Bestemmingsplan van De Tuin van Elden

Tuin van Elden

2

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

Toelichting bij het bestemmingsplan "Tuin van Elden" (plannummer: NL.IMRO.0202.761-0201)

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3 1.4

Inleiding Situering en begrenzing plangebied Aanleiding en doel Opzet bestemmingsplan Geldende plannen

7 7 9 9 9

Hoofdstuk 2 2.1 2.2 2.3

Beschrijving bestaande situatie Inleiding Historische ontwikkeling Ruimtelijke en functionele structuur

11 11 11 13

Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.2.1 3.2.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.6.1 3.6.2 3.6.3 3.7 3.7.1 3.7.2 3.7.3 3.7.4 3.7.5 3.7.6 3.7.7 3.7.8 3.7.9 3.7.10 3.8 3.8.1 3.8.2

Wettelijk- en beleidskader Inleiding Ruimtelijk beleid Rijks-, provinciaal en regionaal beleid Gemeentelijk beleid Woonbeleid Economisch beleid Welstandsbeleid Verkeersbeleid Rijksbeleid Provinciaal en regionaal beleid Gemeentelijk beleid Milieu- en omgevingsbeleid Integraal milieubeleid Geluid Luchtkwaliteit Hinder Externe veiligheid Groen en ecologie Water Bodem Archeologie Cultuurhistorie Overig beleid Coffeeshopbeleid Prostitutiebeleid

17 17 17 17 17 20 21 22 22 22 22 22 23 23 23 24 25 25 26 27 28 28 29 30 30 30

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

3

Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.5.1 4.5.2 4.6 4.7

Beschrijving nieuwe situatie Algemeen Stedenbouwkundige uitgangspunten Landschappelijke uitgangspunten Programmatische uitgangspunten Verkeer Verkeersstructuur Parkeren Beeldkwaliteit Toets aan de Structuurvisie Elden

31 31 32 39 40 41 41 42 43 50

Hoofdstuk 5 5.1 5.2 5.2.1 5.2.2 5.2.3 5.2.4 5.2.5 5.2.6 5.2.7 5.2.8 5.2.9 5.2.10 5.3

Milieu- en omgevingsaspecten Inleiding Milieu- en omgevingsaspecten Geluid (wegverkeerslawaai) Luchtkwaliteit Bedrijven en milieuzonering Externe veiligheid Dubo Afval Groen en ecologie Water Bodem Cultuurhistorie en archeologie Kabels, leidingen en straalpaden

53 53 53 53 53 54 55 56 57 57 59 62 64 64

Hoofdstuk 6 6.1 6.2 6.2.1 6.2.2 6.2.3 6.2.4 6.3 6.3.1 6.3.2 6.3.3 6.3.4 6.3.5 6.3.6 6.4 6.5

Planbeschrijving en -verantwoording Inleiding Opzet van de regels Inleidende regels Bestemmingsregels Algemene regels Overgangs- en slotbepalingen Verantwoording van de regels Afzonderlijke bestemmingen Gemengd (Artikel 3) Groen en Groen - park (Artikel 4 en 5) Verkeer - verblijfsgebied (Artikel 6) Water (Artikel 7) Wonen (Artikel 8) Handhaving Exploitatie

65 65 65 65 65 66 66 66 66 66 67 67 67 67 68 69

Hoofdstuk 7 7.1 7.2

Procedure (Voor)overleg Terinzagelegging (ontwerp-bestemmingsplan)

71 71 72

4

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

Bijlagen Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5 Bijlage 6 Bijlage 7 Bijlage 8 Bijlage 9 Bijlage 10

Dorpsbouwkundig plan Beeldkwaliteitsplan Tuin van Elden Onderzoek verkeer- en vervoersaspecten Akoestisch onderzoek Tuin van Elden Onderzoek luchtkwaliteit Flora- en faunaonderzoek Geohydrologisch onderzoek Bodemonderzoek TOP Bodemonderzoek CSO Archeologisch onderzoek

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

73 73 73 73 73 73 73 73 73 73 73

5

6

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Situering en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt in Arnhem - Zuid, ten noorden van het dorp Elden en wordt in het noorden begrensd door het park Westerveld en in het oosten door de Rijksweg - West. De Klapstraat vormt de zuidelijke begrenzing en het Perenlaantje begrenst het plangebied in het westen. In figuur 1 is de ligging van het plangebied weergegeven. Voor een exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding en figuur 1.

Figuur 1: Ligging plangebied bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

7

Figuur 2: Geldend plan

8

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

1.2

Aanleiding en doel

De Tuin van Elden betreft de noordelijke uitbreiding van het dorp Elden op de gronden van de voormalige Intratuinlocatie. Voor het gebied is in opdracht van VOF De Tuin van Elden door landschapsarchitectenbureau La4sale een dorpsbouwkundig plan opgesteld (zie bijlage 1) dat voorziet in een nieuwe woonwijk met een dorpse uitstraling die past bij het karakter van het dorp Elden. De ontwikkeling van de planlocatie is niet mogelijk binnen de kaders van het geldende bestemmingsplan en er moet dan ook een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld om de planologische grondslag voor de realisatie van het plan te verkrijgen.

Bij deze ontwikkeling wordt tevens “Huize Oosterveld” betrokken. Het totale plangebied van de ontwikkeling heeft een oppervlakte van circa 11 hectare.

1.3

Opzet bestemmingsplan

Een bestemmingsplan bestaat uit een kaart en regels en gaat vergezeld van een toelichting. Op de kaart zijn de bestemmingen door middel van kleuren en tekens aangegeven. De regels bevatten de materiële inhoud van de bestemmingen. Deze bestemmingsplanonderdelen vormen samen het juridische toetsingskader voor ruimtelijke en functionele ontwikkelingen in het plangebied. De toelichting bevat met name de aan het plan ten grondslag liggende gedachten. Dit plan is conform de Wro vormgegeven volgens de SVBP (Standaard voor vergelijkbare Bestemmingsplannen) 2008. Het SVBP geeft voorschriften over inrichting van de kaart (kleuren en tekens) en de opbouw van de regels.

1.4

Geldende plannen

Het bestemmingsplan "Tuin van Elden" is een gedeeltelijke herziening van het bestemmingsplan "Elden" zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 23 augustus 1976 en goedgekeurd door gedeputeerde staten van Gelderland op 12 oktober 1977.

Het overgrote deel van het plangebied heeft de bestemming "kwekerij". Deze gronden zijn uitsluitend bestemd voor het gebruik ten behoeve van een kwekerij en een tuincentrum. Op deze gronden mag binnen het op de plankaart aangegeven bouwvlak uitsluitend bebouwing worden gebouwd, passend bij de bestemming met een nokhoogte van maximaal 4 meter, alsmede een dienstwoning met een maximale inhoud van 500m³ .

De zuidoostelijke hoek van het plangebied heeft de bestemming "bijzondere bebouwing - klasse XI" (artikel 18). Deze gronden zijn uitsluitend bestemd voor het gebruik ten behoeve van kerken, scholen, wijk- verenigings- en openbare gebouwen, gast- en verpleeginrichtingen. Op de gronden zijn totaal drie bouwvlakken aangegeven waarvan het grootste voor maximaal 15% bebouwd mag worden met bebouwing ten behoeve van de bovengenoemde bestemming. De nokhoogte van dit bouwvlak bedraagt maximaal 4 meter. Voor de overige twee vlakken gelden nokhoogten van respectievelijk 6 en 8 meter.

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

9

10

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

Hoofdstuk 2 2.1

Beschrijving bestaande situatie

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt eerst ingegaan op het ruimtelijke en functionele situatie van het dorp Elden als geheel en vervolgens op het plangebied zelf.

2.2

Historische ontwikkeling

Elden is een typisch Betuwse oeverwalnederzetting en kent een roerige geschiedenis in een door de rivieren beheerst en herhaaldelijk veranderd landschap. Veel in en rond het dorp herinnert nog aan de vroegere strijd tegen het water, zoals de dijken, kolken en het sluisje.

De structuur van het dorp kan niet los worden gezien van het rivierenlandschap. De ligging van de oude kern op een oeverwal ten zuiden van de rivierdijk is wat dat betreft veelzeggend. Met een grote boog wordt het uitgestrekte oorspronkelijke agrarische gebied ten zuiden van de kern ontsloten door de Klapstraat. De weg verbond in de middeleeuwen de verspreid gelegen boerderijen en de akkers, de essen, die op de vruchtbare oeverwal lagen, en waar het plangebied ook deel van uitmaakt. Hier verbouwde men de gewassen, het vee werd in de lager gelegen polders (de komgronden) en waarden geweid.

Elden wordt voor het eerst genoemd in 855, als bezit van het beroemde klooster Werden bij Essen.

Het klooster had bezittingen in Elti (Elden). De Eldense polder werd echter wel al eerder bewoond en gebruikt. De eerste bekende Eldense bebouwing is de Bonifatiuskerk. De kerk maakt nog steeds deel uit van het dorpsgezicht. Tussen 1813 en 1817 was Elden een zelfstandige gemeente.

Figuur 3: De dorpskern van Elden omstreeks 1900, het plangebied is aangegeven met de blauwe lijn.

Na de Tweede Wereldoorlog beleefde Elden de eerste planmatige uitbreidingen in het westelijke deel van het dorpsgebied, ten zuiden van de Klapstraat. Kleinschalige sociale woningbouw uit de jaren vijftig, zestig en zeventig bepaalt hier sindsdien het beeld. Ook zien we een verdere verdichting van de bebouwing langs de oude hoofdstraten in het dorp, de Rijksweg en de Klapstraat. Deze invullingen waren kleinschalig van karakter. Het oostelijke dorpsgebied werd vanaf de jaren zestig bebouwd met vrijstaande woonhuizen.

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

11

Een belangrijke gebeurtenis voor Elden was de overgang in 1966 van de gemeente Elst naar Arnhem. In de jaren dertig had deze stad de sprong over de Rijn gewaagd en in de naoorlogse jaren werd hier driftig gebouwd aan een geheel nieuw stadsdeel. In 1965 werd door het Rijk het streekplan Rijn en IJssel goedgekeurd, waarin onder meer de verdere ontwikkeling van Arnhem-Zuid was voorzien. Het plan ging uit van handhaving van een aantal bestaande elementen, waaronder de dorpskern van Elden. Men wilde hier het dorpse karakter zoveel mogelijk behouden. Nieuwbouw werd op gepaste afstand gepland. Verder werd veel waarde gehecht aan landschappelijke elementen, zoals de rivierdijk, het uiterwaardengebied en de kleiputten.

Figuur 4: De dorpskern van Elden omstreeks 1972, op de achtergrond is begonnen met het bouwrijpmaken van de nieuwe wijk Elderveld Om de kern van Elden werd een ring van wegen aangelegd (Batavierenweg, Burgemeester Matsersingel, A325), die het kleinschalige dorpsgebied met aanpalende groengebieden van de moderne woonwijken moest afschermen. Doel was het landelijke, open en eigen karakter van het dorp met zijn boomgaarden en tuinderijen te handhaven binnen de grootstedelijke ontwikkelingen van Arnhem-Zuid. De annexatie had tot gevolg, dat het agrarische buitengebied van Elden voor het grootste deel verloren ging.

De veehouderijen en tuindersbedrijven verdwenen, een ontwikkeling die uiteindelijk ook in de bebouwde kom van het dorp zou plaats vinden. Ook verdwenen hier de ondernemers, die van de agrarische bedrijvigheid afhankelijk waren. Mede door de bouw van het winkelcentrum Kronenburg hield een deel van de Eldense middenstand het voor gezien. Elden werd meer en meer een woongemeenschap.

In 1989 werden de eerste huizen opgeleverd in een nieuwe wijk in het westelijke dorpsgebied (Dokter H.J. Jagerstraat en omgeving), gelegen bij het Sportpark Elden. Tot de jongste toevoegingen (jaren negentig) aan de dorpsstructuur behoort een kleine woonbuurt ten noorden en oosten van de St.Lucaskerk (I.W.J. Vos de Waelstraat). Aan het Kerkpad en de Rijksweg bevinden zich de ontsluitingswegen tot deze kleine buurt. De vestiging van de, nu reeds voormalige, Intratuin binnen het dorpsgebied zette ondanks de grote schaal de traditie van Eldens tuindersverleden voort.

12

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

Aan de zuidzijde van Elden is in de laatste jaren van de twintigste eeuw het grootschalig kantorenpark Gelderse Poort verrezen, met als stedenbouwkundig en architectonisch accent de toren van het Ohracomplex, het Ooievaars-nest geheten, naar de boerderij die hier eerst stond. Evenveel impact voor het Eldense dorpsbeeld heeft het Gelredome, dat ten noorden van de Huissensedijk verrees.

Het opende in 1998 zijn deuren. Beide gebouwen zijn in korte tijd uitgegroeid tot de bekendste en spraakmakendste gebouwen in de jongste geschiedenis van de gemeente Arnhem. Van heel recente datum is de nieuwbouwwijk Le Jardin met daarin de Willem Roodbeenhof aan de Elderhofseweg.

In 2005 is Intratuin vanwege de beperkte uitbreidingsmogelijkheid vertrokken uit Elden en kwam de grond vrij voor woningbouw.

2.3

Ruimtelijke en functionele structuur

Het te ontwikkelen plangebied is gelegen aan de noordzijde van Elden tussen Rijksweg-West, Klapstraat, het Perenlaantje en park Westerveld. Het plangebied van ca. 11 ha betreft een grotendeels braakliggend terrein. De noordzijde wordt het plangebied begrensd door park Westerveld. Het ongeveer 11 ha grote park bestaat uit bos, boomgroepen, gazons en waterpartijen.

Het park bestaat uit twee duidelijk te onderscheiden delen: een oudere, westelijke helft en een jong, oostelijk deel. Het park Westerveld werd in de negentiende eeuw door Baron van Voorst tot Voorst aangelegd als uitgestrekt park, compleet met wandelbos, moes- en siertuinen.

Figuur 5: Luchtfoto van het plangebied met daarop nog de kassen van Intratuin

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

13

Figuur 6: Park Westerveld De baron van Voorst tot Voorst had bovendien een opmerkelijke liefhebberij, hij kweekte en beschreef bijzondere perenrassen. Van elk perenras, (in totaal 80), werden in de tweede helft van de negentiende eeuw twee boompjes langs het Perenlaantje geplant. Hieraan herinnert nu nog het gerestaureerde Perenlaantje dat aan de oostzijde van het plangebied ligt. Dit laantje steekt vanaf Westerveld de brug over en loopt dan tussen de volkstuinen door om in de Klapstraat uit te komen.

Figuur 7: Het Perenlaatje gezien vanaf de Klapstraat De Klapstraat verzorgde van oudsher de verbinding tussen de verspreid gelegen boerderijen en akkers die op de vruchtbare oeverwal lagen. Vanaf 1850 is het oorspronkelijke dorpslint steeds verder verdicht. Omdat de bebouwing in deze straat in verschillende decennia is gerealiseerd, is deze zeer divers van aard. Het straatbeeld wordt gekenmerkt door vrijstaande woningen die straatgericht zijn gepositioneerd. De panden variĂŤren sterk in breedte en architectuur.

14

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

Figuur 8: Gevarieerd beeld van de Klapstraat De Klapstraat komt in oostelijke richting uit op De Brink met de in de wederopbouwperiode vernieuwde pleinbebouwing en St. Lucaskerk. Ten noorden van deze kerk, aan de overzijde van de Rijksweg-West, ligt Huize Oosterveld met haar parkachtige tuinen. De Oosterveldse tuin grenst aan de oostzijde van het ontwikkelgebied en het bijbehorende weiland wordt in het plan geïntegreerd.

Verder noordelijk in de Rijksweg-West wordt het plangebied begrensd door tuinen van aangelegen woningen met één of twee lagen met een kap.

Figuur 9: Huize Oosterveld In de hoedanigheid van Intratuin bestond het plangebied voor circa 50 % uit verharding en bebouwing in de vorm van kassen. De kassen en overige opstallen zijn inmiddels gesloopt. Naast enkele puinresten is het plangebied op een enkele boom na braakliggend.

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

15

16

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

Hoofdstuk 3 3.1

Wettelijk- en beleidskader

Inleiding

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in dit bestemmingsplan afgewogen en voorzover mogelijk vertaald op de verbeelding en in de regels.

3.2

Ruimtelijk beleid

3.2.1 Rijks-, provinciaal en regionaal beleid Hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is ruimte te scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies op het beperkte oppervlak dat ons in Nederland ter beschikking staat.

De Nota Ruimte bevat de visie van het kabinet op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland en de belangrijkste bijbehorende doelstellingen. De nota bevat, in overeenstemming met het Hoofdlijnenakkoord van het kabinet, de ruimtelijke bijdrage aan een sterke economie, een veilige en leefbare samenleving en een aantrekkelijk land. Het gaat om de inrichtingsvraagstukken die spelen tussen nu en 2020, met een doorkijk naar 2030.

Het ruimtelijk beleid van de provincie is verwoord in het Streekplan Gelderland 2005 “Kansen voor de regio”. Het Streekplan, dat wordt vastgesteld voor een periode van 10 jaar, is een schakel tussen rijks- en gemeentelijke plannen op het gebied van de ruimtelijke ordening. Hoofddoel van het streekplanbeleid is het scheppen van ruimte voor de verschillende ruimtevragende functies op het beperkte oppervlak.

Het Regionaal Plan 2005-2020 van de Stadsregio Arnhem-Nijmegen 'Werken aan een aantrekkelijke en concurrerende stadsregio in Noordwest Europa' is de opvolger van het Regionaal structuurplan 2015 uit 1998. Het regionaal plan vormt het richtinggevend kader voor beleid en uitvoering van het regionaal beleid van de stadsregio op gebied van ruimte, mobiliteit, economie en wonen. Binnen de Stadsregio Arnhem – Nijmegen is afgesproken dat de steden Arnhem en Nijmegen zich met name kunnen richten op woningen in het middeldure en dure segment; in deze steden wordt 35% gerealiseerd in het betaalbare segment en in de overige gemeenten 50%. Voor de zone waar De Tuin van Elden toe behoort, “Contour woningbouw”, geldt dat 35% van de nieuwbouw in de betaalbare huur- en/ of koopsector gerealiseerd moet worden.

3.2.2 Gemeentelijk beleid Structuurplan Arnhem 2010 Het gebruik van de ruimte in een stad verandert voortdurend. Om plannen en initiatieven goed op elkaar af te stemmen, stelt de gemeente met enige regelmaat een structuurplan vast. Het Structuurplan Arnhem 2010 dat op 2 oktober 2000 door de raad is vastgesteld beschrijft het ruimtelijk beleid voornamelijk in hoofdlijnen. Het plan is flexibel, zodat het kan inspelen op veranderende omstandigheden en inzichten. Formeel is het nieuwe Structuurplan Arnhem 2010 tien jaar van kracht: van 2000 tot 2010. Maar de inrichting van de ruimte werpt haar schaduw veel verder vooruit. Waar dat mogelijk is, richt het Structuurplan zijn blik daarom op het jaar 2030.

Het Structuurplan geeft aan dat in Arnhem-Zuid nu weinig terug te vinden is van het oorspronkelijke landschap van de Betuwe. Wanneer “blauwe” en ”groene” lijnen (water en beplanting) van het omliggende landschap in het stadsdeel doordringen, kan men er weer iets van de Betuwe ervaren.

Daarbij moet het groen in Zuid beter toegankelijk en zichtbaar worden, en moeten ontbrekende schakels in ecologische verbindingen en recreatieve routes naar het omliggende landschap aangebracht worden. Door meer in het groen te investeren, komt er een beter evenwicht tussen economische ontwikkeling en ecologische waarden. Daarbij behoort ook een passend waterbeheer: vergroting van bergingscapaciteit door uitbreiding van het wateroppervlak in het stedelijk gebied kan worden benut om de stad aantrekkelijker te maken. In de Structuurplankaart is de mogelijkheid aangegeven de watergang aan de noordkant van Elden door te trekken.

Arnhem ontwikkelt zich het sterkst langs bepaalde assen; in Arnhem-zuid zijn dat de Nijmeegseweg en de Burgemeester Matsersingel. Het Geldredomegebied kan na 2010 verder verstedelijkt worden.

Naast andere functies kan hier het stedelijk wonen voor veel mensen een aantrekkelijke mogelijkheid zijn. Ook voor mensen die de voorkeur geven aan een ruime, groene omgeving worden tot 2010 woningen gebouwd. De groene rand rond Elden moet in stand blijven als bufferzone. bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

17

Het is de bedoeling dat alle Arnhemse wijken een uitwerking krijgen vanuit het Structuurplan 2010; voor Elden is dat de Structuurvisie Elden 2000. Als belangrijkste ontwikkelingen tot 2010 noemt het Structuurplan voor Elden en omgeving: 1. Woningbouw (uitwerking hiervan vindt globaal plaats in de structuurvisie voor Elden); 2. Kantoren op de Gelderse Poort (hierop wordt in de structuurvisie slechts summier ingegaan; 3. Watersysteem verbeteren; 4. De mogelijkheden die aanwezige oorspronkelijke cultuurhistorische waarden bieden moeten actief worden meegenomen bij de ruimtelijke ontwikkelingen in dit stadsdeel.

Bij de belangrijke reserveringen voor de periode 2010-2030 staat er vermeld: 1. De Batavierenweg wordt met meer groen en water een van de “groen-blauwe” lijnen waarmee het Betuwelandschap doordringt in Arnhem-Zuid. Enkele bebouwingselementen toevoegen, gericht op het groen; 2. Reservering ten zuiden van de Drielsedijk op het terrein van de Intratuin voor landschappelijk wonen.

Tussenrapportage 2006 In juni 2006 is de tussenrapportage van het Structuurplan Arnhem vastgesteld. Deze rapportage vormt een actuele bijstelling van onderdelen van het structuurplan. Naast een herijking van bestaand beleid door veranderde opvattingen wordt in de rapportage een uitwerking van het hoogbouwbeleid gepresenteerd. Ten aanzien van het plangebied worden in de tussenrapportage geen relevante bijstellingen genoemd.

Structuurvisie Elden 2000 In 1997 is de conceptversie van de structuurvisie Elden voor het eerst aan de bewoners gepresenteerd. Aanleiding voor het opstellen van de structuurvisie was onder andere de toenmalige instemming van de gemeente Arnhem met het VINEX-convenant voor het knooppunt ArnhemNijmegen en daarmee met de verplichting tot het bouwen van 7.500 woningen tot 2005. De stadsuitbreiding Schuytgraaf kon daarvoor te weinig capaciteit bieden. Om dit tekort op te vullen is binnen het stedelijk gebied van Arnhem, naast de reeds bekende plekken gezocht naar aanvullende woningbouwlocaties. Een studie naar de mogelijkheden binnen Elden was een onderdeel daarvan.

De structuurvisie heeft geen wettelijke status maar is wel door de gemeenteraad vastgesteld (op 1 juli 2002). Hiermee vormt de structuurvisie een belangrijk beleidsdocument waar ruimtelijke ontwikkelingen aan getoetst moeten worden en is het voor onderhavig plangebied dan ook van belang om na te gaan welke uitgangspunten in de structuurvisie voor Elden gehanteerd worden. Dit mede gezien het feit dat de Eldense bevolking een belangrijke rol heeft gespeeld bij de totstandkoming van deze visie.

In de visie wordt in zijn algemeenheid aangegeven op welke wijze bij nieuwbouwplannen rekening gehouden dient te worden met het bestaande karakter van Elden: “In Elden zelf zijn de inrichting van wegen en straten en de te gebruiken bebouwingstypologieën van belang. Het dorpse karakter staat hierbij voorop. Uitbreiding van de bebouwing moet kleinschalig, niet villa-achtig van aard zijn en passen binnen de dorpse sfeer van Elden; geen aanblik van "stadse" gesloten blokken. Eén en ander heeft betrekking op de gewenste kleur van de gevels (donker-, roodbruin) en de schakeling (vrijstaand, korte rijtjes). Ook toepassing van het schuine pannendak (zadeldak, of eventueel Mansardekap) behoort ertoe. De overwegend donkere tinten, zowel voor wegen als bebouwing dienen bij eventuele uitbreidingen inspiratiebron te zijn; de nokhoogte aangepast aan het algemene beeld. Indien het grootschalige tuincentrum (Intratuin) op termijn verdwijnt, kan op deze locatie een dergelijk woningbouwtype gebouwd worden; aldaar is bij grote bouwpercelen een meer villa-achtig karakter overigens ook acceptabel”

18

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

Figuur 10: Plankaart Structuurvisie Elden 2000

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

19

Ten aanzien van de locatie Intratuin wordt uiteindelijk het onderstaande in de visie opgenomen: “Een grootschalige en verkeersaantrekkende functie als dit tuincentrum past niet goed in het overwegend kleinschalige Elden.” “Het uitgangspunt ten aanzien van Intratuin is dat dit terrein eventueel na 2005 kan worden ontwikkeld. De huidige functie staat momenteel niet ter discussie.

