Ejendom 2 2020

Magasinet for hele ejendomsbranchen

NR. 2 MAJ 2020

LIVET I EJENDOMMEN STÅR ALDRIG STILLE

DEAS 24SYV – ALTID LIGE VED HÅNDEN

24 syv

Brug vores app DEAS 24syv. Søg din adresse frem, og send besked direkte til administrator eller vicevært døgnet rundt. Så rykker vi ud hurtigst muligt. Brug også vores selvbetjening, og find svar på alt om at bo til leje eller i en forening.

NR. 2 MAJ 2020

§ 5,2

Lovforslag får konsekvenser Lovforslaget, hvis formål er at begrænse brugen af § 5,2, er netop førstebehandlet.

Lovændringerne vil betyde store økonomi­ske tab, som vil lande, samtidig med at verden er blevet langt mere usikker pga. coronakrisen.

8

TEMA 18 Sammenhold og dialog er vejen gennem coronakrisen 21 ”Vores mål er meget enkelt: at hjælpe lejerne” 23 ”Vi er på usikker grund” 24 Corona vender op og ned på verden

I

CORONAENS

SKYGGE

TEMA 34 ”Branchen har fået større handlerum, men husk variation”

”Vi skal ganske enkelt gøre os lidt mere ”sexet” og attraktiv som branche og som virksomheder.”

38 ”One size doesn’t fit all” 40 Fælleskøkkenet genopstår

Formand Henrik Dahl Jeppesen, EjendomDanmark

BEHOV FOR MINDRE LEJEBOLIGER 8 GENNEMGRIBENDE FORBEDRINGER

§ 5,2-lovforslag får konsekvenser 12 OUT OF OFFICE

Et venskab for livet

Indhold Splash Tekst Hvid Ikke Fed

26 KLIMA

Ejendomsbranchen i det grønne felt 30 BOLIG CV 44 VEJEN TIL STØRRE INDFLYDELSE

Ny struktur, der passer til en moderne erhvervsorganisation 50 PROPTECH

Digitaliseringen lurer i horisonten 52 BYUDVIKLING

”Vejle er en driftig by” 54 ØKONOMISK INDBLIK

N VA

EM ÆRK

E

T

S

Markedsdata samlet ét sted

EJENDOM Miljømærket tryksag 5041 0546

ISSN 2597-0038

Søren Gregersen

Magasinet for hele ejendomsbranchen

REDAKTION

Forsiden: Illustration af Pauline Drasbæk

Kommunikationskonsulent Stine Rud Skov

TRYK OTW

og pressekonsulent Cecilie Lund Vinther

UDGIVES AF EjendomDanmark, 33 12 03 30, info@ejd.dk, ejd.dk

LAYOUT Anita Hansen

ANSVARSHAVENDE REDAKTØR Medlem af Danske Medier

Kommunikations- og PA-chef

ANNONCESALG DG Media as, 70 27 11 55, epost@dgmedia.dk, dgmedia.dk

Ejendom bliver trykt på svanemærket papir. Artikler må gerne citeres, når det sker inden for citat­reglerne med tydelig angivelse af Ejendom som kilde og dato. Erhvervsmæssig affotografering af Ejendoms tekst, billeder, illustrationer og annoncer er ikke tilladt.

LEDER

Dialog fremfor diktat Nogle kriser kan forudsiges. Nogle kan ikke. Der er mange – i bagklogskabens skærende klare lys – der mener, at verden reagerede for langsomt og for sent på den coronavirus, der skyllede hen over kloden og har kostet dyrt i både menneskeliv og samfundsøkonomi.

I dette nummer af Ejendom beskæftiger vi os med den krise, som coronaen har kastet verden og dermed også ejendomsbranchen ud i.

Over en nat blev store dele af Danmark og erhvervslivet lukket ned. Det betød, at tusinder af erhvervslejere fik svært ved at betale husleje, og her har EjendomDanmarks budskab været klart: Hjælp, hvor det er muligt og gå i dialog fremfor at diktere. Budskabet er blevet hørt, og tusinder af erhvervslejere har fået henstand for milliarder. Hvilket dog ikke – noget skuffende – har holdt nogle tilbage fra at prikke til vores branche. Lidt som en automatreaktion i forsøget på at skabe et fjendebillede på linje med finanssektoren.

Forskellige og fleksible boliger Vi beskæftiger os dog også med andre ting i dette nummer. Vi beskriver, hvordan udlejning bliver en stadig mere blandet og fleksibel størrelse, fordi behovet for forskellige boliger stiger. Både fordi behovene ændrer sig – og fordi mindre og mere fleksible boliger kan være billigere, hvilket der er efterspørgsel på.

Ny governancestruktur på vej Så bringer vi også et stort interview med vores formandskab. Her beskriver Boris og Henrik, hvorfor vi til den udskudte generalforsamling den 26. maj skal tage stilling til en ny og mere enkel governancestruktur i EjendomDanmark. Nye krav kræver nye svar, er nok det superkorte svar på det spørgsmål.

... her har vores budskab været klart. Hjælp, hvor det er muligt og gå i dialog fremfor at diktere.

4

En endnu mere bæredygtig branche Endelig beskriver vi branchens svar og bidrag til at skabe en bæredygtig ejendomsbranche. Ejendomme står for en meget stor del af det danske energiforbrug. Det er derfor meget svært at komme uden om ejendomme, hvis vi som land skal i mål med at sætte CO2-forbruget ned med 70 procent. Hvordan det skal ske, vil vi gerne selv være med til at have indflydelse på. Derfor dette udspil.

Med håbet om, at vi er på vej ind i en sommerperiode, hvor Danmark og verden vil begynde at se lidt mere normal ud.

God læselyst!

Adm. direktør Jannick Nytoft EjendomDanmark

Få styr på GDPR Spar portoen Gør livet lettere Undgå spamfiltret Kom hurtigere frem

Nu kan du sende digital post med e-Boks.

Det giver en lang række fordele, som gør livet lettere for både dig og dine lejere.

Kom i gang uden beregning på unik.dk

Komplet softwareløsning til ejendomsadministration www.unik.dk/bolig/om-bolig

med e-Boks

BrancheNyt 6

Tre heldige vindere Emil Simmelkjær Johannsen, Lene Sundahl Sørensen og Helle Paikin besvarede alle det evalueringsskema, EjendomDanmark sender ud til de, der har været på efteruddannelse. De var de tre heldige blandt besvarelserne, da der var lodtrækning, og har alle modtaget et gavekort på 300 kr.

Morten Østrup Møller KOMMENDE CHEF FOR ASSET MANAGEMENT HOS P+

Juridisk direktør skifter til pensionskasse Morten Østrup Møller, juridisk direktør i EjendomDanmark, har takket ja til en ny stilling hos pensionskassen P+, hvor han skal være chef for Asset Management. ”På egne og bestyrelsens vegne vil jeg gerne takke Morten for et stort arbejde – både på de indre og ydre linjer for ejendomsbranchen. Han efterlader fagligt og ledelsesmæssigt nogle store aftryk, som sætter barren højt for den næste juridiske direktør. Samtidig er jeg glad for, at han bliver i ejendomsbranchen, og i en flot ny stilling,” siger formand for EjendomDanmark Henrik Dahl Jeppesen.

I tab for ejendomsbranchen grundet coronakrisen. Det estimerer analyse fra EjendomDanmark.

Michael Byrgesen Hansen NY LANDECHEF FOR HEIMSTADEN

EJENDOM

2

ista leverer regnskaber til tiden Når forbrugsregnskabsåret slutter, sætter ista stopuret i gang. Vores mål er at levere jeres regnskaber længe før tidsfristen udløber og med et minimum af administration fra din side.  90%

af vores regnskaber leveres indenfor 30 dage og 60% leveres indenfor kun 9 dage

 99,9%

af alle afregninger på radiomålere baseres på faktiske målinger

 Hurtig

behandling af kundeindsigelser – i gns. under 7 dage

Ring 77 32 33 00 for mere information.

ista Danmark A/S  Borupvang 5B  2750 Ballerup  Tlf.: 77 32 32 32  ista@ista.dk  www.ista.dk

Vi gør det nemmere for ejendomsadministratorer og medlemmer af EjendomDanmark at håndtere forsikringsforhold Brug tiden fornuftigt – Alm. Brand giver dig som administrator: En forsikringsudbyder du trygt kan benytte, og som støttes af din brancheforening.

En forsikringspakke der er tilpasset ejendomsforeningers og udlejeres behov.

En række erfarne forsikringsspecialister i ryggen, der står klar til at hjælpe dig som administrator.

Hør mere om dine unikke fordele som medlem af EjendomDanmark Kontakt vores erhvervskundechefer på telefon 22 80 47 11 eller 23 43 73 55 for et uforpligtende tilbud.

Ann._Ejendomsforeningen_Danmark_190x136_april.2020.indd 1

20-04-2020 09:35:01

GENNEMGRIBENDE MODERNISERINGER

§ 5,2-lovforslag får konsekvenser for branchen EjendomDanmark har i et omfangsrigt høringssvar peget på en række store problemer ved det lovforslag, der har til hensigt at begrænse brugen af § 5,2. En del blev omdrejningspunkt for debatten ved førstebehandlingen.

Tekst Jan Ellebye Et smalt flertal i Folketinget indgik i januar 2020 en politisk aftale, som skulle begrænse brugen af § 5,2 moderniseringer i ældre

udlejningsejendomme. Boligministeriet fremlagde siden tre lovforslag, som bliver behandlet i Folketinget.

Rammer branchen bredt Det er EjendomDanmarks

Økonomiske konsekvenser EjendomDanmark vurderer, at de økonomiske tab for de ældre udlejningsejendomme i gennemsnit vil se således ud: Værditab i procent og beløb

Procent Markedstab

i mia. DKK Karensperiode 10-15 12-18 Energikrav 5-10 6-12 Nye regler for lejeværdi mv.

10 12 I alt 25-35 30-42 Anm.: Disse beregninger er foretaget i perioden før coronakrisen, som kun yderligere har skabt voldsom usikkerhed om ejendomsmarkedet.

8

vurdering, at lovforslagene ikke kun rammer de kortsigtede investeringer, men rammer bredt i hele ejendomsbranchen, og de direkte og afledte negative konsekvenser bliver store. Lovforslagene betyder, at ejendomsbranchen vil opleve øgede administrative byrder og store værditab i en tid, hvor ejendomsmarkedet i forvejen er ramt af stor usikkerhed. Det vil også få en betydning for den reelle værdi af andelsboligerne, hvor prissætningen er knyttet til udlejningsejendommene.

Arbejdspladser vil gå tabt Lovforslagene er primært designet til, at der skal foretages færre fremtidige moderniseringer i de ældre boligudlejningsejendomme. De forringede incitamenter til at foretage disse moderniseringer vil betyde mistede arbejdspladser

i navnlig håndværksbranchen.

De mistede arbejdspladser vil få betydning i hele landet.

Ekspertgruppens undersøgelse viste, at mere end 20 pct. af renoveringerne blev foretaget uden for de store byer.

Samtidig vil det manglende incitament til disse investeringer formentlig også have en negativ effekt på fremtidige energirenoveringer.

Ved Ejendoms deadline er vi hos EjendomDanmark endnu ikke bekendt med, hvornår lovgivningen bliver færdigbehandlet. Vi ved dog, at regeringen satser på, at loven skal træde i kraft 1. juli. je@ejd.dk

EJENDOM

2

GENNEMGRIBENDE MODERNISERINGER

Det indebærer aftalen Karensperiode • I femårsperioden er man afskåret fra at foretage moderniseringer via § 5,2 • Gælder også ved ejerskifte, køberettigheder, forkøbsrettigheder, optioner, salg af 50%> af kapitalandele, kontrol over økonomisk resultat etc.

Lovforslag

”Timingen kunne ikke være dårligere” Hvad er de største udfordringer ved lovforslagene, hvilken effekt får de, og hvordan er timingen? Juridisk direktør i EjendomDanmark, Morten Østrup Møller, giver her sine bud.

• Undtagelse fra karensperiode, hvis man arver ejendommen eller investerer 3.000 kr. pr. m2 i rene energiforbedringer, løfter energirammen tre niveauer, køber/sælger en andelsboligejendom, gennemfører koncerninterne transaktioner.

Grønt energikrav • Betingelse for at foretage § 5,2-moderniseringer er, at ejendommen som minimum har energiramme C eller et løft på to niveauer på energi­ rammen • Ingen ”kattelem”

Nye lejerrettigheder Hvad er de største udfordringer ved de tre lovforslag – som de ligger nu? ”Der er mange udfordringer ved de tre lovforslag. Først og fremmest er der stor uoverensstemmelse mellem det vagt formulerede mål om at ramme de såkaldt kortsigtede investeringer og den samlede lovpakke, der helt konsekvent rammer hele branchen. Lovændringerne vil betyde store økonomiske tab. Tab, som vil lande samtidig med, at verden er blevet langt mere usikker EJENDOM

på grund af coronakrisen.

Der er også store juridiske problemer i lovforslagene, fordi ønsket om at begrænse brugen af § 5,2 har vejet tungere end gennemarbejdede juridiske afgrænsninger og incitamenter. Fx er der i lovgivningen lagt op til, at den meget omdiskuterede femårige karensperiode vil gælde, hvis du ønsker at generationsskifte din virksomhed, mens karens­ perioden ikke gælder, hvis en virksomhedsejer skulle dø og efterlade sig sin

virksomhed. Det giver ingen mening.”

Hvor kommer lovgivningen til at have den største negative effekt? ”Værditabene vil helt givet være langt større, end de er beskrevet i lovforslagene.

Det vil have stor betydning for fremtidige investeringer i ældre boligejendomme.

Regeringen bruger klimadagsordenen negativt, da de opstiller uopnåelige klimakrav for at blokere for lejlighedsmoderniseringer. Det

• Forbud og kriminalisering af tilbud til lejerne om godtgørelse ved frivillig fraflytning • Huslejenævnsprøvede lejemål skal have forrang som sammenligningslejemål og ”Væsentlighed” udgår af sammenligningen • Orientering til alle lejere / beboer­repræsentationer om afgørelser i alle tvistsager • Alle lejemål, man ønsker at modernisere, skal besigtiges af huslejenævnet • Bøder for tabte sager tredobles til 6.000 kr.

2 9

GENNEMGRIBENDE FORBEDRINGER

skader klimasagen, samfundsøkonomien og ikke mindst den almindelige boligstandard.

En konstruktiv anvendelse af energikrav kunne have sikret både en bedre energiramme og jobskabelse. Det er også mærkeligt, at man designer et indgreb til at ramme hårdest i

købstæderne i provinsen, hvor man i forvejen slås med at tiltrække investeringer. Endelig er det ærgerligt at opleve en ny minister, der annoncerer en ambition om forenkling, falde lige lukt i bureaukratifælden.

Med indgrebet introduceres en stribe nye komplicerede

”Vi vil selvfølgelig fortsætte dialogen med alle Folketingets partier – navnlig i lyset af coronakrisen – og pege på alle de meget store udfordringer, som vi ser i disse lovforslag og komme med konstruktive alternativer.

