Huset Jura 5 2011

huset 5 juridisk information fra Ejendomsforeningen Danmark | nr. 5 | august 2011

Redaktionelt Dette nummer af Huset Jura har vi udvidet med 8 ekstra sider grun-

hidtidige praksis i disse tilfælde. Se nærmere om problemstillingen i

det et stort antal modtagne afgørelser.

artiklen på side 3 ff. af dette nummer af Huset Jura.

GD 2011/35 Ø og GD 2011/40 Ø er to ganske nyskabende afgørelser

Afgørelse 40 angår påkravsfristen ved betalingsmisligholdelse med

inden for andelsboligområdet, som ikke gør det nemmere at være

boligafgift i en A/B. Her lagde retten til grund, at andelshaveren skulle

ejendomsadministrator for en A/B. Efter Ejendomsforeningen Dan-

have haft en 14-dages betalings(påkravs)frist og ikke blot de 3 dage,

marks opfattelse forekommer afgørelserne ikke i overensstemmelse

som vedtægterne tilsagde. I stedet mente et flertal i landsretten, at

med hidtidig praksis. En nyere afgørelse, GD 2011/43 Ø, afkræfter da

det var lejelovens 14-dages frist, som fandt anvendelse på andelsbo-

også den første af afgørelserne.

ligforholdet. A/B har ansøgt om 3. instansbevilling.

Afgørelse 35 angår spørgsmålet om, hvem der har kompetencen

Endelig refererer vi en interessant afgørelse fra ankenævnet for de

til at ekskludere en andelshaver, som fx er i betalingsmisligholdelse.

københavnske huslejenævn, hvor udlejer fik medhold i, at han kunne

Kendelsen slår fast, at det er foreningen og ikke bestyrelsen, der

anvende ca. kr. 630.000 fra den udvendige vedligeholdelseskonto i

har denne ret. Reelt set medfører dette (afhængig af de konkrete

GI på maler(følge)arbejder efter en køkkenmodernisering. Udlejer og

vedtægter), at alle beslutninger om eksklusion skal behandles på

beboerrepræsentationen havde aftalt, at midlerne kunne anvendes fra

A/B’s generalforsamling. I dette nummer trykker vi også GD 2011/43

ML § 18 b kontoen.

Ø, som kommer til det modsatte resultat og bekræfter herved den

Redaktionen v/Timmy Lund Witte

Indholdsfortegnelse Juridisk artikel Eksklusion af andelshaver – vil det kunne ske igen efter GD 2011/35 Ø? . . . . . . . . . . 3 Lovforslag, love og bekendtgørelser Vedtaget lov - Forhøjelse af beløbs­grænsen for forenklet inkasso . . . . . . . . . . . 8 Vedtaget lov - Lejefastsættelse efter salg af almene boliger og kommunal udlejning under markedslejeniveau i udkantsområder . . . . . . 8 Spørgsmål til ministeren Støj i ejerforeninger – spm. 146 fra Folketingets boligudvalg . . . . . . . . . . . . . . . 8 Hvad sker der med lejers ting ved en fysisk udsættelse af et lejemål? . . . . . . . . . . 9 Diverse Vederlag til lægdommere . . . . . . . . . . . . . 10 Grundejernes Domssamling GD 2011/34 B - Omkostningsbestemt leje. Indkøb af el-pærer og internet godkendt som driftsudgifter . . . . . . . . . . . 11 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011

GD 2011/35 Ø - Andelsbolig. Eksklusion.

Bestyrelse havde ikke kompetence til at ekskludere andelshaver . . . . . . . . . . . . . 12 GD 2011/36 V - Administrator ikke rette sagsøgte. Administrator havde ikke givet L anledning til at tro, at administrator var udlejer. Upræcise henvendelser til L . 14 GD 2011/37 B - Påkravsgebyr oversteg beløbet i LL § 93, stk. 2. Gyldigt påkrav.

Typeformular A, 5. udgave . . . . . . . . . . . . 15 GD 2011/38 Ø - Betalinger ud over lejen.

L skulle betale dækningsafgift. Kun specifikation af grundskyld i lejekontrakten. Ingen dækningsafgift ved lejeaftalens indgåelse . . . . . . . . . . . . . 16 GD 2011/39 Ø - Opsigelse efter køb på tvangsauktion. Ikke rettidig indsigelse, da L var i udlandet. L blev udsat ved fogedforretning. U havde endnu ikke tinglyst skøde på ejendommen . . . . . . . . . 21 GD 2011/40 Ø - Andelsbolig. Lejelovens 14-dages påkravsfrist fandt anvendelse i andelsboligforhold. Kærefristberegning ved fysisk udsættelse af bolig . . . . . . . . . . 22

GD 2011/41 Ø - Opsigelse til en ejerforenings egen brug. Kælderlejemål i en ejerforening. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 GD 2011/42 V - Ikke mere byrdefulde vilkår.

L’s bevisbyrde var ikke løftet ved henvisning til ét lejemål . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 GD 2011/43 Ø - Andelsbolig. Eksklusion. Bestyrelse havde kompetence til at ekskludere andelshaver . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 Administrative afgørelser GA 2011/04 - Udlejer berettiget til at anvende midler fra GI konto på (nødvendige) følgearbejder i forbindelse med en køkkenmodernisering i hele U’s ejendom . . . . . . 29 Skattehjørnet Skat Mulig ændring af vurderings­systemet . . . 31 Moms Momspligt – etablering af ejerlejligheder ved ombygning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 1

Faste forkortelser i

Huset Jura 20. årgang • nr. 5 • august 2011 ISSN 1902-4983

Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark

Redaktør Liselotte Almosetoft, ansvarshavende

I redaktionen Mogens Dürr Timmy Lund Witte Lars Top Rud-Petersen

Redaktion Nørre Voldgade 2, 4. sal 1358 København K Telefon: 3312 0330 Telefax: 3312 6275 Girokonto: 888-5893 e-mail: info@ejendomsforeningen.dk Hjemmeside: ejendomsforeningen.dk Huset Jura udkommer otte gange om året Huset Jura og Huset udsendes gratis til alle medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark.

Ikke-medlemmer kan tegne et samlet årsabonnement på Huset Jura og Huset for 815 kr. inkl. moms.

ABL ABLL A/B AH Aftl.

EJL ELL ERL GA GD H HAN KL L LL ML Rpl TL U V Ø

Andelsboligloven Lov om leje af almene boliger Andelsboligforening Andelshaver Aftaleloven Ejerlejlighedsloven Erhvervslejeloven Erhvervslejeregulerings­lov­en (ophævet 1.1 2000) Grundejernes administrative afgørelser Grundejernes domssamling Højesteret Huslejeankenævnsafgørelse Konkursloven Lejer Lejeloven Boligreguleringsloven Retsplejeloven Tinglysningsloven Udlejer Vestre Landsret Østre Landsret

Abonnement Egon Petersen Ejendomsforeningen Danmark Telefon: 3312 0330

Layout Anita T. Damkier Hansen Ejendomsforeningen Danmark

Tryk Datagraf A/S

Redaktionen er afsluttet den 2. august 2011

541-166 Huset Jura bliver trykt på svanemærket papir

2

Se ældre ejendom nøgletal på sforenin Vælg „Sa gen.dk tser og d atoer“ i

Grundejernyt

Du skal

Økonomiske Nøgletal Prisudvikling

(Indeks 2000=100)

Forbrugerprisindeks Nettoprisindeks Husleje

Juni Juni Juni

Effektiv rente/ydelsesprocent 1) 10-årige realkreditlån 20-årige realkreditlån 30-årige realkreditlån 30-årige lån i GI 2) Nationalbankens udlånsrente 3)

1. august 2011 1. august 2011 1. august 2011 1. august 2011 8. juli 2011

2010 2010 2010

boksen „G enveje“ p å forside get ind fo n. r at se n øgletall ene

være log

Procentvis ændring / 2011 / 2011 / 2011

= = =

122,3 124,6 129,0

/ / /

126,0 128,1 132,9

= = = = =

4,1% 4,4% 4,6% 3,5% 1,55

/ / / / /

12,9% 8,1% 6,7% 5,4%

3,0% 2,8% 3,0%

A- og B-lån i GI kan også optages som 10- eller 20-årige.

1) Inkl. bidrag, ekskl. engangsomkostninger i forbindelse med låneoptagelsen.

2) Grundejernes Investeringsfond udbyder per 1. oktober 2010 kun én type lån.

3) Rentesatser anvendes ved beregning af morarentesatser efter rentelovens §5. Morarentesatser svarer til Nationalbankens udlånsrente pr. hhv. 1. januar/juli med tillæg af 7%.

Tallene bygger på oplysninger fra Danmarks Statistik, Nykredit og egne beregninger

Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011

Juridisk artikel

Eksklusion af andelshaver – vil det kunne ske igen efter GD 2011/35 Ø? forfatter juridisk konsulent, advokat Timmy Lund Witte, Ejendomsforeningen Danmark

Med kendelsen GD 2011/35 Ø er det umiddelbart blevet umuligt at ekskludere en andelshaver af en A/B, med mindre man har et sæt vedtægter opbygget efter boligministeriets normalvedtægt fra 1988, eller man har afholdt en generalforsamling, hvor gene­ ralforsamlingen har godkendt, at en konkret andelshaver bliver ekskluderet. Samme landsret har dog også truffet en afgørelse i GD 2011/43 Ø, hvor landsretten tiltræder, at det er bestyrelsen, som har eksklusionskompetencen.

Sidstnævnte afgørelse drejer sig om betalingsmisligholdelse, hvilket anvendes som begrundelse for at komme til et andet resul­ tat end GD 2011/35 Ø.

I artiklen konkluderes det, at afgørelsen GD 2011/35 Ø ikke forekommer at være i overensstemmelse med hidtidig praksis, og at bestyrelsen fortsat må anses som kompetent til at ekskludere misligholdende andelshavere. Dette konkluderer GD 2011/43 Ø da også, men foretager dog en unødig sondring mellem betalingsmisligholdelse og anden misligholdelse.

Afslutningsvist angives mulige løsningsmodeller, såfremt det lægges til grund, at GD 2011/35 Ø måtte blive anset som udtryk for gældende ret. Disse løsningsmodeller kan enten være en ændring af vedtægterne i A/B eller afgivelse af fuldmagt fra A/B til bestyrel­ sen til at ekskludere andelshavere.

Som det er refereret i dette nummer af

efter købsaftalens indgåelse) sørget for at

Samme vedtægtsformulering var anvendt

huset jura (nr. 5/august 2011) har lands-

få påbegyndt sammenlægningen. Det var

i den A/B, som ekskluderede en andels-

retten i GD 2011/35 Ø afvist at ekskludere

en betingelse for køb af lejlighed nr. 2, at

haver grundet betalingsmisligholdelse i

en andelshaver grundet manglende sam-

denne skulle sammenlægges med andels-

sagen GD 2011/43 Ø. Vedtægtens § 23,

menlægning af lejligheder, fordi der i A/B’s

haverens oprindelige lejlighed. I stedet

stk. 1, litra A lød:

vedtægter angående eksklusion var anført

var andelshaverens søster – som han hidtil

følgende i § 20:

havde delt lejlighed med – flyttet ind i

ver ekskluderes af foreningen og brugs-

lejlighed nr. 2.

retten bringes til ophør af bestyrelsen:

„… såfremt et medlem ikke betaler et eventuelt resterende indskud eller kom-

Bestyrelsen ekskluderede herefter

„I følgende tilfælde kan en andelsha-

A) Såfremt en andelshaver trods påkrav

mer i restance med sin boligafgift eller

andelshaveren grundet dette forhold og

ikke betaler eventuelt resterende indskud,

andre ydelser, som skal erlægges sammen

ophævede hans brugsret til begge andele.

boligafgift eller andre skyldige beløb af

med denne, eller groft forsømmer sin ved-

Fogedretten fremmede eksklusionen,

enhver art (min fremhævelse, RED.)“.

ligeholdelsespligt, såvel som et medlem

mens landsretten afviste den.

optræder til alvorlig skade for foreningens

Dette skete, fordi det i A/B’s vedtæg-

virksomhed eller andre medlemmer, eller

ter (som er identiske med såvel standard-

i forbindelse med overdragelse af andelen

vedtægten fra Andelsboligforeningernes

betinger sig en større pris end godkendt

Fællesrepræsentation som Erhvervs- og

af bestyrelsen, eller såfremt et medlem

Byggestyrelsens normalvedtægt fra

gør sig skyldig i forhold til de, der efter

december 2006) fremgik, at ’det pågæl-

lejelovens bestemmelser berettiger ejeren

dende medlem ekskluderes af forenin-

til at ophæve lejemålet kan det pågæl-

gen og brugsretten bringes til ophør af

dende medlem ekskluderes af foreningen

bestyrelsen’.

og brugsretten bringes til ophør af bestyrelsen (min fremhævelse, RED.)“.

Dette bevirkede efter landsrettens opfattelse, at bestyrelsen ikke havde bemyndigelse til at ekskludere den pågældende

GD 2011/35 Ø lyder:

andelshaver. Denne kompetence tilkom i

’I forlængelse af et tilkøb af sin nabolejlig-

stedet generalforsamlingen, hvorfor A/B

hed i en A/B, med henblik på sammenlæg-

ikke fik medhold i ønsket om eksklusion af

ning, fik andelshaveren ikke betids (3½ år

andelshaveren.’

Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011

3

Juridisk artikel

betalingsmisligholdelse. Dette lægger fo-

’Når henses til den retsstilling, der er

gedretten – og senere landsretten – vægt

tillagt medlemmerne af en A/B som den

på i GD 2011/43 Ø. Se nærmere herom

omhandlede, og dennes formål og organi-

nedenfor under konklusionen.

sation, findes LL, jfr. dens § 1, stk. 1, ikke

Denne artikel omhandler hovedsa-

at kunne finde anvendelse, medmindre

geligt afgørelsen GD 2011/35 Ø, som

andet klart kan udledes af den enkelte

umiddelbart ikke forekommer i over-

lovbestemmelse’.

ensstemmelse med hidtidig praksis om bestyrelsens kompetence vedrørende eks-

Vedtægterne – særligt om den nye normal-

klusioner. Som nævnt i indledningen, er

vedtægt kontra den gamle normalvedtægt:

en efterfølgende afgørelse GD 2011/43 Ø

Den ’nye’ normalvedtægt fra 2006 fra

dog også truffet i overensstemmelse med

Erhvervs- og Byggestyrelsen afløste den

hidtidig praksis. Formålet med artiklen er

gamle normalvedtægt (publikation nr. 97)

at få fastslået, at GD 2011/35 Ø skal ses

fra juli 1988 fra Boligministeriet.

som et enkeltstående brud på praksis,

Den gamle normalvedtægts § 24

Referatet af GD 2011/43 Ø lyder:

som synes bragt på ’sporet’ igen med GD

angående eksklusion lyder i sin indledning

„En andelshaver havde ikke betalt skyl-

2011/43 Ø.

(min fremhævelse, RED.):

afgivet påkrav ekskluderet af A/B. Det var

Hvem vil afgørelsen GD 2011/35 Ø

et medlem og bringe dennes brugsret til

bestyrelsen, som foretog eksklusionen og

kunne få betydning for?

ophør i følgende tilfælde:“

ophævelse af brugsretten til boligen.

GD 2011/35 Ø vil alene kunne få betyd-

㤠24. Bestyrelsen kan ekskludere

dig boligafgift og blev i forlængelse af

Da Erhvervs- og Byggestyrelsen i 2006

ning for A/B’er med vedtægter, hvoraf

udformede en ny normalvedtægt kom

var det anført „… kan en andelshaver

det fremgår, at det er foreningen, som

den til at ligne ABF’s standardvedtægt.

ekskluderes af foreningen og brugsretten

foretager eksklusionen og bestyrelsen,

Eksklusionsbestemmelsen fra den gamle

bringes til ophør af bestyrelsen …“.

som fører denne ud i livet i form af ophæ-

normalvedtægts § 24 blev nu til § 20 i

velse af brugsretten. Dette vil fx være i de

den nye normalvedtægt (min fremhæ-

uanset at det var bestyrelsen, som havde

tilfælde, hvor den konkrete vedtægt er

velse, RED.):

afgivet denne.

baseret på enten standardvedtægten fra

I vedtægterne for den konkrete A/B

Fogedretten fremmede eksklusionen,

„§ 20. I følgende tilfælde kan en an-

ABF (Andelsboligforeningernes Fællesre-

delshaver ekskluderes af foreningen og

udtalte fogedretten, at denne afgø-

præsentation) eller Erhvervs- og Byggesty-

brugsretten bringes til ophør af bestyrel-

relse ikke gav anledning til at ændre

relsens omskrivning af normalvedtægten

sen:“

den hidtidige retsstilling, om at bestyrel-

fra december 2006.

I relation til afgørelsen GD 2011/35 Ø

sen udmærket kan ekskludere, selvom

Der er ikke tilsigtet nogen realitetsændring med den pågældende (om)formule-

vedtægterne var formuleret, som de

Regelgrundlaget – loven og de enkelte

ring af bestemmelsen, og det er således

var. Fogedretten sondrede i den forbin-

vedtægter

fortsat bestyrelsen, som har kompetencen

delse mellem eksklusion på grundlag af

Andelsboligforeningsloven:

til at ekskludere andelshavere og bringe

betalingsmisligholdelse og eksklusion på

Lovgivningen omkring andelsboligfor-

disses brugsret til ophør. Se hertil citatet

grundlag af andre misligholdelsestilfælde.

eningsforhold nævner intet om eksklusion,

fra artiklen T:BB 2001.103, omtalt lige

Landsretten tiltrådte fogedrettens afgø-

hvorfor regelsættet heromkring dels er

nedenfor, om forståelsen af den sidste

relse om at fremme eksklusionen“.

baseret på de konkrete vedtægter, og dels

citerede passus i § 20 ’… ekskluderes af

på nogle helt grundlæggende beskyttel-

foreningen …’.

De to sagers vedtægter er stort set identiske, men hvor eksklusionen i GD

sesprincipper hentet fra lejelovgivningen.

2011/35 Ø sker grundet manglende

Selve lejeloven finder dog ikke anvendelse

Hvad siger den juridiske litteratur?

sammenlægning af to lejligheder, sker

i andelsboligforhold, jf. UfR 1963.392 H,

Det helt grundlæggende spørgsmål i

eksklusionen i GD 2011/43 Ø som følge af

der udtrykkeligt slog dette fast:

relation til denne kendelse og den problemstilling, som den rejser – om hvem der har kompetencen til at ekskludere en andelshaver – skal findes i vedtæg-

Formålet med artiklen er at få fastslået, at GD 2011/35 Ø skal ses som et enkeltstående brud på praksis ...

ternes formulering samt den generelle foreningsret. Heraf kan umiddelbart udledes, at alle beslutninger, der træffes, som udgangspunkt træffes af generalforsamlingen. Dette kan naturligvis ikke lade

4

Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011

Juridisk artikel

sig gøre i praksis, hvorfor det er bestyrelsen, som træffer stort set alle beslutninger, herunder eksklusion af andelshavere.

Dette sker blandt andet med henvisning til fx § 25 i vedtægterne om, at det er bestyrelsen, der varetager den daglige ledelse efter bemyndigelse fra general-

Konklusionen på ovennævnte litteratur og den angivne retspraksis må derfor på trods af GD 2011/35 Ø fortsat være, at det i eksklusionstil­ fælde er bestyrelsen, der har kompetencen til at ekskludere

forsamlingen.

I den juridiske litteratur er spørgsmålet om eksklusion af andelshavere omtalt

ekskluderet medlem – inden fraflytning

i øvrigt anførte betingelser. Landsretten,

i to artikler. Den overordnede konklusion

kan tvangseksekveres – har mulighed for

som omgjorde fogedrettens afvisning

er her, at kompetencen til at ekskludere et

at få eksklusionen prøvet ved domstolene.

af sagen, angav specifikt denne præmis

medlem af en A/B tilkommer bestyrelsen.

