SCHWEIZER
Ausgabe 070_ 4. Jahrgang / 18. Mai 2009
IMMOBILIENBRIEF Das e-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL INHALT 02
Immobilienpromotoren als Intermediäre
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Portfolio wuchs deutlich an
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Nachricht
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Deutliche Tieferbewertung
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Nachricht
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Energieetikette für Gebäuden
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Immobilien Finanzmärkte Schweiz – Immobilenfonds – Immobilienaktien – Kurse nichtkotierter Nebenwerte
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In schwierigem Umfeld stabil
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Impressum
Immobilienpromotoren und Banken rücken näher zusammen Immobilienpromotoren sind in praktisch jede Hypothekartransaktion involviert. Eine Umfrage unter Immobilienmaklern kommt zum Schluss, dass die Immobilienwirtschaft einer Zusammenarbeit mit Banken im Hypothekargeschäft grundsätzlich positiv gegenübersteht. Eine Analyse der bestehenden Zusammenarbeitsmodelle zwischen Banken und Immobilienpromotoren zeigt aber auf, dass diesem Thema (noch) wenig Wert beigemessen wird. Eine Remi Buchschacher Redaktionsleiter Differenzierung über Produkte und Preise ist im Hypothekargeschäft praktisch nicht mehr möglich. Verstärkter Konkurrenzdruck und ein Kunde, der immer wie besser informiert ist, führen zu sinkenden Margen bei gleich bleibenden, hohen Produktionskosten. Dass die beiden Hauptakteure in der Vermittlung von Gebäudefinanzierung enger zusammenarbeiten wollen, ist begrüssenswert. Wenn dabei in Zukunft aber die Provisionserwartung in den Vordergrund rücken sollte, wird die Unabhängigkeit der Vermittler arg in Frage gestellt. Amerikanische Verhältnisse lassen grüssen. Lesen Sie dazu den Text auf Seite 2. Unser neues Erscheinungsbild wurde bisher von der Leserschaft sehr gut aufgenommen. Die Reaktionen waren durchwegs positiv. Wir freuen uns, liebe Leserinnen und Leser, Ihnen ein modernes und übersichtliches e-Magazin präsentieren zu dürfen. Und noch mehr freuen wir uns, wenn Sie dies weiter sagen. Neue Abonnenten tragen sich kostenlos in unsere Adresskartei ein unter www.immorunde.ch. Remi Buchschacher
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HYPOTHEKARGESCHÄFT
Immobilienpromotoren als Intermediäre Banken suchen in der Vermittlung von Hypotheken vermehrt Intermediäre aus der Immobilienwirtschaft. Meistens sind das Maklerunternehmen oder Immobilienpromotoren. Das wird zwar von beiden Seiten begrüsst, doch bei der Entschädigungsfrage gehen die Ansichten auseinander, wie eine Studie beweist.
RB. Eine Differenzierung über Produkte und Preise ist im Hypothekargeschäft praktisch nicht mehr möglich. Das bekommen die Banken bei der Neukundenakquisition deutlich zu spüren. Verstärkter Konkurrenzdruck und ein Kunde, der immer wie besser informiert ist, führen zu sinkenden Margen bei gleich bleibenden, hohen Produktionskosten. Da ist es verständlich, dass die Banken neue Akquisitionswege suchen. Gefunden haben sie sie bei den Intermediären. Denn bei praktisch jeder Hypothekartransaktion sind Immobilienpromotoren involviert. Die Immobilien- wie auch die Hypothekarmärkte weisen seit acht Jahren einen durchwegs positiven Trend auf. Bei tiefen Zinsen sind viele Wohneinheiten neu gebaut worden. Die Nachfrage nach Wohneigentum ist weiterhin hoch - die Absorbtion durch den Markt intakt. Von diesen Entwicklungen konnte die Immobilienwirtschaft in der Schweiz und besonders die Subbranchen Verwaltung, Faciliy Mangement und Vermittlung in besonderem Masse profitieren. AN VORDERSTER FRONT
Immobilienpromotoren sind bei Hypothekentransaktionen an vorderster
Welche Bank ein Einfamilienhaus finanzieren kann, hängt oft von der Vermittlung des Maklers ab.
Front in den Vermittlungsprozess involviert. Bei näherer Betrachtung können sie verschiedenen Segmenten mit unterschiedlichen Bedürfnissen zugeordnet werden. Für diese Promotorensegmente bestehen spezifische Value Propositions und Angebote. Eine Umfrage unter Immobilienpromotoren zeigt auf, dass die Immobilienwirtschaft einer Zusammenarbeit mit Banken im Hypothekargeschäft grundsätzlich positiv gegenübersteht. Die Umfrage wurde als Diplomarbeit im Rahmen des Executive Programs des Swiss Finance Institute durchgeführt. Grosse Bedeutung wird von den Umfrageteilnehmern vor allem qualitativen Faktoren wie der Beratungsqualität zugewiesen. Die quantitativen Faktoren wie die Provision als solche und deren Höhe, werden als deutlich weniger wichtig eingestuft.