Juridisk direktør Morten Østrup Møller, EjendomDanmark.

10

formkrav, der kun vil besværliggøre samarbejdet mellem udlejere og lejere.”

Hvad tænker du om timingen af disse lovforslag i lyset af coronakrisen? ”Timingen af lovforslagene kunne ikke være dårligere. Vi står over for en historisk krise, der overstiger finanskrisen, og ser ind i en fremtid, hvor usikkerheden om ejendomsmarkedets stabilitet bliver testet. Vi vil alle vil blive økonomisk ramt. Christiansborg har et stort politisk fokus på at holde hånden under job og samfundsøkonomien.

Copenhagen Economics har beregnet, at ordningen alene i byggeri- og anlægssektoren bidrager med ca. 1.000-1.400 job og derudover med ca.

1.200-1.800 job i den samlede økonomi. Alligevel fastholder regeringen et lovforslag, som fjerner moderniseringer og derved arbejde for både håndværkere og afledte erhverv og bidrager til store værditab

til ugunst for pensionskasser, andelsboligforeningerne og ejendomsejerne. Det er ikke gennemtænkt og vil have betydning for vores mulighed for at tiltrække de investeringer, som er helt afgørende for at skabe arbejdspladser i hele Danmark.”

Er der nogen realistisk mulighed for at påvirke det videre arbejde? ”Vi vil selvfølgelig fortsætte dialogen med alle Folketingets partier – navnlig i lyset af coronakrisen – og pege på alle de meget store udfordringer, som vi ser i disse lovforslag og komme med konstruktive alternativer. Vi håber på fornuften, men det er klart, at det politiske flertal, som indgik denne aftale, eksisterer fortsat, og meldingerne er foreløbig ikke, at der bliver ændret markant på det, der ligger.” je@ejd.dk

EJENDOM

2

I CORONAENS SKYGGE

Mere business med digitale værktøjer Vores digitale værktøjer hjælper tusindvis af udlejere til at opnå mere effektive og sikre processer.

Den digitale lejekontrakt

Digitale flytterapporter

Digital annoncering

Markedsanalyser

Professionelt udlejningsværktøj

business.boligportal.dk business@boligportal.dk EJENDOM

2 11

OUT OF OFFICE

Et En reklame for foreningen Børns Voksenvenner vender op og ned på adm. direktør Poul Jensens liv. Pludselig spiller han en afgørende rolle for den syvårige dreng Emil, som netop har mistet sin far. Deres venskab har foreløbig varet i 12 år.

Tekst Stine Rud Skov Foto Jeppe Carlsen Poul Jensen og Emil er ikke, som venner er flest, for der er 41 års aldersforskel på de to.

Alligevel er de tæt knyttet og har gennem årene set en hel del til hinanden. Tiden er gået med skovture, kortspil, cafebesøg og madlavning. Og Poul Jensen var da også den første, der tog Emil med i svømmehal, da han gerne ville lære at svømme.

De to venner er bragt sammen af den frivillige forening Børns Voksenvenner. Foreningen tilbyder at skabe venskaber mellem børn, der savner en ekstra fortrolig voksen, og frivillige voksne med tid og lyst til at gøre en forskel for et barn. ”Jeg har ikke selv børn, men har altid godt kunnet lide at være i selskab med børn.

Lige indtil jeg meldte mig som voksenven, var det noget, jeg manglede i mit liv,” siger Poul Jensen.

Frivillig voksenven Det var en reklame, der i sin 12

tid gjorde ham opmærksom på muligheden for at melde sig som voksenven. ”Det satte for alvor tankerne i gang. Jeg har selv haft en svær barndom, hvor jeg havde en slags voksenven, som gjorde en stor forskel for mig,” siger Poul Jensen.

Det er ikke lysten, der mangler i forhold til at melde sig som frivillig, men Poul Jensen har på det tidspunkt en travl hverdag som adm. direktør for IP Administration. En virksomhed, han selv grundlagde i 1992, og som tilbyder ejendomsadministration og -service i København og på Frederiksberg. I 2007 finder han en måde at geare ned på. ”Jeg ansatte en adm. direktør til IP Administration, mens jeg selv blev bestyrelsesformand. På den vis fik jeg tid til at melde mig under fanerne hos Børns Voksenvenner,” siger han.

Første spadestik til venskab Der går ikke længe, fra Poul Jensen har meldt sig som frivillig, før Børns Voksenven-

ner kontakter ham. De har et barn, som kan være et muligt match.

Før aftalen kan indgås endeligt, skal Poul Jensen mødes med drengen Emil og hans familie i selskab med to repræ­sentanter fra foreningen.

Her har familie og voksenven mulighed for at se hinanden an. Mødet skal vise sig at være første spadestik til et langvarigt venskab.

Skovture og spil Da Poul Jensen træder ind i Emils liv, er han bare syv år. Han og resten af familien er ramt af sorg. Emils far har netop tabt kampen mod leukæmi, og Emil, hans lillebror og moren står tilbage og skal prøve at få hverdagen til at fungere. Selvom det er en - med Poul Jensens ord ressourcestærk familie, er der særligt i sorgperioden, men også de efterfølgende år brug for en voksen, der kan aflede Emils tanker. ”Emils far betød meget for ham, og han har det meget svært med, at han er gået bort,” siger Poul Jensen.

EJENDOM

2

OUT OF

venskab for livet

EJENDOM

2 13

OUT OF OFFICE

Poul Jensen sætter en del tid af til at være sammen med Emil. Ofte ses de en gang om ugen, da behovet for kontakt er stort. Deres aktiviteter sammen bliver ikke kun brugt til adspredelse, men også til at få vendt Emils frustrationer over ting, som han ikke nødvendigvis kan dele med sin mor. Han skal blandt andet vænne sig til, at moren begynder at søge kærligheden igen. ”Det har været godt for Emil at kunne dele sine bekymringer og følelser med en voksen uden at blive konfronteret med det eller såre nogen derhjemme,” siger Poul Jensen.

voksen, tilbringer han stadig tid med sin voksenven. ”Er man først venner, er der ikke nogen slutdato på. Det fik jeg også sagt i talen til Emils 18-års fødselsdag,” siger Poul Jensen.

Når han kigger tilbage på årene, der er gået, er det ordet ”berigende”, der bedst beskriver hans frivillige arbejde. ”Det at følge en dreng og vide, at du har en vigtig rolle, giver en stor glæde. Når vi er sammen, har vi det sjovt og gør de ting sammen, vi begge er interesseret i. En slags kvalitetstid i et travlt liv.”

Ingen slutdato Emil er i dag 19 år, men selvom han er

BØRNS VOKSENVENNER Børns Voksenvenner er en landsdækkende frivillig forening med over 1.500 frivillige til stede i omkring 60 kommuner.

Børns Voksenvenner formidlede i 2019 305 venskaber. Som frivillig voksenven får du mulighed for at give et sårbart barn mere tryghed, øget selvværd og mod på nye udfordringer. Barnet er typisk mellem seks og 12 år.

Læs mere på voksenven.dk.

sts@ejd.dk

”Poul har altid været der for mig” og gik ture, spillede kort og talte sammen. Langsomt lærte jeg, hvad man kunne lave med en far. Poul blev hurtigt den faderfigur, jeg manglede i den alder. Samtidig var det dejligt for mig at være sammen med en, som kom udefra og ikke var en del af min familie.

Husker du din far?

Jeg husker ham ikke være rask, men jeg husker ham ligge i sengen om morgenen, hvor jeg kyssede ham farvel, når jeg skulle i børnehave. Jeg husker også, at jeg gerne ville have min far til at komme og hente mig, men det kunne han ikke.

Poul kunne til gengæld godt hente mig i de små klasser i skolen. Jeg kan huske den første gang, han kom og hentede mig i SFO’en.

Hvordan var det at mødes med Poul de første gange?

Min far blev syg, da jeg var tre år, og døde, da jeg var seks år.

14

Så jeg vidste ikke rigtigt, hvad man lavede med en far. De første gange var det Poul, der tog initiativ. Vi tog i biografen

Hvad har Poul betydet i dit liv?

Poul har altid været der for mig,

så selvfølgelig betyder han meget. Jeg har mange gode minder fra min barndom. Blandt andet lavede Poul en regel om, at det eneste sted, man måtte bande, var i Pouls bil. Men der måtte man også bande, lige så meget man ville. Det udnyttede jeg, og så behøvede jeg ikke at bande andre steder.

Hvordan vil du beskrive dit og Pouls venskab i dag?

Mere modent. I begyndelsen var vi sammen hver anden uge. Nu er det ikke nær så ofte, og jeg har også travlt med gymnasiet. Vi behøver ikke at være sammen hele tiden for stadig at have et nært forhold. Selvom vi ikke ses lige så ofte, betyder det ikke, at vi er vokset fra hinanden. Men der er selvfølgelig forskel på, hvad man laver sammen med en syvårig og en snart 20-årig.

EJENDOM

2

DEBATTEN

Kaare Dybvad

Marts Sådan! I Esbjerg har en af byens største udlejere droppet huslejen i to måneder for de brancher, som er hårdest ramt af corona - f.eks. restauranter og cafeer. Flot initiativ! Det danske samfundssind, når det er bedst #dkpol #coronadk

BOLIGMINISTER

I CORONAENS SKYGGE

April Regeringen har forlænget fristen for aflæggelse af forbrugsregnskaber overfor lejerne i både boliglejemål og erhvervslejemål til den 4. oktober 2020.

Mette Haagensen

JURIDISK KONSULENT, EJENDOMDANMARK

April En af de rigeste mænd i byen - manden bag Rødovre Centrum, Jesper Andreasen - hørte forleden, at rengøringen i kommunens vuggestuer, børnehaver og skoler er mangelfuld, og at den øger risikoen for corona-smitte. Han har nu tilbudt at stille fem af sine rengøringsfolk GRATIS til rådighed for kommunen indtil Rødovre Centrum genåbner måske 11. maj. Borgmesteren siger ja tak, børnene får bedre forhold, og den private virksomhed får lidt reklame og goodwill.

Kreativitet og samfundssind vises i konkret og hurtig handling. Hvilke private virksomheder har ellers tilbudt gratis services eller produkter til kommunen under corona-krisen? Eksempler? #dkbiz #dkøko #dkpol

Ole Hall ØKONOMI- OG ERHVERVSREPORTER, P1

Debatindlæg i Børsen

Stephanie Lose FORMAND FOR DANSKE REGIONER

Marts Alle @regionerne fremrykker betalinger til leverandørerne. Vi har rigtig travlt med vores opgaver på sundhedsområdet - men vi vil også tage vores del af ansvaret for, at virksomhederne klarer sig bedst muligt gennem krisen #dkpol #dkbiz

Her kan udlejerne byde ind

Marts De danske udlejere kan hjælpe de pressede erhvervslejere på to fronter. For det første kan en løsning være midlertidig lejerabat eller henstand for ”det, der på kort sigt kan blive et tab eller en udskydelse af lejeindtægt, kan på langt sigt blive genvundet ved at fastholde lejeren,” skriver han. Det andet er, at ejendomsbranchen skal udskyde så mange renoveringsprojekter, som muligt.

Henrik Dahl Jeppesen ADM. DIREKTØR, DEAS

Rasmus Juul-Nyholm ADM. DIREKTØR, COBBLESTONE

April DEAS forvalter cirka 2.400 ejendomme på vegne af vores kunder, og vi har opgjort, hvordan opkrævningen af husleje i april er forløbet blandt de erhvervsdrivende samt private husholdninger. Vi oplever et professionelt samarbejde med kunder og lejere, og vores CEO Henrik Dahl Jeppesen har udtalt sig til Børsen om dette.

#ejendommeskaberværdi

I coronaens skygge Fra en fjern virus til meget nærværende.

Fra den ene dag til den anden lukkede Danmark. Selvom samfundet er ved at åbne igen, har meget på ganske kort tid ændret sig. Ejendomsbranchen går ikke fri, når krisen rammer landet. Ejendom ser her nærmere på coronakrisens betydning for den branche, der skaber rammerne for liv og vækst, men som også har måttet påtage sig et stort samfundsansvar i en svær tid.

Illustration Pauline Drasbæk

16

EJENDOM

2

EJENDOM

2 17

I CORONAENS SKYGGE

Sammenhold og dialog er vejen gennem coronakrisen Hjemmearbejde, lukkede butikker og udfordringer for hele ejendomsbranchen, der strakte sig langt for at støtte sine erhvervslejere. For i kølvandet på coronakrisen kom også et fokus på husleje, hjælpepakkernes sammensætning og samfundssind.

Tekst Cecilie Lund Vinther Illustration Pauline Drasbæk

En håndfuld begivenheder er så skelsættende, at alle kan huske, hvor de var. En af dem fandt sted den 12. marts, da statsminister Mette Frederiksen lukkede Danmark ned. I skrivende stund er samfundet ved at åbne igen, men åbningen er gradvis – og det, vi forlod, er ikke det, vi vender tilbage til.

En sundhedskrise med behov for så drastiske tiltag bliver også hurtig en økonomisk. Det går ejendomsbranchen heller ikke fri af.

For det har betydning, når dørene til både skoler og butikker lukker fra den ene dag til den anden. Ikke mindst for dem, hvor kunderne pludselig er væk, og omsætningen går fra plus til intet. Hjælpepakker blev lanceret, og de skal sendes ud til mange tusinde erhvervsdrivende for bl.a. at dække faste udgifter til husleje.

Men der var også en anden front, der trådte til.

Egne forpligtelser En af erhvervslejernes stærkeste samarbejdspartnere til at komme gennem er deres udlejere. Der blev rakt ud – og udlejerne tog imod: ”Vi skal alle bedst muligt gennem coronakrisen. Derfor har vi som branche særligt i disse tider skullet se forholdet

18

til vores erhvervslejere som et samarbejde, hvor vi også løfter, når andres byrder bliver tungere. Alle er interesserede i, at der også er gode og stærke erhvervslejere på den anden side, og der er for eksempel henstand et værktøj, som ejendomsbranchen har brugt til at støtte de virksomheder, der er under et tidsmæssigt begrænset – men dog hårdt – pres. Dialog er et nøgleord i den sammenhæng,” siger Jannick Nytoft, adm. direktør i EjendomDanmark.

Mange udlejere har gjort meget for at holde hånden under lejerne. En undersøgelse fra EjendomDanmark viser, at 95 procent af de største administratorer og ejere har været i dialog med deres erhvervs­ lejere fra detailbranchen – og to ud af tre af dem har fået hjælp.

Men det er ikke en gratis omgang, når man skal træde til for at hjælpe andre. Både ejere og administratorer har deres egne hårde forpligtelser: ”Det nytter ikke noget, at udfordringerne bare skubbes videre. Den finansielle sektor har lovet, at den nok skal være fleksibel over for dem, der kan få brug for støtte. Og samtidig skal man huske på, at der i vores branche ud over store finansielle udgifter er EJENDOM

2

I CORONAENS SKYGGE

den løbende drift - eksempelvis lønninger,” siger Jannick Nytoft.

