EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger (april 2019)

April 2019

EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger • Det totale afkast var 7,1 i 2018, hvilket svarer til omkring 70 mia. kr.

• Forventning om lavere totalt afkast i 2019 på næsten 20 mia. kr.

• 2018 var et bedre investeringsår end forventet • Rekordlave forventninger til butik

Det totale afkast forventes at falde i 2019 I 2019 forventes det totale afkast at blive 5,3 procent, hvilket svarer til næsten 20 mia. kr. mindre i totalt afkast end i 2018. I årene 2020 og 2021 forventes det totale afkast at falde til 5,1 procent. I forhold til sidste kvartal er det en lille stigning i forventningerne, men det er et fald i forventninger i forhold til april 2018.

Også 2018 var bedre end forventet 2018 er fjerde år i træk, at forventningerne til det totale afkast var lavere end virkeligheden.

Sidste gang deltagerne blev spurgt ind til deres forventninger for 2018 var i januar 2018. Her var forventningen, at det totale afkast ville ligge på 5,5 procent. Det viste sig at være 1,6 procentpoint for lavt. 2018 blev altså et bedre år for ejendomsinvesteringer end forventet.

To deltagere ramte forventningerne flot i 2018.

Se hvem de er på side 5.

Tabel 1. Udsigt til faldende toralt afkast Historisk 2018 Totalt afkast

2019

7,1

Kvartalsændring Årsændring

-0,1

2020

2021

2019-2023

5,3

5,2

5,1

0,2

0,1

Ny

5,2 Ny

-0,1

-0,2

Ny

Ny

Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik.

Se anmærkninger på side 4.

Figur 1. Deltagernes forventninger Til 2019

Udvikling fra 2018 til 2020 i totalt afkast

9% forventer et totalt afkast

4% på over 6 procent.

på 4 procent eller under.

24 % forventer et totalt afkast mellem 5 og 4 procent.

20 %

forventer et totalt afkast

63 % forventer et totalt afkast mellem 6 og 5 procent.

forventer stigende

46 %

totalt afkast.

forventer faldende totalt afkast.

35 % forventer uændret totalt afkast.

EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, april 2019

Det seneste år med for positive forventninger var i 2014, hvor forventningerne i gennemsnit var på 5-6 procent, men det totale afkast endte på 4,5 procent. Siden år 2000 har det gennemsnitlige totale afkast været på 6,7 procent.

Bolig klarer sig bedst i 2018 Det totale afkast består af det direkte afkast og værditilvæksten. Med et totalt afkast på 7,1 procent, svarer det til et totalt afkast på omkring 70 mia. kr. i 2018. Bolig har det laveste direkte afkast på 2,7 procent i 2018, men en værditilvækst på 7,9 procent betyder et totalt afkast på 10,6 procent. Stigningen i ejendomsværdi for bolig var ventet af deltagerne i denne forventningsundersøgelse, men det er værd at hæfte sig ved, at deltagerne nu forventer faldende ejendomsværdi for bolig. Med en faldende ejendomsværdi og et lavt direkte afkast går bolig dermed et svært 2019 i møde. Ud over faldende ejendomsværdi forventer deltagerne, at markedslejen for bolig også er faldende, mens tomgangen vil være stabil.

Det direkte afkast i 2018 for alle ejendomme var på 3,6 procent, og værditilvæksten var på 3,5 procent.

For syv år siden havde industri samme dårlige forventninger, som butik har nu.

Mens bolig kom godt ud af 2018, måtte erhvervsejendomme (kontor, butik, industri) nøjes med lavere totale afkast. Butik fik 3,9 procent i totalt afkast, hvilket er sammensat af et direkte afkast på 4,2 procent og en negativ værditilvækst på 0,3 procent. Butik var den eneste sektor med negativ værditilvækst, da kontor havde en værditilvækst på 1,8, og industri havde en værditilvækst på 0,3 procent. Industri havde det højeste direkte afkast på 5,5 procent, hvilket betød, at både kontor og industri samlet fik lige stort totalt afkast på 5,8 procent.

