To artikler om ejendomsinvesteringer, Huset oktober 2018

Privates mulighed for at investere i ejendomme

Ejendomsinvesteringer gavner samfundet Ifølge Ejendomsforeningen Danmark bør der åbnes op for, at private får endnu bedre mulighed for at sætte penge i ejendomme. Investeringer i ejendomme er et godt supplement til aktier og obligationer, og så er det en investering, der gavner hele samfundet.

Tekst: Stine Rud Skov.

Foto: Julie Polar de Greeve og KTI.

8

Huset oktober 2018

© Ejendomsforeningen Danmarks magasin Huset, oktober 2018

Privates mulighed for at investere i ejendomme

E

r der penge tilovers på kistebunden, vælger private typisk at investere en del af formuen i aktier og obligationer.

Ejendomme kan være et godt supplement, og de fleste danskere investerer da også indirekte i ejendomme gennem deres pensionsselskab.

Men ifølge Ejendomsforeningen Danmark bør private få endnu bedre mulighed for selv at foretage indirekte investeringer i mursten. ”Ejendomme danner både ramme om vores arbejds- og privatliv. Er man medejer af de store udlejningsejendomme inden for bolig og erhverv, bidrager man positivt til hele samfundet. Derfor er det rigtig fornuftigt, at vi alle sammen har mulighed for at eje og være en del af den ejendomsmasse, der er”, siger Morten Marott Larsen, underdirektør i Ejendomsforeningen Danmark.

En lang række lande har åbnet op for, at private kan investere gennem børsnoterede REITs (udtales ”reets”), der er en forkortelse for Real Estate Investment Trusts. Her kan der investeres ned til så små beløb, så alle kan være med. REITs ejer og administrerer ejendomme og handles på børsen som traditionelle aktier, hvilket gør det nemt og billigt at købe og sælge. ”At eje ejendomme bør ikke være forbeholdt de få, som kan lægge et større beløb.

Der må gerne være mange måder at komme ind og få et ejerskab på, og gennem REITs vil hr. og fru Danmark også kunne komme ind på denne del af investeringsmarkedet”, siger Morten Marott Larsen.

Trine Ejsing, økonomisk konsulent hos Ejendomsforeningen Danmark, og Morten Marott Larsen, underdirektør i Ejendomsforeningen Danmark, er enige om, at REITs er en god investeringsform, der burde indføres i Danmark. På billedet tager de sig et kig ud over København.

Et løbende afkast REITs opstod tilbage i 1960’erne i USA. Kongressen introducerede REITs med det formål at sikre private investorer de fordele, der hidtil

Kort om REITs

havde været forbeholdt institutionelle investorer. Med en ændring af skattelovgivningen blev REIT-selskaberne fritaget for selskabsbeskatning af den del af overskuddet, der blev udbetalt til investorerne. For at opnå denne skattebehandling skulle REIT-selskaberne dog efterleve en række bestemmelser, som stort set også gælder i dag. Dog med nogle nationale forskelle. ”Minimum 90 procent af den skattepligtige indkomst skal hvert år udbetales til aktionærerne. Investering i en REIT er derfor en fordel, hvis man er på udkig efter at modtage et løbende udbytte. Der skal som minimum være 100 aktionærer i en REIT, og fem eller mindre af disse må ikke eje mere end 50 procent. Dette for at sikre, at der ikke er nogle få spillere, som kan påvirke aktiekursen, hvilket gør det til et meget likvidt produkt. Desuden skal minimum 75 procent af aktiverne være investeret i ejendomme, og mindst 75 procent af bruttoindkomsten skal komme fra udlejning eller salg af ejendomme”, forklarer Trine Ejsing, økonomisk konsulent hos Ejendomsforeningen Danmark.

En REIT ejer og administrerer fast ejendom og vælger ofte at specialisere sig ved at investere i kontorbygninger, boligejendomme, butikker, infrastruktur mv. Investeringerne placeres ofte i mange forskellige ejendomme rundtomkring i det enkelte land, og nogle investerer også i udlandet. Investerer man penge i en REIT, får man derfor anpart i en meget bred portefølje. ”Som investor i en REIT har man ikke bundet sin likviditet til et enkelt aktiv, men derimod en bred vifte af ejendomme. En anden stor fordel ved REITs er, at man kan sælge fra dag til dag”, siger Trine Ejsing og fortsætter:

Lande og regioner, der har indført REITs G7

De overvejer at indføre REIT

REITs har eksisteret i USA siden 1960 og er efterfølgende blevet implementeret i 35 andre lande verden over.

