Bookazine Rout Lëns 2024

ROUT LËNS

N° 4 La chronique d’un q ​ uartier D’Chronik vun engem Quartier

« Esch dispose également d’une grande tradition urbanistique, avec le développement de sites industriels et de quartiers où étaient logés les ouvriers.

Belval, qui est tout proche, a été le premier exemple de reconversion d’une friche industrielle, Rout Lëns participe aujourd’hui à ce renouvellement. » Eric Lux CEO, IKO Real Estate

VIRWUERT

Élévation Elevatioun Rout Lëns, un quartier en devenir, une vision Rout Lëns, e Quartier an der Maach, eng pour demain Visioun fir muer

Depuis la pose de la première pierre en juillet dernier, Rout Lëns entame une nouvelle phase de son histoire. Ce projet, imaginé en 2017 et devenu réalité en seulement sept ans, illustre à quel point ambition et coopération peuvent accélérer la transformation d’un territoire.

Mais Rout Lëns n’est pas seulement un quartier en construction ; c’est une vision pour l’avenir. Dans un monde en mutation, où la durabilité, l’accessibilité et la qualité de vie deviennent des priorités, ce projet se positionne comme un modèle de ce que peut être l’habitat de demain. Plus qu’un lieu de vie, Rout Lëns aspire à être un espace de partage, d’innovation et d’équilibre, où l’urbanisme s’allie à l’humain.

Les premiers habitants arriveront dans deux ans, marquant une étape clé dans cette aventure collective. À travers cette réalisation, nous renouvelons notre engagement à créer des logements qui répondent aux besoins d’aujourd’hui tout en anticipant les attentes de demain. Grâce à un dialogue continu avec le secteur public et nos partenaires, nous bâtissons un quartier inclusif, accessible et adapté aux enjeux économiques, sociaux et environnementaux.

Rout Lëns est une promesse pour les générations futures, un projet où chaque pierre posée est une avancée vers un avenir plus harmonieux, durable et solidaire. Ensemble, poursuivons cette ambition, car l’avenir appartient à ceux qui osent le rêver et le construire, main dans la main.

Säit de Grondsteen de leschte Juli geluecht gouf, huet Rout Lëns eng nei Phas a senger Geschicht ugefaangen.

Dëse Projet gouf 2017 an d’Liewe geruff an ass a just siwe Joer Realitéit ginn. En illustréiert, wéi wäit Éiergäiz a Kooperatioun d’Transformatioun vun engem Quartier beschleunegen.

Mee Rout Lëns ass net nëmmen e Quartier, deen am Gaangen ass gebaut ze ginn, et ass eng Visioun fir d’Zukunft. An enger Welt, déi sech verännert, wou Nohaltegkeet, Accessibilitéit a Liewensqualitéit zu de Prioritéite ginn, positionéiert dee Projet sech als Modell dofir, wéi d’Wunne vu muer ausgesi kann. Rout Lëns ass méi wéi eng Plaz fir ze liewen, et ass d’Plaz vum Deelen, der Innovatioun an dem Gläichgewiicht, wou Urbanismus sech mam Mënsch verbënnt.

Déi éischt Awunner kënnen an zwee Joer eraplënneren – e Meilesteen an dëser gemeinsamer Aventure. Domat frësche mir eisen Engagement op, fir Wunnengen ze schafen, déi de Bedierfnesser vun haut entspriechen an d’Erwaardunge vu muer virgräifen. Duerch e stännegen Dialog mam ëffentleche Secteur an eise Partner baue mir en inklusiven, zougängleche Quartier, dee sech u wirtschaftlech, sozial an ekologesch Erausfuerderungen ugepasst.

Rout Lëns ass e Versprieche fir zukünfteg Generatiounen – e Projet, bei deem all Steen e Schrëtt an eng méi harmonesch, nohalteg a solidaresch Zukunft ass. Loosst eis déi Ambitioun weiderhin zesummen hunn, well d’Zukunft gehéiert deenen, déi sech trauen ze dreemen an Hand an Hand ze bauen.

Sandra Huber Rout Lëns Project Director, Group Chief Development Officer, Member of the Executive Committee, IKO Real Estate 2024 ROUT LËNS

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SOMMAIRE

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Sommaire Inhalt

Ëmdenken

06 06 06 Évènements Les principaux évènements de l’année 2024

Well Building™, pour mieux vivre ensemble

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Anergie : le réseau prend forme 60 Commercialisation résidentielle : un accompagnement sur mesure 66

10 10 « Nous imaginons les modes de vie de la ville d’après-demain » 12 Sous terre, le quartier s’éveille

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Un partenariat générateur de confiance

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Îlot 2 : près de 20 000 m² de surface habitable

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Une résidence qui privilégie l’économie circulaire

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Magasin TT : la renaissance d’un bâtiment patrimonial 42

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Une nature « sauvage et maîtrisée à la fois » 58

Nodenken

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Rout Lëns, un quartier à haute valeur ajoutée

SOMMAIRE

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Ausdenken

La construction du premier îlot résidentiel est lancée !

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Sarah Teulet, poésie et écologie 89 Les Francofolies Esch/Alzette

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L’équipe Rout Lëns by IKO

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Matdenken Pose de la première pierre : « Une nouvelle page se tourne pour notre ville »

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Logement : Esch a un plan

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Le campus scolaire sera inclusif et solidaire

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Des commerces pour servir la vie de quartier

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Parking : chacun trouvera sa place

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Rout Lëns, déjà un objet de curiosité

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ÉVÈNEMENTS

Évènements 2024

12-15/03 MIPIM Lors de ce grand évènement mondial de l’immobilier et de la ville, l’équipe IKO Real Estate a pu échanger avec les acteurs du secteur sur les tendances du marché tout en explorant de nouvelles opportunités.

08/04 Intervention à Sciences Po Paris Rebecca Abdo, Project Manager en développement urbain chez IKO, a participé à une session dédiée aux Private enterprise and community initiatives and framework for healthy, sustainable cities et a expliqué comment les entreprises privées peuvent être des acteurs de changement dans le développement urbain durable.

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18/04 Business Forum Belgique-Luxembourg

02/07 Pose de la première pierre

Aux côtés de Luxinnovation GIE, IKO est intervenu lors du forum Thriving Connections: Belgian-Luxembourg Economic Relations pour promouvoir des projets urbains à faible empreinte carbone, comme Rout Lëns et ekxo, et renforcer les liens économiques entre les deux pays.

IKO a lancé les travaux du premier îlot de Rout Lëns. L’évènement, marqué par les discours de Claude Meisch, ministre du Logement, et de Serge Wilmes, ministre de l’Environnement, du Climat et de la Biodiversité, reflète une collaboration public-privé forte.

ÉVÈNEMENTS

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07-09/07 Francofolies Esch/Alzette Rout Lëns by IKO est fier de poursuivre son partenariat avec les Francofolies Esch/Alzette, qui illustre notre engagement envers la culture et met en lumière les valeurs qui nous tiennent à cœur : durabilité, innovation et engagement communautaire.

10-13/10 Home Expo

Les visiteurs ont pu découvrir ou redécouvrir les différents aspects du projet Rout Lëns sur le stand IKO. En outre, Sandra Huber, Groupe Chief Development Officer et Frederic Gallonet, Sales Manager, ont participé à une table ronde sur les enjeux et opportunités du marché immobilier aux côtés de S.A.R. le Grand-Duc et de Claude Meisch, ministre du Logement.

07/09 Semi-marathon Kulturlaf IKO a sponsorisé cette nouvelle édition du Sudstroum Escher Kulturlaf et œuvre pour inclure le quartier Rout Lëns dans ce parcours culturel et sportif dans les années à venir.

18/07 Visite de l’IFSB L’IFSB-Institut de Formation Sectoriel du Bâtiment a bénéficié d’une visite du chantier Rout Lëns, axée sur les collaborations autour de la construction bas-carbone.

26-28/07 Luxembourg Beach Open Dans le cadre de son engagement envers le monde sportif, IKO a renouvelé son soutien au Luxembourg Beach Open qui s’est tenu au parc de Galgenbierg à Esch.

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[n’o:dæŋk n] réfléchir

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« Nous imaginons les modes de vie de la ville d’après-demain »

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Sous terre, le quartier s’éveille

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Un partenariat générateur de confiance

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Îlot 2 : près de 20 000 m2 de surface habitable

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Une résidence qui privilégie l’économie circulaire

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Magasin TT : la renaissance d’un bâtiment patrimonial

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NODENKEN

« Nous imaginons les modes de vie de la ville d’après-demain » Eric Lux (CEO d’IKO Real Estate) et Sandra Huber (Group Chief Development Officer chez IKO et Rout Lëns Project Director) ont profité de la pose de la première pierre du premier îlot de Rout Lëns pour revenir sur ce qui fait l’essence de ce grand projet de reconversion d’une friche industrielle.

Ils expliquent les ambitions qu’ils placent dans Rout Lëns, celles de bâtir un quartier exemplaire, qui sera prêt à relever les défis qui se présenteront à lui lorsque la dernière pierre sera posée, d’ici une quinzaine d’années.

Vous venez de poser la première pierre du futur quartier Rout Lëns, que représente cet évènement ?

Sandra Huber : « Il s’agit d’un moment important, puisque nous entrons enfin dans la construction de

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la verticalité du projet. Cette première pierre dépasse le cadre symbolique, les trois premiers bâtiments qui sortiront de terre proposeront près de 20 000 m2 de logements situés au cœur d’Esch-sur-Alzette, la deuxième ville du pays, à 650 m

de la rue de l’Alzette. Rout Lëns va beaucoup apporter à Esch, mais s’en inspire aussi largement. » Eric Lux : « Le 6 juillet 2017, nous sortions de notre première réunion avec la commune d’Esch à propos

INTERVIEW

de Rout Lëns. Nous avions échangé sur nos idées, sur le concept… C’est assez incroyable d’en être déjà là aujourd’hui, seulement sept ans après les premiers contacts. Les trois premières résidences seront livrées fin 2026. Pour un projet de cette envergure, c’est très rapide. »

Les crises ne sont pas une excuse pour nous. Nous nous battons tous les jours et j’espère que dans 10 ans, nous poserons la première pierre du dernier bâtiment. »

« Nous ne construisons pas simplement Le marché du logement est des logements, terne en ce moment. Est-ce une source d’inquiétude ? nous mettons Que signifie cette rapidité ?

S. H. : « Les transactions auraient E. L. : « Ce calendrier illustre notre sans doute été plus nombreuses il y a en place une volonté d’avancer. Il y aurait pu avoir quelques années, mais non, nous ne des blocages, mais notre ambition sommes pas inquiets. Nous voyons vision du vivreest d’aller de l’avant, de régler les pro- des personnes qui sont intéressées blèmes lorsqu’ils surviennent pour par ce projet en particulier et pas ensemble tel tout de suite relancer la machine. un autre. C’est rassurant. Il est tout à Nous employons cette méthode au fait normal que la population ait un qu’il sera dans sein de notre équipe, mais aussi avec peu de mal à se projeter, mais cela le futur. » la ville d’Esch ou le gouvernement. » va changer dès que les premiers bâtiments sortiront de terre. » S. H. : « Ce rythme soutenu, c’est un état d’esprit qu’IKO Real Estate entretient depuis sa création il y a une trentaine d’années. Avancer, être efficace, solutionner les problèmes : c’est dans notre ADN. Nous sommes comme ça ! »

Pourtant, le contexte n’est pas simple…

S. H. : « J’ai l’habitude de dire que Rout Lëns est un projet de crises. Il est né pendant le COVID, puis est arrivée la hausse des coûts de construction et maintenant l’augmentation des taux des crédits bancaires. Le secteur est très affecté par ce contexte difficile. Beaucoup de programmes sont à l’arrêt dans le pays, mais pas Rout Lëns puisque nous l’avons conçu de manière résiliente. Le maintien de notre activité démontre notre engagement. » E. L. : « Nous respecterons les délais annoncés parce que nous sommes convaincus de l’importance du développement de Rout Lëns, pas uniquement pour nous, mais aussi pour Esch et même toute la région.

E. L. : « C’était une vision, mais aujourd’hui, il s’agit aussi d’une suite logique. Les rails sont posés dans la direction que nous avons fixée et plus le projet avancera, plus il deviendra flagrant aux yeux de tous. Dans la vie, des évidences apparaissent parfois très clairement. Rout Lëns en est une qui nous motive tous. Je dois d’ailleurs remercier toutes les équipes qui prennent part au projet, celle d’IKO, mais aussi la ville d’Esch, les ministères, nos financiers… La BCEE est à nos côtés depuis le début. Sans la conviction et la confiance de notre banque, ce grand programme n’existerait pas. »

Comment diffusez-vous cette confiance à vos partenaires ?

S. H. : « La fidélité à nos engagements est la chose la plus importante. Nous mettons en œuvre 95 % de ce que nous avions prévu initialement, c’est énorme ! Sans des collaborateurs et des partenaires fiables et de qualité, ce ne serait pas possible. Nous n’entretenons pas de relations clients/ fournisseurs avec eux, ce sont de

Sandra Huber Group Chief Development Officer, IKO Real Estate

véritables partenariats. Il faut un écosystème de personnes fortement motivées, car nous ne construisons pas simplement des logements, nous mettons en place une vision du vivre-ensemble tel qu’il sera dans le futur. Les bureaux d’études savent bien que nous sommes différents, que nous aspirons à bâtir autre chose et qu’ils doivent donc être créatifs ! » E. L. : « Ce que Sandra vient de dire est important. Nous ne voulons pas que Rout Lëns soit une photo d’aujourd’hui, mais celle d’un quartier dans 20 ans. Nous imaginons les modes de vie de la ville d’après-demain.

Nous avons innové dans la forme des logements, avec des maisons en toiture par exemple qui bénéficient de grandes terrasses végétalisées. Dans le but de faciliter les liens sociaux, il y

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« Nous ne voulons pas que Rout Lëns soit une photo d’aujourd’hui, mais celle d’un quartier dans 20 ans. » Eric Lux CEO, IKO Real Estate

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INTERVIEW

aura aussi des terrasses-jardins communs sur les toits, des appartements pourront se partager de larges terrasses, des salles polyvalentes seront intégrées… »

Développer un tel programme à Esch-sur-Alzette a-t-il un sens particulier pour vous ?

S. H. : « Oui, parce que cette ville possède un potentiel qui ne demande qu’à se développer. Sa situation géographique, son multiculturalisme et la vigueur de sa vie associative sont de vrais atouts. Et Rout Lëns va devenir un pôle de mobilité exceptionnel. Le site est déjà très proche de la gare CFL, mais l’arrivée du bus rapide aux abords du quartier placera la capitale à seulement 20 minutes. Rout Lëns ne sera pas déconnecté, au contraire, il s’intégrera dans le tissu urbain jusqu’à dépasser les limites de son emplacement. Nous travaillons sur les coutures, aux limites de l’emprise du quartier, avec l’intention de créer un effet d’entraînement sur la périphérie. » E. L. : « Esch dispose également d’une grande tradition urbanistique, avec le développement de sites industriels et de quartiers où étaient logés les ouvriers. Belval, qui est tout proche, a été le premier exemple de reconversion d’une friche industrielle, Rout Lëns participe aujourd’hui à ce renouvellement. »

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Sous terre, le quartier s’éveille Les différents réseaux qui vont permettre la viabilisation de l’ensemble des lots du PAP de la première phase du chantier sont en cours d’installation sous ce qui deviendra les routes et les trottoirs. Certains sont déjà prêts (eaux usées, eau de pluie, eau potable) et d’autres le seront bientôt (fibre optique et électricité, anergie*). Grâce à une planification rigoureuse, le rythme des travaux est déjà soutenu.

Les travaux d’infrastructures lancés par IKO Real Estate et réalisés par les entreprises Costantini et Sopinor le 22 septembre 2023 s’achèveront en avril 2025. Alors certes, une bonne partie de leurs efforts sont aujourd’hui invisibles, mais toutes ces installations sont absolument indispensables pour que la vie dans le quartier soit possible dans deux ans.

Les canalisations pour les eaux usées et les eaux pluviales sont déjà en place. L’alimentation en eau potable du premier îlot (résidence D’Haus, Liicht et à logements abordables) est elle aussi opérationnelle. À l’automne, ce chantier s’est étendu vers le Magasin TT, l’îlot 2 et le lot 6. Le réseau multitubulaire, lui

*Réseau alimenté par des sondes géothermiques installées à 200 m de profondeur qui puisent la chaleur emmagasinée dans le sol pour fournir aux logements de l’eau chaude et du chauffage en hiver ainsi que de l’air froid capable de rafraîchir les bâtiments en été.

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aussi, est en cours de finalisation. Il permettra de tirer les câbles pour la fibre optique et l’électricité.

