Huset 3 2019: Ny Airbnb-lovgivning – Muligheder eller trussel?

Huset Magasinet for hele ejendomsbranchen 51. årg. nr. 3, maj 2019

Ny Airbnb-lovgivning Foto: iStock.com/Tero Vesalainen.

Muligheder eller trussel? Andelsboliger:

Fælles aftale letter overdragelsen

Landsmøde 2019:

Boligpolitik og økonomi under lup

Side 8-17

Spol ti år frem:

Velkommen til fremtidens by

LIVET I EJENDOMMEN STÅR ALDRIG STILLE

DEAS 24SYV – ALTID LIGE VED HÅNDEN

24 syv

Brug vores app DEAS 24syv. Søg din adresse frem, og send besked direkte til administrator eller vicevært døgnet rundt. Så rykker vi ud hurtigst muligt. Brug også vores selvbetjening, og find svar på alt om at bo til leje eller i en forening.

Tema: Airbnb – muligheder eller trussel?

8 12 14

Boligsøgende kommer til at kigge langt efter mindre lejligheder og enkeltværelser til leje. Grundet blandt andet Airbnb vil de i stigende grad være optaget af turister. Andelsbolig- og ejerboligforeninger ser generelt positivt på muligheden for at udleje boliger gennem Airbnb, men Folketingets loft på 70 dage er alt for højt. Et partnerskab mellem VisitAarhus og Airbnb skal bidrage til, at Aarhus når sit mål om at fordoble antallet af gæstenætter fra en til to millioner frem mod 2025.

Nr. 3 2019 4

EjendomDanmark mener: Indflydelse uanset farve

6 Branchenyt 8-16 Airbnb 18 Politiker på Borgen: ”Ønsker man Der skal være plads til at lande med en drone på din terrasse. Læs mere om, hvad fremtiden måske byder på fra side 26.

Huset kigger nærmere på overdragelsesaftalen. Direktør i ProDomus Britta Jespersgaard siger om den: "Den kan nærmest bruges som en tjekliste ...". Læs mere på side 22.

forandringer, må man selv gøre en indsats”

20 Analyse: Forventning om dårligere tider

22 Andelsboliger: Fælles aftale letter overdragelsen

26 Landsmøde 2019: Boligpolitik og økonomi under lup

30 Spol ti år frem: Velkommen til fremtidens by

34 Nøgletal: Værdier for mere end 1.000 milliarder kr.

N VA

EM ÆRK

E

T

S

120 medlemmer deltog i EjendomDanmarks årlige landsmøde i Mogens Dahl Koncertsal den 25.april. Læs reportagen på side 26.

Miljømærket tryksag 5041 0546

ISSN 0109-1034

Medlem af Danske Medier

Erhvervsmagasinet Huset, 51. årgang, nr. 3, maj 2019. Næste nummer udkommer i september.

Ansvarshavende redaktør: Kommunikations- og PA-chef Søren Gregersen.

Udgives af EjendomDanmark, Nørre Voldgade 2, 1358 København K, 33 12 03 30, info@ejd.dk, www.ejd.dk.

Redaktion: Kommunikationskonsulent Stine Rud Skov.

Huset udkommer seks gange årligt og sendes gratis til alle Ejendom­Danmarks medlemmer. Ikke-medlemmer kan tegne et samlet årsabonnement på Huset og Huset Jura for 1.085 kroner inkl. moms.

Annoncesalg: DG Media as, 70 27 11 55, epost@dgmedia.dk, dgmedia.dk.

Layout: Anita Hansen.

Abonnement: Hans Morten Pedersen, 33 12 03 30.

Tryk: OTW. Huset bliver trykt på svane­mærket papir. Artikler i Huset må gerne citeres, når det sker inden for citatreglerne med tydelig angivelse af Huset som kilde og dato. Erhvervsmæssig affotografering af Husets tekst, billeder, illustrationer og annoncer er ikke tilladt.

EjendomDanmark mener

Indflydelse uanset farve Når dette nummer af Huset rammer læserne, er der stadig 14 dage til grundlovsdag – og til at danskerne skal til stemmeurnerne og sammensætte et nyt Folketing og efter al sandsynlighed en ny regering. og vores interesser forsvaret. Uanset om det handler om gennemgribende moderniseringer, om klimarenoveringer, der for sjældent kan betale sig, urimelige skatter på generationsskifte eller en lejelovgivning, der alt i alt bare er for kompleks og omfattende.

Vil bidrage med løsninger

D

a lederen her blev skrevet, var valgkampen officielt lige gået i gang, så valgets temaer kan lederskribenten i skrivende stund kun gætte på – men mon ikke det bliver indvandrere, de nye partier, pension og tilbagetrækning, lidt klima, lidt skat – og måske en lille smule om udviklingen i boligpriserne i de større byer – læs København.

Branche skal høres En ting er dog sikkert. I de kommende uger og måneder, når grundlaget for den nye regering skal på plads, og den nye regering trækker i arbejdstøjet og indtager ministerierne, vil EjendomDanmark være på arbejde. Med over 100.000 medarbejdere og en årlig omsætning på den gode side af 100 milliarder kroner fylder vi pænt i samfundsbutikken. Som erhvervsorganisation for ejendomsbranchen vil vi gøre vores til, at branchen bliver hørt

4 Huset maj 2019

I skrivende stund står Mette Frederiksen til at blive statsminister, og traditionelt har erhvervslivet alt i alt haft lettere ved at finde gehør hos et borgerligt flertal i Folketinget. Men uanset farven på den kommende regering har EjendomDanmark tænkt sig at gribe opgaven an på samme måde. Ved at skabe kontakter til den nye regering og nye ordførere for at sikre, at de kender vores udfordringer – og er klædt på med den viden, som vi har om vores branche. Samtidig vil vi gøre endnu mere for ikke blot at formidle viden og holdninger. Vi vil løbende også komme med vores bud på, hvordan vi – som branche – kan bidrage til at løse en række af de store samfundsudfordringer. Om det så er klima, boligsituationen i de større byer eller skattespørgsmål. Samtidig vil jeg håbe på, at de politiske svar og løsninger bliver med brede forlig hen over midten. Det, som vi i erhvervslivet og som investorer har brug for, er nemlig sta-

bilitet og muligheder for langsigtet planlægning. Ikke hovsaløsninger, der ændres igen efter næste valg

Airbnb lovgivning ikke god nok I dette nummer af Huset har vi også kastet os over et emne, som også er blevet politisk, nemlig Airbnb – korttidsudlejning. Den amerikanske platform til udlejning af private boliger har skabt ny vækst og nye muligheder, det er godt. Mindre godt er det, at ny lovgivning ikke har formået at skabe ordentlige rammer omkring udlejning og kontrol med udlejning. Det er ikke tilfredsstillende for ejendomsejere og administratorer, og vi vil gøre en fokuseret indsats for, at en kommende evaluering af lovgivningen vil betyde opstramninger. Dette nummer af Huset er samtidig det sidste nummer af Huset, som vi kender det i dag. Når vi vender tilbage efter sommerferien, bliver det med nye formater, nyt udseende – og hvem ved – måske nyt navn! Vi glæder os til at vise jer det nye magasin, som gerne skal give jer endnu bedre og mere indbydende stof om ejendomsbranchen. Ha’ et godt valg! Jannick Nytoft Adm. direktør EjendomDanmark

Vi vil løbende også komme med vores bud på, hvordan vi – som branche – kan bidrage til at løse en række af de store samfundsudfordringer.

Effektivitet. Også efter frokost. Svigter overblikket? Bare rolig. Unik Bolig er den mest udbredte IT-løsning inden for ejendomsadministration. Det er et effektivt og integreret værktøj der optimerer din forretning og forenkler din hverdag. Vores brede udvalg af modulbaserede løsninger matcher ethvert behov. Også dit. Både nu og i fremtiden. Se hvordan på unik.dk

Komplet softwareløsning til Ejendomsadministration www.unik.dk/bolig/om-bolig

Branchenyt

Få råd til tiden Har du brug for hjælp til selskabsstiftelse, bogføring, skatteoptimering, årsregnskab, revision eller rådgivning om selskaber? … så kontakt statsautoriseret revisor Henrik Pedersen | hp@consens.dk | 5216 7749

Din viden tæller ... Vil du være med til at sætte fokus på de sager og dagsordener, der er vigtige for ejendomsbranchen?

Vi brænder for at levere konkurrencedygtige ydelser med en nærværende og proaktiv rådgivning og overholdelse af aftalte priser og tidsfrister.

Så skal du tilmelde dig EjendomDanmarks nye Ejendomspanel. Som paneldeltager modtager du årligt tre til seks online spørgeskemaer, og emnerne varierer fra gang til gang. Læs mere og tilmeld dig på www.ejd.dk/panel

orsikringsmæglere med peciale i forsikringsløsninger l store ejendomme, ndels- og ejerforeninger

rsikringsmæglerselskabet orsikringsmæglerselskabet surance surance partner a/s

Kongevej Kongevej 160 · 1850 Frederiksberg C 33 33 25 25 20 10 · Fax 33 25 20 30 w.assurancepartner.dk w.assurancepartner.dk o@assurancepartner.dk @assurancepartner.dk

Forsikringsmæglere med Forsikringsmæglere Ekspert i ejendoms-med speciale speciale ii forsikringsløsninger forsikringsløsninger forsikringer til store ejendomme, til store ejendomme, Uvildig forsikringsmægler med speciale iandelsrådgivning om forsikring af ejendomme, og ejerforeninger andels-projektansvar og ejerforeninger entreprise, og byggeskade. Forsikringsmæglerselskabet Forsikringsmæglerselskabet a/s assurance assurance partner partner a/s C Gl. Gl. Kongevej Kongevej 160 160 ·· 1850 1850 Frederiksberg Frederiksberg C Tlf. Tlf. 33 33 25 25 20 20 10 10 ·· Fax Fax 33 33 25 25 20 20 30 30 www.assurancepartner.dk www.assurancepartner.dk info@assurancepartner.dk info@assurancepartner.dk info@assurancepartner.dk 6 Huset maj 2019

Gl. Kongevej Kongevej 160 160 1850 1850 Frederiksberg Frederiksberg CC Gl. Tlf. 33 33 25 25 20 20 10 10 Fax Fax 33 33 25 25 20 20 30 30 Tlf. www.assurancepartner.dk www.assurancepartner.dk www.assurancepartner.dk Kontakt Niels Ole Sloth direkte 33 55 77 66 Kontakt Niels Ole Sloth Sloth direkte direkte 33 33 55 55 77 77 66 66 niels@assurancepartner.dk niels@assurancepartner.dk niels@assurancepartner.dk

Statsautoriseret Revisionsanpartsselskab

ista leverer regnskaber til tiden Når forbrugsregnskabsåret slutter, sætter ista stopuret i gang. Vores mål er at levere jeres regnskaber længe før tidsfristen udløber og med et minimum af administration fra din side.  90%

af vores regnskaber leveres indenfor 30 dage og 60% leveres indenfor kun 9 dage

 99,9%

af alle afregninger på radiomålere baseres på faktiske målinger

 Hurtig

behandling af kundeindsigelser – i gns. under 7 dage

Ring 77 32 33 00 for mere information.

ista Danmark A/S  Brydehusvej 13  2750 Ballerup Tlf.: 77 32 32 32  ista@ista.dk  www.ista.dk

Nu passer vi endnu bedre på dine ombygninger Bedre dækning til de medlemmer af EjendomDanmark, som er forsikrede i Alm. Brand. Fremover giver vi dig en langt større entrepriseskadedækning end tidligere. Det betyder, at du som ejer, udlejer eller administrator af fast ejendom til beboelse eller erhverv, ikke længere skal oprette en særlig entreprise/all-risk dækning, når der skal ombygges eller renoveres, så længe entreprisen ikke overstiger 1 mio. kr. ex. moms. Det betyder, at du både sparer tid og pengene til ekstra dækning og tilmed er bedre sikret økonomisk, hvis der skulle opstå skader under vejs. Dækningen på bestående bygninger bliver hævet fra de nuværende 100.000 kr til hele 250.000 kr.