Diese Haltung erstaunt, wie Peter Kyburz, Verfasser der Umfrage bei den Immobiliendienstleistern, feststellt. Denn die Firmen in der Immobilienwirtschaft sind aus der Historie gesehen klassische Provisionsnehmer. Die Vermittlungstätigkeit ist ein althergebrachtes Provisionsgeschäft. Dass die Makler sich bei der Vermittlung von Hypothekarkrediten zurückhalten, deutet darauf hin, dass dieses Geschäft in der Schweiz noch keine Tradition besitzt. Ganz im Gegensatz zum angelsächsischen Raum, wo derartige Geschäfte gang und gäbe sind. Mehr noch: Sie gehören zu den Eckpfeilern des Immobiliengeschäfts, was ja durch die Subprimekrise eindrücklich verdeutlicht wurde. Intermediäre sind in der Lage, eine Brücke zwischen den Interessenten für eine Immobilie und der entsprechenden Bankfinanzierung zu >>>
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schlagen; sie können mithelfen, Kunde und Bank zusammen zu führen.
Kundenbeziehung der Bank mit dem Immobilienerwerber von grosser Bedeutung. Erstaunlicherweise wird der positive Kreditentscheid gesamthaft als eher unwichtig beurteilt; wobei doch rund die Hälfte der Firmen diese Frage mit sehr wichtig oder wichtig beurteilte. Es ist dies ein Hinweis darauf, dass im aktuellen, ausgeprägten Käufermarkt, in der Regel ein anderes Institut die Finanzierung trotz Vorbehalten bei der Qualität, Belehnung oder Tragbarkeit, abschliesst. Die Provision wird von einem grossen Teil der Promotoren als eher oder sogar völlig unwichtig beurteilt. Grundsätzlich kann in diesem Zusammenhang die Aussage gemacht werden, je grösser die Firma, desto kleiner die Provisionssensibilität, je kleiner die Firma, desto mehr Bedeutung wird diesem Zusatzertrag zugewiesen. Die administrative Abwicklung und verschiedene Unterstützungsmassnahmen werden gesamthaft als unwichtig eingestuft. Viel wichtiger ist den Promotoren eine Win-Win-Situation: «Wir sind vordergründig nicht nur an einer Provisionsregelung interessiert, sondern wir streben eine gegenseitig fruchtbare Zusammenarbeit an», wird betont. •
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AKTIVE ZUSAMMENARBEIT
Der Grossteil der befragten Firmen beantwortete die Frage, ob sie mit den Banken als Intermediär zusammen arbeiten, mit Ja. Im Interview präzisierten die nein sagenden Unternehmungen, dass sie im Vertrieb durchaus auch aktiv mit Banken zusammenarbeiten, dies aber immer mit dem Fokus auf einen gemeinsamen erfolgreichen Geschäftsabschluss tun und nicht mit dem Fokus auf eine Vermittlungsprovision. «Teilweise sind die Erfahrungen mit den Banken sehr gut, die Abwicklungen erfolgen schnell und ergebnisorientiert. Teilweise sind diese Verbindungen auch negativ, das heisst, sie dürfen für den Kunden nicht offensichtlich und sichtbar sein», heisst es in einer der Antworten. Und in einer zweiten: «Unser Core-Business ist der Handel und die Vermittlung von Liegenschaften und nicht die Vermittlung von Hypotheken. Wir sehen unsere Hypothekenvermittlung als reinen Goodwill gegenüber den Banken, zu welchen wir gute, persönliche, aber auch geschäftliche Beziehungen pflegen und als Dienstleistung beziehungsweise Unterstützung für unsere Kunden». Die meisten Promotoren, Immobilienproduzenten und Vermittler, arbeiten mit zwei oder mehr Bankinstituten zusammen. Es gibt hierfür mehrer Gründe: • D ie Promotoren werden von verschiedenen Banken intensiv umworben. • D er Promotor hat mit Blick auf potentielle Gegengeschäfte ein Interesse an verschiedenen Bankverbindungen. • D er Interessent für einen Immobilienerwerb (Kunde) verfügt in