Hjælpepakker På ganske kort tid blev der etableret mange hjælpepakker og aftaler. Efterfølgende viste det sig, at de ikke altid rammer helt plet. For selvom de faste omkostninger som husleje skulle kompenseres, så var der udfordringer med den måde, det var sat op på.

Et så komplekst område giver nemlig huller for nogle virksomheder, og et af dem er hos

storcentrene, der blev beordret tvangslukket: ”Det udfordrende er, at mange kæder – der sågar er sunde, familieejede virksomheder – måske har aktiviteter i deres CVR-nummer, fordi de har en webshop eller butikker et andet sted. De får så alligevel ikke fuld kompensation for de butikker, der ligger i et storcenter,” siger Jannick Nytoft.

Langt de fleste butikker i storcentre – det drejer sig om cirka 3.500 styk på landsplan ud af 5.000 butikker – vil nemlig med reglerne, som de

ser ud nu, ikke modtage fuld kompensation. ”Der kommer også en opgave for politikerne, organisationer og borgere i at sikre, at tiltagene også virker, som det er meningen. Huslejekompensationen skal selvfølgelig nå frem til udlejerne, og der vil givetvis også dukke andre områder op, hvor der med mere viden er behov for en justering – også på de områder, der vedrører vores branche,” siger Jannick Nytoft. clv@ejd.dk

PETER MALER ENTREPRISE A/S DIN HOVEDENTREPRENØR OG GARANTI FOR GODT HÅNDVÆRK Peter Maler Entreprise A/S er din hovedentreprenør. Vi kan løfte alle former for opgaver i din forening herunder: ► Murerarbejde ► Tømrerarbejde ► VVS-arbejde ► Blikkenslagerarbejde ► Malerarbejde ► Elarbejder ► Kloakarbejde ► Gulvarbejde ► Snedkerarbejde ► Rådgivning

www.PETER-MALER.dk

Herlufsholmvej 37 - 2720 Vanløse - Tlf. 38 10 32 80 - E-mail: kontakt@peter-maler.dk EJENDOM

2 19

I CORONAENS SKYGGE

”Vores mål er meget enkelt: at hjælpe lejerne”

Hjælpepakkerne er afgørende for manges overlevelse. Men der er også mange, der lukker og slukker, og det gælder også for vores lejere på trods af tilbud om henstand.

Ino Dimsits, adm. direktør hos AKF Koncernen.

Foto AKF.

20

EJENDOM

2

I CORONAENS SKYGGE

Ejendoms- og investeringsselskabet AKF Koncernen hjælper sine erhvervslejere gennem krisen ved at udskyde huslejeopkrævningerne. Samtidig er selskabet klar til at finde økonomiske løsninger i samarbejde med de enkelte lejere, når coronabølgerne har lagt sig.

Tekst Stine Rud Skov Illustration Pauline Drasbæk Caféer, restauranter, hoteller og fitnesscentre har fra den ene dag til den anden mistet deres indtægtsgrundlag - og de er hårdt ramt, siger Ino Dimsits, administrerende direktør for AKF Koncernen.

En henstand i huslejen giver erhvervslejerne ro til at finde deres ståsted i den økonomiske krise: ”Vores mål er meget enkelt: at hjælpe lejerne. Vi har sunde, gode lejere, som vi er rigtig glade for, og som vi skal hjælpe gennem perioden bedst muligt. Samtidig skal vi bidrage til at sikre, at de ikke sidder tilbage med en uoverskuelig gæld, som de ikke kan afvikle, når krisen er ovre,” siger han. Økonomisk tab er uundgåeligt Ino Dimsits anslår, at det koster AKF Koncernen seks til syv mio. kr. om måneden at udskyde huslejen, og de foreløbigt to måneders henstand i april og maj vil formodentlig ikke række. ”Når samfundet endelig sætter gang i hjulene igen, vil der gå mindst to til tre måneder, før virksomhederne kører på et fornuftigt niveau. Derfor forestiller jeg mig også, at der går yderligere 1-1½ måned, før lejerne igen kan betale deres husleje.”

AKF Koncernen vil uundværligt lide et økonomisk tab, men de hjælpepakker, lejerne kan ansøge om, vil hjælpe EJENDOM

2

både lejere og udlejere godt på vej, mener Ino Dimsits. ”Når krisen er ovre, må vi sætte os ned med hver enkelt lejer og finde en løsning. Det kan godt være, at de løsninger, vi kommer frem til, vil udløse et tab for os. Men jeg regner med, at vi vil få 70-80 procent af huslejen hjem via hjælpepakkerne, og så må vi se, hvordan vi kan dele restbeløbet med lejerne,” siger han.

Mange lukker og slukker Ino Dimsits er godt klar over, at hjælpepakker og lejehenstand ikke vil kunne redde alle erhvervslejerne. ”Hjælpepakkerne er afgørende for manges overlevelse. Men der er også mange, der lukker og slukker, og det gælder også for vores lejere på trods af tilbud om henstand. Vi har blandt andet set de første lukninger inden for hotelbranchen og de første masseafskedigelser.”

AKF Koncernen har indgået en aftale med revisions- og konsulentvirksomheden PwC om en telefonisk rådgivningstjeneste til lejerne, som AKF Koncernen betaler en del af omkostningerne for. ”Særligt vores mindre lejere har svært ved at finde ud af, hvordan de skal søge om de forskellige hjælpepakker, både i forhold til husleje- og i forhold til lønkompensation. Vi vil gerne være med til at sikre, at de får det, de er berettiget til,” siger Ino Dimsits.

kraft – langt de fleste hjemmefra. ”Det er ikke optimalt, men det fungerer, og vores medarbejdere tager situationen med oprejst pande. Jeg selv arbejder både hjemme og på kontoret, hvor vi har særlige restriktioner, i forhold til, hvor mange der må være på samme tid. Desuden spritter vi af hele tiden og har øget rengøringsintervallet. Det er en meget særlig situation, men vi klarer os igennem på bedste vis,” slutter Ino Dimsits.

Sprit og ekstra rengøring Selv holder AKF Koncernen skruen i vandet. Alle 50 medarbejdere arbejder på fuld

sts@ejd.dk

21

I CORONAENS SKYGGE

”Vi er på usikker grund” SQM Ejendomsadministration havde kun lige blændet op for sin nye digitale administrationsvirksomhed, så lukkede Danmark ned i flere uger. Men direktøren er stadig optimistisk.

Tekst Stine Rud Skov Foto SQM Ejendomsadministration Illustration Pauline Drasbæk ”1. marts 2020 - det betyder, at vi nu for alvor er i luften!”

Bedst som SQM Ejendomsadministration havde flaget sin åbning på LinkedIn, lagde coronavirussen sig over Danmark med hjemmearbejdsdage og lukkede virksomheder til følge. ”Vi var i skarp fremgang, da landet lukkede ned, så det er da lidt træls,” siger Mette Dahlgaard Rasmussen, direktør i SQM Ejendomsadministration.

Digital administration Lige nu arbejder hun hjemmefra, men SQM Ejendomsadministration var ellers lige flyttet ind i et erhvervslokale i nordjyske Mariager. Herfra er det planen at tilbyde en ejendomsadministration baseret næsten udelukkende på digitale processer. Uanset om kunderne er ejere, lejere, bestyrelser eller foreninger, vil de have adgang til præcis den information, der vedrører deres ejendom, på en digital platform. ”Mange større virksomheder på 22

Lige nu ved vi ikke, hvor hårdt krisen rammer - så skal vi satse og ansætte en medarbejder mere, eller skal vi vente?

Mette Dahlgaard Rasmussen, direktør i SQM Ejendomsadministration.

markedet er allerede fuldt digitale, men vi synes, der manglede en mindre virksomhed, som kunne tilbyde samme service og endda noget billigere end de større spillere.”

Sat på hold SQM Ejendomsadministration tæller i dag to medarbejdere.

Corona har sat en stopper for nyansættelser, men planen er, at der skal ansættes flere medarbejdere i løbet af 2020. ”Lige nu ved vi ikke, hvor hårdt krisen rammer - så skal vi satse og ansætte en medarbejder mere, eller skal vi vente?

Det tager noget tid for en ny medarbejder at sætte sig ind i vores systemer, så vi tør heller ikke vente for længe med at ansætte,” siger Mette Dahlgaard Rasmussen.

Og det er ikke kun antallet

af medarbejdere, der er blevet sat lidt på hold. Det er en række underskrifter fra kommende kunder også. ”Vi havde en del kunder i pibeline og var tæt på mange underskrifter, som er sat i bero lige nu. Derfor er vi på lidt usikker grund. Vil de skrive under, når vi vender tilbage til hverdagen? Mange vil formodentlig gerne have styr på deres virksomhed igen, før de tænker på at skifte til ny administrator,” siger Mette Dahlgaard Rasmussen.

Hun håber dog på, at SQM Ejendomsadministration kan drage fordel af, at mange vil være endnu mere interesserede i at spare penge. ”Vi er skarpe på prisen, så måske nogen vil kigge vores vej, fordi de netop har brug for at reducere deres

omkostninger på grund af coronakrisen.”

Stadig ro i maven På trods af de mange knaster, der er opstået temmelig brat, har Mette Dahlgaard Rasmussen stadig ro i maven.

Fremtiden tegner sig noget mere usikker, men den nye ejendomsadministration er ikke lukningstruet. Der vil komme kunder i biksen i løbet af efteråret, som allerede har skrevet under. ”Vi er ikke i en krisesituation lige nu, men har selvfølgelig nogle budgetter, som vi gerne skulle overholde – også over for banken. Det er meget omkostningstungt at starte op som virksomhed, og vi vil gerne bevise, at vi er succesfulde.” sts@ejd.dk EJENDOM

2

D AL ER H VER VS MÆ G L ER • 70 30 0 5 5 5 • DA L .DK

I CORONAENS SKYGGE

Specialister i salg og udlejning af erhvervsejd.

MARIELUNDVEJ 17, 2730 HERLEV

INVESTERING

SAG NR.

21024395

TEGLHOLMEN PIERS, 2450 KØBENHAVN SV

SALG Kr. 27.000.000

Erhvervsejendom med 13 lejemål Ç Hjørnet af Marielundvej & Hørkær. Delvist udlejet til kontor & handel. Veldrevet & velholdt. Pt. 3 lejemål (734 m2) ledige til købers disposition.

AREAL M GRUND M2 OPFØRT ÅR AFKAST % 2

3.974 6.166 1972 6,5

FREDERIKSBERGGADE 28, 1459 KØBENHAVN K

PROJEKTSALG

SAG NR.

KRIMSVEJ 11F+23, KBH S

LEJE Kr. 1.350 pr. m2

100 meter fra Rådhuspladsen 2 stk. lyse/nyistandsatte kontorlejemål på Strøget.

Vælg ml. 186/212/398 m2. Klassisk, lyst og regulært.

Elevator. Attraktiv lav leje. Ledig til overtagelse.

Ç AREAL M2 LEJE PR. M2 DRIFT PR. M2 OPFØRT ÅR

398 1350 INKL 1897

Ç AREAL M2 PRIS PR. M2 OPFØRT ÅR

NYHED: 3 stk. ejerlejligheder til erhverv. Overtages som ‘råhus’ ca. juli 2020. Sælges samlet.

SAG NR.

21024445

SALG Kr. 3.350.000

3 stk. butiksejerlejl. á 50 m2 på Tegnholmen Pier S, P og O

21024462

KONTOR

SAG NR.

21024456

Kr. 1.527/m2

3x 50 22.333 2020

LYNGBY HOVEDGADE 46

SAG NR.

21024448

Kr. 8.950.000

88+101 m2 kontor

263 m2 fuldt udlejet

Amager Strandpark: Flotte lokaler til liberalt erhverv. Ledige nu.

Byejendom i to etager, udlejet til Nordic Hair Concept.

Ç Ç

AREAL M2 LEJE PR. M2 DRIFT PR. M2 OPFØRT ÅR

88+101 1.527 INKL 2015

Ç Ç

AREAL M2 OPFØRT ÅR AFKAST %

263 1880 4,5

DAL ERHVERVSMÆGLER · FORBINDELSESVEJ 12 · 2100 KØBENHAVN Ø · +45 70 300 555 · INFO@DAL.DK · DAL.DK Dansk partner til SIOR: Society of Industrial and Office Realtors (USA)

DAL Erhvervsmægler | NAI Danmark Vi dækker hele Skandinavien er eksklusiv dansk partner til NAI med 21 kontorer i Danmark, Global, verdens største netværk af Sverige og Norge. uafhængige erhvervsmæglere. NAI Læs mere på dal.dk, nai.dk og Global har 375 kontorer i 36 lande naiglobal.com. Kontakt os på og beskæftiger ca. 6.000 eksperter i tlf. +45 70 300 555.

EJENDOM 2 23 fast ejendom.

DANISH PARTNER OF NAI GLOBAL COMMERCIAL REAL ESTATE

DANMARK

I CORONAENS SKYGGE

C rona vender op og ned på verden

Men hvor meget og hvor længe?

Coronakrisen har store konsekvenser for det samfund, vi kender, og også for ejendomsbranchen.

Tekst Anders Gade Jeppesen og Christian Deichmann Haagerup

På lidt længere sigt På kort sigt Husleje i bero giver tab Henstand eller huslejenedsættelse til de eksisterende erhvervslejere vil give både tab, et øget behov for likviditet og øget administration. Men uden aktivitet, omsætning og indtjening, har mange erhvervslejere svært ved at betale huslejen.

Regeringens hjælpepakker adresserer dette direkte ved at yde støtte til virksomhedernes faste omkostninger, mens coronakrisen forårsager store tab.

Mange steder har lejer og udlejer indgået aftaler om henstand, men selv den sundeste virksomhed med langsigtet god indtjening, kan knække halsen på en kortvarig likviditetskrise. Det er virkeligheden for både udlejere og erhvervslejere i øjeblikket.

Med hjælpepakken og statslige garantier for øget bankudlån er ingredienserne for en fornuftig overgang til stede, men der vil mangle mange penge i lang tid, og konkurser, manglende betalinger og store tab vil også forekomme.

24

Længere mellem genudlejninger Mellem fem og 15 procent af alle erhvervslejemål får ny lejer hvert år. Det er den naturlige dynamik i et sundt ejendomsmarked. I en krisetid ændres denne dynamik, hvor genudlejningsraten i første omgang falder markant. Den store usikkerhed gør det meget lidt attraktivt at åbne en ny café eller butik. Derudover vil udlejere med lokaler under ombygning, eller hvor nuværende lejer allerede har opsagt, få noget sværere ved at få genudlejet kvadratmeterne.

