Ejendom 2 2023

Magasinet for hele ejendomsbranchen

POLITIK Mød de nye boligordførere

NYT MEDLEM En del af noget større

GREENHUSHING Bæredygtighedsordbog

BÆREDYGTIGHED I EJENDOMSBRANCHEN BÆREDYGTIGHED I EJENDOMSBRANCHEN

NR. 2 MAJ 2023

← I nogle ejendomme er den bedste løsning at placere en elevator i en skakt på ejendommens facade.

Elevatorer øger både livsglæden og salgsprisen Efter at have etableret tusindvis af altaner gennem årene har Altan.dk nu også specialiseret sig i at etablere elevatorer i eksisterende etageejendomme. Det gør de enkelte lejligheder meget mere attraktive for flere målgrupper.

Gennem de sidste 20 år er der knopskudt altaner på rigtig mange etageejendomme i de store danske byer. En stor del af disse altaner er etableret af Altan.dk, der tilbage i nullerne udviklede et system, hvor den enkelte boligforening kan købe altanerne som en totalløsning og dermed spare en masse besvær i en ellers kompliceret proces.

Nu er turen så kommet til elevatorer, og processen minder på mange måder om den fra altanløsningerne, forklarer Ulrik Knudsen, der er marketingchef for Altan.dk: “Vi mærker en stor interesse, men mange boligforeninger har stadig svært ved at forestille sig, hvordan det kan lade sig gøre. Vi har dog udviklet forskellige metoder til at etablere elevatorer relativt enkelt i eksisterende etageejendomme. Hvis der er plads, kan vi montere den i forbindelse med hovedtrappen, men ellers kan vi erstatte bagtrappen med en elevator. Alternativt er vi ude i et elevatortårn, der monteres uden på ejendommen.” Åbner for nye målgrupper Interessen for elevatorer kommer efter, at mange lejligheder i de store byer har gennemgået omfattende opgraderinger, når det gælder både altaner, køkkener og badeværelser. Nu kan man lægge et niveau mere på komforten, og det gavner også målgrupper, der før har haft svært ved fx at bo på 4. sal – eksempelvis ældre og folk med fysiske udfordringer. “Der er en stor komfortmæssig gevinst ved en elevator, og det åbner for helt nye målgrupper, når en lejlighed skal sælges eller udlejes. Det giver også

Læs mere på www.altan.dk/elevatorer

Altan.dk er specialister i at erstatte bagtrappen på ældre etageejendomme med en elevator →

rigtig god mening på samfundsniveau, fordi en elevator gør det muligt for ældre borgere at blive længere i egen bolig,” siger Ulrik Knudsen.

Værdien af lejlighederne forøges betragteligt Alle projekter er i sagens natur forskellige, men hos Altan.dk kan man typisk etablere en elevator i en eksisterende ejendom for mellem 1,5 og 2,5 mio. kr. “Det er vores erfaring, at man kan forvente en værdiforøgelse på 3-4.000 kr. pr. m2, så der er også en økonomisk gevinst på sigt – hvilket er værd at tage med i betragtning,” mener Ulrik Knudsen.

NR. 2 MAJ 2023

40

Direktør til daglig - vinbonde i fritiden. Mød Torben B.B. Hansen fra Vestegnens Boligadministration.

24

Travbanen er et nyt boligkvarter i Billund, hvor der er eksperimenteret med materialer, der skal holde CO₂-aftrykket i bund.

TEMA 20 Alle i branchen skal kunne indfri krav og ambitioner 22 Bæredygtighedsordbog 24 Transformation kræver vidensdeling 28 Med små skridt kan vi accelerere udviklingen 32 Fra A-Z - Grøn bydel

BÆREDYGTIGHED 6 DERFOR BLEV JEG MEDLEM

En del af noget større

10 DET POLITISKE LANDSKAB

Her er de nye boligordførere 14 5 SKARPE OM BOLIGPOLITIK

Til Thomas Monberg, ny S-boligordfører 16 SPECIALE OM PROPTECH

Kan PropTech transformere branchen?

35 DET POLITISKE HJØRNE

Vi redder ikke verden med gode intentioner 37 LEJETJEK+

Vi kan træffe bedre beslutninger

16

38 GENERALFORSAMLING 2023

De to DTU-specialestuderende Søren Emil Kjær og Rune Lykke Høg fik ideen til deres speciale om PropTech i ejendomsbranchen på et ophold i Texas.

42 LÅN FOR UDLEJNINGSEJENDOMME

Politik og grøn omstilling på dagsordenen 40 OUT OF OFFICE

Torben dyrker sin egen vin Ny vejledning fra Finanstilsynet kan føre til fald i byggeriet 44 ØKONOMISK INDBLIK

Få bugt med tomgang, og optimer din udlejning

EJENDOM

REDAKTION

Magasinet for hele ejendomsbranchen

Chefkonsulent Stine Rud Skov

UDGIVES AF EjendomDanmark, 33 12 03 30, info@ejd.dk, ejd.dk

ISSN 2597-0038

TRYK Jørn Thomsen Elbo

ANSVARSHAVENDE REDAKTØR Underdirektør Cecilie Lund Vinther

Pressekonsulent Amalie Dvinge Agerbo Pressekonsulent Cathrine Bøgh Sørensen

LAYOUT Grafiker Anita Hansen

ANNONCESALG Vendemus, 27 50 70 80, mads@vendemus.dk, vendemus.dk

Ejendom bliver trykt på svanemærket papir og er en CO₂-neutral tryksag. Artikler må gerne citeres, når det sker inden for citat­ reglerne med tydelig angivelse af Ejendom som kilde og dato.

Erhvervsmæssig affotografering af Ejendoms tekst, billeder, illustrationer og annoncer er ikke tilladt.

LEDER

Forberedt til fremtiden Vi lever i omskiftelige tider.

Det er der næppe noget nyt i, at vi siger til hinanden, men i disse år udvikler verden sig dog med høj hastighed.

Der sker kvantespring inden for digitalisering, og det nødvendige fokus på bæredygtighed fylder til stadighed mere. Derfor er jeg glad for, at vi – igen – dykker ned i emnet på side 20. For når målsætninger på verdensplan skal indfris gennem konkrete forandringer i de enkelte virksomheder, så bliver billedet mere komplekst.

Lad dig inspirere af andres erfaringer, og tag et kig på vores ordbog. For vi når kun klimamålene ved samarbejde – i verden, i Danmark og i branchen.

Resultater skabes sammen Fællesskabet har nemlig stor betydning. Jeg oplever vores fællesskab, når branchenetværk mødes i sekretariatets lokaler, når studerende kan erfaringsudveksle i pauserne, og når vi mødes som en samlet branche.

På generalforsamling og landsmøde var der massiv opbakning til, at EjendomDanmark fortsat skal være

4

branchens samlingspunkt for politisk interessevaretagelse, samtidig med at der leveres medlemsservice i højeste kvalitet. Du kan se fotos fra dagen på side 38.

valgte fællesskabet til. Denne gang finder du den på side 6, hvor Borg Administration så rammende siger det: Det er en fordel at være en del af noget større.

Socialdemokratiet, Venstre og Moderaterne. Deres syn på boligpolitik kommer til at påvirke branchen, og du kan møde de nye boligordførere på side 10.

Medlemmerne først EjendomDanmark er en medlemsorganisation. Jeg elsker personligt at læse artiklerne om, hvorfor nye medlemmer

Mød de nye boligordførere Efter valget kom nye folkevalgte også ind i et nyt fællesskab, da der blev dannet en regering mellem

God læselyst!

Adm. direktør Peter Stenholm

Kom godt i gang med Unik Bolig Nem oplæring af nye brugere i Unik Bolig.

Fordi det betaler sig at gøre rigtigt fra starten.

Gør det nemt og effektivt for dine nye medarbejdere, når de skal oplæres i Unik Bolig. Spar tid på én til én oplæring.

Med udgangspunkt i vores best practice har vi udarbejdet et online introduktionskursus (on demand).

Nye medarbejdere kan deltage i kurset, når det passer, og genbesøge de vigtigste forretningsgange.

Læs mere om kurset og tag testen.

Kurset sikrer optimal brug af Unik Bolig med udgangspunkt i vores anbefalinger.

Lad os skabe værdi for jeres kunder med effektiv og optimal brug af Unik Bolig.

Tag testen og se om du kender begreberne i Unik Bolig.

DERFOR BLEV JEG MEDLEM

En del af noget større Det nye år har budt på en ny tilværelse for 30-årige Jannik Borg, der er blevet selvstændig ejendomsadministrator. Allerede ved virksomhedens oprettelse meldte Borg Administration sig ind i EjendomDanmark, for det er en stor fordel for en mindre virksomhed at være en del af noget større.

Tekst: Amalie Dvinge Agerbo Da Jannik Borgs datter kom til verden for et år siden, voksede ønsket om en større grad af frihed og fleksibilitet i arbejdslivet. Med en travl karriere som først revisor og dernæst regnskabschef i bagagen besluttede han sig for at blive selvstændig og oprettede virksomheden Borg Administration i januar 2023. ”En af de første ting, jeg gjorde, da jeg havde oprettet virksomheden, var at melde os ind i EjendomDanmark, som jeg via min tidligere arbejdsplads, en ejendomsadministration (red.), kendte til. Jeg har blandt andet taget et kursus i lejeret hos EjendomDanmark for noget tid siden,” fortæller Jannik Borg.

Borg Administration yder primært ejendomsadministration for ejer- og andelsforeninger og består ud over Jannik Borg også af partneren Jacqueline Osborne.

6

Vi kan spare arbejdet ved, at der er dygtige folk hos EjendomDanmark, der kan præsentere stoffet for os.

Indehaver Jannik Borg Borg Administration

Foreningerne er primært beliggende på Amager, hvor virksomheden også holder til.

Kan spare tid og ressourcer På nuværende tidspunkt består kundeporteføljen af en håndfuld kunder fra Jannik Borgs eget netværk. Og netop qua virksomhedens størrelse er det vigtigt at være en del af noget større, forklarer han. ”Så er information og generel rådgivning mere tilgængelig,” siger han og uddyber: ”Vi forventer også, at medlemskabet

kan være med til at spare os lidt tid. Der sker jo meget i ejendomsbranchen, særligt på lovgivningsområdet, og i stedet for at vi skal bruge en stor mængde tid og ressourcer på at læse op på det seneste nye, kan vi spare arbejdet, ved at der er dygtige folk hos EjendomDanmark, der kan præsentere stoffet for os.”

Har gjort brug af medlemskabet Borg Administration har allerede gjort brug af sit

medlemskab og regner med at benytte det endnu mere i fremtiden: ”Vi følger med, når EjendomDanmark udsender nyheder og artikler, der vedrører vores branche, og jeg har også gjort brug af standardkontrakten til administrationsaftaler. Derudover forventer vi at bruge EjendomDanmark til at dygtiggøre os selv i form af kurser og efteruddannelse.” ama@ejd.dk

EJENDOM

2

DERFOR BLEV JEG MEDLEM

Velkommen som medlem Comundo ApS CS Property Management FB Gruppen A/S MMM-Ejendomme ApS Nexus Advokater Vores Administration

ERHVERV

Som medlem af EjendomDanmark kan du godt forvente noget mere af os I Alm. Brand arbejder vi professionelt med forsikring af ejendomme – og som medlem af EjendomDanmark får du nogle helt særlige fordele, når du tegner forsikringer hos os.

Ring til os i dag og få en snak og et uforpligtende tilbud.

Børge Schmidt

Telefon 22 80 47 11

Ann._Ejendomsforeningen_Danmark_190x136_maj2023.indd 1 EJENDOM 2

Lars Jørgensen

Telefon 23 43 73 55

08-05-2023 14:22:49

7

BrancheNyt

Nye kræfter til EjendomDanmark

23.000 besøgende på MIPIM Årets MIPIM i Cannes, der fandt sted 14.-17. marts, tiltrak intet mindre end 23.000 besøgende. Det er 15 procent flere deltagere end til sidste års messe. Blandt deltagerne var mere end 600 danskere til stede.

Den 1. maj 2023 bød EjendomDanmark to nye underdirek­ tører velkommen – Mette Qvist og Mikkel Rode. Mette Qvist kommer til at spille en stor rolle i organisationens ambition om at understøtte medlemmerne i arbejdet mod en mere bæredygtig og ansvarlig branche. Hun har erfaring med at fremme bæredygtighedsdagsordenen som CEO hos Rådet for Bæredygtigt Byggeri. Mikkel Rode indtræder i ledelsen og får ansvaret for blandt andet økonomi, it, projektstyring samt kurser og uddannelser. Mikkel Rode kommer senest fra TV2, hvor han var administrationschef. Tidligere har han været hos Dansk Psykologforening, KEOPS og Dansk Byggeri.

Foto: Ursula Bach/ PensionDanmark.

Torben Möger Pedersen stopper i PensionDanmark ventes det samlede ejendomsafkast at blive i 2023.

Det vil være det laveste afkast siden 2013.

Torben Möger Pedersen trækker sig fra 1. oktober 2023 som adm. direktør i PensionDanmark efter mere end 30 år på posten. Han vil fremover fokusere på blandt andet bestyrelsesarbejde og rådgivningsopgaver.

Kommuner overholder ikke servicemål 63 ud af de 98 danske kommuner overholder ikke servicemålet for sagsbehandlingstid for etagebyggeri til brug for bolig.

Også sagsbehandlingstiden for simple konstruktioner, enfamiliehuse, in-

Vi er utroligt glade og stolte over, at vores praktikant, Mads Møller Haase, har nomineret os til Årets Cphbusinesspraktikplads. Vi er ved at revne af stolthed over, at Mads og Copenhagen Business Academy anerkender os på den måde. ØENS Rådgivningshus er blandt finalisterne til Årets Cphbusiness­ praktik 2022/2023 8

dustri- og lagerbygninger og etagebyggeri til brug for erhverv overskrider servicemålet i mange kommuner. Servicemålet varierer alt efter typen af konstruktion.