der Regel bereits über eine aktive Bankverbindung. In diesem Fall kann der Promotor Kontakt zu einer zweiten oder dritten Bank herstellen; dies im Sinne einer «second opinion». «Teilweise sind die Erfahrung sehr gut, die Abwicklungen erfolgen schnell und ergebnisorientiert, teilweise sind diese ‹Verbindungen› auch negativ, das heisst, sie dürfen für den Kunden nicht offensichtlich und sichtbar sein», schreibt eine Firma. Und eine weitere: «Im Allgemeinen problemlose Abwicklung. Neue Mitarbeitende sowie Mitarbeitende von Filialen sind oft irritiert, wenn wir sie darüber informieren, dass wir einen Vermittlungsvertrag mit der jeweiligen Bank haben. Dies führt zu unangenehmen und unnötigen Diskussionen». QUALITÄT IM VORDERGRUND
Es mag auf den ersten Blick wenig erstaunen, dass die Promotoren die Qualität der Beratung als wichtigsten Grund für die Zusammenarbeit mit einem spezifischen Institut bezeichnen. Dies ist als Hinweis darauf zu verstehen, dass die Beratungsqualität, je nach Bank und vor allem auch je nach Berater, unterschiedlich ist. Die Qualität der Beratung wird von dem Promotor in erster Linie aus seiner eigenen Optik beurteilt – unterstützt der Bankberater mit seiner Beratung und seiner Offerte den Abschluss des Geschäftes? Eine der «Todsünden» in diesem Zusammenhang ist, wenn der Bankberater den Preis der Immobilie in Frage stellt und somit den potenziellen Käufer verunsichert. Die lokale Repräsentanz, ob also eine Geschäftsstelle des angefragten Kreditinstitutes in der Nähe des zu finanzierenden Objektes liegt, wird ebenfalls als recht bedeutsam eingestuft. Dies ist vor allem mit Hinsicht auf die Nachhaltigkeit der
Willkommene Unterstützung Die meisten Promotoren haben Erfahrungen im Zusammenhang mit der Promotion von mehreren Objekten am gleichen Standort oder von ganzen Überbauungen gemacht. Für den Verkäufer kann die Gesamtbeurteilung einer Überbauung durch die Bank hinsichtlich Qualität und Preis eine willkommene Verkaufsunterstützung bieten. Gemeinsame Promotionsmassnahmen von Verkäufer/Bank wie Prospekte, Inserate, Bautafeln, «Tage der offenen Tür» und Informationsveranstaltungen unterstützen den Vertrieb.
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ESPACE REAL ESTATE AG NACHRICHTEN NAV GESTEIGERT Der Immobilienfonds Immo Helvetic (vormals Mi-Fonds Immo) steigerte das Gesamtfondsvermögen von 323,4 Mio. CHF auf 400,8 Mio. CHF. Die Nettomietzinseinnahmen stiegen um 26, 6 Prozent auf 21,4 Mio. CHF. Gesteigert werden konnte auch der Nettoinventarwert NAV pro Anteilschein: er stieg von 151,29 CHF auf 153,39 CHF. Die Performance betrug 2008 6,1 Prozent. Die Zunahme des Gesamtfondsvermögens um 77,4 Mio. CHF wurde durch den Zukauf von zwei Geschäftsliegenschaften, durch den Verkauf einer gemischt genutzten Liegenschaft und durch die Fertigstellung von mehreren Neubauprojekten erreicht. Seit Dezember 2008 übt die Bank Sarasin & Cie AG die Depotbankfunktion aus. Die Migros Bank AG bleibt weiterhin als Vertriebsträgerin für den Fonds tätig.
ERSTEMISSION GEGLÜCKT Der vom 15. bis 29. April 2009 zur Zeichnung aufgelegte Immobilienfonds Credit Suisse Real Estate Fund Green Property wurde mit 300 Millionen CHF gezeichnet. Der Fonds ist nach eigenen Angaben der erste Schweizer Immobilienfonds, der in nachhaltige und energieeffiziente Immobilienprojekte und Objekte investiert. Der Fonds habe heute bereits Projekte in der Grössenordnung von CHF 220 Mio. gesichert, heisst es in einer Mitteilung. Die Liberierung der Anteile des CS REF Green Property erfolgt in drei Tranchen. Nach Liberierung der dritten und letzten Tranche per 1. Dezember 2009 werden die Fondsanteile ausserbörslich durch die CS gehandelt.
Portfolio wuchs deutlich an Die Espace Real Estate AG (Espace) steigerte den Gewinn um 37.3 Prozent auf 8.9 Millionen Franken (Vorjahr 6.5 Millionen Franken). Im Jahr 2008 wuchs das Immobilienportfolio um 19 Prozent auf 380.1 Millionen Franken.