Ved et positivt scenarie, hvor vi vender tilbage til højere genudlejningsrater allerede efter få måneder, opgøres tabet herfra til to mia. kr. for 2020. Bliver krisen hårdere og længere, kan tabet stige til fire mia. kr. Den afgørende joker er i denne sammenhæng, om forbrugerne vender tilbage til deres tidligere vaner med hensyn til fx indkøb og restaurantbesøg, når restriktionerne lempes. Ligesom behovet for hjælpepakker løbende skal justeres efter den aktuelle situation.

Risiko for flere opsigelser Der er også en risiko for, at opsigelsesraten stiger under krisen. Mange erhvervslejere, der før kørte på pumperne, må formentlig sande, at coronakrisen blev den berømte dråbe i bægeret. Samlet betyder disse effekter, at ejendomsbranchen kan se frem til et øget omfang af tomme lokaler og manglende indtægter.

Læren fra finanskrisen er, at det tager rigtig mange år, før de negative kriseeffekter for ejendomsbranchen udligner sig. Ti år efter finanskrisen var tomgangen fortsat dobbelt så høj som før krisen for kontor- og butikslokaler.

Risikoen er, at selv en kortvarig økonomisk krise vil sætte langsigtede spor i ejendomsbranchen.

EJENDOM

2

I CORONAENS SKYGGE

De afledte effekter af coronakrisen Forhøjede finansieringsomkostninger Økonomiske krisetider rimer på urolige finansmarkeder. De første dage af den europæiske coronakrise var ingen undtagelse, hvor først aktier og siden obligationer faldt markant. Hjulpet på vej af hjælpepakker er uroen aftaget, men man må regne med højere finansieringsomkostninger.

De danske realkreditinstitutter har udstedt lån for mere end 600 mia. kr. med pant i private boligudlejnings-, forretnings- og butiksejendomme. En rentestigning på blot en procentpoint er altså lig med øgede omkostninger for mere end seks mia. kr.

Prisfald på ejendomme Øget tomgang, negativ huslejeudvikling og øgede finansieringsomkostninger er den perfekte cocktail for faldende ejendomspriser.

Ejendomsbranchen er en supertanker, der gør det svært at spore konkrete priseffekter i markedet på kort sigt. Den første effekt af usikkerhed vil typisk være et stop for handler – som erhvervsmæglerne entydigt melder om. I et marked uden handler kan der ikke observeres priser.

Men pilen peger i én retning. Spørgsmålet om priseffekter handler i høj grad om længden på krisen. Supertankere påvirkes kun meget

EJENDOM

lidt af små skvulp, men går vi fra krise til recession, bliver effekten desto større.

Negativ huslejeudvikling Huslejedannelsen i erhvervslokaler bliver i høj grad skabt igennem lejernes mulighed for at skabe værdi i lokalerne og selvfølgelig af udbud og efterspørgsel. Der må forventes flere tomme lokaler (udbuddet) på relativt kort sigt. Samtidig mindsker en potentiel længerevarende recession muligheden for at drive succesfuld virksomhed.

Begge disse effekter peger i retning af en negativ huslejeudvikling.

i retning af mere e-handel, som har været i gang i mange år. Det kan give store ændringer i forholdet mellem logistik- og butiksejendomme.

Krisen kan også skabe en fundamentalt ændret verden for rejsebranchen. Hoteller og konferencecentre står åbenlyst over for en akut krise, men risikerer også at vende tilbage til en ny og forandret virkelighed på den anden side af krisen.

og stor usikkerhed om efterspørgsel og brancheforskydninger er rigtig dårligt nyt for investeringslystne ejendomsinvestorer. På kort sigt må igangværende projekter formodes at fortsætte, mens projekter i indledende fase må forventes at blive indstillet eller udskudt. Ved en langvarig krise og en dybere efterfølgende økonomisk nedtur kan det tage mange år, før planlagte projekter igen udføres.

Nybyggeri og store renoveringsprojekter sættes i bero Forhøjede finansieringsomkostninger

agj@ejd.dk cdh@ejd.dk

Fysiske butikker mindre attraktive, logistikejendomme mere attraktive Kriser er kendetegnet ved både at skabe egne dynamikker og at accelerere eksisterende. Det så vi også under finanskrisen, hvor Danmark mistede op mod 100.000 industriarbejdspladser, som ikke blev genskabt efterfølgende.

Coronakrisen rummer potentialet til at sætte strøm på den transformation af vores forbrugsmønstre væk fra klassiske butikker og

2 25

KLIMA

Her er vejen frem

Ejendomsbranchen i det grønne felt Hvis den grønne omstilling frem mod 2030 skal ske på den billigste og hurtigste måde, kommer vi ikke uden om energieffektiviseringer og andre grønne investeringer i danske ejendomme. Derfor har EjendomDanmark netop lanceret et politisk katalog med 17 konkrete forslag, der skal gøre det mere fordelagtigt og nemmere for ejendomsbranchen at bidrage til bæredygtighed og mindre CO2.

Tekst Morten Jarlbæk I december 2019 indgik alle Folketingets partier en aftale om, at det danske udslip af drivhusgasser i 2030 skal være reduceret med 70 procent i forhold til 1990 – og ambitionen er, at Danmark i 2050 er et land med et neutralt klimaaftryk.

Det er en stor politisk ambition og vil kræve, at hele samfundet omstiller sig. Derfor må man også nøje overveje, hvordan dette mål skal realiseres på den bedste og mest effektive måde.

Nøglerolle i den grønne omstilling I den ligning spiller de danske ejendomme en vigtig nøglerolle: Ønsker vi at reducere det danske samfunds klimaaftryk på den mest effektive måde, er

26

energieffektiviseringer vejen frem. Selvom de store CO2-reduktioner naturligvis kommer, når energien bliver vedvarende, så bliver regningen for den grønne omstilling frem mod 2030 ufattelig meget mindre for samfundet, hvis vi parallelt fokuserer på at få gjort de danske ejendomme grønnere. Et mindre energiforbrug betyder nemlig også et mindre behov for at bruge samfundets ressourcer på dyre investeringer i omstilling af energiproduktionen.

Samtidig må vi ikke glemme, at ejendommenes bidrag til en bæredygtig fremtid er andet og mere end blot energieffektivisering.

Der er også

behov for intelligente bygninger, bedre fysiske rammer for genanvendelse, løsninger til håndtering af større mængder regn, infrastruktur til elbiler, lokal energiproduktion – og ny teknologi, der sikrer bygningers bidrag til det bæredygtige samfund på måder, vi end ikke kan forestille os i dag.

Men alt dette kræver store investeringer, som blandt andet skal foretages i og af ejendomsbranchen.

heldigvis ikke stille – der foretages løbende investeringer i forbedringer og moderniseringer af ejendomme. Alt sammen både for at vedligeholde bygningsmassen og forbedre og udvikle den. Derfor er det også forventningen i fagkundskaben, at ejendomsbranchens klimaaftryk bliver cirka ti procent mindre frem mod 2030, hvis man blot foretager de investeringer, der kan betale sig.

Det er naturligvis en god nyhed, men det er samtidig

Grønne investeringer Den danske ejendomsbranche står dog

EJENDOM

2

KLIMA

et tal, der sagtens kan blive endnu højere, hvis vilkårene for grønne investeringer i ejendomsbranchen var bedre. I dag er der nemlig mange barrierer for netop den slags investeringer – og det er de barrierer, som EjendomDanmark har taget de første livtag med i det politiske udspil ”Vejen til grønnere ejendomme i Danmark.”

• Vi skal tænke langsigtet, så vi sikrer, at de grønne investeringer, vi fremmer, reelt er de bedste og mest effektive i det lange løb.

• Vi skal have markedet til at spille med ved at gøre det til en fordel at investere grønt og klimavenligt.

• Vi skal have bæredygtighed til at spille en rolle på tværs af politiske områder, så klimapolitikken ikke drukner i for eksempel boligpolitiske hensyn.

• Vi skal erkende, at dette er en samfundsudfordring, som vi alle må bidrage til – erhvervsliv, borgere, der bor til leje, og samfundet som helhed.

Forslag nr. 1

Forslag nr. 9

Mere simpel sam-

Forenklede vars-

Tilpasning og evalue-

menhæng mellem

lingsregler

ring af den kommen-

udgifter og indtægter ved hjælp af energimærket

17 konkrete forslag På det grundlag har EjendomDanmark kigget nærmere på

Forslag nr. 5

Forslag nr. 6 Målrettede lempelser

de bygningspulje

Forslag nr. 10

i varslingsreglerne –

Støtte fra statslige

ved frivillige aftaler

støttepuljer skal ikke

Bedre sikring for

og lovpåbudte ar-

mindske incitamen-

økonomisk sårbare

bejder

ter til klimatilpasning

Forslag nr. 2

lejere

Forslag nr. 3 & 4

Forslag nr. 7

Forslag nr. 11

Særskilt og mere

Samlet indgang til

Grønne incitamen-

lempeligt bygnings-

grønne støtteord-

ter via skattefra-

reglement for reno-

ninger

drag for grønne

veringer

investeringer og nedslag i vurderinger for certificeret bæredygtige bygninger

Forslag nr. 8 Mulighed for frivillige aftaler om grønne forbedringer af lejemål

Forslag nr. 12 Et mere fleksibelt og teknologi­neutralt bygningsreglementet

Forslag nr. 13 & 14 Bedre mulighed for lokal produktion af vedvarende energi

Forslag nr. 15 Lad ejere og lejere deles om udgiften til intelligente løsninger

Forslag nr. 16 Regulatoriske frizoner skal give større spillerum for at afprøve grøn teknologi

Forslag nr. 17 Giv plads til nye

Se hele udspillet på ejd.dk/klima

EJENDOM

4

idéer og løsninger med bedre adgang til data

27

KLIMA

nogle af de særlige regler, barrierer og udfordringer, der spænder ben for grønne investeringer i ejendomme i Danmark. Og resultatet er 17 konkrete forslag, som politikerne kan tage med sig i arbejdet med at gøre Danmark grønnere og mere klimavenligt.

Forslagene skal blandt andet gøre det mere fordelagtigt at være grøn, og derfor foreslås blandt andet at kigge på skattesystemet, hvor man for eksempel kunne skabe en professionel parallel til det kendte håndværkerfradrag eller give et nedslag i SKATs ejendomsvurderinger af certificerede bæredygtige bygninger.

Forslagene skal også gøre det nemmere at være grøn.

På den baggrund foreslår EjendomDanmark blandt andet nogle konkrete ændringer i

varslingsreglerne i huslejereguleringen. Og det foreslås også at give bedre plads til frivillige aftaler mellem lejere og udlejere om grønne moderniseringer.

Forslagene skal ydermere skabe bedre rammer for de offentlige støtteprogrammer til grønne ejendomsinvesteringer. Derfor peger EjendomDanmark blandt andet på, at der kunne skabes én indgang til alle grønne støtteordninger, og på, at den kommende bygningspulje kritisk evalueres efter to år.

Som det sidste skal forslagene ikke mindst skabe bedre rammer for, at der kan udvikles og afprøves ny teknologi i danske ejendomme. Det kræver et mere fleksibelt bygningsreglement, bedre rammer for opstilling af solcelleanlæg, og at omkostninger til forbrugsdrift – hvilket blandt andet inkluderer nye, intelligente

energistyringssystemer – kan afregnes via forbrugsregnskaberne, så man deles om regningen.

Disse 17 forslag kan betyde, at vi kan lægge hårdt fra land med den grønne omstilling af og i ejendomsbranchen. mjp@ejd.dk

Vælg en grøn finansiering af jeres ejendomme Skal I investere i en ny lavenergiejendom, eller planlægger I at gennemføre energibesparende forbedringer af en bestående ejendom? Så giver det rigtig god mening at tænke klimavenligt og vælge en finansiering baseret på grønne Realkredit Danmark-obligationer.

Kontakt os på 55 85 02 11 og hør mere om finansiering med grønne obligationer.

Realkredit Danmark’s Green Bond Framework is aligned with the four core components of the Green Bond Principles

28

EJENDOM

2

KLIMA

Fire skarpe om det politiske katalog

Jannick Nytoft ADM. DIREKTØR, EJENDOMDANMARK

Hvorfor lige 17 forslag?

Hvorfor er der behov for, at EjendomDanmark blander sig i debatten om den grønne omstilling?

Vores 17 forslag er de første skridt. Der kommer stensikkert mere hen ad vejen. Men toget kører nu – og vi skal med om bord, så vi kan være med til at bygge stationerne.

Der er brug for en grøn omstilling, og ejendomme kommer til at spille en nøglerolle i den grønne omstilling – uanset hvad. Så spørgsmålet er ikke, om der er behov for, at EjendomDanmark blander sig.

Spørgsmålet er, om vi vil være konstruktive og give vores bud på, hvordan vejen frem skal se ud – eller om vi vil vente på, at nogle andre gør det for os.

Hvorfor skal ejendomsbranchen betale for den grønne omstilling, når strømmen og varmen alligevel bliver vedvarende lige om lidt?

Det handler ikke om, at ejendomsbranchen skal betale. Det handler om, at der skal skabes bedre rammer for, at man i ejendomsbranchen kan foretage de grønne investeringer, som man alligevel er godt i gang med mange steder, og som vi som samfund jo gerne vil have flere af. Og hvis man vil have flere af den slags investeringer, skal man gøre gevinsterne større og barriererne mindre. Og det er det, vi gør med vores forslag.

EJENDOM

Hvad gør I med forslagene nu?

Med udgangspunkt i vores katalog har vi indledt en dialog med regeringen. Løsningen kan ikke findes ét sted, og flere af vores forslag kræver, at man ser på tværs af ressortområder.

Derudover har vi præsenteret forslagene for en række af vores samarbejdspartnere og interessenter, ligesom kataloget naturligvis er delt med EjendomDanmarks medlemmer. Derudover dør forslagene jo ikke – de kommer til at indgå i vores almindelige politiske arbejde. Jeg tager dem med mig under armen, hvor jeg kommer hen.

4 29

MONA JUUL

Barndom i parcelhuskvarter Jeg er vokset op i et parcelhus i Horsens. Der var langt mellem møblerne, og vi havde hele to toiletter. Det var ret stort dengang – ja, næsten frås. Mine forældre havde ikke så mange penge, så jeg fik min bedstemors sofa at sove på. En af dem, der skråner, når man ligger på den. Den lå jeg på i mange år.

Småberygtet område Som 17-årig flyttede jeg sammen med min kæreste, Carsten. Han boede i en almen bolig på Sønderbrogade i Horsens. Ejendommen lå lige over for boligområdet Axelborg. På det tidspunkt var det et småberygtet kvarter, hvor der boede nogle typer, som var lidt på kant med loven. Jeg blev færdig som student som 18-årig og begyndte året efter at læse til civiløkonom i Kolding. Da området omkring Axelborg blev for belastet, købte Carsten og jeg en lille ejerlejlighed et stykke derfra, hvor vi boede en del år.

”All in” på politik For seks år siden flyttede vi ind i et hus fra 2008 i et parcelhuskvarter i Horsens. Jeg går ikke op i hus og have og har derfor også både havemand og vinduespudser. Men jeg elsker vores store hus. For et par år siden hjalp jeg Det Konservative Folkeparti med deres kommunikation. De manglede en ny kandidat, og spurgte, om jeg kendte nogen. Jeg kom med en række forslag, men da det ikke lykkedes at finde andre, sagde jeg for sjov, at havde det da bare været om fire år. Det var sagt i spøg, men jeg kunne mærke, at jeg faktisk mente det. Jeg overdrog direktørstolen i Envision og fik afviklet de fleste af mine 14 bestyrelsesposter frem til valget. Jeg tog det absolut ikke for givet at blive valgt, men ønskede at gå ”all in”.

Foto Steen Brogaard.

Født 1967. Valgt ind i Folketinget i 2019 som medlem af Det Konservative Folkeparti, hvor hun blandt andet er bolig- og erhvervsordfører. Før Mona Juul trådte ind i politik, havde hun en lang karriere inden for markedsføring, kommunikation og reklame. Hun bor sammen med sin kæreste Carsten. De har ingen børn, men West Highland White-terrieren, Victor.

Vejen til reklamebranchen Da jeg var i slutningen af 20’erne, købte vi et hyggeligt, gammelt hus fra 1934 på en lukket vej i Horsens.

I den periode fik jeg godt gang i min karriere. Da jeg var færdig med at læse økonomi, kunne man fodre svin med sådan nogen som mig, men jeg var så heldig at få et job. Igennem otte år fik jeg udvidet mine kompetencer inden for salg og markedsføring i Arla Foods.

En headhunter fik mig sidenhen overtalt til at prøve kræfter med reklamebranchen. Min karriere begyndte for alvor at tage fart hos reklamebureauet Envision.

Efter et par år blev jeg partner og strategisk direktør, siden administrerende direktør – en post, jeg havde i små 11 år, og som jeg elskede.

Opgangsfest for medlemmer Siden jeg trådte ind i Folketinget, har jeg boet i en københavnerlejlighed i Anker Heegaards Gade fra tirsdag til fredag. Det er en lille toværelses, som Folketinget stiller til rådighed. Jeg bor dør om dør med de andre folketingsmedlemmer, som er langt væk hjemmefra, og vi har lige holdt opgangsfest. Jeg har altid været meget hjemmefra, så omvæltningen er ikke stor. Det værste for mig er faktisk at undvære min hund.

Fortalt til Stine Rud Skov sts@ejd.dk 30

EJENDOM

2

SKAL VI MØDES? VI AFHOLDER STADIG MØDER, PÅ DINE PRÆMISSER, FYSISK, ONLINE ELLER HVORDAN DU MÅTTE ØNSKE DET

SALG

PROJEKTERING

PRODUKTION

En professionel samarbejdspartner Altan.dk har gennemført mange tusinde altan- og elevatorprojekter. Vi tilbyder at håndtere alt, lige fra den første besigtigelse og projektering, til montering og etablering af altaner og/eller elevatorer.

Vi er vant til at arbejde med professionelle bygherrer. Vi har således erfaring med hvordan vi opnår det bedste samarbejde og dermed det bedste resultat, for vores kunde, såvel som for beboerne i den pågældende ejendom.

MONTERING

AFLEVERING/ SERVICE

Porteføljetjek Administrerer eller ejer du flere ejendomme og er du interesseret i at undersøge potentialet ved at tilføre altaner og/ eller elevatorer til jeres boligmasse, tilbyder vi at gennemgå jeres portefølje og vurdere potentialet ved en sådan boligoptimering.

Vil du vide mere?

Besøg www.altan.dk hvis du vil vide mere, eller ring på tlf.

70702018. Du kan også skrive på kontakt@altan.dk

BEHOV FOR MINDRE LEJEBOLIGER

32

EJENDOM

2

BEHOV FOR MINDRE LEJEBOLIGER

Der er stigende efterspørgsel efter mindre boliger i storbyerne - gerne kombineret med attraktive fællesområder, hvor beboerne kan dyrke det sociale fællesskab.

Ejendomsbranchen har derfor sat kul på kedlen for at følge med efterspørgslen.

EJENDOM

2 33

BEHOV FOR MINDRE LEJEBOLIGER

På vej mod flere mindre boliger

”Branchen har fået større handlerum, men husk variation” Frem mod 2031 vil der blive stadig flere studerende, ældre og enlige med behov for færre kvadratmeter i København. I samarbejde med By & Havn sætter ejendomsudviklere nu kul på kedlen for at opføre mindre boliger med attraktive fællesområder i de nye byudviklingsområder.

Tekst Stine Rud Skov Foto By & Havn For at få gang i byggeriet af mindre boliger gav Københavns Kommune i starten af året grønt lys til, at ejendomsudviklere fremadrettet frit kan disponere over 50 procent af etagearealet i et boligbyggeri.

By & Havn, der er grundejer i Københavns største byudviklingsområder, hilser det velkommen, at Københavns Kommune nu prioriterer opførelsen af de mindre boliger. ”Vi er glade for, at der er mere fleksibilitet i de nye

Vejlands Kvarter.

34

boligstørrelsesbestemmelser.

Ejendomsbranchen har fået mere handlerum til at kunne bygge det, der rent faktisk bliver efterspurgt,” siger Ingvar Sejr Hansen, udviklings- og salgsdirektør i By & Havn.

Flere mindre boliger By & Havn er sammen med en række ejendomsudviklere netop ved at tegne fremtiden for to af Københavns nye udviklingsområder – Stejlepladsen i Københavns Sydhavn og Vejlandskvarteret ved Amager Fælled. De to områder vil byde på blandede bo- og ejerformer

som mindre boliger, almene boliger og bofællesskaber med fællesarealer. Der bliver derfor plads til både større og mindre familier, seniorer og studerende. Ved Stejlepladsen i Københavns Sydhavn vil man udnytte de nye bestemmelser, der giver mulighed for små boliger. ”På den halvdel af arealet, der ikke er reguleret af kommuneplanen, vil man opføre lejeboliger med et gennemsnit på 65 kvadratmeter. Det er netop for at ramme en stor efterspørgsel efter de mindre og noget billigere boliger, som der lige nu er mangel på,” siger Ingvar Sejr Hansen.

Fra anonym til social by I Vejlandskvarteret bliver der blandt andet afsat plads til bofællesskaber for seniorer for at imødekomme en stigende efterspørgsel efter denne type boliger. Her vil adgang til større fællesarealer kompensere for de færre kvadratmeter i boligen og samtidig bidrage til at styrke det sociale fællesskab i området. ”Boligen handler ikke længere kun om det, du foretager dig bag din lukkede dør. Det

handler også om dem, du bor i nærheden af. Har beboerne adgang til nogle attraktive fællesarealer, så vil det være nemmere at bo på lidt færre kvadratmeter,” siger Ingvar Sejr Hansen.

Han mener, at netop fællesskab og sammenhold er en efterspurgt mangelvare for dem, der bor i byen. ”Byen er fantastisk, men den kan også være ret anonym. Et fællesskab med naboerne kan være svært, når man bor i en opgang et sted i brokvarteret, men mange ønsker det faktisk. Derfor er man nu begyndt at indtænke arealer eller aktiviteter, der understøtter det sociale liv.”

Mange af bofællesskaberne er under opførelse blandt andet i Ørestad Syd. Ingvar Sejr Hansen er ikke i tvivl om, at EJENDOM

2

BEHOV FOR MINDRE LEJEBOLIGER

Udsigt fra altanen i det kommende byggeri kaldet Stejlepladsen.

det er noget, By & Havn kommer til at beskæftige sig med i de kommende år i samarbejde med ejendomsudviklerne.

Prisdæmpende effekt De mindre boliger, som er på vej, vil ikke kun være til gavn for dem, der søger færre kvadratmeter i byen. Opførelsen af boliger på under 95 kvadratmeter vil ifølge Københavns Kommune medføre en generelt prisdæmpende effekt på det københavnske boligmarked.

Falder priserne over en bred kam, vil det for flere børnefamilier give mening at blive boende i København frem for at søge mod forstæderne, den dag de har behov for flere kvadratmeter. Derudover kan mindre boliger bidrage til, at der vil ske en positiv omrokering på boligmarkedet, påpeger Ingvar Sejr Hansen. ”Det rigtige boligudbud sætter gang i flyttekæden.

Mange ældre ægtepar bor i gode, store boliger, men har

Vejlands Kvarter.

EJENDOM

2 35

BEHOV FOR MINDRE LEJEBOLIGER

ikke nødvendigvis brug for de mange kvadratmeter. Kan man tilbyde dem en god seniorbolig med plads til fællesskab, så bliver der større boliger ledige på markedet til børnefamilierne.”

Derudover er mange ejendomsudviklere i gang med at se på, hvordan de kan opføre lejligheder, så der er plads til to børn, mens antallet af kvadratmeter holdes nede, fortæller Ingvar Sejr Hansen. ”Børnefamilierne har brug for flere værelser, men har ikke nødvendigvis råd til de mange kvadratmeter. Ved at gøre boligerne mindre gør du dem også billigere,” siger han.

Ingvar Sejr Hansen mener, at mange er villige til at indrette sig på lidt færre kvadratmeter, hvis de til gengæld kan tage cykel og offentlig transport på arbejde i stedet for at hænge ude på motorvejen. ”De fravælger parcelhuskvarteret og haven og tilvælger de fordele, det giver at bo i byen, hvor man er tæt på alt.”

Vigtigt med boligmix Selvom der bliver sat kul på kedlen i forhold til at opføre mindre boliger i København, er det dog stadig vigtigt, at udviklingsområderne kan tilbyde et boligmix. Der vil fortsat være behov for et varieret boligudbud med en blanding af både mindre, mellemstore og store boliger, understreger Ingvar Sejr Hansen. ”Ellers ville man i nogle områder kun kunne bo, hvis man er single, mens der i andre områder kun er plads til familien. Det bliver ikke en god by, hvis boligudbuddet bliver alt for monotont,” siger Ingvar Sejr Hansen.

Han opfordrer ejendomsbranchen til at samarbejde med både hinanden og planmyndighederne for at sikre variation. Sidder man med næsen begravet i sit eget spor, er der fare for en lemmingeffekt i branchen.

36

”Mange har de samme overvejelser og ser præcis den samme markedssituation. Pludselig bygger alle ungdoms-, familie- eller fællesskabsboliger.

Variationen i et område kan man få ved at samarbejde på tværs af branchen, men også ved at have et tæt samarbejde med kommunen, som har et overblik på tværs af de aktører, der opfører ejendomme i et bestemt område,” siger han. sts@ejd.dk

Mange har de samme overvejelser og ser præcis den samme markedssituation.

Pludselig bygger alle ungdoms-, familie- eller fællesskabsboliger.

Ingvar Sejr Hansen, udviklings- og salgsdirektør i By & Havn.

Behov for 35.000 mindre boliger frem mod 2031 I løbet af de næste 12 år bliver der rundt regnet 100.000 flere københavnere. Størstedelen af dem vil være studerende, ældre og enlige med behov for færre kvadratmeter.

Det viser en analyse af det fremtidige boligbehov, som Københavns Kommune står bag.

Faktisk forventer Københavns Kommune, at hele 60 procent af det fremtidige boligbehov i København ligger under 80 m2. Det svarer til 35.000 mindre boliger.

Med Kommuneplan 2019 ændrer Københavns Kommune i bestemmelserne for størrelsen på byens boliger. Før har det

været et krav ved nybyggeri, at 75 procent af boligerne i gennemsnit skulle være 95 m2 store, men med kommuneplanen sættes 50 procent af kvadratmeterne fri, så der kan bygges flere mindre, billigere lejligheder. ”Det er positivt for alle, at Københavns Kommune nu lemper på kravene til de nybyggede boligers størrelse. Der har været mangel på mindre boliger, så det er dejligt, at det i fremtiden bliver lettere at imødekomme det, som borgerne efterspørger,” siger Jannick Nytoft, adm. direktør hos EjendomDanmark.

Vejlands Kvarter.

EJENDOM

2

KLIMA

Luk fremtiden ind

Fremtiden banker på i form af Brunatas nye, netværksbaserede teknologi, der ikke bare sørger for en strøm af præcise forbrugs- og ejendomsdata, men som også giver uanede muligheder for energibesparende, miljørigtige og beboervenlige løsninger.

Alle forbrugs- og tilstandsmålere tilsluttes Brunatas Internet of Things, der kan udvides med alt fra overvågning af affaldscontainere til defekte lyskilder, røgalarmer og meget mere. Læs mere på brunata.dk.

BEHOV FOR MINDRE LEJEBOLIGER

”One size doesn’t I Danmark bliver der stadig flere ældre og singler, og samtidig er der opstået en del nye familiemønstre. Et boliglaboratorium kigger frem mod 2025 blandt andet nærmere på, hvad fremtidens bolig skal kunne for at imødekomme den moderne måde at leve på.

Tekst Stine Rud Skov Foto Realdania Nye familiemønstre, ensomhed, klimaudfordringer og ressourceknaphed. Realdania og Statens Kunstfond er gået sammen om et boliglaboratorium og har inviteret både arkitekter, bygherrer og hele byggebranchen til at komme med nye bud på fremtidens boliger. ”Med Boliglaboratorium ønsker vi at pege på, at ”one size doesn’t fit all”. Vi mennesker er for-

skellige, vores livscyklus har udviklet sig, og vores samfund har udviklet sig. Med projektet ønsker vi svar på, hvad det er, den moderne bolig skal kunne, og hvordan vi sikrer en kvalitet i de boliger, der bliver bygget,” siger Nina Kovsted Helk, filantropidirektør i Realdania.

Selvom projektet er i sin spæde start, har Realdania allerede et par indikationer på, i hvilken retning efterspørgslen går. ”Nogle tendenser peger på et ønske om at bo mindre, hvis der til gengæld er adgang til gode fællesarealer, hvor man kan mødes på kryds og tværs.

Men en minimal boform vil langtfra være for alle,” understreger Nina Kovsted Helk.

Behov for mere diversitet Et studie foretaget af Center for Fremtidsforskning viser, at der er opstået en række nye livsfaser.

Vi bliver hurtigere teenagere, senere forældre og

38

en større diversitet i bolig­ ud­bud­det. Man kunne godt påstå, at de boliger, vi bygger i Danmark, ikke længere svarer til den mangfoldighed, vi repræsenterer,” siger Nina Kovsted Helk.

er seniorer i længere tid. Derudover er der opstået en lang række nye familiemønstre. Tal fra Danmarks Statistik peger på, at der i Danmark nu er registreret 37 forskellige familieformer. Den mest almindelige familieform er et forældrepar med fælles børn. De udgør over halvdelen af børnefamilierne i Danmark. Herefter følger den enlige mor og den enlige far med børn. Listen fortsætter med forskellige former for sammenbragte familier.

Den måde, danskernes familieliv er skruet sammen på, og de forskellige livsfaser, vi bevæger os igennem, vil have betydning for, hvilke typer boliger der er behov for. ”Der er ingen tvivl om, at der fremadrettet skal være

Flere fællesarealer Realdania har blandt andet valgt at dykke ned i skilsmisseramte forældres boligpræferencer. I samarbejde med Kantar Gallup har de udsendt en spørgeskemaundersøgelse til 1.000 skilsmissefamilier.