Skriv til ejendomdanmark@almbrand.dk, hvis du vil høre mere om vores særlige tilbud til medlemmer af EjendomDanmark eller ring til Erhvervskonsulenterne Børge Schmidt på telefon 33 30 61 47 eller Lars Jørgensen på telefon 33 30 60 48.

Airbnb – muligheder eller trussel?

Korttidsudlejning:

Ny lov presser boligmarkedet Boligsøgende kommer til at kigge langt efter mindre lejligheder og enkeltværelser til leje. Grundet Airbnb vil de i stigende grad være optaget af turister. Samtidig vil ejer- og andelsboligforeninger, som ikke har klare retningslinjer på området, kunne se frem til flere turister i deres ejendom. Det kan ramme beboernes trivsel. Tekst: Stine Rud Skov. Foto: www.iStock.com/glegorly og Dansk Erhverv.

I

april blev det sidste lovforslag i en pakke på tre behandlet og vedtaget af Folketinget. Formålet med lovpakken er at få skabt bedre spilleregler for udlejningstjenester som for eksempel Airbnb. Loven trådte allerede i kraft den 1. maj og betyder blandt andet, at der er indført et årligt loft på 70 dage for korttidsudlejning, og at enkeltværelser frit kan udlejes. Lovgivningen åbner ifølge EjendomDanmark og Dansk Erhverv op for en massiv og uhensigtsmæssig udlejning af boliger og værelser. Det vil presse et i forvejen trængt boligmarked og betyder samtidig, at hotelbranchen ikke får konkurrence på lige vilkår. Situationen vil blive forværret af, at det bliver nærmest umuligt for myndighederne at kontrollere, om lovgivningen overholdes. ”Gunstige skattevilkår og liberalisering af reglerne for helårsbeboelse skal ifølge Folketinget stimulere udlejning af helårsboliger til ferieformål. Men vi mener, at loven ligger langt fra den politiske aftale, der blev indgået sidste sommer. Det både ærgrer og bekymrer os”, siger Morten Østrup Møller, juridisk direktør i EjendomDanmark, og fortsætter: ”Når regeringen lancerer et loft, er det i virkeligheden lidt af en illusion. Så længe beboerne via deres folkeregisteradresse kan bevise, at de stadig bor der, vil det praktisk talt ikke være muligt for nogen offentlig instans at kontrollere, om de blot lejer et værelse ud eller hele boligen”. Han slår samtidig ned på, at enkeltværelser frit kan udlejes uden anden dagsbegrænsning, end hvad der følger af sommerhuslovens regler om, at ferieboliger maksimalt må udlejes for et år ad gangen.

8 Huset maj 2019

Det betyder reelt set, at der ikke er tale om et loft over antallet af udlejninger, og det mener både EjendomDanmark og Dansk Erhverv kan undergrave intentionen med den politiske aftale. ”I Dansk Erhverv var vi meget tilfredse med sidste års politiske aftale, der skulle få styr på korttidsudlejning af private boliger. Det vil nemlig betyde, at udlejningen styrker den samlede turisme i Danmark uden at konkurrere med hotellerne på unfair vilkår. Enkeltværelserne er blevet undtaget sådan lidt ud af det blå, og det er kommet meget bag på os”, siger Lars Ramme, turismechef i Dansk Erhverv, og fortsætter: ”Airbnb har nogle dygtige lobbyister, der plejer deres interesser – så de har dygtigt nok fået det til at gå deres vej”.

Begrænsede redskaber Kontrollen af reglernes overholdelse placeres hos Erhvervsstyrelsen, der skal sikre, at udlejningsgrænserne overholdes i hele landet, og at den enkeltes videreudlejning af egen bolig ikke får erhvervsmæssig karakter. EjendomDanmark og Dansk Erhverv mener ikke, at en egentlig kontrol af reglernes overholdelse er mulig med de begrænsede redskaber, som politikerne har givet Erhvervsstyrelsen. ”Det er meget tvivlsomt, om det kan lade sig gøre at kontrollere noget som helst med et system, der kun bygger på opgørelser over lejeindtægter og oplysninger om en ejendoms beboere. Skal reglerne virke, skal de håndhæves, og det kræver effektiv kontrol fra myndighedernes side”, siger Lars Ramme. Morten Østrup Møller er enig i, at det er nødvendigt med et system, der gør det nemt at kontrollere, om reglerne bliver overtrådt.

Airbnb – muligheder eller trussel?

EjendomDanmark har længe slået på, at man efter spansk og islandsk forbillede udarbejder et registreringssystem. ”En simpel registrering ved privat korttidsudlejning giver gennemsigtighed og mulighed for målrettet kontrol. Ejer man ikke selv boligen, eller ejer man en andel i en andelsboligforening, skal man enten godkendes af den, der ejer ejendommen, eller få foreningens accept for at kunne blive optaget i registeret. Lejer man ud uden at være registreret, skal det koste dyrt”, siger Morten Østrup Møller. Hos Dansk Erhverv har Lars Ramme også et bud på, hvordan kontrolopgaven kunne løses mere effektivt. ”En elegant måde at udføre kontrol på ville være, hvis Airbnb kunne indberette antallet af udlejninger, samtidig med at de indberetter til SKAT”, foreslår han.

Mere attraktivt at leje ud til turister At der er frit spil i forhold til at leje enkeltværelser ud, vil ifølge de to erhvervsorganisationer få konsekvenser for boligmarkedet. De større byer vil komme til at mangle værelser til udlejning på helårsbasis og mindre boliger, som ikke vil blive frigivet til boligsøgende. Værelsesudlejning har en vigtig funktion på storbyernes boligmarked – blandt andet i de perioder, hvor mange unge i forbindelse med studiestart får akut behov for en bolig. Men værelsesudlejerne kan opnå en væsentlig højere leje ved korttidsudlejning for eksempel via Airbnb end ved helårsudlejning. Det bliver med andre ord meget attraktivt at korttidsudleje sin bolig eller boligens værelser hele året rundt. Og så slipper man desuden for en masse besvær. ”Ved at leje ud gennem Airbnb er huslejen fri og betales ofte forud for hele lejeperioden, ligesom den almindelige lejerbeskyttelse ved opsigelse af lejemålet bortfalder. Hvorfor skulle man leje ud til en studerende, hvor der kan opstå problemer hen ad vejen, når du risikofrit kan leje ud på turistvilkår”, pointerer Morten Østrup Møller.

Reglerne varierer afhængigt af boligform Bor man i en lejebolig, har man ikke ret til at udleje sin bolig, medmindre ejendommens ejer eller administrator har givet lov. Beboere i andels- eller ejerlejligheder skal undersøge, om deres foreningsvedtægter giver mulighed for, at de må leje deres lejlighed ud. Uanset lovgivningen vil det stadig være vedtægterne hos andelsboligog ejerforeninger, der er styrende for, hvor mange udlejninger den enkelte beboer må foretage.

Han fremhæver samtidig, at det vil være langt mere økonomisk rentabelt at leje ud til en turist frem for at leje ud til eksempelvis en studerende i en længere periode. Udlejer man en bolig eller et værelse på helårsplan, sætter lovgivningen nemlig snævre rammer for fastsættelsen af huslejen. Vælger man i stedet at udleje via Airbnb, er huslejen fri og aftalebaseret. Det fremmer motivationen for at korttidsudleje på et marked, hvor efterspørgslen er stor. ”Lejer man ud i 70 dage for 1.000 kr. i døgnet, så udløser det 70.000 kr. i husleje. Dertil kommer hele den gevinst, du kan høste ved at leje enkeltværelser ud året rundt. Lejer man et værelse ud midlertidigt efter de gældende regler, vil man måske få 3.500 kr. per måned eller 42.000 kr. om året. Turistudlejning er en attraktiv forretning, og det vil betyde, at der er boliger, som ikke bliver frigjort til beboelse”, siger Morten Østrup Møller. Han efterlyser en liberalisering af reglerne for udlejning af helårsbeboelse, så det bliver lige så attraktivt at udleje på helårsvilkår som til turister.

Støj og uro

Det undrer Lars Ramme, turismechef i Dansk Erhverv, at politikerne er gået med på at undtage enkeltværelserne i den nye lovgivning.

EjendomDanmark peger samtidig på, at kommer der alt for mange turister i en ejendom, kan de risikere at gøre livet surt for ejendommens øvrige beboere, som bliver plaget af støj og uro fra ferieglade gæster. ”Feriegæster har generelt en mere "loose" tilgang til tingene – de kommer og går på skæve tidspunkter, er længe oppe om aftenen og kender ikke nødvendigvis alle ejendommens ordensregler. Det flytter med ind i ejendommene, og der kommer flere og flere historier frem om beboere, der føler sig trådt over tæerne”, siger Morten Østrup Møller. Bor man i en andels- eller ejerforening, er det begrænset, hvad beboerne har af handlemuligheder, hvis de ønsker at sætte begrænsninger for de mange gæster. ”I andelsboligforeningerne har man mulighed for vedtægtsændringer, hvor man kan forsøge at få indsnævret antallet af dage, det er tilladt at korttidsudleje. Bor man i en ejerlejlighed, er det ikke muligt at foretage en vedtægtsændring, medmindre alle i ejendommen er enige, hvilket de nok sjældent vil være”, påpeger Morten Østrup Møller.

9 Huset maj 2019

Airbnb – muligheder eller trussel?

Mistanke om udlejning via Airbnb? Har du som ejer eller administrator mistanke om, at en eller flere beboere lejer ud via Airbnb i din udlejningsejendom, hvor du ikke har givet din accept? Med lidt opsøgende arbejde kan du blive klogere på omfanget.

1 2 3 4 5

Tag en snak med dine lejere om, hvorvidt de har set eller hørt noget. Bed viceværten i ejendommen om at være ekstra opmærksom på gentagende turistbesøg. Tjek på Airbnb's hjemmeside, om du kan genkende dine lejemål i et bestemt område. Skriv tydeligt i lejekontrakten, at man ikke må korttidsudleje. Sæt et opslag op i ejendommen, der minder beboerne om, at de ikke må leje ud via Airbnb og lignende platforme.

”Vi har netop oprettet os på Airbnb. Her er det ret nemt at genkende sine lejemål. Vi er efterfølgende begyndt at skrive ind i vores lejekontrakter, at man ikke må leje ud via Airbnb”. Ejendomsejer og medlem af EjendomDanmark.

”I en af vores ejendomme blev vi kontaktet af en ældre dame, der ikke kunne forstå, at der pludselig var nogen, der ikke talte dansk nede i vaskekælderen og misbrugte – havde jeg nær sagt – vaskemaskinerne. Vi fandt ud af, at en af lejerne havde udlejet via Airbnb. Det var utrygt for den ældre beboer, at der pludselig var fremmede – hvordan havde de fået nøgle, og hvem var de?”.

Han ærgrer sig over, at Ejerlejlighedsudvalgets forslag til både ny ejerlejlighedslov og ny normalvedtægt blev sat på standby i september 2018. Her havde udvalget nemlig udarbejdet forslag til en ny normalvedtægt, der ville gøre det muligt for ejerforeninger at begrænse korttidsudlejning. ”Erhvervsministeren og Folketinget skylder ejerlejlighedsejerne en ny ejerlejlighedslov”, siger han. De nye regler for korttidsudlejning gælder ikke for lejerne i hverken de private eller almene lejeboliger. Fremlejereglerne giver ikke lejerne ret til midlertidigt at omdanne lejeboligen til en feriebolig. EjendomDanmark er blevet stillet i udsigt, at Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen udgiver en vejledning om de nye regler, hvor det vil fremgå, at korttidsudlejning ikke er lovligt for lejerne, medmindre de konkret har fået tilladelse til det fra udlejer. ”Hvornår vejledningen kommer, er usikkert. Det kan derfor anbefales, at den enkelte udlejer selv orienterer sine lejere om, at de nye regler ikke gælder for lejeboliger”, siger Morten Østrup Møller.

