EjendomDanmarks indspark til det boligpolitiske udspil

FREMTIDENS BOLIGMARKED

- ØNSKER OG VIRKELIGHED Indspark til det boligpolitiske udspil

1

Baggrund Boligpolitik er de senere år rykket op på den politiske agenda. Der er flere grunde til, at det er en vigtig politisk dagsorden: Dels danner boliger rammen om danskernes liv, dels understøtter ejendomsbranchen årligt 137.000 arbejdspladser. Det er gennem boligpolitikken, at vi skal sikre, at vi får skabt rammerne for investeringer i fremtidens boliger og bidrag til en samfundsudvikling, der skaber sammenhængskraft.

Regeringen vil i løbet af valgperioden komme med et sammenhængende boligpolitisk udspil, som skal skabe rammerne for fremtidens boligmarked.

I regeringsgrundlaget står der: ”Det er en grundlæggende værdi at have et godt sted at bo.

Men i dag mødes mange danskere af en række barrierer, når de f.eks. vil købe en bolig.

For mange førstegangskøbere er det dyrt at komme ind på boligmarkedet. Det er især en udfordring, når syv ud af ti danskere drømmer om at eje deres eget. De senere år har mange danskere med almindelige indkomster oplevet, at det i det hele taget er svært at finde en bolig, der er til at betale i de store byer.

Regeringen ønsker et blandet boligmarked, hvor flere kan eje deres egen bolig, og hvor der er et blandet udbud af ejerboliger, almene boliger, andelsboliger og privat udlejning. Blandede byog boligområder giver de bedste forudsætninger for den sammenhængskraft, Danmark er karakteriseret ved. Regeringen vil fremlægge et samlet boligpolitisk udspil”.

2

EjendomDanmark er enig i målsætningen om at sikre mangfoldige byer og landdistrikter, hvor borgernes boligpræferencer og økonomiske muligheder danner udgangspunktet for markedets

investeringer i fremtidens boliger. EjendomDanmarks udspil til de kommende politiske drøftelser af et boligpolitisk udspil vil være centreret omkring følgende pejlemærker:

Boligpolitikken skal tage udgangspunkt i fremtidens boligbehov Et mangfoldigt boligmarked skal understøttes af positive incitamenter Stabile rammer er nødvendige for fremtidens investeringer i boliger I dette udspil beskrives boligmarkedet og de forskellige boligtypers funktion i borgernes livsfaser. Det indeholder også en kort redegørelse for fremtidens boligbehov og den samfundsøkonomiske udviklings betydning for virkeliggørel-

sen af flere boliger. Slutteligt vil der med udgangspunkt i de ovenstående pejlemærker blive peget på en række tiltag, der kan bidrage til et bedre boligmarked i fremtiden.

3

Boligmarkedet i Danmark På det danske boligmarked er der grundlæggende fire boligformer: Almene boliger, andelsboliger, ejerboliger og private udlejningsboliger.

Disse fire boligtyper findes i hele landet, men sammensætningen af de fire boligtyper varierer fra land til by, fra nord til syd, og fra øst til vest. Hver boligtype har sine unikke karakteristika, der har betydning for både den praktiske og økonomiske adgang til boligtypen. Bagerst i dette oplæg findes en nærmere beskrivelse af de fire boligtyper.

Store variationer på tværs af landet Sammensætningen af boliger er forskellig på tværs af landet. På landsplan og i hovedparten af kommunerne er ejerboligen dominerende, og boligformen udgør cirka halvdelen af alle boligerne, men zoomes der ind på København er ejerboligerne her den mindst forekommende boligform af de fire store boligtyper.

Det understreges, at der ikke er behov for samme balance i hele landet, fordi fordelingen i høj grad afspejler borgernes behov og økonomiske muligheder.

Andel af boliger i landsdelene, i procent

Fordeling af boligtyper på landsdele, procent, 2023 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

Ejerbolig

Privat lejebolig

Almen lejebolig

Andelsbolig

Øvrige

Kilde: Egne beregninger på baggrund af Statistikbanken – BOL101. Data for 2023.

4

Sammenhænge på boligmarkedet Et velfungerende boligmarked har et udbud af boliger, som passer til befolkningens præferencer. For at sikre et boligudbud tilpasset fremtidens boligbehov er der derfor brug for kvalificerede bud på den demografiske og geografiske befolkningsudvikling.

