Huset 5 2018: Tryghed i etageejendomme

Huset Magasinet for hele ejendomsbranchen 50. ĂĽrg. nr. 5, august 2018

Side 8-13

Foto: Echatnoir, iStockPhoto.

BYEN SOVER ALDRIG

24 syv

DERFOR ER VI ALTID LIGE VED HÅNDEN – DØGNET RUNDT Med appen DEAS 24syv kan du som altid sende opgaver ind, der skal løses i din ejendom døgnet rundt. Så rykker vi ud hurtigst muligt.

Få også skræddersyede nyheder, tips & gode råd, og brug vores digitale selvbetjening nemt og bekvemt.

Du finder DEAS 24syv i App Store eller Google Play.

Tema: Tryghed i etageejendomme En kombination af tekniske løsninger og såkaldt ”naturlig overvågning” er blandt rådene fra Det Kriminalpræventive Råd og SikkerhedsBranchen til at skabe mere tryghed i etageejendomme.

8

Andelsboligforeningen Bisp bruger Facebook som en virtuel opslagstavle, hvor beboerne kan dele stort og småt. Det bidrager til et trygt fællesskab, fortæller Casper Angelo, som er bestyrelsesmedlem og initiativtager til gruppen.

12

Det Kriminalpræventive Råd og SikkerhedsBranchen har gode råd om tryghedsskabende tiltag i etageejendomme. Læs mere på side 8.

Nr. 5 2018 4

Ejendomsforeningen Danmark mener: Moderniseringer af lejeboliger er nødvendige

6 Branchenyt 8-13: Tryghed i etageejendomme 14 Fremtidens Ejendomsforeningen Danmark: Strategien sættes for fremtidens Ejendomsforeningen Danmark

18 Ny i branchen: Nye ansigter i hovedbestyrelsen Mød de nye bestyrelsesmedlemmer i Ejendomsforeningen Danmark. Øverst advokat Jan Toft Olesen, Lou Advokatfirma, nederst direktør Thomas Bograd, Ejendomsselskabet Østervold, og regionsdirektør Rikke Lykke, PATRIZIA Immobilien AG. Læs mere på side 18.

22 Analyse: Nye ideelle boliger til 50+ 24 Gennemgribende moderniseringer: Moderniseringer skaber boligerne, samfundet efterspørger

26 Administratorkonferencen 2018 28 Nye offentlige ejendomsvurderinger: Alle skal med

30 Nøgletal: Ejendomme, aktier eller obligationer?

32 Gæsteekspert: Er der altid fri lejefastsættelse?

N VA

EM ÆRK

34 Nyt fra Ejerlejlighedernes Landsforening: Er I klar?

E

T

S

I Virum bor lille Magnus sammen med sin mor og far i en gennemgribende moderniseret lejlighed, og det er de meget glade for. Læs mere på side 24.

Miljømærket tryksag 5041 0546

ISSN 0109-1034

Medlem af Danske Medier

Erhvervsmagasinet Huset, 50. årgang, nr. 5, august 2018.

Næste nummer udkommer i september og har temaet „Juridisk rådgivning“.

Ansvarshavende redaktør: Adm. direktør Jannick Nytoft.

Udgives af Ejendomsforeningen Danmark, Nørre Voldgade 2, 1358 København K, 33 12 03 30, info@ejendomsforeningen.dk, www.ejendomsforeningen.dk.

Layout: Anita Hansen.

Huset udkommer otte gange årligt og sendes gratis til alle Ejendomsforeningen Danmarks medlemmer. Ikke-medlemmer kan tegne et samlet årsabonnement på Huset og Huset Jura for 1.085 kroner inkl. moms.

Tryk: Datagraf Communications. Huset bliver trykt på svane­mærket papir.

Redaktion: Kommunikationskonsulent Stine Rud Skov.

Annoncesalg: DG Media as, 70 27 11 55, epost@dgmedia.dk, dgmedia.dk.

Abonnement: Hans Morten Pedersen, 33 12 03 30.

Artikler i Huset må gerne citeres, når det sker inden for citatreglerne med tydelig angivelse af Huset som kilde og dato. Erhvervsmæssig affotografering af Husets tekst, billeder, illustrationer og annoncer er ikke tilladt.

Ejendomsforeningen Danmark mener

Moderniseringer af lejeboliger er nødvendige Gennemgribende moderniseringer af ældre, private lejeboliger er nødvendige, hvis boligstandarden fortsat skal hæves og blive tidssvarende. Desværre er moderniseringerne af de private lejeboliger under politisk pres.

M

ange private lejeboliger er opført før 1950, hvor familierne boede småt.

Men ens bolig skal give plads til udfoldelse i hverdagen, og det udfordrer boligerne i den ældre boligmasse.

Hvert år moderniseres omkring 2.000 utidssvarende private lejeboliger. De får for eksempel nye køkkener, badeværelser, nye installationer og måske en helt ny rumfordeling.

Ejendomsbranchen bruger årligt omkring 900 millioner kroner på modernisering af den ældre boligmasse – de såkaldte § 5, stk. 2-moderniseringer, som SR-­regeringen indførte i 1996.

Over de seneste ti år har branchen investeret for 9,8 milliarder kroner, og det har givet et kæmpe løft i boligstandarden for mange lejere.

Færre boliger med installationsmangler Der er omkring 570.000 private udlejningsboliger. I 1981 havde 28 procent af boligerne installationsmangler, mens dette tal var faldet til seks procent i 2010. Det er ikke muligt at fremskaffe nyere tal, men baseret på den nedadgående trend må vi forvente, at tallet er faldet yderligere.

I København er en moderniseret privat lejebolig kun 14 kroner dyrere end en ny almen bolig per kvadratmeter om måneden – og det skal her bemærkes, at den almene bolig er opført med offentlige tilskud, som holder lejen kunstigt nede.

I artiklen ”Moderniseringer skaber boligerne, samfundet efterspørger” på side 24 er der konkrete eksempler på, hvordan en gennemgribende modernisering kan forvandle en utidssvarende lejebolig til en moderne familiebolig med blandt andet stort køkken-alrum.

Som det fremgår, er lejerne glade for at bo i

4

Huset august 2018

Foto: Sara Galbiati.

boligen, og der er i øvrigt også en lang venteliste til lejeboliger i den pågældende ejendom.

Branchen lytter til kunderne Udlejere har, ligesom alle andre virksomheder, naturligvis fokus på kundernes behov og ønsker – både når der bygges nyt og i den eksisterende boligmasse.

Det virker derfor temmelig uforståeligt, at de gennemgribende moderniseringer jævnligt står for skud. Hvis disse moderniseringer ikke gennemføres af den private sektor, må vi forvente, at det offentlige før eller siden skal bære udgiften til modernisering gennem for eksempel byfornyelse. Ejendomsejere over hele landet påtager sig med de løbende moderniseringer et samfundsansvar og skaber samtidig jobs i byggesektoren.

Deltag i debatten Der er brug for, at man politisk anerkender den moderniseringsindsats, som ejendomsbranchens aktører står for og investerer i.

Politikerne bør tænke mere langsigtet og i helhedsorienterede løsninger frem for kun at reagere, når der dukker en sag op i medierne.

Lad os drøfte det til den ejendomspolitiske åbningsdebat den 3. oktober, hvor ejendomsbranchens aktører debatterer med relevante ordførere. Medlemmer kan allerede nu tilmelde sig på www.ejendomsforeningen.dk/ejendomspolitisk. Jeg håber at møde mange af jer til debatten.

Jannick Nytoft Adm. direktør Ejendomsforeningen Danmark

Få adgang til nem og enkel opgavestyring iOpgave giver dig overblik over hverdagens ejendomsopgaver

iOpgave er et smart opgavesystem, som giver administrative medarbejdere, ejendomsfunktionærer og beboere overblik over indkomne opgaver på en ejendom – lige fra reparationer, der skal ordnes hos beboere til administrative opgaver på kontoret.

Systemet er tilgængeligt på PC, Mac, tablet og mobil.

_

Læs mere om iOpgave på unik.dk

Kontakt os i dag på 76 42 11 00 eller unik@unik.dk

Branchenyt

Foto: Gestur Gislason, iStockPhoto.

Grundejerforeningerne i Ringsted, Sorø og Slagelse holder temamøde Den 27. august kl. 19.00 på Værkerne, Frederiksvej 29, 4180 Sorø.

Foto: VisitRanders.

Ejendomsforeningen Kronjylland holder gå hjem-møde Den 5. september kl. 17.00. Sted for afholdelse bliver oplyst ved tilmelding.

Mødets tema er finansiering og forsikring og bliver holdt af ekstern forelægsholder.

Desuden vil foreningens 125-årsjubilæum blive markeret.

Tilmelding Tilmelding til Chris Trøjborg Pedersen på ctp@lou.dk eller 91 35 67 81.

Sidste frist for tilmelding er den 4. september kl. 12.00.

På temamødet giver Ejendomsforeningen Danmarks cheføkonom Morten Marott Larsen en aktuel status på det nye og mere gennemsigtige ejendomsvurderingssystem, som bliver baseret på indsamling af markedsdata, herunder specielt muligheder og fordele for ejendomsejerne.

Systemet skal baseres på aktuelle data, der løbende bliver indhentet hos ejendomsejerne. Dermed er der langt bedre mulighed for, at vurderingsprocessen resulterer i mere retvisende ejendomsvurderinger. Antallet af klager over vurderingerne bliver forhåbentlig væsentligt færre i fremtiden end i det hidtidige system.

Derefter holder Nybolig Erhverv et indlæg om de aktuelle markeds­forhold på ejendomsmarkedet i vores region.

Tilmelding Der er gratis adgang for alle interesserede, men tilmelding er nødvendig og skal ske senest den 23. august på www.ejendomsforeningen.dk/temamoede

Foto: Gitte Nielsen, VisitRoskilde.

Roskilde Grundejerforening holder kursus om processen ved handel af privatbolig Onsdag den 12. september kl. 19-21, Byens Hus Stændertorvet 1D, 4000 Roskilde.

Kurset kommer rundt om både de juridiske og økonomiske aspekter ved handel af privatboligen, herunder købsaftalen, prisfastsættelse, finansieringsmuligheder, mægleraftalen og brug af købermægler.

Oplægsholdere Advokat Cecilie Mieth, Retsadvokaterne Roskilde og Tobias Edlev Nielsen, Ejendomsmægler og valuar MDE, Bolig­kompagniet Roskilde Deltagergebyr Gratis for medlemmer af Roskilde Grundejerforening og andre foreninger under Fællesforeningen af Grundejerforeninger på Sjælland mv. Ikke-medlemmer betaler 200 kroner, som refunderes ved indmeldelse i foreningen.

Tilmelding Tilmelding senest den 10. september til Retsadvokaterne, Roskilde: info@retsadvokaterne.dk eller telefon 41 94 80 00.