En façade nord de la Halle des Turbines, l’étanchéité d’une partie des murs a été reprise. Cette remise à

niveau permet d’implanter la station POP (Point of Presence), l’installation technique commune à POST et Südstroum qui fera office de porte d’entrée pour la fibre optique et l’électricité dans Rout Lëns.

TRAVAUX D’INFRASTRUCTURES

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« Les engins de chantier n’emprunteront pas les mêmes accès que les résidents, ce qui apportera des garanties de sécurité et de propreté. » Aline Picard Urban Planning & Infrastructure Director, IKO Real Estate

Enfin, le chantier se poursuit avec l’un des axes les plus novateurs du quartier, le réseau d’anergie (chauffage et rafraîchissement générés par la géothermie) développé par Callisto, la joint-venture qui associe LuxEnergie, Encevo et IKO. Pas moins de 82 forages ont été creusés jusqu’à 200 mètres pendant l’été et l’automne 2024 par Soludec.

Les tests réalisés en amont et destinés à valider la pertinence du projet ont révélé de belles surprises, comme l’explique Aline Picard, Urban Planning & Infrastructure Director chez IKO : « Le bureau d’études prévoyait que la température du sol en profondeur se trouverait autour de 2 °C, mais elle était déjà de 17 °C à 140 mètres et de plus de 21 °C à 200 mètres, hors période de canicule. » En conséquence, le réseau d’anergie sera plus performant et plus économe en énergie que prévu.

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Les camions ne croiseront pas les habitants Les aménagements tels que les enrobés provisoires ou les bordures de voirie font partie intégrante des travaux d’infrastructures et seront donc également réalisés pour avril 2025.

Le pont qui se trouve à côté du Magasin TT (bâtiment patrimonial réhabilité en brasserie/restaurant) a été démoli et est en cours de reconstruction. « Il date de 1870 et nous ne pouvons pas le conserver tel quel », avance Rebecca Abdo, Project Manager en développement urbain chez IKO. Alors que sa structure porteuse (le tablier) sera refaite et que ses murs seront rénovés, les gradins qui entoureront un bassin de rétention voisin seront édifiés. Cet ouvrage d’art fonctionnel destiné à la récupération de l’eau de pluie se transformera donc ainsi en véritable élément paysager.

C’est d’ailleurs un des engagements d’IKO, « les abords seront prêts lorsque les lots seront livrés », promet Aline Picard, qui ajoute que les travaux de parachèvement seront même engagés six mois avant la livraison de chaque résidence. De plus, « les engins de chantier n’emprunteront pas les mêmes accès que les résidents, ce qui ap­portera des garanties de sécurité et de propreté », précise-t-elle encore.

Les camions emprunteront d’autres accès, créés en temps utile, ce qui nécessite d’ores et déjà une planification très rigoureuse et précise.

TRAVAUX D’INFRASTRUCTURES

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Un partenariat générateur de confiance IKO Real Estate a signé au mois de mars 2024 un contrat de bouwteam avec la Compagnie luxembourgeoise d’entreprises (CLE). Ce concept, originaire des Pays-Bas et de Flandres, mais encore peu répandu au Luxembourg, est basé sur l’intégration précoce du constructeur dans un projet immobilier. Il va permettre d’optimiser la planification et de sécuriser la réalisation des premiers immeubles d’habitation, soit 560 logements.

De g. à dr. : Eric Lux, CEO, IKO ; Sandra Huber, Group Chief Development Officer, IKO ; Christophe Hermann, Directeur Général, CLE ; Stéphane Valet, Project Management Director, IKO ; Yves Gillard, Directeur du service Études, CLE ; Charlotte Hancart, Project Developer, IKO

Après plusieurs années de préparation, la réalisation des premiers programmes immobiliers de Rout Lëns est aujourd’hui lancée. Petit à petit, les lignes tracées sur les plans vont

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se concrétiser sur le terrain, créant un nouvel espace majeur au cœur d’Esch-sur-Alzette. À terme, près de 10 % de la population de la deuxième ville du Grand-Duché habitera ici. La

proportion est considérable, elle dit beaucoup de la responsabilité qui va incomber à IKO Real Estate et aux entreprises chargées de la réalisation du projet.

BOUWTEAM

« C’est un vrai challenge. Nous préparons depuis deux grosses années ce passage de l’horizontal (les autorisations administratives, la création des infrastructures…) au vertical (la construction des bâtiments) », explique Sandra Huber. Toujours en quête d’optimisation des processus, le développeur, aménageur et promoteur de Rout Lëns a mis en place un mode de fonctionnement qui permet un maximum de sécurité, pour lui, mais aussi pour les futurs acquéreurs et habitants. C’est finalement un modèle venu des Pays-Bas qui a retenu son attention : le bouwteam. « L’idée est de travailler bien en amont, pour éviter le plus possible d’imprévus qui pourraient retarder ou renchérir les travaux ou encore dégrader la qualité ou la vision du projet. Pour y parvenir, il faut collaborer très tôt avec le constructeur », avance Sandra Huber. C’est là toute la philosophie du bouwteam, qui lie depuis mars 2024 IKO Real Estate et CLE. La Compagnie luxembourgeoise d’entreprises a été sélectionnée parmi plusieurs autres candidats à l’issue d’une consultation dont le cahier des charges était particulièrement volumineux et exigeant.

Un partenariat de confiance La mise en route de ce partenariat précoce va permettre de créer davantage de synergies. « CLE est une entreprise expérimentée en qui nous avons confiance. Grâce au bouwteam, nous allons pouvoir profiter pleinement de son savoir-faire. Elle identifiera avec nous les potentiels points d’alerte, ce qui nous permettra d’anticiper et donc de mieux contrô-

ler le déroulement du chantier. Son implication va enrichir la démarche et étendre le champ des possibles : il y a toujours plus d’intelligence dans plusieurs têtes que dans une seule », sourit Sandra Huber.

Sur le projet Rout Lëns, CLE disposera donc de responsabilités élargies qui ont été notifiées noir sur blanc dans un contrat qui engage les deux parties. Puisque beaucoup de paramètres ont déjà été analysés, IKO espère limiter au maximum son exposition aux aléas auquel la création du nouveau quartier devra faire face.

Le développeur et l’entreprise y gagneront, comme les futurs acquéreurs puisque tous auront la garantie que la qualité, les délais et les coûts seront mieux maîtrisés.

Le contrat de bouwteam porte sur les trois premiers ensembles qui sortiront de terre : l’îlot 14 (les résidences Liicht, D’Haus et une résidence de logements abordables de la ville d’Esch, l’îlot 2 (une résidence étudiante, une résidence pour personnes âgées et un immeuble mixte avec du résidentiel, du commerce et un bureau) et le lot 6 (une résidence de logements abordables, proche de la future école). Au total, ce partenariat régit donc la construction de 50 000 m2 (sur 165 000 m2 en tout) et donne une visibilité jusqu’à la fin 2028. Dans le contexte économique actuel, particulièrement compliqué pour le secteur, cela démontre l’engagement d’IKO vis-à-vis du monde de la construction. Ce type de contrat a un impact non négligeable sur le maintien de l’emploi et la pérennité de l’écosys-

tème constructif luxembourgeois à long terme.

Pas de dogmatisme Rout Lëns sera donc un laboratoire d’expérimentations, et pas seulement grâce à ses innovations techniques (chauffage et rafraîchissement par anergie, cf. p. 60). « Nous apportons de nouvelles approches dans la façon de voir les choses, de déporter le regard. Comme toute entreprise, nous parlons bien sûr de marges et de rentabilité, mais pour nous, la création de valeur ne se limite pas au volet économique. Il est tout aussi essentiel que Rout Lëns porte des valeurs environnementales, sociétales… », souligne Sandra Huber.

IKO se garde bien, toutefois, de tout dogmatisme et ne s’interdit pas de mettre en place d’autres systèmes, selon les particularités des bâtiments qui seront à construire. Pour le Magasin TT, un bâtiment ancien à réhabiliter qui nécessite une expertise et un savoir-faire très spécifiques, il n’est pas certain qu’un contrat de bouwteam soit approprié. Des modalités de consultations alternatives seront sans doute également recherchées pour la construction de la tour centrale, qui s’élèvera sur 19 étages.

Fidèle à l’esprit du nouveau quartier, chaque étape aura le droit au traitement individuel qui lui conviendra le mieux. Avec en point d’orgue le respect de deux notions clés : l’anticipation comme gage d’excellence et la responsabilisation et l’engagement des différents acteurs, valeurs qui tiennent à cœur à IKO.

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CLE, partenaire de la phase 1 IKO a chargé la Compagnie luxembourgeoise d’entreprises (CLE) de construire les premiers immeubles de Rout Lëns. La tâche est titanesque, puisque l’on parle de sept résidences à faire sortir de terre dans les quatre prochaines années. Yves Gillard (directeur du service Études) et Arnaud Dernoncourt (ingénieur deviseur) présentent cette collaboration vécue comme une belle opportunité alors que le marché de la construction se trouve actuellement dans une passe difficile.

« Nous avons été contactés par IKO Real Estate pour Rout Lëns il y a environ deux ans », explique le directeur du service Études de CLE, Yves Gillard. Les deux partenaires ayant déjà mené par le passé bien d’autres projets ensemble, les présentations ne sont plus à faire. Rout Lëns n’est d’ailleurs pas le seul dossier qu’ils partagent actuellement : « Nous tra­ vaillons également ensemble sur le prochain siège de la Croix-Rouge à Howald, par exemple. » Le contrat scellant l’accord de bouwteam sur la friche industrielle

eschoise a été signé en mars 2024.

Ce modèle permettant une intense collaboration entre maître d’œuvre et constructeur dès la planification des travaux porte sur trois secteurs : l’îlot 14 (résidences Liicht, D’Haus et immeuble de logements abordables cédé à la ville d’Esch-surAlzette), l’îlot 2 (résidence étudiants, résidence seniors et résidence de logements) et le lot 6 (résidence de logements abordables). Comme les travaux préparatoires concernant l’îlot 14 sont déjà bien avancés, ce dernier sera traité de manière plus traditionnelle, CLE ne prenant que

« Nos propositions sont le fruit d’échanges et de compromis. » Yves Gillard Directeur du service Études, CLE

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le rôle d’exécutant. Toutefois, un véritable contrat de bouwteam a été paraphé pour l’îlot 2 et le lot 6. « Nous disposons de la maind’œuvre pour produire nos propres bétons et coffrages ainsi que certains travaux de parachèvement », souligne Yves Gillard. CLE est également une des rares sociétés du secteur à bénéficier d’une cellule « Bois ». C’est d’ailleurs dans le cadre d’une précédente collaboration avec IKO qu’elle a construit le bâtiment Wooden, à Leudelange, le plus grand immeuble de bureau à ossature bois du pays lors de son inauguration en 2023. Cette expérience sera précieuse sur Rout Lëns, car non seulement le bois constituera la structure de la résidence D’Haus, mais également celle des éléments modulaires de la future résidence étudiante de l’îlot 2. Ce choix va permettre d’alléger significativement l’empreinte environnementale de la construction du quartier, une des grandes ambitions du développeur luxembourgeois.

BOUWTEAM

« La transparence totale induite par ce type de contrat est un gros avantage. » Arnaud Dernoncourt Ingénieur deviseur, CLE

La méthode de travail qui découle d’un contrat de bouwteam est très appréciée par les équipes de CLE. « La transparence totale induite par ce type de contrat est un gros avantage », souligne Arnaud Dernoncourt, ingénieur deviseur. « Nous avons tous les mêmes cartes en main, avec l’ensemble des informations, ce qui n’est pas toujours le cas dans les marchés classiques.

Tout est très clair, car nous validons les choix tous ensemble. » « Concrètement, depuis la signature, nous sommes entrés dans une phase de développement et d’optimisation », avance Yves Girard. Entre 10 et 15 personnes se réunissent une fois par semaine pour travailler à la planification de l’îlot 2 et du lot 6. « Il y a les représentants d’IKO, les project managers, les architectes, les porteurs de projet, les bureaux d’ingénieurs, les bureaux d’études, nous… Les réunions sont toujours bien segmentées selon les points discutés. De cette façon, tout le monde ne doit pas la suivre dans son intégralité. » Ces rendez-vous permettent de chiffrer précisément le coût des tra-

vaux, une étape indispensable pour faire correspondre le budget aux objectifs. « Nos propositions sont le fruit d’échanges et de compromis, indique Yves Girard. Lorsque nous constatons que des choix feraient dépasser le budget préalablement défini, nous présentons des variantes qui ne remettent pas en cause l’intégrité du projet, mais qui permettent de maîtriser l’enveloppe. » Le savoir-faire, l’expérience et la veille technologique opérés par CLE leur permettent de suggérer des solutions moins onéreuses, mais qui ne rogneront pas sur la qualité ou l’esthétisme. « Certains détails techniques peuvent faire la différence.

Nous sommes très pragmatiques, car nous nous engageons contractuellement sur les prix que nous annonçons », appuie Arnaud Dernoncourt.

À propos de CLE La Compagnie luxembourgeoise d’entreprises (CLE) est un acteur important du secteur de la construction.

Non seulement au Luxembourg, où elle est installée depuis 54 ans, emploie environ 250 personnes et réalise un chiffre d’affaires annuel de 95 millions, mais aussi dans le Benelux. La société fait partie du groupe belge CFE, coté en bourse (1,8 milliard d’euros de chiffre d’affaires), lui-même intégré dans la holding anversoise Ackermann & van Haaren.

Avec CLE, le promoteur IKO Real Estate a sélectionné une entreprise qui maîtrise la méthodologie du bouwteam. « En Belgique, nous travaillons avec ce type de contrat depuis assez longtemps déjà, mais plutôt sur des marchés publics, moins avec des promoteurs. » Dans

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Pourquoi avons-nous choisi CLE ?

« Nous partageons avec CLE un intérêt tout particulier pour le développement durable.

Ce critère a été déterminant. » Stéphane Valet Project Management Director, IKO Real Estate

un contexte économique difficile où le respect des cahiers des charges est plus que jamais essentiel, il semble logique à Yves Gillard que les entreprises générales de construction soient de plus en plus impliquées avec les développeurs. « C’est une bonne réponse à la crise du secteur parce qu’elle permet de mieux respecter les budgets en résolvant les problématiques avant qu’elles ne se transforment en conflits. À la fin, le promoteur a toujours la main, mais l’esprit est plus collaboratif et chaque décision est prise en connaissance de cause. »

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Bien sûr, pour CLE, signer un contrat qui offre une telle visibilité dans le temps est un accomplissement. « Je ne vais pas nier que remporter cet appel d’offres était important pour nous. Aujourd’hui, profiter d’une vision de chantier sur 4 ans est un luxe. Cela nous permet d’assurer une activité importante sur un temps long, et donc sécuriser beaucoup d’emplois. Pour autant, nous avons bien conscience qu’il s’agit aussi d’une grande responsabilité.

Nous engageons notre réputation et nous nous devons de répondre absolument aux attentes d’IKO. »

« La Compagnie luxembourgeoise d'entreprises (CLE) a été sélectionnée à l'issue d'un appel d'offres. De plus, nous avons déjà eu de très bonnes collaborations par le passé, notamment sur le centre commercial Opkorn (Differdange), les tours de logements Aurea (Differdange) et Omnia (Esch-Belval) ou le bâtiment Wooden (premier immeuble en structure bois au Luxembourg, Leudelange). Son service d’études multi-techniques est un atout précieux pour orienter les décisions et les choix techniques dès la phase de conception. Et puisqu’elle fait partie du groupe CFE, une des plus grandes sociétés belges de construction, elle pourra mettre à disposition de Rout Lëns des ressources utiles selon les besoins du chantier.

L’entreprise Wood Shapers, spécialiste de la construction en structure bois, fait par exemple partie de ce groupe.

Nous profiterons donc de ses compétences lors de la construction de la résidence étudiants. Enfin, nous partageons avec CLE un intérêt tout particulier pour le développement durable. Ce critère a été déterminant. »

ÎLOT 2

Îlot 2 : près de 20 000 m2 de surface habitable La planification d’un deuxième secteur du quartier Rout Lëns (îlot 2) est en cours d’achèvement. Cet îlot comprendra trois bâtiments : une résidence pour personnes âgées, une résidence pour étudiants et une dernière de logements avec des bureaux et des commerces de proximité.

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ÎLOT 2

110 Wunnenge fir Senioren a fënnef Joer D en Escher Architektebüro Jim Clemes Associates huet de Concours fir de Bau vun enger Senioreresidenz gewonnen, dee vun IKO Real Estate souwéi der Stad Esch-Uelzecht, déi de Proprietaire wäert ginn, ausgeschriwwe gouf.