Indien het terrein op termijn vrijkomt dan heeft een invulling met woningbouw de voorkeur.”

In de visie worden naast de reeds vermelde algemene punten waarmee ten aanzien nieuwbouw rekening gehouden moet worden een aantal punten opgenomen die specifiek ingaan op de ontwikkeling van Intratuin: 1. Behalve het Perenlaantje zijn hier geen zichtbare cultuurhistorische waarden aanwezig; 2. Er moet rekening worden gehouden met mogelijke archeologische waarden vanwege de nabijheid van oude hoofdwegen en het voormalige huis Westerveld; 3. De woningen waarvoor bij vertrek van Intratuin ruimte ontstaat, zouden in verschillende sferen ingericht kunnen worden; 4. Belangrijk hierbij is de overgang en het zicht vanaf de Drielsedijk naar de woningbouwlocatie.

Ook hier dient zorg te worden gedragen voor het contrast tussen open en dicht, bebouwd en begroeid. Tussen de dijk en de locatie ligt een akker die behoort tot het Park Westerveld. Vanaf de dijk is deze open ruimte essentieel voor de beleving van Elden. Bovendien is hij ecologisch van groot belang als onderdeel van de ecologische zone parallel aan de Drielse- en Huissensedijk; daarom dient hij behouden te blijven.

3.3

Woonbeleid

Woonvisie 2015 In de Woonvisie Gemeente Arnhem 2015 (vastgesteld in 2004) is de basis gelegd voor het gemeentelijk te voeren woonbeleid. De Provinciale kaders en ambities voor een kwalitatief woonprogramma maken deel uit van de Regionale Woonvisie van de Stadsregio, deze zijn kaderscheppend geweest bij het opstellen van de Arnhemse Woonvisie. In de Arnhemse woonvisie staat het motto 'Arnhem aantrekkelijke woonstad in balans' centraal. Dit betekent dat Arnhem inzet op het op peil brengen en houden van de woningbouwproductie, het vergroten van de keuzevrijheid en zeggenschap van de woonconsument, het bevorderen van de doorstroming en het doorbreken en verbeteren van de eenzijdige grote goedkope woningvoorraad door datgene te bouwen waar vraag en een tekort aan is.

Door bij nieuwe ontwikkelingen het accent te leggen op de bouw van middelduur en duurdere woningen en in de betaalbare prijsklassen het accent te leggen op betaalbare koop ontstaat er in de stad een grotere differentiatie en een ruimer gevarieerd aanbod van woningtypen en woon- en leefomgevingen. Er ligt een inspanningsverplichting om het eigen woningbezit in de stad te bevorderen om zo in 2015 meer evenwicht te bereiken in de eigendomsverhouding van huurwoningen en koopwoningen.

Ook wordt er ruimte geboden voor particulieren om alleen of samen te bouwen. Arnhem stimuleert dat allerlei vormen van particulier opdrachtgeverschap mogelijk zijn. Voor mensen met een grote of kleine beurs, specifieke behoeften (creatieven, zelfstandig ondernemers, idealisten, senioren of mensen met een functiebeperking) of een multifunctioneel plan, kan samenbouw dé manier zijn om hun wensen te realiseren.Het Arnhemse woonbeleid speelt hiermee in op de behoefte en wensen van alle woonconsumenten en draagt bij aan meer diversiteit in de bevolkingsamenstelling en de kenmerken die verschillende wijken en buurten bezitten.

Woonagenda De Arnhemse woonagenda 2010-2015 wordt naar verwachting in de loop van 2010 vastgesteld.

De streefbeelden uit deze agenda omvatten een tweetal thema's, dat zich richt op de kwaliteit van de woningen en de positie van de bewoners. Met instrumenten als het Woningbouwkompas (WK) stuurt de gemeente op de woningvoorraad van de stad en met de Gebiedsgerichte uitwerking (GGU) stuurt de gemeente binnen een wijk op o.a. de samenstelling en kwaliteit van de woningvoorraad. Voor iedere wijk is een gebiedsuitwerking gemaakt.

20

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

Wonen, welzijn en zorg De landelijke ontwikkelingen op de beleidsdriehoek wonen, welzijn en zorg zijn vertaald in de gemeentelijke kaderstellende nota's, o.a. de Arnhemse Woonvisie en Stad in Balans. Er ligt dan ook op het gebied van wonen, welzijn en zorg bij de gemeente een stevige opgave om de doelstellingen uit deze driehoek in fysieke en sociale zin te realiseren. Dit betekent dat er in woonwijken voor bijzondere doelgroepen en m.n. voor mensen in kwetsbare posities meer geschikt en passend kleinschaliger aanbod aan levensloopbestendige woningen, woonvormen of andere bijz. woonconcepten, gerealiseerd en gefaciliteerd moet worden, eventueel aangevuld met (thuis)zorg, begeleiding, ondersteuning, toezicht of andere vormen van dienstverlening en welzijnsvoorzieningen in de directe of nabije woonomgeving.

3.4

Economisch beleid

De gemeente heeft haar economische visie en koers voor de middellange termijn vastgelegd in de Economische Agenda Arnhem 2015. De agenda stelt dat in de eerste plaats de basis op orde moet zijn. De gemeente wil daarom zorgen voor een gunstig ondernemingsklimaat door adequate dienstverlening te bieden en geschikte, goed bereikbare vestigingsplaatsen in een stimulerende economische omgeving. In de tweede plaats kunnen de sterke sectoren verder uitgebouwd. Het gaat dan om de verdere versterking als zesde kantorenstad van ons land, en het behalen van winst in de sectoren zorg & welzijn en toerisme & vrije tijd. Tot slot gaat de gemeente Arnhem extra werk maken van haar kansrijke economische clusters: energie- & milieutechnologie en mode & design. Dit zijn bedrijvensectoren, waarin Arnhem bijzonder is en die een sterke basis bieden om een regionale en nationale positie op te bouwen.

De Economische Agenda levert een bijdrage aan het vergroten van de aantrekkelijkheid van de stad en het tegengaan van de maatschappelijke tweedeling. De agenda bepaalt de gemeentelijke koers en is opgesteld na stadsgesprekken met ondernemers en onderwijs- en kennisinstellingen. De gemeente stimuleert de economische ontwikkeling en is regisseur van het samenspel tussen overheid, ondernemers, onderwijs en onderzoek. In de stadsgesprekken hebben de partners duidelijk gemaakt, wat zij gezamenlijk kunnen en willen doen om het ondernemingsklimaat te versterken.

Arnhem heeft relatief gezien een groot aantal arbeidsplaatsen (rond de 100.000), dat voor een belangrijk deel (ongeveer 35.000) wordt vervuld door niet-Arnhemmers. Het aandeel Arnhemmers met een lage opleiding en met beperkte kansen op de arbeidsmarkt is groot. De aanpak uit de Economische Agenda levert naast banen voor hoog en middelbaar opgeleiden, vooral ook banen voor lager opgeleide inwoners op.

Wijkeconomie Het stimuleren van 'werken in de wijk' oftewel wijkeconomie, zoals vastgelegd in de gelijknamige Nota Wijkeconomie (2001), blijft een belangrijk thema. De ontwikkeling van (kleinschalige) bedrijvigheid en werkgelegenheid levert een bijdrage aan de verbetering van de leefbaarheid en sociale samenhang in de wijk. In dit verband is het werken aan huis, binnen duidelijk beperkte kaders, toegestaan. Concreet betekent dit dat de gemeente actief blijft bij het stimuleren van woon-werkeenheden en het ontwikkelen van kleinschalige bedrijfsverzamelgebouwen in wijken, bedoeld voor bedrijven in de ambachtelijke bedrijvigheid en de persoonlijke, zakelijke en overige dienstverlening. In dat kader past ook het faciliteren van de bedrijvendynamiek als het gaat om startende bedrijvigheid en zelfstandigen zonder personeel (ZZP-ers). Tot slot richt wijkeconomie zich in samenhang met het detailhandelsbeleid eveneens op het behoud en de versterking van de winkel- en eventuele horecavoorzieningen in de wijk.

Horeca De horecanota Gastvrij Arnhem (2005) geeft de uitgangspunten aan voor de gewenste ruimtelijke ontwikkeling ten aanzien van horeca. Hoofdlijn van de nota is de randvoorwaardenscheppende en faciliterende rol van de gemeente, zodat een evenwichtig aanbod van horeca ontstaat.

Horecaontwikkeling is afgestemd op de functie van het gebied. De ontwikkeling van de attractieve stad vraagt om horecaontwikkeling met name in de binnenstad en omgeving. In de detailhandelgebieden (Kronenburg, Presikhaaf) heeft horeca vooral een belangrijke ondersteunende functie voor de detailhandel. Ook in de toeristische centra van de stad heeft de horeca een ondersteunende functie. In woonwijken heeft horeca een verzorgende functie. En langs de radialen heeft het een bovenwijkse of stedelijke functie. bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

21

Het gemeentelijk beleid krijgt mede gestalte door vergunningverlening en handhaving. Dit gebeurt integraal; dat wil zeggen dat de verschillende beleidsterreinen op elkaar worden afgestemd (bijvoorbeeld openbare orde en veiligheid, voedsel- en brandveiligheid, milieu, gezondheid). Zo ontstaat duidelijkheid voor de horecaondernemers en andere belanghebbenden. Daarnaast wil de gemeente een goede gesprekspartner zijn voor ondernemers en ontwikkelingen stimuleren.

3.5

Welstandsbeleid

Arnhem kiest er in haar welstandsnota (2004, actualisatie in voorbereiding) voor om zoveel mogelijk recht te doen aan de reeds bestaande verschillen in de bebouwde omgeving. Hiervoor is een indeling gemaakt in een aantal logische eenheden in de stad. Elke ruimtelijke eenheid heeft een welstandsniveau, 'zwaar', 'normaal', of 'licht', dat aangeeft in welke mate welstand in dat gebied wordt ingezet. Het plangebied betreft een herontwikkelingslocatie die de bestaande ruimtelijke structuur doorbreekt. De huidige welstandsnota vormt om die reden geen actueel toetsingskader meer. In het kader van de ontwikkeling is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. In dit beeldkwaliteitsplan worden eisen gesteld aan o.a. de situering, massa, materialisering en kleurgebruik van de nieuwe bebouwing en de inrichting van de openbare ruimte. In paragraaf 4.6 wordt nader ingegaan op de beeldkwaliteit in het plangebied, in Bijlage 2 is het Beeldkwaliteitsplan opgenomen

3.6

Verkeersbeleid

3.6.1 Rijksbeleid De Nota Mobiliteit (2006) geeft de hoofdlijnen van het nationale verkeers- en vervoersbeleid voor de komende decennia. Centraal staat dat mobiliteit een noodzakelijke voorwaarde is voor economische en sociale ontwikkeling.

3.6.2 Provinciaal en regionaal beleid De provincie Gelderland heeft haar verkeersbeleid verwoord in het Provinciaal Verkeers- en Vervoersplan-2. Het PVVP-2 is op 30 juni 2004 vastgesteld door Provinciale Staten. In het nieuwe PVVP-2 geeft de provincie Gelderland aan hoe zij steden, bedrijventerreinen en voorzieningen bereikbaar wil houden op een veilige manier met zo min mogelijk schadelijke gevolgen voor de leefomgeving. De provincie Gelderland kiest voor een duurzame mobiliteit, waarbij het verkeers- en vervoerssysteem een sterke economie ondersteunt, welvaart versterkt en de sociale integratie stimuleert. Om dat te bereiken kiest Gelderland voor de volgende aanpak: voorkomen, beter benutten, bouwen en beprijzen.

De Stadsregio Arnhem Nijmegen heeft haar mobiliteitsbeleid voor de periode tot 2020 verwoord in de Regionale Nota Mobiliteit (2006). Op regionaal niveau is de Regionale Nota Mobiliteit een uitwerking van het Regionaal Plan en een doorvertaling van de Nota Mobiliteit. Met de Regionale Nota Mobiliteit kiest de Stadsregio Arnhem Nijmegen nadrukkelijk voor interne, regionale bereikbaarheid gericht op twee beleidskeuzes: het bundelen van vervoersstromen en het optimaliseren van ketenmobiliteit.

3.6.3 Gemeentelijk beleid Als resultaat van de wisselwerking tussen Rijk, provincie/regio en gemeente, heeft de gemeente Arnhem haar actuele verkeersbeleid verwoord in het Structuurplan Arnhem 2010 en in het Stedelijk Verkeers- en Vervoersplan Arnhem 2000-2010 (SVVP). De essentie ervan – overeenstemmend met die van Rijk, provincie en regio – is het terugdringen van de verkeersonveiligheid en het geleiden van de mobiliteit. Daarbij geldt het principe van vrijheid van keuze voor de mobilist, die de gemeente probeert te beïnvloeden door “verleidelijke” alternatieven aan te bieden. Ook speelt het prijsmechanisme hierin een steeds grotere rol. Evenals rijk, provincie en regio treft Arnhem verkeersmaatregelen volgens het principe van de 3 B's: eerst beter benutten, tegelijkertijd werken aan beprijzen en pas daarna bouwen van nieuwe infrastructuur.

22

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

Voor de werkingsduur van voorliggend bestemmingsplan is de uitwerking van het SVVP in het Categoriseringsplan Arnhem 2000 richtinggevend. Het categoriseringsplan werkt uit hoe de verkeersruimte in Arnhem duurzaam veilig (her-)ingericht wordt. Arnhem kent twee typen wegen: de verblijfsgebieden en de verkeersaders. Deze laatste zijn de hoofd- en ontsluitingswegen en vormen het Arnhemse hoofdwegennet voor het autoverkeer. Deze wegen kennen een maximum snelheid van 50 km/uur of hoger. Alle andere wegen vallen onder de categorie verblijfsgebieden. Deze wegen en straten krijgen het karakter van de 30 km/uurzone. Ze hebben een verblijfsfunctie en ontsluiten percelen. Veelal zijn het woonstraten. Het plangebied is onderdeel van een groeter verblijfsgebied en kent geen verkeersaders. Het SVVP Arnhem 2000-2010 is voor het onderdeel parkeren nader vormgegeven in de Parkeernota Arnhem 2003-2010. Voor het plangebied worden deze parkeernormen gehanteerd.

In paragraaf 4.5 wordt nader ingegaan op de verkeerskundige randvoorwaarden in relatie tot de ontwikkeling.

3.7

Milieu- en omgevingsbeleid

3.7.1 Integraal milieubeleid In de Integrale Milieuvisie 2008-2011 is aangegeven hoe het milieubeleid een positieve bijdrage kan leveren aan maatschappelijke thema's als gezondheid, veiligheid, leefbaarheid, duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit. Uitgangspunten zijn duurzame ontwikkeling en een optimale leefomgevingskwaliteit van de stad.

Op 26 mei 2008 heeft de gemeenteraad Hoofdstuk 3 "Gebiedsgerichte aanpak" van de Integrale Milieuvisie 2008-2011 vastgesteld. De gebiedsgerichte aanpak vormt de kern van de integrale milieuvisie en is een uitwerking van de zonering van milieukwaliteiten die in het Structuurplan Arnhem 2010 zijn opgenomen. Hiermee differentiĂŤren we milieuambities naar verschillende gebieden. Niet overal in de stad streven we immers dezelfde milieuambities na: in een dynamisch centrum accepteren we bijvoorbeeld meer geluid dan in een woonwijk. Wel wordt rekening gehouden met grenswaarden en streefwaarden. Grenswaarden mogen niet worden overschreden. Van streefwaarden kan worden afgeweken als daar - op een hoger schaalniveau- aantoonbare milieuwinst tegenover staat en zolang er geen concentratiegebieden ontstaan waar de milieubelasting zich ophoopt.

Door expliciet te maken welke milieukwaliteiten we in het betreffende gebied willen handhaven of realiseren, wordt ook duidelijk of een bepaalde ontwikkeling wel of niet past in het betreffende gebied.

3.7.2

Geluid

Wet geluidhinder De Wet geluidhinder heeft tot doel de mens te beschermen tegen geluidhinder. Dit is in de wet uitgewerkt in een normenstelsel voor de toelaatbare geluidbelasting in de woonomgeving. Alleen planologisch nieuwe situaties worden getoetst aan de wet. Naast woningen zijn er nog een aantal geluidgevoelige objecten aangewezen zoals bijvoorbeeld scholen en zorginstellingen. In de Wet geluidhinder staan regels voor weg- en railverkeerslawaai en voor gezoneerde industrieterreinen. De wet werkt verder met zones: dit zijn aandachtsgebieden rond geluidbronnen waarbinnen regels en normen gelden om de negatieve gevolgen van geluidhinder te beperken. Bij (planologische) wijzigingen moet er akoestisch onderzoek plaatsvinden naar de gevolgen.

Door zonering wordt voorkomen dat bedrijven te veel lawaai mogen maken op de woningen buiten dit industrieterrein: de geluidbelasting van alle bedrijven op een gezoneerd industrieterrein samen mag namelijk op een vastgestelde afstand de norm van 50 dB(A) niet overschrijden.

Wanneer een nieuw bedrijf zich wil vestigen op een gezoneerd industrieterrein of wanneer een bedrijf daar wil uitbreiden, moet de gemeente er voor zorgen dat de bedrijven gezamenlijk deze geluidsnorm niet overschrijden.

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

23

De Wet geluidhinder kent een normenstelsel met een voorkeurswaarde en grenswaarden. Als de geluidbelasting beneden de voorkeurswaarde blijft dan zijn er vanuit de wet geen belemmeringen voor nieuwe geluidgevoelige situaties. Bij een geluidbelasting tussen de voorkeurswaarde en de grenswaarde moet er een gemotiveerd besluit genomen worden om nieuwe geluidgevoelige ontwikkelingen mogelijk te maken (hogere grenswaarde). Voor het verlenen van een hogere grenswaarde is de nota uitvoeringsbeleid hogere grenswaarde van de gemeente Arnhem van toepassing.

Beleidsplan Geluid Op 18 december 2006 is het beleidsplan Geluid 2007-2010 door de raad vastgesteld. Het beleidsplan Geluid heeft tot doel geluidsnormen voor nieuwe situaties af te stemmen op de aard en de functie van een gebied. Hierdoor kan beter rekening gehouden worden met ontwikkelingen en verwachting van de gebruikers van een gebied. In het centrum en dichtbij goed openbaar vervoer wil de gemeente Arnhem veel functies mogelijk maken. De beleidslijnen hiervoor zijn opgenomen in het Structuurplan Arnhem 2010. Als gebieden intensiever gebruikt worden, neemt de kans op geluidhinder ook toe.

Andere gebieden zoals de parken worden juist gewaardeerd om hun relatieve rust. Deze uitgangspunten hebben geleid tot een gebiedsgerichte invulling van geluidskwaliteiten binnen Arnhem. Naar mate de geluidbelasting hoger is, neemt het belang van een zorgvuldige invulling van de totale leefomgevingskwaliteit toe.

Elden is volgens het gebiedsgerichte beleidsplan geluid aangewezen als een 'stadswijk'. Dat betekent dat de maximaal te ontheffen waarde 58 dB bedraagt.

In paragraaf 5.2.1 wordt nader ingegaan op het aspect geluid in relatie tot het plangebied.

3.7.3 Luchtkwaliteit De Europese richtlijnen zijn geïmplementeerd in de Wet Luchtkwaliteit. Het doel van de Wet Luchtkwaliteit 2007 is het beschermen van mens en milieu tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging. De wet is primair gericht op het voorkomen van negatieve effecten op de gezondheid van de mens. Daarnaast zijn er voor de stoffen zwaveldioxide en stikstofoxiden ook normen opgenomen ter bescherming van ecosystemen.

Voor het toetsen van ruimtelijke plannen zijn de volgende grenswaarden het meest relevant: 1. PM10 (fijnstof) a. de jaargemiddelde concentratie van 40 ìg PM10/m3 mag met ingang van 1 januari 2005 niet worden overschreden; b. de 24 uursgemiddelde concentratie van 50 ìg PM10/m3 mag met ingang van 1 januari 2005 niet vaker dan 35 keer per jaar worden overschreden; 2. NO2 (stikstofdioxide) a. de jaargemiddelde concentratie van 40 ìg NO2/m3 mag met ingang van 1 januari 2010 niet worden overschreden; b. de uurgemiddelde concentratie van 200 ìg NO2/m3 mag met ingang van 1 januari 2010 niet vaker dan 18 keer per jaar worden overschreden.

Voor de overige stoffen worden in Nederland geen overschrijdingen gerapporteerd.

Wet Luchtkwaliteit 2007 Op 15 november 2007 is de nieuwe Wet Luchtkwaliteit van kracht geworden. De nieuwe wet is nodig bevonden omdat de aanleg van een groot aantal bouwprojecten en bestemmingsplannen stilgelegd zijn door uitspraken van de afdeling Bestuursrecht van de Raad van State. De grenswaarden zijn ongewijzigd gebleven, maar de nieuwe wet geeft net als het voorgaande BLK2005 (Besluit LuchtKwaliteit) meer armslag om ruimtelijke plannen die gevolgen hebben voor de luchtkwaliteit uit te voeren. Hierbij wordt tevens de term “in betekenende mate” geïntroduceerd. Dit wil zeggen dat projecten met een bepaalde mate van verslechtering toch doorgang kunnen vinden. De grens ligt bij een toename van maximaal 3%. Deze 3% is gekoppeld aan de IBM projecten opgenomen in het Nationale Samenwerkingsverband Luchtkwaliteit (NSL). De NSL is 1augustus 2009 van kracht geworden.

24

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

Beleidsnota Lucht en Uitvoeringsprogramma Luchtkwaliteit Het Arnhemse beleid op gebied van luchtkwaliteit is vastgelegd in de Beleidsnota Lucht uit 2005.

Deze nota is erop gericht nieuwe overschrijdingen van de normen uit het toenmalige Besluit Luchtkwaliteit 2005 te voorkomen en bestaande of dreigende overschrijdingen voor 2010 op te lossen. Daarnaast richt de Beleidsnota Lucht zich op het beperken van overlast door geurhinder. Voor wat betreft het halen van de normen uit het BLK2005 en de onlangs van kracht geworden Wet Luchtkwaliteit is de beleidsnota vertaald naar maatregelen in het Uitvoeringsprogramma Luchtkwaliteit 2005-2010 van februari 2006.

In paragraaf 5.2.2 wordt nader ingegaan op de luchtkwaliteit in en rondom het plangebied.

3.7.4 Hinder In het kader van bedrijven en milieuzonering dienen de effecten van inrichtingen op hun omgeving (gevoelige bestemmingen, waaronder eventueel nieuw te ontwikkelen woningen) in beeld gebracht te worden. Voorbeelden van hinder zijn geluid, geur, stof of gevaar. In de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering 2009' is een lijst van inrichtingen opgenomen waarbij de inrichtingen op grond van de hinder die zij veroorzaken, zijn opgedeeld in 6 categorieĂŤn. Hierbij wordt er vanuit gegaan dat een inrichting uit categorie 1 relatief weinig hinder veroorzaakt en een inrichting uit categorie 6 bijzonder veel hinder veroorzaakt.

In paragraaf 5.2.3 wordt nader ingegaan op het aspect hinder in relatie tot het plangebied.

3.7.5 Externe veiligheid Met externe veiligheid wordt bedoeld de kans op overlijden van mensen buiten de grenzen van een bedrijf of transportmedium, als rechtstreeks gevolg van een ongeval met (gevaarlijke) stoffen binnen de grenzen van het bedrijf dan wel het transportmedium. In de externe veiligheid worden twee risicobegrippen gehanteerd het PR (Plaatsgebonden Risico) en het GR (Groepsrisico).

Landelijk beleid Voor bedrijven is op 28 oktober 2004 het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) in werking getreden. In het Bevi worden milieukwaliteitseisen (artikel 5.1 van de Wet milieubeheer) vastgelegd die in de ruimtelijke planvorming moeten doorwerken. In het Bevi wordt een onderscheid gemaakt in kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. De 10-6 PR contour geldt ten opzichte van kwetsbare objecten als grenswaarde en ten opzichte van beperkt kwetsbare objecten als richtwaarde. Het beoordelingskader voor het groepsrisico is een oriĂŤnterende waarde.

Voor de routes (weg, water, spoor en ondergrondse leidingen) waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt, komt in 2009/2010 een AMvB transport. In deze AMvB (Algemene Maatregel van Bestuur) worden ook milieukwaliteitseisen vastgelegd die in de ruimtelijke planvorming moeten doorwerken.

Gemeentelijk beleid Op 21 november 2005 is het beleidsplan Externe Veiligheid 2006-2009 vastgesteld. Op 16 februari 2009 heeft de gemeenteraad besloten om het beleidsplan met 2 jaar (tot en met 2010) te verlengen.