6

Huset august 2018

ista leverer regnskaber til tiden Når forbrugsregnskabsåret slutter, sætter ista stopuret i gang.

Vores mål er at levere jeres regnskaber længe før tidsfristen udløber og med et minimum af administration fra din side.  90%

af vores regnskaber leveres indenfor 30 dage og 60% leveres indenfor kun 9 dage

 99,9%

af alle afregninger på radiomålere baseres på faktiske målinger

 Hurtig

behandling af kundeindsigelser – i gns. under 7 dage

Ring 77 32 33 00 for mere information.

ista Danmark A/S Brydehusvej 13  2750 Ballerup  Tlf.: 77 32 32 32  ista@ista.dk  www.ista.dk

Bank | Forsikring | Pension

Nu passer vi endnu bedre på dine ombygninger Bedre dækning til de medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark, som er forsikrede i Alm. Brand.

Fremover giver vi dig en langt større entrepriseskadedækning end tidligere.

Det betyder, at du som ejer, udlejer eller administrator af fast ejendom til beboelse eller erhverv, ikke længere skal oprette en særlig entreprise/all-risk dækning, når der skal ombygges eller renoveres, så længe entreprisen ikke overstiger 1 mio. kr. ex. moms. Det betyder, at du både sparer tid og pengene til ekstra dækning og tilmed er bedre sikret økonomisk, hvis der skulle opstå skader under vejs. Dækningen på bestående bygninger bliver hævet fra de nuværende 100.000 kr til hele 250.000 kr.

Skriv til ejendomsforeningen@almbrand.dk, hvis du vil høre mere om vores særlige tilbud til medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark eller ring til Erhvervskonsulenterne Børge Schmidt på telefon 33 30 61 47 eller Lars Jørgensen på telefon 33 30 60 48.

Tryghed i etageejendomme

Inspiration til mere tryghed Det Kriminalpræventive Råd har under fanen ”Trygge Byer” samlet en række råd i forbindelse med byplanlægning. De kan findes her: www.dkr.dk/trygge-byer Trafik-, Bygnings- og Boligministeriet udgav i 2015 en publikation, der omsætter nationale og internationale erfaringer med at reducere antallet af indbrud til konkrete tiltag.

Læs den på www.trm.dk/da/publikationer/2015/vaerktøjskasse-til-indbrudsforebyggelse-i-alment-boligbyggeri

Ifølge tal fra Danmarks Statistik har ejendomsforbrydelserne i Danmark haft en faldende tendens siden 2009. Forebyggelseskonsulent i Det Kriminalpræventive Råd Hans Peter de Place (tv.), og Mogens Hansen, vicedirektør i SikkerhedsBranchen (th.) håber dog, at tallene kan reduceres yderligere.

8

Huset august 2018

Tryghed i etageejendomme

Tryghed med tekniske løsninger og naturlig overvågning En kombination af tekniske løsninger og såkaldt ”naturlig overvågning” er blandt rådene fra Det Kriminalpræventive Råd og SikkerhedsBranchen til at skabe mere tryghed i etageejendomme.

Tekst: Cecilie Borgen Justesen.

Foto: Sara Galbiati.

E

jendomsforbrydelserne i Danmark har, ifølge tal fra Danmarks Statistik, haft en faldende tendens siden 2009. I første kvartal 2018 blev der anmeldt 78.112 ejendomsforbrydelser, hvilket er 34 procent lavere end i 2009, hvor de toppede med 118.168 anmeldelser. Tallene er dog stadig for høje, mener brancheforeningen Sikkerheds­ Branchen. ”Forbrydelser mod ejendomme, såsom indbrud, hærværk og brandstiftelse, er på

et højt niveau i forhold til resten af Europa.

Det kan skyldes, at der ikke er nogen krav i Bygningsreglementet til kvaliteten af døre og vinduer, som der er i eksempelvis Holland”, indleder Mogens Hansen, som er vicedirektør i SikkerhedsBranchen. ”Når man renoverer, så skifter man typisk døre og vinduer af energimæssige årsager, men man bør i høj grad også skifte af sikkerhedsmæssige årsager”, fortsætter han.

Det Kriminalpræventive Råd, som beskæftiger sig med at udvikle præventive tiltag og blandt andet står bag ordningen Nabohjælp, har også lagt mærke til tendensen.

”Tendensen er god i forhold til de faldende ejendomsforbrydelser, og når vi ser på indbrud, er tallene især faldende. Siden 2009, hvor niveauet var højest, er tallene på nationalt plan faldet forholdsvis meget. Det, synes vi naturligvis, er positivt, men vi så gerne, at de kom ned på det niveau, som vi ser i vores nabolande”, siger Hans Peter de Place, som er forebyggelseskonsulent i Det Kriminalpræventive Råd.

Ejendomsforeningen Danmarks undersøgelse af ejendomsvenlighed i landets kommuner i efteråret 2017 viste samme billede.

Nemlig at gennemsnittet af ejendomsforbry-

”Forbrydelser mod ejendomme, ... er på et højt niveau i forhold til resten af Europa. Det kan skyldes, at der ikke er nogen krav i Bygningsreglementet til kvaliteten af døre og vinduer, som der er i eksempelvis Holland”.

Vicedirektør Mogens Hansen, SikkerhedsBranchen.

Huset august 2018 9

Tryghed i etageejendomme

delser faldt i landets kommuner, og det medvirkede til at forbedre den generelle ejendomsvenlighed siden sidste undersøgelse.

Indbrudssikrede døre og vinduer Der findes flere tilgange til at skabe trygge rammer for beboere i en etageejendom. ”Rent teknisk kan man sikre opgangsdøre, altandøre og entrédøre til lejligheder og vinduer, så det komplicerer indbrudstyves adgang og ikke mindst flugtvej til og fra lejligheder og opgange og samtidig skaber støj, som kan virke afskrækkende på tyven”, fortæller Mogens Hansen.

Beregninger foretaget for Energistyrelsen viser, at meromkostningerne ved at vælge denne type døre og vinduer er mellem 0,2 og 0,4 procent af de samlede byggeomkostninger. ”Ved både nybyggeri og renovering af den eksisterende bygningsmasse bør man indtænke indbrudssikrede døre og vinduer efter den europæiske standard, kaldet EN 1627 i modstandsklasse RC2 og RC3 – i hvert fald i stueetager og ved opgangsdøre.

Det betyder, at de kan modstå angreb med koben, spark og lignende i henholdsvis tre og fem minutter, ligesom det vil larme betydeligt mere. Det kan virke afskrækkende i etageejendomme, hvor folk bor tæt, og indbrudstyve aldrig kan vide sig sikre på, om beboerne i opgangene er hjemme”, forklarer Mogens Hansen. ”Tre til fem minutter lyder ikke af meget, men det er faktisk en stor forbedring i forhold til de få sekunder, det tager at komme igennem en usikret åbning. Det ved en tyv godt, og det kan få ham til at opgive sit forehavende”, uddyber han.

Af tryghedsskabende tiltag fremhæver Mogens Hansen elektroniske låsesystemer, hvor den traditionelle stålnøgle er skiftet ud med en elektronisk brik, som kan deaktiveres, så ekstranøgler og nøglekopier ikke er i omløb. Derudover bidrager dørtelefonanlæg med videoovervågning til, at beboeren kan orientere sig om, hvem der vil ind i opgangen. Læs mere om reglerne for tv-overvågning i boligorganisationer i Ejendomsforeningen Danmarks vejledning, som du finder på www.ejendomsforeningen.dk under Regler & vejledning.

Beboere kan skabe naturlig overvågning Tryghed kan også opnås ved såkaldt ”naturlig overvågning”, hvor beboerne er opmærksomme på deres omgivelser, mener Hans Peter de Place. Det kan være ved at holde øje med usædvanlige aktiviteter eller utrygge områder i og omkring etageejendommen. ”Et eksempel er tryghedsvandringer med bestyrelsen i ejer- eller andelsboligforeningen eller viceværten, hvor man udpeger steder, som er dårligt vedligeholdt, eller som kan føles utrygge eksempelvis på grund af manglende lys eller udsyn. Men det kan også være ved, at beboerne generelt er opmærksomme på, hvad der sker omkring dem, og taler sammen om, hvad de oplever”, forklarer Hans Peter de Place.

Det vil have både en tryghedsskabende og en præventiv virkning. ”Hvis beboerne bruger områderne rundt om bygningen, for eksempel borde og bænke eller grønne områder, kan det også afskrække nogle fra at begå ejendomsfor-

”... Så det er med at planlægge, at byområder bliver mere blandede, fordi det betyder, at der er mennesker, der går, cykler og kører rundt på alle tidspunkter af døgnet. Det giver os mere naturlig overvågning og dermed mere tryghed og mindre kriminalitet”.

Forebyggelseskonsulent Hans Peter de Place, Det Kriminalpræventive Råd.

10

Huset august 2018

brydelser, fordi der er større chance for at blive opdaget. At området ser vedligeholdt og beboeligt ud, kan også have en præventiv virkning, da man kan se, at området bliver brugt og passet på, og derfor kan man møde et andet menneske når som helst”, uddyber Hans Peter de Place.

Tænk tryghed ind i ejendomsområder Tryghed og forebyggelse af ejendomsforbrydelser kan desuden indtænkes allerede, når planlægningen af nye boligområder sættes i gang. Her gælder det blandt andet om at blande beboelse, fritidsaktiviteter og erhvervsliv. ”Jo mere opsplittet det bebyggede miljø er, jo større mulighed er der for at begå indbrud i et boligområde, fordi der ikke er nogle hjemme i dagtimerne, og for eksempel lave hærværk eller begå tyveri i et erhvervsområde om aftenen. Så det er med at planlægge, at byområder bliver mere blandede, fordi det betyder, at der er mennesker, der går, cykler og kører rundt på alle tidspunkter af døgnet. Det giver os mere naturlig overvågning og dermed mere tryghed og mindre kriminalitet”, uddyber Hans Peter de Place.

