Kommunernes ejendomsvenlighed Baggrundsnotat om årlig undersøgelse af kommunernes ejendomsvenlighed Ejendomsforeningen Danmark måler og rangerer hvert år kommunernes ejendomsvenlighed. Det gør vi for at synliggøre, at kommunerne har mange muligheder og konkrete redskaber for at påvirke lokale vilkår for investeringer i ejendomme, og dermed mulighed for at understøtte en øget økonomisk aktivitet til fordel for kommunens borgere og virksomheder. Ejendomme udgør et helt centralt element i samfundet og samfundsøkonomien. Årligt investeres der i udvikling og vedligehold i form nybyggeri og renoveringer af ejendomme for cirka 200 mia. kr., hvilket giver beskæftigelse for mere end 175.000 personer. Undersøgelsen tager udgangspunkt i en række objektive kriterier, der måler konkrete vilkår, som ejere af fast ejendom møder hver dag. Og som kommunerne har fuld kontrol over.
Undersøgelsens parametre
* (brandstiftelse, hærværk og indbrud) per 100.000 bygningskvadratmeter.
Skat Et vigtigt parameter i undersøgelsen er de kommunale grundskyldspromiller og dækningsafgifter, som kommunalbestyrelsen fastsætter årligt. Mange kommuner opkræver maksimale satser, og har således særdeles gode muligheder for at nedsætte disse skatter på ejendom. Med en samlet skatteregning til erhvervsejendommene på 6,4 mia. kr. er der et betydeligt potentiale for at sænke skattebyrden og dermed stimulere den økonomiske aktivitet. Fokuseres der alene på kommunerne med de højeste satser, er potentialet på 800 mio. kr. ved at nedbringe dækningsafgiften til maksimalt fem pro1
mille – mod det nuværende maksimum på 10 promille – og mere end 500 mio. kr. ved at nedbringe grundskyldssatsen til niveauet for den midterste kommune. Lejelovgivning Desuden indgår kommunens regulering af lejeboliger. Ved siden af lejeloven kan kommunerne selv til- og fravælge boligreguleringsloven, som er kendetegnet ved meget komplicerede regler samt, at huslejen fastsættes og reguleres uden sammenhæng med lejeboligens egentlige værdi. 77 kommuner har valgt, at boligreguleringsloven skal gælde. Dermed pålægges lokalsamfundet en betragtelig administrativ byrde, ligesom det gøres unødvendigt besværligt for private boligejere og ejendomsvirksomheder at stille ekstra plads til rådighed for lejemarkedet. Sagsbehandling af byggesager Det tredje parameter i undersøgelsen er kommunernes håndtering af byggesager. Borgere og virksomheder i forskellige kommuner oplever store forskelle på gebyrer og sagsbehandlingstid i forbindelse med byggesager. Også her er der tale om et betragteligt potentiale. Tabt leje som følge af sagsbehandlingstid udgør således et tab på op til 800 mio. kr. årligt. Endelig indgår ejendomsforbrydelser i form af brandstiftelse, hærværk og indbrud.
Uddybning af undersøgelsens hovedparametre Særskatter på erhvervsejendomme hæmmer vækst og beskæftigelse Kommunerne bestemmer selv skattesatsen for de to kommunale ejendomsskatter grundskyld og dækningsafgift. Dækningsafgiften er en ejendomsskat på kontor- og forretningsejendomme. De kommunale forskelle er meget markante, idet 59 kommuner slet ikke opkræver dækningsafgift. De resterende 39 kommuner opkræver tilsammen 2,3 mia. kr. fra forretningsejendomme – penge, der i stedet kunne være brugt på øgede investeringer eller moderniseringer i ejendomme i kommunen. I gennemsnit opkræver de 39 kommuner dækningsafgiften som 7,3 promille af bygningsværdien – ikke langt fra de maksimale 10 promille. Hvis de 39 kommuner nøjedes med 5 promille, ville skattebyrden falde med 800 mio. kr. Alle ejendomme er omfattet af grundskyld, der betales som en andel af grundværdien. Samlet betaler landets erhvervsejendomme mere end 4 mia. kr. i grundskyld. Hvis kommunerne med de højeste grundskyldssatser nedsatte grundskylden til samme niveau som den midterste kommune, ville regningen til erhvervsejendomme lettes med mere end 500 mio. kr.
