36. Immobiliengespräch vom 30. Juni 2011

Immobilien Sicherheit Grundst체ckeigent체mer: Haftungsfragen

Schweizer Immobiliengespr채che 30. Juni 2011 Oliver Rappold, Rechtsanwalt, LL.M., Partner

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Oliver Rappold

Inhalt • • • • • • •

Eigentümerrisiken – Normen Haftungsgrundlagen Werkeigentümerhaftung Grundeigentümerhaftung Fallbeispiele Einzelfragen Fazit

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Eigent체merrisiken - Normen Baugrube

Nachbar Boden

B채ume SIA 2018

Haus

Immissionen

Handwerker BauAV

Bauen

Gesundheit

Erdbeben

SIA 260

Feuer

ZGB 684f.

Wasser

AltlV

Einbruch

PBG

Strasse

Schnee und Eis USG

WBG Besucher

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Haftungsgrundlagen • Vertragliche Haftung • Ausservertragliche Haftung – Verschuldenshaftung (OR 41) – Kausalhaftung

Werkeigentümerhaftung (OR 58) Grundeigentümerhaftung (ZGB 679) • Verantwortlichkeit aus öffentlichem Recht (Haftung und Strafbarkeit) • Strafrechtliche Verantwortlichkeit: StGB 229

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Werkeigentümerhaftung (1/2) • Haftpflichtiger = Eigentümer des Grundstücks (Mieter und Pächter? Baurechtsnehmer?)

• Mangelhaftigkeit eines Gebäudes oder anderen Werkes - Werk = Stabile, mit der Erde direkt oder indirekt verbundene, künstlich hergestellte oder angeordnete Gegenstände (Definition gem. Rechtsprechung) - Mangel = Konstruktionsfehler oder mangelnder Unterhalt

• Sicherungspflicht • Kein Verschulden erforderlich

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Werkeigentümerhaftung (2/2) • Kein Entlastungsbeweis möglich (Aber: ev. Unterbrechung Kausalzusammenhang à ao. Naturkatastrophe, vorsätzliches Drittverhalten); Behördliche Bewilligung?

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à Schadenersatz Wegbedingung der Haftung?

Rückgriff Öffentliche Strassen und Wege?

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Grundeigentümerhaftung • Haftpflichtiger = Eigentümer des Grundstücks (Mieter und Pächter? Baurechtsnehmer?)

• Ursache: ZGB 684 (übermässige Immissionen) und ZGB 685 (schädigende Grabungen und Bauten)

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Materielle und immaterielle Immissionen / negative Immissionen Berechtigter: «Nachbar» à Beseitigung, Unterlassung, Schadenersatz, Präventiv, Feststellung Kein Verschulden erforderlich Kein Entlastungsbeweis möglich (Aber: Unterbrechung Kausalzusammenhang à höhere Gewalt)

• Grundsätzlich erlaubte Einwirkungen: Haftung?

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Fallbeispiel 1 (1/2)

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Fallbeispiel 1 (2/2)

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Fallbeispiel 2

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Fallbeispiel 3

Naturgefahrenkartierung Rot: erhebliche Gef채hrdung Blau: mittlere Gef채hrdung Gelb: geringe Gef채hrdung

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Einzelfragen • Erdbebensicherheit (SIA 260 ff. / SIA 2018) • Haftung der Planer und Unternehmer – Verletzung der anerkannten Regeln der Technik (OR 398 / 364) – Aufklärungs- und Abmahnungspflicht (schriftlich, bestimmt und deutlich) – Achtung: ausservertragliche Haftung / StGB 229

• Versicherungen – Bauherrenhaftpflicht, Bauwesen, Kant. Gebäudeversicherung, Eigentümerhaftplicht – Achtung: Ausschlüsse / besondere Pflichten z.B. Baugrube

• Verhältnis: Vermieter – Mieter

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Fazit • • • • • • • • •

Sicherheit ein weiter Begriff in der Immobilienwelt Hohes Sicherheitsbedürfnis à Regulierungsdichte nimmt zu Regulierung à Verantwortung für den Grundeigentümer Verantwortung à erhebliche Haftungsrisiken Sorgfalt und Vorsicht Liegenschaftsunterhalt wichtig Mandatierung von Dritten à Experten Genügender Versicherungsschutz à Kosten

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Besten Dank f체r Ihre Aufmerksamkeit!

Kontakt: Oliver Rappold, Rechtsanwalt, LL.M. Gloor & Sieger Rechtsanw채lte Utoquai 37, 8008 Z체rich Telefon 044 254 61 61 Telefax 044 254 61 71 E-Mail orappold@gloor-sieger.ch Homepage www.gloor-sieger.ch 14

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