Forskningsgruppen DREAM har i deres rapport ”Demografi, socioøkonomi og boligstruktur i danske kommuner” regnet på dette. Her fremskriver de i første omgang den forventede befolkningsændring på tværs af landet, hvilket viser en fortsat markant urbanisering og en voldsom forskydning i retning af husstande bestående af enlige.

Således forventer forskningsgruppen en vækst i antal husstande frem mod 2040 på 286.000 husstande. Heraf udgør enlige knap 250.000 eller 87 procent.

Urbanisering kan blandt andet ses ved at antallet af husstande i Københavns Kommune forventes at stige med 30 procent mod 12 procent på landsplan.

I andet led estimerer rapporten den forventede ændring i boligbehovet som følge af demografiske forskydninger.

Her estimeres et behov for 317.000 flere boliger, hvor etageboliger udgør de 60 procent.

Boligbehovet fordeles af DREAM også på type, hvor private lejeboliger udgør den største andel. Denne del af analysen er mere usikker, idet rapporten kun medtager ændringer på efterspørgselssiden og ikke beregner udbudseffekter, trængsel eller forandrede markedspriser.

EjendomDanmark finder derfor, at den største politiske udfordring ligger i at få løst den stigende mangel på boliger. Hvis de danske byer skal stå mål med befolkningsudviklingen og udviklingen i præferencer, kræver det investeringer i nye boliger. Udover at danskerne i stigende grad ændrer deres bosætningsmønstre, så bør vi som samfund også forholde os til, at ønskerne til private boligforhold ikke er de samme gennem hele livet.

Behov for nye boliger 2018-2040 120.000 100.000 80.000

38% 30%

60.000 40.000

16%

16%

Almen boliger

Andelsboliger

20.000 0 Ejerboliger

Privat udlejning

Kilde: DREAM, Demografi, socioøkonomi og boligstruktur i danske kommuner - 2021.

5

Boliger til hele livet I et livsforløb står danskerne flere gange over for at skulle vælge bolig. Når man flytter hjemmefra, stifter familie, bliver skilt eller bliver ældre. Valget af boligform er afhængigt af ens livssituation. Den forskellighed i præferencer og behov, bør boligmarkedet også afspejle.

I store træk er det i dag også tilfældet.

Men ses der nærmere på fordelingen af boliger på tværs af aldersgrupper, tegnes der et klart billede af en udvikling, hvor der i løbet af livet er et forløb, hvor mange begynder som lejere, sidenhen bliver ejere og i livets senere år vender tilbage til at være lejere.

Denne tendens er sund, da den sikrer en cirkulation og fornuftig udnyttel-

se af vores samlede boligmasse. Disse forhold betyder også, at når der planlægges udviklingen i det fremtidige boligmarked, skal der tages højde for disse præferencer i opførelsen af nye boliger.

Sagt på en anden måde betyder det, at der ikke udelukkende bør opføres lejeboliger i områder, der fortrinsvis efterspørges af børnefamilier, mens der også skal tages højde for efterspørgslen efter lejeboliger i de områder, som primært bebos af singler og andre med et ønske en stor fleksibilitet.

Det er altså vigtigt at sikre en balance, som afspejler danskernes behov og ønsker. Og tendenserne er ikke ens på tværs af Danmark.

Fordeling af aldersgrupper på boligtyper i Danmark (2023)

18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52 54 56 58 60 62 64 66 68 70 72 74 76 78 80 82 84 86 88 90 Alder

Almene boliger

6

Kilde: www.boligstat.dk.

Private lejeboliger

Ejerboliger

Andelsboliger

Plejeboliger

Lejeboliger sikrer mangfoldige byer Urbaniseringen er en megatrend, der forventes at fortsætte. Det har historisk haft stor betydning for prisudvikling på ejerboligmarkedet, hvor beliggenhed og størrelse på byområdet spiller en afgørende rolle. Denne udvikling må forventes at fortsætte på samme vis de næste årtier.

Boligpriserne har udviklet sig meget forskelligt på tværs af landet de seneste

mange år. I de store byer er boligpriserne steget markant mere end lønningerne, mens det omvendte har været tilfældet i mange andre dele af landet.

