Ejendom 4 2020

Magasinet for hele ejendomsbranchen

SPOT PÅ

Det gode lejerforhold

LAGERSKAT

NYT PROJEKT PÅ VEJ

Digitalisering i branchen

NR. 4 NOVEMBER 2020

LIVET I EJENDOMMEN STÅR ALDRIG STILLE

DEAS 24SYV – ALTID LIGE VED HÅNDEN

24 syv

Brug vores app DEAS 24syv. Søg din adresse frem, og send besked direkte til administrator eller vicevært døgnet rundt. Så rykker vi ud hurtigst muligt. Brug også vores selvbetjening, og find svar på alt om at bo til leje eller i en forening.

14

NR. 4 NOVEMBER 2020

Når der mangler medarbejdere, kan løsningen være at løfte blikket. Sjeldani har gjort det med succes.

8

TEMA

LAGERSKAT Det er en meget bureaukratisk løsning. I forvejen er ejendomme et exceptionelt komplekst område.

22 Tag lejernes bekymringer i opløbet 23 ”Vi når altid frem til en form for enighed”

Adm. direktør Jannick Nytoft, EjendomDanmark.

28 Bevar din nysgerrighed, lyt og vær positiv 32 Færre lejere sættes ud

Mette Engbæk Jensen er leder i Center for Børn og Forebyggelse i Ishøj Kommmune. Kommunen er som nr. 27 højdespringer i EjendomDanmarks undersøgelse af ejendomsvenlighed.

SPOT PÅ DET GODE LEJERFORHOLD

8-11 LAGERSKAT

38

Arne-regning lander hos ejendomsbranchen Ejendomsvurderingsstop udstiller lagerskattens udfordringer 14 AKADEMIKER SOM EJENDOMSADMINISTRATOR

”Det kræver tid, hvis vi skal i mål med rekruttering”

18

18 OUT OF OFFICE

En livslang passion for flaskeskibe

OUT OF OFFICE Tages skibe

34 DIGITALISERING

Turbo på en digital ejendomsbranche 36 EJENDOMSVENLIGHED

Billund tilbage på førstepladsen 38 EJENDOMSVENLIGHED

”Øget tryghed er mantraet hos os” 42 CORONA

N VA

EM ÆRK

E

T

S

Corona er den uvelkomne gæst

Miljømærket tryksag 5041 0546

EJENDOM

REDAKTION

FORSIDEN

Magasinet for hele ejendomsbranchen

Kommunikationskonsulent Stine Rud Skov

Foto Jeppe Carlsen

Pressekonsulent Cecilie Lund Vinther

ISSN 2597-0038

UDGIVES AF EjendomDanmark, 33 12 03 30, info@ejd.dk, ejd.dk

ANSVARSHAVENDE REDAKTØR

PA-chef Jan Ellebye

LAYOUT Grafiker Anita Hansen

Underdirektør

Medlem af Danske Medier

Søren Gregersen

ANNONCESALG DG Media as, 70 27 11 55, epost@dgmedia.dk, dgmedia.dk

TRYK OTW Ejendom bliver trykt på svanemærket papir. Artikler må gerne citeres, når det sker inden for citat­reglerne med tydelig angivelse af Ejendom som kilde og dato. Erhvervsmæssig affotografering af Ejendoms tekst, billeder, illustrationer og annoncer er ikke tilladt.

LEDER

Et turbulent år Snart er 2020 slut. Et år, som alle nok vil erindre. Coronaen har kastet en dyster skygge, men der har også været lyspunkter. Det var inspirerende at se, hvordan udlejere med dialog fandt gode aftaler med de erhvervslejere, der særligt i foråret var klemte, og hvordan storcentrene efter genåbningen på rekordtid tilpassede sig nye retningslinjer. Aftale om lagerskat Men på mange måder har det også været et hårdt år for branchen som helhed. Stærke politiske kræfter maler gerne et fjendebillede af vores branche som ansigtsløse spekulanter. Sådan er virkeligheden ikke, og det ved de fleste politikere også godt, når snakken går bag lukkede døre og ikke i avisernes spalter. Og vi har et fælles arbejde med at ændre på det. Det ændrer dog ikke på, at vi kan se frem til en ny lagerskat. EjendomDanmark har hele vejen igennem påpeget, at det var en dårlig løsning, og arbejdet hårdt på Christiansborg for en anden model. En bred mediedebat, hvor tilhængerne af lagerskatten blot ville råbe skattespekulation eller lignende, troede vi ikke på ville hjælpe branchen.

Den tidlige pension til ”Arne” var nemlig et for prestigefyldt projekt til ikke at lykkes for regeringen. Jeg kan blot glæde mig over, at vi trods alt fik løsnet lidt op i det oprindelige udspil, så personligt drevne ejendomme er undtaget, og en grænse på 100 mio. kr. er indført. Men der er stadig mange udfordringer, og vi fortsætter arbejdet.

4

Ejendomsvurderinger droppes Du kan læse mere om lagerskatten på side 8, hvor vi også sætter spot på det absurde i, at der kort tid efter indførelsen af en lagerskat baseret på fiktive ejendomsværdier kommer en melding om, at Skatteministeriet har stillet forslag om at opgive at vurdere markedsværdien af erhvervsejendomme. Fællesskab og samarbejde I denne udgave er temaet det gode forhold mellem lejere og udlejere. Rigtig mange ejendomsvirksomheder arbejder nemlig på højtryk for hele tiden at optimere deres serviceydelser og gøre vejen til dialog kortere. Skulle der alligevel opstå konflikter, gælder det om at have de rette værktøjer til at finde tilbage på sporet. Det kan du læse mere om på side 28. I temaet kan du også dykke ned i historien om, hvordan lejere og ejendomsselskab i fællesskab får dagligdagen til at flyde.

Flere medarbejdere Det gode forhold kræver nu også, at der er medarbejdere på vores side af bordet. Som det ser ud nu, kommer ejendomsbranchen til at mangle arbejdskraft i fremtiden. Det er et af EjendomDanmarks store fokuspunkter i den kommende tid, og løsningerne vil kræve, at vi alle hjælpes ad – og så skal der tænkes nyt, når der skal ansættes. Det har man gjort hos Sjeldani, som du kan læse mere om på side 14. Ejendomsvenlighed Det er også i denne udgave, at vi på side 36 kan løfte sløret for vinderen af dette års store undersøgelse af kommunernes ejendomsvenlighed. Tillykke til vinderen – og forhåbentlig kan det inspirere andre kommuner til at følge i deres fodspor. God læselyst! Adm. direktør Jannick Nytoft EjendomDanmark

Få styr på GDPR Spar portoen Gør livet lettere Undgå spamfiltret Kom hurtigere frem

Nu kan du sende digital post med e-Boks. Det giver en lang række fordele, som gør livet lettere for både dig og dine lejere.

Kom i gang uden beregning på unik.dk

Komplet softwareløsning til ejendomsadministration www.unik.dk/bolig/om-bolig

med e-Boks

BrancheNyt

Ny partner og medejer

Danmarks højeste bygning Det igangværende byggeprojektet Lighthouse på Århus Ø's havnefront forventes at stå klar mellem 2021 og 2022. Lighthouse bliver Danmarks højeste bygning på mere end 140 meter og kommer til at rumme over 400 boliger, en udsigtsplatform og en restaurant på toppen.

Flemming Buhl, tidligere Real Estate Director i Danske Bank, tiltrådte stillingen som Head of Capital Markets i EDC Erhverv Poul Erik Bech den 1. november.

Tidligere erhvervsmælger skifter Den tidligere direktør for Lintrup & Norgart, Thomas Wenzell Gram-Olesen, er ny chef for udlejning, kundekontakt og drift af kontorejendomme gennem NREP-brandet Woods.

Dimission udskudt Grundet COVID-19 har EjendomDanmark desværre været nødt til at aflyse dimissionen for de færdiguddannede EA-studerende i år. De nyuddannede ejendomsadministratorer skal dog ikke snydes for en fejring, hvorfor deres dimissionen blot er udskudt.

Jeg går til opgaven med meget stor ydmyghed. Aarhusianerne har en stor og berettiget kærlighed til deres by. De ønsker selvfølgelig, at den store vækst, der er i byen, bliver brugt til at skabe mere af det Aarhus, som aarhusianerne vil holde allermest af. Ny stadsarkitekt i Aarhus Anne Mette Boye. 6

4,2 % Så meget forventer det professionelle investeringsejendomsmarked overordnet, at ejendomme vil give i totalt afkast i 2020. Det svarer til et underskud på omkring 3 procent.

Tekst Olivia Thorsteinsson og Cecilie Birkedal Nielsen. EJENDOM

4

MultiFlyt Digitalt flytteadministration gør det let, når dine lejere flytter ind og ud Se mere under Boligadministrator på energifyn.dk

ERHVERV

Som medlem af EjendomDanmark kan du godt forvente noget mere af os I Alm. Brand arbejder vi professionelt med forsikring af ejendomme – og som medlem af EjendomDanmark får du nogle helt særlige fordele, når du tegner forsikringer hos os. Ring til os i dag og få en snak og et uforpligtende tilbud.

Børge Schmidt

Telefon 22 80 47 11

Ann._Ejendomsforeningen_Danmark_190x136_okt2020.indd 1

Rune Lyngby

Telefon 24 94 14 10

Lars Jørgensen

Telefon 23 43 73 55

21-10-2020 09:07:23

LAGERSKAT

Arne-regning lander også hos ejendomsbranchen Ejendomsbranchen skal betale 1.150 mio. kr. i lagerskat til finansiering af tidlig pension. EjendomDanmark foreslog politikerne en alternativ vej, da skatten også kommer med en lang række konsekvenser. Tekst Cecilie Lund Vinther

Før aftalen om Arnes pension blev indgået, var regningen allerede pakket og frankeret – klar til at blive sendt til blandt andre ejendomsbranchen. Så selvom det lykkedes EjendomDanmark at få indført en bundgrænse, og at personligt drevne virksomheder slipper for lagerskatten, var der aldrig sprækker store nok til, at lagerskatten som finansieringskilde kunne skrinlægges, lyder vurderingen fra adm. direktør i EjendomDanmark Jannick Nytoft: ”Tidlig pension var et stort tema allerede under valget. I min optik er det selvfølgelig den helt forkerte måde at gribe det an på finansieringsmæssigt, fordi der er mange senfølger 8

med lagerskatten, som vil ramme ejendomsvirksomheder, arbejdspladser, klimarenoveringer – ja, samfundet som helhed. Men tidlig pension var desværre et for vigtigt projekt for regeringen til, at det kunne tabes på gulvet grundet finansieringsudfordringer.” En anden vej Allerede før aftalen en oktobernat blev indgået mellem regeringen, SF, Enhedslisten og DF, foreslog EjendomDanmark politikerne en alternativ måde at finansiere ejendomsbranchens bidrag på. Alternativet handlede om, at alle salg skulle gøres skattepligtige – også når det var i et ejendomsselskab.

