Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – forventninger (oktober 2018)

Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – forventninger

Oktober 2018

• Laveste forventninger målt for en femårsperiode siden 2010 • Industri slår nye rekorder med forventning om stigende ejendomsværdi • For første gang siden 2010 er der forventning om stigende tomgang for bolig WEBRAPPORT FORVENTNINGER

• Forventninger til ejendomsværdi flytter ud af de større byer

Det totale afkast har toppet Branchen for investeringsejendomme forventer, at det totale afkast i 2018 bliver 5,5 procent, hvilket er et fald på 1,7 procent i forhold til 2017. Det totale afkast har ellers været stigende siden 2013, hvor det var nede på 1,5 procent. I forhold til sidste kvartal er forventningerne til 2018 faldet med 0,1 procentpoint. Det forventes, at det totale afkast er faldende frem til 2020, hvor der forventes et totalt afkast på 5,2 procent. Det er et fald på 0,2 procentpoint i forhold til forventningen i sidste kvartal.

Forventningen til de næste fem år 2018-2022 er på 5,3 procent, hvilket er et fald på 0,1 procentpoint i forhold til sidste kvartal. 5,3 procent er den laveste forventning til en kommende femårsperiode, som er målt siden 2010, da denne forventningsundersøgelse startede. Et totalt afkast på 5,3 procent giver fortsat plads til mindre stigninger i ejendomsværdierne. 5,3

Et totalt afkast på 5,2 procent to år ud i fremtiden, er den laveste forventning, der er målt siden 2010.

Der er stadig en forventning om stigende ejendomsværdier for alle sektorer: Kontor, butik, industri og bolig, men der forventes lavere og lavere stigninger i ejendomsværdierne.

Tabel 1

Det historiske totale afkast i 2017 er 7,2 procent Historisk 2017 Totalt afkast

2018

7,2

Kvartalsændring Årsændring

0,8

2019

2020

2018-2022

5,5

5,3

5,2

5,3

-0,1

-0,1

-0,2

-0,1

0,0

-0,2

Ny

Ny

Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik.

Se anmærkninger på side 4.

Figur 1

Deltagernes forventninger Til 2018

Udvikling fra 2018 til 2020 i totalt afkast

14 % forventer et

11 % 7 procent eller derover.

totalt afkast under 5 procent.

55 % forventer et totalt afkast mellem 6

11 %

forventer et totalt afkast på

20 % forventer et totalt afkast mellem 6 og 7 procent.

forventer stigende

50 %

totalt afkast.

forventer faldende totalt afkast.

39 % forventer uændret totalt afkast.

og 5 procent.

1

Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – forventninger, oktober 2018

procent i forventet totalt afkast er stadig nok til, at investorerne mener, at investeringsejendomme er et godt alternativ til traditionelle obligationer, som stadig giver meget lave afkast. Rekordstor forventning om stigende ejendomsværdier for industri

I Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – tomgang, er der målt en stigning i den økonomiske tomgang for bolig på 0,8 procentpoint på et år.

Forventningerne til kontor og industri er positive, mens forventningerne til butik og bolig må betegnes som neutrale. For første gang er der en forventning det næste år om, at den økonomiske tomgang for boliger vil stige, mens forventningen til ejendomsværdi og markedsleje er svag positiv for bolig. Forventningen til ejendomsværdi for industri fortsætter med at slå rekord. Det er kun bolig, som har oplevet en højere forventning om stigende ejendomsværdi førhen. Forventningerne til kontor er næsten på højde med industri for ejendomsværdi og økonomisk tomgang, mens forventningen til markedsleje for kontor er marginalt større end industri. Forventningen om stigende markedsleje for kontor og industri er på trods af, at den økonomiske tomgang for kontor og industri fortsat er over 10 procent.

Odense vinder frem Helt overordnet er der fortsat størst forventning om stigende ejendomsværdier i København, Aarhus og Aalborg, men tilslutningen bliver mindre og mindre. København, Aarhus og Aalborg er ikke blevet målt lavere før. Det hænger sammen med, at Odense og resten af landet aldrig er målt bedre før. Forventningen om udviklingen i ejendomsværdi i Aalborg og Odense er nu næsten lige stor. At resten af landet vinder frem er et tegn på, at ejendomsværdierne i de fire største byer og Trekantområdet efterhånden er nået et niveau, hvor investeringsejendommene i resten af landet er ved at være attraktive.

Tabel 2

Rekordlav forventning til udlejningsprocent for bolig (indikatorværdierne mellem -100 og 100) Ejendomsværdi

Udlejningsprocent

Markedsleje

Okt. 2018

Kvartalsændring

Årsændring

Okt. 2018

Kvartalsændring

Årsændring

Okt. 2018

Kvartalsændring

Årsændring

Kontor

28,9

3,9

0,5

15,6

-8,2

-11,7

23,3

-0,4

-0,5

Butik

4,4

-9,3

-11,5

0,0

-10,0

-8,0

2,2

-6,5

-12,6

32,2

2,2

6,1

21,1

-2,6

4,1

22,2

2,2

8,6

8,9

1,4

-18,4

-6,7

-7,9

-11,2

5,6

-0,7

-11,5

Industri Bolig

Kilde. Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik.