Til illustration af denne sammenhæng opgøres hvor langt en gennemsnitsindkomst rækker til boligkøb i to områder af landet i henholdsvis 2004 og 2022.

Ejendomspriser på boligmarkedet efter priser på realiserede handler, ejendomskategori, område og tid 60.000

Kr. pr kvadratmeter

50.000 40.000 30.000 20.000 10.000

1992K1 1993K2 1994K3 1995K4 1997K1 1998K2 1999K3 2000K4 2002K1 2003K2 2004K3 2005K4 2007K1 2008K2 2009K3 2010K4 2012K1 2013K2 2014K3 2015K4 2017K1 2018K2 2019K3 2020K4 2022K1 2023K2

0

Hus i Vestjylland

Ejerlejlighed i København

Kilde: FinansDanmarks Boligmarkedsstatistik.

I Vestjylland har udviklingen og renter og boligpriser samlet set omtrent holdt trit med lønningerne. Det vil sige, at 35 procent af den gennemsnitlige disponible indkomst rækker til et hus på mere end 200 kvadratmeter i 2004 såvel som i 2022.

gennemsnitsindkomster er forskubbet fra at række til 90 kvadratmeter i 2004 til blot at udgøre 40 kvadratmeter i 2022. De facto er ejerboligmarkedet i de dyre områder derfor i dag forbeholdt familier med en betragtelig formue eller meget høje lønninger.

Omvendt har udviklingen i København betydet, at budgettet for familien med

Tendensen har igennem en meget lang årrække været, at ejerboliger bliver re-

7

lativt billigere i landområderne og relativt dyrere i de store byer. Den udvikling har afgørende betydning for fremtidens boligmarked, idet borgernes boligbehov ikke kun er defineret på baggrund af ønsker, men også er afhængig af borgernes økonomiske muligheder.

ge kvadratmeter og den centrale beliggenhed, hvis ønsket er at eje boligen.

Når priserne bliver høje nok, vil det reelt være umuligt for samfundets mellemste og mindste indkomstgrupper at købe i disse områder, og lejeboligen er derfor et relevant alternativ.

Et boligvalg kan beskrives som et trilemma: Med et begrænset budget kan du vælge, om det er ejerforholdet, boligstørrelsen eller beliggenheden, som du ønsker at prioritere, men du kan selv sagt ikke få alle tre på en gang.

Dette dilemma og udviklingen kan beskrives ved at se på de nuværende priser i København. Som figuren nedenfor illustrerer, så kunne en familie med en gennemsnitlig indkomst i 2022 købe cirka 40 kvadratmeter i København K. Omvendt kunne samme familie vælge at leje op mod 115 kvadratmeter, hvis hele rådighedsbudgettet benyttes på husleje,

Med de stigende priser i de større byer, bliver det gradvist svære at vælge man-

Antal potentielle kvadratmeterfor en familie med gennemsnitsindkomst i henholdsvis Vestjylland og København i 2004 og 2022 250

Kvadratmeter

200 150 100 50 0 Hus i Vestjylland 2004

Lejlighed i København 2022

Kilde: Danmarks Statistiks Statistikbank, tabel INDKF201, Finans Danmarks Boligmarkedsstatistik og egne beregninger.

8

mens budgettet rækker til 80 kvadratmeter og en løbende opsparing tilsvarende afdraget på ejerboligen i samme prisklasse på samme beliggenhed. Man kan derfor få dobbelt så mange kvadratmeter på lejemarkedet som man kan på ejermarkedet i det indre København.

De private lejeboliger bidrager i høj grad til, at almindelige familier har mulighed for at bo i det centrale København, som det kan ses i figuren nedenfor. Prisudviklingen på ejerboligmarkedet og lejeboligmarkedet er forskellig og ikke direkte koblet til hinanden. Det er dog afgørende at sikre tilgængeligheden af tilstrækkelig mange lejeboliger i de større byer,

hvis ambitionen fortsat er blande forskellige borgere i byerne.

Billedet er forskelligt på tværs af hele Danmark, og hvor det i København kræver stor økonomisk formåen at etablere sig på ejerboligmarkedet, er de økonomiske krav langt fra lige så stejle i resten af Danmark.

