EjendomDanmarks markedstatistik - forventninger (juli 2021)

Juli 2021

EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger • I 2021 forventer det professionelle investeringsejendomsmarked, at det totale afkast falder til 5,7 procent • Butik kan have lagt den værste tid bag sig • I 2020 gav butik en gennemsnitlig værditilvækst på minus 3,8 procent • Højere forventninger til Aalborg

Det totale afkast forventes at falde I 2020 er det totale afkast opgjort til 6,0 procent, men deltagerne forventer, at det totale afkast vil være faldende. I 2021 forventes det, at det totale afkast falder til 5,7 procent, mens det i 2022 vil falde til 5,2 procent. Forventningen til den femårige periode 2021-2025 er på 5,2 procent. I flere år efter finanskrisen var værditilvæksten overordnet negativ. Det har ikke været tilfældet under coronakrisen overordnet set, men der har naturligvis været segmenter og enkelte ejendomme, hvor værditilvæksten har været negativ.

Men der er også optimisme at spore i dette kvartals undersøgelse. Det gælder først og fremmest i forhold til samme tid sidste år, men også i forhold til sidste kvartal. Forventningen til 2021 er steget med 1,0 procent i forhold til samme tid sidste år, hvilket sandsynligvis skal forklares med genåbning og udrulning af vacciner.

Det lysner for butik Fra januar 2021 til april 2021 steg udlejningsprocenten for butik med 0,1 procentpoint. Udlejningsprocenten for butik er den parameter, som stiger mest i forhold til sidste kvartal (+18,5 indikatorpoint). Der er stadig en forventning om, at udlejningsprocenten, ejendomsværdierne og markedslejen kan falde lidt for butik, men deltagerne får med genåbningen større tiltro til butiksejendomme.

/ Da det totale afkast skal dække både risiko, renteudgifter og inflation, vil der være ejendomme, som kommer ud med underskud. /

/ I forhold til samme tid sidste år er forventningerne steget. /

For netop ét år siden blev de dårligste forventninger til investeringsejendomme målt.

Forventningerne til industri er stadig bedst, og de ligger på et stabilt niveau. På kontor er der lidt usikkerhed om udlejningsprocenten på baggrund af coronaeffekter, men fra januar 2021 til april 2021 steg udlejningsprocenten for kontor

Forventningen til det totale afkast i 2021 er gået frem Tabel 1 Totalt afkast

Historisk 2020 6,0

2021

2022

2023

2021-2025

5,7

5,2

5,2

5,2

Kvartals­ ændring

0,3

0,0

0,6

0,0

Årsændring

1,0

0,1

Ny

Ny

Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik.

Se anmærkninger på side 5.

1

EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, juli 2021

med 0,4 procentpoint. Forventningerne til bolig er uændret udlejningsprocent og markedsleje, mens ejendomsværdierne godt kan stige lidt, da der stadig er investorer, som efterspørger ejerskab af ejendomme.

Fremgang i Aalborg Aalborg er mulighedernes by, og i denne undersøgelse kan der ses en relativ fremgang for Aalborg sammenlignet med de øvrige områder i landet. Hos ejendomsejerne er Aalborg ellers blevet kendt som den af de største byer, som har den højeste boligtomgang.

Tomgangen er i april 2021 på 8,1 procent i Aalborg Kommune mod et landsgennemsnit på 5,0. Men så længe at der fortsat forventes en tilflytning til Aalborg, så kan forventningerne til værdierne godt forbedres. I prioriteret rækkefølge forventer deltagerne bedst ejendomsværdiudvikling i: København, Aarhus, Trekantområdet, Odense, Aalborg og resten af landet.

Figur 1. Deltagernes forventninger Udvikling fra 2021 til 2023 i totalt afkast

Til 2021

29 %

18 %

33 %

forventer et totalt afkast

forventer et totalt

forventer stigende

på 7 procent eller

afkast på 5

mere.

procent

16 %

eller under.

totalt afkast.

44 % forventer faldende

forventer et totalt

totalt afkast.

afkast mellem

22 %

7 og 6 procent.

forventer

38 %

uændret totalt afkast.

forventer et totalt afkast mellem 6 og 5 procent.

Den rekorddårligste måling er nu ét år siden (indikatorværdierne mellem -100 og 100) Tabel 2 Kontor

Ejendomsværdi Juli 2021

Udlejningsprocent

Kvartalsændring

Årsændring

Juli 2021

Kvartalsændring

Årsændring

Markedsleje Juli 2021

Kvartalsændring

Årsændring

21,1

5,2

33,9

0,0

14,9

20,9

12,2

4,8

23,9

Butik

-27,8

11,6

24,5

-14,4

18,5

17,0

-28,9

11,5

15,3

Industri

25,6

-2,1

22,1

14,4

1,7

11,0

22,2

-4,4

19,9

Bolig

18,9

-4,5

21,2

1,1

-2,1

3,4

6,7

0,3

13,6

Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik.

Deltagerne har svaret: ”Meget lavere”, ”lavere”, ”uændret”, ”højere” og ”meget højere” på spørgsmålet: ”Hvad er jeres forventning til udviklingen inden for [sektor]ejendomme med prime location om et år i forhold til i dag?”. Svarene tildeles en værdi, så man opnår en indikator mellem -100 og 100. En indikator på 100 betyder, at alle har svaret ”meget højere”, og -100 betyder, at alle har svaret ”meget lavere”. Indikator nul angiver forventninger om uændrede forhold. En indikator på 21,1 kan for eksempel fremkomme ved, at 21,1 procent af deltagerne svarer ”meget højere”, og de resterende svarer ”uændret”, eller 42,2 procent af deltagerne svarer ”højere”, og de resterende svarer ”uændret”.

2

EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, juli 2021

Faldende totale afkast i 2020 De historiske totale afkast faldt med 1,5 procentpoint fra 2019 til 2020. Det var specielt butiksejendommene, som fik et dårligt totalt afkast med 0,4 procent i 2020, hvilket primært skyldes, at værditilvæksten for butik var på -3,8 procent.

Ejendomsmarkedet i 2020 var først og fremmest præget af coronasituationen. Men usikkerheden med corona, har ikke stoppet investorernes efterspørgsel efter ejendomme – tværtimod. Ejendomme er stadig en forholdsvis sikker investering. Undtagelsen af butiksejendomme, der på grund af nedlukning og usikkerhed om fremtiden måtte skrive ned på ejendomsværdierne i 2020. Nogle boligejendomme blev også ramt af politisk indgreb mod gennemgribende renoveringer (§ 5 stk. 2), hvilket betød, at næsten halvdelen af den ældre boligmasse opført før 1965 havde en negativ værditilvækst – og det på trods af en generelt stigende efterspørgsel på ejendomme.

Tabel 3

Totalt afkast

Direkte afkast

Værditilvækst

6,0

3,6

2,4

Kontor

7,8

4,3

3,5

Butik

0,4

4,2

-3,8

Industri

5,0

4,9

0,1

Bolig

6,1

2,3

3,8

I alt

/ Kontor kom bedst ud af 2020, mens butik ikke overraskende havde lavest totalt afkast. /

Figur 2. Halvdelen af deltagerne forventer et totalt afkast i 2021 på mellem 4,5 procent og 6,0 procent 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik.

Totalt afkast for investeringsejendomme. Fra 2011 til 2020 vises det totale afkast fra EjendomDanmarks markedsstatistik, mens 2000 til 2010 er egne beregninger på baggrund af data fra IPD Dansk Ejendomsindeks. 2021 til 2023 viser gennemsnit af svarene i EjendomDanmarks markedsstatistik forventninger. 50 procent af svarene ligger inden for de blå linjer.

3

EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, juli 2021

Figur 3. Ejendomsværdierne forventes at udvikle sig bedst i København Regional indikator Mindst regional vækst

Middel regional vækst Anholt

Størst regional vækst

Rømø

Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik.

4

Kortet viser de områder i Danmark, hvor investeringsejendomme forventes at stige mest i ejendomsværdi i forhold til de andre områder.

Der er spurgt til Trekantområdet, København, Aarhus, Aalborg, Odense og resten af Danmark. Ud fra svarene er dannet en indikator.

Hvis et område får farven lyseblå, har mindst 70 procent af de adspurgte været enige om, at dette område klarer sig bedst i forhold til andre.

EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, juli 2021

Om undersøgelsen Dette er forventningerne for juli 2021 fra EjendomDanmarks markedsstatistik. Målet er at skabe information til et mere gennemsigtigt ejendomsmarked.

Undersøgelsen udkommer hvert kvartal og er helt og aldeles afhængig af de deltagende virksomheders velvilje til at rapportere data hvert kvartal. Uden disse virksomheder ville forventningsundersøgelsen aldrig kunne blive til noget.

45 markedsaktører har deltaget i denne undersøgelse.

51 procent af deltagerne er ejere af ejendomme. Derudover er 11 procent ejendomsadministratorer, 20 procent erhvervsmæglere, 7 procent er banker/realkreditinstitutter og 11 procent er andre aktører.

Følgende virksomheder har blandt andet bidraget Aberdeen Asset Management, Agat ejendomme, ATP Ejendomme, BBN Consult, Bertélco Ejendomme A/S, CBRE, Chr. Hjorth Erhvervsejendomme, Colliers, Copenhagen Capital, Cura Management, DADES, Danbolig erhverv Johnny Hallas, Danica Ejendomme, DEAS, EDC Erhverv Poul Erik Bech, EK-Ejendomsadministration A/S, Elf Development, EY, Fokus Asset Management, Heimdal Nordic, Heimstaden, Hosta Ejendomme, Jeudan, Jorcks Ejendomsselskab, Jyske Bank, Karberghus, Keystone, KFI Erhvervsdrivende Fond, KLP ejendomme, Lintrup & Norgart, Lokalebasen.dk A/S, Lundsgaard Erhverv, Lægernes Pensionskasse, M7 Real Estate, M. Goldschmidt Ejendomme, NCC Construction Danmark A/S, Newsec Advisory, Newsec Property Asset Management Denmark, Niam, Nordea, Nordicals, Nykredit, P+, Patrizia, PBU – Pædagogernes Pension, Pensam, PensionDanmark, PFA Ejendomme, PKA, Probus Ejendom og Investering, Prodomus, PwC, Qvortrup Administration, Realdania, Realkredit Danmark, Sampension, Sinding Gruppen, Taurus Ejendomsadministration, Thor Stevnss Real Estate, Thylander Gruppen, TLK, Topdanmark Ejendom, Wiborg & Partnere, Øens Advokatfirma og Ejendomsadministration.

Mere information Vil du vide mere om denne publikation kan du kontakte EjendomDanmarks underdirektør

Morten Marott Larsen mml@ejd.dk Telefon 28 45 56 51

Anmærkning til tabel 1 I tabellen er angivet det gennemsnitlige totale afkast baseret på besvarelserne for årene 2021-2025. Det totale afkast er i procent og måler udbyttet på investeringsejendomme set i forhold til investeringens størrelse i en given periode. I det totale afkast indgår to typer af afkast: Direkte afkast og afkast på værdi. Det direkte afkast er periodens løbende nettodriftsresultat delt med investeringsstørrelse primo perioden. Afkast på værdi er værditilvæksten i den givne periode delt med investeringens størrelse primo perioden. Det totale afkast er før eventuelle finansielle udgifter og før inflation. Det historiske totale afkast kan ændres lidt fremadrettet, når der kommer nye data til markedsstatistikken.

5