Dit beleidsplan beschrijft de mate van gewenste externe veiligheid in Arnhem. Uitgangspunt hierbij zijn de landelijke normen voor het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. In een groot gedeelte van de stad streven we naar het niet doen toenemen van de risico's. Op sommige plekken in de stad, op bedrijventerreinen voor zware industrie en de volgens het structuurplan stedelijke zone accepteren we een hoger risico dan op andere plaatsen. Wel moet daar extra aandacht zijn voor de beschikbare mogelijkheden voor rampenbestrijding, de zelfredzaamheid van mensen en de hulpverlening.

In paragraaf 5.2.4 wordt nader ingegaan op het aspect externe veiligheid in relatie tot het plangebied.

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

25

3.7.6 Groen en ecologie Flora- en Faunawet 2002 De opdrachtgever / initiatiefnemer is verantwoordelijk voor de naleving van de Flora- en Faunawet.

De wet gaat uit van het “nee-tenzij” principe, waarbij de mogelijkheid wordt geboden bepaalde ingrepen toe te staan middels ontheffing of vrijstelling. Daarnaast kent de wet een zorgplichtbepaling voor de in het wild levende dieren en planten, alsmede voor hun directe leefomgeving. Eind januari 2005 is het Besluit houdende wijziging van een aantal algemene maatregelen van bestuur in verband met wijziging van artikel 75 van de Flora- en faunawet en enkele andere wijzigingen (AMvB artikel 75) van kracht. Er zijn 3 beschermingscategorieën: tabel 1. algemeen beschermde soorten tabel 2. beschermde soorten tabel 3. streng beschermde soorten Groenplan Arnhem 2004 – 2007 / 2015 Het Groenplan Arnhem bevat een samenhangende visie op de ontwikkeling, inrichting en beheer van het groen in en om de stad Arnhem, voor de korte (2004-2007) en de middellange termijn (2015). Dit betekent dat het plan zowel een uitwerking van de 'groen'-ontwikkelingsvisie uit het structuurplan bevat als een kader voor het beheer van het groen in en om de stad. Het is een sectoraal plan, geschreven vanuit de wens om het groen in de stad te bewaren en te versterken. Visies op het gebied van ecologie, water, landschap en cultuurhistorie en gebruikswensen en beheer(on)mogelijkheden zijn daarbij input voor de geformuleerde streefbeelden en acties.

De gemeente Arnhem streeft ernaar om de landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische waarden van het groen, door versterking en zonering, optimaal tot hun recht te laten komen, waarbij voldoende ruimte voor gebruikswensen moet zijn. De ontwikkelingsinitiatieven en het beheer in en om de stad worden afgestemd op dat streefbeeld.

Het Groenplan Arnhem bevat een samenhangende visie op ontwikkeling, inrichting en beheer van het groen in en om de stad Arnhem. Dit betekent dat: 1. het Groenplan een uitwerking geeft van het Structuurplan Arnhem 2010 voor wat betreft de daarin beschreven 'groene ambities'; 2. het plan als toetsingskader dient voor het beoordelen van ruimtelijke plannen en projecten en tevens een goede basis vormt voor mogelijke toekomstige subsidies en voor koppeling aan projecten en programma's van andere partijen; 3. het plan de basis biedt voor de planologische bescherming van waardevolle gebieden en dat op basis van het plan randvoorwaarden kunnen worden meegegeven aan stedenbouwkundige projecten; 4. het plan helderheid biedt bij de prioritering en programmering van het groenbeheer door de gemeente; 5. het plan daarnaast de kaders biedt voor vergunningverlening en handhaving, voor de uitgifte van snippergroen en voor groencompensatie.

Arnhem heeft veel waardevol groen. Dit is een groot goed voor de leefbaarheid van de stad. uitgangspunten van het groenplan zijn: 1. bewaren en versterken; 2. zuinig omgaan met bestaande en potentiële kwaliteiten; 3. groen blijft groen; 4. kansen benutten; 5. alles op zijn plaats; 6. tegengaan van versnippering; 7. schoon en netjes; 8. beheer afgestemd op streefbeeld.

In paragraaf 5.2.7 wordt nader ingegaan op de landschappelijke en ecologische waarden in en rondom het plangebied.

26

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

3.7.7 Water Europees- en rijksbeleid De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om in alle Europese wateren de waterkwaliteit chemisch en ecologisch verder te verbeteren.

De Kaderrichtlijn Water omvat regelgeving ter bescherming van het binnenlandse oppervlaktewater, overgangswateren (waaronder estuaria worden verstaan), kustwateren en grondwater. Streefdatum voor het bereiken van gewenste waterkwaliteit is 2015. Eventueel kan er, mits goed onderbouwd, uitstel (derogatie) verleend worden tot uiteindelijk 2027. Voor het uitwerken van de doelstellingen worden er op (deel)stroomgebied plannen opgesteld die in 2009 definitief worden goedgekeurd en vastgesteld door “Den Haag” en “Brussel”. In deze (deel)stroomgebiedbeheersplannen staan de ambities en maatregelen beschreven voor de verschillende (deel)stroomgebieden. Met name de ecologische ambities worden op het niveau van de deelstroomgebieden bepaald.

Nationaal Waterplan 2009 – 2015 Het Nationaal Waterplan is het formele rijksplan voor het nationale waterbeleid. Het kabinet Balkenende IV heeft het plan op 22 december 2009 vastgesteld. Het plan is opgesteld door de staatssecretaris van Verkeer en Waterstaat en de ministers van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer en van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit, in overleg met het Interprovinciaal Overleg, de Unie van Waterschappen en de Vereniging Nederlandse Gemeenten. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening is het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten tevens een structuurvisie. Het plan is zelfbindend voor het rijk, dit is onder meer vastgelegd in het Beheer- en Ontwikkelplan voor de Rijkswateren. Wel vraagt het kabinet de andere overheden het nationale waterbeleid zoveel mogelijk door te vertalen in hun plannen. Voor onderdelen die het rijk wel juridisch bindend voor andere overheden wil laten zijn, staat aangegeven welke instrumenten hiervoor worden ingezet.

Het Nationaal Waterplan heeft betrekking op het gehele watersysteem, zowel oppervlaktewater, grondwater als de bijbehorende waterkeringen, oevers en dergelijke. Het Nationaal Waterplan bevat tevens de stroomgebiedbeheerplannen die op grond van de Kaderrichtlijn Water zijn opgesteld. Het Nationaal Waterplan vervangt de Vierde Nota waterhuishouding en zet veel van het in de voorgaande nota's waterhuishouding opgenomen beleid voort waaronder integraal waterbeheer en de watersysteembenadering. In het Nationaal Waterplan worden Daarnaast kijkt het plan verder vooruit om tot een klimaatbestendige aanpak te komen.

Het Nationaal waterplan hanteert niet alleen een thematische- , maar ook een gebiedsgerichte aanpak. Met deze aanpak worden de wateropgaven gekoppeld aan andere nationale opgaven en maatschappelijke ontwikkelingen. In hoofdstuk 4 worden de thema's behandeld die bestaat uit waterveiligheid, watertekort en zoetwatervoorziening, wateroverlast, waterkwaliteit en gebruik van water. In hoofdstuk 5 wordt ingezoomd op het beleid voor de verschillende gebieden, dit zijn de kust, de rivieren, het IJsselmeergebied, de zuidwestelijke delta, de Randstad, de Noordzee, NoordNederland en de Waddenzee, hoog Nederland en het Stedelijk gebied.

Waterplan Gelderland 2010-2015 Op provinciaal niveau is het waterbeheer vastgelegd in het Waterplan Gelderland 2010-2015. Hierin staat hoe de provincie wil zorgen voor voldoende schoon water én droge voeten.Het Waterplan Gelderland is de opvolger van het derde Waterhuishoudingsplan (WHP3). Het beleid uit WHP3 wordt grotendeels voortgezet. Het Waterplan Gelderland is tegelijk opgesteld met de water(beheer)plannen van het Rijk en de waterschappen. In onderlinge samenwerking zijn de plannen zo goed mogelijk op elkaar afgestemd. Het Waterplan Gelderland 2010-2015 is op 11 november 2009 door Provinciale Staten vastgesteld en op 22 december 2009 in werking getreden.

In het plan staan de doelen voor het waterbeheer, de maatregelen die daarvoor nodig zijn en wie ze gaat uitvoeren. Voor oppervlaktewaterkwaliteit, hoogwaterbescherming, regionale wateroverlast, watertekort en waterbodems gelden provinciebrede doelen. Voor een aantal functies, zoals landbouw, natte natuur, waterbergingsgebieden en grondwaterbeschermingsgebieden, zijn specifieke doelen geformuleerd.

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

27

Waterplan Arnhem 2009 - 2015 Eind 2009 hebben de gemeente Arnhem, het waterschap Rivierenland en het waterschap Rijn en IJssel het waterplan Arnhem 2009 – 2015 vastgesteld. In dit plan geven de waterpartners aan wat zij de komende jaren willen gaan doen om het water in Arnhem mooi, schoon en veilig te maken en te houden. Het waterplan bevat vier hoofddoelstellingen: ten eerste Arnhem aantrekkelijke waterstad.

Centraal hierin staat aantrekkelijk water voor de burgers en bezoekers van Arnhem. De tweede doelstelling is klimaatbestendig watersysteem. Dat gaat over het voorkomen van wateroverlast en/of watertekort bij de te verwachten klimaatsontwikkeling. De derde doelstelling gaat over goede waterkwaliteit, namelijk het verbeteren van grondwaterkwaliteit, oppervlaktewaterkwaliteit en waterbodemkwaliteit en natuurlijk het voorkomen van vervuiling hiervan. De laatste doelstelling is gericht op bewustwording: het vergroten van het waterbewustzijn bij bewoners en bedrijven.

Concreet werkt het waterschap in de komende jaren vooral aan het verbeteren van de waterkwaliteit om te voldoen aan de doelstelling uit de Europese Kaderrichtlijn water. Hiervoor wordt de inlaat van Lingewater naar Arnhem geoptimaliseerd en worden maatregelen onderzocht om meer stroming in het oppervlaktewater te brengen. In de planning staat verder het vervangenen en automatiseren van een aantal stuwen. Waar mogelijk worden ook kansen benut om duikers te vervangen voor bruggen en om de watergangen meer natuurvriendelijk in te richten.

Uitgangspunt in het huidige beleid van gemeente, waterschap en provincie is dat planontwikkeling moet aansluiten bij een duurzaam integraal waterbeheer. Dit betekent dat: 1. er grondwaterneutraal gebouwd moet worden; 2. er geen negatieve verstoring van de grondwaterstanden en -stromingen mag worden veroorzaakt om grondwateroverlast en/of verdroging op de locatie en het boven- en benedenstrooms gelegen gebied te voorkomen; 3. regenwater binnen het plangebied afgekoppeld moet worden van de riolering; 4. het verhard oppervlak zoveel mogelijk beperkt wordt; 5. er maatregelen getroffen moeten worden ter voorkoming van (grond)watervervuiling; 6. het gebruik van uitloogbare materialen niet is toegestaan.

In paragraaf 5.2.8 wordt nader ingegaan op de waterhuishoudkundige aspecten in en rondom het plangebied.

3.7.8 Bodem Voor een ontwikkellocatie moet worden onderzocht of de bodemkwaliteit (inclusief grondwater) de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen toelaat. Ook moet worden getoetst of een eventuele bodemverontreiniging gevolgen heeft voor de financiĂŤle uitvoerbaarheid van de ontwikkeling. Als toetskader wordt gebruik gemaakt van de volgende bodemregelgeving: 1. Wet bodembescherming (Wbb, 1 januari 2006, gewijzigd 1 oktober 2008 en 1 april 2009); 2. Beleidsnota bodem 2008, Gelderse wegwijzer in bodemland (Provincie Gelderland, gemeente Arnhem en gemeente Nijmegen, 27 november 2007); 3. Beleidsnota 'Hergebruik van licht verontreinigde grond in Arnhem' (november 1999, met aanvullingen in 2001 en 2002).

In paragraaf 5.2.9 wordt nader ingegaan op de bodemkwaliteit van het plangebied.

3.7.9 Archeologie Verdrag van Malta De bescherming van het archeologische erfgoed in de bodem en de inbedding ervan in de ruimtelijke ontwikkeling is het onderwerp van het Europese Verdrag van Valletta (Malta). In 1992 ondertekenden twintig Europese staten, waaronder Nederland, dit verdrag. De belangrijkste uitgangspunten van het verdrag zijn: 1. archeologische waarden dienen zoveel mogelijk (in situ) in de bodem bewaard te blijven en beheermaatregelen dienen genomen te worden om dit te bewerkstelligen; 2. vroeg in de ruimtelijke ordening dient al rekening gehouden te worden met archeologie; 3. bodemverstoorders betalen het archeologisch (voor)onderzoek wanneer behoud in situ niet mogelijk is.

Inmiddels is het verdrag vertaald in de Monumentenwet.

28

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

Erfgoednota Archeologie is een integraal onderdeel van het erfgoedbeleid en als zodanig opgenomen in de erfgoednota. In de nota wordt voortgeborduurd op de uitgangspunten van het Verdrag van Malta.

Behoud van archeologische waarden is het uitgangspunt en als dat niet mogelijk is, volgt veiligstelling door archeologisch onderzoek. Om permanente aandacht voor deze vorm van erfgoed te krijgen, is ingezet op constante voorlichting en educatie. De cultuurhistorische dimensie van de stad moet, waar mogelijk, worden versterkt en beleefbaar gemaakt. Sinds 2008 beschikt de gemeente over een archeologische verwachtingenkaart voor heel Arnhem. De verwachtingenkaart geeft al in een vroeg stadium van planvorming globaal inzicht in de mate waarin archeologische resten in een gebied aangetroffen kunnen worden. De verwachtingskaart is doorvertaald naar een archeologische maatregelenkaart. Dit is een kaart waarop, voor de hele gemeente, inzichtelijk wordt gemaakt welke archeologische maatregelen per gebied gelden. De Monumentenwet geeft aan dat onderzoek noodzakelijk is bij grondroerende werkzaamheden van meer dan 100 m2. Hiervan kan worden afgeweken, mits gemotiveerd. De gemeente heeft voor het laatste gekozen en beslissingen onderbouwd. De onderscheiden gebieden en maatregelen zijn: 1. Archeologisch waardevol gebied (rijksbeschermd): geen bodemingrepen zonder monumentenvergunning toegestaan. Bij rijksmonumenten beslist de minister van OC&W; 2. Archeologisch waardevol gebied: (gemeentelijk beschermd): geen bodemingrepen zonder monumentenvergunning toegestaan; 3. Archeologisch waardevol gebied: onderzoek noodzakelijk als de oppervlakte van het te verstoren gebied meer dan 30 m2 bedraagt en de diepte meer dan 40 cm; 4. Hoge archeologische verwachting: onderzoek noodzakelijk als de oppervlakte van het te verstoren gebied meer dan 200 m2 bedraagt en de diepte meer dan 40 cm; 5. Middelhoge archeologische verwachting: onderzoek noodzakelijk als de oppervlakte van het te verstoren gebied meer dan 500 m2 bedraagt en de diepte meer dan 40 cm; 6. Lage archeologische verwachting: onderzoek noodzakelijk als de oppervlakte van het te verstoren gebied meer dan 2000 m2 bedraagt en de diepte meer dan 40 cm; 7. Verstoringen/reeds onderzocht: geen onderzoek noodzakelijk.

In paragraaf 5.2.10 wordt nader ingegaan op de archeologische verwachtingswaarde van het plangebied.

3.7.10 Cultuurhistorie Monumentenwet en Wet ruimtelijke ordening Cultuurhistorische objecten die zeldzaam of schaars zijn en die voor mensen in hoge mate het beeld van Nederland bepalen, worden aangewezen als monumenten. In de Monumentenwet 1988 is vastgelegd hoe monumenten van bouwkunst en archeologie en stads- en dorpsgezichten moeten worden beschermd. De Monumentenwet 1988 is het belangrijkste instrument voor de bescherming van het cultuurhistorisch erfgoed in Nederland. Op dit moment wordt het monumentenstelsel herzien.

De hoofdlijnen hiervan staan verwoord in de beleidsbrief Modernisering Monumentenzorg (MoMo, 2009). De belangrijke pijlers van MoMo zijn: 1. Cultuurhistorische belangen moeten worden meegewogen in de ruimtelijke ordening; 2. Regelgeving moet krachtiger en eenvoudiger; 3. Herbestemming moet worden bevorderd.

Het rijksbeleidskader wordt juridisch verder uitgewerkt. Aan artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt toegevoegd dat gemeenten bij het vaststellen van bestemmingsplannen niet alleen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden onder de grond, maar ook met waarden boven de grond. Dat betekent dat gemeenten een analyse moeten maken van de cultuurhistorie in een bestemmingsplangebied, en daar conclusies aan moeten verbinden die in het bestemmingsplan verankerd worden.

Nota Belvoir Het Belvedere-uitgangspunt “behoud door ontwikkeling� is in 2000 overgenomen in de provinciale Nota Belvoir. Doel is dat cultuurhistorie voortaan prominent wordt meegewogen bij de ontwikkeling van alle ruimtelijke en economische plannen. Om nog meer in te kunnen spelen op de kansen die cultuurhistorie biedt voor de ruimtelijke omgeving, kiest de Provincie met de nieuwe nota Belvoir 3 voor een gebiedsgericht en uitvoeringsgericht beleid. In de nota worden 10 cultuurhistorisch waardevolle gebieden benoemd, waarnaar speciale aandacht zal uitgaan. Relevant voor Arnhem is de aandacht voor het Veluwemassief, de Veluwezoom en het Rivierengebied. bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

29

Erfgoednota 'Panorama Arnhem' In de Erfgoednota 2008-2012 wordt het accent verschoven van 'behoud door bescherming' naar 'behoud door ontwikkeling'. We gaan er vanuit dat de cultuurhistorie zo op een vroeg moment een actieve rol gaat spelen in veranderingsprocessen en ontwerpkeuzen. Het stadsbeeld van Arnhem verandert de komende twintig jaar in hoog tempo. Het nieuwe erfgoedbeleid wil de cultuurhistorische factor een zichtbare en samenhangende rol geven in deze stedelijke ontwikkelingen. Cultuurhistorie wordt ingezet als ontwikkelingskans en niet als belemmering.

Streven is om bij planontwikkelingen zo vroeg mogelijk onze kennis van de Arnhemse cultuurhistorie in te brengen. De kennis van het Arnhemse erfgoed moet goed toegankelijk zijn. Hiertoe worden nieuwe instrumenten ontwikkeld. De erfgoedkaart biedt een overzicht van alle cultuurhistorische elementen en structuren binnen de gemeente Arnhem. Daarnaast blijft het zichtbaar maken van de bouw- en ontwikkelgeschiedenis van onze stad uitgangspunt.

Om de doelstellingen van het erfgoedbeleid te realiseren zetten we een aantal strategieën in: 1. Behouden door ontwikkelen; 2. Behouden door beschermen; 3. Adviseren, stimuleren en verleiden; 4. Kennis verwerven en verspreiden.

In paragraaf 5.2.10 wordt nader ingegaan op de cultuurhistorische waarden rond het plangebied.

3.8

Overig beleid

3.8.1 Coffeeshopbeleid De nota Arnhems Coffeeshopbeleid (2009) geeft als hoofddoelstelling: het terugdringen van overlast c.q. het beperken van de inbreuk op het woon- en leefklimaat door softdrugshandel. Er is beleid geformuleerd om de handhaving te intensiveren. Tevens is aangegeven met welk instrumentarium dit wordt gedaan en door wie dit wordt uitgevoerd. Uitvoering van dit beleid waarborgt ook in dit plangebied beheersing van de problematiek. Er is geen aparte bestemmingscategorie voor de coffeeshops gecreëerd. In het plangebied zijn geen coffeeshops aanwezig of toegestaan op grond van het coffeeshopbeleid.

3.8.2 Prostitutiebeleid In de nota 'Van Rood naar Groen Arnhemse Prostitutie op weg naar normalisatie (2000)' is het Arnhems prostitutiebeleid vervat. De opheffing van het wettelijke bordeelverbod per 1 oktober 2000 was aanleiding voor het opstellen van dit beleid. Dit beleid is nog steeds van kracht.

Ten aanzien van de raamprostitutie, overige seksinrichtingen en de tippelprostitutie voert het gemeentebestuur van Arnhem een actief vestigingsbeleid. Het actief vestigingsbeleid bestaat uit de volgende elementen: 1. concentratie van de raamprostitutie op één plek; 2. het aan een maximum binden van het aantal ramen en werkplekken (120 en dat is een halvering van het aantal ramen en werkplekken ten opzichte van de voormalige raamprostitutielocatie in het Spijkerkwartier); 3. het aan een maximum binden van het aantal overige seksinrichtingen op 8 in heel Arnhem, waarbij – overgangsrechtelijke situaties uitgezonderd - in elke wijk ( CBS- wijkindeling) maximaal 1 seksinrichting gevestigd mag zijn, ook worden hierbij beperkingen toegepast; 4. concentratie van de tippelprostitutie.

Het gemeentebestuur bepaalt hiermee zélf de locatie waar deze vormen van prostitutie zich mogen manifesteren alsmede de omvang ervan en voorkomt hiermee dat de prostitutie zich ongecontroleerd over de stad uitspreidt. De gemeente wil hiermee voorkomen dat bepaalde vormen van prostitutie overlast voor de omgeving veroorzaken. Deze overlast zou kunnen ontstaan doordat er een concentratie van bijvoorbeeld privé-huizen in een bepaalde wijk ontstaat ( eerder zagen we immers dat vooral oudere wijken in Arnhem erg aantrekkelijk lijken te zijn voor de vestiging van seksinrichtingen) of doordat de prostitutiefunctie conflicteert met bepaalde andere functies.In het plangebied is geen seksinrichting aanwezig en ook in het CBS-telgebied is geen seksinrichting aanwezig. In Arnhem mogen maximaal 8 seksinrichtingen zijn, waarbij er maximaal één seksinrichting per telgebied is toegestaan. Arnhem kent op dit moment 8 vergunde seksinrichtingen. Hierdoor is het onwaarschijnlijk dat een nieuwe aanvraag voor een seksinrichting zal worden gehonoreerd.

30

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

Hoofdstuk 4 4.1

Beschrijving nieuwe situatie

Algemeen

In dit hoofdstuk wordt de nieuwe ruimtelijke structuur beschreven en wordt uiteengezet welke uitgangspunten en randvoorwaarden daarbij gehanteerd zijn. Na een beschrijving van de stedenbouwkundige opzet in paragraaf 4.2 wordt in paragraaf 4.4 ingegaan op het woningbouwprogramma en de maatschappelijke functies in het gebied. In paragraaf 4.3 wordt ingegaan op de landschappelijke inpassing en de inrichting van het openbaar gebied. In paragraaf 4.5 wordt de verkeer- en parkeersituatie van het plangebied toegelicht. Paragraaf 4.6 richt zich op de beeldkwaliteit en in paragraaf 4.7 wordt het plan van de Tuin van Elden getoetst aan de uitgangspunten van de Structuurvisie Elden.

Figuur 11: Dorpsbouwkundig plan

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

31

4.2

Stedenbouwkundige uitgangspunten

Bouwen aan Eldens identiteit Uitgangspunt is een woonontwikkeling die past bij Elden en een bijdrage vormt aan haar eigen identiteit. Elden heeft een aantal bescheiden woonwijkachtige uitbreidingen gekend waardoor het dorpse karakter wat verwaterd is, maar nog steeds is het dorp als enclave met een eigen karakter herkenbaar. De inwoners hechten aan deze eigenheid en wensen wel nieuwe woningen maar geen verstedelijking. Vooral de losse gevarieerde bebouwing aan de Klapstraat en de Rijksweg West en de clusters rond de twee kerkjes en de Brink tonen het oorspronkelijk rivier-dorpkarakter. De twee (restanten van) buitenplaatsen Westerveld en Oosterveld geven het dorp zijn landelijke sfeer en context. Oosterveld met zijn fraaie tuin en hoofdgebouw, pal aan de Brink, maakt het dorpshart groen.

Westerveld met zijn oude zichtas langs de volkstuintjes die leidt naar het omvangrijk park van bossages en waterpartijen geeft Elden een echt landelijk park en ruimtelijk een poort naar de rivier, de oorspronkelijke context van het dorp. De opgave is dus niet een stedelijke of suburbane uitbreiding te creĂŤren die aansluit op Arnhem maar een gebied met een dorpse en landelijke invulling die aansluit op Elden. Hiermee kan het dorp zich juist sterker onderscheiden. In de Structuurvisie Elden 2000 is aangegeven dat: 1. de bebouwing niet villa-achtig maar kleinschalig moet zijn passend binnen de dorpse sfeer van Elden (geen gesloten bouwblokken); 2. de bebouwing een dorpse uitstraling te hebben wat neerkomt op korte rijtjes, donkere tinten in het materiaalgebruik, verschillende kapvormen, en een nokhoogte die aansluit op de bestaande bebouwing van Elden; 3. de bebouwing binnen het plangebied in verschillende sferen moet worden ingericht met een contrast tussen open en dicht, bebouwd en begroeid.