Derudover fremhæver han, at det kan øge trygheden i området, hvis nye bygninger opføres, eller gamle bygninger renoveres, så vinduer eller altaner vender ud mod fællesarealer, gangstier, cykelskure og andre småhuse, så disse områder naturligt bliver genstand for flere øjne mod området. sts@ejendomsforeningen.dk

TO MINDRE BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME I HELLERUP MED LEDIGE LEJLIGHEDER, SÆLGES SAMLET FOR KR. 38.990.000

TIL SALG REBEKKAVEJ 1 & 3 2900 HELLERUP

REBEKKAVEJ 1 • • • • • • •

Klassisk og smuk hjørneejendom på 643 m2 og 220 m2 kælder 6 lejligheder fra 79 til 138 m2 Ledig lejlighed på 138 m2 med udestue og egen have primo 2019 Ejendommen er omfattet af reglerne om småhuse Gåafstand til Hellerup Station Ingen bindingspligt i GI Pris kr. 20.995.000

REBEKKAVEJ 3 • • • • • • •

Klassisk og smuk ejendom på 480 m2 og 165 m2 kælder 6 lejligheder fra 76 til 82 m2 Ledig lejlighed på 82 m2 med altan pr. overtagelsesdatoen Ejendommen er omfattet af reglerne om småhuse Gåafstand til Hellerup Station Ingen bindingspligt i GI Pris kr. 17.995.000 SAGSNR. 14060

Kontakt os på 7023 6330 Lintrup & Norgart A/S | Jens Kofods Gade 1, 1268 København K | www.linor.dk

F

Tryghed i etageejendomme

Trygt og nært beboermiljø på de sociale medier Andelsboligforeningen Bisp bruger Facebook som en virtuel opslagstavle, hvor beboerne kan dele stort og småt. Det bidrager til et trygt fællesskab, fortæller Casper Angelo, som er bestyrelsesmedlem og initiativtager til gruppen.

Tekst: Cecilie Borgen Justesen.

Foto: Sara Galbiati.

”

Jeg har kage i overskud. I kan hente rester hos mig på 2. sal”. Sådan kunne en besked i den skjulte og lukkede Facebook-gruppe for andelsboligforeningen Bisp lyde. Her deles stort og småt imellem de godt 400 beboere i den 20 år gamle forening på Vesterbro i København. Gruppen har eksisteret i en række år, og selvom der ved etablering af gruppen ikke var et udtalt behov for den virtuelle opslagstavle, er Casper Angelo, som er initiativtager til gruppen og bestyrelsesmedlem i foreningen, ikke i tvivl om, at den er et aktiv for foreningens beboere. ”Gruppen bidrager med en stærk og tryg fællesskabsfølelse og generel videndeling mellem beboerne. Det gælder både, når der skal varsles sammenkomster, hvis man finder en tabt genstand i gården, og hvis noget går i stykker i ejendommen”, siger Casper Angelo.

Cirka 200 af foreningens beboere er medlem af gruppen, og størstedelen af dem har en alder, hvor de alligevel har en profil på Facebook.

Selv har Casper Angelo boet i foreningen i 22 år og har været medlem af foreningens bestyrelse i 13 år. Han tog for syv år siden initiativ til Facebook-gruppen, og han er i dag gruppens administrator. ”Som administrator screener jeg de personer, der anmoder om at få adgang til gruppen. Altså, jeg prøver at sikre, at det kun er valide personer – altså beboere – som har adgang. Ellers gør jeg ikke så meget, og det er op til beboerne at slå opslag op”, siger han.

Omvendt er foreningens vicevært ikke medlem af gruppen, ligesom henvendelser til bestyrelsen ikke kan ske på siden. ”Gruppen er ment som en daglig deling af det, der sker i foreningen. Hvis man skal have fat i viceværten eller bestyrelsen, sker det stadig på traditionel vis, så vi kan holde tingene adskilt”, fortæller han. sts@ejendomsforeningen.dk

Styrker det nære netværk Opslagene om overskudskage eller varslinger om festlige fødselsdage er på den måde med til at styrke det nære netværk og hensynet til de andre beboere, mener Casper Angelo. Og så bidrager de til et trygt og informativt miljø i det daglige blandt foreningens mange beboere. ”I gruppen bliver der delt ting, som nok ikke ville blive delt, hvis ikke vi havde gruppen. Forstået på den måde, at man ikke bare passer sin egen lejlighed, men også er opmærksom på de øvrige beboere, hvad enten man deler erfaringer om de bedste dækbrædder til altanerne, eller at der er kage i overskud”, fortæller han.

Derudover er gruppen også med til at skabe opmærksomhed om, hvad der sker i og omkring ejendommen. ”Man har også et naturligt øje på, hvad der sker i opgangen og i gården. Det kan være, at en beboer oplever, at fremmede personer opholder sig i en opgang, eller at en yderdør pludselig ikke smækker ordentligt til. Så kan man gøre de andre beboere opmærksom på det”, siger Casper Angelo.

Nem kommunikationsform Han er slet ikke i tvivl om, hvorfor det var en god idé at flytte den daglige kommunikation fra de printede A4-ark på opslagstavlerne til opslag på Facebook. ”Det er en nem kommunikationsform, hvor de fleste beboere alligevel er til stede”, uddyber han.

12

Huset august 2018

”Gruppen [på Facebook, red] bidrager med en stærk og tryg fællesskabsfølelse og generel videndeling mellem beboerne. Det gælder både, når der skal varsles sammenkomster ... og hvis noget går i stykker i ejendommen”.

Bestyrelsesmedlem Casper Angelo, andelsboligforeningen Bisp.

Tryghed i etageejendomme

I andelsboligforeningen Bisp, der ligger ved Ingerslevsgade og S-togenes sidste strækning ind til Københavns Hovedbanegård, kan beboerne dele løst og fast fra deres dagligdag i foreningens Facebook-gruppe. Det skaber et trygt fællesskab i foreningen, fortæller Casper Angelo, som er bestyrelsesmedlem i foreningen og initiativtager til gruppen.

Huset august 2018 13

Fremtidens Ejendomsforeningen Danmark

Strategien sættes for Ejendomsforeningen I disse måneder sker der flere nye ting på de interne linjer i foreningen. En ny formand er blevet udpeget samtidig med, at der lægges en strategi for fremtidens Ejendomsforeningen Danmark. Synlighed er et af nøgleordene.

Tekst: Cecilie Borgen Justesen.

Foto: Sisse Stroyer.

M

ålet er, at Ejendomsforeningen Danmark bliver en mere synlig erhvervsorganisation over for såvel medlemmer som beslutningstagere. I afskedsinterviewet med foreningens tidligere formand, John R. Frederiksen, som Huset bragte i maj måned, lagde han vægt på, at udviklingsarbejdet med en ny strategi er i fuld gang. Det var også et tema, Henrik Dahl Jeppesen tog op, da han blev udpeget som formand for Ejendomsforeningen Danmark til landsmødet i april. ”Jeg glæder mig til i samarbejde med bestyrelse, ledelse og sekretariat at udleve vores vision og målsætning om at skabe en moderne og synlig erhvervsorganisation”, sagde Henrik Dahl Jeppesen efter valget.

Han er til daglig adm. direktør i ejendomsforvalteren DEAS. Ejendomsforeningen Danmark fik i 2017 tilgang af adm. direktør Jannick Nytoft og juridisk direktør Morten Østrup Møller. De skal sammen med Henrik Dahl Jeppesen og næstformand Boris Nørgaard

”Jeg glæder mig til i samarbejde med bestyrelse, ledelse og sekretariat at udleve vores vision og målsætning om at skabe en moderne og synlig erhvervsorganisation”.

Formand Henrik Dahl Jeppesen, Ejendomsforeningen Danmark.

14

Huset august 2018

Adm. direktør i DEAS Henrik Dahl Jeppesen blev i april 2018 valgt som formand for Ejendomsforeningen Danmark.

Fremtidens Ejendomsforeningen Danmark

fremtidens Danmark Vi er en erhvervsorganisation, der har mange forskellige medlemmer ... Vi skal derfor sørge for, at vores position som et synligt talerør for hele ejendomsbranchen bliver styrket endnu mere ...”.

Adm. direktør Jannick Nytoft, Ejendomsforeningen Danmark.

Jannick Nytoft tiltrådte som ny adm. direktør for Ejendomsforeningen Danmark i 2017.

Kjeldsen fra ejendomsselskabet Dades lægge de strategiske linjer i samarbejde med foreningens øvrige hovedbestyrelse. ”Udviklingsarbejdet med strategien, der skal tegne linjerne for fremtidens Ejendomsforeningen Danmark, er rigtig godt i gang. Vi er en erhvervsorganisation, der har mange forskellige medlemmer – fra enkeltmandsvirksomheder til de største ejendomsselskaber – og dermed også et bredt spænd af interesser. Vi skal derfor sørge for, at vores position som et synligt talerør for hele ejendomsbranchen bliver styrket endnu mere de kommende år med nye tiltag og fokuspunkter”, forklarer Jannick Nytoft – og fortsætter:

Huset august 2018 15

Fremtidens Ejendomsforeningen Danmark

”Vi skal derfor i højere grad synliggøre ejendomsbranchens vigtighed i medierne og over for de rette beslutningstagere”.

Booste fortællinger og udfordringer Henrik Dahl Jeppesen mener, at de forskellige typer af medlemmer skaber interessante muligheder for videndeling og netværk, når branchen mødes på tværs. Det bidrager til, at foreningen konstant udvikler sig og medvirker til at booste nye og velkendte branchefortællinger. ”Vores branche rummer i høj grad mange muligheder, men også mange udfordringer, som vi skal være opdaterede på. Et af foreningens overordnede fokusområder er således at skabe bedre rammevilkår for branchen. Vi har en række konkrete mærkesager og fokusområder, som vi aktivt forsøger at fremme.

For eksempel mere valide ejendomsvurderinger, skatten på generationsskifte, der skal sænkes, og branchens generelle mangel på medarbejdere, som skal afhjælpes”, uddyber Henrik Dahl Jeppesen.

Den 19. april 2018 blev Henrik Dahl Jeppesen udpeget som ny formand for Ejendomsforeningen Danmark. Han har de seneste 11 år været adm. direktør i DEAS og har over 26 års erfaring fra ejendomsbranchen. Han har i ti år været medlem af hovedbestyrelsen i Ejen-

domsforeningen Danmark samt næstformand i foreningen og formand for administratorsektionen de seneste tre år. sts@ejendomsforeningen.dk

”... Vi har en række konkrete mærkesager og fokusområder, som vi aktivt forsøger at fremme. For eksempel mere valide ejendomsvurderinger, skatten på generationsskifte, der skal sænkes...”.

Formand Henrik Dahl Jeppesen, Ejendomsforeningen Danmark.

FlexLife – et nyt lån I kan forme, som I vil FlexLife® er et fleksibelt lån fra Realkredit Danmark med variabel rente. Med FlexLife behøver I ikke binde flere penge i mursten end højst nødvendigt – i stedet kan I frigøre likviditet til forbedringer eller vedligeholdelse af jeres ejendom.

Ring til os på 45 14 01 00

Kontakt os og hør, hvad FlexLife® kan gøre for jer.

danskebank.dk/flexlife-erhverv

Skal du være vores nye kollega?

Hvem er vi?

6 dygtige/erfarne administratorer søger snarest en "holdspiller"/ kollega til administration af egen portefølje.

Arbejdsopgaver Personlig og telefonisk kontakt med lejere/ejere, udfærdigelse af lejekontrakter, varslinger, forbrugsregnskaber afstemt til kontrolfirma, indog fraflytningssyn, generalforsamlinger og kontakt til håndværkere.