Det ses derfor ikke at give problemer af

i relation til vedtægtsformuleringen ’…

retssikkerhedsmæssig art, såfremt det

ekskluderes af foreningen…’: „Vedtægter-

Hans Henrik Edlund udtaler i UfR 1995.90,

tillades, at en forenings bestyrelse uden

nes § 21, stk. 1, litra A, må forstås således,

nærmere bestemt på side 92, angående

formel hjemmel hertil i vedtægterne

at bestyrelsen har beføjelse til at gennem-

dette spørgsmål:

træffer beslutning om eksklusion uden at

føre eksklusion under de betingelser, der

forelægge sagen for generalforsamlingen

nærmere angives’.

’Imidlertid kan det netop for A/B med god ret gøres gældende, at en eksklusion bør kunne gennemføres af bestyrelsen

(min understregning, RED.).’

I TBB 2001.103 anfører Niels Grubbe

Se herudover T:BB 1998.149 Ø, hvor landsretten også kom frem til, at det var

som et led i den daglige ledelse (min un-

på side 107 følgende angående eksklusio-

bestyrelsen, som havde kompetence til

derstregning, RED.). Dette er helt oplagt

nen i relation til vedtægternes formule-

at ekskludere på trods af en ikke-klar ved-

for så vidt angår betalingsmisligholdelse,

ring og fortolkningen af samme:

tægtsbestemmelse.

hvor konstatering af misligholdelsen sker

’Det samme gælder standardvedtæg-

på helt objektivt grundlag. Her er der

tens § 21, stk. 1 (ABF-vedtægten, RED.),

Konklusion – er praksis nu ændret?

ikke særlige hensyn at tage til et mislig-

hvor det hedder: »… kan en andelshaver

Såfremt GD 2011/35 Ø anses som gæl-

holdende medlem, og foreningens øvrige

ekskluderes af foreningen og brugsretten

dende ret, vil det være generalforsam-

medlemmer har en klar interesse i, at

bringes til ophør af bestyrelsen«. Ordene

lingen i A/B, som træffer beslutning om

eksklusionen gennemføres hurtigst mu-

»ekskluderes af foreningen« er synonyme

eksklusion og herefter bestyrelsen, der fø-

ligt uden afventning af en generalforsam-

med »udelukkes fra foreningen«, og be-

rer eksklusionen ud i livet ved at ophæve

ling, således at restancerne begrænses.

stemmelsen må derfor forstås således, at

brugsretten til andelshaverens bolig.

Dette har aldrig været hensigten

Vedrørende de øvrige eksklusions-

det er bestyrelsen, der både ekskluderer

grunde er sagen mere tvivlsom. General-

andelshaveren og bringer brugsretten til

med vedtægtsbestemmelsen i hverken

forsamlinger må generelt siges at være et

ophør, se T:BB 2000.130 Ø (min under-

standardvedtægten eller den stort set

uegnet forum for behandling af personlige

stregning, RED.).’

identiske normalvedtægt.

Afgørelsen T:BB 2000.130 Ø omhandlede

sag, som ikke bør drøftes på en general-

en situation, der lignede GD 2011/35

forsamling, dels af hensyn til den eksklu-

Ø, dog således at hvor GD 2011/35 Ø

derede selv og foreningens virke, men

omhandler eksklusion som følge af mang-

også i relation til de rent juridiske skridt,

lende sammenlægning af to lejligheder,

som sker i forbindelse med en eksklusion.

omhandler T:BB 2000.130 Ø betalings-

Andelshaveren vil – indtil eksklusionen

misligholdelse. Vedtægtsformuleringen

formelt er sket på en generalforsamling

er stort set identisk. Resumeet af 2000

(behørigt indkaldt med enten 8 eller 14

afgørelsen lyder, idet landsrettens præmis-

dage, afhængig af vedtægterne) – fortsat

ser dog er angivet heri:

kunne nå at ’svare’ for sig, fx i form af

En eksklusion er en personrelateret

og følelsesladede stridigheder medlemmerne imellem. Hertil kommer, at et

’Vedtægterne for en A/B bestemte

Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011

betaling af skyldig boligafgift i en lang

om eksklusion: »… kan en andelshaver

periode efter, at han egentlig skulle have

ekskluderes af foreningen og brugsretten

betalt. Herudover vil en indkaldelse til en

bringes til ophør af bestyrelsen«. Bestem-

generalforsamling – med det ene punkt

melsen fandtes at måtte forstås således,

på dagsordenen at ekskludere en konkret

at det var bestyrelsen, der havde beføjelse

andelshaver – medføre unødige omkost-

til at gennemføre eksklusionen under de

ninger, fx til indkaldelsen og afholdelsen 5

Juridisk artikel

foreningsretspraksis om, at eksklusions-

dere andelshavere med det ovenfor

kompetence ligger hos bestyrelsen, skal

angivne vedtægtssæt, består der to

bibeholdes.

muligheder.

Grunden til, at GD 2011/43 Ø kan ’gå imod’ GD 2011/35 Ø, skal findes i, at

Medmindre de enkelte A/B’er vil af-

eksklusionen i sidstnævnte afgørelse sker

holde en generalforsamling hver gang

grundet manglende sammenlægning af

en andelshaver skal ekskluderes, må de

lejligheder, mens den i GD 2011/43 Ø

således enten a) ændre deres vedtægter

sker grundet betalingsmisligholdelse.

eller b) udstede en fuldmagt til bestyrel-

Det mest hensigtsmæssige i GD

sen til at ekskludere:

2011/35 Ø ville i stedet have været, at

af generalforsamlingen, for den enkelte A/B samt en uhensigtsmæssig ’udstilling’

landsretten havde afvist sagen grundet

Ad a) Vedtægtsændring?

bevisets stilling og i stedet henvist den

Umiddelbart kunne der gennemføres en

til boligretten – allerede fordi eksklusi-

vedtægtsændring for at få ændret en

onssager, som ikke vedrører betalings-

bestemmelse svarende til den citerede i

misligholdelse, sjældent bliver gennem-

GD 2011/35 Ø, for at få bestemmelsen

ført i fogedretten.

til at ligne den gamle normalvedtægts §

Det var i GD 2011/35 Ø interessant,

24. Herefter ville der ikke være tvivl om,

af en andelshaver, som måske kun ople-

at fogedretten (og senere landsretten)

at kompetence til at ekskludere lå hos

ver kortvarige betalingsproblemer.

anså sig som kompetent til at behandle

bestyrelsen.

tvisten, selvom det ikke var et spørgs-

Imidlertid giver en vedtægtsændring

tur og den angivne retspraksis må derfor,

mål om betalingsmisligholdelse, men

af en sådan karakter det problem, at an-

på trods af GD 2011/35 Ø, fortsat være,

derimod manglende sammenlægning af

delshaverne umiddelbart rent forenings-

at det i eksklusionstilfælde er bestyrelsen,

to lejligheder. Umiddelbart kræver en

retligt stilles ringere, end de var stillet,

der har kompetencen til at ekskludere en

sådan sag en vis bevisførelse, der kun

da de blev medlem af foreningen. Dette

misligholdende andelshaver samt bringe

i begrænset omfang kan finde sted i

skyldes, at det nu ikke længere vil være

dennes brugsret til boligen til ophør.

fogedretten. Sagen burde derfor umid-

generalforsamlingen, som tager stilling

Dette må gælde, selvom den konkrete A/B

delbart have været afvist. I stedet valgte

til evt. eksklusioner, men derimod (alene)

enten benytter sig af ABF’s standardved-

landsretten at træffe den noget vidtræk-

bestyrelsen.

tægt eller Erhvervs- og Byggestyrelsens

kende afgørelse om ændring af foged-

normalvedtægt fra december 2006.

rettens afgørelse, som i bedste fald må

kunne dette virke som en forringelse

karakteriseres som en markant ændring

af de enkelte andelshaveres velerhver-

af den hidtidige retspraksis.

vede rettigheder i foreningsregi. Er der

Konklusionen på ovennævnte littera-

Dette bekræfter GD 2011/43 Ø da også.

Dog foretager fogedretten i denne

Begrundelsen for, at sagen ikke blev

Ud fra en umiddelbar betragtning

tale om en velerhvervet rettighed, som

sag, GD 2011/43 Ø, nogle juridiske

afvist i fogedretten (og landsretten)

ønskes ændret, kræver dette enstemmig-

’krumspring’ for at træffe en afgørelse,

allerede på det formelle plan angående

hed i foreningen.

som går imod landsretten i sagen GD

bevisførelsen skal givetvis søges i, at de

2011/35 Ø. Dette sker ved, at fogedret-

faktiske forhold i sagen lå fast:

ten (hvilket tiltrædes af landsretten) i GD 2011/43 Ø foretager en sondring an-

a) Andelshaveren havde opnået brugsret

gående selve misligholdelsens karakter:

til to lejligheder, og havde b) ikke sam-

Hvis der er tale om eksklusion grundet

menlagt disse efter 3½ år, hvilket var i

betalingsmisligholdelse, er bestyrelsen

strid med vedtægterne i A/B om, at man

kompetent til at ekskludere. Er der tale

kun kunne have brugsret til én bolig. Der

om eksklusion af andre årsager, er besty­

var således ikke nogen bevistvivl.

relsen åbenbart ikke kompetent, hvis GD 2011/43 Ø skal forstås korrekt.

Løsningsmodel, hvis domstolene lagde sig fast på en praksisændring?

Sondringen forekommer unødvendig,

Måtte domstolene i fremtidige sager (i

og dækker formentlig over, at såvel

overensstemmelse med GD 2011/35 Ø,

fogedret som landsret i GD 2011/43 Ø –

men i strid med GD 2011/43 Ø) lægge

i modsætning til landsrettens afgørelse i

sig fast på, at bestyrelsen mod forvent-

GD 2011/35 Ø – mener, at den hidtidige

ning ikke har kompetence til at eksklu-

6

Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011

Juridisk artikel

Dette synes dog, i relation til den konkrete

Indgrebet for den enkelte andelshaver vil

problemstilling, at være en overfortolk-

i dette tilfælde umiddelbart ikke være så

ning og en forkert anvendelse af begrebet

bebyrdende, som en generel fuldmagt vil

’velerhvervede rettigheder’, men det kan

være det, da generalforsamlingen hvert

ikke udelukkes, at en domstol vil komme

år vil skulle tage stilling til denne over-

frem hertil, såfremt en A/B’s vedtægt

dragelse af beføjelser til bestyrelsen. Den

ændres, som angivet ovenfor. Argumentet

(begrænsede) fuldmagt må dog være så

herimod er, at en sådan vedtægtsændring

specifik i relation til eksklusionsbeføjelsen

må anses som ændring af en generel

som muligt (fx alene begrænset til beta-

procedure, der vil være kendt af alle, og

lingsmisligholdelse og andre tilsvarende

som vil være i overensstemmelse med

klare eksklusionstilfælde), og tillige anta-

hele grundtanken omkring eksklusion

geligt være tidsbegrænset, fx indtil næste

og bestyrelsens kompetence hertil samt

års ordinære generalforsamling.

endelig den praktiske tilgangsvinkel til

Jo mere konkret fuldmagten er, jo

gennemførelse af eksklusion. Samtidig her-

større mulighed for, at den ikke kommer i

og medlemskab til ophør findes at være

med angår den pågældende regelændring

konflikt med problemstillingen velerhver-

et væsentligt indgreb i et medlems ret-

ikke en specifik gruppe af andelshavere,

vede rettigheder/foreningsretten.

tigheder, finder retten, at bestyrelsen ikke

fx i bestemte bygninger, på bestemte

Se hertil UfR 1996.166 Ø, hvor det

kan meddele administrator fuldmagt til

etager, etc. og en rimelighedsvurdering

blev fastslået, at en bestyrelse kunne

at træffe beslutning om at bringe et med-

af vedtægtsændringen må tale for, at den

delegere sin kompetence angående eks-

lems boligret og medlemskab til ophør

kan ske uden enstemmighed.

klusion af andelshavere til administrator,

(min understregning, RED.).

hvor en andelshaver ofte var i restance,

Landsretten omgjorde fogedrettens

Ad b) Fuldmagt?

og hvor der var behov for at kunne træffe

kendelse, og fremmede eksklusionen. Af

For det tilfældes skyld, at en eventuel

hurtig beslutning på grund af reglerne om

landsrettens præmisser fremgik:

kommende sag måtte ende med, at en

påkrav og berigtigelse inden eksklusion.

ændring af vedtægterne ikke kan ske,

’ … findes bestyrelsen at have været berettiget til som sket at meddele admini-

med mindre samtlige andelshavere med-

Fogedretten afviste eksklusionen fra admi-

strator bemyndigelse til over for indkæ-

virker til og stemmer for dette forslag, vil

nistrators side i forlængelse af modtaget

rede at ophæve hans lejemål og bringe

det være nødvendigt med en midlertidig

fuldmagt fra bestyrelsen med følgende

hans medlemskab af foreningen til ophør

løsningsmodel, der som udgangspunkt

begrundelse:

i tilfælde af nye restancer med betaling af

vil kunne anvendes allerede nu.

For at undgå de ovenfor anførte ud-

Ifølge A/B’s vedtægter § 14 træffes

boligydelse, der ikke berigtigedes inden

beslutning om at bringe boligret og med-

udløbet af en frist, der var meddelt indkæ-

fordringer med velerhvervede rettighe-

lemskab af A/B til ophør af bestyrelsen, og

rede i en påkravsskrivelse.’

der ved vedtægtsændringer, vil dette for-

bestyrelsens afgørelse er endelig, når den

mentlig i stedet kunne løses ved at give

vedrører restancer. Ifølge vedtægternes §

det konkluderes, at en A/B på en gene-

bestyrelsen en fuldmagt til at ekskludere

16 træffer bestyrelsen sammen med den

ralforsamling vil kunne give (en konkret/

andelshavere på vegne af A/B.

af generalforsamlingen valgte administra-

specifik) fuldmagt til sin bestyrelse til at

tor bestemmelser om tid og sted for be-

ekskludere misligholdende andelshavere

måtte være generel og uden begræns-

taling af boligafgift. På denne baggrund,

på vegne af A/B.

ninger, reelt må sidestilles med en

og idet en afgørelse om at bringe boligret

Idet en sådan fuldmagt, såfremt den

På baggrund af denne afgørelse må

vedtægtsændring, vil det være omsonst at anvende denne model, i stedet for en egentlig vedtægtsændring.

Måtte en A/B i stedet vælge at give bestyrelsen en begrænset fuldmagt til at ekskludere misligholdende andelshavere, bør en sådan fuldmagt gives på den ordinære generalforsamling af A/B til bestyrelsen for ét år ad gangen.

... må det konkluderes, at en A/B på en general­ forsamling vil kunne give (en konkret/specifik) fuldmagt til sin bestyrelse til at ekskludere

Fuldmagten vil antageligt skulle vedtages med kvalificeret flertal, som til en vedtægtsændring.

Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011

7

Lovforslag, love og bekendtgørelser

Vedtaget lov

Forhøjelse af beløbsgrænsen for forenklet inkasso Ved lov nr. 614 af 14. juni 2011 om ændring af blandt andet

Der er ikke sket ændringer i retsplejelovens kapitel 39 om behand-

retsplejeloven er der gennemført en ændring af § 477 a i rets-

ling af sager om mindre krav. Beløbsgrænsen for sager, der skal

plejelovens kapitel 44 a om betalingspåkrav. Ved lovændringen

behandles efter småsagsprocessen, er derfor stadig 50.000 kr.

Lov nr. 614 af 14. juni 2011 om ændring af retsplejeloven og

er beløbsgrænsen for betalingspåkrav – den såkaldte forenklede inkassoprocedure – forhøjet fra de hidtidige 50.000 kr. til

lov om retsafgifter MD

100.000 kr. med virkning fra den 1. oktober 2011.

Vedtaget lov

Lejefastsættelse efter salg af almene boliger og kommunal udlejning under markedslejeniveau i udkantsområder Folketinget har vedtaget lovforslag L186

vil gælde for lejemålene i stedet for

Jura, nr. 4, maj 2011, på side 3. Den

om ændring af lov om almene boliger

lejelovgivningens almindelige regler,

vedtagne lovændring svarer med nogle

mv. Med lovændringen gennemføres nye

indtil lejemålene første gang efter salget

små undtagelser til de oprindelige udkast

regler om salg af almene boliger samt

genudlejes til en ny lejer. De særlige

til lovforslag.

om mulighed for kommunal udlejning af

lejefastsættelsesregler indebærer at der

lejemål i udkantsområder til en leje, som

i en periode gælder nogle mere restrik-

endvidere høringssvar til begge udkast til

ligger under markedslejeniveau.

tive regler om lejefastsættelse for disse

lovforslag. Høringssvarene kan læses på

lejemål, end hvad der følger af lejeloven

ejendomsforeningen.dk.

Lovændringen indeholder samtidig nogle særlige lejefastsættelsesregler for de almene boliger, som via et salg måtte

Ejendomsforeningen Danmark afgav

Lov nr. 628 af 14. juni 2011 om æn­

og boligreguleringsloven.

Lovforslag L 186 var oprindeligt to

overgå til at være private boliglejemål.

separate udkast til lovforslag, og disse

Disse særlige lejefastsættelsesregler

udkast til lovforslag blev omtalt i Huset

dring af lov om almene boliger mv.

MD

Støj i ejerforeninger – spm. 146 fra Folketingets boligudvalg Besvarelse af spørgsmål 146 alm. del stillet af Boligudvalget den

Svar:

21. juni 2011 til Økonomi- og Erhvervsministeren.

Jeg har oversendt spørgsmålet til Erhvervs- og Byggestyrelsen, der oplyser følgende, som jeg kan henholde mig til: „Lov om ejerlejligheder indeholder ikke regler om støjniveau. Loven giver

Spørgsmål:

dog mulighed for, at ejerforeninger i en husorden kan fastsætte

Vil ministeren redegøre for, om der findes regler for, hvor højt

almindelige ordensregler, herunder om støjniveau. Hvis ejerfor-

støjniveau der må være fra beboere i ejerboliger, og i fald der

eninger har fastsat regler i husordenen, håndhæves disse også af

findes sådanne regler, hvad de indeholder og hvordan de hånd-

ejerforeningerne selv. Såfremt en nabo larmer mere end alminde-

hæves?

ligt acceptabelt, kan der rettes henvendelse til politiet.“ TIL

8

Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011

Hvad sker der med lejers ting ved en fysisk udsættelse af et lejemål?