Den fremtidige boligpolitik bør derfor ikke alene fastlægges inden for kommunegrænserne, men se på Danmark som et samlet land.

Kvadratmeter bolig

Antal kvadratmeter for familie ved ejerbolig og lejebolig i udvalgte postnumre, 2022 300

300

250

250

200

200

150

150

100

100

50

50

0

0 Kbh.K. Ejerbolig

Århus C

Kbh. NV

Roskilde

Odense C

Aalborg

Lejebolig - med løbende opsparing = afdrag for ejerbolig

Randers C Lejebolig uden opsparing

Kilde: Finans Danmarks Boligmarkedsstatistik, EjendomDanmarks Markedsstatistik og egne beregninger.

9

Boligpolitik i en ny økonomisk virkelighed De seneste år har været præget af rekordhøjt antal af nybyggede boliger.

Det hænger dels sammen med en stor efterspørgsel (født af den demografiske udvikling), dels af en sund dansk økonomi. Men der har også været usædvanlige forhold på investeringsmarkedet, hvor det lave renteniveau har betydet, at det har været meget mindre attraktivt at investere i for eksempel obligationer, og som har gjort det forholdsmæssigt billigt at investere i ejendomme. Det har samlet set givet medvind for byggeaktiviteten.

Men nu er alt vendt på hovedet. Investorerne har igen vendt sig mod de sikre investeringer i obligationer, og låneomkostningerne ved at foretage ejendomsinvesteringer, som har en markant højere risikoprofil, er øget markant. Derfor ser

Antal påbegyndte og fuldførte boliger pr. kvartal  13.000 12.000 11.000 10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 2021

2022

Påbegyndt byggeri

2023 Fuldført byggeri

Kilde: Danmarks Statistiks Statistikbank, tabel BYGV99.

10

vi nu en nedsat investeringslyst og en stilstand i transaktionsmarkedet for investeringsejendomme.  I den praktiske verden sker dette med en længere tidshorisont, idet processen er langstrakt fra projektering til en færdigbygget ejendom, som står klar til indflytning.

Tendensen viser entydigt, at påbegyndte byggerier er betydeligt nedadgående, og byggeriets aktører forventer et meget lavt aktivitetsniveau de næste år.

Udviklingen hænger tæt sammen med renteniveauet, som det er vanskeligt at forudse. I de senere år har særligt pensionskasser investeret markant i ejendomme. For nu er det dog usandsynligt, at der igen vil komme minusrenter, men selv hvis renterne falder, vil der ikke

Renterne er steget med rekordhastighed siden 2022 6 5 4 3 2 1 0 -1 -2 2015

2016

2017

2018

2019

Kort rente

2020

2021

2022

2023

Lang rente

Kilde: Danmarks Statistiks Statistikbank, tabel BYGV99.

være de samme gunstige forhold for investeringer i nye ejendomme. Denne udvikling betyder, at pensionskasserne i de kommende år ikke ventes i samme omfang at øge deres ejendomsinvesteringer, som der har været en tendens til i den seneste årrække. Pensionskasserne skal af hensyn til pensionsopsparerne balancere deres risiko og sikre likviditet. Ejendomme er et vanskeligere aktiv end børsnoterede aktier og obligationer, som kan sælges stykvis. Forventningen er samlet set, at pensionskasserne vil holde en stabil andel af investeringerne i ejendomme, hvilket betyder en opbremsning i nye investeringer.

Den ændrede økonomiske situation har med andre ord en stor betydning for de fremtidige investeringer i boliger. Det er langt højere grad i dag nødvendigt aktivt at tilskynde til yderligere investeringer, hvis afstanden mellem efterspørgsel og udbud ikke skal vokse.

11

EjendomDanmarks forslag til det boligpolitiske udspil 

EjendomDanmark er enig i målsætningen om at sikre mangfoldige byer og landdistrikter, hvor borgernes boligpræferencer og de økonomiske rammer danner udgangspunktet for markedets investeringer i fremtidens boliger.