4. de groene open zone tussen de Drielse dijk en de locatie moet behouden blijven omdat deze van essentieel belang is voor de beleving van Elden en bovendien deel uitmaakt van een ecologische zone.

Dorpsbouwkundig plan Als antwoord op bovenstaande uitgangspunten is in het Dorpsbouwkundig plan een structuur aangebracht die schijnbaar toevallig is ontstaan en daarmee verrassende ruimtes en perspectieven biedt. Een op zich logische heldere structuur van routes die echter nergens voorspelbaar en saai wordt. De opbouw van volumes maakt telkens andere ruimtes die vloeiend in elkaar overgaan, met een buiteninrichting die daarop inspeelt. De structuur sluit aan op de vier verschillende randen van de locatie en hecht die aan het centrum van het plan.

De cluster van bestaande oude dorpsbebouwing rond het oude kerkje wordt in de noordoosthoek beantwoord met een informeel cluster van losse en tuinrijke woningen. Soms komt de weg aan op een kopse gevel, soms juist op een ruime voortuin.

32

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

Figuur 12: Het buurtje met en afwisseling van stenige straatjes en groene voortuinen Dichter naar het hart van de buurt sluiten de gevels meer aan en vormen ze intieme dorpse plein- en straatruimtes. De historische tuin rond Huize Oosterveld wordt uitgebreid en opgerekt door nieuwe volumes die de ruimte afbakenen en in architectuur aansluiten. Het totaal vormt een ontworpen ensemble van gebouwen en buitenruimten zoals een landgoed. Vanaf deze tuin vloeit een grote openbare parkruimte langs het water als de groene ruggengraat door de buurt die eindigt bij park Westerveld.

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

33

Figuur 13: De grote groene openbare ruimte langs het nieuwe water Aan de zuidkant worden de achterkanten van de bestaande bebouwing aan de Klapstraat gespiegeld met nieuwe achterkanten van al even wisselende kavels, waardoor de buurt een dorpse voorkant krijgt en er geen privacy conflicten ontstaan.

34

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

Figuur 14: Het ensemble van gebouwen met bijzondere architectuur die ruimtelijk de tuin van het voomalige klooster vergroot Aan de westkant wordt aansluitend op de sfeer van de volkstuinen en parallel aan het Perenlaantje, een pruimenlaantje geplant met langs beide zijden een serie van lichte huizen. Het laantje wordt afgerond door een groen en open verzamelerf, een hoofdhuis met bijgebouwen rond een collectieve hof op een groene tuin die de bewoners met elkaar delen.

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

35

Figuur 15: Het nieuwe pruimenlaantje parallel aan het Perenlaantje, ondersteunt de historische kavelstructuur.

In het hart van de buurt komen alle routes samen op het centrale pleintje. Enkele voorzieningen krijgen aan dit buurtplein een plek.

36

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

Figuur 16: Het hart van de dorpsbuurt wordt gevormd door een bijzondere plintlaag van voorzieningen aan een pleintje.

Uitstraling bebouwing De meeste woningen hebben een grotere footprint waardoor een gewoon programma een lager volume oplevert. Een tot anderhalve bouwlaag met een grote kap is typisch voor dorpen. In de uitwerking blijft daarmee de ruimte bestaan om de volumes een goede dorpse verhouding te geven.

De meeste gebouwen zijn daarom slechts één of anderhalve laag met kap. Slechts enkele gebouwen op strategische plekken zijn hoger. Het groen van de tuinen en de openbare ruimte is over de hele locatie dominant.

Veel gebouwen krijgen bijzondere kappen. Het totale spel van daken tekent door de variatie in vormen en wisselende oriëntatie een rijk silhouet tussen de bomen. Er is in de verschillende kapvormen een aanzet gegeven tot een dorpse architectuurstijl die zowel traditie als vernieuwing een plek geeft en die zowel variatie als samenhang schept. Typische (streekgebonden) vormen worden (al dan niet onder invloed van het woonprogramma) 'vertaald' naar nieuwe vormen die de ontwikkeling doen aansluiten op de bestaande architectuur en tegelijk een nieuwe kleur introduceren.

Als de dorpse structuur goed is, kan de architectuur juist veel vrijheid toestaan. De uitgangspunten en criteria voor de uiteindelijke bouwplannen worden beschreven in paragraaf 4.6.

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

37

Doorzichten en blikvangers Om het nieuwe woongebied aan te laten sluiten op het bestaande dorp is de structuur van open ruimtes en gebouwen zo opgezet dat er een spel ontstaat van doorzichten en blikvangers. Belangrijke bestaande en nieuwe gebouwen hebben zichtlijnen naar elkaar of juist over de groene ruimte. Zo kan vanaf een aantal nieuwe gebouwen zowel richting het dorp tot aan Oosterveld en de Kerkbrink gekeken worden, als richting het land over het water langs de volkstuintjes. Niet alles is in één oogopslag 'overzichtelijk', de perspectieven worden geënsceneerd, zodat er bij beweging telkens een ander zicht op of tussen de gebouwen door is. Huis Oosterveld vormt als belangrijke blikvanger hierin een belangrijke schakel evenals het gebouw op de kop van de bestaande watergang. Met een bescheiden volume maar architectuur van allure vormt het een prachtig perspectief vanaf het land van Westerveld.

Figuur 17: Doorzichten en blikvangers

38

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

4.3

Landschappelijke uitgangspunten

Bijna een derde van de totale ontwikkeling bestaat uit groene openbare ruimte. Met deze groene ruimte wordt de structuur van de dorpsbuurt opgebouwd. Ze sluit daarmee ook aan op de omgeving.

De ruimtes worden landelijk en informeel ingericht en beplant met inheemse soorten aansluitend op de omgeving.

Een deel wordt beheerd door de gemeente, een groot deel door particulieren. Het erf rond de appartementen wordt bijvoorbeeld geen gemeente-eigendom, maar wel openbaar toegankelijk.

Een ander belangrijk aandeel in de groenstructuur vormen de particuliere erven, de helft van de grond is privÊtuin. Sommige tuinen zijn groot, waardoor de bewoners er volwassen bomen in kunnen planten, die sterk bijdragen aan het landelijke karakter van de dorpsbuurt. Alle tuinen hebben erfafscheidingen. Waar die aan de openbare ruimte grenzen worden ze mee ontworpen en aangelegd (overwegend lagere groene hagen of hekjes). Extra aandacht wordt besteed aan de (deels bestaande) 6 meter brede singel van groen langs het Perenlaantje, zodat die een fraai gezicht behoudt. Het water in het plan wordt aangelegd met natuurvriendelijke oevers. Daarnaast worden de duikers en bruggen zo aangelegd dat er geen barrières ontstaan voor diersoorten.

Omdat het ontwerp zodanig is opgebouwd dat elke woning door plaatsing van volumes een afgeschermde plek met privacy in de tuin heeft, kunnen bewoners aan de openbare zijden hun erfscheidingen laag en open houden.

Circa 25% van de woningen / gebouwen worden zodanig gebouwd dat deze toegankelijk zijn voor vogels en vleermuizen.

Figuur 18: Groenstructuur van het plan bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

39

4.4

Programmatische uitgangspunten

In de Arnhemse Woonvisie 2015 en de “Structuurvisie Elden 2000” wordt onder andere verwezen naar de concessieafspraken met de Stadsregio Arnhem – Nijmegen, waarbij afspraken zijn gemaakt voor wat betreft de verdeling tussen sociaal en vrije sector. Voor het plangebied komt dit neer op een sociale component van 35% en 65% vrije sector woningen. Naast de prijstechnische verdeling wordt in de Arnhemse Woonvisie 2015 gesteld dat er een gevarieerd aanbod gerealiseerd moet worden waarbij de behoefte van de consument centraal staat. Tevens moet ingespeeld worden op de behoefte van ouderen die zorg behoeven. De gemeente Arnhem heeft tussen 2002 en 2015 een toename van de woningbouwcapaciteit van 11.800 woningen gepland. Gelet op deze aantallen kan de vrijkomende locatie in zijn geheel benut worden voor woningbouw.

Verhouding grondgebonden en gestapeld Ruim zeventig procent van de woningen in de dorpsbuurt zijn grondgebonden, wat past in een dorp.

Op een aantal plekken worden appartementen gerealiseerd. Deze appartementen voldoen om verschillende redenen aan een specifieke vraag: 1. Omdat ze een bepaald segment zeer betaalbare woningen middenin de dorpse levendigheid opleveren; 2. Omdat het (zorg)woningen voor ouderen uit het dorp creëert; 3. Omdat het een bijzonder collectieve woonvorm rond een erf genereert; 4. Omdat op een van de mooiste plekken mensen zonder tuin van het schitterende uitzicht over park Westerveld kunnen genieten; 5. Omdat het een hele bijzondere groep mensen de ruimte biedt om ondanks hun handicap in een gewone dorpse en levende omgeving hun leven te leiden.

Sociale bouw In elke gezonde leefgemeenschap wonen mensen met meer en minder geld. In het plan is daarom conform de gemeentelijke eis vijfendertig procent van de woningen sociaal. Die woningen zijn gevarieerd van aard: er zijn appartementen, appartementen met zorg en grondgebonden woningen.

Ze zijn verspreid tussen de andere woningen zodat er geen 'dure en goedkope wijk' ontstaat.

Bovendien ligt een groot aantal op de fraaiste plekken van de dorpsbuurt, bijvoorbeeld pal aan de grote groene parkruimte.

Ruimteverdeling De verschillende onderdelen van het plan verhouden zich tot elkaar als in het onderstaande schema: Totaal Uitgegeven kavels Water Openbaar groen Verharding

107.499 m² 57.948 m² 5.579 m² 19.104 m² 24.868 m²

100% 54% 5% 18% 23%

Water en openbaar groen Bijna de helft van het plangebied betreft openbare ruimte. Bijna een kwart betreft park en water.

Samen met de vele tuinen ontstaat een uiterst groen geheel. Door deze specifieke, dorpse bouwwijze wordt de nieuwe buurt van Elden een gepaste aanvulling op het huidige dorp.Het water en groen vormt een belangrijk onderdeel van de ruimtelijke structuur en is in die zin onmisbaar.

Typen en aantallen In het totale plangebied van 11 hectare zijn (circa) 255 wooneenheden geprojecteerd. Door deze lage dichtheid (+/-21 w/ha) blijft het plan dorps en groen.Het totaal is evenwichtig verdeeld in vier typen: vrijstaande woningen, twee-onder-een-kap-woningen, geschakelde woningen en appartementen. Elk type kent zowel duurdere als goedkopere versies waardoor het cliché dat 'vrijstaand is duur' en 'geschakeld is goedkoop' niet opgaat. Er zijn bijvoorbeeld 'starterskavels', kleine vrijstaande woningen op een kleine eigen kavel. Er zijn ook geschakelde woningen die middenin het dorp staan maar wel heel groot zijn. Er zijn vrije grote appartementen, maar ook een collectieve woonvorm op een erf en bijzondere zorgappartementen in een ensemble aan het park. Zo ontstaat er geen monotoon beeld en ook geen monotoon aanbod.

40

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

De verschillende typen woningen zijn strategisch ingezet om de structuur van het dorp te verstevigen en de gewenste sfeer in de openbare ruimte te ondersteunen: 1. de vrijstaande woningen door hun ruime tuinen op plekken waar een losse groene sfeer is gewenst; 2. de twee-onder-een-kap-woningen om iets meer dichtheid en massa te maken; 3. de geschakelde woningen waar (soms stenige) dorpse ruimtes gekaderd worden; 4. de appartementen in bijzondere gebouwen met meer volume om de vooral groene ruimtes af te bakenen.

4.5

Verkeer

4.5.1 Verkeersstructuur De verkeerskundige basisstructuur van het plan is redelijk rechthoekig, de lijnen volgen de aanwezige kavelstructuur. Door een aantal verspringingen in de structuur en de afwijkende hoek van de waterloop aan de noordzijde, is het verkeerspatroon in zijn uitwerking wat onregelmatiger. Door adviesbureau Goudappel Coffeng is voor de ontwikkeling van de Tuin van Elden een beoordeling gemaakt van de verkeerstructuur en de wijze waarop het plan aansluit op de bestaande structuur van Elden. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 3. Op basis van het onderzoek kan worden geconcludeerd dat in totaliteit de wegenstructuur van het nieuwe woongebied goed voldoet.

Aansluiting op de omgeving De verkeerskundige opzet van de Tuin van Elden voorziet in voldoende aansluitende wegen op het bestaande wegennet om het verkeer op een verantwoorde wijze te kunnen reguleren. Het plangebied sluit voor auto-, fiets- en voetgangersverkeer op vier plaatsen aan op de bestaande wegenstructuur.

Met de plansituatie ingepast in het omliggende wegennet is een indruk te geven van de te verwachte verkeersintensiteiten (motorvoertuigen per etmaal in twee richtingen samen) zal gaan worden. Dit is weergegeven in figuur 19. De oostelijke aansluiting op de Klapstraat zal met nog geen 500 bewegingen naar verwachting het grootste aantal motorvoertuigen verwerken. De noordelijke aansluiting op de Rijksweg West heeft naar verwachting met circa 150 bewegingen de minste motorvoertuigen per dag. De grootste toename van verkeer vindt plaats in de Klapstraat. De verkeerstoename is gelijkmatig over de dag verdeeld is en kan daarom goed opgevangen worden door de bestaande wegenstructuur. De pieken in verkeersbewegingen die samenhingen met de openingstijden van de Intratuin (met name zaterdag en donderdagavond) en die leidden tot verkeersopstoppingen behoren daarmee tot het verleden.

Figuur 19: Prognose toegangen plangebied door autoverkeer (motorvoertuigen per etmaal in twee richtingen) bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

41

Voor alleen fiets- en voetgangersverkeer zijn nog een aantal extra aansluitende paden op de directe omgeving.

Door het dorpse karakter van Elden ligt het zwaartepunt van de nieuwe bebouwing ten zuidoosten van het plangebied. Een verbinding in westelijke richting, richting Batavierenweg, sluit niet aan op de structuur van Elden. Voor slechts een beperkt deel van de nieuwe bebouwing zou deze verbinding een betere bereikbaarheid geven, terwijl hiervoor een groter groengebied doorsneden zou moeten worden, Gelet op de andere mogelijkheden voor verkeersaansluitingen en op de aantasting van de groenkwaliteit is een directe verbinding met de Batavierenweg niet overwogen.

Inrichting plangebied In het plangebied komen circa 255 woningen. De nieuwbouw genereert daarmee circa 1.250 autoverkeersbewegingen. Verdeeld over meerdere wegen in het plangebied is de auto-intensiteit per weg veel lager. Door de lage autoverkeersintensiteit is een erfachtige inrichting mogelijk. De voor een verblijfsgebied (maximumsnelheid van 30 km/h) noodzakelijke trottoirs ontbreken in het plangebied.

Voor een veilige leefomgeving, voor kinderen in het bijzonder, wordt, mede vanwege het ontbreken van trottoirs, het plangebied aangewezen als woonerf. De inrichting van de wegen is informeel, auto's, fietsers en voetgangers gebruiken dezelfde ruimte. Alle straten volgen de gevel, rijbanen worden niet of nauwelijks aangeduid. Natuurlijk is er fysiek de ruimte om elkaar goed te kunnen passeren, maar de auto is te gast. Dat wordt duidelijk vanuit de inrichting en zo zal de weggebruiker zich dan ook horen te gedragen.

4.5.2 Parkeren Voor het parkeren in het plangebied gelden de parkeernormen uit de Parkeernota Arnhem 2003-2010 van de gemeente Arnhem. Het totale plangebied is aan de parkeernormen getoest. Ook is het plangebied opgedeeld in 11 sectoren om ook per deelgebied of woonbuurtje te beoordelen of er in voldoende mate wordt voorzien in parkeergelegenheid. De parkeernorm houdt rekening met het parkeren van bewoners als voor bezoekers. In totaal beschikt het plan over voldoende parkeerplaatsen.

Meer dan de helft van de auto's wordt op de eigen kavel geplaatst en in (collectieve) carports. Er wordt een speciaal ontwerp gemaakt voor een 'standaard Eldense carport', een kapschuur die een aantal auto's kan herbergen, droog en uit het zicht. Het blik is daardoor zoveel mogelijk van straat. Op verschillende plekken is informeel ruimte om overloop op te vangen.

Figuur 20: Auto's in gezamenlijke carports houden het blik van de straat

42

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

4.6

Beeldkwaliteit

Door La4sale is een beeldkwaliteitsplan voor de het plangebied opgesteld. Deze paragraaf geeft kort en bondig de inhoud van dit beeldkwaliteitsplan weer. Voor het volledige plan wordt verwezen naar bijlage 2.

Criteria Criteria voor de beeldkwaliteit zijn het behouden en versterken van de ruimtelijke relatie tussen de kern van het dorp en het landschap van de rivier waarbij ingespeeld moet worden op de landelijke ligging van de locatie. De verweving van bebouwing en landschap gaan hand in hand waarbij naar alle zijden aangesloten wordt op de bestaande sfeer met gebouwen en openbare ruimte. Een andere belangrijk uitgangspunt in de beeldkwaliteit is het onderscheid in verschillende sferen. Deze sferen worden voornamelijk gemaakt door de ruimtelijkheid binnen de stedenbouwkundige opzet, de stijl van de architectuur en de inrichting van de openbare ruimte.

Het dorpse lint Het dorps lint is onderdeel van het oorspronkelijke lint van Elden. Er staan allerlei bouwstijlen door elkaar. De samenhang in het lint is het individuele huis of de twee onder een kapper op een ruime kavel. De huizen staan met de voorzijde naar de straat en hebben een voortuin met hekje, muurtje of haag aan de straat. De afstand tot de straat varieert.

De nieuwe huizen in het lint moeten vooral anders zijn van architectuurstijl en materiaalgebruik. Ze moeten meer kleur, meer versiering en meer variatie in het lint brengen. De huizen dienen wel dorps te zijn, op een groot kavel te staan en een groene ruimte aan de straat te hebben.

Figuur 21: Het dorpse lint bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

43

Het Pruimenlaantje Het Pruimenlaantje is een smal laantje met als wensbeeld aan twee zijden een strook met Eldense Blauwe pruimenbomen. Het Pruimenlaantje loopt evenwijdig aan het Perenlaantje en aan deze zijde worden de woningen met achtertuinen afgezoomd met een 6 meter brede groene singel aan het water. Het Pruimenlaantje krijgt een landelijke en informele sfeer. De huizen aan het laantje zijn van hout en steen en hebben veranda's naar de straat. Op twee plekken prikken wandel/fietsroutes door de groene zoom van het plangebied heen en maken een opening. De volumes hebben brede gevels van hout en steen met brede kap en balkon op de verdieping.

Figuur 22: Het pruimenlaantje Het landgoed ensemble De sfeer van het landgoedensemble is dat van een klein op zichzelf staand buurtje dat als samenhangend geheel bij een landgoed is ontworpen. De gebouwen zijn verschillend van architectuur maar hebben een overeenkomst in vormgeving van een aantal specifieke details, zoals luiken, dakafwerking of raamindeling die in alle gebouwen terugkomen. Het ensemble sluit aan op het hoofdhuis van het landgoed, huize Oosterveld. De architectuur moet aansluiten op de stijl van dit gebouw. Kenmerkend voor dit gebouw is de typisch Hollandse architectuur van baksteen, grote ramen en luiken.

44

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

Het park De grote centrale ruimte heeft in dit deel de sfeer van een landgoedpark.

Veel van de gebouwen langs het park maken ook onderdeel uit van ĂŠĂŠn van de andere 'sferen'.

Langs het park moeten de gebouwen binnen de eigen sfeer nog extra allure krijgen. De huizen die aan het park staan moeten de mooie ligging uitbuiten door een bijzondere gebruiksruimte naar het park te maken, een serre, een veranda, een loggia, een extra groot balkon of een folie aan het park. Er zijn eigenlijk geen beperkingen voor het materiaalgebruik langs het park.

Figuur 23: Het Park

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

45

De weide De weide is een open landelijke ruimte. Er moeten verschillende volumes ontworpen worden zodat een gevarieerde bebouwingsrand rond de weide ontstaat. De vorm van de daken speelt hierbij een belangrijke rol. Riet, hout, pannen, lei, elk landelijk materiaal kan worden toegepast als het dak maar indrukwekkend is.

Figuur 24: De Weide

46

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

Het landschap In dit deel heeft de grote centrale parkruimte een echte landelijke sfeer. De wegen zijn smal, de tuinen hebben hagen en het groen bestaat uit een weide, een boomgaard en water met riet. De bebouwing in het landschappelijke deel van het park dient ook een landelijke te sfeer hebben. Veel gebouwen in dit deel hebben slechts één laag plus een hoge kap. De kap is het meest belangrijke onderdeel van het gebouw.

De garages of schuren aan de woningen worden in de architectuur van de kap meegenomen en vormen een vast onderdeel van het gebouw. De toegepaste materialen moeten de landelijke sfeer benadrukken.

Figuur 25: Het Landschap De oprijlaan De oprijlaan is de hoofdentree naar de nieuwe wijk. De laan begint naast een grote boerderij in het lint en eindigt bij de poort naar het winkelplein. Aan de laan liggen drie grote boerenerven, één langs de waterloop, één rond een klein weitje en één op de kop van de laan. De laan met erven geeft de nieuwe wijk bij het binnengaan direct een open, landelijke sfeer.

De gebouwen per erf vormen een eenheid in architectuurstijl en hebben een duidelijk herkenbaar hoofdgebouw en een bijgebouw(en). De drie boerenerven zijn verschillend van architectuurstijl en materiaalgebruik.

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

47

Het plein Het plein is een omsloten plein en vormt het gezicht van de wijk. de gebouwen aan het plein vormen samen een gevarieerde, aaneengesloten pleinwand. De gebouwen moeten individueel herkenbaar zijn, ook als staan ze tegen elkaar aan.

Figuur 26: Het Plein

48

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

Het buurtje Het buurtje heeft een echt dorpse sfeer. De huizen staan er aan smalle straatjes, met hun gevels meestal direct aan de weg, omringd door een grote tuin. De huizen verschillen in architectuurstijl en materiaalgebruik- In dit deel van het plangebied is het de positie van de huizen aan de straat en de straat zelf die voor de samenhang zorgt. De huizen hebben allemaal een kap, sommige zelfs een hoge kap. Sommige huizen staan markant op de kop van een straat en moeten daarom iets bijzonders in hun gevel krijgen, waardoor de straat iets extra's krijgt. Aan het water staat een bijzonder gebouw naar het landschap dat extra aandacht verdient.

Figuur 27: Het buurtje

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

49

4.7

Toets aan de Structuurvisie Elden

In paragraaf 3.2.2 wordt ingegaan op het gemeentelijk ruimtelijk beleid dat van belang is voor dit bestemmingsplan. Voor Elden is dat beleid o.a. vastgelegd in de Structuurvisie Elden. Op een plankaart en in de tekst is aangegeven welke uitgangspunten gelden voor Elden en waar bij nieuwe ontwikkelingen rekening mee moet worden gehouden. Er zijn ook specifieke uitgangspunten voor de 'Intratuin-locatie' opgenomen. In deze paragraaf wordt het nieuwe bestemmingsplan getoetst aan de Structuurvisie Elden.

Plankaart Structuurvisie Elden Op de plankaart van de Structuurvisie is het gebied om Huize Oosterveld aan de Rijksweg-West aangeduid als 'beeldbepalend groen' (binnen historische dorpsstructuur). Het gebied direct rondom Huize Oosterveld blijft in het ontwerp voor de Tuin van Elden groen. Daarnaast vindt er ook een wijziging plaats. Het beeldbepalend groen ligt nu parallel aan de Rijksweg-West. In de nieuwbouwplannen is het groene gebied een kwartslag gedraaid en dat is verwerkt in het bestemmingsplan. Hierdoor dringt het groen dieper het nieuwbouwgebied binnen en wordt er een groene verbinding gemaakt met het achterliggende park Westerveld.

Het Intratuingebied wordt in de structuurvisie al aangeduid als 'woningbouwlocatie (na 2005)'.

Ruimtelijke uitgangspunten Algemene punten nieuwbouw In de Structuurvisie is het volgende als een algemeen wensbeeld voor ontwikkelingen beschreven: “In Elden zelf zijn de inrichting van wegen en straten en de te gebruiken bebouwingstypologieën van belang. Het dorpse karakter staat hierbij voorop: bijv. liever geen trottoirs langs de oude wegen, maar hooguit suggestiestroken (tenzij de verkeersveiligheid dit vereist). Uitbreiding van de bebouwing moet kleinschalig, niet villa-achtig van aard zijn en passen binnen de dorpse sfeer van Elden; geen aanblik van “stadse” gesloten blokken. Eén en ander heeft betrekking op de gewenste kleur van de gevels (donker-, roodbruin) en de schakeling (vrijstaand, korte rijtjes). Ook toepassing van het schuine pannendak (zadeldak, of eventueel Mansardekap) behoort ertoe. De overwegend donkere tinten, zowel voor wegen als bebouwing dienen bij eventuele uitbreidingen inspiratiebron te zijn; de nokhoogte aangepast aan het algemene beeld (bij voorkeur niet hoger dan 7½ meter). Indien het grootschalige tuincentrum (Intratuin) op termijn verdwijnt, kan op deze locatie een dergelijk woningbouwtype gebouwd worden; aldaar is bij grote bouwpercelen een meer villa-achtig karakter overigens ook acceptabel.”

