Januar 2022
EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger • Det totale afkast forventes at falde syv milliarder kroner i 2022 • Der forventes 5,8 procent i totalt afkast i 2021 • Forventning om stigende udlejningsprocent for kontor • Fremgang i forventningerne i Aalborg
Faldende totalt afkast I seks år har det historiske totale afkast på ejendomme mindst ligget på 6,0 procent, men kun 29 procent tror på, at resultatet for det totale afkast i 2021 bliver på 6,0 procent eller derover. Det forventes, at det totale afkast i 2021 ligger på 5,8 procent, hvilket er en fremgang på 0,2 procentpoint sammenlignet med sidste kvartal og 1,2 procentpoint i forhold til samme tid sidste år. Det betyder, at der forventes et totalt afkast på omkring 60 milliarder kroner i 2021, som skal være med til at dække finansielle omkostninger, risiko og inflation. Der er stigende inflation i både Danmark og Europa. I oktober 2021 steg inflationen i Europa med 4,4 procent, mens den i Danmark ”kun” steg 3,2 procent. De markante stigninger i inflationen er muligvis midlertidige, men de er værd at holde øje med.
/ Markant stigning i inflation. /
Der har ellers været større usikkerhed omkring forventningerne til det totale afkast i 2021. Et totalt afkast på 5,8 procent i 2021 er det højeste målte i de 12 undersøgelser, hvor der er spurgt ind til forventningerne til 2021. Allerede i 2022 forventer deltagerne, at det totale afkast falder til 5,2 procent, hvilket svarer til et fald på syv milliarder kroner, og i 2023 forventes det totale afkast igen at falde. 63 procent af deltagerne regner med et faldende totalt afkast fra 2021 til 2023.
/ 5,8 procent i 2021 er det højeste målte. /
Positive forventninger til kontorejendomme Kontor har oplevet den bedste måling i to år. I forhold til sidste kvartal er det særligt forventningen til udlejningsprocenten, som er gået frem. Den økonomiske tomgang for kontor faldt 0,2 procentpoint til 8,9 procent pr. 1. oktober 2021, men der forventes yderligere fald i det kommende år. Dermed synes en stigende grad af hjemmearbejde ikke at dominere udlejningsmarkedet for kontor, der går i en positiv retning. Derudover forventes stigende markedsleje og stigende ejendomsværdi for kontor.
Figur 1. Deltagernes forventninger Til 2021
Udvikling fra 2021 til 2023 i totalt afkast
18 %
13 %
18 %
forventer et totalt afkast
forventer et
forventer stigende
på 7 procent eller
totalt
mere.
afkast på 5
16 %
procent.
forventer et totalt
eller under.
afkast mellem
totalt afkast.
63 % forventer faldende totalt afkast.
18 %
7 og 6 procent. 7 eller derover
53 % Mellem 7 og 6
Mellem 6 og 5
forventer under 5
Stigende
Uændret
Faldende
uændret totalt afkast.
forventer et totalt afkast mellem 6 og 5 procent.
1
EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, januar 2022
/ Forventning om stigende udlejningsprocent for kontor./
Der er også forventning om stigende ejendomsværdi og markedsleje for bolig, mens der er en neutral forventning for udlejningsprocenten for bolig. Den økonomiske boligtomgang er ellers faldet markant i det sidste halve år, og den ligger pr. 1. oktober på 3,6 procent. Det er et fald på 1,4 procent i forhold til samme tid sidste år. Der er fortsat højest forventninger til industri, hvor der er positive forventninger til specielt ejendomsværdi og markedsleje, men også til udlejningsprocent. For femte kvartal i træk er der fortsat mere positive forventninger til butiksejendomme, men der er stadig negative forventninger til ejendomsværdi, udlejningsprocent og markedsleje for butik. Fortsætter fremgangen for butik i samme tempo, vil forventningerne blive neutrale om 1-2 kvartaler. Bedre måling af Aalborg Aalborg har det sidste års tid oplevet en bedre måling af forventningerne til ejendomsværdi i forhold til andre områder i Danmark. Der er fortsat størst forventninger til København efterfulgt af Aarhus og Trekantområdet, mens resten af landet også har fået bedre forventninger i det sidste to kvartaler. Der er stadig en god efterspørgsel efter investeringsejendomme, og flere investorer leder i større dele af hele landet efter investeringsmuligheder. Kontorlejen forventes at stige Forventningen til markedsleje for kontor har været stigende siden coronakrisen startede i marts 2020. I en ny undersøgelse fra IPF (Investment Property Forum), European Consensus Forecast, November 2021 ligger København foran andre storbyer, når forventningerne til markedsleje sammenlignes. I 2021, 2022 og 2023 forventes markedslejen i Europa i gennemsnit at stige 0,4, 0,9 og 1,5 procent, mens København forventes at have markedslejevækst på 2,2, 1,0 og 1,5 procent i de samme tre år. I 2022 er der størst forventning om markedslejevækst for kontor i London City (2,5 procent) og Stockholm (2,1 procent), mens der forventes negativ markedslejevækst i Paris la Défense i 2022 (-0,7 procent).
5,8 procent er rekord for 2021 Tabel 1
Historisk 2020
2021
2022
2023
2021-2025
5,8
5,2
5,0
5,1
Kvartals ændring
0,2
0,1
-0,1
0,0
Årsændring
1,2
0,2
Ny
Ny
Totalt afkast
6,0
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik. Se anmærkninger på side 4.