PD. Espace verfügte Ende 2008 über 47.1 Millionen Franken liquide Mittel. Damit seien Mittel für die Weiterentwicklung der Gesellschaft bereit gestellt, wie das Unernehmen mitteilt. Der Bestand an Liquidität belaste im heutigen Zinsumfeld zwar die Rentabilität, gewähre aber Handlungsfreiheit und erlaube Optimierungen in der Fremdfinanzierung. Die flüssigen Mittel betragen 25.5 Prozent des Eigenkapitals. Die Fremdfinanzierung ist im Durchschnitt für 6.7 Jahre zu 3.5 Prozent abgeschlossen. UNERFREULICHE PERFORMANCE
Der Kurs der Espace-Aktie sank 2008 um 15.4 Prozent von 136 auf 115 Franken. Zusammen mit der ausbezahlten Dividende ergibt sich eine Performance von -12.9 Prozent, was absolut betrachtet unerfreulich sei, sich aber vom Swiss-PerformanceIndex (SPI -34.0 Prozent) positiv abhebe, betont Espace. Der Gewinn pro Aktie erhöhte sich um 7.9 Prozent auf 6.85 Franken und die Eigenkapitalrendite vor Steuern verbesserte sich von 5.51 Prozent auf 6.26 Prozent. Erstmals wendete Espace die Rechnungslegungsvorschriften von Swiss GAAP FER 2007 an. Neu werden deshalb die Marktwerte der Liegenschaften jährlich umfassend über-
Die Wohnung «Schlosspark UNO» im Portfolios der Espace.
prüft. Sie werden von der KPMG Zürich nach der Discounted Cash flow Methode ermittelt, was bedeutet, dass die Liegenschaftswerte dem Barwert aller künftigen Nettogeldzuflüsse entsprechen. Um die Barwerte zum 31.12.2008 zu errechnen, wurden die Nettogeldflüsse im Durchschnitt vorsichtig mit 5.7 Prozent abdiskontiert. Portfolio vergrössert Im Jahr 2008 erwarb Espace in Köniz-Liebefeld und Grenchen je eine Liegenschaft und übernahm die in Schaffhausen und Subingen erstellten Neubauten ins Renditeportfolio. Diese Objekte weisen zusammen einen Marktwert von 59.2 Millionen Franken auf. Sie sind voll vermietet. Die Leerstandsquote verminderte sich per Ende 2008 von 4.9 Prozent auf 3.3 Prozent. Im Jahr 2009 sind bereits Anlagen von rund 34 Millionen Franken im Bau und vier Baugesuche für Neubauten im Wert von ungefähr 65 Millionen Franken sind eingereicht. Durch diese Bauvorhaben und punktuelle Erwerbe werde Espace weiter wachsen und die Rentabilität steigern. •
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ZÜBLIN IMMOBILIEN HOLDING AG
Deutliche Tieferbewertung Die Züblin Immobilien Holding AG erwartet für das Geschäftsjahr 2008/2009 Mieterträge von CHF 123 Mio. Die Bewertungskorrektur auf dem Portfolio beträgt 12 Prozent resp. CHF 238 Mio. Die Gesellschaft erwartet einen voll verwässerten Net Asset Value zwischen CHF 6.40 bis CHF 6.60.
PD. Der jährliche Mietertrag beträgt CHF 123 Mio. (Vorjahr CHF 127 Mio.). Nach den Verkäufen während des Geschäftsjahres im Umfang von CHF 233 Mio. betrage der zu erwartende Mietertrag für das neue Geschäftsjahr CHF 114 Mio., teilt Züblin in einer Medienmitteilung mit. Die aktuelle Leerstandsquote liegt bei 9,6 Prozent. Unter Berücksichtigung der Verkäufe von mehrheitlich voll vermieteten Immobilien bedeute dies dennoch eine weitere Reduktion auf dem heutigen Portfolio-Bestand. Der Marktwert der Züblin-Immobilien wurde über das ganze Jahr um 12 Prozent respektive CHF 238 Mio. tiefer bewertet. Die grösste Abweichung fand in Frankreich mit 21
In Paris musste Züblin die deutliche Abweichung der Immobilien in Kauf nehmen.