EJENDOM

2

Forbrugsmåling til en ny verden

Brunata leverer præcise målere og forbrugsregnskaber til beboelsesejendomme. Det har vi gjort i over hundrede år, og det gør vi stadig. Men i en tid hvor der er stadig større fokus på ressourceforbrug, stilles der helt nye krav bl.a. til fjernaflæsning. Og de krav kan du roligt gå i møde med Brunata som partner. Vores intelligente netværk gør det nemt at følge energiforbruget både som beboer og administrator og åbner samtidig døren for en helt ny verden af intelligente løsninger.

Læs mere på brunata.dk.

DET POLITISKE LANDSKAB

Overblik

Her er de nye boligordførere Folketingets 12 partier har nu alle udpeget deres nye boligordførere efter folketingsvalget i november. Mange af dem er nyvalgte og relativt uerfarne i dagligdagen på Christiansborg.

Tekst: Amalie Dvinge Agerbo

SOCIALDEMOKRATIET Thomas Monberg

Fo to :

Foto: M ari e

Thomas Monberg har en uddannelsesbaggrund som grafisk trykker og mange års erhvervserfaring inden for industrien, men har i en periode også arbejdet som lærer på en lokal skole i Horsens, hvor han er bosiddende. Læs interviewet med ham på side 14.

ld.

Ha

MODERATERNE Nanna W. Gotfredsen Nanna W. Gotfredsen er uddannet jurist og har blandt andet været med til at stifte interesseorganisationen Gadejuristen, ligesom hun er medlem af Rådet for Socialt Udsatte.

Hun er 54 år og har ikke tidligere været politisk aktiv. Dermed er det seneste folketingsvalg hendes første, hvor hun fik 2.333 stemmer for Moderaterne i Københavns Storkreds.

VENSTRE Heidi Bank

Fot o: S

næstformand for Boligudvalget og næstformand for Indenrigs- og Boligudvalget.

Hun har desuden siddet i Aarhus Byråd fra 2018 til 2021.

Heidi Bank er bankuddannet og har tidligere drevet egen ejendomsmæglervirksomhed.

gaard.

Bro en te

50-årige Heidi Bank har overtaget Jakob Ellemann-Jensens plads i Folketinget, imens han er sygemeldt. Ved det seneste folketingsvalg fik hun mere end 3.700 stemmer.

I perioden 2019 til 2022 var hun medlem af Folketinget og sad blandt andet på poster som boligordfører,

10

d.

Hal ie ar M

Det er første gang, at 46-årige Thomas Monberg er blevet valgt til Folketinget, men han har en politisk baggrund fra Horsens Byråd, hvor han blandt andet har siddet i Plan- og Vejudvalget.

Han er valgt i Østjyllands Storkreds, hvor han fik 5.479 personlige stemmer.

EJENDOM

2

Fot o: Ma ld.

Ha rie

ALTERNATIVET Sascha Faxe Sascha Faxe er ny i Alternativets folketingsgruppe, men har været opstillet for partiet siden 2016, ligesom hun også har været politikudviklingschef. Hun er valgt i Sjællands Storkreds, hvor hun fik 1.129 personlige stemmer.

Hun er 51 år gammel, bosiddende i Roskilde og har en bachelor i historie og medievidenskab.

Sascha Faxe har tidligere arbejdet i Ventilen Danmark og Mellemfolkeligt Samvirke.

DANMARKSDEMOKRATERNE Kristian Bøgsted

Fo to :

Kommune, hvor han var valgt for Dansk Folkeparti.

Han er uddannet tjener, men har i de seneste 12 år arbejdet på nathold hos Vestas. Privat er han bosiddende i No uden for Ringkøbing.

.

Hald rie Ma

DANSK FOLKEPARTI Nick Zimmermann Nick Zimmermann er 29 år gammel og nyvalgt til Folketinget med sine 1.093 personlige stemmer i Østjyllands Storkreds.

Ved kommunalvalget i 2017 blev han byrådsmedlem i Randers Kommune, hvor han fortsat er valgt.

Nick Zimmermann har en uddannelse som lager- og logistikoperatør, og har blandt andet arbejdet på Aarhus Universitetshospital. Privat er han bosiddende i Randers sammen med sin familie.

ENHEDSLISTEN Pelle Dragsted

Fot o: Ma ld.

Ha rie

Pelle Dragsted har været ansat i Enhedslisten fra 2005 blandt andet som politisk rådgiver, og han blev valgt til Folketinget i 2015.

Han er opstillet i Københavns Storkreds, og ved valget i 2022 var han den kandidat fra Enhedslisten, der fik flest personlige

Fo to ald. eH ari :M

EJENDOM

2

ld.

Ha rie

Hos Danmarksdemokraterne er det 39-årige Kristian Bøgsted, der er partiets nye, men også første boligordfører. Han er valgt i Nordjyllands Storkreds, hvor han fik 480 stemmer.

Kristian Bøgsted har en fortid som medlem af byrådet i Ringkøbing-Skjern

Fot o: Ma

stemmer (14.129). Han har været medlem af Kommunalbestyrelsen på Frederiksberg, hvor han også bor.

Pelle Dragsted er 48 år og har en bachelor i historie og en kandidat i retorik og formidling. Derudover er han tidligere pædagogmedhjælper og arbejdsmand.

DET KONSERVATIVE FOLKEPARTI Per Larsen Per Larsen repræsenterer Nordjyllands Storkreds i Folketinget, hvor han fik 2.383 personlige stemmer.

Han har tre og et halvt års erfaring fra Folketinget og erfaring fra kommunalog regionalpolitik. Han har blandt andet

siddet i bestyrelsen for Danske Regioner.

Derudover har han været medlem af både Naturklagenævnet og Natur- og Miljøklagenævnet.

Han er uddannet agrarøkonom, er 57 år gammel og bor i Frederikshavn.

11

Fot o: Ma

ld.

Ha rie

LIBERAL ALLIANCE Helena Artmann Andresen Med sine blot 21 år er Helena Artmann Andresen både Folketingets yngste boligordfører og yngste medlem.

Hun er bosiddende i Kolding, hvor hun også har arbejdet som salgsassistent i festartikelbutikken Partyland. Hun er

desuden uddannet alumne fra Cepos Akademi i 2022.

Folketingsvalget i 2022 var hendes første, og hun fik 1.143 stemmer i Sydjyllands Storkreds.

NYE BORGERLIGE Kim Edberg Andersen

Fot o: M

Kim Edberg Andersen er 49 år gammel, uddannet bachelor i politik og administration og bosiddende i Rebild Kommune, hvor han også har været byrådsmedlem.

Han er medlem af regionsrådet i Region Nordjylland, hvor han også er en del af forretningsudvalget.

ld.

Ha ie ar

RADIKALE VENSTRE Katrine Robsøe 31-årige Katrine Robsøe har siddet i Folketinget siden 2019, hvor hun blev valgt i Østjyllands Storkreds. Som det eneste radikale mandat i Østjylland blev hun genvalgt ved folketingsvalget i 2022 med 3.736 stemmer.

I den foregående valgperiode har hun været erhvervsordfører og ordfører for

videregående uddannelser. Desuden har hun tidligere været aktiv i Radikal Ungdom, hvor hun var næstformand for Århus Radikale Ungdom. Hun bor i Aarhus.

Katrine Robsøe har en kandidat i statskundskab og en kort fortid i Dansk Industri bag sig.

Den 30-årige Sigurd Agersnap er nyvalgt folketingsmedlem for SF, men han har siden 2018 været medlem af SF’s landsledelse. Derudover blev han ved kommunalvalget i 2017 valgt til kommunalbestyrelsen i Lyngby-Taarbæk Kommune, hvor han også har været viceborgmester.

Foto :M ar ie

ld.

Ha

SOCIALISTISK FOLKEPARTI Sigurd Agersnap

12

d.

Hal ie ar M

Kim Edberg Andersen er valgt for Nye Borgerlige i Nordjyllands Storkreds, hvor han fik 5.218 personlige stemmer.

Han har tidligere været medlem af Dansk Folkeparti, men skiftede til Nye Borgerlige i januar 2021.

Fo to :

Han er uddannet cand.scient.pol. i statskundskab og har blandt andet arbejdet som konsulent hos DR og siddet i bestyrelsen hos BIOFOS. Ved folketingsvalget i 2022 blev han valgt ind i Folketinget med 2.857 personlige stemmer i Københavns Omegns Storkreds.

EJENDOM

2

27% af boligsøgende i København er på udkig efter en delevenlig lejebolig

Giv din mavefornemmelse en velfortjent pause.

Brug data til at minimere tomgang. boligportal.dk/udlejningsdata

5 SKARPE

skarpe om boligpolitik Hvordan vil SVM-regeringen gå sammen om en fælles boligpolitik, hvilken rolle spiller ejendomsbranchen for et mere bæredygtigt Danmark, og hvad er det, lejeboliger kan?

Det kommer Thomas Monberg, ny boligordfører fra Socialdemokratiet, med sit bud på.

Tekst: Stine Rud Skov

Boligpolitik har i mange år været præget af stærke ideologiske holdninger. Hvordan ser du perspektiverne i, at SVM-regeringen kan samles om en fælles boligpolitik?

Partierne har en fælles ambition om, at Danmark skal være et godt sted at bo. Vi ønsker et boligmarked, hvor der er plads til alle, og samtidig skal det være stabilt. Priserne på boligmarkedet varierer meget, og udsvingene behøver ikke at være så store som dem, vi ser i dag. Det giver destabilitet frem for stabilitet. Derudover ønsker vi et mere grønt boligmarked. Det er vigtigt,

at vi regulerer med omtanke, når det handler om boligmarkedet. Smider du en sten i vandet her, rammer skvulpene mange.

Vi har et boligudspil på vej, og der vil være mange forskellige parametre, der spiller ind. Vi kommer til at overveje hele boligområdet.

Hvordan ser du private lejeboligers rolle på boligmarkedet i forhold til andre boligformer som for eksempel almene?

Jeg har selv været med til at udarbejde lokalplaner, hvor der både var almene boliger, andelsboliger og private lejeboliger i samme lille område.

Jeg synes, der er nogle gode perspektiver i at blande boformerne og bo sammen med nogen, der ikke minder om en selv. Jeg ser derfor heller ikke et modsætningsforhold mellem almen og privat udlejning, til gengæld mener jeg, de kan supplere hinanden. At bo til 14

leje i en privat lejebolig er på nogle områder ikke så forpligtende som at bo i en almen bolig, hvor der er mange ting, man er fælles om. Lejeboliger er et mere frit alternativ, der ikke kræver ret meget andet, end at du har penge til at flytte ind og betale husleje. Private lejeboliger er også mere tilgængelige, da du ikke behøver at være skrevet op i mange år for at få adgang til en bolig.

Fremskrivninger af boligefterspørgslen angiver, at der vil komme stigende efterspørgsel efter private lejeboliger frem mod 2040. Inddrager I disse fakta i jeres boligpolitik?

Det er en vigtig rettesnor for os, hvordan den demografiske udvikling bliver. En del af udviklingen og udfordringerne vil være forskellig fra kommune til kommune og op til dem at håndtere. Fra politisk hold skal vi have boligudvikling med i tankerne, når vi anlægger veje og stationer, der fører mod Aarhus og København. Det skal være hurtigt at komme ind til

bymidten, og vi skal have gode offentlige transportmidler. Men vi skal også passe på vores landzoner. I mange landdistrikter vælter man huse, og de kommer jo aldrig igen. Det er også lidt farligt. Vi er ikke færdige med at kigge på, hvordan vi udnytter landzonerne bedre.

Vi ønsker et Danmark i bedre balance.

EJENDOM

2

5 SKARPE

Hvordan ser du ejendomsbranchens rolle i forhold til et mere bæredygtigt Danmark?

Jeg ser det som en rolle, vi alle sammen har. Men derudover er det klart, at ejendomsbranchen er en vigtig medspiller på området. I meget nybyggeri bliver bæredygtighed heldigvis allerede indtænkt, så det handler særligt om at få renoveret den eksisterende boligmasse i en mere bæredygtig retning. Noget skal renoveres og noget rives ned med henblik på at genbruge materialer. Jo flere der kaster sig over grønne investerin-

ger ift. at vedligeholde og forbedre ejendommene, og jo større efterspørgslen bliver, jo billigere vil det forhåbentlig også blive. Rykker de store spillere, bliver det som regel også nemmere for de mindre.

Og så er der hele diskussionen om, hvordan man sikrer, at ejer tjener de grønne investeringer hjem.

Det er farligt for mig at svare på, men det skal vi kigge ind i: Hvordan sikrer vi grønnere lejeboliger?

Hvordan sikrer vi investeringer til nye boliger, hvis de aktuelle udfordringer med inflation og høje renter varer ved?

Vi har haft nogle rigtig gode år i forhold til ejendomsinvesteringer, fordi renten har været lav, og man ikke har tjent ret meget på obligationer. Mange pensionskasser har derfor villet investere i ejendomme, og det er mit indtryk, at det har været nogle rigtigt gode år at bygge i.

Den store efterspørgsel omkring byerne ser jeg fortsætte, og jeg tror, at investeringer i

disse områder bliver gunstige de næste mange år frem.

Jeg er mere bekymret for, at vi kommer til at mangle jord inde i de centre, hvor folk gerne vil bo. Derfor skal vi også bygge noget uden for storbyerne. Her skal vi indtænke infrastrukturen. Den har stor betydning for, hvor jeres medlemmer vil opføre private lejeboliger fremover. sts@ejd.dk

Spar på din varmeregning og giv dit bidrag til miljøet – med vores brugervenlige online portal eller app!