Efterlyser fair konkurrence Både EjendomDanmark og Dansk erhverv er enige om, at Airbnb's indtog er positivt for dansk økonomi. De mange nye gæster bidrager ligesom øvrige turister til vækst, arbejdspladser og udvikling i hele Danmark og skaber relationer på tværs af kulturer. Det er de lige vilkår både på udlejningsmarkedet og inden for hotelbranchen, de to erhvervsorganisationer efterlyser. ”Alle turister, der gæster Danmark, er med til at skabe arbejdspladser og holde liv i byen. Airbnb-gæster går på restaurant, besøger et museum eller tager en taxa. Samtidig har Airbnb åbnet op for flere andre typer gæster end blot hotelgæster i storbyerne, og på den måde bidrager de til at udvide markedet. Og så har de en vigtig rolle, når der i perioder er spidsbelastninger i storbyerne”, siger Lars Ramme og fortsætter: ”Men deres efterhånden store markedsandel kræver, at der bliver etableret fair og lige konkurrencebetingelser i forhold til andre forretningskoncepter. Ellers risikerer vi, at de virksomheder, der i dag efterlever eksisterende krav og regler, taber til nye koncepter, som ikke stilles over for samme krav. Her vil vi fortsat få brug for politikernes hjælp og fokus på udviklingen”. sts@ejd.dk

Ejendomsejer og medlem af EjendomDanmark.

”Jeg opdagede for et års tid siden, at op mod ti procent af mine lejelejligheder var på Airbnb. Jeg skrev ud til alle lejerne, at det var no-go i denne ejendom, og at de kan risikere at miste deres lejlighed”. Ejendomsejer og medlem af EjendomDanmark.

Huset maj 2019 10

Over en million Airbnbgæster i Danmark i 2018 Nye tal fra VisitDenmark viser, at der i 2018 var over en million Airbnb-gæster i Danmark. Med et gennemsnitligt ophold på cirka tre dage er det over tre millioner årlige turismeovernatninger.

D AL ER H VER VSMÆ GLER • 70 30 0 5 5 5 • DA L.DK

Specialister i salg og udlejning af erhvervsejd. MARIELUNDVEJ 17, 2730 HERLEV

INVESTERING

SAG NR.

CA. 85% UDLEJET

21024395

KONTOR, LAGER & LET PRODUKTION

TIL SALG

SJÆLDENT UDBUDT, MEGET VELBELIGGENDE

Kr. 29.500.000

Herlev: 3.974 m2 kontor og lager. 85% udlejet. 10 lejere. 3 ledige lejemål. Flot ejendom, opført i 1972 med hhv. produktion i 2 plan og kontor i 3 plan. Bygningen er siden opdelt i mindre lejemål, og mange arealer er konverteret fra lager/produktion til kontor. I dag. Indrettet med 13 lejemål i størrelser fra 85 til 749 m2. 10 lejemål

GRØNNEGADE 35, 1107 KØBENHAVN K

INVESTERING

SAG NR.

21024434

NYHED: Grønnegade. Super charmerende ejendom. Fuldt udlejet. 2 lejere. 3 lejekontrakter (2x butik, 1x kontor). Frisør og Pure Shop. Sjældent udbudt.

Ç AREAL M2 GRUND M2 OPFØRT ÅR AFKAST %

2

PRIS PR. M2 DKK 7.423 3.974 AREAL M2 6.166 GRUND M2 6,5 AFKAST %

STRANDGADE 52, 1401 KØBENHAVN K

SALG Kr. 11.900.000

210 m2 fuldt udlejet ejendom

Ç

udlejet. Tomgang på 3 lejemål, pt. 652 m af 3.974 m . Alle lejemål i god kvalitet. Familieejet siden 1990. Stor lejer tilfredshed. Veldrevet og velholdt. God & eksponeret beliggenhed. Yderligere byggeret og udviklingsmuligheder på grunden. 2

210 53 1827 3,4

KONTOR

SAG NR.

21024435

LEJE Kr. 48.017 pr. md

268 m2 kontor i fredet ejendom

Ç

AREAL M2 268 NYHED: 268 m2 smukt & klassisk kontor med udsigt til LEJE PR. M2 2.150 Christianshavns Kanal. God parkering, atmosfære & DRIFT PR. M2 INKL lækker frokostordning. Ledigt til overtagelse. 1775 OPFØRT ÅR

DAL ERHVERVSMÆGLER · FORBINDELSESVEJ 12 · 2100 KØBENHAVN Ø · +45 70 300 555 · INFO@DAL.DK · DAL.DK EKSKLUSIV DANSK PARTNER TIL NAI GLOBAL, naiglobal.com

DANMARK DANISH PARTNER OF NAI GLOBAL COMMERCIAL REAL ESTATE

DAL Erhvervsmægler | NAI Danmark er eksklusiv dansk partner til NAI Global, verdens største netværk af uafhængige erhvervsmæglere. NAI Global har 400 kontorer i 60 lande og beskæftiger ca. 7.000 eksperter i fast ejendom.

Vi dækker hele Skandinavien med 21 kontorer fordelt udover Danmark, Sverige og Norge. Læs mere på dal.dk, nai.dk og naiglobal.com. Kontakt os på tlf. +45 70 300 556.

Airbnb – muligheder eller trussel?

Boligforeninger ønsker færre udlejningsdage Andelsbolig- og ejerboligforeninger ser generelt positivt på muligheden for at udleje deres boliger gennem blandt andet Airbnb, men Folketingets loft på 70 dage er alt for højt. Tekst: Stine Rud Skov. Foto: Cobblestone.

E

jendomsadministrationsselskabet Cobblestone har som de første i Danmark undersøgt, hvordan ejerog andelsboligforeninger forholder sig til korttidsudlejning via blandt andet Airbnb, og hvordan det påvirker deres hverdag. Undersøgelsen er baseret på erfaringer fra 100 andelsboligforeninger og 100 ejerboligforeninger, som administreres af Cobblestone. Undersøgelsen blev blandt andet igangsat for at finde ud af, hvordan boligforeningerne forholder sig til de 70 dage, som Folketinget netop har besluttet skal være grænsen for, hvor ofte man må udleje sin bolig på et år. Det har vist sig, at grænsen er markant over den generelle folkestemning i boligforeningerne. ”De fleste foreninger kommer typisk ikke over 49 dage om året, når de skal fastsætte en ramme for deres boliger, og de ønsker maksimalt ti årlige besøg”, siger Rasmus Juul Nyholm, administrerende direktør hos Cobblestone. Undersøgelsen konkluderer derudover, at de fleste boligforeninger støtter idéen om begrænset udlejning via Airbnb og lignende portaler, og kun meget få boligforeninger oplever alvorlige problemer, når beboerne udlejer via Airbnb.

undersøgelse viser, at ud af 100 andelsboligforeninger har 42 inden for få år behandlet adgang til korttidsudlejning på den årlige generalforsamling. Af disse har kun én forening valgt at give fri adgang, mens 26 har givet begrænset adgang på maksimalt 49 udlejningsdage. 15 foreninger har behandlet og nedstemt ændringsforslag om adgang. ”Det mest opsigtsvækkende ved undersøgelsen er, at to ud af tre andelsboligforeninger, der har forholdt sig til emnet, har givet adgang til at udleje via Airbnb, dog i begrænset omgang. 70 dage vil være en for voldsom belastning for dem”, siger Rasmus Juul-Nyholm. Erfaringer fra boligforeningerne viser, at hvis blot én eller to beboere i en given opgang udlejer op mod 70 dage, så medfører det omfattende larm og trafik, der slider både på beboere og ejendom. To gange 70 dage fordelt på udlejninger a typisk to nætter vil give 70 besøg med 70 forskellige gæster og 140 ind- og udflytninger – eller

Undersøgelsens overordnede konklusioner Ud af 100 andelsboligforeninger har 42 inden for få år behandlet adgang til korttidsudlejning. Ud af disse har:

70 dage vil være voldsomt

• en forening givet fri adgang

I andelsboligforeninger er det som udgangspunkt ikke lovligt at korttidsudleje, men en vedtægtsændring kan åbne op for muligheden, og det har mange foreninger valgt at gøre de seneste par år. Cobblestones

• 26 givet en begrænset adgang

Huset maj 2019 12

• 15 behandlet og nedstemt ændringsforslag om adgang

knap tre om ugen. Det vil være som at bo på et hotel for de øvrige beboere i opgangen, påpeger Rasmus Juul Nyholm. ”At have to til tre ind- og udflytninger ugentligt på alle tider af døgnet og fremmede mennesker i opgangen, som ikke kender huset og dets rutiner, er utrygt og en gene. Gæsterne er på ferie og har andre døgnrytmer end familien Danmark i lejligheden nedenunder”. Rasmus Juul-Nyholm mener ikke, at politikerne har gjort sig helt klart, hvordan det høje antal udlejninger kan påvirke beboernes liv i etageejendomme.

Mangler værktøjer I den nye lov om korttidsudlejning har Folketinget valgt at undtage enkeltværelser, som fortsat kan udlejes uden begrænsning. Men det bekymrer ikke Rasmus Juul-Nyholm i forhold til boligforeningernes trivsel. ”Enkeltværelser fylder ikke meget på Airbnb's hjemmeside. De fleste turister går efter at leje en hel lejlighed, og det afspejler udbuddet på Airbnb. Det er derfor de 70 dage, man bør bekymre sig om som nabo”. Hvor andelsboligforeninger kan fastsætte deres egne retningslinjer for antal udlejningsdage, mangler ejerboligforeningerne nogle værktøjer til at skrue ned for antallet af udlejninger. Og det er også her, de største udfordringer kan være. ”I ejerboligforeninger har man som udgangspunkt ret til at udleje sin bolig i et eller andet omfang, så her får man ikke diskuteret, hvor snittet skal ligge. Det kan føre til ret alvorlige gener. Blandt andet har vi set, at projektboliger bliver købt til udlejning og er udlejet 90 procent af tiden”, siger Rasmus

Airbnb – muligheder eller trussel?

De foreninger, der har takket nej til muligheden for at leje deres boliger ud til turister, har slået på, at det ikke er i andelsboligforeningernes ånd. Man ønsker at vide, hvem der er ens nabo, uddyber Rasmus Juul-Nyholm.

Juul-Nyholm. Han mener, at ejerboligforeningerne på samme vis som andelsboligforeningerne bør få nogle værktøjer til at afgrænse, hvor meget udlejning man vil acceptere i de enkelte ejendomme.

Register er helt essentielt Rasmus Juul-Nyholm er generelt tilhænger af dele- og platformsøkonomi, så længe det foregår under ordnede forhold, og man viser hensyn. ”Mit udgangspunkt er, at platforms- og deleøkonomi er kommet for at blive, og at det er positivt. Korttidsudlejning af private hjem er, sammen med nye tendenser og produkter i hotelbranchen, en naturlig udvik-

ling, der vil give et mere alsidigt udbud i pris, kvalitet og koncepter, og som vil gavne store dele af byen. Men det skal selvfølgelig reguleres, så det er til at have med at gøre”, siger han og sammenligner det med, at vi har valgt at have trafiklys for at regulere trafikken. ”I princippet har vi ret til at bevæge os frit i samfundet, men vi har fundet ud af, at det er smart at regulere vores færden, så vi ikke støder ind i hinanden”. En effektiv måde at kontrollere omfanget af korttidsudlejning på ville ifølge Rasmus Juul-Nyholm være at præcisere reglerne for, hvornår udlejning får erhvervsmæssig karakter, og at indføre et register, som mange andre lande har indført på baggrund af Airbnb's indtog.

”At oprette et register for korttidsudlejning er helt essentielt, så du får en håndhævelsesmulighed. I Spanien er det eksempelvis sådan, at hvis du ikke registrerer din bolig som udlejningsbolig i statens officielle register, så bliver din annonce lukket. Airbnb støtter et register og har værktøjerne til det, så det bør også kunne lade sig gøre i Danmark”, fastslår han og påpeger samtidig, at ejendomsejere og bestyrelser i boligforeninger bør få adgang til registeret for at kunne følge med i, om og i hvilket omfang der korttidsudlejes i netop deres ejendom. sts@ejd.dk

13 Huset maj 2019

Airbnb – muligheder eller trussel?

Airbnb skal booste turismen i Aarhus Et partnerskab mellem VisitAarhus og Airbnb skal bidrage til, at Aarhus når sit mål om at fordoble antallet af gæstenætter fra en til to millioner frem mod 2025. Både turistorganisationen og Aarhus Kommune er opmærksomme på, at byens borgere ikke skal komme i klemme med aftalen. Tekst: Stine Rud Skov. Foto: Camilla Rønde.

