Januar 2023
EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger • Forventningerne til det totale afkast er det laveste i over 10 år • Det totale afkast forventes at falde til 3,3 procent i år • Udlejningsprocenten for bolig kan forblive høj det næste år • Markedslejen for kontor i København forventes at stige med 2,2 procent i 2023
Det laveste totale afkast i over 10 år forventes Med de stigende renter og usikre økonomiske tider falder forventningerne til det totale afkast på investeringsejendomme. I 2022 forventer deltagerne i undersøgelsen, at det totale afkast falder til 3,3 procent, hvilket er et fald på 1,2 procentpoint i forhold til sidste kvartal og 1,9 procentpoint i forhold til samme tid sidste år. Det er er et markant fald, der kan tilskrives inflationskrisen og de deraf stigende renter. I 2023 forventes det, at det totale afkast falder til 3,0 procent, hvilket er det laveste målte siden januar 2011, hvor EjendomDanmark begyndte at undersøge forventningerne til markedet. Et totalt afkast på 3,0 procent i gennemsnit for alle investeringsejendomme betyder, at investeringsejendomme falder med op imod 1,0 procent i gennemsnit, og der vil være investeringsejendomme, som falder mere i værdi. I perioden 2022-2026 forventes det, at det totale afkast bliver på 4,5 procent. Det er særligt ejendomsværdierne, som deltagerne forventer vil være med til at få det totale afkast til at falde. Ejendomsværdierne forventes at falde for både kontor, butik, industri og bolig, som det kan ses i figur 1. For kontor og bolig har der ikke været målt en lavere forventning til ejendomsværdi før, mens forventningen til ejendomsværdi for industri var lavere i perioden 2011-2013, og forventningen til udviklingen i ejendomsværdi for butik trods alt var lavere under coronakrisen.
/ På blot ét år er forventningen til 2023 faldet med 2,0 procentpoint til 3,0 procent. /
/ Alle sektorer forventes at falde i ejendomsværdi. /
Fig. 1. Forventningerne til ejendomsværdi falder for både kontor, butik, industri og bolig 60
40
Kontor Butik Industri Bolig Q1 2023
Q3 2022
Q1 2022
Q3 2021
Q1 2021
Q3 2020
Q1 2020
Q3 2019
Q1 2019
Q3 2018
Q1 2018
Q3 2017
Q1 2017
Q3 2016
Q1 2016
Q3 2015
Q1 2015
Q3 2014
Q1 2014
Q3 2013
Q1 2013
Q3 2012
Q1 2012
-20
Q3 2011
0 Q1 2011
Indikatorpoint
20
-40
-60 Kilde. EjendomDanmarks markedsstatistik. Svarene tildeles en værdi, så man opnår en indikator mellem -100 og 100 for de fire forskellige ejendomssektorer om ejendomsværdi. En indikator på 100 betyder, at alle har svaret ”meget højere”, og -100 betyder, at alle har svaret ”meget lavere”. Q1, Q2, Q3 og Q4 er forkortelser for 1. kvartal, osv.
