EjendomDanmark Markedsstatistik - forventninger (oktober 2016)

EJENDOMSFORENINGEN DANMARKS MARKEDSSTATISTIK – FORVENTNINGER FOR DET PROFESSIONELLE INVESTERINGSEJENDOMSMARKED I DANMARK Oktober 2016

WEBRAPPORT

Faldende forventninger i forhold til sidste kvartal

Resultater

2016

• 0,2 procentpoint mindre forventet totalt afkast i 2016 • Forventningerne til det totale afkast i 2016 var ellers steget fem kvartaler i træk • Stadig gode tider med forventning om stigende ejendomsværdi, udlejnings­procent og markedsleje

2017

20162020

2018

Totalt afkast

5,9

5,8

5,8

5,8

Kvartals­ ændring

-0,2

-0,1

-0,1

-0,1

Årsændring

0,3

0,1

Ny

Ny

Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik.

I tabellen er angivet det gennemsnitlige totale afkast baseret på besvarelserne.

Det totale afkast er i procent og måler udbyttet på investeringsejendom set i forhold til investeringens størrelse i en given periode. I det totale afkast indgår to typer af afkast: Direkte afkast og afkast på værdi. Det direkte afkast er periodens løbende nettodriftsresultat delt med investeringsstørrelse primo perioden.

Afkast på værdi er værditilvæksten i den givne periode delt med investeringens størrelse primo perioden. Det totale afkast er før eventuelle finansielle udgifter og før inflation.

• … og det gælder for både kontor, butik, industri og bolig

50 procent forventer et totalt afkast på mellem 5,5 og 6,25 procent i 2016

Er toppen passeret?

Det vil være en overdrivelse at konkludere, at toppen for investeringsejendomsmarkedet er nået på baggrund af resultaterne i denne forventningsundersøgelse alene. Der har været fremgang for det totale afkast i mange kvartaler, men i forhold til sidste kvartal falder forventningerne. I 2016 forventes et totalt afkast på 5,9 procent, hvilket er et godt totalt afkast, selvom de 5,9 procent skal være med til at dække risiko, eventuelle finansieringsomkostninger og inflation. For 2016 svarer det til et fald i forventningen på 0,2 procentpoint i forhold til sidste kvartal, men det er stadig en stigning på 0,3 procent i forhold til sidste år. I 2017 og 2018 forventes et totalt afkast på 5,8 procent, hvilket er et fald på 0,1 procentpoint i forhold til sidste kvartal.

20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Kilde: IPD Dansk Ejendomsindeks og Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik.

Totalt afkast for investeringsejendomme. Fra 2000 til 2015 vises det totale afkast af IPD Dansk Ejendomsindeks. 2016 til 2018 viser gennemsnit af svarene i EDF. 50 procent af svarene ligger inden for de blå linjer.

Stadig udelukkende positive indikatorværdier (indikatorværdierne mellem -100 og 100)

Ejendomsværdi Oktober 2016

Kvartals­ ændring

Udlejningsprocent

Års­ ændring

Oktober 2016

Kontor

28,7

-3,5

2,3

19,1

Butik

21,3

-4,3

-7,2

Industri

14,9

-6,2

-1,8

Bolig

27,7

-2,3

-7,6

Kvartals­ ændring

Markedsleje

Års­ ændring

Oktober 2016

-2,0

-11,2

18,1

3,2

5,4

-14,5

8,5

-3,7

0,7

9,6

-6,0

-3,2

Kvartals­ ændring

Års­ ændring

-3,0

-0,5

17,0

0,4

-6,5

8,5

0,7

1,6

23,4

2,3

-8,0

Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik.

Deltagerne har svaret: ”Meget lavere”, ”lavere”, ”uændret”, ”højere” og ”meget højere”. Svarene tildeles en værdi, så man opnår en indikator mellem -100 og 100. En indikator på 100 betyder, at alle har svaret ”meget højere”, og -100 betyder, at alle har svaret ”meget lavere”. Indikator nul angiver forventninger om uændrede forhold.

En indikator på 28,7 kan for eksempel fremkomme ved, at 28,7 procent af deltagerne svarer ”meget højere” og de resterende svarer ”uændret”.

Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark

EJENDOMSFORENINGEN DANMARKS MARKEDSSTATISTIK – FORVENTNINGER FOR DET PROFESSIONELLE INVESTERINGSEJENDOMSMARKED I DANMARK Oktober 2016

Der er fortsat ikke stor konsensus om udviklingen i det totale afkast i de kommende år. Bag tallene tror 30 procent af deltagerne, at toppen er passeret, og det totale afkast nu begynder at falde igen. 36 procent af deltagerne tror på stadigt stigende totalt afkast, mens 34 procent forventer uændret totalt afkast. Det er mest ejere af investeringsejendomme og banker/realkreditinstitutter, der forventer faldende totalt afkast, mens erhvervsmæglere og andre aktører forventer stigende totalt afkast i de kommende år.

Stadig størst forventning til kontor Der er positive forventninger til både ejendomsværdi, udlejningsprocent og markedsleje for de fire sektorer kontor, butik, industri og bolig. Men i forhold til sidste kvartal og i forhold til sidste år er forventningerne blevet lidt mindre positive. Der er fortsat store forventninger til kontor. Det er glædeligt, at forventningerne til udlejningsprocenten for kontor fortsat er positiv, da en generel økonomisk tomgangsprocent på 12,7 procent gerne skal længere ned med tiden. Udlejningsprocenten for bolig er høj. Derfor forventer deltagerne sig mere af ejendomsværdi og markedsleje for bolig. For alle fire sektorer gælder, at der er størst forventning til stigende ejendomsværdi, mens der er forventning om mindre stigninger i udlejningsprocent og markedsleje.

WEBRAPPORT

Trekantområdet, Odense og resten af landet. Udflytningen af statslige arbejdspladser har ikke haft mærkbar effekt på dette.

Brexit Det er fortsat gode tider for investeringsejendomme. Men siden sidste forventningsundersøgelse har investorerne måtte forholde sig til Briternes farvel til EU (Brexit). Det har været påpeget, at Brexit kunne føre til stigende priser på investeringsejendomme i Danmark, da nogle investorer ville foretrække Danmark frem for England. En anden effekt er risiko og forventninger om lavere økonomisk vækst, og det medfører faldende ejendomsværdier. Med de faldende forventninger i forhold til sidste kvartal, kunne det tyde på, at ejendomsinvesteringsbranchen tillægger risiko og forventninger om lavere økonomisk vækst størst betydning.

Størst forventning til stigende ejendomsværdier i de økonomiske centre

Uændret geografisk forventning Forventninger på ejendomsværdi er næsten uændret i forhold til sidste kvartal for geografiske områder.

Rangordenen er fortsat: København, Aarhus, Aalborg,

Om undersøgelsen

Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik.

Kortet viser de områder i Danmark, hvor investeringsejendomme forventes at stige mest i ejendomsværdi i forhold til de andre områder. Der er spurgt til Trekantsområdet, København, Aarhus, Aalborg, Odense og resten af Danmark.

Ud fra svarene er dannet en indikator. Hvis et område får farven lysegrøn, har mindst 70 procent af de adspurgte været enige om, at dette område klarer sig bedst i forhold til andre.

Dette er forventninger for oktober 2016 fra Ejendomsforeningen Danmarks forventningsundersøgelse. Målet er at skabe information til et mere gennemsigtigt ejendomsmarked.

Undersøgelsen udkommer hvert kvartal og er helt og aldeles afhængig af de deltagende virksomheders velvilje til at rapportere data hvert kvartal. Uden disse virksomheder ville forventningsundersøgelsen aldrig kunne blive til noget.

47 markedsaktører har deltaget i denne undersøgelse. 45 procent af deltagerne er ejere af ejendomme. Derudover er 21 procent erhvervsmæglere, 11 procent er banker/realkreditinstitutter og 23 procent er andre aktører.

Følgende virksomheder har blandt andet bidraget: Aareal Bank, Aberdeen Asset Management, ATP Ejendomme, Bertélco Ejendomme A/S, BBN Consult, BRF Kredit, Carlsberg Byen, CBRE, Chr. Hjorth Erhvervsejendomme, Colliers international Danmark, Cura Management, DADES, Danbolig erhverv Johnny Hallas, DTZ, EDC Erhverv Poul Erik Bech, EY, Focus Asset Management, Jeudan, Karberghus, Lindhardt Erhverv, Lokalebasen.dk A/S, NCC Construction Danmark A/S, Nordea, Nordea Ejendomme, Nykredit, PensionDanmark, PFA Ejendomme, PKA, PostNord Real Estate, Prodomus, PwC, Realkredit Danmark, RICS Nordic, Sadolin & Albæk, Sampension, SEB Pension, Sinding Gruppen, Situs, Spar Nord Bank, Taurus Ejendomsadministration, Thylander Gruppen, TLK, Wiborg & Partnere.

Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark