31. Immobiliengespräch vom 28. Oktober 2010

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Herzlich willkommen zum 31. Schweizer Immobiliengespräch

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Heutiges Thema

Immobilienprojektentwicklung Media Partner:

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Moderation

Dr. Markus Schmidiger, MRICS Studienleiter IFZ, Hochschule Luzern / Velia Immobilien AG Media Partner:

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Albert Metz Mitinhaber, MMK Immobilientreuhand AG

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30 Jahre

www.mmk.ch Seite 1

Was ist Projektentwicklung ?

Erarbeiten der Realisierungsvoraussetzungen eines vorgegebenen Investitionszieles unter Ber端cksichtigung des Marktes und dessen Entwicklung

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Welche Anforderung stellt die Projektentwicklung an den Bauherrn ?

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Ein klar definiertes Ziel Kapital Optimismus Lernfähigkeit Neugier Fähigkeit in Szenarien zu denken Mut für das Unkonventionelle

Worauf ist bei der Wahl der Partner zu achten ?

• Kenntnisse des Marktes und dessen Informationsquellen • Erfahrung in der Projektentwicklung • konstruktiv kritisch • Teamfähigkeit Seite 4

Langfristiges Wachstum 600%

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Tats채chliches Wachstum Prognosen > Extrapolation 600%

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Wie sind diese Partner zu führen ?

• Klare Zieldefinition: Nachhaltigkeit hinsichtlich Ertrag Nachhaltigkeit hinsichtlich Unterhalt und Betrieb

• Klare Definition der einzelnen Schritte • Ergebniserwartung der einzelnen Schritte Seite 7

Wie sind die Erfolgschancen von Projektentwicklungen zu beurteilen ?

• Abhängig von der Zielsetzung • Können schrittweise festgestellt werden

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Sinn der Projektentwicklungen ?

• Jedes Bauvorhaben durchläuft eine Projektentwicklung.

• Je nach Investitionsvorhaben kann diese Entwicklung einfacher oder komplexer sein

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Camille Maximilien FrĂŠdĂŠric de Renesse-Breidbach

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Elementare Grundsätze der Projektentwicklung • Denken Planen Handeln • Wichtig ist, diese Reihenfolge einhalten • Dort wo Informationen fehlen könnte Nachdenken hilfreich sein

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Was nicht passieren sollte

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Vor der Projektentwicklung

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Nach der Projektentwicklung

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SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Partner:

Oliver Rappold Partner, Gloor + Sieger Rechtsanwälte

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Immobilien Projektentwicklung Rechtliche Herausforderungen

Schweizer Immobiliengespr채che 28. Oktober 2010 Oliver Rappold, Rechtsanwalt, LL.M., Partner

28. Oktober 2010

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Oliver Rappold

Inhalt • • • • • • •

Parteien / Vertragsverhältnisse Rechtliche Herausforderungen Due Diligence Entwicklung, Bau und Vermarktung Finanzierung Finanzierungsverträge Fazit

28. Oktober 2010

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Oliver Rappold

Parteien und Vertragsverh채ltnisse

TU/GU

Kaufvertrag/ Mietvertrag

TU/GU-Werkvertrag/ Entwicklervertrag/ Architektenvertrag

Entwickler Architekt

K채ufer (STWEG)

(Reservationsvertrag)

Eigent체mer/ Investor

Mieter (Nutzer)

Landkaufvertrag [Baurechtsvertrag]

Landverk채ufer [Baurechtsgeber]

Subunternehmer / Subplaner

Finanzierungsvertrag Auftrag

Bauherrenberatung 28. Oktober 2010

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Bank/Investor

Oliver Rappold

Rechtliche Herausforderungen • • • • • • • • •

Langer Zeithorizont Vielzahl von Parteien Zahlreiche Varianten Behörden Grundstück Rekurse und deren Vermeidung Marktentwicklung Hoher Kapitalbedarf Verträge (Anzahl und Inhalt/Komplexität)

28. Oktober 2010

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Oliver Rappold

Rechtliche Due Diligence • • • • • • • • •

Parzellierungen / Anpassung Dienstbarkeiten Grundbucheintragungen Erschliessung Nutzung / Überbaubarkeit (Bau- und Zonenordnung, Gestaltungspläne, etc.) / Baubewilligung Neue Dienstbarkeiten (Überbaurechte für Tiefgaragen, Wegrechte) Bodenanalyse (Altlasten, Fels, Wasser) Bestehende Mietverhältnisse (Erstreckung) Denkmalschutz Nachbarn

28. Oktober 2010

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Oliver Rappold

Entwicklung, Bau und Vermarktung • • • • • • • • •

Wer trägt welche rechtlichen Risiken?

Trennung Entwickler und Unternehmer?

TU- oder GU-Vertrag?

Architekt / Wettbewerbe Interessenskonflikte TU / GU oder direkte Beauftragung?

Einbindung von Makler Berücksichtigung von zukünftigem Nutzer / Käufer Wichtig: Definition von Phasen und Ausstiegsklauseln

28. Oktober 2010

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Oliver Rappold

Finanzierung • • • • • • •

Vielzahl von Finanzierungsmodellen Eigenmittel Kreditfinanzierung durch Bank Leasingfinanzierung Private Equity-Finanzierung (EK, FK und/oder Mezzanine) Finanzierung durch Entwickler bzw. TU/GU Finanzierung durch Anleger (KGK, SICAV, kotierte Immobiliengesellschaft)

28. Oktober 2010

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Oliver Rappold

Finanzierungsverträge • • • • • • • •

Berücksichtigung der rechtlichen Herausforderungen Vorsicht bei Zusicherungen Einbau von Flexibilität Force Majeur Teilung des Entwicklergewinns Abhängigkeiten?

Sicherheiten Steuerliche Konsequenzen

28. Oktober 2010

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Oliver Rappold

Fazit • • • • • • • • •

Projektentwicklung: a+2b+c+4d=e Detaillierte Due Diligence ( Projektbasis und Vertragsinhalt) Planung, Planung, Planung Viele Wege führen nach Rom Hoher Koordinationsbedarf (ev. Koordinationsvertrag) Verhandeln statt Erzwingen Schnittstellendefinitionen Verträge: sorgfältige Ausarbeitung / pragmatische Lösungen Rechtliches Projektmanagement unabdingbar (‘Moving Target’)

28. Oktober 2010

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Oliver Rappold

Besten Dank f체r Ihre Aufmerksamkeit!

Kontakt: Oliver Rappold, Rechtsanwalt, LL.M. Gloor & Sieger Rechtsanw채lte Utoquai 37, 8008 Z체rich Telefon 044 254 61 61 Telefax 044 254 61 71 E-Mail orappold@gloor-sieger.ch Homepage www.gloor-sieger.ch 10

Oliver Rappold

SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Partner:

Stefan Schreiber Geschäftsleiter, Swiss Building Concept AG

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Herzlich willkommen!

Projektentwicklung – Die Sicht des Entwicklers Stefan Schreiber Geschäftsleiter Swissbuilding Concept AG

Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010

Folie 1

Entwicklung. Wachstum.

Gründungsjahr: 1999

Gründungsjahr: 1992

4 Standorte: St. Gallen, Basel, Zürich, Zug, seit 1. Oktober 2010 Aarau

7 Standorte: St. Gallen [Firmensitz], Basel, Bern, Chur, Zürich, Zug, seit 1. Oktober 2010 Aarau

16 Mitarbeiter: Geschäftsleiter, Projektentwickler, Finanzen, Sekretariat

120 Mitarbeitende: Geschäftsführer, Projektleiter, Bauleiter, Baukostenplaner, Sekretariat

Geschäftsbereiche: Projektentwicklung von Wohn- und Geschäftsimmobilien Machbarkeitsstudien und Markt/Standortanalysen Finanzierungskonzepte Führungs- und Managementsystem: TMQ Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010

Geschäftsbereiche: Kostenplanung und Bauleitung Generalplanung Realisierung als Total- und Generalunternehmerin Führungs- und Managementsystem: TMQ Q-Zertifiziert nach ISO 9001:2008 Folie 2

Wir. Für Sie.

Bauengineering.com AG: Verwaltungsrat

Swissbuilding Concept AG: Verwaltungsrat

Präsident: Hans-Peter Domanig Delegierter des Verwaltungsrates: Peter Mettler Mitglieder: Remo Stoffel . Gian Reto Lazzarini

Präsident: Hans-Peter Domanig Delegierter des Verwaltungsrates: Peter Mettler Mitglieder: Remo Stoffel . Gian Reto Lazzarini

Gruppenleitung Peter Mettler . Gian Reto Lazzarini Assistenz Gruppenleitung

Exekutive

Exekutive

CEO: Stephan Wüstemann Finanzen . Controlling Risk Management Marketing TMQ Personal IT

CEO: Stefan Schreiber Finanzen . Controlling Risk Management TMQ Marketing IT Personal

Geschäftsstellen St. Gallen [Firmensitz] Arthur Fagagnini

Aarau

Geschäftsstellen

Bern

Zürich

(ab 1.10.2010) Anton Paulin

Manfred Meury

Ralph Losi

Basel

Chur

Manfred Meury

Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010

Albert Raimann

Zug Alexis Joannou

St. Gallen [Firmensitz] Stefan Schreiber

Aarau

Zürich

(ab 1.10.2010) Anton Paulin

Tino Margadant

Basel Rolf Bühler

Zug Alexis Joannou

Folie 3

Projektentwicklung – Begriffe.