Forskning viser, at en hustand gennemsnitligt sparer 20 % på deres varmeregning ved ... § et synligt og transparent forbrug § at justere eventuelt overforbrug Vi står for visualiseringen, så beboere foruden ved årsafregningen, kan tilpasse og optimere forbruget.

ista Danmark A/S | Borupvang 5B | 2750 Ballerup | ista@ista.dk | www.ista.dk

EJENDOM

2

15

SPECIALE OM PROPTECH

Kan PropTech transformere branchen?

Kan PropTech være drivkraften, der gør, at den danske ejendomsbranche ændrer og fornyer sin forretningsmodel for at stå stærkere på markedet? Og hvornår skaber PropTech egentlig værdi? De spørgsmål har to specialestuderende fra DTU blandt andet søgt at finde svar på.

Tekst og foto: Stine Rud Skov Ideen til specialet tog form i Texas. De to studiekammerater Søren Emil Kjær og Rune Lykke Høg boede til leje i et halvt års tid, og her slog det dem, at kommunikationen med udlejer foregik langt mere digitalt end i Danmark. ”Vi havde en profil, hvor vi kunne betale husleje, chatte og sende beskeder til udlejer.

Opstod der problemer i lejemålet, sendte vi et foto af sted, og så snart viceværten havde tid, blev det fikset. Det var her, vi blev opmærksomme på PropTech og dens muligheder,” fortæller Søren Emil Kjær.

16

Samtidig havde de to studiekammerater en oplevelse af, at det teknologiske samfund generelt ikke afspejler sig meget i de ejendomme, vi bor og arbejder i.

Fokus på kerneforretningen Det affødte idéen om at se nærmere på, om PropTech kan være en drivkraft, der gør, at ejendomsbranchen radikalt ændrer og fornyer sin forretningsmodel. Samtidig undrede det de to studerende, hvordan PropTech har kunnet opstå som subsektor frem for, at branchen selv har grebet bolden og udviklet egne digitale løsninger. Efter en række interview med både ejendoms-

selskaber og PropTech-virksomheder, lå svaret på denne del dog lige for. ”Teoretisk set er der ikke behov for at ændre sin forretningsmodel, så længe lejerne er glade og tilfredse. For ejendomsselskaberne handler det primært om at holde styr på kerneforretningen,” siger Rune Lykke Høg.

Lovgivning og konkurrence Det betyder dog ikke, at PropTech er overflødigt, men det er ikke det, der driver forretningsudviklingen. De væsentligste drivkræfter er at leve op til den gældende lovgivning og at stå stærkt i konkurrencen på markedet, hvor der er særligt

fokus på udenlandsk kapital, fandt de to studerende frem til.

Sekundære, men også betydelige drivkræfter, er kravene om en fortsat mere bæredygtig branche og ændrede behov hos lejerne. ”Branchen ønsker ikke at digitalisere for at digitalisere, det skal skabe værdi. PropTech kan være et middel til at positionere sig på markedet ved for eksempel at give adgang til en bedre lejeroplevelse, mere energieffektive ejendomme eller data til ESG-regnskabet,” siger Rune Lykke Høg.

Behov for brede løsninger Ud over at skabe værdi, så vægter det blandt ejendomsEJENDOM

2

SPECIALE OM PROPTECH

selskaberne, at PropTech-virksomheden er stabile spillere på markedet. Siden spiller det også ind, at løsningerne kan afprøves på et lille udsnit af ejendommene og herefter skaleres. Mindst lige så vigtigt efterlyser branchen brede løsninger, frem for en palet af små nicheløsninger.

Ind til videre har branchen haft størst interesse i PropTech, der kan bidrage til at monitorere ejendommenes energiforbrug, er de studerendes erfaring. ”Her bliver PropTech svaret på en reel udfordring, og netop det skaber værdi,” siger Rune Lykke Høg.

EJENDOM

2

En løftestang?

Historisk set er PropTechvirksom­hederne og ejendomsbranchen gået lidt skævt af hinanden, er en af konklusionerne i specialet. ”PropTech-virksomhederne mener, de kan bidrage til at ændre branchen radikalt, men ejendomsselskaberne ser primært PropTech som en del af en løsning. I nogle tilfælde har PropTech-virksomhederne glemt at forhøre sig hos branchen, om en bestemt teknologi kunne være relevant. Skal parterne indgå i et lykkeligt ægteskab, skal den udfordring løses,” siger Søren Emil Kjær.

Anvendt på den rigtige måde er der dog ingen tvivl om, at

PropTech kan gøre ejendommene mere værdifulde for alle interessenter, mener de to studerende. ”PropTech kan indirekte være en drivkraft, der skubber branchen i retning af en mere moderne og stærk forretningsmodel, hvor virksomhederne kan opnå deres mål om at komme tæt på lejerne, leve op til lovgivningen og stå stærkt i en konkurrencesituation”, lyder konklusionen.

Samtidig er branchen ret bevidste om, at der skal hjælp til udefra for at kunne transformere sig til en mere digital version. ”Ejendomsselskaberne anerkender, at de ikke selv har

viden og kapacitet inhouse til at give deres forretningsområde et digitalt løft. Det er netop derfor, at en subindustri som PropTech kan opstå og potentielt blive en løftestang for en mere moderne forretningsmodel,” afrunder Søren Emil Kjær. sts@ejd.dk

17

CASPER SCHOUGAARD

Livet udspringer i Hørsholm Jeg voksede op i Hørsholm. Jeg spillede ungdomsfodbold på semiprofessionelt plan, men mit alternativ lå klar: Blev jeg ikke fodboldspiller, skulle jeg være advokat. Efter min gymnasietid fik jeg arbejde på et advokatkontor, men fandt hurtigt ud af, at jeg kun fandt ét fagområde spændende: ejendomsjura. Jeg droppede derfor drømmen om jurastudiet og begyndte

Foto: Kraer erhvervsmægler.

Casper Schougaard, 40 år, overtog den 1. april Kraer erhvervsmægler. Han har i mere end 20 år arbejdet med ejendomme og har tidligere blandt andet været partner og leder af Capital Markets-afdelingen i Newsec Advisory.

som trainee hos Home. Samtidig flyttede jeg i en lejet villalejlighed i min barndomsby og købte, som man jo skal som ejendomsmægler, min første bil.

De første år på Frederiksberg Rundrejse i Sydamerika Efter fem år hos EDC Poul Erik Bech trængte jeg til luftforandring. Derfor tog jeg orlov og rejste rundt i Sydamerika. Mine venner driller mig med, at det var luksusudgaven af en backpackertur, for jeg boede på hoteller og havde mine ting i en rullekuffert. Jeg var væk i tre måneder, og i den tid tænkte jeg meget over, hvad jeg egentlig skulle. Da jeg kom hjem til Danmark, sagde jeg op. Selvom jeg elskede jobbet, er der som boligmægler korte relationer med kunderne, og jeg drømte om noget nyt.

Midt i nullerne flyttede jeg og min daværende kæreste til Frederiksberg i en forældrekøbslejlighed. Jeg blev hurtigt træt af at køre til Hørsholm, så tiden var moden til et jobskifte. Jeg var privilegeret og kunne vælge mellem flere arbejdspladser. I sidste ende faldt valget på EDC Poul Erik Bech på Gammel Kongevej. Da jeg ikke længere var trainee, fulgte indtjeningen med, og vi kunne rykke videre på Frederiksberg til en skøn villalejlighed. Senere købte jeg min daværende kæreste ud.

Etablering på Frederiksberg Villa i Vanløse Vi troede, at vi skulle bo i villalejligheden for altid, men så begyndte vores søn at kravle. Vi forelskede os i et kvarter i Vanløse, hvor vi – efter at have afleveret håndskrevne breve - fandt vores drømmehus, som ligger ud til engen.

Siden fik vi en datter. I den periode var jeg leder for en del ansatte, men jeg var kommet for langt væk fra det, jeg elskede: Kundekontakt. Da jeg blev tilbudt at overtage Kraer i april, var jeg ikke i tvivl. Det er den perfekte løsning, hvor jeg både har kundekontakt og besøger ejendommene.

Jeg kom derefter til Kraer erhvervsmægler. Erhvervsområdet passer meget bedre til mit temperament.

Det er mere fakta end følelser, og jeg kan have de samme samarbejdspartnere i flere år. Jeg rykkede siden videre til Newsec Advisory, hvor jeg begyndte med udlejning og rådgivning. Efter et halvt år skiftede jeg til investeringsejendomme og blev senere partner.

I den periode mødte jeg min nuværende kæreste, som flyttede ind hos mig på Frederiksberg. For fem år siden fik vi vores første barn.

Fortalt til Cecilie Lund Vinther clv@ejd.dk 18

EJENDOM

2

Døren der beskytter alt og alle.

Daloc Sikkerhedsdør skærmer dig ikke bare fra forstyrrende lyde.

Den beskytter også mod brand og røg, indbrudstyve og kraftige lugte. Døren har et unikt design, der sikrer holdbarhed og sikkerhed i mange, mange år. En sikker investering for dig og dine byggeprojekter – og for alle dem, der skal bo bag den.

Læs mere om, hvordan du beskytter hjemmet på daloc.dk

BÆREDYGTIGHED

Alle i branchen skal kunne indfri krav og ambitioner Fra ambitioner til virkelighed. Et nyt projekt skal give ejendomsbranchen en platform for læring og kompetenceopbygning på bæredygtighedsområdet.

Tekst: Cecilie Lund Vinther De danske ejendomme har en nøglerolle i transformationen af Danmark i en mere bæredygtig retning.

Men når grønne ambitioner skal blive til konkrete forandringer i virkeligheden, bliver billedet langt mere komplekst.

Mange i ejendomsbranchen, som enten ejer eller drifter ejendomme, har svært ved for alvor at komme i gang med omstillingen.

Derfor har EjendomDanmark i samarbejde med Rambøll søsat et toårigt projekt, som skal understøtte virksomhederne i deres arbejde med den grønne omstilling. ”Bæredygtighed og vejen mod en grønnere planet er den nok vigtigste dagsorden, vi alle skal arbejde med, og med projektet skal vi sikre, at ejendomsbranchen har de nødvendige redskaber til at indfri sine mål,” siger Jan Ellebye, underdirektør i EjendomDanmark.

20

Realiserede potentialet Det er gennem læring, kompetenceopbygning, inspiration og handlekompetence, at projektet skal gøre ejendomsbranchen bedre i stand til at arbejde konkret med at realisere det uudnyttede potentiale, der ligger i at forvalte, drifte og udvikle ejendomme med bæredygtighed for øje.

Til gavn for både samfund, mennesker og branchen. ”Det bærende i projektet er udviklingen af en viden- og læringsplatform for ejendomsbranchen, som gør det nemt

for alle aktører i branchen at blive klogere på bæredygtighed,” siger Jan Ellebye og fortsætter: ”Læringsplatformen vil være åbent tilgængelig for ejendomsbranchens aktører og vil samle både strategisk, praktisk og teknisk viden om bæredygtighed på en inspirerende og engagerende måde. Ud over læringsplatformen skal projektet skabe mulighed for at måle og følge branchens udvikling inden for bæredygtighed på et overordnet plan.”

Stort potentiale Projektet er støttet af den filantropiske forening Realdania og Grundejernes Investeringsfond. Fra begge kanter bliver der set positivt på potentialet i projektet. ”Det er afgørende, at alle aktører bidrager til at gøre ejendomsbranchen mere bæredygtig. Alle led i kæden skal med, og det sker kun, hvis både små og store virksomheder har de rette kompetencer til at løfte opgaven. Viden om arbejdet med bæredygtighed forplanter sig ikke automatisk til konkret

OM PROJEKTET Projektet er støttet af Grundejernes Investeringsfond, EjendomDanmark Fonden og Rambøll Fonden og Realdania. Det løber over to år, og arbejdet er begyndt.

EJENDOM

2

BÆREDYGTIGHED

handling, og vi håber derfor, at projektet kan bidrage til at klæde aktørerne på til at drifte og udvikle ejendomme mere økonomisk, socialt og ikke mindst miljømæssigt

bæredygtigt,” siger Simon Kofod-Svendsen, projektchef i Realdania.

For GI er det også glædeligt, at projektet kommer fra branchen selv:

”Vi håber, at projektet kan gøre det nemmere for bygningsejere at træffe de rigtige og mest muligt bæredygtige beslutninger. Og vi sætter stor pris på, at branchen selv

rækker ud og kan se behovet,” siger direktør Susanne Borenhoff fra GI. clv@ejd.dk

GØR DET NEMT AT UDVEKSLE DATA OM FORBRUG Fuld integration med UNIK Bolig m.fl.

Automatisk udveksling af data

• Flytninger • Acontobeløb • Beboerinformationer • Ejendommens udgifter • Lovpligtige forbrugsoplysninger

Fokus på ressourcer EJENDOM

2

21

Bæredygtighedsordbog for ejendomsbranchen Tidligere var ordet bæredygtighed en gratis markedsføringsmulighed. Men den tid er forbi. Forbrugerombudsmanden slår hårdt ned på vildledende markedsføring, journalister stiller flere kritiske spørgsmål, og kunder har større forventninger til grønne tilbud. Her er en liste med nogle af de vigtigste bæredygtighedsbegreber for ejendomsbranchen.

Tekst: Martine Maj Ravn og Martin Mitchell

DET GRUNDLÆGGENDE Greenwashing/ hushing Greenwashing er vildledende markedsføring af en virksomheds grønne initiativer, for eksempel hvis man udokumenteret kalder et produkt for bæredygtigt. Omvendt er greenhushing underkommunikering af en virksomheds grønne tiltag, ofte i frygt for at blive beskyldt for greenwashing.