Direkte og indirekte omkostninger for byggesager Der er mange omkostninger forbundet med ejendomsudvikling, hvad enten der er tale om nybyggeri eller renovering. Ved at have en smidig og effektiv sagsbehandling kan kommunerne medvirke til, at disse ikke bliver overflødigt store og projekterne ikke forsinkes og dermed fordyres. 2
I 25 kommuner pålægges byggesager ikke et timegebyr. Det letter selvfølgelig omkostningerne i forhold til de resterende 73 kommuner, hvor kommunens sagsbehandling i gennemsnit faktureres med en timepris på 629 kr., og helt op til 919 kr. i timen i den dyreste kommune. En yderligere omkostning er den tid, kommunen bruger på sagsbehandling. Mens en byggesag i gennemsnit er færdigbehandlet på bare fem dage i Vallensbæk, kan borgere og virksomheder forvente at skulle vente på en afklaring i hele 149 dage i Dragør. I yderste instans betyder den forlængede sagsbehandling forsinkede byggeprojekter og dermed tabt vækst og beskæftigelse for kommune og samfund. Dette tab kan opgøres som et potentiale på op mod 700 mio. kr. årligt, hvis alle kommuner behandlede sager lige så hurtigt som Vallensbæk. Hvis vi sætter barren lidt lavere svarende til, at ingen kommuner har en længere sagsbehandlingstid end kommunen med den 10. hurtigste sagsbehandlingstid – relativt uambitiøse 21 dage – vil den tilsvarende gevinst være på op mod 400 mio. kr. 38 kommuner har formået at sænke byggesagsbehandlingstiden siden 2017 med et gennemsnit på 10 dage. Det giver en kontant fordel for ejendomsejere på op mod 80 mio. kr. Sagsbehandlingstiden er dog steget i 59 kommuner, hvorfor det samlede provenutab fra sagsbehandlingstid i alle kommunerne er steget med op mod 50 mio. kr.
Unødvendigt besværlig og forhistorisk regulering I 77 kommuner reguleres boliglejemål med boligreguleringsloven. For mange kommuner vil en mindre regulering ikke føre til betydelige ændringer i huslejeniveauet, idet der er tilstrækkeligt med boliger til at dække efterspørgslen. For disse kommuner er der altså alene tale om en unødvendig administrativ byrde. For kommunerne med de store byer, holdes lejeniveauet i de ældre ejendomme kunstigt nede med boligreguleringen. Det medfører, at nogle heldige lejere får en gevinst, som de typisk holder fast i så længe som muligt. De regulerede lejligheder kommer altså i en unaturlig lav rotation og låser familier fast i store lejligheder, selv længe efter de måske ikke behøver pladsen længere. Børnefamilien på den modsatte side af gaden, der ikke har en reguleret lejlighed, må nøjes med at se misundeligt til fra deres mindre og dyrere lejlighed. For både små og store regulerede kommuner gælder det, at udbuddet af lejemål mindskes af reguleringen. For mange familier, der overvejer at leje et ekstra værelse ud, vil det simpelthen ikke kunne betale sig at udleje til en reguleret husleje. Med den stadig stigende udbredelse af ureguleret korttidsudlejning gennem fx Airbnb, er problemerne med et reguleret huslejeniveau blevet yderligere forstærket. Gennemsnitsprisen for en Airbnb-overnatning i et værelse på Vesterbro ligger fx på 950 kr. Det kræver dermed ikke mange dagsudlejninger at overstige den tilladte månedlige husleje ved indgåelse af et regulært lejemål. Denne skævvridning medfører et øget udbud af ferielejligheder og et formindsket udbud af regulære lejemål.