Prozent statt. Das deutsche Portfolio wurde um 9 Prozent reduziert und dasjenige in Holland und Belgien um 15 Prozent, während das Portfolio in der Schweiz unverändert blieb. Das Gesamtportfolio beläuft sich auf CHF 1515 Mio., wovon sich CHF 477 Mio. in Frankreich, CHF 490 Mio. in Deutschland, CHF 256 Mio. in Holland und Belgien und CHF 293 Mio. in der Schweiz befin-
den. Die Bruttorenditen dieser Portfolios sind in Frankreich 7,8 Prozent, in Deutschland 7,1 Prozent, in Holland und Belgien 8,0 Prozent und in der Schweiz 6,3 Prozent. VERBESSERUNGEN AUF KOSTENSEITE
Die Gesellschaft erwartet eine weitere Steigerung des operativen >>>
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Resultats durch Verbesserungen auf der Kostenseite sowie des EBITDA-Ratios. Der voll verwässerte Net Asset Value wird aufgrund des operativen Ergebnisses, der negativen Marktwert-, Währungs- und Zins-Swap-Veränderungen sowie der Nennwertrückzahlungen in der Grössenordnung von CHF 6.40 bis CHF 6.60 zu liegen kommen. Züblin will im jetzigen schwierigen Marktumfeld das Schwergewicht auf >>>
NACHRICHTEN Gewinn gesteigert Die Zürcher Freilager AG mit ihren Arealen «Zollfreilager» in Zürich-Albisrieden und «Embraport» in Embrach steigerte den Aktienkurs leicht. Im Geschäftsjahr 2008 wurde der Gewinn um 4,9 Prozent auf CHF 8,5 Mio. gesteigert, der höchste in der Unternehmensgeschichte. Die strategische Fokussierung auf den Immobilienbereich werde weiter konsequent umgesetzt, teilt das Unternehmen mit. Dank der neuen strategischen Ausrichtung steigerte das Unternehmen bei gleich bleibenden VermietungsErträgen (rund CHF 22 Mio.) den Gewinn auf CHF 8,5 Mio. (2007: 8,1 Mio.) und stärkte die Bilanz mit einem Eigenkapitalanteil von 88,5 Prozent (2007: 81,7%).
pom+ eröffnet neues Büro pom+, ein in den Bereichen Immobilienmanagement und Organisationsentwicklung tätiges Unternehmen, wird die Aktivitäten in der Westschweiz ausbauen. Mit der Eröffnung der Lausanner Niederlassung und der Ernennung von Stéphane Maye zu deren Leiter wird pom+ erstmals direkt in der Romandie präsent sein. Schon seit einigen Jahren sei pom+ daran, in der Romandie Fuss zu fassen, heisst es in einer Mitteilung. Der Markt wurde bisher vom Büro in Bern bearbeitet. Nachdem einige Projekte akquiriert werden konnten, hat sich das Unternehmen zum nächsten Schritt entschlossen und eröffnet in Lausanne eine Niederlassung mit Stéphane Maye an der Spitze. Stéphane Maye, der 42-jährige dipl. Bauingenieur ETHZ und EMBA-HSG, blickt auf eine 17-jährige Karriere in der Bau- und Immobilienbranche zurück.
/// 10_2009 / Seite 6 die Aufrechterhaltung der Liquidität und auf die Reduktion der Fremdkapitalquote legen. Unter Berücksichtigung der bereits erfolgten Nennwertrückzahlung von 10 Rappen im März 2009 wird der Verwaltungsrat der Generalversammlung vom 9. Juli 2009 keine weitere Dividende resp. Nennwertrückzahlung für das Geschäftsjahr 2008/2009 vorschlagen. Die definitiven Zahlen präsentiert Züblin am 16. Juni. •
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GEBÄUDEAUSWEIS GEAK
Energieetikette für Gebäude Die Kantone, der Hauseigentümerverband Schweiz und der Bund haben gemeinsam den Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) entwickelt. Ab August wird der Ausweis in zwei Stufen, GEAK-light und GEAK zugänglich sein. Damit wird in der ganzen Schweiz ein einheitlicher und freiwilliger Gebäudeenergieausweis eingeführt.
PD. Das Erfassen des Gebäudezustandes sowie das Ermitteln der sinnvollen Erneuerungsmassnahmen sind ein zentrales Element auf dem Weg zur Gebäudeerneuerung. Um die Eigentümer bei dieser Analyse zu unterstützen, ist der HEV Schweiz zusammen mit den Kantonen daran, den Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) zu entwickeln. Angestossen durch das Konjunkturförderprogramm wird durch den Bund ein zusätzliches Beratungstool, der GEAK-plus, finanziert. Der GEAK ist als «Vollversion» und als GEAK-light erhältlich. Der GEAK-light kann durch jedermann im Internet als Selbstdeklaration gratis erstellt werden und gibt mit wenigen Angaben zum Verbrauch und zur Gebäudehülle eine Einschätzung zum energetischen Zustand. Weiter werden einzelne, rudimentäre Erneuerungsvorschläge generiert. EFFIZIENZKATEGORIEN A BIS G
Für den eigentlichen GEAK ist ein akkreditierter Energieberater beizuziehen, welcher bei einem Besuch vor Ort das Gebäude erfasst und die Daten ebenfalls ins webbasierte Programm eingibt. In diesem wird der
Mit dem Gebäudeenergieausweis wird in der Schweiz eine einheitliche Norm geschaffen.