Biodiversitet

Klima og miljø

Biodiversitet i ejendomsbranchen omfatter oprettelsen og bevarelsen af grønne områder som haver, parker og græsplæner, som samtidig kan medvirke til at gøre ejendomme attraktive og behagelige for beboere og investorer.

Klima og miljø bliver ofte brugt som synonymer, men det er upræcist. Et klima­aspekt i ejendomsbranchen kan være CO₂udled­ning i forbindelse med opvarmning af en ejendom, og et miljø­aspekt kan være håndteringen af spildevand eller affald.

Genbrug/ genanvendelse Genbrug er, når et produkt eller materiale bruges igen uden forarbejdning, for eksempel hvis et vindue tages fra en bygning og bruges i en anden, mens genanvendelse er, når et produkt eller materiale forarbejdes og bliver brugt til noget andet end det oprindelige, for eksempel omsmeltning af plastikaffald til et andet produkt.

CO₂-neutralitet/offsetting CO₂-neutralitet er balance mellem udslip og absorbering af CO₂ i atmosfæren. Det betyder ikke, at der ikke bliver udledt drivhusgasser.

CO₂-offsetting er, når virksomheder kompenserer økonomisk til projekter, der er med til at opretholde eller forbedre det nuværende niveau af udledning af drivhusgas.

Certificering

Cirkulær økonomi Henviser til en økonomisk tankegang forankret i konstant recirkulering af ressourcer gennem for eksempel genbrug, genanvendelse og deleøkonomi og heraf konstant opretholdelse af værdi.

22

Brugen af anerkendte certificeringer, for eksempel DGNB og Svanemærket, er et middel til at sikre dokumentation for blandt andet klimamæssige og sociale forhold i en ejendom. Certificeringer viser, at man opfylder ordningens krav, men ikke nødvendigvis, at bygningen eller byområdet er bæredygtigt.

EJENDOM

2

RAPPORTERING OG DOKUMENTATION ESG ESG dækker over en virksomheds tilgang til og rap­ portering af miljømæssige, sociale og ledelsesmæs­sige forhold. Flere og flere virksomheder bruger ESG som ramme for deres arbejde med og investering i bæredygtighed.

EPD Taksonomi EU-taksonomien er et klassificeringssystem fra EU, der stiller en række branchespecifikke krav til virksomheders økonomiske aktiviteter, før de kan blive kategoriseret som grønne. Taksonomien opstiller seks miljømål, som den økonomiske aktivitet skal bidrage til.

Dokumentation af byggematerialers miljøpåvirkning fra produktion til endt levetid. For bygge- og anlægsbranchen bruges EPD’er til LCA for at udregne data om bygningers CO₂-aftryk.

CSR CSR dækker over virksomheders samfundsmæssige ansvar, herunder ansvar for medarbejdere, klima og miljø.

CSRD CSRD er et direktiv om rapportering af ESG-kriterier, som EU er begyndt at rulle ud blandt de allerstørste virksomheder. Selvom en virksomhed ikke direkte er påvirket af direktivet, så påvirkes mange virksomheder indirekte, da direktivet stiller krav til virksomhedernes værdikæde.

Scope 1-2-3 Livscyklusvurdering (LCA) En livscyklusvurdering er en vurdering af miljøbelastningen fra et materiale, produkt eller bygning, der medregner hele værdikæden fra udvindelse af råmateriale til bortskaffelse.

Scope 1, 2 og 3 henviser til rapportering af en virksomheds CO₂-udledning gennem hele værdikæden.

Scope 1 er en virksomheds direkte, ejede CO₂-udledning, for eksempel i forbindelse med opvarmning af kontorer.

Scope 2 er en virksomheds indirekte CO₂-udledning fra indkøbt energi til virksomhedens drift.

Scope 3 er resten af virksomhedens indirekte CO₂-udledning fra leverandører.

EJENDOMME OG BYGNINGER Life Cycle Costing (LCC) Er en totaløkonomisk vurdering af de samlede omkostninger i et byggeri, herunder drift, vedligehold, udskiftninger og eventuelt nedrivninger mv.

Klimaskærm Dele af en bygning, der vender ud mod det fri. Henviser ofte til renovering/investering af ydre dele i forhold til forbedring af energi- og varmespild, for eksempel vinduer og isolering.

Grænseværdier for CO₂ For ejendomme er det på nuværende tidspunkt kun nybyggeri, der er omfattet af CO₂-krav via bygningsreglementet (BR18). Allerede i 2025 skærpes CO₂-grænseværdien markant.

EJENDOM

2

Energieffektivisering/ -optimering Formindskelse eller tilpasning af energiforbruget i en ejendom, for eksempel via intelligente installationer eller klimaskærmløsninger.

Intelligente installationer Installationer, der styrer en ejendoms funktioner og bidrager til mindre energiforbrug eller optimering af indeklimaet, for eksempel ved at regulere og styre lys, varme, ventilation, solafskærmning. mmi@ejd.dk mmr@ejd.dk

23

BÆREDYGTIGHED

KIRKBI udvikler i øjeblikket Billunds forhenværende travbane til et nyt bykvarter.

Med Travbyen ønsker selskabet at løfte barren for, hvor bæredygtigt man kan bygge.

Transformation kræver vidensdeling En fælles europæisk standard for, hvordan CO₂-udledningen beregnes på byggematerialer, og mere vidensdeling i ejendomsbranchen. Det er på ønskesedlen hos KIRKBI, der har sat barren højt for sine byggerier og eksperimenterer med nye materialer.

Tekst: Stine Rud Skov Med indgangen til 2023 indførtes nye klimakrav i bygningsreglementet for at nedsætte CO₂-udledningen fra byggeriet.

Kravene skal medvirke til at nedbringe klimaaftrykket og modne ejendoms- og byggebranchen til at bygge med lavere aftryk på klimaet.

Et af de selskaber, der længe har arbejdet målrettet for at finde frem til løsninger, der holder CO₂-aftrykket nede, er KIRKBI. ”Det er essentielt for os at sikre omtanke for miljø og en højere grad af bæredygtighed i byggeprojekterne. Derfor går vi efter mere bæredygtige 24

materialevalg, hvor det er muligt,” siger Steen Pedersen, Head of Global Real Estate i KIRKBI. Efterlyser europæisk standard Ifølge de nye klimakrav skal der blandt andet udarbejdes en LCA-beregning (livscyklusvurdering) for nybyggerier over 1.000 m2. Beregningen giver et billede af ejendommens miljøpåvirkning over de næste 50 år. Samtidig er der indført en lavere CO₂-grænseværdi for nyopførte ejendomme, hvor udledningen ikke må overstige 12 kg CO₂ per m² per år.

KIRKBI hilser de nye krav velkomne, men savner en fælles europæisk standard for, hvordan CO₂-udledningen beregnes på de forskellige byggematerialer. ”Vi opfører ejendomme i både Danmark og udlandet, og her oplever vi, at LCA beregnes forskelligt i de enkelte lande. Så længe der ikke er en mere strømlinet tilgang, er det svært at sammenligne og udveksle viden,” siger Steen Pedersen.

Derudover efterlyser han, at beregningen tager bedre højde for den reelle levetid på ejendomme, men også genbrug.

”Ejendomme holder gerne længere end 50 år, og den dag de rives ned, kan materialerne ofte genbruges i øvrige byggerier. Det tager LCA-beregningen ikke hensyn til.”

Skridtet videre Selvom de nye klimakrav er høje, har KIRKBI valgt at tage skridtet videre. Frem for det lovbestemte maksimum på 12 kg CO₂ per m2 om året har selskabet sat sig som mål at sænke niveauet til maksimum otte kg.

At mindske CO₂-aftrykket er nemlig et af fokusområderne i virksomhedens bæredygtighedsstrategi på EJENDOM

2

BÆREDYGTIGHED

Illustration: KIRKBI.

Eksperimenterer med ler og strå

ejendomsområdet og noget af det, KIRKBI lægger mest vægt på, når de opfører og renoverer ejendomme. Målet er blandt andet at få erfaringer med byggematerialer, der på sigt kan skubbe den samlede ejendomsbranche i en mere bæredygtig retning. ”For at nå i mål skal vi formentlig begynde at anvende materialer, der ikke er særlig brugt på nuværende tidspunkt,” siger Steen Pedersen.

Derfor arbejder KIRKBI tæt sammen med sine rådgivere og entreprenører og indhenter blandt andet selv inspiration fra udlandet.

EJENDOM

2

”Både vores rådgivere og entreprenørerne er usikre på noget af det, vi beder dem om at udføre. Derfor er vi i tæt dialog om det, vi observerer i udlandet, som synes at virke.

Blandt andet har vi været i London for at høre om, hvilke processer der ligger i at opføre træhuse,” siger Steen Pedersen.

KIRKBIs eget krav til et lavere CO₂-aftryk kommer blandt andet til at gælde for en helt ny bydel, Travbyen, som selskabet i øjeblikket opfører på en forhenværende travbane i Billund.

Travbyen skal blandt andet bidrage til den grønne omstilling ved at fremme byggeri med et meget lavt klimaaftryk. Størstedelen af de 500 planlagte boliger vil blive opført i træ. Men det er også planen, at KIRKBI vil opføre to forsøgshuse i området, hvor der vil blive anvendt en række nye materialer for at få erfaring med, hvordan de virker.

”Det kunne for eksempel være materialer som ler eller strå, som vi endnu ikke har så stor viden om. For at rykke os bliver vi nødt til at eksperimentere, og det betyder, at vi må bevæge os væk fra det sikre valg,” siger Steen Pedersen og fortsætter: ”Når husene er opført, vil vi invitere ejendoms- og byggebranchen til at se, hvordan vi har forsøgt os med noget anderledes - hvad er fordele og ulemper. I KIRKBI har vi musklerne til at være frontrunnere og kan forhåbentlig bidrage til at fremme den bæredygtige udvikling i ejendomsbranchen.”

OM LCA-BEREGNINGEN

Træ er vejen frem Hensigten med en LCA-beregning er at beregne klimapåvirkEn større anningen af bygningens livscyklus – fra produktion af byggemavendelse af træ terialer, opførelse og bygningsdrift til nedrivning eller genbrug. i byggeriet vil være én af vejene til at opnå et lavt CO₂-aftryk.

25

BÆREDYGTIGHED

Træ som byggemateriale er noget, KIRKBI har arbejdet stadig mere med siden 2015, hvor selskabet opførte en trætilbygning til hovedsædet i Billund.

Både KIRKBI og deres byggerådgivere lærte noget af processen, som de har kunnet

tage med sig videre i fremtidige byggerier. ”Blandt andet er vi blevet opmærksomme på, hvordan træet arbejder på forskellig vis, hvor svært det kan være at skabe holdbare samlinger, og hvilke typer træ der virker. De

erfaringer, vi har opnået, betyder, at der er mange ting, vi gør anderledes i dag,” fortæller Steen Pedersen.

Behov for vidensbank Netop vidensdeling og samarbejde er vigtigt for at komme i

Der mangler generelt viden om CO₂-neutrale byggematerialer.

Head of Global Real Estate Steen Pedersen KIRKBI

mål med at sænke CO₂-udledningen. ”Vores designkrav på de otte kg CO₂ er ikke nemt at leve op til i alle tilfælde. Ejendomsbranchen, arkitekter, ingeniører og bygherre er meget interesserede i at finde en måde at komme ned i aftryk, men der mangler generelt viden om CO₂-neutrale byggematerialer,” siger Steen Pedersen og fortsætter: ”Vil vi udvikle os som branche, er der brug for en fælles vidensbank, hvor vi kan lade os inspirere og få overblik over de løsninger og produkter, der findes og virker. Det vil også bidrage til at give de mindre spillere et løft.” sts@ejd.dk

DIN PORTEFØLJES ENERGIMÆRKER FÅ DET STORE OVERBLIK

Nyt energimærke uden merinvestering?

Levetid på gyldige energimærker

CO2-reduktioner ved forbedringer

Energioptimeringer på den enkelte ejendom

Rentable forbedringer

Og meget mere

MEDLEMMER FÅR GRATIS ADGANG TIL DOMUSEARCH

26

EJENDOM

2

D AL ER H VER VS MÆ GLER • 70 30 0 5 5 5 • DA L.DK

Specialister i salg og udlejning af erhvervsejd.

SØLVGADE , KBH K

SAG NR.

21024533

SAG NR.

Kr. 21.850/md

Kr. 2.050/m2

21024395

TIL LEJE

Kontor i Sølvgaarden Helt klassisk København, direkte overfor Kongens Have. Ja, tak.

Ç Ç

CARL JACOBSENS VEJ

STORE KONGENSGADE, KØBENHAVN K

AREAL M2 138+332 LEJE PR. M2 1.900/1.700 INKL DRIFT PR. M2 1776 OPFØRT

SAG NR.

21024523

Kr. 37.400/md.

Smukt kontor i Brøndumgård

Ç

NYHED: Klassisk kontor/showroom i to plan. 243 m2 i stueplan med egen indgang fra gaden. God åben planløsning. 100 m2 kælder indrettet med mødelokaler og god lagerplads. Mulighed for hurtig overtagelse.

AREAL M2 LEJE PR. M2 DRIFT PR. M2 OPFØRT

7x højloftede lejemål 2500 Valby v/ Ny Ellebjerg Station.

Flotte lokaler til kontor & detail.

343 1.308 INKL 1804

Ç Ç

AREAL M2 FRA 91-432 1.516 LEJE PR. M2 534 DRIFT PR. M2 2016 OPFØRT

FREDERIKSBERGGADE 28 • 1459 KØBENHAVN K

DETAILHANDEL

SAG NR.