D’Fäerdegstellung vun der Residenz ass fir Enn 2028/Ufank 2029 geplangt. Dës befënnt sech um Block 2, ëstlech vu Rout Lëns a besteet aus 110 Wunnenge mat enger Fläch vu 45 bis 70 m2. Si ass fir aktiv Seniore geduecht a besteet aus dräi verschiddenen Deeler: zwee mat Logementer an en drëtten Deel ass ee Glasblock, deen déi zwee Wunngebaier matenee verbënnt an als Treffpunkt dénge soll. D’Gebai wäert aus enger Kombinatioun aus Zillen, Holz a Glas bestoen a baussenzeg Trapen integréieren, fir d’Banneräim ze maximiséieren. Déi geraimeg Gäng bidden Plaz, fir den Austausch an d’Gesellegkeet ze fërderen. All d’Buedzëmmer ginn 1 zu 1 vir­ gefäerdegt, wat d’Aarbecht um Site vereinfacht.

D’Zil ass et, qualitativ héichwäerteg Raim ze schafen, fir dass déi zukünfteg Awunner sech direkt doheem fillen.

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110 logements pour séniors dans cinq ans Le bureau d’architecture eschois Jim Clemes Associates a remporté le concours lancé par IKO Real Estate et la ville d’Esch-sur-Alzette. C’est lui qui dessine la résidence pour séniors de 110 logements, qui ouvrira ses portes dans cinq ans.

Alors que les travaux sur le premier îlot résidentiel de Rout Lëns ont commencé à l’été 2024 (îlot 14), la planification d’un deuxième secteur du quartier (îlot 2) est déjà pratiquement achevée. Ce dernier comprendra une résidence pour personnes âgées, une résidence pour étudiants et une dernière de logements avec des bureaux et des locaux commerciaux en pied d’immeuble. À lui seul, ce nouvel îlot représentera près de 20 000 m2 de surface habitable.

Selon le même procédé que pour l’îlot 14, IKO a lancé en 2023 un concours pour la conception de la résidence pour séniors de l’îlot 2. « Nous avons dressé une liste de six architectes que nous avons retenus en fonction de leurs références, il était important qu’ils possèdent déjà une certaine expérience des modes constructifs que nous souhaitons sur Rout Lëns, en particulier dans le soin porté à la réduction du poids carbone », souligne Charlotte Hancart, Project Developer chez IKO. Pour ce concours, seuls des bureaux luxembourgeois ont été contactés. « Nous avions déjà choisi une agence française sur cet îlot et nous voulons toujours avoir une vraie diversité dans la création architecturale », explique Sandra Huber.

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La ville d’Esch-sur-Alzette est très impliquée dans ce dossier, car elle sera propriétaire de la résidence lorsqu’elle sera achevée. Ainsi, la commune a validé la liste des candidats et a participé à l’élaboration du cahier des charges très com­ plet. Les échevins Meris Sehovic et André Zwally se trouvaient à la table d’un jury où siégeaient également Eric Lux (CEO d’IKO), Sandra Huber (Group Chief Development Officer chez IKO) et l’architecte-urbaniste Bernard Reichen (Carta - Reichen et Robert Associés, concepteur du plan d’urbanisme de l’ensemble de Rout Lëns) en tant que président.

Concours, mode d’emploi Comme partout ailleurs sur Rout Lëns, IKO a fourni des instructions très détaillées aux architectes. Ces derniers ont reçu un cahier des charges précis ainsi qu’une fiche de lot récapitulant tous les éléments à respecter dans le cadre du Plan d’Aménagement Particulier (PAP). « Nous sommes pragmatiques, relève Sandra Huber. Cette approche rigoureuse apporte beaucoup d’informations aux architectes, ce qui leur permet d’exercer leur créati­ vité en toute connaissance de cause pour proposer leur meilleur projet. »

« Nous sommes sensibles à la coordination architecturale et urbanistique du projet et notre mission est de donner de la cohérence au quartier, ajoute Charlotte Hancart. Rout Lëns ne doit pas être une collection d’architectures, ce n’est pas une biennale ! Avec Bernard Reichen, l’urbaniste qui a travaillé sur la trame de Rout Lëns, nous avons défini des points clés, des points de repère et des angles de vue que les architectes doivent considérer. » Dans un souci de transparence et d’équité, les réponses à toutes les questions complémentaires posées par les candidats ont été transmises à l’ensemble des concurrents. Il est également à noter que tous les bureaux ont été rémunérés pour leur travail, ce qui n’est pas nécessairement la règle dans ce type de concours privé. Le concours a été divisé en deux phases : une intermédiaire, puis une terminale. La première étape a permis au jury de voir si tous les projets partaient sur une bonne voie. Si tel n’était pas le cas, le jury pouvait dialoguer voire débattre avec les architectes qui avaient ainsi le temps de donner à leurs plans une nouvelle direction.

RÉSIDENCE SÉNIORS

L’originalité a payé C’est à la fin du mois de janvier 2024 que le choix du jury s’est porté à l’unanimité sur le bureau eschois Jim Clemes Associates. « Nous avons tous apprécié la cohérence urbanistique, le travail sur les façades, la qualité des matériaux employés et la façon dont les espaces de vie ont été pensés », approuve Charlotte Hancart. Sandra Huber ajoute que le jury a particulièrement aimé une originalité proposée par l’architecte : « Il a dégagé une place à l’avant du bâtiment qui permet de créer un espace privé à usage public plus important que prévu, c’est très bien vu ! »

Le rez-de-chaussée et le premier étage de la résidence, qui en comptera sept, seront en briques. Sa façade sera rythmée par des matériaux différents (briques, bois, verre), de sorte que de l’extérieur, on aura presque l’impression d’observer des bâtiments distincts. « Cela ne ressemblera pas du tout à une résidence pour personnes âgées, sourit Sandra Huber.

Ce sera très beau, très ouvert. » L’immeuble totalisera 110 logements et sera un lieu de vie pour des séniors actifs. Il ne sera pas médicalisé, mais bien sûr entièrement accessible aux personnes à mobilité réduite. Les ré-

sidents pourront notamment profiter d’une salle polyvalente où seront organisées toutes sortes d’activités.

Le permis de construire sera dé­posé début 2025 et les travaux lancés à la fin de cette même année. L’exécution du chantier se fera sous la forme d’un contrat de bouwteam avec la Compagnie luxembourgeoise d’entreprises (CLE, cf. p. 20).

Le parking en sous-sol sera accessible en 2028 et, comme les deux autres bâtiments de cet îlot (résidence étudiants et résidence de logements), les 110 appartements seront livrés fin 2028/début 2029.

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« Les habitants se sentiront tout de suite comme chez eux » Les architectes du bureau Jim Clemes Associates ont imaginé plusieurs solutions originales qui permettront à la résidence pour séniors d’être aussi agréable au regard que facile à vivre.

Avoir été choisi pour réaliser la résidence pour séniors de Rout Lëns a ravi le bureau Jim Clemes Associates. « Esch est notre commune de cœur, et un tel bâtiment est très important pour la cohésion sociale d’un quartier », relève Mathieu Nicol, architecte associé.

Son collègue Éric Bourdilleau abonde en avouant avoir été très agréablement surpris par la qua­ lité urbanistique du projet. « Le cahier des charges est très étoffé, ce qui traduit sa grande ambition. Cela fait plaisir de participer à un programme où les intentions novatrices sont aussi élevées. Bien sûr, les contraintes sont d’autant plus importantes, mais c’est justement ce qui rend le challenge intéressant ! » Un des premiers défis était d’intégrer l’immeuble dans son environnement. Il se situe en effet à côté de la Halle des Turbines, un des bâtiments historiques les plus imposants du quartier. « Nous devions nous réapproprier le lieu, mais sans prendre toute la place ni être ostentatoire », synthétise Mathieu Nicol.

La résidence sera composée de trois éléments bien distincts : deux unités de logement seront reliées en leur centre par un troisième bloc en verre qui fera office de lieu de rencontre. « Nous voulions que l’ar-

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chitecture offre un cœur de vie au rez-de-chaussée, au contact des espaces publics qui l’entourent et aussi avec l’école qui se situe juste à côté et avec laquelle on pourrait imaginer des interactions », souligne-t-il.

Cette configuration originale est une trouvaille esthétique qui permettra l’alliance de plusieurs matériaux (verre, bois, briques) qui se répondront en façade. Les proportions ont été soigneusement étudiées pour que l’ensemble soit le plus harmonieux possible. « On aura davantage l’impression de voir trois bâtiments plutôt qu’un seul », avance Éric Bourdilleau.

Si l’élégance est un prérequis, la fonctionnalité de la résidence est tout aussi impérative. « L’idée est de créer des espaces très qualitatifs pour que les futurs habitants se sentent tout de suite comme chez eux dès qu’ils viendront vivre ici », retient l’architecte associé.

Le bâtiment est compact, ce qui permet de dégager un maximum d’espace. Les escaliers, par exemple, se trouvent au-dehors pour laisser encore plus de place à l’intérieur, notamment pour les communs, qui seront particulièrement soignés. Les couloirs, eux, seront pensés comme des respirations. On pourra s’ins-

taller dans les paliers pour discuter, avec la vue sur l’extérieur.

Conformément aux souhaits d’IKO et de la ville d'Esch, deux types d’appartements ont été conçus. Environ les deux tiers proposeront une chambre (au moins 45 m2), les autres en offriront deux (au moins 70 m2). Afin de faciliter la construction, toutes les salles de bain seront préfabriquées et donc identiques, ce qui permet aussi de réduire la pénibilité du travail sur le chantier.

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Vertueuse et innovante, une résidence étudiante qui détonne Forte de 133 chambres, elle sera construite à partir d’éléments modulaires. Mais ce n’est pas parce que l’on se base sur une typologie répétitive que l’on bâtit un immeuble monotone !

Avec l’ouverture en 2015 de la seule université du pays sur son territoire, à Belval, Esch-sur-Alzette s’est offert un nouveau destin. La ville souhaite désormais miser sur cet atout pour attirer les étudiants, dans les meilleures conditions possibles. La construction d’une résidence qui leur est destinée sur Rout Lëns était une évidence, tant pour Esch que pour IKO Real Estate. Cette mission a été attribuée aux architectes de

l’Atelier WOA et Vincent Lavergne Architecture Urbanisme, qui se sont réunis sur ce projet.

La particularité structurelle d’un tel bâtiment est la répétitivité, puisque les chambres sont toutes identiques (entre 16 et 18 m2), sauf celles réservées aux personnes à mobilité réduite qui seront un peu plus grandes (autour de 20 m2). Cette récurrence est donc l’occasion d’opter pour une

construction basée sur des structures modulaires en bois, réalisées en usine et montées sur place. Si, pour des raisons de stabilité, le rez-dechaussée et les cages d’ascenseur seront en béton, tous les planchers et les murs vont être en bois.

Ce mode constructif offre de nombreux atouts, notamment sur le plan environnemental qui revêt une importance capitale pour le déve-

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« Cette résidence sera certifiée “Très haute performance en carbone incorporé”. » Charlotte Hancart Project Developer, IKO Real Estate

loppeur. En effet, il permet d’atteindre les objectifs de réduction des émissions carbone. « Cette résidence sera certifiée “Très haute performance en carbone incorporé”, ce qui signifie que son poids carbone sera inférieur de plus de 50 % à une construction classique construite en 2020 », avance Charlotte Hancart, Project Developer chez IKO.

Un chantier propre et rapide L’utilisation de modules préfabriqués facilite également beaucoup le travail sur le chantier, puisque les différents éléments arrivent de l’usine, prêts à être montés sur site. « La qualité de construction des modules est supérieure à ce que l’on ferait sur place, parce qu’ils sont élaborés dans les meilleures conditions possibles, en usine et pas en plein air. La météo n’est plus un facteur à gérer », avance Sandra Huber, Group Chief Development Officer chez IKO. Si un peu plus de temps sera nécessaire en amont pour que toutes les décisions techniques soient définitive-

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ment arrêtées avant la fabrication, le montage ne prendra que 18 mois, ce qui est nettement plus rapide qu’une construction classique. Le chantier est également plus propre, pratiquement sans déchets.

Les dimensions de la résidence seront particulièrement grandes pour un immeuble de ce type : elle totalisera 133 logements répartis sur sept étages, pour une surface d’environ 5 000 m2. Ce caractère exceptionnel a nécessité une procédure particulière pour bien choisir le fabricant des fameux modules. La sélection s’est effectuée en collaboration avec la Compagnie luxembourgeoise d’entreprises (CLE), qui se chargera également de la construction sous la forme d’un bouwteam (cf. article p. 20). « Nous avons identifié une petite vingtaine de sociétés européennes et les architectes les ont toutes rencontrées », précise Charlotte Hancart. De nombreux critères ont été pris en compte pour la sélection : leur capacité à bâtir

aussi haut (beaucoup ne pouvaient atteindre les sept étages), le type des modules qu’ils peuvent construire, le respect des normes en vigueur au Luxembourg (notamment incendie), leur expérience ou encore la distance entre l’usine et le chantier.

Finalement, IKO a décidé que la résidence sera composée d’éléments modulaires en deux dimensions.

Frédéric Noir, Senior Project Manager chez IKO, explique le processus qui sera mis en place : « Les façades et les cloisons seront entièrement conçues en usine avec isolations et ouvertures déjà installées. Elles seront ensuite transportées par camions vers Rout Lëns, où elles seront assemblées directement sur le chantier. Les salles de bain, par contre, arriveront complètes. Il suffira juste d’effectuer les raccordements sanitaires. » Une fois que les modules de chaque étage seront montés, il n’y aura plus qu’à connecter chaque chambre aux différents réseaux (eau, électricité, anergie,

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« Les façades et les cloisons seront IKO compte beaucoup apprendre de ce projet novateur avec l’idée, entièrement éventuellement, de renouveler l’expérience ici ou sur un autre site. conçues en « Nous envisageons la construction prochaine d’un immeuble avec une usine avec typologie qui ressemblera assez à L’esthétisme, une priorité Dès que le procédé a été sélec- celle-ci. Tout dépendra de la pro- isolations et tionné, le travail sur l’architecture grammation définitive de ce futur et l’élégance du bâtiment a pu lot, mais si les retours sont positifs, ouvertures commencer. « Comme nous, la pourquoi ne pas opter une nouville d’Esch tenait absolument à ce velle fois pour des éléments modu- déjà qu’il soit rigoureusement impos- laires ? », conclut Charlotte Hancart. sible de constater visuellement que Réponse dans quatre ans ! installées. » fibre…). Frédéric Noir confirme que « comme tout est standardisé et que les gaines techniques seront déjà installées, il n’y aura plus que les branchements à faire ». IKO livrera les 133 chambres prêtes à être habitées, tandis qu’Esch se chargera de leur ameublement et de l’aménagement des cuisines collectives.

La gestion de la résidence reviendra également à la ville.

la résidence était construite à base d’éléments modulaires », souligne Charlotte Hancart. Après plusieurs allers-retours, les architectes ont fini par trouver une solution très astucieuse pour que la façade trouve une cohérence évidente. « Grâce à un travail basé sur des pans en bois

positionnés de manière à créer du rythme, du relief et des variations de couleurs, la répétitivité structurelle sera complètement invisible », se félicite Charlotte Hancart.

Frédéric Noir Senior Project Manager, IKO Real Estate

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Rencontre avec l'architecte Les plans de la résidence pour étudiants ont été dressés par deux bureaux d’architecture parisiens : l’atelier WOA et Vincent Lavergne Architecture Urbanisme. Vincent Lavergne nous explique comment elle a été imaginée.

Les chambres de la résidence seront presque toutes les mêmes et arriveront préfabriquées sur le chantier.

Concevoir un bâtiment créé avec des éléments répétitifs et qui ne soit pas ennuyeux doit être un défi pour un architecte… « Nous sommes tous enchantés de travailler avec de telles contraintes qui visent la sobriété et l’écoresponsabilité. Nous allons réhabiliter ces friches avec une solution industrielle : c’est l’âme du passé qui revient ! Cette stratégie est novatrice, particulièrement pour une résidence de cette ampleur, et je suis per­ suadé que la méthode va beaucoup se développer dans les années qui viennent. Une résidence pour étudiants est un ouvrage social, comme pouvaient l’être les unités d’habitations de Le Corbusier, qui utilisait aussi un mode constructif original et répétitif. La différence essentielle avec ces grandes barres iconiques comme les cités radieuses de Marseille (ou plus près de nous, de Briey) est leur matérialité, puisque l’on passe du béton au bois. »

Glorieuses étaient l’âge d’or du béton, qui permettait de construire massivement et avec beaucoup de libertés. Mais le contexte a changé.