LAGERSKAT

”Der var aldrig potentiale til at få ejendomsbranchen væk fra finansieringsradaren. Derfor fremlagde vi et forslag, hvor statskassen ville få det samme ind, men hvor regningen til virksomhederne først kom, når der reelt blev gennemført en handel. Så ville der være

om værdien, hvilket ville være positivt på flere måder.

en reel indtægt til at betale skatten med frem for ved lagerskat, hvor en teoretisk værdistigning jo ikke giver flere penge mellem hænderne,” siger Jannick Nytoft. Det ville også betyde, at der ikke ville være usikkerhed

ges administrationsomkostninger. De estimeres til at være 1 mia. kr. – og det er blandt andet udgifter til vurdering og revision af netop værdien af ejendommene: ”Det er en meget bureaukratisk løsning. I forvejen er

1 mia. kr. i administration Regningen for lagerskatten lander nemlig ikke kun på de 1.150 mio. kr., der skal betales i skat. Oven i det skal der læg-

ejendomme et exceptionelt komplekst område, og der har for eksempel været et uhørt vokseværk bare i antallet af ord i de væsentligste love over de seneste årtier. Nu er der så lagt op til endnu mere administration, og det har konsekvenser,” siger Jannick Nytoft, der

boliger og over fem mia. kr. i investeringer. ”Vi står midt i en usikker tid, hvor der er brug for arbejdspladser, og ingen er i tvivl om, at der akut mangler boliger i de store byer. Det er jo endnu et søm i kisten med de gode argumenter for at indføre la-

påpeger, at de ressourcer vil forsvinde fra andre områder.

gerskat,” siger Jannick Nytoft. clv@ejd.dk

Job, arbejdspladser og vækst En analyse fra EjendomDanmark viser, at lagerskatten vil koste 9.000 arbejdspladser, 10.000-15.000 nybyggede

PENSION OG LAGERSKAT Aftalen Aftalepartierne ønsker at sikre en effektiv beskatning af selskabers ejendomsavancer ved at indføre en løbende beskatning af værdistigninger på selskabers ejendomme efter et lagerprincip svarende til den måde, pensionsselskaber beskattes i dag. Skatten indføres med fremadrettet virkning fra 2023. Læs mere på ejd.dk

EJENDOM

4 9

LAGERSKAT

Ejendomsvurderingsstop

udstiller

Lagerskatten skal betales af ejendommes værdi – men blot et par uger efter aftalen blev indgået, kom meldingen om, at skattemyndighederne opgiver at vurdere markedsværdien af erhvervsejendomme. I stedet vil man indføre et helt nyt system, hvor erhvervsejendomme skal værdiansættes, som om de var boligejendomme. Tekst Cecilie Lund Vinther og Morten Jarlbæk Pedersen Regeringens forslag om en pension til Arne skal blandt andet finansieres af en lagerskat på ejendomme. Den øvelse er ikke ligetil, og et af kritikpunkterne er spørgsmålet om, hvordan man fastsætter værdien af ejendommen – og undgår, at det ender i et tovtrækkeri med skattemyndighederne. Den øvelse er næppe blevet lettere af, at Skatteministeriet,

10

ganske kort tid efter aftalen om tidlig pension blev indgået – og lagerskatten dermed blev en realitet – meldte ud, at det allerede forsinkede ejendomsvurderingssystem skulle laves helt om. Skattemyndighederne vil nu slet ikke forsøge at vurdere markedsværdien af en erhvervsejendom – i stedet vil man vurdere værdien af jorden, som om der skulle bygges almindelige boliger på den.

Hænger ikke sammen På den ene side indføres der med andre ord en lagerbeskatning af markedsværdien – og på den anden side aflives skattemyndighedernes arbejde med at fastsætte en sådan markedsværdi af erhvervsejendomme. To uigennemtænkte beslutninger, der slet ikke hænger sammen, når de holdes op mod hinanden, siger underdirektør Morten Marott Larsen, EjendomDanmark: "Man kan ikke med den ene hånd sige, at

markedsvurderingen af erhvervsejendomme er for svære at foretage – og med den anden hånd introducere en helt ny beskatningsform på baggrund af årlige vurderinger. Det bliver umuligt at kontrollere og administrere." Gør ikke livet nemmere Skattemyndighederne har de seneste ca. seks år arbejdet på at udvikle et nyt system til vurdering af ejendomme – herunder erhvervsejendomme. Grundlaget for det arbejde

EJENDOM

4

LAGERSKAT

lagerskattens udfordringer var, at der skulle foretages gennemsigtige og mere markedskonforme vurderinger, som skulle sikre, at danskerne betaler den retmæssige skat. Det er princippet, som Skatteministeriet nu vil bevæge sig væk fra, når det kommer til vurderingen af erhvervsejendomme, og med blot tre måneders varsel indføre et helt nyt. Det sker med begrundelsen, at det har vist sig svært at få udarbejdet et tilstrækkelig retvisende system til vurdering af erhvervsejendomme inden for den afsatte tidsramme:

”Skatteministeriets forslag skaber flere problemer, end det løser. Det handler ikke kun om lagerskatten. Selv hvis den ikke var en faktor, så er der store udfordringer med den fremlagte model. Det har vi selvfølgelig påpeget i vores tilbagemelding,” siger Morten Marott Larsen. EjendomDanmark har afleveret et høringssvar om forslaget, som kan ses på organisationens hjemmeside. clv@ejd.dk mjp@ejd.dk

Skatteministeriets forslag skaber flere problemer, end det løser. Underdirektør Morten Marott Larsen, EjendomDanmark.

PROBLEMER VED DEN NYE MODEL For det første synes det unødvendigt at opgive en markedsbaseret vurderingsmodel. Ejendom­ Danmark har – sammen med flere andre parter – leveret data, så Danmarks Statistik i dag har et enestående og tilstrækkeligt datagrundlag. Men det kræver noget udviklingstid at få bragt disse data i spil. For det andet er den foreslåede model næppe en forenkling. Den indfører til gengæld beskatning på et teoretisk grundlag: Hvad ville en erhvervsejendom være

EJENDOM

værd, hvis den – i teorien og uden at tage hensyn til for eksempel plangrundlag – skulle bebygges som en boligejendom? Denne øvelse medfører en masse korrektioner og antagelser og betyder, at virksomheder skal beskattes på et grundlag, som ikke har noget med markedsværdien at gøre. Og dermed bliver det også meget svært for virksomhederne at anfægte en skattevurdering, hvis den synes helt skæv.

for meget betalt ejendomsskat – men kun for erhvervsejendomme – fordi det ifølge Skatteministeriet kun berører få ejendomme. Men disse ejendomme har lige så meget ret til kompensation som alle andre, har EjendomDanmark påpeget. For det fjerde er der intet tilstrækkeligt overblik over de økonomiske og administrative konsekvenser ved lovforslaget.

For det tredje opgiver man den automatiske tilbagebetaling af

4 11

DEBATTEN

Christian Rabjerg Madsen FOLKETINGSMEDLEM (S)

Oktober Ret til tidlig pension for mennesker med lange og hårde arbejdsliv. En stærkere og mere retfærdig velfærdskontrakt.

Det kunne ikke lade sig gøre, da jeg var skatteminister. Jeg ved ikke, hvilket mirakel der er sket siden. Tidl. skatteminister Karsten Lauritzen om indførelse af lagerskat til EjendomsWatch.

Så blev det Arnes tur #dkpol

Pernille Skipper POLITISK ORDFØRER (EL)

Vi har seks lande, vi aktuelt investerer i, og Danmark vil være det eneste land med en lagerskat. Vi er fortsat interesserede i at vokse på det danske marked. Men hvis det bedre kan betale sig at investere i andre lande, gør vi da det. Investeringsdirektør i Heimstaden Christian Fladeland til Børsen

#ejendommeskaberværdi 12

EJENDOM

4

DanTaet læksikring – en vandtæt investering

Dantaet beskytter bygninger mod vandspild og store vandskader og de meget mærkbare følger heraf. Herved mindskes ulemperne for såvel ejer som lejer.

    

Få eller slet ingen skader ved rørbrud og sivninger Fuld overvågning døgnet rundt, året rundt Ejendommens grønne profil styrkes ved mindsket vandspild Reduceret forsikringspræmie og selvrisiko Mulighed for alarmtilslutning og energiregistrering

DanTaet systemer er udviklet i samarbejde med Teknologisk Institut.

Rådgivning om læksikring af bygninger Vores konsulenter står klar til at foretage en gennemgang af Deres bygninger med henblik på at udarbejde en konkret anbefaling af de mest effektive tiltag til læksikring og overvågning af disse, som kan lægges til grund for en forhandling med Deres forsikringsselskab.

DanTaet A/S · Højmevej 36-38 · DK-5250 Odense SV · Tel: +45 63 17 45 00 · Mail: dantaet@dantaet.dk · www.dantaet.dk

AKADEMIKER I EJENDOMSADMINISTRATION

”Det kræver tid, hvis vi skal

14

EJENDOM

4

AKADEMIKER I EJENDOMSADMINISTRATION

penge og ledelse

i mål med rekruttering” Når der mangler medarbejdere, kan løsningen være at løfte blikket og åbne armene til en ny type. Mange akademikere vil gerne arbejde med ejendomsadministration, men det kræver, at branchen giver dem en chance. Sjeldani har gjort det – med succes.

Tekst Cecilie Lund Vinther Foto Jens Rosenfeldt I en baggård i den københavn­ ske Sydhavn står enkelte stædige gule blomster ranke tilbage i de grønne bede. Det er her, medarbejderne i administrationsselskabet Sjeldani trækker ud i dagligdagens pauser. Og for et par måneder siden kom endnu en til. En medarbejder med en helt anden baggrund end sine nye kollegaers: Hun er akademiker. Else Djørup – nyslået ejendomsadministrator - har nemlig haft fokus på udviklingsbistand det meste af sit arbejdsliv, og så er hun uddannet cand.merc.int. ”Koblingen mellem mine tidligere job og ejendomsadministration er måske ikke åbenlys for alle. Men hver dag kan jeg drage nytte af min erfaring. Arbejdet med frivillige er på mange måder det samme, uanset om det er en bestyrelse i en andelsforening på Vesterbro eller i en landsby i Mozambique,” siger Else Djørup. Også Else Djørups nye chef, adm. direktør og indehaver af Sjeldani Carsten Volden, kan tydeligt mærke, at Else Djørup er en stærk ressource – måske sågar fordi hun kommer med en anden baggrund: ”Vi ser på tre ting, når vi ansætter. Uddannelse, erfaring og EJENDOM

viljen til at lære. De to førstnævnte kan læres, men det sidste er essentielt for at blive en dygtig medarbejder. Else har viljen, og så har hun et CV på livserfaring, der siger spar to. Det er vigtigt, når man i det daglige skal kommunikere med mange forskellige mennesker,” siger Carsten Volden. Akademikerjagt Hos Sjeldani gik de målrettet efter at ansætte en akademiker, da de manglede den nye medarbejder, der endte med at være Else: ”Akademikere er gode til at sætte sig ind i nyt stof hurtigt, de er strukturerede og gode organisatorer, og så kan de bidrage med nye perspektiver,” siger Carsten Volden. Det var i samarbejde med Københavns Kommune, at Sjeldani fik luft under ansættelsesprojektet – og det var en positiv oplevelse at se, at de i sidste ende stod med en hel pulje af relevante kandidater: ”Vi endte med at invitere tre ind til samtale, og de var alle rigtig gode. Else var enormt inspirerende, og vi er virkelig glade for vores valg,” siger Carsten Volden, som mener, at der generelt er brug for mod og nytænkning, hvis ejendomsbranchen også skal have arbejdskraft nok i fremtiden: ”Der er brug for mange tusinde flere i vores branche de

kommende år, og det ansvar må vi også tage på os. Det kræver tid, penge og ledelse, hvis vi skal i mål med rekruttering. Det skal vi være villige til at investere i,” siger han. Stejl læringskurve Hos Sjeldani har de også grebet oplæringen af - og investeringen i - en ny medarbejder med en akademisk baggrund struktureret an. De første mange måneder brugte Carsten Volden og Else Djørup en halv til en hel time hver morgen på at gennemgå nye emner – som for eksempel gårdlav – eller på at vende problemstillinger, som Else Djørup havde siddet med dagen før: ”Hos Sjeldani skal vi snakke med hinanden, og alle medarbejdere skal altid kunne finde tid til at hjælpe hinanden,” siger Carsten Volden om beslutningen om at prioritere sin nyansatte så meget dagligt i en oplæringsperiode. Og Else Djørup er også glad for sin nye hverdag i ejendomsadministrationen: ”Jeg sover virkelig godt om natten. Det har været en stejl læringskurve, hvor jeg særligt i begyndelsen brugte Carsten vildt meget,” siger Else Djørup, der begyndte med en halv portefølje, som med tiden vil stige til en fuld. clv@ejd.dk

4 15

ULLA VESTERGAARD

TOLÆNGET GÅRD I SMUK NATUR I mine første fire år boede jeg med mine forældre og bror på en tolænget gård, hvor vi havde et lille landbrug. Gården lå i det område, der kaldes Isbjerget og er en del af Nationalpark Thy. På det tidspunkt var det endnu ikke en nationalpark. Naturen var der bare - men der var smukt allerede dengang. Siden flyttede vi til en anden gård, der gik under navnet Californien, da den tidligere ejer havde drømt om et liv i USA.

