Ebook #1-Guide du vendeur

E-BOOK #1

GUIDE DU

vendeur

RÉSUMÉ.

Vendre un bien immobilier seul implique bien plus que publier une annonce : estimation, diagnostics, visites, négociation et notaire.

Chaque étape demande méthode et rigueur pour éviter erreurs, délais ou pertes financières.

Ce guide pratique apporte un éclairage clair et des conseils concrets pour réussir sa vente en solo.

@immobylena

1. L’ESTIMATION : LE NERF DE LA GUERRE Pourquoi c’est crucial ?

Un prix trop haut = votre bien reste en ligne des mois → décote à la baisse.

Un prix trop bas = vous perdez immédiatement de l’argent.

Comment estimer ?

Comparer les ventes réelles (base DVF, notaires).

Regarder la tension locale : combien de biens similaires sont en vente ?

Tenir compte de l’état du bien, de la copropriété, de l’emplacement précis.

⚠️ Erreur fréquente : se baser sur le prix d’achat + travaux

+ ce qu’on aimerait gagner. Le marché n’a aucune mémoire de votre prix d’achat.

ASTUCEPRO

Vérifiez les délais moyens de vente de votre quartier.

Un bien vendu en 2 semaines n’a pas le même potentiel qu’un bien bloqué 6 mois.

2.PRÉPARER LE BIEN À VENDRE Avant toute mise en ligne, il faut : Réaliser les diagnostics obligatoires plomb, gaz, électricité, ERP…).

(DPE,

amiante,

Ranger, dépersonnaliser, optimiser les volumes.

Prendre des photos professionnelles : un visuel amateur peut diviser par 2 le nombre de contacts.

⚠️ Erreur fréquente : ignorer un mauvais

DPE. Pourtant, un acheteur utilisera ce levier pour négocier à la baisse.

ASTUCEPRO

Faire un pré-DPE avant la mise en vente → parfois de petites améliorations (ampoules, isolation mineure) suffisent à remonter la note.

3.LA MISE EN PUBLICITÉ Une annonce efficace doit contenir : Toutes les mentions légales (surface Carrez, DPE, charges, taxe foncière).

Un texte précis mais vendeur, qui met en avant les points forts.

Des visuels attractifs (idéalement lumière du matin ou du soir).

⚠️

Erreur fréquente : multiplier les publications sur toutes les plateformes.

Trop d’exposition = l’annonce devient « grillée » → perte d’attractivité.

ASTUCEPRO

Publier stratégiquement. Les meilleurs créneaux Lundi matin (retour au travail, projets en tête) et jeudi soir (préparation du week-end de visites).

?

4, GÉRER LES ACHETEURS ET LES VISITES Vendre seul, c’est aussi : Répondre aux appels et emails (souvent 70 % de curieux non solvables).

Filtrer les profils (capacité financière réelle ?).

Organiser les visites → être disponible le soir, le week-end, répéter sans cesse la même présentation.

⚠️ Piège : Mal présenter le bien → risque juridique en cas d’erreur ou d’omission.

ASTUCEPRO

Demander systématiquement un accord de principe bancaire avant d’accepter une offre sérieuse.

Cela filtre les acheteurs fantômes.

5. LA NÉGOCIATION C’est souvent l’étape la plus délicate.

Les acheteurs utilisent : Les diagnostics pour exiger une baisse.

Le délai de vente pour faire pression.

La concurrence entre biens pour casser le prix.

⚠️ Erreur fréquente : Se vexer et refuser cette phase, aujourd'hui, inévitable.

🎯 Technique de négociation : la concession conditionnelle Principe : ne jamais céder gratuitement → chaque concession doit être conditionnée à un avantage en retour.

Si vous accordez une baisse ou un avantage, exigez toujours quelque chose en retour tel qu’un délai plus court, des conditions allégées, ou une signature rapide.

Résultats : Chaque concession reste équilibrée et vous gardez la main sur la négociation.

L’acheteur se sent

écouté,

concession a un prix.

Vous transformez une équilibrée.

perte

mais

comprend

sèche

en

que

toute

négociation

ASTUCEPRO

Pratiquer la négociation silencieuse : Ne répondez jamais immédiatement. L’acheteur doute, et peut revenir avec une meilleure proposition.

6. LE COMPROMIS ET LE NOTAIRE Le compromis engage fortement. Il doit inclure : Clauses suspensives (financement, urbanisme, préemption).

Vérifications légales (hypothèques, servitudes, conformité).

Délais bancaires (souvent 45 jours minimum).

⚠️ Piège : Un compromis mal rédigé peut entraîner un litige ou l’annulation pure et simple de la vente.

ASTUCEPRO

Faites vérifier en amont tous les documents d’urbanisme (certificat de non-préemption, règlement de copropriété). Ça évite les mauvaises surprises chez le notaire.

7. LA RÉALITÉ DE LA VENTE ENTRE PARTICULIERS Vendre seul, c’est : Passer des dizaines d’heures à gérer appels, visites, mails.

Assumer le stress de la négo et de la paperasse.

Risquer une perte financière (prix sous-estimé, erreur juridique).

📌 Exemple concret : un bien affiché 5 % trop cher reste

souvent bloqué 3 mois → puis se vend avec une baisse finale de -10 %.

CONCLUSION

🔑 Conclusion : l’intérêt d’un professionnel Un agent n’est pas un coût, mais un investissement rentable : Il sécurise juridiquement la vente.

Il filtre les acheteurs et négocie pour vous.

Il obtient souvent un prix net vendeur supérieur, même après honoraires.

Et surtout : il vous fait gagner du temps, de la sérénité et des résultats.

✅ CHECK-LIST DES 10 CHOSES À

PRÉPARER AVANT LA MISE EN VENTE 1. Titre de propriété – indispensable pour prouver que vous êtes bien le vendeur.

2. Diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, amiante, plomb, gaz, électricité, ERP, Carrez pour copropriété).

3. Règlement de copropriété & PV des AG (si appartement) → l’acheteur doit savoir s’il existe des travaux votés ou charges particulières.

4. Dernières factures de charges / taxe foncière → transparence sur les coûts réels.

5. Plan du logement ou surface Carrez (pour copropriétés).

6. État des lieux des travaux récents ou factures de rénovation → valorise le bien.

7. Certificat d’urbanisme / situation cadastrale (surtout pour les maisons et terrains).

8. Préparer le bien → rangement, réparations mineures, home staging.

9. Photos professionnelles → premier contact visuel, souvent décisif.

10. Fixer une stratégie de prix réaliste → en fonction du marché, pas uniquement de votre ressenti.

”Confier sa vente à un professionnel, c'est choisir la quiétude d'une transaction maîtrisée."

07 50 27 34 30

Lem.dupre@proprietees-privees.com

Léna-Marie DUPRÉ Votre future conseillère

À propos ...

Je m’appelle Léna-Marie Dupré, lyonnaise et passionnée d’immobilier.

Après une formation en droit, puis en finance et immobilier, j’ai choisi d’allier mes connaissances juridiques à mon sens du relationnel pour accompagner mes clients avec simplicité et efficacité.

Mon approche est directe, claire et humaine : j’aime quand les choses avancent vite, bien, et sans stress.

Avec moi, chaque projet devient fluide, rassurant et concret.