Pour baisser l’impact environnemental de nos réalisations, le bois est une excellente option. Nous sommes tous âgés d’à peine 40 ans et notre architecture est tournée vers la transition écologique. Nous voulons mettre l’économie à son service en créant des bâtiments sans doute plus sobres, mais dont l’impact sur la société est meilleur. Ici, ce qui nous intéresse, c’est de développer des systèmes constructifs intelligents, pas de créer de grandes expressions artistiques. »

« L’attitude d’IKO « On avait commencé à construire des bâtiments à usage sociaux de est assez cette façon, mais malheureusement, la situation économique en unique Europe a fait que les ambitions de beaucoup de développeurs sont et nous retombées. Maintenant, en général, soit on doit concevoir des projets au mesurons la rabais, soit ils restent carrément dans les cartons. L’attitude d’IKO est assez chance de unique et nous mesurons la chance Le bois est-il plus moderne de participer à ce projet. Même les participer à que le béton ? « Il devient une alternative très in- résidences qui seront cédées à la téressante, en tout cas. Les Trente ville d’Esch portent cette exigence ce projet. » 36

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Constatez-vous une tendance en faveur de ce mode de construction ?

INTERVIEW

« Pour baisser l’impact environnemental de nos réalisations, le bois est une excellente option. » Vincent Lavergne Vincent Lavergne Architecture Urbanisme

environnementale. D’habitude, pour ce type de logements, les critères sont bien moins qualitatifs. Cette résidence sera tout aussi innovante que l’étaient les usines qui se trouvaient là aux 19e et 20e siècles ! »

Nous avons agi sur la façade, l’épiderme du bâtiment, pour atténuer cette répétitivité en travaillant sur les éléments en bois qui l’habillent. C’est un exercice minutieux qui se joue sur les détails, mais vous verrez : le rendu sera très intéressant ! »

Quelle place a l’esthétisme dans un projet comme celui-ci ? « L’objectif premier est de réaliser le bâtiment le plus cohérent possible, en utilisant les dernières avancées techniques, au sein d’une extension urbaine raisonnée. Mais l’aspect extérieur de la résidence n’est pas secondaire pour autant, loin de là !

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Virbildlech an innovativ, eng Studenteresidenz, déi erausstécht I KO Real Estate huet den Atelier WOA an de Vincent Lavergne Architecture Urbanisme mam Entworf vun der Studenteresidenz Rout Lëns beoptraagt.

Si wäert sech am Block 2, ëstlech vum Quartier, no bei der Senioreresidenz befannen an aus 133 Zëmmer bestoen, déi op 7 Stäck verdeelt sinn. Déi strukturell Besonneschkeet vun esou engem Gebai ass d’Kohärenz, well d’Zëmmer all identesch sinn (tëscht 16 an 18 m2), ausser déi fir Leit mat reduzéierter Mobilitéit (ongeféier 20 m2). Dës Repetitivitéit ass d’Geleeënheet, sech fir de Bau op Basis vu modularen Holzkonstruktiounen ze entscheeden, déi an der Fabrik produzéiert an op der Plaz zesummegebaut ginn – mat Ausnam vum Rez-de-Chaussée an de Liftschächt, déi aus Bëton bestinn.

IKO liwwert déi 133 Zëmmer prett fir eranzeplënneren, wärend d’Stad Esch-Uelzecht sech ëm d’Miwwelen an d’Ariichte vun de Gemeinschaftskiche këmmert.

Si iwwerhëlt och d’Verwaltung vun der Residenz. Dëse Projet ass duerch seng nohalteg Konzeptioun an d’geréng Auswierkungen op d’Ëmwelt innovativ a reflektéiert de Wonsch vun Esch, attraktiv a virbildlech Studentewunnengen ze bidden.

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Une résidence qui privilégie l’économie circulaire Des isolants en matières naturelles, du réemploi de matériaux… bienvenue dans la résidence du lot 6 ! L’immeuble de sept étages et 42 appartements, qui sera acheté par la ville d’Esch-surAlzette, innovera en mettant l’accent sur l’économie circulaire.

Philippe Mars Senior Project Manager, IKO Real Estate

La résidence du lot 6 sera inaugurée en 2028, et avec elle se clôturera la première phase du développement de l’ancienne friche industrielle. Elle est située à l’extrémité de Rout Lëns, le long de la rue d’Audun, entre l’école et la Halle des Soufflantes.

L’emplacement est stratégique, aux portes du centre-ville d’Esch.

IKO Real Estate a invité quatre bureaux d’architectes luxembourgeois à participer au concours. La ville d’Esch, qui va acquérir la résidence, contribue au processus. Elle a validé les candidats et fait également partie du jury. « Nous avons identifié plusieurs points qui seront décisifs dans notre choix, comme la connexion du bâtiment dans le quartier, son intégration urbaine, le respect du cahier des charges établi en partenariat avec la ville, son empreinte

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carbone et, bien sûr, son prix », énumère Charlotte Hancart, Project Developer chez IKO. L’architecte UMA vient d’être sélectionné et le travail débutera sans tarder par la réalisation de l’avant-projet sommaire. Comme pour le lot 2, la Compagnie luxembourgeoise des entreprises (CLE) interviendra dans le cadre d’un contrat de bouwteam. « Ils seront présents dès les premières réunions, ce qui nous permettra d’aller plus loin dans l’élaboration des concepts », ajoute Charlotte Hancart.

Fidèle à son engagement pour l’innovation, IKO a décidé de travailler ici sur deux nouvelles idées. « Nous souhaitons voir avec l’équipe projet en phase étude s’il était possible d’utiliser des isolants biosourcés,

c’est-à-dire provenant de produits naturels comme le chanvre, la laine de bois ou la fibre d’herbe », explique Philippe Mars, Senior Project Manager chez IKO. « Nous rencontrons des producteurs dans la Grande Région pour mieux connaître les performances de ces matériaux afin de déterminer ensuite avec l’équipe Projet s’il est possible de les utiliser dans les endroits les plus judicieux », ajoute-t-il.

Le développeur va également s’intéresser au réemploi. Plusieurs groupes de travail ont planché sur un sujet qui promeut l’économie circulaire, mais qui reste à l’état embryonnaire au Grand-Duché.

Puisque la structure que nécessiterait une telle filière (démolition, stockage et réemploi) n’existe pas encore, il s’agira d’une première ex-

ÉCONOMIE CIRCULAIRE

périence où chaque pas sera un réel progrès. Dans ce contexte, deux pistes peuvent déjà être évoquées : celle du réemploi de pavés et de mobilier urbain pour les aménagements extérieurs ou l’utilisation de composants non visibles, comme des panneaux de bois recouverts ensuite pour réaliser des cloisons. « Nous imaginons également de travailler avec l’équipe Projet sur la

démontabilité de l’immeuble, c’està-dire sur son futur réemploi. Nous allons notamment étudier la possibilité de mettre en place des concepts techniques qui faciliteront le futur démontage, par exemple en ne coulant pas dans la dalle les installations pour la ventilation », ajoutent Charlotte Hancart et Philippe Mars. Pour être à la pointe sur ces sujets, les équipes d’IKO sont particulièrement attentives aux autres expériences en cours

et s’inspirent en rencontrant régulièrement des partenaires (entreprises spécialisées, bureaux d’études…) qui portent les mêmes préoccupations.

Tous ces sujets étant très nouveaux, IKO forme ses équipes à ces problématiques novatrices par des visites et des sessions d’informations chez des partenaires (entreprises spécialisées, bureaux d’études…) ayant déjà développé ces compétences.

Résidence du lot 6 : Une création sur mesure pour la ville d’Esch IKO et la ville d’Esch-sur-Alzette se sont associés pour développer un projet ambitieux visant à créer des logements abordables tout en intégrant une démarche exemplaire de réemploi sur ce lot.

Élaboré en concertation avec les services municipaux, ce projet repose sur un cahier des charges exigeant, conçu pour répondre aux besoins spécifiques du territoire tout en respectant l’identité du quartier et le savoir-faire d’IKO. Le bâtiment, qui s’élèvera sur sept étages (R+7), se distingue par une architecture harmonieuse s’intégrant parfaitement à l’environnement urbain. Une attention particulière a été portée à la préservation de l’équilibre entre les bâtiments historiques et les nouvelles constructions. L’architecte UMA, retenu à la suite d’un concours,

a su traduire avec justesse les objectifs fixés en proposant un projet ambitieux et innovant. Le bâtiment comprendra 42 logements répondant aux exigences du ministère du Logement et de la ville d’Esch-surAlzette pour le développement de logements abordables. Il intègre également les enjeux liés à l’économie circulaire, notamment à travers l’utilisation de matériaux réemployés.

Cette approche, combinée à une sélection rigoureuse des matériaux, permettra de réduire l’empreinte carbone du bâtiment, en parfaite cohérence avec la stratégie environnementale du quartier Rout Lëns.

Au rez-de-chaussée, un espace commun avec jardin a été pensé pour encourager la convivialité. De manière générale, les logements, spacieux et lumineux, favorisent les configurations familiales, certains comptant jusqu’à cinq chambres. Une attention particulière sera apportée à l’aménagement des logements situés au rez-dechaussée, notamment ceux en façade de l’école et à proximité des cheminements publics. Enfin, l’accessibilité universelle, permettant l’adaptation de l’ensemble des logements aux personnes à mobilité réduite, reflète une approche inclusive et alignée sur les attentes sociétales contemporaines.

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MAGASIN T T

Magasin TT : la renaissance d’un bâtiment patrimonial L’élégant bâtiment en briques va profiter d’une cure de jouvence intégrale. Ancien atelier de l’usine sidérurgique devenu entrepôt, il se transformera en brasserie dès l’arrivée des premiers habitants.

Le Magasin TT, situé juste à l’entrée du quartier, est un témoin du passé sidérurgique de Rout Lëns. Premier monument national classé à l’acquisition du site par IKO Real Estate, « il sera aussi le premier bâtiment patrimonial que nous allons réhabiliter », souligne Aline Picard, Urban Planning & Infrastructure Director chez IKO. La restauration est réalisée avec l’aval de l’Institut national du patrimoine architectural (INPA).

Le premier restaurant du quartier devrait occuper cette belle bâtisse fin 2027. « Nous nous trouverons à l’entrée de l’îlot 14, un lieu de passage et de rencontre », précise Nadia Djenadi, Commercial Director chez IKO. « La brasserie pourra accueillir jusqu’à 200 convives, avec une belle mezzanine dans le style initial du bâtiment et une terrasse de 200 mètres carrés orientée plein sud. » Le bâtiment sera opérationnel à partir de mars 2026, et en attendant l’ouverture de la brasserie, IKO réfléchit à de possibles utilisations temporaires. « Le Magasin TT pourrait offrir un cadre original pour des évènements éphémères, des conférences d’entreprises ou des expositions éphémères : rien n’est figé », avance Nadia Djenadi.

Sous-sol caché La première étape de la réhabilitation sera la démolition de la dalle coulée à mi-hauteur, qui avait permis d’augmenter la superficie de stockage lorsque le bâtiment était utilisé en tant qu’entrepôt. Le Magasin TT retrouvera alors ses treize mètres de hauteur sous plafond, ponctué d’une mezzanine d’une centaine de mètres carrés.

toute la surface pour aménager les installations techniques nécessaires au fonctionnement du bâtiment, « mais nous avons découvert qu’il en existait déjà un, partiel et non relevé sur les plans, qui a été remblayé », avance Olivier Steitz, Senior Project Manager chez IKO. Les sondages n’ont pas fait apparaître de mauvaises surprises, mais nul ne sait aujourd’hui exactement ce que l’on y trouvera.

Sous le rez-de-chaussée, IKO prévoit de creuser un sous-sol sur

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« Conformément à la Charte de Venise*, il faudra reconnaître facilement les interventions contemporaines » Olivier Steitz Senior Project Manager, IKO Real Estate

La charpente fera également l’objet d’un travail méticuleux. Un beau solivage en bois habillant l’intérieur du toit est maintenu par une fine structure métallique rivetée. L’ensemble, très léger et aérien, rappelle une méthode employée dans des églises bavaroises. « Il va falloir la renforcer et la confronter aux standards de sécurité actuels, d’autant que le toit supportera aussi des tuiles photovoltaïques », relève Aline Picard.

Ces tuiles, plus esthétiques et plus durables que des panneaux solaires classiques, s’intégrereront parfaitement à la forme de la toiture et permettront de profiter au maximum de la superficie disponible. Le bois et le métal seront sablés et les éléments manquants seront remplacés, « un travail de parqueterie très méticuleux », assure Olivier Steitz.

Les fenêtres seront entièrement remplacées puisque le mauvais état des châssis ne permet pas leur restauration. Toutefois, la géométrie des anciens cadres sera rigoureusement appliquée pour les nouvelles fenêtres.

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Rondins et tomettes Le sol du Magasin TT est lui aussi très intéressant, il est même à l’origine du classement du bâtiment. Toute une partie de la surface est constituée de rondins de bois d’une quinzaine de centimètres de hauteur, alignés verticalement. « Ils avaient une double utilité », explique Olivier Steitz. « D’une part, ils permettaient d’isoler électriquement le sol et de protéger les ouvriers et, d’autre part, le bois absorbait l’huile des machines. » Les rondins vont être réutilisés, étêtés pour éliminer les parties polluées lorsque nécessaire, puis replacés à l’entrée du res-

taurant et recouverts de résine. Le sol de la mezzanine, lui, profitera du réemploi de tomettes en terre cuite rouge récupérées dans la Halle des Turbines.

L’aspect extérieur du Magasin TT sera bien sûr conservé, le but étant d’intervenir le moins possible. « Nous allons sabler la façade pour enlever les tags et homogénéiser l’ensemble, puis nous reverrons sa stabilité et effectuerons les joints nécessaires », annonce Olivier Steitz.

Ce travail, brique par brique, durera huit mois. « Il faudra trouver une briqueterie qui fabriquera des

moules de la même dimension, sans que les briques soient identiques, puisque, conformément à la Charte de Venise*, il faudra reconnaître facilement les interventions contemporaines », explique-t-il.

Premier lieu de convivialité du quartier, le Magasin TT rappellera à tous ce passé industriel, qui fait partie intégrante de l’identité eschoise. *La Charte internationale sur la conservation et la restauration des monuments et des sites a été signée à Venise en 1964.

Elle fournit un cadre international pour la préservation et la restauration des bâtiments anciens.

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L’histoire du Magasin TT Dernier représentant d’un en­semble de dix halles con­ struites en enfilade à partir de 1872, le Magasin TT tire son nom de la société Technical Training SARL, qui y était installée de 1987 à 1992. Achevé en 1902, le bâtiment en briques rouges a d’abord accueilli une machine soufflante fonctionnant au gaz, alors que dans la halle voisine, une nouvelle machine à couler la fonte Uehling remplaçait la coulée manuelle.

Cette machine soufflante avait probablement été installée pour augmenter la quantité d’air chaud envoyée aux hauts-fourneaux, dans le cadre d’une importante modernisation à cette époque. Le bâtiment a ensuite été transformé en magasin central et entrepôt où les ouvriers pouvaient se procurer le matériel de remplacement ainsi que l’outillage nécessaire à leur travail, mais également des produits courants tels que du savon. Le Magasin TT faisait aussi office de cantine et de brasserie. Ainsi, la réhabilitation de ce bâtiment en restaurant viendra lui restituer cette vocation passée de lieu de sociabilité et d’échange.

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MAGASIN T T

Découvrez le passé du site de la Lentille Rouge (Rout Lëns) grâce à la réalité augmentée en téléchargeant l’application IKO AR et en scannant l’image ci-dessus.

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Vue sur la Halle des Turbines et le Magasin TT

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AVANT/APRÈS

Vue sur le Magasin TT, la Halle des Turbines et le Portique de la Möllerei

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[ mdæŋk n] changer sa façon de voir les choses

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Rout Lëns, un quartier à haute valeur ajoutée

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Well Building™, pour mieux vivre ensemble

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Une nature « sauvage et maîtrisée à la fois »

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Commercialisation résidentielle : un accompagnement sur mesure

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Rout Lëns, un quartier à haute valeur ajoutée Mixité sociale et générationnelle, bien-être des habitants, production d’énergie propre, impact carbone minimal, espaces verts… Rout Lëns concrétise pleinement les volontés manifestées dans la politique de responsabilité sociale et environnementale (RSE) d’IKO Real Estate.

La politique RSE d'IKO se trouve au cœur du projet Rout Lëns : des solutions énergétiques novatrices, une très large gamme de logements, des espaces culturels, des lieux qui encouragent la vie de quartier ou encore des aménagements favorisant le bien-être des habitants. Rout Lëns sera un quartier où il fera bon vivre et qui s’adaptera aux défis environnementaux et sociaux de demain.

Comme l’explique Julie Wattiaux, Marketing & ESG (Environnement Social - Governance) Director d’IKO, « le volet RSE revêt un énorme enjeu, puisqu’il s’agit de concrétiser et de mettre en pratique les grandes idées sociales et environnementales définies pour l’ensemble du nouveau quartier ». Les standards seront particulièrement élevés en matière de préservation de l’environnement.