Familierne bliver blandt andet bedt om at svare på, om de gerne vil bo i en lidt mindre lejlighed, hvis det betyder, at de har flere fællesarealer til rådighed i ejendommen. ”Op mod 30 procent svarer enten ja eller ved ikke. Mange er i tvivl, men de er ikke decideret uinteresserede. Det siger noget om, at der kan være behov for et større fællesskab med sine naboer.”

Behovet bliver endnu tydeligere, når familierne får oplistet, hvilken type fællesarealer der kunne være tale om – for eksempel børnerettede fællesfaciliteter som en legeplads i gården eller EJENDOM

2

BEHOV FOR MINDRE LEJEBOLIGER

fit all”

voksenrettede faciliteter som bibliotek, værksted eller festlokale. Hver tredje i undersøgelsen ønsker flere fællesarealer, og andelen stiger for familier, der bor i lejlighed i de større byer. I København er næsten to ud af tre interesserede i flere fællesarealer.

Bofællesskaber hitter hos seniorer Ønsket om et fællesskab med sine naboer er dog ikke kun et behov for skilsmisseforældre.

Hvert år måler Realdania på, hvad der giver livskvalitet for den enkelte i forhold til boligen, i undersøgelsen ”Danskerne i det byggede miljø.” Også her fremgår det, at fællesskabet i og omkring ejendommene vægter højt og har stor indflydelse på vores oplevelse af livskvalitet.

EJENDOM

”Er der et fællesareal som en tagterrasse eller et gård­areal, så har vi en synlig højere livskvalitet, formodentlig blot fordi vi har mere med vores naboer at gøre. Jeg mener ikke, at alle vores boliger skal have kæmpestore fællesarealer, og at vi skal bo i en tændstikæske privat, men jeg tror på, at nogle skal,” siger Nina Kovsted Helk.

En gruppe, der i stigende grad efterspørger fællesskabet, er seniorer. Derfor har Realdania sammen med en række pensionsselskaber og den almene boligsektor siden 2016 arbejdet for at kickstarte opførelsen af nye seniorbofællesskaber, hvor hele 31 står klar i løbet af 2020. ”I seniorbofællesskaberne er der både plads til ægteparret og den enlige, der måske kun har sin folkepension. Vi sigter

efter, at beboerne repræsenterer en vis mangfoldighed. Vi har glæde af at møde nogen, der ikke ligner os selv,” siger Nina Kovsted Helk.

Et af de nyeste bofællesskaber, som Realdania har bidraget til i samarbejde med PKA og FB Gruppen, er Kamelia Hus, der slog dørene op i 2019. Bofællesskabet ligger i Valby og består af 49 lejeboliger. Målgruppen er aktive mennesker over 60 år, der deler interessen for at spise sammen, bo i grønne omgivelser og stadig gerne vil være tæt på byens mange tilbud. ”Her har vi valgt at skære ned på de private

kvadratmeter og skabt nogle muligheder for et fællesskab, som ikke findes i villakvarteret eller i en klassisk lejlighedsopgang,” siger Nina Kovsted Helk. sts@ejd.dk

2 39

BEHOV FOR MINDRE LEJEBOLIGER

Martin Staal, driftschef i UBSBOLIG, viser PFAkollegiet frem.

Nyt kollegie

Fælleskøkkenet genopstår Store fælleskøkkener, studierum, sofahjørner og attraktive udendørsarealer. Der er skruet ekstra op for at styrke fællesskabet i det nyopførte PFA-kollegie i Odense. De første beboere er flyttet ind og er begyndt at lægge grundstenene for det fællesskab og liv, der skal fylde kollegiegangene de næste mange år.

Tekst Stine Rud Skov Foto Hung Tien Vu Potteplanter, puder og bøger har fundet vej til enkelte af de mange nye kollegieværelser på PFA-kollegiet i Odense, mens andre stadig står tomme hen og venter på et nyt stort rykind efter sommerferien.

Kollegiet er det første ud af fire, som PFA opfører. Tre andre kollegier vil i løbet af de næste par år slå dørene op i Aarhus, Aalborg og København for at imødekomme den boligmangel, som rammer mange studerende. Kollegiet i Odense slog dørene op i januar 2020.

40

På de fire kollegier er der et stort fokus på at udvikle fællesarealer både inde og ude, som kan opveje de forholdsvis få kvadratmeter, hver enkelt studerende bor på. Det skal være nemt at møde hinanden i hverdagen. Mødet mellem de studerende er endda tænkt ind i selve formen på byggeriet.

Set fra oven ligner PFA-kollegiet i Odense et ottetal. Det gør det nemt for de studerende at møde hinanden på kryds og tværs, når de færdes på gangene.

Fællesskab forebygger ensomhed PFA-kollegiet rummer 298

værelser på hver 20 m2. Med i værelsesprisen, der ligger på 3.300 kr./md. ekskl. forbrug, har de studerende blandt andet adgang til store fælleskøkkener, studierum, fredagsbar og fitnesscenter. For de kreative er der et værksted og et musikrum med lydtætte vægge. Der er også adgang til en stor indendørs cykelparkering og et fælles vaskeri. Og så er der et selskabslokale, som beboerne kan booke sig ind på, hvis de skal holde stor fest.

To store gårdområder med bl.a. hængekøje, bordtennisbord, gasgrill og havemøbler bidrager til et udendørs fællesskab, når vejret tillader det.

”Det sociale miljø er en prioritet på kollegiet. De unge skal ud og bruge fælleskøkkenet eller få sig en snak i sofahjørnerne. Den daglige kontakt er vigtig. Det forebygger den ensomhed, mange unge oplever, når de skal ud og stå på egne ben,” forklarer Martin Staal, der er driftschef i UBSBOLIG A/S, som administrerer kollegiet.

For at sikre, at de unge hurtigt bliver en del af fællesskabet, er de enkelte kollegie­ værelser ikke opført med tekøkken, som der ellers har været en tendens til i mange år. ”De seneste år har studieboliger været meget individuelt EJENDOM

2

BEHOV FOR MINDRE LEJEBOLIGER

De udendørs fællesarealer er gjort klar med bordtennisbord, en stor bred hængekøje og en gasgrill. Snart vil de nyindkøbte havemøbler blive trukket frem.

orienterede. Denne tendens er brudt her, hvor der er 100 % fokus på fællesskab. Som beboer har man eget værelse og tilhørende bad, men derudover er resten fælles,” pointerer Martin Staal.

Stor gennemsigtighed Den gennemgående byggestil er rå og industriel med blotlagt beton og synlige rør i loftet på gangene og i køkkenerne. ”Det rå look er en trend inden for byggeriet i øjeblikket.

Derfor kan man se områder med beton på både fællesarealerne og de studerendes værelser,” siger Martin Staal.

For at opveje den rå stil er fællesarealerne hyggeligt indrettet med møbler og puder fra danske designere som Holmris og Hay. Hver kollegiegang har sit eget farvetema, hvor grafiske tapeter flasher ord som fællesskab, udvikling og verden. Ord, der siger noget om, hvor de unge bevæger sig hen gennem deres forskellige uddannelser. Ud over et køkken har hver gang sit eget sofahjørne og et par studierum. Fælles for områderne er, at de enten er helt åbne eller opført med transparente glaspartier. ”Rummene skulle gerne invitere til, at de unge får lyst EJENDOM

til at slå sig ned, fordi de kan se, at der er nogen, de kan tale med,” siger Martin Staal.

For at sikre, at fællesarealerne fremstår pæne og indbydende, er der et par rengøringsfolk ansat til at tage det værste snavs på gangarealer og trapperne. ”De studerende får lov til at koncentrere sig om deres studier, og samtidig tror vi også, at de passer bedre på det, hvis der bliver holdt orden løbende,” forklarer Martin Staal.

Fællesskab – også med lokalområdet De nuværende beboere er spredt ud over et par gange på kollegiet. Der er allerede ved at opstå små og store fællesskaber på kryds og tværs, og de unge er ivrige efter at få gang i kollegielivet. I et af fælleskøkkenerne hænger der sedler med forslag til kommende events, og hvornår det er tid til at fejre hinandens fødselsdage.

Men også administrator hjælper gerne de unge lidt i gang. ”Vi har lige arrangeret et beboermøde for de første beboere, og her har vi prøvet at etablere forskellige udvalg. Det var der rigtig god opbakning til. Det er godt at få gang i nogle aktiviteter som motion, cafe- og

barudvalg med mere. Vi hjælper de unge i gang, og så skal de selv køre det videre”, siger Martin Staal.

På sigt er det også planen, at der kan opstå nogle fællesskaber med lokalområdet. ”PFA-kollegiet ligger nær Odense Havn, så det ville være oplagt at indgå lokale

aftaler med for eksempel kajakklubben,” siger Martin Staal.

Lokalområdet har faktisk allerede en finger med i spillet på kollegiet. I fredagsbaren serveres øl fra det lokale bryggeri Albani. sts@ejd.dk

Bæredygtigt byggeri I hele byggeriet er der tænkt på bæredygtige løsninger. Kollegiet har fået en DGNB-certificering på Guldniveau og er et af de mest bæredygtige byggerier i Odense.

Bæredygtigheden stopper ikke ved byggeriet. Alle beboerne har adgang til en app, hvor de kan følge deres el-, vand- og varmeforbrug, og i vaskeriet er der installeret et miljøbesparende, computerstyret vaskesystem.

2 41

BEHOV FOR MINDRE LEJEBOLIGER

Derfor har vi valgt at bo småt, men godt Emma, Lasse og Mathias er blandt de tre første kollegianere på PFA-kollegiet. Ejendom har spurgt dem om deres forventninger til kollegielivet og udsigten til at bo på få kvadratmeter.

Tekst Stine Rud Skov Foto Hung Tien Vu

”Imponerende med bæredygtigt kollegie” Lasse Bennetsen Pedersen Læser idræt og sundhed på Syddansk Universitet Hvordan er jeres gang?

Vi bor kun fem på gangen i øjeblikket, men det er hyggeligt at være her, og jeg er blevet taget godt imod. Lige nu handler det om at få styr på, hvordan vi skal få en rutine op at stå. Hvordan spiser vi sammen, holder styr på vores affald, rengøring osv.

Hvorfor lige PFA-kollegiet?

Der er et åbent fælleskøkken, og det er efterhånden ret unikt. Her har vi det sociale fællesskab, hvor vi kan være sammen med andre. Vi går ikke bare ind i hver vores lejlighed og er der resten af tiden.

Du har gjort dig nogle tanker om et bæredygtigt kollegieliv?

Jeg fik idéen til et beboermøde. Vi fik fortalt, at kollegiet er bygget med fokus på bæredygtighed. Det synes jeg er meget imponerende.

42

Det kunne være fint, hvis beboerne kom med på bæredygtighedstanken, så de ikke bliver en modpol til det, byggeriet står for.

Hvilke tiltag kan støtte det?

Måske tager vi en dag ud af kalenderen og samler skrald i naturen, tager cyklen til studiet frem for at køre eller bliver vegetar for en dag.

Det kan også være en tøjbyttedag, hvor de studerende får genbrugt tøjet frem for at købe nyt. Både for at spare penge, men og for at gøre noget godt for miljøet.

Det kunne også være en konkurrence, hvor vi dyster køkken mod køkken om at opnå flest point – for eksempel en dyst om, hvem der kan spare mest på energien i løbet af en uge.

EJENDOM

2

BEHOV FOR MINDRE LEJEBOLIGER

”Fede faciliteter, og det hele er nyt” Mathias Duhn Læser journalistik på Syddansk Universitet Hvad synes du om kollegiet?

Det er lækkert, der er fede faciliteter, og det hele er nyt.

Der er desværre ikke så mange studerende, så på den måde er her lidt tomt en gang imellem, men det skal nok komme.

Jeg er begyndt at træne på regelmæssig basis for første gang i mit liv i vores fitness­ center.

Jeg har tidligere boet på Landbrugsskolen, hvor der også var et fint fællesskab.

Hvad forventer du dig?

Jeg tager det lidt, som det kommer, men jeg håber, at der kommer en masse sjove aktiviteter. Det var der i hvert fald stemning for på det beboermøde, vi havde for et par uger siden.

Hvordan har du det med at bo på så få kvadratmeter?

Det har jeg det fint med.

Det er stort nok til de ting, jeg skal bruge.

”Del af et fællesskab” Emma Elisabeth Grud Lund Medicinstuderende på Syddansk Universitet Hvorfor har du valgt at bo på kollegie?

Jeg har altid gerne villet bo på kollegie for at prøve at være en del af et større fællesskab. Da jeg hørte om det nye kollegie, skyndte jeg mig at skrive mig op. De få kollegier i Odense, der ellers har fælleskøkkener, ligger alle sammen uden for byen, og de ungdomsboliger, der ligger i centrum, er typisk lejligheder. Det var jeg ikke interesseret i.

Kan man allerede nu sige noget om stemningen?

Især i januar måned var vi virkelig ikke særligt mange. Vi holdt to fester, hvor alle fra kollegiet festede i hinandens køkkener på kryds og tværs.

Det var sjovt, fordi vi var så få. Vi har en Snapchat-gruppe nu, hvor vi kan skrive til hinanden om stort og småt.

Hvordan er det at bo på få kvadratmeter?

Det er ikke et problem, fordi der er store skabe, hvor jeg kan have alle mine ting.

Og så er der fine fællesarealer. Blandt andet kan vi sidde ude i køkkenet. Vi bruger køkkenet hver dag, og så har vi nogle gange set fodbold og film sammen ude i fællesstuen.

Jeg glæder mig til, at det bliver sommer. Vi har en udendørs grill, og måske anskaffer vi os et bålfad.

EJENDOM

2 43

VEJEN TIL STØRRE INDFLYDELSE

Formænd om 2020

Ny struktur, der passer til en moderne erhvervsorganisation EjendomDanmark har de sidste to år taget store skridt i retning mod at blive en mere moderne og synlig erhvervsorganisation. Målet er at få større indflydelse i samfundsdebatten og give medlemmerne endnu mere viden og værdi. I 2020 flytter EjendomDanmark i nye lokaler og sigter nu mod en mere effektiv governancestruktur.

Tekst Stine Rud Skov Foto Thomas Brolyng Steen I 2018 blev EjendomDanmarks medlemmer af bestyrelsen præsenteret for ny strategi, nyt navn og logo. I 2019 oprustede organisationen med en række nye medarbejdere, og sidst på året kunne medlemmerne klikke sig ind på en helt ny hjemmeside. Tiltagene er alle led i strategien Visibility 2021 og skal bidrage til, at EjendomDanmark opnår større synlighed og udgør en endnu stærkere stemme i den offentlige og politiske debat.

Ejendom har mødt EjendomDanmarks formand, Henrik Dahl Jeppesen, og næstformand, Boris Nørgaard Kjeldsen, for at få en status på strategien og et bud på, hvad 2020 bringer med sig.