21024495

BEDSTE PLACERING PÅ STRØGET V/ RÅDHUSPLADSEN

TIL LEJE

Strøget/Frederiksberggade: 116 m2 forretning med stort lager i kælder.

Ç

100 meter fra Rådhuspladsen ved Københavns bedste kundeflow.

Ejendommen ligger attraktivt på Frederiksberggade, eller ’Strøget’, som gaden kendes bedst. Placeringen er i enden mod Rådhuspladsen.

Beliggenheden er centralt i hjertet af København. 116 m2 forretning +

PRIS PR. M2 ANMODN. 116+147 AREAL M2 INKL. PRIS PR. M2 1897 OPFØRT

147 m kælder. Forretningen er meget regulær, lys og med et stort vindue til gården. Meget højt til loftet. Lejemålet er i flot stand, og kan hurtigt apteres til nyt koncept. Ledig til overtagelse fra 1. januar 2024. Book fremvisning på +45 70 300 555.

2

DAL ERHVERVSMÆGLER · STRANDBOULEVARDEN 58 · 2100 KØBENHAVN Ø · +45 70 300 555 · INFO@DAL.DK · DAL.DK Dansk partner til SIOR: Society of Industrial and Office Realtors (USA)

SOCIETY OF INDUSTRIAL AND OFFICE REALTORS®

OFFICIAL DANISH PARTNER TO SIOR: Society of Industrial and Office Realtors®

Siden 2016 er DAL Erhvervsmægler dansk partner til SIOR: Society of Industrial and Office Realtors®.

Globalt beskæftiger SIOR over 3.400 medarbejdere i 686 byer i 42 lande.

Internationalt HQ i New York, USA.

SIOR er en ledende global sammenslutning af erhvervsmæglere.

Læs mere på dal.dk og sior.com.

Kontakt os på +45 70 300 555.

BÆREDYGTIGHED

Med små skridt kan vi accelerere udviklingen Tid, ressourcer og økonomi er opskriften til at nå målet om en stadig mere bæredygtig ejendomsbranche. Det mener BoligGruppen Erhverv, der er i gang med de indledende skridt til en grønnere ejendomsportefølje. En proces, der i begyndelsen var svær og tidskrævende, men som nu flyder.

Tekst og foto: Stine Rud Skov Vi har nok alle sammen prøvet det. At sidde med ketchupflasken, hvor det først synes umuligt at få noget ud, men pludselig flyder det. Netop det billede bruger Susanne Blix, udviklingsdirektør hos BoligGruppen, når hun skal beskrive deres indsatser for at dreje virksomheden over i en mere bæredygtig retning. De senere år har virksomheden taget spadestik mod en mere grøn ejendomsportefølje, og det har ført til større gennembrud. ”Vi er begyndt i det små og langsomt blevet mere modige – og nu har vi fundet vejen. En slags ketchupeffekt,” siger hun.

Netop de små skridt er vigtige, hvis ejendomsbranchen skal rykke sig de kommende år, mener Susanne Blix. ”At teste ting af er det, man udvikler sig på, så mit bedste råd til andre i branchen er at 28

få sat tid og ressourcer af. At finde tid til nytænkning kan godt være en hurdle, man som virksomhed skal hen over.”

Kortlægger ejendomme For BoligGruppen begyndte det som et mål i selskabets strategi, hvor Susanne Blix fik indført, at ejendomsporteføljen inden for de næste fem år skal reducere CO₂-udledningen markant. ”For at nå frem til det mål skal vi blandt andet kende udledningen fra vores enkelte ejendomme og lægge en plan for, hvordan vi vedligeholder og udvikler dem. Det arbejde er vi nu godt i gang med,” fortæller hun.

BoligGruppen har fået tilskud til rådgivning via ordningen SMV:Grøn (støtteprogram til grøn omstilling for danske små- og mellemstore virksomheder, red.). Via tilskuddet har BoligGruppen blandt andet etableret et samarbejde med en række rådgivere, der

At teste ting af er det, man udvikler sig på, så mit bedste råd til andre i branchen er at få sat tid og ressourcer af.

Udviklingsdirektør Susanne Blix BoligGruppen EJENDOM

2

BÆREDYGTIGHED

I kontorejendommen Titan fra 2020 har BoligGruppen bibeholdt de rå betonoverflader og anvendt genanvendelige materialer som beton, glas og stål.

EJENDOM

2

29

BÆREDYGTIGHED

hjælper med at indsamle data på udvalgte erhvervsejendomme. Alt sammen for at få sat skub i den bæredygtige omstilling. ”Når vi har kortlagt ejendommene, bliver næste step at få tilpasset vores vedligeholdelsesplaner, så vi vælger de rigtige indsatser. Måske er det varmeanlægget, der skal udskiftes, måske skal vi efterisolere eller tænke helt anderledes, når vi ombygger eller renoverer. Det kan også være, at vi skal oplære vores lejere,” siger Susanne Blix.

Ikke for enhver pris Et af de værktøjer, BoligGruppen er begyndt at skele til ved renoveringer, er de såkaldte LCA-beregninger, der blandt andet giver indblik i forskellige produkters miljø- og klimapåvirkning. ”Selvom der endnu ikke er krav om at foretage

30

LCA-beregninger ved renoveringer, så er det en viden, vi lige så godt kan drage fordel af. Det hjælper os med at finde frem til de materialer på markedet, der har det laveste klimaaftryk. Et redskab, vi længe har manglet,” siger Susanne Blix.

Ved nybyg stiler BoligGruppen efter at opnå den tyske certificering DGNB. ”Det er vigtigt med et benchmark og en certificering, men nogle gange kan vi stå i en situation, hvor pengene er bedre brugt på tiltag, der gør os stadig mere bæredygtige.

I nogle tilfælde kan det løbe op i flere hundrede tusind at få dokumentationen på plads, for eksempel for at løfte en certificering fra DGNB Sølv til DGNB Guld. De penge vil jeg hellere bruge på indsatser, der skal begrænse CO₂ yderligere, for eksempel solceller,” siger Susanne Blix.

BoligGruppens arbejde med at skaffe data på ejendommene og lægge en strategi for fremtiden er et gennembrud, men også et lille skridt på den lange rejse, mener Susanne Blix.

Accelererer via vidensdeling At nå Danmarks mål om at nedbringe drivhusgasudledningen med 70 procent fra 1990 til 2030 kræver, at ejendomsbranchen er en væsentlig samarbejdspartner, og det bør branchen også være, mener Susanne Blix. ”Vi er nogle af dem, der udleder allermest CO2, så vi har ingen berettigelse, hvis ikke vi gør en indsats. Derfor hylder jeg de krav, der kommer fra EU – blandt andet EU-taksonomien. Den viser en vej, som vil skubbe branchen i en grønnere retning.”

For at sætte skub i udviklingen har hun dannet et

netværk for ejendomsaktørerne på Fyn. ”Jeg tror, det vil have en ketchupeffekt, når vi alle sammen begynder at arbejde målrettet med bæredygtighed, og jeg er sikker på, at vi kan accelerere via vidensdeling. Men det kræver, at vi tør åbne op og får talt om barriererne. Har nogen taget en forkert vej, er der ingen grund til, at vi andre prøver samme løsninger.” sts@ejd.dk

EJENDOM

2

BÆREDYGTIGHED

Økonomisk, social og miljømæssig bæredygtighed går hånd i hånd

Foto: BoligGruppen.

BoligGruppen har indtænkt både økonomisk, social og miljømæssig bæredygtighed i erhvervsklyngen Tech Town Odense - et 17.000 m2 stort erhvervsområde i Odense M. Området huser både større og mindre virksomheder inden for techbranchen. ”Det har været vigtigt for os at se på området som en helhed, hvor lejerne kan sparre med hinanden på tværs af virksomhederne. Trives lejerne, smitter det positivt af på den økonomiske bæredygtighed i området, da vi undgår ledige lokaler,” fortæller Susanne Blix, udviklingsdirektør i BoligGruppen.

Ny viden og netværk Samarbejde og sparring mellem virksomhederne

kommer ikke af sig selv. Derfor arrangerer BoligGruppen aktiviteter, hvor lejerne kan skabe kontakt til de øvrige virksomheder i området. ”Vi er blandt andet ved at anlægge en walk’n’talk-sti i området, og vi har tidligere haft succes med at arrangere Business Walks, hvor vores lejere og vores lejeres naboer kan netværke på en morgentur,” siger Susanne Blix.

For erhvervslejerne afholdes løbende aktiviteter, der skal knytte virksomhederne til hinanden. Blandt andet en Business Bar og månedlige morgenbriefinger fra it-branchen. ”Vores lejere skal hele tiden kunne tappe ind i ny viden.

Det er en af de services, vi

tilbyder for at sikre, at lejerne fortsat vælger os til.”

For at sikre, at lejerne fortsat bliver i området, er der også gode muligheder for, at virksomhederne kan skalere op og ned. ”Det er svært for de fleste lejere at binde sig i mange år, og derfor er det vigtigt at have muligheden for at kunne tilvælge mere eller mindre plads. Hvert år tager vi derfor temperaturen på, om lejerne har de rette kvadratmeter, og hvordan deres strategi overordnet er formet,” siger Susanne Blix.

Genbrug af materialer I Tech Town Odense spiller den miljømæssige bæredygtighed også en rolle.

C02-reduktion, vedvarende

energi og begrænsning af kemikalier og byggeaffald er indtænkt i opførelsen og renoveringen af ejendommene i området. I kontorejendommen Titan fra 2020 har BoligGruppen bibeholdt de rå betonoverflader og anvendt genanvendelige materialer som beton, glas og stål. ”At der ikke er nogle miljøfarlige materialer i ejendommene, gør, at vi kan bryde tingene ned og genanvende dem. Derudover har Titan et ret begrænset elforbrug, da vi blandt andet har opsat solceller på taget, har en del ovenlysvinduer og anvender energibesparende lyskilder,” siger Susanne Blix.

En dørtelefon til din telefon “Kan man få det som app”? Et spørgsmål, vi ofte hører, når det handler om dørtelefoner. Ja, det kan man. Hos Mejlshede findes en masse forskellige dørtelefonsystemer, heriblandt nogle der går direkte til din telefon. Er det løsningen for jer? Ring til os på 35 39 39 39, og lad os finde ud af det.

EJENDOM

2

31

BÆREDYGTIGHED

Fra A til Z

Grøn bydel Endnu er Thors Have vest for Odense blot et par spadestik, men allerede i løbet af 2024 vil Heimstadens nye bydel stå klar med 307 lavenergiboliger. Målet er at skabe et så bæredygtigt område som muligt ud fra de krav, der blandt andet er opstillet i EUtaksonomien. Processen er dog ikke ligetil.

Tekst: Stine Rud Skov Bæredygtighed bliver indtænkt i alt lige fra materialevalg til grønne omgivelser i den nye bydel Thors Have.

EU-taksonomien fungerer som en tjekliste for at nå hele vejen rundt, og fokus er

32

blandt andet på vedvarende energi, biodiversitet og klimasikring. ”Med den nye bydel tager vi tyren ved hornene og forsøger at indtænke taksonomien fra A til Z,” siger Pelle Pedersen, der er Head of Sustainable Finance i Heimstaden.

Selvforsynende med elektricitet Thors Have er placeret på et gammelt kaserneområde og bliver en blanding af punkthuse og rækkehuse fordelt over seks små enklaver. En af de større energibesparende investeringer er, at der bliver

lagt solceller på samtlige tage.

Solcellerne skal gøre området selvforsynende med elektricitet, og lejerne vil kunne se frem til at kunne få strømmen noget billigere end hos de centrale elselskaber. ”Derudover vil solcellerne bidrage til at sænke

EJENDOM

2

BÆREDYGTIGHED

driftsomkostningerne for Heimstaden, da elektriciteten også skal dække fællesarealer og udendørsbelysning,” forklarer Claus Frimann, der er Senior Development Manager i Heimstaden og udvikler Thors Have fra bar mark.

Med den nye bydel tager vi tyren ved hornene og forsøger at indtænke taksonomien fra A til Z. Head of Sustainable Finance Pelle Pedersen Heimstaden

Thors Have vil efter planen stå klar til indflytning i fire etaper fra 1. oktober 2024.

EJENDOM

2

33

BÆREDYGTIGHED

Burde være et krav Selvom det lyder som en winwin, er det dog ikke ligetil for Heimstaden at gøre solcellerne til den primære energikilde i området. ”Fra politisk hold har man promoveret en politik for, at vi i Danmark skal producere energi på store centrale anlæg frem for decentrale i for eksempel solcelleanlæg på ejendomme.

Det betyder blandt andet, at vi skal oprette et elselskab, hver gang vi bygger en bygning med solceller,” siger Claus Frimann og fortsætter: ”Vi så gerne, at vi kunne oprette et lokalt elselskab, der ville kunne dække alle de ejendomme, vi har i et bestemt område. Det ville mindske administrationen væsentligt. Som reglerne er nu, kan denne type investeringer ikke betale sig for os på den lange bane, men vi synes, det er den rigtige vej at gå.”

Pelle Pedersen er enig i, at den nuværende lovgivning udgør et unødvendigt benspænd for den grønne omstilling i Danmark.

”Mens mange i ejendomsbranchen afventer en mere smidig og logisk lovgivning på området, går samfundet glip af det store potentiale, tagfladerne giver. Solceller burde egentlig ikke være et valg for os, når vi bygger Thors Have – det skulle være et krav fra politikernes side. Det bliver det også med den kommende EU-lovgivning, og det bør danske politikere understøtte i langt højere grad.”