SPIRENDE INTERESSE FOR POLITIK Som 18-årig flyttede jeg til en lejelejlighed i Thisted. Jeg uddannede mig til beskæftigelsesvejleder, der har til opgave at finde på aktiviteter til og med ældre, handicappede og førtidspensionister. Efter kort tid i job blev jeg valgt som tillidsrepræsentant, og det vækkede min interesse for politik. Kommunen ønskede at spare på vores område. Det ville gå ud over udsatte og sårbare borgeres almene velbefindende. Det måtte jeg slå et slag for, så jeg gik ind i politik.

VEJEN TIL BORGMESTERPOSTEN I 1993 købte jeg et hus i Thisted. Jeg arbejdede en del år hos FOA, indtil jeg i 2010 blev valgt ind i kommunalbestyrelsen. Da den tidligere socialdemokratiske borgmester stoppede, blev jeg opfordret til at stille op, og jeg blev valgt som borgmester i 2018. Noget af det mest livgivende ved jobbet er at møde erhvervsliv, borgere og samfund, som er lykkedes med et projekt, og høre deres begejstring.

Født i 1958. S-borgmester i Thisted, som netop har taget andenpladsen i EjendomDanmarks undersøgelse af kommunernes ejendomsvenlighed. Ulla Vestergaard har en voksen datter, svigersøn og barnebarnet Alma på to år. Foto Thisted Kommune.

BETONHUS Da jeg mødte min mand, lejede vi os i en periode ind i en række forskellige huse. Et af husene lejede vi af min tidligere gymnasielærer. Læreren gik i gang med at opføre betonhuse, og vi fik mulighed for at leje en demonstrationsmodel ude i industrikvarteret i Thisted. Et dejligt stort hus i to etager. I 1983 havde vi endelig råd til at købe vores eget hus. Her boede vi, indtil vi blev skilt i 1991.

STUDENT I ÅR Jeg bor fortsat i det hus, jeg købte i 90’erne. Selvom rammerne er faste, udvikler jeg mig stadig. I forbindelse med et borgmesterportræt i lokalavisen fik jeg for nogle år siden fortalt, at jeg manglede én afsluttende eksamen i gymnasiet for at blive student – nemlig franskeksamen. Rektor greb den og skrev, at hvis jeg ville prøve kræfter med det, ville han give mig muligheden. Jeg læste op på fransk med hjælp fra en superdygtig fransklærer og var så heldig at få et 10-tal i juni måned i år. Nu kan jeg endelig kalde mig student.

Fortalt til Stine Rud Skov sts@ejd.dk

16

EJENDOM

4

DANMARKS BEDSTE INTERNET

WAOO.DK EJENDOM

4 17

18

EJENDOM

4

OUT OF OFFICE

Tage Bergsbos fritidsinteresse kræver fingerfærdighed, tålmodighed og koncentration. Lige fra barnsben har han kastet sin kærlighed på at bygge flaskeskibe, og som 22-årig udgav han en hobbybog om emnet. Til daglig arbejder han i ejendomsbranchen og har netop kastet sig ud i et nyt job. Tekst Stine Rud Skov Foto Jeppe Carlsen Tage har haft den samme interesse on and off i 54 år. Rustet med sav, hobbykniv og stemmejern nørkler han med at bygger flaskeskibe. Det kræver koncentration og et skarpt øje at arbejde med de små træmodeller, hvor vinduerne i skibet ridses ind i træet med en lille nål, og sejlene foldes sirligt af papir. I de senere år har han udvidet sit sortiment med elpærer, hvor der snildt kan klemmes en professorterning ind eller sågar en stol fra et dukkehus. ”Et nyt projekt udgør en udfordring, som kræver fokus og ro og virker dejligt afstressende at arbejde med. Og så er det ganske tilfredsstillende, når et projekt lykkes. At mit barnebarn Noah på ni år synes, det er sejt at have en professorterning i en flaske, er blot en ekstra fornøjelse,” siger Tage. Fra cigarkasse til skibsmodel Tages interesse for sejlskibe blev vakt i Gilleleje, hvor han holdt sommerferie som barn. Sommerferiebyen havde en aktiv fiskerihavn, og Tage var optaget af de mange skibe, der lagde til. Men det var ikke kun på havnen, at han lod sig fascinere. Længere oppe i byen trykkede han ofte næsen flad mod ruden til en nedlagt butik, hvor ejeren udstillede sine flaske- og modelskibe. Han blev bidt af tanken om selv at bygge. ”De fleste modeller lavede jeg af mahognitræ fra cigarkasser, som jeg fandt på en cigarfabrik tæt ved vores hjem på Frederiksberg.” Tage lod sig inspirere af alverdens sejlskibe og udfærdigede selv de byggetegninger, han arbejdede ud fra. Men han EJENDOM

lokkede også sin familie med på inspirationstur. ”Jeg tvang mine forældre til at rejse med mig til England for blandt andet at se Cutty Sark – et af verdens hurtigste sejlskibe bygget i 1869, som nu ligger i tørdok i London. På samme tur lagde vi vejen forbi HMS Victory fra 1765, som var Lord Nelsons flagskib i søslaget ved Trafalgar, og som siden 1922 har ligget i tørdok i Portsmouth i Sydengland.” Tage fik også tiltusket sig adgang til tegningsarkivet på Orlogsmuseet i København for at få indblik i de originale byggetegninger. Udstyret med et sort-hvid kamera tog han billeder, som han kunne bygge ud fra hjemme på drengeværelset. Forfatter til hobbybog Som ung blev hobbyen lagt lidt på hylden, men Tage gen­op­ tog interessen en mørk aften i Istedgade. ”Da jeg var i starten af tyverne, arbejdede jeg som natportier fredag og lørdag nat på et mindre hotel på Vesterbro. Sidst på natten, når gæsterne var lagt i seng, skulle tiden bruges til noget, og jeg begyndte at skrive på en hobbybog om flaskeskibe.” Det var et stort projekt for Tage, som både tegnede alle byggetegningerne i bogen og fik fotograferet sine skibsmodeller i de forskellige byggestadier. Bogen fik slet og ret titlen ”Flaskeskibe” og blev udgivet af forlaget Clausen Bøger i 1978. Den solgte ca. 5.000 eksemplarer.

”For et par år siden faldt jeg tilfældigt over et klip, der viste, hvordan man bygger en professorterning ind i en flaske, og det måtte jeg naturligvis også prøve kræfter med. Det blev så til nogle projekter med terninger og andre objekter i både flasker og elpærer.” Tage kan da også godt afsløre lidt af hemmeligheden

omkring sine flaskeskibe og -terninger. ”For skibenes vedkommende handler det om, at masterne skal kunne lægges ned og trækkes op med snore inde i flasken – vel at mærke med stor forsigtighed. Professorterningerne saver jeg op og samler igen med lim.” sts@ejd.dk

Tage Bergsbo har været i branchen i 32 år. Han har været afdelingsdirektør hos Newsec Datea, haft ledende stillinger i Danske Ejendomme og Baltica-koncernen. Efter en afstikker til Lintrup & Norgart er han netop tiltrådt som senior advisor hos DEAS.

Fra skibe til elpærer Tage bliver i perioder stadig grebet af sin hobby. Senest har han ladet sig inspirere af en film på YouTube.

4 19

20

SPOT PÅ

det gode lejerforhold Mere service og dialog. I denne udgave af Ejendom sætter vi fokus på det gode forhold mellem lejer og udlejer. Hvor kan branchen sætte ind, og hvilke værktøjer kan udlejer sætte i spil, hvis der opstår konflikter?

21

SPOT PÅ DET GODE LEJERFORHOLD

Tag lejernes bekymringer Større transparens, højere oplysningsniveau og mere progressivitet vil kunne bringe udlejer og administrator endnu tættere på lejerne. Lejernes bekymringer skal tages i opløbet, mener Rasmus Slot Nielsen fra Qvortrup Administration. Administrationsvirksomheden arbejder dagligt for at skabe en tryg base for lejerne.

Tekst Stine Rud Skov Ejendomsbranchen har i mange år arbejdet for at yde lejerne en god service, når der opstår udfordringer i lejemålene eller ejendommene. Næste step er at gå fra en mere reaktiv tilgang til en mere progressiv for at styrke forholdet mellem lejer og udlejer eller administrator. Det mener Rasmus Slot Nielsen, administrationschef i Qvortrup Administration. ”Vi er en branche, som er gode til at løse problemer. Men vi er måske knap så gode til at tage dem i opløbet.” Kom lejerne i forkøbet Progressivitet handler blandt andet om at komme lejernes bekymringer og spørgsmål i forkøbet, så der ikke når at opstå en konflikt.

Flere målrettede og personlige informationer vil kunne styrke båndet mellem lejer og udlejer, mener Rasmus Slot Nielsen, administrationschef i Qvortrup Administration.