Formændene er enige om, at EjendomDanmark er nået 44

langt siden 2018, hvor strategien blev søsat. Næste skridt på rejsen er, at sekretariatet rykker til nye moderne lokaler, og der indføres en ny governancestruktur i EjendomDanmark.

Den transformation, der er i gang, er helt nødvendig for at kunne følge trit med medlem­ merne, mener Henrik Dahl Jeppesen. ”Som erhvervsorganisation skal vi være parate til at kunne rådgive og støtte vores medlemmer i en verden, der hele tiden forandrer sig – fast ejendom bliver fortsat mere reguleret, men også digitaliseret. De sidste ti år er det blevet langt mere komplekst at arbejde med fast ejendom og drive virksomhed i almindelighed, og det kræver en del af både sekretariatet og den politisk valgte bestyrelse i EjendomDanmark.”

En bredt sammensat bestyrelse For at kunne følge med udviklingen er der behov for en ny og mere dynamisk governancestruktur i EjendomDanmark. Det skal være

nemmere og mere effektivt at få truffet de rette beslutninger til gavn for medlemmerne. ”EjendomDanmarks sekretariat og bestyrelse har fået langt flere emner og opgaver på agendaen, i takt med,

Som erhvervsorganisation skal vi være parate til at kunne rådgive og støtte vores medlemmer i en verden, der hele tiden forandrer sig ...

Henrik Dahl Jeppesen, formand, EjendomDanmark.

EJENDOM

2

KLIMA

EjendomDanmarks formand Henrik Dahl Jeppesen (t.v.) og næstformand Boris Nørgaard Kjeldsen.

EJENDOM

2 45

VEJEN TIL STØRRE INDFLYDELSE

at hele branchen er blevet langt mere professionel og dynamisk. Det kræver, at vi anvender vores ressourcer endnu mere effektivt og slagkraftigt,” siger Boris Nørgaard Kjeldsen.

I den nye struktur, som er på tegnebrættet, bliver administrator- og ejersektionens bestyrelser formelt nedlagt. Den nye hovedbestyrelse sammensættes af medlemmer fra de tre nuværende bestyrelser og skal samlet set afspejle EjendomDanmarks medlemsskare. ”EjendomDanmark dækker som erhvervsorganisation meget bredt - fra den mindre, familieejede udlejer til store, institutionelle danske og udenlandske investorer, asset- og fundmanagere, ejendomsadministratorer og grundejerforeninger. Geografisk dækker vi hele Danmark og er ejendomsbranchens talerør. Netop bredden er vores helt store styrke.

Vi varetager mange forskellige medlemmers interesser, og det skal vores nye bestyrelse afspejle,” siger Henrik Dahl Jeppesen.

Den nuværende hovedbestyrelse består i dag af 21 medlemmer fordelt på 11 medlemmer i ejersektionen og ti medlemmer i administratorsektionen. Derudover er fire – henholdsvis formand og næstformand i de to sektioner – udvalgt til at sidde i forretningsudvalget. Hovedbestyrelsen i EjendomDanmark foreslår nu, at hovedbestyrelsen sammensættes af færre medlemmer, til gengæld skal forretningsudvalget udvides.

Det gode selskab Forretningsudvalget skal fremover de facto varetage ledelsen af EjendomDanmark. Forretningsudvalget får blandt andet til opgave at føre tilsyn med økonomien og indstille forslag til godkendelse i bestyrelsen.

Samtidig får udvalget ansvar for at godkende nye medlemmer og ekskludere nuværende, hvis de ikke lever op til EjendomDanmarks etiske normer.

46

Den nye struktur Hovedbestyrelsen • De to separate sektionsbestyrelser nedlægges • Alle typer af medlemmer gøres direkte valgbare til den nye og samlede bestyrelse • Kandidater opstilles af hovedbestyrelsen / forretningsudvalget eller direkte på generalforsamlingen • Halvdelen af medlemmerne er på valg hvert år

Forretningsudvalget • Vælges direkte af hovedbestyrelsen og har ansvaret for ledelsen af EjendomDanmark • Forretningsudvalget vælger formand og næstformand, der sammen udgør formandsskabet • Udvides i størrelse – fem til syv medlemmer mod i dag fire

”EjendomDanmark repræsenterer det gode selskab. Vi samler på medlemmer, der går ind for ordentlighed, og holder ikke hånden over de brodne kar i branchen,” uddyber Henrik Dahl Jeppesen.

Endelig etableres et bredt netværk, som erstatter delegeretforsamlingen. Netværksmedlemmer kan både være medlemmer af EjendomDanmark eller nogen, der har interesse i organisationen, og som ønsker at byde ind med viden og kompetencer.

Nye rammer giver et boost 2020 bliver også året, hvor EjendomDanmark for alvor ryster støvet af sig ved at flytte i nye moderne lokaler. 1. juli flytter sekretariatet fra Grundejernes Hus på Nørre Voldgade til ejendommen Ørstedhus på hjørnet af Gyldenløvesgade og Vester Farimagsgade.

”I de nye rammer har EjendomDanmark en virkelig god platform for en ny, moderne virksomhedskultur, hvor det vil blive lettere end hidtil at samarbejde mellem afdelingerne. Det tror jeg vil

give et nyt boost til hele sekretariatet,” siger Henrik Dahl Jeppesen.

Indspark til samfundsdebat De seneste par år er EjendomDanmark blevet langt mere

EjendomDanmarks sekretariat og bestyrelse har fået langt flere emner og opgaver på agendaen i takt med, at hele branchen er blevet langt mere professionel og dynamisk.

Boris Nørgaard Kjeldsen, næstformand, EjendomDanmark.

EJENDOM

2

VEJEN TIL STØRRE INDFLYDELSE

Strategiske tiltag i EjendomDanmark frem mod 2021 • Lancerer nyt navn og logo (2018) • Nedsætter ny slagkraftig politik- og analyseenhed og udvikler foreningens kommunikations- og pressearbejde (2019) • Ny visuel identitet (blandt andet ny hjemmeside) (2019) • Lancerer ED Indkøbsportal (2018) • Ny rammeordning for pension • Flytter til mere moderne lokaler (2020) • Ny governancestruktur (2020)

synlig i pressen, mener de to formænd. Den udvikling skal gerne fortsætte i 2020, men også de kommende år. ”Vi skal være dem, der leverer fakta til politikerne, spiller ind med ny viden i samfundsdebatten og bliver brugt som kilde, hver gang der bliver talt om ejendomsmarkedet eller fast ejendom i almindelighed,” siger Henrik Dahl Jeppesen.

EjendomDanmark ansatte i løbet af 2019 fire nye medarbejdere i sin kommunikationsog Public Affairs-afdeling for netop at have flere ressourcer til at komme med indspark til både presse og politikere. I 2019 og de første måneder af 2020 har afdelingen især lagt kræfterne i at deltage i den heftige debat om, hvorvidt § 5,2 skulle bevares. ”I debatten om § 5,2 fik vi vist vores medlemmer, at vi kæmper for dem med næb og kløer, selvom resultatet i sidste ende ikke faldt ud til vores fordel. I 2020 er det vigtigt, at vi får budt konstruktivt og positivt ind i nogle af de øvrige debatter i samfundet,” siger Henrik Dahl Jeppesen.

Et af de vigtige punkter i samfundsdebatten er i øjeblikket klimaet. ”Vi skal give vores bud på, hvordan vi får løst klimakrisen. Ejendomme står for en stor procentdel af CO2-udledningen, og det er nu, vi har chancen for at give vores bud på, hvordan vi får sænket det EJENDOM

niveau,” siger Boris Nørgaard Kjeldsen.

Når man aktivt tager del i samfundsdebatten og giver sin mening til kende inden for vigtige politiske emner, er der også en lille risiko. ”Det kan være, at vi bliver nødt til at tage nogle standpunkter, som ikke bakkes op af samtlige medlemmer. Men det vil være standpunkter, som er i fællesskabets og samfundets interesse,” siger Boris Nørgaard Kjeldsen.

Udenlandske investorer under vingerne Et af EjendomDanmarks mål er også at få inviteret de internationale investorer på markedet med i klubben. Blandt andet er organisationen i øjeblikket i gang med at udvikle en ny hvervekampagne. ”I takt med at det danske ejendomsmarked bliver stadig mere internationalt, vil det være helt naturligt at gøre mere for at organisere de nye udenlandske investorer.

Udenlandske investeringer fylder allerede en del på markedet. Hos EjendomDanmark kan de få råd og vejledning til at navigere på det danske ejendomsmarked og forstå de danske forhold,” siger Henrik Dahl Jeppesen.

Turbo på rekruttering EjendomDanmark vil i 2020 også sætte turbo på at øge indsatsen for at rekruttere fremtidens arbejdskraft til ejendomsbranchen. Bare inden for ejendomsadministration er der ifølge EjendomDanmarks beregninger brug for op mod fire tusind ekstra ejendomsadministratorer de næste ti år, men også andre områder inden for fast ejendom får behov for et kvalificeret udbud af arbejdskraft. ”Vi skal gøre op med en lav kendskabsgrad og et lidt støvet image i ejendomsbranchen.

Det er vores opgave at sikre, at for eksempel de studerende får øjnene op for branchen i deres uddannelsesforløb. Vi

opfører bæredygtige boliger til både de unge, familien og seniorerne. Vi skaber rammerne for den moderne og bæredygtige arbejdsplads og udvikler fremtidens byrum. Samtidig bidrager vi til økonomisk vækst i Danmark,” siger Boris Nørgaard Kjeldsen. ”Vi skal ganske enkelt gøre os lidt mere ”sexet” og attraktiv som branche og som virksomheder,” tilføjer Henrik Dahl Jeppesen.

For de, der skulle have fået åndenød af de mange nye tiltag, kan formændene berolige med, at der ikke vil blive pillet ved EjendomDanmarks kerneydelser som fx den populære juridiske rådgivning. ”Vi gennemfører bestemt ikke forandringer for forandringernes skyld. Men medlemmerne skal gerne opleve, at vi hele tiden skaber og tilfører dem mere viden og værdi,” siger Henrik Dahl Jeppesen. sts@ejd.dk

Delegerede og udvalg • Delegeretforsamlingen fortsætter som netværk efter indbydelse fra forretningsudvalget • Både medlemmer og ikke-medlemmer kan blive medlemmer af delegeretnetværket • Andre udvalg nedsættes efter behov og med defineret funktionsperiode • Forretningsudvalget kan delegere kompetence til relevante udvalg

2 47

DET

SKER 15. maj, online

KURSUS Lejefastsættelse og lejeregulering i boliglejemål 28. maj, København

KURSUS Ovderdragelse af andelsboliger Grundlæggende viden om hvordan man håndterer overdragelse af andelsboliger.

Kurset holdes kl. 9.30-16.00.

3. juni, København

KURSUS Omkostningsbestemt leje I Få styr på reglerne om fastsættelse af lejen i ejendomme, der er omfattet af omkostningsbestemt leje, og lær, hvordan du udarbejder et driftsbudget. Kurset holdes kl. 9.30-15.30.

9. juni, København

KURSUS Omkostningsbestemt leje II Få styr på reglerne om fastsættelse af lejen i ejendomme, der er omfattet af omkostningsbestemt leje, og lær, hvordan du udarbejder et driftsbudget. Kurset holdes kl.

9.30-13.00.

26. maj, online

Generalforsamling EjendomDanmark holder generalforsamling, Nørre Voldgade 2, København.

Grundet corona streamer vi generalforsamlingen, så du kan se den uden at møde fysisk op. Det er vigtigt for os, at vi undgår at udsætte dig og os for unødig smittefare, og derfor vil vi opfordre til, at du kun møder op, hvis du ikke har mulighed for at følge med online.

Giv besked Det er strengt nødvendigt, at du giver besked på des@ejd.dk, hvis du ikke har andre muligheder end at møde op.

Få et godt indblik i de komplicerede regler om fastsættelse og regulering af lejen i boliglejemål og den væsentligste praksis. Kurset holdes kl. 9.3016.00.

19. maj, online

KURSUS Grundkursus værdiansættelse af investeringsejendomme Få grundlæggende kendskab til hvordan du værdiansætter med DCF-modellen i praksis.

Kurset holdes kl. 9.30-13.00.

Link til streaming bliver sendt ud til alle tilmeldte og er tilgængeligt for medlemmer via ejd.dk.

Generalforsamlingen bliver optaget og kan efterfølgende findes på hjemmesiden.

Generalforsamlingen begynder kl. 11.

10. september, København

Invitation til landsmøde

Foto ATP Ejendomme.

48

EjendomDanmark holder landsmøde i vores nye lokaler på Vester Farimagsgade 41 i København.

Landsmødet kommer blandt andet til at indeholde en ekstraordinær generalforsamling og en fremvisning af de nye lokaler og kursusfaciliteter.

Mødet begynder kl. 16.

EJENDOM

2

Branchespecifik software

En åben platform giver dig det fulde overblik Som ejendomsadministrator får du mest ud af dit it-system, hvis du har alle dine systemer i ét.

Vitec§Ejendom er bygget på en åben platform, således at de funktioner, der er brug for i.f.m. ejendomsadministration, er tilgængelig i et system. Du får det fulde overblik ét sted og du skal ikke genindtaste de samme data i flere af systemerne. Det sparer dig tid og du opnår færre fejl i dine data.

Med en åben platform giver det mulighed for at fremtidige ønsker og behov kan imødeskommes smidigt og hurtigst muligt.

Udover mange standardintegrationer til eksempelvis betaling og opkrævning har vi i Vitec§Ejendoms seneste version også lavet en integration til bl.a. MoveOn’s flyttesyn og registrering via tablet.

Kontakt Vitec Datamann på telefon: 39 69 71 11 eller via email: info@datamann.dk Se mere på www.datamann.dk

Fremtidens forbrugsmåling - EU skærper kravene Alle ejendomme skal udstyres med forbrugsmålere, der kan fjernaflæses inden udgangen af 2027.

Se mere på: www.techem.dk/eu.

2020

2022

2027

2 x årligt aflæsning / Krav om fjernaflæsning

Månedlig aflæsning

Alle ejendomme skal have fjernaflæsningsmålere

Gevinst for ejendommen Planlæg din udskiftning i samarbejde med din regnskabsleverandør.

Opnå fordele ved både aflæsning, fordelingsregnskab, ejendomsdrift og forbrugsmønster i ejendommen.

5.000 liter pr. døgn

Hver gang Techems forbrugsalarmer for vand finder et løbende eller dryppende toilet, kan vi være med til at spare optil 5.000 liter vand pr. døgn.

FN’S VERDENSMÅL for bæredygtig udvikling Fokus på ressourcer www.techem.dk/verdensmaalene

Fokus på ressourcer

PROPTECH

Er branchen klar?

Digitaliseringen lurer i horisonten Før bilerne kan flyve, skal de kunne køre selv. Og før ejendomsbranchen bliver endnu mere digital, skal teknologien være moden. Men hvor langt er udviklingen – og hvordan vil det kunne implementeres?