EjendomDanmark har opdelt de forskellige forslag under 3 forskellige pejlemærker: Boligpolitikken skal tage udgangspunkt i fremtidens boligbehov Et mangfoldigt boligmarked er et godt boligmarked Stabile rammer er nødvendige for fremtidens investeringer i boliger

12

FORSLAG 1

FREMTIDENS BOLIGBEHOV DREAM-analysen viser, at der frem mod 2040 er behov for flere end 300.000 nye boliger i hele landet. Det er navnlig i de store byer, hvor behovet er størst, men også i provinsen er der brug for boliger. Investeringer til boliger er funderet på analyser af borgernes fremtidige behov, og derfor bør det boligpolitiske udspil skabe rammer, der i større udstrækning sikrer dialogen mellem kommunerne og investorerne i byplanlægningen.

Det samfundsøkonomiske udgangspunkt for denne dialog er i dag markant anderledes end for bare få år siden. Renten er steget, og der er langt hårdere kamp om investeringsmidlerne. Derfor bliver det i sig selv en udfordring at få bygget de boliger, som der er brug for frem mod 2040. Derudover kan vi ikke tillade at vi bygger ukritisk.

Som et led i at bekæmpe klimakrisen, er vi nødt til at bygge med tanke på fremtidens generationer. Derfor er det afgørende at virkemidler, som tages i brug, ikke spænder ben for den samlede udbygning af boligmassen.

Konkrete forslag

Bedre muligheder for byudvikling med borgernes behov i fokus Kommunerne er sammen med investorerne omdrejningspunktet i den fortsatte udbygning af boliger i hele landet. Det er dog afgørende, at det er borgernes boligbehov i de forskellige livsfaser, der er udgangspunktet for byudviklingen – og ikke de enkelte kommuners ønsker om at tiltrække specifikke borgergrupper. Følgende initiativer kunne drøftes: • Reducer kommunernes rigide regler for nybyg. Kommunerne har i dag via planloven en lang række redskaber i styringen af boligsammensætningen. Denne redskabskasse kan suppleres, hvis kommunerne tager udgangspunkt i borgernes fremtidige behov. Rigide krav som for eksempel krav til boligstørrelsen, bindinger på indretning og finansieringsforpligtelser af lokalområdet risikerer at spænde ben for investeringer i de boliger, som bliver efterspurgt.

• Indfør behandlingsgaranti på byggesager. Byggesagsbehandlingstiden i kommunerne skal ned. De lange sagsbehandlingstider udgør i dag en selvstændig udfordring for kommende investeringer. Derfor bør der indføres en garanti for, at byggesager ikke må overskride KL’s serviceramme. Overskrides fristen, kan bygherre påbegynde byggeriet, med begrænsede fremtidige kommunale indsigelsesmuligheder.

• Opret en regional koordineringsenhed med ansvar for at udvikle byområder på tværs af kommunegrænser. I dag bærer kommunernes økonomiske incitamenter snarere præg af en mellemkommunal kamp om at tiltrække familier med relativt høj indkomst. Derfor skal byudviklingen ikke planlægges i den enkelte kommune, men af en overordnet enhed som kan fjerne kommunernes incitament til intern konkurrence. Dette forslag følger af transportministeriet rapport fra januar 2018.

• Indfør fasttrack ordning for konvertering af fx ubrugte erhvervsejendomme og ledige loftsrum til boliger. Her ligger et stort uforløst klimapotentiale, for at udnytte den fælles ejendomsmasse bedre. Dette vil både bidrage til at sikre flere boliger i de områder, hvor manglen er størst, samtidig med at det anviser et alternativ til udelukkende at bygge nyt. Det er derfor et klimavenligt supplement til udelukkende at opføre nye ejendomme.

13

FORSLAG 2

ET MANGFOLDIGT BOLIGMARKED Der er bred enighed om, at et mangfoldigt og fleksibelt boligmarked understøtter sammenhængskraften i Danmark. Danskerne vælger deres bolig efter behov i deres livsfase, den økonomiske formåen og tilgængeligheden af boliger i de områder, de ønsker at bo i. Boligudbuddet, der skal imødekomme borgernes boligefterspørgsel skal i vid udstrækning finansieres af private investorer. Derfor skal en kommende boligpolitik sikre en bedre sammenhæng mellem udbud og efterspørgsel.