Dans cette optique, IKO a lancé Callisto en partenariat avec Encevo et LuxEnergie. La nouvelle société exploitera deux sources d’énergie durable : la géothermie et le photovoltaïque (cf. p. 60). « Callisto va

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nous permettre d’avoir un quartier neutre en carbone opérationnel, bien sûr sans énergie fossile et avec un recours important aux énergies renouvelables qui vont couvrir plus de 50 % des besoins en énergie primaire du quartier », précise-t-elle.

Cette démarche écoresponsable s’étend aussi aux matériaux de construction. Delphine Desgurse, Innovation Director chez IKO, souligne : « Nous voulons que l’impact carbone des modes constructifs (carbone incorporé) sur l’ensemble du quartier soit réduit progressivement jusqu’à 50 % en 2035 par rapport à un bâtiment de référence en 2020. » Chaque décision visant à avancer dans ce sens est validée à chaque étape du projet pour garantir une empreinte écologique minimale. Pour compenser les émissions restantes, et dans la mesure où aucun organisme luxembourgeois ne peut certifier une compensation sur le territoire grand-ducal, IKO investit dans neuf projets de reforestation contrôlés par le label bas carbone

« Nous souhaitons que les résidents, quel que soit leur âge ou leur situation, s’y sentent bien. Il ne s’agira pas simplement d’habiter Rout Lëns, mais d’y vivre. » Julie Wattiaux Marketing & ESG (Environnement Social - Governance) Director, IKO Real Estate

de l’État français. Ils sont tous situés dans le Grand Est, au plus près du chantier. Fin 2024, un portefeuille de 37 000 tonnes de CO2 est déjà engagé, soit la moitié des émissions résiduelles du quartier liées au carbone incorporé (75 000 tonnes).

RSE

« Nous voulons que l’impact carbone des modes constructifs soit réduit jusqu’à 50 % par rapport aux normes de 2020. » Delphine Desgurse Innovation Director, IKO Real Estate

précise Delphine Desgurse.

Favoriser la biodiversité IKO souhaite également que la nature occupe une place essentielle dans le quartier. Ainsi, 50 % des toitures seront végétalisées, 700 arbres seront plantés alors que des nichoirs et des habitats dédiés aux espèces préexistantes sur le site seront recréés (murs pour les lézards, petits cours d’eau…). Des ruches pourront également être installées pour favoriser la biodiversité. Le quartier récupérera l’eau de pluie pour arroser les espaces verts et aimerait expérimenter la réutilisation des eaux grises, contribuant ainsi à une gestion économe des ressources naturelles. « Ces aménagements végétalisés et cette gestion durable de l’eau font partie des critères de conception des aménagements d’IKO », ajoute Delphine Desgurse.

Au-delà des questions environnementales, Rout Lëns a aussi été pensé comme un espace de vie inclusif et socialement équilibré. IKO prévoit des logements adaptés à tous les publics et propose une grande variété d’habitations : 30 % des appartements (y compris ceux des résidences séniors et étudiants) seront attribués par la ville d'Esch selon des critères sociaux et une école, des

bureaux et des commerces verront le jour à proximité. « Nous travaillons beaucoup sur la mixité sociale et générationnelle », explique Julie Wattiaux. « Nous souhaitons que les résidents, quel que soit leur âge ou leur situation, s’y sentent bien. Il ne s’agira pas simplement d’habiter Rout Lëns, mais d’y vivre. » Les espaces communs joueront aussi un rôle majeur dans la création de liens entre les résidents. Des terrasses partagées sur cour intérieure, des jardins, des lieux culturels ou des promenades aménagées sont prévus. Il est également envisagé d’installer des points d’eau pour désaltérer les chiens autour desquels on pourra discuter.

Santé et bien-être au cœur des préoccupations La qualité de vie des résidents est une priorité pour IKO. Le quartier est déjà précertifié Well Community™, un label reconnu pour ses exigences en matière de santé et de bienêtre. Il met en avant la qualité de l’air, l’apport en lumière naturelle et l’incitation à l’activité physique. « Ce quartier a été pensé pour offrir un environnement sain et agréable aux habitants, de manière durable »,

Pour IKO, la complexité d’un tel projet réside aussi dans sa durée. Les constructions de Rout Lëns s’étendront jusqu’en 2035 et les réglementations comme les attentes des clients évolueront certainement d’ici là. Pour répondre à ces défis, IKO a mis en place un comité RSE en janvier 2024. Il est en charge de définir des standards rigoureux et d’anticiper ces évolutions. « Nous serons prêts à adapter nos plans s’il le faut pour que le quartier réponde aux exigences de demain », affirme Julie Wattiaux.

Ce travail a déjà été récompensé par le label ESR (Entreprise Socialement Responsable), délivré par l’Institut national pour le développement durable du Luxembourg. « Obtenir ce label pour la deuxième fois consécutive, avec un meilleur score aujourd’hui, est une reconnaissance de nos efforts », ajoute Julie Wattiaux.

Avec Rout Lëns, IKO propose bien plus que le réaménagement d’une friche industrielle : c’est un modèle de quartier durable, socialement inclusif et adapté aux enjeux environnementaux actuels et futurs.

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Well Building™, pour mieux vivre ensemble La résidence pour séniors, l’école et les bureaux de la Möllerei seront les trois bâtiments de Rout Lëns qui seront certifiés Well Building™. Regardons de plus près ce que cela implique pour l’immeuble résidentiel, le premier des trois immeubles qui sera construit.

Rebecca Abdo Project Manager en développement urbain, IKO Real Estate

Rout Lëns est déjà précertifié Well Community™, un label d’origine américaine qui valide les efforts réalisés pour améliorer la qualité de vie et promouvoir la santé des habitants d’un ensemble urbain (cf. Rout Lëns no 2). Dans certains lieux du quartier, IKO souhaite aller encore plus loin et a décidé de placer trois immeubles dans les critères qui découlent de nos engagements dans le cadre de la certification Well Community™.

Il s’agira de l’école, des bureaux qui seront créés dans le bâtiment patrimonial de la Möllerei ainsi que la résidence pour séniors qui se trouvera dans l’îlot 2. Dans ces lieux, tout sera fait pour le bien-être des habitants.

La résidence pour séniors sera le premier des trois bâtiments à sor-

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tir de terre, dès la fin 2028. Pour Rebecca Abdo, Project Manager en développement urbain d’IKO, choisir cet immeuble était comme une évidence : « Il est normal de mettre au centre de notre intérêt les personnes âgées, il faut qu’elles se sentent bien dans cette résidence.

Ce bâtiment doit véritablement être pensé pour elles dans les moindres détails. » Alors que le label Well Building™ certifie habituellement surtout des bureaux et des commerces, cette résidence est le premier immeuble de logements à intégrer cette approche au Luxembourg. « Intégrer ces concepts est un challenge passionnant », assure-t-elle.

« Nous avons cherché à mettre l’accent sur le vivre-ensemble et la qualité des espaces communautaires », explique Rebecca Abdo. Alors que le bureau Jim Clemes Associates a été désigné vainqueur du concours d’architectes à l’automne 2024 (cf. p. 28), IKO peut désormais s’atteler à traduire ses intentions dans les plans. Le bâtiment sera ainsi composé de deux ailes, reliées par une grande structure en verre ouverte sur l’extérieur. « Ce lieu sera idéal pour créer un espace de liaison et de rencontres entre les habitants eux-mêmes, et aussi avec leurs visiteurs, leurs familles, faisant ainsi le lien entre les différentes générations et communautés qui vivront sur Rout Lëns, étudiants, enfants, etc. », souligne-t-elle.

WELL BUILDING ™

Provoquer les rencontres et inciter à se dépenser Cet espace sera conçu pour être un catalyseur de rencontres à même d’encourager le lien social et, avec ses grandes surfaces transparentes, il incitera aussi la découverte du quartier. À l’arrière, le jardin privatif orienté plein sud prolongera cette fonction et invitera à sortir prendre l’air. À l’avant, l’entrée principale du

bâtiment disposera d’une vue dégagée vers la Halle des Turbines, où le terrain de pétanque deviendra un lieu prisé par toutes les générations dès l’arrivée des beaux jours. Ce boulodrome fera partie d’un vaste parcours créé comme une invitation à vivre d’agréables moments de partage entre résidents, au sein même de leur quartier.

« Il est normal de mettre au centre de notre intérêt les personnes âgées, il faut qu’elles se sentent bien dans cette résidence. Ce bâtiment doit véritablement être pensé pour elles dans les moindres détails. »

Si la réflexion sur les concepts est un travail effectué bien en amont, la définition concrète de leurs applications s’affine au fur et à mesure de l’avancement du projet. « Lorsque nous avons des idées, nous les proposons aux architectes qui nous disent si elles sont réalisables ou non. La base du travail qui vise à la certification Well Building™ est la communication. Nous échangeons continuellement avec toutes les équipes pour trouver ce qui constituera un vrai plus pour les futurs résidents. »

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CŒUR D’ÎLOT

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Une nature « sauvage et maîtrisée à la fois » Avec ses trois résidences, dont une qui accueillera les étudiants et une autre les séniors, l’îlot 2 sera un secteur de Rout Lëns axé sur la mixité sociale et générationnelle. La végétation, nécessaire pour y développer une belle qualité de vie, y trouvera pourtant une place essentielle.

À l’image des autres secteurs de Rout Lëns, les espaces verts qui seront préparés dans cet îlot sont pensés comme une végétation extensive. « Leur dynamique de lancement sera naturelle, sauvage et maîtrisée à la fois », souligne Matthieu Théaudin, paysagiste, concepteur et designer associé de Phytolab, l’agence de paysage et d’environnement basée à Nantes (France), en charge de la conceptualisation des espaces verts de l’ensemble du quartier.

Cette philosophie s’exprimera aussi dans les deux jardins nourriciers qui se trouveront au pied de la résidence pour étudiants et de la résidence pour séniors. « Ce ne sera pas des jardins potagers avec des cultures strictes, plutôt une forêt-jardin avec un esprit assez libre », précise Matthieu Théaudin. « On y trouvera des arbustes tels que des framboisiers, myrtilliers, fraisiers, sureaux,

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pruniers, poiriers… » L’ambition du paysagiste est que les habitants s’approprient ces lieux au point de les entretenir et même de poursuivre les plantations, selon leurs envies. Il sera d’ailleurs tout à fait envisageable d’installer des bacs en hauteur.

Les plantes tiendront également un rôle important en dehors de ces jardins, car comme l’explique Matthieu Théaudin, « dès qu’il sera possible d’implanter de la végétation, nous le ferons ». Même les accès pour les pompiers (à l’exception des bandes de roulement) ainsi que les terrasses seront concernés, puisque l’herbe pourra pousser librement entre les joints des pavés.

Il ne sera donc pas question de délimiter les territoires de façon stricte.

Bien au contraire, c’est l’ouverture qui prévaudra, car « les frontières entre espaces publics et espaces

privés seront volontairement maintenues floues pour que ces différentes zones communiquent dans l’idée que chacun colonise l’autre.

Il y aura un travail assez fin sur les lisières, où même le végétal se diffusera dans le minéral », confirme-t-il.

Ces délimitations qui seront essentiellement symboliques se joueront sur les teintes et les formats du pavage dédié à chaque bâtiment.

Érables, chênes, sorbiers, alisiers…

Les accès qui distribueront les différents bâtiments seront comme des chemins forestiers composés d’essences locales plantées de façon à créer une nature que l’on croirait sauvage. Quant au mobilier qui permettra de s’installer au milieu de la verdure, Matthieu Théaudin l’imagine « accueillant comme dans un jardin ».

CŒUR D’ÎLOT

« Il y aura un travail assez fin sur les lisières, où même le végétal se diffusera dans le minéral. » Matthieu Théaudin Paysagiste, concepteur et designer associé, Phytolab

L’essentiel de ces plantations se fera sur un substrat haut de 40 à 80 centimètres d’épaisseur créé sur la dalle en béton sur laquelle seront érigées les résidences. La possibilité de réutiliser de l’argile saine déjà extraite lors du terrassement du chantier est envisagée. Il faudrait alors l’enrichir avec du compost pour obtenir une terre arable de qualité, apte à retenir l’eau de pluie.

En plus de la quantité d’arbustes, une vingtaine de grands arbres élèveront leurs cimes aux côtés des bâtiments. On y verra des variétés qui poussent dans les forêts alentour : érables, chênes, sorbiers, alisiers…

Si environ 1 000 m² de verdure seront plantés sur la dalle, cette superficie sera en fait plus importante, car une partie des toits, y compris ceux des niveaux intermédiaires, sera végétalisée. Il est encore trop tôt pour définir précisément l’ampleur de ces toitures biosolaires, car elle dépendra du nombre de panneaux solaires qui seront installés. Ce sont des pelouses calcaires qui s’épanouiront sur ces hauteurs, du même type que celles qui poussent dans les anciens sites miniers. Elles sont écologiquement très riches et ne nécessitent que très peu d’entretien.

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Anergie : le réseau prend forme Tous les forages géothermiques nécessaires au chauffage et au rafraîchissement de l’eau qui circulera dans les réseaux du premier îlot du quartier de Rout Lëns sont déjà creusés. Ce chantier innovant, une première dans le pays, se déroule selon les prévisions.

Le point sur les travaux « Nous sommes fiers Les entreprises chargées de cette de ce partenariat qui mission (Costantini, Sopinor, Sopermettra, j’en suis ludec) n’ayant fait face à aucune convaincu, de garantir, mauvaise surprise, la mise en place aux résidents de Rout des forages géothermiques a scrupuleusement respecté le calendrier Lëns, de bénéficier fixé par IKO. « Les 82 puits qui s’end’une ressource foncent à 200 mètres dans le sol énergétique dont la ont été creusés entre juillet et nofinalité se résume vembre 2024 sous les trois premiers par ces 4 lettres : bâtiments de l’îlot 14 comprenant Compétitivité, Qualité, les résidences D’Haus et Liicht ainsi que la résidence de logements Fiabilité, Durabilité ! » Emmanuel La Fonta Group Chief Financial Officer, IKO Real Estate

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abordables cédée à la ville d’Esch », détaille Sandra Huber, Administrateur de Callisto. Ils se trouvent tous sous l’enveloppe des parkings et n’auront donc aucun impact à la surface du quartier. Parallèlement, des travaux d’infrastructures sont en cours pour garantir une mise en

œuvre fluide des prochaines étapes.

L’année 2025 sera ainsi consacrée à la mise en place de la centaine de forages qui seront creusés sous le lot 2 à l’est du quartier.

Il s’est avéré que la température du sous-sol était un peu plus élevée que ce que les deux sondages tests prévoyaient. Il s’agit d’une excellente nouvelle pour le système d’anergie, car cela permettra une meilleure récupération et redistribution de l’énergie. Ce surplus de chaleur optimisera les performances thermiques du dispositif, réduisant encore davantage sa consommation en électricité pour fonctionner et donc son empreinte carbone.

ANERGIE

« Rout Lëns et la création de Callisto incarnent notre engagement profond envers un avenir à la fois plus durable et résilient. Ces projets démontrent également comment nous pouvons concrétiser cette vision grâce à des solutions innovantes et à des partenariats stratégiques. Ils servent de piliers à notre ambition de construire des quartiers durables, plaçant le bien-être de la communauté au cœur de notre démarche. » Sandra Huber Group Chief Development Officer, IKO Real Estate Administrateur, Callisto

Les écosystèmes préservés On ne peut pas créer un réseau basé sur la géothermie n’importe où. Il est nécessaire de disposer d’un terrain suffisamment grand pour permettre les forages et installer des infrastructures souterraines (ici, dix hectares environ). Le type de sous-sol est également déterminant : il doit permettre une bonne conductivité thermique pour optimiser les échanges d’énergie. Enfin, la géographie locale joue un rôle clé, par exemple pour adapter le système aux besoins propres aux bâtiments connectés.

Le site de Rout Lëns présente des défis spécifiques, notamment liés à la proximité de l’Alzette. Cette situation nécessite une gestion rigoureuse des risques hydrauliques et environnementaux. « Nous avons

donc collaboré étroitement avec des experts pour intégrer des solutions de gestion des eaux pluviales et de préservation des écosystèmes, tout en respectant les contraintes géotechniques du site », souligne Sandra Huber. Ces adaptations témoignent de l’engagement pris par le développeur pour concilier durabilité et innovation technique.

La volonté d’innover Ce réseau d’anergie sera le premier du Luxembourg. « Bien qu’elle soit encore émergente, cette technologie est déjà utilisée dans plusieurs pays, notamment en Suisse, où elle a démontré depuis une dizaine d’années son potentiel dans le cadre de projets résidentiels et mixtes », souligne Sandra Huber. Rout Lëns marque cependant une première

au Luxembourg, ce qui consolide la position du pays comme pionnier en matière de transition énergétique.