Justitsministeriet har haft anledning til at

anmodningen. Kan rekvirenten derimod

hvorefter politiet fjerner og opbevarer

tage stilling til dette spørgsmål, idet Fol-

sandsynliggøre sin ret, og findes det

sædvanligt bohave, som i forbindelse

ketingets Boligudvalg den 8. marts 2011

betænkeligt at nægte at fremme forret-

med en udsættelsesforretning af rekviren-

har stillet Spørgsmål nr. 106/alm. del i

ningen, kan fogedretten gennemføre for-

ten (udlejer) hensættes på offentlig vej.

forlængelse af en konkret sag fra Fyn:

retningen på betingelse af, at rekvirenten

Politiet foretager efterfølgende oftest en

stiller sikkerhed for den skade og ulempe,

sortering, således at åbenbart værdiløst

Spørgsmålet lød:

som herved kan påføres rekvisitus, jf. RPL

løsøre straks køres til destruktion, mens

„Vil ministeren redegøre for, om det er

§ 597, stk. 1.

det øvrige gods optages på en fortegnelse, som straks eller senere forkyndes for

normal praksis, at man ved fogedsager smider alle L’s ting ud, og hvad begrundel-

Rekvisitus (lejer) får meddelelse om

ejeren af godset tillige med en tilkende-

sen i så fald er for dette? Og vil ministeren

foretagelse af en fogedforretning enten

givelse om, at godset vil blive bortsolgt

i den forbindelse oplyse, om det er kor-

ved underretning eller ved tilsigelse efter

på auktion, hvis det ikke er indløst mod

rekt, at en borger kan risikere ikke at blive

reglerne i RPL § 493, stk. 1, og § 494, stk.

opbevaringsomkostninger inden en frist

informeret om dette på forhånd, fordi

1 og 2, jf. § 598, stk. 2.

på 2 måneder. Der henvises til beskrivel-

informationen fra fogeden skal gå gennem

Underretning eller tilsigelse af rekvisi-

sen af praksis om politiets medvirken ved

advokaten? (Der henvises til omtale i Fyns

tus sker normalt med et varsel på mindst

udsættelse af lejemål i betænkningen,

Stiftstidende af en fogedsag på side 20-

7 dage, jf. RPL § 598, stk. 2.

side 46 f (min understregning, RED.)“

21, lørdag den 26. februar 2011)?“

Rekvisitus kan være repræsenteret af

I sagen GD 2009/29 V fik U medhold

advokat efter reglerne i RPL kapitel 25 (§§

i, at han kunne anvende flyttefolk efter

Justitsministeriet svarede den 18. april

260-267 d) om rettergangsfuldmægtige.

eget valg, og at han helt i overensstem-

2011:

Fogedretten kan dog tilsige rekvisitus til

melse med det ovenfor fremhævede

„Udsættelse af lejemål ved L’s mislighol-

at møde personligt til fogedforretnin-

alene havde pligt til at bringe L’s effekter

delse med betaling af husleje kan ske

gen, jf. RPL § 598, stk. 2, jf. § 494,stk. 1.

ud til offentlig vej:

som en umiddelbar fogedforretning efter

Fogedretten kan undlade underretning af

reglerne i RPL kapitel 55 (§§ 596-600).

rekvisitus, hvis det findes ubetænkeligt,

Resume af GD 2009/29 V:

Reglerne i RPL kapitel 55 fik deres nuvæ-

eller hvis muligheden for at gennemføre

U ønskede at anvende eget flyttefirma

rende udformning ved lov nr. 469 af 30.

forretningen ellers vil blive væsentligt for-

og egne medarbejdere ved udsættelse af

juni 1993 om ændring af RPL og færd-

ringet, jf. RPL § 598, stk. 2, jf. § 493, stk.2.

L af et lejemål. Fogedrettens afvisning af

selsloven (Tvangsfuldbyrdelse af andre

Retsplejerådet forudsatte, at reglen om

at fremme fogedsagen blev ophævet af

krav end pengekrav mv.). Lovændringen

at undlade underretning som hidtil skulle

landsretten med henvisning til, at foged-

bygger på Retsplejerådets betænkning

anvendes med den yderste tilbageholden-

retten kun skulle påse, at de materielle be-

nr. 1170/1989 om tvangsfuldbyrdelse

hed, og at den kun helt undtagelsesvis

tingelser for fremme af fogedforretningen

af andre krav end penge-krav (herefter

bør anvendes i sager om udsættelse af

var opfyldt. Landsretten hjemviste sagen

betænkningen).

beboet lejemål, jf. betænkningen, side 74

til fogedretten.

Den grundlæggende betingelse for at

og 117 f. Retsplejerådet anførte videre,

Herudover anførte landsretten til sine

gennemføre en umiddelbar fogedforret-

at bestemmelsen fx kan tænkes anvendt i

præmisser følgende passus:

ning er, at den berettigede (rekvirenten)

situationer, hvor U ønsker sig indsat i be-

i fogedretten kan godtgøre eller sandsyn-

siddelse af en fast ejendom, som allerede

bar fogedforretning til udsættelse af en

liggøre et besiddelseskrav som nævnt i

er forladt af L, jf. betænkningen, side 118.

lejer fra et lejemål påse, om de materielle

RPL § 528 mod den forpligtede (rekvisi-

I bemærkningerne til lovforslaget

Fogedretten skal under en umiddel-

betingelser for forretningens fremme er

tus), jf. RPL § 596, stk. 1. Et „besiddelses-

anførte Justitsministeriet, at ministe-

opfyldt og – i bekræftende fald – skaffe U

krav“ omfatter bl.a. krav på, at rekvisitus

riet – ligesom Retsplejerådet – fandt, at

adgang til lejemålet.

skal fraflytte en fast ejendom eller give

muligheden for at undlade underretning

rekvirenten rådighed over denne. Frem-

altid bør anvendes med stor forsigtighed,

lejemålet og sørge for, at eventuelt udsat

sættes der indsigelser mod rekvirentens

jf. Folketingstidende 1992-93, tillæg A,

løsøre bringes til offentlig vej.

krav, og kan rekvirenten ikke føre bevis for

spalte 839.

sin ret ved dokumentbevis eller partsforklaring, nægter fogedretten at fremme Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011

I forbindelse med lovændringen videreførte man den hidtil gældende praksis,

Det påhviler herefter U at rydde

U bør dog være forsigtig med blot at forlade sig på fogedrettens vurdering af, hvorvidt L’s effekter er affald eller ej 9

under den fysiske udsættelse af L, jf. GD

noget af værdi i lejemålet. U fik derfor

over for L, da effekterne burde have været

2008/39 Ø:

bortskaffet en del af L’s effekter, som var

opmagasineret. Erstatningen til L blev

i lejemålet. L krævede derfor en erstat-

fastsat til 30.000 kr.

Resume af GD 2008/39 Ø:

ning på godt 400.000 kr. af U. Uanset at

I forbindelse med en udsættelsesforret-

fogeden havde vurderet, at der ikke var

ning, vurderede fogeden, at der ikke var

noget af værdi, var U erstatningsansvarlig

TIL

Vederlag til lægdommere Vederlaget til lægdommerne i boligretterne udgør 1.100,00 kr.

– såfremt dette er tilfældet – hvornår overvejelserne forventes

pr. dag. Dette vederlag er fastsat i henhold til bekendtgørelse

afsluttet.

nr. 712 af 17. november 1987 om ydelser til lægdommere og vidner mv. med senere ændringer i blandt andet 2000.

I 2007 rettede Danmarks Lejerforeninger henvendelse til Ju-

Justitsministeriet kan i den forbindelse oplyse, at ministeriet i januar 2009 nedsatte Arbejdsgruppen om udvælgelse af lægdommere. Af arbejdsgruppens kommissorium fremgår blandt

stitsministeriet vedrørende forhøjelse af vederlaget til lægdom-

andet at arbejdsgruppen skal overveje, om de nuværende ydel-

mere. Henvendelsen fra Danmarks Lejerforeninger blev besvaret

ser til lægdommere er passende.

af Justitsministeriet den 25. april 2007. Af besvarelsen fremgik, at Domstolsstyrelsen var i gang med at overveje, om vederlag til

Arbejdsgruppen forventer på nuværende tidspunkt at afslutte sit arbejde i indeværende år.“

nævninge, domsmænd og andre lægdommere kunne forhøjes, og at spørgsmålet om honorering af lægdommere i boligretten ville indgå i disse overvejelser.

Da der i den efterfølgende tid ikke fremkom nyt fra Justits-

Som det fremgår af svaret, foreligger der altså fortsat ikke nyt omkring vederlagene til lægdommere. Uanset at Justitsministeriet angiver, at arbejdet forventes afsluttet i indeværende

ministeriet eller Domstolsstyrelsen om honoreringen af læg-

år – dvs. i 2011 – fremgår det imidlertid også af svaret, at man

dommere, rettede Ejendomsforeningen Danmark i marts 2010

ikke nødvendigvis kan påregne, at denne termin holder, jf. at

henvendelse til Justitsministeriet og udbad sig svar på, om der

ministeriet har anført, at det er „på nuværende tidspunkt“, at

fortsat fandt overvejelser sted om forhøjelse af lægdommerho-

ministeriet forventer arbejdet afsluttet i 2011.

norarerne.

Som svar på dette brev meddelte Justitsministeriet den 21.

Ejendomsforeningen Danmark finder det klart uacceptabelt, at Justitsministeriet efter mere end 4 års overvejelser stadig

april 2010, at der fortsat foregik overvejelser herom, og at over-

ikke er i stand til at oplyse, om man forventer, at der vil blive

vejelserne forventedes at blive afsluttet i efteråret 2010.

gennemført en regulering af de lægdommerhonorarer, som

Da der i efteråret 2010 stadig ikke var fremkommet nye oplysninger fra Justitsministeriet, rettede Ejendomsforeningen

efterhånden ikke er blevet reguleret i hvert fald siden 2001.

Efter Ejendomsforeningen Danmarks opfattelse giver dette

Danmark på ny henvendelse til Justitsministeren den 24. marts

langstrakte forløb indtryk af, at Justitsministeriet ikke tager læg-

2011.

dommernes bidrag til konfliktløsningen i boligretterne seriøst.

Som svar herpå har Ejendomsforeningen Danmark modtaget et brev af 13. april 2011 med følgende ordlyd:

Det finder Ejendomsforeningen Danmark beklageligt, da lægdommerne efter Ejendomsforeningen Danmarks opfattelse bidrager til boligretternes arbejde med såvel juridiske kompeten-

„Ved brev af 24. marts 2011 har Ejendomsforeningen Danmark rettet henvendelse til Justitsministeriet vedrørende vederlag til lægdommere.

Ejendomsforeningen Danmark har i den forbindelse anmodet Justitsministeriet om at oplyse, hvorvidt der fortsat foregår overvejelser om forhøjelse af vederlagene til lægdommere og

10

cer som faglig indsigt og i øvrigt på et meget seriøst og kvalificeret niveau.

Ejendomsforeningen Danmark vil naturligvis fortsat forfølge sagen, og i slutningen af 2011 vil Ejendomsforeningen Danmark derfor på ny rette henvendelse til Justitsministeriet.

MD

Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011

Grundejernes Domssamling

--

ejendomsfunktionær

I budgettet for ejendommen …., der er

--

viceværtens internetopkobling

væsentligt større end …., er for eksempel

--

el-pærer

medtaget en udgift på ca. 8.000 i budget-

--

glatførebekæmpelse

tet 1. januar 2009.

--

elforbrug samt

--

fordelingen af driftsudgifterne

godkende en udgift til glatførebekæm-

Huslejenævnet nedsatte den varslede

pelse på 7.000 kr., idet man finder, at

Nævnet har derfor vedtaget alene at

omkostningsbestemte leje til 297,98643

et rimeligt beløb herudover overstiger,

kr. pr. m² årligt ekskl. hensættelser til ved-

hvad der er sædvanligt og rimeligt i den

ligeholdelse med følgende begrundelse:

konkrete ejendom, jf. ML § 8, stk. 1.

„Ejendomsfunktionær inkl. inspektør, 194.493,02 kr.

Der er tale om en stor udgift, men nævnet har efter en gennemgang af do-

Kontorartikler, 864,77 kr.

Nævnet kan ikke godkende udgiften, der rettelig hører under normtallet for administration.

GD 2011/34 B

kumentationen ikke fundet grundlag for

El-afgift, 68.565,20 kr.

ML § 8

at reducere udgiften, der kan godkendes.

L 1-16 har gjort gældende, at ud-

Omkostningsbestemt leje. Indkøb af

Nævnet finder endvidere, at internetop-

giften er fastsat skønsmæssigt. Dette er

el-pærer og internet godkendt som

koblingen til viceværten er en rimelig og

imidlertid ikke korrekt. Beløbene er taget

driftsudgifter

nødvendig driftsudgift.

fra årsafregningerne for året 2007 og

U varslede omkostningsbestemt leje­

Teknisk bistand, 9.782,02 kr.

er baseret på aflæsninger. Nævnet kan

Da viceværten fører tilsyn med

derfor godkende udgiften.

Fordelingen af driftsudgifterne. …

forhøjelse. I budgettet var blandt andet

ejendommen og således også fungerer

medtaget udgifter til indkøb af el-pærer,

som inspektør, finder nævnet det ikke

internetopkobling for ejendommens vice­

rimeligt og nødvendigt, at der medtages

vært samt udgifter til kontorartikler. Hus­

yderligere udgifter til teknisk bistand.

get hensyn til indtægten fra mastudlejnin-

lejenævnet afviste udgiften til el-pærer og

Posten må derfor udgå af budgettet. Hvis

gen ved fordelingen af budgetudgifterne.

kontorartikler, mens udgiften til inter­

bistanden ydes i forbindelse med et vedli-

Imidlertid er der i den omkostningsbe-

netopkobling blev godkendt. U indbragte

geholdelsesarbejde, må udgiften debite-

stemte leje ikke regler om, at sådanne

afgørelsen for boligretten, idet U dog

res de udvendige vedligeholdelseskonti.

indtægter skal fradrages. Nævnet kan

accepterede, at udgiften til kontorartikler

Hvis bistanden ydes i forbindelse med

derfor godkende U’s fordeling af budget-

ikke kunne indgå i driftsbudgettet. Efter

et forbedringsarbejde, indgår udgiften i

udgifterne.

en tilkendegivelse fra boligretten om, at

forbedringsudgiften.

-lejemål Det er gjort gældende, at der skal ta-

Herudover har nævnet ikke fundet

blandt andet udgifterne til el-pærer og

El-pærer, 1.015,88 kr.

noget at bemærke til budgettet, der kan

internetopkobling ville blive godkendt,

Nævnet finder ikke, at de modtagne

godkendes efter de reduktioner, der frem-

indgik U og L 1-16 forlig om at lægge

bilag dokumenterer, at udgiften ved-

boligrettens tilkendegivelse til grund,

rører …..I nævnets afgørelse af 8. april

hvorefter boligretssagen blev hævet

2002 vedrørende budgettet pr. 1. januar

går af afgørelsesafsnittet.“ U ankede huslejenævnets afgørelse til boligretten, idet U dog ikke ankede

2002 godkendte nævnet efter omstænU varslede omkostningsbestemt lejefor-

dighederne en udgift på 1.072 kr. men

højelse i sin ejendom. Den omkostnings-

meddelte samtidig, at udgifter til el-pærer

bestemte leje var beregnet til 302,8282

ikke kunne forventes godkendt fremover.

kr. pr. m² årligt ekskl. hensættelser til vedli-

Udgiften hører rettelig hjemme på de

geholdelse. Boligarealet i ejendommen

udvendige vedligeholdelseskonti. Nævnet

udgjorde 3.790 m², og boligprocenten

har derfor vedtaget at nægte at god-

udgjorde 98,17 %.

kende udgiften i budgettet pr. 1. januar

Beboerrepræsentationen i ejendommen fremsatte ikke indsigelse imod varslingen, men 16 af lejerne, L 1-16,

2009.

Glatførebekæmpelse, 14.083,75 kr.

Nævnet har efter en gennemgang af

indbragte deres lejeforhøjelser for husle-

den detaljerede redegørelse for udgiften

jenævnet.

vedtaget at foretage en skønsmæssig re-

L 1-16 fremsatte under huslejenævns-

duktion heraf. Nævnet har ikke kendskab

sagen indsigelse imod følgende poster i

til udgiften til glatførebekæmpelse i flere

driftsbudgettet

ejendomme i kommunen i 2007/2008.

Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011

11

Grundejernes Domssamling

Afgørelse af 3. juni 2009 fra Hus­

lejligheden skulle sammenlægges med

lejenævnet i Hørsholm Kommune (J.nr.

AH’s egen bolig i A/B, dvs. lejligheden til

09/2810).

venstre.

Tilkendegivelse af 21. marts 2011 fra Retten i Helsingør (BS 2-1347/2009).

Dette skete imidlertid ikke, og AH blev derfor den 27. maj 2010 ekskluderet af

MD

bestyrelsen i A/B som følge af, at lejlighederne endnu ikke var blevet sammenlagt.

Det fremgår af § 3 i vedtægterne om medlemskab og boliger i A/B, at „… Hvert

GD 2011/35 Ø

medlem kan kun have én beboelseslejlig-

ABL

hed eller forretning i foreningen …“.

ABL § 7 Andelsbolig. Eksklusion. Bestyrelse havde ikke kompetence til at ekskludere andelshaver

For så vidt angår eksklusion er det i vedtægternes § 20 anført: „… såfremt et medlem ikke betaler et eventuelt resterende indskud eller kommer i restance med sin boligafgift eller

huslejenævnets afvisning af udgifterne til I forlængelse af et tilkøb af sin nabolej­

andre ydelser, som skal erlægges sammen

lighed i en A/B, med henblik på sammen­

med denne, eller groft forsømmer sin ved-

degivelse i sagen, og U og L 1-16 tiltrådte

lægning, fik AH ikke betids (3½ år efter

ligeholdelsespligt, såvel som et medlem

denne afgørelse, hvorefter boligretssagen

købsaftalens indgåelse) sørget for at få

optræder til alvorlig skade for foreningens

blev hævet. Boligretten afsagde således

påbegyndt sammenlægningen. Det var

virksomhed eller andre medlemmer, eller

ikke en dom i sagen.

en betingelse for køb af lejlighed nr. 2, at

i forbindelse med overdragelse af andelen

Boligrettens tilkendegivelse lød sådan:

denne skulle sammenlægges med AH’s

betinger sig en større pris end godkendt

„Efter votering tilkendegav en enig

kontorartikler.

Boligretten fremkom med en tilken-

oprindelige lejlighed. I stedet var AH’s søs­

af bestyrelsen, eller såfremt et medlem

boligret, at en dom i sagen ville falde

ter – som han hidtil havde delt lejlighed

gør sig skyldig i forhold til de, der efter

ud i overensstemmelse med U’s på-

med – flyttet ind i lejlighed nr. 2.

lejelovens bestemmelser berettiger ejeren

stand. Retten finder således, at udgiften

Bestyrelsen ekskluderede herefter AH

til at ophæve lejemålet kan det pågæl-

til elektriske pærer mest naturligt kan

grundet dette forhold, og ophævede hans

dende medlem ekskluderes af forenin-

betragtes som en driftsudgift, at udgiften

brugsret til begge andele. Fogedretten

gen og brugsretten bringes til ophør af

til glatførebekæmpelse er dokumenteret,

fremmede eksklusionen, mens landsretten

bestyrelsen“.

og at den ikke kan afvises som urimelig,

afviste den.

at internetforbindelse til viceværten kan

Dette skete, fordi det i A/B’s vedtægter

godkendes som en del af viceværtudgif-

(som er identiske med såvel standard­

ten i overensstemmelse med huslejenæv-

vedtægten fra Andelsboligforeningernes

styrelse til at varetage den daglige ledelse

nets afgørelse.

Fællesrepræsentation som Erhvervs- og

af foreningen og udføre generalforsamlin-

Byggestyrelsens normalvedtægt fra

gens beslutninger“.

Retten bemærkede, at internet er et

Det fremgår herudover af § 25 i vedtægterne, at: „Generalforsamlingen vælger en be-

kommunikationsmiddel på linje med te-

december 2006) fremgik, at ’det pågæl­

lefon og helt sædvanligt medtages i vice-

dende medlem ekskluderes af forenin­

A/B har til støtte for udsættelsesforretnin-

værtudgiften. Retten fandt endvidere, at

gen og brugsretten bringes til ophør af

gens fremme gjort gældende,

udgiften til inspektør er en driftsomkost-

bestyrelsen’.

ning. Retten har lagt vægt på, at inspek-

Dette bevirkede efter landsrettens opfat­

tørens arbejdsopgaver, således som de er

telse, at bestyrelsen ikke havde bemyndi­

beskrevet under hovedforhandlingen, er

gelse til at ekskludere den pågældende

et nødvendigt supplement og support til

AH. Denne kompetence tilkom i stedet

de driftsmæssige opgaver, som vicevær-

generalforsamlingen, hvorfor A/B ikke fik

ten udfører. Retten finder efter en samlet

medhold ønsket om eksklusion af AH

vurdering ikke grundlag for at tilsidesætte de opgjorte udgifter som urimelige.