Energieverbrauch der Liegenschaft berechnet und die Einteilung in die Effizienzkategorien A bis G vorgenommen. Das vierseitige GEAKDokument enthält die eigentliche Energieetikette mit der Kategorieneinteilung, Angaben zum Zustand der Liegenschaft und möglichen Erneuerungsmassnahmen, welche vom Energieberater individuell angepasst werden können. Ein GEAK für ein Einfamilienhaus wird zwischen 400 und 600 CHF kosten. Wünscht ein Eigentümer ein detaillierteres Erneuerungskonzept mit Angaben von möglichen Etapierungen und einer groben Kostenschätzung der einzelnen Massnahmen, so kann zusätzlich ein GEAK-plus bestellt werden. Mit dem GEAK-plus
ist die Grundlage geschaffen, um bei Handwerkern Offerten einholen zu können oder einen Architekten mit der Erneuerung zu betrauen. Der GEAK-plus wird mit weiteren rund 600 CHF zu buche schlagen. Ab August 2009 wird unter www. geak.ch das Erstellen eines GEAKlight möglich sein. Zudem werden die akkreditierten Energieberater aufgeführt sein, welche zur Ausstellung eines GEAK berechtigt sind. Durch das Bundesamt für Energie sollen ab diesem Zeitpunkt bis Ende Jahr rund 15›000 GEAK inklusive GEAK-plus mit je 1000 CHF subventioniert werden. Die Anmeldemöglichkeiten werden ebenfalls auf www.geak.ch aufgeschaltet werden. •
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Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS CH -VALOREN ANL AGEFONDS NA ME
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1›708›260›878
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640›654›935
977›876 IM MOFONDS
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952›168›418
278›226 L A FONCIERE
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278›545 SOLVALOR «61»
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3›743›094 SWISSC ANTO (CH) REF IFC A 2›616›884 SWISSINVEST REIF
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1›442›082 UBS SWISS RES. ANFOS
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14.05.2009 RÜCKNA ME PREIS
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54.00
4.83% -13.81%
2.47%
6.83%
41.25
70.75
2›304›758›924
6.77% -11.84%
4.82%
5.99%
41.80
68.40
1›229›448›684
4.31%
1.69%
0.77%
1280.00
1610.00
169›290›000
2.54% -38.46% -12.58%
1.37%
3.50
1›829›415 P SP SWISS PROPERT Y
803›838 SWISS PRIME SITE
261›948 WARTECK INVEST
2›183›118 ZÜBLIN IM MOBILIEN HOLDING
60.40
53.25
1350.00
1500.00
6.50
4.00
11.11%
10.10
186›326›267
Ø
Ø
RE AL
Ø
Tota l
4.85%
-9.19%
4.77%
5.02%
5›669›128›493
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 10_2009 / Seite 9
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE NOM . WERT
BRUT TO - DIVIDENDE
VALOREN - BESCHREIBUNG NUM MER
250
0.00
140241 N
Agruna AG
50
155753 N
500
841414 I
14.05.2009 TIEFST 2009
HÖCHST GELD BRIEF 2009
3›500.00
4›000.00
10
3›750.00
4›300.00
Bürgerhaus AG, Bern
705.00
705.00
CasaInvest AG, Rheint al
750.00
899.00
109.50
4
2
810.00
1›240.00
10
5
825.00
899.00
27
10
3.50
255740 N
Espace Real Est ate AG, Biel
125.00
25
119.00
120.00
750
25
2.50
363758 I
F TB Holding SA, Brissago
30
655.00
750.00
8
10
4582551 N
Fundament a Real Est ate AG
11.60
11.95
500
35›600.00
2
25›000.00
12.05 42›500.00
2
7›700.00
8›500.00
1
30
910.00
1›250.00
7
600.00 3490024 N
500
150.00
191008 N
Immges Viamala, Thusis
400
40.00
257750 I
Immobiliare Pharmapark SA, Barbengo
1›250.00
1000
80.00
197641 N
Konkordia AG Nom 1000
10
5›100.00
250
20.00
197640 N
Konkordia AG Nom 250
10
1›275.00
254593 N
MSA Immobilien, Adliswil
20
185.00
Pagameno Invest AG N
10
100.00
10 100
0.00
100 500
2766143 N
2989760 I
600
36.00
800
64.00
231303 I
0.00
1789702 I
100
0.00
253801 N
1000
120.00
172525 N
1000
260.00
256969 N
5
1›250.00
100.00
100.00
180.00
1
200
2766145 P S Pagameno Invest AG P S
25.00 3264862 N
1
Gesellschaft für Erstellung billiger Wohnhäuser in Winterthur
35›500.00
500
225664 I
P fenninger & Cie AG, Wädenswil Real Est ate Holding
1.00
1.05
500
1.00
SAE Immobilien AG, Unterägeri
1›750.00
2›000.00
2
1›750.00
Sia - Haus AG, Zürich
4›300.00
4›825.00
20
4›600.00
0.40
0.40
10000
Ter sa AG
12›500.00
12›500.00
2
8›300.00
TL Immobilien AG
11›500.00
11›500.00
2
5›150.00
Tuwag Immobilien AG,Wädenswil
1
Sihl Manegg Immobilien AG
0.40
1.25 10000 11›500.00
15›500.00
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5
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 10_2009 / Seite 10 ��
GRÜNE IMMOBILIEN
Gebäude mit Gütesiegel Die Schweiz setzt auf Minergiestandards, doch mit einem Nachhaltigkeitslabel wären Gebäude besser zu vermarkten. Das zeigt der Blick ins Ausland, wo Nachhaltigkeitslabels schon länger existieren.