Tekst Cecilie Lund Vinther Det er som at bevæge sig i grænselandet mellem nutid og fremtid. Fra hverdagen skues der ud over en horisont, hvor der popper digitale muligheder frem fra alle hjørner. Men hvilke muligheder står endnu, når fremtiden er rykket tættere på?

PropTech og digitalisering er stormet ind på ejendomsbranchens radar de senere år. Interessen er stor, mulighederne er mange, men det er også en verden, der stadig er ung: ”Vi er lige nu i en hypefase, hvor vi snakker meget om, hvilke muligheder der er, men der er også en usikkerhed omkring,

hvordan de nye digitale værktøjer skal bruges. Det kan sagtens være, at det kommer til at gå op med digitaliseringen – men der er også nogle områder, hvor det vil gå ned,” forklarer Per Anker Jensen, professor, DTU. Digitaliseringen er ganske givet blevet mere moden de

senere år. Det er både hjulpet på vej af praktiske elementer, som at sensorer er blevet billigere, og batterilevetiden er blevet længere. Ligesom der er kommet mere fokus på digitalisering – men området er stadig langt fra at være voksent: ”Vi er ikke særlig langt med at udnytte potentialet, og

Vi er lige nu i en hypefase, hvor vi snakker meget om, hvilke muligheder der er, men der er også en usikkerhed omkring, hvordan de nye digitale værktøjer skal bruges.

Per Anker Jensen, professor hos DTU.

50

EJENDOM

4

PROPTECH

der er mange systemer, der potentielt kan meget, men som endnu ikke er adapteret.

I dag kræver mange systemer stadig et større setup, og det gør det sværere at formidle til ledelsen, hvorfor der er en værdi i et nyt og måske relativt uprøvet produkt,” siger Per Anker Jensen.

Sund skepsis Alt har været nyt engang. Men særligt inden for Facility Management er der søsat mange pionerprojekter, hvor det bliver undersøgt, hvordan data og digitalisering kan hjælpe med at bruge ressourcerne optimalt: ”Der er mange interessante projekter i gang, hvor man for eksempel er ved at undersøge, om der anonymiseret kan holdes øje med, hvor mange der går ind på et offentligt toilet.

Så bliver der ikke brugt tid på

rengøring af et, hvor ingen har været, mens et meget benyttet ikke bliver overset,” siger Per Anker Jensen. ”Eller hvis der bliver sendt automatisk besked til kantinen om, hvor mange medarbejdere der er på arbejde – fx ved at bruge deres adgangskort – så kan de tilberede den rette mængde mad. Men det hele skal selvfølgelig være i overensstemmelse med GDPR.” Netop overgangen fra det abstrakte til det konkrete er det spændingsfelt, hvor digitalisering og ny teknologi kan ændre hverdagen på mange niveauer i ejendomsbranchen.

Men der er også en forsigtighed, og derfor er det positivt, at pilotprojekter tester mulighederne af: ”Vi er i en fase, hvor det handler om at lære, vidensdele og drage nytte af nye

erfaringer. Det er naturligt, at man ikke køber et nyt dyrt system ind, før der er en vis sikkerhed for, at det også giver en værdi tilbage. Der kommer flere og flere konkrete produkter på gaden, men der er potentiale til meget mere,” siger Mikkel Alsø, seniorøkonom hos EjendomDanmark.

Teknologisk udvikling Proptechprodukter kan være sensorer, der opfanger fugt i bygningen, før det udvikler sig, men det kan også være i større skala – eller i andre sammenhænge: ”Paletten er bred, når det handler om mulighederne.

Kan byggeriet i fremtiden tage endnu bedre højde for lysindfald eller placeringen af solceller, vil det have en stor betydning. Men det er også ned på det enkelte kontor,

hvor der allerede nu bliver set nærmere på brug af data til at indrette kontormiljøer optimalt frem for vaner eller mavefornemmelser,” siger Mikkel Alsø.

En anden mulighed er til konferencer, hvor data vil kunne gøre det lettere for både arrangører og deltagere. Der mangler altså ikke områder, hvor digitalisering kan påvirke vaner. Nu venter transformeringen fra idé til virkelighed: ”Mange idéer og projekter bunder i et ønske eller en tanke om at ville gøre et område eller et system mere smidigt, og det skal nu vises, at det også kan det. Der er et stort potentiale i de nye teknologier, men det kræver stadig nogle muskler at udvikle på området,” siger Per Anker Jensen. clv@ejd.dk

Foto iStock.

EJENDOM

4 51

BYUDVIKLING

”Vejle er en driftig by” Nye bygninger rejser sig, nye mennesker flytter til, og så er der dem, der bliver i fjordbyen.

Kom med til Vejle.

Tekst Cecilie Lund Vinther Vejen til Vejle var barndommens. Som niårig flyttede Søren Impgaard Nielsen, adm. direktør i Minova, til den midtjyske by – og han rykker ikke derfra igen. Fra sin hverdag i byen og fra sit professionelle liv har han set, hvordan Vejle har udviklet og forandret sig: ”Vejle er en driftig by, og de seneste år er den næsten blevet til en helt ny by. Det nye område ved vandet er sin egen lille havneby, og her er der fjordudsigt fra mange af lejlighederne,” siger Søren Impgaard Nielsen.

For ham begyndte det hele i begyndelsen af 90’erne med tre små

ejendomme i Vejle. Dengang var der mangel på boliger i byen. Men der har til alle tider og i alle byer været bølger.

Som i midten af 90’erne, hvor depositummet var til forhandling på en lejebolig. Og så er der tiderne som i dag, hvor der er balance mellem udbud og efterspørgsel. I dag er det ikke svært at finde en lejebolig i Vejle, og priserne er fair.

Tiden var en anden Nyt byggeri er skudt op i byen, og kommunen regner selv med, at flere flytter til. Men før en opblomstring er der en nedrivning – og noget af det gamle er væk: ”Vejle blev saneret på den hårde måde i

60’erne og 70’erne. Der er forsvundet mange smukke bygninger på den bekostning, men det hører selvfølgelig med, at det var nedslidt. Derfor kan vi, der holder af byer og byudvikling, dog stadig tænke på, hvor charmerende de mange gamle fiskerhuse ved åen ville have været i dag. Men tiden var ikke til det dengang,” siger Søren Impgaard Nielsen.

Også i dag bliver trykkerier, autoværksteder og renserier erstattet af moderne boliger.

Blandt disse boliger er der heldigvis arkitektur, der vækker genklang. Som det markante byggeri De Fem Søstre, hvor de ens, cylindriske bygninger

Bølgen, en af Vejles mest karakteristiske bygninger.

rejser sig til 40 meters højde.

Eller Fjordenhus – den ikoniske bygning fra kunstneren Olafur Eliasson. Og så er der Bølgen, som de fleste nok kan fremkalde sig.

Højdespringeren Danmarks mest undervurderede by kaldte rejseguiden Lonely Planet Vejle, men det handler ikke kun om arkitekturen. Smuk, bakket natur og mange nærliggende oplevelser gør den også attraktiv, siger Søren Impgaard Nielsen: ”Der bliver gjort en del for vores by – også fra politisk side. Der er nok at give sig til i byen, og samtidig er vi langt nok fra Aarhus til, at vi ikke bliver forvandlet til en pendlerby,” siger han.

Kommunen var da også årets højdespringer på ejendomsven-

Foto Jacob Due, Henning Larsen Architects.

52

EJENDOM

2

BYUDVIKLING

Foto Anders Sune Berg.

Fjordenhus er den første bygning, kunstneren Olafur Eliasson har tegnet.

lighed i 2019, men det betyder ikke, at byen ikke har udfordringer. En politiskole er på vej, men ellers er der ud over sygeplejerskolen mangel på større uddannelsesinstitutioner, der kan holde de unge i byen. Og så er der det med detailhandlen: ”Vores gågade er ganske fin, men også i Vejle er der tomme lejemål. Selvom de er store, velbeliggende og i pæne ejendomme,” siger Søren Impgaard Nielsen. clv@ejd.dk Foto Anders Sune Berg.

Her ses De Fem Søstre. De store halvmåneformede altaner på ydersiden af hver lejlighed får tårnene til at se runde ud. Søstrene blev bygget færdig i 2016.

Foto iStock.

EJENDOM

2 53

ØKONOMISK INDBLIK

Markedsdata EjendomDanmark indsamler data fra ejendomsejere og -administratorer for at skabe mere transparens på investeringsejendomsmarkedet til gavn for branchens aktører. Antallet af lejemål, der indgår i statistikken, er på bare seks år steget over 300 procent. Muligheden for at supplere med flere statistikker og produkter stiger i takt med et øget datagrundlag.

Tekst og tal Trine Ejsing Hos EjendomDanmark kan du få tomgangs- og lejedata for et afgrænset område fordelt på sektor. Herudover er EjendomDanmarks nye digitale værktøj Lejetjek blevet lanceret, hvor du for eksempel kan få et benchmark af lejemålene i din egen portefølje.

Den store tilslutning til indsamling af markedsdata har desuden gjort det muligt at udarbejde detaljerede og behovsbaserede analyser, for eksempel analyser

af sammenhængen mellem boligtomgang og opførelsesår eller energimærker.

EjendomDanmark udarbejder herudover totale afkast fordelt på sektor og kan supplere analyserne med områdets seneste væksttal, herunder BNP og beskæftigelse.

data har dog store regionale forskelle, og der arbejdes på at gøre statistikken endnu stærkere i de mindre byer. Særligt de større danske byer har allerede et solidt datagrundlag.

I denne artikel ser vi nærmere på de to store danske byer, Aarhus og Aalborg.

Nye statistikker Et øget datagrundlag gør det muligt for EjendomDanmark løbende at udvikle nye statistikker og produkter, og vi fortsætter derfor med at indsamle data. Dækningen af markeds-

Eksempel på analyse af tomgang og leje i Aalborg og Aarhus Udviklingen de seneste tre kvartaler viser et fald i tomgangen af udlejningsboliger i Aalborg, når det gælder

nybyggeri, som det fremgår af figur 1. Til trods for at den totale boligtomgang ligger nogenlunde stabilt omkring 7,7 procent, er tomgangen i nyopførte ejendomme efter 2010 faldet.

I Aalborg er boligtomgangen i ejendomme opført efter 2010 faldet til 5,7 procent, hvorimod ejendomme opført før 2010 er steget med 1 procentpoint i perioden.

I Aarhus er den totale boligtomgang steget med 0,8 procentpoint i perioden til et niveau på 5,6 procent i

Figur 1: Boligtomgang fordelt på ejendomme opført før og efter 2010 Tallene i artiklen er baseret på data før COVID-19-pandemiens udbrud i Danmark (data er fra juli 2019 til januar 2020).

Tomgangsprocent 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 Før 2010

Efter 2010

Total

Før 2010

Aalborg Juli 2019

54

Efter 2010

Total

Aarhus Oktober 2019

Januar 2020

EJENDOM

2

ØKONOMISK INDBLIK

samlet ét sted Boligleje fordelt på reguleringstype januar 2020. Stigningen i den totale boligtomgang er drevet af en stigning i ejendomme både før og efter 2010. I januar 2020 ligger boligtomgangen i ejendomme opført før 2010 på 5,2 procent og ejendomme opført efter 2010 på 6,5 procent. Boligtomgangen i nybyggeri er således højere end i øvrige ejendomme.

Energimærker og tomgang Udviklingen i boligtomgangen i Aalborg understøttes af en analyse af sammenhængen mellem energimærker og tomgang, der viser samme tendens som figur 1. I Aalborg er boligtomgangen lavest for energimærkerne A+B med en tomgang på 6,4 procent og har det højeste tomgangsniveau for de laveste

Figur 2: Boligtomgang fordelt på energimærker, jan. 2020

6,4

A+B

6,3

A+B

8,4

C+D

E+F+G

Aalborg

4,4

4,1

C+D

E+F+G

Aarhus

EJENDOM

10,3

Ud over tomgangsdata er det som aktør i ejendomsbranchen selvfølgelig også relevant at se på lejeniveauerne. I EjendomDanmark er boliglejen fordelt på reguleringstype for at få det bedste sammenligningsgrundlag.

Tabel 1: Gennemsnitsleje for bolig i Aalborg og Aarhus, jan. 2020 Kvadratmeterpris i kr. pr. år Markedsleje Det lejedes værdi Omkostningsbestemt leje Småhusudlejning

energimærker, som det fremgår af figur 2.

Analysen af boligtomgang fordelt på energimærker i Aarhus viser desuden samme billede som figur 1, hvor boligtomgangen er højest for ejendomme opført efter 2010. I Aarhus har de laveste energimærker, E+F+G, den laveste tomgang med 4,1 procent og A+B den højeste boligtomgang med 6,3 procent.

Aalborg Aarhus 1.100 1.400 1.000 1.275 925 975 975 1.175

lejeniveau end landets fjerdestørste by, Aalborg.

Vil du vide mere?

Besøg ejd.dk/statistik/lejetjek eller ring til økonomisk konsulent Trine Ejsing på 30 70 61 80. tej@ejd.dk

Generelt højere lejeniveau i Aarhus I Aalborg er Aarhus markedslejen for bolig 1.100 kr. og i Aarhus 1.400 kr., som det kan ses i tabel 1. Generelt er der større variation mellem lejereguleringstyperne i Aarhus til sammenligning med Aalborg. Det er desuden naturligt, at der er regionale forskelle i lejeniveauerne, og de højeste lejeniveauer findes i de største byer.

Som Danmarks andenstørste by har Aarhus da også generelt et højere

2 55

Al henvendelse: EjendomDanmark, info@ejd.dk, telefon: 33 12 03 30

HVORDAN TILFØJER MAN VÆRDI SOM PARKERINGSSELSKAB? „Vores ambition er at være ejendomsbranchens foretrukne samarbejdspartner inden for parkering.

Vi tror på at bringe innovative tekniske løsninger til bordet, som gør parkering nemmere for alle parter – pladsejere såvel som brugere af pladserne. Derfor har vi produkter for digitale parkeringstilladelser, som vores app APCOA FLOW, tabletløsning til receptioner, nummerplade genkendelses systemer mv. Dette er for at gøre parkering gnidningsfrit for brugere af p-pladser i hverdagen. Parkering er ikke noget, som man skal tænke for meget over, det skal bare fungere.

Men vores ambitioner stopper ikke her. Jeg tror på, udover en solid organisation, der kan levere til vores kunder, at det vigtigste er at skabe værdi for pladsejere og brugere på alle måder. Og hvordan skaber man værdi?

Vi mener, at der er potentiale for at gøre hverdagen endnu nemmere for brugerne - at gøre det til en specifik fordel at parkere på en APCOA-parkeringsplads. Derfor vil vi fortsat i fremtiden arbejde på at tilbyde pladsejere nye og værdiskabende tiltag, som kan være til gavn for brugerne.“ Michael Christensen Adm. Direktør APCOA PARKING Danmark A/S