Konkrete forslag

Skab positive incitamenter for flere boligtyper • Nedsæt en ekspertgruppe, som skal pege på initiativer der styrker vilkårene for at omdanne eksisterende boliger fra en boligtype til en anden. Det kunne være styrkede muligheder for at opdele ældre ejendomme i ejerlejligheder, ændring af momsregler, smidiggørelse af barrierer i lejeloven, nemmere administrative rammer for blandede ejendomme mv.

• Styrk de økonomiske incitamenter til nybyggeri af almene boliger. I dag er det vanskeligt at opføre almene boliger i de større byområder, fordi byggeomkostninger, grundværdier med videre udfordrer de lovbundne maksimalpris på de almene boliger. Derfor skal maksimalprisloftet hæves, så der sættes gang i byggeriet.

• Udvid boligsikringen så den dækker alle typer lejemål. Ejendomsbranchen har i en årrække bygget boliger, der i højere grad understøtter fællesskaber. Dog hæmmes mulighederne for at bygge fleksibelt af en boligsikring, som ikke dækker kollegieværelser og lignende. Dette er urimeligt for lejere, der forskelsbehandles tilfældigt, og det hæmmer investeringerne i en optimal udnyttelse af boligmassen. Forslaget medfører en meromkostning for staten på 50 mio kr. årligt.

• Afskaf tinglysningsafgiften for køb af ejerbolig. For at understøtte særligt førstegangskøbere skal fordyrende led, som hæmmer særligt unges mulighed for at træde ind på markedet, undgås. Fjern derfor afgifter, som udelukkende forringer vilkårene for købere. En afskaffelse vil efter adfærds ændringer og tilbageløb forventeligt medfører et årligt provenutab for staten på 3 mia. kr.

• Nedsæt taskforce, der skal anbefale en bedre balance for kravene til førstegangskøbere af ejerboliger. Danskerne har samlet set en meget stor opsparing.

Obligatoriske pensionsordninger og krav om afdrag på ejerboliger skaber rammer om en meget høj løbende opsparing uden at tage højde for varierende behov i forskellige livsfaser. Reglerne gør det svært for mange at komme ind på boligmarkedet.

14

FORSLAG 3

STABILE RAMMER FOR FREMTIDENS INVESTERINGER De nødvendige investeringer i den kommende udbygning af boligmassen i Danmark vil sammen med den bæredygtige omstilling af landets ejendomme kræve massive investeringer. Den danske samfundsøkonomi er i øjeblikket meget stærk og en stabil samfundsøkonomi er en forudsætning for at tiltrække de nødvendige investeringer. Men ejendomsbranchens økonomiske rammevilkår er fundamentalt ændret i de sidste år. De stigende renter, øgede byggeomkostninger og større konkurrence om investeringsmuligheder har bremset markedet.

Der er behov for at et boligpolitisk udspil skaber langsigtet stabilitet, hvis investeringer skal tiltrækkes. Derfor er det afgørende at boligpolitik skabes med et bredt flertal, hvor det sikres at disse langsigtede investeringer ikke rammes med tilbagevirkende kraft. Det samme gælder for det fremadrettede investeringsklima.

Konkrete forslag

Investeringer i nye boliger kræver økonomisk stabilitet • Styrk muligheder for nybyggeri og renovering uden for storbyerne. Den nye økonomiske situation gør det endnu sværere at tiltrække investorer til nybyggeri og renoveringer i uden for de store byer. Der er behov for styrke dialogen mellem stat/kommuner, den finansielle sektor og ejendomsinvestorerne for at skabe nye muligheder for investeringer i disse dele af Danmark.

• Lemp reglerne for lånefinansiering af ejendomme. Reglerne for lånefinansiering af ejendomsvirksomheder skal ske i en balance mellem finansiel stabilitet og incitament til investeringer. Den balance er tippet. Der er strammet voldsomt op på lånefinansieringen for ejendomsvirksomheder, uden der skelnes til de negative effekter for nybyggeri og bæredygtige renoveringer.

• Fjern pengetanksreglen ved generationsbeskatning. En stor del af ejendomsvirksomhederne i landet er familieejede og står over for generationsskifter. Disse virksomheder bliver på grund af den særlige pengetanksregel i forbindelse med generationsskifte i ejendomsvirksomheder, drænet for kapital, som er nødvendig i den fortsatte udvikling af ejendommene. En ophævelse af pengetanksreglen vil medføre et årligt provenutab for staten på 70 mio. kr.