BW. Wer eine Welt der Nachhaltigkeit will, muss bei den Gebäuden anfangen. Denn Gebäude verbrauchen nicht nur Energie für Heizung, Warmwasseraufbereitung und Klimaanlagen während der Betriebsphase. Schon während der Bauphase werden fossile Brennstoffe in hohem Umfang verbrannt. Studien belegen, dass Gebäude in den Industrienationen rund 40 Prozent aller CO2Emissionen ausmachen. Nachhaltiges Bauen ist daher die künftige Kernkompetenz für Architekten, Planer und Ingenieure. Aber auch in der Bau- und Immobilienwirtschaft, bei Projektentwicklern, Bestandshaltern und Investoren rückt das Thema Nachhaltigkeit verstärkt in den Fokus. «Grüne Gewerbeimmobilien» werden mehr und mehr zum Standard. Dabei geht es den Akteuren nicht unbedingt nur darum, «dass der Eisbär seinen
In die Nachhaltigkeitsbetrachtung von Gebäuden gehört nicht nur die Energieversorgung, sondern die ganze Bauweise und die Lage des Objekts.
Nachwuchs auch künftig noch auf einer Eisscholle im Nordmeer gross ziehen kann.» Bei Geschäftsleuten stehen wirtschaftliche Überlegungen, vor allem die Nachhaltigkeit ihrer Renditeentwicklung, im Zentrum der Überlegungen.
INTERNATIONALES LABEL
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF (Grossbritannien)
oder
DGNB
NACHRICHTEN Jahresprognosen bestätigt. Im ersten Quartal 2009 hat die PSP Swiss Property ihre Ertragskraft gegenüber dem 1. Quartal im Vorjahr erhöht: Der Reingewinn ohne Bewertungseffekte stieg um 11.5 % auf CHF 33.5 Mio. (1. Quartal 2008: CHF 30.0 Mio.). Unter Berücksichtigung eines Einwertungsgewinns von CHF 4.5 Mio. betrug der Reingewinn CHF 37.0 Mio. (1. Quartal 2008: CHF 30.4 Mio.). Der Gewinn pro Aktie erhöhte sich um 23.6 % auf CHF 0.89 (1. Quartal 2008: CHF 0.72). Per Ende März 2009 war das Eigenkapital pro Aktie (NAV) mit CHF 62.73 um 1.5 % höher als per Ende 2008 (CHF 61.83). Der NAV vor Abzug latenter Steuern stieg um 1.5% auf CHF 73.10 (Ende 2008: CHF 72.01). Die Leerstandsquote betrug Ende März 2009 8.4% (Ende 2008: 8.3%). Das Immobilienportfolio umfasste per Ende März 2009 189 Büround Geschäftshäuser mit einem Bilanzwert von CHF 5.174 Mrd. (Ende 2008: CHF 5.149 Mrd.). Die ungenutzten Kreditlinien betrugen CHF 575 Mio.
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das E-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 10/2009 / 4. Jahrgang / 70. Ausgabe. Immobilien Business Verlags AG Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Remi Buchschacher, Redaktionsleiter Birgitt Wüst, Redaktorin Erich Schlup, Marketing / Product Manager Sandra Schwarzenberger, Gestaltungskonzept Administration & Verwaltung: abo@immobilienbusiness.ch WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung.
(Deutschland). Dies jedenfalls ist ein erstes Fazit des jüngsten Schweizer Immobiliengesprächs zum Thema «Braucht es den Gebäudeausweis für die Schweizer Immobilienwirtschaft», das Anfang Mai im Metropol in Zürich stattfand. Denn die langjährige Fokussierung auf das Thema Energie im Gebäudebereich ist auf die Dauer nicht mehr ausreichend. Experten sichern den bisherigen Energielabels Minergie, Minergie-P und Minergie(-P)-Eco zwar weiterhin ihre Berechtigung zu, sind aber der Meinung, dass die Bedeutung der internationalen Labels steigen wird. Neben Energieeffizienz werden Themen wie etwa Baustoffe, Recycling, Konstruktion und Technologie wie Ökobilanzen behandelt werden müssen. Die Branche ist sich weitgehend einig, dass ein Gebäudeausweis unbedingt eingeführt werden muss. Ein probates Mittel dabei wäre die Gründung eines Vereins, der die Einführung und die spätere Zertifizierung koordiniert. >>>
GESAMTHEITLICHE BETRACHTUNG
«Ein Energieausweis für Immobilien, eine Bewertung in Punkto Nachhaltigkeit in Zukunft, erst diese gesamtheitliche Betrachtung kann einer nachhaltigen Entwicklung gerecht werden», sagt Pierre Güntert von Reuss Engineering AG. Der Experte verweist darauf, dass sich bis dato keine Nachhaltigkeitsbewertung oder ein Label Nachhaltigkeit für Immobilien in der Schweiz etabliert hat: «Dafür existieren einige sektorale Bewertungen und Beurteilungsinstrumente zum nachhaltigen Bauen, die gezielt auf die jeweiligen Branchen, zum Beispiel Immobilienbewertung, Fondverwaltung, Wissenschaft oder Bauwirtschaft zugeschnitten sind.» Vorteil dieser sektoralen Bewertungen: eine prag-
/// 10_2009 / Seite 11 �� matische und einfache Selbstanwendung. Der Nachteil: Ein Mangel bei Vergleichbarkeit und Marktdurchdringung. Auf dem Weg zu einem zukünftigen Nachhaltigkeitslabel für Immobilien sind sie jedoch wichtige Meilensteine. Zwei progressive Konzepte aus der Angebotspalette verdienen Güntert zufolge besondere Erwähnung. Einerseits das GeNaB® mit Fokus in der Baubranche und andererseits ESI – der Economic Sustainability Indicator, entwickelt von ETHZ und Uni Zürich. Beide Bewertungen basieren auf der Empfehlung SIA112/1 «Nachhaltiges Bauen – Hochbau.» Das GeNaB® - die «Gesamtbeurteilung für Nachhaltiges Bauen» – der Reuss Engineering AG beschreibt Güntert als «ein einfach handhabbares und damit praxistaugliches Instrument für die direkte Unterstützung aller Bauverantwortlichen wie Generalunternehmer, Projektentwickler, Bau- und Immobilienunternehmen». Das GeNaB® mit seinen 18 Kriterien aus Ökologie, Ökonomie und Gesellschaft erlaube eine Weichenstellung bereits in der strategischen Planung und werde bereits im Umfeld von grossen Bauund Retailunternehmen erfolgreich eingesetzt. Ansatzpunkt des ESI sei es, der Nachhaltigkeit von Immobilien «einen finanziellen Wert zu geben», so Güntert. ESI fungiere als Bindeglied zwischen der Bauwirtschaft und der Finanzwelt – durch die Einbindung der nachhaltigen Bewertung von Immobilien nach der DCF-Methode. Für Güntert ist eine Nachhaltigkeitsbewertung von Immobilien das «Zukunftsszenario per se». •
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SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE 4. Juni 2009 um 17.30 Uhr im Restaurant Metropol in Zürich
Welche Auswirkungen hat die Finanzkrise auf die Preisentwicklung? Referenten: Stefan Pfister, KPMG, Zürich; Peter Eichenberger, Kuoni-Müller & Partner, Zürich Die Schweizer Immobilienmärkte haben sich bisher in der Finanzkrise im Vergleich zu anderen Ländern gut gehalten. Doch die Vorsicht der Marktakteure in der Immobilienwirtschaft ist zurzeit gross. Die Angst vor Fehleinschätzungen bezüglich der Preisentwicklung führt zu Unsicherheit und einem Informationsvakuum. Wann wird sich auch in der Schweiz die Preisstruktur bei Immobilien verändern? Kommt es zu Preisrückgängen? Wie hoch werden diese sein? Welche Segmente werden am meisten betroffen sein? Und welche Regionen?
27. August 2009 um 17.30 Uhr im Restaurant Metropol in Zürich
Was hat das neue Kollektivanlagegesetz der Immobilienwirtschaft gebracht? Referenten: Peter Jäggi, Karl Steiner AG, Oliver Rappold, Blum & Grob Rechtsanwälte Zwei Jahre nach dem Inkrafttreten des Bundesgesetzes über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG) hat die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) anfangs Jahr das erste von zwei Kreisschreiben über die Besteuerung von in- und ausländischen kollektiven Kapitalanlagen und ihrer Anleger publiziert. Was hat sich seit der Einführung des Gesetzes getan? Wie wirkt es sich auf die Immobilienwirtschaft aus? Werden die neuen Richtlinien von den Akteuren begrüsst? Entstehen dadurch neue Anlagevehikel?
Legal Partner:
Medienpartner:
Die Teilnahme kostet Fr. 60.– Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch. Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Der anschliessende Apéro lädt zum Austausch und zum Networking ein.