Butik har de mest positive årsændringer (indikatorværdierne mellem -100 og 100) Tabel 2 Kontor
Ejendomsværdi
Udlejningsprocent
Markedsleje
Jan. 2022
Kvartalsændring
Årsændring
Jan. 2022
Kvartalsændring
Årsændring
Jan. 2022
Kvartalsændring
Årsændring
21,1
-4,5
5,1
11,8
7,2
15,8
22,4
2,6
19,4
Butik
-10.5
8,1
29,5
-7,9
3,7
29,1
-13,2
5,4
32,8
Industri
30,3
2,4
18,3
10,5
-8,1
0,5
26,3
1,9
17,3
Bolig
14,5
-7,6
-1,5
-1,3
-6,0
-0,3
9,2
5,7
4,2
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik. Deltagerne har svaret: ”Meget lavere”, ”lavere”, ”uændret”, ”højere” og ”meget højere” på spørgsmålet: ”Hvad er jeres forventning til udviklingen inden for [sektor]ejendomme med prime location om et år i forhold til i dag?” Svarene tildeles en værdi, så man opnår en indikator mellem -100 og 100. En indikator på 100 betyder, at alle har svaret ”meget højere”, og -100 betyder, at alle har svaret ”meget lavere”. Indikator nul angiver forventninger om uændrede forhold. En indikator på 21,1 kan for eksempel fremkomme ved, at 21,1 procent af deltagerne svarer ”meget højere” og de resterende svarer ”uændret”.
2
EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, januar 2022
Figur 2. Det totale afkast har været faldende siden 2019 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 20002001 2002 2003 20042005 20062007 200820092010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik. Totalt afkast for investeringsejendomme. Fra 2011 til 2020 vises det totale afkast fra EjendomDanmarks markedsstatistik, mens 2000 til 2010 er egne beregninger på baggrund af data fra IPD Dansk Ejendomsindeks. 2021 til 2023 viser gennemsnit af svarene i EjendomDanmarks markedsstatistik forventninger. 50 procent af svarene ligger inden for de blå linjer.
Figur 3. Der er fortsat størst tiltro til ejendomsværdierne i København Regional indikator Mindst regional vækst
Middel regional vækst Anholt
Kortet viser de områder i Danmark, hvor investeringsejendomme forventes at stige mest i ejendomsværdi i forhold til de andre områder. Der er spurgt til Trekantområdet, København, Aarhus, Aalborg, Odense og resten af Danmark. Ud fra svarene er dannet en indikator. Hvis et område får farven lyseblå, har mindst 70 procent af de adspurgte været enige om, at dette område klarer sig bedst i forhold til andre.
Størst regional vækst
Rømø
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik.
3
EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, januar 2022
Om undersøgelsen Dette er forventningerne for januar 2022 fra EjendomDanmarks markedsstatistik. Målet er at skabe information til et mere gennemsigtigt ejendomsmarked. Undersøgelsen udkommer hvert kvartal og er helt og aldeles afhængig af de deltagende virksomheders velvilje til at rapportere data hvert kvartal. Uden disse virksomheder ville forventningsundersøgelsen aldrig kunne blive til noget.
38 markedsaktører har deltaget i denne undersøgelse. 53 procent af deltagerne er ejere af ejendomme. Derudover er 8 procent ejendomsadministratorer, 18 procent erhvervsmæglere, 8 procent er banker/realkreditinstitutter og 13 procent er andre aktører.
Følgende virksomheder har blandt andet bidraget Agat ejendomme, ATP Ejendomme, Bertélco Ejendomme A/S, CBRE, Chr. Hjorth Erhvervsejendomme, Colliers, Copenhagen Capital, Cura Management, Cushman & Wakefield | RED, DADES, Danbolig erhverv Johnny Hallas, Danica Ejendomme, DEAS, EDC Erhverv Poul Erik Bech, Ejendomsselskabet Norden, EK-Ejendomsadministration A/S, Elf Development, EY, Fokus Asset Management, Gefion Group, Heimdal Nordic, Heimstaden, Hosta Ejendomme, Jeudan, Jorcks Ejendomsselskab, Jyske Bank, Karberghus, Keystone, KFI Erhvervsdrivende Fond, KLP ejendomme, Lintrup & Norgart, Lokalebasen.dk A/S, Lundsgaard Erhverv, Lægernes Pensionskasse, M7 Real Estate, M. Goldschmidt Ejendomme, NCC Construction Danmark A/S, Newsec Advisory, Newsec Property Asset Management Denmark, Niam, Nordea, Nordicals, Nykredit, P+, Patrizia, PBU – Pædagogernes Pension, Pensam, PensionDanmark, PFA Ejendomme, PKA, Probus Ejendom og Investering, Prodomus, PwC, Qvortrup Administration, Realdania, Realkredit Danmark, Rosenkæret, Sampension, Sinding Gruppen, STAD Erhverv, Taurus Ejendomsadministration, Thor Stevnss Real Estate, Thylander Gruppen, TLK, Topdanmark Ejendom, Wihlborgs, Wiborg & Partnere, Øens Advokatfirma og Ejendomsadministration.
Mere information Vil du vide mere om denne publikation kan du kontakte EjendomDanmarks underdirektør
Morten Marott Larsen mml@ejd.dk Telefon 28 45 56 51
Anmærkning til tabel 1 I tabellen er angivet det gennemsnitlige totale afkast baseret på besvarelserne for årene 2021-2025. Det totale afkast er i procent og måler udbyttet på investeringsejendomme set i forhold til investeringens størrelse i en given periode. I det totale afkast indgår to typer af afkast: Direkte afkast og afkast på værdi. Det direkte afkast er periodens løbende nettodriftsresultat delt med investeringsstørrelse primo perioden. Afkast på værdi er værditilvæksten i den givne periode delt med investeringens størrelse primo perioden. Det totale afkast er før eventuelle finansielle udgifter og før inflation. Det historiske totale afkast kan ændres lidt fremadrettet, når der kommer nye data til markedsstatistikken.
4