Ten behoeve van het beeldkwaliteitplan dat is opgesteld voor de Tuin van Elden zijn de karakteristieken van meerdere rivierdorpen geanalyseerd. Deze karakteristieken zijn meegenomen bij de ontwikkeling van de Tuin van Elden en hiermee wordt beoogd aan de algemene uitgangspunten vanuit de Structuurvisie te voldoen. In het beeldkwaliteitplan wordt dit als volgt omschreven: “De Tuin van Elden moet in zijn geheel een ontspannen dorpskarakter krijgen. In Elden is er alleen aan de noordzijde nog een relatie met het landschap van de rivier. Precies in dit noordelijk deel ligt de nieuwe dorpsuitbreiding. De opzet van deze uitbreiding is dus van groot belang voor het behouden van de relatie van Elden met zijn landelijke omgeving, de grote groene ruimte van de rivier.

Er is in het dorpsbouwkundig plan een ruimtelijke relatie gelegd met zowel het aangrenzende landschap van de rivier als het aanliggende centrumgebied, beiden vloeien via de nieuwe buurt in elkaar over. Een grote groene ruimte verbindt De Brink in het centrum van Elden met de grote groene ruimte van Westerveld.

In de nieuwe buurt is doorgebouwd in de structuur van de kleine rivierdorpen en met korrels die hiervoor typisch zijn. Voor de landelijke bouwvormen is gekeken naar de prachtige grote en complexe boerenerven aan de rivieren. Voor de meer dorpse bouwvormen is de oorspronkelijke bebouwing van Elden en andere kleine rivierdorpen als voorbeeld genomen, de gevarieerde dorpse panden aan de stenige straten en de landelijke huizen aan de tuinige laantjes en weggetjes.

Deze gebiedseigen korrels moeten net als in de opzet van de nieuwe structuur ook in de uitwerking vertaald worden naar de eisen van deze tijd ten aanzien van woningbouw en openbare ruimte. De essentiële kenmerken van de korrels en hun samenspel moeten behouden blijven, de rest is vrij om te vernieuwen.”

50

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

De maximumbouwhoogte van de woningen is in de Tuin van Elden zeer divers (van 7½ tot maximaal 14 meter) en overschrijdt op meerdere punten de gewenste bouwhoogte van 7½ meter uit de Structuurvisie. De gewenste bouwhoogte die is genoemd in de Structuurvisie komt niet overeen met de wensen van de toekomstige bewoners. De gemeente hecht veel waarde aan de dorpse uitstraling van de nieuwbouw. Deze dorpse uitstraling wordt bepaald door meer dan alleen de bouwhoogte maar zit meer in diversiteit van de bebouwing en de variatie in kapvormen (zie hiervoor ook paragraaf 4.2 en 4.6). Het bestemmingsplan bestemt niet alleen de maximumbouwhoogte maar regelt ook de maximum goothoogte van de bebouwing. De gebouwen met een hogere bouwhoogte hebben (bijna) allemaal een lage goothoogte (van 4 tot 7 meter). Dit zorgt ervoor dat de woningen een grote kap krijgen waardoor het niet massaal en stedelijk wordt.

Specifieke punten Tuin van Elden In de Structuurvisie wordt specifiek ingaan op de ontwikkeling van Intratuin. De volgende uitgangspunten worden genoemd: 1. Behalve het Perenlaantje zijn hier geen zichtbare cultuurhistorische waarden aanwezig; 2. Er moet rekening worden gehouden met mogelijke archeologische waarden vanwege de nabijheid van oude hoofdwegen en het voormalige huis Westerveld; 3. De woningen waarvoor bij vertrek van Intratuin ruimte ontstaat, zouden in verschillende sferen ingericht kunnen worden; 4. Belangrijk hierbij is de overgang en het zicht vanaf de Drielsedijk naar de woningbouwlocatie.

Ook hier dient zorg te worden gedragen voor het contrast tussen open en dicht, bebouwd en begroeid. Tussen de dijk en de locatie ligt een akker die behoort tot het Park Westerveld. Vanaf de dijk is deze open ruimte essentieel voor de beleving van Elden. Bovendien is hij ecologisch van groot belang als onderdeel van de ecologische zone parallel aan de Drielse- en Huissensedijk; daarom dient hij behouden te blijven.

Met het voorliggende plan voor de Tuin van Elden wordt hierop de volgende wijze mee omgegaan: Ad. 1. Het Perenlaantje wordt beschermd door de langs gelegen groenzone die voor een buffer zorgt met de nieuwbouw.

Ad. 2. Er is archeologisch onderzoek gedaan (zie bijlage 10) en de conclusie is dat er geen nader archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

Ad. 3. De nieuwe wijk bestaat uit verschillende buurtjes met allemaal een eigen sfeer. Bij de hele ontwikkeling is rekening gehouden met de speciale locatie en het feit dat het om een uitbreiding binnen een dorp gaat.

Ad. 4. De akker wordt niet bebouwd en valt buiten het projectgebied. Verder is beoogd met het ontwerp een goede overgang te maken tussen het dorp en het park Westerveld. Hierbij is gekozen voor een zachte overgang met twee stevige gebouwen om te zorgen voor het bovengenoemde contrast.

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

51

52

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

Hoofdstuk 5 5.1

Milieu- en omgevingsaspecten

Inleiding

In dit hoofdstuk worden de beperkingen gegeven die van belang kunnen zijn bij ruimtelijke ontwikkelingen in het plangebied. De op de kaart aangegeven contouren en straalpaden kunnen beperkingen opleggen aan het gebruik van bepaalde locaties. Het is echter ook mogelijk dat oplossingen worden gevonden door ter plaatse maatregelen te treffen of randvoorwaarden op te nemen in milieuvergunningen. De contouren hebben dus met name een signalerende functie voor eventuele nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

5.2

Milieu- en omgevingsaspecten

5.2.1 Geluid (wegverkeerslawaai) Door Pouderoyen Compagnons is onderzoek verricht naar de geluidbelasting op de gevels van de geplande woningen in het plan De Tuin van Elden. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 4.

Het plan Tuin van Elden voorziet in de realisatie van 250 woningen op de locatie waar voorheen een vestiging van het tuincentrum Intratuin gevestigd is geweest. Het plan ligt binnen de geluidszones van de Batavierenweg en de Nijmeegeseweg. De autosnelweg A325 - Nijmeegseweg ligt buiten de bebouwde kom en heeft een zone van 400 meter. De Batavierenweg ligt binnen de bebouwde kom; daar bedraagt de zone 350 meter. Overige wegen in de omgeving hebben een maximum snelheid van 30 km/uur zodat deze wegen geen geluidszone hebben.

De wettelijke voorkeursgrenswaarde voor nieuw te bouwen woningen ten opzichte van bestaande wegen bedraagt 48 dB, de maximaal te ontheffen geluidsbelasting bedraagt in een binnenstedelijke situatie maximaal 63 dB voor de Batavierenweg en 53 dB voor de Nijmeegseweg (A325/N325). De nieuw aan te leggen wegen in het gebied worden 30 km/uur wegen en hebben ook geen geluidszone.

Uit het akoestisch onderzoek dat met standaard rekenmethode II is verricht blijkt dat de geluidsbelasting als gevolg van de A325 – Nijmeegseweg en de Batavierenweg de 48 dB contour (wettelijke voorkeursgrenswaarde) geen overlap kent met de geprojecteerde bebouwing.

Geconcludeerd kan worden dat voor het aspect geluid wegverkeerslawaai geen belemmeringen zijn.

5.2.2 Luchtkwaliteit Luchtkwaliteitseisen vormen onder de nieuwe 'Wet luchtkwaliteit' geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als: 1. er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde; 2. een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt, wat wil zeggen dat een project 'niet in betekenende mate' van bijdraagt aan de luchtverontreiniging (meer dan 3% ten opzichte van de grenswaarde); 3. een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL, dat in werking treedt nadat de EU derogatie heeft verleend.

NIBM-grens woningbouwlocatie, 3% criterium: < 1500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg, met een gelijkmatige verkeersverdeling, < 3000 woningen bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling Het plan “De Tuin van Elden” schept mogelijkheden voor de bouw van maximaal 255 woningen. Op het terrein was voorheen een tuincentrum gevestigd. Deze vestiging is gesloten en is nu braak komen te liggen. Per woning gaat men er vanuit dat er gemiddeld 5 verkeersbewegingen per etmaal zullen worden gegenereerd. Met circa 255 nieuwe woningen zullen er ca. 1250 nieuwe verkeersbewegingen worden gegenereerd. Er komen vier ontsluitingswegen van uit de nieuwe wijk, die aansluiten op de bestaande verkeersstructuur in Elden. Aan de zuidzijde van het plan, op de Klapstaat, bevinden zich twee aansluitingen waarop respectievelijk 460 verkeersbewegingen (oostelijke ontsluiting) en 400 verkeersbewegingen (westelijke ontsluiting) gemiddeld per etmaal, komen. bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

53

Terplekke zijn in de huidige situatie geen grenswaarden overschrijdingen geconstateerd langs de ontsluitende wegen. De ontwikkelingen worden uitgevoerd binnen de kaders van de bovengenoemde NIBM-grens van 1%. Derhalve kan worden geconcludeerd dat er officieel geen verder onderzoek noodzakelijk is en dat er in het kader van deze ontwikkeling geen belemmeringen zijn voor het aspect luchtkwaliteit.

Aangezien er reeds bepaalde onderzoeken in gang waren gezet voor de inwerkingtreding van de nieuwe Wet Milieubeheer is ten behoeve van het Besluit luchtkwaliteit 2005 is in mei 2006 door Goudappel Coffeng een luchtkwaliteitsonderzoek verricht. In dit onderzoek is geconstateerd dat er geen overschrijdingen van de grenswaarden die in het Besluit en in de 'Wet luchtkwaliteitseisen' zijn opgenomen. Het onderzoek is opgenomen in bijlage 5.

5.2.3 Bedrijven en milieuzonering Algemeen De VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering 2009 kan door het bevoegd gezag bij de uitoefening van haar taken op het gebied van de ruimtelijke ordening als hulpmiddel worden gebruikt.

Vier vragen staan binnen de brochure centraal: 1. Welke afstand dient tussen nieuwe bedrijven en bestaande woningen te worden aangehouden?

2. Welke afstand dient tussen nieuwe woningen en bestaande bedrijven te worden aangehouden?

3. Welke bedrijven zijn mogelijk in gemengd gebied?

4. Mag een zeker bedrijf zich op een bepaalde locatie vestigen?

De brochure legt niet vast wat wel en niet mag, een gemeente beslist zelf of men op een bepaalde locatie bedrijven of woningbouw mogelijk wil maken. De brochure is hierbij slechts een hulpmiddel. Bij toepassing van de richtlijnen als vermeld in betreffende brochure dient hieraan een goede motivatie ten grondslag te liggen. De brochure is niet bedoeld om bestaande situaties te beoordelen maar heeft enkel betrekking op nieuwe situaties.

Op grond van de brochure worden aan milieubelastende activiteiten (o.a. bedrijven) planologische toetsingsafstanden gekoppeld ten opzichte van milieugevoelige gebieden (o.a. woningen). Deze toetsingsafstand wordt gerelateerd aan het omgevingstype waarop de milieubelastende activiteit betrekking heeft. Er worden hierbij twee omgevingstypen onderscheiden: 1. Omgevingstype “rustige woonwijk” en “rustig buitengebied”: Een rustige woonwijk is een (deel van een) woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Er zijn, afgezien van wijkgebonden voorzieningen, vrijwel geen andere functies (zoals bedrijven en kantoren). Een rustig buitengebied is qua aanvaardbare milieubelasting vergelijkbaar met een rustige woonwijk.

2. Omgevingstype “gemengd gebied”: Gemengde gebieden zijn gebieden met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor.

De richtafstand wordt bepaald aan de hand van vier mogelijke hinderfactoren: geur, stof, geluid en gevaar. Hierbij is grootste afstand van de hinderfactoren maatgevend voor de richtafstand.

De planologische mogelijkheden In het kader van deze ontwikkeling hebben we ten aanzien van het plangebied te maken met het omgevingstype “rustige woonwijk”. Weliswaar worden binnen het plangebied een aantal voorzieningen opgenomen maar over het gehele plangebied genomen is er sprake van een overwegende woonfunctie en niet van sterke functiemenging.

In de Klapstraat en Rijksweg-West zijn diverse bedrijven gevestigd waarbij ten aanzien van deze ontwikkeling beoordeeld dient te worden of het al dan niet gewenst / verantwoord is dat er in de nabijheid van die bedrijven nieuwe woningen worden ontwikkeld.

Het gaat hierbij om de onderstaande bedrijven / instellingen: 1. Klapstraat 20 (autobedrijf) categorie 2 richtafstand 30 meter; 2. Klapstraat 30 - 32 (tankstation zonder LPG) categorie 2, richtafstand 30 meter; 3. Klapstraat 40 (loonwerkersbedrijf) categorie 2 richtafstand 30 meter; 4. Rijksweg-West 63 (school) categorie 2 richtafstand 30 meter.

54

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

De categorieën 1 en 2 betreffen lichte vormen van bedrijvigheid die overeenstemmen met de categorieën 1 en 2 uit VNG brochure 2009, waarvoor de planologische toetsingsafstand tot maximaal 30 m bedraagt.

De school in de zuidoost-hoek van het plangebied ligt op minder dan 30 meter van de nieuwe woonbebouwing. De richtafstand van 30 meter heeft betrekking op geluid dat in dit kader veroorzaakt wordt op de speelplaats van de school. Deze speelplaats is echter aan de zuid-oostzijde van de school gesitueerd. Hierdoor bestaat er geen directe relatie tussen nieuwe woonbebouwing en het plein, de geluidsbron wordt afgeschermd door een schoolgebouw. Feitelijk vormt de school dan ook geen belemmering.

Het autobedrijf aan de Klapstraat 20 ligt op minder van de 30 meter afstand tot de meest dichtstbijzijnde woning van het plan. De toetsingsafstand van 30 meter heeft betrekking op geluid. De geluidsproducerende activiteiten vinden over het algemeen binnen de bedrijfsbebouwing plaats en daarmee zal de feitelijke geluidshinder betrekkelijk gering zal zijn. Om eventuele hinder te voorkomen worden door de initiatiefnemer geluidswerende maatregelen toegepast.

Ook het loonwerkersbedrijf aan de Klapstraat 40 ligt binnen de toetsingsafstand. De toetsingsafstand heeft zowel betrekking op geluid als geur. De feitelijke werkzaamheden op het betreffende perceel hebben betrekking op laden en lossen, de stalling en reparatie van machines. Van geurhinder is derhalve geen sprake. Net als bij het autobedrijf zullen ten aanzien van het loonwerkersbedrijf passende geluidwerende maatregelen worden genomen.

Derhalve kan worden geconcludeerd dat er in het kader van deze ontwikkeling geen belemmeringen zijn voor het aspect milieubeheer.

5.2.4

Externe veiligheid

Wettelijk kader In het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zijn kwaliteitseisen op het gebied van externe veiligheid gesteld in de vorm van grenswaarden voor het plaatsgebonden risico. Aan de grenswaarden moet bij de uitoefening van bevoegdheden krachtens de Wet milieubeheer en de WRO worden voldaan. Het besluit betreft 'inrichtingen' in de zin van de Wet milieubeheer.

Gemeenten en provincies moeten in hun bestemmingsplannen rekening houden met de veiligheidsnormen uit het besluit. Daarbij wordt onderscheid gemaakt naar 'plaatsgebonden risico' (PR) en 'groepsrisico' (GR). Op grond van het PR en GR kunnen gemeenten en provincies veiligheidsafstanden rond risicobedrijven bepalen. Wanneer bedrijven te dicht bij gevoelige bestemmingen (bijvoorbeeld woningen) staan, zijn maatregelen nodig om aan de veiligheidsafstanden te voldoen.

Plaatsgebonden risico Het plaatsgebonden risico is de kans per jaar dat een persoon, die zich continu en onbeschermd op een bepaalde plaats in de omgeving van een activiteit bevindt, overlijdt ten gevolge van een ongeval met die activiteit. Hiervoor geldt dat een kans groter dan 1 op de miljoen per jaar (10-6/jaar) onacceptabel wordt geacht. De norm voor het plaatsgebonden risico is bij kwetsbare objecten een grenswaarde die niet mag worden overschreden. Bij beperkt kwetsbare objecten is de 10-6/jaar-norm een richtwaarde die alleen mag worden overschreden als daar gewichtige redenen voor zijn. Het is aan het lokale bevoegd gezag (de gemeente) om een invulling te geven aan het begrip “gewichtige reden”. Hierbij kan worden gedacht aan het toestaan van een extensief gebruikt terrein, zoals een sportveld.

Groepsrisico In tegenstelling tot het plaatsgeboden risico, dat in één getal kan worden uitgedrukt, wordt het groepsrisico door een (grafiek)curve weergegeven. Naarmate de groep mogelijke slachtoffers groter wordt, moet de kans op een dergelijk ongeval kleiner zijn. Bij stationaire bronnen ligt de lijn op 105 /jaar voor tien slachtoffers en 10-7/jaar voor 100 slachtoffers. Voor de transportmodaliteiten weg, spoor, water en buisleiding ligt de lijn op 10-4/jaar voor 10 slachtoffers en 10-6/jaar voor 100 slachtoffers. Het invloedsgebied van het groepsrisico, waarbinnen persoonsdichtheden worden meegenomen bij de berekening van het groepsrisico, bedraagt het 1% letaliteitsgebied. De normen voor het groepsrisico weerspiegelen geen grenswaarde maar een oriëntatiewaarde. Dit houdt in dat bij de beoordeling van het groepsrisico het lokaal en regionaal bevoegd gezag de mogelijkheid bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

55

geboden wordt om gemotiveerd van de oriëntatiewaarde af te wijken. Een afwijking moet in een openbare en goed inzichtelijke belangenafweging door het bevoegd gezag worden gemotiveerd.

Hierbij dient volgens artikel 13.3 van het Bevi ook de regionale brandweer betrokken te worden.

Voor de ontwikkeling Tuin van Elden (stadswijk) betekent dit voor het plaatsgebonden risico (PR) en groepsrisico (GR) het volgende: Plaatsgebonden risico 1. In nieuwe situaties mogen naast kwetsbare objecten geen beperkt kwetsbare objecten binnen de 10-6 PR contour voorkomen.

Groepsrisico 1. Een overschrijding van de oriënterende waarde voor het groepsrisico is niet acceptabel.

2. Streven naar het niet doen toenemen van het groepsrisico bij stadswijken met overwegend een woonfunctie.

Daarnaast geeft de Hulpverlening Gelderland Midden (HGM)/brandweer een advies in het kader van het groepsrisico met betrekking tot de zelfredzaamheid van de mensen binnen het groepsrisicogebied en de beheersbaarheid van brand binnen dit gebied.

Transport van gevaarlijke stoffen Geraadpleegd is het document Risicoatlas wegtransport gevaarlijke stoffen (Rws-Avv, Aviv, d.d. maart 2003). Het gebied ligt niet aan een transportroute voor gevaarlijke stoffen.

Zover bekend (geraadpleegd is onder andere de Netkaart van RIVM, hoogspanningsleidingen) zijn er geen hoogspanningsleidingen in en om het plangebied aanwezig.

Sanering LPG tankstation aan de Klapstraat De nieuw te ontwikkelen locatie Tuin van Elden ligt in de directe omgeving van het LPG tankstation aan de Klapstraat en binnen het invloedsgebied voor het groepsrisico. Dit is 150 meter rondom het LPG vulpunt. Binnen dit gebied loopt men kans om slachtoffer te worden van een ongeval.

Om te kunnen voldoen aan de normen die zijn gesteld ten aanzien van het plaatsgebonden groepsrisico en groepsrisico zijn initiatiefnemer, de gemeente Arnhem en de eigenaar van het tankstation overeengekomen het LPG gedeelte van het tankstation te saneren. Op het moment dat onderhavig bestemmingsplan in werking treedt, dient de LPG verkoop te worden gestaakt.

Conclusie Aangezien de afspraken juridisch zijn vastgelegd in een overeenkomst, kan afdoende aannemelijk gemaakt worden dat de LPG verkoop ten tijde van het van kracht worden van onderhavig bestemmingsplan geen risico meer vormt. Hiermee kan geconcludeerd worden dat de ontwikkeling van De Tuin van Elden in het kader van externe veiligheid geen belemmering vormt.

5.2.5 Dubo Duurzaam bouwen De gemeenten binnen de “Stadsregio Arnhem – Nijmegen” hebben in 1997 het “Pakket Duurzame Stedebouw in het KAN” aanvaard om eenduidigheid en uniformiteit te bewerkstelligen. Met het pakket kan op eenduidige en praktische wijze vorm en inhoud gegeven aan een duurzaam ontwerp van nieuwe woonwijken en –buurten.

Op grond van het pakket is o.a. afkoppeling van het hemelwater geïntroduceerd zoals beschreven in de waterparagraaf en wordt bij de realisatie van het bouwplan zoveel mogelijk gebruik gemaakt van bouwmaterialen die rekening houden met aspecten als energieverbruik, onderhoud, eventueel hergebruik na sloop en de verwerking van het bouwafval. Onderhavige ontwikkeling voldoet aan de gestelde eisen. Daar waar eisen gelden, die in dit stadium nog niet van toepassing zijn, zal VOF Tuin van Elden ervoor zorg dragen dat voldaan wordt aan de gestelde eisen.

Politiekeurmerk Het Politiekeurmerk Veilig Wonen is het predicaat dat een nieuwbouwproject kan verkrijgen indien het plan in voldoende mate voldoet aan een daarbij opgesteld eisenpakket. De eisen kunnen betrekking hebben op de inrichting van het openbaar gebied, de indeling van de kavels, en specifieke eisen ten aanzien van de woning.

56

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

Bij de ontwikkeling van de uitbreiding heeft het aspect politiekeurmerk veilig wonen een belangrijke rol gespeeld. Zowel met de inrichting van het openbaar gebied als met de bouwplannen is zoveel mogelijk aangesloten bij de eisen uit het Politiekeurmerk. Voor het openbare gebied is in ieder geval het Politiekeurmerk Veilig Wonen van toepassing. VOF De Tuin van Elden zal ervoor zorg dragen dat voldaan wordt aan de gestelde eisen.

5.2.6 Afval De afvalinzameling voor het plan 'De Tuin van Elden' zal gaan verlopen conform de 'Gele Bundel 2005' van de gemeente Arnhem. Dit gemeentelijke document beschrijft onder andere hoe de afvalinzameling plaats moet vinden. Voor voorliggend plan komt het er op neer dat de woningen dienen te beschikken over 2 minicontainers (1 voor huishoudelijk restafval en 1 voor GFT-afval). Er dient voor 'witte plekken' gezorgd te worden waar bewoners hun volle minicontainers kunnen aanbieden (clusterplaats). De loopafstand van woning tot clusterplaats mag niet meer dan 75 meter bedragen.

De grond onder de clusterplaatsen dient vrij gehouden te worden van kabels/leidingen, zodat desgewenst in de toekomst kan worden overgestapt op een inzamelsysteem met ondergrondse verzamelcontainers. De clusterplaatsen moeten goed bereikbaar zijn voor de huisvuilwagens (maximale afstand 10 meter). Het afvalvoertuig zal een nader te bepalen route gaan rijden om de clusterplaatsen te legen.

Er dient ruimte bij de woning aanwezig te zijn, waar minicontainers op een 'nette manier' kunnen worden geplaatst (dus niet aan voorkant straatzijde). Er dient bij voorkeur een achterpad naar tuinen van de woningen aanwezig te zijn.

5.2.7 Groen en ecologie Wettelijk kader Bureau CSO heeft in het kader van de natuurwetgeving een quickscan (bijlage 6) uitgevoerd (projectnummer 07J005, gedateerd 6 februari 2008). Het doel van het onderzoek is een inschatting te maken of de geplande ontwikkelingen strijdig zijn van de soortenbescherming van de Flora- en Faunawet (2005) en de gebiedsbescherming van de Natuurbeschermingswet (1998). Daarnaast wordt gekeken of het plangebied een status heeft in het kader van de gebiedsbescherming of dat gebieden met een dergelijke status in de omgeving aanwezig zijn (vogel-, habitatrichtlijn gebieden, natura 2000, beschermende natuurmonumenten. Indien er mogelijk effecten zijn de planontwikkeling op dergelijke beschermde gebieden, zullen deze effecten onderzocht moeten worden in het kader van de Natuurbeschermingswet (1998).

