Nye ejendomsvurderinger på vej
Derfor skal ejendomsvurderingssystemet skiftes ud Konsekvenserne af et utilstrækkeligt system for ejendomsvurderinger var blandt andet mange klager og lange sagsbehandlingstider på mere end to år og ofte væsentligt længere, som resulterede i forkerte afgørelser. Landets erhvervsejendomme havde flest klager. Her resulterede 2012-vurderingen alene i omkring 7.500 klagesager. Tekst: Mikkel Alsø.
D
en økonomiske artikel bringes denne gang i forlængelse af Husets tema om de nye ejendomsvurderinger med en status på det nu suspenderede ejendomsvurderingssystem.
Skatteprovenu på ejendomme udgør 2,0 procent af BNP Beskatningen af Danmarks ejendomsbestand er af en omfattende størrelsesorden på cirka 42 milliarder kroner årligt. Sammenlignet med andre lande i Europa er Danmark det land, hvor den løbende beskatning på fast ejendom er næsthøjest, svarende til 2,0 procent i 2017. Heraf er en tredjedel eller 13,3 milliarder kroner opkrævet af ejere af erhvervsejendomme. Men korrektheden af, hvordan opkrævningen er fordelt mellem skatteyderne, har der hersket tvivl om igennem mange år.
Markedsværdi skal beregnes korrekt Erhvervsejendomme var i det nu suspenderede vurderingssystem beskattet ud fra indkomstkapitalisering med et begreb som ”lejefaktor”, der ikke var en hverken anvendt eller kendt term i branchen. Princippet om at ”beregne” en markedsværdi ud fra indkomstkapitalisering er i og for sig fornuftig nok. Det er den måde, aktører i erhvervsejendomsbranchen i dag værdiansætter på i forbindelse med blandt andet regnskab, køb, salg og udvikling. Men datagrundlaget til beregning af værdien var mangelfuldt, og uden vurderingsmyndighedernes adgang til grundlæggende kendskab til lejeforhold, omkostninger og forrentningskrav var resultatet uigennemskueligt og ikke godt nok.
Store administrative omkostninger til ingen verdens nytte Den offentlige vurdering af private ejerboliger var ikke god nok, men vurderingen af erhvervsejendomme var faktisk værre målt på antallet
16
Huset marts 2018
af klager. Antallet af klagesager for 2012-vurderingen var på cirka 7.500 for erhvervsejendomme. Til sammenligning var antallet af klager over 2011-vurderingen for ejerboliger, der antalsmæssigt omfatter tre ud af fire af landets ejendomme på cirka 6.500. Den manglende kvalitet fremgik også af den daværende klagesagsbehandling. Ud over at de uigennemskuelige og upræcise vurderinger forårsagede for mange klagesager, så var også sagsbehandlingstider-
Klagesagsbehandlingen 2011
61,3 % Sager med sagsbehandlingstid i vurderingsankenævn på mere end to år
79,2 % Ankede sager, hvor klageren fik medhold i Landsskatteretten Kilde: Domstolsstyrelsen og SKAT 2011.
Nye ejendomsvurderinger på vej
ne uhensigtsmæssigt lange. I 2011 brugte vurderingsankenævnene mere end to år på at behandle 60 procent af klagesagerne. Men for de af vurderingsankenævnenes afgørelser, der blev anket, gav Landsskatteretten imidlertid helt eller delvis klageren medhold i 80 procent af tilfældene. På den måde medførte det daværende ejendomsvurderingssystem et alt for stort administrativt ressourceforbrug for alle involverede parter.
Nye vurderinger efter kendt og gennemsigtig model Derfor skulle det gamle system forbedres. I september 2014 anbefalede ekspertudvalget om ejendomsvurdering eller Engberg-udvalget,
Provenu af løbende skatter på fast ejendom 2017 Dækningsafgift
Ejendomsværdiskat
0
13,4
29,1
9,6
3,2
0,5
13,3
25,2
3,2
13,9
42,4
Mia. kroner
Grundskyld
Ejerboliger
15,6
Erhvervsejendomme I alt
I alt
Anm.: Opgørelse af ejendomsværdiskat er for 2016.
at et nyt vurderingssystem for erhvervsejendomme skulle baseres på allerede anvendte vurderingsprincipper i branchen. Rapporten blev grundlaget for den politiske aftale i september 2015. Her blev det på Engberg-udvalgets opfordring blandt andet besluttet, at en optimal vurderingsmodel skal tage udgangspunkt i fastsættelse af markedsværdien ved hjælp af den afkastbaserede model, som tager udgangspunkt i gennemsnitlige lejeindtægter, driftsomkostninger og forrentningskrav for sammenlignelige ejendomme. Datagrundlaget skal være udviklingen af nye registre på baggrund af indsamling af markedsdata fra forskellige aktører på markedet. Det skal give et omfattende og troværdigt grundlag for en ny, markedskonform og gennemsigtig vurderingsmodel.
Branchen støtter op om bedre vurderinger Projektet er stort – men nødvendigt. Det er i branchens interesse, at vi er med til at understøtte tilblivelsen af et forbedret vurderingssystem for den fremtidige fastsættelse af ejendomsskatter. Derfor har branchen indgået en aftale med Skatteministeriet om indsamling af markedsdata, hvor relevante nøgletal fra ejendomsejere og administratorer i regi af Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik sammen med markedsdata fra andre markedsaktører skal indgå som grundlag for de kommende normtal i en mere retvisende vurderingsmodel. Dette kan du læse mere om på side 10.
Kilde: Danmarks Statistik, Engberg-udvalget og egne beregninger.
mal@ejendomsforeningen.dk
Få mere viden ”Småhuse” i lejelovgivningen
Ejendomsinvestering for begyndere
Få styr på reglerne om ”småhuse” i boliglejelovgivningen.
Få et grundlæggende kendskab til investering i fast ejendom.
Kurset giver dig et overblik over og et praktisk kendskab til de væsentligste juridiske og praktiske problemstillinger, der kan opstå i relation til ”småhuse”. Undervisningen er knyttet til eksempler og en ret omfattende praksis omkring for eksempel det udvidede ejendomsbegreb samt lejefastsættelse og lejeregulering. Kurset holdes fredag den 20. april i København. Kurset holdes tirsdag den 24. april i Aarhus. Undervisere i København Advokat Troels Flethøj Thygesen, Nielsen & Flethøj advokater og juridisk konsulent Ramin Salek, Ejendomsforeningen Danmark. Undervisere i Aarhus Advokat og partner John Bjerre Andersen, DLA Piper og direktør Elsebeth Due Kjeldsen, Sinding & Compagni A/S.
Kurset giver dig et indblik i de økonomiske analyser ved investering i ejendomme og introducerer dig til forhold og sammenhænge på markedet for fast ejendom. Du lærer om markedet og sammenhænge på investeringsejendomsmarkedet, økonomisk tomgang, investeringskalkuler for ejendomme, måling af ejendomsafkast og værdiansættelse af investeringsejendomme. Desuden gennemgår vi afvejningen mellem investering i ejendomme og i andre aktivklasser og ser på forholdet mellem risiko og forventet afkast. Kurset holdes torsdag den 15. marts i København. Kurset holdes torsdag den 22. marts i Aarhus. Undervisere Cheføkonom, ph.d. Morten Marott Larsen og senior økonom Mikkel Alsø, Ejendomsforeningen Danmark.
www.ejendomsforeningen.dk/kurser 18
Huset marts 2018