”At indtænke biodiversitet er et must for branchen. Ved at bevare biodiversiteten gør vi noget godt både for miljøet og for de mennesker, der bor der,” siger Pelle Pedersen og fortsætter: ”Udearealer bliver en vigtig del af taksonomien på sigt, men biologer spiller allerede nu en væsentlig rolle i forhold til at fremtidssikre vores boligområder – i forhold til både biodiversitet og klimasikring”.

Biolog sikrer biodiversiteten I løbet af 2023 vil EU-taksonomien blive udvidet med et helt kapitel om biodiversitet, og det er også et område, Heimstaden har lagt vægt på i den nye bydel. En biolog er kommet med input til bevaring af biodiversitet og klimasikring. Blandt andet er en gammel æblelund og en hel del fredede fyrretræer blevet bevaret, mens et grønt areal med vilde orkideer er blevet indhegnet. Derudover er en naturlig kilde blevet omdannet til en lille sø, som også skal aftage overfladevand fra kraftige regnskyl.

Åben for fortolkning Heimstaden mener, at EU-taksonomien er et vigtigt redskab for at skubbe ejendomsbranchen i en mere bæredygtig retning, men nogle dele af taksonomien er åbne for fortolkning, og det gør den på nuværende tidspunkt svær at anvende som et konkret redskab. ”Der er en del formuleringer, der giver rum for fortolkning.

For eksempel hvornår det med rette er dokumenteret, at man ikke har gjort væsentlig skade,” siger Pelle Pedersen og fortsætter: ”De mange fortolkningsmuligheder gør hele dagsordenen en bjørnetjeneste. Samtidig er dele af taksonomien heller ikke helt på plads. Lige nu bliver vi desværre nødt til at acceptere, at vejen til en mere bæredygtig ejendomsbranche bliver bygget, mens vi går på den.”

Et eksempel på, at det er svært at leve op til taksonomien, er blandt andet, at EU lægger op til, at der indgår en

FAKTA Op mod 90 procent af de byggematerialer og produkter, der indgår i Thors Have, er svanemærket, og bydelen bliver certificeret med den tyske certificering DGNB Guld.

Heimstaden er gået efter de miljøvenlige valg på alt lige fra svanemærket maling til fugemateriale.

34

del genbrugsmaterialer i nybyggerier. Adgangen til denne type materialer er dog stadig meget begrænset. ”Vi ville godt kunne sætte et mål om, at for eksempel 30 procent af vores nybyggerier skal opføres med genbrugsmaterialer, men vi ville ikke kunne få fat i dem. Der er brug for en materialebank, som branchen kan gå til, før det kan lade sig gøre,” siger Pelle Pedersen.

Branchen bør gå forrest Med projekter som Thors Have håber Heimstaden på sigt at kunne inspirere små og mellemstore virksomheder til at få integreret nogle af de løsninger, der skal til for at kunne leve op til en stadig mere stram lovgivning fra EU, men også et større pres fra lejere og investorer. ”Særligt mindre og mellemstore virksomheder vil få brug for inspiration, finansiel støtte og hjælp til at få integreret mere bæredygtige tiltag,” siger Pelle Pedersen og fortsætter: ”Større spillere kan vise vejen, mens medlemsorganisationer som EjendomDanmark kan bidrage til at øge vidensniveauet. Hvis branchen ikke står sammen her, risikerer vi dels at efterlade nogen på perronen, dels at blive reguleret op over begge ører, hvis vi ikke selv går forrest og løfter ansvaret for den grønne omstilling.” sts@ejd.dk

EJENDOM

2

Vi redder ikke verden med gode intentioner Klima og bæredygtighed har længe stået højt på den politiske dagsorden – og fokus på grønne løsninger fylder også i ejendomsbranchen.

Når jeg er rundt og tale med branchens mange aktører, oplever jeg i høj grad, hvordan man tænker nye, innovative og klimavenlige løsninger ind i udviklingen og renoveringen af ejendomme. Men jeg oplever også frustrationerne over, at man med grønne ambitioner hurtigt støder på økonomiske, lovmæssige og praktiske komplikationer, der forsinker og indimellem hindrer den bæredygtige omstilling.

Lovgivning og bureaukrati Der tegner sig desværre et billede af, at lovgivningen ikke tager højde for virkelighedens kompleksitet, og at den derfor ind imellem spænder ben for den grønne omstilling i praksis. Mange ønsker for eksempel at udnytte de mange kvadratmeter tagareal på deres ejendom til at opsætte solceller, og i det kommende bygningsdirektiv står det klart, at solcelleenergi betragtes som en lige til løsning, der let kan sætte fart på den grønne omstilling. Men som lovgivningen er skruet sammen lige nu, er der en lang række udfordringer.

Det er for eksempel ikke muligt at danne lokale energi­ fællesskaber, og det er ikke lovligt at sælge strømmen, der generes, til lejerne i ejendommene. Det er desuden et krav, at solcelleanlæggene opsplittes i lige så mange små enheder, som der er bygninger, hvilket i den grad besværliggør opsætningen.

Der er altså langt fra tale om en lige til løsning, og det bliver i sidste ende et projekt, der også kan være svært at forsvare økonomisk.

Lad os bygge bro Ovenstående eksempler peger på, at der indimellem er langt fra den politiske virkelighed til den reelle virkelighed. Derfor bruger vi i EjendomDanmark den politiske kapital, som vi gennem flere år har oparbejdet på det klimapolitiske område til at bygge bro mellem de to verdner. Som branchens samlede talerør er det vores opgave at beskrive branchens potentiale, men vi er også nødt til at bringe virkelighedens dilemmaer ind på Christiansborg. Vi er løsningsorienterede, men bliver også nødt til at udfordre de mange gode intentioner, som danner udgangspunktet for den politiske diskussion.

For vi redder desværre ikke verden med gode intentio-

ner alene. For skal vi gøre en forskel, skal forandringer ske i den praktiske virkelighed. je@ejd.dk

Underdirektør Jan Ellebye PUBLIC AFFAIRS, EJENDOMDANMARK

EJENDOM

2

35

DEBATTEN Maj. Boligordfører @NannaWG: Det er interessant, hvad byggebranchen gør for at fremme genbrug af byggematerialer. Det er der god grund til at anerkende og understøtte, og det gør vi nu. #dkpol #klima #bolig

Moderaterne

Hjemmearbejde giver blandt andet mulighed for øget fleksibilitet, hvilket for den enkelte kan bidrage til en bedre balance mellem arbejdsliv og privatliv og fx mindre stress. Men der kan også være udfordringer, som vi skal holde os for øje.

Sundhedschef Nicoline Rosenlund, Sampension i klumme i Ejendomswatch i marts: ”Vi skal øge fokus på arbejdsmiljøet på hjemmekontoret”

Februar. Der bør være fokus på at lægge en strategi, som tager højde for forureningsforhold og som især afdækker, om den nye viden om brugen af PFAS skal give anledning til særlige tiltag og afklaring. Strategien skal tilpasses alt efter, om den skal bruges i en købs- eller salgsforhandling, en projektudvikling og eventuelt som led i en dialog med de offentlige myndigheder.

Estatemedia, Ordet er dit: ”Husk at tage højde for mulig PFAS-forurening”.

John Halkjær Christensen OMRÅDECHEF HOS HOFOR FJERNVARME

April. Halm og tang som isolering og blokke af hamp i stedet for gasbeton.

De næste tre år skal tømrerlærlinge på landets erhvervsskoler undervises i nye bæredygtige og klimavenlige byggemetoder.

Science - KU

April. En af vores seneste opgørelser viser, at hver fjerde af Københavns cirka 1.300 kontorejendomme ikke udnytter fjernvarmen ret godt. Det kan være små, men vigtige justeringer på varmecentralen, der mangler, og som kan koste hver ejendom mange tusinde kroner i varmeudgifter hvert år.

Ejendomswatch ”Erhvervsejendomme kan spare millioner i fjernvarmeudgifter”.

Ved at analysere geografiske flyttetendenser på tværs af aldersgrupper kan man få en indikation af, hvor forudsigelig en given målgruppe er, hvilket kan være særligt relevant, hvis man ønsker at bygge noget specifikt til den pågældende målgruppe – fx til seniorer. På et nationalt plan er der tydelige flyttemønstre, som kan sammenkobles med aldersgruppernes typiske livssituation og give en dybere forståelse for dynamikkerne i markedet.

Klumme i Børsen Ejendomme: ”Flyttedata kan ændre investorers og udvikleres valg”.

Ellen Skodborggard DIRECTOR OG ADVOKAT HOS ACCURA

Shaneela Khan ADVOKAT HOS ACCURA

Ahmad Raad

Martin Lerche K. Pedersen

SENIOR ASSOCIATE I COLLIERS

ASSOCIATE I COLLIERS

Gregers N. Rasmussen HEAD OF RESEARCH I COLLIERS

#ejendommeskaberværdi 36

EJENDOM

2

LEJETJEK+

Lejetjek+

Vi kan træffe bedre beslutninger Er lejen sat korrekt, og kan det betale sig at konvertere fra kontor til bolig? De spørgsmål får Flethøj Ejendomsadministration ApS blandt andet svar på ved anvendelse af Lejetjek+.

Tekst: Stine Rud Skov Lejetjek+ har det seneste år været en fast del af værktøjskassen hos Flethøj Ejendomsadministration ApS. Med det ved hånden er virksomheden blevet endnu bedre rustet til at træffe de rette beslutninger om sin ejendomsportefølje. ”At drive ejendomsadministration og ejendomsforvaltning handler i bund og grund om at bevare og forbedre cashflowet på ejendommene.

Jo mere viden og information vi har om lejemålene, desto bedre beslutninger kan vi træffe. Lejetjek+ giver os et godt informationsgrundlag at handle ud fra,” siger Troels Flethøj, advokat og partner hos Flethøj Ejendomsadministration ApS. Unikt og værdifuldt Lejetjek+ bidrager blandt andet til at give indblik i lejeniveauet i de områder, hvor ejendomsadministrationen har sin ejendomsportefølje. VirksomEJENDOM

2

heden går løbende lejemålene igennem for at se, om lejen ligger på rette niveau. ”Løsningen hjælper os med at spotte, om der er nogle områder eller sektorer, hvor vi har lagt os for højt eller lavt. Det kan for eksempel være, at et område har udviklet sig, og at der derfor er basis for at justere en anelse på lejeniveauet,” siger Troels Flethøj.

På samme måde kan Lejetjek+ være et effektivt værktøj, hvis man som ejendomsinvestor eller udlejer ønsker at investere i områder, man ikke kender i forvejen, mener Troels Flethøj. Løsningen indikerer nemlig, hvad lejen forventeligt vil komme til at ligge på. ”Det kan være, du overtager et lejemål i et område, du ikke tidligere har kendskab til. Eller du går fra kun at udleje lejeboliger til også at skulle udleje en lagerhal. Med Lejetjek+ får du indblik i både områder, og hvordan lejen fordeler sig på

de forskellige sektorer. Det er både unikt og værdifuldt.”

Fra kontor til bolig?

Lejetjek+ er også blevet en vigtig sparringspartner i forhold til Flethøj Ejendomsadministration ApS’ strategiske overvejelser. Løsningen giver blandt andet et praj om, hvorvidt det kan betale sig for dem at konvertere en ejendom. ”Skal vi gå fra kontor til bolig, bolig til kontor eller fra kontor til restaurant – hvad er den bedste alternative investering i et bestemt område? Løsningen indikerer også, om det kan betale sig for os at bevare en ejendom, rive ned eller bygge nyt. Alt i alt et supergodt redskab,” siger Troels Flethøj.

Står man over for en konvertering, er det dog vigtigt selv at følge op med yderligere undersøgelser, mener Troels Flethøj. ”Vi er selv ansvarlige for brugen af software, og software giver let og hurtigt overblik,

men det skal altid følges op af yderligere dataindsamling og egne skøn. Med andre ord: Systemet er lidt som en GPS, der leder dig rigtig godt på vej, men du er selv ansvarlig for at køre bilen.”

Færre tab De data, der indgår i Lejetjek+, er baseret på EjendomDanmarks markedsstatistik.

Statistikken bliver opdateret med lejedata fra mere end 500 forskellige deltagere og dækker omkring en fjerdedel af alle landets bolig- og erhvervsudlejningsejendomme samt en tredjedel procent på kontor og butik. ”Det er vigtigt, at branchen har valgt at samarbejde om det her. Jo flere data der bliver meldt ind, jo stærkere værktøj bliver Lejetjek+. Gevinsten vil være flere værdiforøgelser og færre tab. Kort sagt: Vi kan træffe bedre beslutninger,” siger Troels Flethøj. sts@ejd.dk 37

GENERALFORSAMLING 2023

Politik og grøn omstilling på dagsordenen Samtidig med at adskillige fly var under indflyvning, indfandt ejendomsbranchens aktører sig til den årlige generalforsamling på Hotel Clarion i Københavns Lufthavn. På programmet var blandt andet politiske indlæg fra Altinget og Liberal Alliance og en temperaturmåling på ejendomsmarkedet. Se stemningsbilleder fra arrangementet.

Tekst: Stine Rud Skov Foto: Amalie Dvinge Agerbo

Jakob Nielsen, chefredaktør (t.h.) og Esben Schjørring, politisk redaktør (t.v.) fra Altinget rundede de mest aktuelle sager fra Borgen, hvor blandt andet de nyvalgte politikere i Folketinget fik et par ord med på vejen.

Alex Vanopslagh, partileder ved Liberal Alliance, gav en status på dansk politik.

Her spåede han ikke SVM-regeringen mange chancer, da de ikke deler samme værdifællesskab. Han kaldte det derfor et kortvarigt fænomen.

Kamilla Hammerich Skytte, CEO fra Realkredit Danmark, havde to punkter på dagsordenen: Situationen på boligmarkedet og udfordringer i ejendomsbranchen. Hun ytrede særlig bekymring over de fortsat høje renter.