Resultaten van het onderzoek Het onderzoeksgebied heeft geen status in het kader van de Natuurbeschermingswet (Natura 2000, Vogelrichtlijn of Habitatrichtlijn). In de directe omgeving van het plangebied liggen geen elementen van de Ecologische Hoofdstructuur. De quickscan heeft zich derhalve verder beperkt tot van Flora- en faunawet.

Flora Binnen het plangebied zijn geen ontheffingspichtige plantensoorten geregistreerd of aangetroffen.

Fauna Geconcludeerd wordt dat binnen het plangebied mogelijk beschermde soorten aanwezig zijn. Het gaat dan om algemeen voorkomende soorten. Voor de tabel 1 soorten geldt een vrijstelling op de ontheffingsplicht in het geval van ruimtelijke ontwikkeling wanneer zorgvuldig te werk wordt gegaan ten aanzien van flora en fauna (conform algemene zorgplicht).

Vanuit het literatuuronderzoek naar in de omgeving voorkomende zwaarder beschermde soorten blijkt dat de omgeving van het plangebied een geschikte verblijfsbiotoop biedt (boerderij en opstallen), vliegroute (voor vleermuizen) en/of foerageergebied voor de volgende soorten: 1. Grondgebonden zoogdieren: Eekhoorn en Steenmarter; 2. Vleermuizen: Gewone dwergvleermuis, Gewone grootoorvleermuis, Laatvlieger, Meervleermuis, Rosse vleermuis, Ruige dwerg vleermuis en Watervleermuis; 3. AmfibieĂŤn en reptielen: Kamsalamander, Poelkikker, Ringslang en Rugstreeppad.

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

57

Ad. 1 Grondgebonden zoogdieren: Eekhoorn en Steenmarter Gelet op het dynamische karakter van het onderzoeksgebied en het functiebehoud van de opstallen en aanwezige grote bomen aan de Rijksweg West wordt geen effect verwacht van het voorkomen van de Eekhoorn of Steenmarter in het plangebied.

Ad 2. Vleermuizen Het is mogelijk dat de omgeving van het plangebied van belang is voor vleermuizen als foerageergebied, verblijfplaats in opstallen en bomen (winter, zomer en paarplaats) en als vliegroute langs lijnvormige landschapselementen. Aangezien de aanwezige grote bomen en opstallen (Rijksweg West) behouden blijven en de lijnvormige landschapselementen volgens de plannen juist uitgebreid worden, wordt geen negatief effect verwacht op locale vleermuispopulaties.

Ad 3. Amfibieën en reptielen Mogelijk is het plangebied van belang voor de Poelkikker en Rugstreeppad als verblijfsgebied en migratieroute. Aantasting van het gebied kan een effect hebben op het voorkomen van deze soorten in het plangebied. Ondanks dat de aanwezige sloten volgens de plannen uitgebreid worden en hiermee de uitgangssituatie voor deze soorten wordt verbeterd, kan tijdens deze werkzaamheden schade aan mogelijk beschermde amfibieën ontstaan. Verder biedt het plangebied mogelijk een overwinteringslocatie voor de Kamsalamander en de Ringslang. Indien de werkzaamheden buiten de winterslaapperiode (oktober - april) worden verricht, wordt geen negatieve invloed op deze soorten verwacht, aangezien zij zich dan buiten het plangebied zullen begeven en in de omgeving voldoende geschikte overwinteringslocaties aanwezig zijn.

Vogels Ongetwijfeld zullen binnen de terreingrenzen vogels broeden (in bomen, struiken, opstallen en in het veld). De te verwijderen bomen en opstallen vergen controle op in gebruik zijnde schuil- en broedplaatsen.

Aanbeveling Om schade aan mogelijk in het plangebied aanwezige amfibieën en reptielen te voorkomen, wordt nader onderzoek nodig geacht naar het voorkomen in het plangebied en het gebruik van het plangebied door amfibieën en reptielen: Kamsalamander, Poelkikker, Rugstreeppad en Ringslang.

Nader onderzoek Naar aanleiding van de aanbeveling van de bovengenoemde quickscan heeft nader onderzoek plaatsgevonden naar amfibieën en reptielen. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 6.

Bevindingen Tijdens diverse veldbezoeken zijn enkel algemeen voorkomende soorten waargenomen. Onder andere zijn de gewone pad, tiendoornige stekelbaas en kleine watersalamander aangetroffen in de wateren. Deze soorten moeten een verblijf krijgen in de nieuwe situatie door water met natuurvriendelijke oevers, waarbij bruggen (doorlopende oeverlijn) en duikers (looprichels) ecologisch passeerbaar zijn. Op basis van het onderzoek zijn met inachtneming van het bovenstaande geen conflicten tussen de planontwikkeling en de Flora en faunawet te verwachten. Er is dan ook geen aanleiding om het ontstaan van ontheffingsplichtige situaties te veronderstellen.

Gevolgen en maatregelen Groenplan 2004 – 2007 / 2015 1. Groenstructuurkaart: De ontwikkellocatie valt binnen de gebiedstypering(en) Groen-blauwe lijnen en Polderlinten. Dit is het Perenlaantje en de watergang aan de noordzijde van het plangebied.

Deze structuren blijven behouden en worden verder ontwikkeld; 2. Groencompensatie: Op deze locatie gelden de groencompensatieregels. Het oppervlakte aan groen en de te kappen bomen blijven behouden en worden verder uitgebreid. Compensatie is dus niet aan de orde; 3. Visie ecologie: De ontwikkellocatie valt binnen het natuurdoeltype Natuurkernen en De Stenen stad, met een ecologische ambitie. De kwaliteit van het natuurdoeltype blijven behouden of worden ontwikkelen door: - Het aanleggen van open water met deels een natuurvriendelijke oever.

- Het aanleggen van openbaar groen met inheemse bomen en struiken en tuinen met bloeiende planten.

- Het inpassen van verblijven voor huiszwaluw, huismus, gierzwaluw en vleermuizen in 25% van de gebouwen, ter stimulering van stadsnatuur.

58

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

Wet- en regelgeving Flora- en faunawet – artikel 2: De zorgplichtbepaling is van toepassing. De bepaling in acht nemen door werkzaamheden aan: 1. Bomen, struiken en ruigtes uit te voeren in de periode 15 augustus – 1 maart, dus buiten het broedseizoen; 2. Water en oeverzones uit te voeren in de periode 1 september – 15 oktober, dus buiten het voortplantingsseizoen en overwinteringsperiode van amfibieën.

Flora- en faunawet 2002 – artikel 75C: De ingreep is in het kader van de Flora- en faunawet- aan te duiden als een “ruimtelijke inrichting of ontwikkeling”. Nader onderzoek (CSO augustus 2008) heeft aangetoond dat er geen ontheffingsplichtige flora en fauna aanwezig zijn. Een ontheffing Flora- en faunawet artikel 75C is dan ook niet nodig. door een ter zake kundige naar het voorkomen op het plangebied van deze soorten is nodig.

Natuurbeschermingswet 1998 – artikel 19: De ontwikkellocatie ligt niet binnen (2 km van) het toekomstige Natura 2000 gebied IJssel, Veluwe en/of Gelderse Poort, waarbinnen soorten het habitattypen zijn benoemd en is niet van toepassing.

EHS: De ontwikkellocatie ligt niet binnen de EHS en is niet van toepassing.

Conclusie Er zijn geen belemmeringen, mits: 1. De zorgplichtbepaling (artikel Flora- en faunawet) in acht wordt genomen; 2. Er in 25% van de gebouwen verblijven voor huiszwaluw, huismus, gierzwaluw en vleermuizen worden ingepast; 3. Het openbaar groen wordt aangelegd met inheemse bomen en struiken (o.a. sleedoorn) en tuinen met bloeiende planten; 4. Er water met natuurvriendelijke oevers worden aangelegd en bruggen en duikers ecologisch passeerbaar zijn.

Aan bovenstaande eisen wordt voldaan in het plan waardoor gesteld kan worden dat het aspect Flora en fauna geen belemmering vormt voor het bestemmingsplan.

5.2.8 Water Tussen de initiatiefnemers en het Waterschap heeft overleg plaatsgevonden voor wat betreft de wensen en eisen van het Waterschap met betrekking tot de waterhuishouding van De Tuin van Elden.

Naar aanleiding hiervan heeft CSO Adviesbureau een geohydrologisch onderzoek voor het plangebied uitgevoerd (code 7RJ050, gedateerd 20 februari 2008). Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 7.

Resultaten van het onderzoek Op basis van de resultaten van het onderzoek is de geohydrologische situatie in kaart gebracht en worden adviezen uitgebracht ten aanzien van het bouwrijpmaken en het waterplan. Daarnaast worden er adviezen gegeven met betrekking tot het waterplan.

Ter plaatse van het plangebied bevindt het maaiveld zich op 9,3 tot 9,4 m+NAP. Tot circa 5,6 m+NAP is een kleilaag aanwezig, waarvan de gemiddelde doorlatendheid is vastgesteld op 1,0 m/dag. Onder de kleilaag bevindt zich het eerste watervoerend pakket, bestaande uit zand.

Voor het bouwrijpmaken van het terrein zijn de onderstaande varianten met enige voor- en nadelen aangegeven: 1. Ophogen; ophoging resulteert in een toekomstig maaiveld dat hoger is gelegen dan het huidige maaiveld. De aansluiting van de nieuwe terreinhoogte met de omgeving bepaalt de maximaal toelaatbare ophoging. In theorie zou bij ophogen de kweldruk toenemen en de hoeveelheid kwel zou afnemen. Bij de voorgestelde ophoging van 0,2 meter is echter geen toename van de kweldruk of afname van kwel te verwachten; 2. Draineren; door het toepassen van een drainage wordt de kwelhoeveelheid wel verhoogd en zal de kweldruk afnemen. Daar een toename van kwel niet toegestaan is zal niet met alleen drainage kunnen worden volstaan. Daarnaast wordt in het gemeentelijk rioleringsplan aangegeven dat drainage alleen aangelegd mag worden indien andere oplossingen niet mogelijk aangezien drainage geen duurzame oplossing is om tot de juiste ontwatering te komen; bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

59

3. Combinatie van ophogen en draineren: een combinatie van ophogen en drainage bestaat uit een ophoging en het toepassen van watergangen en eventueel aanvullende drainage in de wegen.

Geconcludeerd kan worden dat er sprake is van een beperkte toename van de kwel in de watergangen. In het overige plangebied, dat in beperkte mate wordt opgehoogd zal sprake zijn van een geringe afname van de kwel.

Op basis van hydromorfe kenmerken in het bodemprofiel blijkt dat de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) binnen 0,5 meter beneden het maaiveld voorkomt. Het toepassen van infiltratievoorzieningen (berging van hemelwater in de ondergrond) is op basis hiervan niet mogelijk.

Hemelwater afkomstig van verharding en bebouwing mag niet op de DWA geloosd worden en dient, via een bodempassage of lamellenfilter, op te realiseren retentiewater te worden geloosd. Conform het beleid van de gemeente dient in eerste instantie bezien te worden of oppervlakkige afvoer van regenwater mogelijk is.

Het geplande oppervlak aan watergangen voldoet aan de gestelde normen ten aanzien van benodigde waterberging. Het maaiveld van het plangebied zal bij herinrichting dienen te worden opgehoogd tot minimaal 9,5 m+NAP (circa 0,2 meter ten opzichte van het huidige maaiveld). Hiervoor kan grond worden gebruikt welke vrijkomt bij het graven van de retentievijvers.

Het waterpeil van de te realiseren watergangen dient te worden gehandhaafd op 8,0 M+NAP. Om de maximaal toelaatbare peilstijging te realiseren is het toepassen van een debietregulerende overlaat bij aansluitingen op de A-watergang noodzakelijk.

Voor inrichting van oppervlaktewater geldt: 1. Minimaal dienen eenzijdig natuurvriendelijke oevers te worden aangelegd, waarbij het talud niet steiler is dan 1:5. Ook kan gekozen worden voor en plas/dras oever met een breedte van minimaal 2 tot 3 meter. De andere zijde dient dan een talud van niet steiler dan 1:2 te verkrijgen; 2. De waterdiepte in waterpartijen dient niet kleiner te zijn dan 1 meter. Plaatselijk dient verdiept te worden tot 2 meter in verband met het overleven van vissen en amfibieën in de winter; 3. Met betrekking tot het varend beheer van waterpartijen, moeten bruggen en duikers een doorvaarhoogte van 1 meter hebben, dient de bodembreedte van de watergang circa 2,0 meter te bedragen en dienen enkele vuil-/tewaterlaatplaatsen van circa 10 meter bij 10 meter te worden gecreëerd; 4. Langs één zijde van de watergang is een obstakelvrije zone van 4,0 meter noodzakelijk, en 1 meter langs de andere zijde. In veel gevallen kan deze zone overlappen met de openbare weg. In deze zone kunnen dan geen parkeervakken worden gepland. Voor de bomen en lantaarnpalen binnen deze zone geldt een onderlinge afstand van minimaal 15 meter (h.o.h); Een deel van de woningen is gepland als' wonen langs water'. De uitgifte van gronden tot aan de insteek van de watergang aan particulieren is mogelijk binnen de volgende randvoorwaarden: 1. Aan de overzijde van de watergang moet een onderhoudsstrook aanwezig zijn (4 meter); 2. De bergende functie van de watergang moet duurzaam gewaarborgd zijn door bij de aanleg een oeverbreedte van 2 meter te realiseren langs de particuliere percelen.

Met betrekking tot het openbarsten van de kleilaag ter plaatse van ontgravingen (ten behoeve van wegen, riolering, kruipruimten of funderingen) is het gewenst dat onder het ontgravingsniveau minimaal 1,0 meter klei aanwezig is. Indien bij controle tijdens de uitvoering blijkt dat dit niet het geval is, dienen maatregelen genomen te worden, bestaande uit het aanbrengen van een slecht doorlatende laag onder het ontgravingsniveau.

Bij een waterdiepte van circa 1,0 meter zal het openbarsten van waterbodem slechts incidenteel plaatsvinden en is vrijwel niet te vermijden. Een mogelijkheid is de watergangen dieper te ontgraven en aan te vullen met zwaarder materiaal, zoals een zand-bentoniet mengsel. De dikte hiervan dient 0,2 tot 0,4 meter te bedragen. Indien een incidentele openbarsting niet toelaatbaar is, dienen dikten van enkele meters te worden toegepast.

Hoewel uit de berekeningen blijkt dat alleen onder bijzonder natte omstandigheden water in de kruipruimten zou kunnen komen, wordt in overweging gegeven om de woningen zonder kruipruimte te bouwen.

60

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

Teneinde vast te leggen welke effecten op de grondwaterstand en de grootte van de kwel in werkelijkheid optreden, wordt aangeraden een monitoringsprogramma op te zetten waarbij op vijf locatie zowel de ondiepe (freatisch) als de diepe (1ste wvp) waterstand worden opgenomen.

Aangeraden wordt deze peilbuizen zo spoedig mogelijk te plaatsen, zodat een meetreeks ontstaat die een zo lang mogelijke periode v贸贸r de realisatie omvat.

Gemeente Arnhem, gele bundel (03 ontwerpfase 06 water Grondwater) Het bovenstaande geohydrologisch onderzoek geeft een beeld van de huidige situatie en of er in de toekomst voldaan wordt aan de eisen van het waterschap met betrekking tot de ontwatering en de drooglegging. Het waterschap legt geen droogleggingseisen op. Dat is een gemeentelijke opgave. De gemeente heeft in 'De gele bundel' opgenomen aan welke eisen nieuwbouwprojecten moeten voldoen met betrekking tot de ontwatering.

Hierin is het volgende opgenomen: Als ontwateringdiepte, de afstand tussen het grondwater (GHG) en het maaiveld, moeten de volgende minimum waarden worden gehanteerd: y Woningen met kruipruimte: 0.70 m y Woningen zonder kruipruimte: 0.30 m y Primaire wegen (kant weg): 1.00 m y Overige wegen: 0.70 m y Tuinen en groenvoorzieningen: 0.50 m (enigszins afhankelijk van het groen).

Bovenstaande eisen moeten meegenomen worden in het bepalen van de maaiveldhoogte en eventueel gebruik van drainage. Drainage mag overigens alleen gebruikt worden om pieken in de grondwaterstand af te vangen. Drainage mag niet dienen om de grondwaterstand structureel te verlagen. Aanleg van drainageleidingen mag alleen aangelegd worden wanneer andere oplossingen niet mogelijk zijn.

Er is zorg over het ophogen van dit gebied met klei. Hierdoor wordt een natte omgeving gecre毛erd waardoor mogelijk grondwateroverlast ontstaat. Wat eventueel een mogelijkheid is, is het doortrekken van het wegcunet tot aan de waterlopen waardoor het wegcunet drainerend werkt.

Randvoorwaarden met betrekking tot water(compensatie) In het kader van de watercompensatie wordt er gekeken naar het toe te voegen verhard oppervlak dat gerealiseerd gaat worden. Dat is de maatstaf voor het toe te voegen water. In de huidige situatie is reeds sprake van een groot verhard oppervlak (funderingen gesloopte kassen en bestrating) zodat het toe te voegen water beperkt zal zijn. De eisen van het Waterschap ten aanzien van de herinrichting van het terrein hebben betrekking op het toevoegen van circa 5% nieuw water.

Daarnaast geldt dat bij voorkeur de watergang(en) per boot onderhouden kunnen worden. Indien dit plantechnisch gezien niet mogelijk is, dient een onderhoudsstrook van 4 meter breed aangehouden te worden. Het water dient zoveel mogelijk geclusterd te worden en bij parkachtige stukken dienen brede rietzones aangelegd te worden. Het Waterschap kent geen eis dat het hemelwater bovengronds afgevoerd dient te worden. De gemeente Arnhem hanteert deze eis echter wel. Infiltratie op de locatie kan lastig zijn in verband met kwelwater, gezien de nabije ligging van de rivier. Er zal voorafgaand aan de uitvoeringssituatie onderzocht dienen te worden welke consequenties het kwelwater heeft.

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

61

5.2.9 Bodem In het plangebied zijn twee recente bodemonderzoeken uitgevoerd: 1. Verkennend bodemonderzoek Klapstraat 24B-42C/ Rijksweg-West 83A te Elden (TOP Milieu B.V., rapportnummer 1810010, 25 juni 2010), zie bijlage 8; 2. Verkennend onderzoek Rijksweg West te Elden-Arnhem (CSO, rapportnummer: 07J005, januari 2008), .

Het grootste deel van het plangebied is onderzocht door TOP Milieu B.V. (TOP). Het overige deel is onderzocht door CSO (zie figuur 28). Beide onderzoeken zijn volgens de richtlijnen uit NEN 5740 en NVN 5725 verricht. In deze paragraaf worden beide gebieden afzonderlijk behandeld waarna de conclusies voor de ontwikkeling worden aangegeven.

Figuur 28 Verdeling van de grondonderzoeken Resultaten TOP onderzoek In het onderzoek van TOP Milieu is een onderzoek van CBB uit 2004 (Integraal onderzoek percelen Intratuin te Elden, CBB, nr.: 50174613, 7 juli 2004) geactualiseerd. In het onderzoek van CBB werden de volgende bodemverontreinigingen aangetroffen: (deel)locatie CBB-onderzoek Gedempte sloten, deellocatie F, boringen 51 (0,7-1,0 m-mv) en 58 (0,5-0,6 m-mv)

Verontreiniging Zink > I-waarde in de grond (in sliblaag oude slootbodem) Geen geval (ca. 10 m続 > I-waarde), te relateren aan slib Arseen > I-waarde in de grond (roestvlekken) Geen geval, natuurlijke oorsprong Warenhuis, deellocatie A Arseen > I-waarde in het grondwater Geen geval, natuurlijke oorsprong Meststoffen opslag 1, deellocatie D Nikkel > T-waarde in het grondwater Geen geval, natuurlijke oorsprong

Er zijn in het actualisatie-onderzoek van TOP Milieu uitsluitend licht verhoogde gehalten aan onderzochte stoffen in de grond (zware metalen, OCB en PCB, PAK, minerale olie) en in het grondwater (barium, nikkel, xylenen, 1,2-dichlooretheen) aangetroffen. De matig en sterke verontreinigingen uit het onderzoek van CBB (nikkel, arseen en zink) zijn niet bevestigd.

62

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

Er is door TOP Milieu echter geen onderzoek uitgevoerd ter plaatse van de door CBB aangetroffen sterke zink-verontreinigingen in het slib van de oude slootbodem (CBB boringen 51, 0,7-1,0 m-mv en 58, 0,5-0,6 m-mv). Deze sterke verontreinigingen met zink (geen geval van ernstige bodemverontreiniging, ca. 10 m³ > I-waarde) zullen dus nog aanwezig zijn.

Resultaten CSO onderzoek In het onderzoek van CSO werden de volgende bodemverontreinigingen aangetroffen: (deel)locatie Westelijk terreindeel, perceel AB 1025 Waterbodem noordelijke watergang Waterbodem midden locatie

Verontreiniging Zware metalen > T-waarde in de grond Geen geval (ca. 75 m³ > T-waarde), te relateren aan puin Klasse 2 slib (sterk verontreinigd met o.a. bestrijdingsmiddelen) Klasse 4 slib (sterk verontreinigd met o.a. bestrijdingsmiddelen)

Verder zijn in het onderzoek van CSO uitsluitend licht verhoogde gehalten aan onderzochte stoffen in de grond (zware metalen, PAK, minerale olie) en in het grondwater (zink) aangetroffen.

Conclusies voor het plangebied De bodemonderzoekgegevens geven voldoende inzicht in de bodemkwaliteit van het plangebied. In het plangebied komen meerdere (water)bodemverontreinigingen voor, maar er is geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. De bodemkwaliteit vormt geen grote belemmering voor de planontwikkeling op de locatie en voor de financiële uitvoerbaarheid. De uitgevoerde bodemonderzoeken voldoen voor de bestemmingsplanwijziging.

Uitgaande van de functie Wonen zijn er mogelijke risico's aanwezig. Er moeten, in het kader van de bouwvergunning en het bouwrijp maken van de locatie, saneringsmaatregelen genomen worden ten aanzien van de aangetroffen (water)bodemverontreinigingen. Beoordeling vindt dan plaats in het kader van het (bouw)-vergunningenspoor. Het gaat om de volgende saneringen: y Saneren van de zinkverontreiniging (gedempte sloten, deellocatie F, slib, CBB boringen 51, 0,71,0 m-mv en 58, 0,5-0,6 m-mv, ca. 10 m³ > I-waarde). Daarvoor moet een plan van aanpak worden ingediend bij de afdeling Handhaving van de gemeente Arnhem. y Saneren van de zware metalenverontreiniging (westelijk terreindeel, perceel AB 1025, ca. 75 m³ > T-waarde). Daarvoor moet een plan van aanpak worden ingediend bij de afdeling Handhaving van de gemeente Arnhem. y Saneren van de sterk verontreinigde waterbodems (noordelijke watergang en midden locatie) waarbij de waterbodems (slib) volledig worden verwijderd. Volledige verwijdering is nodig omdat de watergangen worden gedempt en gezien de toekomstige functie (wonen). Daarvoor moet een plan van aanpak worden ingediend bij de afdeling Handhaving van de gemeente Arnhem.

Voor afvoer en hergebruik van grond (ook als het lichte verontreinigingen betreft) gelden de regels van het Besluit bodemkwaliteit en/of Actief Bodembeheer.

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

63

5.2.10 Cultuurhistorie en archeologie Cultuurhistorie Binnen het plangebied zijn geen aangewezen monumenten of andere cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig. Langs randen van de het plangebied echter bevinden zich wel een aantal opmerkelijke objecten waarbij in het plan rekening mee is gehouden.

Het Perenlaantje De woningbouw ter plaatse van het historische Perenlaantje conformeert zich qua kavel- en bebouwingsrichting aan het laantje. Bovendien wordt een extra zichtlijn (evenwijdig aan het Perenlaantje) toegevoegd in het plan. De historische waarde wordt op deze wijze benadrukt.

De Brink Na de verwoesting in de oorlog werd er in de jaren '50 ruimte gemaakt voor de Brink; deze werd omringd met nieuwe bebouwing. Het plein met zijn markante platanenbeplanting is inmiddels een karakteristiek middelpunt van Elden geworden. Centraal vanuit het plan loopt een zeer brede en groene zichtlijn naar de Brink. Op deze wijze wordt vanuit het plan een duidelijke relatie gelegd naar het centrum van Elden en vice versa.

Huize Oosterveld De tuin van het landgoed Oosterveld grenst aan de groenzone van het plangebied. Door de tuin en de groenzone op elkaar te laten aansluiten wordt het in visuele zin ĂŠĂŠn geheel en krijgt het een prominente plek binnen het plan.

Archeologie De voormalige kwekerij ligt in een gebied met een middelhoge tot hoge archeologische verwachting.

