements collectifs. La parution des arrêtés du 12 décembre 2012 (repérage des MPCA) et de l’arrêté du 21 décembre 2012 [NOR : AFSP1243362A] (fiche récapitulative) a rendu applicables les nouvelles dispositions du Code de la santé publique. Ainsi, les DTA sont à mettre à jour selon ce nouveau dispositif avant le 31 janvier 2021 ou bien auparavant si l’une des situations suivantes se présente : – vente de l’immeuble ; – réalisation de travaux sur composants contenant de l’amiante ; – présence de composants de la liste A.
Audit énergétique ou DPE collectif des copropriétés Un audit énergétique est à réaliser dans les copropriétés respectant les critères suivants : – usage principal d’habitation ; – nombre de lots supérieur ou égal à 50 ; – présence d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement ; – permis de construire antérieur au 1er juin 2001. Pour les autres copropriétés, un DPE collectif est à réaliser. Les modalités de réalisation de l’audit énergétique ou du DPE collectif sont précisées dans le Code de la construction et de l’habitation (voir fiche 1.30) ainsi que dans l’arrêté du 28 février 2013 [NOR : ETLL1235886A]. Remarque La fiche 3.40 en rappelle les principes et dispositions générales.
Audit énergétique des entreprises Les grandes entreprises sont tenues de réaliser un audit énergétique de leur société au titre de l’article L. 233-1 du Code de l’énergie. Sont concernées les entreprises dépassant les seuils suivants : – effectif supérieur à 250 personnes ; – chiffre d’affaires annuel dépassant 50 millions d’euros (ou total de bilan excédant 43 millions d’euros).
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Diagnostic des bâtiments
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Diagnostics réglementaires
3.25
L’audit porte : – sur les bâtiments ; – sur les procédés industriels ; – sur les activités de transport. Remarque Les modalités d’application, publiées dans le décret n° 2014-1393 du 24 novembre 2014 et l’arrêté du 24 novembre 2014 [NOR : DEVR1412294A], sont précisées dans la fiche 3.40. 4
Mise en copropriété d’un immeuble de logement
Toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de 15 ans est précédée d’un diagnostic technique. Celui-ci porte constat de l’état apparent de la solidité du clos et du couvert et de l’état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité (cf. art. L. 111-6-2 du CCH). Important Cette disposition est valable jusqu’au 1er janvier 2017, date où elle sera remplacée par la réalisation d’un diagnostic technique global (voir fiche 3.46). Par ailleurs, il est interdit d’effectuer une mise en copropriété d’un immeuble qui n’a pas fait l’objet des diagnostics suivants : – état de la présence ou non d’amiante dans l’immeuble ; – CREP. Remarque Les modalités et les documents établis à l’issue de ces deux diagnostics sont équivalents à ceux établis lors de la vente d’un immeuble (voir § 1 précédent).
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