Issuu

Forridder

Huset Jura Juridisk information fra EjendomDanmark 28. årg. nr. 1, februar 2019

Redaktionelt Velkommen til årets første udgave af

interessante domme, herunder en dom

forbi Højesteret, der igen som for knap

Huset Jura.

om husstandsfællesskab, hvor svigersøn-

10 år siden fastslår, at lejers pligt til

nen får dom for, at han indgår i sviger-

kontraktmæssig istandsættelse i almin-

Der er desværre igen politisk støj om de

mors husstand. Husstandsbegrebet er

delighed beror på, at udlejer lider tab,

gennemgribende moderniseringer, der

sandelig under udvikling.

hvis istandsættelsen ikke udføres eller

gennem mere end 20 år har været et

kapitaliseres. Højesteret slår samtidig

effektivt redskab til byfornyelse af den

En sag om ophævelse af en lejer, hvis

fast, at bevisbyrden for tabet ligger hos

gamle boligmasse uden offentlige subsi-

søn havde begået alvorlig kriminalitet i

udlejer.

dier. Alt til gavn for statskassen, lejerne,

bebyggelsen, endte måske lidt over-

der søger moderne beliggende boliger

raskende i Højesteret med, at lejer ikke

og beskæftigelsen. Vi arbejder hårdt

blev sat ud. Med den nye opstramning

og vedholdende på, at politikerne også

i LL § 93, stk. 1 litra vil sådan sag falde

Juridisk direktør

denne gang besinder sig på fornuften.

omvendt ud i fremtiden.

Morten Østrup Møller

Fra domstolenes uudtømmelige kilde af

En ny sag om istandsættelse ved

præjudikater bringer vi denne gang flere

fraflytning i erhvervslejemål har været

God læselyst.

EjendomDanmark

Indhold Fra rådgivningen Har jeg pligt til at genhuse min lejer mens skimmelsvampen i hendes lejlighed bliver fjernet? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

Klagesag Afgørelse i klagesag fra en ejerforening og en ejendoms administrator . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

Grundejernes domssamling GD 2019/01 Ø A/B’s udgifter til forbedring af isolering, murværk, facader mv. på nogle af A/B’s ejendomme kunne efter fast praksis opkræves hos alle andelshavere efter normal fordelingsnøgle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

GD 2019/02 Ø Lejere i lejemål, der var indgået på en erhvervslejekontrakt før 13. juni 2010, kunne ikke give samtykke efter BRL § 19, stk. 1, 2. pkt., da denne er forbeholdt beboelseslejere . . . . . . . . . . . . . 7

GD 2019/03 Ø L’s svigersøn var en del af L’s husstand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

GD 2019/04 B U var ikke berettiget til at kræve betaling for levering af el, som blev produceret af ejendommens solceller . . . . . . . . . . . . . 10

GD 2019/05 H U’s ophævelse med henvisning til kriminalitet var ikke rimelig på trods af, at L’s hjemmeboende søn blev dømt for grov vold udøvet mod en anden beboer i boligområdet . . . . . . . . 11

GD 2019/06 H Fraflyttet L skulle ikke betale kontraktmæssig istandsættelse, da U havde solgt ejendommen og ikke kunne dokumentere, at det havde betydning for købesummens størrelse, at det mellem U og køber (K) var aftalt, at U skulle foretage fraflytningsopgør med L . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .14

GD 2019/07 B U’s ophævelse var berettiget, fordi L ikke efterkom huslejenævnets påbud om oprydning af lejemålet . . . . . . . . . . . . . . . . 17

Administrative afgørelser GA 2019/01 Elektroniske målere kontra fordampningsmålere . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

GA 2019/02 U fik ved L’s fraflytning medhold i fuld istandsættelseskrav for et lejemål, der var indgået i april 2016 og havde varet i 1,5 år . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

GA 2019/03 Lejen for tidligere andelshaver kunne fastsættes efter BRL § 5, stk. 2 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20

Skattehjørnet Salg af ejendom på projektstadiet kunne i konkret afgørelse ikke anses for at være en momsfri virksom hedsoverdragelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 SKM2018.551.LSR – En status på muligheden for familieoverdragelse til +/- 15 % af seneste offentlige ejendomsvurdering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23

1 Huset Jura februar 2019

Faste forkortelser 28. årg. nr. 1, februar 2019 ISSN 1902-4983

A/B

Andelsboligforening

Højesteret

Udgivet af

ABL

EjendomDanmark

Andelsboligloven

Konkursloven

Ansvarshavende redaktør

ABLL

Lov om leje af almene boliger

Lejer

Andelshaver

Lejeloven

Julie Marie Vendelby Mette Haagensen Ramin Salek Lena Hartmann

Aftl.

Rpl

Aftaleloven

Retsplejeloven

Byret eller Boligret

Skifteretten

Nørre Voldgade 2, 4. sal 1358 København K 33 12 03 30 info@ejd.dk www.ejd.dk

BRL

Boligreguleringsloven

Sø- og Handelsretten

E/F

TBB

Ejerforening

Tidsskrift for Bolig- og Byggeret

EJL

Huset Jura udkommer otte gange årligt og sendes gratis til alle EjendomDanmarks medlemmer.

Ejerlejlighedsloven

Tinglysningsloven

ELL

Erhvervslejeloven

Udlejer

Ikke-medlemmer kan tegne et samlet årsabonnement på Huset Jura og Huset for 1.085 kroner inkl. moms.

ERL

UfR

Erhvervslejereguleringsloven (ophævet 1.1 2000)

Ugeskrift for retsvæsen

Vestre Landsret

Morten Østrup Møller

I redaktionen

Abonnement

Hans Morten Pedersen EjendomDanmark 33 12 03 30

Grundejernes adm. afgørelser

Østre Landsret

Grundejernes domssamling

Layout

Anita Hansen EjendomDanmark

Tryk OTW

Annoncesalg DG Media as 70 27 11 55

Redaktionen er afsluttet den 24. januar 2019 Huset Jura bliver trykt på papir, som er godkendt til svane mærket produktion.

Se ældre nøgletal på www.ejd.dk/tal

Grundejernyt Prisudvikling

(Indeks 2015=100)

Procentvis ændring

Forbrugerprisindeks

December

2017

/ 2018

101,3

102,1

Nettoprisindeks

December

2017

/ 2018

101,6

102,4

0,8%

Husleje

December

2017

/ 2018

103,5

104,7

1,2%

0,8%

Effektiv rente/ydelsesprocent 1) 10-årige realkreditlån

3. januar 2019

0,7%

11,2%

20-årige realkreditlån

3. januar 2019

1,6%

6,6%

30-årige realkreditlån

3. januar 2019

2,0%

5,2%

30-årige lån i GI 2)

24. marts 2015

2,0%

4,4%

Nationalbankens udlånsrente 3)

20. januar 2015

0,05

A- og B-lån i GI kan også optages som 10- eller 20-årige. 1) Inkl. bidrag, ekskl. engangsomkostninger i forbindelse med låneoptagelsen. 2) GI opkræver hverken gebyr eller bidrag. 3) Rentesatser anvendes ved beregning af morarentesatser efter rentelovens § 5. Morarentesatser svarer til Nationalbankens udlånsrente pr. hhv. 1. januar/juli med tillæg af 8 %. Tallene bygger på oplysninger fra Danmarks Statistik, Nykredit og egne beregninger

Huset Jura februar 2019

Fra rådgivningen

Spørgsmål til EjendomDanmarks rådgivning Spørgsmål

Svar

undersøge sin forsikringspolice nærmere.

Jeg har en ejendom, som jeg udlejer til

Inden for den private lejeret er der ikke

Hvis din lejer ikke har nogen forsikring

bolig. En af mine lejere kontaktede mig

en pligt til at genhuse lejere – dette gæl-

eller hendes police ikke dækker genhus-

for et stykke tid siden, da hun havde

der både i forhold til skimmelsvamp, men

ning, er det hendes eget ansvar at finde

fundet skimmelsvamp i sin lejlighed. Jeg

også ved andre problemer, der kunne

et sted at bo. Du kan dog vælge at gen-

har kontaktet en ekspert i skimmelsvamp,

medføre en genhusning. Du vil derfor

huse hende for at være en sød udlejer,

som har undersøgt lejligheden nærmere.

ikke have en pligt til at genhuse din lejer,

men du har som sagt ikke pligt til at gøre

Hans konklusion er, at hele lejemålet skal

selvom det er din skyld, at hun ikke kan

dette.

sprøjtes med et specielt middel. Han

bebo lejemålet, mens skimmelsvampen

siger, at det gør, at lejer ikke kan bo i leje-

fjernes.

Du skal dog være opmærksom på, at du ikke kan opkræve husleje af hende i

målet i et stykke tid, mens dette virker.

Lejeren kan derfor kun blive genhuset

den periode, hvor hun ikke bor i leje-

Det har jeg fortalt lejer, men hun siger

igennem hendes egen forsikring. Typisk

målet. Du kan så opkræve husleje fra

nu, at hun vil genhuses på min regning.

har lejere i deres indboforsikring en ret

hende igen den dag, hvor hun kan flytte

Mit spørgsmål er derfor, om jeg har pligt

til at blive genhuset, hvis det skulle blive

ind i lejemålet igen.

til at genhuse hende?

nødvendigt. Din lejer vil derfor skulle

Klagesag

Afgørelse i klagesag fra en ejerforening og en ejendomsadministrator Indledning

Afgørelse

Begrundelse

Bestyrelsen for administratorsektionen

I relation til 1. klagepunkt har admini-

I relation til E/F lægger EjendomDanmark

i EjendomDanmark (tidl. Ejendomsfor-

stratorsektionens bestyrelse besluttet at

til grund, at ejerlejligheds- og andels-

eningen Danmark) har den 6. december

tildele ADM1 en påtale for overtrædelse

boligforeninger betragtes som forbru-

d.å. behandlet klager over en ejendoms-

af foreningens etiske normer.

gere med mindre helt konkrete forhold

administrator (herefter ADM1), der er

I relation til 2. klagepunkt har admini-

gør sig gældende som fx, at en betydelig

rejst af henholdsvis en ejerlejlighedsfor-

stratorsektionens bestyrelsen besluttet,

del af en konkret forenings medlemmer

ening (herefter E/F) og en anden ejen-

at der ikke er tilstrækkeligt grundlag til at

er erhvervsdrivende.

domsadministrator (herefter ADM2).

give en påtale.

I den konkrete situation medfører det,

Klagerne kan summarisk opgøres til:

Administratorsektionens bestyrelse

1. Klage fra E/F over, at ADM1 har gen-

finder dog anledning til at udtale, at der

ringsloven og forbrugeraftaleloven nyder

nemført uanmodet digital og telefo-

er tale om vildledende markedsføring

beskyttelse mod uanmodet digital og

nisk markedsføring

og brud på loyalitetsforpligtelserne i

telefonisk markedsføring.

2. Klage fra ADM2 over, at ADM1 har

de etiske normer, hvis medlemmer af

at E/F efter reglerne i både markedsfø-

Det er ubestridt, at ADM1 har kon-

foretaget vildledende markedsføring

foreningen bevidst eller groft uagtsomt

taktet foreningen både telefonisk og

i strid med markedsføringsloven og

videregiver oplysninger om konkurren-

digitalt, og da modstridende udsagn

EjendomDanmarks etiske normer §§

ters pris- og ydelsessammensætning, der

parterne imellem ikke fører til en klar

30 og 31 ved at markedsføre tilbuds-

er baseret på urealistiske forudsætninger

konklusion på de faktiske forhold må be-

sammenligning af egne og ADM2’s

eller forkerte priskalkuler.

visbyrden for, at foreningen havde givet

priser baseret på vildledende og

forudgående tilsagn til markedsføring,

overdrevne forudsætninger.

lægges på ADM1. Det giver ikke mening 3 Huset Jura februar 2019

Klagesag

at pålægge E/F en bevisbyrde i relation

Det af ADM2 medsendte eksempel er

foretage en realitetsbedømmelse af

til, at man ikke har givet tilladelse.

principielt anonymt således, at Ejendom-

klagepunktet.

I relation til ADM2’s klage over vildleden-

Danmarks sekretariat har været afskåret

ADM1 bidrager trods opfordring hertil

de markedsføring er det EjendomDanmarks

fra at indhente et kontrollerende udsagn

ikke til at sandsynliggøre eller dokumen-

vurdering, at forkerte eller overkalkule-

fra den (potentielle) kunde, der har

tere, at de har kalkuleret ADM2’s priser

rede konkurrentpriser kan være udtryk for

modtaget tilbuddet. Da ADM2 yderligere

loyalt i forhold til de faktiske forhold.

vildledende markedsføring, og at sådanne

ikke har dokumenteret eller sandsynlig-

markedsføringsskridt ligeledes er i strid

gjort, hvor ADM1 har begået vildledende

med de etiske normers §§ 30 og 31.

fejlkalkulationer, er det ikke muligt at

Grundjernes domssamling

GD 2019/01 Ø

A/B blev stiftet i 1998, hvor også AH blev

El-betjent markise til altanerne

andelshaver.

Model A ville koste kr. 14.000.000.

ABL

A/B bestod af 152 lejligheder. 146 af

Heraf vedrørte kr. 5.256.000 beton-

A/B’s udgifter til forbedring af isolering,

lejlighederne var beliggende i 4 etage-

renovering inkl. dybere altanbund

murværk, facader mv. på nogle af A/B’s

bygninger, der var opført i 1962. De sidste

og reparation af murvinge, mens kr.

ejendomme kunne efter fast praksis

6 lejligheder var beliggende i 2 ældre

8.744.000 vedrørte tillæg for ny ther-

opkræves hos alle andelshavere efter

bygninger.

moglasfacade og markise.

normal fordelingsnøgle.

Siden stiftelsen i 1998 havde A/B løbende vedligeholdt og istandsat de

Model B:

A/B gennemførte et renoveringsprojekt

uensartede bygninger i overensstemmelse

Model for nødvendig vedligeholdelse.

på 4 ud af 6 ejendomme, hvor der blev

med 10-årsplaner udarbejdet i samarbejde

udskiftet nedslidte bygningsdele men

med en bygningsrådgiver.

derudover også foretaget ekstraisolering

De 4 etageblokke fra 1962 var opført

Den samlede udgift for den nødvendige vedligeholdelse ville udgøre kr. 9.204.000. Heraf udgjorde kr. 5.694.000 beton- og

samt forbedring af murværk og facader.

med altaner med betonbund. Beboerne

murreparationer. Derudover udgjorde kr.

Udgiften til projektet medførte stigning

oplevede, at der faldt betondele ned fra al-

3.510.000 udskiftning af eksisterende dør-

i boligafgift, hvilket blev fordelt ligeligt

tanerne, hvorfor der blev igangsat akutte

og vinduespartier i ca. 135 lejligheder.

for alle andelshavere efter A/B’s normale

reparationsarbejder i 2008 og 2009.

fordelingsnøgle for fællesudgifter. AH, der boede i en ejendom, der ikke var

Allerede i 2010 havde de problemer med murvingerne på ejendommene igen.

renoveret i forbindelse med dette projekt,

I 2010 udarbejdede en arkitekt et

I en oversigt over altanprojektet fra administrator af 13. maj 2013 blev et projekt svarende til model A beskrevet som forbedringsprojekt (altanudvidelse

var af den holdning, at AH kun skulle

ideoplæg til facaderenovering og glasind-

inkl. glasinddækning, nyt gulv og loft +

stige i boligafgift for et beløb svarende til

dækning af altaner på de 4 etageblokke.

filtsning). Prisen herfor blev angivet til kr.

vedligeholdelsesdelen af projektet, idet

Oplægget indeholdt 2 modeller, A og B.

20.676.000.

de andelshavere, der havde fået del i for-

Model A:

svarende til model B, der blev beskrevet

bedringen. Boligretten gav AH medhold,

Indeholdt model for nødvendig vedligehol-

som renoveringsprojekt (betonrenove-

hvilket landsretten ændrede, idet A/B

delse samt

ring, brystværn, stemkanter og facade-

tidligere havde gennemført renoveringer

Forøgelse af altanarealet fra 6 kvm til

partier). Udgiften hertil blev opgjort til

8,5 kvm

kr. 13.300.000.

forbedringsudgiften måtte fordeles på

Oversigten indeholdt tillige et projekt

på de øvrige bygninger, hvor der ligeledes var foretaget både vedligeholdelse

Kantisolering, der stoppede yderligere nedbrydning af murværk

boermøde, hvor arkitekten redegjorde for

Glasparti på altan, der beskyttede de

bygningernes tilstand og de to projekter.

og forbedringer, og hvor fordelingen af udgifterne efterfølgende havde medført en ligelig stigning i boligafgift for alle andelshavere i henhold til A/B’s almindelige fordelingsnøgle.