D

Hverken Trine Graae Lundorf (th.), udviklingschef, VisitAarhus eller Line Gerstrand (tv.), Smart City-koordinator fra Aarhus Kommune, mener, at samarbejdet med Airbnb vil skabe trængsel i Aarhus’ gader, på samme måde som man blandt andet oplever det i storbyer som Barcelona, Amsterdam og i stigende grad i nogle dele af det centrale København. På billedet ses Trine og Line i Den Gamle By i Aarhus.

Huset maj 2019 14

en danske turistsæson bliver snart for alvor skudt i gang, og i Aarhus håber man på ekstra mange besøgende i sommerens løb. VisitAarhus har som den første danske turistorganisation indgået partnerskab med den verdensførende onlineplatform Airbnb. Det betyder blandt andet, at Aarhus fremadrettet vil kunne tilbyde et langt større udbud af overnatningsmuligheder. Airbnb er allerede en stor spiller i Aarhus inden for overnatningstilbud og står i øjeblikket for 15 procent af alle overnatninger. Trine Graae Lundorf er udviklingschef i VisitAarhus og har igennem et par år arbejdet på at få en aftale i stand med Airbnb. ”Airbnb er på markedet, om man vil det eller ej. Så en overvejelse fra vores side har

Airbnb – muligheder eller trussel?

selvfølgelig været, om man skal bekrige og bekæmpe eller indgå et samarbejde, der kan være til gavn for alle aktører inden for overnatning og attraktioner i Aarhus. Det er den sidste vej, vi har valgt at gå”, siger hun. Line Gerstrand, der arbejder i afdelingen for Erhvervs- og Byudvikling i Aarhus Kommune, tilføjer, at samarbejdsaftalen med Airbnb ikke kun er indgået for at skabe mere deleøkonomi, men også for at have en tæt dialog med onlineportalen og et bedre vidensgrundlag.

Fælles front VisitAarhus er en medlemsorganisation og har blandt andet de store hoteller og campingpladser under sine vinger. Med et medlemskab hos VisitAarhus bidrager Airbnb nu på samme måde som turistorganisationens øvrige medlemmer til at promovere Aarhus internationalt. VisitAarhus markedsfører på medlemmernes vegne Aarhus via kampagner og presseindsats, hvilket gerne skulle sikre, at det samlede marked for internationale gæster vokser. ”Vi opererer med en puljetankegang. Hotellerne og attraktionerne har kræfter nok til at arbejde på nærmarkedet, men hvis de ønsker at slå deres navn fast internationalt, kan de ikke stå alene. Vores markedsføring bidrager til en øget booking af alle typer senge”, siger Trine Graae Lundorf og understreger, at det er én af grundene til, at hotellerne i området også kan se fornuften i det indgåede partnerskab. Samarbejdet med Airbnb har ifølge VisitAarhus været nøje afstemt med hotellerne i byen og er hjulpet godt på vej af, at der er kommet lovgivning på området. ”For hotellernes vedkommende har det været et vigtigt skridt, at der nationalt er truffet aftale om en bedre regulering af området, og at Airbnb fremover vil indberette udlejernes skatteindtægter til SKAT. Lige konkurrencevilkår er alfa og omega”, siger hun.

til hotellerne og dermed kan tiltrække et publikum, som kan have svært ved at finde sig til rette på et traditionelt hotelværelse. ”Aarhus er en klassisk hotelby, og det tiltrækker en bestemt type besøgende, men giver samtidig nogle begrænsninger på, hvor stor en gruppe man kan tilbyde at indkvartere i samme rum. Airbnb-markedet åbner op for, at eksempelvis en familie, der har brug for lidt flere kvadratmeter, nu kan holde ferie i Aarhus. Den type gæster søger oftest ud mod kysterne og vælger et feriehus, hvor der er flere værelser og mulighed for selv at lave mad”. Samtidig kan udlejning af værelser gennem Airbnb bidrage til at løse nogle af de kapacitetsudfordringer, Aarhus og omegn af og til står over for. ”Det går på mange måder godt med turismen, og det betyder, at vi i perioder har mangel på kapacitet. Vi har en forhåbning om, at samarbejdet vil bidrage til at løse denne problematik”, siger Trine Graae Lundorf.

Utryghed og støj I 2017, inden samarbejdet trådte i kraft, udarbejdede Aarhus Kommune og VisitAarhus en rapport, der havde til hensigt at kortlægge omfanget af og effekten ved deleøkonomisk overnatning i Aarhus. I rapporten adresseres

blandt andet de udfordringer, som deleøkonomien bringer med sig i forhold til boligmarkedet. Kommunen gennemførte blandt andet en spørgeskemaundersøgelse blandt boligselskaber og -foreninger i Aarhus for at få afdækket deres erfaringer med deleøkonomisk overnatning. I rapporten fremgår det, at nogle boligselskaber og -foreninger oplever, at deleøkonomisk udlejning skaber utryghed, støj og uorden i ejendommene, da de fastsatte regler i ejendommene ikke er blevet overholdt. Respondenterne fremhæver også ekstra slid på ejendommene og den unfair konkurrence for udlejerne, der skal fastholde et lavt lejeniveau i henhold til lovgivningen. Det nævnes også, at lejepriserne kan risikere at blive presset op, da nogle lejere måske vil være villige til at betale en højere husleje, fordi de kan få dækket nogle af udgifterne gennem videreudlejning. Line Gerstrand var blandt andet med til at udarbejde rapporten, som hun betegner som forældet, da udviklingen på dette område går så stærkt. De bekymringer, der gjorde sig gældende i 2017, er dog stadig helt aktuelle i både andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme, kan EjendomDanmark bekræfte. Ejendomsejere og boligforeninger bør

En ny type turister Ifølge Trine Graae Lundorf er fordelen ved samarbejdet med Airbnb, at platformen tilbyder en alternativ overnatningsform i forhold

De enkelte bolig- og ejerforeninger bør have helt klare politikker for, hvordan de ønsker, at reglerne skal være i deres ejendomme, lyder opfordringen fra Trine Graae Lundorf (th.), udviklingschef, VisitAarhus og Line Gerstrand (tv.), Smart City-koordinator fra Aarhus Kommune.

15 Huset maj 2019

Airbnb – muligheder eller trussel?

have klare politikker for, hvordan de håndterer ferieudlejningen i de enkelte ejendomme, lyder opfordringen fra Aarhus Kommune. ”De enkelte bolig- og ejerforeninger bør have helt klare politikker for, hvordan de ønsker, at reglerne skal være i deres ejendomme. Det er ikke noget, kommunen blander sig i. Men det, vi er meget opmærksomme på, er, at priserne for udlejning kan blive presset op, og det er vi ikke interesserede i. Sker der en foruroligende udvikling på det område, forholder vi os selvfølgelig til det, men mit indtryk er, at det kører stille og roligt”, siger Line Gerstrand.

Afventer redskaber Hos VisitAarhus er man opmærksom på de bekymringer, der kan være i boligejendommene. Her lyder opfordringen også på at få fastsat nogle passende retningslinjer og derudover at tage vel imod gæsterne. ”Som turistorganisation er vi selvfølgelig ikke interesserede i, at gæster og beboere får nogle trælse møder. Vi håber, at aarhu-

sianerne vil være stolte af deres by og synes, det er skægt, at der kommer internationale gæster forbi og at man vil hjælpe dem med at få en god oplevelse”, siger Trine Graae Lundorf. Line Gerstrand tilføjer, at kommunens udgangspunkt er, at borgerne først og fremmest skal tilgodeses. Derefter kan man tage hensyn til væksten i turismen. ”Vi ønsker at sikre den bedst mulige oplevelse for alle typer turister – men byen skal selvfølgelig stadig primært være god for de borgere, der bor her”, fastslår hun. Aarhus Kommune kunne godt have ønsket, at regeringens lov om et udlejningsloft på 70 dage om året var sat til 60. Hos kommunen ser man også med en vis skepsis på, at enkeltværelser er undtaget i loven. ”Vi er helt enige med EjendomDanmark i, at det ikke giver mening ikke at inkludere udlejning af værelser i loftet for antal dage, man må udleje. På samme måde ønsker vi også gode redskaber til at kunne håndhæve lovgivningen, herunder eksempelvis oplys-

Tal fra Airbnb om Aarhus Airbnb har i 2018 haft cirka 215.000 overnatninger i Aarhus ud af i alt cirka 1.400.000 kommercielle overnatninger. Det svarer til 15 procent af de samlede overnatninger. I 2018 var der 4.000 aktive værter i Aarhus på Airbnb. De har i løbet af året i gennemsnit tjent 10.500 kr. på at leje deres hjem ud i gennemsnitligt 20 dage. Det svarer til en samlet indkomst på 47,2 millioner kr. Antallet af værter forventes at stige med det nye samarbejde.

ninger om, hvor mange dage en bestemt udlejer har udlejet sin bolig. Det er på den nationale arena, det slag skal stå”, siger Line Gerstrand. sts@ejd.dk

PETER MALER ENTREPRISE A/S - Garanti for godt håndværk

Peter Maler Entreprise A/S er din hovedentreprenør. Vi kan løfte alle former for opgaver i din forening herunder: ► Murerarbejde ► Tømrerarbejde ► VVS-arbejde ► Blikkenslagerarbejde ► Malerarbejde ► Elarbejder ► Kloakarbejde ► Gulvarbejde ► Snedkerarbejde ► Rådgivning

Ring til os på tlf. 3810 3280

www.PETER-MALER.dk

Godthåbsvænget 14A

Huset maj 2019 16

2000 Frederiksberg

kontakt@peter-maler.dk

.gnilretsÖ alO :sotoF .gnilretsÖ alO :sotoF .gnilretsÖ alO :sotoF

Specialister i fast ejendom Specialister i fast ejendom Specialister i fast ejendom VÆRDISKABENDE ADVOKATYDELSER TIL EJENDOMSBRANCHEN

VÆRDISKABENDE ADVOKATYDELSER TIL EJENDOMSBRANCHEN

VÆRDISKABENDE ADVOKATYDELSER TIL EJENDOMSBRANCHEN Find årets Gangsted rapport "Nye mobilitetsløsningers betydning for byudviklingen" på gangsted.dk

www.gangsted.dk www.gangsted.dk www.gangsted.dk

Politiker på Borgen

Rasmus Helveg Petersen:

”Ønsker man forandringer, må man selv gøre en indsats” Rasmus Helveg Petersen (RV) har fokus på et socialt og sammenhængende Danmark og mener, at der i øjeblikket er tale om en skævvridning. Den kommer blandt andet til udtryk på boligmarkedet. Tekst: Stine Rud Skov. Foto: Ulrik Jantzen/BAM/Ritzau Scanpix.

D

e seneste par år har Rasmus Helveg Petersen været inde og ude af politik. I 2015 blev Radikale Venstre halveret, og han blev direktør for Dansk Institut for Partier og Demokrati (DIPD), der arbejder på at udvikle demokratiet i svage demokratier rundtomkring i verden. Siden september 2018 har han vikarieret på Christiansborg for sin partifælle Zenia Stampe, der er på barsel, og han håber nu på en plads i Folketinget efter valget. Rasmus Helveg Petersen befinder sig godt i vekselvirkningen mellem det politiske liv og arbejdsmarkedet, og det har da heller ikke altid stået i kortene, at han skulle prøve kræfter med politik. ”I min familie har man beskæftiget sig med politik i flere generationer, men i mine yngre dage havde jeg ingen planer om at blive politiker”, siger Rasmus Helveg Petersen, der blev motiveret til at træde ind i politik, da Anders Fogh blev statsminister. På det tidspunkt arbejdede han i Folkekirkens Nødhjælp med udviklingsbistand. Ulandsbistanden blev i denne periode skåret til et meget lavt niveau. ”Her oplevede jeg på nærmeste hold, hvor meget politik betyder. Det var en erkendelse

Huset maj 2019 18

af, at man ikke kan gemme sig for politik. Ønsker man forandringer, må man selv gøre en indsats frem for at lægge ansvaret over på andre. På den måde plejer jeg at sige, at det var Fogh, der fik mig ind i politik”, siger han med et smil.