Ce statut représente une grande responsabilité, mais aussi une opportunité unique. IKO et ses associés LuxEnergie SA et Encevo SA, tous réunis au sein de la joint-venture Callisto (créée en 2023), ont mis en place des collaborations étroites avec des partenaires techniques et des experts reconnus pour assurer la réussite du système. « Des tests approfondis, un suivi rigoureux, et une maintenance proactive seront réalisés avant l’arrivée des premiers habitants, ce qui garantira une mise en service optimale » confirme Paul Weis, Administrateur délégué chez LuxEnergie.

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« Je suis très heureux de ce nouveau partenariat avec IKO Real Estate. Il montre la volonté du groupe Encevo et de ses filiales de mettre en œuvre concrètement la transition énergétique avec d’autres partenaires et de proposer des solutions nouvelles et innovantes pour la création de nouveaux quartiers durables. » Tom Eischen Head of Strategy, Innovation and Acquisition, Encevo

Un atout face au climat Le système est conçu pour être résilient face aux variations climatiques.

En période estivale, il permet de transférer la chaleur excédentaire du bâtiment vers le sous-sol, ce qui contribue au rafraîchissement naturel des espaces intérieurs. Cette technologie s’adapte donc parfaitement aux fortes chaleurs qui sont de plus en plus fréquentes, tout en minimisant la consommation énergétique.

De plus, ce choix a le mérite de renforcer l’indépendance du quartier vis-à-vis des énergies fossiles et de la volatilité de leur marché. L’utilisation des énergies renouvelables (géothermie et photovoltaïque) va permettre de maîtriser efficacement les coûts du chauffage et du refroidissement.

Les ambitions de Callisto Rout Lëns est le projet pilote de Callisto, mais son succès pourrait ouvrir la voie à une généralisation de l’anergie au Luxembourg et au-delà. « Le potentiel est immense, notam-

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ment dans des zones urbaines ou périurbaines où la densité permet d’optimiser l’utilisation du réseau », avance Sandra Huber. À long terme, Callisto envisage de déployer cette technologie dans d’autres projets, contribuant ainsi à la transition énergétique de la Grande Région. Beaucoup de concepts sont en train d’émerger et Callisto a déjà lancé plusieurs pistes de réflexion pour le futur.

« En 2018, LuxEnergie a organisé une série d'ateliers internes appelée "2030+" afin de se préparer aux défis de la transition énergétique. Aujourd'hui, nous sommes heureux de porter les fruits de ce travail d'anticipation et de mettre en œuvre, avec nos partenaires, le premier projet Anergie au Luxembourg. » Paul Weis Administrateur délégué, LuxEnergie

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Qu’est-ce que l’anergie ?

Les premiers réseaux d’anergie ont été mis en service il y a une décennie environ. Cette technologie repose sur la récupération et l’échange d’énergies à basse température. Ce système à la fois efficace et durable se matérialise dans une boucle en circuit fermé qui relie tous les bâtiments et dans lequel circule un fluide caloporteur.

Grâce à la géothermie, ce liquide (de l’eau glycolée) prendra la chaleur du sous-sol l’hiver pour la rapporter en surface, ceci quasiment sans aucune perte. En été, le circuit se fera en sens inverse.

Le fluide puisera cette fois dans la fraîcheur souterraine pour refroidir les appartements. Les panneaux photovoltaïques qui vont équiper la moitié de la surface des toits de Rout Lëns alimenteront les pompes à chaleur à travers lesquelles l’eau glycolée échangera sa chaleur ou sa fraîcheur, selon les besoins, avec l’eau qui circulera dans les réseaux d’eau sanitaire et de chauffage.

Ce système répond de manière efficace à des critères économiques, puisque grâce à l’interconnexion de la géothermie et du photovoltaïque, le réseau ne sera pas soumis à la variabilité du prix des énergies fossiles. À la faveur de son empreinte environnementale minime, Rout Lëns aura ainsi la capacité d’atteindre son objectif de neutralité carbone.

© Henri Goergen pour Rout Lëns by IKO

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ANERGIE

Quels sont les avantages pour les résidents ?

Avantages santé : • Confort quotidien où l’utilisateur garde la main sur son chauffage et le rafraîchissement de son logement.

• Meilleure qualité de l’air local avec une installation à la pointe de la technologie et des énergies renouvelables ne générant aucun rejet sur le site (poussières, CO2, etc.).

Avantages environnementaux : • Solution énergétique à la pointe de la technologie.

• Énergies renouvelables réduisant les émissions de CO2 du quartier et donc son empreinte carbone.

• Un seul réseau permettant d’offrir de la chaleur, mais aussi du rafraîchissement de manière écologique.

Avantages économiques : • Stabilité des prix : Installation indépendante vis-à-vis des fluctuations des prix des énergies (notamment fossiles).

• Sécurité énergétique sans dépendance.

Avantages commerciaux : • Service complet livré clés en main.

• Service dépannage 24 h/24, 7 j/7.

• Maintenance et exploitation chez un même prestataire.

Anergie**: d’Netz hëlt Form un D’Aarbechten um Anergienetz vu Rout Lëns – eng Première zu Lëtzebuerg – lafen no Plang.

Dëst Joer goufen 82 geothermesch Buerunge vun enger Déift vun 200 Meter ënnert dem Block 14 gemaach, deen d’Residenzen D’Haus a Liicht ëmfaasst souwéi d’Residenz mat de bezuelbare Wunnengen, déi un d’Stad Esch ofgetruede gouf. 2025 ginn ënnert dem Lot 2, am Oste vum Quartier, 100 weider Buerungen duerchgefouert.

Et huet sech wéi erwaart erausgestallt, dass d’Temperatur am Ënnergrond e bësse méi héich ass. Dat ass eng gutt Neiegkeet, well déi iwwerschësseg Hëtzt wäert d’thermesch Leeschtung vun der Anlag optiméieren.

Dës Technologie, ënnerstëtzt vu Callisto Joint Venture (2023 vun IKO, LuxEnergie S.A. an Encevo S.A. gegrënnt), wäert bei anere Projeten agesat ginn a kéint sech bis op d’Stad Esch ausbreeden, an esou zur energeetescher Transitioun vum Land bäidroen.

*Anergie ass eng nohalteg Technologie, déi Geothermie an en zouene Circuit notzt, fir Energie bei niddregen Temperaturen auszetau­ schen. Am Wanter erfaasst se ënnerierdesch Wäermt fir ze hëtzen, an am Summer killt se iwwer d’Keelt vum Buedem. Kombinéiert mat Photovoltaik reduzéiert se den CO2-Ofdrock an d’Energiekäschten.

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Commercialisation résidentielle : un accompagnement sur mesure Jusqu’à présent, les biens bâtis par IKO Real Estate étaient vendus par des agences immobilières partenaires. Mais le développement d’un quartier tel que Rout Lëns l’a poussé à revoir son modèle commercial et son accompagnement client.

Ce n’est un secret pour personne, la situation morose provoquée par la succession de crises a lourdement touché le secteur de l’immobilier.

Face à la défiance des acheteurs pour la vente en futur état d’achèvement (VEFA), les agences se sont principalement réorientées vers l’existant. Afin de s’adapter à cette nouvelle situation, IKO a donc décidé de prendre en main la commercialisation des logements qu’il construit. « Les acheteurs se posent beaucoup plus de questions qu’auparavant, notamment sur la solidité des promoteurs et des constructeurs, nous devons les rassurer et donner des gages de confiance. C’est normal », reconnaît Cécile Leyval, Commercial & Client Experience Director (Residential) chez IKO. « Sur Rout Lëns, nous sommes à la fois propriétaire du terrain, aménageur, développeur et promoteur. Nous avons un bureau de vente sur place. Nous accueillons et renseignons les clients autour de la maquette du quartier, ce qui leur permet de s’imprégner des lieux et

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de visualiser l’avancée des travaux.

Nous pouvons leur répondre très précisément sur tous les sujets : les volets techniques et administratifs, comme le développement des prochains bâtiments du quartier, y compris ceux à réhabiliter. Pour les acheteurs, cette maîtrise de l’information est précieuse. Il n’existe pas de meilleure argumentation », explique-t-elle. Son collègue Frédéric Gallonet, Sales Manager, illustre : « Nous ne vendons que nos projets, aucun autre, donc nous les connaissons parfaitement. Quand une personne me dit qu’elle aime le football, je peux lui raconter que dans le stade de la Frontière qui se trouve juste à côté de Rout Lëns, la Jeunesse Esch a fait match nul 1-1 contre Liverpool en Coupe d’Europe des clubs champions en 1973 ! » Au départ, IKO avait pourtant opté pour un système hybride en associant des agences externes et des commerciaux internes, ce qui constituait déjà une première. Mais au fil du temps, il s’est avéré que la

connaissance parfaite des projets était une clé essentielle de la commercialisation. « Qui mieux que nous peut expliquer à des futurs clients nos résidences et la conception de leurs appartements ? », relève Cécile Leyval. C’est pourquoi IKO a étoffé sa force de vente en interne qui compte trois nouveaux collaborateurs depuis 2024.

Si la commercialisation est désormais internalisée, IKO mise cependant sur un réseau de partenaires locaux qu’il a mis en place à travers tout le pays, comme autant d’ambassadeurs qui peuvent tenir le rôle d’apporteurs d’affaires. « Nous avons par exemple la chance de pouvoir compter sur des clients fidèles qui nous recommandent et avec lesquels nous renforçons la notion de parrainage », apprécie Cécile Leyval.

Désormais, grâce à l’ouverture d’un bureau de vente situé directement sur le chantier, les clients découvrent immédiatement le site et peuvent constater que le programme grandit

COMMERCIALISATION

De g. à dr. : Frédéric Gallonet, Sales Manager ; Olivia Burg, Sales Coordination Manager ; Charles Dorier, Sales Officer ; Cécile Leyval, Commercial & Client Experience Director (Residential) ; Maximilien Kenis, Client Relationship Officer ; Sonia Bellissimo, Sales Coordination Officer

jour après jour. Des outils immersifs disponibles sur place, dont une maquette interactive, les aident à se projeter dans le futur. Lorsque leur décision de venir habiter dans le nouveau quartier est acquise, Olivia Burg et Sonia Bellissimo prennent le relais pour la signature des actes et l’aspect légal et administratif.

Un contact permanent est alors établi par le moyen d’un portail client digital grâce auquel les acheteurs peuvent à la fois suivre l’évolution de leur projet et poser directement toutes les questions qui leur viennent à l’esprit (aspect légal et financier, avancement des travaux…).

Ils reçoivent également une newsletter et des invitations à différents évènements, comme les poses de première pierre de nouveaux bâtiments ou le Salon de l’immobilier.

IKO a, en outre, décidé de mettre en place une garantie d’achèvement ou de remboursement qui couvre l’ensemble de la quote-part construction (gros œuvres, clos couvert, travaux de finition, ...) mais également,

la quote-part du terrain. La couverture de la quote-part terrain, bien que non obligatoire, représente une couverture supplémentaire offerte aux clients.

Fin 2024, plus de 50 % du premier îlot est déjà vendu Si la VEFA est loin d’avoir retrouvé ses standards d’avant 2019, IKO enregistre tout de même sur Rout Lëns un rythme de réservations solide. Ainsi, plus de 50 % du premier îlot, composé de trois résidences, était vendu dès fin 2024. La pose de la première pierre le 2 juillet 2024, largement relayée dans la presse, et l’arrivée des trois premières grues depuis octobre dernier ont été des signaux visibles et convaincants de l’avancée du projet.

Concrètement, dans la résidence Liicht, tous les studios et les appartements d’une chambre ont déjà été vendus. Aussi, pour maintenir une offre sur ces petites surfaces qui représentent 35 % des appartements, la commercialisation du bâtiment D’Haus a également été lancée en

mai 2024. Avec lui, IKO met aussi en vente des appartements rares, comme ces maisons sur le toit, qui attirent les futurs résidents, alors que les petits appartements sont surtout achetés par des investisseurs.

Tandis que le quartier vient d’entamer sa phase de construction, le département commercial et le département Marketing & Communication prennent donc de plus en plus d’envergure et cela ajoute une vraie plus-value à l’expertise d’IKO. Cette nouvelle proximité entre les équipes apporte en effet de nombreuses informations capitales pour mieux appréhender le marché. « Grâce à cette internalisation, nous recueillons en première main les retours des potentiels acheteurs et des clients. Cela nous permet de mieux comprendre ce qu’ils désirent et, en fonction de leurs remarques, nous faisons évoluer notre accompagnement et nos offres de services pour être au plus proche d’eux et de leurs besoins. » , conclut Cécile Leyval.

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[m’atdæŋk n] participer à la réflexion

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Pose de la première pierre : « Une nouvelle page se tourne pour notre ville »

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Logement : Esch a un plan

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Le campus scolaire sera inclusif et solidaire

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Des commerces pour servir la vie de quartier

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Parking : chacun trouvera sa place

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Rout Lëns, déjà un objet de curiosité

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Pose de la première pierre « Une nouvelle page se tourne pour notre ville » Invités le 2 juillet 2024 pour le lancement des travaux du premier îlot résidentiel de Rout Lëns, les ministres Claude Meisch (Logement) et Serge Wilmes (Environnement, Climat et Biodiversité) ainsi que le bourgmestre d’Esch-sur-Alzette Christian Weis et les échevins André Zwally et Meris Sehovic sont tous d’accord : le nouveau quartier va faire beaucoup de bien non seulement à la ville, mais aussi à toute la région.

« Ce nouveau quartier sera parfaitement intégré dans Esch. » Claude Meisch Ministre du Logement et de l’Aménagement du territoire

Il ne faisait pas vraiment beau, ce mardi 2 juillet, et pourtant, tous les visages arboraient un large sourire.

Il faut bien dire qu’actuellement, les raisons de se réjouir ne se bousculent pas dans le secteur de la construction immobilière luxembourgeoise, secoué par les crises.

Alors, la pose de la première pierre d’un nouveau quartier qui comptera près de 1 400 logements (dont 30 % seront abordables) dans la deuxième ville du pays est un moment que les

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élus de toutes tendances politiques avaient envie de célébrer. « Ce n’est un secret pour personne, nous avons un grand besoin de logements, et particulièrement de logements abordables pour que tous ceux qui arrivent au Luxembourg puissent trouver un toit au-dessus de leur tête », acquiesçait Claude Meisch, le ministre qui détient le portefeuille du logement, si crucial au Grand-Duché. « Grandir est une

nécessité, mais il faut que cette dynamique se fasse de manière intelligente. Or, c’est ce que nous proposera Rout Lëns. Ce nouveau quartier sera parfaitement intégré dans Esch, au cœur d’un réseau de mobilité performant et à proximité de tous les services. » Le ministre originaire lui aussi du sud minier du pays (Differdange) apprécie particulièrement que le projet se développe sur ce qui n’était il y

PREMIÈRE PIERRE

« Je ne peux que me féliciter du choix résolu de bâtir le nouveau quartier autour de la durabilité et de la qualité de vie. » Serge Wilmes Ministre de l’Environnement, du Climat et de la Biodiversité

a quelques années qu’un immense terrain vague : « Tirer parti d’une friche industrielle est bien plus intéressant que d’artificialiser des terres agricoles. »

Des choix qui seront les normes du futur Le ministre de l’Environnement, du Climat et de la Biodiversité a loué, lui aussi, la vision d’un quartier résilient, producteur d’énergie et généreux en espaces verts. « Rout Lëns est un bel exemple où la main privée et la main publique travaillent ensemble de manière fructueuse. Je ne peux que me féliciter du choix résolu de bâtir le nouveau quartier autour de la durabilité et de la qualité de vie. La reconversion des friches n’est jamais facile et pourtant, les orientations prises par IKO Real Estate répondent aux défis auxquels nous devons faire face pour préparer le futur. »

Claude Meisch enchérissait, « les choix qui sont appliqués ici en termes de qualité de vie, d’organisation de la vie quotidienne, de production d’énergie et de respect de l’environnement devront être les normes qui seront employées dans le futur. J’approuve la direction prise par le développeur, car elle profitera à Esch-sur-Alzette et bien au-delà. »

Une ère nouvelle qui s’ouvre

les ouvriers du Minett exploitaient le minerai de fer. La crise de l’acier a clos cet épisode industriel et les friches sont restées abandonnées pendant des décennies. Aujourd’hui, nous sommes dans un tout nouveau chapitre, celui de la renaissance où Esch revient à la pointe du progrès. Rout Lëns est une illustration parfaite de ce réveil : c’est véritablement une nouvelle page qui se tourne pour notre ville et tout le sud du Luxembourg. »

Esch-sur-Alzette, la métropole du sud, qui est un partenaire engagé au quotidien auprès d’IKO, se félicite tout autant de voir ce quartier central et innovant sortir de terre. Le bourgmestre Christian Weis se réjouit particulièrement que le respect du passé eschois, dont la population est fière à juste titre, soit un fil conducteur. « Nous avons une histoire dont on pourrait tirer trois chapitres. Le premier serait le temps de la Schmelz, où

Christian Weis apprécie que les vertus du futur quartier puissent s’observer à 360° : « C’est un projet qui a tellement de sens. Nous avons besoin de logements, y compris sociaux, qui pourront accueillir une population multiculturelle et de toutes les catégories d’âge. Les étudiants, les familles, les séniors… tous pourront vivre au mieux dans le nouveau quartier. »

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Logement : Esch a un plan La Métropole du Fer est fière de ses racines populaires. Grâce à la convention d’exécution signée avec IKO Real Estate dès 2022, la ville d’Esch-sur-Alzette va pouvoir augmenter son parc de logements abordables.

« Je pense que le pays aurait beaucoup à gagner à s’inspirer davantage de ce qui est en train de se passer sur Rout Lëns. » Meris Sehovic Échevin d’Esch-sur-Alzette

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ROUT LËNS 2024

« Quand on a la chance d’avoir des friches aussi bien placées qui se libèrent, il faut bien réfléchir à ce que l’on souhaite en faire », sourit Christian Weis, le bourgmestre d’Eschsur-Alzette. Rapidement, il est décidé que la construction de logements sera prioritaire. « Ce n’est pas le cas partout, relève-t-il. À Metzeschmelz, une autre friche de l’industrie sidérurgique située à Esch (à cheval sur la commune voisine de Schifflange), nous avons décidé de réserver une grande place à l’artisanat. » Les élus se félicitent de travailler sur le projet Rout Lëns avec IKO Real Estate. « Notre collaboration est très franche, efficace et productive », apprécie Christian Weis. Les échanges entre les deux parties ont notamment permis de travailler sur la typologie des logements dont la commune a besoin. « Nous nous sommes rendu compte que nous n’avions pas assez d’appartements de 4 et 5 chambres.

Grâce à Rout Lëns, nous allons y remédier », indique-t-il. La résidence

du lot 6, que la ville d’Esch achètera entièrement, correspond par exemple à ces attentes.

L’échevin Meris Sehovic, en charge notamment du logement et du développement urbain, insiste sur la nécessité d’augmenter l’offre résidentielle à Esch. Et particulièrement en matière de logements sociaux et abordables. « S’associer avec un investisseur privé pour créer des appartements qui seront dans la main publique n’est pas commun, mais cela fonctionne. Je pense que le pays aurait beaucoup à gagner à s’inspirer davantage de ce qui est en train de se passer sur Rout Lëns. » Les chiffres démontrent que la méthode fonctionne. Grâce au nouveau quartier Rout Lëns, Eschsur-Alzette va doubler son parc locatif abordable. « Nous possédons aujourd’hui 360 logements abordables, ce qui représente déjà 5,6 % de la totalité, et grâce à Rout Lëns, nous allons en ajouter 400 de plus », relève le bourgmestre.

PLAN SECTORIEL LOGEMENT

« Ce quartier est tellement important pour Esch. » Christian Weis Bourgmestre d’Esch-sur-Alzette

Un investissement très important pour la ville Christian Weis reconnaît que tout n’est pas toujours simple, essentiellement parce que la loi n’est pas encore adaptée à ce type de collaboration. « Répondre à la législation nationale est parfois un challenge, parce que les textes ne sont pas pensés pour correspondre à cette façon de travailler. Ils ne sont pas non plus toujours en lien avec les besoins auxquels nous faisons face

en développant une friche industrielle. Nous aurions besoin d’un peu plus de compréhension et de flexibilité », ajoute le bourgmestre. Il cite en exemple le montant des subsides accordés lors de l’acquisition d’un terrain, qui ne prennent pas en compte les complexités induites par une dépollution préalable : « Cela entraîne un surcoût important, mais nous le faisons quand même : ce quartier est tellement important pour Esch. »

Investir dans cet ambitieux plan sectoriel logement, qui va permettre de mieux répondre aux besoins de ses futurs habitants, représente un investissement financier très important pour une ville comme Esch.

Car il faut non seulement acquérir le bâtiment, mais aussi adapter les services communaux en vue de la gestion des unités d’habitation. « Nous sommes déjà en train de travailler sur la redéfinition de notre administration pour que le personnel ait les moyens de s’occuper de tous ces dossiers », anticipe Christian Weis.

Mais les élus préviennent qu’ils ne pourront pas soutenir le coût de cette politique tout seuls. Le soutien de l’État est plus que jamais indispensable. « Compte tenu des besoins de logements dans tout le Luxembourg, le pays doit absolument continuer à soutenir les communes qui font des efforts », conclut le bourgmestre.

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Le campus scolaire sera inclusif et solidaire Fruit d’une collaboration entre IKO Real Estate et la ville d’Esch-sur-Alzette, le campus scolaire prévu au sein du quartier Rout Lëns sera composé d’une école fondamentale, d’une crèche et d’une maison-relais ainsi que d’un gymnase et d’équipements sportifs. Toutes les infrastructures seront également spécialement conçues pour permettre une co­ opération avec le Centre pour le développement moteur.

Rout Lëns sera un quartier facile à vivre, qui regroupera toutes les commodités pour ses habitants. Parmi ces services, l’école est bien sûr essentielle. Elle sera bâtie à la pointe

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nord-est de l’ancienne friche industrielle, la partie la plus proche du centre-ville d’Esch. « Il s’agira d’une école à taille humaine, qui pourra accueillir environ 300 élèves », avance

Christian Weis, le bourgmestre eschois. Fonctionnelles, les infrastructures compteront également une crèche, une maison-relais et un gymnase.

ÉCOLE

Rout Lëns, un point d’équilibre pour Esch

La configuration du terrain, assez anguleuse et étroite, a imposé à l’architecte Tatiana Fabeck beaucoup de créativité. Le bâtiment de deux étages sera construit en bois (à l’exception de la cage d’ascenseur en béton) et ses formes arrondies à la façon d’un enchaînement d’engrenages mécaniques rappelleront le passé industriel du site. « Nous tenons à ce que l’école soit belle et que son architecture donne envie aux enfants de la fréquenter », souligne Christian Weis.

L’école possédera ses propres équipements sportifs et, dans le but de profiter au maximum des espaces disponibles, son toit sera également aménagé. Une serre pédagogique y sera par exemple installée. Les enfants pourront également profiter de la cour et de ses aménagements, qui sera ouverte en dehors des heures de classe. « Nous voulons que la configuration de l’école incite les enfants à jouer et à se dépenser, ce qui représente un vrai défi à l’heure où les écrans sont trop présents, y compris chez les plus jeunes », relève Meris Sehovic, député et échevin ayant notamment l’enseignement et le développement urbain dans ses attributions.

L’école pourra accueillir 300 élèves.

« L’enfant au centre du projet » La commune d’Esch souhaite que, désormais, toutes les nouvelles écoles intègrent un centre de compétences. Inauguré en mai 2024, le campus Wobrécken a ainsi été conçu pour accueillir au mieux les élèves portant un trouble du spectre autistique. À Rout Lëns, une collaboration avec le Centre pour le développement moteur est souhaitée. « Nous avons la volonté de mettre l’enfant au centre du projet et nous savons que de jeunes eschois le demandent. Nous considérons donc la création d’une telle offre sur notre territoire comme une priorité », appuie Meris Sehovic.

Cette décision a imposé de revoir tous les plans pour que l’ensemble du campus scolaire soit parfaitement adapté, de la crèche jusqu’à l’école, en passant par la cantine, la salle de sport et les ascenseurs. « C’est un grand projet qui est aussi un sprint, car nous voulons que les élèves puissent en profiter le plus vite possible. Nous sommes bien conscients que, pour les parents, la présence de l’école sera un critère important pour choisir de vivre dans le quartier », assure Meris Sehovic.

Le stade de l’avant-projet sommaire est passé et le temps est désormais à la planification détaillée. Quant à donner une date précise pour l’inauguration, les élus estiment qu’il est encore trop tôt pour se prononcer.

Pour les élus eschois, cela ne fait aucun doute : le développement de Rout Lëns est une aubaine. « Il s’agit d’un site important parce qu’il est très proche du centre-ville.

La construction du nouveau quartier va permettre de redynamiser Esch depuis son cœur urbain », se félicite le bourgmestre Christian Weis.

Meris Sehovic, député et échevin (en charge notamment de l’enseignement et du développement urbain), note une différence majeure avec Belval, le premier grand projet national de réhabilitation de friches industrielles qui se trouve également en partie sur le territoire de la commune. « Rout Lëns est en quelque sorte le contraire de Belval, puisque le quartier a été pensé dès le début pour s’intégrer dans l’existant. Belval se situe à la périphérie d’Esch, un peu à l’écart, et est resté assez difficilement accessible pendant un certain temps. À l’opposé, Rout Lëns sera tout de suite parfaitement inséré dans le tissu urbain, y compris sur le plan de la mobilité. Ce grand projet est une très belle opportunité de renforcer l’attractivité et la cohésion de notre ville. »

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Des commerces pour servir la vie de quartier Rout Lëns sera un quartier essentiellement résidentiel, mais il proposera également quelques magasins qui seront à même de répondre aux besoins quotidiens des habitants et des personnes qui travailleront sur place.

Le futur quartier promet de devenir un pôle de vie animé. En effet, IKO prévoit une offre commerciale de proximité comprenant à la fois une supérette, quelques petits magasins, des locaux pour des professions libérales (médecins, etc.), ainsi que quelques cafés et restaurants. La plupart des commerces seront situés au rez-de-chaussée des immeubles, de manière à les rendre facilement accessibles. Nadia Djenadi, Office & Retail Commercial Director d’IKO, explique la philosophie de cette offre : « Notre objectif n’est pas de faire de Rout Lëns un grand pôle commercial, mais d’apporter des propositions utiles aux personnes qui vivront ou travailleront sur place. » Environ 8 909 m2 seront réservés à ces commerces de proximité pensés pour simplifier et enrichir la vie quotidienne. La supérette située dans le lot 2 sera un élément clé de l’offre commerciale sur le quartier.

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Les équipes d’IKO collaborent déjà avec des enseignes potentiellement intéressées pour la calibrer aux futurs besoins. Pour Nadia Djenadi, ces échanges en amont sont essentiels : « Ils permettent d’anticiper leurs besoins, d’optimiser les espaces et d’adapter les agencements, par exemple en fonction des flux de livraison. » Pour les autres surfaces commerciales, IKO souhaite attirer des entrepreneurs de la région afin de composer une offre unique, à même de répondre aux besoins quotidiens des habitants. Pour ce faire, le développeur construira des unités de taille compacte très flexibles et suffisamment agiles pour répondre à un large éventail de besoins et convenir aussi aux nouvelles tendances. Particularité importante, ces commerces devront s’inscrire dans une logique de quartier sans voitures en surface.

« Notre objectif [est] d’apporter des propositions utiles aux personnes qui vivront ou travailleront sur place. » Nadia Djenadi Office & Retail Commercial Director, IKO Real Estate

COMMERCES

Logements, commerces, bureaux : un quartier équilibré

IKO pourra même leur proposer un accompagnement personnalisé. « Si les commerçants en expriment le besoin et si nous croyons en leur concept, rien n’empêcherait de travailler main dans la main », assure Nadia Djenadi. « Les premiers commerces seront très importants pour le quartier et nous sommes prêts à les soutenir », ajoute-t-elle. Ce soutien concret permettra aux premiers commerces de s’installer rapidement et de créer une dynamique de quartier dès les premiers mois.

Cafés et restaurants L’implantation de l’horeca (hôtels, restaurants et cafés) est soigneusement pensée pour animer le quartier et favoriser les échanges. Différentes enseignes occuperont le pied de bâtiments principaux, notamment dans la tour (lot 9, ouverture estimée fin 2030) et une résidence situées près de Liicht (lot 8, ouverture estimée fin 2029). Les premières tables seront dressées dans le Magasin TT, un établissement conçu dans un esprit de brasserie qui rendra hommage à l’âme de ce très beau bâtiment historique. « Il se prête parfaitement à cet emploi, nous cherchons déjà un partenaire aligné avec nos valeurs pour le faire vivre et nous envisageons de l’exploiter pour de l’urbanisme transitoire », précise Nadia Djenadi. IKO

espère ouvrir cet espace à l’arrivée des premiers habitants du quartier, début 2027.

Rout Lëns accueillera également un pôle sportif et de loisirs qui sera situé dans la Halle des Soufflantes (ouverture prévue en 2032). « Il est encore trop tôt pour décider la destination exacte de ce grand bâtiment. Nous préférons garder toutes les pistes ouvertes pour le moment et prendre le temps d’analyser l’évolution des tendances avant de déterminer le meilleur choix possible pour le quartier », souligne Nadia Djenadi.

Quoi qu’il en soit, IKO souhaite que les commerces de Rout Lëns soient complémentaires avec ceux qui existent déjà à Esch, notamment ceux de la rue de l’Alzette toute proche. « L’idée n’est absolument pas de les concurrencer, au contraire. Je pense même que le quartier, avec ses 3 000 nouveaux habitants, contribuera à la redynamisation du centre-ville et fera beaucoup de bien à la vie commerciale eschoise. Ils permettront également d’offrir de nouveaux services aux quartiers avoisinants tels que le quartier du Hiel », affirme Nadia Djenadi, qui compte susciter un dialogue harmonieux et à long terme entre le nouveau quartier et la ville

La répartition des différents usages de Rout Lëns a été déterminée à la suite d’une étude de programmation qui a été menée en 2019 pour comprendre de manière très concrète la réalité et les besoins d’Esch-sur-Alzette. Il s’est avéré que pour assurer une certaine animation et se conformer aux préceptes du PAG, il était nécessaire de créer une mixité intégrant suffisamment de services et de commerces.

C’est ainsi qu’en plus des logements et des magasins, on trouvera sur l'ancienne friche environ 10 000 m2 de bureaux.

L’offre sera toutefois bien différente de celle proposée par Belval, tout proche. IKO jouera au contraire la carte de la complémentarité en mettant l’accent sur des surfaces souvent plus modestes qui seront idéales, par exemple, pour les professions libérales.

d’Esch. IKO et le service économique de la ville collaborent de manière permanente sur ces questions, dans le but de mettre en place les synergies qui seront les plus profitables aux Eschois. IKO applaudit d’ailleurs le programme de réhabilitation de la rue de l’Alzette et espère qu’il entraînera avec lui un nouvel élan pour le cœur de ville.

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Parking : chacun trouvera sa place Les six parkings de Rout Lëns proposeront un total de 1 600 places de stationnement. Le premier d’entre eux ouvrira avec la livraison des premières résidences, fin 2026.

Alexis Monnier Assistant Project Manager, IKO Real Estate

La question du parking est primordiale, même au cœur d’un nouveau quartier urbain particulièrement bien relié aux différents types de mobi­ lité (train, bus rapide, bus classique, vélo…). La quantité de places de stationnement est d’ailleurs conditionnée par la réglementation communale (Plan d’Aménagement Général – PAG – et Plan d’Aménagement Particulier – PAP), qui impose un certain ratio en fonction du nombre de logements, de commerces et de bureaux disponibles.

Et les réponses sont loin d’être aussi simples que l’on pourrait imaginer, notamment parce que Rout Lëns réoccupe une friche industrielle dont les stigmates du passé, parfois invisibles à l’œil, sont pourtant tou-

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jours bien présents. Le masterplan a ainsi été conçu en partie selon l’histoire du quartier. « Nous allons par exemple profiter des endroits qui ont déjà été excavés dans le cadre de la dépollution pour installer les parkings », explique Alexis Monnier, Assistant Project Manager pour IKO. À l’inverse, il était parfois très compliqué de creuser dans d’autres secteurs. « Les fondations en béton des hauts-fourneaux sont très profondes et particulièrement solides, elles sont pratiquement impossibles à démolir aujourd’hui », assure Charlotte Hancart, Project Developer chez IKO. Ces socles sont tellement bien ancrés dans le sol qu’ils ont même contraint la circulation de l’eau souterraine à s’adapter à leur présence.

En plus des exigences portées par le site lui-même, IKO avait également fixé ses propres prérogatives. Une d’entre elles était de construire les accès de ces parkings à la lisière du quartier, car la place dédiée à la voiture en surface sera limitée.

Un premier parking ouvert fin 2026 Tous ces critères ont permis de déterminer l’emplacement des différentes poches de stationnement. « Les immeubles se partageront six parkings qui offriront un total d’environ 1 600 places, et dont un sera public, sous l’îlot 2, qui comprendra la résidence pour séniors, la résidence étudiante et une résidence de logement avec des commerces en rez-de-chaussée », explique

PARKINGS

Alexis Monnier. Les cinq parkings réservés aux habitants accorderont des places nominatives, tandis que les 376 places du parking public seront partagées entre les employés des commerces du quartier (restaurant, supermarché…), leurs clients, les visiteurs des résidences, mais aussi les habitants. « Les résidents pourront souscrire un abonnement de longue durée et auront toujours la certitude de trouver une place », confirme Charlotte Hancart.

Ce parking accessible à tous n’ouvrira, toutefois, qu’en 2028. Le premier à être opérationnel sera celui de l’îlot 14, le secteur essentiellement résidentiel (résidences D’Haus, Liicht et à coût modéré), dont la construction vient de commencer et qui sera livré fin 2026. Il contien-

dra 383 places et, en attendant l’ouverture du parking public, quelques places non encore vendues pourront également être accessibles aux visiteurs et aux clients du restaurant installé dans le Magasin TT, ce bâtiment historique qui deviendra un lieu de vie important du quartier.

Tous les parkings offriront bien sûr des places équipées de bornes pour les véhicules électriques et d’autres, plus larges, proches des ascenseurs, réservées aux personnes à mobilité réduite. La question de la sécurité des habitants a également été prise en compte. « Il n’y aura pas d’accès direct entre les parkings et les résidences, il faudra au minimum passer par un sas au rez-de-chaussée », indique Charlotte Hancart.

Parking: jidderee fënnt seng Plaz e Quartier Rout Lëns wäert am Ganze 6 Parkingen hunn: 1 ëffentlechen a 5 fir d’Awunner mat insgesamt D 1.600 Parkplazen.

D’Gestaltung dovu gëtt net just vun de Gemengereglementer bestëmmt, mee berücksichtegt och d’Geschicht vun dëser fréierer Industriebrooch. Sou profitéiert z. B. IKO Real Estate vu Plazen, déi am Kader vun de Sanéierungsaarbechte schonn ausgegruewe goufen. D’Zoufaart wäert sech um Rand vum Quartier befannen, fir d’Präsenz vun den Autoen op der Uewerfläch ze begrenzen. Den éischte Parking mat 386 Plazen geet Enn 2026 ënnert dem

Block 14 op (de Beräich, deen haaptsächlech fir d’Residenzen D’Haus, Liicht an déi abordabel Wunnengen ass). 2028 kënnt den ëffentleche Parking ënnert dem Block 2 (Senioren- a Studenteresidenz, souwéi Wunnenge mat Geschäfter um Rez-deChaussée). Se ginn alleguer mat Luedstatiounen, Parkplaze fir Mënsche mat ageschränkter Mobilitéit a mat engem separatem Zougang zu de Wunnengen ausgestatt.

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Rout Lëns, déjà un objet de curiosité Avec ses dimensions, ses spécificités et la volonté d’IKO d’y mettre en place un grand nombre de concepts innovants, Rout Lëns attise la curiosité des acteurs de la construction et de l’urbanisme, y compris au-delà des frontières grand-ducales.

Stéphane Valet, Project Management Director, IKO ; Delphine Desgurge, Innovation Director, IKO ; Bruno Renders, CEO Groupe CDEC ; Aline Picard, Urban planning & Infrastructure Director, IKO ; Vitor Figueira, Responsable Nouvelles Techniques de Contruction, IFBS ; Olivier Steitz, Senior Project Manager, IKO

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VISITES DE CHANTIER

En 2024, alors que le chantier de construction venait tout juste de débuter, deux visites ont démontré que de nombreux regards observaient déjà ce qui était en train de se passer sur les anciennes friches industrielles eschoises.

Une délégation de l’Institut de formation du secteur du bâtiment (IFSB) a ainsi exploré le site début juillet.

L’IFSB, basé à Bettembourg, dépend du Conseil pour le développement économique de la construction (CDEC), une association créée en 2008 par le Groupement des entrepreneurs et la Fédération des entreprises de construction et de génie civil dans le but d’anticiper les évolutions du secteur. « De nombreux volets de Rout Lëns les intéressent au plus haut point », assure Delphine Desgurse, Innovation Director chez IKO. L’enjeu de la réduction de l’empreinte environnementale, qui est ici une priorité, en est un. « Le secteur cherche à augmenter l’offre de matériaux bas carbone dans le pays et à faire venir des offreurs de solutions, notamment pour construire en bois. » En observant de près Rout Lëns, l’IFSB se prépare à accompagner les défis qui feront les normes de demain. Un point important est celui de la réglementation, car innover, aujourd’hui, c’est aussi parfois se confronter à des normes inadaptées. « La construction en bois est à nouveau un exemple pertinent, parce qu’il nous faut prouver que ce que nous souhaitons mettre en place est réaliste, même si cela n’a jamais été fait au Luxembourg », illustre Delphine Desgurse.

« L’enjeu était ici de leur présenter le défi urbanistique que représente Rout Lëns. » Delphine Desgurse Innovation Director, IKO Real Estate

Or, pour faire évoluer ces normes, il faut parfois recourir à des expérimentations dont le coût peut être faramineux à l’échelle des acteurs luxembourgeois. « Pour attester qu’un immeuble en bois résiste suffisamment au feu, il peut être nécessaire de construire un bâtiment test, puis de l’enflammer pour convaincre les pompiers que sa résistance au feu répond aux attentes », explique la directrice Innovation.

Si ces procédures permettent d’avancer, elles coûtent très cher. Au Luxembourg, seul un organisme fédérateur comme l’IFSB peut réaliser de tels investissements. Des protocoles équivalents pourraient également valider des systèmes innovants pour les eaux grises (par exemple dans les toilettes), les matériaux biosourcés (isolants naturels…) ou des matériaux bas carbone.

Les étudiants de l’Executive Master en Gouvernance territoriale et développement urbain de Sciences Po Paris se sont également rendus à Esch-sur-Alzette en novembre 2024. « L’enjeu était ici de leur présenter le défi urbanistique que représente Rout Lëns », avance Rebecca Abdo, Project Manager en Développement urbain chez IKO. Cette dernière leur a exposé in situ la façon dont a été pensé l’aménagement urbain et les challenges particuliers à relever, par exemple en termes de dépollution d’une friche, de conservation et de mise en valeur du patrimoine historique, de mobilité ou de conception d’une skyline harmonieuse.

Cet échange s’est d’ailleurs réalisé dans les deux sens puisque Rebecca Abdo s’est également rendue à Paris pour donner un cours aux mêmes étudiants.

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ARTICLE

La construction du premier îlot résidentiel est lancée !

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Sarah Teulet, poésie et écologie

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Les Francofolies Esch/Alzette

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L'équipe Rout Lëns by IKO

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La construction du premier îlot résidentiel est lancée !

Le 2 juillet 2024, IKO Real Estate a officiellement lancé les travaux du premier îlot de Rout Lëns (îlot 14) lors d’une cérémonie de la première pierre à laquelle ont assisté Claude Meisch, ministre du Logement, et Serge Wilmes, ministre de l’Environnement, du Climat et de la Biodiversité, ainsi que Christian Weis, bourgmestre, et Meris Sehovic, Bruno Cavaleiro et André Zwally, échevins de la ville d’Esch-sur-Alzette.

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ARTICLE

Sandra Huber (IKO Real Estate), Serge Wilmes (ministre de l’Environnement, du Climat et de la Biodiversité), Claude Meisch (ministre du Logement et de l’Aménagement du territoire), Eric Lux (IKO Real Estate), Christian Weis (bourgmestre d’Esch-sur-Alzette), André Zwally, Meris Sehovic et Bruno Cavaleiro (échevins d’Esch-sur-Alzette) Julie Stoffel, Séverine Courtois (IKO Real Estate) et Julien François (L’essentiel)

Serge Wilmes (ministre de l’Environnement, du Climat et de la Biodiversité), Claude Meisch (ministre du Logement et de l’Aménagement du territoire), Eric Lux (IKO Real Estate) et Christian Weis (bourgmestre d’Esch-sur-Alzette)

Orlando Pinto (CEO de Sopinor)

Au premier plan : Christian Weis (bourgmestre d’Esch-sur-Alzette)

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Serge Wilmes (ministre de l’Environnement, du Climat et de la Biodiversité), Eric Lux (IKO Real Estate), Christian Weis (bourgmestre d’Esch-sur-Alzette), Meris Sehovic (échevin d’Eschsur-Alzette), Claude Meisch (ministre du Logement et de l’Aménagement du territoire) et Sandra Huber (IKO Real Estate)

Claude Meisch (ministre du Logement et de l’Aménagement du territoire), Sandra Huber (IKO Real Estate) et Christian Weis (bourgmestre d’Esch-sur-Alzette)

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PREMIÈRE PIERRE

Nathalie Tips, Cécile Leyval, Eric Lux, Sandra Huber, Aline Picard, Rebecca Abdo et Charlotte Hancart (IKO Real Estate)

Nadia Djanadi (IKO Real Estate)

Julie Wattiaux, Xavier Musin (IKO Real Estate)

Romain Lequeux, Emanuelle Hoffmann et Olivier Vandenhove (IKO Real Estate)

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Rebecca Abdo, Sonia Bellissimo, Hildegarde Mballa Noah, Nathalie Tips (IKO Real Estate)

Eric Lux et Sandra Huber (IKO Real Estate), Meris Sehovic et Bruno Cavaleiro (échevins d’Esch-sur-Alzette)

Romain Bontemps, Quentin Limbourg et Philippe Bodson (IKO Real Estate)

Charlotte Peeters (Wonder Events)

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SÉRIGRAPHIE

Sarah Teulet, poésie et écologie Chaque fin d’année, pour remercier ses partenaires dans le cadre du projet Rout Lëns, IKO Real Estate offre une œuvre réalisée par un(e) artiste. L’an dernier, l’entreprise familiale luxembourgeoise a fait appel à Sarah Teulet pour créer une affiche sérigraphiée à une cinquantaine d’exemplaires. Ce visuel inédit, qui met en scène un renard sous la silhouette des premiers bâtiments du futur quartier, symbolise un équilibre souhaité entre l’homme et la nature.

« La proposition était parfaitement en phase avec ma vision artistique, qui porte sur la symbiose entre l’être humain et les espaces verts. » Sarah Teulet Illustratrice – Artiste sérigraphe

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Le quartier Rout Lëns, né de la vo­ lonté de concilier innovation, respect de l’environnement, préservation du patrimoine et communauté, trouve une résonance toute particulière dans les œuvres de Sarah Teulet.

Elle aime produire avec ses mains, s’inspirer de son for intérieur et surtout être sincère dans sa démarche. « Ce qui m’a touchée dans cette proposition, c’est qu’elle était parfaitement en phase avec ma vision artistique, qui porte sur la symbiose entre l’être humain et les espaces verts. » Sa sérigraphie de 30 × 40 cm présente un renard évoluant près des constructions de Rout Lëns, symbole de l’adaptation de la faune aux zones urbaines. Dans cet espace construit entre ville et forêt, l’illustra-

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trice imagine un lieu où les animaux pourraient trouver refuge, rappelant qu’une harmonie est possible. « Le renard est un animal résilient et adaptable. C’est aussi un habitant des zones urbaines proches de la nature.

C’était donc un symbole idéal pour représenter le projet de IKO qui, pour info, a été officiellement certifié en tant qu’entreprise socialement responsable par l’Institut National pour le développement Durable et la Responsabilité sociale des entreprises. » Originaire des Vosges, Sarah Teulet a grandi dans une région paisible, où la végétation est omniprésente.

Cette proximité a marqué son rapport au monde et à son art, devenant une source d’inspiration durable. Elle

poursuit des études d’arts appliqués à Strasbourg, elle est enseignante dans plusieurs écoles d’art, et travaille comme graphiste indépendante, un métier qu’elle exerce avec conviction pendant plusieurs années avant de ressentir l’envie de revenir à un procédé plus manuel de l’art, mais également plus dans l’air du temps.

C’est alors qu’elle découvre la sérigraphie au tiers-lieu Bliiida à Metz, approche qui combine son amour pour la créativité et son goût pour les méthodes traditionnelles. « Cette technique artisanale me permet de rester proche de la matière et m’offre la possibilité de produire des œuvres en série très limitée, tout en gardant un lien avec chaque exemplaire. »

SÉRIGRAPHIE

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En véritable passionnée, Sarah Teulet réalise elle-même toutes les étapes de création dans son atelier, où elle passe le plus clair de son temps.

Cet espace qu’elle a baptisé « La Friche », situé dans une ancienne ferme en face de la gare à Saint-Diédes-Vosges, est pour elle un lieu de quiétude et de créativité. « C’est un peu comme un laboratoire, où je me sens libre de tester des idées, d’explorer des motifs, des palettes.

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C’est aussi un lieu d’accueil où les gens peuvent venir voir le processus. » En effet, Sarah n’est pas du tout une créatrice repliée sur ellemême. Elle se considère comme un artisan du lien social et aime partager son savoir-faire avec son entourage, ouvrant régulièrement ses portes pour des visites et des démonstrations. Son procédé commence par des croquis réalisés sur carnet avant d’être retravaillés sur

tablette. « J’aime d’abord dessiner sur du papier, car cela me connecte avec l’essence même de mon idée.

Ensuite, je passe l’esquisse sur ma tablette pour affiner et préparer les calques nécessaires à l’impression. » En reposant sur la superposition séparée de couches de teintes ou de textures, la sérigraphie lui permet de maîtriser chaque détail et de créer des tirages uniques.

SÉRIGRAPHIE

« L’esprit qui va animer le quartier »

« Les atmosphères qu’elle crée correspondent parfaitement à l’esprit qui va animer le quartier. »

« Je cherchais des artistes évoluant dans un rayon assez proche de Rout Lëns quand j’ai découvert le travail de Sarah Teulet. Ses sérigraphies m’ont tout de suite beaucoup plu, j’ai été sensible à ces images qui mêlent l’urbanisme et la nature. Les atmosphères qu’elle crée correspondent parfaitement à l’esprit qui va animer le quartier. Je lui ai demandé de représenter la résidence D’Haus de manière stylisée, mais, comme à chaque fois que nous faisons appel à un artiste pour réaliser notre cadeau de fin d’année, elle a eu carte blanche pour composer son illustration. »

Nathalie Tips Senior Brand Manager, IKO Real Estate

La collaboration avec IKO a été marquante pour Sarah, qui a apprécié la liberté d’expression. « Nathalie Tips, la Brand Manager, m’a contactée en me disant qu’elle appréciait mon univers et qu’elle souhaitait que je conserve mon style sans compromis, ce qui est une fierté pour moi. » À travers cette belle coopération, la Vosgienne apporte une touche poétique et engagée à la vision du nouveau quartier d’Esch-sur-Alzette.

Son impression, avec son renard adaptable et les nouvelles constructions, est bien plus qu’une simple illustration : elle est le symbole d’une initiative qui prône une meilleure intégration de la biosphère dans l’urbanisme moderne. Pour Sarah, cette sérénité n’est pas seulement un concept artistique, mais un mode de vie, qu’elle incarne au quotidien, et qu’elle transmet à travers son art.

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Les Francofolies Esch/Alzette IKO Real Estate poursuit son engagement envers la culture et les communautés locales et s’est de nouveau investi au sein des Francofolies Esch/Alzette, du 7 au 9 juillet 2024.

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MUSIQUE

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L'ÉQUIPE ROUT LËNS BY IKO

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Management

Innovation

Éric Lux

Sandra Huber

CEO

Group Chief Development Officer

Delphine Desgurse Innovation Director

Project Management Philippe Mars

Olivier Steitz

Frédéric Noir

Stéphane Valet

Senior Project Manager

Senior Project Manager

Senior Project Manager

Project Management Director

Lot 6

Îlot 14 & Magasin TT

Îlot 2

Urban planning & Infrastructure Aline Picard

Rebecca Abdo

Urban planning & Infrastructure Director

Project Manager

Office & Retail Development Olivier Vandenhove Office & Retail Development Director

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Residential Development Chloé Aubert

Charlotte Hancart

Project Developer

Project Developer

Lots 8, 9 et 28

Îlots 2, 14 et lot 6

Marketing & Communication Nathalie Tips

Julie Wattiaux Marketing & ESG (Environnement - Social - Governance) Director

Senior Brand Manager Rout Lëns

IKO

Project Support Valérie Peiffer

Magalie Wiesen

Project Support Manager

Project Support Officer

Legal Romain Lequeux Legal Director

Sales (Residential, Office & Retail) Cécile Leyval

Nadia Djanadi

Commercial & Office & Client Experience Retail Commercial Director (Residential) Director

Charles Dorier

Frédéric Gallonet

Olivia Burg

Sonia Bellissimo

Sales Officer

Sales Manager

Sales Coordination Manager

Sales Coordination Officer

Éditeur : IKO Real Estate, 22, rue des Bruyères, L-1274 Howald, T. (+352) 26 18 87-1 Crédits photographiques : © 2024 IKO Real Estate, sauf indication contraire près des photos. Toutes les images 3D sont des images non contractuelles. Illustrations : Anne-Gaëlle Gillet représentée par la galerie Happy Funky Family (www.happyfunkyfamily.com) Conception, rédaction et réalisation : binsfeld — Décembre 2024