Huset Jura februar 2019

eksisterende dør- og vinduespartier --

Den 27. maj 2013 blev der afholdt be-

Der blev afholdt ekstraordinær general-

Glaspartiet var thermoglas, hvilket ville

forsamling den 24. juni 2013 med henblik

give en varmegevinst på ca. 10% på

på stillingtagen til, om bestyrelsen skulle

årsbasis

bemyndiges til at gennemføre forbedrings-

Grundejernes domssamling

projektet. Det fremgik af indkaldelsen,

Arbejderne blev herefter udført, og AH’s

Generalforsamling

at der i givet fald skønnedes en månedlig

boligafgift blev forhøjet med kr. 771,14

§ 27. Generalforsamlingen træffer be-

boligafgiftsforhøjelse på kr. 696.

pr. måned fra den 1. februar 2015.

slutning ved simpelt flertal, bortset fra

I brev af 21. juni 2013 præciserede admi-

AH, der boede i den ene af de 2 ældre

spørgsmål anført i stk. 2. Dog skal altid

nistrator, at forbedringsforslaget indebar,

bygninger, protesterede mod at skulle

mindst 1/5 af foreningens medlemmer

at udgiften til finansiering af altanforbed-

betale hele den opkrævede stigning af

være til stede.

ringerne ville blive fordelt på alle andels-

boligafgiften, da han mente, at han kun

havere efter boligernes areal i henhold til

skulle betale den andel, der vedrørte

a. nyt indskud,

vedtægterne § 9.

vedligeholdelse.

b. regulering af det indbyrdes forhold af

Af det opdaterede budgetmateriale fremgik, at boligafgiftsforhøjelsen ved gennemførelse af forbedringsprojektet

Af A/B’s vedtægter fremgik:

boligafgiften, jf. § 9, eller formueforde-

”Formål

lingen, jf. § 6,

§ 2. Foreningens formål er at eje og

ville blive kr. 113,65 pr. kvm. pr. år. For

administrere foreningens ejendom matr.nr

AH’s lejlighed fremgik, at den årlige

… beliggende …

stigning ville blive kr. 8.892. Ved gennemførelse af renoveringsprojektet ville

Stk. 2. Vedtagelse af forslag om:

Boligafgift § 9. Boligafgiftens størrelse fastsættes

c. iværksættelse af arbejder, hvis finansiering kræver forhøjelse af boligafgiften med mere end 40 %, d. salg af foreningens ejendom, eller del heraf,

boligafgiftsforhøjelsen blive kr. 75,14

med bindende virkning for medlemmerne

e. vedtægtsændringer eller

pr. kvm. pr. år. Det fremgik endvidere,

af generalforsamlingen. Generalforsam-

f. foreningens opløsning,

at der ved valg af forbedringsprojektet

lingen kan regulere boligafgiften, således

kræver, at mindst 2/3 af medlem-

ville være en samlet vedligeholdelsesbe-

at det indbyrdes forhold mellem boligaf-

merne er til stede, og at 2/3 stemmer

sparelse på kr. 2.593.000 sammenlignet

giftens størrelse svarer til boligernes areal

for forslaget. Er der mindre end 2/3 af

med renoveringsprojektet.

eller standard.

medlemmerne til stede, men stemmer

Efter drøftelserne på den ekstraordinære generalforsamling blev følgende sat til afstemning:

Vedligeholdelse

2/3 af de fremmødte for forslaget,

§ 10. Al vedligeholdelse inde i boli-

kan der indkaldes til ekstraordinær

gen påhviler andelshaveren, bortset fra

generalforsamling. På denne general-

vedligeholdelse af fælles forsyningslednin-

forsamling kan forslaget vedtages med

styrelsen til at gennemføre det beskrevne

ger, udskiftning af udvendige døre samt

2/3 flertal, uanset antal tilstedeværen-

forbedringsprojekt (altanudvidelse inkl. gla-

vinduer. Andelshaverens vedligeholdelses-

de stemmeberettigede medlemmer.”

sinddækning, markiser, nyt gulv og loft +

pligt omfatter også eventuelle nødvendige

filtsning), og til at finansiere dette ved op-

udskiftninger af bygningsdele og tilbehør

Boligretten

tagelse af et 30-årigt realkreditlån mod fast

til boligen, f.eks. udskiftning af gulve og

AH nedlagde påstand om, at A/B skulle

rente og afdrag, indenfor en budgetramme

køkkenborde. Andelshaverens vedligehol-

anerkende at være uberettiget til at

på kr. 21.300.000 og med maksimal årlig

delsespligt omfatter også forringelse, som

opkræve ham for udgiften til altanudvi-

boligafgiftsforhøjelse på kr. 114,00 pr. kvm.

skyldes slid og ælde.

delse, glasinddækning og opsætning af

”Generalforsamlingen bemyndiger be-

beregnet efter afholdt udbud…” Forslaget blev vedtaget, idet 80 stemte

Stk. 2. Generalforsamlingen fastsætter

markiser, således at AH i forbindelse med

nærmere regler om udførelse af den ud-

renoveringsprojektet af altanerne alene

for, 32 stemte imod, 1 stemte blankt, og 2

vendige vedligeholdelse, herunder vedlige-

var forpligtet til at betale kr. 488,41 pr.

undlod at stemme.

holdelse af gård- og havearealer.

måned, subsidiært et højere beløb, men

…

lavere end kr. 771,14.

Følg EjendomDanmark på LinkedIn og Twitter 5 Huset Jura februar 2019

Grundejernes domssamling

A/B nedlagde påstand om frifindelse.

af slid/ælde var nødvendigt at foretage

om krav til flertal. Spørgsmålet er derfor,

AH gjorde følgende gældende,

væsentlige arbejder på altanerne og

om der ud over vedtægtens flertalsregler

”at A/B, via generalforsamlingsbeslut-

idet det vedtagne projekt indeholder

gælder begrænsninger i generalforsam-

ningen den 13. juni 2013, gennemfør-

en naturlig og rationel opdatering af

lingens adgang til, når der ikke foreligger

te individuelle forbedringer i 146 ud

ejendommens altaner og klimaskærm

tilslutning fra alle, at træffe beslutning, der

af 152 andele, men pålagde samtlige

endda således, at det iværksatte pro-

omfatter alle andelshavere. Flertalsregler

152 andele at betale udgiften hertil,

jekt afstedkommer besparelse på de

findes i første række at have til hensigt at

at denne beslutning er i strid med

fremtidige vedligeholdelsesudgifter,

muliggøre en effektiv drift af en forening,

at andelsboligforeningen i en år-

herunder med hensyn til vedtagelse og

foreningens formål er at eje og admi-

række, herunder som følge af den

gennemførelse af nødvendige arbejder på

nistrere foreningens ejendom, hvilket

uensartede bygningsmasse, har været

en andelsboligforenings ejendom. Dette

alene omfatter den eksisterende

nødsaget til og har foretaget arbej-

må endvidere anses for rimeligt, navnlig

ejendom, men ikke ret til at foretage

der, som hver især isoleret set ikke

når der er tale om beslutninger, der retter

individuelle forbedringer af andels-

er kommet samtlige andelshavere til

sig mod andelshavere med brugsret til

boligerne eller i øvrigt at påtage sig

gode, hvorfor den i foreningen fulgte

ligestillede lejligheder.

yderligere vedligeholdelsesforpligtel-

praksis støtter, at beslutning og ved-

ser for fremtiden,

tagelse af forbedringsprojektet er en

det foreliggende projekt alene vedrørte

at det under alle omstændigheder må

lovlig beslutning.”

lejligheder i de nye bygninger, og at det

foreningens formålsbeskrivelse, idet

være en forudsætning for en sådan

Det kan endvidere lægges til grund, at

alene indebar vedligeholdelse og forbed-

beslutning i en andelsboligforening, at

Af vidneforklaringer for boligretten

ringer vedrørende disse lejligheder. AH har

denne er udgiftsneutral for de andels-

fremgik det, at A/B i 2007 havde udbed-

anerkendt, at han som andelshaver skal

havere, der ikke deltager i projektet,

ret for fugtskader i den ene af de gamle

deltage i vedligeholdelsen af samtlige de

eller kan få gavn heraf,

bygninger, i hvilken forbindelse der tillige

bygninger, som A/B ejer. Han findes imidler-

at det er et generelt foreningsretligt

blev etableret dræn på 10 meter ved

tid ikke af et flertal på generalforsamlingen

princip, at der er minoritetsbeskyttel-

bygningen, således at fugtproblemerne

og mod sin individuelle indstilling at kunne

se, således at en kvalificeret majoritet

blev udbedret. Derudover var facaden på

pålægges en forhøjelse af boligafgiften,

i en andelsboligforening ikke kan

denne bygning blevet udbedret ved sand-

der ikke kan anses som uvæsentlig, som

pålægge de andelshavere, der ikke får

blæsning, hvorefter der blev opsat væv og

betaling for forbedringer, der ikke omfatter

en forbedring, at betale herfor,

malet og derefter lavet udvendig isolering.

hans lejlighed. På den baggrund, og da der

at dette princip, overført på nærvæ-

Ejendommen kunne blot være kalket i

er enighed om de opgørelser af de måned-

rende sag, medfører, at en andels-

stedet for filtsning, idet filtsningen var kr.

lige forhøjelser af boligafgiften vedrørende

haver ikke kan pålægges at betale for

80.000 dyrere end at kalke facaden, men

henholdsvis vedligeholdelse og forbedring,

at andre får en større altan/glasind-

man valgte filtsningen. Den anden gamle

der fremgår af AH’s påstand 1, gives der

dækning og markiser,

ejendom havde fået lavet omfangsdræn

medhold i AH’s påstande under sagen.”

at en sådan beslutning er åbenbar

og hulmursisolering. Alt arbejde på de to

urimelig, og skal tilsidesættes ud fra

gamle ejendomme var betalt over budget-

Landsretten

foreningsretlige grundprincipper.”

tet for vedligeholdelse, og i de tilfælde,

A/B ankede boligrettens dom for landsret-

hvor der var behov for ekstra betaling, blev

ten med påstand som for boligretten om

A/B gjorde følgende gældende:

der opkrævet herfor hos alle i henhold til

frifindelse.

fordelingstal.

”at beslutning om gennemførelsen af forbedringsprojektet med beskeden

For landsretten gentog parterne deres

udvidelse af eksisterende altaner og

Boligrettens begrundelse og resultat

montering af glasinddækning derpå

”Det bemærkes indledningsvis, at retten

For landsretten fremgik det yderligere

anbringender.

ligger inden for foreningens formål,

ikke finder, at beslutningen om at vælge

af vidneforklaringer, at A/B i nogle tilfælde

at altaner og klimaskærm er fælles-

forbedringsprojektet var i strid med ved-

lagde mest vægt på at renovere og i andre

ejendom, hvorfor udgifterne forbun-

tægternes § 2 om, at A/B’s formål er at eje

tilfælde også havde foretaget forbedrin-

det med projektet skal afholdes som

og administrere foreningens ejendom.

ger. Typisk havde forbedringerne været for

en fællesomkostning og dermed efter --

AH påstod boligrettens dom stadfæstet.

Det lægges til grund, at beslutningen

at opdatere til nutidig standard. Den ene

fordelingstal,

på den ekstraordinære generalforsamling

gamle bygning har fx fået forbedret isole-

at beslutningen om gennemførelse af

den 24. juni 2013 om, at udgifterne til

ring og isat ovenlysvinduer i forbindelse

projektet ikke er i strid med forenings-

facadearbejderne skulle betales af alle

med en nødvendig udskiftning af taget.

retlige principper om minoritetsbe-

andelshavere efter areal, blev truffet i

Omkostningerne ved renovering havde

skyttelse, allerede fordi det som følge

overensstemmelse med vedtægtens regler

altid været fordelt på alle efter areal.

Huset Jura februar 2019

Grundejernes domssamling

Landsrettens begrundelse og resultat

AH, finder landsretten, at projektet ikke

ikke af fremlejetageren. Endelig fastslog

”Det lægges som ubestridt til grund, at be-

har indebåret sådanne fordele for flertal-

landsretten, at lejere af erhvervslejemål

slutningen om altanprojektet blev truffet

let af andelshaverne på mindretallets

ikke var omfattet af BRL § 19, stk. 1, 2. pkt.

den 24. juni 2013 i overensstemmelse med

bekostning, at beslutningen om projektets

Derfor var det alene boliglejemålene, altså

vedtægternes bestemmelse om general-

gennemførelse strider mod almindelige

de lejemål, der var indgået direkte med

forsamlingsbeslutninger. Projektet, der

andelsboligretlige regler om minoritetsbe-

beboerne, samt de lejemål med selskabs-

omfattede facadearbejde og forbedring af

skyttelse.

lejere, der var indgået efter den 13. juni

altanerne i fire ud af A/B’s seks bygninger,

Herefter, og da beslutningen som anført

2010, der skulle tælle med i vurderingen

ligger efter sin karakter naturligt inden

ikke er i strid med vedtægternes § 2,

af, hvorvidt der var givet samtykke fra

for A/B’s aktivitetsområde med admini-

findes A/B berettiget til at kræve, at AH

et flertal af lejerne efter BRL § 19, stk.

stration og drift af foreningens ejendom.

betaler 771,14 kr. månedligt fra 1. februar

1, 2. pkt. På baggrund heraf, var U ikke

Landsretten er derfor enig med byretten

2015 og 30 år frem til det i A/B gennem-

berettiget til at få udbetalt midler fra den

i, at beslutningen om at gennemføre det

førte altanprojekt.

udvendige vedligeholdelseskonto.

omhandlede projekt ikke var i strid med vedtægternes § 2. Efter bevisførelsen for

Landsretten tager derfor A/B’s påstand om frifindelse til følge.”

I en ejendom med 24 beboelseslejemål ud-

landsretten lægges det til grund, at A/B

førte U forbedringsarbejder og anmodede

siden sin stiftelse i 1998, hvor også AH blev

Note 1: Dommen er tillige refereret i

i 2014 GI om at trække beløbet fra den

andelshaver, løbende har vedligeholdt og

TBB2018.771Ø

udvendige vedligeholdelseskonto, da han

istandsat foreningens uensartede bygninger i overensstemmelse med 10-årsplaner udarbejdet i samarbejde med en bygningsrådgiver. Efter de afgivne forklaringer lægges endvidere til grund, at projekterne ikke

mente at have fået samtykke fra flertallet Dom afsagt af Retten i Helsingør den 9. februar 2017 (BS 2G-350/2015)

21 lejekontrakter var indgået med

Dom afsagt af Østre Landsrets 10.

et selskab (Q A/S) som lejer. 18 af disse

afdeling den 29. juni 2018 (B-531-17)

kun har omfattet udskiftning af nedslidte

af lejerne, jf. BRL § 19, stk. 1, 2. pkt.

kontrakter var indgået forud for den 13. MEH

juni 2010 og fornyet pr. 1. april 2016. 3 af

bygningsdele, men også forbedringer af

kontrakterne var indgået efter den 13. juni

isolering, murværk og facader samt fore-

2010. Der var stort sammenfald for så vidt

byggelse af fugtskader ved bl.a. nedlæg-

angik ledelse, bestyrelse og ejerforhold

gelse af dræn samt forbedring af lysindfald. Det lægges endvidere til grund, at i det

GD 2019/02 Ø LL §§ 1 og 2

mellem U og Q A/S. De 21 lejekontrakter blev i april 2016

omfang udgifterne til de gennemførte

BRL §§ 18 og 19

fornyet. Dette medførte ingen ændringer

projekter ikke har kunnet afholdes over

Lejere i lejemål, der var indgået på en

i vilkårene og havde alene til formål at

budgettet for bygningsvedligeholdelse, er

erhvervslejekontrakt før 13. juni 2010,

opdatere kontrakterne, så de anvendte

der sket fordeling af omkostningerne på

kunne ikke give samtykke efter BRL § 19,

parternes aktuelle navne.

alle andelshavere efter boligernes areal,

stk. 1, 2. pkt., da denne er forbeholdt

jf. vedtægternes § 9. Endelig lægges det

beboelseslejere.

efter de afgivne forklaringer og oplysnin-

Af de øvrige 3 lejemål, var ét indgået med et andet selskab (efter den 13. juni 2010), og to var indgået direkte med

gerne i sagen til grund, at det var på bag-

I en ejendom med udvendig vedligeholdel-

grund af erfaringerne med en renovering

seskonto udførte U forbedringsarbejder og

I forlængelse af forbedringsarbejderne,

i 2010 begrænset til alene betondæk og

anmodede GI i 2014 om at trække beløbet

gav Q A/S som lejer for de 21 lejemål sam-

-lofter i altanerne, som viste sig ikke at

fra § 18-kontoen, da han havde fået

tykke til, at forbedringsudgifterne kunne

kunne stoppe nedbrydningen af bygnin-

samtykke fra den lejer (Q A/S), der lejede

trækkes over den udvendige vedligehol-

gernes altaner og facader, og efter indhen-

21 ud af de 24 beboelseslejligheder, som

delseskonto for ejendommen.

tet sagkyndig rådgivning, at beslutningen

ejendommen bestod af. Kontrakterne var

Én af beboerne, i de lejemål indgået

om gennemførelse af altanprojektet med

indgået med henblik på videreudlejning til

direkte med beboerne, afgav i maj 2016

forbedringer i form af altanudvidelse, gla-

beboelse. 18 af disse kontrakter var indgå-

(og dermed efter indberetningen til

sinddækning og opsætning af nye markiser

et forud for den 13. juni 2010. Landsretten

GI) fuldmagt til Q A/S og derigennem

blev taget.

fandt frem til, at disse lejeforhold skulle an-

samtykke. Der forelå ikke samtykke fra de øvrige to lejere.

beboerne.