3
Metode Rangering af kommunerne Kommunerne rangeres på de seks parametre på baggrund af både niveau og ændring af det pågældende parameter. Den endelige placering baserer sig på et vægtet gennemsnit af kommunens placering på de seks underliggende parametre. For nogle af parametrene vil mange kommuner dele placeringer. Eksempelvis får alle kommuner, der ikke opkræver dækningsafgift placeringen 1 for dette parameter, mens de ti kommuner, der opkræver de maksimale ti procent alle får placeringen 89. Ligeledes for huslejeregulering, hvor Lemvig får førstepladsen, da de har fjernet reguleringen i 2018. De 19 øvrige uregulerede kommuner deler andenpladsen, mens alle regulerede kommuner får en delt 21.-plads. Omkostninger ved sagsbehandling Omkostningerne fra kommunernes byggesagsbehandlingstid beregnes ud fra det gennemsnitligt årlige opførte byggeri i perioden 2006-2017 for hver af kommunerne. Denne mængde kvadratmeter ganges med sagsbehandlingstidens andel af et år (36,5 dage giver 0,1 år) og estimatet for omkostningen fås ved at gange en kvadratmeterpris på 1.000 kr. herpå. Omkostningen for kommune k fås ved:
Når der benchmarkes i forhold til specifikt niveau, såsom 21 dage, benyttes samme metode, men i stedet for at medtage den samlede sagsbehandlingstid, indsættes forskellen ned til benchmarkniveauet. For kommuner, der ligger under dette, beregnes ikke et negativt potentiale. Grundskyld Der tages udgangspunkt i kommunernes provenu fra grundskyld til erhvervsejendomme. Til beregning af skattelempelser ved ændringer i grundskyldssatsen, tages der udgangspunkt i kommunernes fastlagte satser. Der tages ikke højde for skattestoppets stigningsbegrænsningsregler, der medfører, at den effektive beskatning ikke alle steder er identisk med den benyttede skattesats.
4
11.9.2019
Om undersøgelsen | EjendomDanmark
Forsiden > Tal & analyse > Ejendomsvenlighed > Om undersøgelsen 2018-
Om undersøgelsen Kommunerne vurderes ud fra seks parametre Størrelsen på dækningsafgiftssatsen Dækningsafgift er en særskat på erhvervsejendomme, der pålægges i nogle kommuner. 39 kommuner opkræver dækningsafgift i 2018. Størrelsen på grundskyldspromillen Grundskyld er en skat på ejendommens grund og beregnes som en promille af ejendommens grundværdi. Er kommunens private lejeboliger regulerede eller ej? I de regulerede kommuner gælder den midlertidige boligreguleringslov fra 1939. Det betyder, at lejen for et privat lejemål skal fastsættes efter de komplicerede regler for omkostningsbestemte leje. I ikke-regulerede kommuner skal lejen i de private lejemål i stedet fastsættes ud fra mere enkle principper omkring det lejedes værdi. Sagsbehandlingstiden for byggesager Sagsbehandlingstiderne viser den samlede sagsbehandlingstid, fra kommunen første gang modtager ansøgningen til der er truffet en endelig afgørelse i sagen. Med i den beregning indgår således også den tid, som det tager kommunerne at indhente fyldestgørende oplysninger fra ansøgeren. Størrelsen på byggesagsgebyrer Antallet af ejendomsforbrydelser (brandstiftelse, hærværk og indbrud) per 100.000 bygningskvadratmeter Antallet er opgjort som anmeldte forbrydelser i perioden andet kvartal 2017 til og med første kvartal 2018 per 100.000 bygningskvadratmeter.