22

EJENDOM

4

SPOT PÅ DET GODE LEJERFORHOLD

i opløbet ”For eksempel vil lejereguleringer, der bliver præsenteret i et brev, garanteret afføde en del spørgsmål fra beboerne. Er der beboere, som har svært ved at forstå et juridisk indhold, eller som vil bekymre sig over en lejestigning, så ring og forbered dem på, at der er et brev på vej. Et telefonopkald kan bidrage til at få afmystificeret brevets indhold,” siger Rasmus Slot Nielsen. Det kan også være godt givet ud at afmystificere processen omkring fraflytning. ”Forklar lejeren allerede ved indflytning, hvad han eller hun kan forvente ved fraflytning. Det skal ikke komme som nogen overraskelse,” siger han. Et sprog der er til at forstå Opstår der en situation, hvor lejer har brug for at kontakte sin udlejer eller administrator, er det vigtigt, at lejeren føler sig hørt og bliver mødt af et sprog, der er til at forstå. ”Man kommer langt ved at forklare, hvordan tingene hænger sammen, gennem et normalt sprogbrug. Det er helt sikkert noget, mange i ejendomsbranchen i forvejen er

opmærksomme på, men det er godt at huske sig selv på, hvis man nu alligevel skulle blive grebet af Karnov,” siger Rasmus Slot Nielsen med et smil. Lige så vigtigt er det at bevæge sig væk fra det tunge, jurabaserede skriv, hvor det er muligt. ”Ganske få lejere interesserer sig for ejendomsjura. For langt de fleste lejere er det faktisk vigtigere, at de ved, hvor vaskemaskinen står, hvor de må stille deres cykel, og hvordan de åbner porten til gården. De lidt mere bløde informationer er også vigtige at få ud til lejerne.” En ekstra service En god service over telefonen og på skrift er alfa og omega, men ejendomsbranchen kan med fordel også arbejde hen imod at give lejerne en service, der giver dem noget ekstra i hverdagen. Blandt andet åbner digitaliseringen op for nogle muligheder, som ejendomsbranchen i højere grad bør benytte sig af, mener Rasmus Slot Nielsen. ”Bestiller du for eksempel takeaway, kan du følge cykelbuddet på din telefon

frem til din

bopæl. Står du som ny lejer og indleverer nogle oplysninger til din kommende udlejer, er det ikke muligt at følge processen. På et eller andet tidspunkt får du en lejekontrakt, men hvad er der sket undervejs i den proces? Vi er ikke specielt transparente i vores tilgang og det bør vi arbejde med i branchen.” Transparens kan, ifølge Rasmus Slot Nielsen også handle om, at administratorerne får leveret målrettede og personlige informationer til beboerne i de forskellige ejendomme. Der er behov for at møde kunderne på en ny måde. ”De informationer, vi giver, er ikke særligt personlige. Noget vil være relevant for den enkelte lejer, mens andet er fuldstændig irrelevant. Vi kunne godt have brug for et system, hvor vi kan målrette vores information. For eksempel er der mange hoteller, hvor kunderne via en app får de mest aktuelle nyheder. Hvordan får vi vores budskaber ud på ejendommene mere elegant?” Rasmus Slot Nielsen har stadig til gode at finde frem til en konkret løsning. Som en appelsin På trods af imødekommenhed og god dialog opstår der af og til konflikter mellem lejer på den ene side og udlejer eller administrator på den anden. Andre gange er det lejerne selv der har en indbyrdes konflikt. Interne og eksterne eksperter klæder løbende medarbejderne på i Qvortrup Administration til at kunne håndtere kontroverserne. En mediator lærer blandt andet personalet op i gode teknikker for konflikthåndtering. Et tip er at gå til

EJENDOM

forhandlingsbordet med et billede af en frugt. ”Se konflikten som en appelsin, man ikke kan enes om at dele. Ved at tale sammen finder parterne ud af, at den ene kun skal bruge saften, mens den anden skal bruge frugtkødet. På den måde får begge det ud af appelsinen, de gerne vil,” siger Rasmus Slot Nielsen. Bægeret kan være fyldt Konflikter lejere imellem er ofte støjrelaterede og den slags sager mener Rasmus Slot Nielsen, kan løses ved at indkalde parterne til et møde. ”Den støjende er ofte ikke klar over, hvilke gener det giver i ejendommen. Langt de fleste ønsker at tilpasse sig for at få hverdagen til at glide. Udlejer eller administrator kan træde ind som mediator og sørge for, at parterne bliver hørt.” Opstår der konflikter mellem en lejer og dennes udlejer eller administrator, kan det for eksempel handle om tvister i forbindelse med lejestigninger og uoverensstemmelser ved indog fraflytning. Men det hænder også, at en lejer stopper med at betale sin husleje. ”Bægeret kan godt være fyldt hos lejeren, og der handler det om at vise overbærenhed og forståelse. Hvad er årsagen til den manglende betaling, er det et forbigående problem, og er der noget, vi kan hjælpe med? Selvfølgelig skal der være en konsekvens, hvis man ikke kan betale sin bolig, men det er rarere, hvis det sker uden en udsættelse via fogeden. Langt de fleste lejere er indstillet på at løse det ordentligt.” sts@ejd.dk

4 23

I sin rolle som beboerrådsformand er Finn Christensen den primære kontakt til Heimstaden. Beboerrepræsentationen på Kastelsvej tæller fem beboere, der varetager de 72 lejemåls interesser. Tina Hansen, administrationschef, har løbende kontakt med beboerrepræsentationen på Kastelsvej, hvor de får vendt store som små problemstillinger.

”Vi når altid frem til en form for enighed” 24

EJENDOM

4

SPOT PÅ DET GODE LEJERFORHOLD

Hvordan får beboere og ejendomsselskab i fællesskab dagligdagen til at flyde? I en boligejendom på Østerbro har det ikke været uden knaster, men nu er de på rette spor. Det er administrationschef og beboerrådsformand enige om. Tekst Stine Rud Skov Foto Jeppe Carlsen Den hvidpudsede ejendom på Kastelsvej ligger i et roligt kvarter på Østerbro i København. Fra lejlighedernes panoramavinduer er der blandt andet udsigt til gården, som beboerne kalder deres lille oase. Bag vinduerne gemmer der sig en del børnefamilier, men også mange ældre, der har boet i ejendommen i årtier. Ejendommen var tidligere ejet af PBU (Pædagogernes Pension), men blev i 2019 overtaget af ejendomsselskabet Heimstaden. Ejendom har mødt administrationschef Tina Hansen og beboerrådsformand Finn Christensen til en snak om at få etableret et godt, nyt samarbejde mellem lejer og udlejer. Intet at udsætte Finn Christensen er ikke bleg for at indrømme, at beboerne havde rustet sig og blandt andet været til møde med LLO, da de fik besked om, at ejendommen ville skifte hænder. ”Mange beboere følte sig trygge ved den tidligere ejer. Samtidig har vi kunnet læse i avisen om nye, store aktører, der kun er ude på at tjene penge. Men LLO havde heldigvis ikke noget at udsætte på Heimstaden, og det gav en vis ro,” siger han. I begyndelsen var hans indtryk dog, at ejendomsselskabet var ramt af ressourcemangel. EJENDOM

”En række underentreprenører skulle stå for ejendomsservicen – blandt andet trappevask, havearbejde og vinduespudsning. Måden de gik til opgaven på, var ikke vores kop te, og heldigvis heller ikke Heimstadens. Det var en fælles læreproces i begyndelsen,” siger han. Samarbejde på rette spor Tina Hansen, administrationschef hos Heimstaden, giver Finn Christensen ret i, at det var en noget turbulent begyndelse. ”Vi er forholdsvis nye på det danske ejendomsmarked, og det har taget tid for os at finde både de rette medarbejdere og medspillere, som lever op til vores standarder. Beboernes feedback har været helt uundværlig for os. Vi har af og til fået nogle hak over tuden, men det lærer vi også af. Det meste af vores ejendomsservice er nu ”in house”, og ellers samarbejder vi kun med nogle, vi kan stå inde for.” De er begge enige i, at mange af beboernes

ankepunkter har bevæget sig ind på rette spor, og at en løbende dialog altid har været altafgørende. ”Det er ikke altid vi er helt enige – men vi når altid frem til en form for enighed,” siger Tina Hansen. Heimstaden rådgiver generelt til, at boligejendommene får etableret en beboerrepræsentation, da beboernes input er helt væsentlige for, at ejendomsselskabet kan yde den bedste service og løbende kan imødekomme beboernes behov. Præsentabel ejendom er fælles mål Heimstaden og beboerne har også en del fælles projekter – for eksempel at holde ejendommens gårdmiljø pænt og ordentligt. Det store gårdareal rummer blandt andet en legeplads, mindre græsarealer med borde og bænke og velplejede blomsterbede. Mens Heimstaden står for det grove arbejde som beskæring af buske og træer, får beboerne hvert år en

pose penge til at købe planter og blomster for. ”En stor del af vores samarbejde handler om, at ejendommen fortsat fremstår præsentabel. Vi skal bo der, og Heimstaden skal sælge en vare, så det er i alles interesse,” siger Finn Christensen. Næste større projekt, som udlejer og lejer vil gå sammen om, er at gøre Kastelsvej mere sikker for de mindste beboere. ”Vi har talt om at få etableret nogle vejbump, så bilisterne sænker farten. Vi arbejder også på at få sikret en låge, så børnene ikke så nemt kan løbe ud mod kørebanen,” siger Finn Christensen. Vigtigt med samarbejde Der bliver også samarbejdet om mere tunge anliggender i

OM HEIMSTADEN Heimstaden blev grundlagt i Sverige i 1998 og har været etableret på det danske marked siden 2014 (under Fredensborg A/S frem til 2015). Heimstaden ejer og forvalter i dag 140 ejendomme i Danmark, hvor virksomheden på få år er vokset fra 30 til knap 130 medarbejdere i København og Horsens.

4 25

SPOT PÅ DET GODE LEJERFORHOLD

ejendommen. Det har blandt andet handlet om at hjælpe enkelte af ejendommens ældste beboere over til en mere passende bolig. For eksempel havde nogle beboere bemærket en særlig lugt, som sivede ud fra et lejemål. Det viste sig, at en ældre dame i en længere periode havde boet side om side med sit skrald og ikke længere var i stand til at bo alene. ”Beboeren skulle hjælpes et sted hen, hvor hun kunne modtage den rette pleje, og den pårørende var meget lettet over, at hun blev hjulpet godt på vej,” siger Finn Christensen. Tina Hansen tilføjer: ”Vi er afhængige af op­lys­ ninger fra beboerne, for at vi kan reagere på situationer som denne. Så i de tilfælde er det også rigtig vigtigt med et godt samarbejde.”

Ønske om endnu mere inddragelse Noget der i Finn Christensens optik, ville styrke samarbejdet, er, at Heimstaden bliver endnu mere informativ, når det drejer sig om fremtidige planer for ejendommen. Beboerne opdagede blandt andet ved et

tilfælde, at Heimstaden var i gang med at undersøge mulighederne for at etablere boliger i tagetagen. ”Pludselig var der afsat 100.000 kr. til en konsulent i den tiårige vedligeholdelsesplan. Det er lidt ærgerligt, at vi bliver nødt til at spørge ind

Det handler om, at ejendommen fortsat fremstår præsentabel. Vi skal bo der, og Heimstaden skal sælge en vare.

til, hvad det betyder, i stedet for at få det præsenteret. På mange områder kan vi hverken gøre fra eller til som beboere, men vi har trods alt et informationsbehov,” påpeger Finn Christensen. Som meget andet er det et ankepunkt, som Finn Christensen og Tina Hansen har været i dialog om, og som Heimstaden har taget ved lære af i det fremtidige samarbejde. ”Med større projekter som ombygning af en tagetage er det altid en afvejning af, hvor tidligt vi skal involvere beboerne, hvis projektet alligevel ikke skulle blive til noget. Men jeg er lydhør over for beboernes ønsker. Generelt går vi meget op i, at beboerne skal føle sig trygge. Hvis vi ikke kan holde på vores beboere, så eksisterer vi ikke ret længe.”

Beboerrådsformand Finn Christensen.

® – nu med fast rente

FlexLife

sts@ejd.dk

Nyhed

FlexLife® er et fleksibelt realkreditlån til jer, der ikke vil binde flere penge i mursten end højst nødvendigt. Med FlexLife® kan I låne op til 75% af ejendommens værdi. Og når rammerne for lånet er aftalt, har I f.eks. mulighed for at justere ydelserne hen ad vejen og få op til 30 års afdragsfrihed. På den måde kan I nemt frigøre likviditet til den daglige drift, nye investeringer eller til forbedringer af ejendommen. Læs mere på rd.dk/erhverv

26

EJENDOM

4

D AL ER H VER VS MÆ G L ER • 70 30 0 5 5 5 • DA L .DK

Specialister i salg og udlejning af erhvervsejd. GOTHERSGADE 89, 1123 KØBENHAVN K

KONTOR

SAG NR.

21024480

LEJE

163 m2 momsfrit kontor i fredet ejd. Udsigt til Kongens Have Charmerende & detaljerigt kontor med atmosfære.. Flot ejendom og god planløsning. Ledigt 1. januar.

