Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – tomgang, juli 2017
Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik
Juli 2017
WEBRAPPORT TOMGANG
Resultater • Laveste økonomiske tomgang i syv år • Årligt fald i tomgang på et procentpoint • Andet erhverv har økonomisk tomgang på 7,7 procent • 3,6 procent i økonomisk tomgang for bolig Investeringsejendomsmarkedet bekræfter økonomisk fremgang
Det er godt for danske virksomheder og ikke mindst investeringsejendomsmarkedet, hvor efterspørgslen efter lejemål er stigende. Således falder den økonomiske tomgang i juli 2017 samlet set til 8,3 procent, mens den arealmæssige tomgang falder til 9,1 procent. For den økonomiske tomgang er det det laveste niveau siden 2010, og cirka et procentpoint lavere end juli 2016.
Efter et positivt første halvår i 2017 ser det fortsat fornuftigt ud for dansk økonomi. Det gælder såvel de seneste år som den nærmeste fremtid, at dansk økonomi i et roligt tempo fortsætter fremad. Den internationale økonomi viser også gode takter. Den internationale valutafond (IMF) forventer, at den globale vækst i 2017 og 2018 bliver 3,5 og 3,6 procent.
Tydelig forbedring i økonomisk tomgang
De positive internationale konjunkturer og stigende indenlandske efterspørgsel gør, at De Økonomiske Råd (DØR) forventer, at beskæftigelsen stiger med 30.000 i 2017. DØR forventer endvidere en reallønsfremgang, og sammen med historiske opsparingsoverskud, giver det mulighed for at se optimistisk på fremtidigt privatforbrug og investeringer. Resten af 2017 og de kommende år kan byde på stabil økonomisk vækst solidt funderet i både indenlandske efterspørgsel og eksporten. De Økonomiske Råd forventer således, at den gennemsnitlige årlige vækst i Danmark bliver 2,1 procent, frem til 2025.
Siden april 2017 er den økonomiske tomgang faldet med 0,5 procentpoint. Der har været fald i økonomisk tomgang hvert kvartal siden april 2016. Det seneste kvartalsvise fald finder sted inden for alle sektorer af erhvervsejendomme. Kontor har den højeste tomgang blandt erhvervssektorerne, men falder i juli med 0,6 procentpoint til 11,2 procent efter at have været konstant fra januar 2017 til april 2017. Butik har ligeledes et fald på 0,6 procentpoint siden april 2017. Her er den faldende tomgang blandt andet resultat af følgende tre
Tabel 1. Tomgangsprocenter juli 2017 Økonomisk tomgang Tomgang (procent) Kontor Butik Industri
Kvartals ændring (procentpoint)
Arealmæssig tomgang
Årsændring (procentpoint)
Tomgang (procent)
-0,6
-1,2
7,0
-0,6
-1,4
6,7
-0,6
-1,3
10,6
-1,5
-1,7
10,6
-0,7
-1,8
0,9
3,2
0,1
0,6
8,0
1,6
9,1
-0,2
3,6
0,3
Andet erhverv
7,7
-0,6
Total
8,3
-0,5
-0,9
-0,3
Årsændring (procentpoint)
11,2
Bolig
13,0
Kvartals ændring (procentpoint)
-1,1
-0,9
Kilde: Ejendomsforeningen Danmark. Anm.: Tomgangsmålet for alle sektorer i alt omfatter også sekundære arealer.
1
Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – tomgang, juli 2017
INTERAKTIV WEBRAPPORT TOMGANG
forhold. For det første betyder forholdet mellem nye udlejede og nye tomme lejemål et fald i den økonomiske tomgang. Det var ikke tilfældet fra januar til april i år. For det andet er tomgangslejen nedskrevet for eksisterende butikslejemål med næsten 5 procent, og for det tredje gælder det, at en større andel tomme lejemål – typisk i storcentre – bliver omlagt og udlejet i nye optimerede butiksenheder, til den givne efterspørgsel. For industri, der har et kvartalsvis fald på 1,5 procentpoint, kan noget af faldet forklares ved konverteringer, hvor lejemål enten omlægges fra andre sektorer til industri, eller hvor industrilejemål konverteres til anden anvendelse som eksempelvis kontor og andet erhverv.
og det er lavere end både kontor og industri. Også for de øvrige erhvervslejemål var der et fald i tomgangen på 0,6 procentpoint det seneste kvartal.