https://ejd.dk/tal-analyse/ejendomsvenlighed/om-undersoegelsen-2018
1/1
Fakta-ark om ejendomsvenlighed
Grundskyld
Ejendomme er vigtige for væksten
Antal kommuner: 98
Vedligeholdelse og nybyggeri af ejendomme sikrer 175.000 arbejdspladser og sikrer indtægter for 200 mia. kr. om året. Kommunerne har store muligheder for at øge eller reducere denne aktivitet via de betingelser, de opstiller for ejendomsejerne. Landkommuner klarer sig bedst i undersøgelsen. Kommunerne i og omkring de store byer som Aarhus, Odense og Aalborg samt hele oplandet omkring København nyder godt af en række strukturelle fordele ved placeringen tæt på de økonomiske vækstcentre. Virksomhederne tilvælger de store byer som følge af netværkseffekter og et dynamisk arbejdsmarked, der blandt andet hænger sammen med placeringen af universiteterne. Denne fordel kan ikke mindst i gode tider udlægges som en sovepude, hvor kommunerne kan glæde sig over gunstige økonomiske forhold, og i mindre direkte grad mærker de negative effekter af dårlige erhvervsforhold. Det modsatte gør sig gældende længere væk fra de store byer, hvor der skal kæmpes hårdt for arbejdspladserne. Her er kommunerne meget bevidste om at skrue på de knapper, de selv har til rådighed og at færre gebyrer, hurtigere sagsbehandling og lavere ejendomsskatter er væsentlige for at skabe arbejdspladser og økonomisk vækst. En sammenligning af urbaniseringen mellem de 25 kommuner der klarer sig bedst i undersøgelsen og de 25 kommuner der klarer sig dårligst viser således et tydeligt mønster.
Befolkningstæthed Personer per km2
Andel uden for bymæssig bebyggelse
Samlet byrde: 4,1 mia. kr. Potentiale, hvis kommunerne med de højeste grundskyldssatser nedsatte grundskylden til samme niveau som den midterste kommune: 500 mio. kr.
Dækningsafgift Antal kommuner: 39 Samlet byrde: 2,3 mia. kr. Potentiale, hvis de 39 kommuner nøjedes med maksimalt 5 promille: 800 mio. kr.
Sagsbehandlingstid for byggesager Samlet byrde: 800 mio. kr. Potentiale ved at nedbringe sagsbehandlingstiden til 21 dage, svarende til den 10. hurtigste kommune: 400 mio.
Top 25
Bund 25
Top 25
Bund 25
Huslejeregulering
93
1.792
24
4
Antal kommuner: 77.
Kort over kommunernes ejendomsvenlighed 2018
Aalborg
Aarhus
København
Odense
Ejendomsvenlighed 2018 Overordnet placering
Assens Billund Lemvig Thisted Struer Skive Stevns Hedensted Vejen Haderslev Langeland Viborg Rebild Holstebro Middelfart Solrød Tønder Vesthimmerland Ærø Faaborg-Midtfyn Sønderborg Horsens Herning Morsø Syddjurs
2018
2017
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
6 1 49 3 10 2 13 16 29 73 27 11 7 28 14 21 15 5 30 8 56 9 12 46 66
Kommunernes placering på hvert af undersøgelsens parametre Sagsbehandlingstid Byggesagsfor byggesager gebyr 4 38 33 5 21 6 53 45 23 28 26 31 73 30 27 84 7 34 71 83 9 32 55 62 2
1 1 72 1 42 1 1 1 44 1 27 1 1 58 50 46 86 30 1 1 28 34 93 40 55
Grundskyld
Dækningsafgift
Ejendomsforbrydelser
Regulering
21 4 65 32 26 11 18 3 7 38 42 31 59 35 15 12 14 24 75 25 61 22 9 46 89
1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
32 21 3 10 17 12 24 27 13 34 6 22 7 19 42 73 14 16 4 26 61 53 28 8 31
21 2 1 2 2 21 21 21 21 21 21 21 2 2 21 2 2 2 2 21 21 21 2 21 21
Ejendomsvenlighed 2018 Overordnet placering
Aabenraa Ringkøbing-Skjern Fanø Bornholm Ikast-Brande Hjørring Frederikshavn Esbjerg Frederikssund Lejre Samsø Nyborg Mariagerfjord Nordfyns Køge Lolland Faxe Slagelse Varde Læsø Norddjurs Ringsted Odder Favrskov Kerteminde