Hvis Rasmus Helveg Petersen ikke skulle få en plads i Folketinget ved valget, genoptager han sit arbejde som Director hos DIPD, en stilling, han med egne ord elsker meget højt, fordi han har mulighed for at gøre en forskel for udsatte samfund.

Et splittet Danmark Som vikar på Borgen har Rasmus Helveg Petersen i denne omgang blandt andet fået posten som boligordfører. I hans optik er boligmarkedet splittet i to, og det illustrerer, at Danmark generelt er blevet et land i ubalance. ”Der er er stort udbud af nye boliger i København og Aarhus og et meget stort udbud af usælgelige og faldefærdige boliger i de svageste områder. Vi bør være opmærksomme på de danskere, som sidder fast i denne låste del af boligmarkedet”, siger han. Han har da også et par forslag til, hvordan man fra politisk hold kan skubbe på at vende udviklingen. ”Fra statslig side kan vi gå ind og fjerne flere huse, end vi tidligere har gjort, i udsatte områder, og så skal skattestoppet hæves, så vi ikke har en omfordeling til fordel for de husejere, som bor nord for København med flest midler”. En af hans mærkesager er netop et mere socialt og sammenhængende Danmark, hvor

der er øje for udkantsområderne. For at hjælpe et af de mest udsatte områder godt på vej har han valgt at stille op som Radikale Venstres kandidat til Folketinget i SvendborgLangeland-kredsen. ”Fyn har det hele. Fyn har nogle af de hårdest ramte udkantsområder, hvor det hele er gået i stå, men også Syddansk Universitet, robotindustri osv. Spændet går fra det meget moderne til det nærmest nødlidende”, siger Rasmus Helveg Petersen, der har en særlig forkærlighed for Fyn, da hans mor og far er opvokset her.

5,2-ordningen fungerer godt En af de sager inden for boligpolitik, der har formået at holde sindene i kog på Christiansborg de sidste par måneder, er diskussionen om, hvorvidt reglerne for gennemgribende moderniseringer af lejeboliger – også kaldet § 5,2-moderniseringer – skal bestå. § 5,2

Politiker på Borgen

Politiker på Borgen Huset vil før og efter valget i 2019 tale med en række af Folketingets boligordførere for at høre, hvad de mener om aktuelle ejendomssager, og samtidig give et indblik i personen bag politikeren.

giver mulighed for, at boliger, der bliver gennemgribende renoveret, kan reguleres efter det lejedes værdi i stedet for omkostningsbestemt leje. Paragraffen kom for alvor i politikernes søgelys, da den udenlandske ejendomsinvestor Blackstone kom i vælten for at opkøbe danske ejendomme og misbruge reglerne om modernisering. Det fik en række partier til at true med et straksindgreb. Siden hen blev det besluttet, at et ekspertudvalg skal se nærmere på fordele og ulemper ved de nuværende regler frem til oktober i år. Rasmus Helveg Petersen var en af de boligordførere, der slog et slag for, at udvalget også skulle bestå af udefrakommende eksperter herunder EjendomDanmark. ”Jeg synes, 5,2-ordningen fungerer godt, men jeg vil selvfølgelig gerne se, hvad ekspertudvalget finder frem til. At pensionskasserne i stigende grad har forelsket sig i boligmarkedet, kan jeg ikke se noget odiøst i. Det

er i min optik helt ret og rimeligt, at pensionskasserne forsøger at få et godt stabilt og langsigtet afkast af folks pensionsmidler. Jeg mener ikke, at politikerne skal hindre pensionskasserne i at forvalte deres formue”, slår Rasmus Helveg Petersen fast og fortsætter: ”Blackstone er blevet et billede på udenlandske investorer, der overtager og udnytter vores værdier, men det er ikke et retvisende billede. Selvfølgelig er der nogle spekulanter, der opfører sig aggressivt, men den store del af markedet er meget velordnet og rolig”.

Generationsskifteskat under lup Under interviewet benytter Huset også anledningen til at spørge Rasmus Helveg Petersen, hvordan han ser på den hårde generationsskifteskat på 50 procent, der rammer familieejede ejendomsvirksomheder, når et ellers aktivt ejendomsselskab skal gå i arv. Det er et område, han gerne vil se

nærmere på, hvis han fortsat er politiker til efteråret. ”Jeg er fuldstændig enig med EjendomDanmark. Reglerne om generationsskifte er for hårde mod de ejendomsselskaber, der gerne vil foretage generationsskifte. Man skal ikke have en afgift, der stopper aktiviteten i et firma. Der har vi ikke ramt rigtigt, og jeg mener, at der er brug for at ændre reglerne. Det er da også noget, jeg gerne vil være med til at se på i den kommende valgperiode”, siger han og pointerer: ”Provenuet, vi får i statskassen, kan ikke være særligt stort, netop fordi mange vælger at sælge deres ejendomsvirksomheder som en konsekvens af de hårde regler. Jeg vil prøve at danne mig et overblik over, hvad det egentlig vil koste, hvis reglerne bliver mere lempelige”. sts@ejd.dk

19 Huset maj 2019

Analyse

Forventning om Ejendomme gav i 2018 et tilfredsstillende totalt afkast på 7,1 procent, og det skal være med til at polstre til dårligere tider. Branchen forventer faldende totale afkast i de kommende år. Tekst og tal: Morten Marott Larsen.

2

018 blev et tilfredsstillende år for ejendomsbranchen, hvor investorer i gennemsnit fik forrentet deres investering med 7,1 procent i totalt afkast. Det totale afkast er før finansielle udgifter og inflation. Det er afgørende for ejendomsbranchen, at den bliver godt polstret til kommende dårligere tider, så der er noget at stå imod med, hvis værditilvæksten som forventet igen bliver negativ. 7,1 procent er det højeste totale afkast siden 2007. De

totale afkast var over dobbelt så høje i årene 2005 og 2006. Det totale afkast har været positivt i hele perioden fra 2000 til 2018, som det kan ses i figuren. Det skyldes, at det direkte afkast har været stabilt og højt nok til at dække den negative værditilvækst i årene efter finanskrisen og frem til 2013. Set over hele perioden har ejendomme givet et gennemsnitligt totalt afkast på 6,7 procent. Det er således blot andet år i træk, at det totale afkast lige kan holde sig over gennemsnittet på 6,7 procent.

Hvad er det totale afkast? Det totale afkast er historisk og altid målt tilbage i tid. Det totale afkast i procent måler udbyttet på investeringsejendomme set i forhold til investeringens størrelse i en given periode. I det totale afkast indgår to typer af afkast: direkte afkast og afkast på værdi. Det direkte afkast er periodens løbende nettodriftsresultat delt med investeringsstørrelse primo perioden. Afkast på værdi er værditilvæksten i den givne periode delt med investeringens størrelse primo perioden. Det totale afkast er før eventuelle finansielle udgifter og før inflation.

Huset maj 2019 20

To mulige scenarier for 2019-21 I figuren er indtegnet to mulige scenarier for årene 2019-2021. Første positive scenarie er, at 2019-2021 kommer til at give det gennemsnitlige afkast på 6,7 procent. Det kan komme til at ske, hvis der fortsat er tilstrækkelig vækst i dansk økonomi til at skabe en god efterspørgsel efter ejendomme – og renten fortsat holder sig på et lavt niveau. Det scenarie vil betyde, at der fortsat er investorer, som gerne vil købe og udvikle ejendomssektoren. Det andet og mere afdæmpede scenarie er ejendomsbranchens bud fra Ejendom-

Analyse

dårligere tider Danmarks markedsstatistik – forventninger. Her forventer branchen et faldende totalt afkast i årene 2019-2021. De lidt mere negative forventninger hænger sammen med, at branchen forventer dårligere tider med lavere efterspørgsel efter at leje ejendomme. Samtidig er branchen usikker på, om ejendomme fortsat vil være lige så interessant for investorer i de kommende år. Endelig er der politisk usikkerhed omkring reguleringen af private lejeboliger, der kan blive til endnu mere overregulering. Hvis der kommer et politisk udspil imod gennemgribende moderniseringer, vil det naturligvis betyde flere nedslidte boliger, større offentlige udgifter til byfornyelser, færre beskæftigede og dårligere afkast.

ko i lejefastsættelsen og markante administrative omkostninger i lejefastsættelsen. Udsigterne kan betyde, at der kan komme negativ værditilvækst for bolig i 2019. Erhvervsejendomme har i 2018 givet lavere afkast. Andet erhverv har givet 6,6 procent, mens kontor og industri har givet 5,8 procent. Butik gav 3,9

procent i totalt afkast. Butik reddes af en god indtjening i 2018 med et totalt afkast på 4,2 procent, men specielt usikkerheden i forhold til fremtidens butik har betydet en negativ værditilvækst på 0,3 procent i 2018. mml@ejd.dk

Det totale afkast forventes at falde for første gang siden 2013 18 % 16 % 14 % 12 % 10 %

Ejendomme bedst i 2018

8%

I forhold til aktier har ejendomme den fordel, at indtjeningen er mere stabil, mens aktier stiger og falder mere i værdi. I 2018 var ejendomme bedre end både aktier og obligationer, som gav henholdsvis -13 og 1,5 procent i afkast. Aktierne har rettet sig i starten af 2019, men det illustrerer, at der vil være usikkerhed ved at investere i aktier. På langt sigt vil det dog være aktier, som forventes at give de højeste afkast. Ejendomme vil på længere sigt give højere afkast end obligationer, men obligationer vil være en mere sikker investering end ejendomme.

6%

Højest afkast og risiko for boliger Bolig har i perioden været den sektor, som har givet det højeste afkast med 10,6 procent, men bolig har også haft den højeste risiko, som det kan ses i tabellen. Derved adskiller bolig sig fra mange andre lande, hvor det normalt er den investering med lavest risiko. En af grundene til den større risiko kan være lejeboligreguleringen, hvor den overregulerede boligleje nu er så lav – og meget lavere end en naturlig markedsleje – at det i sig selv betyder stor risi-

4% 2% 0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik. Anm.: Fra 2011 til 2018 vises det totale afkast fra EjendomDanmarks markedsstatistik, mens 2000 til 2010 er egne beregninger på baggrund af data fra IPD Dansk Ejendomsindeks. 2019 til 2021 viser to scenarier. Det første er gennemsnit af svarene i EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, mens det andet er gennemsnit for perioden 2000-2018.

Gennemsnitligt totalt afkast på 6,7 procent siden 2000 Alle ejendomme

7,1

Kontor Butik

6,7

4,2

3,6

3,5

5,8

6,3

3,7

4

1,8

3,9

5,1

2,9

4,2

-0,3

Industri

5,8

5,6

4,4

5,5

0,3

Andet erhverv

6,6

6,7

3,1

3,9

2,8

Bolig

10,6

8,5

9,6

2,7

7,9

Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik. Anm: Risikoen er målt som standardafvigelsen i perioden 2000-2018. Risikoen er positiv, og jo højere tal, des højere risiko.

21 Huset maj 2019

Andelsboliger

Andelsboliger

Fælles aftale letter overdragelsen Fem organisationer har sammen udarbejdet en fælles overdragelsesaftale. Den er skabt med hensyn til både forbrugeren og brugeren. Prodomus i Aalborg vender tommelfingeren op til aftalen. Tekst: Cecilie Lund Vinther. Foto: iStock.com/CourtneyK og ProDomus.