Retten foreslog som en forligsmæssig

AH købte i marts 2006 andelslejligheden A-vej 15, 5. tv. og i september 2006

løsning, at L 1-16 anerkendte de påståede

andelslejligheden A-vej 15, 5. th. Da

huslejer, og således at U som led i forliget

aftalen om køb af lejligheden til højre

frafalder sagsomkostninger. „

blev indgået, krævede A/B som betingelse for godkendelsen af købet krav om, at

12

Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011

Grundejernes Domssamling

sammenlægning af lejlighederne ikke er

med udskrift af retsbogen og dombogen

indeholdt i købsaftalen af 27. september

indeholdende den kærede kendelse samt

2006.

fogedrettens brev af 15. oktober 2010

AH har forklaret, at det var et krav fra A/B, da han overtog lejligheden til højre,

14. oktober 2010, hvoraf fremgår, at

at denne skulle lægges sammen med

fogedretten efter anmodning fra AH’s

lejligheden til venstre.

advokat (…), har tillagt kæremålet opsæt-

Formuleringen i vedtægternes § 20 om, at et medlem kan ekskluderes af

stede, da denne er sket med hjemmel --

ophør af bestyrelsen, må forstås således,

fra AH’s advokat samt processkrift af 22.

at bestyrelsen under de nærmere angivne

oktober 2010 fra A/B’s advokat.

--

medlem.

Spørgsmålet er herefter, om AH’s

(…).

Endelig blev fremlagt supplerende processkrift af 3. november 2010 fra AH’s advokat med bilag E, herunder med

i vedtægternes §§ 20 og § 25,

manglende sammenlægning af lejlighe-

anmodning om mundtlig forhandling af

at § 20 ikke nævner generalforsamlin-

derne er indeholdt i betingelserne angivet

kæresagen.

gen, og at det er i overensstemmelse

i § 20.

med praksis, at bestyrelsen kan træffe --

Yderligere blev fremlagt kæreskrift og tillæg til kæreskrift af 18. oktober 2010

træffe beslutning om eksklusion af et at grundlaget for eksklusionen er til

tende virkning.

foreningen og brugsretten bringes til

betingelser i § 20 har beføjelse til at --

med udskrift af fogedrettens retsbog af

Da det var en betingelse for salget af

Landsretten havde meddelt A/B’s advokat frist til den 8. november 2010

og træffer eksklusionsbeslutninger,

lejligheden til højre, at denne skulle lægges

for eventuelt supplerende bemærkninger

at der ikke er holdepunkter for, at be-

sammen med lejligheden til venstre, og da

til kæresagen, men har ikke modtaget

styrelsen ikke skulle have kompetence

lejlighederne på tidspunktet for beslut-

yderligere fra indkærede.

til at træffe beslutning om eksklusion,

ningen om eksklusion tre et halvt år efter

at da AH trods aftale/stillet betingelse

købsaftalens indgåelse ikke var lagt sam-

herom ikke har lagt lejlighederne sam-

men, har AH handlet til alvorlig skade for

De modtagne bilag var til stede.

men, er det et forhold, som begrun-

foreningens virksomhed. Bestyrelsens be-

Efter votering afsagdes sålydende:

der eksklusionen, og som ikke bragt

slutning om eksklusion er herefter foretaget

Kendelse:

til ophør, førend AH fik kendskab til

med rette, og på denne baggrund fremmer

eksklusionen.

fogedretten sagen som nedenfor bestemt.

Fogedretten har ved sagens fremsendelse henholdt sig til den trufne afgørelse.

Landsretten finder, at der ikke i denne kæresag foreligger sådanne særlige

Efter sagens karakter, omfang og

grunde, at der skal foretages mundtlig

AH har til støtte for sin påstand gjort

resultat fastsættes omkostningerne skøns-

forhandling af kæresagen, jf. RPL § 398,

gældende,

mæssigt til 5.000 kr. med tillæg af moms.

stk. 2.

--

Beløbet udredes endeligt af statskassen.

--

at sagen bør afvises, da uenigheder i

Derfor bestemmes:

efter indholdet og ordlyden af § 20 i A/B’s

ved civilretten eller boligretten,

AH udsættes af andelslejlighederne A-

vedtægter, jf. ordene »ekskluderes af forenin-

at bestyrelsen ikke har kompetence til at ekskludere medlemmer, fordi det

--

vej 15, 5. th. og 5. tv, 2100 København Ø.

gen«, sammenholdt med bestemmelsen i

AH kærende sagen til Landsretten og

efter § 20 er foreningen, der er rette

anmodede i den forbindelse om, at sagen

myndighed. Foreningen må forstås

blev behandlet mundtligt i Landsretten,

som generalforsamlingen,

i stedet for som på sædvanlig vis, på skrift-

at bestyrelsen efter § 25 i vedtæg-

ligt grundlag.

ternes alene kan forholde sig til den

--

Om sagen bemærker landsretten, at

sager af denne karakter skal foretages

Landsrets kendelse og begrundelse:

daglige ledelse samt udføre beslutnin-

Der blev fremlagt kæreskrift af 8.

ger truffet af generalforsamlingen. En

oktober 2010, hvorved AH har kæret

eksklusionsbeslutning er ikke en del af

Københavns Fogedrets kendelse af 7.

den daglige ledelse,

oktober 2010 (- – -) om udsættelse af

at det er A/B’s risiko, at vedtægternes

andelslejlighederne A-vej 15, 5. tv. og 5.

§ 20 ikke har den fornødne klarhed,

th., 2100 København Ø, med påstand om

hvilket ikke kan komme A til skade.

afvisning, subsidiært at fogedforretningen nægtes fremme.

Fogedrettens begrundelse og resultat: Parterne er enige om, at vilkåret om Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011

Endvidere blev fremlagt fogedrettens fremsendelsesbrev af 14. oktober 2010 13

Grundejernes Domssamling

Ejeren af en udlejningsejendom under­

til spørgsmålet om, hvorvidt A var rette

skrev sammen med PGN en slutseddel

sagsøgte.

om overdragelse af ejendommen til PGN

Under landsretssagen blev der frem-

eller ordre. I skødet, som blev udarbejdet

lagt en slutseddel fra maj 2005, hvor

efterfølgende, var køber angivet som U,

ejendommen blev overdraget fra den

der var et selskab, som blev tegnet af PGN.

daværende ejer, EJ, til PGN eller ordre.

I forhold til L blev det i første omgang

Der blev endvidere fremlagt et brev

oplyst, at køber af ejendommen var PGN,

fra maj 2005 fra EJ til lejerne i ejen-

og efterfølgende blev det oplyst, at køber

dommen, hvoraf blandt andet fremgik

var A. A var administrator af ejendommen,

følgende:

og A var også et selskab, som blev tegnet

„…Den nye ejer hedder [PGN] og er

af PGN. Under en senere huslejenævnssag

bosiddende på …, hvorfor han har valgt

vedtægternes § 25 findes det tvivlsomt, om

optrådte A som modpart over for L. Da L ef­

at overtage vores administrator … og

bestyrelsen tillige er tillagt kompetence til at

terfølgende indbragte sagen for boligretten

videreføre udlejningskontoret i …“

træffe beslutning om eksklusion og ikke blot

optrådte A også som modpart under sagen.

til at bringe en brugsret til ophør (efter at en

Da sagen blev anket til landsretten, var A

fra september 2005, som var under-

beslutning om eksklusion er truffet). Som føl-

gået konkurs, og konkursboet hævdede, at

skrevet af PGN, men udformet på A’s

ge heraf, og da det i sagen er uomtvistet, at

A ikke var rette sagsøgte, idet U var ejer af

brevpapir. Af brevet fremgik blandt andet

eksklusionen af AH er besluttet af bestyrelsen

ejendommen. Konkursboet fik medhold i,

følgende:

i A/B og ikke på en generalforsamling, finder

at A ikke var rette sagsøgte, og landsretten

landsretten, at A/B A-vej 13-21 ikke har godt-

frifandt derfor A

Der blev endvidere fremlagt et brev

„Ny ejer på ejendommen …

Idet [A] har købt ejendommen af [EJ]…Administrationen af ejendommen

gjort eller sandsynliggjort, at grundlaget for I 2007 indbragte L lejefastsættelsen for sit

forestås af [A]…Kontoret vil fortsat være i

Thi bestemmes:

lejemål for huslejenævnet. Under husleje-

…Korrespondance kan således sendes til:

Denne kæresag behandles på skriftligt

nævnssagen fremlagde A et omkostnings-

[A],…“

at fremme fogedforretningen er til stede.

bestemt driftsbudget for ejendommen.

grundlag.

I brevet var endvidere anført en bank-

Da huslejenævnet traf afgørelse i sagen

konto, hvortil lejebetalingen fremover

2010 ændres, således at fogedforretnin-

i 2008, nedsatte huslejenævnet lejen og

skulle foretages.

gen nægtes fremme.“

pålagde samtidig A at tilbagebetale for

Fogedrettens kendelse af 7. oktober

meget betalt leje til L. Note: Efter det oplyste er der ikke ansøgt om 3. instansbevilling i sagen.

Note: Kendelsen GD 2011/43 Ø kommer

L stævnede herefter A, idet L hæv-

fremgik, at EJ med virkning fra den 1.

dede, at lejen skulle nedsættes yderligere

oktober 2005 overdrog ejendommen til

i forhold til huslejenævnets afgørelse.

U. Skødet var underskrevet af PGN for U,

Boligretten stadfæstede huslejenæv-

frem til det modsatte resultat, og er refereret

Der blev endvidere fremlagt et betinget skøde fra september 2005, hvoraf

nets afgørelse om fastsættelse af lejen og

som køber, og af EJ som sælger.

Af tingbogen fremgik, at U fik tinglyst

i Huset Jura nr. 5, august 2011, hvor begge

pålagde A at tilbagebetale ca. 90.000 kr.

adkomst til ejendommen den 30. septem-

afgørelser tillige er kommenteret på side 3 ff.

til L.

ber 2005, og at der siden ikke var tinglyst

A gik efterfølgende konkurs, og konKendelse afsagt den 7. oktober 2010 af Københavns fogedret

anden adkomst, bortset fra tinglysning

kursboet v/kurator ankede boligrettens

af meddelelse om, at U var taget under

afgørelse til landsretten.

konkursbehandling.

Under landsretssagen nedlagde kon-

Kendelse afsagt den 17. november 2010 af Østre Landsret (13. afd. B-3022-10).

TIL

kursboet påstand om frifindelse, subsidiært påstand om betaling af et mindre beløb end bestemt i boligrettens dom.

Til støtte for påstanden om frifindelse gjor-

GD 2011/36 V

de konkursboet gældende, at A ikke var

RPL

rette sagvolder, idet den udlejningsejen-

ML

dom, hvori L’s lejemål lå, var ejet af U, som

Administrator ikke rette sagsøgte.

nu også var under konkursbehandling.

Administrator havde ikke givet L anledning til at tro, at administrator var

Landsretten traf afgørelse om, at hoved-

udlejer. Upræcise henvendelser til L

forhandlingen foreløbig blev begrænset

14

Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011

Grundejernes Domssamling

været ejet først af EJ og derefter af denne

overensstemmelse med typeformularens

videresolgt den 24. maj til PGN eller

almindelige bestemmelser om, at påkravs­

ordre. PGN indsatte derpå U som køber,

gebyret udgør 50 kr. + 2 % af det skyldige

hvilket selskab siden 30. september har

beløb over 1.000 kr. Uanset at påkravsge­

haft tinglyst adkomst til ejendommen.

byret oversteg de 255 kr. på 2010-niveau,

A meddelte den 20. september fejlag-

som følger af LL § 93, stk. 2, var påkravet

tigt L, at selskabet havde købt ejendommen,

og ophævelsen gyldig, og L blev udsat af

men oplyste samtidig, at det skulle varetage

lejemålet

ejendommens administration. Desuden optrådte A under denne sags behandling i 1.

Lejeaftalen om L’s lejemål var indgået på

instans som udlejer uden at bestride, at det

typeformular A, 5. udgave, autoriseret af

Konkursboet gjorde gældende,

var rette sagsøgte. Heroverfor står imidler-

Boligstyrelsen den 19. november 1979. Af

at A hverken var ejer af ejendommen

tid, at EJ i sit brev af 23. maj 2005 meddelte

lejekontraktens almindelige bestemmelser

eller part i lejekontrakten med L

L, at han havde solgt ejendommen til PGN

§ 2, pkt. 3, fremgik følgende:

--

at U var ejer af ejendommen

og vedlagde en kopi af købsaftalen, hvoraf

--

at A hverken ved sin adfærd i forbin-

fremgik, at køberen var PGN eller ordre. End-

ydelse i lejeforholdet ikke betalt rettidigt,

delse med U’s erhvervelse af ejendom-

videre har det kunnet ses af tingbogen, at

kan udlejeren kræve et gebyr på 50 kr. +

men eller senere havde pådraget sig

U med angivelse af CVR nr. var ejer, ligesom

2 pct. af det skyldige beløb ud over 1.000

nogen hæftelse for de fremsatte krav

det af A’s brevpapir, som er benyttet under

kr. Gebyret betales sammen med den for

at det var uden betydning for sagens

parternes korrespondance, er fremgået, at

sent betalte leje og er pligtig pengeydelse

afgørelse, om L måtte være bibragt

dette selskab havde et andet CVR nr. Under

i lejeforholdet“.

den opfattelse, at A var ejer af ejen-

disse omstændigheder er der ikke grundlag

dommen

for, at A skulle have pådraget sig at hæfte

over for L på grund af, at lejen for oktober

at L ved opslag i tingbogen kunne

for L’s krav. Under hensyn til at A overfor L

2009 til februar 2010 ikke var blevet

have konstateret ejendommens rette

har varetaget administrationen af ejendom-

betalt. U havde opgjort restancen til

ejer

men, har det ikke i den forbindelse kunnet

23.584,52 kr. I påkravsskrivelsen var

at det var uden betydning, hvortil

tillægges betydning, at L har indbetalt leje

medtaget et påkravsgebyr, som var be-

lejebetaling og korrespondance om

som anvist af A, at dette selskab under

regnet ud fra lejekontraktens almindelige

lejemålet var rettet, idet A var admini-

sagen for huslejenævnet har optrådt som L’s

bestemmelser. Påkravsgebyret udgjorde

strator af ejendommen, samt

modpart og forelagt et driftsbudget, eller

et beløb, som var højere end de 255 kr.,

at der intet grundlag var for at identi-

at det har bekræftet modtagelsen af L’s

som påkravsgebyret efter LL § 93, stk. 2,

ficere de to selskaber.

opsigelse i 2009.

udgjorde i 2010 (note).

--

--

--

--

--

L gjorde gældende, --

at A over for L ved skrivelsen fra sepsom værende den nye udlejer at L under hele forløbet havde indbetalt leje til A

--

at A havde optrådt som udlejer og

Den 1. marts 2010 afgav U et påkrav

Herefter tages A’s frifindelsespåstand til følge.“

Da restancen ikke blev betalt, ophævede U lejemålet den 18. marts 2010 og frem-

tember 2005 havde givet sig til kende --

„Er lejen eller anden pligtig penge-

Dom afsagt den 13. marts 2009 af Ret­ ten i Sønderborg (BS C5-502/2008).

sendte begæring om udsættelse af L til fogedretten.

Dom afsagt den 15. marts 2011 af Vestre Landsret (12. afd. V.L. B-0694-09).

MD

part i sagen både for huslejenævnet og boligretten --

at A den 28. oktober 2009 bekræftede modtagelsen af L’s opsigelse af

---

lejeaftalen

GD 2011/37 B

at både A og U var ejet og kontrolleret

LL § 93

af PGN, samt

Påkravsgebyr oversteg beløbet i LL §

at selskaberne efter et identifikations-

93, stk. 2. Gyldigt påkrav. Typeformular

synspunkt hæftede solidarisk for L’s

A, 5. udgave

krav.

U havde afgivet et påkrav over for L på Landsretten udtalte: „Det er for landsretten uomtvistet, at ejendommen i lejemålets løbetid har Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011

grund af betalingsmisligholdelse. Lejeaf­ talen var indgået på typeformular A, 5. udgave, og påkravsgebyret var beregnet i 15

Grundejernes Domssamling

Note: Lejelovens § 93, stk. 2, blev ændret

GD 2011/38 Ø

i 2009 ved lov nr. 286 af 15. april 2009.

ELL §§ 5 og

Ved lovændringen blev de hidtil gældende

10-12

regler om beregning af påkravsgebyr (100

Betalinger ud over lejen. L skulle betale

kr. + 2 % af det skyldige beløb udover 1.000

dækningsafgift. Kun specifikation af

kr.) ophævet, og der blev i stedet fastsat

grundskyld i lejekontrakten. Ingen dæk-

et fast påkravsgebyr på 250 kr., som dog

ningsafgift ved lejeaftalens indgåelse

bliver pristalsreguleret en gang om året. I ændringslovens ikrafttrædelsesbestemmel-

L indgik en erhvervslejeaftale med U1,

ser var blot anført, at de nye påkravsregler

hvoraf fremgik at der skulle betales grund­

finder anvendelse på påkrav, som afgives

skyld ud over lejen. På tidspunktet for le­

efter lovens ikrafttræden. Der blev derimod

jeaftalens indgåelse var ejendommen ikke

ikke taget stilling til, om de nye påkravs-

dækningsafgiftspligtig, idet ejendoms­

regler også gælder for lejeaftaler, som er

værdien var lavere end grundværdien.

Fogedretten afviste imidlertid begæringen

indgået på autoriserede typeformularer,

Ejendommen havde tidligere været pålagt

med henvisning til, at påkravsgebyret var

hvor der i de almindelige bestemmelser,

dækningsafgift, men efter U1’s klage over

for højt, idet det oversteg det beløb, som

er anført, hvorledes påkravsgebyret skal

ejendomsvurderingen, var dækningsafgif­

kunne kræves efter LL § 93, stk. 2.

beregnes. Det gør sig gældende i typefor-

ten bortfaldet. Efter L’s indflytning blev

mular A, 4. udgave fra 1975, typeformular

der foretaget en omfattende istandsæt­

hævelse henholdsvis den 21. april og den

A, 5. udgave fra 1979 og typeformular A

telse af ejendommen, hvorefter U1 solgte

10. maj 2010 for det tilfælde, at fogedret-

6. udgave fra 1994. I typeformular A, 4.

ejendommen til U2. Da ejendomsværdien

ten ikke måtte godkende påkravet af 1.

og 5. udgave, er anført i de almindelige

steg efter ombygningen, blev ejendom­

marts 2010.

bestemmelser, at påkravsgebyret udgør 50

men på ny pålagt dækningsafgift. U2

U afgav herefter på ny påkrav og op-

kr. med tillæg af 2 % af det skyldige beløb

krævede nu, at L også betalte dæknings­

ringen om udsættelse af L til fogedretten

over 1.000 kr. I typeformular A, 6. udgave,

afgift ud over lejen, hvilket L afviste med

og bad fogedretten om at tage stilling til

er anført i de almindelige bestemmelser,

henvisning til, at specifikationskravet i

sagen igen.

at påkravsgebyret udgør „100 kr. (1994-ni-

ELL § 5, stk. 2, ikke var opfyldt. Boligret­

Fogedretten udtalte herefter:

veau) + 2 pct. af det skyldige beløb ud over

ten fandt, at U2 ikke var berettiget til at

„…Efter U’s opgørelse udgjorde

1.000 kr. Gebyret på 100 kr. reguleres en

kræve betaling af dækningsafgiften ud

gang årligt, jf. lov om leje, § 93, stk. 2.“

over lejen. Landsretten ændrede afgø­

U fremsendte derefter påny begæ-

restancen pr. 1. juni 2010 41.804,52 kr.