Under de anførte omstændigheder og

ses som erhvervslejeforhold, jf. LL § 1, stk.

efter en samlet vurdering af oplysningerne

1 og § 2, stk. 1. Landsretten stadfæstede,

GI afviste U’s anmodning og tolkede i

i sagen, hvori også er indgået den mer-

at det følger af LL § 1, stk. 1 og BRL § 19,

deres afgørelse bestemmelsen i BRL § 19,

værdi, som det valgte altanforbedringspro-

stk. 1, 2. pkt., at samtykke til at anvende

stk. 1, 2. pkt. således, at det ikke var le-

jekt ifølge det gennemførte syn og skøn

midler fra den udvendige vedligeholdel-

jerne, men beboerne, dvs. de beboere, der

har haft for andelshaverne, herunder for

seskonto skal meddeles af hovedlejeren og

faktisk beboede lejlighederne, der kunne 7 Huset Jura februar 2019

Grundejernes domssamling

give samtykke. U indbragte herefter sagen

at der i ejendommen var 24 beboelses-

sådant samtykke må foreligge senest på

for huslejenævnet.

lejemål i alt, hvoraf 18 lejekontrakter er

det tidspunkt, hvor det skal indgå i GI’s

indgået med Q A/S som lejer forud for

grundlag for at vurdere, om betingel-

ten gav GI medhold i, at der ikke forelå

den 13. juni 2010 og fornyet pr. 1. april

serne for fradrag i henhold til BRL § 19,

samtykke fra det flertal, der krævedes

2016. For så vidt angår de øvrige seks

stk. 1, 2. pkt., er opfyldt. Da samtykket

efter BRL § 19, stk. 1, 2. pkt.

lejemål er der endvidere enighed om,

er meddelt efter GI’s afgørelse, tiltrædes

at tre lejekontrakter er indgået med Q

det, at det ikke er tillagt betydning.

Husleje- og ankenævnet samt boligret-

Landsretten

A/S som lejer efter den 13. juni 2010,

U ankede sagen til landsretten med påstand

og at tre er indgået med henholdsvis to

det flertal, som må kræves efter BRL § 19,

om, at afgørelsen skulle ændres således, at

privatpersoner og et selskab som bebo-

stk. 1, 2. pkt.

GI skulle dømmes til at anerkende, at U var

elseslejere. Landsretten lægger til grund,

berettiget til at fradrage i alt 54.468,75 kr.

at der er afgivet samtykke af Q A/S både

som forbedringsudgifter på den udvendige

vedrørende de 18 lejemål og vedrørende

vedligeholdelseskonto efter BRL § 18 for

de tre yderligere lejemål, og at der der-

ejendommen for årene 2011 og 2012.

udover er meddelt samtykke fra den ene

GI påstod stadfæstelse. GI gjorde bl.a. gældende, --

Der foreligger herefter ikke samtykke fra

Landsretten stadfæster derfor byrettens dom.” Dom afsagt af Retten i København den 31. oktober 2017 (BS 14A-6002/2017) Dom afsagt af Østre Landsrets 13.

beboelseslejer, K. Landsretten tiltræder, at det følger af

afdeling den 13. august 2018 (B-2391-17)

at der var så stort et sammenfald

LL § 1, stk. 1, og BRL § 19, stk. 1, 2. pkt.,

mellem U og Q A/S, at der kunne rejses

at samtykke efter BRL § 19, 2. pkt., skal

LEH

tvivl om, hvorvidt der overhovedet

meddeles af hovedlejeren. Der tiltrædes

forelå reelle fremlejeforhold, og at et

endvidere, at det følger af LL § 1. stk. 1 og

samtykke fra Q A/S som ’lejer’ måtte

§ 2, stk. 1, at lejemål med selskaber som

GD 2019/03 Ø

anses som omgåelse af reglerne, der

lejere, der er indgået før lovændringen pr.

ABLL § 79 L’s svigersøn var en del af L’s husstand.

skulle beskytte de reelle lejere.

13. juni 2010, er erhvervslejemål, og at

at begrebet ’lejerne’ i BRL § 19, stk. 1,

det således alene er lejerne i henhold til de

2. pkt. alene omfattede beboelsesleje-

lejemål med selskaber, der er indgået efter

U var ikke berettiget til at nægte, at

re – og dermed ikke fandt anvendelse

den 13. juni 2010, og egentlige beboelses-

L´s svigersøn S flyttede ind i lejemålet.

for erhvervslejere, og at Q A/S derfor

lejemål, der kan give samtykke efter BRL §

Boligretten mente, at S sammen med L´s

ikke havde en samtykkeret.

19, stk. 1, 2. pkt., jf. tillige BRL § 19, stk. 1,

voksne datter D og deres børn var L´s nære

at det efter lovens beskyttelsesformål

2. pkt., jf. tillige BRL § 4, stk. 1.

slægtning. Efter en helhedsvurdering af

måtte være beboerne – og ikke hoved-

Det tiltrædes derfor, at lejerne i henhold

de pågældendes relationer samt disses

lejerne (fremlejere) – der skulle have

til de 18 lejemål, der er indgået før den 13.

benyttelse af det lejede, fandt retten, at

ret til at give samtykke.

juni 2010, ikke kan give samtykke efter BRL

der var etableret sådan en form for gensi-

§ 19, tk. 1, 2. pkt., og at fornyelsen af disse

digt og økonomisk fællesskab, at S kunne

U gjorde bl.a. gældende,

lejekontrakter pr. 1. april 2016 ikke ændrer

anses som værende en del af L´s husstand

herved.

og dermed berettiget til at flytte ind i L´s

at der ved U og Q A/S var tale om 2 selvstændige juridiske personer, og at

Q A/S var lejer og dermed berettiget

herefter kan indgå i vurderingen af, om

til at give samtykke jf, BRL § 19, stk. 1,

der er givet det fornødne samtykke, be-

2. pkt.

mærkes følgende:

lejemål. Landsretten stadfæstede boligrettens dom. L indgik i 1996 aftale med U om leje af et

at begrebet ’lejerne’ i BRL § 19, stk. 1,

De tre lejemål, der er indgået med Q

rækkehus med 4 beboelsesrum. Fra 2011

2. pkt. omfattede både erhvervs- og

A/S som lejer og U som udlejer, er indgået

til 2014 boede L´s voksne datter D og den-

beboelseslejere, og at der derfor forelå

mellem parter i en selskabskonstruktion

nes børn, grundet uoverensstemmelser

samtykke fra et flertal af lejerne.

med et vist sammenfald for så vidt angår

med barnets far S, i perioder i rækkehuset

at det ikke ville give mening, hvis det

ledelse, bestyrelse og ejerforhold. Bevis-

sammen med L.

var beboerne (fremlejetagere), der

byrden for, at denne situation konkret har

havde samtykkeret, da U ikke havde et

indebåret misbrug, hviler på U, og den er

ind i rækkehuset hos L. På opfordring af

direkte retsforhold med disse. Det måt-

ikke løftet.

U´s varmemester ansøgte L U om tilla-

te derimod være hovedlejerne (fremlejegivere), der kunne give samtykke. Landsrettens begrundelse og resultat ”Der er mellem parterne enighed om, 8

For så vidt angår de seks lejemål, der

Huset Jura februar 2019

I 2015 flyttede D, S og deres tre børn

Landsretten lægger derfor til grund, at

delse til at fremleje en del af rækkehusets

der er givet samtykke vedrørende disse tre

værelser til D og S. U sendte den 29. juni

lejemål.

2015 et påbud til L, hvor fremleje blev

For så vidt angår samtykket fra beboelseslejeren K, finder landsretten, at et

nægtet, og hvor U varslede ophævelse af lejemålet, såfremt S ikke fraflyttede straks.

Grundejernes domssamling

S fortsatte dog med at komme i rækkehu-

at det fulgte af ABLL § 79, stk. 2, at L

S havde tre børn sammen. L forklarede,

set for at hjælpe D med at passe deres tre

ikke uden U’s samtykke må overlade

at D og børnene igen flyttede ind i ræk-

fællesbørn.

brugen af det lejede eller nogen del

kehuset hos L i 2014, og at S flyttede ind

deraf til andre end medlemmer af sin

i 2015. S var dog nødt til at flytte igen,

husstand, jf. dog §§ 64 og 65,

idet U ellers ville ophæve lejemålet.

at det følger af ABLL § 64, at L havde

Ifølge L kom S fortsat i lejemålet, hvor

ret til at fremleje højst halvdelen af bo-

han dagligt hentede og bragte børnene i

Boligretten

ligens beboelsesrum, idet det samlede

institution, puttede børnene ved senge-

L nedlagde påstand om, at U skulle aner-

antal personer, der boede i boligen,

tid, og til tider sov S i lejemålet sammen

kende, at S var en del af L´s husstand og

dog ikke måtte overstige antallet

med børnene. S bidrog endvidere til hus-

dermed kunne flytte ind i L´s lejemål.

beboelsesrum, og at ABLL §§ 64 og 65

holdningen, såfremt L og D ikke kunne

L anlagde i 2016 sag mod U med påstand om, at S var en del af L´s husstand, hvorfor S med rette kunne bo i rækkehuset.

U nedlagde påstand om frifindelse.

ikke kunne fraviges ved aftale,

få pengene til at slå til. L oplyste, at hun

at det omstridte lejemål havde fire

fik en diskusprolaps, og at hun, indtil hun

andet følgende gældende:

beboelsesrum, og at U derfor ikke

blev syg, hjalp D med at lave mad og

at ABLL § 79, stk. 2 skulle fortolkes i

ville kunne modsætte sig fremleje af

gøre rent.

overensstemmelsen med indholdet i LL

to af lejemålets fire rum, forudsat at

§ 26, stk. 2,

personer i lejemålet ikke oversteg fire

hvor han spiste morgenmad med børnene

Til støtte for sin påstand gjorde L blandt

at det direkte af bemærkningerne til LL

personer inklusive L selv,

og efterfølgende bragte dem i institution, inden han selv kørte på arbejde. L forkla-

U’s samtykke til at optage personer

allerede var beboet af fem personer,

rede videre, at S overnattede hos børnene,

som medlemmer af husstanden, og

hvorfor U ikke med hjemmel i ABLL

hvis de var syge eller ikke havde det så

at en kontrol med, om sådanne, for

§ 64 kunne tillade, at S flyttede ind i

godt. S oplyste, at han ikke betalte udgif-

eksempel voksne børn, forældre,

rækkehuset, og

ter, men at han hjalp økonomisk, såfremt L

svigerforældre eller andre, deltog i

at U derfor kun kunne tilpligtes at

og D havde behov for det. D bemærkede,

udgifterne til leje mv., ville være upas-

anerkende, at S kunne flytte ind i ræk-

at hun ikke længere havde uoverensstem-

sende og uigennemførlig,

kehuset, såfremt S udgjorde en del af

melser med S.

at det ligeledes fulgte af bemærk-

L’s husstand.

ningerne, at der ved domstolenes

S forklarede indledningsvis, at han og D var gift, og at han fraflyttede rækkehuset

bedømmelse af bevisbyrden for, om

U gjorde herefter endvidere gældende,

i 2015, da U ellers ville ophæve lejemålet.

betingelsen for at lade en person flytte

at der kun kunne være tale om en hus-

L oplyste, at han boede hos sin mor, men

ind i lejemålet sammen med en anden

stand i ABLL’s forstand, hvis der bestod

at han hentede børnene i rækkehuset om

person var opfyldt, skulle tages hensyn

et kontinuerligt økonomisk og person-

morgenen for at bringe dem til institution.

til relationen mellem de to personer,

ligt afhængighedsforhold mellem de

L forklarede videre, at han kun sov i ræk-

at Højesteret i U.2011.3164 H fandt, at

involverede personer,

kehuset, når børnene var syge. Ifølge S var

at S ikke udgjorde en del af L’s hus-

det L og D, der gjorde rent, handlede ind

ner, der benyttede lejemålet i fælles-

stand, allerede fordi S ikke aktuelt be-

og lavede mad, men at han nogle gange

skab og i et vist omfang var fælles om

boede det omstridte lejemål sammen

blev bedt om at handle ind.

husholdningen, flyttede sammen, og

med L, og

U ikke kunne modsætte sig, at to ven-

at forholdet mellem L, D, S og børnene

A forklarede, at det var ejendommens

at S, D samt deres fællesbørn udgjorde

varmemester, der rettede henvendelse

var tættere og stærkere end forholdet

en selvstændig husstand, hvorfor S

til U om, at der boede for mange i leje-

mellem to venner, hvorfor sandsynlig-

ikke samtidig kunne udgøre en del af

målet, idet der var 2 husstande. Ifølge

heden for, at der opstod en fælles hus-

L’s husstand.

A skulle U´s påbud af 29. juni 2015 til L

stand, var større end mellem to venner,

D forklarede, at S kom om morgenen,

at det var ubestridt, at rækkehuset

§ 26, stk. 2 fulgte, at L ikke skulle have

forstås således, at D måtte opgive sin

og at ABLL § 79, stk. 2 således burde

Under sagen blev der afgivet forklaring

husstand med S og i stedet danne hus-

finde anvendelse i nærværende sag, og

af L, D og S. U’s centerchef med ansvaret

stand med børnene og L. Ifølge A var

at vidneførelsen af U’s vidne var ir-

for udlejning, herefter A, afgav ligeledes

U´s holdning fortsat, at såfremt S igen

relevant, da spørgsmålet om, hvorvidt

forklaring under sagen.

flyttede ind i rækkehuset, ville der være

S kunne tillades at bo sammen med L,

L forklarede, at D og S fik deres første

2 husstande, hvilket ville være i strid med

ikke afhang af U’s eventuelle admini-

barn i 2011, og at D og barnet, grundet

U´s administrative praksis. A forklarede vi-

stration af de pågældende regler.

uoverensstemmelser med S, flyttede ind

dere, at det ikke var muligt, at der kunne

i rækkehuset hos L. L forklarede videre,

ske delvis fremleje, da der så ville bo for

Til støtte for sin påstand gjorde U gæl-

at D og barnet fraflyttede rækkehuset,

mange personer i lejemålet i forhold til

dende:

og at D og S blev gift. L oplyste, at D og

antallet af rum. 9 Huset Jura februar 2019

Grundejernes domssamling

Boligrettens begrundelse og resultat

U havde endvidere anført, at dommen

pris, som svarede til den gældende takst

”Efter ABLL § 79, der svarer til LL § 26, har

U.2011.3164 H ikke udgjorde et reelt

ved køb af el fra et forsyningsselskab. L

lejeren ret til at overlade brugen af det

præjudikat.

gjorde gældende, at der ikke var hjemmel

lejede eller en del heraf til medlemmer af

L havde anført, at de betragtninger, der

i LL til, at U kunne være leverandør af el,

fulgte af Indenrigsministeriets Huslejeud-

og fik medhold i huslejenævnet, hvorfor U

valgs betænkning af 1934, fortsat lå til

tilbagebetalte de hos L opkrævede betalin-

børnebørn – at hendes svigersøn S igen

grund for den gældende lovgivning og var

ger for el. U indbragte efterfølgende sagen

flytter ind i hendes lejemål som en del

gengivet af både Højesteret i U.2011.3164

for boligretten, som kom frem til samme

af husstanden. I overensstemmelse med

og af Østre Landsret i U.2016.1408.

resultat som huslejenævnet.

sin husstand uden U’s samtykke. L har ønsket – ud over sin datter og 3

Højesterets afgørelse i U.2011.3164H

I landsretten blev der afgivet supple-

skal der ved bedømmelsen af, om S kan

rende forklaring af S, der forklarede, at han

I 2014 opsatte U et solcelleanlæg ved

anses for en del af husstanden, foretages

hver morgen ved 7.30 -tiden hentede sine

hvert af sine lejemål. Solcelleanlægget

en helhedsvurdering af de pågældendes

tre børn i rækkehuset for at køre dem i

leverede el til lejemålet, og en evt. overka-

relationer og benyttelse af det lejede.

skole og børnehave. S forklarede videre, at

pacitet blev solgt til et forsyningsselskab.

han, børnene, D og L spiste middag sam-

I perioder, hvor solcelleanlægget ikke pro-

melsen af, om S hører til husstanden,

men, at han puttede børnene og forlod

ducerede tilstrækkelig strøm, afregnede L

skal bortses fra, at han har fraflyttet det

familien ved 23-tiden. S oplyste, at L havde

direkte med forsyningsselskabet.

lejede, idet dette efter det fremkomne

fået konstateret kræft, og at hun kun

alene skete for at undgå en ophævelse af

opholdt sig i rækkehuset mellem behand-

for levering af el, ligesom U udarbejdede

L´s lejemål. Det lægges herunder til grund,

lingerne. Ifølge S havde L og D haft reel

og aflagde forbrugsregnskab årligt.

at S efter sin fraflytning dagligt er kommet

fællesøkonomi, men at S betalte af egen

i lejemålet og har medvirket til oprethol-

lomme, når han handlede ind til familien. S

optrådte som direkte el-leverandør, og der

delse af fællesskabet.

betalte ikke noget til rækkehuset, men han

blev indbragt en sag herom for husleje-

sørgede for tøj, sko m.v. til børnene.

nævnet.

ninge. Lejemålet benyttes i fællesskab, og

Landsrettens begrundelse og resultat

kunne stå som direkte leverandør af el

det lægges til grund, at de i ikke ubetyde-

”Efter bevisførelsen for landsretten tiltræ-

til lejemålet gennem solcelleanlægget,

ligt omfang er fælles om husholdningen.

der landsretten af de grunde, der er anført

herunder med afregning af el efter priser

Efter en samlet vurdering, hvorefter

af boligretten, at S efter en helhedsvurde-

fastsat af et forsyningsselskab. I stedet

det heller ikke kan anses for midlertidigt,

ring af hans og L´s relation og benyttelse

kunne U have varslet en forbedringsforhø-

at L´s datter, svigersøn og børnebørn

af det lejede kan anses for at høre til L´s

jelse som følge af U’s udgifter til etablering

har taget ophold, finder boligretten, at

husstand. Det, som U har anført for lands-

af solcelleanlægget, ligesom U kunne have

S hører til L´s husstand. U kan herefter

retten, kan ikke føre til et andet resultat.

opkrævet L udgiften til målerleje og køb af

ikke modsætte sig, at S igen flytter ind i

Landsretten stadfæster derfor boligret-

el i de perioder, hvor solcelleanlægget ikke

lejemålet, og der gives derfor L medhold i

tens dom.”

leverede tilstrækkelige mængder strøm.