38

EJENDOM

2

GENERALFORSAMLING

Læs EjendomDanmarks årsberetning 2022

EJENDOMDANMARKS BESTYRELSE Forretningsudvalg Formand Henrik Dahl Jeppesen, PKA Ejendomme Næstformand Michael Nielsen, Danica Ejendomme A/S Ashkan Ahmadinia, Cobblestone A/S Torben Black, C.W. Obel Ejendomme A/S Peter S. Christiansen, Ejendomsforeningen Fyn Britta Jespersgaard, Grundejerforening ProDomus Anne Marie Oksen, CEJ Ejendomsadministration A/S Boris Nørgaard Kjeldsen, Nørgaard Skødt Ejendomme Flemming Engelhardt, Nordea Pension Ejendom Danmark A/S Flemming Joseph Jensen, Balder Danmark A/S Frederik Barfoed, Barfoed Group Jan Toft Olesen, Ejendomsforeningen Kronjylland Jens Anker Hansen, Qvortrup Administration A/S Knud Wilken-Jensen, Fællesforeningen Lars Ismiris, LEA Ejendomspartner A/S Marius Møller, PensionDanmark Ejendomme Martin Vang Hansen, ATP Ejendomme A/S Merete Vangsøe Simonsen, K.C. Nielsens Fond Michael Bruhn, PFA Ejendomme Michael Byrgesen Hansen, Heimstaden Danmark Niels Keergaard Christiansen, Nordic Investment Capital Partners Peter K. Jørgensen, KONCENTON A/S Peter Lautrup, LAROS A/S Rasmus Juul-Nyholm, Home.Earth Solveig Rannje, Velliv, Pension & Livsforsikring A/S Thomas Bograd, Frederiksberg Grundejerforening Thomas Windtberg, Taurus Ejendomsadministration ApS Tonny Nielsen, Fokus Asset Management A/S Tor Dam Sinding, Sinding & Co. Trine Wagner, Wagner Ejendomme ApS

EJENDOM

2

39

OUT OF OFFICE

Torben dyrker sin egen vin En smagsprøve på dansk vin kickstartede Torben B.B. Hansens interesse for vinproduktion. Snart havde han sin egen vinmark med 2.000 vinstokke, og da produktionen var på sit højeste, kunne han producere op til 1.000 liter vin på et år.

Tekst: Stine Rud Skov Foto: Jeppe Carlsen Blød og behagelig med en kraftfuld smag, der ikke er overdrevet. Sådan beskriver Torben sin rødvin, som han igennem mange år har produceret på egen mark lidt uden for Roskilde. Lige i øjeblikket er produktionen sat i stå, men nye spæde planter vidner om, at vinen igen en dag vil boble i de 500 liter store tanke, der er opsat til formålet i et skur i Torbens baghave.

Vinbonde er ellers ikke det, ejendomsbranchen forbinder Torben allermest med. Til daglig er han nemlig direktør i Vestegnens Boligadministration. De administrative opgaver fylder da også rigtig meget i hverdagen, men interessen for vin og i en lang årrække egen vinproduktion fylder i fritiden. ”Igennem mange år har jeg siddet foran computeren i mindst tolv timer om dagen, men jeg er egentlig mere til bare at gå rundt i haven og passe mine vinstokke. At kunne se ud over sin egen vinmark fra terrassen om sommeren giver en helt særlig glæde og tilfredshed,” siger han.

40

Oplagt mulighed Interessen for selv at prøve kræfter med vinproduktion blev vakt på Roskilde Dyrskue, hvor Torben fik en særligt velsmagende smagsprøve fra Foreningen af Danske Vinavlere. ”Jeg var meget overrasket over kvaliteten og fik øjnene op for, hvilke druesorter der egner sig til et koldt klima.

Samtidig havde jeg en mark, som jeg ikke brugte til noget, og pludselig syntes det at være en oplagt mulighed at plante egne vinstokke,” fortæller han.

Kort tid efter investerede Torben i 2.000 vinstokke af druesorterne Rondo og Leon Millot.

Produktivt vineri Det tog en forlænget sommerferie at etablere marken og tre år, før vinstokkene og produktionen for alvor kom i gang. 1.000 flasker vin på en sæson kunne det nemt blive til, da produktionen var på sit højeste. Særligt én sæson blev rigtig god. ”Det kræver rigtig meget at passe vinrankerne, og et år blev jeg lidt træt af det og tænkte, at nu kunne planterne

passe sig selv. Det år kom druerne for første gang i den helt rigtige højde og fik rigeligt med sol. Her havde jeg ellers gået og passet planterne lige efter bogen,” fortæller Torben.

Vinen er aldrig blevet solgt, men foræret væk til venner og bekendte. ”En overgang havde jeg seriøse planer om at etablere et vineri, der kunne godkendes af fødevaremyndighederne. Men der er meget specifikke regler for indretningen, og investeringen ville hurtigt løbe op i en halv million. Der skal sælges meget vin, før det kan betale sig,” siger Torben.

Op- og nedture Alt udstyret til hans eget hjemmevineri står stadig i skuret i baghaven, hvor der også hænger vindiplomer og presseklip om hans liv som vinbonde fra diverse lokalaviser, der har fulgt hans op- og nedture på marken. For på trods af klimastærke druesorter er det danske vejr stadig lidt af en joker. ”Et år havde vi haft en meget mild vinter, og det betød, at vinstokkene spirede

forholdsvist hurtigt. I april vendte frosten tilbage, og det mistede jeg op mod 500 vinstokke på. Er skuddene tilpas langt fremme, kan vinstokkene ikke nødvendigvis overleve et frostvejr.”

Altødelæggende snefald Den største nedtur kom dog med et særligt kraftigt snefald over Roskilde for fem år siden.

Sneen lagde sig på alle vinrankerne, og vægten blev så stor, at de stolper og pæle, der holder vinrankerne oppe, knækkede og efterlod hele marken i et stort hulter til bulter, som Torben beskriver det. ”Jeg havde aldrig forestillet mig, at et snevejr kunne være så ødelæggende for mine vinstokke. Selv de mange endestolper af metal bøjede sammen,” siger han.

Planen er nu at begynde forfra, og de første vinstokke er sat ved et hegn foran Vestegnens Boligadministration, der ligger et stenkast fra hjemmet.

En græsplæne foran virksomheden vil med tiden også blive sat i spil. sts@ejd.dk

EJENDOM

2

OUT OF OFFICE

EJENDOM

2

41

LÅN FOR UDLEJNINGSEJENDOMME

Ny vejledning

Kan føre til fald i byggeriet Finanstilsynet er på vej med en ny vejledning om lån for udlejningsejendomme og ejendomsprojekter, der risikerer at føre til mindre belåning og færre nye byggerier, lyder det fra EjendomDanmark.

Tekst: Amalie Dvinge Agerbo Finanstilsynet har udarbejdet et udkast til ”Vejledning om finansiering af udlejningsejendomme og ejendomsprojekter,” som vejleder banker og realkreditinstitutter til, hvordan de bør håndtere udlån til udlejningsejendomme og ejendomsprojekter.

Ifølge Finanstilsynet kommer denne i kølvandet på den økonomiske situation i Danmark og skal sikre kreditinstitutterne imod større tab ved finansiering af udlejningsejendomme og ejendomsbyggerier, så der ikke ses en gentagelse af situationen under for eksempel finanskrisen.

Men vejledningen møder kritik, blandt andet hos EjendomDanmark: ”Nogle af forslagene i vejledningen er fornuftige nok - også set

42

i lyset af, at vi måske står på tærsklen til en krisetid. Men den nye vejledning virker som en lang tjekliste, der kan skade sunde ejendomsinvesteringer og få byggeriet til at dale, hvilket kan forværre en eventuel recession,” siger Bjarke Roed-Frederiksen, økonomisk konsulent i EjendomDanmark.

Har allerede en effekt Finanstilsynet udarbejder vejledninger, der kan fortælle om tilsynets praksis på bestemte områder. Udkastet til vejledningen om lån for udlejningsejendomme og ejendomsprojekter lister cirka 120 krav, som kunderne ”bør” opfylde, og cirka 80 krav, der ”skal” opfyldes, hvis man ønsker at låne penge til at investere i en ejendom.

Vicedirektør Kristian Vie Madsen fra Finanstilsynet har tidligere udtalt, at bankerne ikke er forpligtede til at følge

en vejledning, men at den skal ses som en rettesnor.

Men ifølge Peter Lilja, der er adm. direktør i Heimdal Nordic, er vejledningen normdannende i pengeinstitutterne: "Udfordringen er, at vejledningens mange bestemmelser bliver tolket som pligter, hvilket allerede nu har en effekt. Samtidig er det en indgriben mod en af bankernes kernekompetencer, og jeg mener ikke, at målet bør være at forhindre banker og realkreditinstitutter i at løbe risici. Det er basalt set det, de tager betaling for – og har stor erfaring i. Desværre vil markedet blive ramt over en bred kam med disse regler til stor ugunst for branchen og samfundet.”

Med vejledningen har bankerne ikke mulighed for at tage individuelle hensyn i en konkret sag. Den indeholder blandt andet anbefalinger til, hvor høj belåning

der må være på forskellige typer ejendomme, ligesom Finanstilsynet lægger op til, at nettolejeindtægterne som udgangspunkt bør være 25 procent højere end ydelserne til optagne lån med fast rente og normale afdrag.

Kan få konsekvenser for den almindelige dansker Hvis vejledningen træder i kraft, som den er fremlagt, vil det få mærkbare konsekvenser for den almindelige dansker, lyder bekymringen fra EjendomDanmark: ”Det vil resultere i et fald i boligbyggeriet, fordi det jo selvsagt bliver sværere at låne penge. Det vil komme til at presse bolig- og lejepriserne yderligere op, hvilket i sidste ende kan betyde, at det bliver dyrere for den almindelige dansker at bo,” siger Bjarke Roed-Frederiksen. ama@ejd.dk

EJENDOM

2

DET

SKER 6. juni hos Lederne Kompetencecenter, København

Styrk dit personlige lederskab Med udgangspunkt i den styrkebaserede tilgang, lærer du at øge dit mentale overskud og skabe motivation og arbejdsglæde hos dine medarbejdere.

19. juni i København eller online

Værdiansættelse af investeringsejendomme

Online-kursus

Få viden om værdiansættelse af investeringsejendomme. Du lærer at forstå og bruge den afkastbaserede metode og anvende Discounted Cash-Flow (DCF-metoden) i praksis.

Lejefastsættelse i bolig- og erhvervslejemål Dette kursus giver dig et overordnet kendskab til bolig- og erhvervslejelovgivningens omfattende regelsæt om lejefastsættelse og -regulering.

20. juni og 21. juni

13. juni i København eller online

Forretningsforståelse og udvikling i ejendomsbranchen

Ejendomsdrift i udlejningsejendomme

Bliv klogere på, hvordan du med enkelte metoder kan forstå og udarbejde planer for at udvikle din forretning.

Bliv skarpere på, hvordan du håndterer driften af en udlejningsejendom, herunder den daglige dialog med lejeren om dennes brugsrettigheder og få styr på samspillet mellem de bagvedliggende regler i lejelovgivning og den praktiske anvendelse.

1-times webinar

TemaTorsdag Du kan som medlem af EjendomDanmark deltage i TemaTorsdag, som er webinarer af en times varighed.

Vi dykker ned i et nyt emne hver gang og taler praktiske udfordringer og løsninger.

Næste TemaTorsdag er den 8. juni kl. 9, hvor du kan høre om Domusearch - en løsning, hvor du kan få det store overblik over porteføljens energimærker.

12. juni

Space planning - indretning af rum Bliv klogere på, hvordan man indretter et rum, optimerer brugernes trivsel og skaber mere smidige arbejdsgange.

31. oktober

Topmøde for ejendomsbranchen Kom til EJENDOM2023, hvor du kan høre inspirerende oplæg og netværke med hele branchen. Årets tema er Fremtiden.

EJENDOM

2

43

ØKONOMISK INDBLIK

Få bugt med tomgang, og optimer din udlejning Tomme kvadratmeter og tabt leje påvirker både indtægter, investeringsafkast, ejendomsværdi og udgifter til vedligeholdelse. Men der er mange måder at arbejde med tomgang på.

Tekst: Mikkel Alsø I januar 2023 var den økonomiske tomgangsprocent for bolig i Hedensted Kommune 2,1 procent. Sammenlignet med et landsgennemsnit på 3,8 procent er den noget lavere tomgang i Hedensted et udtryk for, at der her er en relativ høj udlejningsgrad og derfor også en gennemsnitlig lavere økonomisk risiko ved at leje boliger ud.

Indsigt i tomgangsniveauet for et bestemt område er vigtigt for både udlejere, investorer og udviklere, for det giver en temperaturmåling på et markeds udbuds- og efterspørgselsdynamik. Aktørerne kan vurdere sundheden i et bestemt marked og træffe informerede beslutninger om prissætning, udvikling eller andre tiltag, der kan påvirke investeringen.

Men hvad kan man få ud af at arbejde med en portefølje, hvor tomgangen er for høj?

Det er EjendomDanmark gået sammen med Keyhole og Waitly om at se nærmere på.

Resultatet er et white paper, hvor de tre aktører anskuer tomgangen fra tre forskellige vinkler – men alle med samme målsætning: At det er muligt at arbejde med at optimere udlejningen.

Hvad påvirker tomgangen?

Spørger man branchens forskellige aktører, er det åbenlyst, at lejeniveau og beliggenhed har størst indflydelse på tomgangsniveauet. Det mener to tredjedele af aktørerne.

Dernæst kommer genudlejningsprocessen og adgangen til lejemålet gennem det depositum, der skal betales sammen med den forudbetalte leje.