MARIELUNDVEJ 17, 2730 HERLEV

INVESTERING

Ç

Erhvervsejendom med 13 lejemål Ç

AREAL M2 163 LEJE PR. M2 23.770 DRIFT PR. M2 INKL 1732 OPFØRT ÅR

STRØGET, 1459 KBH K

SAG NR.

21024445 SAG NR.

21024466

SALG Kr. 12.250.000

2 stk. flotte butiksejerlejl. ved Kastellet & Churchillparken 235 m stue + 40 m kælder. Flotte lokaler, pt. et stort lejemål. Mulighed for udlejning og opdeling i to enh. 2

2

Ç AREAL M2 118+117 PRIS PR. M2 52.127 1876 OPFØRT ÅR

SAG NR.

21024395

AREAL M2 GRUND M2 OPFØRT ÅR AFKAST %

På hjørnet af Marielundvej/Hørkær. Udlejet til kontor og handel. Veldrevet & velholdt. Pt. to ledige lejemål (2x 181 m2) ledige til købers disposition.

ESPLANADEN 24, 1263 KØBENHAVN K

ERHVERV

SALG Kr. 27.000.000

Kr. 1.750/m2

Kr. 1.350/m2

STRØGET, 1459 KBH K

SAG NR.

21024445

OFFICIAL DANISH PARTNER TO SIOR: Society of Industrial and Office Realtors®

Kr. 1.350/m2

100 meter til Metro

Kontor på Strøget

Attraktiv lav leje, top beliggenhed 100 meter fra Rådhuspladsen

Lyst & lækkert kontor, elevator, god planlæsning, indflytningsklart

Ç Ç

AREAL M2 LEJE PR. M2 DRIFT PR. M2 OPFØRT ÅR

186 1.350 INKL 1897

Ç Ç

AREAL M2 LEJE PR. M2 DRIFT PR. M2 OPFØRT ÅR

DAL ERHVERVSMÆGLER · FORBINDELSESVEJ 12 · 2100 KØBENHAVN Ø · +45 70 300 555 · INFO@DAL.DK · DAL.DK Dansk partner til SIOR: Society of Industrial and Office Realtors (USA)

SOCIETY OF INDUSTRIAL AND OFFICE REALTORS®

3.974 6.166 1972 6,5

DAL Erhvervsmægler er siden 2016 dansk partner til SIOR: Society of Industrial and Office Realtors®

internationalt HQ i New York, USA. Globalt beskæftiger SIOR over 3.400 medarbejdere i 686 byer i 38 lande.

SIOR er en ledende global sammenslutning for erhvervsmæglere med

Læs mere på dal.dk og sior.com. Kontakt os på +45 70 300 555.

212 1.350 INKL 1897

SPOT PÅ DET GODE LEJERFORHOLD

Konflikthåndtering

Bevar din

nysgerrighed, lyt Én kan ikke døje støjen fra sin underbo, og en anden klager over sin fraflytningsrapport. Uoverensstemmelser, der ligger og ulmer, kan nemt føre til en konflikt som lander på udlejer eller administrators skrivebord. Med coronaens indtog, og et stigende antal hjemmearbejdsdage kan risikoen for konflikter endda være forhøjet.

Tekst Stine Rud Skov Er konflikten optrappet, kan der være langt til en løsning, men med de rette værktøjer kommer parterne hurtigere i mål. Line Sander underviser blandt andet i konflikthåndtering. I sin værkstøjskasse har hun gode råd til, hvordan udlejer og administrator håndterer konflikter mellem lejere. Hun rådgiver også om, hvordan udlejer selv kommer godt ud af en konflikt, der er opstået i kommunikationen med én eller flere beboere i en ejendom – og måske slipper for en tur i huslejenævnet. Øget risiko for konflikter Ser man på konflikter, der opstår mellem lejere i beboelsesejendomme, mener Line Sander, at 2020 kan gå hen og blive et mere konfliktfyldt år. Corona har vendt op og ned på manges hverdag, flere arbejder hjemme, og restriktioner i 28

blandt andet nattelivet har betydet, at fester er flyttet fra gaden og ind i ejendommene. ”Når der sker store ændringer i vores liv, som corona, vil der være konflikter, som nemmere bryder ud i lys lue. I sommerens løb har der for eksempel været dem, der forsvarede de unges ret til at holde en fest hjemme, mens andre skulle op om morgenen og levere et professionelt stykke arbejde.

Det giver grobund for konflikter, der hurtigt kan accelerere,” siger hun. I det tilfælde skal udlejer eller administrator træde ind og være mægler mellem parterne, men af og til opstår der også en situation, hvor udlejer eller administrator skal bringe et budskab ud til lejerne, som vender op og ned på deres hverdag.

Line Sander er direktør i foredragsvirksomheden Supplement A/S.

Line Sander er direktør i foredragsvirksomheden Supplement A/S.

Foto Supplement A/S. EJENDOM

4

SPOT PÅ DET GODE LEJERFORHOLD

og vær

positiv

Det kan være, at ejendommen skal renoveres, så beboerne skal genhuses, eller at ejendommen bliver nabo til en ny metrostation eller letbane og i en periode skal døje med støj fra byggeriet. ”Når vi mennesker bliver præsenteret for forandringer, så starter de fleste af os med at lade, som om det ikke sker. Vi benægter. Tænk på danskernes reaktion, da Mette Frederiksen lukkede landet den 11. marts. Mange reagerede ved at sige: Det kan ikke være rigtigt.” Inspiration fra Jørn Hjorting Er modparten i sine følelsers vold eller reagerer med be-

EJENDOM

nægtelse, er et af de vigtigste værktøjer i værktøjskassen at lytte og bevare sin nysgerrighed. Det gælder, både hvis der er tale om en konflikt lejerne i mellem, og hvis frustrationen er rettet mod udlejer eller administrator. ”Lyt, lad lejeren tale ud, bevar din nysgerrighed, og spørg ind med en masse hv-spørgsmål. Hvad er det, der gør, at modparten er så frustreret? Lader du dig rive med af følelser, kan du gå glip af værdifuld information, og konflikten kan eskalere frem for at blive taget i opløbet,” råder Line Sander. For at bevare sin nysgerrighed foreslår hun, at man lader sig inspirere af radioværten Jørn Hjorting fra det populære radioprogram ”De ringer, vi spiller”. Han gjorde ofte brug af en række jeg lytter-ord. ”Jørn Hjorting svarede tit lytterne med et nå da da, uha, uha eller det må jeg nok sige. Det kan lyde

UNDGÅ KONFLIKT • Lyt og bevar din nysgerrighed • Find frem til det bedste alternativ, som begge parter kan mødes om • Læg positivt ud, og svar din modpart med et ”ja, hvis” eller et ”ja, når” • Hold tilbage med at henvise til juridiske paragraffer – men hav dem i baghovedet

provokerende, men det er rigtig gode ord at have med i en tilspidset situation hvor man signalerer, at man lytter, og er der for den anden.” De informationer, man får ud af at lytte, skal give en idé om, hvorvidt der er basis for forhandling, og hvad lejerne gerne vil opnå som slutresultat. Mødet i forhandlingsarenaen Er der grundlag for en forhandling, bevæger parterne sig over i en såkaldt forhandlingsarena. En klassisk forhandlingsarena består typisk af to modsatrettede interesser, som har hver deres ideelle forhandlingsudgangspunkt og en smertegrænse.

Et eksempel kunne ifølge Line Sander være en lejer, der er blevet træt af sin underbos fest og har et ønske om, at musikken bliver slukket kl. 22, men måske kan han leve med, at der blot bliver skruet ned. Den anden part har på samme måde en forestilling om, hvor forhandlingen skal bære hen. ”Nu gælder det om at finde frem til, om der overhovedet er en snitflade, hvor parterne kan mødes. Hvad kan bringes i spil for at de bliver enige?,” siger Line Sander. Det bedste alternativ Line Sander lægger ikke skjul på, at det ikke altid er muligt at komme til enighed i en for-

4 29

SPOT PÅ DET GODE LEJERFORHOLD

handlingsarena. I det tilfælde kan den bedste afslutningsstrategi være, at parterne meget tidligt i forløbet erkender, at det bliver svært at finde frem til en løsning. ”Parterne må hver især tænke over, hvad der i stedet kunne være det bedste alternativ. Måske vælger den lejer, der bliver generet af støj, at flytte til en anden ejendom – for nu at tage et grelt eksempel.” Kan man ikke komme til enighed, kan man også vælge at indgå et kompromis eller en aftale, som parterne kan leve med. ”Andre gange når man kun frem til en slags tolerance: Nu har vi hørt på hinanden, og vi er nødt til at leve med det. Det er ikke altid, vi kan ændre noget, og ikke alle konflikter ender i lykkelig enighed, men måske mere en accept af

tingenes tilstand,” siger Line Sander. Læg positivt ud Det er ikke altid, konflikter behøver at accelerere. Ofte kan en konflikt tages i opløbet, og det har Line Sander også et værktøj til. Det kan være, at lejerne efterspørger en renovering af badeværelset. Udlejer har kun økonomi til at udskifte håndvask og wc – en renovering er altså kun mulig i et mindre omfang. ”Udlejer vil typisk svare lejer med et: Nej, vi kan ikke renovere hele dit badeværelse, men … Nej, men er konfliktoptrappende. Det første, vi hører, er, at vores forespørgsel ikke bliver mødt.” I stedet bør man ifølge Line Sander lægge positivt ud med for eksempel et ja, hvis eller et ja, når.

”I mange tilfælde er der et rum for forhandling, som vi slår ihjel ved at fortælle, hvad der ikke kan lade sig gøre. Lægger vi ud med et ja, når konflikten måske slet ikke at accelerere.” Undgå østersfælden Endelig kan de juridiske rammer også være tungen på vægtskålen i en konflikt. Udlejer og administrator bør bruge juraen som pejlemærke, i forhold til hvad der er rigtigt og forkert i en situation, men Line Sander råder til at holde juraen i baghovedet frem for at smide den på bordet med det samme. ”Trækker du paragrafferne op af lommen, går du fra 0-100 i konfliktaccelerering. Du sætter dig selv som dommer for, hvad der er ret og rimeligt, og misser hele det rum, hvor du kunne indsamle værdifulde

informationer – og den forurettede part klapper i som en østers.” Brug i stedet juraen til at navigere i, om en konflikt bevæger sig inden for eller uden for lovgivningen. sts@ejd.dk

PETER MALER ENTREPRISE A/S DIN HOVEDENTREPRENØR OG GARANTI FOR GODT HÅNDVÆRK Peter Maler Entreprise A/S er din hovedentreprenør. Vi kan løfte alle former for opgaver i din forening herunder: ► Murerarbejde ► Tømrerarbejde ► VVS-arbejde ► Blikkenslagerarbejde ► Malerarbejde ► Elarbejder ► Kloakarbejde ► Gulvarbejde ► Snedkerarbejde ► Rådgivning

www.PETER-MALER.dk

Herlufsholmvej 37 - 2720 Vanløse - Tlf. 38 10 32 80 - E-mail: kontakt@peter-maler.dk 30

EJENDOM

4

Har I styr på jeres altaners levetid? Besøg www.altan.dk/altaneftersyn hvis du vil læse mere om de forskellige altaneftersyn som NIRAS kan udføre