Boligretten finde, at der ved bedøm-

L’s svigersøn er sammen med hendes

U opkrævede a conto betalinger hos L

I 2017 gjorde L indsigelse imod, at U

datter og børnebørn hendes nære slægt-

Huslejenævnet kom frem til, at U ikke

sin påstand. …”

U efterkom nævnets afgørelse og tilbaDom afsagt af retten på Frederiksberg den 24. maj 2017 (BS K-477/2016)

Landsretten

gebetalte de opkrævede beløb til L, men indbragte herefter sagen for boligretten.

Dom afsagt af Østre Landsrets 7. afd.

U indbragte sagen for landsretten med

den 13. april 2018 (B-1255-17)

Boligretten

påstand om frifindelse.

JMV

U nedlagde for boligretten påstand om,

L påstod stadfæstelse af boligrettens

L skulle anerkende, at U for perioden fra

afgørelse.

L’s indflytning berettiget havde opkrævet

Parterne nedlagde i hovedsagen samme

betaling for el hos L.

anbringender for landsretten som for

GD 2019/04 B

boligretten.

LL § 45 d

L nedlagde påstand om frifindelse. Til støtte for sin påstand gjorde U bl.a.

U var ikke berettiget til at kræve beta-

gældende:

standsbegrebet i takt med samfundsudvik-

ling for levering af el, som blev produce-

lingen skulle fortolkes indskrænkende, og

ret af ejendommens solceller.

U havde dog supplerende anført, at hus-

at der i LL var hjemmel til at opkræve betaling for den el, som L forbrugte, jf.

at der intet belæg var for, at en husstand

LL § 36 ff

kunne bestå af mere end to voksne

U leverede el til L genereret af solceller,

personer, som det for eksempel ville være

som U havde sat op på ejendommen. U

over for L, idet L i nærværende sag

tilfældet ved bigami.

opkrævede betaling herfor hos L med en

ubestridt var blevet opkrævet mindre

Huset Jura februar 2019 10

at der ikke var et beskyttelseshensyn

Grundejernes domssamling

end, hvis elforsyningen stammede fra

refunderet sine udgifter til køb af el i de

kriminalitet var ikke rimelig på trods af,

forsyningsselskabet

perioder, hvor solceller og vindmølle ikke

at L’s hjemmeboende søn blev dømt for

at det fra begyndelsen havde stået L

leverer tilstrækkelige mængder strøm til at

grov vold udøvet mod en anden beboer

klart, hvordan ordningen omkring el

dække forbruget. Leverancen fra solceller

i boligområdet.

fungerede i ejendommen

og vindmøller betales gennem den for-

at U – såfremt retten skulle komme

bedringsforhøjelse, L har fået i forbindelse

L’s lejemål, der lå i en almen boligforening,

frem til, at U ikke kunne stå som di-

med opsætningen af solceller m.v. U vil

blev ophævet, efter L’s søn (S) var blevet

rekte leverandør af el – var berettiget

endvidere kunne afkræve L samme udgift

idømt en 4 måneders fængselsstraf for

til at kræve betaling for de udgifter, U

som U’s udgift til målerleje.«

grov vold mod en anden beboer, begået

havde afholdt til solcelleanlæggene i form af afskrivninger. Til støtte for sin påstand gjorde L gæl-

På denne baggrund finder boligretten

i forening med to andre tiltalte på en

det bevist, at U’s opkrævning for betaling

parkeringsplads i boligområdet. I straf-

for el, der er leveret fra eget solcellean-

fesagen lagde landsretten ved strafud-

læg, har været uberettiget. (Note 1)

målingen bl.a. vægt på, at S’ medvirken i

dende:

U har blandt andet gjort gældende, at

overfaldet havde været mere begrænset

at U ikke kunne stå som direkte leve-

situationen, såfremt U ikke kan stå som

i forhold til de to andre gerningsmænd.

randør af el til lejemålet gennem et

direkte leverandør, må sidestilles med

L havde på ophævelsestidspunktet boet

etableret solcelleanlæg.

afgørelser vedrørende lignende situationer

i lejemålet i 15 år – uden at hun havde

angående levering af varme, for eksempel

modtaget klager over hendes eller hendes

Boligrettens begrundelse og resultat

TBB 2016.901 og TBB 2018.82, ifølge

husstands opførsel. L og hendes familie

”LL § 45 d er indsat ved L 2013 901 med

hvilke afgørelser U ikke skulle tilbagebe-

havde en stærk tilknytning til området,

ikrafttræden den 1. august 2013.

tale det opkrævede på trods af ugyldige

og hendes ægtefælles helbred ville gøre

Bestemmelsen omhandler blandt andet

forbrugsregnskaber, da det var dokumen-

det vanskeligt for dem at skulle flytte.

U’s levering af el til brug for andet end op-

teret, at der var afholdt udgifter svarende

Boligretten fandt, at ophævelsen efter en

varmning. I bemærkningerne til lovforsla-

til det opkrævede.

samlet bedømmelse af misligholdelsens

karakter og L’s forhold i øvrigt ikke var

get er den situation, at levering sker fra U’s

Da det imidlertid i de foreliggende

solcelleanlæg, specifikt omtalt. I bemærk-

tilfælde er ydelserne som sådan, der har

rimelig. Landsretten kom derimod frem til,

ningerne hedder det blandt andet:

været opkrævet uden lovhjemmel og

at ophævelsen var berettiget. Højesteret

»Til § 45 d

gyldighed, finder boligretten ikke, at afgø-

stadfæstede boligretsdommen og lagde

Det fremgår af LL § 45, stk. 1, at

relserne har betydning for denne sag.

herved især vægt på, at det foreliggende

reglerne i §§ 36-44 finder tilsvarende

Da boligretten herefter finder, at den

voldsforhold måtte anses for at være en

anvendelse for andre leverancer fra U til

afgørelse, som huslejenævnet har truffet

enkeltstående, spontan opstået episode af

opvarmning, herunder el og gas, og for U’s

den 21. juni 2017, er korrekt, frifindes L for

kortere varighed, og at S’ medvirken blev

leverance af el til L’s forbrug i lejemålet til

de påstande, som U har nedlagt i denne

bedømt som mere begrænset i forhold

andet end opvarmning. U kan dog kræve,

sag.”

til de to andre gerningsmænd. (Note 1) (Note 2)

at L fremtidig betaler elektricitetsudgifter på grundlag af afregningsmålere direkte

Note 1: Ifølge både huslejenævnet og

til elselskabet. Ændringen kan gennemfø-

boligretten skulle U have opsat solceller

L havde siden 2000 lejet et rækkehus i

res med 6 ugers varsel. For leverancer af

på ejendommen som et forbedringsar-

en almen boligforening, hvor hun boede

elektricitet til opvarmning kan ændringen

bejde og varslet en lejeforhøjelse herfor

sammen med sin ægtefælle og børn.

gennemføres med 6 ugers varsel til et

over for L, da U ikke kan optræde som

L’s søn blev i december 2014 dømt for,

varmeregnskabsårs begyndelse.

direkte el-leverandør ved at levere el og

sammen med 2 andre gerningsmænd,

opkræve betaling herfor hos L.

at have udøvet grov vold mod en anden

Det foreslås i stk. 1, at de foreslåede regler i LL §§ 36-45 c om U’s leverance af

beboer. Overfaldet havde fundet sted på Dom afsagt af Retten i Kolding den 15.

varme og opvarmning af brugsvand skal

en parkeringsplads i boligområdet i august

finde tilsvarende anvendelse for andre

maj 2018 (BS 17-1437/2017)

2014. Landsretten fastsatte straffen til 4

leverancer fra U til opvarmning, herunder

RAS

måneders fængsel. Ved straffastsættelsen

el og gas. Hvis U har opsat solceller eller en vind-

havde landsretten på den ene side lagt

mølle, medfører dette ikke, at U kan stå

vægt på voldens karakter, herunder at den var udøvet af tre personer i forening under

som direkte leverandør af el til L’s individu-

GD 2019/05 H

anvendelse af bl.a. skarpe knive og på den

elle forbrug. U kan i den situation ikke få

LL §§ 93

anden side S’ mere begrænsede medvir-

betaling for den strøm, U selv producerer

ABLL § 90

ken. Ifølge flere vidneforklaringer havde

via vindmølle eller solceller, men U kan få

U’s ophævelse med henvisning til

S holdt sig i baggrunden, og det virkede, 11 Huset Jura februar 2019

Grundejernes domssamling

som om han var ked af det, der foregik.

gerningsmænd den 16. august 2014 på

problemer der. De havde et godt forhold

Han prøvede dog ikke at stoppe overfaldet

U’s ejendom overfaldt en anden lejer i

til naboerne, og de besøgte hinanden. De

og havde selv en kniv i hånden.

boligforeningen. Det fremgår af dommene,

drak kaffe og spiste sommetider sammen.

U modtog dommen i straffesagen i

at offeret blev stukket med kniv, slået med

Ingen af naboerne havde givet udtryk for

februar 2015 og ophævede i marts 2015

et bræt og truet med knive. Da overfaldet

bekymring eller utryghed i forhold til S.

lejemålet under henvisning til L’s søns kri-

fandt sted, hørte S til L’s husstand. Efter

minalitet, jf. ABLL § 90, stk. 1, nr. 13 (tidl.

rettens opfattelse er et voldeligt overfald

for det strafbare forhold i august 2014

nr. 12). L gjorde indsigelse mod opsigelsen

af den karakter, som det S deltog i, en

havde boet hos sine forældre. Han var

og U indbragte derfor sagen for boligret-

misligholdelse af en sådan grovhed, at en

blevet varetægtsfængslet i august 2014,

ten.

udlejer som udgangspunkt har ret til at

hvorefter han flyttede direkte hjem til sin

ophæve lejemålet i medfør af ABLL § 90,

søster – vist i november 2014. Bagefter

Boligretten

stk. 1, nr. 12, selv om overfaldet ikke er

havde han boet hovedsageligt hos sin

For boligretten havde U nedlagt påstand

foretaget af lejeren selv, men af et medlem

søster, delvis overnattede han hos venner,

om, at L skulle tilpligtes at anerkende, at

af lejers husstand. Dette gælder, selvom

og han overnattede også til tider hos sine

U’s ophævelse af lejemålet var sket med

retten efter de foreliggende oplysninger,

forældre, nogle gange en uge i træk. Han

rette, således at L ville skulle fraflytte leje-

herunder særligt forklaringerne afgivet til

kunne ikke huske et fremlagt brev af 17.

målet inden en af retten fastsat frist.

landsretten, må lægge til grund, at S’ rolle i

marts 2016 fra Borgerservice med dato

L påstod frifindelse.

forløbet var af mindre betydende karakter i

for S’ adresseændring fra L’s adresse til

L forklarede under sagen, at boligen

forhold til de to andre gerningsmænds.

søsterens adresse.

betød meget for hende og hendes familie,

Det afgørende er herefter, om der

S forklarede, at han på tidspunktet

Familiens læge afgav forklaring om, at

og at de var gode venner med naboerne,

foreligger sådanne hensyn til L’s forhold på

både L og hendes ægtemand havde psyki-

samt at hendes ægtefælle pga. psykiske

ophævelsestidspunktet, at disse indebæ-

ske problemer, og at en flytning generelt

problemer ville lide voldsom under en

rer, at dette udgangspunkt skal fraviges.

var en meget stor stressfaktor.

flytning.

Retten lægger i den forbindelse vægt på, at L og hendes familie umiddelbart efter

Landsrettens begrundelse og resultat

rede bl.a., at der havde været tale om en

voldsepisoden sørgede for, at S fraflyttede

”Landsretten finder, at der er tale om en

voldsom voldsepisode på parkeringsplad-

lejemålet. Retten lægger endvidere vægt

alvorlig strafbar voldshandling, som er eg-

sen, hvor en beboer blev overfaldet med

på, at L og hendes familie har boet i leje-

net til at skabe utryghed blandt boligfor-

en trælægte og med kniv. Episoden, som

målet siden sommeren 2000, at de ikke

eningens medlemmer. Landsretten finder

kunne ses af de øvrige beboere dels fra de-

tidligere har været pålagt nogen retsfølger

derfor, at S’ deltagelse i overfaldet er en

res altaner, dels når de gik på arbejde om

efter ABLL, at de ikke har givet anledning

misligholdelse af L’s forpligtelser af en så-

morgenen, havde skabt stor utryghed.

til klager til eller fra boligforeningen, og at

dan grovhed, at U som udgangspunkt har

de øvrige børn må betragtes som velfun-

ret til uden forudgående advarsel at hæve

Boligrettens begrundelse og resultat

gerende. Retten lægger endelig vægt på,

lejeaftalen i medfør af ABLL § 90, stk. 1, nr.

”Efter ABLL § 80, stk. 1, skal en udlejer

at både L og hendes ægtefælle efter de

12, sammenholdt med lovens § 81, stk. 1

sørge for, at der hersker god orden i

foreliggende lægelige oplysninger har sær-

og 3, selv om overfaldet ikke blev begået

ejendommen, og om fornødent ophæve

lige udfordringer. Selvom formålet med

af L personligt, men af hendes hjemme-

lejeforholdet i de tilfælde, der er nævnt i

ophævelsen af lejemålet var at mindske S’

boende voksne søn. Denne vurdering skal

lovens § 90, stk. 1, nr. 7-9 og 12. Efter ABLL

tilknytning til boligområdet – og dermed

som udgangspunkt foretages på baggrund

§ 90, stk. 1, nr. 12, kan en udlejer hæve en

risikoen for gentagelse af kriminalitet til

af forholdene op til og på tidspunktet

lejeaftale, når »lejeren i øvrigt misligholder

gene for udlejere og lejere - finder retten

for ophævelsen i marts 2015. Herefter er

sine forpligtelser på en sådan måde, at leje-

efter en samlet vurdering, at U ikke til-

spørgsmålet, om L’s forhold i øvrigt kan

rens fjernelse er påkrævet«. Højesteret har

strækkeligt har godtgjort, at ophævelsen

danne grundlag for en fravigelse af dette

i afgørelsen U.2013.3112H fastslået, at be-

af L’s lejemål står i et rimeligt forhold til

udgangspunkt.

stemmelsen må forstås sådan, at ophævel-

misligholdelsen. Herefter tages frifindel-

se efter omstændighederne - med respekt

sespåstanden til følge.”

U’s administrerende direktør forkla-

af et proportionalitetsprincip kan ske, selv

Det må på den ene side tages i betragtning, at L og hendes familie har beboet lejemålet siden 2000 og i denne lange

om adfærden ikke er udvist af en lejer selv,

Landsretten

periode ikke er pålagt retsfølger eller har

men af en person fra lejerens husstand

U ankede sagen til landsretten. Begge

modtaget klager. Det er endvidere ikke

eller andre, som lejeren har givet adgang

parter gentog deres påstande.

godtgjort, at L’s sønner har givet anled-

til det lejede. Retten lægger på baggrund

L og hendes ægtefælle forklarede ud-

ning til mundtlige klager til boligselskabet,

af by- og landsretsdommene i straffesa-

dybende, at de havde boet i lejemålet

bortset fra anførte voldsepisode, og der er

gen til grund, at S i forening med to andre

i over 17 år, og at de aldrig havde haft

heller ikke i øvrigt i sagen oplysninger om

Huset Jura februar 2019 12

Grundejernes domssamling

L’s børns forhold, som kan tillægges be-

Chefen for de sociale indsatser i boligområ-

Offeret for overfaldet i 2014 forklarede,

tydning ved sagens afgørelse. L og hendes

det henviste til tryghedsundersøgelser, der

at han stadig boede i boligområdet, og

ægtefælle må antages at have lægelige,

blev gennemført i 2014 og 2015. Undersø-

at han i forlængelse af hændelsen i 2014

herunder psykiske, udfordringer. Det kan

gelserne viste, at utrygheden hos beboerne

havde følt sig truet af S, som begyndte

være ubehageligt for dem at flytte, og

i området lå 100% over normalen i kommu-

at parkere sin bil udenfor vinduet. Dette

de vil kunne få vanskeligheder ved uden

nen i dagtimerne og 50 % over normalen i

stoppede S dog med efter noget tid. Han

hjælp at finde anden bolig. Oplysningerne

nattetimerne. Det svarede til, at mere end

forklarede, at L havde oplyst over for

herom er imidlertid ikke af en sådan ka-

en tredjedel af beboerne følte sig utrygge

ham, at familien havde talt med S, men at

rakter, at de ved afgørelsen kan tillægges

om aftenen og natten. Han forklarede, at

han var kriminel, og de kunne ikke gøre

afgørende betydning. Det kan lægges til

U havde vedtaget en nultolerance politik

noget. Han forklarede, at han var blevet

grund, at familien har sørget for, at S for-

over for alvorlig kriminalitet, og at denne

truet telefonisk af en af S’ kammerater,

melt er registreret fraflyttet lejemålet fra

beslutning blev taget som led i det lokale

som ville have, at han skulle afgive en an-

den 5. september 2014. På den anden side

beboerdemokrati. Det havde således været

den vidneforklaring i retten. Han oplyste,

må det tages i betragtning, at formålet

beboerne selv, der vedtog denne politik.