Er kunnen bewoningssporen vanaf de prehistorie (Bronstijd, IJzertijd) voorkomen. Deze verwachting is gebaseerd op de ligging van het plangebied in een stroomgordel van de Rijn en op vindplaatsen in de omgeving. Door de Dienst Stadsheer van de gemeente Arnhem is een inventariserend onderzoek uitgevoerd op de locatie van de voormalige Intratuin.

Het verwachtingspatroon strookt niet met de conclusie die naar aanleiding van het onderzoek getrokken kan worden. Hierin wordt gesteld dat zich binnen het plangebied komafzettingen bevinden.

De rivier heeft hier een zeer dik pakket klei afgezet en meestal is er zelfs water in de kom blijven staan tot de volgende overstroming voor een nieuwe kleiafzetting kon zorgen. Om die reden is nauwelijks sprake van plantengroei en zijn er geen archeologische indicatoren aangetroffen.

Daarmee is een archeologisch vervolgonderzoek niet nodig, wel dient een archeoloog te worden geraadpleegd ingeval van vondsten bij de uitvoering. Voor het volledige onderzoek wordt verwezen naar het betreffende rapport zoals opgenomen in bijlage 10.

5.3

Kabels, leidingen en straalpaden

In het plangebied bevinden zich geen ondergrondse leidingen die een planologische bescherming behoeven. Voor zover zich leidingen in het plangebied bevinden betreft het de netdistributie ten behoeve van perceelsaansluitingen. Bij de realisatie van het inrichtingsplan wordt hiermee rekening gehouden. Indien nodig worden in nader overleg met de betreffende leidingbeheerders leidingen verlegd.

64

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

Hoofdstuk 6 6.1

Planbeschrijving en -verantwoording

Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de bestaande situatie, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het opstellen van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de opzet van dit bestemmingsplan. Daarnaast worden de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels verantwoord. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom bepaalde bestemmingen zijn aangewezen en waarom bepaalde bebouwing acceptabel is.

6.2

Opzet van de regels

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De Standaard voor vergelijkbare bestemmingsplannen 2008 (SVBP2008) is verplicht.

De Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 maakt het mogelijk bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld.

Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere dienstverlening en tot een effectievere en efficiĂŤntere overheid.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende plankaart waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze plankaart kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De plankaart en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken: 1. Inleidende regels (begripsbepalingen en wijze van meten); 2. Bestemmingsregels; 3. Algemene regels (o.a. ontheffingen); 4. Overgangs- en slotregels.

6.2.1 Inleidende regels Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten: y Artikel 1 Begrippen In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen, voor een eenduidige interpretatie van deze begrippen. y Artikel 2 Wijze van meten Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Op de plankaart zijn bouwhoogten en soms bebouwingspercentages aangegeven. Als er geen percentages zijn aangegeven, mag het hele bouwvlak worden bebouwd. De aangegeven bouwhoogte wordt gemeten vanaf peil tot het hoogste punt (exclusief elementen zoals een schoorsteen, liftopbouw en dergelijke). Uitgangspunt is dat alleen gebouwd mag worden binnen de bouwgrenzen.

6.2.2 Bestemmingsregels Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de verschillende bestemmingen die voorkomen in het plangebied. Voor ieder gebied op de plankaart is de bestemming aangegeven.

Deze bestemmingen zijn in de regels onderverdeeld in o.a.: 1. Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan (wonen, bedrijvigheid etc.); 2. Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bebouwingshoogte, bebouwingspercentage etc.); 3. Ontheffing van de gebruiks- en bouwregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bestemmingen en bouwregels 4. Specifieke gebruiksregels: welke vormen van gebruik zijn uitgesloten.

In paragraaf 6.3 worden de verschillende bestemmingen toegelicht en wordt ook per bestemming aangegeven waarom voor bepaalde gronden voor deze is gekozen.

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

65

6.2.3 Algemene regels Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit: y Artikel 9 Anti-dubbeltelregel Deze regel bepaalt dat er niet twee keer voor eenzelfde locatie een bouwplan kan worden ingediend. y Artikel 10 Algemene bouwregels Hierin zijn de algemene bouwregels opgenomen zoals de verplichting tot het bouwen binnen het bouwvlak en de uitleg van het bebouwingspercentage. y Artikel 11 Algemene gebruiksregels In dit artikel zijn de algemene gebruiksregels opgenomen. Hierin is aangegeven welke functies in ieder geval in strijd zijn met het bestemmingsplan. y Artikel 12 Algemene afwijkingsregels In dit artikel zijn de afwijkingsvoorwaarden beschreven. Deze afwijkingen gelden voor het hele plangebied. De afwijkingen die uitsluitend gelden voor een bepaalde bestemming zijn in het betreffende artikel van die bestemming opgenomen.

6.2.4 Overgangs- en slotbepalingen In hoofdstuk 4 staan de overgangs- en slotbepalingen. In de overgangsbepalingen is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan.

6.3

Verantwoording van de regels

6.3.1 Afzonderlijke bestemmingen In de volgende subparagrafen worden de afzonderlijke bestemmingen die voorkomen in het bestemmingsplan besproken. Per bestemming wordt ingegaan op: 1. welke gronden zijn zo bestemd; 2. wat houdt de bestemming in; 3. eventuele aanduidingen of andere bijzonderheden.

6.3.2 Gemengd (Artikel 3) Binnen de bestemming "Gemengd" zijn zowel woningen als maatschappelijke functies toegestaan.

Binnen de woonfunctie passen verscheidene woonvormen zoals gezinsbewoning, bejaardenhuizen, kamerbewoning (tot maximaal 4 personen zonder vergunning), serviceflats, etc. Bijzondere woonvormen, zonder therapeutische behandeling, passen ook binnen deze bestemming evenals beroepsmatige activiteiten. Om hinder voor de directe omgeving te voorkomen is hieraan wel een aantal voorwaarden verbonden, zie hiervoor paragraaf 6.3.6.

Onder maatschappelijke functies worden verstaan onderwijs, welzijn, zorginstellingen, cultuur, religie, openbare dienstverlening en therapeutische functies. Voorbeelden hiervan zijn scholen, ziekenhuizen en kerken. Ten behoeve van deze functie is tevens ondergeschikte horeca, zoals bijvoorbeeld een kantine, toegestaan.

Op de verbeelding zijn binnen de bestemming "Gemengd" bouwvlakken weergegeven waarbinnen de hoofdbebouwing met, daar waar mogelijk en gewenst, uitbreidingsmogelijkheden opgericht kunnen worden. Het hele bouwvlak mag worden bebouwd in de aangegeven bouw- en goothoogte tenzij er een bebouwingspercentage is aangegeven. Buiten het bouwvlak kunnen andere bouwwerken worden opgericht met een maximale bouwhoogte van 1 meter.

66

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

6.3.3 Groen en Groen - park (Artikel 4 en 5) De bestemming "Groen" en is gelegen op gronden met een specifieke groenfunctie op wijkniveau. het gaat hier om groenvoorzieningen van enige omvang die van belang zijn voor de groenstructuur van de wijk. Het groen met een beperkt oppervlak, het zogenaamde snippergroen, is opgenomen binnen de bestemming Verkeer- verblijfsgebied. Binnen de bestemming "Groen" is het toegestaan om groen in de breedste zin (grasvelden, struiken, speelvelden) aan te leggen en in stand te houden. Daarnaast kunnen ook waterlopen en waterpartijen gerealiseerd worden binnen deze bestemming. Het aanleggen van voetpaden, fietspaden en voorzieningen voor bestemmingsverkeer zijn eveneens toegestaan. Wegen voor doorgaand autoverkeer en parkeren zijn niet toegestaan. Bebouwing binnen de groenbestemming is uitsluitend toegestaan indien dit binnen de bestemming past zoals speeltoestellen en verlichting met een maximumbouwhoogte van 4 meter.

Het grote min of meer aaneengesloten groengebied dat door het plangebied slingert heeft een belangrijke landschappelijke, ecologische en recreatieve functie en is bestemd als "Groen - Park".

Dit is een zwaardere bestemming dan groen omdat binnen de bestemming een vergunning noodzakelijk is om bepaalde werkzaamheden uit te voeren zoals het aanleggen van verharding en het kappen van bomen. Binnen de bestemming 'Groen-Park' zijn dezelfde functies toegestaan als in de bestemming Groen.

6.3.4 Verkeer - verblijfsgebied (Artikel 6) De bestemming 'Verkeer-Verblijfsgebied' geldt voor woonerven, woonstraten, parkeerplaatsen, voeten fietspaden, speelplaatsen en buurtgroen. Dit zijn dus voornamelijk wijken (30 km/uur zones) waar de verblijfsfunctie belangrijker is dan de verkeersfunctie. De inrichting van de wegen is hierop afgestemd.

6.3.5 Water (Artikel 7) De waterpartij in het noorden van het plangebied heeft een belangrijke waterhuishoudkundige functie en heeft daarom de bestemming "Water". De voor Water aangewezen gronden zijn o.a bestemd voor waterlopen, waterpartijen, waterberging, bermen en beplanting. Binnen de bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd maar alleen bouwwerken zoals bruggen, dammen en duikers.

Woonschepen zijn binnen de bestemming niet toegestaan.

6.3.6 Wonen (Artikel 8) Functie Alle woningen in het plangebied zijn bestemd als "Wonen". Binnen deze bestemming passen verscheidene woonvormen zoals gezinsbewoning, bejaardenhuizen, kamerbewoning (tot maximaal 4 personen zonder vergunning), serviceflats, etc. Er is geen onderscheid gemaakt tussen vrijstaande-, halfvrijstaande-, aaneengesloten- en gestapelde woningen. Bijzondere woonvormen, zonder therapeutische behandeling, passen ook binnen deze bestemming. Binnen de bestemming 'Wonen' zijn in principe beroepsmatige activiteiten toegestaan. Om hinder voor de directe omgeving te voorkomen is hieraan wel een aantal voorwaarden verbonden. In de eerste plaats mag slechts een gedeelte van de woning, inclusief de bijgebouwen (maximaal 1/3 van de totale vloeroppervlakte van de woning) worden gebruikt als praktijkruimte door de bewoner. Is er meer dan 1/3 van de woning in gebruik voor het uitoefenen van een beroep, dan is er geen sprake meer van een 'beroep aan huis' en derhalve strijd met het bestemmingsplan. Voorts mag door dit gebruik geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat (bijvoorbeeld beperkte reclamemogelijkheden) noch een onevenredige parkeerdruk ontstaan. Tot slot zijn er vormen van beroepsuitoefening expliciet uitgezonderd, omdat ze te veel overlast voor de omgeving veroorzaken (detailhandel, prostitutie, horeca-activiteiten en beroepen die milieuoverlast veroorzaken).In de bestemming "Wonen" zijn woonwagens, woonschepen en bijvoorbeeld gevangenissen en asielzoekerscentra niet inbegrepen.

Garageboxen en/of parkeerschuren zijn op de verbeelding aangeduid met "garage" binnen de bestemming wonen. Naast het stallen van auto's is een beperkte opslag toegestaan, mits gerelateerd aan de woonfunctie. Wonen in garageboxen is niet toegestaan evenmin als bijvoorbeeld detailhandel, prostitutie en bedrijfsmatige activiteiten.

Daar waar binnen de bestemming Wonen tevens maatschappelijke functies zijn toegestaan is op de verbeelding de aanduiding maatschappelijk weergegeven. In de begrippenlijst onder 1.24 is aangegeven wat onder deze functies verstaan wordt. bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

67

Bebouwingsmogelijkheden Op de verbeelding zijn binnen de bestemming "Wonen" bouwvlakken weergegeven waarbinnen het eigenlijke woongebouw met, daar waar mogelijk en gewenst, uitbreidingsmogelijkheden opgericht kunnen worden. Het hele bouwvlak mag worden bebouwd in de aangegeven bouw- en goothoogte en indien aangegeven conform het maximum aantal toegestane wooneenheden mits aan andere vereisten (bijvoorbeeld welstand) is voldaan.

Voor een groot deel van het bouwvlak geldt een bouwaanduiding 'bijgebouwen'. Dit betekent dat hier uitsluitend aan- en bijgebouwen zoals garages, schuren en beperkte uitbreidingen aan het woonhuis, zoals serres zijn toegestaan. De maximale bouwhoogte van de bijgebouwen is 3 meter, exclusief kap.

De maximale bouwhoogte voor uitbreidingen aan het woonhuis is gelijk aan de hoogte van de begane-grondbouwlaag.

De overige gronden zijn bedoeld voor tuinen, opritten (buurt)groen, speelplekken, trottoirs en parkeerplaatsen ten behoeve van de woonfunctie.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning toestaan dat buiten het bouwvlak wordt gebouwd waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 1 meter. Uitzondering vormen een aantal beeldbepalende locaties in het plangebied. Op de verbeelding zijn deze plekken aangegeven met een gevellijn. Het is de bedoeling dat de bebouwing binnen deze lijn blijft.

6.4

Handhaving

Bestemmingsplannen zijn bindend voor overheid en burger. Enerzijds kan de gemeentelijke overheid naleving van bestemmingsplannen afdwingen (optreden tegen strijdig gebruik en/of bebouwing).

Anderzijds vormt het bestemmingsplan ook het juridisch kader voor burger waar deze uit af kan leiden wat zijn eigen bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn, maar ook wat de mogelijkheden en onmogelijkheden zijn van buurman en directe omgeving. Het bestemmingsplan geeft immers de gewenste planologische situatie voor het betreffende gebied binnen de planperiode aan.

In 1991 is door het College van Burgemeester en Wethouders de nota “beleidsuitgangspunten handhaving bestemmingsplannen” vastgesteld. In deze nota zijn de volgende uitgangspunten opgenomen: 1. stringent beleid: als uitgangspunt geldt dat in principe elke overtreding wordt aangepakt; 2. géén stilzwijgend gedogen; 3. gewenste maar illegale ontwikkelingen zo mogelijk vooraf maar in ieder geval zo snel mogelijk legaliseren; 4. gedogen van illegale gevallen alleen in uitzonderlijke gevallen, bij voorkeur alleen tijdelijk en met redenen omkleed.

Thans is een actualisatie van de voorgenoemde nota handhaving in voorbereiding. Er is echter geen aanleiding om de bovenstaande uitgangspunten te wijzigen. Het echter niet reëel is om te pretenderen alle strijdigheden op het vlak van bouwregelgeving binnen redelijke termijn op te sporen en daar ook actie op te ondernemen. Daarom zal in deze actualisatie een prioriteitsstelling worden opgenomen waarin wordt aangegeven aan welke handhavingsonderwerpen op het gebied van bouwregelgeving en de gebouwde omgeving de komende periode met name aandacht zal worden besteed.

De grondslag voor een goed werkend handhavingsbeleid wordt gevormd door een inventarisatie van het feitelijke gebruik en de bestaande bebouwing zo kort mogelijk voor respectievelijk het in werking treden c.q. het in ontwerp ter visie leggen van een bestemmingsplan. Als gevolg op deze inventarisatie zullen de verleende bouwvergunningen en gevolgde ontheffingsprocedures geregistreerd worden.

Handhavend optreden tegen overtredingen van bestemmingsplannen kan niet alleen plaatsvinden via publiekrechtelijke, maar ook via de strafrechtelijke weg. In de regels is daartoe de zogenaamde strafbepaling opgenomen, waarin overtredingen van de regels worden aangemerkt als een strafbaar feit als bedoeld in artikel 1a, aanhef en lid 2 van de Wet op de Economische Delicten. De bijbehorende strafmaat is hechtenis van ten hoogste zes maanden of een geldboete van de vierde categorie (maximaal € 11.250). Bij ernstige overtredingen zal handhaving ook via de strafrechtelijke weg plaatsvinden. De opsporingsambtenaren van de gemeente of politie zullen in die gevallen proces-verbaal van de overtreding maken. Het (reguliere) bestuursrechtelijke traject zal gelijktijdig worden ingezet.

68

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

6.5

Exploitatie

Economische uitvoerbaarheid De Wet op de Ruimtelijke Ordening schrijft voor dat er inzicht verkregen dient te worden in de uitvoerbaarheid van een nieuwbouwplan. Ten aanzien van de economische uitvoerbaarheid van een plan is het van belang er voor zorg te dragen dat deze informatie volledig en zoveel mogelijk zonder voorbehouden wordt opgenomen in het door de gemeenteraad vast te stellen plan.

Voorkomen dient te worden dat de bestemmingsplannen onvolledig ter vaststelling worden voorgelegd aan de gemeenteraden. Ten aanzien van majeure projecten wordt het acceptabel geacht om in de economische uitvoerbaarheid een fasering aan te brengen. De paragraaf economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan dient inzicht te verschaffen in de wijze van de gemeentelijke dekking c.q. vertaalslag in begroting en meerjarenraming en in de gedeelde verantwoordelijkheden en risico's tussen gemeenten en eventuele derden.

Indien sprake is van exploitatieovereenkomsten met derden dienen deze ondertekend als onderliggend stuk bij het plan gevoegd te worden. Op het moment dat de economische uitvoerbaarheid volledig wordt uitbesteed aan derden en geen sprake van een gemeentelijk financieel aandeel is, dient deze uitvoerbaarheid in het bestemmingsplan op hoofdlijnen te worden aangetoond.

Het achterliggende doel van deze informatieve strekking is dat de economische uitvoerbaarheid zo volledig mogelijk wordt opgenomen in het plan ter bespoediging van besluitvorming hieromtrent.

De ontwikkeling van het onderhavig plan wordt gerealiseerd vanuit een private exploitatie. De ontwikkelaar is verantwoordelijkheid voor de uitvoering en draagt het risico van de planontwikkeling.

Voor het plangebied is door de ontwikkelaar als zijnde eigenaar en ontwikkelende partij een exploitatie opgesteld waarin onder meer de volgende factoren zijn meegenomen: 1. Plan- en verwervingskosten; 2. Grondkosten; 3. Kosten bouw- en woonrijp maken; 4. Bovenwijkse voorzieningen; 5. Grondquota als percentage van de v.o.n. prijzen.

De bovenstaande opsomming geeft weer dat de exploitatie zorgvuldig is opgebouwd en geen hiaten kent. Uit de exploitatie blijkt dat het plan na aftrek van bovengenoemde kosten, financieel haalbaar wordt gemaakt uit de opbrengst van de woningen. De gegevens uit de exploitatie zijn vertrouwelijk, de ontwikkelende partij is derhalve verantwoordelijk voor de nakoming van afspraken en gestelde garanties jegens derden.

Gemeentelijke kosten Met de inwerkingtreding van de Wro op 1 juli 2008 rust op de gemeente op grond van artikel 6.12 lid 1 van die wet de verplichting tot kostenverhaal bij grondexploitatie. Deze verplichting houdt in dat als de gemeente er bij een ruimtelijke ontwikkeling niet in slaagt met alle particuliere eigenaren in het gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie, de gemeente publiekrechtelijk de kosten moet verhalen bij alle eigenaren in het exploitatiegebied waarmee niet is gecontracteerd. Gemaakte kosten (limitatief opgesomd in artikelen 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro) zoals plankosten, onderzoekskosten, kosten van inrichting van de openbare ruimte etc. kunnen worden verhaald door middel van een exploitatieplan dat gelijktijdig met het bestemmingsplan moet worden vastgesteld.

De toepassing voor het afdwingbare kostenverhaal richt zich op bouwplannen. De definitie van wat onder een bouwplan wordt verstaan is opgenomen in artikel 6.2.1 Bro (o.a. bouw van 1 of meer woningen, bouw van 1 of meer hoofdgebouwen). Het bestemmingsplan voorziet in de ontwikkeling van 255 woningen. Deze ontwikkeling maakt daarmee een bouwplan mogelijk in de zin van artikel 6.2.1 Bro. De gemeente heeft met de enige eigenaar in het exploitatiegebied, VOF De Tuin van Elden, een overeenkomst gesloten over grondexploitatie (een anterieure overeenkomst). Hierin zijn afspraken gemaakt over de betaling van de gemeentelijke kosten. De kosten van grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden zijn hiermee anderszins verzekerd. Het maken van een exploitatieplan is niet nodig.

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

69

70

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

Hoofdstuk 7 7.1

Procedure

(Voor)overleg

Bewonersoverleg In het beginstadium van de ontwikkeling heeft er een informatieavond plaatsgevonden waarvoor alle inwoners van Elden zijn uitgenodigd. Op deze avond is het eerste concept van het Dorpsbouwkundig plan gepresenteerd aan de bewoners. Dit eerste concept is enthousiast ontvangen. Het definitieve Dorpsbouwkundig plan wijkt slechts op minimale punten af van het concept. Alle aanwezigen hebben een reactieformulier in kunnen vullen. Verder is er een website voor het project waar mensen een reactie kunnen geven op de plannen. Er is goed gekeken naar het type woning waar behoefte aan is.

Starters en ouderen (al dan niet zorgbehoevend) en andere doelgroepen komen in juiste proporties aan bod wat een goede zaak is.

Vanaf de start van het ontwikkeltraject is er nauw samengewerkt met de Dorpsraad Elden. De Dorpsraad is op diverse momenten betrokken bij de uitwerking van de plannen. De Dorpsraad heeft met een scherp oog gekeken naar de uitgangspunten die voor deze locatie in de Structuurvisie Elden 2000 zijn omschreven. Met name het aantal en de uitstraling van de woningen, en de invloed op verkeerstructuur van het dorp zijn bij de ontwikkeling van dit plan grote discussiepunten geweest. Ten aanzien van uitstraling en bouwhoogten is het plan op advies van de Dorpsraad op een verschillende punten aangepast.

Een onderzoek naar de toename van de verkeersintensiteit en de wijze waarop het plan wordt ontsloten heeft echter aangetoond dat het plan met vier ontsluitingen op een goede wijze aansluit op de structuur en dat de toename van verkeer goed kan worden opgevangen.

Naast het overleg met de Dorpsraad zijn ook de Ondernemersvereniging Elden en de belangengroep Elden Constructief meerdere keren geïnformeerd over de plannen. Dit heeft er onder andere toe geleid dat in het hart van het plan het aantal voorzieningen is verminderd.

Grote wijzigingen binnen een dorpse structuur kennen altijd voor- en tegenstanders, dat is niet anders voor dit plan. De nauwe samenwerking met de inwoners en andere belanghebbende partijen hebben er echter toe geleid dat het plan in grote lijnen door de inwoners van Elden wordt gedragen.

Voor de volledige reactie van de Dorpsraad wordt verwezen naar de betreffende rapportage daarvan (Reactie dorpsraad Elden op definitief ontwerp Tuin van Elden, gedateerd maart 2008).

Op 25 juni 2008 is door initiatiefnemers wederom een informatieavond georganiseerd. Deze avond is door circa 750 mensen bezocht wat aangeeft dat de plannen van De Tuin van Elden onder grote belangstelling staan. Tijdens deze avond is aan de bezoekers gevraagd een enquête in te vullen (onderwerpen: aantal woningen, groen, aantal seniorenwoningen, ontsluiting, totaal visie etc.).

Wederom is uit deze enquête naar voren gekomen dat het plan door het grootste deel van de mensen positief tot zeer positief wordt beoordeeld.

Publicatie voornemen ontwikkeling Volgens artikel 1.3.1 lid 1 van het Besluit ruimtelijke ordening moet het voornemen tot een op ontwikkeling gericht bestemmingsplan worden gepubliceerd. Dit is gebeurd op 19 januari 2011 in de Arnhemse Koerier en de gemeentelijke website.

Artikel 3.1.1 Bro overleg In het kader van artikel 3.1.1 Bro zal over het concept-bestemmingsplan 'overleg gevoerd worden' met het Waterschap Rivierenland en de Gasunie. Daarnaast zal het concept-bestemmingsplan ter informatie aan de Dorpsraad Elden worden gestuurd.

Afhankelijk van eventuele opmerkingen kan het concept-bestemmingsplan op bepaalde punten gewijzigd worden. De indieners van de opmerkingen worden per brief op de hoogte gesteld van de wijze waarop met hun opmerkingen wordt omgegaan.

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

71

7.2

Terinzagelegging (ontwerp-bestemmingsplan)

Het ontwerp-bestemmingsplan 'Tuin van Elden' heeft vanaf 10 februari 2011 gedurende een periode van zes weken terinzage gelegen. Tijdens deze periode zijn 17 zienswijzen (waarvan 6 gelijkluidende) ingediend.

De samenvatting van de zienswijzen en de gemeentelijke reactie op deze zienswijze zijn in de bijlage bij het raadsvoorstel opgenomen. Naar aanleiding van de zienswijzen is het bestemmingsplan op 5 juli 2011 gewijzigd vastgesteld. In het raadsbesluit zijn de wijzigingen opgesomd.

72

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

Bijlagen De onderstaande bijlagen zijn allen separaat bijgevoegd.

Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5 Bijlage 6 Bijlage 7 Bijlage 8 Bijlage 9 Bijlage 10

Dorpsbouwkundig plan Beeldkwaliteitsplan Tuin van Elden Onderzoek verkeer- en vervoersaspecten Akoestisch onderzoek Tuin van Elden Onderzoek luchtkwaliteit Flora- en faunaonderzoek Geohydrologisch onderzoek Bodemonderzoek TOP Bodemonderzoek CSO Archeologisch onderzoek

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

73

74

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

Regels van het bestemmingsplan Tuin van Elden (plannummer: NL.IMRO.0202.761-0201)

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

77 77 80

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8

Bestemmingsregels Gemengd Groen Groen - Park Verkeer - Verblijfsgebied Water Wonen

81 81 81 82 83 83 84

Hoofdstuk 3 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels

87 87 87 87 87

Hoofdstuk 4 Artikel 13 Artikel 14

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

89 89 89

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

75

76

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

Hoofdstuk 1 Artikel 1

Inleidende regels Begrippen

1.1 plan: het bestemmingsplan Tuin van Elden van de gemeente Arnhem.

1.2 bestemmingsplan: de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0202.761-0501.gml met de bijbehorende regels en bijlagen; 1.3 aanduiding: een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.4 aanduidingsgrens: de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.5 bebouwing: ĂŠĂŠn of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

1.6 bestemmingsgrens: de grens van een bestemmingsvlak.

1.7 bestemmingsvlak: een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.8 bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

1.9 bouwgrens: de grens van een bouwvlak.

1.10 bouwperceel: een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

1.11 bouwperceelgrens: een grens van een bouwperceel.

1.12 bouwvlak: een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

1.13 bouwwerk: elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

1.14 gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.15 hoofdgebouw: een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste gebouw valt aan te merken.

1.16 bijgebouw: een gebouw dat in bouwkundig en functioneel opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

1.17 aan-, uitbouw: een bouwwerk verbonden met een hoofdgebouw dat bouwkundig ondergeschikt is aan het hoofdgebouw en in functioneel opzicht onderdeel uitmaakt van het hoofdgebouw.

1.18 overige bouwwerken: bouwwerken geen gebouwen zijnde. bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

77

1.19 bouwlaag: een geheel van voor personen toegankelijke ruimten, waarbinnen de vloerhoogte niet meer dan 1,20 meter varieert, met uitsluiting van onderbouw en zolder of vliering c.q. kapruimte.

1.20 onderbouw: een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer, waarvan de bovenkant minder dan 1,20 meter boven peil is gelegen.

1.21 peil: 1. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg of pad grenst: de hoogte van die weg of dat pad ter plaatse van de hoofdtoegang; 2. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw; 3. voor een ander bouwwerk: de hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse bij voltooiing van de bouw.

1.22 bebouwingspercentage een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage dat de grootte van een gedeelte van een bestemmingsvlak of gedeelte van een bouwvlak aangeeft dat ten hoogste mag worden bebouwd; 1.23 wonen voor de werking van dit bestemmingsplan wordt onder wonen in ieder geval begrepen: bijzondere woonvormen en bed and breakfast met ten hoogste vier slaapplaatsen; 1.24 maatschappelijke functies functies ten behoeve van onderwijs inclusief kinderopvang, buitenschoolse en naschoolse opvang, welzijn, zorginstellingen, cultuur, religie, openbare dienstverlening en therapeutische functies zoals scholen, ziekenhuizen en kerken.

1.25 bed and breakfast overnachtingsaccomodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een kortdurend verblijf met het serveren van een ontbijt in een woning, gedreven door de bewoner van die woning.

1.26 bijzondere woonvorm een woonvorm waar bewoners nagenoeg zelfstandig wonen met (voorzieningen voor) verzorging en begeleiding (ook 24-uurs begeleiding) en daar niet verblijven met het doel om therapeutisch behandeld te worden.

1.27 woning: een complex van ruimten, bedoeld voor de huisvesting van één huishouding, een bijzondere woonvorm of een kamerverhuurbedrijf.

1.28 mantelzorg het op individuele basis, buiten organisatorisch verband, bieden van zorg aan personen die fysiek, psychisch of verstandelijk ernstig hulpbehoevend zijn.

1.29 afhankelijke woonruimte een bijgebouw behorend bij een woning op één bouwperceel, waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg is gehuisvest 1.30 woonwagen: voor bewoning bestemd gebouw dat is geplaatst op een standplaats en in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst.

1.31 standplaats: een kavel, waarop nutsvoorzieningen aanwezig zijn, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen.

1.32 straatmeubilair: onverminderd het bepaalde in bijlage II van het Besluit omgevingsrecht wordt onder straatmeubilair voor de werking van dit bestemmingsplan mede verstaan: papier-, glas- en andere inzamelbakken, toegangsconstructies voor ondergrondse voorzieningen; kunstwerken, speeltoestellen en draagconstructies voor reclame, alsmede abri's en kleinschalige bouwwerken ten behoeve van (openbare) nutsvoorzieningen.

1.33 bedrijfswoning / dienstwoning: een woning in of bij een gebouw of op een terrein, bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of terrein noodzakelijk is.

78

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

1.34 beroep aan huis: een (para)medisch, juridisch, administratief, therapeutisch, verzorgend, ontwerptechnisch, kunstzinnig of daarmee gelijk te stellen beroep of bedrijf dat in een woning wordt uitgeoefend.

1.35 nutsbedrijven: bedrijven die uitsluitend of in hoofdzaak zijn gericht op: 1. de levering van elektriciteit, gas, water en warmte; 2. de verzorging van telecommunicatie; 3. de afvoer en verwerking van afvalstoffen; 1.36 prostitutie: het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

1.37 prostitué(e): degene, die zich beschikbaar stelt tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

1.38 seksinrichting: een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte (hieronder wordt mede begrepen een voer- of vaartuig) waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van pornografische aard plaatsvinden.

Onder seksinrichtingen wordt in elk geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksclub, een privé-huis, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

1.39 raamprostitutie: een vorm van prostitutie waarbij de werving van klanten geschiedt door een prostitué(e) die door houding, gebaren, kleding of anderszins, vanuit een vitrine de aandacht op zich vestigt en waarbij de seksuele handelingen in een voor het publiek besloten ruimte plaatsvinden.

1.40 thuisprostitutie: vorm van prostitutie waarbij de seksuele dienstverlening plaatsvindt op het woonadres van de prostituté(e) en waarbij ook alleen door deze prostitué(e) op dit adres gewerkt wordt als prostitué(e).

1.41 werkplek: een plaats, waar één prostitué(e) zijn of haar werk verricht.

1.42 wijk: wijk, zoals gehanteerd wordt in de indeling van het Centraal Bureau voor de Statistiek.

1.43 vestigingsbeleid: het beleid neergelegd in de nota "van Rood naar Groen" (vastgesteld 26 juni 2000).

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

79

Artikel 2

Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1 de goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de bovenste goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

2.2 de inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

2.3 de bouwhoogte van een bouwwerk: 1. vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, liftopbouwen en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

2. indien van toepassing, vanaf N.A.P. tot het hoogste, respectievelijk diepste punt van een bouwwerk.

2.4 de oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

80

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

Hoofdstuk 2 Artikel 3

Bestemmingsregels Gemengd

3.1 Bestemmingsomschrijving De voor Gemengd aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. het wonen, hieronder niet begrepen bewoning van woonwagens of woonschepen; b. maatschappelijke functies en daaraan ondergeschikt voor: c. groen- en speelvoorzieningen; d. ondergeschikte horeca en detailhandel ten behoeve van de maatschappelijke functies; e. parkeervoorzieningen; f. buurtwegen, woonstraten en andere voorzieningen ten behoeve van het verkeer; g. verblijfsgebieden zoals buurtwegen, woonstraten en andere voorzieningen ten behoeve van het verkeer en verblijf.

3.2 Bouwregels a. Op de in lid 3.1 van dit artikel bedoelde gronden mogen binnen het bouwvlak, met inachtneming van de aangegeven: - maximumbouwhoogten; - maximumgoothoogten en voorzover aangegeven: - het bebouwingspercentage; - het maximum aantal wooneenheden, uitsluitend de in de gegeven bestemming passende hoofdbebouwing, aan- of uitbouwen, bijgebouwen en andere binnen de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd. b. Op de overige gronden mogen uitsluitend andere bouwwerken worden gebouwd met een maximale bouwhoogte van 1 meter.

Artikel 4

Groen

4.1 Bestemmingsomschrijving De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. groenvoorzieningen; b. watergangen, waterpartijen, waterinfiltratievoorzieningen en andere voorzieningen voor de waterhuishouding; c. fiets- en wandelpaden, straatmeubilair en speel- en ontmoetingsvoorzieningen; d. bruggen, dammen en duikers.

4.2 Bouwregels Op deze gronden mogen uitsluitend in de gegeven bestemming passende bouwwerken worden gebouwd.

4.3 Specifieke gebruiksregels Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend het gebruik van de gronden als parkeerplaats voor voertuigen.

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

81

Artikel 5

Groen - Park

5.1 Bestemmingsomschrijving De voor Groen - Park aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. het behoud of herstel van de op deze gronden voorkomende dan wel daaraan eigen landschappelijke-, ecologische- en natuurwaarden; b. park- en groenvoorzieningen, waaronder speel- en ontmoetingsvoorzieningen; c. fiets- en wandelpaden; d. watergangen, waterpartijen, waterinfiltratievoorzieningen en andere voorzieningen voor de waterhuishouding; e. bruggen, dammen en duikers.

5.2 Bouwregels Op deze gronden mogen uitsluitend in de gegeven bestemming passende bouwwerken worden gebouwd.

5.3 Specifieke gebruiksregels a. Onder gebruik van de gronden in strijd met de bestemming, wordt in ieder geval begrepen gebruik van gronden: 1. als standplaats voor onderkomens en stacaravans of voor enige andere vorm van kamperen; 2. voor het aanbrengen van afbeeldingen of tekens voor commerciĂŤle doeleinden; 3. voor het opstellen, opslaan, lozen c.q. storten, al dan niet ten verkoop, van onbruikbare dan wel aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken voorwerpen, materialen, stoffen, producten, voer- of vaartuigen of machines.

4. het gebruik van de gronden als parkeerplaats voor voertuigen. b. De in dit lid onder 1. genoemde gebruiksvormen zijn niet verboden, indien en voorzover deze onlosmakelijk verbonden zijn met werken en werkzaamheden, waarvoor een omgevingsvergunning is verleend 5.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden Het is verboden om zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (omgevingsvergunning) de volgende werken of werkzaamheden uit te voeren: a. het vellen, rooien en beschadigen van houtgewassen; b. het aanplanten van houtgewassen; c. het aanbrengen van ondergrondse of bovengrondse leidingen, constructies, installaties of het apparatuur; andere apparatuur; d. het aanleggen of aanbrengen van beschoeiingen en puinstortingen; e. het graven, dichten, verdiepen of verbreden van greppels, sloten, vijvers, beken en andere watergangen; f. het verlagen van de bodem of het afgraven van gronden waarvoor geen ontgrondingsvergunning is vereist; g. het ophogen van gronden; h. het ophogen van de gronden; i. het verlagen van het waterpeil; j. het aanleggen, verbreden of verharden van voet- en rijwielpaden. k. het aanleggen van parkeervoorzieningen; l. het aanbrengen van recreatie- en speelvoorzieningen; 5.4.1 Uitzonderingen omgevingsvergunningsplicht Het in lid 5.4 vervatte verbod geldt niet voor het uitvoeren van: a. werken of werkzaamheden ter realisering van de bestemming, zoals aangegeven in lid 5.1; b. werken of werkzaamheden, welke op het tijdstip waarop het plan rechtskracht verkrijgt, in uitvoering zijn; c. werken of werkzaamheden die van geringe omvang zijn, dan wel het normale onderhoud betreffen.

82

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

5.4.2 Toelaatbaarheid van werken en werkzaamheden Werken of werkzaamheden als bedoeld in lid 5.4 zijn slechts toelaatbaar, indien: a. deze verband houden met de doeleinden, die aan de desbetreffende bestemming zijn toegekend; b. hierdoor dan wel door daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen de landschappelijke-, cultuurhistorische- en natuurwaarden en kwaliteiten van de gronden niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast;

Artikel 6

Verkeer - Verblijfsgebied

6.1 Bestemmingsomschrijving De voor Verkeer - Verblijfsgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. (woon)straten, buurtwegen, pleinen en trottoirs met een inrichting hoofdzakelijk gericht op bestemmingsverkeer en verblijfsfuncties; b. parkeervoorzieningen; c. groen- en watervoorzieningen; d. wandelgebieden en speelgelegenheden; e. terrassen; f. nutsvoorzieningen; g. onderdoorgangen, alsmede toegangen tot ondergrondse voorzieningen ten behoeve van direct aangrenzende bestemmingen.

6.2 Bouwregels a. Op deze gronden mogen uitsluitend in de gegeven bestemming passende bouwwerken worden gebouwd, waaronder bruggen, dammen en duikers; b. De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals lichtmasten, entrees tot parkeergarages en straatmeubilair mag ten hoogste 5 meter bedragen.

Artikel 7

Water

7.1 Bestemmingsomschrijving De voor Water aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. waterlopen en waterpartijen; b. waterberging; c. bermen en beplanting; d. oevers; met daaraan ondergeschikt: e. groenvoorzieningen; f. nutsvoorzieningen; 7.2 Bouwregels Op deze gronden mogen uitsluitend in de gegeven bestemming passende bouwwerken worden gebouwd, waaronder bruggen, dammen en duikers.

7.3 Afwijken van de bouwregels Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 7.2 ten behoeve van bouwwerken van geringe omvang zoals steigers, mits de waterstaatkundige functie niet (onevenredig) wordt geschaad, gehoord de waterbeheerder.

7.4 specifieke gebruiksregels Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend het gebruik van de gronden als ligplaats voor (woon)schepen.

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

83

Artikel 8 8.1

Wonen

Bestemmingsomschrijving

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. het wonen, hieronder niet begrepen bewoning van woonwagens of woonschepen en daaraan ondergeschikt voor: 1. groen- en speelvoorzieningen; 2. parkeervoorzieningen; 3. buurtwegen, woonstraten en andere voorzieningen ten behoeve van het verkeer; 4. verblijfsgebieden. b. indien dit als zodanig is aangegeven: 1. tevens voor maatschappelijke functies ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk'; 2. uitsluitend voor garages ten behoeve van autostalling of opslag van goederen ten behoeve van het wonen ter plaatse van de aanduiding 'garage'.

8.2 Bouwregels a. Op de in lid 8.1 van dit artikel bedoelde gronden, voor zover binnen de bouwvlak gelegen, mogen, met inachtneming van de aangegeven: - maximumbouwhoogten; - maximum aantal bouwlagen; - maximum aantal wooneenheden uitsluitend de in de gegeven bestemming passende hoofdbebouwing, aan- of uitbouwen, bijgebouwen en andere binnen de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd. b. Op de in lid 8.1 van dit artikel bedoelde gronden, ter plaatse van de aanduiding "bijgebouwen" mogen: 1. aan- of uitbouwen aan de hoofdbebouwing en andere onderdelen van de hoofdbebouwing worden gebouwd met een maximumbouwhoogte gelijk aan de hoogte van de beganegrondbouwlaag van de hoofdbebouwing, vermeerderd met maximaal 30 centimeter ten behoeve van isolatie of afschot.

2. bijgebouwen worden gebouwd met een maximumbouwhoogte gelijk aan de goothoogte van het hoofdgebouw, waarbij de goothoogte van bijgebouwen niet meer mag bedragen dan de hoogte van de begane-grondbouwlaag van de hoofdbebouwing.

3. overige bouwwerken, passend binnen de bestemming, met een maximumbouwhoogte van 3 meter worden gebouwd, waarbij de oppervlakte van het totaal van deze bebouwing per bouwperceel de in onderstaand schema opgenomen maten niet overschrijdt. oppervlakte gebied met de maximale oppervlakte bouwwerken aanduiding 'bijgebouwen' per bouwperceel < 90 m2 50% van de oppervlakte van het gebied met de aanduiding 'bijgebouwen' per bouwperceel met een minimum van 20 m2 90-150 m2 45 m2 2 150-300 m 55 m2 2 300-500 m 65 m2 2 500-1000 m 75 m2 c. op de overige gronden mogen uitsluitend andere bouwwerken worden gebouwd met een maximale bouwhoogte van 1 meter.

84

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

8.3 Afwijken van de bouwregels a. Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van: het bepaalde in lid 8.2 onder a en artikel 10.1 onder a en toestaan dat de bouwgrenzen worden overschreden, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 1 meter buiten het bouwvlak mits het totale oppervlak aan hoofdbebouwing niet meer bedraagt dan de oppervlakte van het bouwvlak en voorzover de bouwgrens niet is voorzien van de figuur 'gevellijn'; b. het bepaalde in het in lid 8.2 onder b. opgenomen schema ten behoeve van een verhoging van de maximale grootte van bouwwerken voor percelen waarbij de bebouwbare zone groter is dan 1000 m2 met maximaal 25 m2 mits: 1. dit vanuit stedenbouwkundig en landschappelijk oogpunt niet op bezwaren stuit en 2. de belangen van omwonenden met betrekking tot privacy, uitzicht en bezonning niet worden geschaad. c. het bepaalde in artikel 11 onder a. van de regels ten behoeve van het gebruik als afhankelijke woonruimte mits: 1. het gebruik als afhankelijke woonruimte noodzakelijk is vanuit een oogpunt van mantelzorg, waartoe advies van een onafhankelijk deskundige wordt ingewonnen; 2. de afhankelijke woonruimte qua oppervlakte past in de voor deze bestemming geldende regeling voor bijgebouwen tot een maximum van 60 m2; 3. de belangen van omwonenden en bedrijven niet onevenredig worden aangetast, waarbij rekening wordt gehouden met milieuaspecten als geur, geluid, hinder en externe veiligheid; 4. het bijgebouw, dat als afhankelijke woonruimte wordt gebruikt, is gelegen op maximaal 20 meter afstand van het hoofdgebouw (op hetzelfde bouwperceel); 5. geen splitsing van eigendom van het betreffende bouwperceel plaatsvindt; 6. het aantal gebruikers van afhankelijke woonruimte maximaal twee bedraagt; 7. het gebruik als afhankelijke woonruimte onmiddellijk wordt beĂŤindigd, vanaf het moment dat de mantelzorg niet meer is vereist. Hiertoe controleren burgemeester en wethouders tweejaarlijks of nog aan de voorwaarden wordt voldaan, waaronder met een omgevingsvergunning van de regels is afgeweken.

8.4 Specifieke gebruiksregels a. Onder gebruik van de gronden en opstallen in strijd met de bestemming wordt in elk geval begrepen: 1. gebruik als beroeps- of bedrijfsmatige werk- of opslagruimte; 2. het gebruik van bijgebouwen als zelfstandige woning en als afhankelijke woonruimte. b. Het bepaalde in lid 8.4 onder a.1. is niet van toepassing op het gedeelte van een woning in gebruik ten behoeve van beroep aan huis, hieronder mede begrepen bed en breakfast, door de bewoner, mits dit gedeelte niet meer bedraagt dan 1/3 van de vloeroppervlakte van de woning.

Voorts mag door dit gebruik geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat ter plaatse, noch een onevenredige parkeerdruk ontstaan en mag het geen detailhandel, prostitutie of horeca betreffen.

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

85

86

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

Hoofdstuk 3

Algemene regels

Artikel 9

Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 10

Algemene bouwregels

10.1 Bouwen binnen bouwvlak a. Indien binnen een bestemmingsvlak een bouwvlak is aangegeven mag, behoudens andersluidende bepalingen in deze regels, uitsluitend worden gebouwd binnen dit bouwvlak. b. Indien in een bestemmingsvlak geen bouwvlak is aangegeven, mag uitsluitend worden gebouwd voor zover daartoe in de betreffende bestemmingsregel uitdrukkelijk mogelijkheden zijn opgenomen.

10.2 Bebouwingspercentage a. Indien in een bouwvlak geen bebouwingspercentage is aangegeven, mag dit vlak geheel bebouwd worden. b. Indien binnen een bestemmingsvlak een bouwvlak en een bebouwingspercentage zijn aangegeven is het bebouwingspercentage van toepassing op de gronden binnen het bouwvlak. c. Indien in een bestemmingsvlak respectievelijk bouwvlak slechts ĂŠĂŠn bebouwingspercentage is aangegeven geldt dit percentage voor het gehele bestemmingsvlak respectievelijk bouwvlak. d. Indien in een bestemmingsvlak respectievelijk bouwvlak meerdere bebouwingspercentages zijn aangegeven, gelden deze percentages voor die delen van het bestemmingsvlak respectievelijk bouwvlak waarin ze zijn aangegeven.

Artikel 11

Algemene gebruiksregels

Onder gebruik van gronden in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval verstaan: a. het gebruik van bijgebouwen als zelfstandige woning en als afhankelijke woonruimte; b. het gebruik van de gronden ten behoeve van thuisprostitutie, raamprostitutie en seksinrichtingen

Artikel 12

Algemene afwijkingsregels

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van: 1. de in deze regels opgenomen bebouwingsregels, voor zover betreffende de maximum bouwhoogte, en/of de maximumgoothoogte, mits de afwijking niet meer bedraagt dan 10% van de in de regels vastgelegde maten; 2. de verplichting tot het bouwen binnen het bouwvlak, zoals bedoeld in lid 10.1 mits: a. de overschrijding van het bouwvlak niet meer bedraagt dan twee meter, de bestemmingsgrens niet wordt overschreden en het de bouw betreft van erkers, luifels, balkons, keldergaten (koekoeken) of galerijen en de bouwgrens niet is voorzien van de figuur 'gevellijn; b. het de bouw van volledig beneden peil gelegen bouwwerken betreft, mits: 1. een diepte van 6 meter niet wordt overschreden; 2. het maaiveld wordt afgewerkt op een wijze die past binnen de bestemming; 3. geen onevenredige toename van de parkeerdruk plaatsvindt; 4. de bestemmingsgrens niet wordt overschreden.

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

87

3. de bestemmingsbepalingen voor het oprichten van: a. kunstobjecten en niet voor bewoning bestemde bouwwerken van openbaar nut, zoals transformatorstations, rioolgemalen, schakelhuisjes, telefooncellen voorzover met een inhoud groter dan 3 m3, en haltes van vervoersdiensten, alle met een inhoud van maximaal 75 m3; b. sirenemasten met een hoogte van maximaal 18 meter; c. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van (tele)communicatie: 1. voorzover vrijstaand, met een hoogte van maximaal 20 meter; 2. voorzover op of aan een ander bouwwerk te plaatsen, met een hoogte van maximaal 8 meter boven de aangegeven maximumbouwhoogte; 3. geluidwerende voorzieningen voor zover deze noodzakelijk zijn ingevolge de bepalingen van de Wet geluidhinder.

4. de in deze regels opgenomen bepalingen omtrent de maximum bouwhoogte voor het oprichten van hekwerken ten behoeve van het gebruik van platte daken als dakterras tot een maximum van 1 meter boven de maximaal toegestane bouwhoogte mits: a. dit passend is in het bebouwingsbeeld van de omringende bebouwing en b. de belangen van omwonenden met betrekking tot privacy, uitzicht en bezonning niet onevenredig worden geschaad.

5. het bepaalde in artikel 11 voor de vestiging van maximaal ĂŠĂŠn seksinrichting per wijk onder voorwaarde dat: a. het geen raamprostitutie betreft; b. de aanvraag past binnen de ruimtelijk relevante aspecten van het vestigingsbeleid prostitutie; c. het aantal seksinrichtingen, niet zijnde raamprostitutiebedrijven, op het grondgebied van de gemeente Arnhem na het afwijken van de regels niet meer dan acht zal bedragen; d. er in de wijk nog geen seksinrichting is; e. de seksinrichting niet in een appartementengebouw wordt gevestigd; f. het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast; g. er geen onevenredige vergroting van de parkeerdruk ontstaat; h. de afstand tot de dichtstbijzijnde seksinrichting hemelsbreed tenminste 250 meter bedraagt; i. de inrichting niet meer dan acht werkplekken bevat.

88

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

Hoofdstuk 4 Artikel 13 13.1

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht

Overgangsrecht bouwwerken

13.1.1 Overgangsbepaling Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

13.1.2 Afwijken Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van sublid 13.1.1 een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10% 13.1.3 Uitzondering op het overgangsrecht bouwwerken Het bepaalde in lid 13.1.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

13.2

Overgangsrecht gebruik

13.2.1 Overgangsbepaling Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

13.2.2 Strijdig gebruik Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 13.2.1 te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

13.2.3 Verbod hervatten strijdig gebruik Indien het gebruik, bedoeld in lid 13.2.1 na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

13.2.4 Uitzondering op het overgangsrecht gebruik Het bepaalde in lid 13.2.1 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

13.3 Hardheidsclausule Voor zover toepassing van het overgangsrecht gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard jegens een of meer personen die op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan grond en opstallen gebruiken in strijd met het voordien geldende bestemmingsplan kunnen burgemeester en wethouders ten behoeve van die persoon of personen dat overgangsrecht buiten toepassing laten.

Artikel 14

Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Tuin van Elden.

bestemmingsplan "Tuin van Elden" (onherroepelijk)

89