Issuu

#89 2019

HET GRONINGER FORUM

“ONCE-IN-A-LIFETIME” BOUWPROJECT IN HARTJE GRONINGEN

BIOSINTRUM OOSTERWOLDE

Waar een plattelandsgemeente groot in kan zijn KOP VAN MIDDEN, HEERENVEEN

GRONINGER WONINGCORPORATIES

47 WONINGEN, DOKKUM

TOEKOMSTBESTENDIGE CORPORATIEWONINGEN

VRAGEN GEMEENTELIJKE REGIE OP WONEN

VRIJHEID VOOR MAATWERK IN DE TOEKOMST

Voorwoord

GEWOON BIJZONDER Elk project waarover we in Bouwen in het Noorden publiceren, heeft iets in zich wat het de moeite waard maakt om over te schrijven. Soms is het de techniek, de architectuur of de bouwmethodiek, soms de bewonerscommunicatie en steeds vaker gaat het over duurzaamheid. Wat het voor ons als redactie gewoon bijzonder maakt, zijn de verhalen van mensen die er vol passie aan werken, die trots zijn op hun werk. Natuurlijk zijn er mensen die zeggen dat ze ‘gewoon hun werk doen’, maar in het bouwproces heeft elk radertje, hoe klein dan ook, zijn onmisbare functie. Hoofdredactie Jurriën Hendriks Eindredactie Vera Bosma Redactie Arjen Bakker, Vera Bosma, Johanna Kommerie en Thea van der Schaaf Fotografie Mark Sekuur en Henri Vos

Nu en dan zijn er echter projecten die niet in zes pagina’s te vatten zijn. Zo is de bouw van het Groninger Forum zó’n iconisch project, dat het voor de meeste mensen in de bouw hooguit eens in hun werkzame leven voorbij komt. Wij kunnen niet wachten om eind dit jaar vanaf het dakterras over Groningen uit te kijken! Ook voor het Biosintrum in Oosterwolde hebben we een paar extra pagina’s ingeruimd. “Het kloppend hart van de biobased economy” is gebouwd vanuit een sterke visie op duurzaamheid. Voor andere bouwers en opdrachtgevers wellicht een bron van inspiratie, of zelfs een uitdaging om de circulaire handschoen op te pakken?

Advertentieverkoop Breuker Telemarketing & Meer Ontwerp Idee-fix Abonnement € 24,95 per jaar Losse nummers € 6,50

Uitgever & Administratie Idee-fix Peizerweg 140, 9727 AP, Groningen 058-2153937 | bihn@idee-fix.nl

www.idee-fix.nl

Copyright © 2019 Op de inhoud van dit blad rust copyright. Niets mag zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever op enigerlei wijze worden vermenigvuldigd. Bouwen in het Noorden is een onafhankelijk magazine voor bouwend Nederland. Uitgevers en auteurs kunnen op geen enkele wijze instaan voor de juistheid of volledigheid van informatie. Uitgever en auteurs aanvaarden dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor de schade, van welke aard dan ook, die het gevolg is van handelingen en/of beslissingen die gebaseerd zijn op informatie uit deze uitgave.

Zeker ook de moeite waard om over te lezen zijn de woningbouwprojecten van klein tot groot, evenals het prachtig verbouwde gemeentehuis in hartje Sneek. We verhalen over twee bijzondere bedrijfspanden in Groningen, waarbij de bodem op héél verschillende manieren een grote rol heeft gespeeld. We trotseerden het winterweer voor een interview op locatie bij Wold & Waard in Leek, waar een pilot is gestart om de verduurzamingsslag van bestaande woningen in gang te zetten. Gastcolumnist Alexander Bleker maakt de kosten van een gebouw inzichtelijk. Ten slotte geven de directeurenbestuurders van De Huismeesters en Nijestee uitleg over de brief die zij en hun collega-bestuurders stuurden aan de formateur van de nieuwe Groninger gemeenteraad. In deze brief hebben zij de aandacht van het nieuwe college gevraagd om goed en betaalbaar wonen voor alle inwoners binnen het bereik te houden. Op deze plaats willen we Henri Hendriks bedanken voor zijn jarenlange inzet voor Bouwen in het Noorden. Gedurende een groot aantal jaren heeft hij met verve de rol van uitgever en hoofdredacteur vervuld, daarna bleef hij als journalist verbonden aan ons blad. Het ga je goed, Henri! Veel leesplezier, Jurriën Hendriks Hoofdredacteur

Vera Bosma Eindredacteur

47 woningen, Dokkum

Vrijheid voor maatwerk in de toekomst

70 appartementen Dukdalf, Harlingen

Sluitstuk aan de poort van de stad

de nh ei

sc h

ve r

M ee

Toekomstbestendige corporatiewoningen

w on

Ee n

Het Groninger Forum

“Once-in-a-lifetime” bouwproject in hartje Groningen

W ol

tv an

lf,

uk da

D st ad

te n

7 H 0a ar pp lin a Sl ui ge rte ts tu n m k

rd “A W uu ke ls aa j rz er e r w a g am d oe at 11 d” do t: et w Ee ,d o nh oe ni ei ng he d td en in Ap ve an ,M pa rs G in rt ch e ro éé e em Ei ei u r n n s d Vo d e t e ad nh nt lm eli j e en aw k b id ei eb co G o ro m uw n w pl in on ing ex g vr o e , i p ng w ag r de on en c o en g em rp ee ora nt tie el s ijk e re gi e op

ro ni ng er Fo ru m

4 H et G

INHOUDSOPGAVE

Kop van Midden, Heerenveen

Ee n

B in w sa iob Sn tr on m as el u hu e e e m n in d n n is w b te ge ,O sc ka er ou hu h k m n w oo o i n er is st vo g en n sf g G in Sú er 56 ee eb or a o w ri st ou dw pt w Sn Co Bl n o c i w on m ha el ol ld ek es de al m D e u i rt e e n e e n ge tF m pa je r g k s z S r c e n bi ry in ac an ho ta n nn A s ht sl on vo ds hu Ti G le en â v e e xa iz de n ha ge or an st n m en Fr nd ad bo M we ge Co ee ke e y u k er te e ng sl n w Ee n m ,Z r n, te de ân et In bi n pa Ve al hu te w nn hu ge l a e e o rv he en isk zi rt is n l ns n le ig ie st am t S W h Au w ad e w úd Bi ui on in aa rs os ze m to w in fe ka r e G n e e i g g n e ro t e s n e ar ri tr t Ba n, Vo zi n p n n a u j Bi in n la N to or m ha rt ul tt ge ge os ek be rt Si el Bi N op om re j i n e e an n o e s b tr am ba fk st id o ds e H u s e n ge en ed p er m ns ov de m w b es ,O G , e e o er m ro r e t uw k o r n o C in e a ni te st bi g n da om ng at lit er gr in ei m ple oo w en 42 tv op w x o t -4 an b a t l d i n 4, m dl ou e de al oz w e e we af r zi k m nk ke et ld er

RONDE TAFEL

“ONCE-IN-A-LIFETIME”

bouwproject in hartje Groningen

Het Groninger Forum In de Martinikamer van het Feithhuis in Groningen zitten ze zij aan zij, zoals ze in de afgelopen jaren zij

aan zij hebben gewerkt aan de totstandkoming van

het Groninger Forum, een van de grootste en meest uitdagende noordelijke bouwprojecten van deze

eeuw: Peter Groeneveld, Elzo Dijkhuis en Jos Rona. Respectievelijk projectdirecteur namens Twynstra Gudde, senior projectmanager namens de gemeente

Groningen en projectdirecteur namens BAM Bouw

en Techniek. Een bijzonder rondetafelgesprek zonder discussie - over een bewogen bouwperiode die eind dit jaar succesvol kan worden afgesloten. 4

Ondanks hun enorme rugzak aan bouwervaring was de realisatie van het Groninger Forum voor deze mannen absoluut geen appeltje-eitje. Wie zich verbonden voelt met Groningen-stad is op de hoogte van de discussies die in het voortraject zijn gevoerd en van de langdurige stagnatie vanwege de aardbevingsproblematiek. Met elkaar en met hun achterban zijn ze erin geslaagd om de negatieve geluiden om te buigen naar positiviteit, zowel op bestuurlijk als op omgevingsniveau. Als eind dit jaar de deuren van het Groninger Forum voor het publiek opengaan, kan dat met recht gevierd worden!

Drijfveren Gevraagd naar zijn beweegredenen om in te stappen bij een project als dit, antwoordt Peter Groeneveld: ‘Na 35 jaar bouwprojecten begeleiden, ga je echt zoeken naar projecten die je wilt doen.’ Twynstra Gudde is verantwoordelijk voor het bouwmanagement. Groeneveld kwam erbij toen de bouw negen maanden was stilgelegd vanwege de

Ronde tafel aardbevingsproblematiek. ‘Zo’n project stilleggen en opstarten binnen dezelfde uitgangspunten is natuurlijk heel uitdagend. En daarnaast is het een prachtig ontwerp, middenin een binnenstad. Als je daar niet bij wilt zijn...’ Voor Elzo Dijkhuis beperkt de focus zich niet tot het Forum; hij is projectmanager voor de gehele Grote Markt Oostzijde. Naast het Forum (BAM) - verrijzen daar een hotel (Rottinghuis), en het horecaen woongebouw Merckt (Plegt-Vos). Als vierde aannemer op deze postzegel gaat ook Geveke nog aan de slag namens Vastgoed Horeca Groningen. Tot slot zal Hoornstra de herinrichting van de openbare ruimte voor zijn rekening nemen. Dijkhuis’ uitdaging is om de processen van al deze projecten en deelprojecten te managen, en om politieke verantwoording af te leggen. Jos Rona werd er in 2015 bijgehaald. ‘BAM won dit project in 2012 uit een aanbesteding. Een gebouw met vijf lagen parkeergarage eronder in het oude historische centrum van Groningen. Niemand had kunnen voorzien wat er gebeurde toen de discussies over de aardbevingen losbarstten. In 2015 hebben we er ook bewust voor gekozen: alles wat geweest is, is geweest, nu gaan we opnieuw kijken naar de vraag die nu komt.’ Hij doelt op het aardbevingsveilig maken van het ontwerp. ‘Dat vereiste nieuwe mensen, zonder de bagage van de eerste jaren. Op dat moment zijn Peter en ik ingestapt. Als je gek bent op uitdagingen, dan heb je er hier eentje te pakken!’

‘A

ls je gek bent op uitdagingen, dan heb je hier eentje te pakken’ - Jos Rona Na het aftasten van verschillende oplossingsrichtingen is ervoor gekozen het huidige ontwerp van het Groninger Forum te versterken. Rona: ‘Dan ontstaat een ontzettend interessant ontwikkeltraject, waarbij experts van over de hele wereld worden ingevlogen. Met het ontwerpteam hebben we veel verder gekeken dan alleen naar de constructie. Sinds die tijd hebben we geprobeerd een manier van werken vast te houden waarbij we náást elkaar zitten, en niet tegenover elkaar. Het resultaat van het project staat voorop.’

Aardbevingsveilig De bouw was stilgezet op het moment dat de vijf verdiepingen tellende parkeerkelder en een deel van de eerste verdieping gereed waren. Groeneveld schetst waarvoor het bouwteam zich gesteld zag toen het Forum aardbevingsveilig moest worden. ‘Dan kijk je naar het pand, met de zalen die hángen aan de constructie. We wilden geen verbindingen tussen de zalen onderling, dan zou je naar een heel ander ontwerp gaan. Dat is heel spannend geweest!’ Rona vult aan: ‘In basis is het oorspronkelijke ontwerp van dit pand is er niet op gemaakt om aardbevingen te doorstaan, met de scheve gevels, de gevelbeplating, ophangingen, het atrium.’ De NAM werd erbij betrokken. ‘Maar’, zegt Dijkhuis, ‘er was nog weinig bekend over aardbevingsveilig bouwen. In het ontwerp zit al een tordering, en zet dat dan maar eens op de bodem vast, waar ook nog een garage zit.’ Ondanks alles is het gelukt om met gezamenlijke inspanning van het team een oplossingsrichting te kiezen waarbij het unieke gebouwontwerp overeind kon blijven. Alle betrokken partijen, constructeurs, architect en overige adviseurs hebben hier een flinke steen aan bijgedragen.

RONDE TAFEL

Aanpassingen

Gezamenlijke verantwoordelijkheid

Op diverse vlakken zijn aanpassingen gedaan. Zo zijn alle prefab elementen verdwenen, omdat deze onvoldoende bijdragen aan de samenhang. De staalconstructie is verzwaard en de betonnen kernen zijn voorzien van veel meer wapening en een aanzienlijk hogere betonkwaliteit. Een kleine concessie in het ontwerp moest worden gedaan aan de voorzijde van het gebouw: hier moest één deuropening vervallen omdat er op die plek meer krachten nodig waren. Groeneveld: ‘De begane grondvloer hebben we voor 80% moeten slopen om de krachten op te kunnen vangen.’ Dijkhuis: ‘Al met al hebben we door de stilstand en de nieuwe bouwmethode tweeënhalf jaar vertraging opgelopen.’

Voor de realisatie van het complexe gebouw benutten de leden van het bouwteam elkaars deskundigheid. Groeneveld: ‘Het is een mix tussen UAV en UAV-gc. Onderdelen uit het oorspronkelijke bestek zijn nieuw, gewijzigd of overeind gebleven.’ Om verantwoordelijkheden af te bakenen, gingen documenten in een soort zwaluwstaartbeweging van de ene partij naar de andere. ‘Gezamenlijke verantwoordelijkheid loopt als een rode draad door het procedé.’ ‘Best spannend,’ vond Dijkhuis, ‘want hoe krijg je over en weer het vertrouwen in elkaar daar waar je eerder tegenover elkaar stond?’ Er is tijd en energie in geïnvesteerd om een team samen te stellen dat goed bij elkaar paste. Volgens Rona was een goed samenwerkingsmodel vereist om te komen tot een aardbevingsveilig Forum. ‘We hebben geen juristen aan tafel gehad met witte boordjes, en we zorgen ervoor dat dat ook niet gaat gebeuren.’ Er is gekeken naar de mensen die in deze

Ronde tafel

‘H

oe krijg je over en weer het vertrouwen in elkaar?’ - Elzo Dijkhuis

fase nodig waren. Groeneveld: ‘Mensen moeten passen in deze unieke vorm van samenwerking waar een casco-opdracht, een versterkingsopdracht, een inbouwopdracht én een inrichtingsopdracht door elkaar heen lopen. Je moet met elkaar het gesprek kunnen voeren, maar discussies leggen we apart. Voor het geval we er niet uitkomen, is een bemiddelaar benoemd. Die is in al die tijd nog maar één keer ingeschakeld.’

Technische opgave Voor Rona vormde de technische opgave uiteindelijk de grootste uitdaging: ‘Binnenstedelijk, constructief en aardbevingsveilig bouwen vereisen een andere denkwijze. Dit gebouw bestaat uit twee betonkernen die pas worden verbonden op de 9e en 10e verdieping. En pas als die verbinding gemaakt is, kunnen alle staalvolumes die eraan hangen, definitief gekoppeld worden aan de betonkern. We hebben er zeven weken over gedaan om een verdieping te stijgen. Elke slag is uniek omdat alle gevels een verschillende schuinte hebben.’

‘G

ezamenlijke verantwoordelijkheid is de rode draad’ - Peter Groeneveld

Maar ook veiligheidstechnisch had het project behoorlijk wat haken en ogen. ‘Je staat bovenop openbaar gebied. We moesten hier een klimkist in de scheve vorm meebouwen. Het ontwerp van de klimkist heeft wel een paar dagen gekost om die op een veilige manier omhoog te krijgen.’ Veiligheid en kwaliteit stonden voorop, tijd werd gewonnen door het in één keer goed te doen. Rona: ‘Vooraf hebben we werkplannen gemaakt en getoetst, proeven gedaan en mock-ups gemaakt. En we maken gebruik van BIMmodellen, waarbij we de volgordelijkheid kunnen simuleren.’

Afgestemde planning Dijkhuis blikt even terug op het begin van de bouw, toen de parkeerkelder uitgegraven moest worden. ‘Hoe krijg je een gat van 17 meter diep, 80 meter lang en 40 meter breed midden in een historische binnenstad? Ik vind het een huzarenstukje dat ze dat geleverd hebben, een groot compliment aan de bouwende partijen. We hebben er als gemeente strak op gestuurd om te voorkomen dat huizen zouden verzakken en/of scheuren.’

Ronde tafel

Op dit moment gaat het Dijkhuis erom alles bij elkaar te krijgen. ‘Het Forum moet klaar, het plein moet ingericht, garage en fietsenstalling moeten klaar. En dan de gebouwen eromheen, zodat we daar kunnen herinrichten.’ Daarnaast moet het Forum nog worden ingericht, wat deels voor rekening van BAM komt, maar de gebruikers gaan vrijwel tegelijkertijd zelf ook bezig. Er wordt geschilderd en de theatertechniek en geluidsinstallaties moeten worden geïnstalleerd. ‘Er is een goed op elkaar afgestemde planning nodig om gezamenlijk tot al die acties te komen’, aldus Dijkhuis. Maar ook hier staat veiligheid op nummer één. Rona: ‘In april moeten we het exterieur van het hele gebouw vrij kunnen geven, want dan begint de terreinaannemer en wordt onze toegang sterk beperkt. Vanaf mei starten wij met het gefaseerd in gebruik geven van de verschillende volumes. Medio de tweede helft van het jaar dragen wij het volledige gebouw over aan het Groninger Forum. Tot die tijd is het een bouwplaats en moet iedereen voldoen aan de regels: VCA, helm op, schoenen aan. Punt.’ Om alles in goede banen te leiden is een logistiek plan opgezet met een draaiboek en een ruimteboek. Groeneveld: ‘We hebben continu overzicht over welke partij waar werkt.’

‘I

n basis is het oorspronkelijke ontwerp van dit pand niet gemaakt om aardbevingen te doorstaan’ - Jos Rona

Ronde tafel

‘I

k vind dat ze een huzarenstukje geleverd hebben’ - Elzo Dijkhuis

BAM werkte met een aantal hubs waar auto’s konden worden geparkeerd en waar bulkmateriaal werd opgeslagen. Rona: ‘Dat werd met kleinere transportmiddelen naar de bouwplaats gebracht. We hebben een ontheffing gevraagd voor de venstertijden. Dat begon al met het onderwaterbeton voor de bodem van de parkeergarage, want dat is een continuproces. We hebben besloten om niet ’s nachts aan het werk te gaan, alleen als we een keer betonvloeren moesten vlinderen.’ Een andere uitzondering was bij de stort van de keldervloer. ‘Die vloer was ruim een meter dik en de stort moest dag en nacht doorgaan. Toen hebben we ’s ochtends met de bewoners ontbeten in het Feithhuis.’