Ansøgning sendes til Yvonne Skagen: ys@boligadm.dk Mrk. Ansøgning ejendomsadministrator

16

Huset august 2018

Vi ser rigtig gerne, at du • • • • • • •

ser frisk på udfordringer med positivt sind er med på den digitale fremtid har relevant uddannelse og erfaring med ejendomsadministration evt. kendskab til EG-Bolig tror på at løfte i flok forbedrer arbejdsmiljøet og kvaliteten evner at have mange bolde i luften og bevare overblik ved deadlines er omhyggelig, ansvarsbevidst og engageret i dit arbejde

Vi tilbyder • • • • • • •

Uformel omgangstone og varierende arbejdsdage Glade samarbejdsvillige kollegaer, hvor trivsel er i højsædet Dejlige omgivelser Velfungerende og yderst aktiv medarbejderklub Arbejdstid og tiltrædelse efter nærmere aftale.

Mulighed for kurser og uddannelse Varierende og spændende arbejdsopgaver

Hvis du kunne opfange et spildforbrug - ville du så ikke gøre det?

Lad mobilen overvåge forbruget og modtag beskeder Techem Beboer App

Forbrugsmål

Forbrugsmål

Som administrator af ejendomme har du brug for overblik i ejendommen her er Techem Beboer App et aktivt analyseværktøj.

•

Stop et uhensigtsmæssigt forbrug i ejendommen

•

Lad beboeren følge sit eget forbrug og få svar i appen

•

Techem giver dig adgang til “Forbrugsmål” Kontakt dit Techem Team - altid lige ved hånden

Din leverandør af fordelingsregnskaber og forbrugsopgørelser

Online Shop

www.techem.dk

Til dem, der står derude og ringer på Dine gæster danner de første indtryk, allerede ved dørtelefonen. I Mejlshede Gruppen er vi specialister i dørtelefoner. Med titlen ‘Siedle-partner’, både sælger og servicerer vi blandt andet dette flotte anlæg — og A. Hansen

C. Rasmussen

R. Simonsen

J. Hvid

G. Mortensen

K. Eskildsen

H. Møller

O. Jensen

en lang række andre dørtelefonsystemer. Så kan du være sikker på at gøre et godt indtryk, allerede første gang, du trykker dine gæster ind. Skriv eller ring i dag, så finder vi sammen den løsning, der passer perfekt til dig.

info@mejlshede.dk | 35 39 39 39

Ny i branchen

Ny i branchen I løbet af 2018 fortæller Huset om nogle af ejendomsbranchens nye ansigter eller nye projekter og ejendomme.

Nye ansigter i hovedbestyrelsen Ved Ejendomsforeningen Danmarks landsmøde i april blev tre nye ansigter valgt ind i hovedbestyrelsen. Selvom ansigterne i regi af foreningens bestyrelse er nye, har de alle solid erfaring fra ejendomsbranchen.

Tekst: Cecilie Borgen Justesen.

Foto: Sisse Stroyer, PATRIZIA Denmark og Lou Advokatfirma.

D

et er tre garvede folk fra den danske og internationale ejendomsbranche, som i april blev valgt ind i Ejendomsforeningen Danmarks hovedbestyrelse for ejersektionen og administratorsektionen.

De nye ansigter tæller Rikke Lykke, som er

”I al min tid i branchen har jeg ... set tingene fra et lidt andet perspektiv. Og det bliver jeg ved med, for jeg kan ikke lade være”.

Regionsdirektør Rikke Lykke, PATRIZIA Immobilien AG. Rikke Lykke er regionsdirektør i ejendomsinvestoren PATRIZIA. Hun forventer nogle spændende diskussioner om den danske ejendomsbranche, og hvordan Ejendomsforeningen Danmark kan bistå ejendomsbranchen i den fortsatte udvikling.

18

Huset august 2018

Ny i branchen

Thomas Bograd er direktør i Ejendomsselskabet Østervold og formand for Frederiksberg Grundejerforening. Han fremhæver, at han kan bidrage med perspektiver fra en mindre virksomhed og de sager, der rører sig her.

regionsdirektør for DACH (Tyskland, Østrig, Schweiz) samt Central- og Østeuropa i PATRIZIA Immobilien AG, Thomas Bograd, som er direktør i Ejendomsselskabet Østervold og formand for Frederiksberg Grundejerforening, og Jan Toft Olesen, som er advokat i Lou Advokatfirma og forretningsfører i Ejendomsforeningen Kronjylland. De ser alle frem til det kommende arbejde i bestyrelsen. ”Ejendomsforeningen Danmark har været – og er – med til at udvikle og professionalisere den danske ejendomsbranche. Det er noget, som jeg har arbejdet med i 14 år, og derfor synes jeg, at det er spændende at arbejde i et regi, som ikke kun er i min egen virksomhed, men som er brancherelateret generelt”, forklarer Rikke Lykke.

I seks år har hun som Managing Director stået i spidsen for den europæiske ejendomsinvestor PATRIZIA Immobilien AG’s datterselskaber i Norden og for virksomhe-

”Jeg kommer som den klassiske ejendomsejer-type, hvor der ikke er den kælder, det loft eller den lejlighed i de ejendomme, som vi ejer, som jeg ikke har været i”.

Direktør Thomas Bograd, Ejendomsselskabet Østervold. dens udvikling på det nordiske marked. I maj blev hun ny regionsdirektør for Tyskland, Østrig, Schweiz samt hele Central- og Østeuropa. Hun fremhæver derfor de brede og dybdegående indsigter, som hun har i udenlandske investorers præferencer, som et af de perspektiver, hun tager med i bestyrelsesarbejdet.

Kommer med forskelligt fokus Rikke Lykke blev valgt ind i ejersektionen, og det samme gjorde Thomas Bograd. Han fremhæver, at det er perspektiver fra rollen som den – ifølge ham – klassiske ejendomsejer, han tager med i bestyrelsesarbejdet. ”Jeg kommer som den klassiske ejendomsejer-type, hvor der ikke er den kælder, det

Huset august 2018 19

Ny i branchen

loft eller den lejlighed i de ejendomme, som vi ejer, som jeg ikke har været i. Det håber jeg også, at jeg kan repræsentere”, uddyber Thomas Bograd, som står i spidsen for det 50 år gamle ejendomsselskab, der har 34 udlejningsejendomme primært i København, Hillerød, Odense og Sønderjylland.

I administratorsektionen blev Jan Toft Olesen valgt ind. Han er uddannet advokat og har beskæftiget sig med fast ejendom siden 1996, hvor han begyndte i Lou Advokatfirma. Derudover er han forretningsfører gennem to år i Ejendomsforeningen Kronjylland. Han mener, at han kommer til at repræsentere det jyske i bestyrelsen. ”Jeg forventer, at bestyrelsesarbejdet med andre fra branchen vil give inspiration til udviklingen i branchen, og hvad der rører sig.

Nogle områder ser måske ikke helt ens ud, ud fra om man ser det fra hovedstaden eller fra provinsen. Så det kan godt være, at det kan give nogle spændende drøftelser og diskussioner”, forklarer Jan Toft Olesen.

Fokus på udvikling Netop udvikling af branchen fremhæves også af Rikke Lykke, som mener, at udviklingen skal ske i alle dele af branchen, eksempelvis håndteringen af asset management, finansiering, investering og ejendomsadministration. ”I al min tid i branchen har jeg arbejdet med at udvikle branchen og set tingene fra et lidt andet perspektiv. Og det bliver jeg ved med, for jeg kan ikke lade være. Derfor synes jeg også, at det er spændende at være med i bestyrelsesarbejdet i en brancheforening, som også mener, at vi skal udvikle os og ikke stagnere”, siger hun og tilføjer, at hun ser frem til spændende diskussioner og til at være med til at sætte retningen for, hvordan Ejendomsforeningen Danmark kan bistå ejendomsbranchen i den fortsatte udvikling.

Det er også et perspektiv, som Jan Toft Olesen deler. Hans motivation for at indtræde i bestyrelsesarbejdet tæller blandt andet at have mulighed for at påvirke den dagsorden, som foreningen sætter i forhold til rammevilkår og branchens muligheder. ”En stor del af branchen står over for et generationsskifte på både ejer- og medarbejdersiden, så det er et spørgsmål om at fastholde og tiltrække medarbejdere. Og derfor skal vi være en attraktiv og synlig branche”, uddyber han.

For Thomas Bograd gælder det, som for de to andre, om at fortsætte det udviklingsarbejde, der allerede er i gang i foreningen.

20

Huset august 2018

”Jeg håber på at kunne fortsætte det gode arbejde, som jeg synes, foreningen allerede er inde i, og samtidig være med til at udvikle den. For eksempel at der er synlighed omkring emner, som betyder noget ude i vores branche, herunder blandt andet at tiltrække

arbejdskraft, bedre mulighed for generationsskifte og gennemgribende moderniseringer”, fortæller Thomas Bograd. sts@ejendomsforeningen.dk

”Jeg forventer, at bestyrelsesarbejdet ... vil give inspiration til udviklingen i branchen, og hvad der rører sig.

Nogle områder ser måske ikke helt ens ud, ud fra om man ser det fra hovedstaden eller fra provinsen”.

Advokat Jan Toft Olesen, Lou Advokatfirma.

Advokat Jan Toft Olesen fra Lou Advokatfirma har beskæftiget sig med fast ejendom siden 1996, blandt andet med entreprise- og lejeret. Han håber, at bestyrelsesarbejdet bliver både spændende og berigende og kan føre nye vinkler og inspiration med sig.

Specialister i effektiv erhvervsudlejning.

2730 HERLEV

SAG NR.

21024294

DKK 750/m2

2730 HERLEV

SAG NR.

21024294

1118 KØBENHAVN K

DKK 750/m2

SAG NR.

21024384

DKK 7.467/m2

1113 KØBENHAVN K

SAG NR.

21024396

DKK 1.500/m2

181/181/362 m2 lyst kontor, nyrenov.

290 m2 showroom med kæmpe vindue

45 m2 butik i trendy Sværtegade, KBH

256 m2 lyst og cool kontor i Silkegade

Marielundvej/Hørkær. Flotte/lyse kontorlok. på 1.+2. sal, evt. m.lager, præsentabel ejd., attraktiv pris.

Marielundvej/Hørkær. Lyst showroom på 1. sal, egen vareindgang og elevator. Ledigt nu..

Regulært lokale med 3,3 meter til flot glasloft, stort butiksvindue, ingen spildplads. Ledigt 1/5.

3. sal: Cool lejemål, mix af store & mindre lokaler. Super god beliggenhed i hjertet af KBH. Ledigt nu.

Ç Ç

AREAL M2 181/449/630 750 LEJE PR. M2 38 DRIFT PR. M2

2830 VIRUM

SAG NR.

21024381

DKK 1.000/m2

Ç Ç

AREAL M2 LEJE PR. M2 DRIFT PR. M2

290 750 38

2820 GENTOFTE

SAG NR.

21024399

DKK 771/m2

Ç Ç

AREAL M2 45 LEJE PR. MÅNED 28.000 INKL DRIFT PR. M2

2300 AMAGER STRAND

SAG NR.

21024391

DKK 1.461/m2

Ç

AREAL M2 LEJE PR. M2 DRIFT PR. M2

256 1.500 INKL

2300 AMAGER STRAND

SAG NR.

21024394

DKK 2.500/m2

Fra 50-300 m2 kontor på Kongevejen

501 m2 kontor og lager i Gentofte

101 m2 flot kontor i nyopført højhus

179 m2 café/butik, nabo til REMA1000

Lækre kontorlok. i flerbrugerejd.

Adgang til fælles mødelokaler, kantine mv. Fri parkering.

Lejemålet indeholder 235 m2 kontor, 200 m2 lager og 66 m2 i kld.

Ledigt 1. jan. 2019.

101 m2 i stuepl., egen terrasse.

Nyistandsat, lyst og moderne. Fri parkering. Ledigt til overtagelse.

Amager Strand. Perfekt lejemål m. udeservering, nabo til Fitnessdk, Stick & Sushi og REMA1000 (Q2 18).

Ç Ç

AREAL M2 FRA 51-300 1.000 LEJE PR. M2 306 DRIFT PR. M2

Ç Ç

AREAL M2 LEJE PR. M2 DRIFT PR. M2

501 GNS. 771 INKL

Ç

AREAL M2 LEJE PR. MÅNED DRIFT PR. M2

101 12.295 INKL

Ç Ç

AREAL M2 LEJE PR. M2 DRIFT PR. M2

179 2.500 321

EKSKLUSIV DANSK PARTNER TIL NAI GLOBAL: DAL ERHVERVSMÆGLER · FORBINDELSESVEJ 12 · 2100 KØBENHAVN Ø · +45 70 300 555 · INFO@DAL.DK · DAL.DK

DANMARK

DAL Erhvervsmægler | NAI Danmark er eksklusiv dansk partner til NAI Global, verdens største netværk af uafhængige erhvervsmæglere.

NAI Global har 400 kontorer i 60 lande og ca. 7.000 medarbejdere.

Vi dækker Skandinavien med 21 kontorer i Danmark, Sverige og Norge. Læs mere på dal.dk, nai.dk og naiglobal.com. Kontakt os på +45 70 300 556.

Analyse

Nye ideelle boliger Antallet af personer i segmentet 50+ i Danmark stiger, samtidig med at der i boligefterspørgslen er fokus på service til at optimere frihed og aktiviteter.

Hvad er 50+-boliger, og hvordan kan markedet for dette segment se ud om ti år?

Tekst og tal: Peter Schnell Jensen, PwC Real Estate og Morten Marott Larsen.

I

ejendomsbranchen tales om ældreboliger, seniorboliger, boliger til ”50+segmentet” eller ”den 3. alder”. The Economist foreslår begrebet ”OWLS” (Older Working Less, Still earning) som term for det nye aktive, købestærke segment, imens andre kalder segmentet for ”seenagers” med henvisning til, at segmentet er vores tids nye købestærke gruppe, som teenagere var i 1950’erne.

I Danmark benytter vi oftest termer som ”senior-/ældresegmentet”. Samtidig hersker der bred enighed om, at den rette terminologi ikke er fundet endnu, fordi klangen af seniorboliger, ældreboliger og lignende ikke altid giver de ønskede associationer om det gode og aktive liv. Det skyldes, at der er sket en udvikling i segmentet.

Befolkningen bliver ældre, rigere og motionerer mere Gennemsnitlig levealder i dag:

81 år Andel af befolkningen, som er 65+ år i 2040:

Forventet levealder for en 40-årig kvinde:

25 %

91 år

Det gode liv i den 3. alder Befolkningen bliver nemlig ældre, samtidig med at man også forbliver mere frisk i en længere periode, og livskvaliteten generelt øges. I 2040 vil en fjerdedel af befolkningen være over 65 år, hvilket i forhold til i dag er en stigning på fem procentpoint eller omkring 430.000 personer. Samtidig stilles der andre krav til tilværelsen, end man tidligere har gjort. Den udvikling betyder også, at opfattelsen og definitionen af segmentet justeres. ”Tænketanken – Den nye 3. alder” kommer tættere på en ny terminologi, når de kalder det for ”det gode liv i den 3. alder”.

Udviklingen sætter ikke bare sit aftryk på vores forståelse af segmentet. Det sætter i den grad også sit aftryk på ejendomsbranchen, som skal forholde sig til, hvad der egentlig er den ideelle bolig til det gode og aktive liv, hvor vi ældes i forskellig takt.

22

Huset august 2018

65+-årige, som er formuende: 67+-årige, som motionerer ugentligt:

60 %

75 %

Kilde: Danmarks Statistik, HISB7, PwC FS Aktuarer, 2018, Danmarks Statistik ”Fra Ældrebyrde til Ældrestyrke?”, Det Nationale Forskningscenter for Velfærd: ”Ældres Behov og Ressourcer i perioden 19972012”, Danmark Statistik – De Ældres Formue og Gæld 2016.

Analyse

til 50+ Ny virkelighed, hvor ”one size fits all” ikke duer Den ideelle bolig til det gode liv skal passe ind i spændet fra cirka 50 til 75 år. Det betyder, at ejendomsbranchen står over for at skabe optimale fysiske rammer, der understøtter segmentets interesser og netværk, uanset om det er business, sport, kultur eller samvær – og uanset alder. Det betyder, at der ikke skal laves ”one size fits all”. Man skal forstå segmentet og tænke miljø, service, og fleksibilitet ind. Der er dermed behov for at forholde sig til en ny virkelighed med en anden dynamik, hvor nye udfordringer er i spil. Ifølge Institut for Fremtidsforskning er en af udfordringerne de sociale netværk, der i stigende grad bliver venskabsbaseret frem for familiebaseret.

Professionelle bofællesskaber Fokus på det gode liv, supersegmentering og blandt andet nye sociale netværk udstikker pejlemærker for ejendomsbranchen, i forhold til hvordan fremtidens ideelle bolig til det gode og aktive liv skal være. I dag eksemplificerer bofællesskaberne den sammenhængskraft, der skal drive fremtidens ideelle boliger og understøtte det gode og aktive liv. I bofællesskaberne er det venskabsbaserede sociale netværk i centrum. Bofællesskaberne er typisk i lille skala. Det interessante er, at bofællesskaberne i høj grad serviceres af fællesskabet.

Det fungerer godt, men der lurer en fare for tilsanding. Udfordringen kan blive, at når alle beboere er 75+ år, hvem vil så flytte ind som 50-årig, og hvad sker der, når de drivende kræfter i fællesskabet forsvinder? Løsningen på udfordringen kan være, at der skal indarbejdes en vis dynamik i sammensætning af persongrupper i de forskellige fællesskaber.

Fremtiden om ti år kan blive storskalaservicerede fællesskaber med individuelle boliger, der afløser og professionaliserer bofællesskabet, men bevarer det venskabsbaserede netværk. Det vil være storskala, fordi den service, der vil blive efterspurgt, kræver et vist driftsøkonomisk setup. Det er separate

fællesskaber, der servicemæssigt hænger sammen med andre fællesskaber, eller nærmiljøets hoteller, kontormiljøer, restauranter, plejecentre mv. Det er de nye bofællesskaber, der skaber rammen for den ideelle bolig og det gode og aktive liv.

Denne nye model vil også have den store fordel at kunne skabe rum for forskellige ældningsgrader, for eksempel for et par, hvor den ene part er frisk, mens den anden part har et øget behov for hjælp. Der kan således tilbydes en række muligheder til at understøtte det aktive liv og samtidig have faciliteterne til at kunne yde øget støtte i forhold til design såvel som service, hvor det kræves.

Internationalt perspektiv Når vi ser ud i verden, understøttes betragtningerne om de servicerede fællesskaber i for eksempel Australien og USA. Her er der høj grad af supersegmentering i de fuldt servicerede ”senior villages”. Et eksempel er Arbour Berry i Australien (se figur 1). Det er 110 sammenhængende boliger for 50+-segmentet. Her samtænkes blandt andet fitness, mødefaciliteter, læge og wellness sammen med de ældre beboere. Supersegmenteringen og Arbour Berry kan være pejlemærker for, hvor boligmarkedet er på vej hen i løbet af de næste ti år i Danmark. mml@ejendomsforeningen.dk peter.schnell.jensen@pwc.com

Figur 1: Arbour Berry Eksempel

Arbour Berry, Sydney Australien

Målgruppe

+55 år

Indkomst

Mellem-høj

Skala

110 boliger

Lokation

Syd for Sydney

Service, faciliteter og management

Fitness, mødefaciliteter, lægehjælp, wellness, sikkerhed, indbygget alarmering, rehabilitering, on-site manager, kunstværksted, biograf, indendørs og opvarmet pool, grøntsagshaver, BBQ-arealer, håndværk, billard, lounge, bibliotek, fælleskøkken, restaurant, beboer­ komité, vært.

Kilde: www.thearbourberry.com.au

Huset august 2018 23

Gennemgribende moderniseringer

Moderniseringer skaber boligerne, samfundet efterspørger Gennemgribende moderniseringer af private lejeboliger er en gevinst for alle parter, mener Jens Anker Hansen, adm. direktør i Qvortrup Administration. Huset har talt med lejerne i nogle moderniserede boliger, og de er bestemt glade for at bo der.

Tekst: Rasmus Eiby.

Foto: Stine Tidsvilde.

”

Da jeg første gang gik op mod hoveddøren til opgangen, var jeg ikke synderligt imponeret. Den så lidt gammel og slidt ud, og da jeg bevægede mig op ad trappen, havde jeg den samme tanke. Men da jeg så kom ind i lejligheden, var det som at komme ind i et helt nyt univers”, fortæller Susanne Birch, da Huset møder hende i hendes nye lejlighed i Virum.

Efter at have boet i en gammel lejlighed på Nørrebro er det altid en dejlig oplevelse for Susanne Birch, når hun kommer hjem i sin moderniserede lejlighed.

24

Huset august 2018

Her bor hun i en ældre boligblok fra 1930’erne, og man kan kun give hende ret i hendes fortælling. Det er nemlig noget af en overraskelse, når man træder ind i lejligheden, for den minder mest af alt om et nybyggeri. Lejlighedens to rum fremstår fuldstændig nye, mens køkken og bad matcher det, der er moderne og indgår i de fleste nybyggerier i dag.