Mens udbudslejen er til at have med at gøre inden for de mulige rammer, er beliggenheden sværere at gøre noget ved på lejemålsniveau. Til gengæld er ejendommens stand og kvalitet indlysende parametre, som aktivt kan forbedres. Men det lader ikke til at være lige så vigtigt. Faktisk kun for 20 procent af de adspurgte.

For at komme tættere på det, der betyder noget for kunderne, er der i undersøgelsen indhentet besvarelser fra 680 boliglejere i landet. Sammen med en kortlægning af, hvordan udlejere og administratorer arbejder med området i dag, giver det indblik i, hvor der med fordel kan sættes ind for at optimere forretningen.

Mange overvejer ny bolig Størstedelen af de adspurgte lejere er tilfredse med deres nuværende lejebolig. Alligevel

overvejer tre fjerdedele i større eller mindre grad at flytte. For 50 procent skyldes det, at de ønsker mere eller mindre plads.

Husdyr vigtigere end energimærke Skulle lejerne vælge en ny lejebolig i dag og så bort fra m2, beliggenhed og antal værelser, så er huslejen en helt afgørende faktor i boligsøgningen.

Det mener 85 procent af de adspurgte.

Dernæst kommer nærheden til familie og venner samt afstanden til arbejde eller campus. Det er vigtigt for cirka en tredjedel af lejerne, mens indflytningsomkostninger spiller en rolle for 25 procent.

For boliglejere er fællesskabet ifølge undersøgelsen et område, der kommer i sidste række, når boligvalget skal træffes. Naboer er ikke vigtigst for mere end ni procent af

Hvilke tre faktorer tror du har størst indflydelse på tomgang?

Huslejeniveau

Beliggenhed

Str. på depositum/ forudbetalt leje

Effektivitet i genudlejningsproces

Hvor gode I er til at markedsføre og eksponere lejemål

Ejendommens/ lejemålets stand

64 %

60 %

32 %

32 %

28 %

20 %

Kilde: "Professionelt arbejde med tomgang", white paper af EjendomDanmark, Keyhole og Waitly (maj 2023).

44

EJENDOM

2

ØKONOMISK INDBLIK

Hvilke tre faktorer er vigtigst for dig ud over størrelse, beliggenhed og antal værelser, hvis du skulle vælge en ny lejebolig?

lejerne, og heller ikke adgangen til fælles faciliteter som for eksempel fitness, fælleshus eller urtehaver. Heller ikke energimærke eller opvarmningsform er noget, lejere har et større fokus på. Til gengæld er det vigtigt, at man kan holde husdyr. Det prioriterer 24 procent blandt de tre vigtigste karakteristika for en kommende bolig.

Hvordan håndteres tomgang?

Naturligvis er den bærende del den helt generelle udvikling i udbud og efterspørgsel efter udlejningsejendomme. Og lokaløkonomiske faktorer er svære områder at arbejde med, når for eksempel arbejdsløshed, fraflytningsmønstre og alderssammensætning ændrer sig, ligesom også udbuddet af enheder eller ønskerne til boligform kan forandre sig der, hvor man har sine ejendomme.

Men det forhindrer ikke udlejer i selv at arbejde med at skabe et match med en potentiel lejer. Og det gør branchen aktivt. I undersøgelsen fremgår det, at næsten halvdelen (44 procent) af de adspurgte ejere og administratorer ugentligt drøfter tomgang i virksomheden og 16 procent endda på daglig basis.

Indsatsen er for 55 procent en ekstra markedsføring.

EJENDOM

2

Dernæst kommer justering af lejen efter markedet. Næsten tre ud af ti aktører ser på adgangsbarrierer som depositum eller forudbetalt leje, mens lige så mange praktiserer en midlertidig lejerabat.

Aktørerne kan også vælge at se mere strategisk på genudlejningen, for eksempel renovere lejemålet inden for rammer, der gør at man undgår en større myndighedsbehandling, eller – som 18 procent af respondenterne svarer – afsøge markedet for mulige kunder, der kan træde ind, så snart et lejemål bliver ledigt. Andre nærliggende skridt kan være at gøre lejemålet så attraktivt som muligt ved at investere i ejendommens infrastruktur og faciliteter.

Ti forslag Mens indsatsområderne kan understøttes af flere forskellige digitale løsninger – det kan være Keyhole, Waitly, EjendomDanmarks markedsstatistik eller et væld af øvrige muligheder - så er det vigtigste at gøre sig klart, hvorfor, hvor og hvordan man vil sætte ind. Det er det, den fulde analyse og et nyt white paper skal belyse gennem ti forslag til, hvordan man kan arbejde med tomgang og skabe værdi. Læs white paper på ejd.dk. mal@ejd.dk

Husleje

85 %

Tæt på familie og venner

33 %

Tæt på arbejde/campus

29 %

Lave indflytningsomkostninger

25 %

Mulighed for at holde husdyr

24 %

Nybygget lejemål/nyistandsat

22 %

Lavt energimærke

13 %

Opvarmningsform

10 %

Naboer

9%

Adgang til offentlige ydelser - for eksempel læge og børnehave

7%

Fælles faciliteter - for eksempel fitness, fælleshus og urtehave

5%

Kilde: "Professionelt arbejde med tomgang", white paper af EjendomDanmark, Keyhole og Waitly (maj 2023).

DELTAG I EJENDOMDANMARKS MARKEDSSTATISTIK Få gratis adgang til egen porteføljestatistik og nøgletal på bl.a. økonomisk tomgang gennemsnitlig tomgangsvarighed tomgangsbenchmark til- og fraflytningsrate lejebenchmark for lejemålene i din portefølje og relevante markedsområder.

Kontakt økonomisk chefkonsulent Mikkel Alsø på mal@ejd.dk eller telefon 31 62 01 08.

45

JURIDISK INDBLIK

Fremsendelse af påkrav om betalingsmisligholdelse giver stadig problemer

Udlejer risikerer stadig tvister om ophævelse, fordi domstolene ikke finder det bevist, at udlejers påkrav om betalingsmisligholdelse er kommet frem til lejeren. På trods af at udlejer har sendt påkrav anbefalet.

Når udlejer skal ophæve en lejeaftale på grund af betalingsmisligholdelse, skal lejer forinden have modtaget et påkrav og dermed fået mulighed for at berigtige restancen. Påkravet må ikke fremsendes digitalt til lejeren, jf. lejelovens § 13, stk. 2, men skal sendes med papirpost.

Det er udlejer, der bærer den såkaldte ”forsendelsesrisiko”, og altså udlejer, der skal føre bevis for, at lejer har modtaget påkravet. Selvom forsendelse med anbefalet post må anses som en af de mest sikre forsendelsesmetoder, ser vi nu igen landsretspraksis, der stiller yderligere krav.

Afvist af landsretten I en helt ny kendelse, U 2023.2176 VLK, har landsretten netop nægtet at fremme en fogedudsættelse, fordi udlejer ikke kunne dokumentere, at påkravsskrivelsen var kommet frem til lejer. Udlejer havde fremsendt påkravsskrivelsen med anbefalet brev

46

og kunne fremlægge Track & Trace-udskriften om, at adressaten ikke var hjemme, men at der ville blive givet informationer om, hvor brevet kunne afhentes.

Udlejer kunne dog ikke godtgøre, at der samtidig var sendt et almindeligt brev.

Vurdering af de nyeste kendelser om anbefalede breve Det ser ud til, at landsretterne ikke anser det som tilstrækkeligt, at der er sendt et anbefalet brev. Det er af afgørende betydning, at udlejer kan godtgøre, at der ud over det anbefalede brev også er sendt et almindeligt brev, der kan anses som afleveret i lejers postkasse.

Samtidig skal posten have forsøgt at aflevere det anbefalede brev.

EjendomDanmarks anbefaling På baggrund af den ustabile praksis på området og ten-

denserne i de nyeste domme er det EjendomDanmarks anbefaling, at et anbefalet brev skal ledsages af et brev sendt samtidig og med almindelig post samt evt. en kopi sendt med digital post til lejer. Udlejer bør også sikre dokumentation via Track & Trace-udskrift og i en tvistsituation indhente en erklæring fra operatøren om, at der forelå almindelig postbesørgelse.

Det er også blevet muligt at fremsende breve med afleveringsattest ved hjælp af PostNord, hvor tilbagemeldingen om afleveringen af brevet sker digitalt. EjendomDanmark har fået positive tilbagemeldinger fra medlemmer. Ved denne fremgangsmåde er det dog vigtigt at sikre sig, at der er afgivet korrekte mailadresser til PostNord. I TBB2022.1009 ØLK ansås et betalingspåkrav sendt med afleveringsattest for ikke at være kommet frem, da der ikke var lagt anmeldelse i postkasse, og da PostNords advisering på mail ikke

dokumenterbart var sendt til lejers korrekte mailadresse.

Endelig er det altid muligt at anvende andre bud eller selv at omdele. I alle situationer er det afgørende at sikre dokumentation for levering via for eksempel kvittering eller foto. Ønske om lovændring Det er en helt uholdbar situation, at domstolene tilsyneladende ikke har tillid til anvendelse af anbefalede breve.

Mængden af tvister indikerer, hvor mange ressourcer der bruges på at finde afklaring på, hvordan man skal kunne sikre sig mod forsendelsesrisikoen.

Disse ressourcer kunne med fordel bruges andre steder, og der findes en simpel og fuldt forsvarlig løsning på problemet: Man skal blot tillade, at udlejernes påkravsskrivelser kan fremsendes digitalt og gerne til lejernes e-Boks. Det kræver blot en ændring af lejelovens § 13, stk. 2.

EJENDOM

2

Huslejenævnenes praksis i tvister om istandsættelse efter lejers fraflytning

Siden ændringen af reglerne om fraflytning i 2015 taber udlejer i større omfang end tidligere huslejenævnstvister om istandsættelse efter lejers fraflytning.

For at afværge det skal udlejer bruge mere tid og kræfter end hidtil på at få håndteret fraflytningssituationerne.

EjendomDanmark har gennemgået et mindre antal tilfældigt udvalgte huslejenævnsafgørelser om fraflytningssager. I alle sagerne traf huslejenævnene med varierende begrundelser afgørelse om nedsættelse af udlejers istandsættelseskrav eller bortfald af udlejers istandsættelseskrav.

Lejelovens regler i forhold til indkaldelse til og afholdelse af ind- og fraflytningssyn er særdeles komplicerede, men de fleste udlejere har formået at få indarbejdet faste procedurer i deres daglige administration. Derfor er det efterhånden sjældent, at formalia ikke overholdes.

Ikke tilstrækkelig fotodokumentation Udviklingen viser dog, at udlejerne nu bliver alvorligt udfordret af huslejenævnenes krav om stadig mere detaljeret og fyldestgørende dokumentation for istandsættelses- og vedligeholdelsesbehovet.

I de fleste af sagerne blev nedsættelsen eller bortfaldet af udlejers istandsættelseskrav

EJENDOM

2

begrundet med, at udlejer ikke havde sørget for fotodokumentation eller på grund af dårlige fotografier eller kun delvis fotografering ikke har kunnet bevise istandsættelsesbehovet. Øgede driftsomkostninger Skal udlejerne imødegå denne udfordring, så kræver det rigelig tid til fraflytningssynene, godt fotoudstyr og personale med særlige kompetencer, og det medfører naturligvis en forøgelse af udgifterne ved driften af udlejningsejendomme. Det kan resultere i en stigning i lejeniveauerne, da det fremgår af Boligministeriets vejledning nr. 10936 af 21. oktober 2015, at udgifterne til ind- og fraflytningssyn kan indgå i de omkostningsbestemte driftsbudgetter, som ligger til grund for lejeberegningen.

Huslejenævnenes skærpede praksis i disse sager beskytter måske den enkelte lejer, som er fraflyttet sit lejemål, men det kan altså få en negativ effekt for alle de øvrige lejere, som fortsat skal betale leje for deres lejebolig.

EJENDOMDANMARKS JURIDISKE RÅDGIVNING

33 12 03 30

47

Al henvendelse: EjendomDanmark, info@ejd.dk, telefon 33 12 03 30

APCOA+25 URBAN PARKERINGSHUSE SKAL APCOA PARKING ÅRSHUBS. ERFARING MED PARKERING LETTE LOGISTIKKEN I STORBYER. Vores nye parkeringsløsning, APCOA Urban Hubs, skal levere den fysiske og digitale infrastruktur til bæredygtigt byliv. Urban Hubs tilbyder en bred vifte af mobilitetstjenester, herunder f.eks. last-mile-delivery, ladning af elkøretøjer og pakkelevering i parkeringshuse i byerne. Ikke alene afhjælper det trafik i bymidterne ved at centralisere mobilitetstjenester, men det kan også skabe en øget indtjeningskilde for ejere af parkeringsanlæg samt en merværdi for de faste brugere af disse parkeringsfaciliteter.

SIMPEL PARKERING MED NUMMERPLADEREGISTRERING Bliv en del af fremtidens

Kør ind på P-pladsen, parkér parkeringsøkosystem. bilen, foretag dine ærinder helt uden at skulle registrere parkering. Lyder det ikke nemt?

APCOA PARKING tilbyder altid innovative og smarte løsninger til P-arealer. Nummerpladeregistrering er én af de løsninger, der er med til at forenkle og højne parkeringsoplevelsen.

Kameraer scanner og registrerer et køretøjs nummerplade ved ind- og udkørsel, og opretter og afslutter automatisk en parkering for kunden.

Simpelt og nemt!

DANMARKS FØRENDE PARKERINGSSELSKAB

Se mere på urban-hubs.apcoa.dk eller kontakt os på dak@apcoa.dk

SKAL VI ADMINISTRERE DIN P-PLADS? KONTAKT OS PÅ SALG@APCOA.DK