Altan.dk og ingeniørfirmaet NIRAS A/S i nyt samarbejde om eftersyn af gamle altaner Vidste du, at det er op til dig selv, som ejendomsejer, at undersøge om altanerne på din bygning er i forsvarlig beskaffenhed? Som reglerne er lige nu, er der ingen regler for at altaner skal efterses, ligesom vi kender det fra for eksempel bilbranchen. Det vil altså sige, at hvis der sker en ulykke med gamle misvedligeholdte altaner, som vi har set nogle enkelte af de seneste år, vil ansvaret hvile på ejeren af ejendommen. Professionelt og uvildigt eftersyn Altan.dk er eksperter i nye altaner. I at vejlede og rådgive, myndighedsbehandle og ikke mindst montere altanerne. Vi er ikke eksperter i ekp-målinger, dæklagsmålinger, karbonatiseringsmålinger eller mikro og makroundersøgelser af borekærner. Det er til gengæld ingeniørvirksomheden NIRAS, som også er en af Danmarks største af sin slags. Vi betaler rapporten Hvis du ønsker et eftersyn af altanerne på din ejendom, formidler Altan.dk hellere end gerne kontakten til NIRAS. Hvis konklussionen af undersøgelserne bliver, at jeres altaner bør skiftes, betaler vi ovenikøbet for rapporten, hvis I vælger Altan.dk til at udføre altanudskiftningen. Læs mere på www.altan.dk/altaneftersyn

EJENDOM

4 31

SPOT PÅ DET GODE LEJERFORHOLD

Færre lejere sættes ud Det har store omkostninger – sociale og økonomiske – når en lejer sættes ud af en lejlighed. En ny analyse fra EjendomDanmark viser heldigvis, at der bliver færre udsættelser. Tekst Morten Jarlbæk Pedersen Det er altid en alvorlig sag for både lejer og udlejer, når en lejer skal sættes ud af et lejemål. Der er tale om en voldsomt indgribende hændelse, der i høj grad påvirker den udsatte lejer og alle omkring. Det er desuden meget omkostningstungt for både lejeren selv og det offentlige. Udsættelser er derfor heller ikke noget, der ”bare sker”. En udsættelse er altid et resultat af et langvarigt forløb, der ofte involverer mange forskellige

sociale instanser, udlejeren og af og til også naboer, familie og bekendte. En udsættelse er en relativt sjælden foreteelse og noget, man prøver at undgå, medmindre det er absolut nødvendigt. Færre sager De seneste mange år har antallet af udsættelser heldigvis støt og roligt bevæget sig i nedadgående retning. Domstolene behandler – og afslutter – stadigt færre sager om lejere, der skal tvinges til at forlade et lejemål.

Hvor fogedretterne i årene umiddelbart efter finanskrisen i gennemsnit afsluttede mere end 20.000 udsættelsessager om året, afsluttede man kun ca. 11.500 udsættelsessager i 2019. Og ser man på de nyeste tal – for første halvdel af 2020 – fortsætter faldet. Fogedretterne afsluttede i første halvår af 2020 kun 5.300 udsættelsessager i alt; det er mere end en halvering sammenlignet med første halvår af 2011.

skal prøves ved en domstol, men at en sag om udsættelse er afsluttet, betyder ikke, at lejeren faktisk bliver sat ud. Ser man på første halvår af 2020 og sammenligner med første halvår for ti år siden, er antallet af effektive udsættelser faldet med mere end 60 procent. Og kigger man bare fem år tilbage, kan man registrere et fald på over 22 procent i antallet af effektive udsættelser. Hvor over 2.000 personer

Langt færre udsættelser Det er hårdt nok at nå dertil, hvor en sag om en udsættelse

Samlet udvikling i antal effektive udsættelser i første halvår af et år fordelt efter områder, 2016-2020 København og Frederiksberg

Københavns omegn

Sjælland og øer

Fyn

Jylland

0,0 % -10,0 % -20,0 % -30,0 % -40,0 % -50,0 % -60,0 % Kilde: boligstat.dk og egne beregninger. Note: ”Københavns omegn” er defineret som retskredsene Hillerød, Helsingør, Lyngby, Glostrup og Bornholm. ”Sjælland og øer” er defineret som retskredsene Nykøbing Falster, Næstved, Holbæk og Roskilde.

32

EJENDOM

4

SPOT PÅ DET GODE LEJERFORHOLD

oplevede en reel og effektiv udsættelse i første halvdel af 2011, var det tal i første halvdel af 2020 under 900 personer på landsplan. Positiv tendens på landsplan Udviklingen i retning af færre udsættelser er desuden en tendens, der ses i hele Danmark. Samtlige retskredse har oplevet et fald i antallet af afsluttede udsættelsessager, og næsten alle har oplevet

et fald i antallet af effektive udsættelser. Særligt udviklingen i dele af hovedstadsområdet er værd at bide mærke i: I både Lyngby og Københavns retskredse var der i første halvår af 2020 kun ca. 1/3 af det antal effektive udsættelser, man så i første halvår af 2016. Bedre økonomi og styrket indsats En betydelig del af forklarin-

gen på, at antallet af udsættelser er faldet gennem de seneste ti år, er positive konjunkturer. Økonomisk fremgang i samfundet skaber bedre økonomiske muligheder for de mest skrøbelige lejere. Samtidig må noget af udviklingen kunne tilskrives, at de almene boligorganisationer og kommunerne er blevet dygtigere til at håndtere de sværeste sager. Der kan desuden være andre og supplerende forklaringer

– herunder at konfliktniveauet i lejesektoren generelt er nedadgående, og at flere og flere sager håndteres af de involverede selv, så man ikke behøver at gå rettens gang. En sådan tendens har EjendomDanmark tidligere peget på i en analyse, der viste, at der både er færre sager i huslejenævnene, og at antallet af delte afgørelser i huslejenævnene er steget markant. mjp@ejd.dk

Fjernaflæsningsmålere forpligter! Kontakt os på tlf.: 87 44 77 05 og hør status på din ejendom Det er nu lovpligtigt jf. BEK nr. 1506 at beboere skal have forbrugsinformationer 2 x årligt.

Techem Online Univers Du får... Ejendomsdrift online • Digitale forbrugsopgørelser • Notifikationer ved forbrugsmål

Vi gør samarbejdet digitalt

FN’S VERDENSMÅL Techem skaber bevidsthed: www.techem.dk/verdensmaalene

EJENDOM

Fokus på ressourcer

4 33

DIGITALISERING

Turbo

på en digital ejendomsbranche En mere digital ejendomsbranche til gavn for lejere, ejere og samfundet. Det er målet for et nyt tværgående brancheprojekt, som EjendomDanmark er initiativtager til. Repræsentanter fra lejer- og ejersiden, men også de almene boliger, startups, byggeriet, forskningsverdenen og konsulenthuse deltager. Tekst Stine Rud Skov Hvordan kan digitale løsninger bidrage til at styrke forholdet mellem lejer og ejer, minimere energiforbruget og optimere drift og vedligeholdelse? Det ønsker aktørerne blandt andet at se nærmere på i et nyt stort digitaliseringsprojekt. Målet med projektet er samtidig at finde løsninger, der kan medvirke til at reducere klima- og miljøaftrykket fra bygninger og ejendomme. Der er et stort potentiale for en højere grad af digitalisering af ejendomsbranchen, mener Jannick Nytoft, adm. direktør i EjendomDanmark. Han peger på, at den digitale udvikling fortsat giver helt nye muligheder, og blandt andet kan være med til at forene branchen gennem et større samspil mellem lejere og ejere. Teknologi kan desuden skabe en øget vækst og bæredygtighed i branchen. Hvordan digitalisering kan komme branchen til gode, hvad der reelt er behov for i ejendomsbranchen, og hvilke eventuelle barrierer for digitalisering der skal imødegås – det skal 34

projektet kortlægge,” siger han. Ud over at øge indsigten i de muligheder, digitaliseringen fører med sig, er målet med det toårige projekt også at sikre en fælles retning i ejendomsbranchen og for samfundet som helhed. Digitalisering på dagsordenen Grundejernes Investeringsfond (GI) finansierer en del af

projektet, og det er der ifølge Susanne Borenhoff, direktør i GI, en klar grund til: At få digitalisering på dagsordenen er utrolig vigtigt. ”Der er masser af perspektiver og potentiale i at anvende ny teknologi – og det er der også i ejendomsbranchen. Både i forhold til service- og administrationsområdet, for eksempel kommunikationen mellem lejer og ejer, og i forhold til renovering og vedligehold af

Projektet har en god, bred involvering, som giver muligheder for input fra mange forskellige interessenter. Det er en stor kvalitet. Direktør Susanne Borenhoff, GI.

de eksisterende ejendomme. Projektet har en god, bred involvering, som giver muligheder for input fra mange forskellige interessenter. Det er en stor kvalitet,” siger hun. Hvor er vi i dag? Første step er at få udarbejdet en rapport, der skal give et aktuelt overblik over digitaliseringslandskabet i ejendomsbranchen, og hvilke PropTech-løsninger der allerede er i spil både nationalt og internationalt. Rapporten vil ligge klar i løbet af første halvdel af 2021. ”Rapporten vil med udgangspunkt i ejendomsbranchen give et overblik over, hvor vi er i dag, og de drivere, der medvirker til, at vi er kommet hertil, og over hvilke nye muligheder det giver os,” siger Mikkel Alsø, der er seniorøkonom i EjendomDanmark og projektleder på det nye digitaliseringsprojekt. Hvor er vi på vej hen? Næste step bliver en analyse, der skal afdække, hvilke behov og eventuelle udfordringer, ejendomsbranchen står over for i dag. Analysen dækker både lejere og ejere. EJENDOM

4

DIGITALISERING

SAMARBEJDE ER EN STYRKE

Både lejere og ejere er enige om, at det tværgående samarbejde er en stor styrke ved projektet.

STYRKET SAMARBEJDE Det er vores håb, at vi inden for den gældende lovgivning vil styrke den digitale kommunikation med dette projekt, så vi styrker samarbejdet mellem lejer og udlejer. René Suhr ADM. DIREKTØR I BOSAM

”Analysen skal danne grundlag for at afdække de indsatsområder, hvor det er indlysende, at digitalisering og teknologiske løsninger kan løse eksisterende udfordringer. Samtidig vil vi se på, hvor digitaliseringen kan bidrage til at skabe et større samspil og være med til at frigive ressourcer til hele ejendomsbranchen, men også bidrage rent samfundsmæssigt,” siger Mikkel Alsø. Et centralt element i be­ hovs­­analysen er at klarlægge ejendomsbranchens fokus på bæredygtige bygninger og investeringer, og hvilke eventuelle barrierer der forhindrer i at gå i en mere bæredygtig retning.

Faldgruber og potentialer Sidst, men ikke mindst, vil den gældende lovgivning også blive et omdrejningspunkt for projektet. Faldgruber og potentialer mellem teknologiske muligheder og nuværende lovgivning skal afdækkes, så branchens aktører er bedre rustede til at adoptere digitalisering uden at frygte at have overset juridiske problemstillinger. Alle projektets resultater vil løbende blive formidlet til branchen og offentligheden gennem publikationer, medier, arrangementer, undervisning og netværk. sts@ejd.dk

HVEM DELTAGER? På lejersiden deltager lejerorganisationer som LLO og BOSAM og på ejersiden EjendomDanmark og Danske Udlejere. Med i projektet er blandt andre også BUILD fra Aalborg Universitet, PwC, Rambøll, ProDomus og PropTech Denmark. Det er desuden planen at etablere et internationalt netværk bestående af blandt andre relevante lejer- og ejerorganisationer.

LEJERNES SYN PÅ SAGEN Vores verden bliver mere og mere digital, og det gør vores boliger også – hvad enten vi vil det eller ej. Vi glæder os derfor til at deltage i projektet og give lejernes syn på de muligheder og udfordringer, PropTech giver.