A

ndelsboligen er solgt. Og uanset om det er en ejendomsmægler eller en administrator, der står for den formelle overdragelse, skal det være den samme overdragelsesaftale, der bliver brugt. Både af hensyn til forbrugeren og for at lette arbejdsbyrden hos fagfolkene. Det var tankerne bag den fælles overdragelsesaftale, som fem organisationer – blandt andet EjendomDanmark – lancerede i 2017. ”Der var ingen faste formkrav for overdragel­sesaftalerne. Ude i den virkelige verden kunne forbrugere opleve, at solgte de en andelsbolig og købte en anden, lignede kontrakterne ikke hinanden”, siger Mette Haagensen, juridisk konsulent hos EjendomDanmark. For andelsboliger var målsætningen førhen, at overdragelsen var så billig som muligt – og at det var nemt for parterne at klare det meste selv: ”Men problemet var, at man ikke kunne se ligheder mellem kontrakterne, og det gav forvirring. Den nye overdragelsesaftale er skabt ud fra et forbrugerhensyn. Det at se den samme aftale giver tryghed, fordi indholdet altid står det samme sted. Køber man eksempelvis en ejerbolig, så bruger man

Huset maj 2019 22

også en standardkontrakt, og der vil derfor være en vis genkendelighed”, siger Mette Haagensen. Hun opfordrer til, at flere begynder at bruge den standardiserede aftale. For i det lange løb letter det arbejdet med overdragelsen, når alle kender kontraktens form. Og der er stadig plads til at justere overdragelsesaftalen efter ens egne behov: ”Det hele er blevet tænkt til at være forbrugervenligt. Men samtidig skulle der også være mulighed for, at aftalen blev tilpasset. Så selvom aftalen er standardiseret, er den også fleksibel”, siger Mette Haagensen. Der er derfor i overdragelsesaftalen en paragraf 11, hvor alle parter kan tilføje særlige vilkår.

tryghed for forbrugeren og selvfølgelig også for øvrige interessenter, herunder for administratoren, at vide, at der er helt styr på både dokumentation og lovgivning”, siger hun. ”Det giver i min optik altid mening at ensrette aftaler. Med den nye aftale ved alle, uanset om man er administrator, mægler, finansiering eller advokat, hvad vi taler om. Så selvom man i implementeringen må allo-

Samarbejde mellem organisationer En af de virksomheder, der bruger den nye overdragelsesaftale, er ProDomus i Aalborg. Her har det selvfølgelig påvirket arbejdsgangene og krævet en vis omstilling, men generelt har det været positivt at få en standardiseret aftale. Det forklarer direktør Britta Jespersgaard: ”Den kan nærmest bruges som en tjekliste. Det er en ret omfattende købsaftale, og man sikrer derved også, at man får alle forhold afdækket og kommer hele vejen rundt i processen. Det giver både transparens og

Hos ProDomus i Aalborg anbefaler de deres andelsboligforeninger at bruge den fælles overdragelsesaftale. Det forklarer direktør Britta Jespersgaard.

Ni fordele ved den nye kontrakt

1

Hvem, hvad, hvornår? Det er skrevet ned, præcis hvordan og hvornår overdragelsen foregår, så der er klare rammer.

2

Mindre risiko for overprissager Nedslaget er skrevet ned efter den maksimale pris. Det mindsker risikoen for en efterfølgende diskussion om overpris.

3

Nej tak til penge under bordet Løsøre bliver skrevet ind, så der undgås situationer, hvor værdiløse genstande sælges for kunstigt høje beløb.

4

Hvem betaler hvad? Det er tydeligt skrevet ind, hvem der skal betale hvilke omkostninger. Samtidig skal der – særligt til gavn for administrator – aktivt tages stilling til adkomsterklæringer, så det er afklaret.

5

Faste frister Der er fastlagt datoer for, hvornår for eksempel deponering skal falde.

6

Tilbageholdelse Der er skrevet under på, at administrator kan tilbageholde et beløb som sikkerhed, hvis der skulle være mangler i boligen.

7

Forsyningsafgift Som administrator er det værdifuldt, at man har fuldmagt til at tilmelde en andelshaver til forsyningsselskabet.

8

Huskeliste Er der forkøbsret eller overbehæftning? Aftalen hjælper en med at huske alle de ting, der skal afklares.

9

Fleksibilitet Der er stadig plads til at tilføje særlige vilkår i paragraf 11.

KEIM. FOREBYGGER MOD SKIMMEL Skimmel kan ikke vokse på tørre vægge. Den kræver fugt og næringsstoffer. Næringsstoffer kan være tapeter, klæbestoffer og plastmalinger. Sådanne organiske materialer er tætte og danner kondens. Dermed er forudsætningen for skimmelvækst til stede. KEIMs mineralske farver er helt diffusionsåbne og efterlader væggen tør. Og der er ikke næringsstoffer i mineralske materialer.

KEIM Scandinavia A/S T: 46 56 46 44 • www.keim.dk

HUSET_FUGTHÅNDTERING_91x273_DK.indd 2

2019-02-26 14:08

Andelsboliger

"Vi anbefaler altid andelsboligforeninger, at de er tro mod overdragelsesaftalen. Det gør vi, fordi den er udviklet af et bredt spektrum af fagfolk, der virkelig har været nede i detaljen for at finde den bedste løsning".

De står bag aftalen Overdragelsesaftalen er udarbejdet af EjendomDanmark, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF), Dansk Ejendomsmæglerforening, Foreningen af Advokater med Ejendomsadministration og Danske Boligadvokater.

Direktør Britta Jespersgaard, ProDomus. kere lidt ekstra ressourceanvendelse, når den lige skal køres ind, vinder man meget på sigt. Den letter arbejdet i dagligdagen, fordi kontrakterne er let genkendelige”, siger Britta Jespersgaard. Det er særligt for den fælles overdragelsesaftale, at der har været flere parter inde over udformningen. Det betyder nemlig, at den kan bruges på tværs af faggrupper: ”Der er mange organisationer, der har arbejdet sammen for at få enderne til at mødes. Det har været en forhandling, så ingen stiller sig dårligere. Eksempelvis er der særlige krav for ejendomsmæglere, som der også er blevet taget hensyn til”, siger Mette Haagensen.

Skrevet på en serviet Når en ejerbolig bliver solgt, er der en standardkontrakt. Mens der på andelsboligmarkedet har været mere kreative kontraktudformninger: ”Tidligere oplevede vi sommetider, at en aftale om et salg af en andelsbolig reelt bare var en serviet, der var skrevet to tal på – eller i bedste fald at det var skrevet ned på et

a4-ark. I de tilfælde kan det godt kræve lidt overtalelse at få andelshaverne til at bruge aftalen, for den er i sagens natur noget mere omfattende end et par linjer på et stykke papir. Men det er godt givet ud”, siger Britta Jespersgaard. ”Vores argument er, at vi gør det på den rigtige måde, så vi sikrer, at parterne opfylder alle lovkrav, og samtidig holder bestyrelsen fri for senere problemstillinger. Vi anbefaler altid andelsboligforeninger, at de er tro mod overdragelsesaftalen. Det gør vi, fordi den er udviklet af et bredt spektrum af fagfolk, der virkelig har været nede i detaljen for at finde den bedste løsning”, slutter hun. Der er nemlig en pointe i at sikre sig, at alle aspekter er dækket af, når en overdragelsesaftale udformes: ”Der er i aftalen tænkt over, at den skal være både forbruger- og brugervenlig. Der er eksempelvis streget ud, hvis et felt ikke er relevant. Ligesom den for eksempel beder dig om at tage stilling til, om en andelsbolig er overbehæftet eller ej. Dermed slipper administrator for de tvister, der kan være, hvis man

har overset en problemstilling”, siger Mette Haagensen.

Vær ambassadør I Aalborg er aftalen for længst implementeret. Selvom det krævede tilvænning i arbejdsgangene, så blev værdien i den nye aftale hurtigt klar. Derfor lyder der også en opfordring fra Britta Jespersgaard til, at endnu flere begynder at bruge aftalen: ”Vi skal være ambassadører for vores fælles overdragelsesaftale. Når vi som branche sætter et arbejde i gang, som vi jo har følt har været nødvendigt, skal vi også være positive over for anvendelsen, loyale mod det og benytte det. Nu er den her, og vi skal bruge den. Ligesom mæglerne og advokaterne gør”, siger Britta Jespersgaard. ”Vi har som branche selv været med til at udvikle den, og det gør, at den fanger mere. Så selvom forandringer altid er svære, så vinder vi på den lange bane, når vi bruger en fælles overdragelsesaftale”, siger hun. clv@ejd.dk

FlexLife – et nyt lån I kan forme, som I vil FlexLife® er et fleksibelt lån fra Realkredit Danmark med variabel rente. Med FlexLife behøver I ikke binde flere penge i mursten end højst nødvendigt – i stedet kan I frigøre likviditet til forbedringer eller vedligeholdelse af jeres ejendom. Kontakt os og hør, hvad FlexLife® kan gøre for jer.

danskebank.dk/flexlife-erhverv

Huset maj 2019 24

Ring til os på 45 14 01 00

Til det gode liv i byen “Det var vigtigt for mig, at renoveringen af Østeraagade 2 skete med respekt for ejendommens smukke arkitektur samt i harmoni med omgivelserne i Aalborgs centrum. Gennem samarbejdet med Altan.dk, om at etablere elevator i trappeopgangen, blev det muligt at bevare ejendommens herskabelige præg. Til glæde for ikke mindst lejerne. Jeg mener bestemt det er fair at sige, at elevatoren har skabt merværdi for beboerne såvel som for ejendommens værdi.” Henrik Christensen Senior advokat (H) og ejer af Østeraagade 2, Aalborg

Altan.dk vil, gennem lys, luft og nemmere tilgængelighed, optimere det gode liv i byen. Uanset om du ønsker at optimere din lejlighed med altaner eller elevatorer, kan vi hjælpe dig.

Altan.dk / Æblegården Næstvedvej 60 / 4180 Sorø 70 70 20 18 / info@altan.dk

Landsmøde 2019

Kaare Dybvad (S) og Anders Johansson (KF) debatterede boligpolitik i en kort paneldebat.

Landsmøde 2019:

Boligpolitik og økonomi under lup En økonomisk vejrudsigt, det kommende folketingsvalg og brugen af § 5,2 var blandt andet på dagsordenen til EjendomDanmarks landsmøde 2019. Tekst: Stine Rud Skov. Foto: Camilla Rønde.

april.

”Opsvinget er i live, det mærkes også i Danmark, hvor der er godt gang i beskæftigelsen”, sagde Christian Hilligsøe Heinig, som også tunede ind på bolig- og ejendomsmarkedet, hvor der fortsat er udsigt til fremgang i særligt Københavnsområdet. ”Der er høje bolig- og ejendomspriser, dog langt fra den prisfastsættelse, vi så i 2006-08. Om ejendomspriserne fortsat holder niveauet, kommer an på renterne, og om opsvinget holder”.

Opsving fortsætter – men hvor længe?

Stadig efterspørgsel efter boliger i København

Cheføkonom i Realkredit Danmark Christian Hilligsøe Heinig gav sit bud på, hvordan den økonomiske fremtid tegner sig. Han konkluderede blandt andet, at det økonomiske opsving på verdensplan ser ud til at fortsætte i 2019-20. En optrapning af handelskrigen mellem USA og Kina samt et kommende Brexit kan dog udgøre en risiko for økonomien.

Overborgmester i Københavns Kommune Frank Jensen var også på talerstolen. Hans klare budskab til medlemmerne var, at der fortsat er behov for flere boliger i København. Frem mod 2031 vil København tage imod 100.000 nye borgere, og der vil være behov for 60.000 nye boliger.

S

ommerlige temperaturer og kølig hvidvin bidrog til den gode stemning blandt de 120 medlemmer, der deltog i EjendomDanmarks årlige landsmøde i Mogens Dahl Koncertsal den 25.

Huset maj 2019 26

Landsmøde 2019

EjendomDanmarks medlemmer kunne blandt andre møde cheføkonom i Realkredit Danmark Christian Hilligsøe Heinig (øverst tv.) og overborgmester Frank Jensen (nederst midt for).

”Sidste år blev der bygget 6.600 nye boliger i København. Det er det største antal på et enkelt år siden 1939, så I har haft travlt. I kan se frem til, at der kommer lige så mange kunder i butikken fremadrettet”, sagde Frank Jensen. Han forudser, at der vil blive særlig stor efterspørgsel efter små, men også fællesskabsorienterede boliger, hvor der er afsat flere kvadratmeter til fællesarealer. Frank Jensen præsenterede siden de mange nye byudviklingsområder i København.