at han stadig kiggede sig over skulderen,

med ophævelsen er markant at mindske S’

Ejendomsfunktionæren, der havde

selvom S sad i fængsel, da hans venner

tilknytning til boligforeningens område og

været ansat i området siden 16. november

stadig var derude. Ifølge ham var de en

dermed risikoen for gentagelse af den der

2015 forklarede, at han siden sin ansæt-

flok kriminelle, som ikke lavede andet end

udøvede utryghedsskabende grove krimi-

telse havde fået henvendelser fra flere

at begå kriminalitet og true andre men-

nalitet. Kriminaliteten kan ikke anses for

beboere, der følte sig utrygge på grund

nesker. Han ville være på vagt, så længe

et enkeltstående afsluttet forhold. Efter

af familiens sønner, herunder S. Beboerne

de boede der.

bevisførelsen må det endvidere lægges til

havde dog været bange for at afgive skrift-

grund, at S – trods den formelle adres-

lige klager, hvorfor han ikke havde rettet

Højesterets begrundelse og resultat

seændring, som hverken han eller hans

henvendelse til U om klagerne. Han havde

”Problemstilling

søster erindrede i landsretten – fortsat har

ikke været ansat i området i 2014, da

opholdt sig i lejligheden samt på boligfor-

overfaldet skete. Ejendomsfunktionæren

af 2. marts 2015 L’s lejemål beliggende

eningens område i et betydeligt omfang.

forklarede, at han ikke selv følte sig utryg i

i boligområdet. Ophævelsen skete med

Der henses herved blandt andet til, at

området, når han gik rundt.

henvisning til § 90, stk.1, nr. 12 (nu nr. 13),

Boligforeningen ophævede ved brev

familiemedlemmernes forklaringer om,

Flere af beboerne på samme og nærlig-

i ABLL og var begrundet i, at L’s søn, S, i by-

hvor S reelt har boet og opholdt sig, har

gende vej afgav forklaringer om, at de ikke

retten var dømt for at have deltaget i grov

været præget af stor usikkerhed og til dels

følte sig utrygge på grund af S. Der blev

vold mod en anden lejer. Sagen angår, om

har været afglidende. L har således ikke

bl.a. forklaret,

denne ophævelse var berettiget.

truffet tilstrækkeligt effektive foranstalt-

at de havde overvejet at flytte, men at

ABLL § 90, stk. 1, nr. 12 (nu nr. 13)

ninger til at begrænse sønnens tilstede-

L’s familie ikke havde udgjort en stor

værelse i og tilknytning til boligområdet.

del af de overvejelser

lejeaftalen, når »lejeren i øvrigt mislig-

at de ikke havde været decideret

holder sine forpligtelser på en sådan

bange for sønnerne (herunder S)

måde, at lejerens fjernelse er påkrævet«.

at familien ikke havde været truende

Højesteret har i dom af 2. august 2013

overfaldet, og efter at der var faldet dom

eller ubehagelig over for vidnet eller

(UfR2013.3112) og i dom af 1. maj 2018

i byretten. Samlet set findes det oplyste

hendes familie

(UfR 2018.2625) fastslået, at § 90, stk. 1,

at de ikke havde været truende eller

nr. 12, må forstås således, at ophævelse

vrede

efter omstændighederne – med respekt af

at de ikke havde følt sig utrygge ved at

et proportionalitetsprincip – kan ske, selv

bo ved siden af dem

om adfærden ikke er udvist af lejeren selv,

at de havde det ok med at bo i områ-

men af lejerens husstand eller andre, som

det og ikke følte sig utrygge

lejeren har givet adgang til det lejede.

at de ikke turde gå i området om af-

Bedømmelsen af, om „lejerens fjernelse er

tenen, og at de syntes, at utrygheden

påkrævet“, må foretages på grundlag af

var ved at komme tilbage på grund af

misligholdelsens karakter og under hensyn

folk, der ikke hørte til boligområdet.

til lejerens forhold i øvrigt på ophævel-

Det var ikke utryghed, som relaterede

sestidspunktet, således at det vurderes,

sig til L’s familie, og

om ophævelsen står i rimeligt forhold til

at de ikke havde hørt fra nogen, der

misligholdelsen.

Under de foreliggende omstændigheder kan det ikke tillægges betydning, at lejemålet først blev ophævet 7 måneder efter

om de personlige forhold mv. herefter

ikke at være tilstrækkeligt til at fravige det anførte udgangspunkt, og ophævel-

sen er herefter berettiget. Landsretten ændrer derfor byrettens dom således, at

L tilpligtes at anerkende, at U’s ophævelse af lejemålet den 2. marts 2015 har været

berettiget. Lejemålet skal være fraflyttet senest den 31. januar 2018.” Højesteret Parterne gentog deres påstande. Der blev afgivet supplerende forklaringer.

Efter § 90, stk. 1, nr. 12, kan U ophæve

var utrygge ved L’s familie. 13 Huset Jura februar 2019

Grundejernes domssamling

Den konkrete sag

tiltrædes, at det efter de foreliggende

§ 94, stk. 1 ikke nødvendig, og U skal ikke

L’s søn, S, blev ved Østre Landsretsanke-

oplysninger ikke kan tillægges betydning,

godtgøre, at lejers flytning er påkrævet. I

dom af 25. februar 2016 fundet skyldig

at lejemålet først blev ophævet 7 måneder

ophævelsessager på grund af lejers eller

i grov vold mod en beboer begået i

efter overfaldet, og efter at der var faldet

lejers husstandsmedlemmernes krimina-

forening med to andre tiltalte på en

dom i byretten. L havde på ophævelses-

litet, vil U fremadrettet typisk kunne føre

parkeringsplads i boligområdet. En af de

tidspunktet boet i lejemålet siden 2000,

sagen som umiddelbar fogedforretning

andre tiltalte var en tidlig morgen kom-

hvor hun sammen med sin mand og børn

ved at fremlægge en domsudskrift fra

met i skænderi med beboeren og havde

flyttede ind i rækkehuset. På ophævelses-

straffesagen for fogedretten.

hentet flere knive, som han stak ud efter

tidspunktet havde hun således sammen

Tilsvarende blev der indsat et nyt nr. 10 i

beboeren med. Herefter kom S og en

med sin mand og flere af deres nu voksne

ABLL § 90, stk. 1.

anden af de tiltalte til stede, hvorefter

børn boet i lejemålet i 15 år. Heller ikke

beboeren forsøgte at løbe væk, mens

efter bevisførelsen for Højesteret kan det

de tre tiltalte fulgte efter ham medbrin-

anses for godtgjort, at hun inden ophævel-

gende knive. Det lykkedes beboeren at

sen har modtaget klager fra boligforenin-

komme væk og tilkalde politiet, men han

gen eller andre lejere over sin eller andre

løb retur for at finde sin bror og blev da

medlemmer af husstandens opførsel. L’s

slået i baghovedet med en trælægte af en

ægtefælle må endvidere antages at have

af de andre tiltalte. Forurettede pådrog

helbredsmæssige, herunder psykiske,

sig en 8 cm lang flænge i baghovedet og

udfordringer, som gør det vanskeligt

en overfladisk flænge i overarmen. Der

for dem at skulle flytte. Efter en samlet

foreligger ikke sikre oplysninger om, hvad

bedømmelse af misligholdelsens karakter

baggrunden for volden var. Straffen blev

og L’s forhold i øvrigt tiltræder Højesteret

GD 2019/06 H

for S’ vedkommende fastsat til en fælles

boligrettens bedømmelse af, at ophævel-

ELL § 74

straf på fængsel i 4 måneder, som også

sen af lejemålet ikke står i rimeligt forhold

Fraflyttet L skulle ikke betale kontrakt-

omfattede en reststraf på 10 dage fra en

til misligholdelsen. Højesteret stadfæster

mæssig istandsættelse, da U havde

prøveløsladelse. Landsretten lagde ved

herefter boligrettens dom.”

solgt ejendommen og ikke kunne do-

Dom afsagt af Højesteret den 13. november 2018 (BS 13328/2018 HJR) Dom afsagt af Østre Landsrets 12. afdeling den 22. december 2017 (B-2820-16) Dom afsagt af Københavns Boligret, den 7. november 2016 (BS 5B-1789/2015) LEH

kumentere, at det havde betydning for

strafudmålingen på den ene side vægt på voldens karakter, herunder at den var

Note 1: Se også GD 2018/48 H, hvor

købesummens størrelse, at det mellem

udøvet af tre personer i forening under

Højesteret fandt, at ophævelse på grund

U og køber (K) var aftalt, at U skulle

anvendelse af bl.a. knive, og på den anden

af lejers søns kriminalitet var rimelig, på

foretage fraflytningsopgør med L.

side S’ mere begrænsede medvirken. Han

baggrund af at der var tale om et længe-

blev endvidere udvist betinget. Han var 18

revarende (45 minutter) og planlagt volds-

L og U havde indgået lejekontrakt med

år på gerningstidspunktet. Højesteret til-

forløb. Det afgørende for vurderingen af

istandsættelsespligt ved fraflytning,

træder, at den grove vold udøvet mod en

misligholdelsens karakter er således, efter

herunder var det aftalt, at L´s istandsæt-

anden beboer i boligområdet er egnet til

Højesteretspraksis, hvorvidt hændelsen

telsesforpligtelser kunne kapitaliseres til et

at skabe utryghed blandt beboerne i om-

har været planlagt eller spontan, om den

kontantbeløb. U solgte i december 2013

rådet og indebærer en misligholdelse af

har været kort- eller langvarig, og om den

ejendommen til overtagelse, som den var

en sådan grovhed, at U som udgangspunkt

har været enkeltstående eller gentagende.

og forefandtes med vilkår om, at ejendom-

har ret til at ophæve lejemålet i medfør af

Dette skal i en proportionalitetsafvejning

men skulle afleveres til K uden lejemål. L

§ 90, stk. 1, nr. 12. Ved afvejningen af mis-

holdes op mod lejers forhold i øvrigt for

opsagde sit lejemål i oktober 2014 uden

ligholdelsens karakter over for L’s forhold

at vurdere rimeligheden af en ophævelse

at foretage istandsættelse. Da U ikke

må det imidlertid tillægges betydning, at

efter ABLL § 90, stk. 1, nr. 13 (tilsvarende

kunne bevise, at købesummen var påvirket

det foreliggende voldsforhold efter det

LL § 93, stk. 1, litra m).

af, at ejendommen blev overdraget til K uistandsat, havde U ikke lidt et tab ved L´s

oplyste må anses for at være en enkeltstående, spontant opstået episode af kortere

Note 2: Ophævelsen var afgivet, forin-

manglende istandsættelse og byretten,

varighed, og at S’s medvirken blev bedømt

den der pr. 1.12.2018 ved L 2018 1322

landsretten og Højesteret tilkendegav, at

som mere begrænset i forhold til de to

er blevet tilføjet en ny litra j) i LL § 93,

U under disse omstændigheder ikke kunne

andre gerningsmænd.

stk. 1. Den nye litra giver klare kriterier

gøre istandsættelseskrav gældende mod L.

S var på gerningstidspunktet en del af

for, hvornår U kan ophæve et lejemål på

sin mors husstand, og der er af de grunde,

grund af kriminalitet begået af lejer eller

L lejede gennem mange år af U en ejen-

som landsretten har anført, ikke grundlag

medlemmer af lejers husstand. Er forud-

dom, der blev anvendt til bankvirksomhed.

for at antage, at han inden ophævelsen

sætningerne i litra j) opfyldt, er en særskilt

Lejekontrakten mellem L og U indeholdt

reelt var flyttet hen til sin søster. Det

vurdering af væsentlighedskravet efter LL

vilkår, der regulerede forholdene omkring

Huset Jura februar 2019 14

Grundejernes domssamling

L´s forpligtelser ved fraflytning, herunder

hvis han kunne dokumentere, at han

som vidne for at forklare om, hvad standen

at der kunne aftales kapitalisering af L´s

havde lidt et tab i form af en lavere

betød for prisen, og U har ikke i retten

istandsættelsesforpligtelser.

salgspris

forklaret om sådanne forhandlinger, men

at det angivelige nedslag på grund

kun at muligheden for at kræve kapitali-

overtagelse den 31. december 2014, hvil-

U solgte ejendommen oprindelig med

ejendommens stand var givet på

sering af istandsættelsen spillede en rolle

ket tidspunkt senere blev udskudt til den

grundlag af ejendommens stand 1½ år

for hans accept af den tilbudte pris. Der

1. april 2015.

før fraflytning

er derfor ikke på nogen måde ført bevis

Salget skete på vilkår, at ejendommen

at der intet var oplyst om, at K ville

for, at prisen for ejendommen ville have

blev overtaget som den var og forefand-

betale mere for ejendommen, hvis den

været højere, såfremt denne havde været

tes, samt at den skulle overtages uden

havde været istandsat

istandsat. U har dermed ikke bevist, at der

Revisors og kreditforeningens bereg-

er lidt et tab.

lejemål således, at U skulle sørge for

fraflytningsopgør med L.

ninger over ejendommens værdi do-

Den 1. september 2014 opsagde L

L frifindes herefter“.

kumenterede ikke et tab, idet der ikke

sit lejemål med besked til U om, at man

var tale om reelle handelsværdier.

flyttede primo december 2014, og at loka-

Landsretten U indbragte afgørelsen for landsretten

Boligrettens begrundelse og resultat

med påstand om hjemvisning til boligret-

L fraflyttede uden at opfylde sin istand-

”Der er mellem parterne enighed om, at L

ten til fortsat behandling af U´s krav mod

sættelsespligt, og nægtede efterfølgende

fraflyttede lejemålet uden at istandsætte

at betale den af U opgjorte kapitalisering

dette i overensstemmelse med den indgå-

af kravet.

ede lejeaftale. Parterne er således enige

ning af L´s selvstændige krav om tilbage-

om, at L som udgangspunktskal betale for

betaling af depositum.

lerne senest var ryddet den 1. marts 2015.

U indbragte herefter sagen for boligretten.

istandsættelse, men uenige om, hvorvidt

Boligretten Boligretten udskilte spørgsmålet om, U

L påstod stadfæstelse, dog med hjemvis-

Under landsretssagen blev fremlagt en

denne pligt er bortfaldet ved U’s salg af

tidligere betinget købsaftale fra 2011 med

ejendommen til tredjemand.

en handelspris på 32.580.012 kr. Denne

Der er i den forbindelse uenighed om,

betingede aftale blev ikke gennemført,

havde lidt et tab ved L´s manglende opfyl-

hvorvidt den opnåede pris på 26 millioner

da U meddelte K, at han ikke ønskede at

delse af sine istandsættelsesforpligtelser

kroner ville have været højere, såfremt

være bundet af en betinget købsaftale.

til særskilt behandling.

ejendommen havde været istandsat, og

Forhandlingerne blev senere genoptaget,

uenighed om, hvem der bærer bevisbyr-

og endte med en bindende købsaftale på

den for dette.

26 mio. kr.

For boligretten afgav U, dennes revisor samt ejendomsmægleren, der formidlede salget af ejendommen, forklaring. U gjorde til støtte for sin påstand gæl-

Retten finder, at bevisbyrden for, at

For landsretten afgav U og ejendoms-

U – efter overdragelsen af ejendommen

mægleren supplerende forklaringer, og K

dende:

og dermed bortfaldet af pligten til på

afgav forklaring.

L havde ikke opfyldt sin istandsættel-

et tidspunkt rent faktisk at istandsætte

sespligt, og pligten kunne med hjem-

denne - har lidt et tab i anledning af den

---

Parterne gentog i væsentlighed deres anbringender for boligretten.

mel i lejekontrakten kapitaliseres

manglende istandsættelse, påhviler U som

I ejendommens salgspris var indkalku-

en del af bevisbyrden for kravet. Det be-

Landsrettens begrundelse og resultat

leret, at K overtog den uistandsat

mærkes i den forbindelse, at det er U som

”Det fremgår af forklaringen fra medvir-

Udgangspunktet var, at L skulle betale

aftalepart ved salget af ejendommen, der

kende ejendomsmægler, at K ikke ønskede

for opfyldelse af sin istandsættelses-

har rådighed over de oplysninger, som skal

at købe ejendommen til en pris på 33 mio.

pligt, og kun hvor den manglende

bruges til at bevise hvilke momenter, der

kr. K har forklaret, at K var interesseret i at

istandsættelse havde været klart uden

spillede ind ved fastsættelsen af prisen for

undgå at skulle håndtere en fraflyttende

betydning for købesummen, kunne L

ejendommen. L har som udenforstående

L, og at K erhvervede ejendommen, for at

friholdes for sin pligt til at betale

tredjepart ikke adgang til disse oplysnin-

den kunne indgå i centerbyggeriet.

L havde bevisbyrden for dette.

ger. Det fremgår af købsaftalen mellem U

U har forklaret om kalkulen, der førte til en nedsættelse af købesummen fra 33

L gjorde til støtte for sin påstand gæl-

og K, at ejendommen er solgt uistand-

mio. kr. til 26 mio. kr.

dende:

sat, men ikke at dette har spillet nogen

at U ikke har lidt et tab ved L´s mang-

rolle for prisfastsættelsen. Den medvir-

bevisførelsen for landsretten, at U ikke

lende istandsættelse

kende mægler, har heller ikke forklaret

har bevist, at prisen for ejendommen ville

at U på grund af ejendommens salg

om prisforhandlinger mellem parterne,

have været højere, hvis lejemålet ved L’s

ikke kom til at istandsætte den

som inddrog ejendommens stand. K af

fraflytning blev istandsat og dermed, at

at U kun kunne kræve istandsættelse,

ejendommen har ikke været indkaldt til

der er lidt et tab som følge af L’s mang-

Herefter tiltrædes det også efter

15 Huset Jura februar 2019

Grundejernes domssamling

lende opfyldelse af istandsættelsespligten.