1
EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, januar 2023
Bedst forventninger til industri og bolig Når man ser på udviklingen i udlejningsprocent, har den ikke været højere siden finanskrisen og udviklingen i markedslejen forløber jævnt lige nu. Men deltagerne forventer, at det kan vende, når vi ser et år ud i fremtiden. Der er forventet et fald i ejendomsværdi for alle sektorer og et fald i udlejningsprocent og markedsleje for kontor, butik og industri. / Forventningen til udviklingen i ejendomsværdi for kontor og bolig har ikke været målt lavere. /
Der har ikke før været så dårlige forventninger til kontor. Indikatorværdien på -36,2 for kontors ejendomsværdi er den laveste målte. 70 procent af deltagerne i denne undersøgelse regner med, at ejendomsværdien for kontor falder. Derudover regner deltagerne også med, at udlejningsprocenten vil falde, og markedslejen vil være svagt negativ. Forventningerne til butik var værre under coronakrisen, men alligevel er butik den sektor, som deltagerne har mindst tiltro til med hensyn til ejendomsværdi, udlejningsprocent og markedsleje et år frem. Forventningen til industriejendommes ejendomsværdi er den mindst negative, og forventningen til udlejningsprocent og markedsleje er svagt negative. For bolig er udlejningsprocenten neutral, mens der er en svag, men dog positiv forventning til markedslejen. Ejendomsværdierne forventes at falde mindst i København, Aarhus og Odense I tider med økonomisk usikkerhed kan der være en tendens til, at investorerne investerer i de sikre ejendomme i de større byer, hvilket kan betyde, at de falder mindre i værdi. I denne undersøgelse har deltagerne størst tiltro til København, som har været mest stigende i forhold til sidste kvartal. Efter København har Aarhus og Odense også haft en positiv udvikling, mens det er gået lidt tilbage for Trekantområdet og Aalborg. Der er dårligst forventninger til ejendomsværdierne i resten af landet. Markedslejen på kontor kan stige i de europæiske storbyer I en undersøgelse fra IPF (Investment Property Forum), European Consensus Forecast, fra november 2022, er forventningen til markedslejen i 2023 for kontorer beliggende i København en stigning på 2,2 procent, hvilket er højere end gennemsnittet på 1,7 procent for europæiske storbyer, men lavere end Stockholm (2,4 procent) og Oslo (3,3 procent). I 2022 forventes det, at markedslejen for de europæiske storbyerne ville stige 4,0 i gennemsnit, mens gennemsnittet i 2024 forventes at falde lidt til 1,6 procent for europæiske storbyer.
Udlejningsprocent og markedsleje kan lige akkurat holdes positive for bolig (indikatorværdierne mellem -100 og 100) Ejendomsværdi
Udlejningsprocent
Tabel 1
Jan. 2023
Kvartalsændring
Årsændring
Kontor
-36,2
-22,6
Butik
-41,5
-16,5
Industri
-17,0
Bolig
-35,1
Markedsleje
Jan. 2023
Kvartalsændring
Årsændring
Jan. 2023
Kvartalsændring
Årsændring
-57,2
-18,1
-16,0
29,9
-5,3
-5,3
-11,6
-31.0
-22,3
-9,8
-14,4
-31,9
-20,5
-20,5
-10,8
-47,3
-7,4
-7,4
-18,0
-4,3
-10,5
-10,5
-22,6
-49,6
0,0
-5,2
1,3
4,3
-7,2
-7,2
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik. Deltagerne har svaret: ”Meget lavere”, ”lavere”, ”uændret”, ”højere” og ”meget højere” på spørgsmålet: ”Hvad er jeres forventning til udviklingen inden for [sektor]ejendomme med prime location om et år i forhold til i dag?”. Svarene tildeles en værdi, så man opnår en indikator mellem -100 og 100. En indikator på 100 betyder, at alle har svaret ”meget højere”, og -100 betyder, at alle har svaret ”meget lavere”. Indikator nul angiver forventninger om uændrede forhold. En indikator på -36,2 kan for eksempel fremkomme ved, at 36,2 procent af deltagerne svarer ”meget lavere” og de resterende svarer ”uændret”.
2
EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, januar 2023
Laveste målte forventninger til totalt afkast i over 10 år Tabel 2
2022
2023
2024
2022-2026
3,3
3,0
4,3
4,5
Kvartals ændring
-1,2
-1,4
-0,6
-0,6
Årsændring
-1,9
-2,0
Ny
Ny
Totalt afkast
Historisk 2021 8,7
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik. * Foreløbigt tal. Se øvrige anmærkninger på side 4.
Fig. 2. I 2023 forventer halvdelen af deltagerne et totalt afkast mellem 2,8 og 5,0 % 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik. Totalt afkast for investeringsejendomme. Fra 2011 til 2022 vises det totale afkast fra EjendomDanmarks markedsstatistik, mens 2000 til 2010 er egne beregninger på baggrund af data fra IPD Dansk Ejendomsindeks. 2022 til 2024 viser gennemsnit af svarene i EjendomDanmarks markedsstatistik forventninger. 50 procent af svarene ligger inden for de blå linjer.