• Indgå et bredt forlig om lejeloven. Der er behov for at genskabe langsigtet stabilitet ved et forpligtende bredt forlig om lejelovens nuværende balancer. Det vil medvirke til at fjerne megen af den usikkerhed, som skræmmer investeringer væk.

• Skab sikkerhed omkring de nye ejendomsvurderinger – også for erhvervsejendomme. Overgangen til det nye ejendomsvurderingssystem, skaber store omvæltninger for mange erhvervsejendomme. En ændret vurderingspraksis betyder, at erhvervsejendomme nu vurderes på baggrund af ejerboligpriserne i lokalområdet, og samtidig er en del af ejendomsskatten ændret fra at være baseret på bygningsværdier til grundværdier. Tilsammen betyder disse ændringer, at mange

15

erhvervsejendomme kan se frem til en mangedobling af ejendomsskatten – og store dele af ekstraregningerne vil endda komme med tilbagevirkende kraft.

Hertil kommer flere utilsigtede konsekvenser af omlægningen, som fx store skattestigninger forbundet med ombygning og udnyttelse af taglejligheder, samt forkert beregnede satser, der giver midlertidigt for høje ejendomsskatter for nybyggede ejendomme i 2022 og 2023.

Samlet set er der basis for en sanering, så omlægningen i højere grad er præget af tryghed og gennemskuelighed – også for erhvervsejendomme.

16

Bilag

Boligtyper i Danmark På det danske boligmarked er der grundlæggende fire ejerformer: Almene boliger, andelsboliger, ejerboliger og private udlejningsboliger.

Disse fire boligtyper findes i hele landet, men sammensætningen af de fire boligtyper varierer fra land til by, fra nord til syd, og fra øst til vest. Hver boligtype har sine unikke karakteristika, der har betydning for både den praktiske og økonomiske adgang til boligtypen.

Almen bolig

De almene boliger er lejeboliger ejet af almene boligorganisationer. Her dikteres lejen af omkostningerne for boligerne, som har modtaget offentlige subsidier i deres opførelse. De første almene boligforeninger blev stiftet i starten af 1900-tallet.

Boligerne udlejes efter ventelister, som alle kan skrive sig på. I almene boliger er der beboerdemokrati, hvor lejerne er med til at bestemme på en lang række områder, og blandt andet kan lejerne træffe beslutninger om renoveringer og forbedringer i boligerne.

Andelsbolig

En andelsboligforening er en forening, der er stiftet for at købe, eje og drive den ejendom, som foreningens medlemmer bor i. Andelsboligforeningen ejer ejendommen, og andelshaverne – foreningens medlemmer – ejer hver en del af foreningens formue som giver dem ret til at bo i en bolig i foreningens ejendom. Mange andelsboligforeninger opstod i 1970´erne, hvor kommuner frasolgte udlejningsejendomme.

Det vil sige, at lejerne på det tidspunkt fik mulighed for at købe ejendommen og omdanne den til en andelsboligforening. Det gælder specielt i København, hvor andelsboliger udgør knap 29 procent af boligerne, mens andelen er langt lavere andre steder i landet.

Ejerbolig

Ejerboligen er danskernes foretrukne bolig. Her er det ejeren/ejerne, der bor i boligen, og boligtypen udgør ca. 50 procent af det samlede boligmarked i Danmark.

Prisen på ejerboliger bliver afgjort af markedet, og boligejerne finansierer ofte boligkøbet via realkreditlån. Der er i dag strikse regler, som regulerer borgernes mulighed for at optage lån til boligkøb.

Privat udlejningsbolig

I en privat udlejningsbolig lejer beboeren boligen af en udlejer, som ejer ejendommen. Udlejeren kan både være en privatperson eller en professionel udlejer, og det er udlejeren, der bestemmer, hvem der kan leje boligen. Før lejeren flytter ind, bliver der underskrevet en lejekontrakt, som fastsætter rammerne for lejemålet. Det kan er både lejers og udlejers rettigheder og pligter, samt information om blandt andet lejens størrelse, vedligehold mv. Lejere er beskyttet af lejeloven, som sætter retningslinjer for lejeniveau, opsigelse mv.

17