Helene Toxværd LANDSFORMAND I LLO

FÆRRE FEJL Enhver branche i det danske erhvervsliv er fokuseret på at finde frem til løsninger, hvor ellers arbejdstunge opgaver bliver forenklet, og hvor man opnår større sikkerhed for, at der ikke sker fejl. Digitalisering i ejendomsbranchen er en oplagt mulighed for at opnå disse mål – og når det sker i et tæt samarbejde mellem alle aktører i ejendomsbranchen, er der god grund til at tro, at det vil lykkes at finde frem til løsninger, som vil være en fordel for alle. Keld Frederiksen FORMAND FOR DANSKE UDLEJERE

EJENDOM

4

35

EJENDOMSVENLIGHED

Ejendomsvenlighed

Billund tilbage på Færre indbrud, mindre hærværk og en sænket dækningsafgift. De danske kommuner er på visse områder blevet mere ejendomsvenlige siden sidste år. Til gengæld er sagsbehandlingstiden for byggesager og timepris for sagsbehandlingen steget. Igen er det de nordjyske byer, der brillerer. Tekst Kristian EngelundMikkelsen For niende år i træk har EjendomDanmark undersøgt ejendomsvenligheden og målt ejendommenes vilkår i kommunerne. I ejendomsvenlighedsundersøgelsen har EjendomDanmark undersøgt forhold, kommunerne selv har indflydelse på, og som har betydning

for ejendommene i kommunerne. I årets undersøgelse vinder Billund Kommune foran Thisted og Herning. Ishøj springer hele 59 pladser frem. Region Midtjylland er fortsat landets mest ejendomsvenlige region, mens Region Sjælland rykker op på tredjepladsen. Odense klarer sig bedst blandt de fire største byer. Går kun fremad på to parametre Det går bedre for to ud af de seks parametre, som indgår i undersøgelsen, set i forhold til sidste år. På den positive side fortsætter antallet af ejendomsfor-

TOP- OG BUND- PLACERINGER

BILLUND

Bund-10

Top-10 1

Billund

89

Aarhus

2

Thisted

90

Høje-Taastrup

3

Herning

91

Tårnby

4

Ringsted

92

København

5

Skive

93

Glostrup

6

Struer

94

Allerød

7

Sønderborg

95

Rødovre

8

Favrskov

96

Hørsholm

9

Hedensted

97

Roskilde

10

Fanø

98

Halsnæs

Kilde: Danmarks Statistik, Kommunernes Landsforening, Dansk Byggeri, EjendomDanmark og EjendomDanmarks egne beregninger.

36

EJENDOM

4

EJENDOMSVENLIGHED

førstepladsen brydelser med at falde. Ejendomsforbrydelser er faldet i 65 kommuner, men steget i 33. Syv kommuner har sænket dækningsafgiften, mest markant i Egedal, hvor den er halveret fra 5 til 2,5 promille. Kom­munerne har bevæget sig i en negativ retning på tre parametre. Sagsbehandlingstiden er steget svagt det sidste år, og timeprisen for sagbehandlingen er i gennemsnit steget med næsten 60 kr. To kommuner, Allerød og Roskilde, har sat grundskylden op, mens resten har holdt den i ro. Der er ikke sket ændringer i antallet af regulerede kommuner. Billund vinder I årets undesøgelse vinder

Billund foran sidste års vinder Thisted på andenpladsen og Herning på tredjepladsen. Det er ikke meget, der skiller Billund og Thisted, men blandt andet en lavere grundskyldspromille betyder, at Billund trækker det længste strå. Det er tredje gang siden 2015, at Billund vinder. Ishøj er årets højdespringer Årets højdespringer i undersøgelsen er Ishøj Kommune, som indtager en 27.-plads efter sidste år at være endt som nummer 86. Det skyldes i høj grad et fald i antallet af ejendomsforbrydelser. Et fald i sagsbehandlingstiden og timeprisen for sagsbehandling har også bidraget til det store spring op ad listen. Antallet af

DE 6 PARAMETRE • Dækningsafgift • Grundskyld • Er kommunens private lejeboliger regulerede? • Sagsbehandlingstiden for byggesager • Byggesagsgebyrer • Antallet af ejendomsforbrydelser (brandstiftelse, hærværk og indbrud) per 100.000 bygningskvadratmeter

EJENDOM

Storbyernes kamp

Blandt landets fire største byer klarer Odense sig igen bedst og springer otte pladser frem til en placering som nummer . Kommunen har endnu en gang sænket dækningsafgiften til 1,3 promille og har desuden den laveste grundskyld på 21,71 promille blandt de fire største byer. Aalborg forbliver på 62.-pladsen, mens Aarhus og København ender på henholdsvis 89.- og 92.-pladsen.

ejendomsforbrydelser er, på trods af det store fald, fortsat på et meget højt niveau, så der er stadig plads til forbedringer. I den negative ende ligger Rebild Kommune, som falder 55 placeringer fra plads 14 til 69, fordi timeprisen på sagsbehandling er steget fra nul til 1.062 kr. Mest ejendomsvenlige region Landets mest ejendomsvenlige region er Region Midtjylland, som vinder med et mulehår foran Region Syddanmark. Region Sjælland tager tredjepladsen foran Region Nordjylland, mens Region Hovedstaden nok engang indtager sidstepladsen. De sjællandske kommuner klarer sig generelt bedre, end de har

gjort i mange år, og den bedst placererede kommune er Ringsted på fjerdepladsen. Halsnæs på sidstepladsen Årets sidsteplads indtages denne gang af Halsnæs Kommune, som tidligere har befundet sig på denne lidt kedelige placering. Halsnæs ender på en sidsteplads som følge af et stigende antal ejendomsforbrydelser samt en længere sagsbehandlingstid og højere timepris. Grundskylden ligger på det maksimale niveau på 34 promille, og dækningsafgiften er på fem promille. kem@ejd.dk

4 37

EJENDOMSVENLIGHED

”Øget tryghed er mantraet hos os” Fritidsjob, foreningsliv og et netværk af kommunale medarbejdere skal hjælpe børn og unge på ret kurs i Ishøj. Det tyder på, at arbejdet har båret frugt. Statistikken over indbrud og hærværk er på vej ned, og det har blandt andet bidraget til, at kommunen er rykket 59 pladser frem på ejendomsvenlighedslisten. Tekst Stine Rud Skov Foto Jeppe Carlsen Sidste år havde Ishøj en placering som nr. 86 på listen over Danmarks mest ejendomsvenlige kommuner, men i år ser det anderledes lyst ud. Ishøj lander på en 27.-plads og er derfor højdespringer i EjendomDanmarks undersøgelse af ejendomsvenligheden. Kommunen har blandt andet fået point for at have sænket antallet af indbrud og hærværk. Forskellige tiltag rettet mod unge, kan have smittet positivt af på statistikken, mener Mette Engbæk Jensen, der er leder for Tryghed og Kriminalitetsforebyggelse i Center for Børn og Forebyggelse. ”Vi vil gerne arbejde ud fra tal og ikke bare fornemmelser, så vi dykker ofte ned i kriminalitetsstatistikkerne for at holde øje med den aktuelle situation. Som alle andre kommuner har vi uheldige unge, der begår kriminalitet. Dem skal vi hjælpe til at få en anden livsbane, og 38

det gør vi gennem en række forskellige initiativer.” Tryghedskig Et af de initiativer, Ishøj Kommune står bag, er netværket ”Unge Udenfor.” Netværket skal sikre en øget tryghed på udendørsarealerne i Ishøj. Samarbejdet sker på tværs af de kommunale afdelinger. Ud over afdelingen for tryghed og kriminalitetsforebyggelse består netværket af blandt andre repræsentanter fra Center for Vej, Park og Miljø og gadeplansmedarbejdere.

”Formålet er at gøre byen til et dejligt sted, men også sørge for at mindske utryghedsvækkende og uhensigtsmæssig adfærd,” siger Mette Engbæk Jensen. Netværket foretager blandt andet løbende tryghedskig, hvor de vurderer, hvad der skal til for at optimere på de steder, hvor de unge hænger ud. ”Har vi konstateret hærværk som for eksempel smadrede ruder eller graffiti, så gælder det selvfølgelig om at få udbedret skaderne og se på, hvilke løsninger der skal til, så

EJENDOMSVENLIGHED Derfor får Ishøj Kommune point Ishøj har sænket ejendomsforbrydelser med 2,5 fra 17,1 til 14,6. Det er stadig over landsgennemsnittet på 9, men siden 2015 har de reduceret ejendomsforbrydelser med over en tredjedel. Derudover har Ishøj sænket timeprisen på byggesager fra 629 kr. til 500 kr. Sagsbehandlingstiden på byggesager er reduceret fra 55 til 38 dage.

det ikke sker igen. Er der blinde vinkler i området? Måske skal bevoksningen beskæres, eller der skal en ekstra lampe op. Det kan også være, at der er enkelte unge mennesker, vi skal have en snak med.” Hurtig håndtering Fire kommunale gadeplansmedarbejdere holder et særligt vågent øje med de unge. Medarbejderne kommer fast hver uge på skolerne for at få en opdatering på, hvad der rører sig, og om der er elever, de skal være særligt opmærksomme på. ”De kender mange af børnene og deres familier. Den slags relationer skal man bestemt ikke underkende,” siger Mette Engbæk Jensen. Det er også gadeplansmedarbejdernes opgave at få anmeldt hærværk. Opdager de, at der for eksempel er kommet graffiti i en tunnel eller på et plankeværk, bliver det rapporteret, så medarbejdere i Center for Vej, Park og EJENDOM

4

EJENDOMSVENLIGHED

I Ishøj er Vejleåparken med almene boliger i fokus. Ifølge Mette Engbæk Jensen, leder for Tryghed og Kriminalitetsforebyggelse i Center for Børn og Forebyggelse, er beboelsesområdet inde i en positiv udvikling.

ØVRIGE INDSATSER I ISHØJ KOMMUNE Tilbud om fritidsaktiviteter Gadefodbold, dans eller streetbasket. Kommunen har en lang række tilbud om fritidsaktiviteter, hvor formålet er at trække de unge væk fra gaden og over til et sundere miljø.

En fritidsjobordning

Miljø kan rykke hurtigt ud og få det fjernet. Netværket betyder også, at de kommunale medarbejdere generelt holder øjne og ører åbne og kan anmelde både materielle skader og en utryg adfærd. ”At have en fælles indgang er et rigtig godt redskab og gør, at vi hurtigt kan håndtere en utryg situation. For eksempel kan institutionsledere kontakte os, hvis de oplever en utryghedsskabende adfærd.” Dans og skattejagt Ud over det tværfaglige samarbejde i kommunen er Ishøj gået sammen med en række almene boligselskaber om en boligsocial helhedsplan i Vejleåparken - et af de store almene beboelsesområder i Ishøj. Helhedsplanen skal over en fireårig periode bidrage til at skabe gode rammer for fællesskabet og en generelt positiv udvikling i området gennem forskellige tiltag. Formålet EJENDOM

er at sikre tryghed, trivsel og forebygge kriminalitet. ”Gennem helhedsplanen inddrager vi de borgere, der er tilknyttet området. Det har været ret succesfuldt. Hvis man først kender hinanden, så er sandsynligheden for, at man stjæler fra naboen, ikke så stor,” siger Mette Engbæk Jensen. Som led i forebyggelsen mod indbrud har kommunen samtidig slået et slag for ordningen nabohjælp, som mange af beboerne har tilmeldt sig. ”Det gælder om at få aktiveret og hjulpet hinanden på tværs. Der findes rigtig mange ressourcer ude i boligområderne, som gerne vil bidrage.” I helhedsplanen for Vejleåparken indgår der samtidig en række aktiviteter året rundt, som kan holde de unge beskæftiget. Unge, der interesserer sig for musik og dans, kan øve sig på områdets ”Urban Academy”’, hvor der er et lydstudie og en dansesal. Men der

Ishøj Kommune samarbejder med en række lokale erhvervsdrivende om at tilbyde fritidsjob. Tilbuddet er rettet mod unge, som man fra kommunens side kan være bekymret for er på vej ud på kanten af loven, eller som ofte hænger ud på gaden. Ordningen skal bygge bro til erhvervslivet, så de unge på sigt kan passe et almindeligt fritidsjob.