Landsretten tiltræder derfor, at L er blevet frifundet for U´s krav. Da boligretten har sluttet sagen ved at

ikke for udgifter til istandsættelse

grundelse, at U ikke har lidt noget tab som

at U ikke havde lidt et tab ved den

følge af den manglende istandsættelse,

manglende istandsættelse, idet

idet U havde solgt ejendommen inden L’s

ejendommen var solgt forud for L´s

fraflytning.

fraflytning, og salgsprisen derfor ikke

Boligretten udskilte spørgsmålet, om U

afsige dom uden at tage stilling til L’s krav

var påvirket af den manglende istand-

havde lidt et tab, til særskilt afgørelse. For

om tilbagebetaling af depositum, tager

sættelse

Højesteret angår sagen derfor alene, om L

at K ikke ville have betalt mere for

skal frifindes, allerede fordi U ikke har lidt

ejendommen, hvis den var istandsat,

et tab.

landsretten bankens påstand til følge.”

Højesteret

idet den efterfølgende skulle ombyg-

U indbragte sagen for Højesteret.

ges fra kontorer til butikker

af 26. august 2009 (UfR 2009.2779),

at det heller ikke fremgik af købsaf-

bortfalder L’s forpligtelse til at betale for

talen, at købesummen var nedsat på

istandsættelse ved fraflytning ikke, blot

gældende:

grund af ejendommens stand ved

fordi U ikke lader arbejderne udføre, men

overtagelsen

efterfølgende sælger ejendommen uden

Parterne gentog deres påstande.

U gjorde til støtte for sin påstand bl.a. at et istandsættelseskrav i en situation som denne, ikke forudsatte, at der var

Som det fremgår af Højesterets dom

at det påhvilede U at dokumentere, at

istandsættelse. U har således krav på

ført bevis for, at der var lidt et tab ved

der var lidt et tab, og denne bevis-

erstatning for det tab, som måtte være

det efterfølgende salg af ejendommen

byrde var ikke opfyldt

lidt som følge af den manglende istand-

at salget af ejendommen til den

sættelse.

at det i øvrigt kunne lægges til grund, at U havde lidt et tab

aftalte pris var U´s eget valg og ikke

at L´s manglende opfyldelse af sin

en aftale med K om en nedsat pris på

istandsættelsespligt udgjorde en grov

grund af lejemålets stand, som var

misligholdelse af lejekontrakten, og at

ukendt på aftaletidspunktet

U økonomisk bliver stillet, som om L havde

U derfor havde krav på erstatning --

at der aldrig var indgået aftale om

opfyldt sin istandsættelsesforpligtelse (po-

kapitalisering af istandsættelsesfor-

sitiv opfyldelsesinteresse). Da L fraflyttede

principperne for positiv opfyldelses-

pligtelser, og at den relevante bestem-

lejemålet, var ejendommen allerede vide-

interesse; dvs. udgifterne til at bringe

melse i kontrakten i øvrigt havde et

resolgt til en fast pris, uden at K havde krav

lejemålet i kontraktmæssig stand

ganske andet formål end at sikre U en

på istandsættelse, og en istandsættelse

at det i øvrigt var aftalt, at L´s istand-

bonus ved fraflytning.

ville derfor ikke have haft nogen værdi for U. Herefter og i øvrigt af de grunde, som

seres

Højesterets begrundelse og resultat

landsretten har anført, tiltræder Højeste-

at det påhvilede L at bevise, at der

”U udlejede ejendommen til L. Ved

ret, at U ikke har lidt et tab som følge af

forelå helt særlige omstændigheder,

købsaftale af 3. december 2013 solgte U

den manglende istandsættelse.

der gjorde, at L trods et klart fraflyt-

ejendommen til overtagelse den 31. marts

Højesteret tiltræder på denne bag-

ningskrav ikke skulle betale

2015. Det var en betingelse for K, at L var

grund, at L skal frifindes for U´s påstand

at der i øvrigt var ført bevis for, at U

fraflyttet på overtagelsesdagen, og ejen-

om betaling af istandsættelsesudgifter.

havde lidt et tab ved salget af ejen-

dommen skulle overtages i den stand, som

Da boligretten ikke har taget stilling til L’s

dommen på grund af L´s manglende

den var på tidspunktet for købsaftalens

selvstændige påstand om tilbagebetaling

istandsættelse

underskrift.

af depositum, skal sagen som anført af

at det havde formodningen imod sig,

U skulle sørge for, at ”alle forhold med L

at K af ejendommen ikke ville have

er udlignet senest pr. overtagelsesdagen”.

været indstillet på at betale mere for

I begyndelsen af 2015 fraflyttede L leje-

ejendommen, hvis han kunne rejse et

målet. I henhold til lejekontrakten skulle L

fraflytningskrav mod L.

aflevere lejemålet i samme stand som ved overleveringen. Parterne er enige om, at L

L gjorde til støtte for sin påstand bl.a. gældende: --

Et eventuelt tab må opgøres således, at

at erstatningsudmåling skulle ske efter

sættelsesforpligtelse kunne kapitali--

Bevisbyrden for, at der er lidt et tab, påhviler U.

ikke opfyldte denne forpligtelse. Som følge af L’s manglende istandsæt-

at L nok havde misligholdt lejeaftalen

telse rejste U krav mod L om betaling af

ved at flytte uden istandsættelse, men

ca. 1,8 mio. kr. svarende til de udgifter,

at der ikke var tale om grov mislighol-

der ifølge U ville være forbundet med

delse

en istandsættelse med fradrag af det

at L hæftede for økonomisk opfyldelse

depositum på ca. 1 mio. kr., som L havde

af U´s positive opfyldelsesinteresse og

betalt. L afviste kravet bl.a. med den be-

Huset Jura februar 2019 16

landsretten hjemvises til behandling af denne påstand. Højesteret stadfæster herefter dommen.” Dom afsagt af Københavns Byret den 27. juni 2016 (BS 7-758/2015) Dom afsagt af Østre Landsret den 10. oktober 2017 (4. afd. B-0981/16) Dom afsagt af Højesteret den 16. november 2018 (BS-13497/2018) MOM

Grundejernes domssamling

GD 2019/07 B

grundlag for vækst af skimmel i væggene

lig, eftersom L ikke havde anket sagen

LL § 79 a

til stor skade for ejendommen samt med-

til boligretten.

LL § 79 b

føre risiko for angreb af skadedyr, ligesom

LL § 93

nævnet bemærker, at gulvet i badevæ-

Til støtte for sin påstand gjorde L gæl-

U’s ophævelse var berettiget, fordi L

relset har taget skade af en mangeårig

dende:

ikke efterkom huslejenævnets påbud

manglende vedligeholdelse og således er

om oprydning af lejemålet.

gået i opløsning.

L blev ved huslejenævnets afgørelse pålagt

henvisning til LL § 79 b, stk. 1, at gøre leje-

des L indrettede sig i sin bolig, så længe

at oprydde lejemålet inden 2 måneder

forholdet betinget, således at hvis L inden

det ikke var til gene for omgivelserne

som følge af opbevaring af meget store

for 2 måneder efter afgørelsen derfor ikke

eller til skade for ejendommen, og

mængder af bøger, papirer, tidsskrifter,

har gjort lejemålet ryddeligt samt fjernet

flyttekasser m.m. L efterlevede ikke afgø-

den ganske omfattende mængde af bøger

get til hverken at ophæve eller opsige

relsen, hvorefter U ophævede lejeaftalen.

og affald i hele lejemålet, og har istandsat

lejemålet.

Boligretten fandt, at ophævelsen var

gulvet i badeværelset, vil der derfor være

berettiget.

grundlag for, at lejemålet kan opsiges eller

Boligretten besigtigede lejemålet den

ophæves efter reglerne i kapitel XIII og

26. oktober 2018 og afsagde dom den

XIV.” (Note 1).

23. november 2018.

Huslejenævnet besluttede, under

L havde boet i lejemålet siden 1. oktober 1993.

at L ikke anerkendte huslejenævnets afgørelse

at U ikke havde indflydelse på, hvorle-

at U således ikke havde været beretti-

U besigtigede lejemålet den 9. maj 2018 og konstaterede, at L ikke havde fulgt

Boligrettens begrundelse og resultat

i 2017 kunne håndværkere ikke komme

huslejenævnets afgørelse. U ophævede

”Huslejenævnets kendelse af 8. marts

til i lejemålet pga. mængden af bøger,

derfor lejeaftalen ved brev af 24. maj 2018

2018 er ikke indbragt for boligretten.

tidsskrifter mv., som L opbevarede i leje-

med henvisning til LL § 93, stk. 1, litra g,

Efter bevisførelsen lægger boligretten

målet. U sendte derfor et brev til L den

jf. § 79 a, stk. 1, nr. 3-5, og LL § 93, stk. 1,

til grund, at L ikke ved besigtigelsen den 9.

16. oktober 2017, hvori U fremsatte krav

litra l. Samtidig opsagde U lejeaftalen med

maj 2018 havde efterlevet huslejenævnets

om oprydning af lejemålet, samt at der

henvisning til LL § 83, stk. 1, litra e, jf. § 79

afgørelse, og boligretten kunne ved be-

ville ske en besigtigelse den 15. november

a, stk. 1, nr. 3-5, samt LL § 83, stk. 1, litra g.

sigtigelsen den 26. oktober 2018 blandt

I forbindelse med en vinduesudskiftning

2017 for at kontrollere, at lejemålet var ryddet op.

Yderligere ophævede samt opsagde

andet konstatere, at der i opgangens fæl-

U lejeaftalen ved brev af 11. juni 2018. I

les loftsrumsgang fortsat henlå et stort

Ved besigtigelsen blev det konstateret,

dette brev havde U henvist til LL § 93, stk.

antal poser med indhold fra L’s lejlighed.

at samtlige rum i lejemålet fortsat var fyldt

1, litra h og § 83, stk. 1, litra f, ifølge hvilke

med bøger, papirer, tidsskrifter, affald

bestemmelser et lejemål kunne opsiges

lejlighedens tilstand og den ubestridte

m.m., herunder i bunker på mellem 1,5

eller ophæves, såfremt L tilsidesatte betin-

manglende vedligeholdelse særligt i

m og 1,8 m. i højden, hvilket lejemålets

gelserne i et betinget lejeforhold.

badeværelset finder boligretten, at U på

etageadskillelse ikke var konstrueret til. Desuden var der papkasser i opgangen,

L bestred ophævelsen og opsigelsen og krævede sagen indbragt for boligretten.

som var en flugtvej og bunker med papirer i loftsgangen.

På denne baggrund og henset til

tidspunkterne for ophævelser og opsigelser den 24. maj 2018 og den 11. juni 2018 var berettiget til at ophæve L’s lejemål.”

Boligretten

U meddelte derfor L en påmindelse om

U nedlagde for boligretten påstand om, at

Note 1: Ved huslejenævnets besigtigelse

at få bragt forholdene i orden inden næste

L skulle anerkende ophævelsen og opsigel-

af lejemålet konstaterede nævnet, at ba-

besigtigelse den 29. november 2017. L

sen og fraflytte lejemålet.

deværelsesgulvet var misligholdt, idet gul-

efterkom ikke påmindelsen, hvorefter U

L nedlagde påstand om frifindelse.

vet var af ubestemmelig art, formentligt

indbragte sagen for huslejenævnet med

Til støtte for sin påstand gjorde U gæl-

et terrazzogulv som var gået i opløsning.

påstand om, at lejemålet skulle gøres be-

dende:

Manglende vedligeholdelse af gulvet samt

tinget i henhold til LL § 79 b, jf. LL § 79 a.

at ophævelsen af lejemålet var beret-

opbevaring af papirer, tidsskrifter og lig-

Efter at have besigtiget lejemålet traf

tiget i henhold til LL § 93, stk. 1, litra g,

nende i badeværelset havde været årsag

huslejenævnet den 8. marts 2018 afgø-

h og l, idet L ikke havde rettet sig efter

til badeværelsesgulvets stand.

relse i sagen og gjorde lejemålet betinget. I afgørelsen var blandet andet anført

huslejenævnets afgørelse --

følgende: ”Nævnet lægger således vægt på, at såvel affald som bøger, ikke blot vægtmæssigt kan skade lejemålet, men også danne

at lejemålet subsidiært berettiget var

Dom afsagt af Retten på Frederiksberg

opsagt i henhold til LL § 83, stk. 1, litra

den 23. november 2018 (BS-22509/2018)

e, f og g, idet L ikke havde rettet sig

RAS

efter huslejenævnets afgørelse, og --

at huslejenævnets afgørelse var ende 17 Huset Jura februar 2019

Administrative afgørelser

GA 2019/01

ning til tidligere, hvor en begrænset åbnet

C, og rummets temperatur har en mini-

LL § 45

radiator ofte var næsten kold fra midten til

mumsdifference på 3 grader C. Eksempel-

Elektroniske målere kontra fordamp-

bunden af radiatoren og således næsten

vis hvis rummets temperatur er 20 grader

ningsmålere.

ikke registrerede forbruget.

C, og radiatorens overfladetemperatur er

Under sagens behandling i huslejenævEjendommens beboerrepræsentation

net udtalte varmemålerfirmaet følgende

havde på vegne af lejerne gjort rettidig

om varmeregningen i ejendommen:

23 grader C. Ydermere vil den elektroniske måler registrere og akkumulere forbrug, såfremt

indsigelse mod et varmeregnskab, hvor de

” […] Elektroniske målere:

radiatorens overfladetemperatur er højere

blandt andet havde gjort gældende, at de

Ejendommen har fået nye elektroni-

end sæsonens startværdi, der for vinterpe-

nyinstallerede varmemålere i ejendomme

ske målere, der registrerer forbrug ud

rioden er 29 grader C (fra 1/10 til 31/5), og

ikke fungerede, som de skulle. U indbragte

fra helt andre principper end de gamle

for sommerperioden er 40 grader C (1/6

sagen for huslejenævnet, der under sagens

fordampningsmålere. Varmeafgivelsen

til 30/9).

behandling indhentede en udtalelse fra

bliver blandt andet ikke målt samme

varmemålerfirmaet, der meget detalje-

sted på radiatorerne, da de elektroniske

ler et selvtestprogram, som bliver aktiveret

ret forklarede forskellen mellem de nye

varmemålere er monteret højere oppe på

hvert 4. minut døgnet rundt. I tilfælde af

elektroniske målere og de gamle fordamp-

radiatorerne.

fejl i de elektroniske måleres system, her-

ningsmålere. Huslejenævnet udtalte, at

De elektroniske måleres tællehastighed

Desuden indeholder den elektroniske må-

under en målerfejl, vil der fremkomme en

det ikke sjældent sker, når ejendomme

er langt hurtigere, og det samlede aflæste

får opsat elektroniske målere, at der sker

forbrug vil derfor være forskellige fra

en ændring i afregningen af beløbet for

tidligere år. De forskelle fremgår også af

Huslejenævnet

varmeforbrug for nogle lejere, fordi de

den afregnede enhedspris, hvor enheder

U anmodede huslejenævnet om at

elektroniske målere er langt mere akkurate

fra fordampningsmålerne ofte koster flere

behandle sagen om varmeregnskabet

end de oprindelige målere. Huslejenævnet

hundrede kroner, mens der på elektroniske

efter reglen i LL § 106, nr. 7, jf. § 45 og

afviste beboerrepræsentationens indsi-

målere er tale om en enhedspris omkring

gjorde gældende, at huslejenævnet skulle

gelse mod varmeregnskabet og godkendte

en krone.

godkende regnskabet.

regnskabet.

På de gamle fordampningsmålere

fejlkode, hvilket vi ikke har registreret. […]”

Beboerrepræsentationen gjorde blandt

forekom altid et forbrug, selv om der

andet gældende, at de nye målere ikke

U omdelte den 26. juni 2018 varmeregn-

ikke var tændt for alle radiatorer. Derved

fungerede, som de skulle.

skabet for perioden 1. april 2017 til 31.

betalte samtlige beboere en større eller

marts 2018 til lejerne i ejendommen.

mindre del af den forbrugsafhængige del

Huslejenævnets begrundelse og resultat

Beboerrepræsentationen fremsatte efter-

af regnskabet – uanset om de anvendte

”… Nævnet bemærker, at udgifterne er

følgende, på vegne af lejerne, indsigelse

radiatorerne eller ej.

fordelt efter sædvanlige principper. Varme

mod regnskabet. Beboerrepræsentationen

Ved elektronisk måling betaler beboerne

efter varmefordelingstal og målerdelinger

gjorde blandt andet gældende, at de nye

kun for et forbrug på de radiatorer, som

og det varme vand efter værelseshanean-

målere ikke fungerede, som de skulle. U

bliver anvendt. Andelen af den forbrugs-

dele. Det bemærkes tillige, at nævnet har

indbragte varmeregnskabet for husleje-

afhængige del af regnskabet bliver derfor

konstateret, at ejendommens samlede

nævnet.

mindre for de beboere, der ikke anvender

varmeforbrug er steget, ligesom prisen for

en eller flere radiatorer i deres bolig.

varme er steget. Fordelingen af varmefor-

behandling i huslejenævnet repræsen-

Samtidig kan beboere, der anvender mere

bruget er endvidere ændret en smule.

terede beboerrepræsentationen, gjorde

varme, opleve at skulle betale en større

gældende, at målerne var monteret for-

andel af varmeudgiften.

