Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik - forventninger (juli 2018)

Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – forventninger

Juli 2018

• Forventninger om fornuftige men aftagende totale afkast • Industri topper forventningerne for første gang • Fremgang uden for Aalborg, Aarhus og København • For kontorer i København forventes lejen at stige 2,2 procent om året i de næste tre år

WEBRAPPORT FORVENTNINGER

Forventning om aftagende totale afkast Det totale afkast var i 2017 på 7,2 procent, og det har været stigende i fire år i træk. Ejendomsbranchen forventer i 2018, at det totale afkast bliver 5,6 procent i 2018. Det er uændret i forhold til sidste kvartal, men et fald på 0,2 procentpoint i forhold til sidste år. I 2020 forventes det totale afkast at være faldet til 5,4 procent, hvilket er en lille stigning på 0,1 procentpoint i forhold til sidste kvartal. Det vil være nok til at opretholde en positiv, men lille værditilvækst.

Det totale afkast forventes at aftage med 1,6 procentpoint fra 2017 til 2018.

Det totale afkast i 2017 var på 18 mia. kr. Hvis det totale afkast falder til 4,2 % i 2018, som de ti procent af deltagerne med mest lave forventninger i hvert fald regner med, vil det totale afkast falde med 7 milliarder kroner til i alt 11 milliarder kroner. De 10 procent mest positive af deltagerne i 2018 forventer et totalt afkast på mindst 6,6 %, hvilket svarer til et fald i totalt afkast på 2 mia. kr. til 16 mia. kr. i 2018. Langt størsteparten af deltagerne regner med lavere totalt afkast i 2018 i forhold til 2017.

50 % af deltagerne forventer, at det totale afkast i 2018 ligger over deres forventning til det gennemsnitlige totale afkast for 2018-2022. 15 % forventer stigende totale afkast fra 2018 og frem.

I perioden 2018-2022 forventer deltagerne et totalt afkast på 5,4 procent i gennemsnit.

Tabel 1

Det totale afkast i 2018 forventes at falde til 5,6 procent Historisk 2017 Totalt afkast

2018

7,2

2019

2020

2018-2022

5,6

5,4

5,4

5,4

Kvartalsændring

0,0

0,0

0,1

0,0

Årsændring

-0,2

-0,3

Ny

Ny

Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik.

Se anmærkninger på side 4.

Figur 1

Deltagernes forventninger Til 2018

2018 i forhold til 2018-2022

10 % forventer et totalt afkast på 6,6 procent

80 %

eller derover.

10 %

forventer et totalt afkast på

forventer et

mellem 4,2

15 %

50 %

forventer 2018 under niveau.

forventer 2018 over niveau.

35 %

totalt afkast på

til 6,6 procent.

4,2 procent eller

forventer 2018

derunder. afkast på 6.6 eller mere

4,2 eller mindre

4,2-6,6

på niveau. under niveau

på niveau

over niveau

1

Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – forventninger, juli 2018

I 2017 steg værditilvæksten for bolig med 6,9 procent, mens lejen for bolig fortsat stiger.

Industri er det nye sort For første gang nogensinde er industri den sektor, der er størst forventninger til. I 2017 steg værditilvæksten med 3,3 procent for industri, og der forventes fortsatte stigninger i ejendomsværdien.

Lejen har udviklet sig meget jævnt, men deltagerne forventer, at lejen for industri kan stige i løbet af det næste år. Der er i det hele taget sket markante ændringer til industri, hvor deltagerne for kun 3,5 år siden forventede, at ejendomsværdien, udlejningsprocenten og markedslejen ville falde.

Bolig har toppet som den sektor med de største forventninger til i det kommende år. Men indikatorværdierne for bolig er kun lige akkurat positive i denne undersøgelse. Kontor og butik forventes fortsat at opleve stigende ejendomsværdi, udlejningsprocent og markedsleje.

Ejendomsværdien i København, Aarhus og Aalborg aftager i forhold til andre områder.

Deltagerne forventer, at markedslejen stiger i løbet af det næste år for både kontor, butik, industri og bolig.

Fremgang for Trekantområdet og Odense Ejendomsværdierne forventes fortsat at stige mest i København, men København har ikke oplevet en værre måling før. Aarhus og Aalborg går også lidt tilbage. Trekantområdet går mest markant frem, og ligger på niveau med Odense, der oplever den bedste måling siden 2014. Resten af landet går også frem i denne undersøgelse, der for første gang for alvor markerer, at ejendomsværdierne ser ud til snart at toppe i København, Aarhus og Aalborg.

Stigende leje I april 2018 steg den aktuelle leje for tre ud af fire sektorer. Den årlige vækst i den aktuelle leje var i april 2018 på 3,9 procent for bolig, 1,8 procent for butik, 1,1 procent for kontor, mens den aktuelle leje for industri faldt med 0,4 procent. Med den faldende tomgang, og det forholdsvist begrænsede nybyggeri, kan det betyde, at lejen fortsætter med at stige.

For kontorer i København forventes markedslejen i gennemsnit at stige med 2,2 procent om året i de næste tre år. Det viser IPF (Investment Property Forum), European Consensus Forecast, May 2018. Det er en stigning på 0,5 procentpoint i forhold til undersøgelsen i november 2017. Når lejen ikke stiger mere på kontor i København, er en af forklaringerne, at tomgangen omkring København stadig er over 10 procent.