Et mere synligt EjendomDanmark EjendomDanmarks formand, Henrik Dahl Jeppesen, indledte den organisatoriske del af landsmødet med sin formandsberetning. Han gav blandt andet en status på EjendomDanmarks ”Visibility 2021”-strategi, som skal bidrage til at gøre erhvervsorganisationen mere moderne. Målet er større politisk indflydelse og større værdi for medlemmerne. ”De første resultater af den nye strategi så allerede dagens lys i 2018, hvor EjendomDanmark fik nyt navn og logo … Jeg vil gerne dele min helt egen vurdering af de to ændringer. Det fungerer … Der bliver lagt mærke til det nye navn og logo, der signalerer noget moderne og åbent”, sagde Henrik Dahl Jeppesen. Også 2019 fyldte i formandens beretning. Han rundede blandt andet Enhedslistens og LLO's kampagne mod internationale investeringer i danske ejendomme generelt – og mod § 5,2. En ekspertgruppe, som EjendomDanmark er en del af, har siden fået mulighed for at analysere brugen af § 5,2. Gruppen har frem til oktober til at komme med deres anbefalinger til politikerne. ”EjendomDanmark vil gøre alt for, at arbejdet kommer til at ske på et nøgternt og ikke mindst faktuelt grundlag", sagde Henrik Dahl Jeppesen og tilføjede: ”Private udlejningsboliger er symbolsk vigtige for venstrefløjen. Det er svært at forestille sig, at en eventuel ny rød regering ikke vil revidere § 5,2 for at vise, hvor vigtigt boligpolitik er for dem!”

Henrik Dahl Jeppesen, formand for EjendomDanmark, fortalte i sin formandsberetning blandt andet om EjendomDanmarks strategi frem mod 2021.

27 Huset maj 2019

Landsmøde 2019

Det blev besluttet på landsmødet Ejersektionen Per W. Hallgren fra Jeudan, Torben Black fra C.W. Obel Ejendomme A/S og Solveig Rannje fra Thylander Gruppen blev genvalgt. Administratorsektionen Henrik Dahl Jeppesen fra DEAS og Merete Vangsøe Simonsen fra Focus Advokater blev genvalgt. Thomas Kempf fra Newsec blev valgt ind. Delegerede Alle indstillede blev genvalgt, og de nyindstillede blev valgt. Budget og regnskab Budget for 2019 og regnskab for 2018 blev godkendt. Det blev også vedtaget, at kontingenterne i 2020 stiger tre procent i forhold til kontingenterne i 2019.

Fokus på boligpolitik Politisk kommentator Henrik Qvortrup indledte en paneldebat mellem boligordførerne Anders Johansson (KF) og Kaare Dybvad (S). Han tog indledningsvist temperaturen på folketingsvalget, hvor blå blok har både Klaus Riskær og Rasmus Paludan med på stemmesedlen. ”Blå blok kan se frem til en stor stemmespildsproblematik”, fastslog han og spåede ikke nuværende statsminister Lars Løkke Rasmussen mange chancer. Efterfølgende zoomede Henrik Qvortrup ind på boligpolitik, som skulle debatteres

af panelet. En af de få ting, paneldeltagere kunne blive enige om denne eftermiddag, var dog, at boligpolitik ikke vil komme til at fylde meget i valgkampen. Et emne, der fik bølgerne til at gå højt i salen, var fremtidsudsigterne for § 5,2, hvor boligordførerne stod i hver deres lejr. ”§ 5,2 har bevæget sig ud af den ramme, den blev vedtaget i 1996. Ordningen bliver misbrugt blandt andet af Blackstone”, sagde Kaare Dybvad, hvortil Anders Johansson svarede: ”Ikke alle, der investerer i Danmark, er en trussel for det danske samfund. Vi skal være en åben økonomi, der samhandler med verden. Hvis ikke det kan betale sig at investere i ejendommene ved at udvikle og renovere, så vil ejendommene stå og forfalde. Det er det sidste, vi har brug for”. En deltager gjorde opmærksom på, at hvis lejere bliver opkrævet en urimelig husleje i kølvandet på en gennemgribende modernisering, vil det altid være muligt at få huslejenævnet til at kigge nærmere på sagen. Det er lejernes sikkerhed for, at de ikke betaler overpris. ”Fordi der er nogen, der opfører sig på en uanstændig måde, er det ikke nødvendigvis et udtryk for, at den opførsel gør sig gældende i resten af branchen”, sagde deltageren. En anden deltager gjorde politikerne opmærksomme på, at ejendomsvirksomheder har ringe mulighed for at generationsskifte. Det bidrager til, at der kommer flere ledige ejendomme på markedet i København, som tiltrækker udenlandske investorer. Lempeligere regler for generationsskifte ville kunne bidrage til at bevare ejendomme på danske hænder. Det synspunkt udløste klapsalver i salen.

Oplev eller genoplev landsmødet 2019

I en kort film fra EjendomDanmarks landsmøde, fortæller EjendomDanmarks formand Henrik Dahl Jeppesen og adm. direktør Jannick Nytoft om den rejse, EjendomDanmark er på og hvad de strategiske mål for fremtiden er. Samtidig kan du kan se eller gense et par af de bedste øjeblikke fra landsmødet. Find den og billeder fra dagen på www. ejd.dk/landsmoede19. Her kan du også læse formandens beretning og se dagens præsentationer.

Debatten blev rundet af med en snak om klima, hvor deltagerne fik luftet deres frustration over, at der mangler et økonomisk incitament for udlejer til at foretage energiforbedringer i ejendommene. En stor tak til Realkredit Danmark, Techem Danmark, Goritas og Valhal Connect, som sponsorerede årets landsmøde. sts@ejd.dk

Få overblik over virksomhedens lån lima.scanrate.dk - 86 205 260 Huset maj 2019 28

Spol ti år frem

Delebiler og droner:

Velkommen til fremtidens by Parkeringshuse bliver til svømmehaller, og der skal være plads til at lande en drone med varer på terrassen. Byrummet vil forandre sig, efterhånden som transporten skifter karakter. Det stiller også nye krav til byens ejendomme. Tekst: Cecilie Lund Vinther. Foto: iStock.com/baranozdemir.

B

ilen bliver parkeret, men den når knap at holde stille, før en ny fører sætter sig ind og kører videre ud i byen. Sådan fortsætter det hele dagen. Med delebilernes indtog er behovet for parkeringspladser på tilbagetog. Deleøkonomi og ny teknologi vil markant ændre de rammer, som byboerne lever, arbejder og investerer i.

Huset maj 2019 30

Ifølge en ny rapport, som Instituttet for Fremtidsforskning har udarbejdet for Gangsted Advokatfirma, kommer de nye mobilitetsformer til at ændre bybilledet. Det skal ejendomsejere have in mente: ”Ofte ser vi i ejendomsbranchen bagud eksempelvis på rapporter om tomgang og kvadratmeterpriser, men vi skal også huske at se frem. For hvad byder fremtiden egentlig på for bolig- og erhvervsejendomme? Her er mobilitetsdelen et relevant aspekt, der desværre ofte bliver overset”, siger Thomas Ulrik, advokat og partner hos Gangsted Advokatfirma.

Spol ti år frem

”I fremtidens lejligheder kommer det for eksempel til at gøre en forskel, om der er en lille plads på terrassen, hvor der kan lande en drone med varer. Så som ejendomsejer kan dronelandingspladser og ladestationer til elbiler allerede i dag tænkes ind i ens planer”, siger Thomas Ulrik. Ifølge rapporten vil bilerne i fremtiden blive elektriske, selvkørende og tilknyttet deleordninger. Og når disse transport- og mobilitetsløsninger ændrer sig, påvirker det også værdien af ejendommene – både i og langt fra byen.

Den magiske grænse Når bilerne i en måske ikke så fjern fremtid kan køre selv, bliver det ikke kun bymidten, der skifter karakter. Oplandet til de større byer vil også få en opblomstring. Pendlertiden til de mange arbejdspladser i byerne bliver ikke alene kortere – den kan også bruges bedre: ”Der har været en magisk grænse på omkring en times tid for, hvor langt væk de fleste vil bo fra byen. Det er interessant, at den grænse rykker sig på baggrund af de nye transportformer. Trafikken bliver mere effektiv, når bilerne kan tale sammen, og man vil ovenikøbet kunne sidde og arbejde på vej til arbejde i sin egen bil”, siger Thomas Ulrik. ”Det vil have en betydning for ejendommene i de byer, der ligger i periferien af grænsen på en times transport. Efterhånden vil den grænse udvide sig geografisk”. Thomas Ulrik peger på Køge syd for København som et eksempel på en by, der har været gennem en stor udvikling. Og når pendlercirklen omkring storbyerne ekspanderer, vil den samme udvikling ske i de byer, der ligger endnu længere væk. ”Det kommer også til at få indflydelse på værdiansættelsen af ejendomme uden for byerne. Hvornår og hvor meget kan der næppe spås om. Men det er klart, at nogle områder vil blive mere attraktive end i dag, hvor der ganske enkelt er for lang transporttid til de store byer”, siger Thomas Ulrik.

Om lidt bli’r her stille Delebilernes sejrsgang gør også, at der vil være et mindre behov for at skulle parkere. Så mens ejendomsejere i et vist omfang kan trække parkering ud af ligningen på nybyggeri, skal der også tænkes kreativt for de parkeringskældre, der i fremtiden kommer i overskud: ”Når der kommer nye arealer, fordi en parkeringskælder lukker, så skal ejendomsinvestorerne være fremsynede og tænke over, hvad de områder så skal bruges til. Kigger vi til udlandet, bliver der eksempelvis bygget svømmehaller under jorden, og teknikken kan i dag trække frisk luft ned under jorden”, siger Thomas Ulrik. Pakkedistributionscentre og fritidsaktiviteter er et andet bud på nye funktioner til de i fremtiden overflødige kvadratmeter. Når det kommer til bilerne, så vil benzin og diesel med tiden vige for el – og det kan være en gevinst for visse ejendomme. For hvor der før var en larmende hovedvej, bliver der nu stille. Elbilerne larmer nemlig mindre end deres benzin- og dieseldrevne forgængere. ”Der vil slet ikke være det samme støjniveau, hvis der kun bliver kørt med elbiler. Det vil gøre ejendomme ud til de store veje mere attraktive. Efterhånden som trafikken i visse dele af byerne måske helt forsvinder, vil ejendommenes værdi blive påvirket”, siger Thomas Ulrik.

De ti anbefalinger

1 2

Folk vil være villige til at pendle længere. Dette vil særligt begunstige naturskønne områder med stor herlighedsværdi.

Områder med dårlige forbindelser til offentlig transport vil få størst udbytte af de nye mobilitetsløsninger og dermed opleve stigende attraktivitet.

3

Udbygningen af infrastrukturen med metro og letbane vil reducere behovet for at eje en bil for folk, der bor i København og nær letbanen. Det vil påvirke folks valg af bolig og ikke mindst behovet for antallet af parkeringspladser i København.

4

Det er vigtigt at analysere, om parkeringsarealer vil kunne frigives til øvrige formål, og hvilken betydning det vil have for det samlede udbud af boligkvadratmeter og priser.

5

Elbiler vil i fremtiden med stor sandsynlighed udgøre den primære transportform, hvilket betyder, at opladningsmuligheder skal indtænkes i mange typer ejendomsinvesteringer.

6

Ejendomme, der er prissat lavere på grund af støjgener fra trafikken, vil i takt med elbilens indtog opleve stigende attraktivitet.

7

I takt med at internethandel overtager en større andel af detailhandlen, vil denne undergå store forandringer. Det er vigtigt at forstå disse forandringer, hvis man investerer i ejendomme indrettet til detailhandel.

8

De områder i København, der har en relativt lav kvadratmeterpris, og hvis overvejende attraktivitet består af nærheden til centrum, vil formentlig opleve et større nedadgående prispres.

9 10

Nye mobilitetsløsninger kan reducere betydningen af nærhed til skole og fritidsaktiviteter. Mange af de tommelfingerregler, du som ejendomsinvestor har lært gennem årene, står til at blive ændret.

Kilde: Gangsted Advokatfirma og Instituttet for Fremtidsforskning. Find rapporten på gangsted.dk.

Større butikker Fodgængerne skal dog ikke kun vænne sig til at kigge – og ikke lytte – efter bilerne. Også i luften vil nye teknologier flytte ind, når dronerne leverer de varer, der er blevet købt på nettet.

Når vi går over til delebiler mindskes behovet for parkeringspladser, og så skal der findes på en ny funktion til de tidligere parkeringskældre.