Volksraadpleging Rekening houden met omwonenden Volgens Dijkhuis waren de Groningse venstertijden bij dit project niet na te leven. ‘We hebben daarover afspraken gemaakt, ook met de buurt. De omgeving was aanvankelijk heel bang, de hele oostzijde van de Grote Markt moest gesloopt worden. Maar eigenlijk is dat geruisloos weggeknabbeld en afgevoerd. BAM is leading, en alle partijen moeten een heel strak logistiek schema hebben.’ Rona meent dat je dit soort zaken alleen op uitvoeringsniveau goed kunt regelen. ‘En dan merk je dat de uitvoerders van de verschillende aannemers elkaar fantastisch goed weten te vinden!’

De keuze om het Forum wat achteruit te zetten, is ingegeven door de geschiedenis. In 1945 is de oostwand van de Grote Markt in brand geschoten door de Canadezen - niet voor niets, want hier bevond zich het tijdens de oorlog berucht geworden Scholtenshuis, waar de Sicherheitsdienst verzetsstrijders verhoorde en martelde. In de tijd van de wederopbouw is ervoor gekozen om op deze plek grote gebouwen neer te zetten die iets naar achteren zijn geplaatst om de mobiliteit te stimuleren. Belangrijke verbindingsroutes liepen in die tijd via de Grote Markt. Toen in de jaren zeventig het verkeerscirculatieplan is uitgevoerd, werd de Grote Markt te groot. De gemeente besloot nieuwe plannen voor de oostzijde te ontwikkelen, waarvoor zij in 2005 de stadjers via een raadgevend referendum heeft geraadpleegd. Dijkhuis: ‘Mensen vonden dat de gezelligheid terug moest komen en dat er nieuwe loopstromen door het gebied gecreëerd moesten worden. Daarop is een stedenbouwkundig plan gemaakt om de oostwand weer terug te leggen op de oude rooilijn, waardoor daarachter ruimte ontstond voor een nieuw plein en een nieuw gebouw.’ Na een prijsvraag

RONDE TAFEL

werd het ontwerp van het toen nog jonge bureau NL Architects door zowel de vakjury als het publiek uitverkozen.

Intensieve communicatie

‘J

e laat mensen weten dat veiligheid bovenaan staat’ - Peter Groeneveld

‘De gemeente ging al vroeg met de omgeving in gesprek’, vertelt Dijkhuis. ‘We hebben gezegd: jullie krijgen overlast, er is lawaai, er zijn transporten. Vervolgens hebben we een klankbordgroep opgericht die regelmatig wordt bijgepraat door projectleiding en bouwer. We hebben een heel logistiek programma met de omgeving gedeeld - en waar nodig aangepast. We hebben een website gemaakt, en elke week is er een digitale nieuwsbrief. Op de Grote Markt is een informatiecentrum ingericht waar iedereen met vragen of klachten terecht kan over alle (deel) projecten. Elke veertien dagen zijn er rondleidingen en we hebben twee keer meegedaan aan de Dag van de Bouw.’ Vanaf 1 november 2011 is er bovendien via de lokale omroep elke twee weken een tv-uitzending van Achter de rooilijn, om de Groningers mee te nemen in het

bouwproces. Groeneveld geeft nog meer voorbeelden: ‘Mensen kregen een folder in de bus op momenten dat ze overlast konden verwachten, er zijn bijeenkomsten georganiseerd als er zwaardere werkzaamheden aan zaten te komen.’ Met Kerst en Oud & Nieuw kregen omwonenden een kleine compensatie in de vorm van bioscoopbonnen en een zak oliebollen. ‘En we wassen af en toe de ramen.’ zegt Dijkhuis. ‘We willen gewoon dat mensen zo weinig mogelijk overlast hebben.’

Leidingschachten ‘Om overlast te beperken, hebben we ook veel werkzaamheden buiten de bouw gehaald’, vertelt Rona. ‘In een loods aan rand van de stad hebben we bijvoorbeeld de leidingschachten geprefabriceerd; deze zijn vanuit het BIM-model compleet afgemonteerd voor ze naar het Forum gingen. Daarmee vergroot je de veiligheid en je minimaliseert het aantal transportbewegingen.’ ‘En de herrie, omdat het al in elkaar is gezet’, vult Groeneveld aan.

Veiligheid op 1

Gesteund

Groeneveld: ‘Je neemt de mensen serieus, en laat ze weten dat veiligheid bovenaan staat.’ Rona: ‘Je werkt op drie meter van het openbaar gebied af. Als de gevelbouwers op 40 meter hoogte iets van de steiger schoppen, kan dat dodelijk zijn. Dus toen we de ruwbouw op hoogte hadden, hebben we in overleg met de gemeente en de buurt een veilige loopgang gemaakt. En we hebben afspraken gemaakt met de wijkagent en de reinigingsdienst om wat vaker langs te komen.’ Het aantal klachten bleef daardoor zeer beperkt.

Groeneveld waardeert het enorm dat het project continu is gesteund. ‘Vanuit de politiek, maar uiteindelijk ook door de inwoners. We hebben met elkaar besloten deze weg in te gaan. En we hebben continu rugdekking gehad, ook als er door de ontwikkelingen nieuwe businesscases moesten worden gemaakt.’ Dijkhuis weet dat het ook voor de diverse wethouders en colleges niet makkelijk is geweest. Bij elke wisseling van de colleges - viermaal waren er gemeenteraadsverkiezingen, tweemaal provinciale verkiezingen - stond het Forum op de agenda.

Voor het Forum werd de uitvraag in 2005 gedaan. Dijkhuis: ‘Toen zat de wereld qua normering nog wel iets anders in elkaar dan nu.’ Rona beaamt dat: ‘Destijds zaten we vér boven alles wat normaal was, maar de tijd gaat door en de ontwikkelingen ook. We hebben isolatie op het hoogste niveau, triple glas, de dakisolatie heeft een hoger niveau dan het Bouwbesluit vraagt.’ En er zijn nog meer “groene keuzes” gemaakt. Er is een wko met bronnen op de Grote Markt en op het Poeleplein, het gebouw is gasloos. Ook de verlichting is tijdens de bouwperiode vervangen voor ledverlichting. Alleen zonnepanelen kwamen er niet, die zouden een negatieve impact hebben op de structuur van het gebouw. ‘Als er in de toekomst methodes komen die we eenvoudig kunnen implementeren, dan houden we ons aanbevolen’, aldus Dijkhuis. Ook installatietechnisch zijn tijdens de bouw de ontwikkelingen zoveel mogelijk gevolgd. ‘Het gebouw heeft een compleet luchtventilatiesysteem. Er is een veel grotere vraag gekomen naar WiFi-netwerken en stroom, veel meer dan we in 2012 ooit gedacht hadden. En de filmzaal was in die tijd nog analoog, en nu digitaal. Dat brengt aanpassingen mee die we in de loop van de rit hebben moeten doen’, vertelt Rona. ‘De boekenrobot voor de bibliotheek doen we nu niet meer, en in Storyworld komt misschien geen stripboek meer te liggen; het gaat om de beleving’, vult Groeneveld aan. Rona vat het samen: ‘Als straks het gebouw open gaat, is het geen gebouw van 2007. Het is aangepast aan de eisen van vandaag.’

HET FORUM, GRONINGEN Opdrachtgever : Gemeente Groningen

BOUWTEAMLEDEN Project- en contractmanagement : Twynstra Gudde Directievoering : ABT Architect : NL Architects

Tekst: Vera Bosma & Jurrien Hendriks

Hedendaagse eisen

Fotografie: Mark Sekuur

Ronde tafel

Aannemer : BAM Bouw en Techniek - regio Noord Bouwfysica, duurzaamheid en brandveiligheid

: DGMR

ONDERAANNEMERS EN LEVERANCIERS Hoogwerkers : Riwal Montage/demontage Tube-Lock steigers : Wijngaarden Steigerbouw & Verhuur Levering en montage stompe deuren en hangen sluitwerk

: BPZ

Tegelwerk : Smit Tegels Levering elektrotechnische verdeel-inrichtingen : Thekobur Afbouwwerkzaamheden : De Graaf Afbouw Complete inrichting

: Harryvan Interieurbouw

Schilderwerk : Kuurman Noord Uitbloeiingsarme metselmortel en uitbloeiingsarme voegmortel : Remix Droge Mortel

Design & build

Kop van Midden, Heerenveen

Toekomstbestendige corporatiewoningen Met de bouw van zeventig huurwoningen op de ‘Kop van Midden’ wordt een omvangrijke wijkvernieuwing van Heerenveen CentrumWest afgesloten. De eerste 45 door Rottinghuis’ Aannemingsbedrijf bv gebouwde huizen zijn inmiddels door Accolade verhuurd, de overige 25 worden binnenkort opgeleverd. Woningcorporatie Accolade had in de wijk 97 woningen, gebouwd in 1921 en 1948. Daarvan werden 34 woningen gerenoveerd, voor de andere was sloop de enige optie. ‘De technische staat was te slecht’, legt Dienke Slatman van de corporatie uit. Accolade schreef een tender uit voor ontwerp en realisatie van nieuwe woningen en benaderde daarvoor vijf aannemers, van wie uiteindelijk twee met een aanbieding kwamen.

Complexe uitvraag ‘Dat zegt wel iets over de complexiteit van de uitvraag’, zegt ontwikkelaar Vincent Tuiten van Rottinghuis, die voor de opdracht optrok met Harry Nanninga van HJK architecten. ‘Accolade had heel specifieke wensen: niet meer dan 65 vierkante meter woonoppervlak, twee slaapkamers, een rechte steektrap – zodat bewoners tot op hoge leeftijd boven kunnen komen – en voor twee straten het behoud van de historische uitstraling in Delfts Rood. En dat tegen een maximumbudget, want de huurprijs moest onder de huursubsidiegrens blijven.’

Design & Build

‘K

oppelen ontwerp en uitvoering heeft meerwaarde’ - Dienke Slatman

Rottinghuis was kort tevoren als een-na-laatste geëindigd bij de tender voor een soortgelijk project, en heeft - pas na zorgvuldig beraad - dit project aangenomen. ‘Toen hebben we alles op alles gezet om een goed product te ontwikkelen, waar we ook financieel goed mee uitkwamen.’ De sleutel bleek te liggen bij architect Nanninga, die op het idee kwam om de trap niet langs een van de zijmuren te projecteren, maar overdwars in het midden van de kamer, als scheiding tussen woon- en keukengedeelte. ‘Zo konden we de indeling van de ruimten maximaal benutten en konden wij een mooie woonkamer maken van

Design & build

‘B

uitenkant aanpassen aan gewenste uitstraling’ - Harry Nanninga

vier bij vijf meter.’ Nanninga licht toe: ‘Het is een verrassende plattegrond: door die trap dwars te zetten heb je, ondanks de vrij kleine oppervlakte, beneden én boven voldoende ruimte om het programma in te passen.’ Tuiten: ‘Er blijft zelfs nog ruimte over voor een inpandige berging.’ Slatman vindt dit weer een goed bewijs van de meerwaarde van een Design & Buildopdracht. ‘Wij werken daar al vrij lang mee, vanuit de filosofie dat het koppelen van ontwerp en uitvoering de markt mogelijkheden geeft om vanuit een eigen concept een plan te ontwikkelen. Zowel kwalitatief als prijstechnisch levert dat betere uitkomsten op, is onze ervaring.’

Design & build

Binnen hetzelfde, buiten heel anders ‘Dit is een concept voor een corporatiewoning dat ook heel makkelijk elders toegepast kan worden’, meent Nanninga. ‘Het casco is toekomstbestendig, met de juiste specificaties qua formaat, installaties, et cetera. Het is een kwestie van de buitenkant aanpassen aan de gewenste uitstraling.’ In Heerenveen deed hij dat ook: de woningen aan de Sieger van der Laanstraat en Van Dekemalaan kregen een gevel in rode baksteen en een lage kap met rood-oranje pannendak, net zoals de gesloopte huizen die hadden. Details zoals witte kaders rond de voordeur, gemetselde ‘oortjes’ in lijn met de rollaag, doorgemetselde ‘schoorstenen’ op de kopgevels en een zinken mastgoot aan gootbeugels met een sierkrul, waarvan Tuiten zegt: ‘Die worden niet meer machinaal gemaakt maar zijn speciaal voor ons

met de hand gebogen door Hospes Zinkwerk in Nij Beets.’ De details slaan op een eigentijdse manier de brug naar de Delfts Rood-stijl van de verdwenen huizen, precies zoals het stedenbouwkundig plan dat voorschreef. Nanninga: ‘Voor de woningen aan de Kempenaerssingel waren geen specifieke eisen gesteld. Daar hebben we voor hetzelfde casco aansluiting gezocht bij de nieuwbouw in de buurt, met een modern uiterlijk met donkere baksteen en grijze pannen en gevelaccenten in licht metselwerk.’ De hoekhuizen van deze twee rijen van elf en twaalf woningen kregen ook een iets andere indeling: zij hebben aan de voorkant een rechte verdieping en dus iets meer ruimte. In deze vier huizen zit de trap ‘gewoon’ langs de zijmuur. ‘Wij zijn heel blij met het resultaat’, zegt Slatman. ‘En de huurders ook: die trap in het midden zorgt voor een goede leefruimte beneden.’

‘A

lles op alles gezet voor een goed product’ - Vincent Tuiten

Design & build

Uitdagingen

Overlastbeperking

Rottinghuis kreeg de nodige uitdagingen voor de kiezen toen de klus was binnengehaald. In de – vrij lange – tijd tussen gunning en uitvoering waren de prijzen en levertijden van materialen zodanig opgelopen dat een nieuwe prijsonderhandeling nodig was. Bovendien besloot Accolade op een gegeven moment dat de woningen gasloos verwarmd moesten worden. Tuiten: ‘Ons oorspronkelijke plan ging uit van een cv-ketel op de vliering, die te zijner tijd eenvoudig vervangen zou kunnen worden door een lucht-water-warmtepomp in een kast op een van de slaapkamers. Daar hebben we met de VolkerWessels-bedrijven een mooie oplossing voor, een Mitsubishi Ecodan met de buitenunit ‘vermomd’ als een schoorsteenelement. Dat hadden we nu natuurlijk alsnog kunnen doen, maar Accolade had inmiddels een nieuw product op het oog, een Nibe die überhaupt geen buitenunit heeft omdat hij samenwerkt met het ventilatiesysteem. Het is uiteindelijk gelukt om die in de inpandige berging kwijt te kunnen, met ventilatieleidingen naar de zolder.’

Tijdens de bouwperiode stak Rottinghuis veel energie in beperking van de overlast voor omwonenden. Bij een voorgaand onderdeel van de wijkvernieuwing had het heiwerk her en der scheuren in huizen veroorzaakt. ‘De buren waren op zijn zachtst gezegd argwanend’, zegt uitvoerder Jordy van Haag. ‘Hoewel bij ons het risico veel kleiner was omdat we boorpalen gebruikten, hebben we sterk ingezet op openheid: steeds informeren, bereikbaar zijn voor mensen met zorgen…’ Van Haag richtte zijn planning zo in dat de materialen precies op tijd werden aangeleverd, zodat straten – en de schaarse parkeerplaatsen – niet nodeloos vol stonden met pallets vol dakpannen en dergelijke. Dat was des te belangrijker omdat tegelijk met de bouw de riolering en de bestrating werden vernieuwd. ‘Er was veel afstemming nodig met de gemeente, de nutsbedrijven et cetera, dat was een grote uitdaging.’ Rottinghuis is deelnemer van Bewuste Bouwers en werkte ook bij dit project vanuit de gedragscode die bestaat uit vijf hoofdpijlers: verzorgd, milieu, sociaal, bewust en veilig.

KOP VAN MIDDEN, HEERENVEEN

‘W

Opdrachtgever :

- Jordy Verhaag

BOUWTEAMLEDEN

Accolade

Architect : HJK Architecten Fotografie: Henri Vos

Aannemer : Rottinghuis' Aannemingsbedrijf

ONDERAANNEMERS EN LEVERANCIERS Levering en montage stalen kozijnen, opdekdeuren, stompe deuren en hangen sluitwerk

BPZ

Cementdekvloeren, stucwerk en spackwerk

Heigro

Metselwerk : Aannemer Metselwerk B. Th. Postma Fundering : IJB groep Metselmortel en uitbloeiingsarme voegmortel :

Remix Droge Mortel

Tekst: Arjen Bakker

e hebben sterk ingezet op openheid naar de buurt’

Design & build

47 woningen Hoedemakerspolder, Dokkum

VRIJHEID VOOR MAATWERK IN DE TOEKOMST

Jorritsma Bouw realiseert in de Hoedemakerspolder in Dokkum 47 huurwoningen voor corporatie Thús Wonen. Het gaat om woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens, waarvan 26 levensloopbestendig. In de toekomst kunnen ze eventueel eenvoudig worden omgebouwd tot gezinswoning. Thús Wonen is sinds 2015 bezig met vernieuwing van de Hoedemakerspolder, een wijk in het zuidwestelijke deel van Dokkum. De corporatie verdeelde het gebied in tien delen van ongeveer vijftig woningen, waar de huizen werden gesloopt en vervangen. ‘In plaats van voor elk deelgebied een eigen ontwerp aan te besteden, hadden wij van tevoren vijf marktpartijen gevraagd een standaardwoning aan te leveren. Voor ieder deelgebied kozen we uit die ‘kaartenbak’ het Design & Buildconcept dat het beste aansloot’, legt projectleider Edgar Pattipeilohy van Thús Wonen uit. ‘In de deelgebieden 6 en 9 waren dat woningen van Jorritsma Bouw.’

Woningen van Formaat ‘Het gaat om huizen volgens de ontwerplijn van ons eigen bedrijf, Woningen van Formaat’, legt projectcoördinator Theo Huisma uit. ‘Een basisontwerp met zo veel mogelijk prefab betonnen elementen, dat per project wordt aangepast aan de specifieke wensen van de opdrachtgever, onder meer wat betreft het uiterlijk. In deze wijk is een aantal speelse en herkenbare elementen toegevoegd, zoals ‘klossen’ onder de dakgoten, uitgevoerd in een afwijkende kleur metselwerk.’ De woninglijn komt voort uit samenwerking met vaste partners. ‘Door steeds voort te borduren op de doordachte basis kunnen we slimmer, efficiënter en goedkoper bouwen.’ Sterk punt is dat de woningen in casco allemaal hetzelfde zijn, maar qua plattegrond kunnen worden geoptimaliseerd voor levensloopwonen, één- of tweepersoonshuishoudens of gezinnen. ‘Dat is een kwestie van de binnenwanden anders neerzetten: constructie en leidingwerk hoeven niet te worden aangepast.’