I 2016 gik udlejer og administrator i gang med at modernisere hele lejligheden – noget, der økonomisk kun er muligt på grund af reglen om gennemgribende moderniseringer. Således kan huslejen reguleres efter det lejedes værdi, og de 10.000 kroner per kvadratmeter, der i

Gennemgribende moderniseringer

Kort om § 5, stk. 2 Reglen om udlejning efter § 5, stk. 2 blev indført den 1. juli 1996 af den daværende SR-regering.

Bestemmelsen giver mulighed for, at boliger, der bliver gennemgribende moderniseret, kan reguleres efter ”det lejedes værdi” i stedet for ”omkostningsbestemt leje”.

Således kan udlejningsboliger løbende blive gennemgribende moderniseret ved fraflytninger for at undgå, at bygningerne bliver nedslidte over tid og i sidste ende koster samfundet dyrt ved for eksempel offentlig byfornyelse.

Ben Nielsen og Sidse Michelsen er rigtig glade for det køkken-alrum, der blev lavet i forbindelse med moder­ niseringen af den lejlighed, de nu bor i. Det samme er sønnen Magnus, der har sit eget lille legeområde i køkkenet.

Selvom der er blevet prioriteret kvadratmeter til det store køkken-alrum, er der stadig masser af plads til både store og små i lejlighedens soveværelse.

dette tilfælde er blevet brugt på moderniseringen, kan finansieres over en længere periode. ”Jeg er rigtig glad for at bo her, og bare det at komme hjem til en lejlighed, der er topmoderne, især når jeg sammenligner med min gamle på Nørrebro, er en dejlig oplevelse. Det eneste, jeg kunne savne, er en altan.

Hvis man fik bygget sådan en på, ville lejligheden være perfekt”, siger Susanne Birch.

Boliger, der matcher efterspørgslen Den gennemgribende modernisering af Susanne Birchs bolig er lavet med efterspørgslen

på boligmarkedet in mente. Den kan nemlig bruges af enlige, men værelserne er også udformet, så det er muligt for to studerende at bo der sammen. Fordelen ved de gennemgribende moderniseringer er netop også, at boligmarkedet kan tilpasses samtiden. ”Når vi gennemfører en gennemgribende modernisering af en lejlighed, griber vi selvfølgelig chancen og kigger på rumfordelingen og så videre, så vi kan tilpasse lejlighederne efterspørgslen, vi ser på boligmarkedet i dag”, siger Jens Anker Hansen, adm. direktør i Qvortrup Administration, der

har stået for de omtalte gennemgribende moderniseringer for Advokaternes Ejendomsadministration.

I naboopgangen bor Ben Nielsen og Sidse Michelsen, der er forældre til Magnus på ti måneder. Her ses endnu et eksempel på, hvordan en bolig er blevet moderniseret, så den passer til det behov, der er i dag. Før moderniseringen bestod lejligheden af tre værelser og et meget lille køkken, men det man træder ind i i dag, minder slet ikke om den gamle plantegning. Straks kommer man ind i et stort køkken-alrum, der igen ligner noget, der er taget ud af et nybyggeri. Dertil er der stadig tre værelser: stue, soveværelse og børneværelse. Men især det store køkken-alrum er den lille familie glad for. ”Vi er rigtig glade for at bo her, og det, vi sætter mest pris på, er køkkenet. Det er et dejligt rum, hvor hele familien kan være samlet. Da Magnus var mindre, kunne han for eksempel ligge på legetæppet, mens jeg fik ordnet nogle forskellige ting herude”, fortæller Sidse Michelsen.

Høj kvalitet og færre klager Jens Anker Hansen fortæller, at han også oplever en større efterspørgsel på kvalitet.

Derfor er det vigtigt for ham, at man opnår en høj standard, når de gennemgribende moderniseringer foretages, og lejlighederne bliver forvandlet til tidssvarende boliger. ”Vi sørger selvfølgelig for at gøre det ordentligt, når vi moderniserer lejlighederne, og derfor kaster vi også en del penge i projektet. For har vi først gjort det ordentligt, får vi både gladere lejere og også mindre vedligeholdelse på den lange bane. Derfor er det vigtigt at have gjort det ordentligt fra starten af”, siger Jens Anker Hansen.

Huset august 2018 25

Gennemgribende moderniseringer

Qvortrup Administration foretager cirka 15-20 moderniseringer om året, og det har de kun haft succes med indtil videre. Jens Anker Hansen forklarer blandt andet, at der ikke har været klagesager i forbindelse med de gennemgribende moderniserede lejligheder, og så er det heller ikke svært at leje dem ud. ”Det kan godt være, at lejeniveauet stiger, men det har bestemt ikke betydning for efterspørgslen. Tværtimod. Det er ikke svært at leje de her lejligheder ud, og der er lange ventelister til de moderniserede boliger. Så alle vil tabe, både lejere og udlejere, hvis man får den idé at bringe 5.2-reglen til ophør”, siger Jens Anker Hansen, der også påpeger, at arbejdet med moderniseringen af lejlighederne har en stor positiv effekt på resten af samfundet: ”En sidegevinst til moderniseringerne er selvfølgelig den beskæftigelse, som de bringer med sig. Vi beskæftiger en lang række samarbejdspartnere året rundt med de her moderniseringer. Derudover må man heller ikke glemme, at hvis vi ikke sørgede for moderniseringerne, så ville det arbejde i sidste ende blive pålagt den offentlige sektor”, tilføjer han. rea@ejendomsforeningen.dk

Jens Anker Hansen er advokat og adm. direktør for Qvortrup Administration A/S og næstformand for Ejendomsforeningen Danmarks administratorsektion.

er

Administratorkonference 20.-21. september i Sorø Kom, og hør

Kommunikationsekspert Astrid Haug om digitalisering “Fremtiden tilhører de frygtløse”.

CEO Mette Qvist, Green Building Council Denmark om bæredygtigt byggeri.

Advokat og partner Anne Louise Husen, Husen Advokater om lejeret.

a T sik ller ilme ke ede ld d rp å a nu, ig t f så d åe u np lad

s.

Det skal vi også tale om ...

It i ejendomsadministrationsbranchen og persondata.

Pris inklusive moms Medlemmer af ejer- og administratorsektion: 5.900 kr.

Tilknyttede medlemmer: 7.500 kr.

Prisen er inklusive overnatning fra torsdag til fredag og forplejning begge dage.

Tilmeld dig

www.ejendomsforeningen.dk/ admkonf Advokat Anne Louise Husen, Husen Advokater.

26

Huset august 2018

Kommunikationsekspert Astrid Haug.

CEO Mette Qvist, Green Building Council Denmark.

Komiker Lars Hjortshøj underholder om aftenen.

GI sænker renten 0,3 % inårrabat arbejderne

Lån

Teknik

Lis Andersen Tlf.: 82 32 23 97

Kaj Schrøder Tlf.: 82 32 23 85

Marie Mortensen Tlf.: 82 32 23 96

Bo Lauritzen Tlf.: 82 32 23 83

Per Brolle-Sørensen Tlf.: 82 32 23 90

Jan Palm Steffen Tlf.: 82 32 23 82

Thomas Mogensen Tlf.: 82 32 23 84

John Skovmand Thomsen Tlf.: 82 32 23 89

vedrører energirenovering

Nu er det billigere at finansiere din renovering.

Ring og få en uforpligtende snak om de nye lave renter og rabat ved energirenovering.

0,7 % ved 5 årig rentetilpasning 1,3 % ved 10 årig rentetilpasning 1,5 % ved 30 årig fast rente • Ingen omkostninger eller gebyrer • Op til 10 års afdragsfrihed • Gratis teknisk rådgivning Ring til os. Så kan du få flere svar!

Renten gælder pr. 27.06.2018. Tilbud gælder, hvis du har vedligeholdelseskonto hos GI.

Nye offentlige ejendomsvurderinger

Britta Jespersgaard er direktør i ProDomus, der allerede har indberettet markedsdata til de nye offentlige ejendomsvurderinger. Der har aldrig været tvivl om, at ProDomus skulle bidrage med markedsdata, fortæller hun.

Indsamling af markedsdata til de nye offentlige ejendomsvurderinger

Alle skal med

For ProDomus har det stor betydning, at indberetning af markedsdata til de nye vurderinger sker frivilligt. Det giver bedre mulighed for at styre dataenes anvendelse og sikre fortrolighed, validitet og kvalitet, mener direktør Britta Jespersgaard.

Tekst: Cecilie Borgen Justesen.

Foto: ProDomus.

S

iden november 2017 har ejendomsbranchen kunnet indberette markedsdata, som skal danne grundlag for de nye ejendomsvurderinger. Ejendomsforeningen Danmark står i øjeblikket for

28

Huset august 2018

indsamlingen af disse data fra en bred skare af branchens aktører. Én af dem er aalborgensiske ProDomus, som er et professionelt administrations- og rådgivningskontor. ”I ProDomus har vi aldrig været i tvivl om, at vi skulle hjælpe med den her fælles opgave, som vi har i branchen. Vi tror på den frivillige løsning, og det er også vores holdning, at

alene det, at vi får muligheden for at bidrage til en fælles, frivillig løsning, er stort og en chance, som vi også som branche skal gribe”, forklarer Britta Jespersgaard, som er medlem af Ejendomsforeningen Danmarks bestyrelse.

Hun mener, at det er en stor styrke, at data indberettes frivilligt, da det betyder, at branchen er med til at sikre kvaliteten og

Nye offentlige ejendomsvurderinger

”Uanset hvad, så skal vi have nye offentlige ejendomsvurderinger, og det må derfor være i alles interesse, at de nye vurderinger er så retvisende, som det overhovedet kan lade sig gøre,

indberetter, jo bedre bliver grundlaget for de offentlige vurderinger”.

Ejendomsforeningen Danmark forventer at have indsamlet markedsdata for mindst 2.700 ejendomme i august 2018.

Målsætningen for årets udgang er at have indsamlet markedsdata for mindst 5.000 ejendomme.

Fortrolige og værdifulde data opbevares sikkert

Direktør Britta Jespersgaard, ProDomus.

styre både fortroligheden og opbevaringen af de indberettede markedsdata – for eksempel gennem Ejendomsforeningen Danmarks indberetningsportal.

Mere retvisende ejendomsvurderinger Det er i alles interesse at bidrage med data, så de nye ejendomsvurderinger bliver mere retvisende. Det pointerer hun efter at have konstateret, at det er bredt kendt, at de fleste offentlige ejendomsvurderinger før i tiden har været upræcise og ukorrekte.