31 Huset maj 2019

Spol ti år frem

Den teknologiske udvikling kan nemlig ifølge rapporten øge butiksdøden. Det kan påvirke prisen på nogle erhvervsejendomme negativt. Mens andre, der for eksempel kan rumme den logistiske opgave, der er i en øget levering af varer, kan stige i værdi. Nethandlen vil også ændre de fortsættende butikkers behov for plads: ”De store kæder sælger også deres varer på nettet, og de vil gerne have, at kunderne vælger ”click&collect” frem for at hente varerne på posthuset eller få det bragt hjem. Fordi kunderne måske køber en ekstra trøje eller et par sokker, når de henter deres pakke. Det er et led i den teknologiske udvikling, der har betydning for lokalerne rundtom i byen. Der kommer eksempelvis til at være behov for 30-40

"... kigger vi tilbage på de seneste ti år og ser, hvad der rent faktisk er sket med vores transport- og indkøbsvaner, så er det gået hurtigt".

kvadratmeter ekstra i butikkerne til at opbevare de mange pakker i forbindelse med ”click&collect”-løsninger”, siger Thomas Ulrik. Fra butikken ved gaden til lejlighederne og kontorerne ovenover, så kommer der med ny teknologi også nye vaner hos forbrugere og lejere. ”Det er en ny type af butikker, der bliver interessante i de kommende år. For færre tager bilen for at handle. Det bliver købt på nettet, og så skal det leveres. Det betyder også, at butikkerne stille og roligt bliver til caféer og barer. De butikker, der gør det godt, er dem, hvor forbrugeren får en oplevelse. Det er derimod butikkerne med de almindelige hyldevarer, at det kan blive svært”, siger Thomas Ulrik.

Ikke i morgen Palle vågnede op til en verden, der var forandret. Så hurtigt går det ikke med den teknologiske udvikling, og overgangen til selvkørende og eldrevne biler er en proces: ”Udviklingen skal ses med de lange briller, og det er ikke om et år, det sker. Men kigger vi tilbage på de seneste ti år og ser, hvad der rent faktisk er sket med vores transport- og indkøbsvaner, så er det gået hurtigt. I dag bliver der kørt med elektriske løbehjul, og der er altid en delebil i nærheden. Teknikken er til stede, men det er et spørgsmål om at få det integreret”, siger Thomas Ulrik. ”Det tager tid at skifte hele bilparken ud. Måske vil der være en overgangsperiode, hvor enkelte baner bliver reserveret til de selvkørende biler. Det er ikke til at vide, præcis hvor hurtigt det vil gå".

Advokat og partner Thomas Ulrik, Gangsted Advokatfirma.

clv@ejd.dk

Indkøbsportal

Få mere viden

Opret dig på EjendomDanmarks indkøbsportal og spar penge

Erhvervslejekontrakter i praksis Lær at udforme en erhvervslejekontrakt og bliv klogere på de faldgruber, du skal være opmærksom på.

Som medlem af EjendomDanmark kan du opnå store besparelser på alt lige fra kontorforsyning og kaffe til serviceydelser som telefoni, energioptimering og snerydning. Tilmeld dig – det er gratis og uforpligtende.

Læs mere og tilmeld dig på www.ed.mintr.biz

Kurset giver dig kendskab til, hvordan du i praksis udformer en erhvervslejekontrakt. Du får tips og tricks til, hvad du skal skrive i kontrakten. Der er både tale om strategiske overvejelser og forslag til formuleringer. Målet er, at du efter kurset er i stand til at forhandle og udarbejde erhvervslejekontrakter. På kurset bliver der redegjort for håndteringen af særlige problemstillinger i forbindelse med kontraktens indgåelse og de vilkår, en erhvervslejekontrakt bør indeholde. Der bliver sat fokus på, hvilke virkninger forskellige aftalevilkår har for udlejers og lejers positioner, herunder lægges vægt på de væsentligste vilkårs betydning for vurdering af markedslejen. Kurset omfatter både erhvervsbeskyttede og ikke-erhvervsbeskyttede erhvervslejemål. Kurset holdes i Aarhus den 10. oktober. Kurset holdes i København den 27. december.

www.ejd.dk/kurser

Huset maj 2019 32

Forbrugsmåling

Fremtidssikre ejendommen med fuld data-frihed

Techems målere og sensorer er forberedt til: Åbne aflæsningssystemer (OMS) Beboer app Papirløs administration Ejendomsdrift online Open Metering System giver dig ejerskab over ejendommens data. Techem er totalleverandør lige fra målere til digitale fordelingsregnskaber med tilhørende online services til beboere og driften. Din totalleverandør

FN’S VERDENSMÅL for bæredygtig udvikling

Focus på ressourcer

Fokus på ressourcer www.techem.dk/verdensmaalene

Nordens største IT-leverandør til fast ejendom

”Vores vigtigste værktøj – stabilt, alsidigt, fuldt integreret og enkelt i brug” Allan Rigelsø Partner hos Boligadministratorerne A/S

Med en Vitec§Ejendom løsning får du: ; Den nyeste og mest moderne løsning på markedet ; Valgfri Cloud/ASP eller egen Server ; Afvikling på PC, Mac og Tablet

– ikke til at komme uden om

; Et nemt, intuitivt og lynhurtigt system ; En meget omfattende løsning ; Markedets bedste pris Det giver tryghed, når mere end 1.200 administrationer i Norden anvender en Vitec løsning – hver dag. Kontakt

Vitec Datamann på telefon: 39 53 75 34 eller via email: wedo@datamann.dk Se mere på www.datamann.dk

Nøgletal

Ejendomsbranchen:

Værdier for mere end 1.000 milliarder kr. Tekst og tal: Anders Gade Jeppesen.

E

jendomsbranchen er en stor og vigtig spiller i det danske hverdagsliv såvel som den danske samfundsøkonomi. Branchen skaber rammerne for store dele af virksomhedernes produktionsforløb, administration og salg. Derudover dækker branchen op mod hver femte danskers boligbehov.

Ejendomsbranchen skaber direkte samfundsværdi for mere end 66 milliarder kr. svarende til cirka 3,3 procent af BNP og bidrager med beskæftigelse til mere end 100.000 lønmodtagere og selvstændige erhvervsdrivende. De samlede private udlejningsejendomme genererer årlige lejeindtægter for 100 milliarder kr. fra udlejning af erhvervslejemål og boliger, og disse ejendomme har en samlet værdi af mere end 1.000 milliarder kr. agj@ejd.dk

Ejendomsbranchens ejendomme omsatte i 2017 for knap 100 milliarder kr.

Lejeindtægter

Driftsomkostninger

Nettodriftsresultat

Udlejning af erhvervsejendomme

67.000

22.500

44.500

Privat boligudlejning

31.200

9.200

22.000

Ejendomsbranchen i alt

98.200

31.700

66.500

Kilde: Danmarks Statistik og egne beregninger. Opgjort i millioner kr.

Estimatet for branchens udlejningsomsætning er opdelt i to kategorier. For erhvervsudlejning bruges virksomhedernes regnskaber til at beregne de totale lejeudgifter – estimatet dækker kun den brug af erhvervslokaler, der udlejes på markedsvilkår. Brug af egne lokaler er ikke medreg-

Huset maj 2019 34

net. For boligudlejning opgør Danmarks Statistik den totale lejeværdi af al boligudlejning inklusive andelsboliger. Vi har derfor renset denne total for de almene boligers lejeindtægter og et estimat for andelsboligerne.

Samlet bliver branchens lejeindtægter opgjort til cirka 100 mia. kr. fordelt med to tredjedele på erhvervsudlejning og en tredjedel på boligudlejning. Nettodriftsresultatet på 66,5 mia. kr. er lig med branchens BNP-bidrag og svarer til 3,3 procent af BNP.

Nøgletal

De samlede ejendomsværdier udgør mere end 1.000 milliarder kr. Indtægter

98.200

Driftsomkostninger

31.700

Nettodriftsresultat

66.500

Gennemsnitligt forrentningskrav

5,2 %

Værdi før fase 3

1.278.800

Fase 3-reguleringer

256.800

Samlede ejendomsværdier

1.022.000

Kilde: Danmarks Statistik, EjendomDanmarks markedsstatistik og egne beregninger. Opgjort i millioner kr.

Den samlede ejendomsværdi for ejendomsbranchen er over 1.000 mia. kr. Beløbet dækker over erhvervsejendomme, der bruges til for eksempel kontor, butik, industri, hotel, parkering og boligudlejning. Værdierne kan illustreres ved den afkastbaserede model, der anvendes ved værdiansættelse af ejendomme. Her trækkes driftsomkostningerne fra lejeindtægter og holdes op mod et forrentningskrav. For en given ejendom vil forrentningskravet afhænge af den bagvedliggende risiko på den enkelte ejendom. Forrentningskrav er typisk lave for boligejendomme og højest for industriejendomme på tværs af geografi. På tværs af sektorer er forrentningskravene lavere i de større byer end på landet. Over tid vil niveauet typisk flytte sig i takt med mulige afkast i andre markeder såsom aktie- og obligationsmarkedet. Det gennemsnitlige forrentningskrav på 5,2 procent bygger på oplysninger fra EjendomDanmarks markedsstatistik og er et beregnet vægtet gennemsnit, der tager højde for sammensætningen af forskellige ejendomstyper og beliggenhed. Fase 3-reguleringer dækker for eksempel over økonomisk tomgang, større driftsomkostninger ved tomgang, fradrag for opsat vedligeholdelse, fradrag for indretningsomkostninger, forrentning af deposita etc.

Udvikling i branchens samlede beskæftigelse 140.000 120.000 100.000

Ejendomsbranchen beskæftiger mere end 100.000 lønmodtagere og selvstændige erhvervsdrivende. Det understreger, at en velfungerende ejendomsbranche er en forudsætning for vækst og arbejdspladser rundtomkring i landet. De beskæftigede i ejendomsbranchen omfatter blandt andre administratorer, regnskabsfolk, viceværter, håndværkere og receptionister samt rådgivere, mæglere og lignende ansatte i ejendomsrelaterede virksomheder. Desuden stammer en stor del af beskæftigelsen fra branchens investeringer i vedligehold, udvikling og nybyggeri. Herfra er det hovedsageligt håndværkere, ingeniører og arkitekter, der er beskæftiget via ejendomsbranchens aktiviteter.

80.000 60.000 40.000 20.000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

0

Kilde: Danmarks Statistik, EjendomDanmarks markedsstatistik og egne beregninger.

I 2017 var der knap 110.000 ansatte i ejendomsbranchen, hvilket er det højeste tal siden finanskrisen. Fortsætter den nuværende tendens, er der ikke langt til rekorden fra 2007, hvor beskæftigelsen toppede med 120.000, blandt andet som følge af meget store investeringer i nybyggeri.

35 Huset maj 2019

Al henvendelse: EjendomDanmark, info@ejd.dk, telefon: 33 12 03 30

NYHED

BETAL FOR PARKERING MED APPEN APCOA FLOW HVORFOR APCOA FLOW? Vælger du APCOA FLOW, får du et gennemskueligt produkt, hvor der hverken er skjulte gebyrer eller bindinger. Det koster ingenting at få tilsendt en faktura eller push besked, og du betaler altid et fast lavt administrationsgebyr på DKK 2,50 uanset beløbet du parkerer for. Du kan bruge APCOA FLOW til at betale for gadeparkering i Københavns Kommune samt til at betale for parkering i langt de fleste af APCOA PARKINGS parkeringsanlæg rundt omkring i landet. I de anlæg, hvor der er automatisk nummerpladeregistrering, taler appen sammen med ANPR-systemet, så du bare kører ind og ud – appen klarer betalingen. Du kan tilpasse din betaling og dine køretøjer i APCOA FLOW. F.eks. kan du tilknytte din BroBizz eller PayByPlate aftale som betalingsmiddel, og ønsker du det, kan du tilføje flere biler, som du kan vælge imellem. APCOA PARKING har desuden indgået flere partnerskaber, som kan give dig fordelagtige rabatter. Du kan f.eks. tilknytte dit Tivoli-kort i APCOA FLOW appen, og få rabat på din parkering i Axel Towers i forbindelse med dit besøg i Tivoli.

Hent APCOA FLOW i App Store eller på Google Play

Læs selv mere på www.apcoaflow.dk, og hent appen i App Store eller på Google Play.

Park your way.