Design & build Vrijheid voor de toekomst ‘Deze mogelijkheid was een van de redenen om de opdracht aan Jorritsma te gunnen’, zegt Pattipeilohy. ‘Het helpt om de planning te kunnen halen. Huurders van de gesloopte huizen hebben het recht om terug te keren op dezelfde plek. Het duurt lang voor je in kaart hebt of ze dat willen. Als je weet dat de woningen desnoods tijdens de bouw nog aangepast kunnen worden, hoef je niet te wachten tot alle huurders gekozen hebben. En andersom: je kunt de huurders tot een vrij laat stadium laten besluiten over al dan niet terugkeren.’ Een tweede reden waarom Thús Wonen blij is met de flexibel indeelbare woningen is de vrijheid die ze bieden voor de verre toekomst. ‘We hopen de huizen wel tachtig jaar te kunnen verhuren. Maar het is onmogelijk om nu al te weten wat tegen die tijd de vraag is. Momenteel is er veel behoefte aan één- en tweepersoonswoningen, maar wie weet moeten we over 25 jaar weer veel gezinnen huisvesten. Het is fijn te weten dat we deze woningen tegen die tijd eenvoudig kunnen aanpassen.’

Ontzorgen Thús Wonen zoekt voor zijn projecten altijd bouwpartners die de corporatie zo veel mogelijk kunnen ontzorgen. Zo regelde Jorritsma Bouw onder meer het sloopwerk, het tekenwerk en de omgevingsvergunningen. In principe had de aannemer in één moeite door de nieuwbouw kunnen doen tot en met de sleuteloverdracht: een turn key-concept. De corporatie wilde echter liever een mengvorm. ‘Bij turn key weet je niet tot in detail wat je krijgt, terwijl wij wel wat specifieke wensen hebben’, zegt Pattipeilohy. ‘Een heel simpel voorbeeld: wij willen in de meterkast altijd een dubbele wandcontactdoos. Dat is geen voorschrift uit het Bouwbesluit. Zeker bij de eerste projecten wil je dit soort dingen tot in detail afstemmen. Naarmate we langer met vaste partners werken, zal die directe bemoeienis met de bouw vast afnemen.’

‘B

ouwer en opdrachtgever kunnen elkaar versterken’ - Edgar Pattipeilohy

Design & build

Efficiënt en effectief communiceren

‘W

e bouwen een woning binnen 18 weken’ - Theo Huisma

Wat niet snel zal veranderen, is het samen optrekken richting huurders en omwonenden. ‘Wij wilden de communicatie niet volledig over de schutting zetten’, zegt Pattipeilohy. ‘Bouwer en opdrachtgever kunnen elkaar versterken en aanvullen. Wij kennen onze huurders het beste, kunnen hen voorlichten over regelingen rondom wisselwoningen en dergelijke. Daar gaat toch een groot deel van de vragen over. De aannemer is op zijn beurt goed in het uitleggen van de technische aspecten. En wij hoeven er ook niet tussen te zitten als bewoners de tegels uitzoeken voor douche, toilet en keuken. Net zoals wij de voorlichting naar de omgeving graag bij de aannemer neerleggen, want daar gaan de vragen vooral over een hek dat openstaat of een straat die is geblokkeerd.’

Huisma: ‘Wij waren al direct bij de eerste presentatie aanwezig om het bouwtechnische deel van het plan toe te lichten. Zo konden we een positieve bijdrage leveren aan de beeldvorming.’ Ook tijdens het bouwproces zorgde Jorritsma Bouw ervoor dat belanghebbenden goed op de hoogte bleven. ‘Tijdens een kijkmiddag voor de bewoners hoorden we steeds terug: wat een ruimte! Op basis van de tekeningen hadden ze het veel krapper verwacht’, vertelt Huisma.

Voor omwonenden werd regelmatig een informatieavond gehouden om duidelijkheid te geven over transporten uitvoeringsplanning. De omliggende straten konden grotendeels ontlast worden door de prefab onderdelen kort voor gebruik midden op de bouwplaats af te leveren, waarna ze met een kraan naar het juiste huis gehesen werden. Sowieso ging de bouw razendsnel. Huisma: ‘Zes weken na de start werden de eerste prefab daken al geplaatst en de dakpannen gelegd. Terwijl buiten de gevel werd gemetseld kon binnen de afbouw beginnen. We bouwen een woning binnen 18 weken!’ Gerekend vanaf de sloop is het grootste deel van het project binnen een jaar afgerond. In mei is het laatste blokje huizen klaar. Pattipeilohy: ‘Daarna komt er nog een extra rijtje van vijf huizen op een lapje grond waar eerst een oud wijkgebouwtje stond. Daarvoor moesten we eerst een bestemmingsplanprocedure volgen.’

47 WONINGEN, DOKKUM

Opdrachtgever : Thús Wonen

BOUWTEAMLEDEN Constructeur : Raadgevend ingenieursbureau Jansen Wesselink Aannemer : Jorritsma Bouw Adviseur installaties

Nieman Raadgevende Ingenieurs

Installateur E&W

Breman Installatiegroep

Tekst: Arjen Bakker

Razendsnel bouwen

Fotografie: Henri Vos

Design & build

ONDERAANNEMERS EN LEVERANCIERS Cementdekvloeren, stukadoorswerk en spackspuitwerk

Afbouw Perdok

Metselwerk : Oegema Metselwerken Levering en montage stalen kozijnen, opdekdeuren, stompe deuren en hangen sluitwerk

BPZ

Stel- en kunststof kozijnen :

Europrovyl

Geïsoleerde kantplanken :

Isolatiehandel van den Berg

Afvalinzameling, transport en recycling :

Visser Afvalverwerking Transport en Recycling

Asbest en sloop

NIVO Asbest & Milieutechniek

Uitbloeiingsarme doorstrijkmortel : Remix Droge Mortel

Woningbouw

Appartementencomplex Dukdalf Harlingen

Sluitstuk aan de poort van de stad

De afgelopen jaren is hard gewerkt aan het sluitstuk van de ontwikkelingen die Heijmans samen met De Bouwvereniging in Harlingen heeft gerealiseerd. Exact een jaar na de ondertekening van de anterieure overeenkomst voor de locatie Dukdalf, tussen de gemeente Harlingen, De Bouwvereniging en Heijmans, ging op 14 februari de bouw van appartementencomplex Dukdalf los.

Woningbouw

De partijen, verenigd in VOF Zuiderhaven, kenden elkaar al langer. Al verschillende deelplannen zijn uitgevoerd, waarvan woningbouwproject De Helling in Harlingen de meest recente is. Thomas van Houwelingen van Heijmans Woningbouw Noord: ‘Dukdalf is het laatste grote stuk herstructurering in de binnenstad van Harlingen dat nog gedaan moest worden. Het is het sluitstuk van de gehele ontwikkeling van het havenkwartier. Het terrein heeft lang braak gelegen.’

Zeventig sociale huurappartementen

‘D

rukpalen leveren een stuk minder trilling op’ - Thomas van Houwelingen

Dukdalf is een nieuwbouwcomplex met zeventig sociale huurappartementen. Het wordt gerealiseerd volgens een traditionele bouwmethode, in het werk gestort. Van Houwelingen: ‘Bijzonderheid in het bouwproces is dat we met drukpalen aan de slag gaan. In plaats van te heien, worden de funderingspalen in de grond gedrukt. Dat levert een stuk minder trilling op en dat is een voordeel voor de kwetsbare omgeving met zowel veel nieuwbouw als oude bebouwing.’ Mensonides Installatie uit Harlingen verzorgt de E-installaties. Niels Mensonides: ‘Heel technische bijzonderheden kent dit project niet. Omdat het in het werk gestort is, betekent het wel dat je het in een keer goed moet doen natuurlijk. De uitdaging zit voor ons vooral in de grootte, om de zeventig appartementen van 90 tot 110 vierkante meter op te kunnen leveren binnen de planning en volgens de afspraken.’

Woningbouw

Losse panden in verbinding Voorafgaande aan het ontwerp van Dukdalf was een stedenbouwkundige studie noodzakelijk. Want hoe bouw je zeventig levensloopbestendige en betaalbare appartementen op een plek die historie ademt en als beschermd stadsgezicht telt? Jan-Otto Schilstra van Penta Architecten: ‘De grootste uitdaging was om zo’n groot complex eruit te laten zien als binnenstadspanden. In het ontwerp voor Dukdalf hebben we de historische uitstraling en het industriële karakter laten doorschemeren. Voor de Spoorstraat hebben we de industriële sfeer die het heeft gehad als referentiekader genomen; denk aan de scheepswerf en pakhuizen. De Zuiderhaven is beschermd stadsgezicht, en dat hebben we in de studie meegenomen. Passend bij de binnenstad krijgt het ‘t uiterlijk van losse pandjes. Je denkt negen verschillende gebouwen te zien, in werkelijkheid telt het gebouw maar twee entrees met trappenhuis en lift.’ Aan de achterkant is alles in een U-vorm met elkaar verbonden. Die verbinding aan de achterkant, dat was een belangrijk uitgangspunt voor de opdrachtgever. Losse gebouwen zijn logischerwijs duurder.

‘V

erschillende sferen, speciale elementen en veel details’ - Jan-Otto Schilstra

Woningbouw

‘H

et is in het werk gestort, dus het moet in een keer goed’ - Niels Mensonides

Van lichtgrijs tot donkerrood metselwerk Van Houwelingen: ‘Hier is sprake van hoogwaardige architectuur met dito detaillering. Een “pandje-pandjestructuur”, terwijl het toch één gebouw is. De verschillende gevels hebben ieder een eigen uitstraling.’ Schilstra: ‘Wat je straks ziet is een luxe complex, met verschillende sferen, speciale elementen en veel details. Gevarieerd metselwerk, van lichtgrijs tot donkerrood, natuurstenen plinten, klassieke gevelstenen, gevelornamenten, zinken omlijstingen; dat is niet alleen kostbaar, het is ook niet het beeld dat veel mensen hebben bij sociale woningbouw. Dat Harlingen nog een eigen woningbouwvereniging heeft moet een voordeel zijn geweest, het is prijzenswaardig dat ze zo’n stap hebben durven nemen.’

Thermostaat omlaag In de basis zijn de vloeren en scheidingswanden standaard. W-Installateur Ron Sikma: ‘De eisen aan nieuwbouw zijn tegenwoordig zo streng dat je sowieso een duurzaam gebouw krijgt, met hoge isolatiewaarden. Omdat alle ruimtes behalve de slaapkamers worden voorzien van vloerverwarming, kan de thermostaat een graadje omlaag. In de slaapkamers komen lagetemperatuurradiatoren, die op hun beurt ook bijdragen in de energiebesparing.’ Voor gezonde lucht wordt gezorgd door een balansventilatiesysteem. ‘Dat is een duurzaam systeem met warmteterugwinning. Het zorgt ervoor dat de warmte van de afgevoerde lucht wordt gebruikt om verse lucht op te warmen voor het naar binnen wordt geblazen’, legt Sikma uit. Deze vorm van ventilatie houdt het woonklimaat vitaal en comfortabel, en zorgt er tegelijk voor dat je minder hoeft te stoken.

70 APPARTEMENTEN, HARLINGEN

‘M

Opdrachtgever : De Bouwvereniging

- Ron Sikma

BOUWTEAMLEDEN

Eind goed al goed Van Houwelingen: ‘Dat we nu los kunnen geeft een eind goed al goed gevoel. Er is heel wat gepasseerd voor het zover was, er waren veel belangen waarmee rekening gehouden moest worden. Maar het resultaat, daar gaat het om, en dat stemt wel tot tevredenheid. Wij zijn best trots op het team waarmee we dit gaan realiseren. We hadden al eerder gewerkt met Penta Architecten, ook nu hebben we weer een prachtige samenwerking. Ook allebei de installateurs dachten goed mee. Ik denk dat dit voor iedereen wel een prestigeproject is.’ Mensonides beaamt dat: ‘Zeventig sociale huurwoningen op een prominente plek aan de poort van Harlingen, dat is voor ons als Harlinger familiebedrijf toch wel heel erg leuk om aan mee te bouwen. Dat voelt als een thuiswedstrijd. We hebben er zin in.’

Architect : Penta Architecten Constructeur : Goudstikker de Vries Aannemer : Heijmans Woningbouw Installateur E

Mensonides

Installateur W

Sikma installatie

Tekst: Thea van der Schaaf

et vloerverwarming kan de thermostaat een graadje lager’

Fotografie: Stef Steneker

Artimpression: Penta Architecten

Woningbouw

Bouwfysica en brandveiligheid : DGMR

ONDERAANNEMERS EN LEVERANCIERS Metselwerk : Metselbedrijf Haulerwijk

Trends

Wold & Waard verduurzaamt:

“Als je wat doet, doe het dan in één keer goed” Evenals haar grotere collega-corporaties staat woningcorporatie Wold & Waard uit Leek voor de uitdaging om haar woningbestand te verduurzamen en energiezuiniger te maken. Voor nieuwbouw hanteert de corporatie al een aantal jaren de eis ‘nul-op-de-meter’. Bij het verduurzamen van bestaande woningen hebben ze eerst goed om zich heen gekeken wat er aan ontwikkelingen zijn. Want: ‘als je wat doet, doe het dan in één keer goed!’ In gesprek met de aanjagers van het Wold & Waard-programma Wonen met Energie: manager vastgoed Jan Leistra en programmamanager Esther de Jager. 32

De eerste stappen in de verduurzaming werden al bijna tien jaar geleden gezet, met een programma om alle E-, F- en G-labels naar minimaal D te brengen. Jan Leistra: ‘Wij wilden woningen verbeteren tegen een geringe huurverhoging. Toen de huurders daarin niet mee wilden, hebben we de huurverhoging eraf gehaald.’ Toch deden nog steeds bewoners van driehonderd van de tweeduizend woningen niet mee. Na afronding van dat programma was dan ook de vraag: hoe nu verder?

Zoektocht Volgens het energieakkoord moeten in 2021 alle woningen gemiddeld label B hebben. Leistra: ‘We hebben een zoektocht gedaan. Uiteindelijk hebben we gekozen voor een aanvliegroute die afwijkt van wat veel van onze collega’s doen. Omdat in Europa is afgesproken dat alle woningen in 2050 CO2-neutraal moeten zijn, hebben wij gezegd: als je wat doet, doe het dan in één keer goed! Dus afstappen van steeds nieuwe maatregelen, steeds weer bewoners lastigvallen. Als wij een woning gaan aanpakken, gaan we hem in één keer minimaal energieneutraal maken.’

Trends

Drie uitgangspunten

Pilot

De woningcorporatie hanteert drie uitgangspunten voor het ‘vernommen’ van haar woningbestand:

Onlangs is een pilot ingezet waarbij vier aannemers 48 woningen, in vier verschillende dorpen, NOM gaan maken. De Jager: ‘Zo hopen we een goede keuze te kunnen maken met welke partner(s) wij de verduurzaming ingaan. We beoordelen hoe partijen omgaan met bewoners, hoe ze het technisch doen, of ze kwaliteit leveren. En of het betaalbaar is.’ Er is bewust voor gekozen - mede op aanraden van collega corporaties - om het vernommen los te halen van groot onderhoud als vervanging van keukens en badkamers. De Jager: ‘Voor veel bewoners geeft alles tegelijk doen te veel overlast. En we kunnen de verschillende aanpakken van de aannemers eerlijker beoordelen als we de vervanging van keuken of badkamer eruit halen.’

Betaalbaarheid voor de huurder. ‘De huurprijs gaat voor de zittende huurder niet omhoog. De huurder gaat ons een energieprestatievergoeding (EVP) betalen, maar hij is de energierekening van de leverancier kwijt. De EPV kent een maximum, dan weten we zeker dat de bewoner er niet op achteruit gaat. e moet bewoners

‘J

ontzettend goed meenemen in het traject!’

Het is financierbaar. ‘Als we de woningen niet NOM maken, of - Esther de Jager als wij geen EPV vragen, dan moeten we een deel van de investering doorberekenen in de huurprijs. Bij veel woningen is daar weinig ruimte voor. De EPV is voor Wold & Waard belangrijk, omdat we daarmee buiten de huurprijs om de investering kunnen financieren. En het is beter uit te leggen aan de bewoners, omdat zij erop vooruit gaan.’ De technieken zijn zover dat je NOM-woningen kunt realiseren. ‘Dat gaat bij de nieuwbouw makkelijker, maar ook bij renovatie is het in de basis te realiseren.’

Keuze voor “vernommen” Leistra: ‘Bij alles wat wij doen in het kader van energiebesparing staat betaalbaarheid voor de huurder bovenaan. Daarna kijken we naar duurzaamheid.’ De keuze voor het “vernommen” van bestaande woningen is mede gemaakt uit oogpunt van duurzaamheid. Esther de Jager: ‘Het is wel iets duurder, maar sloop/ nieuwbouw is minder duurzaam, want je vernietigt een product.’ Leistra: ‘De prijzen van vernommen en sloop/nieuwbouw liggen helaas niet ver uit elkaar. De verwachting dat hoe meer woningen je renoveert, hoe goedkoper ze worden, komt niet echt uit de verf. De aannemer zegt dat hij volume nodig heeft om te kunnen investeren in robotisering en dergelijke, en dat hij dán de kosten kan laten zakken. Maar als ik die aannemer nú volume bied, dan heb ik die lage prijzen nog niet, dus wordt het voor mij te duur. Zo houden we elkaar nog wel even bezig met deze cirkelredenering...’

Aanvliegroute Een renovatie in bewoonde staat is voor bewoners erg heftig. De Jager: ‘Je moet bewoners ontzettend goed meenemen in het traject!’ Zo’n anderhalf jaar geleden is er een aanvliegroute uitgestippeld. ‘Wij willen de bewoners tijdens het hele traject betrekken. We hebben dat in het hele voortraject al gedaan. Daar hebben we speciaal e hebben een woonconsulent voor aangegekozen voor trokken die alle mensen heeft een afwijkende bezocht. We doen deze pilot bij aanvliegroute’ 100% vrijwillige deelname.’ - Jan Leistra

‘W

Avontuur Bij de benadering van de bewoners bracht Wold & Waard de plannen als ‘een avontuur’. Leistra: ‘We zijn begonnen met een artikel in het bewonersblad, waarin ik iets heb verteld over duurzaamheid, over onze eerste NOM-nieuwbouwwoningen. In dat artikel hebben we een oproep gedaan: dit willen we ook bij bestaande woningen doen, wie wil met ons dit avontuur aan?’ Vandaar uit is het balletje gaan rollen; de consulent ging in gesprek met de mensen die zich hadden aangemeld, en vervolgens met hun buren, want alleen een blok als geheel kon meedoen. De Jager: ‘Omdat huurders in het begin niet wisten wat NOM eigenlijk was, zijn ze op excursie geweest naar een woning van corporatie Woonborg in Haren. Daar konden ze het eindresultaat zien en een huurder vertelde hen over haar ervaringen.”