Endnu flere overvejer aktivt at vedtage strukturen.

2011

I England udgør REITs 65 procent af den totale børsnoterede ejendomsværdi, i Belgien 85 procent, og i Holland 99 procent.

© Ejendomsforeningen Danmarks magasin Huset, oktober 2018

9 Huset oktober 2018

Privates mulighed for at investere i ejendomme

”Som aktionær er man sikret et løbende afkast. Der er også andre virksomheder, som betaler et løbende udbytte, men slet ikke i denne klasse. Udbyttet fra en REIT betaler privatpersonen skat af via personlig indkomst, altså et sted mellem 37 og 52 procent”.

Ejendomme giver en bred profil Som investering vil ejendomme typisk lægge sig mellem en aktie og en obligation. Har man som privat investor aktier og obligationer og supplerer med ejendomme, så får man en bred profil. ”Ejendomme giver ikke et lige så stort afkast som aktier. Til gengæld er de betydeligt mere sikre og dermed et fornuftigt valg investeringsmæssigt. Ulempen ved aktier er, at de kan svinge rigtig meget. Investerer man i aktier på det forkerte tidspunkt, så er halvdelen af ens penge pludselig væk. En af de sikreste måder at investere på er i en dansk statsobligation, hvor pengene står rimelig sikkert. I øjeblikket, hvor renterne er lave efter finanskrisen, kan investorerne dog risikere at få et negativt afkast”, siger Morten Marott Larsen.

REITs som selskabsform er endnu ikke tilladt i Danmark, og det ærgrer Morten Marott Larsen. Han opfordrer politikerne til at se nærmere på de økonomiske fordele, det vil give landet at åbne op for den mulighed. ”REITs kan være med til at sikre et mere velfungerende, stabilt ejendomsmarked med et større udbud af boliger og erhvervsejendomme. I perioder, og særligt under og lige efter finanskrisen, kunne man godt have ønsket sig, at der blev bygget lidt hurtigere, og der havde været kapital til rådighed. Og det kan REITs

Hanna Kaleva, direktør for KTI i Finland, håber på, at Finland vil finde en passende skattemodel for REITs.

10

Huset oktober 2018

være med til at sikre. Man bør fra politisk hold se på at få implementeret det herhjemme som en alternativ investeringsmulighed”, siger Morten Marott Larsen.

Han mener, at et skridt på vejen ville være at få udarbejdet en simpel skattestruktur, som alle danskere kan forstå, og som kan betale sig for det firma, der ønsker at konvertere til en REIT. Men det er altså ikke muligt i Danmark, som det ser ud nu. ”I Danmark har der været lagt op til en dobbeltbeskatning, så både firmaet og de enkelte investorer beskattes. Hvis man står over for en dobbeltbeskatning, så kan REITs ikke betale sig”, siger Morten Marott Larsen, som mener, at Danmark går glip af nogle store økonomiske fordele.

Studier har nemlig vist, at en introduktion af REITs bør styrke det finansielle marked og være en katalysator for økonomisk vækst. Derudover vil det bidrage til at skabe jobs inden for blandt andet bygge- og investeringsbranchen samt sikre, at et større antal udenlandske investorer får øjnene op for Danmark.

Øgede skatteindtægter Hanna Kaleva er direktør for KTI – en uafhængig informationsvirksomhed, der tilbyder benchmarking, forskning og analyseydelser til den finske ejendomsbranche. Hun er enig i Morten Marott Larsens betragtninger om, at REITs kan bidrage positivt til landets økonomi. I mange år har hun arbejdet på at få implementeret REITs i Finland. Også her har udfordringen været at få regeringen med på en skattemodel, som gør det attraktivt for virksomhederne at konvertere til REITs. ”Den største hæmsko er at finde frem til en model for beskatningen. Regeringen har ikke været villig til at indgå aftale om en særlig beskatning for REIT-selskaber. De har den holdning, at selskabet skal beskattes jævnfør lovgivningen. Det er dog lykkedes at finde frem til en særlig model for ejendomsvirksomheder, men det er stadig en meget strengt reguleret og begrænset model. Vi har derfor kun én enkelt virksomhed, som har forsøgt sig som en REIT, men her blev flertallet af aktierne opkøbt af et andet firma sidste år”, siger Hanna Kaleva til Huset.