”Uanset hvad, så skal vi have nye offentlige ejendomsvurderinger, og det må derfor være i alles interesse, at de nye vurderinger er så retvisende, som det overhovedet kan lade sig gøre, når vi taler om normtal. Og det er det, vi arbejder hen imod”, siger Britta Jespersgaard og tilføjer: ”Det er også vigtigt, at der geografisk indhentes data fra mange ejendomsejere og administratorer for at sikre, at de lokale data er så tæt på sandheden som muligt. Så vi skal have alle med, og jeg kan derfor kun råde folk til at indberette. Jo flere vi er, der

Britta Jespersgaard pointerer, at hun i sin beslutning lagde vægt på, at medlemmernes fortrolige og værdifulde data bliver behandlet med omtanke. ”Da jeg skulle ud og forklare om indsamlingen til vores medlemmer, var det essentielt, at medlemmerne kunne være helt trygge ved at indberette de efterspurgte data. Det er heldigvis yderst professionelle aktører, som har ansvaret for det her, så jeg er fuldstændig tryg ved, at det både er sikkert og fortroligt at indberette”, forklarer hun.

Britta Jespersgaard er desuden medlem af Ejendomsforeningen Danmarks foreningsudvalg for dataindsamlingen for investeringsejendomme. sts@ejendomsforeningen.dk

Det er nemt at indberette data til Ejendomsforeningen Danmark Ejendomsvirksomheder skal indberette to slags data og baggrundsoplysninger til Ejendomsforeningen Danmark: Værdiansættelse En ejendoms værdiansættelse skal indberettes til Ejendomsforeningen Danmark.

Man skal indberette den værdiansættelse, som er opgivet i årsregnskabet.

Hvis værdiansættelsen er sat til anskaffelsesværdien, skal man ikke indberette den.

Aktuel leje Alle skal indberette den aktuelle leje, som er den leje, der opkræves for hvert enkelt lejemål i den pågældende ejendom. Man kan med fordel trække en lejeliste og indberette den til Ejendomsforeningen Danmark.

Baggrundsoplysninger Man skal også indberette baggrundsdata om ejendommen, eksempelvis et lejemåls og ejendommens arealer.

Selve indberetningen Man kan indberette data direkte på indberetningsportalen på www.ejendomsforeningen.dk/vur.

Mere information

Man kan også maile data i et Excelark til markedsstatistik@ejendomsforeningen.dk.

Kontakt cheføkonom Morten Marott Larsen på telefon 28 45 56 51 eller seniorøkonom Mikkel Alsø på telefon 31 62 01 08.

Den enkelte virksomhed vælger selv, hvordan den vil indberette data.

Læs mere på www.ejendomsforeningen.dk/vur

Huset august 2018 29

Nøgletal

Ejendomme, aktier eller obligationer?

Det risikojusterede afkast på investeringsejendomme har i gennemsnit været højere end på aktier og realkreditobligationer i perioden 1996 til 2017.

Tekst og tal: Trine Ejsing.

I

denne nøgletalsanalyse er der medtaget tre klassiske aktivklasser: Aktier, obligationer og ejendomme. Aktier har i gennemsnit højere årlige afkast end ejendomme og obligationer, men der er generelt også større udsving i de årlige afkast for

aktier, og det øger risikoen. Obligationer er i gennemsnit den aktivklasse med det mest stabile afkast, og derfor er risikoen også den laveste. Ejendomsinvesteringer er historisk set væsentligt mindre risikobetonede end aktier og har samtidig leveret pæne årlige afkast. I den analyserede periode fra 1996 til 2017 har ejendomme haft det højeste risiko-

justerede afkast sammenlignet med aktier og realkredit­obligationer. Det anvendte afkast på ejendomme er det totale afkast for investeringsejendomme, som består af det direkte afkast og værditilvæksten. tej@ejendomsforeningen.dk

Figur 1: Ejendomme har historisk givet pæne årlige afkast 60 %

40 %

20 %

0% 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 -20 %

-40 %

-60 % Aktier

Realkreditobligationer

Ejendomme

Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik, OMXC20 og Nykredit Markets.

Anm.: Totalt afkast for investeringsejendomme. Fra 2011 til 2017 vises det totale afkast fra Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik, mens 2000 til 2010 er egne beregninger på baggrund af data fra IPD Dansk Ejendomsindeks. 1996 til 1999 er data bearbejdet fra Sadolin & Albæk. Nykredit Realkreditindeks er anvendt som obligationsindeks. Data er opgjort i nominelle værdier.

Der er store udsving i det årlige afkast for aktier. I 1997 var der for eksempel et afkast på aktier på næsten 55 procent, og i 2008 var aktieafkastet negativt med næsten 47 procent. Ejendomme har generelt haft pæne årlige afkast, og de har været positive i alle år i den analyserede periode. Realkreditobligationerne har

30

Huset august 2018

givet forholdsvis stabile men lavere årlige afkast i perioden og er alle år positive.

Generelt anbefales investorer at sprede deres investeringer på flere aktivklasser, da afkast- og risikoprofilerne er meget forskellige, som det fremgår af figur 1.

Nøgletal

Figur 2: 480 procent afkast på ejendomsinvesteringer Indeks, 1996 = 100

800 700 600 500 400 300 200 100 0 1996

1998

2000

2002

2004

2006

Aktier

2008

2010

Realkreditobligationer

2012

2014

2016

2018

Ejendomme

Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik, OMXC20 og Nykredit Markets.

Anm.: Totalt afkast for investeringsejendomme. Fra 2011 til 2017 vises det totale afkast fra Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik, mens 2000 til 2010 er egne beregninger på baggrund af data fra IPD Dansk Ejendomsindeks. 1996 til 1999 er data bearbejdet fra Sadolin & Albæk. Nykredit Realkreditindeks er anvendt som obligationsindeks. Data er opgjort i nominelle værdier.

Ud fra den antagelse, at de årlige afkast geninvesteres, giver ejendomme et nominelt afkast på næsten 480 procent i den analyserede periode. Aktier har den højeste stigning med næsten 750 procent, og realkreditobligationer næsten 300 procent. Afkastet står dog ikke alene, og det er altid vigtigt at have investeringsrisikoen in

mente. Som det fremgår af figur 2, er der store udsving i det årlige afkast for aktier, hvilket øger risikoen. Både ejendomme og realkreditobligationer har været mere jævnt stigende med væsentlig mindre udsving.

Tabel 1: Ejendomme har det højeste risikojusterede afkast

Fra 1996 til 2017 har aktier givet det højeste gennemsnitlige afkast på 10,1 procent årligt. Ejendomsinvesteringer har i gennemsnit givet et årligt afkast på 7,7 procent, og realkreditobligationerne 5,3 procent. I tabellen fremgår også risikoen, målt ved standardafvigelsen.

1996-2017

Realkreditobligationer

Aktier

Ejendomme

Afkast

10,1 %

5,3 %

7,7 %

Risiko

23,0 %

3,2 %

5,0 %

Risikojusteret afkast

0,32

1,08

1,23

Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik, OMXC20 og Nykredit Markets.

Anm.: Til at beregne det gennemsnitlige afkast, på baggrund af årlige afkast, er anvendt et geometrisk gennemsnit.

Sharpe-ratioen er anvendt som beregning af det risikojusterede afkast, hvor der tages højde for den risikofrie rente, der teoretisk set er en investering uden risiko. Nykredits årlige syntetiske 1-årige statsobligationsrente er anvendt hertil.

De store udsving i det årlige afkast på aktier (se figur 1) er grunden til, at aktier har en høj risiko på 23,0 procent i den analyserede periode. Det er relativt højt sammenlignet med ejendommenes risiko på 5,0 procent og realkreditobligationernes på 3,2 procent. Det er derfor vigtigt at sammenholde afkastet med risikoen, når der investeres. I tabel 1 vises sharpe-ratioen, der måler det risikojusterede afkast. Ejendomme har det højeste risikojusterede afkast efterfulgt af realkreditobligationer og aktier.

Huset august 2018 31

Gæsteekspert

Beboelseslejligheder i nyopførte bygninger

Er der altid fri lejefastsættelse?

Kan udlejer altid bruge reglerne om fri lejefastsættelse (markedsleje) i lejelovens § 53, stk. 3 og boligreguleringslovens § 15 a, og dermed stort set selv frit bestemme lejeniveauet for beboelseslejligheder i nyopførte bygninger på en ejendom (grund)?

Svaret er med stor sandsynlighed nej.

Tekst: Advokat Trine Snerling, advokat Peter Hyldahl Ebbesen og advokatfuldmægtig Frederik von Fintel, Kromann Reumert.

Å

rsagen er, at den foreliggende retspraksis på området peger mest i retning af, at domstolene har anlagt en såkaldt matrikulær fortolkning af ejendomsbegrebet i de nævnte lejeretlige bestemmelser. Det betyder, at eksisterende bygninger, der er opført på en grund, og hvor bygningerne er taget i brug før 31. december 1991, vil være afgørende for lejefastsættelsen i forhold til både gamle og nye bygninger, idet de gamle bygninger – om man vil – ”smitter” de nye bygninger opført på grunden. Konsekvensen er, at lejen ikke kan fastsættes frit. Dette er for mange overraskende. Navnlig for investorer og ejendomsudviklere, som opfører nybyggeri med henblik på at opnå et bestemt afkast af deres investering, kan dette være særligt problematisk.

I lejelovens § 53, stk. 3 og boligreguleringslovens § 15 a fastslås det, at der kan indgås aftale om fri lejefastsættelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991. Spørgsmålet er derfor, hvad der skal forstås ved ”ejendomme”, når det skal afgøres, hvornår disse er taget i brug. Der kan tænkes to mulige forståelser af ejendomsbegrebet; dels en matrikulær, og dels en på bygningsniveau.

To mulige forståelser af ejendomsbegrebet En matrikulær forståelse af ejendomsbegrebet medfører, at en hvilken som helst bygning med beboelseslejligheder, der er taget i brug på grunden før den 31. december 1991, vil ”smitte” en nyopført bygning, som er taget i brug på samme grund efter den nævnte skæringsdag.

32

Huset august 2018

Konsekvensen er, at udlejer ikke vil kunne kræve lejefastsættelse efter reglerne om markedsleje med hjemmel i lejeloven § 53, stk. 3.

Inden for lejeretten anvendes i almindelighed en sådan matrikulær forståelse af selvstændig fast ejendom/ejendom, hvilket er i overensstemmelse med dansk rets almindelige regel om ejendomsbegrebet.

Kun hvor lejelovgivningen udtrykkeligt anfører særlige undtagelser til ejendomsbegrebet, finder sådanne anvendelse.

Fortolkes ejendomsbegrebet derimod på bygningsniveau, det vil sige som den eller de enkelte bygninger opført på grunden, vil udlejer kunne kræve markedsleje i beboelseslejemålene, for så vidt angår de bygninger på matriklen, som er taget i brug efter skæringsdagen, mens udlejer omvendt vil være afskåret fra at kræve markedsleje for beboelseslejemålene i de bygninger, som er taget i brug inden skæringsdagen.

På baggrund af afgørelserne gengivet i U 2010.2183 H, TBB 2003.64 Ø og TBB 2007.53 Ø vurderes det som mest sandsynligt, at der i retspraksis er anlagt en sædvanlig matrikulær fortolkning af ejendomsbegrebet.