Trends Selectiedag

de hoek kijken.’ De Jager licht toe: ‘We monitoren Vervolgens werd een aantal aannemers uitgenodigd vooral om te kijken of de installaties in de woning om een plan te maken. De technische en financiële presteren zoals het moet. Als er ergens een probleem aspecten beoordeelde Wold & Waard zelf, maar is, kunnen we meteen actie ondernemen en hoeven bewoners hadden wel degelijk iets te zeggen. De Jager: we niet wachten tot de jaarafrekening.’ Wold & Waard ‘In april hebben we een dag georganiseerd waarop de heeft het platform ervan kunnen overtuigen dat ze bij aannemers hun plannen in een elke stap die ze nemen, zeer presentatie konden laten zien. zorgvuldig te werk gaan. Zo goed oorzichtig Bewoners hebben kunnen zelfs, dat de leden van het starten omdat we platform nu de ambassadeurs zijn beoordelen op ontwerp, op te zelf rustig ervaring op verwachten overlast, op voorbij bewonersbijeenkomsten. willen doen’ zieningen - of ze bijvoorbeeld hun zonwering nog op konden - Esther de Jager Energiecoach hangen. Het was een mooie dag! Een energiecoach begeleidt de Ook voor ons waren de vragen nieuwe bewoners van een NOMdie werden gesteld leerzaam.’ De bewoners maakten woning. Eenmalige uitleg is volgens De Jager ‘écht voor hun locatie een keuze voor een van de vier niet genoeg!’. Het moment waarop dat gebeurt is ook aannemers. De plannen zijn verder uitgewerkt en belangrijk, vindt Leistra. ‘Je hebt de neiging om uitleg wederom aan de bewoners voorgelegd. Daaruit volgde te geven als de woning wordt opgeleverd. Maar de bijvoorbeeld dat de bergingen bij de woningen - in bewoner moet verhuizen, en is op dat moment bezig tegenstelling tot het oorspronkelijke plan - alsnog zijn met vloeren en gordijnen. En dan vergeet je soms hoe toegevoegd aan de opdracht. het zit met de warmtepomp of de vloerverwarming.’ Daarom gaat de energiecoach na de verhuizing met Huurdersplatform Westerkwartier tussenpozen een paar keer langs om alles rustig door In het voortraject is ook het huurdersplatform te nemen. ‘Maar we gaan het niet opdringen’, zegt betrokken, dat zich gebogen heeft over de meer De Jager. De bewoners ontvangen daarnaast een beleidsmatige kant van de pilot. Leistra noemt als duidelijke handleiding met foto’s, ook begrijpelijk voorbeeld: ‘Als je een EPV vraagt, moet je het voor niet-Nederlandstaligen, waarin ze alles terug energieverbruik monitoren. Dan komt de privacy om kunnen lezen.

‘V

Trends

Voorzichtige start De Jager: ‘We starten heel voorzichtig, omdat we zelf zodat je niet halverwege tot de conclusie komt: we rustig ervaring op willen doen, en omdat we willen hebben een mooie ambitie, maar die kunnen we niet bepalen met welke bouwende partners we verder gaan. invullen.’ Als je meteen 200 woningen gaat doen, en je maakt 200 keer dezelfde fout, is dat een beetje jammer.’ Het doel Kennis delen van Wold & Waard is om in 2050 energieneutraal te zijn. De woningcorporatie is een actieve partij als het gaat ‘We vinden het niet reëel om dat al in 2030 te willen om kennisdeling. ‘Vanuit de drie noordelijke provincies halen’, zegt Leistra. ‘We delen de periode tot 2050 op in hebben we het versnellingsteam, waarin twee of drie drie moten van ongeveer tien jaar. Ik ga ervan uit dat het vertegenwoordigers van corporaties zorgen voor over tien jaar veel sneller kan dan kennisdeling.’ Leistra zit daar zelf ook wij nu denken, en hopelijk ook in. ‘We organiseren kennisdeelsessies, et gaat ons goedkoper. Maar daarop wachten vertellen ook ons eigen verhaal.’ Daarom het doel: betekent dat je op je handen gaat naast is er het interregionaal projectbetaalbaarheid zitten. Huurders worden nu al enplatform, dat zich bezighoudt met voor de huurder’ geconfronteerd met een verhoging projectontwikkeling, waaronder ook van de energielasten, dus je moet renovatie. ‘En we nodigen onszelf ook - Jan Leistra wel in beweging komen.’ wel uit bij collega-corporaties en omgekeerd’, vertelt Leistra. Maar Wold We doen het er niet ‘even bij’ & Waard legt zijn oor ook elders te luister. ‘We hebben Leistra: ‘We hebben het verhaal ook aan ons eigen sessies afgelopen in de Stroomversnelling, zijn bij personeel verteld. De juridische aspecten benoemd, een bedrijven wezen kijken wat zij belangrijk vinden om adviesbureau gevraagd voor een sessie. Aan onze mensen van een opdrachtgever te horen. We proberen te doen hebben we gevraagd of we dingen over het hoofd zagen. aan vraagbundeling, samen optrekken met een andere En we hebben heel bewust gezegd: NOM voor 1000 corporatie die hetzelfde programma wil draaien. Wij woningen in 2020, dat doen we er niet ‘even bij’. Dus vinden het niet erg om daarvoor een deel van onze hebben we nu een woonconsulent, is Esther programmaautonomie ten aanzien van concept of de aannemerkeuze manager Wonen met Energie en is onze communicatieop te geven, maar we weten niet of andere corporaties afdeling uitgebreid. Als je zo’n programma in de benen daar ook zo over denken. Uiteindelijk gaat het ons om zet: zorg er dan voor dat je organisatie erop is toegerust, het doel: betaalbaarheid voor de huurder.’

Tekst: Vera Bosma

‘H

Woningbouw

Gasloze en aardbevingsbestendige woningen in Tersluis, Meerstad

Eenheid in verscheidenheid Het eerste buurtje in de wijk Tersluis, onderdeel van Meerstad bij Groningen, bestaat uit een rij van vijf woningen, twaalf twee-onder-een-kapwoningen en één vrijstaande woning. Ze zijn ontwikkeld en gebouwd door Ter Steege Bouw Vastgoed uit Hardenberg, naar ontwerp van Martin Waslander en Karlijn Keppel van KAW Architecten uit Groningen. 36

Tersluis is de tweede wijk van Meerstad, ten oosten van de stad Groningen. Projectontwikkelaar Bastiaan Piksen van Ter Steege heeft respect voor mensen die een huis kochten in het project ‘Wonen in Tersluis’, want zij zijn pioniers. ‘Tersluis wordt een ruim opgezette en groene wijk met veel water, waar het goed en gezellig wonen is. Maar als eerste kopers weet je niet hoe lang het gaat duren voor het zo ver is.’

Op de vlakte ‘De eerste rij van vijf woningen heeft een tijdje eenzaam op de vlakte gestaan’, memoreert architect Martin Waslander. Piksen: ‘Die rijwoningen hadden we best snel verkocht, maar voor de twee-kappers en vrijstaande woning hadden we wat meer tijd nodig. Het was de moeilijke tijd op de woningmarkt. Sinds anderhalf jaar is het vertrouwen terug en zie je dat ook deze woningen van rond de drie ton weer in trek zijn.’

‘E

en mooi, rijk beeld creëren dat past bij het dorpse wonen’ - Karlijn Keppel

Woningbouw

Variëren met elementen Inmiddels is het buurtje dan ook vrijwel voltooid. Wat opvalt is dat de woningen allemaal verschillend zijn, maar toch duidelijk bij elkaar horen. De eenheid zit in de gebruikte materialen: onder meer drie soorten baksteen van steenfabriek Engels in genuanceerde oranje-bruine tinten, antracietkleurige dakpannen en de strakke witte kaders van aluminium zetwerk. ‘De verscheidenheid komt door het variëren met die elementen’, legt architect Karlijn Keppel uit. ‘Soms een langskap, soms een dwarskap, hier en daar het dak al op de eerste verdieping laten beginnen, door daar de dakpannen verticaal op de gevel te plaatsen. Daarnaast door verschillende soorten verticaal metselwerk in de gevels, aluzetwerk-kaders rond raamkozijnen…’ Waslander: ‘Het is een soort spel: je zoekt naar individuele herkenbaarheid per huis en tegelijk naar verbondenheid binnen het buurtje.’

Woningbouw

Dorps karakter Zo was het ook voorgeschreven door Bureau Meerstad, het gemeentelijke orgaan dat waakt over de verantwoorde totstandkoming van het nieuwe stadsdeel, zowel wat betreft het soort woningen - grootte, marktsegment - als de uitstraling daarvan. Een projectontwikkelaar kan een “vlek” toegewezen krijgen als hij een plan kan laten zien dat past binnen het stedenbouwkundig plan. In het geval van Tersluis gaat dat plan uit van een dorps karakter, met veel verschillende huizen die toch duidelijk bij elkaar horen.

‘K

opers stellen de woning samen op basis van hun leefstijl’ - Bastiaan Piksen

Woningbouw

‘Z

o veel mogelijk rust en ritme’ - Martijn Waslander

Aardbevingsbestendig Een andere zeer belangrijke voorwaarde is dat de huizen aardbevingsbestendig moeten zijn, conform de NPR 9998. Piksen: ‘Wij maken bij onze nieuwbouwprojecten gebruik van het concept Leef!Stijl, waarbij de kopers op basis van een leefstijl kunnen kiezen voor een bepaalde indeling van hun huis: bijvoorbeeld een grotere keuken als ze van koken houden of een speelruimte op zolder als ze kinderen hebben. Die flexibiliteit wilden we ook nu graag overeind houden.’ Geen dragende binnenwanden dus, maar een constructie die in de basis al stevig is. ‘Een palenfundering met op de begane grond een kanaalplaatvloer met druklaag, woningscheidende muren van prefab beton, voor- en achtergevels in hsb en verdiepingsvloeren in het werk gestort.’ Waslander: ‘Het zijn in feite de gebruikelijke, traditionele ingrepen voor aardbevingsbestendigheid: beneden stijf, boven licht.’ Piksen: ‘Het was voor ons de uitdaging om bewoners wel de zekerheid van een veilige woning te geven, maar tegelijk niet in te leveren op ons concept. Anders gezegd: die NPR-richtlijnen zijn belangrijk, maar mensen moeten er geen last van hebben. Dat is goed gelukt.’ Waslander: ‘Het enige waar je het echt in terugziet zijn de kopgevels: die zijn zo dik, dat er een heel diepe vensterbank is ontstaan, waar je echt in kunt zitten.’ Ook de keuze voor houten garages, los van de constructie van het huis, heeft met aardbevingsbestendigheid te maken, vult Keppel aan. De NAM heeft deze maatregelen grotendeels vergoed.

Woningbouw

Gasloos Bureau Meerstad was zijn tijd ver vooruit toen het voorschreef dat alle woningen in het stadsdeel aardgasvrij verwarmd moesten worden. Inmiddels is dat gemeengoed voor nieuwbouw, maar toen Ter Steege in 2016 met het project begon, ‘was het nog best een zoektocht om het plaatje rond te krijgen’, aldus Piksen. ‘Ondanks dat het nog niet heel lang geleden is, was het destijds nog pionieren: wat voor soort warmtepomp heb je nodig, welke capaciteit kan die leveren, hoe zit het met het geluid?’ Ook Waslander en Keppel werden volop in die zoektocht betrokken, met name wat betreft de positionering van de buitenunits. Keppel: ‘Die zijn veelal op de garages geplaatst of in het dak geïntegreerd, zo ver mogelijk bij de ramen vandaan.’

De architecten dachten ook mee over een goede verdeling van zonnepanelen over de dakvlakken. Waslander: ‘Uitgangspunt was: zo veel mogelijk rust en ritme. Gelukkig kun je met donkere zonnepanelen op donkere dakpannen tegenwoordig best mooie resultaten boeken.’ Keppel: ‘Aardgasloos een aardbevingsbestendig bouwen neemt een flinke hap uit het totale budget. Het was voor ons de uitdaging om toch een mooi, rijk beeld te creëren dat bij het dorpse wonen past. Bureau Meerstad hield ons en de aannemer daarbij ook scherp, door niet alleen de grote lijnen in de gaten te houden, maar ook heel serieus te kijken naar de detaillering.’

11 WONINGEN (TERSLUIS), MEERSTAD

BOUWTEAMLEDEN

Fotografie: Mark Sekuur

Rust en ritme

Architect : KAW Tekst: Arjen Bakker

Aannemer : Ter Steege Bouw Vastgoed

ONDERAANNEMERS EN LEVERANCIERS Levering prefab kapconstructie :

De Mar 2D

Afvalinzameling : NNRD

Woningbouw

Appartementencomplex Grou

Eindelijk bebouwing op de Volmawei 42

Woningbouw

Het heeft behoorlijk lang geduurd voordat de eerste schop voor het appartementengebouw met zes riante appartementen de grond in kon. ‘Al in 1998 werd gesproken over de ontwikkeling van dit deel van Grou’, vertelt Folkert de Haan van Haenes Vastgoedontwikkelaars. Door verschillende redenen, waaronder weerstand vanuit het dorp, kwam het project lange tijd niet van de grond.

Moeizame start, mooi resultaat ‘In 2006 hebben wij de ontwikkeling van het gebied overgenomen van onze voorgangers, maar ook wij hebben er lange tijd veel energie in moeten stoppen voordat er echt iets kon gebeuren. De Volmawei ligt op de grens van wat beschermd dorpsgezicht is. Er waren daarom behoorlijk wat eisen waar we aan moesten voldoen. Een van de eerste plannen werd finaal afgeschoten door de dorpsbewoners. Toen we een ander plan op tafel hadden waar de verschillende partijen zich in konden vinden, fuseerde de gemeente Boarnsterhim met de gemeente Leeuwarden en bleek dat de nieuwe gemeente niet achter de plannen stond. Dertien jaar zijn we bezig geweest. Dat heeft erg veel gekost. Zo’n beetje alle onvoorziene pech die je ooit mee kunt maken in projectontwikkeling, hebben wij in dit project meegemaakt. Maar toch zijn we blij met wat er nu staat. Alle appartementen zijn verkocht. De bewoners krijgen een prachtig plekje met een fantastisch uitzicht op het Pikmar.’ Wethouder Henk Deinum heeft een grote rol gespeeld in de totstandkoming van het nieuwe plan. Hij mocht in november van het afgelopen jaar dan ook de symbolische eerste steen van het appartementencomplex leggen. Hij sprak daarbij de volgende woorden: ‘Het plan van nu kan de ruimtelijke toets der kritiek doorstaan. Grou wordt er zoveel mooier van en de bewoners hebben hier straks een daalders plekje!’

Op een markante plek in watersportdorp Grou realiseert SHP Bouwbedrijven een appartementencomplex met zes

appartementen. Het gebouw is onderdeel van een totaalontwikkelingsplan voor de Volmawei. Naast het

appartementencomplex zullen er nog vier grondgebonden

woningen worden gebouwd en wordt de infrastructuur aangepakt. De eerste bewoners zullen voor de bouwvak hun nieuwe woning in het complex kunnen betrekken.

‘B

ewoners krijgen een prachtig plekje met een fantastisch uitzicht’ - Folkert de Haan

Woningbouw

Niet heien maar drukken

‘H

eien veroorzaakte te veel trillingen, dus kozen we voor drukpalen’ - Reinder Hoekstra

Aannemer SHP nam de bouw van het appartementencomplex op zich. De grootste uitdaging waar zij voor kwamen te staan was het heien. ‘Heien bleek niet te kunnen’, vertelt Reinder Hoekstra. ‘Van tevoren is daar veel onderzoek naar gedaan, maar toen we eenmaal begonnen, bleek het toch te veel trillingen te veroorzaken in het dorp. Er staan veel oude huizen, daar konden we geen risico mee lopen. Toen hebben we een andere methode moeten zoeken en is er geswitcht naar drukpalen.’ Deze palen worden als het ware in de grond gedrukt. Het is een methode die in het noorden nog niet veel wordt

toegepast, maar die in dicht bebouwd gebied aan terrein wint. ‘Het grootste nadeel van deze methode is dat er nog wel eens een paal breekt bij het naar beneden drukken. Dat is bij ons ook meerdere keren gebeurd. Dat was toch wel een tegenvaller. Bovendien is het een enorm zware installatie die neergezet moest worden. Daar zijn ook heel wat vrachten voor nodig, die allemaal door het dorp moesten.’ Uiteindelijk bleek deze methode toch z’n vruchten af te werpen en kon er voortvarend worden doorgegaan met de bouw.

Woningbouw

Traditioneel

‘M

ooi ontwerp met de nodige constructieve uitdagingen’ - Pieter Teppema

Het appartementencomplex wordt grotendeels traditioneel opgebouwd. ‘Omdat er nogal wat afwijkende hoeken in het gebouw zitten, leent het zich niet echt voor prefab’, aldus Hoekstra. ‘Alleen de balkons zijn prefab gefabriceerd.’ Qua duurzaamheid hebben met name de kopers van de appartementen keuzes gemaakt. ‘In eerste instantie zouden er gewoon cv-ketels geplaatst worden. Drie van de zes kopers hebben echter de beslissing gemaakt toch te gaan voor een warmtepomp in combinatie met zonnepanelen. Drie appartementen zullen dan ook energieneutraal zijn.’ Voor de houtconstructie is gekozen voor Agabi hout. De appartementen worden voorzien van kunststof kozijnen.

Woningbouw

Simpel constructief model

De werkzaamheden zijn weliswaar nog niet geheel afgerond, maar de partijen zijn positief over de samenwerking. ‘We werken al jaren samen met Haenes en SHP en dat verloopt altijd soepel’, vertelt Teppema. Voor de bouw is geen aanbesteding uitgeschreven. ‘We hebben vooral gekeken naar bestaande relaties en hen gevraagd een offerte uit te brengen’, aldus De Haan. ‘We hebben veelal gekozen voor partijen uit Grou en omgeving’. Zowel de architect - Rein Hofstra -, als SHP (vroeger onderdeel van Haenes), komen uit het Friese terpdorp.