I forhold til en implementering i Danmark råder hun til, at de danske politikere vælger at se REITs som en mulighed for øgede skatteindtægter. ”Set fra en regerings synspunkt bør REITs være en gavnlig investeringsform, da det skaber mere likviditet og øger det professionelle ejendomsmarked. En typisk bekymring fra politisk hold vil være, at staten risikerer at

miste nogle skatteindtægter. Men det vil ikke tilfældet med REITs, da selskaberne er forpligtet til at udbetale størstedelen af deres overskud til aktionærerne, som beskattes via deres personlige indkomst. Den kapital, virksomhederne tilbageholder, bliver de selv beskattet af. Den øgede aktivitet på ejendomsmarkedet, som REITs medfører, skulle gerne give staten øgede skatteindtægter”, siger Hanna Kaleva og fortsætter: ”For at skabe et marked, der er troværdigt og stort nok, vil jeg anbefale at få udarbejdet nogle særlige regler for beskatning af de selskaber, der ønsker at konvertere til REITs, så skattebyrden ikke bliver for høj. I Finland har regeringen ikke villet give grønt lys for skattelettelser i forbindelse med en konvertering, og det er derfor i bund og grund ikke muligt for et eksisterende selskab at konvertere til en REIT”.

Mulige investeringsformer Har man fået blod på tanden til at investere i ejendomme, er det muligt at købe aktier i en børsnoteret ejendomsvirksomhed, men udvalget er ikke så stort i Danmark. ”I Danmark er udvalget af børsnoterede ejendomsselskaber væsentligt begrænset sammenlignet med andre lande, som for eksempel Sverige eller England. Der er fem børsnoterede ejendomsselskaber på Nasdaq Copenhagen, der opererer på det danske marked. Mange investerer dog indirekte i ejendomme gennem deres pensionsselskab, og de har generelt skabt flotte afkast på deres ejendomsinvesteringer. Desuden har mange privatpersoner gennem deres pensionsselskab mulighed for selv at opjustere den andel af deres portefølje, der investeres i ejendomme”, siger Trine Ejsing.

Ud over muligheden for selv at investere i børsnoterede ejendomsselskaber, eller indirekte via ens pensionsselskab, kan der også investeres i ejendomme igennem den forholdsvist nye online investeringsplatform Brickshare, hvor private har mulighed for at investere fra 10.000 kr. ”Brickshare er en startupvirksomhed, som ved hjælp af crowdfunding bidrager med en helt ny måde at investere i fast ejendom på i Danmark. Som investor modtager man et løbende udbytte, ligesom hvis man selv lejede ud, hvilket er det samme koncept som ved REITs. Lige nu er det ikke så likvidt som REITs, men det kan det blive på sigt, når der kommer en online platform med mulighed for køb og salg”, siger Trine Ejsing.

Huset skrev om Brickshare i maj 2018. sts@ejendomsforeningen.dk

© Ejendomsforeningen Danmarks magasin Huset, oktober 2018

Analyse

Ejendomsinvesteringsfonde leverer flotte afkast De særlige ejendomsinvesteringsfonde, såkaldte REITs, har siden 1972 leveret bedre gennemsnitlige afkast end aktier. Idet risikoen har været omtrent den samme, betyder det, at det risikojusterede afkast er væsentligt højere for REITs. Investorer kan dog opnå øget risikospredning ved både at have REITs og aktier i deres porteføljer.

Tekst og tal: Trine Ejsing.

Ill.: iStock.com/designer29, alashi, ojogabonitoo.

R

EITs er en særlig form for ejendomsinvesteringsfond, der ejer og administrerer ejendomme.

REITs handles på børsen som traditionelle aktier, hvilket gør det nemt og billigt at købe og sælge. I artiklen ”Ejendomsinvesteringer gavner samfundet” på side 8-11 er REITs’ historie og særlige egenskaber beskrevet, herunder de særlige skatteregler. I det følgende analyseres denne særlige type ejendomsinvestering, som er reguleret og implementeret i 36 lande, men endnu ikke i Danmark.

REITs leverer et bedre risikojusteret afkast end aktier REITs

Aktier

Årligt afkast

11,6 %

7,4 %

Risiko

17,5 %

16,4 %

0,48

0,24

Risikojusteret afkast

Løbende udbytte og en bred ejendomsportefølje Privatpersoner har typisk ikke de samme midler at investere for som professionelle investorer. Mange privatpersoner investerer derfor i aktier og obligationer, men går uden om ejendomsinvesteringerne, da de er meget omkostningstunge og endvidere tidskrævende. Privatpersoner har dog også mulighed for at foretage

20

Huset oktober 2018

Korrelation

0,53

Kilde: NAREIT, Yahoo Finance, Damodaran.