Deltagerne har svaret: ”Meget lavere”, ”lavere”, ”uændret”, ”højere” og ”meget højere” på spørgsmålet: ”Hvad er jeres forventning til udviklingen inden for [sektor]ejendomme med prime location om et år i forhold til i dag?”. Svarene tildeles en værdi, så man opnår en indikator mellem -100 og 100. En indikator på 100 betyder, at alle har svaret ”meget højere”, og -100 betyder, at alle har svaret ”meget lavere”. Indikator nul angiver forventninger om uændrede forhold. En indikator på 28,9 kan for eksempel fremkomme ved, at 28,9 procent af deltagerne svarer ”meget højere” og de resterende svarer ”uændret”.

2

Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – forventninger, oktober 2018

Figur 2

I 2020 forventer 50 procent et totalt afkast mellem 5,0 og 5,6 procent 18 % 16 % 14 % 12 % 10 % 8% 6% 4% 2% 0% 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik.

Totalt afkast for investeringsejendomme. Fra 2011 til 2017 vises det totale afkast fra Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik, mens 2000 til 2010 er egne beregninger på baggrund af data fra IPD Dansk Ejendomsindeks. 2018 til 2020 viser gennemsnit af svarene i Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik - forventninger. 50 procent af svarene ligger inden for de blå linjer.

Figur 3

Rekordlav samlede måling til København, Aarhus og Aalborg

Kortet viser de områder i Danmark, hvor investeringsejendomme forventes at stige mest i ejendomsværdi i forhold til de andre områder.

Der er spurgt til Trekantområdet, København, Aarhus, Aalborg, Odense og resten af Danmark. Ud fra svarene er dannet en indikator.

Anholt

Hvis et område får farven lyseblå, har mindst 70 procent af de adspurgte været enige om, at dette område klarer sig bedst i forhold til andre.

Rømø

Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik.

3

Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – forventninger, oktober 2018

Om undersøgelsen Denne webrapport er offentliggjort oktober 2018.

Næste planlagte offentliggørelse er januar 2019.

Forventningsundersøgelsen udkommer hvert kvartal og har som mål at skabe information til et mere gennemsigtigt ejendomsmarked. Undersøgelsen er helt og aldeles afhængig af de deltagende virksomheders velvilje til at rapportere data hvert kvartal. Uden disse virksomheder ville forventningsundersøgelsen aldrig kunne blive til noget.

45 markedsaktører har deltaget i denne undersøgelse. 49 procent af deltagerne er ejere af ejendomme. Derudover er 20 procent erhvervsmæglere, 4 procent er banker/realkreditinstitutter og 27 procent er andre aktører.

Følgende virksomheder har blandt andet bidraget Aberdeen Asset Management, ATP Ejendomme, BBN Consult, Bertélco Ejendomme A/S, BRF Kredit, Carlsberg Byen, CBRE, Chr. Hjorth Erhvervsejendomme, Colliers international Danmark, Copenhagen Capital, Cura Management, DADES, Danbolig erhverv Johnny Hallas, Danica Ejendomme, DEAS, EDC Erhverv Poul Erik Bech, EK-Ejendomsadministration A/S, EY, Focus Asset Management, Heimdal Nordic, Hosta Ejendomme, Jeudan, Karberghus, KLP ejendomme, Lokalebasen.dk A/S, Lægernes Pensionskasse, M7 Real Estate, M. Goldschmidt Ejendomme, Minova, NCC Construction Danmark A/S, Newsec Advisory, Newsec Datea, Nordea Ejendomme, Nybolig, Nykredit, P+, Patrizia, Pensam, PensionDanmark, PFA Ejendomme, PKA, Probus Ejendom og Investering, Prodomus, PwC, Realdania, Realkredit Danmark, Sadolin & Albæk, Sampension, SEB Pension, Sinding Gruppen, Spar Nord Bank, Taurus Ejendomsadministration, Thylander Gruppen, TLK, Topdanmark Ejendom, Wiborg & Partnere.

Mere information Vil du vide mere om denne publikation kan du kontakte Ejendomsforeningen Danmarks underdirektør

Morten Marott Larsen mml@ejendomsforeningen.dk Telefon 28 45 56 51

Anmærkning til tabel 1

I tabellen er angivet det gennemsnitlige totale afkast baseret på besvarelserne for årene 2018-2022. Det totale afkast er i procent og måler udbyttet på investeringsejendomme set i forhold til investeringens størrelse i en given periode. I det totale afkast indgår to typer af afkast: Direkte afkast og afkast på værdi. Det direkte afkast er periodens løbende nettodriftsresultat delt med investeringsstørrelse primo perioden.

Afkast på værdi er værditilvæksten i den givne periode delt med investeringens størrelse primo perioden. Det totale afkast er før eventuelle finansielle udgifter og før inflation. Det historiske totale afkast i 2017 kan ændres lidt fremadrettet, når der kommer nye data til markedsstatistikken.

4