Andet erhverv Andet erhverv udgør erhvervslejemål, der ikke kan kategoriseres som kontor, butik eller industri – som for eksempel uddannelsesinstitutioner, hoteller, børneinstitutioner, lejemål til fritid og kultur, parkeringshuse og parkeringspladser, reklameskilte, antennepladser samt øvrigt erhverv inden for eksempelvis land- og skovbrug. Sektoren står for mellem fem og ti procent af den samlede årsleje i statistikken.
Andet erhverv har økonomisk tomgang under landsgennemsnittet I juli 2017 præsenteres for første gang tal for andet erhverv i tabel 1 på side 1. Andet erhverv har hele tiden indgået i totalen. Andet erhverv har et tomgangsniveau, som ligger under den gennemsnitlige tomgang på landsplan. I juli var tomgangen 7,7 procent,
Figur 1. Udvikling i økonomisk tomgang Procent 25,00
20,00
15,00
10,00
5,00
Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul.
0,00
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Kontor
2007
2008
Butik
2009
2010
Industri
2011
Bolig
2012
2013
2014
2015
2016
2017
I alt
Kilde: Ejendomsforeningen Danmark og egne beregninger på baggrund af tal fra IPD Dansk Ejendomsindeks og Oline-ED statistikken.
2
Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – tomgang, juli 2017
INTERAKTIV WEBRAPPORT TOMGANG
Kontor – Igen fald i tomgangen efter stilstand Den økonomiske tomgang for kontor falder til 11,2 procent efter at have været 11,8 i januar og april 2017. Siden april 2017 er tomgangen faldet med 0,6 procentpoint, og sammenligner man med for et år siden, er den faldet 1,2 procentpoint. Den arealmæssige tomgang falder med 0,3 procentpoint til 13,0 procent. Set over det sidste år er den arealmæssige tomgang faldet med 1,1 procentpoint. Faldet i tomgangen dækker over regionale forskelle. I Region Hovedstaden, Region Sjælland og Region Syddanmark er der fald, hvorimod tomgangen stiger i Midt- og Nordjylland. I Region Hovedstaden falder tomgangen med 0,7 procentpoint, hvilket er det største kvartalsvise fald siden 2014, og i Nordsjælland falder tomgangen fra 22,2 procent til 16,7 procent. I Region Sjælland falder tomgangen med 1,1 procentpoint til 7,6 procent. I Region Syddanmark finder man det største regionale fald på 1,2 procentpoint, mens Region Midtjylland stiger med 0,6 procentpoint til 9,5 procent. I Aarhus stiger tomgangen fra 9,6 procent til 10,2 procent, men det er alligevel 5,0 procentpoint lavere end samme kvartal sidste år. I Nordjylland ses ligeledes en stigning i tomgangen på 1,0 procentpoint til 12,4 procent.
Butik – Laveste tomgang siden 2009 Inden for butik er der et pænt fald i den økonomiske tomgang. I juli 2017 er den økonomiske tomgang faldet med 0,6 procentpoint på tre måneder til 7,0 procent. Det er 1,4 procentpoint lavere end juli sidste år. Målt efter ledigt areal er tomgangen faldet for fjerde kvartal i træk med gennemsnitligt 0,3 procentpoint hvert kvartal. Overordnet er der ikke nogen ændring i Region Hovedstaden i forhold til april. Det skyldes, at stigninger i butikstomgangen i Nordsjælland og øvrige København og omegn på henholdsvis 0,9 og 0,4 procentpoint udlignes af et fald på 0,9 procentpoint i København CBD. I de øvrige regioner er tomgangen faldet. Størst er faldet i Region Midtjylland, hvor den økonomiske tomgang falder med 3,0 procentpoint. Det betyder, at Region Midtjylland nu er den af de fem regioner med lavest økonomisk tomgang. Her gælder særligt, at der i Øvrige Midtjylland har været et fald på 5,3 procentpoint. Målt i ledige kvadratmeter svarer faldet til 7,7 procentpoint. Ser man et år tilbage er det Region Sjælland der har haft den bedste udvikling i forhold til juli sidste år. Her er den økonomiske tomgang faldet med 4,6 procentpoint. Tomgangen er højest i Region Nordjylland, og blandt landets større byer er det også i Aalborg, at man finder den største kvartalsvise stigning i tomgangen, særligt målt i ledige arealer.
3
Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – tomgang, juli 2017
INTERAKTIV WEBRAPPORT TOMGANG
Industri – Positive tegn Den økonomiske tomgang falder med 1,5 procentpoint fra 12,1 procent i april 2017 til 10,6 procent i juli 2017. Siden juli 2016 har der været et fald på 1,7 procentpoint. Den arealmæssige tomgang falder med 0,7 procentpoint til 10,6 procent. Den årlige ændring i arealmæssig tomgang er omtrent den samme som økonomisk tomgang på -1,8 procentpoint. I Region Hovedstaden falder den økonomiske tomgang med 1,2 procentpoint, primært trukket af Øvrige København, hvorimod den stiger for København CBD. I Region Sjælland har man det største regionale fald med 4,1 procentpoint til 12,1 procent. Region Sjælland har stadig en forholdsvis høj økonomiske tomgang. Den eneste region, hvor den økonomiske tomgang stiger, er Region Midtjylland, hvor den stiger fra 4,6 procent til 5,1 procent. I Aarhus stiger den svagt med 0,2 procentpoint til 4,3 procent. Region Midtjylland har stadigvæk en forholdsvis lav tomgangsprocent. I Region Syddanmark falder den økonomiske tomgang fra 13,1 procent til 10,6 procent.
Bolig – Økonomisk tomgang på niveau med 2014 Selvom det nu er femte kvartal i træk med mindre stigninger i den økonomiske tomgang for bolig, er den økonomiske tomgang fortsat mærkbart lavere end tomgangen for erhvervslejemål. Den økonomiske tomgang for bolig er nu på 3,6 procent, hvilket er på niveau med 2014. Den økonomiske tomgang for bolig toppede i 2009 på omkring syv procent. I modsætning til erhvervsejendomme er byggeriet af boliger kommet godt i gang, hvilket kan være en af grundene til, at den økonomiske tomgang nu stiger lidt. Som det kan ses i figur 1, har det i perioden 2000-2017 været normalt, at den økonomiske tomgang for bolig lå under den økonomiske tomgang for erhvervslejemål. Kun i 2008 og 2009 har den økonomiske tomgang for bolig været højere eller på niveau med den økonomiske tomgang for erhvervslejemål. I Region Sjælland falder den økonomiske tomgang med 0,2 procentpoint i forhold til sidste kvartal og 1,3 procentpoint i forhold til sidste år, mens den økonomiske tomgang er stigende i de øvrige fire regioner. I Region Nordjylland stiger den økonomiske tomgang med 0,7 procentpoint i forhold til sidste kvartal og 2,8 procentpoint i forhold til sidste år. I Øvrige Nordjylland er den økonomiske tomgang nu på 8,3 procent, hvilket er på niveau med begyndelsen af 2014. Det er tredje kvartal i træk, at tomgangen stiger i Øvrige Nordjylland.
4
Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – tomgang, juli 2017
INTERAKTIV WEBRAPPORT TOMGANG
Geografisk afgrænsning København CBD
Lynettehavnen
Margretheholm
Kongebrovej
Christiansborg Christianshavn
Tivoli
Region Nordjylland
Aalborg
Region Midtjylland
Aarhus Nordsjælland Region Hovedstaden
Øvrige København og omegn
Trekantområdet Region Sjælland
Region Syddanmark
Odense
Vest- og sydsjælland
København CBD Østsjælland
Kilde: Ejendomsforeningen Danmark. Anm.: København CBD dækker postnumrene: 900, 1000-1559, 1562-1609 og 1611-1614. CBD står for Central Business District.
5
Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – tomgang, juli 2017
INTERAKTIV WEBRAPPORT TOMGANG
Tabel 2. Kontor Økonomisk tomgang
Arealmæssig tomgang
Juli 2017 (procent)
Kvartalsændring (procent point)
Årsændring (procent point)
Juli 2017 (procent)
Kvartalsændring (procent point)
Årsændring (procent point)
11,4
-0,7
-1,2
13,0
-0,3
-1,1
Region Hovedstaden København, CBD
5,6
-0,3
-0,8
5,8
0,2
-0,9
Øvrige København og omegn
13,1
-0,5
-0,7
14,8
0,0
-0,5
Nordsjælland
16,7
-5,5
-5,8
15,1
-5,2
-7,5
7,6
-1,1
-1,2
10,4
-0,9
-0,8
Østsjælland
5,5
-3,3
-2,2
6,1
-3,4
-1,5
Vest- og Sydsjælland
9,3
0,8
-0,3
13,4
0,9
-0,4
Region Sjælland
Region Syddanmark
12,5
-1,2
1,8
16,8
-1,9
2,9
Odense
13,8
-1,2
0,2
16,6
-3,0
-1,6
Trekantområdet
14,9 9,5
0,6
-4,3
10,6
0,6
-5,2
Region Midtjylland Aarhus
22,1
10,2
0,6
-5,0
10,2
0,0
-6,9
Øvrige Midtjylland
7,2
0,7
-0,4
12,5
2,6
1,2
Region Nordjylland
12,4
1,0
0,9
14,2
1,4
0,6
12,4
0,8
0,8
14,5
1,3
1,0
11,2
-0,6
-1,2
13,0
-0,3
-1,1
Aalborg
Total Kilde: Ejendomsforeningen Danmark.
Tabel 3. Butik Økonomisk tomgang
Arealmæssig tomgang
Kvartalsændring (procent point)
Årsændring (procent point)
Kvartalsændring (procent point)
Årsændring (procent point)
6,6
0,0
-0,6
5,8
0,0
-0,7
København, CBD
3,2
-0,9
Øvrige København og omegn
1,9
2,8
0,3
1,4
7,8
0,4
-0,9
6,2
-0,2
-1,3
Nordsjælland
11,0
0,9
0,4
10,2
0,3
0,6
Region Sjælland
10,2
-0,3
-4,6
9,2
-1,4
-3,7
9,1
-0,2
-4,8
6,8
-1,5
-4,4
12,7
-0,2
-3,9
12,8
-1,2
-2,6
6,0
-1,8
-2,5
6,2
-1,1
-2,3
Trekantområdet
6,0
-2,0
-2,4
6,7
-1,8
-2,0
Region Midtjylland
5,3
-3,0
-2,2
6,6
-3,8
-2,6
3,4
-1,2
-1,3
3,7
-0,5
-0,5
Øvrige Midtjylland
7,9
-5,3
-5,8
9,7
-7,7
-6,7
Region Nordjylland
11,2
-0,1
-2,0
11,0
2,6
1,5
Juli 2017 (procent) Region Hovedstaden
Østsjælland Vest- og Sydsjælland Region Syddanmark
Aarhus
Aalborg
Total
12,8
0,5
7,0
-0,6
-1,4
Juli 2017 (procent)
13,5
4,0
6,7
-0,6
-1,3
Kilde: Ejendomsforeningen Danmark.
6
Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – tomgang, juli 2017
INTERAKTIV WEBRAPPORT TOMGANG
Tabel 4. Industri Økonomisk tomgang
Arealmæssig tomgang
Juli 2017 (procent)
Kvartalsændring (procent point)
Årsændring (procent point)
Juli 2017 (procent)
Kvartalsændring (procent point)
Årsændring (procent point)
11,5
-1,2
-2,1
11,1
-0,9
-2,4
København, CBD
14,3
2,0
1,7
19,1
-2,5
-4,4
Øvrige København og omegn
11,0
-1,5
-2,8
10,3
-0,6
-2,3
Nordsjælland
15,5
-0,8
2,8
14,1
-1,1
0,7
Region Sjælland
12,1
-4,1
-2,6
9,0
-3,4
-2,1
Region Syddanmark
10,6
-2,5
-1,3
21,5
5,5
5,2
5,1
0,5
-0,7
5,8
-0,1
-1,2
4,3
0,2
-3,1
4,0
-0,8
-4,1
10,6
-1,5
-1,7
10,6
-0,7
-1,8
Region Hovedstaden
Region Midtjylland Aarhus Total Kilde: Ejendomsforeningen Danmark.
Tabel 5. Bolig Økonomisk tomgang
Arealmæssig tomgang
Kvartalsændring (procent point)
Årsændring (procent point)
Kvartalsændring (procent point)
Årsændring (procent point)
3,5
0,2
0,7
3,0
0,1
0,5
København, CBD
5,2
0,4
1,7
4,1
0,2
0,9
Øvrige København og omegn
3,5
0,3
1,0
3,1
0,2
0,7
Nordsjælland Region Sjælland
1,7
-0,3
-2,0
1,7
-0,2
-1,7
2,2
-0,2
-1,3
2,9
-0,2
-1,4
Østsjælland
0,8
-0,8
-1,2
0,8
-0,9
-1,3
Vest- og Sydsjælland
2,7
0,1
-1,2
3,6
0,1
-1,3
Juli 2017 (procent) Region Hovedstaden
Region Syddanmark
Juli 2017 (procent)
1,7
0,0
0,1
1,7
0,1
0,1
Odense
1,9
0,4
0,8
2,0
0,5
0,8
Trekantområdet
2,0
-0,3
0,4
1,8
-0,4
0,5
Øvrige Syddanmark
1,3
-0,2
-0,8
1,3
-0,1
-0,8
Region Midtjylland
5,2
0,4
2,0
4,2
0,1
1,4
Aarhus
5,6
0,4
2,6
4,8
0,5
2,5
Øvrige Midtjylland
3,5
-0,1
-0,4
2,5
-1,2
-1,3
Region Nordjylland
5,0
0,7
2,8
5,0
0,5
2,5
Aalborg
4,8
0,7
2,9
4,8
0,4
2,8
Øvrige Nordjylland
8,3
1,9
3,9
10,1
2,3
3,3
3,6
0,3
0,9
3,2
0,1
0,6
Total Kilde: Ejendomsforeningen Danmark.
7
Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – tomgang, juli 2017
INTERAKTIV WEBRAPPORT TOMGANG
Om undersøgelsen Denne webrapport er offentliggjort den 16. august 2017. Næste planlagte offentliggørelse er primo november 2017. Porteføljerne har omkring 77.000 lejemål svarende til en årlig lejebærende værdi på 18,1 milliarder kroner og 15,0 millioner kvadratmeter. Til sammenligning var det statistiske grundlag i juli 2016 en lejebærende værdi på 16,7 milliarder kroner og 14,2 millioner kvadratmeter. Der indgår 4.900 ejendomme1 i markedsstatistikken. Det er den aktuelle årsleje, der indgår i beregningen af den økonomiske tomgang. Den økonomiske tomgang er defineret som: Summen af aktuel årsleje i alle tomme lejemål divideret med summen af aktuel årsleje i både udlejede og tomme lejemål. Markedsstatistikken er baseret på baggrund af kvartalsvis indrapporterede ejendomsdata for udlejede og tomme ejendomme inden for den pågældende periode. Denne webrapport er opgjort per 30. juni 2017 og benævnes juli 2017. Kvartalsændringen er fra juli 2017 (opgjort per 30. juni 2017) sammenlignet med april 2017 (opgjort per 31. marts 2017). Årsændringen er fra juli 2017 (opgjort per 30. juni 2017) sammenlignet med juli 2016 (opgjort per 30. juni 2016). De publicerede markedsdata er opdateret og gældende på udgivelsesdatoen. Da markedsstatistikken løbende ajourføres med for eksempel nye historiske data, kan der ske opdateringer af historiske data. Det er i statistikken valgt ikke at publicere data, hvor grundlaget ikke er vurderet tilstrækkeligt til at give valide og repræsentative resultater eller i kombinationer, hvor kun en eller få porteføljer er repræsenteret.
1 Antallet af ejendomme omfatter ejendomme og moderejendomme. En ejendom kan omfatte en eller flere bygninger og en eller flere boliger eller erhvervsenheder. En moderejendom omfatter en ejendom, hvori der er ejerlejligheder, som registreres som selvstændige ejendomme hver især. For disse enheder er det moderejendomme, der er optalt og ikke de enkelte ejerlejligheder.
Statistikken er udarbejdet på baggrund af data fra 2 + 3 Ejendomme, Aberdeen Asset Management, Akelius, Alm. Brand, Andersen Partners Ejendomsadministration, AP Pension, Arkitekternes Pensionskasse, ATP, Bevica Fonden, Blue Vision, Carlsbergfondet, CBRE, CEJ Ejendomsadministration, Coller Capital, Cromewell Property, CS Pensionsfond, CW Obel Ejendomme, DADES, Danica, Dansk Sygeplejeråd, Danske Bank, DATEA, DEAS, DEAS Invest 1, DIP, DNP Ejendomme, DSB Ejendomme, Ejendomsselskaberne Grønløkkevej 10, Fast Ejendom Danmark, Fokus Asset Management, FrederiksbergFonden, Færchfonden, Grosserer Schiellerup og Hustrus Fonde, Gudbjørg og Ejnar Honorés Fond, HD Ejendomme, Højgaard Ejendomme, Industriens Pension, Jammerbugt Kommune, Jeudan, Jorcks Ejendomsselskab, JØP, Kalkværksgrundene, Kalvebod Ejendomme, KIRKBI, KLP Ejendomme, Kramers Legat, LB Forsikring, Lægernes Pensionskasse, Lærernes Pension, MP Pension, Niam, Nordea Ejendomme, Nordea Liv og Pension, North Property Asset Management, Patrizia Denmark, PBU, PenSam, PensionDanmark, Pensionskassen for Farmakonomer, PFA, Pitzner Ejendomme, PKA, ProDomus, Realdania, Sampension, SEB, SPG Omsorg DK1, Steen & Strøm, Taurus Ejendomsadministration, TDC Pensionskasse, Topdanmark, Tryg og Aage Larsens Boligudlejning.
Mere information Vil du vide mere om denne publikation kan du kontakte Ejendomsforeningen Danmarks cheføkonom
Morten Marott Larsen mml@ejendomsforeningen.dk Telefon 28 45 56 51
8