Konsekvensen af fogedrettens afgørel-

relsen, idet landsretten fandt, at L skulle

27.300 kr. ultimo juni 2010, og restancen

se er altså, at man ved lejeforhold, som er

betale halvdelen af dækningsafgiften ud

er herefter løbende blevet nedbragt, såle-

indgået på de pågældende typeformularer,

over lejen, idet U1 og L havde haft lige

des at restancen, da sagen blev forhandlet

er berettiget til at beregne sig et påkravs-

stor anledning til at forholde sig til den

i fogedretten, udgjorde 321,49 kr.

gebyr efter lejekontraktens bestemmelser,

særlige situation, der forelå vedrørende

uanset at påkravsgebyret hermed kommer

ejendommen

Restancen blev nedbragt ved betaling af

Påkravet af 1. marts 2010 er gyldigt, idet det lægges til grund, at U ved beta-

til at overstige påkravsgebyret efter lejelo-

lingsmisligholdelse i henhold til lejekon-

vens § 93, stk. 2, som p.t. udgør 259 kr.

traktens § 2, pkt. 3 kan kræve et gebyr på 50 kr. med tillæg af 2 % af det skyldige

Hvis lejeaftalen er indgået på typeformular

beløb over 1.000 kr.

A, 6. udgave, er man formentlig endog

Henset til det skyldige beløbs størrelse

berettiget til at pristalsregulere de 100 kr.

på tidspunktet for afgivelse af påkravet af

– som således vil udgøre 141,47 kr. i 2011

1. marts 2010 og til fristoverskridelsens

– og tillægge 2 % af det skyldige beløb

længde, finder fogedretten, at mislighol-

udover 1.000 kr. Det skal dog understre-

delsen er væsentlig, og at lejemålet er

ges, at kendelsen ikke tager stilling til dette

ophævet med rette, jf. LL § 93, stk. 1, litra

spørgsmål.

a, jf. stk. 2. De af L øvrige anførte forhold kan ikke medføre et andet resultat.“ Efter kærefristens udløb, forsøgte L at få indbragt kendelsen for landsret-

Kendelse afsagt af Københavns Byret den 21. oktober 2010 (F1-6785/2010).

MD

ten, men det afviste landsretten efter U’s indsigelse.

16

Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011

Grundejernes Domssamling

et område med en meget snæver

3.8. vil blive pålagt lejen udover de tidli-

profitmargin

gere nævnte reguleringer, jf. lov om leje af erhvervslokaler mv. §§ 10 og 11…“

--

regninger af de samlede udgifter ved

I november 2006 solgte U1 ejendom-

lejemålet inden L valgte det pågæl-

men til U2 for 162 mio. kr.

dende lejemål

I 2007 blev der ikke betalt dækningsafgift for ejendommen.

--

handlingerne --

at han ikke var klar over, at ejendommen kunne blive pålignet dækningsaf-

dækningsafgiftspligtig forskelsværdi på

gift, samt

139.359.600 kr. mellem ejendomsværdien på 162.000.000 kr. og grundværdien

at der ikke blev nævnt noget om dækningsafgift i forbindelse med lejefor-

Af skattebilletten for 2008 fremgik, at der skulle betales dækningsafgift på 1.393.096 kr. på baggrund af en

at der var foretaget meget nøje be-

--

at det ikke var sikkert, at L ville have indgået lejeaftalen, hvis det havde

på 22.640.400 kr.

stået klart, at der kunne komme en

I marts 2008 fremsendte U2 blandt Ved en lejekontrakt af 19. maj 2006

andet budget for 2008 for ejendommen

yderligere lejeudgift på omkring en

lejede L en del af U1’s ejendom. Af

til L. Af budgettet fremgik blandt andet, at

halv mio. kr.

lejekontrakten fremgik, at den årlige leje

der skulle betales dækningsafgift i 2008

udgjorde 6,1 mio. kr. + moms. Endvidere

på 1.393.096 kr. for hele ejendommen,

B forklarede,

var der anført følgende i lejekontrakten:

og at á conto betalingen for L herefter

--

„..Betalinger ud over leje og varmeudgifter er anført med anslåede beløb

at der blevet lavet en grundig sam-

skulle være 238.584 kr. i kvartalet mod

menligning af de to lejemål, som

118.049,38 kr. ved udgangen af 2007.

L havde begrænset sig til at vælge

nedenfor under pkt. 3.2., benævnt som

L beregnede i forbindelse hermed, at

á conto betalinger. Disse oplysninger er

L’s forholdsmæssige andel af dækningsaf-

meddelt af udlejer.

giften for 2008 ville udgøre 511.266 kr.

imellem --

inkl. skatter og afgifter for det andet lejemål udgjorde 436 kr. pr. m² årligt,

Da parterne ikke kunne nå til enighed

…

De aktuelle á conto satser udgør

omkring L’s betaling af dækningsafgift,

ved kontraktens underskrivelse følgende

anlagde U2 sag imod L og nedlagde på-

beløb pr. kvadratmeter årligt:

stand om, at L skulle anerkende, at L var

at L havde lagt til grund, at lejen

og at lejen for det aktuelle lejemål udgjorde 485 kr. pr. m² årligt --

at en dækningsafgift på ca. 500.000

kr. 100,00

forpligtet til at betale en forholdsmæssig

kr. ville have indebåret, at lejen i sam-

Á conto fællesudgifter

kr. 34,00

andel af den dækningsafgift, som var ble-

menligningen skulle have været 531,5

Á conto skatter og afgifter

kr. 13,50

vet pålignet ejendommen. U2 nedlagde

Á conto varme

…

endvidere påstand om, at L skulle aner-

3.8 Skatter mv.: De ved lejekontrak-

kende, at L’s andel af dækningsafgiften

tens underskrift gældende skatter og

skulle beregnes som forholdet var mellem

afgifter, bidrag mv. opkræves særskilt, jf.

ejendommens areal og lejemålets areal,

punkt 3.2.

subsidiært at L skulle betale halvdelen af

…“

den forholdsmæssige andel af dæknings-

kr. pr. m² årligt --

at han ikke vidste hvad dækningsafgift

--

at han efterfølgende havde konsta-

var, før han modtog budgettet fra U

afgiften.

Som bilag 4 til lejekontrakten var vedlagt ejendomsskattebilletten for 2006. Det

L nedlagde påstand om frifindelse.

Under boligretssagen blev der afgivet

fremgik af skattebilletten, at ejendomsskatterne bestod i grundskyld til amt og

forklaring af A og B, der var direktører hos

kommune samt renovationsudgifter. Det

L, samt C, der var ejendomsmægler, og D,

fremgik endvidere, at ejendomsværdien

der var advokat.

A forklarede,

var ansat til 12.000.000 kr. og grundværdien til 18.448.700 kr.

--

L’s indflytning

april-maj 2006 fremgik følgende bestemmelser, som var udeladt i den endelige lejekontrakt: „…Stigningen i skatter mv., jf. pkt.

Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011

at der skulle laves en omfattende istandsættelse af ejendommen inden

Af et udkast til lejekontrakt fra --

at størrelsen af de udgifter, der skulle betales ud over lejen, var af vital betydning for L, da L opererede på 17

Grundejernes Domssamling

--

at han ikke havde bemærkninger til

--

at U2 ikke kunne opnå en bedre

oplægget for så vidt angik skatter og

retsstilling end den, som U1 havde i

afgifter, der skulle betales ved siden

forhold til L.

af lejen.

Boligretten udtalte: U gjorde blandt andet gældende, --

--

„Henset til sammenhængen mellem

at de anslåede beløb fra 2006 var

lejekontraktens pkt. 3.2. og 3.8. samt

korrekte for så vidt angik skatter og

ud fra en naturlig læsning af kontrakten

afgifter

finder retten, at den skal forstås således,

at der ikke var begået fejl i forbindelse

at som udgangspunkt skal L betale såvel

med ansættelsen af beløbene

nuværende som fremtidige skatter og

at lejekontrakten indeholdt en

afgifter, der kan henføres til det lejede.

teret, at L havde nogle ejendomme,

angivelse af en „udgiftsart“ og den

Retten finder, at de afgivne forklaringer

hvor der blev betalt dækningsafgift

anslåede størrelse heraf

herunder om hvorledes afsnittet med

at lejekontrakten blev indgået med

reference til ELL §§ 10 og 11 fra tidligere

C forklarede,

det skatte- og afgiftsniveau, som var

udkast til lejekontrakten blev udeladt af

--

gældende i 2006

den endelige kontrakt, ikke kan føre til en

at intet i lejekontrakten indikerede,

anden forståelse af aftalen. Der er heller

--

-at han formidlede kontakten mellem U1 og L

--

--

at han udarbejdede lejekontrakten

at den aftalte leje også indeholdt de

ikke forhold i øvrigt, der kan føre til en

--

at han havde indhentet oplysningerne

skatter og afgifter, som ejendommen

anden forsåtelse, og retten finder derfor,

om skatter og afgifter hos U1

måtte blive pålignet i form af dæk-

at U i henhold til lejekontrakten som

at han ikke undersøgte yderligere om

ningsafgift, når betingelserne herfor

udgangspunkt er berettiget til at opkræve

størrelsen af udgifterne til skatter og

var opfyldt, samt

de til enhver tid gældende skatter og

at L ikke i lejekontrakten havde betinget

afgifter vedrørende det udlejede fra L.

--

afgifter --

--

sig et maksimum for skatter og afgifter.

at det var åbenbart for enhver, at

--

stige i værdi, og at der dermed skulle

L gjorde gældende,

punkt gøre indsigelse over for U2 om,

betales dækningsafgift

--

at L i forbindelse med lejeaftalens

at U1 ved ikke at oplyse om forventelig

at D ikke havde bemærkninger til, at

indgåelse efterspurgte en opgørelse

fremtidig dækningsafgift i lejekontrakten

skatter og afgifter skulle betales ved

over de udgifter, som L skulle betale

har handlet i strid med sin oplysningspligt

siden af lejen, udover at en regule-

udover lejen

efter ELL § 5, stk. 2. En sådan indsigelse

at L ikke modtog yderligere specifika-

er ikke en rettighed, som ekstinkveres ved

tioner udover skattebilletten for 2006

tinglysning, jf. tinglysningslovens § 1. Der

at hverken lejekontrakten eller bila-

er heller ikke i øvrigt forhold, der kan føre

gene til lejekontrakten indeholdt oplys-

til en fravigelse af udgangspunktet. L kan

ringsbestemmelse med reference til

--

ELL §§ 10-11 skulle udelades, idet der var tale om dobbeltkonfekt, samt --

Efter almindelige obligationsretlige grundprincipper kan L som udgangs-

ejendommen efter istandsættelse ville

--

at det ikke var hans indtryk, at det var

ninger om en eventuel dækningsafgift

afgørende for L, om skatter og afgifter var indeholdt i basislejen eller skulle

--

at skatter og afgifter var udtømmende specificeret i lejekontraktens bilag,

betales ved siden af.

som alene nævnte grundskyld D forklarede, --

--

at lejekontrakten ikke indeholdt et

at han var advokat for L i forbindelse

generelt forbehold om, at U kunne

med indgåelsen af lejekontrakten med

opkræve de til enhver tid gældende skatter og afgifter

U1 --

at U1 burde have indset, at ejendom-

--

at han ikke skulle vurdere de økonomiske forhold

men ville blive pålagt dækningsafgift,

--

at han havde aftalt med C, at C skulle

og derfor anslået et beløb for udgiften

fremskaffe bilag til dokumentation

--

ten for 2005

basislejen --

18

at han ikke undersøgte, om der skulle

at ejendommen tidligere havde været pålagt dækningsafgift på skattebillet-

af størrelsen af L’s udgifter udover --

at dækningsafgiften faldt bort, da

betales dækningsafgift i fremtiden,

ejendomsværdien blev lavere end

samt

grundværdien, samt Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011

Grundejernes Domssamling

somhedsområde ikke omfatter leje af fast

juridiske del, men ikke for så vidt angik

ejendom udover det for primærdriften

den økonomiske del.

nødvendige. D har forklaret, at hans opgave med hensyn til kontraktindgåelsen var

D forklarede blandt andet,

begrænset, således at den ikke indeholdt

--

han ikke var bekendt med skattebillet-

--

at han fremkom med en bemærkning

ten for ejendommen for 2005

en vurdering af de økonomiske forhold.

Han så på intet tidspunkt ejendommen, og han kendte ikke til bygningens tilstand

om, at udkastet ikke var konsekvent

eller omfanget af istandsættelsesarbejder-

for så vidt angik betaling af skatter og afgifter ud over lejen

ne, og han søgte ikke oplysninger herom.

C og D har som ovenfor nævnt forklaret,

--

men var omfattet af reglerne om

at L anmodede U1 om dokumentation for

dækningsafgift

udgifter udover basishuslejen, herunder skatter og afgifter. På dette grundlag

at han ikke undersøgte om ejendom-

--

at han ikke undrede sig over, at der ikke blev betalt dækningsafgift.

derfor gøre indsigelse gældende overfor

finder retten, at L havde foretaget sig

U2 i samme omfang, som L kunne have

det fornødne til afklaring af omfanget af

gjort den gældende over for U1.

skatter og afgifter, og der var ikke forhold,

Under landsretssagen blev det blandt an-

der gjorde, at L burde vide, at ejendom-

det oplyst, at ejendomsskattebilletten for

for 2005 fremgik, at der skulle beta-

men på et tidspunkt ville blive pålignet

2006 indgik som bilag til lejekontrakten,

les en dækningsafgift på 188.676 kr.

dækningsafgift. U2 har således ikke

og at der i juni 2006 blev lavet et tillæg til

på baggrund af en forskelsværdi på

godtgjort, at den manglende oplysning

kontrakten om en arealreduktion, men at

18.917.800 kr. mellem en ejendomsværdi

om dækningsafgift ikke har forringet L’s

skatter og afgifter fortsat var angivet med

på 39.500.000 kr. og en grundværdi på

retsstilling.

13,50 kr. pr. m² årligt.

Af ejendomsskattebilletten for …

Retten finder på det ovenstående

20.582.200 kr. I 2006 skulle der ikke betales dækningsafgift vedrørende ejendom-

gennemgåede grundlag, at der ikke er

Endvidere blev der fremlagt et brev af 14.

men, idet ejendomsværdien var fastsat

forhold, som gør det urimeligt eller i

september 2010 fra SKAT (note 1), hvoraf

til 12.000.000 kr, hvilket var lavere end

strid med redelig handlemåde, at L gør

fremgik, at SKAT på baggrund af en klage

grundværdien. C og D har forklaret, at L

lejekontrakten gældende, således at L

af 26. april 2005 fra ejendommens davæ-

anmodede om dokumentation for udgif-

ikke skal betale dækningsafgift, jf. ELL § 7,

rende ejer nedsatte ejendomsvurderingen

ter udover basishuslejen, herunder skatter

jf. AFTL § 36.

pr. 1. oktober 2004 fra 42 mio. kr. til 12

Som følge heraf frifindes L for de ned-

og afgifter. U1 fremkom i den forbindelse med ejendomsskattebilletten for 2006 til

U2 gjorde blandt andet gældende,

lagte påstande.“ U2 ankede boligrettens dom til lands-

dokumentation af størrelsen heraf. Skatter og afgifter i henhold til lejekontrakten ud-

mio. kr.

retten.

Under landsretssagen var U2 og L eni-

gjorde 13,50 kr. pr. m² om året svarende til 139.292 kr. I november 2006 solgte

ge om, at U1 fuldt ud var bekendt med, at

U1 efter omfattende istandsættelsesarbej-

værdien af ejendommen ville stige efter

der den samlede ejendom for 162 mio.

istandsættelse, og at der dermed ville

kr. L’s forholdsmæssige andel af dæknings-

skulle betales dækningsafgift.

--

at det er vanskeligt at fastsætte, hvor detaljeret en specifikation i henhold til ELL § 5, stk. 2, skal være

afgiften på 1.393.096 kr. i 2008 ville efter L’s beregninger udgøre 511.266

Under landsretssagen blev der afgivet

kr. På dette grundlag finder retten, at

vidneforklariwng af E, der tidligere var

U1 ved kontraktindgåelsen måtte være

direktør hos L, samt af D. E forklarede blandt andet,

bekendt med, at der på et tidspunkt ville skulle betales dækningsafgift vedrørende

--

lejemål til L

ejendommen, og dækningsafgiften ville henset til ejendommens værdiforøgelse

--

at hverken U1 eller C havde nævnt

--

at hun dengang ikke vidste hvad dæk-

--

at hun bad D om at kigge lejekon-

noget om dækningsafgift

have en væsentlig størrelse. Henset hertil burde U1 i lejekontrakten have oplyst,

ningsafgift var, samt

at der på et tidspunkt ville skulle betales dækningsafgift, jf. ELL § 5, stk. 2.

Retten lægger til grund, at L’s virkEjendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011

at hun havde til opgave at finde et nyt

trakten igennem for så vidt angik den 19

Grundejernes Domssamling

L gjorde blandt andet gældende,

renoveret og nyindrettet for et betyde-

--

at U1 burde have oplyst L om, at

ligt, men ikke nærmere oplyst millionbe-

ejendommen ville blive pålagt dæk-

løb. I overensstemmelse med parternes

ningsafgift eller taget højde herfor i

tilkendegivelse herom lægger landsretten

--

--

lejekontrakten

endvidere til grund, at U1 fuldt ud var

at hverken lejekontrakten eller skatte-

bekendt med, at værdien af ejendommen

billetten for 2006 indeholdt oplysnin-

ville stige efter istandsættelsen, og at der

ger om en eventuel dækningsafgift

dermed ville skulle betales dækningsaf-

at det ikke var et nyt fænomen, at

gift.

ejendommen blev pålagt dækningsaf-

ejendomsværdien var blevet nedsat

at U1 havde engageret en ejendoms-

som følge af påklage i april 2005, ikke

mægler, der indså, at ejendommen

beregnede dækningsafgift for 2006 og

ville blive pålagt dækningsafgift, jf. C’s

2007, men på baggrund af en meget

forklaring under boligretssagen

betydelig forhøjelse af ejendomsværdien

at U1 ikke havde skønnet tilstrække-

efter istandsættelsen og udlejningen til L

at ELL § 5, stk. 2, ikke med sikkerhed

ligt præcist over skatter og afgifter i

beregnede dækningsafgift for 2008.

danner grundlag for krav om specifika-

lejekontrakten

--

---

Det er ubestridt, at kommunen, efter

gift, da den tidligere havde været det

tion af alle tænkelige underposter

--

Landsretten finder under disse om-

at U2 derfor kun kunne opkræve skat-

stændigheder, at U1 havde særlig anled-

--

at der på udgiftsområdet er fællesskab

ter og afgifter med et samlet beløb

ning til at præcisere, at L ville blive pålagt

mellem ELL § 5, stk. 2, og ELL §§ 10-12

på 25 % mere end det angivne beløb i

betaling for en forventet dækningsafgift.

--

at ELL §§ 10-12 uden tvivl ville give U2

lejekontrakten

Landsretten finder dog samtidig, at også

at den manglende oplysning om

L, der er en større erhvervsvirksomhed,

dækningsafgift havde forringet L’s

og som havde professionel rådgivning i

krav på refusion af dækningsafgiften --

at ELL § 11 gav ret til refusion af såvel

--

at der ikke kunne stilles et mere detal-

--

retsstilling væsentligt, samt

forbindelse med indgåelsen af lejeaftalen,

at ELL § 7, jf. AFTL § 36 ikke kunne

havde anledning til at forholde sig til, at

jeret specifikationskrav, fordi udgiften

finde anvendelse i sagen, når U1 var

dækningsafgift efter lejeaftalen kunne

skulle dækkes ud over lejen og ikke via

professionel udlejer.

blive pålagt selskabet som følge af den

øgede som nye afgifter --

meget betydelige stigning i ejendomsvær-

ELL §§ 10-12 --

at artsforskellige udgifter måtte opgøres udgift for udgift, mens artslignen-

--

--

--

dien. Det forhold, at U1 som oprindelig udlejer ikke i lejeaftalen særskilt havde

boligrettens resultat herom, at L er beret-

specificeret dækningsafgiften eller anslået

at lejekontrakten opfylder specifikati-

tiget til som lejer at fremsætte indsigelse

størrelsen heraf med et skønnet beløb,

onskravet i ELL § 5, stk. 2, da der ikke

overfor U2 som indtrædende udlejer

findes herefter ikke at medføre, at U2 som

var foretaget fejlskøn af nogen art

under henvisning til ELL § 5, stk. 2, jf. § 6.

indtrædende udlejer efter ELL § 5, stk. 2,

at dækningsafgiften ikke var kendt

Spørgsmålet for landsretten er

på tidspunktet for U2’s erhvervelse af

herefter, om U er afskåret fra at opkræve

ejendommen

dækningsafgift hos L, fordi udgiften i

at det burde have stået L klart, at

lejeaftalen ikke var særskilt specificeret og

L’s og U1’s massive investeringer i

størrelsen anslået. kræve sin udgift til dækningsafgift godt-

ejendomsværdi med den virkning,

gjort hos lejer enten som en del af lejebe-

at der skulle betales dækningsafgift,

talingen, jf. ELL § 10 og § 11, eller som en

samt

særskilt udgift ud over lejebetalingen, jf.

at det ville stride mod almindelig

ELL § 5, stk. 2.

hos L.

Såvel lejeaftalen som udkastene hertil

fritagelse for betaling af en meget

angav, at „gældende skatter, afgifter, bi-

betydelig skattebyrde, når L måtte

drag mv.“ opkrævedes særskilt, jf. herved

vide eller burde vide, at dækningsaf-

punkt 3.8., jf. punkt 3.2.

giften ville komme til efter investe-

er afskåret fra at opkræve dækningsafgift

En udlejer kan som udgangspunkt

forskelsværdi mellem grundværdi og

redelighed og hæderlighed at kræve

20

„Landsretten finder i lighed med

de udgifter kunne opgørs under ét

ejendommen ville kunne medføre

--

Landsretten udtalte:

Efter det oplyste i forklaringerne for-

ringerne i ejendommen, jf. ELL § 7, jf.

udsatte indgåelsen af lejeaftalen, at det

AFTL § 36

lejede, der var i meget ringe stand, blev Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011

Grundejernes Domssamling

juli 2010 sent om aftenen

GD 2011/39 Ø LL §§ 83 og

--

at han dagen efter konstaterede, at postvæsenet havde forsøgt at afle-

87

vere et brev til ham

Opsigelse efter køb på tvangsauktion.

Ikke rettidig indsigelse, da L var i udlan-

--

at han kontaktede posthuset lørdag

det. L blev udsat ved fogedforretning.

den 3. juli 2010, men fik oplyst, at

U havde endnu ikke tinglyst skøde på

brevet var gået retur til afsenderen

ejendommen

--

at han den 5. eller 6. juli 2010 kontakte U og tilkendegav, at han ville

Efter at U havde købt en ejendom på

have sagen indbragt for boligretten,

tvangsauktion, opsagde U L med henvis­

hvis brevet vedrørte noget om hans lejemål

ning til LL § 83, stk. 1, litra g, vægtige grunde. L var i udlandet og fik derfor ikke

--

at han havde fremsat indsigelse inden

--

at han ikke havde modtaget opsigel-

--

at hans mulighed for at fremsætte

for 6-ugers fristen

afhentet det anbefalede brev, som blev Da landsretten finder, at U1 og L i lige

returneret til afsenderen. L fik heller ikke

grad havde anledning til og mulighed for

fremsat indsigelser skriftligt inden for

at forholde sig til den særlige situation,

6-ugers fristen. L blev derfor udsat ved

der således forelå, og da størrelsen af den

en umiddelbar fogedforretning, uden

indsigelse ikke var fortabt, da U ikke

omtvistede dækningsafgift fra 2008 end-

at der blev foretaget en prøvelse af L’s

havde fået tinglyst adkomst til ejen-

videre er væsentlig i forhold til størrelsen

materielle indsigelser. På tidspunktet for

dommen

af L’s lejebetaling til U2, finder landsretten

opsigelsen af lejemålet, havde U stadig

samlet, at L bør frifindes for den principale

ikke fået tinglyst skøde på ejendommen,

påstand, men at der bør gives U2 med-

men det forhindrede ikke, at U opsagde L

hold i den subsidiære påstand for så vidt

og fik L udsat ved fogedforretning

sen med almindeligt brev, samt

Fogedretten udtalte: „Det fremgår af sagen, at opsigelsen af 25. juni 2010 er sendt af U ved såvel anbefalet brev som almindelig post. Det

angår halvdelen af dækningsafgiften.

U købte på en tvangsauktion en ejendom,

fremgår videre af sagen, at L ikke afhen-

tens dom således, at L skal anerkende

som var udlejet til L til beboelse. Inden

tede det anbefalede brev på posthuset,

at være forpligtet til at betale halvde-

U fik tinglyst skøde på ejendommen,

inden det blev sendt retur til afsenderen,

len af den dækningsafgift, der påhviler

opsagde U med brev af 25. juni 2010 L

U.

ejendommen, som forholdet er mellem

med henvisning til LL § 83, stk. 1, litra g,

Da det er L’s risiko, at han ikke kan

lejemålets størrelse og ejendommens

til fraflytning med udgangen af septem-

læse sin post på grund af udlandsrejse,

samlede størrelse.“

ber. Den 1. oktober 2010 fremsatte L

og da det er L’s risiko, at han ikke har af-

indsigelse imod opsigelsen. U indbragte

hentet det anbefalede brev på posthuset,

Note 1: SKAT’s afgørelse om nedsættelse

imidlertid sagen for fogedretten den 12.

inden det af postvæsenet blev returneret

af ejendomsvurderingen var så vidt ses

oktober 2010 med anmodning om udsæt-

til U, finder fogedretten, at opsigelsen er

truffet i juli 2005. Brevet af 14. septem-

telse af L.

kommet frem til L.

Landsretten ændrer derfor boligret-

Til støtte for begæringen om udsæt-

ber 2010 var derfor så vidt ses indhentet

telse af L gjorde U gældende,

efterfølgende hos SKAT.

--

at opsigelsen var sendt såvel anbefa-

--

at opsigelsen indeholdt en indsigel-

--

at L indsigelse var kommet frem efter

--

at U kunne udøve en ejers råden

Note 2: Efterfølgende varslede U2 skatteog afgiftsforhøjelse overfor L, hvori den

let som almindeligt sesvejledning

udækkede del af dækningsafgiften indgik.

Der verserer p.t. en retssag herom mellem

Efter LL § 87 skal L senest 6 uger efter opsigelsens fremkost fremsætte skrift-

udløbet af indsigelsesfristen, og

U2 og L ved Retten i Glostrup.

uanset, at U ikke havde fået tinglyst

Dom afsagt den 5. maj 2010 af Retten

skøde på ejendommen endnu

i Glostrup (BS 10F-4635/2008).

Dom afsagt den 1. marts 2011 af Østre

Til støtte for at begæringen om udsæt-

Landsret (B-1648-10).

MD

telse skulle afvises, gjorde L gældende, --

at han var i udlandet på tidspunktet

--

at han kom tilbage til Danmark den 2.

for opsigelsen

Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011

21

Grundejernes Domssamling

GD 2011/40 Ø

Vi beder Dem om senest 3 dage efter

ABL

modtagelsen af dette brev at indbetale

ABL § 7

følgende skyldige beløb:

LL § 93

Restance

Andelsbolig. Lejelovens 14-dages påkravsfrist fandt anvendelse i andels-

kr. 2.800,00

(…)

Såfremt restancen ikke er betalt se-

boligforhold. Kærefristberegning ved

nest 3 dage efter, at dette påkrav er kom-

fysisk udsættelse af bolig

met frem til Dem, vil sagen blive forelagt bestyrelsen med anbefaling om, at Deres

Som følge af boligafgiftsrestance eksklu­

medlemskab ophæves, og De ekskluderes

derede A/B i april 2010 AH. I eksklusions­

af foreningen i medfør af foreningens ved-

skrivelsen var der henvist til LL § 93, for

tægter og LL § 93, stk. 1, litra a, med den

lig indsigelse over for U, såfremt L ikke vil

så vidt angår beregningen af påkravsge­

virkning, at De omgående skal fraflytte

godkende opsigelsen.

byret, dog uden at denne begrundelse

boligen’.

herfor specifikt var nævnt i påkravet. AH

Ved anbefalet brev af 26. marts 2010

over for U inden for 6-ugers fristen i LL §

mødte ikke op til det indledende foged­

sendte A/B’s administrator brev til AH. Det

87 har gjort bemærkning om, at eventu-

retsmøde, hvorefter fogedretten frem­

fremgik af brevet, at A/B’s administrator

elle tvister vedrørende lejemålet ….. skal

mede sagen til fysisk udsættelse. Under

havde forelagt restancen for bestyrelsen

løses i boligretten. Da der i LL § 87 stilles

den fysiske udsættelse den 29. september

i A/B med anbefaling om omgående eks-

krav om, at eventuelle indsigelser skal ske

2010 protesterede AH mod at blive udsat,

klusion. Det er ubestridt, at bestyrelsen –

skriftligt, og da L i opsigelsesskrivelsen er

da restancen efter det oplyste skulle være

som organ – kunne træffe beslutning om

gjort opmærksom herpå, finder fogedret-

betalt. Fogeden gennemførte på trods

eksklusion.

ten, at L ved først at fremkomme med

heraf udsættelsen, og boligen blev senere

Ved anbefalet brev af 8. april 20l0

sine skriftlige indsigelser den 1. oktober

solgt til anden side. AH anmodede primo

ophævede og ekskluderede A/B’s admini-

2010 ikke har fremsat disse rettidigt.

november 2010 om, at sagen blev genop­

strator AH:

Fogedretten finder derfor at måtte bortse

taget, hvilket fogedretten afviste. Lands­

fra L’s indsigelser af materiel karakter. Det-

retten omgjorde senere denne afvisning,

marts 2010 ikke har betalt Deres restan-

te gælder også indsigelsen om, at U ikke

og hjemviste sagen til fortsat behandling i

ce, har bestyrelsen besluttet at ekskludere

på opsigelsestidspunktet kunne udøve en

fogedretten, for så vidt angår vurderingen

Dem af foreningen og at ophæve Deres

ejers råden over ejendommen, hvori leje-

af eksklusionens gyldighed. Det blev an­

brugsret til boligen, jf. vedtægterne og LL

målet er beliggende, idet U den 15. marts

ført i afgørelsen, at sagen og dermed den

§ 93, stk. 1, litra a. Det medfører, at De

2010 fik hammerslag over ejendommen

fysiske udsættelse burde have været udsat

har pligt til omgående at fraflytte Deres

og derfor – uanset om adkomsten var

grundet AH’s indsigelse. Fogedretten

lejlighed …’.

og er tinglyst eller ej – fra hammerslaget

fastholdt eksklusionen, idet LL ikke efter

blev givet, overtog ejendomsretten til

fogedrettens vurdering fandtes at finde

møde i fogedretten i anledning af ophæ-

lejemålet.“

anvendelse på andelsboligforhold. Lands­

velsen og eksklusionen af AH. AH mødte

Det kan ikke afvises, at L telefonisk

Fogedretten fandt derfor, at udsættel-

’Da De på trods af vores påkrav af 17.

Den 18. august 2010 blev der afholdt

retten omstødte med dissens afgørelsen, idet LL’s påkravsfrist på 14 dage kunne

sessagen kunne fremmes.

overføres på andelsboligforhold. Landsret­ L kærede kendelsen til landsretten, men

ten lagde dels vægt på intensionerne bag

landsretten stadfæstede kendelsen

LL’s ændring af påkravsfristen fra 3 til 14

med henvisning til dels de grunde, som

dage og dels A/B’s henvisning til LL § 93 i

fogedretten havde anført, dels at det, som

påkravet. Dissensen anførte med henvis­

L havde anført, ikke kunne føre til andet

ning til Højesteretspraksis, at LL regler

resultat.

kun kunne anvendes i andelsboligforhold, såfremt det var lovhjemmel hertil

Kendelse afsagt den 5. januar 2011 af Retten i Sønderborg (FS F03-9221/2010).

Ved anbefalet brev af 17. marts 2010

Kendelse afsagt den 9. marts 2011 af

sendte A/B’s administrator brev til AH i anledning af manglende boligafgift. Af

Vestre Landsret (VL B-0305-11).

MD

brevet fremgår blandt andet: ’Deres boligafgift mv. er i henhold til vedlagte specifikation endnu ikke betalt.

22

Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011

Grundejernes Domssamling

--

--

Herudover var der ligeledes restan-

klusion indeholder ikke en henvisning til

cer både på tidspunktet for sagens

bestemmelser i LL, og Fogedretten finder

fremsendelse til fogedretten den 8.

efter ordlyden af vedtægterne ikke grund-

juli 2010, og ved sagens foretagelse i

lag for at fortolke påkravsfristen i ved-

fogedretten den 18. august 2010,

tægtsbestemmelsen i overensstemmelse

at såvel restancens størrelse som

med den nu indførte 14-dages frist i LL §

misligholdelsens længde er væsentlig

93, stk. 2, og bestemmelsens forarbejder

jf. UfR 2009.929 H (GD 2009/34 H,

støtter heller ikke denne fortolkning. Den

RED.),

omstændighed, at der i A/B’s påkrav er

at påkravsfristen på 3 dage i A/B’s

henvist til LL § 93, stk. 1 kan ikke føre til

vedtægter § 24 er overholdt, og at

et andet resultat.

henvisningen til LL alene angår på-

Det lægges til grund som ubestridt, at

kravsgebyret, og

AH på tidspunktet for påkravets fremsen-

at A/B’s vedtægter hviler på et

delse den 17. marts 2010 var i restance

aftaleret1igt grundlag, hvorfor den

med betaling af boligafgift. Herefter og

ikke, og sagen blev fremmet til fysisk

gennemførte ændring af LL § 93, stk.

da det endvidere må lægges til grund, at

udsættelse.

2 ikke kan føre til, at der skal indfor-

der var restance til A/B på tidspunktet for

tolkes en 14-dages frist. Den juridiske

eksklusionen den 29. marts 2010, finder

fogedretten udkørende fogedforretning

teori og foreliggende domspraksis

fogedretten, at A/B’s eksklusion var beret-

på adressen, og AH blev trods protester

fra tiden forud for ændringen af LL

tiget“.

udsat af boligen. AH’s indbo blev taget i

§ 93, stk. 2 støtter heller ikke denne

bevaring af H. Møbeltransport.

fortolkning.

--

Den 29. september 2010 foretog

Landsretten ændrede med dissens fogedrettens kendelse om eksklusion:

Efter en personlig henvendelse fra AH besluttede fogedretten ved brev af 10.

AH har til støtte for sin påstand om, at eks-

A/B’s bestyrelse traf den 29. marts 20

november 2010, at der ikke var grund-

klusionen var uberettiget gjort gældende,

l0 afgørelse om eksklusion af de kærende

lag for at genoptage sagen. AH kærede

--

at eksklusionen er ugyldig, da påkra-

som følge af manglende betaling af

denne afgørelse, henviste blandt andet

vet er dateret den 17. marts 2010, og

boligafgift mv., der ikke var betalt trods

til, at der ikke var noget skyldigt beløb på

at der heri er henvist til vedtægterne

fremsendelse af skriftligt påkrav den 17.

og til LL § 93,

marts 2010, og restancen blev først be-

at henvisningen i A/B’s vedtægter og

talt i august 2010.

tidspunktet for udsættelsen.

Ved Østre Landsrets kendelse af 2. februar 2011 blev sagen hjemvist til

--

til LL indebærer, at der skulle være

Misligholdelsen af betalingsforpligtel-

fogedretten til behandling om genopta-

foretaget en ændring af påkravsfris­

sen kan ikke anses for at være af uvæ-

gelse (note 1).

ten til 14 dage i A/B’s vedtægters §

sentlig betydning, jf. LL § 94, stk. l, og

24. Eksklusionen blev foretaget den

bestyrelsen kunne derfor som udgangs-

29. marts 2010, og fristen på 14

punkt træffe afgørelse om eksklusion, jf.

dage er derfor ikke overholdt, hvorfor

vedtægternes § 24. stk. l, litra c, og LL §

eksklusionen er ugyldig grundet den

93, stk. I, litra a, jf. stk. 2.

Af vedtægterne for A/B fremgår det blandt andet: ’§ 24 Eksklusion Stk. l: Bestyrelsen kan ekskludere et med-

manglende angivelse af den korrekte

lem og bringe hans brugsret til ophør i

påkravsfrist, uagtet at AH var i restan-

følgende tilfælde:

ce på tidspunktet for eksklusionen.

a) Når et medlem ikke betaler skyldigt indskud, og medlemmet ikke har betalt det skyldige beløb senest 3 dage efter, at skriftligt påkrav herom er kommet frem til medlemmet.“

Fogedrettens begrundelse og resultat: „Fogedrettens bemærkninger Den 17. marts 2010 sendte A/B påkrav til AH med angivelse af en påkravsfrist på 3 dage, og det fremgår af brevet,

A/B gjorde til støtte for eksklusionen gældende, --

at der var henvist til LL § 93, stk. 1.

Af § 24, stk. 1, litra a i A/B’s vedtæg-

at eksklusionen af AH er foretaget

ter fremgår, at et medlems brugsret kan

med rette, da AH på tidspunktet

bringes til ophør, såfremt det skyldige

for påkravets fremsendelse den 17.

beløb ikke er betalt inden 3 dage efter, at

marts 2010 og ved eksklusionen den

skriftligt påkrav er kommet frem.

29. marts 2010 var i restance til AH. Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011

Vedtægternes bestemmelse om eks23

Grundejernes Domssamling

henviste til såvel A/B’s vedtægter som LL

hensigt, at ændringen af påkravsfristen

§ 93, stk. 1, litra a, hvilken bestemmelse

LL § 93, stk. 2, fra 3 dage til 14 dage

henviser til bestemmelsen i § 93, stk. 2.

tilsvarende skulle gælde ved eksklusion af

Da påkravet angav en frist på 3 dage,

en A/B med den virkning, at bestemmelser

og da eksklusionen skete den 29. marts

i andelsboligforeningers vedtægter, der

2010 på grundlag af påkravet, finder vi,

indeholder en anden og kortere frist, ikke

at eksklusionen af de kærende var uberet-

gyldigt kan anvendes i forholdet mellem

tiget.

en A/B og dens medlemmer.

Påkravsfristen på 3 dage i vedtægter-

Efter sagens karakter finder vi, at ingen af parterne skal betale sagsomkost-

nes § 24, stk. 1, litra c, kan ikke anses for

ninger til den anden part for fogedretten

urimelig og svarer til den frist, der fremgik

og for landsretten.

af LL § 93, stk. 2, forud for ændringen ved

En dommer udtalte:

lov nr. 286 af 15. april 2009, og den sva-

Forholdet mellem en A/B og dens

rer endvidere til den frist, der fremgår af

De kærende har gjort gældende, at

medlemmer reguleres som udgangspunkt

§ 20, stk. 1, litra a, i Boligstyrelsens (note

eksklusionen var uberettiget som følge af,

af foreningens vedtægter, og LL finder

3) gældende normalvedtægt af december

at det fremgik af påkravsskrivelsen, at re-

som udgangspunkt ikke anvendelse

2006, der er udarbejdet i overensstem-

stancen skulle være betalt senest 3 dage

på forholdet, jf. herved LL § 1 og UfR

melse med andelsboligforeningslovens §

efter, at påkravet var kommet frem til de

1963.392 H (note 2).

7.

kærende, selvom de efter LL § 93, stk. 2,

Det er imidlertid antaget i praksis, at medlemmer af en andelsboligforening i

På den baggrund – og uanset udgangs-

Fristen i påkravet er i overensstem-

tilfælde af eksklusion som udgangspunkt

punktet om, at andelshavere i tilfælde af

melse med vedtægternes § 24, stk. l, litra

har krav på samme beskyttelse som lejere

eksklusion nyder samme beskyttelse som

c, og sagen rejser derfor spørgsmål, om

efter lejelovens §§ 93 og 94, jf. herved til-

lejere – finder jeg, at der ikke er tilstræk-

påkravet er ugyldigt – og dermed ikke kan

lige UfR 2006.1864 H, og at en andelsbo-

keligt grundlag for at tilsidesætte vedtæg-

danne grundlag for eksklusion – som følge

ligforenings vedtægter skal fortolkes og

ternes § 24, stk. 1, litra c.

af, at det ikke anvendte fristen på 14

anvendes i lyset af lejelovens §§ 93 og 94,

Herefter, og da påkravet og den efter-

der kan supplere og udfylde vedtægterne.

følgende eksklusion i øvrigt opfylder både

havde krav på en frist på 14 dage.

dage i lejelovens § 93, stk. 2, således som bestemmelsen med virkning fra den l. juni

Ved lov nr. 286 af 15. april 2009,

kravene i vedtægternes § 24, stk. 1, litra

2009 var blevet ændret ved lov nr. 286 af

der trådte i kraft den 1. juni 2009, blev

c, og LL § 93, stk. l, litra a, jf. stk. 2, jf. §

15. april 2009.

påkravsfristen i LL § 93, stk. 2, forlænget

94, stk. 1, finder jeg, at eksklusionen af de

fra 3 dage til 14 dage.

kærende har været berettiget.

To dommere udtalte: Baggrunden for den forlængelse af

Det fremgår af forarbejderne, jf.

påkravsfristen fra 3 til 14 dage, der skete

lovforslag nr. 92 af 11. december 2008,

ved den ovennævnte lovændring, var i

at baggrunden for forslaget var en kon-

følge lovforslaget, jf. lovforslag nr. 92 af

stateret stigning i antallet af lejere, der

11. december 2008, blandt andet en

blev sat ud af boligen, og forslaget var

rapport, som Det Nationale Forsknings-

et led i regeringens boligsociale indsats

center for Velfærd (SFI) havde udarbejdet.

for at forhindre, at lejere sættes ud af

Lovforslagets bemærkninger angav under

boligen som følge af, at huslejen ikke er

henvisning til blandt andet rapporten, at

betalt. Det skulle blandt andet ske ved at

formålet med lovforslaget var at redu-

forlænge lejelovgivningens påkravsfrist på

cere antallet af udsættelsesforretninger

3 dage, der blev anset for en meget kort

væsentligt. Vi finder, at de hensyn, der

frist for L til at afværge en ophævelse af

begrundede forlængelsen af den ufravi-

lejeforholdet.

gelige frist fra 3 til 14 dage i LL § 93, stk.

De hensyn, der har begrundet forlæn-

2, også må tillægges betydning i forhold

gelsen af påkravsfristen i lejelovgivningen,

til andelshavere, der som de kærende var

kan tale for en tilsvarende beskyttelse af

kommet i betalingsrestance. Vi finder her-

andelshavere i tilfælde af eksklusion på

efter, at eksklusion efter § 24, stk. 1, litra

grund af betalingsrmisligholdelse. Der

c. i vedtægter måtte forudsætte, at fristen

er imidlertid ikke i forarbejderne til lov

på 14 dage var iagttaget. Det bemærkes

nr. 286 af 15. april 2009 holdepunkter

herved, at påkravet af 17. marts 2010

for at antage, at det har været lovgivers

24

Jeg stemmer derfor for at stadfæste fogedrettens kendelse.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011

Grundejernes Domssamling

behandling af indsigelserne i anledning af

gen indeholdt endvidere 29 1-værelses

fogedsagen.’

ejerlejligheder samt en ejerlejlighed på 3 værelser. I 2009 bemyndigede general-

Note 2: Højesteret udtaler i præmisserne

forsamlingen i ejerforeningen bestyrelsen

til nævnte afgørelse følgende: ’Når henses

til at opsige L’s lejemål med henblik på, at

til den retsstilling, der er tillagt medlem-

lejemålet skulle omdannes til depotrum

merne af en andelsboligforening som

for beboerne i ejendommen.

den omhandlede, og dennes formål og

Da bestyrelsen for ejerforeningen op-

organisation, findes LL, jfr. dens § 1, stk. 1,

sagde L med henvisning til, at ejerforenin-

ikke at kunne finde anvendelse, medmin-

gen selv skulle anvende det lejede, ville L

dre andet klart kan udledes af den enkelte

ikke anerkende opsigelsen, og ejerforenin-

lovbestemmelse.’

gen anlagde derefter sag mod L.

Note 3: Erhvervs- og Byggestyrelsen har

ejerforeningen påstand om, at L skulle

den 12. maj 2011 udsendt en redigeret

anerkende, at opsigelsen af kælderlejemå-

normalvedtægt i høring, hvor 3 dages

let var berettiget.

Under boligretssagen nedlagde Thi bestemmes: Fogedrettens kendelse ændres således, at eksklusionen af AH Nielsen findes

fristen er fastholdt i dennes § 20, stk. 1,

uberettiget.

litra a.

Ejerforeningen gjorde blandt andet gældende,

Ingen af parterne skal betale sagsomkostninger til den anden part for fogedret-

Note 4: Det er søgt 3. instansbevilling fra

ten og for landsretten.’ (note 4).

A/B’s side den 17. juni 2011.

--

at der ikke var andre arealer i ejendommen, som uden væsentlige gener kunne indrettes til depotrum for de

Note 1: Landsrettens kendelse af 2. februar 2011 i sag 19. afd. kære nr. B-3700-10, hvorefter sagen hjemvises til fogedretten, lyder:

Kendelse afsagt af Hillerød Fogedret

øvrige beboere

den 31. marts 2011 (FS 6272/2010).

--

Kendelse afsagt af Østre Landsret den

fordi L havde udlejet sin erhvervsejer-

4. juni 2011 (19. afd. kære nr. B-1417-11).

TIL

„Det følger af retsplejelovens § 598, stk.

at det var rimeligt at opsige lejemålet, lejlighed

--

at kælderrummet ikke havde afgørende betydning for L erhvervelse af

2, jf. § 495, at der ikke kan ske udsættelse

sin erhvervsejerlejlighed

på rettens kontor, hvis skyldneren ikke er --

mødt. Udsættelsen må derfor anses for sket den 29. september 2010.

GD 2011/41 Ø

Efter det af AH anførte sammenholdt med

ELL § 61

kontorfogedens oplysninger må landsret-

Opsigelse til en ejerforenings egen

ten lægge til grund, at AH i forbindelse

brug. Kælderlejemål i en ejerforening.

at der oprindeligt havde været tilstrækkelige toiletfaciliteter i L’s erhvervsejerlejlighed

--

at der var stort behov for depotrum til de øvrige ejerlejlighedsejere, idet lejlighederne i ejendommen kun var

med udsættelsesforretningen den 29. september 2010 gjorde indsigelser mod

En ejerforening opsagde en lejeaftale om

udsættelsesgrundlaget. Da der er tale

et kælderrum med henblik på omdannelse

om indsigelser, som kontorfogeden ikke

af kælderrummet til pulterrum for nogle af

i medfør af retsplejelovens § 19, stk. 3,

medlemmerne af ejerforeningen. Lejeren af

kunne tage stilling til, burde sagen have

kælderrummet var også ejer af en erhvervs­

været udsat.

ejerlejlighed i ejerforeningen, som var

Efter omstændighederne, herunder

udlejet til en erhvervslejer. Kælderrummet

sagens indgribende betydning for AH,

indeholdt blandt andet et toilet, som blev

burde fogedretten på den baggrund i

anvendt af erhvervlejeren. Ejerforeningen

medfør retsplejelovens § 598, stk. 2, jf. §

fik medhold i, at opsigelsen var berettiget

på mellem 26 m² og 29 m², samt --

at der manglede 3 depotrum, da ejendommen kun indeholdt 27 depotrum.

504, have imødekommet anmodningen om genoptagelse, der blev fremsat ved

L lejede pr. 1. april 2000 et kælderrum i

personligt fremmøde i fogedretten den 2.

en ejerforening. Kælderrummet indeholdt

november 2010.

blandt andet et toilet. L var endvidere ejer af en erhvervsejerlejlighed på ca.

Fogedrettens beslutning om afvisning af

250 m² i ejerforeningen, og toilettet i

genoptagelse ophæves derfor, og sagen

kælderrummet blev benyttet af lejeren

hjemvises med henblik på fogedrettens

af L’s erhvervsejerlejlighed. Ejerforenin-

Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011

25

Grundejernes Domssamling

begge parters forhold, jf. ELL § 61, stk. 3.

jenævnet om at tage stilling til lejens

Det bemærkes herved, at fællesarealet i

størrelse for lejemålet.

alt udgør 110 m², og L’s erhvervsejerlejlighed udgør 247 m².

Huslejenævnet traf afgørelse om, at lejemålet var indgået på vilkår, som

Ejerforeningens påstand tages derfor til følge som angivet nedenfor.“

var mere byrdefulde for L end lejevilkårene for de øvrige lejere i ejendommen.

Byrettens dom blev anket til landsretten, som stadfæstede afgørelsen med

Huslejenævnet nedsatte derfor lejen for lejemålet.

følgende begrundelse:

U anlagde herefter sag imod kom-

„Landsretten er enig i byrettens

munen og L1 og nedlagde blandt andet

resultat og begrundelsen herfor. Det for

påstand om, at de skulle anerkende, at

landsretten oplyste kan ikke føre til andet

lejen for lejemålet udgjorde 27.300 kr.

resultat. Landsretten stadfæster derfor

L1 og kommunen nedlagde påstand

byrettens dom, således at L tilpligtes at

om, at U skulle anerkende, at lejen for

L gjorde gældende,

ryddeliggøre og fraflytte lejemålet senest

lejemålet udgjorde 25.505,40 kr.

--

den 1. maj 2011.“

at L’s erhvervsejerlejlighed oprindeligt

Under boligretssagen var der enighed mellem parterne om, at den aftalte leje

var fællesareal i ejendommen --

at L’s erhvervsejerlejlighed senere blev udstykket, uden at fællestoilettet blev omfattet af ejerlejligheden

--

at det var af afgørende betydning for

Dom afsagt den 18. juni 2010 af Ret­ ten på Frederiksberg (BS S-2926/2009).

ML § 5, stk. 1, samt om at trappelejeklau-

Dom afsagt den 8. marts 2011 af Østre

sulen var gyldig.

Landsret (8. afd. a.s. nr. B-2063-10).

MD

L, at der var adgang til toilettet, da --

ikke oversteg den lovlige leje i henhold til

Til støtte for at de aftalte lejevilkår var

han erhvervede sin ejerlejlighed, samt

mere byrdefulde for L1, end lejevilkårene

at opsigelsen ikke var rimelig ud fra en

for andre lejere var, havde L1 henvist til lejeaftalen for L2’s lejemål i ejendommen.

vurdering af begge parters forhold.

GD 2011/42 V Boligretten udtalte: „Det er ubestridt, at det omtvistede

ML § 5, stk. 8

U gjorde gældende,

Ikke mere byrdefulde vilkår. L’s bevis-

--

at L1 ikke boede på mere byrdefulde

--

at L1 havde bevisbyrden for, at L’s

lokale ejes af ejerforeningen og har været

byrde var ikke løftet ved henvisning til

udlejet til L, siden han købte sin erhvervs-

ét lejemål

vilkår end de øvrige lejere lejevilkår var mere byrdefulde, og

ejerlejlighed i 2000. Ifølge den i 2005 indgåede lejekontrakt var lejemålet uop-

Da L søgte om boligstøtte, foranledigede

sigeligt indtil 1. april 2009. Opsigelsen er

kommunen, at lejefastsættelsen blev

sket efter ELL § 61, stk. 2, nr. 1.

indbragt for huslejenævnet. Huslejenæv­ net nedsatte lejen for L’s lejemål med

--

at denne bevisbyrde ikke var løftet.

Boligretten udtalte: „Det må lægges til grund, at de 9

Det kan lægges til grund, at ejendommen

henvisning til, at lejevilkårene var mere

lejemål i den omhandlede ejendom var

er opdelt i 31 ejerlejligheder, hvoraf de

byrdefulde end lejevilkårene for andre

udlejet til en aftalt leje.

30 er beboelsesejerlejligheder, og heraf

lejere i ejendommen. U anlagde herefter

er de 29 ejerlejligheder på hver 25-28 m².

sag imod L og kommunen. Boligretten

Det må derfor anses for at være af stor

stadfæstede nedsættelsen af lejen, selv­

nødvendighed, at de nuværende fælles

om L og kommunen kun påberåbte sig ét

faciliteter i form af blandt andet tørrerum

andet lejemål i ejendommen. Landsretten

og fyrrum bibeholdes, ligesom det må

fandt ikke, at bevisbyrden var løftet ved

anses for at være af stor nødvendighed,

påberåbelse af ét lejemål, og landsretten

at der til hver enkelt ejerlejlighed hører

frifandt derfor U

U har under boligretssagen foretaget en beregning af den lovligt beregnede

et pulterrum. Det er ikke godtgjort, at det er muligt at etablere de manglende

L1 lejede med virkning fra den 1. juli

3 pulterrum på ejendommens fællesarea-

2003 en beboelseslejlighed hos U for en

ler. Samtidig er der ikke oplyst konkrete

årlig leje på 27.300 kr. Lejekontrakten

omstændigheder for L, som gør, at opsi-

indeholdt i øvrigt en trappelejeklausul.

gelsen af L’s lejemål ikke – uanset at dette

Ejendommen indeholdt 9 lejemål.

muligvis kun kan indrettes til 2 pulterrum – er rimelig ud fra en samlet vurdering af 26

Da L1 søgte om boligstøtte hos kommunen, anmodede kommunen husleEjendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011

Grundejernes Domssamling

men, som blandt andet viste følgende (se

GD 2011/43 Ø

tabel):

ABL

U forklarede endvidere, at der var

ABL § 7

lavet forskellige forbedringer i L2’s lejemål

Andelsbolig. Eksklusion. Bestyrelse

i form af blandt andet bruseniche og em-

havde kompetence til at ekskludere

hætte, og at der var aftalt en forbedrings-

andelshaver

forhøjelse med L2 for forbedringerne.

En andelshaver havde ikke betalt skyl­ U gjorde blandt andet gældende,

dig boligafgift og blev i forlængelse af

--

at L1 og kommunen ikke gennem ét

afgivet påkrav ekskluderet af A/B. Det var

andet lejemål havde løftet bevisbyr-

bestyrelsen, som foretog eksklusionen og

den for, at L1 boede på mere byrde-

ophævelse af brugsretten til boligen. I

fulde vilkår, og

vedtægterne for den konkrete A/B var det

at bevisbyrden ikke påhvilede U.

anført „… kan en andelshaver ekskluderes

--

af foreningen og brugsretten bringes til

omkostningsbestemte leje efter ML § 5, stk. 1, og den aftalte leje vedrørende det

L gjorde blandt andet gældende,

omhandlede lejemål overstiger ikke den

--

ophør af bestyrelsen …“.

at bevisbyrden for at L boede på mere

Fogedretten fremmede eksklusionen,

lovlige omkostningsbestemte leje efter

byrdefulde vilkår var løftet med L2’s

uanset at det var bestyrelsen, som havde

ML § 5, stk. 1.

lejemål, samt

afgivet denne.

På grundlag af besigtigelse og de

--

at de øvrige lejemål ikke kunne ind-

I relation til afgørelsen GD 2011/35

fremlagte lejekontrakter kan det lægges

drages i sagen uden besigtigelse af

Ø udtalte fogedretten, at denne afgø­

til grund, at L’s lejemål med hensyn til

lejemålene.

relse ikke gav anledning til at ændre den hidtidige retsstilling, om at besty­

indretning og udstyr samt kontraktsvilkår er identisk med …’s lejemål i samme

Landsretten udtalte:

relsen udmærket kan ekskludere, selvom

„Landsretten finder, at kommunen og

ejendom.

vedtægterne var formuleret, som de

L1 ikke gennem påberåbelse af vilkårene

var. Fogedretten sondrede i den forbin­

den lejeaftale, som L pr. 1. juli 2003 ind-

for et enkelt andet lejemål i ejendommen

delse mellem eksklusion på grundlag af

gik med U, er aftalt mere byrdefulde vilkår

har løftet bevisbyrden for, at der ved ind-

betalingsmisligholdelse og eksklusion på

i form af en højere leje end var gældende

gåelsen af lejeaftalen for L1 er aftalt mere

grundlag af andre misligholdelsestilfælde.

for …’s lejemål, og at en fastsættelse af

byrdefulde vilkår end for de øvrige lejemål

Landsretten tiltrådte fogedrettens afgø­

en leje ud over den af L anerkendte vil

i ejendommen.

relse om at fremme eksklusionen.

L findes at have godtgjort, at der i

Landsretten tager derfor U’s påstand

medføre, at L kommer til at bo på mere byrdefulde vilkår, jf. ML § 5, stk. 8, uanset

til følge.“

AH misligholdte sine forpligtelser over for A/B ved ikke at betale boligafgift og

at den aftalte leje ikke overstiger den leje, Dom afsagt den 31. maj 2010 af Ret­

der kan kræves i medfør af ML § 5, stk. 1.

Der afsiges derfor dom i overensstem-

ten i Randers (BS 5.448/2009).

gende ekskluderede bestyrelsen AH og

Dom afsagt den 15. marts 2011 af

melse med L’s påstande.“ U ankede boligrettens dom til lands-

ophævede AH’s brugsret til boligen. Da

Vestre Landsret (VL B-2037-10).

AH ikke flyttede, fremsendte A/B sagen til MD

retten.

A/B sendte påkrav til AH herom. Efterføl-

fogedretten med krav om fysisk udsættelse af AH.

Under landsretssagen fremlagde U en oversigt over lejemålene i ejendom-

Adresse

Areal

Omk. best. leje

Samlet leje

Diff./forbedring

Leje pr. m²

st. (vicevært)

44

14.598,32 kr.

15.840,00 kr.

1.241,68 kr.

360,00 kr.

1.

62

20.570,36 kr.

35.760,00 kr.

15.189,64 kr.

576,77 kr.

2. (L1)

52

17.252,56 kr.

27.300,00 kr.

10.047,44 kr.

525,00 kr.

st. th.

77

25.547,06 kr.

55.320,00 kr.

29.772,94 kr.

718,44 kr.

st. tv.

60

19.906,80 kr.

34.968,00 kr.

15.062,20 kr.

582,80 kr.

1. tv.

67

22.229,26 kr.

43.200,00 kr.

20.970,74 kr.

644,78 kr.

1. th.

64

21.233,92 kr.

40.800,00 kr.

19.566,08 kr.

637,50 kr.

2. tv. (L2)

52

17.252,56 kr.

25.505,40 kr.

8.252,84 kr.

490,49 kr.

2. th.

54

17.916,12 kr.

36.396,00 kr.

18.478,88 kr.

674,00 kr.

Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011

27

Grundejernes Domssamling

en andelsboligforenings bestyrelse var tillagt kompetence til at træffe afgørelse om eksklusion på baggrund af en tilsvarende vedtægtsbestemmelse. Den pågældende sag vedrørte dog anden misligholdelse end betalingsmisligholdelse og adskilte sig derved fra denne sag og TBB.2000.130. Fogedretten finder herefter ikke, at FM.2010.331 (note 2) giver anledning til at ændre den hidtidige praksis på området, idet fogedretten finder det afgørende at sondre mellem eksklusion på baggrund af betalingsmisligholdelse og eksklusion på baggrund af Det blev i sagen lagt til grund, at påkrav mv. ikke gav anledning til tvist, således

anden misligholdelse.

Af disse grunde finder fogedretten, at

at tvistepunktet bestod i, om bestyrelsen

vedtægterne for A/B […] tillægger andels-

som sådan kunne ekskludere AH, eller om

boligforeningens bestyrelse kompetence

det var ’foreningen’ i form af en general-

til at træffe afgørelse om eksklusion på

forsamling, som skulle gøre det.

baggrund af betalingsmisligholdelse.

Fogedretten udtaler:

andelsboligforeningens påstand kan tages

»… Efter at AH ikke indbetalte restancen

til følge…«

Af disse grunde finder fogedretten, at

inden udløbet af påkravsfristen vedtog A/B’s bestyrelse, at ekskludere AH af

Landsretten tiltrådte, at bestyrelsen i den

foreningen efter vedtægternes § 23, stk.

foreliggende situation havde kompetence

1, litra A på grund af manglende betaling,

til at træffe beslutning om eksklusion.

hvilket blev meddelt AH i brev af 5. januar 2011.

Af vedtægternes § 23, stk. 1, litra A

Note 1: Afgørelsen er refereret som GD 2011/35 Ø og T:BB 2011.167 Ø.

fremgår, at „I følgende tilfælde kan en andelshaver ekskluderes af foreningen og

Note 2: Kendelsen GD 2011/35 Ø kom-

brugsretten bringes til ophør af besty-

mer frem til det modsatte resultat, og er

relsen: A) Såfremt en andelshaver trods

refereret i HUSET JURA nr. 5, august 2011,

påkrav ikke betaler eventuelt resterende

hvor begge afgørelser tillige er kommen-

indskud, boligafgift eller andre skyldige

teret på side 3 ff.

beløb af enhver art“.

Bestyrelsen har ved formanden og to

Note 3: Referatet af denne afgørelse er

bestyrelsesmedlemmer den 29. december

alene baseret på gengivelsen af sagen

2010 truffet beslutning om, at ekskludere

i Fuldmægtigen, som er trykt som FM

AH og ophæve brugsretten vedrørende

2011.192.

lejligheden.

Det har tidligere været antaget i såvel teori som praksis, at vedtægtsbestem-

Kendelse afsagt den 28. juni 2011 af Østre Landsret (21. afd. B-1873-11).

melser, som angiver, at andelshaver kan ekskluderes af foreningen og brugsretten

TIL

bringes til ophør af bestyrelsen, tillægger bestyrelsen kompetence til at træffe afgørelse om eksklusion på baggrund af betalingsmisligholdelse, jf. blandt andet TBB.2000.130 Ø.

I FM.2010.331 (note 1) fandt Østre Landsret det imidlertid tvivlsomt, hvorvidt 28

Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011

Administrative afgørelser

Grundejernes Investeringsfond har, i

udførte arbejde er en nødvendig repara-

forbindelse med at ejendommen er blevet

tion eller et nødvendigt arbejde i forbin-

udtaget til kontrol, ikke villet godkende,

delse med udskiftning af køkkenerne.

at beløbet vedrørende malerarbejde i lejemålene udført i forbindelse med køkken-

ikke, at U’s oplysning om, at behand-

moderniseringer trækkes over ejendom-

ling af køkkenudskiftning er aftalt med

mens ML § 18 b-konto.

beboerrepræsentanterne, kan føre til et

U har blandt andet anført, at det

andet resultat, da ML § 19, stk. 1, første

udførte malerarbejde er en nødvendig

punktum, er præceptiv, hvorfor aftalen

reparation efter udskiftning af lejlighe-

ikke kan tillægges betydning i forhold til,

dernes køkkenelementer med tilhørende

om udgifterne til den indvendige vedlige-

ændring af døre, karme og fodpaneler

holdelse kan fradrages på ejendommens

samt ændring af rørføring til varme, gas

udvendige vedligeholdelseskonto.

samt varmt og koldt vand.

GA 2011/04

Grundejernes Investeringsfond mener

U har endvidere oplyst, at behandlin-

Da det fremgår af sagen, at der er indgået aftale mellem beboerrepræsen-

ML § 18 b

gen af køkkenudskiftningen i lejlighederne

tationen og U om, at samtlige udgifter i

ML § 19

er aftalt med beboerrepræsentanterne,

forbindelse med køkkenmoderniseringen

Udlejer berettiget til at anvende midler

og at der er enighed mellem U og beboer-

skal fradrages på ML § 18 b-kontoen, har

fra GI konto på (nødvendige) følgearbej-

repræsentanterne om, at hele udgiften til

nævnet vedtaget at godkende, at udgif-

der i forbindelse med en køkkenmoder-

udskiftning af køkkenerne skal fradrages

ten på 629.550 kr. inklusive moms i dette

nisering i hele U’s ejendom

på ML § 18 b-kontoen, således at der ikke

tilfælde trækkes på ML § 18 b-kontoen for

skal være nogen form for lejeforhøjelse

udvendig vedligeholdelse, jf. § 19, stk. 1,

U havde, i forbindelse med en køkken­

i forbindelse med udskiftning af køkke-

sidste punktum.

modernisering i sin ejendom, indgået

nerne.

aftale med beboerrepræsentationen om,

U har anført, at konsekvensen af at

Nævnet har således lagt afgørende vægt på, at der er indgået en aftale med

at han kunne anvende kr. 629.550 fra

fastholde, at nødvendige malerudgifter

beboerrepræsentationen om debitering

den udvendige vedligeholdelseskonto

ikke kan indgå som en del af en køkken-

af udgifterne på kontoen for udvendig

hos Grundejernes Investeringsfond (GI).

renovering og dermed hæves på ML §

vedligeholdelse, herunder malerudgifter,

Beløbet blev anvendt på nødvendige

18 b-kontoen, vil være, at der aldrig kan

således at der ikke efterfølgende kan

malerarbejder. GI ville ikke godkende, at

gennemføres udskiftning af køkkener og

beregnes lejeforhøjelse på grundlag af

nævnte udgift kunne trækkes på ML § 18

badeværelse uden lejeforhøjelse, hvilket

udgifterne.

b kontoen, selvom U og beboerrepræsen­

næppe kan være i lejernes interesse.

tationen havde indgået aftale herom, da

Grundejernes Investeringsfond har

Nævnet har bemærket, at der ikke forelå en sådan aftale med en beboer-

beløbet var anvendt til arbejder omfattet

heroverfor blandt andet anført, at der er

repræsentation i en dom afsagt af Østre

af LL § 21, det vil sige indvendig vedli­

tale om malerarbejde, som er omfattet

Landsret den 13. januar 1999, hvor det

geholdelse. Efter GI’s opfattelse var det

af LL § 21 om indvendig vedligeholdelse.

ikke blev godkendt, at der på en ejen-

alene beløb anvendt til forbedring, isole­

Det fremgår, at der er tale om udgifter

doms udvendige vedligeholdelseskonto

ring og lignende, der kunne indgås aftale

til „malerarbejde“, og at Grundejernes

om, for så vidt angår ML § 18 b. Såvel

Investeringsfond har nedsat de beret-

huslejenævnet som ankenævnets flertal

tigede udgifter, da det af ML § 19, stk. 1,

tiltrådte, at nævnte beløb til nødvendige

første punktum, udtrykkeligt følger, at der

malerarbejder ved en køkkenmoderni­

på vedligeholdelseskontoen kan fradra-

sering kunne trækkes fra den udvendige

ges beløb, der er anvendt til opfyldelse

vedligeholdelseskonto, ML § 18 b, da U og

af U’s pligt til anden vedligeholdelse end

beboerrepræsentationen havde indgået

omhandlet i LL § 21.

aftale herom

Grundejernes Investeringsfond har endvidere anført, at det, idet udgifterne

5. huslejenævns afgørelse lyder som følger

omfattet af LL § 21 og ikke kan fradrages

i resumeet fra ankenævnsafgørelsen:

den udvendige vedligeholdelseskonto, jf.

’Huslejenævnet har godkendt, at

ML § 19, stk. 1, første punktum, er uden

ovennævnte beløb kan fradrages på ejen-

betydning, om det er L eller U, der skal

dommens ML § 18 b-konto for udvendig

afholde udgiften, der er en konto for ind-

vedligeholdelse.

vendig vedligeholdelse eller ej, eller det

Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011

29

Administrative afgørelser

afgørelse. Det er flertallets opfattelse, at de udførte arbejder i denne sag kan betragtes som efterreparationer udført i forbindelse med forbedringsarbejder. Det er derfor flertallets opfattelse, at hovedreglen i LL § 19, stk. 1, første punktum om, at udgiften til indvendig vedligeholdelse ikke kan afholdes over udvendig vedligeholdelseskonto, er fraveget i den konkrete sag, idet U og beboerrepræsentationen efter ML § 19, stk. 1, andet punktum, har indgået aftale om, at de konkrete beløb kan fradrages den udvendige vedligeholdelseskonto. Flertallet har lagt vægt på, kunne fradrages udgifter til maleristand-

at der er tale om omfattende arbejder

sættelse af et lejemål’.

i forbindelse med udskiftning af køkke-

Grundejernes Investeringsfond (GI)

nerne, hvorfor efterfølgende maling må

indbragte huslejenævnets afgørelse for

karakteriseres som nødvendige efterrepa-

ankenævnet. Det blev i forbindelse med

rationer.

indbringelsen anført fra GI’s side, at ML §

To af ankenævnets fem medlemmer

19 ikke giver hjemmel til at indgå aftaler

stemte for at nægte at godkende, at

med en beboerrepræsentation om, at

udgifterne til maling fradrages den ud-

udgifter til indvendig vedligeholdelse

vendige vedligeholdelseskonto. Medlem-

(maling, hvidtning og tapetsering) kan

merne er af den opfattelse, at der ikke kan

medtages på en ejendoms udvendige

foretages fradrag for udgifter til indven-

vedligeholdelseskonto. Der kan efter

dig vedligeholdelse i lejemålene på den

bestemmelsen alene træffes aftale om

udvendige vedligeholdelseskonto, jf. ML

at fradrage beløb, som er anvendt til

§ 19, stk. 1, første punktum. Der henvises

forbedring, isolering eller lignende. Det

til den omtalte Østre Landsretsdom. Det

var derfor GI’s opfattelse, at den indgåede

er mindretallets opfattelse, at muligheden

aftale mellem U og beboerrepræsen-

for at indgå aftale mellem beboerrepræ-

tationen var ugyldig, da den er i strid

sentationen og U om fradrag af et beløb,

med ML §19’s ordlyd. GI henviste i den

der er anvendt til forbedring, isolering

forbindelse til forståelsen af ML §§ 18 b

eller lignende, ikke omfatter fradrag af

og 19, hvorefter det fremgår, at beløb

udgifter, som er anvendt til indvendig

på den udvendige vedligeholdelseskonto

vedligeholdelse af lejemålet, uanset om

ikke kan forlanges anvendt til tapetsering,

der er tale om almindelig vedligeholdelse

maling og hvidtning i lejligheden, selvom

eller følgearbejder i forbindelse med

der ikke måtte være afsat tilstrækkeligt på

forbedringsarbejder.

kontoen for indvendig vedligeholdelse til en øget vedligeholdelse af denne art.

Der gives afgørelse efter stemmeflertallet’.

Ankenævnets stadfæstede med dissens huslejenævnets afgørelse: ’Ankenævnet har vedtaget at stadfæste huslejenævnets afgørelse. Ankenævnet har således godkendt, at U kan

Afgørelse fra Ankenævnet for de køben­ havnske huslejenævn af 27. januar 2010 i sag nr. 2009-39000 MM/lil TIL

fradrage en udgift på 629.550 kr. på ejendommens § 18 b-konto (Dissens)’.

Begrundelsen herfor lød: ’Efter en gennemgang af det indsendte materiale samt efter en drøftelse af sagen har ankenævnets flertal ikke fundet grundlag for at ændre huslejenævnets 30

Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011

Skattehjørnet

Skat

Den praktiske gennemførelse Indtil videre er der ikke præsenteret nogle konkrete forslag til

Mulig ændring af vurderings­systemet

nye modeller for vurderingen, og det er også uklart, i hvor stort

I de seneste år er der fra flere sider blevet ytret ønske om en

omfang forslagsstillerne vil ændre vurderingssystemet.

afskaffelse eller en forenkling af det nuværende system med offentlige ejendomsvurderinger.

Ofte er der blevet henvist til, at systemet er for omstændeligt og ressourcetungt. Hidtil er der dog ikke sket noget på lovgiv-

Hovedfokus synes at have været på ejerboliger – således udtalte Kristian Thulesen Dahl til Børsen den 24. maj 2011, at ejendomssystemet er overflødigt, så længe Danmark har et skattestop: „Du fjerner noget, som i dag ikke bliver brugt. De eneste,

ningsfronten. Den offentlige ejendomsvurdering danner grundlag

der kan have et problem med at gøre det, vil vel være nogen,

for en række skatter og afgifter, og derfor er det indtil videre

der mener, at vurderingssystemet igen skal bruges til at lave

blevet ved tanken.

vurderinger, og det vil være i en situation, hvor man fjerner

Tilbage til den 4. september 2008 udtalte Skatteministeren, at han gerne så det nugældende vurderingssystem ændret. På dette

skattestoppet,“ I samme artikel påpeger Socialdemokraternes skatteordfører,

tidspunkt skete der ikke noget videre, da, som skatteministeriet

Nick Hækkerup, at vurderingen dog stadig benyttes til fastsættel-

udtrykte det;

se af grundskylden samt dækningsafgift på erhvervsejendomme,

„Ændring eller afskaffelse af ejendomsvurderingerne vil kræve forskellige lovændringer, og indtil disse er på plads, vil de nugældende regler fortsætte. Skatteministeriet kan ikke give en egentlig

og at det hverken er Skatteministeriets eller regeringens opfattelse, at systemet bør afskaffes: „Skatteministeriet holdt for få måneder siden en konference,

tidsplan for, hvornår ændringerne vil kunne gennemføres. Det er

hvor de konstaterede, at det var der ikke grundlag for at gøre.

ikke alene et spørgsmål om lovgivning, men også et spørgsmål om

De, der beskæftiger sig med det under den borgerlige regering,

tekniske løsninger hos SKAT.

mener ikke, at det skal opgives,“

Den aktuelle ejendomsvurdering har ikke nogen betydning for

Den største udfordring ligger dog ikke i selve konstruktionen

betalingen af ejendomsværdiskat af ejerboliger. Den beregnes på

af en ny model for påligning af ejendomsskatten, men snarere

grund af skattestoppet i langt de fleste tilfælde efter ejendomsvur-

selve justeringen af de tilknyttede lovbestemmelser.

deringerne i 2001 eller 2002.

Derimod anvender man den aktuelle ejendomsvurdering ved

Afslutning

opkrævningen af den kommunale ejendomsskat (grundskylden),

Med mindre skattereglerne for beskatning af fast ejendom æn-

men her eksisterer der et grundskatteloft, således at ejendoms-

dres radikalt, vurderes det ikke, at en ændring af vurderingssyste-

skatten kun kan stige med en vis procent om året, uanset hvad

met vil få betydning for ret mange ejere af fast ejendom.

ejendomsvurderingen er.“ Kilde: skm.dk – artikel af 29. 9 2008.

Den offentlige ejendomsvurdering er således ikke udelukkende

Der kan naturligvis laves ændringer af vurderingssystemet og principperne for vurdering uden ændringer af skattegrundlaget.

Dette er isoleret set også formålstjenligt, da vurderingssystemet

grundlaget for påligning af ejendomsværdiskat, grundskyld og

på flere områder ikke er tidssvarende, fx ved værdiansættelse af

eventuel dækningsafgift, men tjener også flere andre væsentlige

erhvervsejendomme.

formål. Herunder beregning af grundskyldskatteloft, værdiansættelser i generationsskifte, beregning af tinglysningsafgift, værdiansættelse ved overdragelse af ejendom til børn/nærtstående etc.

Folketingsbeslutning B 140 af 24. juni 2011 Under overskriften; „folketingsbeslutning – om et enklere grundlag for beskatning af fast ejendom“ vedtog Folketinget at pålægge regeringen at fremsætte et lovforslag om at afskaffe det nuværende ejendomsvurderingssystem.

Forslaget til folketingsbeslutning blev fremsat af Dansk Folkeparti med den begrundelse, at den offentlige vurdering er overflødig, så længe Danmark har et skattestop.

Folketingsbeslutningen opfordrer til en ændring af vurderingssystemet på baggrund af følgende elementer: 1. De almindelige vurderinger af fast ejendom ophører.

2. Der etableres en ny model for vurdering af nyopførte ejerboliger og for vurdering af erhvervsejendomme.

3. De kommunale indtægter fra grundskyld såvel som dækningsafgift fastholdes.

Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011

31

Skattehjørnet

Moms Momspligt – etablering af ejerlejligheder ved ombygning Skatterådet præciserer i et bindende svar reglerne for momspligt ved salg af ejerlejligheder, der nyetableres i en eksisterende ejendom, herunder indgåelse af betinget købsaftale og salg.

Skatterådet har i tidligere praksis fastslået, at nyetablering af lejligheder i eksisterende bygning er omfattet af momspligten ved førstegangssalg af fast ejendom, når lejlighederne sælges uafhængigt af den eksisterende ejendom. I denne sag blev en ejerlejlighed ombygget og opdelt i 5 nye ejerlejligheder. Også i denne sag slår Skatterådet fast, at ejerlejligheder skal anses som selvstændige faste ejendomme.

Omkostningerne i forbindelse med ombygningen blev i det

finder Skatterådet, at ombygningen først er påbegyndt i 2011,

væsentlige betalt af ejerlejlighedskøberne, som købte ejerlej-

hvorfor salg af ejerlejlighederne under alle omstændigheder

lighederne betinget af ejerlejlighedsopdelingen. Ligeledes er

er momspligtigt.

købsaftalen betinget af, at køber underskriver en totalentrepriseaftale.

Selve opdelingen i 5 ejerlejligheder sker i 2011. Købsaftalerne blev indgået i henholdsvis 2010 og 2011.

Det er herefter ifølge Skatterådet uden betydning, om der indgået bindende salgsaftaler i 2010, i 2011 eller om sådanne salgsaftaler er betinget af en opdeling i ejerlejligheder.

Salget af ejerlejlighederne kan ske uden moms, såfremt ombygningen var påbegyndt inden 1. januar 2011, samt at

Momsfrit salg af ejerlejligheder etableret ved ombygning

aftale om salg var sket før 1. januar 2011. Skatterådet finder,

I forlængelse af ovenstående har Skatterådet i et andet

at tidspunktet for påbegyndelse af ombygningsarbejder er det

bindende svar fundet, at ejerlejligheder, der er etableret ved

tidspunkt, hvor det egentlige byggearbejde, der har karakter

ombygning, kan sælges uden moms efter reglerne gældende

af genopbygning af ejendommen, påbegyndes. Forudgående

frem til 31. december 2010.

arkitektundersøgelser og nedrivningsarbejder anses ikke for at være aktiviteter, der medfører, at byggeriet er påbegyndt.

Da arbejdet, som er udført i 2010, i denne sag har karakter af nedbrydning og klargøring til selve ombygningsarbejdet,

En bygning, som tidligere havde været anvendt til kursusvirksomhed, skulle istandsættes, opdeles i ejerlejligheder og efterfølgende sælges.

Der var indgået hovedentreprisekontrakt. I overensstemmelse med denne var ombygningsarbejdet påbegyndt medio december 2010 med udvidelse af kælderareal, genopbygning af badeværelser samt montering og installering af naturgasfyr.

Til forskel fra ovenfor refererede sag fandt Skatterådet, at ombygningen var påbegyndt i 2010.

Ejerlejlighederne kunne derfor, da ombygningen var påbe-

Skattehjørnet

gyndt i 2010, sælges uden moms.

redigeres af revisionsfirmaet KPMG, som har nedsat en redak­tionsgruppe bestående af: •

Partner Kristian Nørskov Stidsen

•

VAT Consultant Mette Schøler

•

VAT Director Heidi Lundsgaard

•

Tax Partner Hans Henrik Bonde Eriksen

•

Senior Tax Consultant Søren Dahlgaard

Hvis du har forslag til emner til behandling i Skattehjørnet, så send dem til sdahlgaard@kpmg.dk.

32

Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011