Tabel 2

Industri slår rekord for ejendomsværdi og udlejningsprocent (indikatorværdierne mellem -100 og 100) Ejendomsværdi Juli 2018

Kvartalsændring

Kontor

25,0

Butik

13,8

Industri Bolig

Udlejningsprocent

Markedsleje

Årsændring

Juli 2018

Kvartalsændring

Årsændring

Juli 2018

Kvartalsændring

Årsændring

-2,4

-1,8

23,8

-7,2

-0,6

23,8

2,3

1,8

1,8

-0,9

10,0

5,2

-1,0

8,8

-0,8

-7,1

30,0

3,8

12,9

23,8

3,5

7,9

20,0

-2,6

12,7

7,5

-5,6

-15,7

1,3

-1,1

-3,6

6,3

-6,8

-12,0

Kilde. Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik.

Deltagerne har svaret: ”Meget lavere”, ”lavere”, ”uændret”, ”højere” og ”meget højere” på spørgsmålet: ”Hvad er jeres forventning til udviklingen inden for [sektor]ejendomme med prime location om et år i forhold til i dag?” Svarene tildeles en værdi, så man opnår en indikator mellem -100 og 100. En indikator på 100 betyder, at alle har svaret ”meget højere”, og -100 betyder, at alle har svaret ”meget lavere”. Indikator nul angiver forventninger om uændrede forhold. En indikator på 30,0 kan fx fremkomme ved, at 30,0 procent af deltagerne svarer ”meget højere” og de resterende svarer ”uændret”.

2

Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – forventninger, juli 2018

Figur 2

I 2000-2002 og 2005-2007 var det totale afkast højere end i 2017 18 % 16 % 14 % 12 % 10 % 8% 6% 4% 2% 0% 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik.

Totalt afkast for investeringsejendomme. Fra 2011 til 2017 vises det totale afkast fra Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik, mens 2000 til 2010 er egne beregninger på baggrund af data fra IPD Dansk Ejendomsindeks. 2018 til 2020 viser gennemsnit af svarene i Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik - forventninger. 50 procent af svarene ligger inden for de blå linjer.

Figur 3

Fremgang i Trekantområdet, Odense og ”resten af Danmark”

Regional indikator Mindst regional vækst Middel regional vækst Størst regional vækst

Kortet viser de områder i Danmark, hvor investeringsejendomme forventes at stige mest i ejendomsværdi i forhold til de andre områder.

Der er spurgt til Trekantområdet, København, Aarhus, Aalborg, Odense og resten af Danmark. Ud fra svarene er dannet en indikator.

Hvis et område får farven lyseblå, har mindst 70 procent af de adspurgte været enige om, at dette område klarer sig bedst i forhold til andre.

Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik.

3

Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – forventninger, juli 2018

Om undersøgelsen Denne webrapport er offentliggjort juli 2018. Næste planlagte offentliggørelse er oktober 2018.

Forventningsundersøgelsen udkommer hvert kvartal og har som mål at skabe information til et mere gennemsigtigt ejendomsmarked. Undersøgelsen er helt og aldeles afhængig af de deltagende virksomheders velvilje til at rapportere data hvert kvartal. Uden disse virksomheder ville forventningsundersøgelsen aldrig kunne blive til noget.

40 markedsaktører har deltaget i denne undersøgelse. 40 procent af deltagerne er ejere af ejendomme. Derudover er 25 procent erhvervsmæglere, 8 procent er banker/realkreditinstitutter og 28 procent er andre aktører.

Følgende virksomheder har blandt andet bidraget Aberdeen Asset Management, ATP Ejendomme, BBN Consult, Bertélco Ejendomme A/S, BRF Kredit, Carlsberg Byen, CBRE, Chr. Hjorth Erhvervsejendomme, Colliers international Danmark, Cura Management, DADES, Danbolig erhverv Johnny Hallas, DEAS, EDC Erhverv Poul Erik Bech, EK-Ejendomsadministration A/S, EY, Focus Asset Management, Heimdal Nordic, Jeudan, Karberghus, Lokalebasen.dk A/S, NCC Construction Danmark A/S, Newsec Datea, Newsec Egeskov & Lindquist, Nordea, Nordea Ejendomme, Nykredit, Patrizia, Pensam, PensionDanmark, PFA Ejendomme, PKA, Prodomus, Probus Ejendom og Investering, PwC, Realkredit Danmark, Sadolin & Albæk, Sampension, SEB Pension, Sinding Gruppen, Spar Nord Bank, Taurus Ejendomsadministration, Thylander Gruppen, TLK, Topdanmark Ejendom, Wiborg & Partnere.

Mere information Vil du vide mere om denne publikation kan du kontakte Ejendomsforeningen Danmarks cheføkonom

Morten Marott Larsen mml@ejendomsforeningen.dk Telefon 28 45 56 51

Anmærkning til tabel 1

I tabellen er angivet det gennemsnitlige totale afkast baseret på besvarelserne for årene 2018-2022. Det totale afkast er i procent og måler udbyttet på investeringsejendomme set i forhold til investeringens størrelse i en given periode. I det totale afkast indgår to typer af afkast: Direkte afkast og afkast på værdi. Det direkte afkast er periodens løbende nettodriftsresultat delt med investeringsstørrelse primo perioden.

Afkast på værdi er værditilvæksten i den givne periode delt med investeringens størrelse primo perioden. Det totale afkast er før eventuelle finansielle udgifter og før inflation. Det historiske totale afkast i 2017 kan ændres lidt fremadrettet, når der kommer nye data til markedsstatistikken.

4