Samarbejde med lokalpoliti Ishøj Kommune har et godt samarbejde med lokalpolitiet. De unge kender lokalbetjentene, som er synlige i gadebilledet, og det har en præventiv effekt.

er også familieaktiviteter som skattejagt og legedage. Natteravne, BABA og bydelsmødre Ishøj Kommune håber på, at den til næste års undersøgelse boner endnu mere positivt ud. I 2020 har man igangsat flere tiltag, der skal bidrage til ro og orden i byen. Natteravne er blevet en fast del af bybilledet fredag og lørdag nat, og i september 2020 rullede de to landsdækkende projekter ud: Bydelsmødre og projekt BABA. Bydelsmødre er kvinder, som gør en frivillig indsats i lokalområdet for at støtte andre

kvinder, som ofte er isolerede, og som det etablerede system kan have vanskeligt ved at nå. Projekt BABA henvender sig til fædrene og arbejder for at styrke deres deltagelse i børnenes liv. Indsatsen støtter særligt fædre med anden etnisk baggrund i at involvere sig i børnenes liv i samspil med blandt andre kommune, børnehave og skole. ”Alle de nye tiltag skal gerne skabe mere trygge hjem og mere tryghed i byen. Øget tryghed er mantraet hos os,” siger Mette Engbæk Jensen. sts@ejd.dk

4 39

DET

SKER ½

Gå på kursus hjemmefra EjendomDanmarks kurser streames som udgangspunkt, så du kan følge med hjemmefra. Se vores store udvalg af kurser på ejd.dk. 15. december, København

Kursus Gennemgribende forbedrede boliglejemål og § 5,2 Få et grundigt kendskab til reglerne om gennemgribende forbedringer, og bliv opdateret på, hvordan du skal håndtere de nye skærpede regler for lejlighedsmoderniseringer. Du får indblik i de mange krav, der stilles til lejligheden, ejendommens energitilstand, moderniseringens omfang, orienteringspligt mv. Kurset holdes kl. 9.30-16.00.

10. december, København

Kursus Ændringer i ejerlejlighedsloven og ny normalvedtægt Kurset giver dig en gennemgang af de ændringer, der er foretaget i ejerlejlighedsloven i 2020 – herunder reglerne om adgang til ejerlejligheden, husorden, den nye generalklausul og nyskabelsen om ejerforeningens beføjelser ved en ejers misligholdelse. Kurset holdes kl. 9.30-13.00.

25. november, Odense

Ejendomsforeningen Fyn holder informationsmøde Kom og hør EjendomDanmarks juridiske konsulenter Thit Topsøe-Jensen og Ramin Salek orientere om nyeste retspraksis, reglerne for gennemgribende moderniserede lejemål, lagerbeskatning på ejendomme mv. Mødet holdes i samarbejde med EjendomDanmark og er for medlemmer af Ejendomsforeningen Fyn. Pris for en-to deltagere er 325 kr. pr. deltager og for efterfølgende deltagere er prisen 750 kr. pr. deltager. Tilmelding til vsk@effyn.dk. Kurset holdes hos Nature Energy Park, kl. 08.30–ca. kl. 15.45.

2. december, København

Kursus Forbrugsregnskaber Bliv helt skarp på reglerne for at udarbejde og aflægge forbrugsregnskaber.

3. december, København 16. december, København

Kursus Ejendomsavancebeskatning På kurset lærer du, hvordan ejendomsavancebeskatningen er skruet sammen, og hvad du skal være opmærksom på ved udarbejdelse af værdiansættelser og regnskab.

Kursus Nye regler for § 5, stk. 2-moderniseringer Du bliver i detaljer opdateret på de helt nye og restriktive regler for gennemgribende modernisering. Vi går bag om det politiske spin og gennemgår grundigt de nye regler og konsekvenser.

Kurset giver dig et indgående kendskab til lejelovgivningens regler om aflæggelse af forbrugsregnskaber. Fokus vil være på boliglejemål, men du vil også blive præsenteret for reglerne for erhvervslejemål i hovedtræk. Kurset holdes kl. 9.30-13.00.

Kurset holdes kl. 9.30-13.00.

Du bliver opdateret på de forventede effekter af regeringens forslag om at indføre en ny løbende lagerbeskatning af ejendomsavancer – og får gode råd til, hvordan du bør forholde dig. Kurset holdes kl. 9.30-13.00.

40

EJENDOM

4

Branchespecifik software

Brug for hjælp til dine opgaver som ejendomsadministrator? IT-systemet Vitec§Ejendom tilbyder dig online hjælp og guider 24/7/365. Du har adgang til vores SupportUnivers for ejendomsadministratorer hele døgnet rundt Hvis du har brug for hjælp til hvordan du opretter en ny beboer, der flytter ind eller hvordan du håndterer en fraflytning, så er det bare at klikke dig ind på vores hjemmeside. Der ligger guider og vejledninger til mange af dine daglige opgaver, til månedsopgaver og årsopgaver, til brevfletning, finans samt integrationer til 3. parts produkter. Vi arbejder hele tiden på at lave nye guider og vejledninger, så du kan arbejde videre med det samme, uanset hvornår du sidder med en opgave du har brug for hjælp til. Vi håber du får glæde af vores SupportUnivers. Det har åbent 24/7, så du er altid velkommen til at kigge forbi.

Kontakt Vitec Datamann 39 69 71 11 @ info@datamann.dk Se mere på www.datamann.dk

Skal du have nye målere? Du kan regne med os!

Hos ista har vi kundens bedste interesse for øje og gør din hverdag lettere. Vi håndterer dit vand- og varmeforbrug – effektivt, sikkert, transparent! Vi leverer:  Intelligente

helhedsløsninger til måling af forbrug og indeklima

 Kvalitetsregnskaber  Adgang

til tiden. 90% inden for 30 dage

til online forbrugsvisning

Ring til os på 77 32 33 00 og få et tilbud.

ista Danmark A/S  Borupvang 5B  2750 Ballerup  Tlf.: 77 32 32 32  ista@ista.dk  www.ista.dk

CORONA

Spot på storcentre

“Corona er den uvelkomne gæst” Storcentrene kunne i maj genåbne med flere forebyggende tiltag – som fastholdes i en tid med stigende smittetal og nye retningslinjer fra myndighederne. Tekst Cecilie Lund Vinther En sommer, hvor alt i øjeblikke kunne føles som tiden før, er forbi. For stigende smittetal fulgt af nye restriktioner betyder, at der igen er budt op til det, statsministeren kalder ”dansen med coronaen”. Men for storcentrene er det dansegulv gyngende grund. I foråret var de stort set lukket ned, og alene frygten for smitte kan holde kunderne væk. Derfor er der proaktivt sat ind med en lang række tiltag, der gør storcentrene sikre for gæsterne

42

– og for butikkerne, der i perioder har været udfordrede: ”Corona er ikke en gæst, der bliver budt velkommen - tværtimod. Alle steder i samfundet har den sat sit aftryk på hverdagen, og storcentrene tilpassede på rekordtid deres faciliteter til nye krav. Stigende smittetal afspejles med det samme i antallet af kunder, og nye restriktioner har krævet dialog og nytænkning,” siger Jan Ellebye, PA-chef i EjendomDanmark. Der kommer nemlig løbende nye krav, som centrene hurtigt skal implementere: ”Vi følger naturligvis løbende myndighedernes anbefalinger – blandt de seneste er kravet om, at der skal være

særligt corona­opsynspersonale til stede i alle centre, og en konstant overvågning af personbelastningen i centrene. For at undgå sammenstimling af kunder kører alle centre desuden med et meget lavere niveau for events og arrangementer end normalt,” siger Finn Sture Madsen, COO hos Danske Shoppingcentre. Løsninger med myndighederne Mens alle kan huske, at der på ganske kort tid blev truffet mange vidtrækkende beslutninger af politikerne i foråret, så er der nu lidt mere ro om processen. Der er allerede gennemført mange foranstaltninger, og nu er det vigtigt, at myndighederne hjælpes til at holde fokus på problemstillinger for storcentrene og deres butikker – og får indspark til, hvordan de kan løses: ”EjendomDanmark og centrene har en løbende dialog med Erhvervsministeriet om, hvad der kan gøres både generelt og særligt for centrene. Meldingen fra os og resten af erhvervslivet er, at der i langt højere grad bør være en langsigtet plan, som erhvervslivet kan handle efter, og at restriktioner selvfølgelig skal være funderet i faglighed,” siger Jan Ellebye.

Ansvarlige storcentre Når kunderne er nervøse, bliver de væk. Men storcentrene har handlet særdeles ansvarligt og udnyttet de gode muligheder for at tilpasse, regulere og justere, så smittefaren bliver holdt nede på et minimum. Det gælder også fremadrettet i håndteringen af den kommende Black Friday og julehandlen. Derfor er der heldigvis også mennesker, der handler og bruger de danske storcentre igen: ”Vi har haft stort fokus på, at det skulle være trygt og sikkert at handle i vores centre, og har indført en række foranstaltninger i den forbindelse – blandt andet fokus på afspritning, afstandskrav og øget rengøring. Den indsats har kunderne kvitteret for, og siden vi genåbnede centrene i maj, er kunderne således vendt tilbage til centrene. Vi har dermed haft kundetal meget tæt på det normale niveau i de seneste par måneder, men hvordan udviklingen bliver fremadrettet, er det for tidligt at udtale sig om,” siger Finn Sture Madsen. clv@ejd.dk

EJENDOM

4

Vælg en dør, som ikke kun beskytter mod tyve og generende naboer. Men også, når temperaturen når op på 900 grader.

Når det brænder, er det en lejlighedsdørs vigtigste funktion at sikre, at ild og giftige brandgasser ikke spreder sig. En sikkerhedsdør fra Daloc gør, at ild og giftige brandgasser stoppes i mindst 30 minutter. Døren er også udviklet til effektivt at forhindre både indbrud, generende lyde og lugte fra trappeopgangen. Læs mere på daloc.dk/trygthjem

Al henvendelse: EjendomDanmark, info@ejd.dk, telefon: 33 12 03 30

VORES HOLDNING TIL DIGITALE LØSNINGER ”

Hos APCOA PARKING mener vi, at fremtidens parkeringsløsninger er digitale. Verden bliver gradvist mere og mere digital, og fysiske tilladelser, P-billetter og gæstekort hører fortiden til. Vores overordnede målsætningen er at tilbyde innovative, digitale løsninger, som gør administrationen af parkering lettere for pladsejer og oplevelsen for brugeren af parkeringspladsen bedre og mere fleksibel. Vi har arbejdet målrettet med dette i mange år og har været first movers på mange nye teknologier, f.eks. var APCOA PARKING i 2013 det første parkeringsselskab til at udvikle eget nummerpladegenkendelsessystem, et system som for alvor satte kundeoplevelsen i centrum. Siden da har vi udviklet digitale løsninger for at opfylde vores strategi om at parkering skal opfattes som en uundværlig service, som kunderne er villige til at betale for.

”

Daniel Panduro

Head of PMO APCOA PARKING Danmark A/S