APPARTEMENTENCOMPLEX, GROU Fotografie: SHP

BOUWTEAMLEDEN Architect : Architektenburo Hofstra-Douma Aannemer : SHP bouwbedrijven Constructeur : Ingenieursburo Meijer en Joustra

ONDERAANNEMERS EN LEVERANCIERS Tekst: Johanna Kommerie

Ingenieursburo Meijer & Joustra BV kijkt terug op een mooi project. ‘Op het eerste oog vonden we het een mooi ontwerp, dat wel de nodige constructieve uitdagingen met zich meebracht. We hebben getracht de hoofddraagconstructie terug te brengen naar een simpel constructief model. Daar zat nog behoorlijk wat tijd in. Maar volgens ons is dat toch goed gelukt’, vertelt Pieter Teppema. ‘Dat er drukpalen gebruikt moesten worden, was ook voor ons spannend. Het ging ook nog eens moeizaam, meerdere drukpalen zijn kapot gedrukt. Daar stond zelfs de leverancier van te kijken. Naderhand zijn er constructief weinig problemen meer geweest.’

Levering en montage stalen kozijnen, opdekdeuren, stompe deuren en hangen sluitwerk

BPZ

Levering funderingsbalken

Molenhout

Levering prefab betonnen balkons

N.P.B. Buitenpost

Metselmortel : Remix Droge Mortel

Trends

GRONINGER WONINGCORPORATIES VRAGEN GEMEENTELIJKE REGIE OP WONEN Na de laatste gemeentelijke herindeling moest er voor de gemeente Groningen een nieuw college worden gevormd. De directeuren-bestuurders van de stadse woningcorporaties grepen het moment aan om in een brief aan de formateur aandacht te vragen voor de ontwikkelingen in de sociale huursector. Pieter Bregman van Nijestee en Sije Holwerda van De Huismeesters leggen uit waarom voor hun corporaties de steun vanuit de gemeente zo gewenst is. In hun brief stellen de corporatiebestuurders dat goed en betaalbaar wonen in vitale en gemengde wijken in Groningen de laatste jaren steeds meer in het gedrang is gekomen. De corporaties zien kans om die trend om te buigen, maar hebben daarbij de steun van het college nodig.

Minder huizen, meer mensen Volgens Holwerda zijn er twee tendensen die tegen elkaar ingaan: ‘Goed betaalbare woningen zijn relatief schaars geworden, omdat in de crisis - ook vanwege de verhuurdersheffing - weinig is bijgebouwd. Tijdens de crisis is bovendien onze doelgroep toegenomen, er zijn gewoon meer mensen met minder geld en meer mensen met een rugzakje die op eigen benen zijn komen te staan.’

Kansarme wijken Als er een woning in de verhuur komt, reageren daar gemiddeld vijftig gegadigden op. De wachttijd is gemiddeld drie-en-een-half jaar, voor niet-urgente gezinnen tot acht jaar. Holwerda: ‘Als je in de stad een woning koopt, zit je bijna altijd gunstiger qua woonlasten dan in een sociale huurwoning. Maar de landelijke regelgeving heeft als gevolg dat de relatieve draagkracht in toch al zwakke wijken verder afneemt.’ Zo ontstaat volgens Holwerda het probleem dat je kansarme wijken creëert, ‘die we hier eigenlijk net een beetje de baas waren.’

Ongedeelde stad Holwerda vertelt dat De Huismeesters onlangs zijn portefeuille heeft herijkt. ‘We gaan duizend

Trends

woningen in tien jaar slopen, oud bezit in gevoelige wijken. Dat doen we omdat we anders geen antwoord krijgen op de vraag om verduurzaming. Onze “ongedeelde stad” (waar iedereen in elke wijk kan wonen, red.), dat is een kwaliteitsslag. We hebben het doorgerekend, en kwamen tot de conclusie dat voor een woning tachtigduizend euro nodig is, waarbij dan nog niet de verduurzamingsslag wordt gemaakt.’ Omdat deze woningen over twintig jaar alsnog moeten worden gesloopt, neemt de corporatie van een groot gedeelte vroegtijdig afscheid. ‘En we voegen kwalitatief goede levensloopbestendige woningen toe.’ De Huismeesters heeft volgens Holwerda een gunstig woonplan ontrold, waarbij mensen die in de wijk willen blijven wonen, terug kunnen naar een levensloopbestendige woning. ‘Maar daarbovenop komt de energietransitie. We kunnen op eigen kosten niet alles doen wat nodig is.’ De boodschap aan de gemeente was dan ook: er moeten locaties komen, en oplossingen voor duurzame energievoorziening. ‘Dus er zijn grotere kaders nodig, maar ook een shift in de gedachtegang van de woningwet. Want eigenlijk is de verantwoordelijkheid die wij eerder konden

‘J

e hebt de gemeente nodig om het generiek te regelen’ - Pieter Bregman

dragen voor de volkshuisvesting van mensen met lagere inkomens, naar de gemeente verschoven. Wij kunnen daarbij helpen, maar we kunnen het niet alléén.’ De verhuurdersheffing verdwijnt nu in de algemene rijksmiddelen. Er zou wat spanning uit de lucht kunnen worden gehaald als een gedeelte van die verhuurdersheffing - zo’n twaalf miljoen voor de stad Groningen - beschikbaar komt. Bregman: ‘In Nederland is sociale huisvesting een melkkoe. Wij betalen meer belasting dan commerciële bedrijven!’ Volgens Holwerda zal de wal echter het schip keren. ‘We willen verduurzamen, maar willen dat traject samen met de gemeente doen. Binnenkort wordt een masterplan besproken. Er zijn nog heel veel dingen onbekend. Want hoe houd je de huren betaalbaar, hoe gaat het met de bestaande voorraad? De technieken zijn nog niet zover ontwikkeld dat we dat kunnen gaan realiseren.

Trends

Deze woningen zijn te slecht geïsoleerd om met warmtepompen te kunnen werken. Als we de ongedeelde stad willen realiseren, dan moet je daar wel de plannen op aanpassen en in meer wijken sociale huurwoningen bouwen.’ Groningen heeft echter niet een regeling zoals Amsterdam, dat van alle nieuwbouwplekken dertig procent sociale huur moet zijn. In hun brief vragen de corporaties dan ook om zo’n regeling voor Groningen. Bregman: ‘Tot mijn oneindige vreugde komt dat terug in het collegeprogramma! Je hebt - vanwege de verschillende grondposities - de gemeente nodig om het generiek te regelen.’ In de visie van “de ongedeelde stad” zouden van elke 450 gesloopte sociale huurwoningen 200 sociale huurwoningen op dezelfde plek terug moeten komen, de rest moet op andere locaties worden gebouwd om daar de gewenste mix te krijgen. Bregman: ‘Als je op stedelijk niveau optimaliseert, dan komt er regie op wat wáár komt, en dan kun je uitruilen en afspraken maken. Als je het iedere keer op projectniveau doet, kom je er van zijn lang-zal-je-leven niet uit.’ Hij voegt daaraan toe: ‘Gemeenten moeten ook de regie hebben over de wijkaanpak, hoe ga je met de verduurzaming om, en hoe met het parkeerbeleid? Want wij willen een compacte stad, met voldoende toekomstige woonvormen. Als mensen op centrale plekken een auto kunnen huren, voorkom je dat we die ruimte gaan bebouwen terwijl dat in de toekomst niet nodig is.’

Kwaliteit in de keten De corporaties beseffen dat het oude model van aanbesteden op de schop moet. Holwerda: ‘De prijs is wel belangrijk, maar het gaat ook over de snelheid en de continuïteit. In het C14-overleg van de corporaties in het aardbevingsgebied hebben we al gezegd dat het anders moet als we versnelling willen realiseren. Dus je zit vaker in bouwteamverband, en dat doe je met aannemers

‘W

e kunnen op eigen kosten niet alles doen wat nodig is’ - Sije Holwerda

waar je een vertrouwensrelatie mee hebt.’ De nieuwe werkwijze blijkt ook voor De Huismeesters goed uit te pakken. ‘Voor een project waar we in de voorbereiding eerder 2,5 jaar over zouden hebben gedaan, is nu in drie maanden tijd een volledig, goed onderbouwd plan gemaakt.’ Holwerda denkt dat er veel kwaliteit in de keten zit. ‘Aannemers hebben vaak meer specifieke kennis dan de corporaties.’

Ingewikkeld Het is de vraag of er in de gemeente Groningen eigenlijk wel genoeg ruimte is om te bouwen. Bregman vertelt dat ze daarvoor twee jaar geleden een bidboek gemaakt hebben. ‘Er zijn veel locaties waar maar weinig mee gebeurde - Eemskanaalzone, Suikerfabriekterrein, ALO-locatie, Oosterham-

Trends

Voor de corporaties is het niet duidelijk wat de ‘marsroute’ is om te komen tot energie- of CO2neutraal. Bregman: ‘Voor de aankomende een à twee jaar weten we het wel aardig. Maar er komen vraagstukken op ons af die over hele stadsdelen gaan. Bestaat De Wijert over dertig jaar nog, kunnen die woningen wel verduurzaamd worden? En moet je woningen in het aardbevingsgebied voor een ton per woning aardbevingsbestendig maken, als de WOZ-waarde tachtigduizend is. Maar ook: kun je achtduizend woningen afbreken en tegen de bewoners zeggen: over acht jaar zijn jullie nieuwe woningen klaar... Er moet dus een zekere mate van regie komen.’

Samen versnellen Holwerda vertelt dat enige tijd geleden is afgesproken een coalitie te maken van corporaties, vastgoedbedrijven en gemeenten om samen voor versnelling te zorgen en belemmeringen weg te nemen. ‘We weten wat de opgaves zijn, er liggen prestatieafspraken. Eerlijk gezegd zou daar wel wat meer uit mogen komen. Het is wel een goede aanzet, want je gaat steeds met elkaar in gesprek.’ Bregman: ‘In goede voornemens kun je niet wonen... Er moeten ook gewoon dingen geregeld

worden, en dat gaat niet altijd even gemakkelijk als we zouden willen. Een stad van 200.000 mensen is een ingewikkeld speelveld. Wij weten niet waar de warmtenetten komen. Wij weten niet of er binnen vijf jaar een oplossing wordt gevonden, zoals waterstofgas, om de gasleidingen te kunnen blijven gebruiken. Er zijn allerlei scenario’s. En het blijft zo dat vijftig procent van de opgave om tot CO2-neutraal te komen, moet komen van technologische vernieuwing. Dus je moet kleine stapjes nemen die in zo veel mogelijk scenario’s nuttig zijn en je moet “agile” blijven.’

Vernieuwend, niet innovatief Voor de corporaties is het te riskant om te gaan experimenteren waar het gaat om energiezuinig bouwen. Holwerda: ‘Wij bouwen voor de toekomst. We willen wel een vernieuwende corporatie zijn, maar niet een innovatieve. Wij zijn als corporaties in 2015 middels de woningwet - terecht - teruggezet op onze kernactiviteit. En nu ontstaat de roep op corporaties om het voortouw te nemen in de verduurzaming, om te experimenteren.’ Bregman: ‘Wij gaan dit jaar zo’n vijftig warmtepompen plaatsen in bestaand bezit, omdat we er ervaring mee willen opdoen. Maar ik geloof niet dat je van de sociale huursector kunt vragen om voorop te lopen in innovatie in de bouw.’ Volgens Holwerda is het in het belang van de huurders dat corporaties maatregelen nemen die het wooncomfort verhogen en de woonlasten verlagen. ‘Wij verduurzamen liever duizend woningen van gemiddeld label C naar B of A, dan dat we voor hetzelfde geld twintig nul-op-de-meterwoningen bouwen. Lage woonlasten voor lage inkomens, dat is waar wij voor zijn. En we zeggen: hou het simpel en begrijpelijk. Er zijn veel technieken die onze huurders bijna niet begrijpen.’

Tekst: Jurrien Hendriks & Vera Bosma

riktracé... Daar kunnen duizenden woningen gebouwd worden. In de crisis heeft ook de gemeente vrijwel stilgelegen in het maken van stedenbouwkundige plannen en dergelijke. En nu moet alles met stoom en kokend water gebeuren en is er bij de gemeente een enorm gebrek aan capaciteit.’ Sommige zaken liggen bovendien ingewikkeld. Bregman: ‘Bij het Oosterhamriktracé is het de vraag hoe het moet met de verkeersafwikkeling. En als je kijkt naar verduurzaming, dan moet je ook kijken naar de vraag die vooraf gaat aan de bouw: waar begin je in een stad waar al honderdduizend woningen staan? Dat begint bij de gemeente, die bijvoorbeeld moet bepalen welke wijk als eerste een warmtenet krijgt. Dan kunnen wij beginnen om die woningen van het gas af te halen. Want tienduizend woningen per jaar van het gas af, dat gaat je never nooit lukken!’

Holwerda: ‘Het goede nieuws is dat we een gemiddeld label B - dus een geïsoleerde schil en een hr-ketel - in 2020 gaan halen. En dat bij een woningbezit van gemiddeld vijftig jaar oud. Landelijk halen ze dat niet!’

Woningbouw

56 woningen in zes dorpen

Snel en schoon gebouwde gezinshuizen

Een bouwproject verspreid over zes Friese en Groningse dorpen: Jorritsma Bouw realiseerde voor projectontwikkelaar Compaan 56 royale twee-onder-een-kapwoningen. Omdat de huizen uit prefab onderdelen zijn opgetrokken, konden de particuliere kopers ongeveer achttien weken na de bouwstart al hun nieuwe huis betrekken. 52

De vaste werkwijze van Peter Langman van Compaan Projectontwikkeling uit Eastermar is om bij nieuwbouwlocaties kavels te kopen en daar ‘tussen zes en twaalf ’ woningen te projecteren. ‘Ik bedenk welke soort woningen uit mijn portfolio er passen, vraag bij de gemeente de vergunningen aan en neem een plaatselijke makelaar in de arm om ze aan particuliere geïnteresseerden te verkopen.’ In de tussentijd contracteert Langman ook een aannemer uit de ‘kring van bedrijven’ die hij door de jaren heen om zich heen heeft verzameld. ‘Als de koop rond is, stap ik er tussenuit en gaan de toekomstige bewoner en de aannemer met elkaar om tafel om de kopersopties uit te werken.’

Woningbouw

Schaalgrootte In 2018 had Compaan via deze methodiek tegelijkertijd 56 woningen ‘in de pijplijn zitten’: in Hurdegaryp (10), Wommels (6), Boornbergum (12), Oentsjerk (8) en Sint Annaparochie (12) in Fryslân en in Oldekerk in het Groninger Westerkwartier. Daar zouden allemaal tweeonder-een-kappers komen van een hetzelfde model. De bouw hiervan bracht Langman als één grote opdracht onder bij Jorritsma Bouw uit Bolsward. ‘Van dit soort huizen zijn er al meer dan honderd voor mij gebouwd, vaak door lokale aannemers die het dan op uitvoerdersniveau doen, in kalkzandsteen. Jorritsma wilde het voorlopig ontwerp graag zelf uitontwikkelen naar een prefab bouwsysteem. Bij één straatje van zes huizen zouden de engineeringskosten te hoog zijn, maar bij deze schaalgrootte konden ze een heel aantrekkelijke prijs per huis neerleggen.’

‘B

ouwen met prefab levert een goed beheersbare planning op’ - Theo Huisma

Woningbouw

‘H

oe korter de lijnen, hoe minder kans op fouten’ - Peter Langman

Beheersbare planning ‘Jorritsma had er belang bij in prefab te werken, omdat dat een goed beheersbare planning oplevert’, legt projectcoördinator Theo Huisma uit. ‘De bouwtijd wordt aanzienlijk verkort, tot gemiddeld achttien weken. En omdat het een schoon en droog systeem is, hoeven de kopers niet lang te wachten voor ze hun huis kunnen inrichten.’ Dat de bouwtijd zo kort kon zijn had ook te maken met het vroegtijdig inschakelen van vaste partners. Huisma: ‘Daarmee konden we de continuïteit van het bouwproces borgen en de levering van producten en diensten al in een vroeg stadium afstemmen.’

Duurzame gevelbekleding De woningen hebben een karakteristiek jarendertiguiterlijk met twee ruime verdiepingen onder een grote zolder. Een deel van de gevel is bekleed met Zweeds rabat van Väriwood, NoordEuropees vurenhout van een zeer goede zaagvallende kwaliteit, 100% PEFC-gecertificeerd. Alleen in Wommels zijn de voorgevels tot de nok van baksteen. Alle huizen zijn uiteraard zeer goed geïsoleerd en energiezuinig. Voor de tien huizen in Hurdegaryp is gekozen voor een all electric uitvoering. Huisma: ‘Deze hebben een warmtepomp en dus geen gasaansluiting.’

Woningbouw

Kopersbegeleiding Hoewel de opdracht dus van één projectontwikkelaar kwam, bouwde Jorritsma Bouw in de praktijk voor 56 individuele kopers die uiteraard allemaal hun eigen wensen voor de afwerking hadden. ‘Om dit in goede banen te leiden hebben we onze eigen kopersbegeleidster ingeschakeld’, legt Huisma uit. ‘Zij zorgde ervoor dat de kopers op het juiste moment over alle informatie beschikten én dat ze voor de vastgestelde deadlines hun keuzes bekend maakten.’ De kopers moesten uiteraard een beslissing nemen over zaken als tegels voor badkamer en toilet, maar ook over bouwkundig ingrijpender zaken als tuin- of straatgericht wonen of een uitbouw van de woonkamer aan de achterzijde of een verlenging van de garage. Langman: ‘Mijn kopers vinden het prettig om zulke dingen rechtstreeks met de aannemer af te stemmen. Hoe korter de lijnen, hoe minder kans op fouten. Voor mijzelf is het ook fijn om mijn aandacht weer op volgende projecten te kunnen richten. Ik hoef een aannemer natuurlijk niet te leren hoe hij moet bouwen.’