Forarbejderne og formålet med reglerne om fri lejefastsættelse synes omvendt ikke at være fuld overensstemmende med en sådan matrikulær fortolkning. Det var således formålet med reglerne at skabe incitament for investorer til at opføre nye beboelseslejligheder, som var en tilgang til den eksisterende boligmasse. Dette incitament skulle skabes ved mulighed for fri lejefastsættelse (markedsleje). Dette incitament forsvinder imidlertid ved en matrikulær fortolkning, hvor gamle bygninger ”smitter” nye bygninger.

Ønskeligt med en præcisering fra lovgivers eller domstolenes side Den usikre retstilstand medfører uhensigtsmæssige konsekvenser for ejendomsudviklere og investorer, idet indholdet af ejendomsbegrebet kan påvirke lejeniveauet for beboelseslejligheder og dermed afkastet for en ejendom. Det vil være hensigtsmæssigt og ønskeligt med en præcisering fra lovgivers side eller alternativt en endelig afklaring af retstilstanden fra Højesteret, så ejendoms- og udlejningsmarkedet fremadrettet mere præcist kan vurdere rentabilitet og risiko ved investering i nyopført boligbebyggelse.

En mere detaljeret artikel om problemstillingen er udgivet i Tidsskrift for Bolig- og Byggeret i februar 2018 (TBB 2018.2) af advokat Trine Snerling, advokat Peter Hyldahl Ebbesen og advokatfuldmægtig Frederik von Fintel.

Nyt fra Ejerlejlighedernes Landsforening

Er I klar?

Den 25. maj 2018 blev persondataloven erstattet af persondataforordningen og den danske databeskyttelseslov, der har supplerende bestemmelser til persondataforordningen. Som forening er man derfor nødt til at få styr på sine oplysninger og sine arbejdsgange. Derudover skal man sikre sig, at foreningens medlemmer og eventuelle lejere får de nødvendige oplysninger om behandling af persondata i regi af foreningen.

Tekst: Peter Lautrup, formand for Ejerlejlighedernes Landsforening.

D

et vil sige, at foreningerne skal sørge for følgende:

• Få et overblik over foreningens personoplysninger For at kunne fastsætte de rette retningslinjer for behandling af personoplysninger samt for at kunne orientere om, hvordan man benytter personoplysninger, er det nødvendigt at få undersøgt, hvad man rent faktisk har af persondata, og hvad man bruger det til.

• Gennemgå betingelserne for udbydere af mail-, cloud- og hjemmesideløsninger Det er nødvendigt at vide, hvor i verden foreningens data bliver behandlet, og derfor er det relevant at få undersøgt be-

34

Huset august 2018

tingelserne for mail-, cloud- og hjemmesideløsningerne.

• Fastsæt retningslinjer for, hvordan foreningens personoplysninger må behandles i bestyrelsen Hvis foreningen skal holde styr på, hvordan persondata behandles, så er det nødvendigt at få fastlagt nogle retningslinjer, som bestyrelsesmedlemmerne kan følge.

• Fastsæt en procedure i tilfælde af sikkerhedsbrud Der er kun 72 timer at reagere i, hvis der sker et sikkerhedsbrud. Derfor er det en fordel, hvis man har overvejet, hvem der gør hvad i tilfælde af sikkerhedsbrud.

• Udfyld en fortegnelse over foreningens behandling af personoplysninger Det er et krav, at foreningen fører en fortegnelse over de behandlingsaktiviteter,

der bliver foretaget under foreningens ansvar.

• Informer foreningens medlemmer og eventuelle lejere om, hvorfor og hvordan foreningen behandler personoplysninger Beboerne i ejendommen og medlemmerne af foreningen har nogle rettigheder, som medfører, at foreningen af egen drift skal oplyse beboere og medlemmer om, hvordan persondata behandles af foreningen.

• Fastsæt en procedure for, hvordan beboerhenvendelser skal behandles Beboerne i ejendommen og medlemmer af foreningen har ret til at se, hvilke personoplysninger foreningen behandler om den pågældende, ligesom de har ret til at modtage oplysninger om, hvordan foreningen behandler disse oplysninger. Det er derfor relevant at få aftalt, hvem der gør hvad, hvis foreningen modtager en indsigtsanmodning.

Nyt fra Ejerlejlighedernes Landsforening

• Indhent samtykke, hvis foreningen behandler personoplysninger, der ikke er nødvendige af hensyn til driften Hvis foreningen ønsker at behandle yderligere persondata, som er i foreningens interesse, men som ikke er nødvendige af hensyn til driften, så vil det være muligt at gøre det, hvis man indhenter samtykke fra de berørte. Det kan for eksempel være tilfældet, hvis man ønsker at offentliggøre billeder fra en arbejdsdag på foreningens hjemmeside.

Bestyrelsesmail Særligt opbevaring af persondata og måden, bestyrelsen sender information til hinanden på, bør have fokus. Det er oplagt at benytte lejligheden til at få oprettet en fælles bestyrelsesmail, så ingen bestyrelsesmedlemmer benytter deres private mail til bestyrelsesarbejde. Dermed har foreningen styr på behandlingen af persondata, og man sikrer sig, at viden ikke forsvinder, når et bestyrelsesmedlem skiftes ud med et andet.

Procedurer og retningslinjer • Indgå databehandleraftaler, hvis I har samarbejdspartnere, der behandler persondata for jer Det er et krav, at foreningen indgår databehandleraftale med de samarbejdspartnere, der behandler persondata på foreningens vegne som en hovedopgave i forhold til den tjenesteydelse, som de skal udføre.

Det gælder fx målerselskaber, der udarbejder forbrugsregnskaber for foreningen.

De fleste bestyrelsesmedlemmer er ikke vant til at tænke over, hvornår og på hvilken måde personoplysninger behandles og opbevares i foreningen. Det føles derfor som et stort arbejde at få overblik over, hvilke data man behandler i foreningen. Det har Ejerlejlighedernes Landsforening forsøgt at råde bod på i vores artikler på hjemmesiden.

Når først foreningens procedurer og retningslinjer er på plads, så bliver det

hele normalt igen. Det handler jo i bund og grund blot om, at vi skal passe på vores medlemmers persondata, så de ikke kommer i uvedkommendes hænder og kan misbruges.

Følsomme oplysninger Vi slipper imidlertid ikke for at uddanne os i de mest grundlæggende databeskyttelsesregler. Det sker nemlig ikke sjældent, at bestyrelsen behandler følsomme sager. Der skal vi sikre os, at alle ved, at sådanne sager skal behandles med varsomhed. Det er nemlig for eksempel ikke tilladt at udbrede oplysninger om medlemmers sygdomme eller strafbare forhold. Gør man det alligevel, så er der tale om et sikkerhedsbrud, som man som forening skal anmelde til Datatilsynet. Sker det flere gange, er der mulighed for, at man bliver pålagt en bøde. ejl@ejl.dk

Få mere viden Kursus: Finansiering i andelsbolig­ foreninger Bliv i stand til at rådgive dine andelsboligforeninger med en konsistent langsigtet finansieringsstrategi. Du kan medbringe egne sager på kurset.

Formålet med kurset er at give administratorer, advokater og andre, der rådgiver andelsboligforeninger i økonomiske spørgsmål, en øget indsigt i finansielle løsninger for andelsboligforeninger, og hvordan man som rådgiver kan agere over for foreningen og bestyrelsen.

Kurset giver også en række konkrete redskaber til beslutningsstøtte i valget af lån i relation til stiftelser, refinansieringer og optagelse af nye lån og gør dig i stand til at formulere en konsistent langsigtet finansieringsstrategi.

Kurset holdes den 27. september i København.

Underviser Direktør Rasmus Juul-Nyholm, Cobblestone A/S.

Kursus: Persondata i praksis Bliv klogere på, hvad du som virksomhed skal gøre for at overholde databeskyttelsesreglerne.

Kurset giver dig et indblik i, hvilke ledelsesmæssige og administrative forhold en virksomhed er forpligtet til at forholde sig til for at overholde forordningen. Du får en introduktion til de forpligtelser, udlejere og/eller administratorer har og vil få over for lejere, andelshavere og/eller ejere.

Kurset giver en række konkrete eksempler på, hvad man kan gøre for at overholde forordningen. Herunder udleveres blandt andet eksempel på en privatlivspolitik til brug for orientering af lejere, andelshavere og ejere.

Kurset holdes den 5. oktober i København og den 11. oktober i Aarhus.

Undervisere Cand.jur. Lena Hartmann, DEAS A/S, og juridisk konsulent, advokat Mette Haagensen, Ejendomsforeningen Danmark.

www.ejendomsforeningen.dk/kurser Huset august 2018 35

AL HENVENDELSE: EJENDOMSFORENINGEN DANMARK, INFO@EJENDOMSFORENINGEN.DK, TLF.: 33 12 03 30

Ekspertise til OPP-projekter I 2014 indgik APCOA PARKING et strategisk samarbejde med CASA, som er en af Danmarks førende virksomheder indenfor udvikling og opførelse af fast ejendom.

gehuse generelt, hvilket var udslagsgivende for, at CASA valgte at inddrage APCOA PARKING i sagen.

Kontakten startede i forbindelse med et udbud fra Region Midtjylland vedrørende opførsel af et parkeringsanlæg til Horsens Sygehus, hvor CASA søgte en P-operatør som kunne drifte anlægget.

I den forbindelse kunne APCOA PARKING tilbyde stor erfaring med offentligt-privat partnerskaber, og erfaring med at administrere parkering til sy-

”

Det betyder, at CASA altid kan indregne en økonomisk kalkule for deres parkeringsanlæg, og kan garantere professionel og kundevenlig parkeringsadministration via APCOA PARKING.

Hvorfor APCOA?

Vores samarbejde med APCOA PARKING har været meget værdifuldt for os, da det har givet os en meget erfaren og kompetent rådgiver indenfor parkeringsbranchen, som har bistået ved vores byggeprojekter, når vi har haft brug for det. Med deres ekspertise føler vi os helt trygge, når vi indtænker parkeringsdelen i vores projekter.

CASA vandt udbuddet, og efterfølgende har APCOA PARKING fungeret som samarbejdspartner, der nu administrerer parkeringsdelen på bl.a.

Horsens Sygehus, Silkeborg Sygehus, og Skejby Sygehus.

”

■ Erfaring med offentligt-privat partnerska-

ber ■ Erfaring med administration af parkering

ved sygehuse ■ Ekspertviden om parkeringsbranchen ■ Mulighed for at indregne økonomisk kalku-

le for parkeringsdelen

Direktør hos CASA Group, Per Hansen

www.apcoa.dk info@apcoa.dk APCOA PARKING A/S Lanciavej 1A, 7100