Immobilienprojektentwicklung: Wohnimmobilien (Miete) Gewerbe-, Dienstleistungsimmobilien Sonderimmobilien (Detailhandel, Hotel, Gastronomie, Freizeit, Gemischte Nutzungen) PPP – Public Private Partnership Stockwerkeigentum

Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010

Folie 4

Projektentwicklung – Beteiligte.

Politik Gerichte

Tragwerksplaner

Stadt/Gemeinde Öffentlichkeit Nachbarn

rechtliche Aspekte

Rechtsanwälte

Projektentwickler

Notare

Fachingenieure Städtebauliche, architektonisch/ technische/ Aspekte Makler Mieter Investor

Steuern wirtschaftliche Aspekte

Gutachter

Architekten

Bauunternehmen

Berater

Lieferanten

Banken Kapitalgeber

Fachplaner

Versicherungen

Grundstücksbesitzer

nach Wiedemann M., Dissertation: Risikomanagement bei der Immobilien-Projektentwicklung

Konkurrenten

Der Immobilienprojektentwickler ist Generalist in den Sparten Architektur/Bauplanung, Marketing und Kommunikation Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010

Folie 5

Projektentwicklung – Anforderung und Ziele.

Investorentauglichkeit = Wirtschaftlichkeit + Vermarktungsfähigkeit

Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010

Folie 6

Projektentwicklung – Vorgang.

Akquisition Grobanalyse Projektstrategie Detailanalyse Investitionsentscheid Sicherung der Liegenschaft Projektentwicklung und –planung Investorenbindung Allenfalls Nutzung/Vermietung sichern Finanzierung regeln Bauprojekt, Baubewilligungsverfahren Verträge Landerwerb, TU, etc.

Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010

Folie 7

Projektentwicklung – Detailanalyse.

Machbarkeitsstudie, Vorprojekt Due Diligence Technische und bauliche Prüfung Finanzielle Prüfung (Standort, Markt, Investition und Ertrag) Rechtliche Prüfung Steuerüberprüfung Umwelttechnische Prüfung Risikoanalyse Projektbudget

Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010

Folie 8

Projektentwicklung – Vorgang.

Akquisition Grobanalyse Projektstrategie Detailanalyse Investitionsentscheid Sicherung der Liegenschaft Projektentwicklung und –planung Investorenbindung Allenfalls Nutzung/Vermietung sichern Finanzierung regeln Bauprojekt, Baubewilligungsverfahren Verträge Landerwerb, TU, etc.

Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010

Folie 9

Zusammenarbeitsmodelle mit Investor.

Investor kauft realisiertes und vermietetes Projekt Investor kauft bewilligtes Projekt Investor besitzt Grundst체ck und l채sst Projekte entwickeln

Schweizer Immobiliengespr채che 28.10.2010

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Erfolgsfaktoren in der Zusammenarbeit.

Professionelle und seriöse Vorbereitung Klare Definition der Ziele, Schnittstellen und Aufgaben Unmissverständliche Projektdefinition und Festlegung der Ertrags- und Renditeziele Kommunikation Transparenz und Fairness Kompetente und entscheidungswillige Projektverantwortliche auf beiden Seiten

Win-Win-Situation für beide Projektbeteiligten

Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010

Folie 11

«Businesshouse» Geltenwilenstrasse, St. Gallen.

Neubau Büro- und Dienstleistungsgebäude Swissbuilding als Projektentwickler Bauengineering als Totalunternehmer Bruttogeschossflächen Büro/Dienstleistung Lager/Archiv Autoeinstellplätze

7‘043 m2 682 m2 115

Rauminhalt

52‘140 m3

Bauzeit

22 Monate

Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010

Folie 12

Chavez-Verde, Opfikon-Glattpark.

Entwicklung Neue Wohnüberbauung Grundstückfläche

3‘873 m2

Geschossfläche Gesamtprojekt 12‘900 m2 Fläche Wohnen (HNF) ca.

Parking Baueingabe Baubeginn geplant

Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010

7’063 m2 77 PP Mai 2009 Herbst 2009

Folie 13

Vielen Dank f체r Ihre Aufmerksamkeit!

Schweizer Immobiliengespr채che 28.10.2010

Folie 14

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Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

Die Präsentation finden Sie unter http://www.immobilienbusiness.ch/events/

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Das nächste Immobiliengespräch

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Immobilienvermarktung in Zeiten von Google, Facebook, Twitter & Co. Mittwoch, 24. November 2010 Um 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich.