huset 5 juridisk information fra Ejendomsforeningen Danmark | nr. 5 | august 2011
Redaktionelt Dette nummer af Huset Jura har vi udvidet med 8 ekstra sider grun-
hidtidige praksis i disse tilfælde. Se nærmere om problemstillingen i
det et stort antal modtagne afgørelser.
artiklen på side 3 ff. af dette nummer af Huset Jura.
GD 2011/35 Ø og GD 2011/40 Ø er to ganske nyskabende afgørelser
Afgørelse 40 angår påkravsfristen ved betalingsmisligholdelse med
inden for andelsboligområdet, som ikke gør det nemmere at være
boligafgift i en A/B. Her lagde retten til grund, at andelshaveren skulle
ejendomsadministrator for en A/B. Efter Ejendomsforeningen Dan-
have haft en 14-dages betalings(påkravs)frist og ikke blot de 3 dage,
marks opfattelse forekommer afgørelserne ikke i overensstemmelse
som vedtægterne tilsagde. I stedet mente et flertal i landsretten, at
med hidtidig praksis. En nyere afgørelse, GD 2011/43 Ø, afkræfter da
det var lejelovens 14-dages frist, som fandt anvendelse på andelsbo-
også den første af afgørelserne.
ligforholdet. A/B har ansøgt om 3. instansbevilling.
Afgørelse 35 angår spørgsmålet om, hvem der har kompetencen
Endelig refererer vi en interessant afgørelse fra ankenævnet for de
til at ekskludere en andelshaver, som fx er i betalingsmisligholdelse.
københavnske huslejenævn, hvor udlejer fik medhold i, at han kunne
Kendelsen slår fast, at det er foreningen og ikke bestyrelsen, der
anvende ca. kr. 630.000 fra den udvendige vedligeholdelseskonto i
har denne ret. Reelt set medfører dette (afhængig af de konkrete
GI på maler(følge)arbejder efter en køkkenmodernisering. Udlejer og
vedtægter), at alle beslutninger om eksklusion skal behandles på
beboerrepræsentationen havde aftalt, at midlerne kunne anvendes fra
A/B’s generalforsamling. I dette nummer trykker vi også GD 2011/43
ML § 18 b kontoen.
Ø, som kommer til det modsatte resultat og bekræfter herved den
Redaktionen v/Timmy Lund Witte
Indholdsfortegnelse Juridisk artikel Eksklusion af andelshaver – vil det kunne ske igen efter GD 2011/35 Ø? . . . . . . . . . . 3 Lovforslag, love og bekendtgørelser Vedtaget lov - Forhøjelse af beløbsgrænsen for forenklet inkasso . . . . . . . . . . . 8 Vedtaget lov - Lejefastsættelse efter salg af almene boliger og kommunal udlejning under markedslejeniveau i udkantsområder . . . . . . 8 Spørgsmål til ministeren Støj i ejerforeninger – spm. 146 fra Folketingets boligudvalg . . . . . . . . . . . . . . . 8 Hvad sker der med lejers ting ved en fysisk udsættelse af et lejemål? . . . . . . . . . . 9 Diverse Vederlag til lægdommere . . . . . . . . . . . . . 10 Grundejernes Domssamling GD 2011/34 B - Omkostningsbestemt leje. Indkøb af el-pærer og internet godkendt som driftsudgifter . . . . . . . . . . . 11 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011
GD 2011/35 Ø - Andelsbolig. Eksklusion. Bestyrelse havde ikke kompetence til at ekskludere andelshaver . . . . . . . . . . . . . 12 GD 2011/36 V - Administrator ikke rette sagsøgte. Administrator havde ikke givet L anledning til at tro, at administrator var udlejer. Upræcise henvendelser til L . 14 GD 2011/37 B - Påkravsgebyr oversteg beløbet i LL § 93, stk. 2. Gyldigt påkrav. Typeformular A, 5. udgave . . . . . . . . . . . . 15 GD 2011/38 Ø - Betalinger ud over lejen. L skulle betale dækningsafgift. Kun specifikation af grundskyld i lejekontrakten. Ingen dækningsafgift ved lejeaftalens indgåelse . . . . . . . . . . . . . 16 GD 2011/39 Ø - Opsigelse efter køb på tvangsauktion. Ikke rettidig indsigelse, da L var i udlandet. L blev udsat ved fogedforretning. U havde endnu ikke tinglyst skøde på ejendommen . . . . . . . . . 21 GD 2011/40 Ø - Andelsbolig. Lejelovens 14-dages påkravsfrist fandt anvendelse i andelsboligforhold. Kærefristberegning ved fysisk udsættelse af bolig . . . . . . . . . . 22
GD 2011/41 Ø - Opsigelse til en ejerforenings egen brug. Kælderlejemål i en ejerforening. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 GD 2011/42 V - Ikke mere byrdefulde vilkår. L’s bevisbyrde var ikke løftet ved henvisning til ét lejemål . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 GD 2011/43 Ø - Andelsbolig. Eksklusion. Bestyrelse havde kompetence til at ekskludere andelshaver . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 Administrative afgørelser GA 2011/04 - Udlejer berettiget til at anvende midler fra GI konto på (nødvendige) følgearbejder i forbindelse med en køkkenmodernisering i hele U’s ejendom . . . . . . 29 Skattehjørnet Skat Mulig ændring af vurderingssystemet . . . 31 Moms Momspligt – etablering af ejerlejligheder ved ombygning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 1
Faste forkortelser i
Huset Jura 20. årgang • nr. 5 • august 2011 ISSN 1902-4983
Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark
Redaktør Liselotte Almosetoft, ansvarshavende
I redaktionen Mogens Dürr Timmy Lund Witte Lars Top Rud-Petersen
Redaktion Nørre Voldgade 2, 4. sal 1358 København K Telefon: 3312 0330 Telefax: 3312 6275 Girokonto: 888-5893 e-mail: info@ejendomsforeningen.dk Hjemmeside: ejendomsforeningen.dk Huset Jura udkommer otte gange om året Huset Jura og Huset udsendes gratis til alle medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark. Ikke-medlemmer kan tegne et samlet årsabonnement på Huset Jura og Huset for 815 kr. inkl. moms.
ABL ABLL A/B AH Aftl. EJL ELL ERL GA GD H HAN KL L LL ML Rpl TL U V Ø
Andelsboligloven Lov om leje af almene boliger Andelsboligforening Andelshaver Aftaleloven Ejerlejlighedsloven Erhvervslejeloven Erhvervslejereguleringsloven (ophævet 1.1 2000) Grundejernes administrative afgørelser Grundejernes domssamling Højesteret Huslejeankenævnsafgørelse Konkursloven Lejer Lejeloven Boligreguleringsloven Retsplejeloven Tinglysningsloven Udlejer Vestre Landsret Østre Landsret
Abonnement Egon Petersen Ejendomsforeningen Danmark Telefon: 3312 0330
Layout Anita T. Damkier Hansen Ejendomsforeningen Danmark
Tryk Datagraf A/S
Redaktionen er afsluttet den 2. august 2011
541-166 Huset Jura bliver trykt på svanemærket papir
2
Se ældre ejendom nøgletal på sforenin Vælg „Sa gen.dk tser og d atoer“ i
Grundejernyt
Du skal
Økonomiske Nøgletal Prisudvikling
(Indeks 2000=100)
Forbrugerprisindeks Nettoprisindeks Husleje
Juni Juni Juni
Effektiv rente/ydelsesprocent 1) 10-årige realkreditlån 20-årige realkreditlån 30-årige realkreditlån 30-årige lån i GI 2) Nationalbankens udlånsrente 3)
1. august 2011 1. august 2011 1. august 2011 1. august 2011 8. juli 2011
2010 2010 2010
boksen „G enveje“ p å forside get ind fo n. r at se n øgletall ene
være log
Procentvis ændring / 2011 / 2011 / 2011
= = =
122,3 124,6 129,0
/ / /
126,0 128,1 132,9
= = = = =
4,1% 4,4% 4,6% 3,5% 1,55
/ / / / /
12,9% 8,1% 6,7% 5,4%
3,0% 2,8% 3,0%
A- og B-lån i GI kan også optages som 10- eller 20-årige. 1) Inkl. bidrag, ekskl. engangsomkostninger i forbindelse med låneoptagelsen. 2) Grundejernes Investeringsfond udbyder per 1. oktober 2010 kun én type lån. 3) Rentesatser anvendes ved beregning af morarentesatser efter rentelovens §5. Morarentesatser svarer til Nationalbankens udlånsrente pr. hhv. 1. januar/juli med tillæg af 7%. Tallene bygger på oplysninger fra Danmarks Statistik, Nykredit og egne beregninger
Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011
Juridisk artikel
Eksklusion af andelshaver – vil det kunne ske igen efter GD 2011/35 Ø? forfatter juridisk konsulent, advokat Timmy Lund Witte, Ejendomsforeningen Danmark
Med kendelsen GD 2011/35 Ø er det umiddelbart blevet umuligt at ekskludere en andelshaver af en A/B, med mindre man har et sæt vedtægter opbygget efter boligministeriets normalvedtægt fra 1988, eller man har afholdt en generalforsamling, hvor gene ralforsamlingen har godkendt, at en konkret andelshaver bliver ekskluderet. Samme landsret har dog også truffet en afgørelse i GD 2011/43 Ø, hvor landsretten tiltræder, at det er bestyrelsen, som har eksklusionskompetencen. Sidstnævnte afgørelse drejer sig om betalingsmisligholdelse, hvilket anvendes som begrundelse for at komme til et andet resul tat end GD 2011/35 Ø. I artiklen konkluderes det, at afgørelsen GD 2011/35 Ø ikke forekommer at være i overensstemmelse med hidtidig praksis, og at bestyrelsen fortsat må anses som kompetent til at ekskludere misligholdende andelshavere. Dette konkluderer GD 2011/43 Ø da også, men foretager dog en unødig sondring mellem betalingsmisligholdelse og anden misligholdelse. Afslutningsvist angives mulige løsningsmodeller, såfremt det lægges til grund, at GD 2011/35 Ø måtte blive anset som udtryk for gældende ret. Disse løsningsmodeller kan enten være en ændring af vedtægterne i A/B eller afgivelse af fuldmagt fra A/B til bestyrel sen til at ekskludere andelshavere.
Som det er refereret i dette nummer af
efter købsaftalens indgåelse) sørget for at
Samme vedtægtsformulering var anvendt
huset jura (nr. 5/august 2011) har lands-
få påbegyndt sammenlægningen. Det var
i den A/B, som ekskluderede en andels-
retten i GD 2011/35 Ø afvist at ekskludere
en betingelse for køb af lejlighed nr. 2, at
haver grundet betalingsmisligholdelse i
en andelshaver grundet manglende sam-
denne skulle sammenlægges med andels-
sagen GD 2011/43 Ø. Vedtægtens § 23,
menlægning af lejligheder, fordi der i A/B’s
haverens oprindelige lejlighed. I stedet
stk. 1, litra A lød:
vedtægter angående eksklusion var anført
var andelshaverens søster – som han hidtil
følgende i § 20:
havde delt lejlighed med – flyttet ind i
ver ekskluderes af foreningen og brugs-
lejlighed nr. 2.
retten bringes til ophør af bestyrelsen:
„… såfremt et medlem ikke betaler et eventuelt resterende indskud eller kom-
Bestyrelsen ekskluderede herefter
„I følgende tilfælde kan en andelsha-
A) Såfremt en andelshaver trods påkrav
mer i restance med sin boligafgift eller
andelshaveren grundet dette forhold og
ikke betaler eventuelt resterende indskud,
andre ydelser, som skal erlægges sammen
ophævede hans brugsret til begge andele.
boligafgift eller andre skyldige beløb af
med denne, eller groft forsømmer sin ved-
Fogedretten fremmede eksklusionen,
enhver art (min fremhævelse, RED.)“.
ligeholdelsespligt, såvel som et medlem
mens landsretten afviste den.
optræder til alvorlig skade for foreningens
Dette skete, fordi det i A/B’s vedtæg-
virksomhed eller andre medlemmer, eller
ter (som er identiske med såvel standard-
i forbindelse med overdragelse af andelen
vedtægten fra Andelsboligforeningernes
betinger sig en større pris end godkendt
Fællesrepræsentation som Erhvervs- og
af bestyrelsen, eller såfremt et medlem
Byggestyrelsens normalvedtægt fra
gør sig skyldig i forhold til de, der efter
december 2006) fremgik, at ’det pågæl-
lejelovens bestemmelser berettiger ejeren
dende medlem ekskluderes af forenin-
til at ophæve lejemålet kan det pågæl-
gen og brugsretten bringes til ophør af
dende medlem ekskluderes af foreningen
bestyrelsen’.
og brugsretten bringes til ophør af bestyrelsen (min fremhævelse, RED.)“.
Dette bevirkede efter landsrettens opfattelse, at bestyrelsen ikke havde bemyndigelse til at ekskludere den pågældende
GD 2011/35 Ø lyder:
andelshaver. Denne kompetence tilkom i
’I forlængelse af et tilkøb af sin nabolejlig-
stedet generalforsamlingen, hvorfor A/B
hed i en A/B, med henblik på sammenlæg-
ikke fik medhold i ønsket om eksklusion af
ning, fik andelshaveren ikke betids (3½ år
andelshaveren.’
Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011
3
Juridisk artikel
betalingsmisligholdelse. Dette lægger fo-
’Når henses til den retsstilling, der er
gedretten – og senere landsretten – vægt
tillagt medlemmerne af en A/B som den
på i GD 2011/43 Ø. Se nærmere herom
omhandlede, og dennes formål og organi-
nedenfor under konklusionen.
sation, findes LL, jfr. dens § 1, stk. 1, ikke
Denne artikel omhandler hovedsa-
at kunne finde anvendelse, medmindre
geligt afgørelsen GD 2011/35 Ø, som
andet klart kan udledes af den enkelte
umiddelbart ikke forekommer i over-
lovbestemmelse’.
ensstemmelse med hidtidig praksis om bestyrelsens kompetence vedrørende eks-
Vedtægterne – særligt om den nye normal-
klusioner. Som nævnt i indledningen, er
vedtægt kontra den gamle normalvedtægt:
en efterfølgende afgørelse GD 2011/43 Ø
Den ’nye’ normalvedtægt fra 2006 fra
dog også truffet i overensstemmelse med
Erhvervs- og Byggestyrelsen afløste den
hidtidig praksis. Formålet med artiklen er
gamle normalvedtægt (publikation nr. 97)
at få fastslået, at GD 2011/35 Ø skal ses
fra juli 1988 fra Boligministeriet.
som et enkeltstående brud på praksis,
Den gamle normalvedtægts § 24
Referatet af GD 2011/43 Ø lyder:
som synes bragt på ’sporet’ igen med GD
angående eksklusion lyder i sin indledning
„En andelshaver havde ikke betalt skyl-
2011/43 Ø.
(min fremhævelse, RED.):
afgivet påkrav ekskluderet af A/B. Det var
Hvem vil afgørelsen GD 2011/35 Ø
et medlem og bringe dennes brugsret til
bestyrelsen, som foretog eksklusionen og
kunne få betydning for?
ophør i følgende tilfælde:“
ophævelse af brugsretten til boligen.
GD 2011/35 Ø vil alene kunne få betyd-
㤠24. Bestyrelsen kan ekskludere
dig boligafgift og blev i forlængelse af
Da Erhvervs- og Byggestyrelsen i 2006
ning for A/B’er med vedtægter, hvoraf
udformede en ny normalvedtægt kom
var det anført „… kan en andelshaver
det fremgår, at det er foreningen, som
den til at ligne ABF’s standardvedtægt.
ekskluderes af foreningen og brugsretten
foretager eksklusionen og bestyrelsen,
Eksklusionsbestemmelsen fra den gamle
bringes til ophør af bestyrelsen …“.
som fører denne ud i livet i form af ophæ-
normalvedtægts § 24 blev nu til § 20 i
velse af brugsretten. Dette vil fx være i de
den nye normalvedtægt (min fremhæ-
uanset at det var bestyrelsen, som havde
tilfælde, hvor den konkrete vedtægt er
velse, RED.):
afgivet denne.
baseret på enten standardvedtægten fra
I vedtægterne for den konkrete A/B
Fogedretten fremmede eksklusionen,
„§ 20. I følgende tilfælde kan en an-
ABF (Andelsboligforeningernes Fællesre-
delshaver ekskluderes af foreningen og
udtalte fogedretten, at denne afgø-
præsentation) eller Erhvervs- og Byggesty-
brugsretten bringes til ophør af bestyrel-
relse ikke gav anledning til at ændre
relsens omskrivning af normalvedtægten
sen:“
den hidtidige retsstilling, om at bestyrel-
fra december 2006.
I relation til afgørelsen GD 2011/35 Ø
sen udmærket kan ekskludere, selvom
Der er ikke tilsigtet nogen realitetsændring med den pågældende (om)formule-
vedtægterne var formuleret, som de
Regelgrundlaget – loven og de enkelte
ring af bestemmelsen, og det er således
var. Fogedretten sondrede i den forbin-
vedtægter
fortsat bestyrelsen, som har kompetencen
delse mellem eksklusion på grundlag af
Andelsboligforeningsloven:
til at ekskludere andelshavere og bringe
betalingsmisligholdelse og eksklusion på
Lovgivningen omkring andelsboligfor-
disses brugsret til ophør. Se hertil citatet
grundlag af andre misligholdelsestilfælde.
eningsforhold nævner intet om eksklusion,
fra artiklen T:BB 2001.103, omtalt lige
Landsretten tiltrådte fogedrettens afgø-
hvorfor regelsættet heromkring dels er
nedenfor, om forståelsen af den sidste
relse om at fremme eksklusionen“.
baseret på de konkrete vedtægter, og dels
citerede passus i § 20 ’… ekskluderes af
på nogle helt grundlæggende beskyttel-
foreningen …’.
De to sagers vedtægter er stort set identiske, men hvor eksklusionen i GD
sesprincipper hentet fra lejelovgivningen.
2011/35 Ø sker grundet manglende
Selve lejeloven finder dog ikke anvendelse
Hvad siger den juridiske litteratur?
sammenlægning af to lejligheder, sker
i andelsboligforhold, jf. UfR 1963.392 H,
Det helt grundlæggende spørgsmål i
eksklusionen i GD 2011/43 Ø som følge af
der udtrykkeligt slog dette fast:
relation til denne kendelse og den problemstilling, som den rejser – om hvem der har kompetencen til at ekskludere en andelshaver – skal findes i vedtæg-
Formålet med artiklen er at få fastslået, at GD 2011/35 Ø skal ses som et enkeltstående brud på praksis ...
ternes formulering samt den generelle foreningsret. Heraf kan umiddelbart udledes, at alle beslutninger, der træffes, som udgangspunkt træffes af generalforsamlingen. Dette kan naturligvis ikke lade
4
Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011
Juridisk artikel
sig gøre i praksis, hvorfor det er bestyrelsen, som træffer stort set alle beslutninger, herunder eksklusion af andelshavere. Dette sker blandt andet med henvisning til fx § 25 i vedtægterne om, at det er bestyrelsen, der varetager den daglige ledelse efter bemyndigelse fra general-
Konklusionen på ovennævnte litteratur og den angivne retspraksis må derfor på trods af GD 2011/35 Ø fortsat være, at det i eksklusionstil fælde er bestyrelsen, der har kompetencen til at ekskludere
forsamlingen. I den juridiske litteratur er spørgsmålet om eksklusion af andelshavere omtalt
ekskluderet medlem – inden fraflytning
i øvrigt anførte betingelser. Landsretten,
i to artikler. Den overordnede konklusion
kan tvangseksekveres – har mulighed for
som omgjorde fogedrettens afvisning
er her, at kompetencen til at ekskludere et
at få eksklusionen prøvet ved domstolene.
af sagen, angav specifikt denne præmis
medlem af en A/B tilkommer bestyrelsen.
Det ses derfor ikke at give problemer af
i relation til vedtægtsformuleringen ’…
retssikkerhedsmæssig art, såfremt det
ekskluderes af foreningen…’: „Vedtægter-
Hans Henrik Edlund udtaler i UfR 1995.90,
tillades, at en forenings bestyrelse uden
nes § 21, stk. 1, litra A, må forstås således,
nærmere bestemt på side 92, angående
formel hjemmel hertil i vedtægterne
at bestyrelsen har beføjelse til at gennem-
dette spørgsmål:
træffer beslutning om eksklusion uden at
føre eksklusion under de betingelser, der
forelægge sagen for generalforsamlingen
nærmere angives’.
’Imidlertid kan det netop for A/B med god ret gøres gældende, at en eksklusion bør kunne gennemføres af bestyrelsen
(min understregning, RED.).’ I TBB 2001.103 anfører Niels Grubbe
Se herudover T:BB 1998.149 Ø, hvor landsretten også kom frem til, at det var
som et led i den daglige ledelse (min un-
på side 107 følgende angående eksklusio-
bestyrelsen, som havde kompetence til
derstregning, RED.). Dette er helt oplagt
nen i relation til vedtægternes formule-
at ekskludere på trods af en ikke-klar ved-
for så vidt angår betalingsmisligholdelse,
ring og fortolkningen af samme:
tægtsbestemmelse.
hvor konstatering af misligholdelsen sker
’Det samme gælder standardvedtæg-
på helt objektivt grundlag. Her er der
tens § 21, stk. 1 (ABF-vedtægten, RED.),
Konklusion – er praksis nu ændret?
ikke særlige hensyn at tage til et mislig-
hvor det hedder: »… kan en andelshaver
Såfremt GD 2011/35 Ø anses som gæl-
holdende medlem, og foreningens øvrige
ekskluderes af foreningen og brugsretten
dende ret, vil det være generalforsam-
medlemmer har en klar interesse i, at
bringes til ophør af bestyrelsen«. Ordene
lingen i A/B, som træffer beslutning om
eksklusionen gennemføres hurtigst mu-
»ekskluderes af foreningen« er synonyme
eksklusion og herefter bestyrelsen, der fø-
ligt uden afventning af en generalforsam-
med »udelukkes fra foreningen«, og be-
rer eksklusionen ud i livet ved at ophæve
ling, således at restancerne begrænses.
stemmelsen må derfor forstås således, at
brugsretten til andelshaverens bolig. Dette har aldrig været hensigten
Vedrørende de øvrige eksklusions-
det er bestyrelsen, der både ekskluderer
grunde er sagen mere tvivlsom. General-
andelshaveren og bringer brugsretten til
med vedtægtsbestemmelsen i hverken
forsamlinger må generelt siges at være et
ophør, se T:BB 2000.130 Ø (min under-
standardvedtægten eller den stort set
uegnet forum for behandling af personlige
stregning, RED.).’
identiske normalvedtægt.
Afgørelsen T:BB 2000.130 Ø omhandlede
sag, som ikke bør drøftes på en general-
en situation, der lignede GD 2011/35
forsamling, dels af hensyn til den eksklu-
Ø, dog således at hvor GD 2011/35 Ø
derede selv og foreningens virke, men
omhandler eksklusion som følge af mang-
også i relation til de rent juridiske skridt,
lende sammenlægning af to lejligheder,
som sker i forbindelse med en eksklusion.
omhandler T:BB 2000.130 Ø betalings-
Andelshaveren vil – indtil eksklusionen
misligholdelse. Vedtægtsformuleringen
formelt er sket på en generalforsamling
er stort set identisk. Resumeet af 2000
(behørigt indkaldt med enten 8 eller 14
afgørelsen lyder, idet landsrettens præmis-
dage, afhængig af vedtægterne) – fortsat
ser dog er angivet heri:
kunne nå at ’svare’ for sig, fx i form af
En eksklusion er en personrelateret
og følelsesladede stridigheder medlemmerne imellem. Hertil kommer, at et
’Vedtægterne for en A/B bestemte
Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011
betaling af skyldig boligafgift i en lang
om eksklusion: »… kan en andelshaver
periode efter, at han egentlig skulle have
ekskluderes af foreningen og brugsretten
betalt. Herudover vil en indkaldelse til en
bringes til ophør af bestyrelsen«. Bestem-
generalforsamling – med det ene punkt
melsen fandtes at måtte forstås således,
på dagsordenen at ekskludere en konkret
at det var bestyrelsen, der havde beføjelse
andelshaver – medføre unødige omkost-
til at gennemføre eksklusionen under de
ninger, fx til indkaldelsen og afholdelsen 5
Juridisk artikel
foreningsretspraksis om, at eksklusions-
dere andelshavere med det ovenfor
kompetence ligger hos bestyrelsen, skal
angivne vedtægtssæt, består der to
bibeholdes.
muligheder.
Grunden til, at GD 2011/43 Ø kan ’gå imod’ GD 2011/35 Ø, skal findes i, at
Medmindre de enkelte A/B’er vil af-
eksklusionen i sidstnævnte afgørelse sker
holde en generalforsamling hver gang
grundet manglende sammenlægning af
en andelshaver skal ekskluderes, må de
lejligheder, mens den i GD 2011/43 Ø
således enten a) ændre deres vedtægter
sker grundet betalingsmisligholdelse.
eller b) udstede en fuldmagt til bestyrel-
Det mest hensigtsmæssige i GD
sen til at ekskludere:
2011/35 Ø ville i stedet have været, at
af generalforsamlingen, for den enkelte A/B samt en uhensigtsmæssig ’udstilling’
landsretten havde afvist sagen grundet
Ad a) Vedtægtsændring?
bevisets stilling og i stedet henvist den
Umiddelbart kunne der gennemføres en
til boligretten – allerede fordi eksklusi-
vedtægtsændring for at få ændret en
onssager, som ikke vedrører betalings-
bestemmelse svarende til den citerede i
misligholdelse, sjældent bliver gennem-
GD 2011/35 Ø, for at få bestemmelsen
ført i fogedretten.
til at ligne den gamle normalvedtægts §
Det var i GD 2011/35 Ø interessant,
24. Herefter ville der ikke være tvivl om,
af en andelshaver, som måske kun ople-
at fogedretten (og senere landsretten)
at kompetence til at ekskludere lå hos
ver kortvarige betalingsproblemer.
anså sig som kompetent til at behandle
bestyrelsen.
tvisten, selvom det ikke var et spørgs-
Imidlertid giver en vedtægtsændring
tur og den angivne retspraksis må derfor,
mål om betalingsmisligholdelse, men
af en sådan karakter det problem, at an-
på trods af GD 2011/35 Ø, fortsat være,
derimod manglende sammenlægning af
delshaverne umiddelbart rent forenings-
at det i eksklusionstilfælde er bestyrelsen,
to lejligheder. Umiddelbart kræver en
retligt stilles ringere, end de var stillet,
der har kompetencen til at ekskludere en
sådan sag en vis bevisførelse, der kun
da de blev medlem af foreningen. Dette
misligholdende andelshaver samt bringe
i begrænset omfang kan finde sted i
skyldes, at det nu ikke længere vil være
dennes brugsret til boligen til ophør.
fogedretten. Sagen burde derfor umid-
generalforsamlingen, som tager stilling
Dette må gælde, selvom den konkrete A/B
delbart have været afvist. I stedet valgte
til evt. eksklusioner, men derimod (alene)
enten benytter sig af ABF’s standardved-
landsretten at træffe den noget vidtræk-
bestyrelsen.
tægt eller Erhvervs- og Byggestyrelsens
kende afgørelse om ændring af foged-
normalvedtægt fra december 2006.
rettens afgørelse, som i bedste fald må
kunne dette virke som en forringelse
karakteriseres som en markant ændring
af de enkelte andelshaveres velerhver-
af den hidtidige retspraksis.
vede rettigheder i foreningsregi. Er der
Konklusionen på ovennævnte littera-
Dette bekræfter GD 2011/43 Ø da også. Dog foretager fogedretten i denne
Begrundelsen for, at sagen ikke blev
Ud fra en umiddelbar betragtning
tale om en velerhvervet rettighed, som
sag, GD 2011/43 Ø, nogle juridiske
afvist i fogedretten (og landsretten)
ønskes ændret, kræver dette enstemmig-
’krumspring’ for at træffe en afgørelse,
allerede på det formelle plan angående
hed i foreningen.
som går imod landsretten i sagen GD
bevisførelsen skal givetvis søges i, at de
2011/35 Ø. Dette sker ved, at fogedret-
faktiske forhold i sagen lå fast:
ten (hvilket tiltrædes af landsretten) i GD 2011/43 Ø foretager en sondring an-
a) Andelshaveren havde opnået brugsret
gående selve misligholdelsens karakter:
til to lejligheder, og havde b) ikke sam-
Hvis der er tale om eksklusion grundet
menlagt disse efter 3½ år, hvilket var i
betalingsmisligholdelse, er bestyrelsen
strid med vedtægterne i A/B om, at man
kompetent til at ekskludere. Er der tale
kun kunne have brugsret til én bolig. Der
om eksklusion af andre årsager, er besty
var således ikke nogen bevistvivl.
relsen åbenbart ikke kompetent, hvis GD 2011/43 Ø skal forstås korrekt.
Løsningsmodel, hvis domstolene lagde sig fast på en praksisændring?
Sondringen forekommer unødvendig,
Måtte domstolene i fremtidige sager (i
og dækker formentlig over, at såvel
overensstemmelse med GD 2011/35 Ø,
fogedret som landsret i GD 2011/43 Ø –
men i strid med GD 2011/43 Ø) lægge
i modsætning til landsrettens afgørelse i
sig fast på, at bestyrelsen mod forvent-
GD 2011/35 Ø – mener, at den hidtidige
ning ikke har kompetence til at eksklu-
6
Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011
Juridisk artikel
Dette synes dog, i relation til den konkrete
Indgrebet for den enkelte andelshaver vil
problemstilling, at være en overfortolk-
i dette tilfælde umiddelbart ikke være så
ning og en forkert anvendelse af begrebet
bebyrdende, som en generel fuldmagt vil
’velerhvervede rettigheder’, men det kan
være det, da generalforsamlingen hvert
ikke udelukkes, at en domstol vil komme
år vil skulle tage stilling til denne over-
frem hertil, såfremt en A/B’s vedtægt
dragelse af beføjelser til bestyrelsen. Den
ændres, som angivet ovenfor. Argumentet
(begrænsede) fuldmagt må dog være så
herimod er, at en sådan vedtægtsændring
specifik i relation til eksklusionsbeføjelsen
må anses som ændring af en generel
som muligt (fx alene begrænset til beta-
procedure, der vil være kendt af alle, og
lingsmisligholdelse og andre tilsvarende
som vil være i overensstemmelse med
klare eksklusionstilfælde), og tillige anta-
hele grundtanken omkring eksklusion
geligt være tidsbegrænset, fx indtil næste
og bestyrelsens kompetence hertil samt
års ordinære generalforsamling.
endelig den praktiske tilgangsvinkel til
Jo mere konkret fuldmagten er, jo
gennemførelse af eksklusion. Samtidig her-
større mulighed for, at den ikke kommer i
og medlemskab til ophør findes at være
med angår den pågældende regelændring
konflikt med problemstillingen velerhver-
et væsentligt indgreb i et medlems ret-
ikke en specifik gruppe af andelshavere,
vede rettigheder/foreningsretten.
tigheder, finder retten, at bestyrelsen ikke
fx i bestemte bygninger, på bestemte
Se hertil UfR 1996.166 Ø, hvor det
kan meddele administrator fuldmagt til
etager, etc. og en rimelighedsvurdering
blev fastslået, at en bestyrelse kunne
at træffe beslutning om at bringe et med-
af vedtægtsændringen må tale for, at den
delegere sin kompetence angående eks-
lems boligret og medlemskab til ophør
kan ske uden enstemmighed.
klusion af andelshavere til administrator,
(min understregning, RED.).
hvor en andelshaver ofte var i restance,
Landsretten omgjorde fogedrettens
Ad b) Fuldmagt?
og hvor der var behov for at kunne træffe
kendelse, og fremmede eksklusionen. Af
For det tilfældes skyld, at en eventuel
hurtig beslutning på grund af reglerne om
landsrettens præmisser fremgik:
kommende sag måtte ende med, at en
påkrav og berigtigelse inden eksklusion.
ændring af vedtægterne ikke kan ske,
’ … findes bestyrelsen at have været berettiget til som sket at meddele admini-
med mindre samtlige andelshavere med-
Fogedretten afviste eksklusionen fra admi-
strator bemyndigelse til over for indkæ-
virker til og stemmer for dette forslag, vil
nistrators side i forlængelse af modtaget
rede at ophæve hans lejemål og bringe
det være nødvendigt med en midlertidig
fuldmagt fra bestyrelsen med følgende
hans medlemskab af foreningen til ophør
løsningsmodel, der som udgangspunkt
begrundelse:
i tilfælde af nye restancer med betaling af
vil kunne anvendes allerede nu. For at undgå de ovenfor anførte ud-
Ifølge A/B’s vedtægter § 14 træffes
boligydelse, der ikke berigtigedes inden
beslutning om at bringe boligret og med-
udløbet af en frist, der var meddelt indkæ-
fordringer med velerhvervede rettighe-
lemskab af A/B til ophør af bestyrelsen, og
rede i en påkravsskrivelse.’
der ved vedtægtsændringer, vil dette for-
bestyrelsens afgørelse er endelig, når den
mentlig i stedet kunne løses ved at give
vedrører restancer. Ifølge vedtægternes §
det konkluderes, at en A/B på en gene-
bestyrelsen en fuldmagt til at ekskludere
16 træffer bestyrelsen sammen med den
ralforsamling vil kunne give (en konkret/
andelshavere på vegne af A/B.
af generalforsamlingen valgte administra-
specifik) fuldmagt til sin bestyrelse til at
tor bestemmelser om tid og sted for be-
ekskludere misligholdende andelshavere
måtte være generel og uden begræns-
taling af boligafgift. På denne baggrund,
på vegne af A/B.
ninger, reelt må sidestilles med en
og idet en afgørelse om at bringe boligret
Idet en sådan fuldmagt, såfremt den
På baggrund af denne afgørelse må
vedtægtsændring, vil det være omsonst at anvende denne model, i stedet for en egentlig vedtægtsændring. Måtte en A/B i stedet vælge at give bestyrelsen en begrænset fuldmagt til at ekskludere misligholdende andelshavere, bør en sådan fuldmagt gives på den ordinære generalforsamling af A/B til bestyrelsen for ét år ad gangen.
... må det konkluderes, at en A/B på en general forsamling vil kunne give (en konkret/specifik) fuldmagt til sin bestyrelse til at ekskludere
Fuldmagten vil antageligt skulle vedtages med kvalificeret flertal, som til en vedtægtsændring.
Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011
7
Lovforslag, love og bekendtgørelser
Vedtaget lov
Forhøjelse af beløbsgrænsen for forenklet inkasso Ved lov nr. 614 af 14. juni 2011 om ændring af blandt andet
Der er ikke sket ændringer i retsplejelovens kapitel 39 om behand-
retsplejeloven er der gennemført en ændring af § 477 a i rets-
ling af sager om mindre krav. Beløbsgrænsen for sager, der skal
plejelovens kapitel 44 a om betalingspåkrav. Ved lovændringen
behandles efter småsagsprocessen, er derfor stadig 50.000 kr. Lov nr. 614 af 14. juni 2011 om ændring af retsplejeloven og
er beløbsgrænsen for betalingspåkrav – den såkaldte forenklede inkassoprocedure – forhøjet fra de hidtidige 50.000 kr. til
lov om retsafgifter MD
100.000 kr. med virkning fra den 1. oktober 2011.
Vedtaget lov
Lejefastsættelse efter salg af almene boliger og kommunal udlejning under markedslejeniveau i udkantsområder Folketinget har vedtaget lovforslag L186
vil gælde for lejemålene i stedet for
Jura, nr. 4, maj 2011, på side 3. Den
om ændring af lov om almene boliger
lejelovgivningens almindelige regler,
vedtagne lovændring svarer med nogle
mv. Med lovændringen gennemføres nye
indtil lejemålene første gang efter salget
små undtagelser til de oprindelige udkast
regler om salg af almene boliger samt
genudlejes til en ny lejer. De særlige
til lovforslag.
om mulighed for kommunal udlejning af
lejefastsættelsesregler indebærer at der
lejemål i udkantsområder til en leje, som
i en periode gælder nogle mere restrik-
endvidere høringssvar til begge udkast til
ligger under markedslejeniveau.
tive regler om lejefastsættelse for disse
lovforslag. Høringssvarene kan læses på
lejemål, end hvad der følger af lejeloven
ejendomsforeningen.dk.
Lovændringen indeholder samtidig nogle særlige lejefastsættelsesregler for de almene boliger, som via et salg måtte
Ejendomsforeningen Danmark afgav
Lov nr. 628 af 14. juni 2011 om æn
og boligreguleringsloven. Lovforslag L 186 var oprindeligt to
overgå til at være private boliglejemål.
separate udkast til lovforslag, og disse
Disse særlige lejefastsættelsesregler
udkast til lovforslag blev omtalt i Huset
dring af lov om almene boliger mv. MD
Støj i ejerforeninger – spm. 146 fra Folketingets boligudvalg Besvarelse af spørgsmål 146 alm. del stillet af Boligudvalget den
Svar:
21. juni 2011 til Økonomi- og Erhvervsministeren.
Jeg har oversendt spørgsmålet til Erhvervs- og Byggestyrelsen, der oplyser følgende, som jeg kan henholde mig til: „Lov om ejerlejligheder indeholder ikke regler om støjniveau. Loven giver
Spørgsmål:
dog mulighed for, at ejerforeninger i en husorden kan fastsætte
Vil ministeren redegøre for, om der findes regler for, hvor højt
almindelige ordensregler, herunder om støjniveau. Hvis ejerfor-
støjniveau der må være fra beboere i ejerboliger, og i fald der
eninger har fastsat regler i husordenen, håndhæves disse også af
findes sådanne regler, hvad de indeholder og hvordan de hånd-
ejerforeningerne selv. Såfremt en nabo larmer mere end alminde-
hæves?
ligt acceptabelt, kan der rettes henvendelse til politiet.“ TIL
8
Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011
Hvad sker der med lejers ting ved en fysisk udsættelse af et lejemål? Justitsministeriet har haft anledning til at
anmodningen. Kan rekvirenten derimod
hvorefter politiet fjerner og opbevarer
tage stilling til dette spørgsmål, idet Fol-
sandsynliggøre sin ret, og findes det
sædvanligt bohave, som i forbindelse
ketingets Boligudvalg den 8. marts 2011
betænkeligt at nægte at fremme forret-
med en udsættelsesforretning af rekviren-
har stillet Spørgsmål nr. 106/alm. del i
ningen, kan fogedretten gennemføre for-
ten (udlejer) hensættes på offentlig vej.
forlængelse af en konkret sag fra Fyn:
retningen på betingelse af, at rekvirenten
Politiet foretager efterfølgende oftest en
stiller sikkerhed for den skade og ulempe,
sortering, således at åbenbart værdiløst
Spørgsmålet lød:
som herved kan påføres rekvisitus, jf. RPL
løsøre straks køres til destruktion, mens
„Vil ministeren redegøre for, om det er
§ 597, stk. 1.
det øvrige gods optages på en fortegnelse, som straks eller senere forkyndes for
normal praksis, at man ved fogedsager smider alle L’s ting ud, og hvad begrundel-
Rekvisitus (lejer) får meddelelse om
ejeren af godset tillige med en tilkende-
sen i så fald er for dette? Og vil ministeren
foretagelse af en fogedforretning enten
givelse om, at godset vil blive bortsolgt
i den forbindelse oplyse, om det er kor-
ved underretning eller ved tilsigelse efter
på auktion, hvis det ikke er indløst mod
rekt, at en borger kan risikere ikke at blive
reglerne i RPL § 493, stk. 1, og § 494, stk.
opbevaringsomkostninger inden en frist
informeret om dette på forhånd, fordi
1 og 2, jf. § 598, stk. 2.
på 2 måneder. Der henvises til beskrivel-
informationen fra fogeden skal gå gennem
Underretning eller tilsigelse af rekvisi-
sen af praksis om politiets medvirken ved
advokaten? (Der henvises til omtale i Fyns
tus sker normalt med et varsel på mindst
udsættelse af lejemål i betænkningen,
Stiftstidende af en fogedsag på side 20-
7 dage, jf. RPL § 598, stk. 2.
side 46 f (min understregning, RED.)“
21, lørdag den 26. februar 2011)?“
Rekvisitus kan være repræsenteret af
I sagen GD 2009/29 V fik U medhold
advokat efter reglerne i RPL kapitel 25 (§§
i, at han kunne anvende flyttefolk efter
Justitsministeriet svarede den 18. april
260-267 d) om rettergangsfuldmægtige.
eget valg, og at han helt i overensstem-
2011:
Fogedretten kan dog tilsige rekvisitus til
melse med det ovenfor fremhævede
„Udsættelse af lejemål ved L’s mislighol-
at møde personligt til fogedforretnin-
alene havde pligt til at bringe L’s effekter
delse med betaling af husleje kan ske
gen, jf. RPL § 598, stk. 2, jf. § 494,stk. 1.
ud til offentlig vej:
som en umiddelbar fogedforretning efter
Fogedretten kan undlade underretning af
reglerne i RPL kapitel 55 (§§ 596-600).
rekvisitus, hvis det findes ubetænkeligt,
Resume af GD 2009/29 V:
Reglerne i RPL kapitel 55 fik deres nuvæ-
eller hvis muligheden for at gennemføre
U ønskede at anvende eget flyttefirma
rende udformning ved lov nr. 469 af 30.
forretningen ellers vil blive væsentligt for-
og egne medarbejdere ved udsættelse af
juni 1993 om ændring af RPL og færd-
ringet, jf. RPL § 598, stk. 2, jf. § 493, stk.2.
L af et lejemål. Fogedrettens afvisning af
selsloven (Tvangsfuldbyrdelse af andre
Retsplejerådet forudsatte, at reglen om
at fremme fogedsagen blev ophævet af
krav end pengekrav mv.). Lovændringen
at undlade underretning som hidtil skulle
landsretten med henvisning til, at foged-
bygger på Retsplejerådets betænkning
anvendes med den yderste tilbageholden-
retten kun skulle påse, at de materielle be-
nr. 1170/1989 om tvangsfuldbyrdelse
hed, og at den kun helt undtagelsesvis
tingelser for fremme af fogedforretningen
af andre krav end penge-krav (herefter
bør anvendes i sager om udsættelse af
var opfyldt. Landsretten hjemviste sagen
betænkningen).
beboet lejemål, jf. betænkningen, side 74
til fogedretten.
Den grundlæggende betingelse for at
og 117 f. Retsplejerådet anførte videre,
Herudover anførte landsretten til sine
gennemføre en umiddelbar fogedforret-
at bestemmelsen fx kan tænkes anvendt i
præmisser følgende passus:
ning er, at den berettigede (rekvirenten)
situationer, hvor U ønsker sig indsat i be-
i fogedretten kan godtgøre eller sandsyn-
siddelse af en fast ejendom, som allerede
bar fogedforretning til udsættelse af en
liggøre et besiddelseskrav som nævnt i
er forladt af L, jf. betænkningen, side 118.
lejer fra et lejemål påse, om de materielle
RPL § 528 mod den forpligtede (rekvisi-
I bemærkningerne til lovforslaget
Fogedretten skal under en umiddel-
betingelser for forretningens fremme er
tus), jf. RPL § 596, stk. 1. Et „besiddelses-
anførte Justitsministeriet, at ministe-
opfyldt og – i bekræftende fald – skaffe U
krav“ omfatter bl.a. krav på, at rekvisitus
riet – ligesom Retsplejerådet – fandt, at
adgang til lejemålet.
skal fraflytte en fast ejendom eller give
muligheden for at undlade underretning
rekvirenten rådighed over denne. Frem-
altid bør anvendes med stor forsigtighed,
lejemålet og sørge for, at eventuelt udsat
sættes der indsigelser mod rekvirentens
jf. Folketingstidende 1992-93, tillæg A,
løsøre bringes til offentlig vej.
krav, og kan rekvirenten ikke føre bevis for
spalte 839.
sin ret ved dokumentbevis eller partsforklaring, nægter fogedretten at fremme Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011
I forbindelse med lovændringen videreførte man den hidtil gældende praksis,
Det påhviler herefter U at rydde
U bør dog være forsigtig med blot at forlade sig på fogedrettens vurdering af, hvorvidt L’s effekter er affald eller ej 9
under den fysiske udsættelse af L, jf. GD
noget af værdi i lejemålet. U fik derfor
over for L, da effekterne burde have været
2008/39 Ø:
bortskaffet en del af L’s effekter, som var
opmagasineret. Erstatningen til L blev
i lejemålet. L krævede derfor en erstat-
fastsat til 30.000 kr.
Resume af GD 2008/39 Ø:
ning på godt 400.000 kr. af U. Uanset at
I forbindelse med en udsættelsesforret-
fogeden havde vurderet, at der ikke var
ning, vurderede fogeden, at der ikke var
noget af værdi, var U erstatningsansvarlig
TIL
Vederlag til lægdommere Vederlaget til lægdommerne i boligretterne udgør 1.100,00 kr.
– såfremt dette er tilfældet – hvornår overvejelserne forventes
pr. dag. Dette vederlag er fastsat i henhold til bekendtgørelse
afsluttet.
nr. 712 af 17. november 1987 om ydelser til lægdommere og vidner mv. med senere ændringer i blandt andet 2000. I 2007 rettede Danmarks Lejerforeninger henvendelse til Ju-
Justitsministeriet kan i den forbindelse oplyse, at ministeriet i januar 2009 nedsatte Arbejdsgruppen om udvælgelse af lægdommere. Af arbejdsgruppens kommissorium fremgår blandt
stitsministeriet vedrørende forhøjelse af vederlaget til lægdom-
andet at arbejdsgruppen skal overveje, om de nuværende ydel-
mere. Henvendelsen fra Danmarks Lejerforeninger blev besvaret
ser til lægdommere er passende.
af Justitsministeriet den 25. april 2007. Af besvarelsen fremgik, at Domstolsstyrelsen var i gang med at overveje, om vederlag til
Arbejdsgruppen forventer på nuværende tidspunkt at afslutte sit arbejde i indeværende år.“
nævninge, domsmænd og andre lægdommere kunne forhøjes, og at spørgsmålet om honorering af lægdommere i boligretten ville indgå i disse overvejelser. Da der i den efterfølgende tid ikke fremkom nyt fra Justits-
Som det fremgår af svaret, foreligger der altså fortsat ikke nyt omkring vederlagene til lægdommere. Uanset at Justitsministeriet angiver, at arbejdet forventes afsluttet i indeværende
ministeriet eller Domstolsstyrelsen om honoreringen af læg-
år – dvs. i 2011 – fremgår det imidlertid også af svaret, at man
dommere, rettede Ejendomsforeningen Danmark i marts 2010
ikke nødvendigvis kan påregne, at denne termin holder, jf. at
henvendelse til Justitsministeriet og udbad sig svar på, om der
ministeriet har anført, at det er „på nuværende tidspunkt“, at
fortsat fandt overvejelser sted om forhøjelse af lægdommerho-
ministeriet forventer arbejdet afsluttet i 2011.
norarerne. Som svar på dette brev meddelte Justitsministeriet den 21.
Ejendomsforeningen Danmark finder det klart uacceptabelt, at Justitsministeriet efter mere end 4 års overvejelser stadig
april 2010, at der fortsat foregik overvejelser herom, og at over-
ikke er i stand til at oplyse, om man forventer, at der vil blive
vejelserne forventedes at blive afsluttet i efteråret 2010.
gennemført en regulering af de lægdommerhonorarer, som
Da der i efteråret 2010 stadig ikke var fremkommet nye oplysninger fra Justitsministeriet, rettede Ejendomsforeningen
efterhånden ikke er blevet reguleret i hvert fald siden 2001. Efter Ejendomsforeningen Danmarks opfattelse giver dette
Danmark på ny henvendelse til Justitsministeren den 24. marts
langstrakte forløb indtryk af, at Justitsministeriet ikke tager læg-
2011.
dommernes bidrag til konfliktløsningen i boligretterne seriøst.
Som svar herpå har Ejendomsforeningen Danmark modtaget et brev af 13. april 2011 med følgende ordlyd:
Det finder Ejendomsforeningen Danmark beklageligt, da lægdommerne efter Ejendomsforeningen Danmarks opfattelse bidrager til boligretternes arbejde med såvel juridiske kompeten-
„Ved brev af 24. marts 2011 har Ejendomsforeningen Danmark rettet henvendelse til Justitsministeriet vedrørende vederlag til lægdommere. Ejendomsforeningen Danmark har i den forbindelse anmodet Justitsministeriet om at oplyse, hvorvidt der fortsat foregår overvejelser om forhøjelse af vederlagene til lægdommere og
10
cer som faglig indsigt og i øvrigt på et meget seriøst og kvalificeret niveau. Ejendomsforeningen Danmark vil naturligvis fortsat forfølge sagen, og i slutningen af 2011 vil Ejendomsforeningen Danmark derfor på ny rette henvendelse til Justitsministeriet. MD
Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011
Grundejernes Domssamling
--
ejendomsfunktionær
I budgettet for ejendommen …., der er
--
viceværtens internetopkobling
væsentligt større end …., er for eksempel
--
el-pærer
medtaget en udgift på ca. 8.000 i budget-
--
glatførebekæmpelse
tet 1. januar 2009.
--
elforbrug samt
--
fordelingen af driftsudgifterne
godkende en udgift til glatførebekæm-
Huslejenævnet nedsatte den varslede
pelse på 7.000 kr., idet man finder, at
Nævnet har derfor vedtaget alene at
omkostningsbestemte leje til 297,98643
et rimeligt beløb herudover overstiger,
kr. pr. m² årligt ekskl. hensættelser til ved-
hvad der er sædvanligt og rimeligt i den
ligeholdelse med følgende begrundelse:
konkrete ejendom, jf. ML § 8, stk. 1.
„Ejendomsfunktionær inkl. inspektør, 194.493,02 kr. Der er tale om en stor udgift, men nævnet har efter en gennemgang af do-
Kontorartikler, 864,77 kr. Nævnet kan ikke godkende udgiften, der rettelig hører under normtallet for administration.
GD 2011/34 B
kumentationen ikke fundet grundlag for
El-afgift, 68.565,20 kr.
ML § 8
at reducere udgiften, der kan godkendes.
L 1-16 har gjort gældende, at ud-
Omkostningsbestemt leje. Indkøb af
Nævnet finder endvidere, at internetop-
giften er fastsat skønsmæssigt. Dette er
el-pærer og internet godkendt som
koblingen til viceværten er en rimelig og
imidlertid ikke korrekt. Beløbene er taget
driftsudgifter
nødvendig driftsudgift.
fra årsafregningerne for året 2007 og
U varslede omkostningsbestemt leje
Teknisk bistand, 9.782,02 kr.
er baseret på aflæsninger. Nævnet kan
Da viceværten fører tilsyn med
derfor godkende udgiften. Fordelingen af driftsudgifterne. …
forhøjelse. I budgettet var blandt andet
ejendommen og således også fungerer
medtaget udgifter til indkøb af el-pærer,
som inspektør, finder nævnet det ikke
internetopkobling for ejendommens vice
rimeligt og nødvendigt, at der medtages
vært samt udgifter til kontorartikler. Hus
yderligere udgifter til teknisk bistand.
get hensyn til indtægten fra mastudlejnin-
lejenævnet afviste udgiften til el-pærer og
Posten må derfor udgå af budgettet. Hvis
gen ved fordelingen af budgetudgifterne.
kontorartikler, mens udgiften til inter
bistanden ydes i forbindelse med et vedli-
Imidlertid er der i den omkostningsbe-
netopkobling blev godkendt. U indbragte
geholdelsesarbejde, må udgiften debite-
stemte leje ikke regler om, at sådanne
afgørelsen for boligretten, idet U dog
res de udvendige vedligeholdelseskonti.
indtægter skal fradrages. Nævnet kan
accepterede, at udgiften til kontorartikler
Hvis bistanden ydes i forbindelse med
derfor godkende U’s fordeling af budget-
ikke kunne indgå i driftsbudgettet. Efter
et forbedringsarbejde, indgår udgiften i
udgifterne.
en tilkendegivelse fra boligretten om, at
forbedringsudgiften.
-lejemål Det er gjort gældende, at der skal ta-
Herudover har nævnet ikke fundet
blandt andet udgifterne til el-pærer og
El-pærer, 1.015,88 kr.
noget at bemærke til budgettet, der kan
internetopkobling ville blive godkendt,
Nævnet finder ikke, at de modtagne
godkendes efter de reduktioner, der frem-
indgik U og L 1-16 forlig om at lægge
bilag dokumenterer, at udgiften ved-
boligrettens tilkendegivelse til grund,
rører …..I nævnets afgørelse af 8. april
hvorefter boligretssagen blev hævet
2002 vedrørende budgettet pr. 1. januar
går af afgørelsesafsnittet.“ U ankede huslejenævnets afgørelse til boligretten, idet U dog ikke ankede
2002 godkendte nævnet efter omstænU varslede omkostningsbestemt lejefor-
dighederne en udgift på 1.072 kr. men
højelse i sin ejendom. Den omkostnings-
meddelte samtidig, at udgifter til el-pærer
bestemte leje var beregnet til 302,8282
ikke kunne forventes godkendt fremover.
kr. pr. m² årligt ekskl. hensættelser til vedli-
Udgiften hører rettelig hjemme på de
geholdelse. Boligarealet i ejendommen
udvendige vedligeholdelseskonti. Nævnet
udgjorde 3.790 m², og boligprocenten
har derfor vedtaget at nægte at god-
udgjorde 98,17 %.
kende udgiften i budgettet pr. 1. januar
Beboerrepræsentationen i ejendommen fremsatte ikke indsigelse imod varslingen, men 16 af lejerne, L 1-16,
2009. Glatførebekæmpelse, 14.083,75 kr. Nævnet har efter en gennemgang af
indbragte deres lejeforhøjelser for husle-
den detaljerede redegørelse for udgiften
jenævnet.
vedtaget at foretage en skønsmæssig re-
L 1-16 fremsatte under huslejenævns-
duktion heraf. Nævnet har ikke kendskab
sagen indsigelse imod følgende poster i
til udgiften til glatførebekæmpelse i flere
driftsbudgettet
ejendomme i kommunen i 2007/2008.
Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011
11
Grundejernes Domssamling
Afgørelse af 3. juni 2009 fra Hus
lejligheden skulle sammenlægges med
lejenævnet i Hørsholm Kommune (J.nr.
AH’s egen bolig i A/B, dvs. lejligheden til
09/2810).
venstre.
Tilkendegivelse af 21. marts 2011 fra Retten i Helsingør (BS 2-1347/2009).
Dette skete imidlertid ikke, og AH blev derfor den 27. maj 2010 ekskluderet af
MD
bestyrelsen i A/B som følge af, at lejlighederne endnu ikke var blevet sammenlagt. Det fremgår af § 3 i vedtægterne om medlemskab og boliger i A/B, at „… Hvert
GD 2011/35 Ø
medlem kan kun have én beboelseslejlig-
ABL
hed eller forretning i foreningen …“.
ABL § 7 Andelsbolig. Eksklusion. Bestyrelse havde ikke kompetence til at ekskludere andelshaver
For så vidt angår eksklusion er det i vedtægternes § 20 anført: „… såfremt et medlem ikke betaler et eventuelt resterende indskud eller kommer i restance med sin boligafgift eller
huslejenævnets afvisning af udgifterne til I forlængelse af et tilkøb af sin nabolej
andre ydelser, som skal erlægges sammen
lighed i en A/B, med henblik på sammen
med denne, eller groft forsømmer sin ved-
degivelse i sagen, og U og L 1-16 tiltrådte
lægning, fik AH ikke betids (3½ år efter
ligeholdelsespligt, såvel som et medlem
denne afgørelse, hvorefter boligretssagen
købsaftalens indgåelse) sørget for at få
optræder til alvorlig skade for foreningens
blev hævet. Boligretten afsagde således
påbegyndt sammenlægningen. Det var
virksomhed eller andre medlemmer, eller
ikke en dom i sagen.
en betingelse for køb af lejlighed nr. 2, at
i forbindelse med overdragelse af andelen
Boligrettens tilkendegivelse lød sådan:
denne skulle sammenlægges med AH’s
betinger sig en større pris end godkendt
„Efter votering tilkendegav en enig
kontorartikler. Boligretten fremkom med en tilken-
oprindelige lejlighed. I stedet var AH’s søs
af bestyrelsen, eller såfremt et medlem
boligret, at en dom i sagen ville falde
ter – som han hidtil havde delt lejlighed
gør sig skyldig i forhold til de, der efter
ud i overensstemmelse med U’s på-
med – flyttet ind i lejlighed nr. 2.
lejelovens bestemmelser berettiger ejeren
stand. Retten finder således, at udgiften
Bestyrelsen ekskluderede herefter AH
til at ophæve lejemålet kan det pågæl-
til elektriske pærer mest naturligt kan
grundet dette forhold, og ophævede hans
dende medlem ekskluderes af forenin-
betragtes som en driftsudgift, at udgiften
brugsret til begge andele. Fogedretten
gen og brugsretten bringes til ophør af
til glatførebekæmpelse er dokumenteret,
fremmede eksklusionen, mens landsretten
bestyrelsen“.
og at den ikke kan afvises som urimelig,
afviste den.
at internetforbindelse til viceværten kan
Dette skete, fordi det i A/B’s vedtægter
godkendes som en del af viceværtudgif-
(som er identiske med såvel standard
ten i overensstemmelse med huslejenæv-
vedtægten fra Andelsboligforeningernes
styrelse til at varetage den daglige ledelse
nets afgørelse.
Fællesrepræsentation som Erhvervs- og
af foreningen og udføre generalforsamlin-
Byggestyrelsens normalvedtægt fra
gens beslutninger“.
Retten bemærkede, at internet er et
Det fremgår herudover af § 25 i vedtægterne, at: „Generalforsamlingen vælger en be-
kommunikationsmiddel på linje med te-
december 2006) fremgik, at ’det pågæl
lefon og helt sædvanligt medtages i vice-
dende medlem ekskluderes af forenin
A/B har til støtte for udsættelsesforretnin-
værtudgiften. Retten fandt endvidere, at
gen og brugsretten bringes til ophør af
gens fremme gjort gældende,
udgiften til inspektør er en driftsomkost-
bestyrelsen’.
ning. Retten har lagt vægt på, at inspek-
Dette bevirkede efter landsrettens opfat
tørens arbejdsopgaver, således som de er
telse, at bestyrelsen ikke havde bemyndi
beskrevet under hovedforhandlingen, er
gelse til at ekskludere den pågældende
et nødvendigt supplement og support til
AH. Denne kompetence tilkom i stedet
de driftsmæssige opgaver, som vicevær-
generalforsamlingen, hvorfor A/B ikke fik
ten udfører. Retten finder efter en samlet
medhold ønsket om eksklusion af AH
vurdering ikke grundlag for at tilsidesætte de opgjorte udgifter som urimelige. Retten foreslog som en forligsmæssig
AH købte i marts 2006 andelslejligheden A-vej 15, 5. tv. og i september 2006
løsning, at L 1-16 anerkendte de påståede
andelslejligheden A-vej 15, 5. th. Da
huslejer, og således at U som led i forliget
aftalen om køb af lejligheden til højre
frafalder sagsomkostninger. „
blev indgået, krævede A/B som betingelse for godkendelsen af købet krav om, at
12
Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011
Grundejernes Domssamling
sammenlægning af lejlighederne ikke er
med udskrift af retsbogen og dombogen
indeholdt i købsaftalen af 27. september
indeholdende den kærede kendelse samt
2006.
fogedrettens brev af 15. oktober 2010
AH har forklaret, at det var et krav fra A/B, da han overtog lejligheden til højre,
14. oktober 2010, hvoraf fremgår, at
at denne skulle lægges sammen med
fogedretten efter anmodning fra AH’s
lejligheden til venstre.
advokat (…), har tillagt kæremålet opsæt-
Formuleringen i vedtægternes § 20 om, at et medlem kan ekskluderes af
stede, da denne er sket med hjemmel --
ophør af bestyrelsen, må forstås således,
fra AH’s advokat samt processkrift af 22.
at bestyrelsen under de nærmere angivne
oktober 2010 fra A/B’s advokat.
--
medlem. Spørgsmålet er herefter, om AH’s
(…). Endelig blev fremlagt supplerende processkrift af 3. november 2010 fra AH’s advokat med bilag E, herunder med
i vedtægternes §§ 20 og § 25,
manglende sammenlægning af lejlighe-
anmodning om mundtlig forhandling af
at § 20 ikke nævner generalforsamlin-
derne er indeholdt i betingelserne angivet
kæresagen.
gen, og at det er i overensstemmelse
i § 20.
med praksis, at bestyrelsen kan træffe --
Yderligere blev fremlagt kæreskrift og tillæg til kæreskrift af 18. oktober 2010
træffe beslutning om eksklusion af et at grundlaget for eksklusionen er til
tende virkning.
foreningen og brugsretten bringes til
betingelser i § 20 har beføjelse til at --
med udskrift af fogedrettens retsbog af
Da det var en betingelse for salget af
Landsretten havde meddelt A/B’s advokat frist til den 8. november 2010
og træffer eksklusionsbeslutninger,
lejligheden til højre, at denne skulle lægges
for eventuelt supplerende bemærkninger
at der ikke er holdepunkter for, at be-
sammen med lejligheden til venstre, og da
til kæresagen, men har ikke modtaget
styrelsen ikke skulle have kompetence
lejlighederne på tidspunktet for beslut-
yderligere fra indkærede.
til at træffe beslutning om eksklusion,
ningen om eksklusion tre et halvt år efter
at da AH trods aftale/stillet betingelse
købsaftalens indgåelse ikke var lagt sam-
herom ikke har lagt lejlighederne sam-
men, har AH handlet til alvorlig skade for
De modtagne bilag var til stede.
men, er det et forhold, som begrun-
foreningens virksomhed. Bestyrelsens be-
Efter votering afsagdes sålydende:
der eksklusionen, og som ikke bragt
slutning om eksklusion er herefter foretaget
Kendelse:
til ophør, førend AH fik kendskab til
med rette, og på denne baggrund fremmer
eksklusionen.
fogedretten sagen som nedenfor bestemt.
Fogedretten har ved sagens fremsendelse henholdt sig til den trufne afgørelse.
Landsretten finder, at der ikke i denne kæresag foreligger sådanne særlige
Efter sagens karakter, omfang og
grunde, at der skal foretages mundtlig
AH har til støtte for sin påstand gjort
resultat fastsættes omkostningerne skøns-
forhandling af kæresagen, jf. RPL § 398,
gældende,
mæssigt til 5.000 kr. med tillæg af moms.
stk. 2.
--
Beløbet udredes endeligt af statskassen.
--
at sagen bør afvises, da uenigheder i
Derfor bestemmes:
efter indholdet og ordlyden af § 20 i A/B’s
ved civilretten eller boligretten,
AH udsættes af andelslejlighederne A-
vedtægter, jf. ordene »ekskluderes af forenin-
at bestyrelsen ikke har kompetence til at ekskludere medlemmer, fordi det
--
vej 15, 5. th. og 5. tv, 2100 København Ø.
gen«, sammenholdt med bestemmelsen i
AH kærende sagen til Landsretten og
efter § 20 er foreningen, der er rette
anmodede i den forbindelse om, at sagen
myndighed. Foreningen må forstås
blev behandlet mundtligt i Landsretten,
som generalforsamlingen,
i stedet for som på sædvanlig vis, på skrift-
at bestyrelsen efter § 25 i vedtæg-
ligt grundlag.
ternes alene kan forholde sig til den
--
Om sagen bemærker landsretten, at
sager af denne karakter skal foretages
Landsrets kendelse og begrundelse:
daglige ledelse samt udføre beslutnin-
Der blev fremlagt kæreskrift af 8.
ger truffet af generalforsamlingen. En
oktober 2010, hvorved AH har kæret
eksklusionsbeslutning er ikke en del af
Københavns Fogedrets kendelse af 7.
den daglige ledelse,
oktober 2010 (- – -) om udsættelse af
at det er A/B’s risiko, at vedtægternes
andelslejlighederne A-vej 15, 5. tv. og 5.
§ 20 ikke har den fornødne klarhed,
th., 2100 København Ø, med påstand om
hvilket ikke kan komme A til skade.
afvisning, subsidiært at fogedforretningen nægtes fremme.
Fogedrettens begrundelse og resultat: Parterne er enige om, at vilkåret om Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011
Endvidere blev fremlagt fogedrettens fremsendelsesbrev af 14. oktober 2010 13
Grundejernes Domssamling
Ejeren af en udlejningsejendom under
til spørgsmålet om, hvorvidt A var rette
skrev sammen med PGN en slutseddel
sagsøgte.
om overdragelse af ejendommen til PGN
Under landsretssagen blev der frem-
eller ordre. I skødet, som blev udarbejdet
lagt en slutseddel fra maj 2005, hvor
efterfølgende, var køber angivet som U,
ejendommen blev overdraget fra den
der var et selskab, som blev tegnet af PGN.
daværende ejer, EJ, til PGN eller ordre.
I forhold til L blev det i første omgang
Der blev endvidere fremlagt et brev
oplyst, at køber af ejendommen var PGN,
fra maj 2005 fra EJ til lejerne i ejen-
og efterfølgende blev det oplyst, at køber
dommen, hvoraf blandt andet fremgik
var A. A var administrator af ejendommen,
følgende:
og A var også et selskab, som blev tegnet
„…Den nye ejer hedder [PGN] og er
af PGN. Under en senere huslejenævnssag
bosiddende på …, hvorfor han har valgt
vedtægternes § 25 findes det tvivlsomt, om
optrådte A som modpart over for L. Da L ef
at overtage vores administrator … og
bestyrelsen tillige er tillagt kompetence til at
terfølgende indbragte sagen for boligretten
videreføre udlejningskontoret i …“
træffe beslutning om eksklusion og ikke blot
optrådte A også som modpart under sagen.
til at bringe en brugsret til ophør (efter at en
Da sagen blev anket til landsretten, var A
fra september 2005, som var under-
beslutning om eksklusion er truffet). Som føl-
gået konkurs, og konkursboet hævdede, at
skrevet af PGN, men udformet på A’s
ge heraf, og da det i sagen er uomtvistet, at
A ikke var rette sagsøgte, idet U var ejer af
brevpapir. Af brevet fremgik blandt andet
eksklusionen af AH er besluttet af bestyrelsen
ejendommen. Konkursboet fik medhold i,
følgende:
i A/B og ikke på en generalforsamling, finder
at A ikke var rette sagsøgte, og landsretten
landsretten, at A/B A-vej 13-21 ikke har godt-
frifandt derfor A
Der blev endvidere fremlagt et brev
„Ny ejer på ejendommen … Idet [A] har købt ejendommen af [EJ]…Administrationen af ejendommen
gjort eller sandsynliggjort, at grundlaget for I 2007 indbragte L lejefastsættelsen for sit
forestås af [A]…Kontoret vil fortsat være i
Thi bestemmes:
lejemål for huslejenævnet. Under husleje-
…Korrespondance kan således sendes til:
Denne kæresag behandles på skriftligt
nævnssagen fremlagde A et omkostnings-
[A],…“
at fremme fogedforretningen er til stede.
bestemt driftsbudget for ejendommen.
grundlag.
I brevet var endvidere anført en bank-
Da huslejenævnet traf afgørelse i sagen
konto, hvortil lejebetalingen fremover
2010 ændres, således at fogedforretnin-
i 2008, nedsatte huslejenævnet lejen og
skulle foretages.
gen nægtes fremme.“
pålagde samtidig A at tilbagebetale for
Fogedrettens kendelse af 7. oktober
meget betalt leje til L. Note: Efter det oplyste er der ikke ansøgt om 3. instansbevilling i sagen. Note: Kendelsen GD 2011/43 Ø kommer
L stævnede herefter A, idet L hæv-
fremgik, at EJ med virkning fra den 1.
dede, at lejen skulle nedsættes yderligere
oktober 2005 overdrog ejendommen til
i forhold til huslejenævnets afgørelse.
U. Skødet var underskrevet af PGN for U,
Boligretten stadfæstede huslejenæv-
frem til det modsatte resultat, og er refereret
Der blev endvidere fremlagt et betinget skøde fra september 2005, hvoraf
nets afgørelse om fastsættelse af lejen og
som køber, og af EJ som sælger. Af tingbogen fremgik, at U fik tinglyst
i Huset Jura nr. 5, august 2011, hvor begge
pålagde A at tilbagebetale ca. 90.000 kr.
adkomst til ejendommen den 30. septem-
afgørelser tillige er kommenteret på side 3 ff.
til L.
ber 2005, og at der siden ikke var tinglyst
A gik efterfølgende konkurs, og konKendelse afsagt den 7. oktober 2010 af Københavns fogedret
anden adkomst, bortset fra tinglysning
kursboet v/kurator ankede boligrettens
af meddelelse om, at U var taget under
afgørelse til landsretten.
konkursbehandling.
Under landsretssagen nedlagde kon-
Kendelse afsagt den 17. november 2010 af Østre Landsret (13. afd. B-3022-10). TIL
kursboet påstand om frifindelse, subsidiært påstand om betaling af et mindre beløb end bestemt i boligrettens dom. Til støtte for påstanden om frifindelse gjor-
GD 2011/36 V
de konkursboet gældende, at A ikke var
RPL
rette sagvolder, idet den udlejningsejen-
ML
dom, hvori L’s lejemål lå, var ejet af U, som
Administrator ikke rette sagsøgte.
nu også var under konkursbehandling.
Administrator havde ikke givet L anledning til at tro, at administrator var
Landsretten traf afgørelse om, at hoved-
udlejer. Upræcise henvendelser til L
forhandlingen foreløbig blev begrænset
14
Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011
Grundejernes Domssamling
været ejet først af EJ og derefter af denne
overensstemmelse med typeformularens
videresolgt den 24. maj til PGN eller
almindelige bestemmelser om, at påkravs
ordre. PGN indsatte derpå U som køber,
gebyret udgør 50 kr. + 2 % af det skyldige
hvilket selskab siden 30. september har
beløb over 1.000 kr. Uanset at påkravsge
haft tinglyst adkomst til ejendommen.
byret oversteg de 255 kr. på 2010-niveau,
A meddelte den 20. september fejlag-
som følger af LL § 93, stk. 2, var påkravet
tigt L, at selskabet havde købt ejendommen,
og ophævelsen gyldig, og L blev udsat af
men oplyste samtidig, at det skulle varetage
lejemålet
ejendommens administration. Desuden optrådte A under denne sags behandling i 1.
Lejeaftalen om L’s lejemål var indgået på
instans som udlejer uden at bestride, at det
typeformular A, 5. udgave, autoriseret af
Konkursboet gjorde gældende,
var rette sagsøgte. Heroverfor står imidler-
Boligstyrelsen den 19. november 1979. Af
at A hverken var ejer af ejendommen
tid, at EJ i sit brev af 23. maj 2005 meddelte
lejekontraktens almindelige bestemmelser
eller part i lejekontrakten med L
L, at han havde solgt ejendommen til PGN
§ 2, pkt. 3, fremgik følgende:
--
at U var ejer af ejendommen
og vedlagde en kopi af købsaftalen, hvoraf
--
at A hverken ved sin adfærd i forbin-
fremgik, at køberen var PGN eller ordre. End-
ydelse i lejeforholdet ikke betalt rettidigt,
delse med U’s erhvervelse af ejendom-
videre har det kunnet ses af tingbogen, at
kan udlejeren kræve et gebyr på 50 kr. +
men eller senere havde pådraget sig
U med angivelse af CVR nr. var ejer, ligesom
2 pct. af det skyldige beløb ud over 1.000
nogen hæftelse for de fremsatte krav
det af A’s brevpapir, som er benyttet under
kr. Gebyret betales sammen med den for
at det var uden betydning for sagens
parternes korrespondance, er fremgået, at
sent betalte leje og er pligtig pengeydelse
afgørelse, om L måtte være bibragt
dette selskab havde et andet CVR nr. Under
i lejeforholdet“.
den opfattelse, at A var ejer af ejen-
disse omstændigheder er der ikke grundlag
dommen
for, at A skulle have pådraget sig at hæfte
over for L på grund af, at lejen for oktober
at L ved opslag i tingbogen kunne
for L’s krav. Under hensyn til at A overfor L
2009 til februar 2010 ikke var blevet
have konstateret ejendommens rette
har varetaget administrationen af ejendom-
betalt. U havde opgjort restancen til
ejer
men, har det ikke i den forbindelse kunnet
23.584,52 kr. I påkravsskrivelsen var
at det var uden betydning, hvortil
tillægges betydning, at L har indbetalt leje
medtaget et påkravsgebyr, som var be-
lejebetaling og korrespondance om
som anvist af A, at dette selskab under
regnet ud fra lejekontraktens almindelige
lejemålet var rettet, idet A var admini-
sagen for huslejenævnet har optrådt som L’s
bestemmelser. Påkravsgebyret udgjorde
strator af ejendommen, samt
modpart og forelagt et driftsbudget, eller
et beløb, som var højere end de 255 kr.,
at der intet grundlag var for at identi-
at det har bekræftet modtagelsen af L’s
som påkravsgebyret efter LL § 93, stk. 2,
ficere de to selskaber.
opsigelse i 2009.
udgjorde i 2010 (note).
--
--
--
--
--
L gjorde gældende, --
at A over for L ved skrivelsen fra sepsom værende den nye udlejer at L under hele forløbet havde indbetalt leje til A
--
at A havde optrådt som udlejer og
Den 1. marts 2010 afgav U et påkrav
Herefter tages A’s frifindelsespåstand til følge.“
Da restancen ikke blev betalt, ophævede U lejemålet den 18. marts 2010 og frem-
tember 2005 havde givet sig til kende --
„Er lejen eller anden pligtig penge-
Dom afsagt den 13. marts 2009 af Ret ten i Sønderborg (BS C5-502/2008).
sendte begæring om udsættelse af L til fogedretten.
Dom afsagt den 15. marts 2011 af Vestre Landsret (12. afd. V.L. B-0694-09). MD
part i sagen både for huslejenævnet og boligretten --
at A den 28. oktober 2009 bekræftede modtagelsen af L’s opsigelse af
---
lejeaftalen
GD 2011/37 B
at både A og U var ejet og kontrolleret
LL § 93
af PGN, samt
Påkravsgebyr oversteg beløbet i LL §
at selskaberne efter et identifikations-
93, stk. 2. Gyldigt påkrav. Typeformular
synspunkt hæftede solidarisk for L’s
A, 5. udgave
krav. U havde afgivet et påkrav over for L på Landsretten udtalte: „Det er for landsretten uomtvistet, at ejendommen i lejemålets løbetid har Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011
grund af betalingsmisligholdelse. Lejeaf talen var indgået på typeformular A, 5. udgave, og påkravsgebyret var beregnet i 15
Grundejernes Domssamling
Note: Lejelovens § 93, stk. 2, blev ændret
GD 2011/38 Ø
i 2009 ved lov nr. 286 af 15. april 2009.
ELL §§ 5 og
Ved lovændringen blev de hidtil gældende
10-12
regler om beregning af påkravsgebyr (100
Betalinger ud over lejen. L skulle betale
kr. + 2 % af det skyldige beløb udover 1.000
dækningsafgift. Kun specifikation af
kr.) ophævet, og der blev i stedet fastsat
grundskyld i lejekontrakten. Ingen dæk-
et fast påkravsgebyr på 250 kr., som dog
ningsafgift ved lejeaftalens indgåelse
bliver pristalsreguleret en gang om året. I ændringslovens ikrafttrædelsesbestemmel-
L indgik en erhvervslejeaftale med U1,
ser var blot anført, at de nye påkravsregler
hvoraf fremgik at der skulle betales grund
finder anvendelse på påkrav, som afgives
skyld ud over lejen. På tidspunktet for le
efter lovens ikrafttræden. Der blev derimod
jeaftalens indgåelse var ejendommen ikke
ikke taget stilling til, om de nye påkravs-
dækningsafgiftspligtig, idet ejendoms
regler også gælder for lejeaftaler, som er
værdien var lavere end grundværdien.
Fogedretten afviste imidlertid begæringen
indgået på autoriserede typeformularer,
Ejendommen havde tidligere været pålagt
med henvisning til, at påkravsgebyret var
hvor der i de almindelige bestemmelser,
dækningsafgift, men efter U1’s klage over
for højt, idet det oversteg det beløb, som
er anført, hvorledes påkravsgebyret skal
ejendomsvurderingen, var dækningsafgif
kunne kræves efter LL § 93, stk. 2.
beregnes. Det gør sig gældende i typefor-
ten bortfaldet. Efter L’s indflytning blev
mular A, 4. udgave fra 1975, typeformular
der foretaget en omfattende istandsæt
hævelse henholdsvis den 21. april og den
A, 5. udgave fra 1979 og typeformular A
telse af ejendommen, hvorefter U1 solgte
10. maj 2010 for det tilfælde, at fogedret-
6. udgave fra 1994. I typeformular A, 4.
ejendommen til U2. Da ejendomsværdien
ten ikke måtte godkende påkravet af 1.
og 5. udgave, er anført i de almindelige
steg efter ombygningen, blev ejendom
marts 2010.
bestemmelser, at påkravsgebyret udgør 50
men på ny pålagt dækningsafgift. U2
U afgav herefter på ny påkrav og op-
kr. med tillæg af 2 % af det skyldige beløb
krævede nu, at L også betalte dæknings
ringen om udsættelse af L til fogedretten
over 1.000 kr. I typeformular A, 6. udgave,
afgift ud over lejen, hvilket L afviste med
og bad fogedretten om at tage stilling til
er anført i de almindelige bestemmelser,
henvisning til, at specifikationskravet i
sagen igen.
at påkravsgebyret udgør „100 kr. (1994-ni-
ELL § 5, stk. 2, ikke var opfyldt. Boligret
Fogedretten udtalte herefter:
veau) + 2 pct. af det skyldige beløb ud over
ten fandt, at U2 ikke var berettiget til at
„…Efter U’s opgørelse udgjorde
1.000 kr. Gebyret på 100 kr. reguleres en
kræve betaling af dækningsafgiften ud
gang årligt, jf. lov om leje, § 93, stk. 2.“
over lejen. Landsretten ændrede afgø
U fremsendte derefter påny begæ-
restancen pr. 1. juni 2010 41.804,52 kr.
Konsekvensen af fogedrettens afgørel-
relsen, idet landsretten fandt, at L skulle
27.300 kr. ultimo juni 2010, og restancen
se er altså, at man ved lejeforhold, som er
betale halvdelen af dækningsafgiften ud
er herefter løbende blevet nedbragt, såle-
indgået på de pågældende typeformularer,
over lejen, idet U1 og L havde haft lige
des at restancen, da sagen blev forhandlet
er berettiget til at beregne sig et påkravs-
stor anledning til at forholde sig til den
i fogedretten, udgjorde 321,49 kr.
gebyr efter lejekontraktens bestemmelser,
særlige situation, der forelå vedrørende
uanset at påkravsgebyret hermed kommer
ejendommen
Restancen blev nedbragt ved betaling af
Påkravet af 1. marts 2010 er gyldigt, idet det lægges til grund, at U ved beta-
til at overstige påkravsgebyret efter lejelo-
lingsmisligholdelse i henhold til lejekon-
vens § 93, stk. 2, som p.t. udgør 259 kr.
traktens § 2, pkt. 3 kan kræve et gebyr på 50 kr. med tillæg af 2 % af det skyldige
Hvis lejeaftalen er indgået på typeformular
beløb over 1.000 kr.
A, 6. udgave, er man formentlig endog
Henset til det skyldige beløbs størrelse
berettiget til at pristalsregulere de 100 kr.
på tidspunktet for afgivelse af påkravet af
– som således vil udgøre 141,47 kr. i 2011
1. marts 2010 og til fristoverskridelsens
– og tillægge 2 % af det skyldige beløb
længde, finder fogedretten, at mislighol-
udover 1.000 kr. Det skal dog understre-
delsen er væsentlig, og at lejemålet er
ges, at kendelsen ikke tager stilling til dette
ophævet med rette, jf. LL § 93, stk. 1, litra
spørgsmål.
a, jf. stk. 2. De af L øvrige anførte forhold kan ikke medføre et andet resultat.“ Efter kærefristens udløb, forsøgte L at få indbragt kendelsen for landsret-
Kendelse afsagt af Københavns Byret den 21. oktober 2010 (F1-6785/2010). MD
ten, men det afviste landsretten efter U’s indsigelse. 16
Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011
Grundejernes Domssamling
et område med en meget snæver
3.8. vil blive pålagt lejen udover de tidli-
profitmargin
gere nævnte reguleringer, jf. lov om leje af erhvervslokaler mv. §§ 10 og 11…“
--
regninger af de samlede udgifter ved
I november 2006 solgte U1 ejendom-
lejemålet inden L valgte det pågæl-
men til U2 for 162 mio. kr.
dende lejemål
I 2007 blev der ikke betalt dækningsafgift for ejendommen.
--
handlingerne --
at han ikke var klar over, at ejendommen kunne blive pålignet dækningsaf-
dækningsafgiftspligtig forskelsværdi på
gift, samt
139.359.600 kr. mellem ejendomsværdien på 162.000.000 kr. og grundværdien
at der ikke blev nævnt noget om dækningsafgift i forbindelse med lejefor-
Af skattebilletten for 2008 fremgik, at der skulle betales dækningsafgift på 1.393.096 kr. på baggrund af en
at der var foretaget meget nøje be-
--
at det ikke var sikkert, at L ville have indgået lejeaftalen, hvis det havde
på 22.640.400 kr.
stået klart, at der kunne komme en
I marts 2008 fremsendte U2 blandt Ved en lejekontrakt af 19. maj 2006
andet budget for 2008 for ejendommen
yderligere lejeudgift på omkring en
lejede L en del af U1’s ejendom. Af
til L. Af budgettet fremgik blandt andet, at
halv mio. kr.
lejekontrakten fremgik, at den årlige leje
der skulle betales dækningsafgift i 2008
udgjorde 6,1 mio. kr. + moms. Endvidere
på 1.393.096 kr. for hele ejendommen,
B forklarede,
var der anført følgende i lejekontrakten:
og at á conto betalingen for L herefter
--
„..Betalinger ud over leje og varmeudgifter er anført med anslåede beløb
at der blevet lavet en grundig sam-
skulle være 238.584 kr. i kvartalet mod
menligning af de to lejemål, som
118.049,38 kr. ved udgangen af 2007.
L havde begrænset sig til at vælge
nedenfor under pkt. 3.2., benævnt som
L beregnede i forbindelse hermed, at
á conto betalinger. Disse oplysninger er
L’s forholdsmæssige andel af dækningsaf-
meddelt af udlejer.
giften for 2008 ville udgøre 511.266 kr.
imellem --
inkl. skatter og afgifter for det andet lejemål udgjorde 436 kr. pr. m² årligt,
Da parterne ikke kunne nå til enighed
… De aktuelle á conto satser udgør
omkring L’s betaling af dækningsafgift,
ved kontraktens underskrivelse følgende
anlagde U2 sag imod L og nedlagde på-
beløb pr. kvadratmeter årligt:
stand om, at L skulle anerkende, at L var
at L havde lagt til grund, at lejen
og at lejen for det aktuelle lejemål udgjorde 485 kr. pr. m² årligt --
at en dækningsafgift på ca. 500.000
kr. 100,00
forpligtet til at betale en forholdsmæssig
kr. ville have indebåret, at lejen i sam-
Á conto fællesudgifter
kr. 34,00
andel af den dækningsafgift, som var ble-
menligningen skulle have været 531,5
Á conto skatter og afgifter
kr. 13,50
vet pålignet ejendommen. U2 nedlagde
Á conto varme
…
endvidere påstand om, at L skulle aner-
3.8 Skatter mv.: De ved lejekontrak-
kende, at L’s andel af dækningsafgiften
tens underskrift gældende skatter og
skulle beregnes som forholdet var mellem
afgifter, bidrag mv. opkræves særskilt, jf.
ejendommens areal og lejemålets areal,
punkt 3.2.
subsidiært at L skulle betale halvdelen af
…“
den forholdsmæssige andel af dæknings-
kr. pr. m² årligt --
at han ikke vidste hvad dækningsafgift
--
at han efterfølgende havde konsta-
var, før han modtog budgettet fra U
afgiften. Som bilag 4 til lejekontrakten var vedlagt ejendomsskattebilletten for 2006. Det
L nedlagde påstand om frifindelse. Under boligretssagen blev der afgivet
fremgik af skattebilletten, at ejendomsskatterne bestod i grundskyld til amt og
forklaring af A og B, der var direktører hos
kommune samt renovationsudgifter. Det
L, samt C, der var ejendomsmægler, og D,
fremgik endvidere, at ejendomsværdien
der var advokat. A forklarede,
var ansat til 12.000.000 kr. og grundværdien til 18.448.700 kr.
--
L’s indflytning
april-maj 2006 fremgik følgende bestemmelser, som var udeladt i den endelige lejekontrakt: „…Stigningen i skatter mv., jf. pkt. Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011
at der skulle laves en omfattende istandsættelse af ejendommen inden
Af et udkast til lejekontrakt fra --
at størrelsen af de udgifter, der skulle betales ud over lejen, var af vital betydning for L, da L opererede på 17
Grundejernes Domssamling
--
at han ikke havde bemærkninger til
--
at U2 ikke kunne opnå en bedre
oplægget for så vidt angik skatter og
retsstilling end den, som U1 havde i
afgifter, der skulle betales ved siden
forhold til L.
af lejen. Boligretten udtalte: U gjorde blandt andet gældende, --
--
„Henset til sammenhængen mellem
at de anslåede beløb fra 2006 var
lejekontraktens pkt. 3.2. og 3.8. samt
korrekte for så vidt angik skatter og
ud fra en naturlig læsning af kontrakten
afgifter
finder retten, at den skal forstås således,
at der ikke var begået fejl i forbindelse
at som udgangspunkt skal L betale såvel
med ansættelsen af beløbene
nuværende som fremtidige skatter og
at lejekontrakten indeholdt en
afgifter, der kan henføres til det lejede.
teret, at L havde nogle ejendomme,
angivelse af en „udgiftsart“ og den
Retten finder, at de afgivne forklaringer
hvor der blev betalt dækningsafgift
anslåede størrelse heraf
herunder om hvorledes afsnittet med
at lejekontrakten blev indgået med
reference til ELL §§ 10 og 11 fra tidligere
C forklarede,
det skatte- og afgiftsniveau, som var
udkast til lejekontrakten blev udeladt af
--
gældende i 2006
den endelige kontrakt, ikke kan føre til en
at intet i lejekontrakten indikerede,
anden forståelse af aftalen. Der er heller
--
-at han formidlede kontakten mellem U1 og L
--
--
at han udarbejdede lejekontrakten
at den aftalte leje også indeholdt de
ikke forhold i øvrigt, der kan føre til en
--
at han havde indhentet oplysningerne
skatter og afgifter, som ejendommen
anden forsåtelse, og retten finder derfor,
om skatter og afgifter hos U1
måtte blive pålignet i form af dæk-
at U i henhold til lejekontrakten som
at han ikke undersøgte yderligere om
ningsafgift, når betingelserne herfor
udgangspunkt er berettiget til at opkræve
størrelsen af udgifterne til skatter og
var opfyldt, samt
de til enhver tid gældende skatter og
at L ikke i lejekontrakten havde betinget
afgifter vedrørende det udlejede fra L.
--
afgifter --
--
sig et maksimum for skatter og afgifter.
at det var åbenbart for enhver, at
--
stige i værdi, og at der dermed skulle
L gjorde gældende,
punkt gøre indsigelse over for U2 om,
betales dækningsafgift
--
at L i forbindelse med lejeaftalens
at U1 ved ikke at oplyse om forventelig
at D ikke havde bemærkninger til, at
indgåelse efterspurgte en opgørelse
fremtidig dækningsafgift i lejekontrakten
skatter og afgifter skulle betales ved
over de udgifter, som L skulle betale
har handlet i strid med sin oplysningspligt
siden af lejen, udover at en regule-
udover lejen
efter ELL § 5, stk. 2. En sådan indsigelse
at L ikke modtog yderligere specifika-
er ikke en rettighed, som ekstinkveres ved
tioner udover skattebilletten for 2006
tinglysning, jf. tinglysningslovens § 1. Der
at hverken lejekontrakten eller bila-
er heller ikke i øvrigt forhold, der kan føre
gene til lejekontrakten indeholdt oplys-
til en fravigelse af udgangspunktet. L kan
ringsbestemmelse med reference til
--
ELL §§ 10-11 skulle udelades, idet der var tale om dobbeltkonfekt, samt --
Efter almindelige obligationsretlige grundprincipper kan L som udgangs-
ejendommen efter istandsættelse ville
--
at det ikke var hans indtryk, at det var
ninger om en eventuel dækningsafgift
afgørende for L, om skatter og afgifter var indeholdt i basislejen eller skulle
--
at skatter og afgifter var udtømmende specificeret i lejekontraktens bilag,
betales ved siden af.
som alene nævnte grundskyld D forklarede, --
--
at lejekontrakten ikke indeholdt et
at han var advokat for L i forbindelse
generelt forbehold om, at U kunne
med indgåelsen af lejekontrakten med
opkræve de til enhver tid gældende skatter og afgifter
U1 --
at U1 burde have indset, at ejendom-
--
at han ikke skulle vurdere de økonomiske forhold
men ville blive pålagt dækningsafgift,
--
at han havde aftalt med C, at C skulle
og derfor anslået et beløb for udgiften
fremskaffe bilag til dokumentation
--
ten for 2005
basislejen --
18
at han ikke undersøgte, om der skulle
at ejendommen tidligere havde været pålagt dækningsafgift på skattebillet-
af størrelsen af L’s udgifter udover --
at dækningsafgiften faldt bort, da
betales dækningsafgift i fremtiden,
ejendomsværdien blev lavere end
samt
grundværdien, samt Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011
Grundejernes Domssamling
somhedsområde ikke omfatter leje af fast
juridiske del, men ikke for så vidt angik
ejendom udover det for primærdriften
den økonomiske del.
nødvendige. D har forklaret, at hans opgave med hensyn til kontraktindgåelsen var
D forklarede blandt andet,
begrænset, således at den ikke indeholdt
--
han ikke var bekendt med skattebillet-
--
at han fremkom med en bemærkning
ten for ejendommen for 2005
en vurdering af de økonomiske forhold. Han så på intet tidspunkt ejendommen, og han kendte ikke til bygningens tilstand
om, at udkastet ikke var konsekvent
eller omfanget af istandsættelsesarbejder-
for så vidt angik betaling af skatter og afgifter ud over lejen
ne, og han søgte ikke oplysninger herom. C og D har som ovenfor nævnt forklaret,
--
men var omfattet af reglerne om
at L anmodede U1 om dokumentation for
dækningsafgift
udgifter udover basishuslejen, herunder skatter og afgifter. På dette grundlag
at han ikke undersøgte om ejendom-
--
at han ikke undrede sig over, at der ikke blev betalt dækningsafgift.
derfor gøre indsigelse gældende overfor
finder retten, at L havde foretaget sig
U2 i samme omfang, som L kunne have
det fornødne til afklaring af omfanget af
gjort den gældende over for U1.
skatter og afgifter, og der var ikke forhold,
Under landsretssagen blev det blandt an-
der gjorde, at L burde vide, at ejendom-
det oplyst, at ejendomsskattebilletten for
for 2005 fremgik, at der skulle beta-
men på et tidspunkt ville blive pålignet
2006 indgik som bilag til lejekontrakten,
les en dækningsafgift på 188.676 kr.
dækningsafgift. U2 har således ikke
og at der i juni 2006 blev lavet et tillæg til
på baggrund af en forskelsværdi på
godtgjort, at den manglende oplysning
kontrakten om en arealreduktion, men at
18.917.800 kr. mellem en ejendomsværdi
om dækningsafgift ikke har forringet L’s
skatter og afgifter fortsat var angivet med
på 39.500.000 kr. og en grundværdi på
retsstilling.
13,50 kr. pr. m² årligt.
Af ejendomsskattebilletten for …
Retten finder på det ovenstående
20.582.200 kr. I 2006 skulle der ikke betales dækningsafgift vedrørende ejendom-
gennemgåede grundlag, at der ikke er
Endvidere blev der fremlagt et brev af 14.
men, idet ejendomsværdien var fastsat
forhold, som gør det urimeligt eller i
september 2010 fra SKAT (note 1), hvoraf
til 12.000.000 kr, hvilket var lavere end
strid med redelig handlemåde, at L gør
fremgik, at SKAT på baggrund af en klage
grundværdien. C og D har forklaret, at L
lejekontrakten gældende, således at L
af 26. april 2005 fra ejendommens davæ-
anmodede om dokumentation for udgif-
ikke skal betale dækningsafgift, jf. ELL § 7,
rende ejer nedsatte ejendomsvurderingen
ter udover basishuslejen, herunder skatter
jf. AFTL § 36.
pr. 1. oktober 2004 fra 42 mio. kr. til 12
Som følge heraf frifindes L for de ned-
og afgifter. U1 fremkom i den forbindelse med ejendomsskattebilletten for 2006 til
U2 gjorde blandt andet gældende,
lagte påstande.“ U2 ankede boligrettens dom til lands-
dokumentation af størrelsen heraf. Skatter og afgifter i henhold til lejekontrakten ud-
mio. kr.
retten. Under landsretssagen var U2 og L eni-
gjorde 13,50 kr. pr. m² om året svarende til 139.292 kr. I november 2006 solgte
ge om, at U1 fuldt ud var bekendt med, at
U1 efter omfattende istandsættelsesarbej-
værdien af ejendommen ville stige efter
der den samlede ejendom for 162 mio.
istandsættelse, og at der dermed ville
kr. L’s forholdsmæssige andel af dæknings-
skulle betales dækningsafgift.
--
at det er vanskeligt at fastsætte, hvor detaljeret en specifikation i henhold til ELL § 5, stk. 2, skal være
afgiften på 1.393.096 kr. i 2008 ville efter L’s beregninger udgøre 511.266
Under landsretssagen blev der afgivet
kr. På dette grundlag finder retten, at
vidneforklariwng af E, der tidligere var
U1 ved kontraktindgåelsen måtte være
direktør hos L, samt af D. E forklarede blandt andet,
bekendt med, at der på et tidspunkt ville skulle betales dækningsafgift vedrørende
--
lejemål til L
ejendommen, og dækningsafgiften ville henset til ejendommens værdiforøgelse
--
at hverken U1 eller C havde nævnt
--
at hun dengang ikke vidste hvad dæk-
--
at hun bad D om at kigge lejekon-
noget om dækningsafgift
have en væsentlig størrelse. Henset hertil burde U1 i lejekontrakten have oplyst,
ningsafgift var, samt
at der på et tidspunkt ville skulle betales dækningsafgift, jf. ELL § 5, stk. 2. Retten lægger til grund, at L’s virkEjendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011
at hun havde til opgave at finde et nyt
trakten igennem for så vidt angik den 19
Grundejernes Domssamling
L gjorde blandt andet gældende,
renoveret og nyindrettet for et betyde-
--
at U1 burde have oplyst L om, at
ligt, men ikke nærmere oplyst millionbe-
ejendommen ville blive pålagt dæk-
løb. I overensstemmelse med parternes
ningsafgift eller taget højde herfor i
tilkendegivelse herom lægger landsretten
--
--
lejekontrakten
endvidere til grund, at U1 fuldt ud var
at hverken lejekontrakten eller skatte-
bekendt med, at værdien af ejendommen
billetten for 2006 indeholdt oplysnin-
ville stige efter istandsættelsen, og at der
ger om en eventuel dækningsafgift
dermed ville skulle betales dækningsaf-
at det ikke var et nyt fænomen, at
gift.
ejendommen blev pålagt dækningsaf-
ejendomsværdien var blevet nedsat
at U1 havde engageret en ejendoms-
som følge af påklage i april 2005, ikke
mægler, der indså, at ejendommen
beregnede dækningsafgift for 2006 og
ville blive pålagt dækningsafgift, jf. C’s
2007, men på baggrund af en meget
forklaring under boligretssagen
betydelig forhøjelse af ejendomsværdien
at U1 ikke havde skønnet tilstrække-
efter istandsættelsen og udlejningen til L
at ELL § 5, stk. 2, ikke med sikkerhed
ligt præcist over skatter og afgifter i
beregnede dækningsafgift for 2008.
danner grundlag for krav om specifika-
lejekontrakten
--
---
Det er ubestridt, at kommunen, efter
gift, da den tidligere havde været det
tion af alle tænkelige underposter
--
Landsretten finder under disse om-
at U2 derfor kun kunne opkræve skat-
stændigheder, at U1 havde særlig anled-
--
at der på udgiftsområdet er fællesskab
ter og afgifter med et samlet beløb
ning til at præcisere, at L ville blive pålagt
mellem ELL § 5, stk. 2, og ELL §§ 10-12
på 25 % mere end det angivne beløb i
betaling for en forventet dækningsafgift.
--
at ELL §§ 10-12 uden tvivl ville give U2
lejekontrakten
Landsretten finder dog samtidig, at også
at den manglende oplysning om
L, der er en større erhvervsvirksomhed,
dækningsafgift havde forringet L’s
og som havde professionel rådgivning i
krav på refusion af dækningsafgiften --
at ELL § 11 gav ret til refusion af såvel
--
at der ikke kunne stilles et mere detal-
--
retsstilling væsentligt, samt
forbindelse med indgåelsen af lejeaftalen,
at ELL § 7, jf. AFTL § 36 ikke kunne
havde anledning til at forholde sig til, at
jeret specifikationskrav, fordi udgiften
finde anvendelse i sagen, når U1 var
dækningsafgift efter lejeaftalen kunne
skulle dækkes ud over lejen og ikke via
professionel udlejer.
blive pålagt selskabet som følge af den
øgede som nye afgifter --
meget betydelige stigning i ejendomsvær-
ELL §§ 10-12 --
at artsforskellige udgifter måtte opgøres udgift for udgift, mens artslignen-
--
--
--
dien. Det forhold, at U1 som oprindelig udlejer ikke i lejeaftalen særskilt havde
boligrettens resultat herom, at L er beret-
specificeret dækningsafgiften eller anslået
at lejekontrakten opfylder specifikati-
tiget til som lejer at fremsætte indsigelse
størrelsen heraf med et skønnet beløb,
onskravet i ELL § 5, stk. 2, da der ikke
overfor U2 som indtrædende udlejer
findes herefter ikke at medføre, at U2 som
var foretaget fejlskøn af nogen art
under henvisning til ELL § 5, stk. 2, jf. § 6.
indtrædende udlejer efter ELL § 5, stk. 2,
at dækningsafgiften ikke var kendt
Spørgsmålet for landsretten er
på tidspunktet for U2’s erhvervelse af
herefter, om U er afskåret fra at opkræve
ejendommen
dækningsafgift hos L, fordi udgiften i
at det burde have stået L klart, at
lejeaftalen ikke var særskilt specificeret og
L’s og U1’s massive investeringer i
størrelsen anslået. kræve sin udgift til dækningsafgift godt-
ejendomsværdi med den virkning,
gjort hos lejer enten som en del af lejebe-
at der skulle betales dækningsafgift,
talingen, jf. ELL § 10 og § 11, eller som en
samt
særskilt udgift ud over lejebetalingen, jf.
at det ville stride mod almindelig
ELL § 5, stk. 2.
hos L.
Såvel lejeaftalen som udkastene hertil
fritagelse for betaling af en meget
angav, at „gældende skatter, afgifter, bi-
betydelig skattebyrde, når L måtte
drag mv.“ opkrævedes særskilt, jf. herved
vide eller burde vide, at dækningsaf-
punkt 3.8., jf. punkt 3.2.
giften ville komme til efter investe-
er afskåret fra at opkræve dækningsafgift
En udlejer kan som udgangspunkt
forskelsværdi mellem grundværdi og
redelighed og hæderlighed at kræve
20
„Landsretten finder i lighed med
de udgifter kunne opgørs under ét
ejendommen ville kunne medføre
--
Landsretten udtalte:
Efter det oplyste i forklaringerne for-
ringerne i ejendommen, jf. ELL § 7, jf.
udsatte indgåelsen af lejeaftalen, at det
AFTL § 36
lejede, der var i meget ringe stand, blev Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011
Grundejernes Domssamling
juli 2010 sent om aftenen
GD 2011/39 Ø LL §§ 83 og
--
at han dagen efter konstaterede, at postvæsenet havde forsøgt at afle-
87
vere et brev til ham
Opsigelse efter køb på tvangsauktion. Ikke rettidig indsigelse, da L var i udlan-
--
at han kontaktede posthuset lørdag
det. L blev udsat ved fogedforretning.
den 3. juli 2010, men fik oplyst, at
U havde endnu ikke tinglyst skøde på
brevet var gået retur til afsenderen
ejendommen
--
at han den 5. eller 6. juli 2010 kontakte U og tilkendegav, at han ville
Efter at U havde købt en ejendom på
have sagen indbragt for boligretten,
tvangsauktion, opsagde U L med henvis
hvis brevet vedrørte noget om hans lejemål
ning til LL § 83, stk. 1, litra g, vægtige grunde. L var i udlandet og fik derfor ikke
--
at han havde fremsat indsigelse inden
--
at han ikke havde modtaget opsigel-
--
at hans mulighed for at fremsætte
for 6-ugers fristen
afhentet det anbefalede brev, som blev Da landsretten finder, at U1 og L i lige
returneret til afsenderen. L fik heller ikke
grad havde anledning til og mulighed for
fremsat indsigelser skriftligt inden for
at forholde sig til den særlige situation,
6-ugers fristen. L blev derfor udsat ved
der således forelå, og da størrelsen af den
en umiddelbar fogedforretning, uden
indsigelse ikke var fortabt, da U ikke
omtvistede dækningsafgift fra 2008 end-
at der blev foretaget en prøvelse af L’s
havde fået tinglyst adkomst til ejen-
videre er væsentlig i forhold til størrelsen
materielle indsigelser. På tidspunktet for
dommen
af L’s lejebetaling til U2, finder landsretten
opsigelsen af lejemålet, havde U stadig
samlet, at L bør frifindes for den principale
ikke fået tinglyst skøde på ejendommen,
påstand, men at der bør gives U2 med-
men det forhindrede ikke, at U opsagde L
hold i den subsidiære påstand for så vidt
og fik L udsat ved fogedforretning
sen med almindeligt brev, samt
Fogedretten udtalte: „Det fremgår af sagen, at opsigelsen af 25. juni 2010 er sendt af U ved såvel anbefalet brev som almindelig post. Det
angår halvdelen af dækningsafgiften. U købte på en tvangsauktion en ejendom,
fremgår videre af sagen, at L ikke afhen-
tens dom således, at L skal anerkende
som var udlejet til L til beboelse. Inden
tede det anbefalede brev på posthuset,
at være forpligtet til at betale halvde-
U fik tinglyst skøde på ejendommen,
inden det blev sendt retur til afsenderen,
len af den dækningsafgift, der påhviler
opsagde U med brev af 25. juni 2010 L
U.
ejendommen, som forholdet er mellem
med henvisning til LL § 83, stk. 1, litra g,
Da det er L’s risiko, at han ikke kan
lejemålets størrelse og ejendommens
til fraflytning med udgangen af septem-
læse sin post på grund af udlandsrejse,
samlede størrelse.“
ber. Den 1. oktober 2010 fremsatte L
og da det er L’s risiko, at han ikke har af-
indsigelse imod opsigelsen. U indbragte
hentet det anbefalede brev på posthuset,
Note 1: SKAT’s afgørelse om nedsættelse
imidlertid sagen for fogedretten den 12.
inden det af postvæsenet blev returneret
af ejendomsvurderingen var så vidt ses
oktober 2010 med anmodning om udsæt-
til U, finder fogedretten, at opsigelsen er
truffet i juli 2005. Brevet af 14. septem-
telse af L.
kommet frem til L.
Landsretten ændrer derfor boligret-
Til støtte for begæringen om udsæt-
ber 2010 var derfor så vidt ses indhentet
telse af L gjorde U gældende,
efterfølgende hos SKAT.
--
at opsigelsen var sendt såvel anbefa-
--
at opsigelsen indeholdt en indsigel-
--
at L indsigelse var kommet frem efter
--
at U kunne udøve en ejers råden
Note 2: Efterfølgende varslede U2 skatteog afgiftsforhøjelse overfor L, hvori den
let som almindeligt sesvejledning
udækkede del af dækningsafgiften indgik. Der verserer p.t. en retssag herom mellem
Efter LL § 87 skal L senest 6 uger efter opsigelsens fremkost fremsætte skrift-
udløbet af indsigelsesfristen, og
U2 og L ved Retten i Glostrup.
uanset, at U ikke havde fået tinglyst
Dom afsagt den 5. maj 2010 af Retten
skøde på ejendommen endnu
i Glostrup (BS 10F-4635/2008). Dom afsagt den 1. marts 2011 af Østre
Til støtte for at begæringen om udsæt-
Landsret (B-1648-10). MD
telse skulle afvises, gjorde L gældende, --
at han var i udlandet på tidspunktet
--
at han kom tilbage til Danmark den 2.
for opsigelsen
Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011
21
Grundejernes Domssamling
GD 2011/40 Ø
Vi beder Dem om senest 3 dage efter
ABL
modtagelsen af dette brev at indbetale
ABL § 7
følgende skyldige beløb:
LL § 93
Restance
Andelsbolig. Lejelovens 14-dages påkravsfrist fandt anvendelse i andels-
kr. 2.800,00
(…) Såfremt restancen ikke er betalt se-
boligforhold. Kærefristberegning ved
nest 3 dage efter, at dette påkrav er kom-
fysisk udsættelse af bolig
met frem til Dem, vil sagen blive forelagt bestyrelsen med anbefaling om, at Deres
Som følge af boligafgiftsrestance eksklu
medlemskab ophæves, og De ekskluderes
derede A/B i april 2010 AH. I eksklusions
af foreningen i medfør af foreningens ved-
skrivelsen var der henvist til LL § 93, for
tægter og LL § 93, stk. 1, litra a, med den
lig indsigelse over for U, såfremt L ikke vil
så vidt angår beregningen af påkravsge
virkning, at De omgående skal fraflytte
godkende opsigelsen.
byret, dog uden at denne begrundelse
boligen’.
herfor specifikt var nævnt i påkravet. AH
Ved anbefalet brev af 26. marts 2010
over for U inden for 6-ugers fristen i LL §
mødte ikke op til det indledende foged
sendte A/B’s administrator brev til AH. Det
87 har gjort bemærkning om, at eventu-
retsmøde, hvorefter fogedretten frem
fremgik af brevet, at A/B’s administrator
elle tvister vedrørende lejemålet ….. skal
mede sagen til fysisk udsættelse. Under
havde forelagt restancen for bestyrelsen
løses i boligretten. Da der i LL § 87 stilles
den fysiske udsættelse den 29. september
i A/B med anbefaling om omgående eks-
krav om, at eventuelle indsigelser skal ske
2010 protesterede AH mod at blive udsat,
klusion. Det er ubestridt, at bestyrelsen –
skriftligt, og da L i opsigelsesskrivelsen er
da restancen efter det oplyste skulle være
som organ – kunne træffe beslutning om
gjort opmærksom herpå, finder fogedret-
betalt. Fogeden gennemførte på trods
eksklusion.
ten, at L ved først at fremkomme med
heraf udsættelsen, og boligen blev senere
Ved anbefalet brev af 8. april 20l0
sine skriftlige indsigelser den 1. oktober
solgt til anden side. AH anmodede primo
ophævede og ekskluderede A/B’s admini-
2010 ikke har fremsat disse rettidigt.
november 2010 om, at sagen blev genop
strator AH:
Fogedretten finder derfor at måtte bortse
taget, hvilket fogedretten afviste. Lands
fra L’s indsigelser af materiel karakter. Det-
retten omgjorde senere denne afvisning,
marts 2010 ikke har betalt Deres restan-
te gælder også indsigelsen om, at U ikke
og hjemviste sagen til fortsat behandling i
ce, har bestyrelsen besluttet at ekskludere
på opsigelsestidspunktet kunne udøve en
fogedretten, for så vidt angår vurderingen
Dem af foreningen og at ophæve Deres
ejers råden over ejendommen, hvori leje-
af eksklusionens gyldighed. Det blev an
brugsret til boligen, jf. vedtægterne og LL
målet er beliggende, idet U den 15. marts
ført i afgørelsen, at sagen og dermed den
§ 93, stk. 1, litra a. Det medfører, at De
2010 fik hammerslag over ejendommen
fysiske udsættelse burde have været udsat
har pligt til omgående at fraflytte Deres
og derfor – uanset om adkomsten var
grundet AH’s indsigelse. Fogedretten
lejlighed …’.
og er tinglyst eller ej – fra hammerslaget
fastholdt eksklusionen, idet LL ikke efter
blev givet, overtog ejendomsretten til
fogedrettens vurdering fandtes at finde
møde i fogedretten i anledning af ophæ-
lejemålet.“
anvendelse på andelsboligforhold. Lands
velsen og eksklusionen af AH. AH mødte
Det kan ikke afvises, at L telefonisk
Fogedretten fandt derfor, at udsættel-
’Da De på trods af vores påkrav af 17.
Den 18. august 2010 blev der afholdt
retten omstødte med dissens afgørelsen, idet LL’s påkravsfrist på 14 dage kunne
sessagen kunne fremmes.
overføres på andelsboligforhold. Landsret L kærede kendelsen til landsretten, men
ten lagde dels vægt på intensionerne bag
landsretten stadfæstede kendelsen
LL’s ændring af påkravsfristen fra 3 til 14
med henvisning til dels de grunde, som
dage og dels A/B’s henvisning til LL § 93 i
fogedretten havde anført, dels at det, som
påkravet. Dissensen anførte med henvis
L havde anført, ikke kunne føre til andet
ning til Højesteretspraksis, at LL regler
resultat.
kun kunne anvendes i andelsboligforhold, såfremt det var lovhjemmel hertil
Kendelse afsagt den 5. januar 2011 af Retten i Sønderborg (FS F03-9221/2010).
Ved anbefalet brev af 17. marts 2010
Kendelse afsagt den 9. marts 2011 af
sendte A/B’s administrator brev til AH i anledning af manglende boligafgift. Af
Vestre Landsret (VL B-0305-11). MD
brevet fremgår blandt andet: ’Deres boligafgift mv. er i henhold til vedlagte specifikation endnu ikke betalt.
22
Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011
Grundejernes Domssamling
--
--
Herudover var der ligeledes restan-
klusion indeholder ikke en henvisning til
cer både på tidspunktet for sagens
bestemmelser i LL, og Fogedretten finder
fremsendelse til fogedretten den 8.
efter ordlyden af vedtægterne ikke grund-
juli 2010, og ved sagens foretagelse i
lag for at fortolke påkravsfristen i ved-
fogedretten den 18. august 2010,
tægtsbestemmelsen i overensstemmelse
at såvel restancens størrelse som
med den nu indførte 14-dages frist i LL §
misligholdelsens længde er væsentlig
93, stk. 2, og bestemmelsens forarbejder
jf. UfR 2009.929 H (GD 2009/34 H,
støtter heller ikke denne fortolkning. Den
RED.),
omstændighed, at der i A/B’s påkrav er
at påkravsfristen på 3 dage i A/B’s
henvist til LL § 93, stk. 1 kan ikke føre til
vedtægter § 24 er overholdt, og at
et andet resultat.
henvisningen til LL alene angår på-
Det lægges til grund som ubestridt, at
kravsgebyret, og
AH på tidspunktet for påkravets fremsen-
at A/B’s vedtægter hviler på et
delse den 17. marts 2010 var i restance
aftaleret1igt grundlag, hvorfor den
med betaling af boligafgift. Herefter og
ikke, og sagen blev fremmet til fysisk
gennemførte ændring af LL § 93, stk.
da det endvidere må lægges til grund, at
udsættelse.
2 ikke kan føre til, at der skal indfor-
der var restance til A/B på tidspunktet for
tolkes en 14-dages frist. Den juridiske
eksklusionen den 29. marts 2010, finder
fogedretten udkørende fogedforretning
teori og foreliggende domspraksis
fogedretten, at A/B’s eksklusion var beret-
på adressen, og AH blev trods protester
fra tiden forud for ændringen af LL
tiget“.
udsat af boligen. AH’s indbo blev taget i
§ 93, stk. 2 støtter heller ikke denne
bevaring af H. Møbeltransport.
fortolkning.
--
Den 29. september 2010 foretog
Landsretten ændrede med dissens fogedrettens kendelse om eksklusion:
Efter en personlig henvendelse fra AH besluttede fogedretten ved brev af 10.
AH har til støtte for sin påstand om, at eks-
A/B’s bestyrelse traf den 29. marts 20
november 2010, at der ikke var grund-
klusionen var uberettiget gjort gældende,
l0 afgørelse om eksklusion af de kærende
lag for at genoptage sagen. AH kærede
--
at eksklusionen er ugyldig, da påkra-
som følge af manglende betaling af
denne afgørelse, henviste blandt andet
vet er dateret den 17. marts 2010, og
boligafgift mv., der ikke var betalt trods
til, at der ikke var noget skyldigt beløb på
at der heri er henvist til vedtægterne
fremsendelse af skriftligt påkrav den 17.
og til LL § 93,
marts 2010, og restancen blev først be-
at henvisningen i A/B’s vedtægter og
talt i august 2010.
tidspunktet for udsættelsen. Ved Østre Landsrets kendelse af 2. februar 2011 blev sagen hjemvist til
--
til LL indebærer, at der skulle være
Misligholdelsen af betalingsforpligtel-
fogedretten til behandling om genopta-
foretaget en ændring af påkravsfris
sen kan ikke anses for at være af uvæ-
gelse (note 1).
ten til 14 dage i A/B’s vedtægters §
sentlig betydning, jf. LL § 94, stk. l, og
24. Eksklusionen blev foretaget den
bestyrelsen kunne derfor som udgangs-
29. marts 2010, og fristen på 14
punkt træffe afgørelse om eksklusion, jf.
dage er derfor ikke overholdt, hvorfor
vedtægternes § 24. stk. l, litra c, og LL §
eksklusionen er ugyldig grundet den
93, stk. I, litra a, jf. stk. 2.
Af vedtægterne for A/B fremgår det blandt andet: ’§ 24 Eksklusion Stk. l: Bestyrelsen kan ekskludere et med-
manglende angivelse af den korrekte
lem og bringe hans brugsret til ophør i
påkravsfrist, uagtet at AH var i restan-
følgende tilfælde:
ce på tidspunktet for eksklusionen.
a) Når et medlem ikke betaler skyldigt indskud, og medlemmet ikke har betalt det skyldige beløb senest 3 dage efter, at skriftligt påkrav herom er kommet frem til medlemmet.“
Fogedrettens begrundelse og resultat: „Fogedrettens bemærkninger Den 17. marts 2010 sendte A/B påkrav til AH med angivelse af en påkravsfrist på 3 dage, og det fremgår af brevet,
A/B gjorde til støtte for eksklusionen gældende, --
at der var henvist til LL § 93, stk. 1. Af § 24, stk. 1, litra a i A/B’s vedtæg-
at eksklusionen af AH er foretaget
ter fremgår, at et medlems brugsret kan
med rette, da AH på tidspunktet
bringes til ophør, såfremt det skyldige
for påkravets fremsendelse den 17.
beløb ikke er betalt inden 3 dage efter, at
marts 2010 og ved eksklusionen den
skriftligt påkrav er kommet frem.
29. marts 2010 var i restance til AH. Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011
Vedtægternes bestemmelse om eks23
Grundejernes Domssamling
henviste til såvel A/B’s vedtægter som LL
hensigt, at ændringen af påkravsfristen
§ 93, stk. 1, litra a, hvilken bestemmelse
LL § 93, stk. 2, fra 3 dage til 14 dage
henviser til bestemmelsen i § 93, stk. 2.
tilsvarende skulle gælde ved eksklusion af
Da påkravet angav en frist på 3 dage,
en A/B med den virkning, at bestemmelser
og da eksklusionen skete den 29. marts
i andelsboligforeningers vedtægter, der
2010 på grundlag af påkravet, finder vi,
indeholder en anden og kortere frist, ikke
at eksklusionen af de kærende var uberet-
gyldigt kan anvendes i forholdet mellem
tiget.
en A/B og dens medlemmer. Påkravsfristen på 3 dage i vedtægter-
Efter sagens karakter finder vi, at ingen af parterne skal betale sagsomkost-
nes § 24, stk. 1, litra c, kan ikke anses for
ninger til den anden part for fogedretten
urimelig og svarer til den frist, der fremgik
og for landsretten.
af LL § 93, stk. 2, forud for ændringen ved
En dommer udtalte:
lov nr. 286 af 15. april 2009, og den sva-
Forholdet mellem en A/B og dens
rer endvidere til den frist, der fremgår af
De kærende har gjort gældende, at
medlemmer reguleres som udgangspunkt
§ 20, stk. 1, litra a, i Boligstyrelsens (note
eksklusionen var uberettiget som følge af,
af foreningens vedtægter, og LL finder
3) gældende normalvedtægt af december
at det fremgik af påkravsskrivelsen, at re-
som udgangspunkt ikke anvendelse
2006, der er udarbejdet i overensstem-
stancen skulle være betalt senest 3 dage
på forholdet, jf. herved LL § 1 og UfR
melse med andelsboligforeningslovens §
efter, at påkravet var kommet frem til de
1963.392 H (note 2).
7.
kærende, selvom de efter LL § 93, stk. 2,
Det er imidlertid antaget i praksis, at medlemmer af en andelsboligforening i
På den baggrund – og uanset udgangs-
Fristen i påkravet er i overensstem-
tilfælde af eksklusion som udgangspunkt
punktet om, at andelshavere i tilfælde af
melse med vedtægternes § 24, stk. l, litra
har krav på samme beskyttelse som lejere
eksklusion nyder samme beskyttelse som
c, og sagen rejser derfor spørgsmål, om
efter lejelovens §§ 93 og 94, jf. herved til-
lejere – finder jeg, at der ikke er tilstræk-
påkravet er ugyldigt – og dermed ikke kan
lige UfR 2006.1864 H, og at en andelsbo-
keligt grundlag for at tilsidesætte vedtæg-
danne grundlag for eksklusion – som følge
ligforenings vedtægter skal fortolkes og
ternes § 24, stk. 1, litra c.
af, at det ikke anvendte fristen på 14
anvendes i lyset af lejelovens §§ 93 og 94,
Herefter, og da påkravet og den efter-
der kan supplere og udfylde vedtægterne.
følgende eksklusion i øvrigt opfylder både
havde krav på en frist på 14 dage.
dage i lejelovens § 93, stk. 2, således som bestemmelsen med virkning fra den l. juni
Ved lov nr. 286 af 15. april 2009,
kravene i vedtægternes § 24, stk. 1, litra
2009 var blevet ændret ved lov nr. 286 af
der trådte i kraft den 1. juni 2009, blev
c, og LL § 93, stk. l, litra a, jf. stk. 2, jf. §
15. april 2009.
påkravsfristen i LL § 93, stk. 2, forlænget
94, stk. 1, finder jeg, at eksklusionen af de
fra 3 dage til 14 dage.
kærende har været berettiget.
To dommere udtalte: Baggrunden for den forlængelse af
Det fremgår af forarbejderne, jf.
påkravsfristen fra 3 til 14 dage, der skete
lovforslag nr. 92 af 11. december 2008,
ved den ovennævnte lovændring, var i
at baggrunden for forslaget var en kon-
følge lovforslaget, jf. lovforslag nr. 92 af
stateret stigning i antallet af lejere, der
11. december 2008, blandt andet en
blev sat ud af boligen, og forslaget var
rapport, som Det Nationale Forsknings-
et led i regeringens boligsociale indsats
center for Velfærd (SFI) havde udarbejdet.
for at forhindre, at lejere sættes ud af
Lovforslagets bemærkninger angav under
boligen som følge af, at huslejen ikke er
henvisning til blandt andet rapporten, at
betalt. Det skulle blandt andet ske ved at
formålet med lovforslaget var at redu-
forlænge lejelovgivningens påkravsfrist på
cere antallet af udsættelsesforretninger
3 dage, der blev anset for en meget kort
væsentligt. Vi finder, at de hensyn, der
frist for L til at afværge en ophævelse af
begrundede forlængelsen af den ufravi-
lejeforholdet.
gelige frist fra 3 til 14 dage i LL § 93, stk.
De hensyn, der har begrundet forlæn-
2, også må tillægges betydning i forhold
gelsen af påkravsfristen i lejelovgivningen,
til andelshavere, der som de kærende var
kan tale for en tilsvarende beskyttelse af
kommet i betalingsrestance. Vi finder her-
andelshavere i tilfælde af eksklusion på
efter, at eksklusion efter § 24, stk. 1, litra
grund af betalingsrmisligholdelse. Der
c. i vedtægter måtte forudsætte, at fristen
er imidlertid ikke i forarbejderne til lov
på 14 dage var iagttaget. Det bemærkes
nr. 286 af 15. april 2009 holdepunkter
herved, at påkravet af 17. marts 2010
for at antage, at det har været lovgivers
24
Jeg stemmer derfor for at stadfæste fogedrettens kendelse. Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.
Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011
Grundejernes Domssamling
behandling af indsigelserne i anledning af
gen indeholdt endvidere 29 1-værelses
fogedsagen.’
ejerlejligheder samt en ejerlejlighed på 3 værelser. I 2009 bemyndigede general-
Note 2: Højesteret udtaler i præmisserne
forsamlingen i ejerforeningen bestyrelsen
til nævnte afgørelse følgende: ’Når henses
til at opsige L’s lejemål med henblik på, at
til den retsstilling, der er tillagt medlem-
lejemålet skulle omdannes til depotrum
merne af en andelsboligforening som
for beboerne i ejendommen.
den omhandlede, og dennes formål og
Da bestyrelsen for ejerforeningen op-
organisation, findes LL, jfr. dens § 1, stk. 1,
sagde L med henvisning til, at ejerforenin-
ikke at kunne finde anvendelse, medmin-
gen selv skulle anvende det lejede, ville L
dre andet klart kan udledes af den enkelte
ikke anerkende opsigelsen, og ejerforenin-
lovbestemmelse.’
gen anlagde derefter sag mod L.
Note 3: Erhvervs- og Byggestyrelsen har
ejerforeningen påstand om, at L skulle
den 12. maj 2011 udsendt en redigeret
anerkende, at opsigelsen af kælderlejemå-
normalvedtægt i høring, hvor 3 dages
let var berettiget.
Under boligretssagen nedlagde Thi bestemmes: Fogedrettens kendelse ændres således, at eksklusionen af AH Nielsen findes
fristen er fastholdt i dennes § 20, stk. 1,
uberettiget.
litra a.
Ejerforeningen gjorde blandt andet gældende,
Ingen af parterne skal betale sagsomkostninger til den anden part for fogedret-
Note 4: Det er søgt 3. instansbevilling fra
ten og for landsretten.’ (note 4).
A/B’s side den 17. juni 2011.
--
at der ikke var andre arealer i ejendommen, som uden væsentlige gener kunne indrettes til depotrum for de
Note 1: Landsrettens kendelse af 2. februar 2011 i sag 19. afd. kære nr. B-3700-10, hvorefter sagen hjemvises til fogedretten, lyder:
Kendelse afsagt af Hillerød Fogedret
øvrige beboere
den 31. marts 2011 (FS 6272/2010).
--
Kendelse afsagt af Østre Landsret den
fordi L havde udlejet sin erhvervsejer-
4. juni 2011 (19. afd. kære nr. B-1417-11). TIL
„Det følger af retsplejelovens § 598, stk.
at det var rimeligt at opsige lejemålet, lejlighed
--
at kælderrummet ikke havde afgørende betydning for L erhvervelse af
2, jf. § 495, at der ikke kan ske udsættelse
sin erhvervsejerlejlighed
på rettens kontor, hvis skyldneren ikke er --
mødt. Udsættelsen må derfor anses for sket den 29. september 2010.
GD 2011/41 Ø
Efter det af AH anførte sammenholdt med
ELL § 61
kontorfogedens oplysninger må landsret-
Opsigelse til en ejerforenings egen
ten lægge til grund, at AH i forbindelse
brug. Kælderlejemål i en ejerforening.
at der oprindeligt havde været tilstrækkelige toiletfaciliteter i L’s erhvervsejerlejlighed
--
at der var stort behov for depotrum til de øvrige ejerlejlighedsejere, idet lejlighederne i ejendommen kun var
med udsættelsesforretningen den 29. september 2010 gjorde indsigelser mod
En ejerforening opsagde en lejeaftale om
udsættelsesgrundlaget. Da der er tale
et kælderrum med henblik på omdannelse
om indsigelser, som kontorfogeden ikke
af kælderrummet til pulterrum for nogle af
i medfør af retsplejelovens § 19, stk. 3,
medlemmerne af ejerforeningen. Lejeren af
kunne tage stilling til, burde sagen have
kælderrummet var også ejer af en erhvervs
været udsat.
ejerlejlighed i ejerforeningen, som var
Efter omstændighederne, herunder
udlejet til en erhvervslejer. Kælderrummet
sagens indgribende betydning for AH,
indeholdt blandt andet et toilet, som blev
burde fogedretten på den baggrund i
anvendt af erhvervlejeren. Ejerforeningen
medfør retsplejelovens § 598, stk. 2, jf. §
fik medhold i, at opsigelsen var berettiget
på mellem 26 m² og 29 m², samt --
at der manglede 3 depotrum, da ejendommen kun indeholdt 27 depotrum.
504, have imødekommet anmodningen om genoptagelse, der blev fremsat ved
L lejede pr. 1. april 2000 et kælderrum i
personligt fremmøde i fogedretten den 2.
en ejerforening. Kælderrummet indeholdt
november 2010.
blandt andet et toilet. L var endvidere ejer af en erhvervsejerlejlighed på ca.
Fogedrettens beslutning om afvisning af
250 m² i ejerforeningen, og toilettet i
genoptagelse ophæves derfor, og sagen
kælderrummet blev benyttet af lejeren
hjemvises med henblik på fogedrettens
af L’s erhvervsejerlejlighed. Ejerforenin-
Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011
25
Grundejernes Domssamling
begge parters forhold, jf. ELL § 61, stk. 3.
jenævnet om at tage stilling til lejens
Det bemærkes herved, at fællesarealet i
størrelse for lejemålet.
alt udgør 110 m², og L’s erhvervsejerlejlighed udgør 247 m².
Huslejenævnet traf afgørelse om, at lejemålet var indgået på vilkår, som
Ejerforeningens påstand tages derfor til følge som angivet nedenfor.“
var mere byrdefulde for L end lejevilkårene for de øvrige lejere i ejendommen.
Byrettens dom blev anket til landsretten, som stadfæstede afgørelsen med
Huslejenævnet nedsatte derfor lejen for lejemålet.
følgende begrundelse:
U anlagde herefter sag imod kom-
„Landsretten er enig i byrettens
munen og L1 og nedlagde blandt andet
resultat og begrundelsen herfor. Det for
påstand om, at de skulle anerkende, at
landsretten oplyste kan ikke føre til andet
lejen for lejemålet udgjorde 27.300 kr.
resultat. Landsretten stadfæster derfor
L1 og kommunen nedlagde påstand
byrettens dom, således at L tilpligtes at
om, at U skulle anerkende, at lejen for
L gjorde gældende,
ryddeliggøre og fraflytte lejemålet senest
lejemålet udgjorde 25.505,40 kr.
--
den 1. maj 2011.“
at L’s erhvervsejerlejlighed oprindeligt
Under boligretssagen var der enighed mellem parterne om, at den aftalte leje
var fællesareal i ejendommen --
at L’s erhvervsejerlejlighed senere blev udstykket, uden at fællestoilettet blev omfattet af ejerlejligheden
--
at det var af afgørende betydning for
Dom afsagt den 18. juni 2010 af Ret ten på Frederiksberg (BS S-2926/2009).
ML § 5, stk. 1, samt om at trappelejeklau-
Dom afsagt den 8. marts 2011 af Østre
sulen var gyldig.
Landsret (8. afd. a.s. nr. B-2063-10). MD
L, at der var adgang til toilettet, da --
ikke oversteg den lovlige leje i henhold til
Til støtte for at de aftalte lejevilkår var
han erhvervede sin ejerlejlighed, samt
mere byrdefulde for L1, end lejevilkårene
at opsigelsen ikke var rimelig ud fra en
for andre lejere var, havde L1 henvist til lejeaftalen for L2’s lejemål i ejendommen.
vurdering af begge parters forhold. GD 2011/42 V Boligretten udtalte: „Det er ubestridt, at det omtvistede
ML § 5, stk. 8
U gjorde gældende,
Ikke mere byrdefulde vilkår. L’s bevis-
--
at L1 ikke boede på mere byrdefulde
--
at L1 havde bevisbyrden for, at L’s
lokale ejes af ejerforeningen og har været
byrde var ikke løftet ved henvisning til
udlejet til L, siden han købte sin erhvervs-
ét lejemål
vilkår end de øvrige lejere lejevilkår var mere byrdefulde, og
ejerlejlighed i 2000. Ifølge den i 2005 indgåede lejekontrakt var lejemålet uop-
Da L søgte om boligstøtte, foranledigede
sigeligt indtil 1. april 2009. Opsigelsen er
kommunen, at lejefastsættelsen blev
sket efter ELL § 61, stk. 2, nr. 1.
indbragt for huslejenævnet. Huslejenæv net nedsatte lejen for L’s lejemål med
--
at denne bevisbyrde ikke var løftet.
Boligretten udtalte: „Det må lægges til grund, at de 9
Det kan lægges til grund, at ejendommen
henvisning til, at lejevilkårene var mere
lejemål i den omhandlede ejendom var
er opdelt i 31 ejerlejligheder, hvoraf de
byrdefulde end lejevilkårene for andre
udlejet til en aftalt leje.
30 er beboelsesejerlejligheder, og heraf
lejere i ejendommen. U anlagde herefter
er de 29 ejerlejligheder på hver 25-28 m².
sag imod L og kommunen. Boligretten
Det må derfor anses for at være af stor
stadfæstede nedsættelsen af lejen, selv
nødvendighed, at de nuværende fælles
om L og kommunen kun påberåbte sig ét
faciliteter i form af blandt andet tørrerum
andet lejemål i ejendommen. Landsretten
og fyrrum bibeholdes, ligesom det må
fandt ikke, at bevisbyrden var løftet ved
anses for at være af stor nødvendighed,
påberåbelse af ét lejemål, og landsretten
at der til hver enkelt ejerlejlighed hører
frifandt derfor U
U har under boligretssagen foretaget en beregning af den lovligt beregnede
et pulterrum. Det er ikke godtgjort, at det er muligt at etablere de manglende
L1 lejede med virkning fra den 1. juli
3 pulterrum på ejendommens fællesarea-
2003 en beboelseslejlighed hos U for en
ler. Samtidig er der ikke oplyst konkrete
årlig leje på 27.300 kr. Lejekontrakten
omstændigheder for L, som gør, at opsi-
indeholdt i øvrigt en trappelejeklausul.
gelsen af L’s lejemål ikke – uanset at dette
Ejendommen indeholdt 9 lejemål.
muligvis kun kan indrettes til 2 pulterrum – er rimelig ud fra en samlet vurdering af 26
Da L1 søgte om boligstøtte hos kommunen, anmodede kommunen husleEjendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011
Grundejernes Domssamling
men, som blandt andet viste følgende (se
GD 2011/43 Ø
tabel):
ABL
U forklarede endvidere, at der var
ABL § 7
lavet forskellige forbedringer i L2’s lejemål
Andelsbolig. Eksklusion. Bestyrelse
i form af blandt andet bruseniche og em-
havde kompetence til at ekskludere
hætte, og at der var aftalt en forbedrings-
andelshaver
forhøjelse med L2 for forbedringerne. En andelshaver havde ikke betalt skyl U gjorde blandt andet gældende,
dig boligafgift og blev i forlængelse af
--
at L1 og kommunen ikke gennem ét
afgivet påkrav ekskluderet af A/B. Det var
andet lejemål havde løftet bevisbyr-
bestyrelsen, som foretog eksklusionen og
den for, at L1 boede på mere byrde-
ophævelse af brugsretten til boligen. I
fulde vilkår, og
vedtægterne for den konkrete A/B var det
at bevisbyrden ikke påhvilede U.
anført „… kan en andelshaver ekskluderes
--
af foreningen og brugsretten bringes til
omkostningsbestemte leje efter ML § 5, stk. 1, og den aftalte leje vedrørende det
L gjorde blandt andet gældende,
omhandlede lejemål overstiger ikke den
--
ophør af bestyrelsen …“.
at bevisbyrden for at L boede på mere
Fogedretten fremmede eksklusionen,
lovlige omkostningsbestemte leje efter
byrdefulde vilkår var løftet med L2’s
uanset at det var bestyrelsen, som havde
ML § 5, stk. 1.
lejemål, samt
afgivet denne.
På grundlag af besigtigelse og de
--
at de øvrige lejemål ikke kunne ind-
I relation til afgørelsen GD 2011/35
fremlagte lejekontrakter kan det lægges
drages i sagen uden besigtigelse af
Ø udtalte fogedretten, at denne afgø
til grund, at L’s lejemål med hensyn til
lejemålene.
relse ikke gav anledning til at ændre den hidtidige retsstilling, om at besty
indretning og udstyr samt kontraktsvilkår er identisk med …’s lejemål i samme
Landsretten udtalte:
relsen udmærket kan ekskludere, selvom
„Landsretten finder, at kommunen og
ejendom.
vedtægterne var formuleret, som de
L1 ikke gennem påberåbelse af vilkårene
var. Fogedretten sondrede i den forbin
den lejeaftale, som L pr. 1. juli 2003 ind-
for et enkelt andet lejemål i ejendommen
delse mellem eksklusion på grundlag af
gik med U, er aftalt mere byrdefulde vilkår
har løftet bevisbyrden for, at der ved ind-
betalingsmisligholdelse og eksklusion på
i form af en højere leje end var gældende
gåelsen af lejeaftalen for L1 er aftalt mere
grundlag af andre misligholdelsestilfælde.
for …’s lejemål, og at en fastsættelse af
byrdefulde vilkår end for de øvrige lejemål
Landsretten tiltrådte fogedrettens afgø
en leje ud over den af L anerkendte vil
i ejendommen.
relse om at fremme eksklusionen.
L findes at have godtgjort, at der i
Landsretten tager derfor U’s påstand
medføre, at L kommer til at bo på mere byrdefulde vilkår, jf. ML § 5, stk. 8, uanset
til følge.“
AH misligholdte sine forpligtelser over for A/B ved ikke at betale boligafgift og
at den aftalte leje ikke overstiger den leje, Dom afsagt den 31. maj 2010 af Ret
der kan kræves i medfør af ML § 5, stk. 1. Der afsiges derfor dom i overensstem-
ten i Randers (BS 5.448/2009).
gende ekskluderede bestyrelsen AH og
Dom afsagt den 15. marts 2011 af
melse med L’s påstande.“ U ankede boligrettens dom til lands-
ophævede AH’s brugsret til boligen. Da
Vestre Landsret (VL B-2037-10).
AH ikke flyttede, fremsendte A/B sagen til MD
retten.
A/B sendte påkrav til AH herom. Efterføl-
fogedretten med krav om fysisk udsættelse af AH.
Under landsretssagen fremlagde U en oversigt over lejemålene i ejendom-
Adresse
Areal
Omk. best. leje
Samlet leje
Diff./forbedring
Leje pr. m²
st. (vicevært)
44
14.598,32 kr.
15.840,00 kr.
1.241,68 kr.
360,00 kr.
1.
62
20.570,36 kr.
35.760,00 kr.
15.189,64 kr.
576,77 kr.
2. (L1)
52
17.252,56 kr.
27.300,00 kr.
10.047,44 kr.
525,00 kr.
st. th.
77
25.547,06 kr.
55.320,00 kr.
29.772,94 kr.
718,44 kr.
st. tv.
60
19.906,80 kr.
34.968,00 kr.
15.062,20 kr.
582,80 kr.
1. tv.
67
22.229,26 kr.
43.200,00 kr.
20.970,74 kr.
644,78 kr.
1. th.
64
21.233,92 kr.
40.800,00 kr.
19.566,08 kr.
637,50 kr.
2. tv. (L2)
52
17.252,56 kr.
25.505,40 kr.
8.252,84 kr.
490,49 kr.
2. th.
54
17.916,12 kr.
36.396,00 kr.
18.478,88 kr.
674,00 kr.
Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011
27
Grundejernes Domssamling
en andelsboligforenings bestyrelse var tillagt kompetence til at træffe afgørelse om eksklusion på baggrund af en tilsvarende vedtægtsbestemmelse. Den pågældende sag vedrørte dog anden misligholdelse end betalingsmisligholdelse og adskilte sig derved fra denne sag og TBB.2000.130. Fogedretten finder herefter ikke, at FM.2010.331 (note 2) giver anledning til at ændre den hidtidige praksis på området, idet fogedretten finder det afgørende at sondre mellem eksklusion på baggrund af betalingsmisligholdelse og eksklusion på baggrund af Det blev i sagen lagt til grund, at påkrav mv. ikke gav anledning til tvist, således
anden misligholdelse. Af disse grunde finder fogedretten, at
at tvistepunktet bestod i, om bestyrelsen
vedtægterne for A/B […] tillægger andels-
som sådan kunne ekskludere AH, eller om
boligforeningens bestyrelse kompetence
det var ’foreningen’ i form af en general-
til at træffe afgørelse om eksklusion på
forsamling, som skulle gøre det.
baggrund af betalingsmisligholdelse.