56 WONINGEN VOOR COMPAAN

Opdrachtgever : Compaan

BOUWTEAMLEDEN Architect : m. taekema architekt a.v.b. Constructeur :

Raadgevend ingenieursbureau Jansen Wesselink

Aannemer : Jorritsma Bouw : P. de Vries Installatietechnieken Fotografie: Henri Vos

ONDERAANNEMERS EN LEVERANCIERS Cementdekvloeren, stukadoorswerk en spackspuitwerk : Afbouw Perdok Levering en montage stalen kozijnen, opdekdeuren en hangen sluitwerk : BPZ Stel- en kunststof kozijnen

: Europrovyl

Geïsoleerde kantplanken

: Isolatiehandel van den Berg

Afvalinzameling, transport en recycling

: Visser Afvalverwerking Transport en Recycling

Bouwbord : Visser Assen Uitbloeiingsarme doorstrijkmortel : Remix Droge Mortel

Tekst: Arjen Bakker

Installateur E&W

Woningbouw

BREECAMP NOORD IN ZWOLLE:

TIEN WEKEN, VEERTIG WONINGEN, NUL OP DE METER

Maak kennis met Stadshagen, een grote uitbreidingswijk in Zwolle. Een kerngebied met daaromheen een schil van ge-

varieerde woonwijken. Breecamp Noord is daarin de jongste loot aan de boom. Een wijk waarin tot in de achtertuin over duurzaamheid is nagedacht. ‘Het plan voor Breecamp Noord lag al een tijdje op de plank’, vertelt Erik van der Linden van woningcorporatie Openbaar Belang. ‘De gemeente gaf andere projecten voorrang en er was natuurlijk de dip in de woningbouw, zeker wat betreft sociale huurwoningen. Eind 2017 is voorbereiding gestart, een jaar later ging de bouw van start en inmiddels zijn de eerste woningen opgeleverd.’

Snelheid met bouwen De opgave was vrij eenvoudig: vier rijtjes van tien woningen. Bij vier woningen moesten WMO-voorzieningen worden aangebracht. Openbaar Belang zocht als opdrachtgever vooral naar een partij die snelheid kon maken met bouwen. Van der Linden: ‘Natuurlijk is prijs altijd belangrijk, maar het ging ons primair om de planning. Tevens vonden we het belangrijk dat een bouwer de woningen nul op de meter kon neerzetten. Schutte bouw & ontwikkeling had hierin verreweg de beste papieren én kon ons de garantie geven om aan die eisen te voldoen. Ze bleken een conceptwoning te hebben die paste binnen het plaatje’.

‘B

elangrijk dat woningen nul op de meter werden’ - Erik van der Linden

Woningbouw

Prefab concept

‘W

Paul Kleine Schaars commercieel manager van Schutte bouw & ontwikkeling: ‘Onze meerwaarde is dat we snel en efficiënt kunnen bouwen met ons “Woon4D 2.0 concept”. Het casco van deze woningen is geheel prefab neergezet, inclusief de betonnen vloeren waarin de installaties al zijn opgenomen. Ook het dak en de scheidingswanden zijn casco geleverd. Daarmee heb je de woning tijdens de bouw binnen een paar dagen al wind- en waterdicht en is afwerking vrijwel niet meer nodig. Het metselwerk was daardoor niet afhankelijk van het binnenwerk, dat ging gelijk op. Alleen de badkamers zijn op de traditionele manier uitgevoerd. Maar ook voor het gevelwerk en de badkamers verwacht ik binnen afzienbare tijd prefab oplossingen te kunnen implementeren.’

- Paul Kleine Schaars

Wachten op de stoep

oning binnen paar dagen wind- en waterdicht’

In tien weken tijd werden de woningen bijna letterlijk uit de grond gestampt. Van der Linden: ‘De bouw is zo snel gegaan dat de naweeën niet in bouw zelf zaten, maar in de directe aansluiting daarop. Denk hierbij aan het gebied rondom de woningen, zoals de aanleg van stoepen en parkeerplaatsen. Ondertussen stond men wel te popelen om er te gaan wonen. Breecamp Noord ligt te midden van kinderrijke buurten en is dus aantrekkelijk voor jonge gezinnen. Deze doelgroep wacht in Zwolle gemiddeld vijf jaar op een huis met een tuin, dus de animo was groot.’

Woningbouw

Met bewondering aanschouwd Dat de bouw zo snel heeft kunnen plaatsvinden, is mede te danken aan een uitgebreid voorbereidingstraject waarin het plan architectonisch en energetisch is uitgewerkt door een ontwikkelteam. Voor de realisatie van Breecamp Noord schakelde Openbaar Belang een externe projectleider, Arthur van Iterson van Smart2Result in. Van Iterson: ‘Met het bouwteam hebben we gedurende de korte bouwperiode een aantal keren de tussenstand opgemaakt. Dat verliep goed, juist omdat het concept en het proces zo strak georganiseerd waren. Daar hebben we met bewondering naar gekeken, want je vraagt nogal wat van de bouwer, maar ook van de onderaannemers. Ook de nutsbedrijven bijvoorbeeld, moeten alles maar op tijd aangesloten zien te krijgen.’

‘D

e duurzaamheid van de woning is tot in de tuin doorgetrokken’ - Arthur van Iterson

Energievraag terugverdiend Waar de vraag naar snelheid van bouw snel was beantwoord, bleek de vraag naar nul op de meter nog wel een lastige. Van der Linden: ‘Als je naar nul op de meter woningen toe wilt, dus geen elektriciteitsvraag voor zowel de woning op zich als gebruik van de woning, dan heb je zonnepanelen op het dak nodig. Het beeldkwaliteitsplan schreef ons echter een dwarskap of een inspringing in de gevel voor, wat schaduw oplevert in het dak en dus niet optimaal is voor zonnepanelen. Dus de vraag naar nul op de meter en het beeldkwaliteitsplan waren met elkaar een lastige opgave. De oplossingen vonden we, na langdurige berekeningen, in het aanbrengen van meer panelen en panelen met een hogere capaciteit. De opgewekte energie door middel van zonnepanelen is zodanig hoog dat zowel de gebouwgebonden energievraag als de energievraag van de bewoners in zijn geheel worden terugverdiend.’

Fotografie: Schutte Bouw

Woningbouw

40 EENGEZINSWONINGEN (STADSHAGEN), ZWOLLE

Er zijn meer duurzame vernuftigheden aan de woningen te ontdekken. Kleine Schaars: ‘De woningen hebben elektrische verwarming, een efficiënte oplossing voor warmtapwater en ventilatie met warmteterugwinning. Daarnaast hebben we gezorgd voor optimale isolatie van de daken, muren, vloeren en ramen. Een meerjarenonderhoudsplan geeft de garantie dat de woningen er de komende veertig, vijftig jaar goed voor staan.’ Van Iterson vult aan: ‘De duurzaamheid van de woning is tot in de tuin doorgetrokken. De wijk Stadshagen is gelegen in een voormalige polder, en ligt daardoor vrij laag. Wateroverlast ligt dan voor de hand. In samenwerking met het waterschap zijn daarom “Rainwinners” geplaatst, als erfafscheidingen tussen de woningen in de tuinen. Deze schuttingen zijn hol van binnen en vangen het regenwater op, dat deels wordt geïnfiltreerd en deels via een regenton bruikbaar is. Dat is duurzaamheid tot in de achtertuin!’

BOUWTEAMLEDEN Architect : I_KB architecten Constructeur :

IBT Veenendaal

Aannemer :

Schutte bouw en ontwikkeling

Installateur E&W

Kroneman Installatietechniek

ONDERAANNEMERS EN LEVERANCIERS Levering betoncasco

MBS Betontrappen

Uitbloeiingsarme metselmortel en uitbloeiingsarme voegmortel

Remix Droge Mortel

Tekst: Thea van der Schaaf

Rainwinners in de tuin

Trends

GEMEENTE OOSTSTELLINGWERF BOUWT BIOSINTRUM

WAAR EEN PLATTELANDSGEMEENTE GROOT IN KAN ZIJN Op de grens van Friesland en Drenthe ligt de groene gemeente Ooststellingwerf. Op iets minder dan 25.000 hectare wonen hier circa 25.000 mensen. Ingegeven door een krimpende bevolking, met tegelijkertijd volop MKB-bedrijven die willen innoveren, creĂŤerde de gemeente een broedplaats voor een biobased economy. Deze economie van de toekomst wordt vanaf half februari aangedreven vanuit het nieuwe Biosintrum. Een - BREEAM Outstanding - kenniscentrum met een uniek ontwerp, dat voor meer dan tachtig procent uit biobased materialen bestaat. Bouwen in het Noorden ging hierover in gesprek met programmamanager Bart Sieben.

Trends De ideeën om binnen de gemeente Ooststellingwerf invulling te geven aan duurzaamheid waren er al langer. In 2015 werd een visie op de biobased economy ontwikkeld voor de gehele gemeente. Als een van de tien grootste plattelandsgemeenten had ook Ooststellingwerf te maken met een terugloop van de bevolking en jongeren die er geen toekomst zagen. Tegelijkertijd waren er binnen de gemeentegrenzen veel MKBbedrijven die willen en kunnen innoveren. De crux was: hoe breng je werkgelegenheid, onderwijs, jonge mensen en economische impulsen samen?

3 pijlers, 50 projecten Bart Sieben: ‘We hebben gekeken naar wat welke sectoren voor ons belangrijk en interessant zijn om op te innoveren. Wat ook voor jonge mensen interessant is om bij aan te sluiten, zodat ze hier blijven of hier willen werken.’ Er is gekozen voor een biobased economy. ‘We richten ons heel sterk op de biologische kant, omdat binnen onze gemeente de sectoren agro en food sterk vertegenwoordigd zijn, naast bedrijven in de bouwnijverheid als leveranciers die leveren aan de bouw, en natuurlijk recreatie en toerisme.’ Deze drie pijlers vormden het uitgangspunt voor een visie waaronder vijftig projecten worden geschaard. Het Biosintrum is er één van, als plek waar onderwijs, overheid en bedrijfsleven samenkomen.

Genomineerd

en zeventien bedrijven hebben zich financieel Het belangrijkste uitgangspunt bij de bouw was gecommitteerd aan het gebouw, zodat we met dat er zoveel mogelijk biobased materialen de bouw konden starten.’ De onderwijspartijen gebruikt moesten worden. Sieben: ‘We zijn wel als gebruiker van het gebouw waren ook zo reëel dat 100% onmogelijk is. We hebben hier betrokken bij het proces. De vorm waarin dat bijvoorbeeld heel drassige grond, dus er moest gebeurde, verschilde per onderwijsinstelling. worden geheid. Dat kan nog niet biobased. En ‘Studenten van de hogere hotelschool hebben ook sommige installatieonderdelen kunnen niet bijvoorbeeld gekeken naar de horecafunctie van van organisch materiaal het gebouw: de menukaart, gemaakt worden.’ Het de inrichting en logistiek. m dit te kunnen moest een gebouw worden Bouwkundestudenten werden bouwen hadden dat uitnodigt om naar toe betrokken bij ontwerp en we commitment van te gaan en dat ontmoeting constructie.’ Studenten van partijen nodig’ faciliteert. En - harde de “groenopleidingen” werd voorwaarde - de architect gevraagd naar de ecologische moest samenwerken met het onderwijs.’ Paul de aspecten te kijken. ‘Mbo-studenten bouwkunde Ruiter Architects verenigde deze eisen als beste, hebben bijvoorbeeld een vleermuishotel ontin een bijzonder ontwerp van een gebouw met worpen dat nu in aanbouw is. Dat is voor deze drie vleugels rondom een atrium in het hart van leerlingen best nog een uitdaging. Want ze het gebouw. Het ontwerp van de jonge architect hebben geleerd heel netjes te metselen, maar een Martijn van Gameren won De Nederlandse vleermuis heeft vooral hoeken en naden nodig Bouwprijs, hijzelf kreeg een nominatie als “Talent om zich vast te kunnen houden.’ Voor de met toekomst”. studenten heeft het ook meerwaarde om met verschillende disciplines samen te werken. ‘Net Commitment als in het echte werkveld.’ Sieben: ‘Voor we dit konden gaan bouwen, hadden we commitment van partijen nodig. Het Bijzondere aanbesteding gebouw wordt vooral met overheidsgeld betaald, Zoals het ontwerp van het gebouw niet alledaags en dan kun je niet zeggen: “we zien wel of er was, is ook het aanbestedingstraject op een vrij iemand gebruik van gaat maken...”. Vijf ongebruikelijke manier ingestoken. ‘Wij hebben onderwijsinstellingen, waaronder NHL/Stenden, tegen lokale bouwers gezegd: “als jullie

‘O

Foto: Paul de Ruiter architects

Trends

Foto: egbertdeboer.com

Matrix samenwerken, willen we graag dat jullie kosteloos De gekozen werkwijze heeft geleid tot een extra meepraten in het ontwerpproces”. Als ze dat lang ontwerpproces, waarbij vooral de materizouden doen, en aan het eind met een aalkeuze veel tijd nam. ‘We hebben een matrix marktconforme prijs zouden komen - we hebben gemaakt van de keuzes in materialen: esthetisch, die aan de markt gebenchmarkt -, dan was de financieel en hoe duurzaam opdracht voor hen.’ De drie erken volgens ze daadwerkelijk zijn. Er bouwers die zich verenigden BREEAM zet zijn ook materialen afgevalin het bedrijf Natuurlijk wel aan het denken’ len, zoals het gebruik van Bouwen konden op deze leem - dat hier in de bodem manier al tijdens het zit - voor de vloer. Met 200 ontwerpproces meepraten euro per vierkante meter was dat te duur, en we en meteen kijken naar de praktische hadden geen garantie dat het goed zou blijven.’ uitvoerbaarheid van de plannen. Een paar Het opsporen van geschikte materialen is gedaan wijzigingen in het ontwerp konden zodoende al door studenten; informatie hierover is nog enorm in een vroeg stadium worden ingepast. verspreid en soms moeilijk te achterhalen. Materialen zijn afkomstig uit Duitsland (biocomGeen van de aannemers had ooit eerder gewerkt posiet voor de gevels), Nederland, België en met biobased materialen. Geen van de aannemers Noord-Frankrijk (spijkerbroekenisolatie). Het had bovendien ooit een BREEAM-gebouw gebiocomposiet kwam niet voor in de BREEAM-darealiseerd, en het Biosintrum gaat voor het tabase. ‘De leverancier heeft er veel onderzoek BREEAM Outstanding certificaat. ‘Het was even naar moeten laten doen voor dit materiaal in de wennen, maar werken volgens BREEAM zette database kon worden opgenomen.’ hen wel aan het denken. De herkomst van het materiaal en het transport moesten worden bijVoor sommige materialen konden te weinig gagehouden in logboeken. Dat werkt heel erg mee ranties worden afgegeven. Sieben: ‘Daar hebben aan de bewustwording.’

‘W

we een risico-afweging moeten maken. Zo waren er voor hennepbeton, dat we wilden toepassen voor de binnenwanden, op dat moment nog geen geluidsgaranties, dus daar hebben we een alternatief voor gezocht. Je wilt ook niet vergaderen in een ruimte waar je alles van buiten kunt horen.’ Voor deze wanden is uiteindelijk gekozen voor hennepblokken afgewerkt met leemverf. Voor de vloer is de keuze gevallen op Bio Bound beton. Dit bevat miscanthusgras, het olifantsgras dat ze bij Schiphol laten groeien om ganzen op een afstand van de starten landingsbanen te houden.

Biobased materialen Waar mogelijk zijn biobased materialen gebruikt. De wanden zijn voorzien van spijkerbroekenisolatie. Sieben: ‘De vakman die het erin moest maken, deed dat voor het eerst. Hij was blij met het materiaal, want hij kon zonder mondkapje werken.’ Daarop zijn (eco) OSB-platen gemonteerd. De kozijnen zijn van accoyahout, het gevelmateriaal is biocomposiet. En verder is er veel inlands lariks gebruikt.’ De constructeur die ook de markante brug bij Sneek heeft berekend, is in de arm genomen voor het Biosintrum. Om te kijken hoe het accoyahout zich over de lange

Trends

3,4 miljoen, dat is veel geld voor een gemeente van deze grootte. We hebben daarom ook al deze projecten gecreëerd om aan het onderwijs en aan de politiek te laten zien dat er wat gebeurt. Ook het aanbesteden ging anders dan gebruikelijk, de aannemer schoof aan in de ontwerpfase. Dan moet je als opdrachtgever over dingen heen durven stappen. En dan de materialen, en de matrix die we hebben gemaakt. Je Kenniscentrum moet keuzes maken, ook e overheid kan Het Biosintrum is het qua kosten. Het kan niet die launching grootste project, maar daaropeens het dubbele gaan customer zijn voor naast zijn er nog 49 - zeer kosten omdat wij per se benieuwe producten’ diverse - projecten die vanpaalde materialen willen uit dit kenniscentrum kunhebben...’ Een heel duur nen worden uitgevoerd. Er wordt bijvoorbeeld gebouw is ook niet duurzaam, want dan is het met een lokaal bedrijf onderzoek gedaan naar niet te reproduceren. het vervaardigen van koffiebekers uit rioolslib. Ruimte voor ontmoeting En er is een project dat is opgezet met een lecIn totaal zijn er zeventien bedrijven die een fitoraat bodem, waarbij met agrariërs wordt gekenancieel pakket hebben afgenomen; zij kunnen ken naar mogelijkheden om met gebruik van daarom ruimte in het gebouw gebruiken. Het compost de bodem gezonder te krijgen. ‘Zo verschilt nogal hoe ze dat doen. Sieben: ‘De een proberen we met al die projecten de transitie wil zijn klanten ontvangen op een mooie iconinaar een andere economie te maken.’ sche plek, de ander gebruikt vooral de horeca-faciliteiten en er zijn bedrijven die er congressen Uitdagingen willen organiseren. Het onderwijs laat er studenBij een innovatief project als dit zijn er legio ten projecten doen, maar er zijn ook instellingen uitdagingen. Sieben somt er een paar op: ‘Het die nadenken over het Biosintrum als permanenbegint al vooraf, als je financieel commitment te leslocatie.’ Daarnaast hebben bedrijven op het van alle partijen moet krijgen. Het gebouw kost

‘D

Ecomunitypark geen eigen kantine, zij gaan voor de lunch naar het Biosintrum om op die manier ook ontmoeting te creëren.

Duurzaam idealisme De hele visie op de biobased economy is opgezet vanuit de gedachte om hiermee werkgelegenheid, onderwijs, innovatie en de economie aan te jagen. ‘En als we dat kunnen combineren met duurzaam idealisme, dan moet dat een beetje hand in hand gaan. Het lokale MKB wil en kan innoveren, ook aannemers. Als je maar met ze in gesprek gaat, en de vaste manier van aanbesteden los durft te laten.’ Sieben is stellig als hij zegt: ‘Als opdrachtgevers van bouwprojecten niet vragen om een duurzaam gebouw, dan komt het er niet. Je moet duidelijk zijn in wat je wilt. Als overheid moet je risico’s durven nemen, en niet alleen lijstjes afvinken en alles volgens de regels of het beleid willen doen. Ik vind dat de overheid die launching customer kan zijn van nieuwe producten en de markt op gang kan helpen.’ Hij denkt dat de overheid bovendien een goede schakel kan zijn tussen bedrijfsleven en onderwijs. ‘Als je de juiste persoon ertussen zet, dan krijg je een betere keten.’ Wilt u meer weten over dit project? Zoek op YouTube eens naar Biosintrum; er is een mooie videoserie gemaakt.

Tekst: Vera Bosma

termijn houdt, werd een excursie georganiseerd naar een gebouw waarin dit ook gebruikt is. ‘De aannemer wil ook iets kunnen garanderen, het moet niet over tien jaar een lelijke bedoening zijn.’ Voor de installateur was het nog een hele zoektocht om de stopcontacten van 3D-geprint mais te krijgen. ‘Een geweldige uitdaging, maar het is om 5 voor 12 toch nog gelukt!’

Tekst: Vera Bosma

Artimpressie: Paul de Ruiter Architects

KANTOOR

Biosintrum Oosterwolde

Biobased bouwen in optimale samenwerking â€˜Een voorbeeldproject van een integrale aanpak van biobased materialen en circulair bouwen, waarbij de groene inpassing in het ontwerp is meegenomen en de doelgroep werd betrokken bij het ontwerp en de bouw.â€™ Met die argumenten kende de jury op 4 februari De Nederlandse Bouwprijs voor gebouwen toe aan het Biosintrum in Oosterwolde.

Kantoor ‘Alle partijen die eraan hebben meegewerkt worden hiermee geëerd’, aldus architect Martijn van Gameren van Paul de Ruiter Architects. ‘Dit project is echt een product van optimale samenwerking. We hadden enorm hoge ambities en die hebben we waar kunnen maken door elkaar in een vroeg stadium op te zoeken en samen op zoek te gaan naar de beste oplossingen. Iedereen heeft zijn eigen expertise, je moet van elkaar willen leren en die insteek hadden we allemaal.’

Kloppend hart van duurzame ambities

‘H

et optimale gebouw binnen de mogelijkheden’ - Rob van der Hoek

Het Biosintrum is het kloppend hart van de duurzame ambities van de gemeente Ooststellingwerf. Tussen de ‘vooral rechthoekige gebouwen’ op duurzaam bedrijventerrein Ecomunitypark valt het Biosintrum-gebouw op met zijn iconische vorm. Van Gameren: ‘Het is een driepoot, met in één poot kantoren, één poot onderwijsruimten en één poot vergaderen congreszalen, met in het midden een atrium onder een mooie daglichtkoepel van gerecycled plastic, waar de horeca is en de verschillende gebruikers elkaar kunnen ontmoeten.’

Leidende rol

‘E

norm hoge ambities kunnen waarmaken’ - Martijn van Gameren

Ooststellingwerf wil met het Biosintrum het bedrijfsleven en onderwijs faciliteren in onderzoek en innovatie omtrent de biobased economy. ‘De gemeente wil daarin een leidende rol spelen. Als een middel om de lokale economie te stimuleren, maar ook ten dienste van het hele land’, legt Rob van der Hoek uit. Hij spreekt namens Natuurlijk Bouwen BV, een aannemerscombinatie van zijn eigen Bouwbedrijf Buiteveld uit Oosterwolde en collega’s Doornenbal uit Appelscha en De Jong uit Oosterwolde. Lokale partijen inderdaad, want de gemeente wilde ook het ontwikkelen bouwproces ten dienste stellen van de ambitie. ‘Wij, maar ook Bakker uit Oosterwolde als installatiebedrijf, schoven aan in de vo-fase, om mee te denken over de technische uitwerking, zowel praktisch als qua materialen, met als uitgangspunt: zoveel mogelijk biobased bouwen (zie kader). Dat gaf een heel leuke dynamiek. We begonnen met het hele team heel enthousiast het voorlopig ontwerp in te vullen. Op dat moment begon de échte samenwerking, het echte leerproces. Ieder bouwproject is een

KANTOOR compromis tussen wensen en mogelijkheden qua budget en tijd. Dat is bij biobased bouwen niet anders. Uiteindelijk hadden we een pakket technieken en materialen waarmee we het optimale gebouw binnen de mogelijkheden konden neerzetten.’

Tachtig procent biobased Het percentage biobased materialen kwam uit op tachtig. Van Gameren: ‘We gingen voor honderd procent, maar je moet ook realistisch blijven: er moet wel een goed en veilig gebouw

Biobased bouwen De definitie die Paul de Ruiter Architects gebruikt voor biobased bouwen: gebruik maken van grondstoffen die na sloop gemakkelijk opnieuw gebruikt kunnen worden of op een schone manier weer als grondstof voor andere bouwmaterialen kunnen dienen. De grondstoffen moeten bovendien in de gebruiksperiode van het gebouw – of sneller – weer aangroeien. Je mag dus alleen bomen van veertig jaar oud gebruiken als het gebouw minstens veertig jaar kan blijven functioneren.

‘J

e onderscheiden door mee te denken’ - Ronald Tjalsma

Kantoor staan. Als dan blijkt dat er nog geen biobased alternatief is voor beton als fundering in een drassige bodem, dan wordt het toch beton.’ Het Biosintrum rust op traditionele betonnen heipalen met daarop een in het werk gestorte vloer van twintig centimeter, met daarin zo min mogelijk cement en zo veel mogelijk betongranulaat. Voor de dekvloer droeg Paul de Ruiter Architects biobound beton met olifantsgras voor, dat CO2 vasthoudt. De controle op het aanbrengen hiervan kreeg de bijzonder aandacht van Ronald Tjalsma van Celsus Bouwtoezicht,

die namens Project- en Bouwmanagement Giezen ‘de gemeente technisch ondersteunde op het gebied van kwaliteit en planning’. Zo’n vloer was nog nooit toegepast en dus keek hij graag mee of de uitvoerende partijen aan alle details hadden gedacht. ‘Bij een bouwteamproject als dit is de aannemer zelf verantwoordelijk om de kwaliteit aan te tonen. Je kunt dan als toezichthouder simpelweg hun stukken controleren, maar je kunt je ook onderscheiden door namens de opdrachtgever mee te denken over de beste manier om de beoogde kwaliteit te halen. Beter

van tevoren een hiaat ontdekt dan achteraf een gebrek. Dat hebben alle partijen bij dit project heel positief opgepakt.’

Hout Boven de grond is hout het dominante materiaal in het Biosintrum. Op de fundering staan om de 1,20 meter de spanten van de houtconstructie van lariks van De Groot uit Vroomshoop. de verdiepingsvloeren en stabilisatiewanden zijn van CLT (cross laminated timber). Een groot deel van het gevingerlaste en gelamineerde hout komt

Biosintrum, Oosterwolde Voor dit project heeft Dijko Kozijnen de houten binnen- en buitenkozijnen mogen maken. De binnenkozijnen zijn uitgevoerd in de houtsoort gevingerlast en gelamineerd grenen met FSC-keurmerk. Voor de buitenkozijnen is gekozen voor de gemodificeerde houtsoort Accoya, maar dan zonder verfbehandeling. De kozijnen dienden qua luchtdoorlatendheid te voldoen aan een Qv;10 waarde van 0,15 dm³/s. Na overleg met de diverse leveranciers van zowel het hout, de lijm als het hangen sluitwerk zijn we tot een mooie oplossing gekomen. De valramen zijn uitgevoerd in raamdikte 84 mm met dubbele kaderdichting, de deuren zijn uitgevoerd in deurdikte 68 mm met dubbele kaderdichting.

Kantoor uit nabijgelegen bossen in Drenthe. Van Gameren: ‘Die lariksbomen zijn ongeveer dertig jaar oud; het gebouw gaat minstens zo lang mee. In die tijd is het hout dus terug gegroeid.’ In de lariks kolommen zijn kozijnen van onbehandeld accoya gedrukt, gemaakt door Dijko uit Oosterwolde, met triple glas van AGC erin. Waar geen glas zit, zit gevelbeplating van Neolife, een composiet van negentig procent hout en tien procent kunststof. Isolatie komt deels van houtcellulose en deels van akoestisch textielmateriaal, gemaakt van afgedankte spijkerbroeken die in Ooststellingwerf werden ingezameld. Alle onderdelen werden zoveel mogelijk bij de lokale leveranciers geprefabriceerd, zodat het op het werk een kwestie was van monteren.

C2C-beglazing Het Biosintrum kent enorm grote glaspartijen. Dit glas komt van wereldwijd glasproducent AGC Glass Europe, dat veel cradle-to-cradle gecertificeerde producten heeft. Een van de AGCfabrieken die C2C-glasproducten verwerkt, zit in - hoe lokaal wil je het hebben? - Oosterwolde. Edwin Bouma is manager verkoop: ‘Onze projectadviseurs waren al in het voortraject betrokken. Later hebben we lokaal samen met de aannemer de puntjes op de i gezet.’ AGC is mondiaal gezien de enige glasfabriek met dit C2C-certificaat. Bouma: ‘Bij de productie van floatglas (het basisproduct, red.) voegen wij

Foto: Paul de Ruiter architects

bijvoorbeeld oude en nieuwe glasscherven toe, zodat de ovens minder energie verbruiken om het glas te smelten. En het zand (de grondstof ) komt uit de buurt.’ Bij het Biosintrum is drievoudig glas toegepast, met coatings die én zonwerend zijn (buiten), én de warmte weerkaatsen (binnen). Ook is er gelaagd veiligheidsglas toegepast. Bouma: ‘Het gaat hier om sustainability, dat gaat verder dan alleen recyclen.’ Dat nog slechts 5% van de productie in deze fabriek bestaat uit triple glas, stemt tot nadenken. ‘Triple glas is heel belangrijk als je gebouwen passief wilt laten zijn. Nederland blijft wat dat betreft achter bij Duitsland en België.’

‘H

et gaat hier om sustainability’ - Edwin Bouma

Kantoor

- Jean Frantzen

BIOSINTRUM, OOSTERWOLDE

BREEAM Outstanding

Opdrachtgever :

Jean Frantzen van DGMR uit Drachten stond architect en bouwers bij in hun ambitie om het predicaat BREEAM Outstanding binnen te slepen. Zoiets lukt alleen als je niet alleen de juiste materialen en methodieken kiest, maar daar bovendien rekenschap van aflegt met certificaten en andere documenten. Het was aan Frantzen om ‘de regie te nemen’ en alle partijen aan die verantwoordelijkheid te houden. ‘BREEAM is een echt Angelsaksisch systeem: je moet je beweringen tot achter de komma kunnen bewijzen, anders geldt het niet.’ Die verplichting was wel eens een pretbederver bij de materiaalkeuze, zegt Van der Hoek. ‘Dan had je een heel mooi circulair of biobased product, dat zó nieuw was dat er nog geen BREEAM-certificaat bij zat. Soms viel dan de keus op een ander product.’ Frantzen: ‘We konden niet te veel laten liggen: voor Outstanding heb je meer dan vijfentachtig

BOUWTEAMLEDEN Toezichthouder vanuit gemeente :

Gemeente Ooststellingwerf

Project- en Bouwmanagement Giezen

Architect : Paul de Ruiter Architects Constructeur : Adviesbureau Lüning Aannemer : Bouwbedrijf Buiteveld Installateur E&W

Installatiebedrijf Bakker

BREEAM-adviseur : DGMR

ONDERAANNEMERS EN LEVERANCIERS Afvalinzameling

: NNRD

Buitenbeglazing : AGC Houten buitenkozijnen

Dijko Kozijnen

Schilderwerk en beglazing

Dijkstra Schilderwerken

Bouwmateriaal : Houthandel Konings Blaauw Isolatie gevelelementen

Fotografie: egbertdeboer.com

eweringen tot achter de komma bewijzen’

Tekst: Arjen Bakker

‘B

procent nodig en we zouden al een aantal punten missen door de locatie: die heeft bijvoorbeeld geen optimale ov-faciliteiten. Het was dus des te belangrijker om de overige punten wél te pakken.’ Op dat punt past een groot compliment voor de aannemer. ‘Je ziet toch vaak dat bouwpartijen er niet op zitten te wachten, maar Natuurlijk Bouwen heeft het zeer consciëntieus opgepakt. Niet alleen aan de papieren kant, maar ook op de bouwplaats. Die was steeds super netjes, daar hebben ze ook nog een prijs van Bewuste Bouwers voor gekregen.’

InblaasNoord

GastColumn

DE KRACHT VAN KENGETALLEN Een gebouw genereert ontzettend veel gegevens over onder meer elektriciteit, gas, warmte, onderhoud, temperatuur, binnenklimaat, gebreken, enz. Met dit soort gegevens is het mogelijk om gebouwen te scoren en te monitoren. Ook kun je gebouwen gaan vergelijken met andere gebouwen of theoretische modellen. Vooral dat laatste is interessant. Want wat zegt het als een kantoorgebouw energielabel G heeft? Of de EPC is 1,3? Het wordt al concreter als je voldoet aan BENG, want bij utiliteit is de maximale energiebehoefte (verwarmen, koelen, verlichting) op 50 kWh/m2 gesteld. Maar dan wel exclusief de gedragscomponent, randapparatuur, productie enz. En hoe zit het met eigen opwek van elektriciteit door zonnepanelen? Waar sta je nu met je eigen gebouwen? En komen de theoretische energiemodellen overeen met de praktijk? Kortom, hoe kun je dit zichtbaar maken? Dat begint bij de vraag: wat wil je inzichtelijk hĂŠbben. Is dat bij elektriciteit alleen de hoofdmeter, of ga je gedetailleerder op het niveau van de verdeelinrichtingen, ruimte of misschien wel op apparaatniveau (warmtepomp, zonnepanelen, productiemachine). Vervolgens is het van belang om de (toekomstige) exploitatiekosten in beeld te brengen. Het verwachte onderhoud kan bijvoorbeeld met een meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Voor de energiekosten ligt het complexer door de verschillende kostenstructuren (groot-/kleinverbruik, elektra/gas, energiebelastingstaffels, heffingskorting). En hoe wordt de opwek hierin verrekend? Een uitdaging op zich, maar als dit allemaal op orde is, dan kun je aan de slag om te vergelijken en te analyseren. Hieronder een voorbeeld van een kantoorpand. De bouwkundige opbouw, functie en toegepaste materialen zijn in een officieel energielabel pakket ingevoerd en de uitkomst is energielabel G. Van dit pand zijn tevens de energiestromen exact in beeld gebracht met daarbij de werkelijke energieverbruiken. Hierbij is vooral het verschil in theorie en praktijk opvallend. Goed om te weten, zowel voor de gebruiker als voor de eigenaar.

Onderhoudskosten zijn ook interessant om te vergelijken. Nieuwe gebouwen worden opgeleverd als zijnde onderhoudsarm. In het begin is dat inderdaad vaak zo omdat er weinig fysiek onderhoud uitgevoerd hoeft te worden. Wat echter minder zichtbaar is, zijn de enorme afschrijvingen vanwege het feit dat in een nieuw gebouw veel technische installaties aanwezig zijn. En waarom is het ene gebouw duurder in onderhoud dan andere gebouwen? Kortom: inzicht leidt tot bewustwording en maakt investeringskeuzes gefundeerder. Alexander Bleker is directeur-eigenaar van het Groningse huisvestingsadviesbureau Syplon en gespecialiseerd in bouw-, onderhouds- en energievraagstukken.

Kantoor

FASE 1 HERHUISVESTING GEMEENTEHUIS SÚDWEST-FRYSLÂN

EEN HUISKAMERSFEER IN HARTJE BINNENSTAD De eerste fase van de vernieuwde centrale huisvesting van gemeente Súdwest-Fryslân is afgerond. Het duurzame publiekshuis 'Súdwesthûs' is opgeleverd. Een huiskamersfeer als warm welkom in het gebouw voor alle inwoners van Súdwest-Fryslân.

Kantoor§

‘A

lle partijen hadden een even groot stempel in het bouwproces’ - Heerke Osinga

Kantoor

beeldbepalend voor het hele gebouw met tegelijk een knipoog naar de luiken in de gebouwen aan de andere kant van de straat.’

Design & Build én Lean

‘D

esign & Build was hier de perfecte keus’ - Rick van Essen

‘Die huiskamersfeer is doorgetrokken tot in de voorgevel’, vertelt Heerke Osinga van Bouwgroep Dijkstra Draisma. ‘s Avonds gaan de luiken van de huiskamer dicht en lichten de 89 namen van alle kernen in de gemeente op voor wie goed kijkt. Inbo architecten verwerkte dit idee in de moderne gevel met veel glas en koperpanelen. Osinga: ‘Het was een bouwkundige uitdaging, maar het is een aansprekende gevel geworden,

Rick van Essen van abcnova vertelt over de totstandkoming van het bouwproces: ‘Bij elk project kijk je naar wat het vraagstuk is, naar de behoeftes en wat dan het meest passende is qua contractvorming. Design & Build was hier de perfecte keus. We hadden duidelijk op ons netvlies hoe we het wilden hebben, en daar was een bepaald budget voor. Daarmee hebben we de vraag bij de markt neergelegd. Het beste plan zou gaan winnen. Kwaliteit was leidend in de beoordeling.’ Osinga vult aan: ‘Veel in dit project hebben we met z’n allen bedacht. De term ‘lean’ is dan op zijn plaats. Alle partijen hadden een even groot stempel in het bouwproces. Iedereen is dan natuurlijk verantwoordelijk voor zijn eigen stukje, maar in zo’n project moet er een magie ontstaan, dat je in het grotere belang weet te denken. Daarin moet soms de één een concessie doen, soms de ander. Dat werkt mooi, want zo voelt iedereen zich verantwoordelijk voor het hele proces en dus voor het eindresultaat.’

Kantoor

De verwachtingen van de gebruikers De mening van de gebruikers van het gebouw is mede bepalend geweest voor het eindresultaat van deze eerste fase. Van Essen: ‘We merkten dat de frontofficemedewerkers van de gemeente een vrij uitgesproken mening hadden over hoe het eruit moest komen te zien. Welke look & feel, sfeer en beleving hun werkplek moest krijgen. Zoiets is moeilijk vast te leggen in een statisch plan en smart geformuleerde doelen, dat heeft met smaak te maken. Dat proces is best intensief geweest, om de sfeer passend te krijgen bij zowel het budget als de verwachtingen van de gebruikers.’

Ongewoon duurzaam Van een compleet andere orde was de vraag naar duurzaamheid en energiereductie. Een absolute uitdaging in het project in hartje binnenstad Sneek, een vraag die tijdens het proces bovendien nog

werd opgeschaald. Van Essen: ‘Gaandeweg het project installeerde zich een nieuw college van Burgemeester en Wethouders in de gemeente. Die hadden duurzaamheid nog hoger op de agenda staan dan hun voorgangers. Waar A de bedoeling was, werd de vraag gesteld of hoger mogelijk zou zijn. Daarvoor hebben we een aantal maatregelen moeten nemen, en hadden we de creativiteit en inzet van alle partijen nodig om het voor elkaar te krijgen. Maar het is gelukt, het gebouw heeft nu de status A+++. Voor nieuwbouw is dat al bijna gewoon, maar voor monumentaal beschermde, bestaande gebouwen is het zeer bijzonder.’ Osinga vult aan: ‘Bovendien hebben we het gebouw voorbereid op geothermie. Wil men in de toekomst gebruik gaan maken van aardwarmte op kilometers diepte, dan hoeft het gebouw niet meer opengebroken te worden. In de kelder zijn de aansluitingen al gemaakt.’