2018
2017
26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
4 24 55 81 18 45 39 63 19 31 59 17 25 34 44 67 37 40 51 35 36 54 72 48 62
Kommunernes placering på hvert af undersøgelsens parametre Sagsbehandlingstid Byggesagsfor byggesager gebyr 11 25 3 48 56 19 13 78 29 64 92 54 82 59 69 15 12 58 40 46 51 74 39 87 16
67 47 56 57 49 35 44 95 1 1 89 1 26 1 53 50 63 1 48 41 1 1 39 94 29
Grundskyld
Dækningsafgift
Ejendomsforbrydelser
Regulering
5 80 91 88 6 91 73 55 85 66 78 63 69 74 13 87 49 56 82 91 91 47 77 29 76
1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 62 1 1 64
41 9 15 5 35 23 36 47 60 54 2 48 11 30 74 57 51 77 18 1 29 56 39 37 25
21 2 2 21 2 21 21 21 21 21 2 21 2 21 21 21 21 21 2 2 21 21 21 21 21
Ejendomsvenlighed 2018 Overordnet placering
Guldborgsund Skanderborg Greve Svendborg Brøndby Sorø Jammerbugt Fredensborg Ballerup Aalborg Silkeborg Vordingborg Odense Egedal Helsingør Kalundborg Glostrup Hillerød Odsherred Randers Vejle Næstved Gribskov Brønderslev Kolding
2018
2017
51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75
42 32 43 33 71 60 50 23 91 70 38 57 22 93 53 26 75 65 84 88 76 52 78 61 83
Kommunernes placering på hvert af undersøgelsens parametre Sagsbehandlingstid Byggesagsfor byggesager gebyr 35 66 60 80 57 41 72 88 20 36 70 18 91 37 44 22 49 75 43 67 8 42 68 17 24
1 43 68 75 61 38 64 1 1 33 32 59 1 75 1 60 1 83 31 54 89 64 88 96 92
Grundskyld
Dækningsafgift
Ejendomsforbrydelser
Regulering
84 45 2 29 8 57 86 44 70 60 67 83 19 33 68 91 49 10 91 64 62 49 71 81 49
1 1 65 1 84 1 1 78 89 72 1 1 63 71 76 1 88 84 1 65 67 61 1 1 68
59 62 71 44 69 64 20 68 80 38 40 49 79 83 96 46 78 65 45 43 50 52 58 33 70
21 21 2 21 21 21 21 2 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21
Ejendomsvenlighed 2018 Overordnet placering
Fredericia Gentofte Hvidovre Roskilde Gladsaxe Tårnby Hørsholm Rødovre Lyngby-Taarbæk Frederiksberg Furesø Vallensbæk Høje-Taastrup København Allerød Albertslund Ishøj Rudersdal Halsnæs Aarhus Herlev Dragør Holbæk
2018
2017
76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98
58 86 94 64 80 74 96 97 79 41 68 77 47 98 87 82 90 95 89 92 85 69 20
Kommunernes placering på hvert af undersøgelsens parametre Sagsbehandlingstid Byggesagsfor byggesager gebyr 14 79 96 52 50 90 65 47 94 86 93 1 77 63 95 97 85 89 10 61 81 98 76
91 82 1 35 71 37 98 97 74 87 72 75 64 78 84 50 62 85 80 78 70 69 80
Grundskyld
Dækningsafgift
Ejendomsforbrydelser
Regulering
58 1 72 37 28 34 20 79 16 48 17 39 40 91 23 90 49 27 91 43 36 41 54
75 89 89 79 83 89 89 89 89 68 73 86 77 87 81 89 81 89 68 74 89 80 60
81 98 86 63 85 76 87 91 88 72 97 94 84 75 82 66 93 95 67 92 90 89 55
21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21
Kommunerne rangeres på de seks parametre på baggrund af både niveau og ændring af det pågældende parameter. Den endelige placering baserer sig på et vægtet gennemsnit. På nogle af parametrene deler mange kommuner placering. Fx får alle kommuner, der ikke opkræver dækningsafgift placeringen 1, mens de ti kommuner, der opkræver de maksimale ti % alle får placeringen 89. For huslejeregulering får Lemvig førstepladsen, da de har fjernet reguleringen i 2018. De 19 øvrige uregulerede kommuner deler andenpladsen, mens alle regulerede kommuner får en delt 21.-plads.