Fogedretten udtaler:
andelsboligforeningens påstand kan tages
»… Efter at AH ikke indbetalte restancen
til følge…«
Af disse grunde finder fogedretten, at
inden udløbet af påkravsfristen vedtog A/B’s bestyrelse, at ekskludere AH af
Landsretten tiltrådte, at bestyrelsen i den
foreningen efter vedtægternes § 23, stk.
foreliggende situation havde kompetence
1, litra A på grund af manglende betaling,
til at træffe beslutning om eksklusion.
hvilket blev meddelt AH i brev af 5. januar 2011. Af vedtægternes § 23, stk. 1, litra A
Note 1: Afgørelsen er refereret som GD 2011/35 Ø og T:BB 2011.167 Ø.
fremgår, at „I følgende tilfælde kan en andelshaver ekskluderes af foreningen og
Note 2: Kendelsen GD 2011/35 Ø kom-
brugsretten bringes til ophør af besty-
mer frem til det modsatte resultat, og er
relsen: A) Såfremt en andelshaver trods
refereret i HUSET JURA nr. 5, august 2011,
påkrav ikke betaler eventuelt resterende
hvor begge afgørelser tillige er kommen-
indskud, boligafgift eller andre skyldige
teret på side 3 ff.
beløb af enhver art“. Bestyrelsen har ved formanden og to
Note 3: Referatet af denne afgørelse er
bestyrelsesmedlemmer den 29. december
alene baseret på gengivelsen af sagen
2010 truffet beslutning om, at ekskludere
i Fuldmægtigen, som er trykt som FM
AH og ophæve brugsretten vedrørende
2011.192.
lejligheden. Det har tidligere været antaget i såvel teori som praksis, at vedtægtsbestem-
Kendelse afsagt den 28. juni 2011 af Østre Landsret (21. afd. B-1873-11).
melser, som angiver, at andelshaver kan ekskluderes af foreningen og brugsretten
TIL
bringes til ophør af bestyrelsen, tillægger bestyrelsen kompetence til at træffe afgørelse om eksklusion på baggrund af betalingsmisligholdelse, jf. blandt andet TBB.2000.130 Ø. I FM.2010.331 (note 1) fandt Østre Landsret det imidlertid tvivlsomt, hvorvidt 28
Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011
Administrative afgørelser
Grundejernes Investeringsfond har, i
udførte arbejde er en nødvendig repara-
forbindelse med at ejendommen er blevet
tion eller et nødvendigt arbejde i forbin-
udtaget til kontrol, ikke villet godkende,
delse med udskiftning af køkkenerne.
at beløbet vedrørende malerarbejde i lejemålene udført i forbindelse med køkken-
ikke, at U’s oplysning om, at behand-
moderniseringer trækkes over ejendom-
ling af køkkenudskiftning er aftalt med
mens ML § 18 b-konto.
beboerrepræsentanterne, kan føre til et
U har blandt andet anført, at det
andet resultat, da ML § 19, stk. 1, første
udførte malerarbejde er en nødvendig
punktum, er præceptiv, hvorfor aftalen
reparation efter udskiftning af lejlighe-
ikke kan tillægges betydning i forhold til,
dernes køkkenelementer med tilhørende
om udgifterne til den indvendige vedlige-
ændring af døre, karme og fodpaneler
holdelse kan fradrages på ejendommens
samt ændring af rørføring til varme, gas
udvendige vedligeholdelseskonto.
samt varmt og koldt vand. GA 2011/04
Grundejernes Investeringsfond mener
U har endvidere oplyst, at behandlin-
Da det fremgår af sagen, at der er indgået aftale mellem beboerrepræsen-
ML § 18 b
gen af køkkenudskiftningen i lejlighederne
tationen og U om, at samtlige udgifter i
ML § 19
er aftalt med beboerrepræsentanterne,
forbindelse med køkkenmoderniseringen
Udlejer berettiget til at anvende midler
og at der er enighed mellem U og beboer-
skal fradrages på ML § 18 b-kontoen, har
fra GI konto på (nødvendige) følgearbej-
repræsentanterne om, at hele udgiften til
nævnet vedtaget at godkende, at udgif-
der i forbindelse med en køkkenmoder-
udskiftning af køkkenerne skal fradrages
ten på 629.550 kr. inklusive moms i dette
nisering i hele U’s ejendom
på ML § 18 b-kontoen, således at der ikke
tilfælde trækkes på ML § 18 b-kontoen for
skal være nogen form for lejeforhøjelse
udvendig vedligeholdelse, jf. § 19, stk. 1,
U havde, i forbindelse med en køkken
i forbindelse med udskiftning af køkke-
sidste punktum.
modernisering i sin ejendom, indgået
nerne.
aftale med beboerrepræsentationen om,
U har anført, at konsekvensen af at
Nævnet har således lagt afgørende vægt på, at der er indgået en aftale med
at han kunne anvende kr. 629.550 fra
fastholde, at nødvendige malerudgifter
beboerrepræsentationen om debitering
den udvendige vedligeholdelseskonto
ikke kan indgå som en del af en køkken-
af udgifterne på kontoen for udvendig
hos Grundejernes Investeringsfond (GI).
renovering og dermed hæves på ML §
vedligeholdelse, herunder malerudgifter,
Beløbet blev anvendt på nødvendige
18 b-kontoen, vil være, at der aldrig kan
således at der ikke efterfølgende kan
malerarbejder. GI ville ikke godkende, at
gennemføres udskiftning af køkkener og
beregnes lejeforhøjelse på grundlag af
nævnte udgift kunne trækkes på ML § 18
badeværelse uden lejeforhøjelse, hvilket
udgifterne.
b kontoen, selvom U og beboerrepræsen
næppe kan være i lejernes interesse.
tationen havde indgået aftale herom, da
Grundejernes Investeringsfond har
Nævnet har bemærket, at der ikke forelå en sådan aftale med en beboer-
beløbet var anvendt til arbejder omfattet
heroverfor blandt andet anført, at der er
repræsentation i en dom afsagt af Østre
af LL § 21, det vil sige indvendig vedli
tale om malerarbejde, som er omfattet
Landsret den 13. januar 1999, hvor det
geholdelse. Efter GI’s opfattelse var det
af LL § 21 om indvendig vedligeholdelse.
ikke blev godkendt, at der på en ejen-
alene beløb anvendt til forbedring, isole
Det fremgår, at der er tale om udgifter
doms udvendige vedligeholdelseskonto
ring og lignende, der kunne indgås aftale
til „malerarbejde“, og at Grundejernes
om, for så vidt angår ML § 18 b. Såvel
Investeringsfond har nedsat de beret-
huslejenævnet som ankenævnets flertal
tigede udgifter, da det af ML § 19, stk. 1,
tiltrådte, at nævnte beløb til nødvendige
første punktum, udtrykkeligt følger, at der
malerarbejder ved en køkkenmoderni
på vedligeholdelseskontoen kan fradra-
sering kunne trækkes fra den udvendige
ges beløb, der er anvendt til opfyldelse
vedligeholdelseskonto, ML § 18 b, da U og
af U’s pligt til anden vedligeholdelse end
beboerrepræsentationen havde indgået
omhandlet i LL § 21.
aftale herom
Grundejernes Investeringsfond har endvidere anført, at det, idet udgifterne
5. huslejenævns afgørelse lyder som følger
omfattet af LL § 21 og ikke kan fradrages
i resumeet fra ankenævnsafgørelsen:
den udvendige vedligeholdelseskonto, jf.
’Huslejenævnet har godkendt, at
ML § 19, stk. 1, første punktum, er uden
ovennævnte beløb kan fradrages på ejen-
betydning, om det er L eller U, der skal
dommens ML § 18 b-konto for udvendig
afholde udgiften, der er en konto for ind-
vedligeholdelse.
vendig vedligeholdelse eller ej, eller det
Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011
29
Administrative afgørelser
afgørelse. Det er flertallets opfattelse, at de udførte arbejder i denne sag kan betragtes som efterreparationer udført i forbindelse med forbedringsarbejder. Det er derfor flertallets opfattelse, at hovedreglen i LL § 19, stk. 1, første punktum om, at udgiften til indvendig vedligeholdelse ikke kan afholdes over udvendig vedligeholdelseskonto, er fraveget i den konkrete sag, idet U og beboerrepræsentationen efter ML § 19, stk. 1, andet punktum, har indgået aftale om, at de konkrete beløb kan fradrages den udvendige vedligeholdelseskonto. Flertallet har lagt vægt på, kunne fradrages udgifter til maleristand-
at der er tale om omfattende arbejder
sættelse af et lejemål’.
i forbindelse med udskiftning af køkke-
Grundejernes Investeringsfond (GI)
nerne, hvorfor efterfølgende maling må
indbragte huslejenævnets afgørelse for
karakteriseres som nødvendige efterrepa-
ankenævnet. Det blev i forbindelse med
rationer.
indbringelsen anført fra GI’s side, at ML §
To af ankenævnets fem medlemmer
19 ikke giver hjemmel til at indgå aftaler
stemte for at nægte at godkende, at
med en beboerrepræsentation om, at
udgifterne til maling fradrages den ud-
udgifter til indvendig vedligeholdelse
vendige vedligeholdelseskonto. Medlem-
(maling, hvidtning og tapetsering) kan
merne er af den opfattelse, at der ikke kan
medtages på en ejendoms udvendige
foretages fradrag for udgifter til indven-
vedligeholdelseskonto. Der kan efter
dig vedligeholdelse i lejemålene på den
bestemmelsen alene træffes aftale om
udvendige vedligeholdelseskonto, jf. ML
at fradrage beløb, som er anvendt til
§ 19, stk. 1, første punktum. Der henvises
forbedring, isolering eller lignende. Det
til den omtalte Østre Landsretsdom. Det
var derfor GI’s opfattelse, at den indgåede
er mindretallets opfattelse, at muligheden
aftale mellem U og beboerrepræsen-
for at indgå aftale mellem beboerrepræ-
tationen var ugyldig, da den er i strid
sentationen og U om fradrag af et beløb,
med ML §19’s ordlyd. GI henviste i den
der er anvendt til forbedring, isolering
forbindelse til forståelsen af ML §§ 18 b
eller lignende, ikke omfatter fradrag af
og 19, hvorefter det fremgår, at beløb
udgifter, som er anvendt til indvendig
på den udvendige vedligeholdelseskonto
vedligeholdelse af lejemålet, uanset om
ikke kan forlanges anvendt til tapetsering,
der er tale om almindelig vedligeholdelse
maling og hvidtning i lejligheden, selvom
eller følgearbejder i forbindelse med
der ikke måtte være afsat tilstrækkeligt på
forbedringsarbejder.
kontoen for indvendig vedligeholdelse til en øget vedligeholdelse af denne art.
Der gives afgørelse efter stemmeflertallet’.
Ankenævnets stadfæstede med dissens huslejenævnets afgørelse: ’Ankenævnet har vedtaget at stadfæste huslejenævnets afgørelse. Ankenævnet har således godkendt, at U kan
Afgørelse fra Ankenævnet for de køben havnske huslejenævn af 27. januar 2010 i sag nr. 2009-39000 MM/lil TIL
fradrage en udgift på 629.550 kr. på ejendommens § 18 b-konto (Dissens)’. Begrundelsen herfor lød: ’Efter en gennemgang af det indsendte materiale samt efter en drøftelse af sagen har ankenævnets flertal ikke fundet grundlag for at ændre huslejenævnets 30
Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011
Skattehjørnet
Skat
Den praktiske gennemførelse Indtil videre er der ikke præsenteret nogle konkrete forslag til
Mulig ændring af vurderingssystemet
nye modeller for vurderingen, og det er også uklart, i hvor stort
I de seneste år er der fra flere sider blevet ytret ønske om en
omfang forslagsstillerne vil ændre vurderingssystemet.
afskaffelse eller en forenkling af det nuværende system med offentlige ejendomsvurderinger. Ofte er der blevet henvist til, at systemet er for omstændeligt og ressourcetungt. Hidtil er der dog ikke sket noget på lovgiv-
Hovedfokus synes at have været på ejerboliger – således udtalte Kristian Thulesen Dahl til Børsen den 24. maj 2011, at ejendomssystemet er overflødigt, så længe Danmark har et skattestop: „Du fjerner noget, som i dag ikke bliver brugt. De eneste,
ningsfronten. Den offentlige ejendomsvurdering danner grundlag
der kan have et problem med at gøre det, vil vel være nogen,
for en række skatter og afgifter, og derfor er det indtil videre
der mener, at vurderingssystemet igen skal bruges til at lave
blevet ved tanken.
vurderinger, og det vil være i en situation, hvor man fjerner
Tilbage til den 4. september 2008 udtalte Skatteministeren, at han gerne så det nugældende vurderingssystem ændret. På dette
skattestoppet,“ I samme artikel påpeger Socialdemokraternes skatteordfører,
tidspunkt skete der ikke noget videre, da, som skatteministeriet
Nick Hækkerup, at vurderingen dog stadig benyttes til fastsættel-
udtrykte det;
se af grundskylden samt dækningsafgift på erhvervsejendomme,
„Ændring eller afskaffelse af ejendomsvurderingerne vil kræve forskellige lovændringer, og indtil disse er på plads, vil de nugældende regler fortsætte. Skatteministeriet kan ikke give en egentlig
og at det hverken er Skatteministeriets eller regeringens opfattelse, at systemet bør afskaffes: „Skatteministeriet holdt for få måneder siden en konference,
tidsplan for, hvornår ændringerne vil kunne gennemføres. Det er
hvor de konstaterede, at det var der ikke grundlag for at gøre.
ikke alene et spørgsmål om lovgivning, men også et spørgsmål om
De, der beskæftiger sig med det under den borgerlige regering,
tekniske løsninger hos SKAT.
mener ikke, at det skal opgives,“
Den aktuelle ejendomsvurdering har ikke nogen betydning for
Den største udfordring ligger dog ikke i selve konstruktionen
betalingen af ejendomsværdiskat af ejerboliger. Den beregnes på
af en ny model for påligning af ejendomsskatten, men snarere
grund af skattestoppet i langt de fleste tilfælde efter ejendomsvur-
selve justeringen af de tilknyttede lovbestemmelser.
deringerne i 2001 eller 2002. Derimod anvender man den aktuelle ejendomsvurdering ved
Afslutning
opkrævningen af den kommunale ejendomsskat (grundskylden),
Med mindre skattereglerne for beskatning af fast ejendom æn-
men her eksisterer der et grundskatteloft, således at ejendoms-
dres radikalt, vurderes det ikke, at en ændring af vurderingssyste-
skatten kun kan stige med en vis procent om året, uanset hvad
met vil få betydning for ret mange ejere af fast ejendom.
ejendomsvurderingen er.“ Kilde: skm.dk – artikel af 29. 9 2008. Den offentlige ejendomsvurdering er således ikke udelukkende
Der kan naturligvis laves ændringer af vurderingssystemet og principperne for vurdering uden ændringer af skattegrundlaget. Dette er isoleret set også formålstjenligt, da vurderingssystemet
grundlaget for påligning af ejendomsværdiskat, grundskyld og
på flere områder ikke er tidssvarende, fx ved værdiansættelse af
eventuel dækningsafgift, men tjener også flere andre væsentlige
erhvervsejendomme.
formål. Herunder beregning af grundskyldskatteloft, værdiansættelser i generationsskifte, beregning af tinglysningsafgift, værdiansættelse ved overdragelse af ejendom til børn/nærtstående etc. Folketingsbeslutning B 140 af 24. juni 2011 Under overskriften; „folketingsbeslutning – om et enklere grundlag for beskatning af fast ejendom“ vedtog Folketinget at pålægge regeringen at fremsætte et lovforslag om at afskaffe det nuværende ejendomsvurderingssystem. Forslaget til folketingsbeslutning blev fremsat af Dansk Folkeparti med den begrundelse, at den offentlige vurdering er overflødig, så længe Danmark har et skattestop. Folketingsbeslutningen opfordrer til en ændring af vurderingssystemet på baggrund af følgende elementer: 1. De almindelige vurderinger af fast ejendom ophører. 2. Der etableres en ny model for vurdering af nyopførte ejerboliger og for vurdering af erhvervsejendomme. 3. De kommunale indtægter fra grundskyld såvel som dækningsafgift fastholdes. Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011
31
Skattehjørnet
Moms Momspligt – etablering af ejerlejligheder ved ombygning Skatterådet præciserer i et bindende svar reglerne for momspligt ved salg af ejerlejligheder, der nyetableres i en eksisterende ejendom, herunder indgåelse af betinget købsaftale og salg. Skatterådet har i tidligere praksis fastslået, at nyetablering af lejligheder i eksisterende bygning er omfattet af momspligten ved førstegangssalg af fast ejendom, når lejlighederne sælges uafhængigt af den eksisterende ejendom. I denne sag blev en ejerlejlighed ombygget og opdelt i 5 nye ejerlejligheder. Også i denne sag slår Skatterådet fast, at ejerlejligheder skal anses som selvstændige faste ejendomme. Omkostningerne i forbindelse med ombygningen blev i det
finder Skatterådet, at ombygningen først er påbegyndt i 2011,
væsentlige betalt af ejerlejlighedskøberne, som købte ejerlej-
hvorfor salg af ejerlejlighederne under alle omstændigheder
lighederne betinget af ejerlejlighedsopdelingen. Ligeledes er
er momspligtigt.
købsaftalen betinget af, at køber underskriver en totalentrepriseaftale. Selve opdelingen i 5 ejerlejligheder sker i 2011. Købsaftalerne blev indgået i henholdsvis 2010 og 2011.
Det er herefter ifølge Skatterådet uden betydning, om der indgået bindende salgsaftaler i 2010, i 2011 eller om sådanne salgsaftaler er betinget af en opdeling i ejerlejligheder.
Salget af ejerlejlighederne kan ske uden moms, såfremt ombygningen var påbegyndt inden 1. januar 2011, samt at
Momsfrit salg af ejerlejligheder etableret ved ombygning
aftale om salg var sket før 1. januar 2011. Skatterådet finder,
I forlængelse af ovenstående har Skatterådet i et andet
at tidspunktet for påbegyndelse af ombygningsarbejder er det
bindende svar fundet, at ejerlejligheder, der er etableret ved
tidspunkt, hvor det egentlige byggearbejde, der har karakter
ombygning, kan sælges uden moms efter reglerne gældende
af genopbygning af ejendommen, påbegyndes. Forudgående
frem til 31. december 2010.
arkitektundersøgelser og nedrivningsarbejder anses ikke for at være aktiviteter, der medfører, at byggeriet er påbegyndt. Da arbejdet, som er udført i 2010, i denne sag har karakter af nedbrydning og klargøring til selve ombygningsarbejdet,
En bygning, som tidligere havde været anvendt til kursusvirksomhed, skulle istandsættes, opdeles i ejerlejligheder og efterfølgende sælges. Der var indgået hovedentreprisekontrakt. I overensstemmelse med denne var ombygningsarbejdet påbegyndt medio december 2010 med udvidelse af kælderareal, genopbygning af badeværelser samt montering og installering af naturgasfyr. Til forskel fra ovenfor refererede sag fandt Skatterådet, at ombygningen var påbegyndt i 2010. Ejerlejlighederne kunne derfor, da ombygningen var påbe-
Skattehjørnet
gyndt i 2010, sælges uden moms.
redigeres af revisionsfirmaet KPMG, som har nedsat en redaktionsgruppe bestående af: •
Partner Kristian Nørskov Stidsen
•
VAT Consultant Mette Schøler
•
VAT Director Heidi Lundsgaard
•
Tax Partner Hans Henrik Bonde Eriksen
•
Senior Tax Consultant Søren Dahlgaard
Hvis du har forslag til emner til behandling i Skattehjørnet, så send dem til sdahlgaard@kpmg.dk.
32
Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 5/2011