‘I

n een bestaand gebouw is de opdracht complexer’ - Jort Hesselink

KANTOOR

Kantoor

Bewezen concepten gekoppeld

Sierplafond

Lodema Elektrotechniek verzorgde in Sneek de E-installaties. Jort Hesselink: ‘Alle installaties voor dit project hebben we zelf ontworpen, in samenwerking met Sijperda Hardy die het tekenwerk deed. Veel wat hier in zit hebben we wel eerder gemaakt en is niet geheel nieuw. Bewezen concepten, installaties waar we vertrouwen in hebben en geen kinderziektes, dat zijn fijne zekerheden.’ De grootste uitdaging in dit project was voor de E-installateur het koppelen van de verschillende installaties, met name de domotica op de regeltechniek. Hesselink: ‘Je hebt te maken met verschillende installaties met verschillende protocollen. Om die samenwerkend te maken, dat is een hele uitdaging. Uiteraard is dat gelukt.’

Niet in de laatste plaats lukte dat dankzij de tweewekelijkse bouwteamoverleggen, waarin deze en andere zaken met elkaar besproken en op elkaar afgestemd werden. Hesselink: ‘Daarnaast hadden we voorafgaand aan het project al goed overleg met de W-installateur, Damstra Installatietechniek. Omdat het om een bestaand gebouw gaat, is de opdracht complexer. Je haalt dan wel eerst alle oude installaties weg, maar in een nieuw pand heb je het gewoon makkelijker.’ Osinga beaamt dat: ‘Als je nieuw bouwt weet je op voorhand precies hoe je het gaat maken, nu hadden we te maken met een bestaande situatie. Van tevoren maak je een inschatting van wat je denkt tegen te komen en als de mogelijkheid er is, sloop je een stukje om te kunnen kijken. Als je daadwerkelijk gaat slopen moet je soms je plannen omgooien. Ook in het geval van de oude burgemeesterskamer, waar we een sierplafond tegenkwamen waar we onmogelijk omheen konden. Met extra geld van de opdrachtgever hebben we het gerestaureerd en kunnen integreren in het ontwerp. Nu is het onderdeel van de werkplekken op de eerste verdieping. Als je langsloopt en door de gevel van de huiskamer naar boven kijkt, kun je een stukje van die historie zien.’

GEMEENTEHUIS SÚDWEST FRYSLÂN, SNEEK

Opdrachtgever : Gemeente Súdwest Fryslân

BOUWTEAMLEDEN Fotografie: Henri Vos

Huisvesting & bouwdirectie : ABC Nova Architect : Inbo Installatieadviseur : DGMR Aannemer : Bouwgroep Dijkstra Draisma Installateur W

: Damstra Installatietechniek

Installateur E

: Lodema Elektrotechniek

Tekst: Thea van der Schaaf

ONDERAANNEMERS EN LEVERANCIERS Levering en montage stompe deuren en hangen sluitwerk

: BPZ

Afvalinzameling, transport en recycling : Visser Afvalverwerking Transport en Recycling Inrichting : Harryvan Interieurbouw Luchttechniek : ITN Installatietechniek Assen

Bedrijven

Autobedrijven Nefkens en Terwolde, Groningen

Voorbereid op de mobiliteit van de toekomst Vlakbij knooppunt Euvelgunne op het Groninger bedrijventerrein Driebond presenteren Peugeotdealer Nefkens Noord en Renault- en Daciadealer Terwolde zich sinds september 2018 in een fraai nieuw gebouw. Het werd voor hen gerealiseerd door Brands Bouw uit Emmen. 84

Bedrijven

‘E

xtra geïnvesteerd in duurzaamheid’

- Allard Korterink

kunnen. En elkaar kunnen helpen in de werkplaats.’ Met die wens in gedachten ontwierp Mies architectuur uit Veenendaal een pand met één universele uitstraling, met onder een royale luifel twee aparte showrooms voor nieuwe auto’s, beide in de voorgeschreven huisstijl van de betreffende automerken. De occasions van beide bedrijven staan in een gezamenlijke ruimte tussen beide showrooms in. Ook de werkplaats wordt gedeeld. In totaal is er ruim vijfduizend vierkante meter bruto vloeroppervlak. Korterink: ‘Feitelijk hebben we nu kleiner gebouwd dan waar we zaten, maar wel efficiënter. We hebben bijvoorbeeld minder bruggen, maar die worden per dag langer gebruikt, mede door de langere openingstijden van zeven uur ’s ochtends tot acht uur ’s avonds.’

‘We hebben een pand gebouwd op een unieke locatie: als je aan komt rijden, zie je het van alle kanten’, verklaart Allard Korterink, directeur van Nefkens Noord. Het pand staat namelijk pal aan de ringweg van Groningen. ‘Als je op zo’n prominente plek bouwt, dan moet er ook iets staan! Een duurzaam gebouw, waarmee we voorbereid zijn op de duurzame mobiliteit van de toekomst: het elektrisch rijden.’

Gezamenlijke nieuwbouw Nefkens en Terwolde – ze vallen beide onder de holding Emil Frey Nederland – besloten tot een gezamenlijk nieuw gebouw ter vervanging van hun verouderde aparte garages, omdat ze verwachtten daarmee besparingen te kunnen realiseren. Korterink: ‘Eén pand bouwen is goedkoper dan twee, maar we zouden ook met minder apparatuur toe

•

Onafhankelijk advies brandveiligheid

•

Duurzaam en efficiënte oplossingen

•

Erkend opleider Brandpreventiedeskundige 1

2 september 2019 opleiding BPD1 Aanmelden: aanmelden@munnikbrandadvies.nl

WWW.MUNNIKBRANDADVIES.NL

Bedrijven

‘T

rots op hoe we dit op tijd klaar gekregen hebben’ - Jan Overwijk

Natte grond PGA Nederland - de dealerholding die sinds 14 februari 2019 verder is gegaan onder de naam van moederbedrijf Emil Frey - koos na een aanbesteding voor Brands Bouw als hoofdaannemer. Behalve de bouw nam het bedrijf uit Emmen ook de coördinatie van alle overige werkzaamheden op zich. ‘De E- en W-installateurs vielen onder ons, maar ook nevenaannemers zoals de werkplaats- en showroominrichters stemden hun planning met ons af ’, legt projectleider Jan Overwijk uit. Het meeste overleg moest hij voeren met plaatsgenoot Gebroeders Lambers BV, dat het grondwerk, de buitenriolering en de bestrating verzorgde. Directeur Ronald Gooijer van dat bedrijf: ‘Het idee was dat wij vóór alles uit het terrein bouwrijp zouden maken, om dan tegen het eind van de bouw het straatwerk te komen doen. Maar het terrein bleek zo drassig en moerassig dat het veel dieper afgegraven moest worden. Daarnaast kwam naar voren dat de ondergrond zettingsgevoelig zou zijn, zodat er ook drainage, wegendoek, een puinlaag en zware zandpakketten nodig waren.’ Dit werk liep nog toen Brands al volop bezig was met het optrekken van het gebouw. ‘We hebben het gebied opgedeeld in tien vakken, waarna we steeds samen bepaalden wie waar aan de gang kon, zonder elkaar in de weg te lopen’, legt Overwijk uit. ‘Al met al was het best een hectisch gebeuren om de planning in de hand te houden. Zeker omdat in dezelfde periode de levertijden van materialen enorm begonnen op te lopen.’

Bedrijven

Duurzaamheid Het skelet van het gebouw is een grote staalconstructie, gedicht met sandwichpanelen van aluminium en bovenal veel glas. De constructie is aardbevingsbestendig uitgerekend door Peters & Van Leeuwen uit Gouda. Over de verschillende gebouwdelen zit een allesomvattend en ruim overstekend dak (96 bij 96 meter) met grote vakwerkspanten. Hierop liggen maar liefst 1840 zonnepanelen die voldoende elektriciteit opwekken voor de garage-apparatuur, de verlichting en de verwarming van het complex, en bovendien voor de 21 laadpalen voor de deur. ‘De loze leidingen liggen al klaar om dat aantal nog te kunnen verdubbelen’, zegt Korterink. ‘We wilden echt voorbereid zijn op de toekomst. Daar hebben we ook extra in geïnvesteerd: aanvankelijk dachten we nog aan een gasleiding, maar we zijn uiteindelijk toch voor warmtepompen gegaan. Dat levert behalve milieuwinst op de lange termijn ook euro’s op. Onze energielasten zijn enorm omlaag gegaan.’

Bedrijven

PEUGEOT GARAGE (NEFKENS-TERWOLDE), GRONINGEN Opdrachtgever : Nefkens Vastgoed

errein bleek drassig en moerassig’ - Ronald Gooijer

50 graden verschil ‘Ik ben er wel trots op hoe we het allemaal op tijd klaar gekregen hebben’, zegt Overwijk. De bouwperiode liep van september 2017 tot september 2018 en in die tijd waren er nogal wat bijzondere weersomstandigheden. ‘In maart tikte de thermometer de min-tien aan en tijdens de afbouw in juli-augustus was het haast veertig graden: vijftig graden verschil!’ Het succes zat hem in voortdurend overleg met alle partners, ‘eerlijk, open en realistisch: red je iets niet, zeg het op tijd, dan kunnen we misschien nog helpen.’ Gooijer: ‘Brands zat er heel goed bovenop, dat is ook wel nodig bij een project van deze omvang.’

Architect : Mies Architectuur Constructeur : Peters & van Leeuwen Aannemer : Brands Bouw

ONDERAANNEMERS EN LEVERANCIERS Levering en montage stompe deuren en hangen sluitwerk :

BPZ

Infra, grondwerk, buitenriolering, bestrating

Gebr. Lambers

Stel- en houten kozijnen

Harryvan Interieurbouw

Trappen en balustraden en stalen hekwerken

Level Trappen & Constructies

Systeemplafonds en systeemwanden

De Graaf Afbouw

Tekst: Arjen Bakker en Vera Bosma

‘T

BOUWTEAMLEDEN

Fotografie: Mark Sekuur

Bedrijven

Herestraat 42-44 Groningen

Een complex bouwwerk met damwandloze afzinkkelder Het is de belangrijkste winkelstraat in hartje Groningen: de Herestraat. Hier werd de afgelopen jaren gewerkt aan een bijzonder bouwwerk met een voor het noorden innovatieve afzinkkelder. Drie winkelpanden, waarvan één monumentaal, werden omgeturnd tot één groot winkelpand. Boven het winkelpand zijn tien appartementen gebouwd. Een complex project, met als extra uitdaging het archeologische onderzoek dat in de beginfase plaatsvond. 90

Van de drie panden die in de Groninger Herestraat door Bouwbedrijf Moedt uit Sappemeer zijn verbouwd tot één winkel met daarboven tien appartementen, kon het monument op nr. 42 behouden blijven. Ruben Nauta, namens Urban Climate Architects projectleider van dit complexe project, vertelt: ‘De beide andere panden - op nr. 44 - waren in zeer slechte staat. We hebben daarom besloten deze weg te halen, wat ruimte creëerde voor een grote kelder.’ Modeketen Stradivarius kreeg zodoende een winkel met een kelder en twee verdiepingen, met in totaal zo’n 1400 m2 vloeroppervlak.

Bedrijven

â€˜W

e wilden de omgeving zo weinig mogelijk tot last zijnâ€™ - Bas Moedt

Foto's op deze pagina: egbertdeboer.com

Bedrijven

Potscherven en zwerfkeien De locatie in de binnenstad bracht de nodige uitdagingen met zich mee. Bas Moedt, directeur van Bouwbedrijf Moedt uit Sappemeer: ‘Doordat we zo weinig mogelijk omwonenden en omliggende bedrijven tot last wilden zijn, moesten we ons houden aan strikte afspraken. Zo was het onder andere tot 12 uur ’s middags toegestaan om materialen te laten leveren. ’s Middags mocht er niet geleverd worden. Ook de ruimte binnen de bouwschuttingen was beperkt.’ Binnen die bouwschuttingen was er - eis van de gemeente vanwege de historische locatie - bij de start van het afzinken van de kelder van 400 m2 een team van archeologen aanwezig. Dat maakte het toch al complexe project nóg gecompliceerder. Nauta: ‘In overleg met aannemer en kelderbouwer is er binnen de kelderwanden, in zes met horizontale stempels afgeperkte vakken, een team van grondwerkers en archeologen geplaatst. Elk team heeft met een minikraantje zijn eigen deel afgegraven en onderzocht. Dit alles natuurlijk onder het toeziend oog van de gemeentelijke bouwinspecteurs.’ Het mag een klein wonder heten, gezien de drukte en de hoeveelheid apparatuur in de bouwput, dat dit probleemloos is verlopen. Nauta: ‘Dit laat wel zien dat er een

‘H

et afkaderen van risico’s is enorm belangrijk’ - Wim van Looijengoed

hoge factor aan bouwveiligheid is toegepast.’ Het onderzoek leverde interessante archeologische vondsten op, zoals zeventiende-eeuwse wandtegels en aardewerkscherven uit de ijzertijd. Ook werden er tientallen zwerfkeien gevonden. Moedt: ‘Dat komt omdat deze locatie zich op het noordelijkste puntje van de Hondsrug bevindt. We vonden heel kleine keien, maar ook keien van wel een meter doorsnee. Volgens mij zijn er wel acht of negen vrachtwagens vol keien afgevoerd. Ze werden voorzichtig met de hand of met een kraantje weggehaald, en ze lagen niet allemaal netjes binnen de grens.’

Bedrijven Foto's op deze pagina: egbertdeboer.com

Afzinkkelder Voor het maken van de afzinkkelder werden de experts van MBS uit Soest ingeschakeld. Al vijftien jaar zijn zij gespecialiseerd in het maken van kelders zonder dat zij daarbij damwanden plaatsen. ‘Deze afzinkkelder is met trekankers en hydraulische vijzels naar beneden getrokken. Daardoor ontstaan er geen trillingen in de grond, wat zeker op plaatsen met veel bebouwing eromheen een must is. Je vermijdt dus een groot risico’, vertelt Wim van Looijengoed van MBS. Nauta voegt daaraan toe: ‘We hebben daarnaast continu gemonitord om risico’s voor de omliggende gebouwen weg te nemen.’ Het trillingsvrij aanbrengen is bij een damwandloze kelder niet het enige voordeel. Looijengoed: ‘Een damwand neemt veel ruimte in, ongeveer een meter rondom. Dat is dure ruimte waar een eigenaar niets mee kan.’ Het pand in de Herestraat is het eerste gebouw in Groningen dat op deze wijze een kelder kreeg aangemeten. Dat werd spannend gevonden, ook door de gemeente. ‘We hebben daarom veel tijd gestoken in de voorbereiding. Het afkaderen van risico’s is enorm belangrijk bij dergelijke projecten. Door risico’s inzichtelijk te maken en

Bedrijven Foto's op deze pagina: MBS Kelderbouw

Bedrijven Foto's op deze pagina: egbertdeboer.com

te beperken voorkom je de meeste schade. Niet alle risico’s zijn echter inzichtelijk te maken. Het blijft een verrassing wat je in de grond aan gaat treffen, dat is ook door ons niet te voorspellen. Wij zeggen wel eens: voor hetzelfde geld ligt er een vliegtuigbom. Dat weet je van tevoren niet’, zegt van Looijengoed.

Vlot vervolg Moedt: ‘Toen de kelder eenmaal klaar was ging de bouw heel snel. We hebben in tweeënhalve maand tijd de winkelruimte casco opgeleverd, zodat de winkel zo snel mogelijk open kon. Daarna is er nog driekwart jaar gebouwd aan de tien bovengelegen luxe appartementen.’ Doordat er gebruik werd gemaakt van BIM werden de moeilijkheden waar men tegenaan liep, op voorhand getackeld. ‘Onze ervaring is dat het zeer tijd- en kostenbesparend werkt om voorafgaand aan de bouw alles digitaal in kaart te brengen. Fouten worden op die manier voorkomen, wat veel geld en tijd scheelt’, aldus Moedt.

Bedrijven

De partijen kijken terug op een goede samenwerking. ‘Doordat we werkten met BIM was alles op voorhand heel duidelijk’, vertelt Moedt. ‘De architect dacht goed mee en met alle partijen werkten we prettig samen. Ik ben best trots op wat er nu staat. Ik loop nu met een heel goed gevoel door de Herestraat.’

ontinu gemonitord om risico’s voor omgeving weg te nemen’ - Ruben Nauta

WOONWINKELCOMPLEX (HERESTRAAT 42-44), GRONINGEN

Opdrachtgever :

Nog meer historie Met de komst van de nieuwe appartementen heeft Groningen er een nieuwe straatnaam bijgekregen: de Entensgang. ‘De naam is ontleend aan majoor Bernard Entens, officier in het Staatse leger ten tijde van de 80-jarige oorlog en destijds eigenaar van het pand aan de Herestraat 42’, weet Nauta. Uit die periode stamt ook het middeleeuwse geschilderde plafond dat hier is aangetroffen. Een specialist heeft het plafond in delen gedemonteerd en ingepakt en vervolgens afgevoerd en geconserveerd. Om deze demontage mogelijk te maken, heeft de aannemer vooraf met een staalconstructie de constructieve functie

OD Investments

BOUWTEAMLEDEN Architect : Urban Climate Architects Adviseur constructie

W2N Engineers

Aannemer : Moedt

ONDERAANNEMERS EN LEVERANCIERS Gevelversiering : Dick Norg Smederij en Tuintechniek Staalconstructie : Dell Ferro Steel Tegelwerk : Smit Tegels Schilderwerk : Kuurman Noord

Tekst: Johanna Kommerie

‘C

Dronefoto: Urban Climate Architects

van het plafond weggenomen. Het plafond is geschonken aan het Noordelijk Scheepvaartmuseum. De Entensgang is op 24 september 2018 officieel door de wethouder geopend.

BOUWEN MET EEN CIRCULAIRE VISIE ENERGIE-EFFICIËNT BOUWEN

DESIGN EN BUILD

Out-of-the-box denken om circulair te bouwen en een open samenwerking met onze opdrachtgever zijn essentiële ingrediënten om te komen tot optimale resultaten.