Lejerforeningen, der under sagens

Nævnet har ved sin øvrige gennemgang af varmeregnskabet ikke kunne påvise fejl

kert, hvilket bevirkede en forkert måling.

Forbrugsregistrering:

eller mangler ved dette, men udtaler at

Lejerforeningen opfordrede derfor U til at

Ejendommens elektroniske målere er

det ikke sjældent sker, når ejendomme

redegøre for målertypen og placeringen af

udstyret med to følere. En som registrerer

får opsat elektroniske målere, at der sker

målerne på de forskellige typer radiatorer.

radiatorens overfladetemperatur, og en

en ændring i afregningen af beløbet for

der registrerer rummets temperatur. Var-

varmeforbrug for nogle lejere, fordi de

i modsætning til de gamle målere, der var

meforbruget beregnes ud fra temperatur-

elektroniske måler er langt mere akkurate

placeret midt på radiatorens højde, var de

differencen mellem de to registreringer,

end de oprindelige målere.

nye målere placeret i ¾ af højden i hen-

og det er kun radiatorens reelle varmefor-

hold til varmemålerfirmaets kontrolma-

brug, som bliver målt.

U oplyste i et brev til lejerforeningen, at

nual. Ifølge varmemålerfirmaet medførte

Den elektroniske måler registrerer og

På denne baggrund besluttede nævnet at godkende det påklagede varmeregnskab for perioden 1. april 2017 til 31.

det, at de nu målte varmeafgivelsen fra

akkumulerer forbrug, så snart radiatorens

marts 2018 og dermed afvise beboerre-

den øverste del af radiatorerne i modsæt-

overfladetemperatur er mindst 23 grader

præsentationens indsigelse.”

Huset Jura februar 2019 18

Administrative afgørelser

Kendelse afsagt af Huslejenævnet på

vægge, træværk og lofter i alle rum, samt

L har misligholdt det lejede, jf. LL § 25.

Frederiksberg den 29. november 2018

at vinduerne skulle males i soveværelse og

(Note 1)

(J.nr. 03.09.24-G01-29-18)

køkken. Det fremgik endvidere, at gulvet

JMV

i hele lejemålet skulle slibes og lakeres.

der skal ske maling af vægge, træværk og

Derudover krævede U diverse rengø-

lofter i alle rum, samt at vinduerne skulle

ringsarbejder, reparation af håndvask,

males i soveværelse og køkken.

Af fraflytningsrapporten fremgår, at

efterspænding af toiletsæde, udskiftning

Det fremgår af indflytningsrapporten,

GA 2019/02

af kogeplade og rist i køkkenet, samt ud-

at væggen i værelse 2 og træværket i væ-

LL § 98

skiftning af lyskilder i badeværelset.

relse 1 afviger fra den generelle standard.

istandsættelseskrav for et lejemål, der

Huslejenævnet

nogle af billederne viser misligholdelse, for

var indgået i april 2016 og havde varet

L anførte, at han kun havde boet i leje-

så vidt angår malingen.

i 1,5 år.

målet i halvandet år, og at han havde pas-

U fik ved L’s fraflytning medhold i fuld

Lejemålet begyndte den 14. april 2016

U har fremlagt billedmateriale, hvoraf

Det fremgår af malerregningen, at

set godt på lejligheden. Han tilkendegav,

denne omfatter pletspartling af vægge og

og var stort set nyistandsat ved L’s indflyt-

at loftet godt kunne trænge til at blive ma-

lofter, samt maling af træværk i stue/køk-

ning. L havde den indvendige vedligehol-

let to steder og anførte, at han ikke havde

ken og værelser.

delsesforpligtelse. Ved fraflytning i august

lavet huller i væggene i de tre værelser.

2017 krævede U bl.a. fuld maleristandsæt-

Kun i stuen og entréen havde han boret og

besluttet at godkende U’s krav på male-

telse og slibning og lakering af gulvet i

sat lamper op i loftet. L gjorde gældende,

ristandsættelse under hensyn til indholdet

hele lejemålet. Selvom L kun havde beboet

at malerregningen var for dyr i forhold

af fraflytningsrapporten og den fremlagte

lejemålet i 1,5 år, godkendte huslejenæv-

til, at der var tale om en stort set perfekt

billeddokumentation. (Note 2) Disse med-

net U’s krav. Nævnet vurderede på bag-

lejlighed. L medgav, at gulvet i stuen og

lemmer vurderer endvidere, at udgiften til

grund af fraflytningsrapporten og de af

entreen skulle slibes, ligesom vægge og

maleristandsættelse ikke er urimelig under

U fremlagte billeder, der dokumenterede

lofter i disse rum kunne trænge til maling.

hensyn til arbejdernes type og omfang.

lejemålets stand, at lejemålet trængte til

U henviste til, at lejemålet var overtaget

istandsættelse.

Flertallet af nævnets medlemmer har

Mindretallet vurderer, at der skal ske en

nyistandsat, og at den indvendige vedli-

nedsættelse af U’s krav om istandsættelse.

geholdelse påhvilede lejeren, og at det

Dette medlem har i den forbindelse lagt

128 m2 og begyndte den 14. april 2016.

af flytterapporten fremgik, at der var tale

vægt på, at det af indflytningsrapporten

Den indvendige vedligeholdelse påhvilede

om misligholdelse. U anførte endvidere, at

fremgår, at visse forhold ikke levede op til

L. Det fremgik af lejekontraktens § 11, at

gulvet var gennemgående i hele lejemålet,

standarden. Dette medlem vurderer på

lejemålet var overtaget nyistandsat, nyma-

hvorfor det var nødvendigt at foretage

baggrund heraf, at U vil opnå en berigelse

let på alle overflader og med nylakerede

afslibning i hele lejemålet på grund af de

i forbindelse med istandsættelsen, såfremt

gulve.

tydelige ridser, der forekom enkelte steder.

U’s krav ikke nedsættes.

Lejemålet var en 3-værelses lejlighed på

I forbindelse med L’s indflytning var der

U fremlagde billeder, som dokumenta-

Nævnet har herefter truffet afgørelse i

udfærdiget en indflytningsrapport, hvoraf

tion for de i fraflytningsrapporten anførte

overensstemmelse med flertallets beslut-

fremgik, at den generelle overtagelses-

krav.

ning og godkendt U’s krav på istandsæt-

stand var nyistandsat, mens: -----

telse med malerarbejder på 17.375,00 kr.

Loft og vindue i værelse 2 afveg fra

Huslejenævnets begrundelse og resultat

den generelle overtagelsesstand

Nævnet konstaterede indledningsvis,

Dørblad i værelse afveg fra den gene-

at formalia efter LL § 98, stk. 3 og 4 var

relle overtagelsesstand

opfyldt, og at der ikke var klaget over

skal ske afslibning af gulve i soveværelse,

Træværk og skabslåger afveg fra den

posterne til rengøring, el og vvs, hvorfor

værelse 1, værelse 2, entré, køkken-alrum

generelle overtagelsesstand

U’s opgørelse over disse udgifter blev lagt

og depotrum. U har fremlagt billedmate-

Hårde hvidevarer i køkken afveg fra

til grund. Nævnet behandlede bagefter de

riale, der viser tydelige mærker i trægulvet

den generelle overtagelsesstand.

påklagede poster, gulv og maling.

i et af rummene.

”Maler 17.375,00 kr.

inkl. moms. Gulv 13.750,00 kr. Af fraflytningsrapporten fremgår, at der

U har efterfølgende oplyst, at gulvene er

L blev indkaldt til fraflytningssyn ved brev

Det fremgår af lejekontrakten, at leje-

gennemgående i hele lejemålet, så der er

af 2. juni 2017. Flyttesyn blev afholdt den

målet er nyistandsat. Da L kun har beboet

behov for afslibning i alle rum, hvis der er

17. august 2017, hvor der samtidig skete

det lejede i halvandet år, må det lægges til

fejl i gulvet i et af rummene.

nøgleaflevering.

grund, at lejemålet ved L’s fraflytning ikke

Ved flyttesynet blev der udarbejdet en

ville have et almindelig behov for vedli-

fraflytningsrapport. Af fraflytningsrap-

geholdelse. L hæfter derfor udelukkende

porten fremgik, at der skulle ske maling af

for istandsættelsesarbejder i det omfang,

L er enig i, at gulvet skulle slibes i stue og entre. Det fremgår, at der er tale om gennemgående gulve, hvorfor afslibning skal 19 Huset Jura februar 2019

Administrative afgørelser

ske i alle rum, såfremt der er behov for

ABL § 4, stk. 1, var L forpligtet til at betale

Huslejenævnet

afslibning.

leje svarende til den boligafgift, der blev

L anmodede huslejenævnet om at tage

betalt som andelshaver. Huslejenævnet

stilling til lejens størrelse.

Nævnet har på baggrund af det fremlagte materiale besluttet, at L hæfter for

bemærkede, at lejefastsættelsen skulle

afslibning af gulve, samt at udgifterne

ske i henhold til BRL § 5. Da lejemålet tid-

til afslibning af gulve ikke er urimelige. L

ligere havde været et § 5, stk. 2-lejemål,

hæfter således for afslibning af gulve med

og da forbedringen var opretholdt, var

13.750,00 kr. inkl. moms.”

lejemålet utvivlsomt gennemgribende

ret i tidsrummet fra 1982 til 2008,

forbedret. Derfor kunne lejen fastsættes

hvor ejendommen overgik til at være

Note 1: EjendomDanmark mener, at

i henhold til BRL § 5, stk. 2 til kr. 1.168 pr.

andelsbolig, hvilket måtte tillægges

vurderingen af, om der er tale om et

kvm.

betydning ved lejefastsættelsen efter

L gjorde gældende, --

at lejen skulle fastsættes efter BRL §

at lejemålet ikke var blevet forbed-

5, stk. 1

almindelig vedligeholdelsesbehov, ikke

BRL § 5, stk. 1

kan fortages alene på baggrund af bo-

Ejendommen var opført i 1880 og var en

perioden, men at den skal ske ud fra en

udlejningsejendom frem til 2008, hvor

måtte bruge ca. kr. 100.000 på vedli-

helhedsbetragtning, der tager højde for

ejendommen blev overdraget til A/B som

geholdelse af lejlighedens køkken og

lejemålets stand ved fraflytning. Resulta-

følge af reglerne om tilbudspligt.

tet vil være afhængigt af den individuelle

L indgik lejekontrakt med den tidligere

at L i sin tid som andelshaver havde

bad, der var i meget ringe stand --

at de forbedringer, der var lavet i

lejers brug af lejligheden, og såfremt det

U den 15. juli 1996. Af lejekontrakten

lejligheden i 1982, ikke var opretholdt

vurderes, at man ikke kan byde den nye

fremgik, at lejemålet var på 82 kvm,

af ejendommens tidligere ejer, af A/B

lejer at flytte ind uden at istandsætte

moderniseret i 1982 for kr. 185.945,

lejemålet, må der kunne være tale om

ligesom det fremgik, at lejemålet var

påkrævet vedligeholdelse, selv om lejer

udlejet efter BRL § 5, stk. 2 til en årsleje

kun har beboet lejemålet i en forholdsvis

på kr. 60.780.

kort periode. Et behov for vedligeholdelse

eller af ejendommens nuværende ejer. U gjorde gældende, --

ret til fortsat brugsret som L i medfør

Moderniseringsudgiften i 1982 fordelte

efter en kort boperiode kan ikke automa-

sig med:

tisk anses som misligholdelse.

Håndværkerudgifter Arkitekt

Note 2: Afgørelsen understreger betyd-

Lån og administration

ningen af tydeligt billedmateriale, der kan

I alt

dokumentere udlejers istandsættelseskrav.

Svarende til kr. 2.268 pr. kvm.

at L som tidligere andelshaver havde af ABL § 4, men at der heraf også fulgte, at L var forpligtet til at fortsætte

kr. 159.500

med at betale samme boligafgift/

kr. 15.951 kr. 10.489

husleje, --

kr. 185.945

at der ikke var hjemmel til, at lejen skulle fastsættes i medfør af BRL § 5, da L fortsatte brugsforholdet i medfør af ABL § 4, stk. 1, hvorfor der ikke var

Kendelse afsagt af Københavns Kommunes 4. Huslejenævn, den 8. oktober

Da A/B blev stiftet i 2008 overgik L til andelshaver.

2018 (2018-0008369) LEH

at det forhold at L, som andelshaver

A/B gik konkurs i 2017, hvorefter ejen-

og dermed også medejer af ejendom-

dommen blev solgt med overtagelse den

men, selv havde forestået den løbende

1. juni 2017.

vedligeholdelse i perioden 2007 til

L fortsatte herefter brugen af lejligheden i henhold til ABL § 4.

GA 2019/03

tale om genudlejning --

2017 ikke medførte at lejen skulle nedsættes.

Ved U’s erhvervelse af ejendommen

BRL § 5

fremsendte U en lejekontrakt til L, hvor

I forbindelse med behandling af sagen,

ABL § 4

lejen var fastsat til kr. 90.200,- årligt ekskl.

besigtigede huslejenævnet lejemålet den

Lejen for tidligere andelshaver kunne

varme, svarende til kr. 1.100,- pr. kvm. pr.

11. april 2018.

fastsættes efter BRL § 5, stk. 2.

år.

A/B gik konkurs i 2017, hvorefter L fort-

lejekontrakt, da L mente, at lejen var for

”U har under sagens høring påstået, at

satte brugsretten i henhold til ABL § 4,

høj. L havde ikke bemærkninger til lejekon-

lejen fastsættes svarende til den tidligere

stk. 1. U opkrævede månedlig leje stor

traktens øvrige punkter.

opkrævede boligafgift i ejendommen.

L underskrev ikke den af U fremsendte

Huslejenævnets begrundelse og resultat

kr. 7.980,36 for 82 kvm. svarende til kr.

Da L afviste lejekontrakten, skrev U

1.169 pr. kvm., hvilket var samme beløb,

den 29. juni 2017, at L med virkning fra

hertil, at huslejenævnet er af den opfattel-

som L havde betalt i boligafgift som

1. juni 2017 skulle betale kr. 7.980,36

se – som Ankenævnet for Huslejenævnene

andelshaver. L indbragte sag om lejens

i leje pr. kvm., svarende til den bolig-

i Københavns Kommune - at lejefastsættel-

størrelse for huslejenævnet. U anførte, at

afgift, som L havde betalt som andels-

sen i ejendommen skal ske i henhold til den

når L fortsatte brugsforholdet i medfør af

haver.

præceptive bestemmelse i BRL § 5, som

Huset Jura februar 2019 20

Indledningsvist bemærker huslejenævnet

Administrative afgørelser

er udgangspunktet ved lejefastsættelse i

pr. kvm. eller et samlet beløb på 254.836

finder, at den nuværende leje – i det om-

storhuse i regulerede kommuner.

kr. (2017-niveau). Forbedringerne skal

fang moderniseringen er opretholdt – skal

endvidere være gennemført inden for en

fastsættes i overensstemmelse med denne

§ 4 ikke giver anledning til usikkerhed,

periode på 2 år og må ikke være omfattet

bestemmelse.

men efter ordlyden af bestemmelsen og

af lov om sanering mv.

Huslejenævnet finder dermed, at ABL

bemærkningerne til bestemmelsen giver

Ifølge § 5, stk. 4 skal U ved tvister om

Ved nævnets besigtigelse af lejemålet konstaterede huslejenævnets flertal,

de tidligere andelshavere ret til at blive bo-

lejefastsættelse efter stk. 2 fremlægge

formanden og ejerrepræsentanten, at

ende i den tidligere andelslejlighed som le-

dokumentation for forbedringsudgiften

den gennemgribende modernisering

jere i et lejeforhold med ejendommens ejer

og for, at forbedringerne er gennemført

af lejemålet foretaget tilbage i 1982 er

som kontraktspart. Lejevilkårene, herunder

inden for en periode på 2 år. Kan sådan

opretholdt, bl.a. ved at den tidligere

lejefastsættelsen, skal ske på baggrund af

dokumentation ikke fremlægges, kan

andelshaver/nuværende L, i sin egenskab af

de til enhver tid gældende regler i lejelov-

stk. 2 alene finde anvendelse, såfremt

andelshaver, og i et helt andet juridisk rets-

givningen. Huslejenævnet tillægger det

det utvivlsomt må anses for godtgjort, at

forhold, der i forbindelse med konkursen er

betydning, at den dagældende bestem-

forbedringerne er udført i tilstrækkeligt

bortfaldet, har totalmoderniseret køkkenet

melse i BRL § 10, stk. 5, hvorefter lejen ved

omfang og inden for en periode på 2 år.

i 2009 og partielt forbedret badeværelset i

opløsning af en andelsboligforening kunne

Huslejenævnet bemærker i forlængelse

2010, ifølge L’s egne oplysninger.

fastsættes til den senest gældende boligaf-

heraf, at dokumentationspligten i BRL §

gift, blev ophævet i 1975. Nævnet finder,

5, stk. 4 – hvorefter det ved tvister om

konstaterede, sammenholdt med den

at denne retstilstand ikke blev genindført

lejefastsættelse efter § 5, stk. 2, påhviler

forelagte dokumentation for afholdte

ved ABL § 4, stk. 1, der fandt sted ved lov

U dokumentere de afholdte forbedrings-

udgifter, finder huslejenævnets flertal, at

nr. 486 af 5. november 1980.

udgifter, samt at forbedringerne er udført

lejemålet utvivlsomt er gennemgribende

Huslejenævnet bemærker, at den

inden for en periode på 2 år – først trådte i

forbedret, og at lejen derfor kan fastsæt-

boligafgift, de tidligere andelshavere

kraft den 1. januar 2001, jf. § 11, stk. 7 i lov

tes efter BRL § 5, stk. 2 til et beløb, der

betalte, indeholdt en ydelse på A/B’s

nr. 406 af 31. maj 2000. Dokumentations-

ikke væsentligt overstiger det lejedes

kreditforeningslån, som kan være større

pligten gælder således ikke i tilfælde som

værdi efter LL § 47, stk. 2.

end afkastet beregnet efter reglerne om

dette, hvor forbedringerne er færdiggjort

omkostningsbestemt leje.

inden 1. januar 2001.