Anm.: Til at beregne det gennemsnitlige afkast, på baggrund af årlige afkast, er anvendt et geometrisk gennemsnit. Sharpe-ratioen er anvendt som beregning af det risikojusterede afkast, hvor der tages højde for den risikofrie rente, der teoretisk set er en investering uden risiko. Hertil er anvendt tremåneders renten fra professor Aswath Damodarans hjemmeside, som er en ”U.S. Treasury Bill”, der kan sammenlignes med en dansk statsobligationsrente.

© Ejendomsforeningen Danmarks magasin Huset, oktober 2018

Analyse

Totale afkast på REITs (venstre akse) er i gennemsnit aktierne overlegne Indeks, 1972 = 100 20.000

3.000

18.000 2.500

16.000 14.000

2.000

12.000 10.000

1.500

8.000 1.000

6.000 4.000

500

2.000 0

0 72 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16 18

Amerikanske REITs (venstre akse)

Amerikanske aktier (højre akse)

Kilde: NAREIT og Yahoo Finance.

Anm.: De analyserede REITs er såkaldte Equity REITs. De amerikanske aktier er repræsenteret ved S&P 500, der er et indeks over de 500 største børsnoterede selskaber i USA baseret på markedsværdi. Tallene er indekseret på baggrund af totale afkast og angivet i nominelle værdier, det vil sige, at der ikke er korrigeret for inflation.

såkaldte indirekte ejendomsinvesteringer ved at købe aktier i børsnoterede ejendomsselskaber og dermed ikke selv investere direkte i ejendommene. Sådanne investeringer har desuden den fordel, at de er meget likvide (lette at omsætte) i forhold til direkte ejendomsinvesteringer. I Danmark er muligheden for denne type investering dog væsentligt begrænset i forhold til mange andre lande.

En af fordelene ved at købe en ejendom og leje den ud er, at der opnås et løbende afkast. Nogle indirekte ejendomsinvesteringer har dog også denne fordel, for eksempel skal en REIT som minimum udbetale 90 procent af den skattepligtige indkomst som udbytte til ejerne. Ved at investere i en REIT opnås desuden en andel i en bred ejendomsportefølje, hvilket er med til at sprede risikoen. I det følgende ses nærmere på, hvordan amerikanske REITs har klaret sig sammenlignet med amerikanske aktier. REITs kommer oprindeligt fra USA, og det amerikanske

marked har derfor det største datagrundlag at analysere på.

Totale afkast på REITs er i gennemsnit aktierne overlegne Amerikanske REITs har siden 1972 givet et afkast, der i gennemsnit har været amerikanske aktier overlegent, som det fremgår af ovenstående figur. Det er vigtigt at bemærke, at REITs fremgår af venstre akse, og aktierne af højre. En investering i 1972 på $100 ville i REITs i juli 2018 være vokset til hele $17.621, mens en lignende investering i amerikanske aktier i perioden kun ville være blevet til $2.838.

Amerikanske REITs og aktier følges i nogen udstrækning ad, og begge led for eksempel tab under finanskrisen. Der er dog også forskelle, hvor amerikanske aktier blev ramt omkring årtusindeskiftet af den såkaldte dot.com-krise, som ikke påvirkede REITs, der leverede positive afkast i perioden.

© Ejendomsforeningen Danmarks magasin Huset, oktober 2018

REITs har i gennemsnit givet et årligt afkast på 11,6 procent siden 1972, hvor aktierne, målt ved S&P 500, i samme periode har givet et årligt afkast på 7,4 procent. Risikoen, der er målt ved standardafvigelsen, er ikke væsentligt forskellig på de analyserede data fra REITs og S&P 500, hvilket resulterer i et væsentlig bedre risikojusteret afkast for REITs på 0,48 i forhold til de amerikanske aktiers på 0,24.

Mulighed for risikospredning Korrelationen i tabellen angiver, hvor meget afkastet af REITs og aktierne følges ad. Når korrelationen er 0,53, betyder det, at de to serier i nogen grad følges ad, men de er ikke perfekt korrelerede. Derfor kan risikoen spredes yderligere ved at investere i både REITs og aktier, på trods af, at REITs historisk set har haft det højeste risikojusterede afkast. tej@ejendomsforeningen.dk

21 Huset oktober 2018