Figur 3. Bedst forventninger til ejendomsværdi i København, Aarhus og Odense Regional indikator Mindst regional vækst
Middel regional vækst Anholt
Kortet viser de områder i Danmark, hvor investeringsejendomme forventes at stige mest i ejendomsværdi i forhold til de andre områder. Der er spurgt til Trekantområdet, København, Aarhus, Aalborg, Odense og resten af Danmark. Ud fra svarene er dannet en indikator. Hvis et område får farven lyseblå, har mindst 70 procent af de adspurgte været enige om, at dette område klarer sig bedst i forhold til andre.
Størst regional vækst
Røm ø
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik.
3
EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, januar 2023
Om undersøgelsen Dette er forventningerne for januar 2023 fra EjendomDanmarks markedsstatistik. Målet er at skabe information til et mere gennemsigtigt ejendomsmarked. Undersøgelsen udkommer hvert kvartal og er helt og aldeles afhængig af de deltagende virksomheders velvilje til at rapportere data hvert kvartal. Uden disse virksomheder ville forventningsundersøgelsen aldrig kunne blive til noget.
47 markedsaktører har deltaget i denne undersøgelse. 57 procent af deltagerne er ejere af ejendomme. Derudover er 9 procent er ejendomsadministratorer, 13 procent erhvervsmæglere, 9 procent er banker/realkreditinstitutter og 13 procent er andre aktører.
Følgende virksomheder har blandt andet bidraget Agat ejendomme, ATP Ejendomme, Bertélco Ejendomme, BNK Invest, CBRE, Chr. Hjorth Erhvervsejendomme, Colliers, Copenhagen Capital, Core Property Management, Corem, Cura Management, Cushman & Wakefield | RED, Dades, Danbolig erhverv Johnny Hallas, Danica Ejendomme, Danske Shoppingcentre, DEAS, EDC Erhverv Poul Erik Bech, Ejendomsselskabet Norden, EK-Ejendomsadministration, Elf Development, EY, Fokus Asset Management, Fortunen, Gefion Group, Heimdal Nordic, Heimstaden, Hosta Ejendomme, Industriens Pension, Jeudan, Jorcks Ejendomsselskab, Jyske Bank, Karberghus, Keystone, KFI Erhvervsdrivende Fond, KLP ejendomme, Lintrup & Norgart, Lokalebasen.dk, Lundsgaard Erhverv, Lægernes Pensionskasse, M7 Real Estate, M. Goldschmidt Ejendomme, NCC Construction Danmark, Newsec Advisory, Newsec Property Asset Management Denmark, Niam, Nordea, Nordea Pension Ejendom Danmark, Nordicals, Nykredit, P+, Patrizia, PBU – Pædagogernes Pension, Pensam, PensionDanmark, PFA Ejendomme, PKA, Probus Ejendom og Investering, Prodomus, PwC, Qvortrup Administration, Realdania, Realkredit Danmark, Rosenkæret, Sampension, Sinding Gruppen, STAD Erhverv, Taurus Ejendomsadministration, Thor Stevnss Real Estate, Thylander Gruppen, TLK ejendomsadministration, Wihlborgs, Wiborg & Partnere, Øens Advokatfirma og Ejendomsadministration.
Mere information Vil du vide mere om denne publikation kan du kontakte EjendomDanmarks underdirektør
Morten Marott Larsen mml@ejd.dk Telefon 28 45 56 51
Anmærkning til tabel 2 I tabellen er angivet det gennemsnitlige totale afkast baseret på besvarelserne for årene 2022-2026. Det totale afkast er i procent og måler udbyttet på investeringsejendomme set i forhold til investeringens størrelse i en given periode. I det totale afkast indgår to typer af afkast: Direkte afkast og afkast på værdi. Det direkte afkast er periodens løbende nettodriftsresultat delt med investeringsstørrelse primo perioden. Afkast på værdi er værditilvæksten i den givne periode delt med investeringens størrelse primo perioden. Det totale afkast er før eventuelle finansielle udgifter og før inflation. Det historiske totale afkast kan ændres lidt fremadrettet, når der kommer nye data til markedsstatistikken. 4