Hvis ikke alle de tidligere lejere ved etab-

Endvidere bemærkes, at orienterings-

På grundlag af det under besigtigelsen

Således stemte nævnets flertal for at fastsætte den årlige leje i henhold til U’s oplysning af 29. juni 2017 til 95.764,32 kr.

leringen af A/B var blevet andelshavere,

pligten i BRL § 5, stk. 3, hvorefter U forud

årligt ekskl. varme, svarende til ca. 1.168

skulle andelshaverne i boligafgiften betale

for en gennemgribende modernisering er

kr. pr. kvm. pr. år, idet flertallet ikke fandt,

forskellen mellem det samlede afkast,

forpligtet til at orientere lejerne om, at de

at denne leje væsentlig oversteg det

der kunne medtages efter reglerne om

inden 14 dage efter, at orienteringen er

lejedes værdi.

omkostningsbestemt leje og opkræves af

givet, kan indbringe en sag om manglende

restlejerne, og A/B’s faktiske udgift til ydel-

vedligeholdelse for huslejenævnet, tillige

ten, udtaler, at ”da det ikke med tilstræk-

sen på kreditforeningslånet. Det gælder

trådte i kraft den 1. januar 2001, og følge-

kelig sikkerhed kan fastslås, at moderni-

både deres egen forholdsmæssige del af

lig heller ikke gælder i tilfælde som dette.

seringen opfyldte betingelserne for en

ydelsen på lånet, og restlejernes andel af

I henhold til LL § 58, jf. BRL § 27, kan U,

Nævnets mindretal, lejerrepræsentan-

gennemgribende modernisering i 1982, fx

forskelsbeløbet mellem afkastet efter BRL’s

der har forbedret det lejede, forlange lejen

er arbejderne, før-tilstanden og toårs-

regler og ydelsen på kreditforeningslånet.

forhøjet med et beløb, der modsvarer

perioden ikke dokumenteret, skal lejen

forøgelsen af det lejedes værdi.

fastsættes og reguleres efter BRL § 5 stk.

Dette gælder i øvrigt også andre driftsudgifter i det omfang, at de måtte indgå

Der vil således typisk være tale om en

i boligafgiften med større beløb, end der

forbedring, hvis U stiller nye ydelser til lejer-

normalt kan godkendes i et omkostnings-

nes rådighed, f.eks. indretter badeværelser,

bestemt driftsbudget for restlejerne.

hvor der ikke tidligere har været sådanne.

For lejemål, der er gennemgribende

De i salgsprospektet angivne oplysnin-

1, hvilket vil medføre en leje på ca. 950 kr. pr. kvm. årligt”. Idet huslejenævnets afgørelser træffes ved almindelig stemmeflerhed, besluttede huslejenævnet således at fastsætte den

forbedret, jf. BRL § 5, stk. 2 kan lejen

ger udviser, at lejemålet er total moder-

årlige leje på 95.764,32 kr. ekskl. varme,

fastsættes til et beløb, der ikke væsentligt

niseret for i alt 185.945 kr. i 1982 inkl.

svarende til ca. 1.168 kr. pr. kvm. pr. år.”

overstiger det lejedes værdi.

udgifter til arkitekt og lån + adm. Huslejenævnets flertal, formanden og

Kendelse afsagt af Frederiksberg Hus-

gribende, forstås – ifølge bestemmelsen

ejerrepræsentanten, har ved afgørelsen

lejenævn den 8. maj 2018 (J.nr. 03.09.07-

– lejemål, hvor forbedringer væsentligt har

af denne sag lagt afgørende vægt på, at

K02-32-17)

forøget det lejedes værdi, og hvor forbed-

lejemålet ved A/B’s stiftelse allerede var et

ringsudgiften enten overstiger 2.228 kr.

§ 5, stk. 2-lejemål, hvorfor nævnets flertal

Ved lejemål, som er forbedret gennem-

MEH

21 Huset Jura februar 2019

Skattehjørnet

Salg af ejendom på projektstadiet kunne i konkret afgørelse ikke anses for at være en momsfri virksomhedsoverdragelse I et bindende svar afsagt d. 23. oktober

del af et byggeprojekt til et 100 % ejet

lejligheder og finansieringen endnu ikke

2018, SKM2018.619.SR finder Skatterå-

datterselskab. Projektet, som ejendoms-

er på plads.

det, at et selskabs salg af ejendomme på

udviklingsselskabet havde udviklet,

projektstadiet til et eller flere dattersel-

bestod af opførelse af ejerlejligheder

omfatter en overdragelse af en virksom-

skaber med samme aktiviteter og formål

med henblik på enkeltvis salg. Der var

hed i drift – en „going concern“. Det

som sælgerselskabet ikke kan anses for

indgået en aftale med et selskab, med

betyder, at der skal foreligge en funktio-

at være en momsfri virksomhedsoverdra-

hensyn til udførelse af entreprenørarbej-

nalitet, hvor de overdragne elementer

gelse. Salget var derimod et momsplig-

det. Der var også indgået en aftale med

tilsammen udgør en helhed, som kan

tigt salg af byggegrund med tilhørende

en ejendomsmægler med hensyn til salg

fortsætte med at drive en selvstændig

materiale.

Begrebet „virksomhedsoverdragelse“

af de momspligtige ejerlejligheder, som

økonomisk virksomhed, hvorved materi-

Selskabet havde i 2014 anmodet om

blev udbudt på mæglerens hjemmeside.

elle og immaterielle goder udnyttes med

bindende svar med identiske spørgsmål,

Skatterådet fandt i den pågældende sag,

henblik på opnåelse af indtægter af en

hvor selskabet fik et bindende svar, der

at overdragelsen af byggeprojektet med

vis varig karakter.

fastslog at overdragelse kunne anses for

henblik på salg kunne ske ved en momsfri

at være en momsfri virksomhedsover-

virksomhedsoverdragelse, når datter-

Skatterådet, at ovenstående elementer

dragelse. De faktiske oplysninger, der

selskabet indtrådte i aftalesættet med

ikke udgør en selvstændig økonomisk

blev lagt til grund i det bindende svar fra

entreprenøren og mægleren.

virksomhed, idet der ikke overdrages en

2014, havde dog ændret sig betydeligt,

Uden at forholde sig til det bindende

Efter en samlet vurdering finder

virksomhed i drift. Skatterådet finder

da lokalplanen fra 2011, der var master-

svar, der blev givet til virksomheden i

således, at der er tale om et momsplig-

planen bag projektet ikke længere var

2014, lægger Skatterådet i det nye bin-

tigt salg af byggegrunde inkl. byggeret-

gældende for ejendommen. Selskabet

dende svar vægt på, at der i nærværende

ter, samt visse aktiviteter udarbejdet i

fandt derfor behov for at anmode Skat-

svar ikke er tale om en virksomhedsover-

forbindelse med at udvikle grunden, da

teforvaltningen om et bindende svar

dragelse i momsmæssig forstand, da

betingelserne om momsfri virksomheds-

igen og var af den opfattelse, at salget

grunden endnu ikke er byggemodnet,

overdragelse i momslovens § 8, stk. 1, 3.

ville være omfattet af momslovens § 8,

der ikke er indgået en aftale med en

pkt. ikke var opfyldte.

stk. 1, 3. pkt. om momsfri virksomheds-

entreprenør om opførelse eller lignende

overdragelse.

af den kommende ejendom, der ikke er

bindende svar og med svaret fra 2017

I et andet bindende svar fra 2017

Skatterådet fastlægger med det

indgået aftale med en ejendomsmægler

praksis for, hvornår et salg af en ejendom

(SKM2017.600.SR) besvarede Skatte-

om salg af de fremtidige ejerlejlighe-

på projektstadiet kan anses for at være

rådet et tilsvarende spørgsmål hvor et

der, der ikke er indgået lejekontrakter

en af momsfri virksomhedsoverdragelse.

ejendomsudviklingsselskab overførte sin

vedrørende udlejning af de fremtidige

Gratis nyhedsbrev

Huset Net Få EjendomDanmarks nyhedsbrev Huset Net og hold dig orienteret om ny lovgivning i ejendomsbranchen. Tilmeld dig på ejd.dk/hn Huset Jura februar 2019 22

Skattehjørnet

SKM2018.551.LSR – En status på muligheden for familieoverdragelse til +/- 15 % af seneste offentlige ejendomsvurdering Ved overdragelse af aktiver mellem nærtstående parter skal

til en højere værdi umiddelbart forud for familieoverdragel-

ejendommen overdrages til aktivets handelsværdi, idet der

sen. Landsskatteretten mente ikke, at suspenderingen af de

ellers vil blive tale om overdragelse af en gave. Efter gældende

offentlige ejendomsvurderinger kunne anses som en særlig

cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 (værdiansættelsescirku-

omstændighed, der kunne begrunde en tilsidesættelse af den

læret) har skattemyndighederne gennem en årelang praksis ac-

af parterne anvendte overdragelsessum. Landsskatteretten

cepteret, at overdragelse af fast ejendom inden for familiekred-

kommenterede ikke på den korte tidsperiode imellem de to

sen kan ske til en værdi, der ligger inden for spændet af +/- 15

handler.

% i forhold til den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering,

Afgørelsen er anket til Landsretten.

forudsat øvrige formelle betingelser herfor er opfyldt. I 2016, slog Højesteret ved SKM2018.279HR fast, at skattemyndighe-

EY’s kommentar

derne alene kunne tilsidesætte en værdiansættelse efter +/- 15

Landsskatteretten har med afgørelsen sendt et klart signal

%’s reglen, såfremt skattemyndighederne kunne løfte bevisbyr-

om, at +/- 15 %’s reglen på gaveområdet fortsat står som et

den for, at der foreligger „særlige omstændigheder“. Der var

meget klart udgangspunkt for værdiansættelsen. Set i lyset

tale om et dødsbo og ikke overdragelse i levende live. Det har

af ovenstående kan +/- 15 %’s reglen fortsat finde anvendelse

siden været omdiskuteret, hvad der ligger i sådanne særlige

ved overdragelse af fast ejendom inden for familiekredsen. I

omstændigheder og om afgørelsen ville få afsmittende virkning

praksis bør man dog afholde sig fra at indhente en vurdering

på gaveoverdragelser i levende live.

fra mægler og i øvrigt påbegynde salgsforberedelser, eller

Landsskatteretten synes at fortolke begrebet meget snævert

tage øvrige skridt, der kan indikere over for Skattestyrelsen, at

i nedenfor omtalte SKM2018.551.LSR. En afgørelse der er me-

ejendommens reelle værdi i fri handel er højere, da der i et så-

get gunstig for skatteyder.

dant tilfælde fortsat vil være risiko for tilsidesættelse med den begrundelse, at sådanne forhold vil udgøre „særlige omstæn-

SKM2018.551.LSR Nyeste praksis

digheder“. Dertil kommer, at afgørelsen som nævnt er blevet

Afgørelsen omhandler gaveoverdragelse af en fast ejendom

anket til Landsretten.

efter bestemmelserne i værdiansættelsescirkulæret (cirkulære

EY anbefaler generelt, at man anvender skatteforbehold i

nr. 185 af 17. november 1982), altså til +/- 15 % i forhold til den

overdragelsesaftalen og evt. indlægger en afgiftspligtig gave i

senest offentliggjorte ejendomsvurdering. En skatteyder anskaf-

købesummens berigtigelse.

fer tilbage i 2015 en fast ejendom, hvor købsaftalen underskrives den 11. september 2015 med aftalt overtagelsesdato den 15. december 2015. Ejendommen erhverves kontant fra et I/S for 61.750.000 kr. Senere i samme indkomstår vælger skatteyder at overdrage den pågældende ejendom til sine børn og børnebørn. Denne købsaftale underskrives af parterne den 17. december 2015 med aftalt overtagelsesdato den 18. december 2015. Ved denne overdragelse vælger skatteyder at benytte sig af reglerne i værdiansættelsescirkulæret, og overdrager derfor ejendommen til den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering på 38.000.000 kr. fratrukket 15 %. Dette medfører en overdragelsespris på 32.300.000 kr. Det skal endvidere bemærkes, at den i sagen anvendte ejendomsvurdering oprindeligt er fra vurderingsåret 2012. De offentlige ejendomsvurderinger blev i 2013 suspenderet på baggrund af kritik fra Rigsrevisionen. Siden da har det været SKATs 2012-vurdering for erhvervsejendomme, som har dannet grundlag for opkrævningen af ejendomsskatterne. Landsskatteretten kom i sin afgørelse frem til, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse efter +/- 15

Skattehjørnet redigeres af EY, som har nedsat denne redaktionsgruppe: •

Partner Heidi Lundsgaard.

•

Partner Claus Pedersen.

•

VAT Manager Mette Schøler.

•

Senior Tax Consultant Majbritt Davidsen.

%’s reglen, selvom ejendommen måtte være blevet handlet 23 Huset Jura februar 2019

Få mere viden Grundkursus: Lejeret I og II Få et grundlæggende kendskab til reglerne om private be-

Kursus: Erhvervslejemålets ophør, istandsættelse og fraflytning

boelseslejemål, og bliv klogere på lejelovgivningen og dens

Få styr på reglerne og den nyeste retspraksis om erhvervs-

faldgruber.

lejemålets ophør og fraflytningsopgøret mellem lejer og udlejer og få gode råd til, hvordan du regulerer forholdet i

Kurset giver dig et grundlæggende kendskab til lejerettens

erhvervslejekontrakten.

regler om beboelseslejemål. Du får et godt kendskab til de erhvervslejeretlige regler i Kurset gennemgår lovgivningens systematik og de essen-

forbindelse med lejeforholdets ophør. Du får et indblik i reg-

tielle lejeretlige begreber. Der bliver taget udgangspunkt

lerne om opsigelse og ophævelse og et indgående kendskab

i lejekontrakten baseret på den autoriserede standardleje-

til reglerne og den nyeste relevante retspraksis om fraflyt-

kontrakt og suppleret med en overordnet gennemgang af

ning og istandsættelse.

reglerne for huslejefastsættelse, fremleje, bytte mv. Vi gennemgår, i hvilken stand lejemålet skal afleveres, Relevante eksempler fra hverdagen som administrator eller

afregning af depositum og fristerne for de enkelte krav, og vi

ejer bliver en naturlig del af undervisningen.

kommer med praktiske råd ved håndteringen af fraflytningssituationen.

Kurset forudsætter ikke, at du har et forhåndskendskab til lejelovgivningen og indeholder en indledende introduktion.

Det forudsættes, at du har et overordnet kendskab til erhvervslejeloven.

Lejeret I holdes tirsdag den 19. marts i København Kurset holdes torsdag den 21. marts 2019 i København Lejeret II holdes tirsdag den 26. marts i København

Kursus: Andelskroneberegning Få styr på reglerne, når du skal beregne andelsværdien, og

Kursus: Værdioptimering af erhvervsejendomme

bliv opdateret på den seneste retspraksis.

Bliv klogere på værdiansættelse, drift og værdioptimering af erhvervsejendomme, og få indblik i markedslejeniveauet på

Kurset giver dig en gennemgang af andelsboligforenings-

hovedgaderne i København

lovens regler om prisfastsættelse af andelsboliger. Kurset tager afsæt i de vedtagne bestemmelser om maksimalprisen

Du bliver i stand til at vurdere, hvordan ejendommens værdi

for en andelsbolig.

og drift optimeres bedst muligt, og hvilken betydning det har for værdiansættelsen. Du bliver introduceret til ejen-

Herudover undervises i beregning af andelskronen uanset,

dommens budget og elementerne i grundlæggende værdi-

hvilken værdifastsættelsesmetode der er anvendt. Det er

ansættelse. Det bliver forklaret, hvad forrentningskravet er,

derfor nødvendigt at medbringe computer.

og hvordan det indgår i værdiansættelsen.

Maksimalprisreglen fortolkes ved hjælp af relevante domme.

Der er fokus på de grundlæggende regler for regulering af markedslejen, aftalte lejereguleringsklausuler og sene-

Kurset holdes torsdag den 7. marts i København

ste praksis på området, herunder kombinationsregulering af lejen. Det illustreres, hvordan lejereserven inddrages i ejendommens værdi, og der er fokus på driftsoptimering af ejendommen, og de grundlæggende regler for lejers betalinger af forbrugs- og driftsudgifter ud over lejen.

www.ejd.dk/kurser

Kuset holdes torsdag den 14. marts i København