Rekordlave forventninger til butik Forventningerne til butik faldt markant i denne undersøgelse, og de har ikke været dårligere førhen.

Den økonomiske tomgang på butik er nu nede på 5,2 procent efter at have været oppe på 14,0 procent i 2013. Det lave niveau for butik i økonomisk tomgang har været medvirkende til et godkendt direkte afkast på butik på 4,2 procent i 2018, men deltagerne forventer nu fortsat faldende ejendomsværdi, stigende tomgang og faldende markedsleje. Der er også negative forventninger til bolig for andet kvartal i træk.

Positive forventninger er der fortsat til kontor og industri, men de har været faldende i de sidste kvartaler.

København topper fortsat regionalt Mens ejendomsværdierne har været stigende i 2018 med 3,5 procent, forventes det fortsat, at det er i København, at ejendomsværdierne udvikler sig mest positivt i 2019. København topper forventningerne foran Aarhus, Odense, Aalborg, Trekantområdet og resten af landet.

Historisk dårlige forventninger til bolig (indikatorværdierne mellem -100 og 100) Tabel 2

Ejendomsværdi

Udlejningsprocent

Markedsleje

April 2019

Kvartalsændring

Årsændring

April 2019

Kvartalsændring

Årsændring

April 2019

Kvartalsændring

Årsændring

Kontor

14,1

-2,5

-13,3

13,0

-2,4

-17.9

13,0

-8,4

-8,4

Butik

-26,1

-17,8

-38,0

-25,0

-15,5

-29.8

-21,7

-11,0

-31,3

Industri

17,4

-11,2

-8,8

12,0

-2,3

-8,3

17,4

-4,0

-5,2

Bolig

-13,0

-8,3

-26,1

-5,4

7,7

-7,8

-14,1

-7,0

-27,2

Kilde. EjendomDanmarks markedsstatistik.

Deltagerne har svaret: ”Meget lavere”, ”lavere”, ”uændret”, ”højere” og ”meget højere” på spørgsmålet: ”Hvad er jeres forventning til udviklingen inden for [sektor]ejendomme med prime location om et år i forhold til i dag?” Svarene tildeles en værdi, så man opnår en indikator mellem -100 og 100. En indikator på 100 betyder, at alle har svaret ”meget højere”, og -100 betyder, at alle har svaret ”meget lavere”. Indikator nul angiver forventninger om uændrede forhold. En indikator på 14,1 kan for eksempel fremkomme ved, at 14,1 procent af deltagerne svarer ”meget højere” og de resterende svarer ”uændret”.

2

EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, april 2019

Figur 2. Totalt afkast i 2018 var 7,1 procent 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik.

Totalt afkast for investeringsejendomme. Fra 2011 til 2018 vises det totale afkast fra EjendomDanmarks markedsstatistik, mens 2000 til 2010 er egne beregninger på baggrund af data fra IPD Dansk Ejendomsindeks. 2019 til 2021 viser gennemsnit af svarene i EjendomDanmarks markedsstatistik - forventninger. 50 procent af svarene ligger inden for de blå linjer.

Figur 3. Størst forventninger til ejendomsværdierne i de større byer

Kortet viser de områder i Danmark, hvor investeringsejendomme forventes at stige mest i ejendomsværdi i forhold til de andre områder.

Der er spurgt til Trekantområdet, København, Aarhus, Aalborg, Odense og resten af Danmark. Ud fra svarene er dannet en indikator.

Anholt

Hvis et område får farven lyseblå, har mindst 70 procent af de adspurgte været enige om, at dette område klarer sig bedst i forhold til andre.

Rømø

Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik.

3

EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, april 2019

Om undersøgelsen Denne webrapport er offentliggjort april 2019.

Næste planlagte offentliggørelse er juli 2019.

Forventningsundersøgelsen udkommer hvert kvartal og har som mål at skabe information til et mere gennemsigtigt ejendomsmarked. Undersøgelsen er helt og aldeles afhængig af de deltagende virksomheders velvilje til at rapportere data hvert kvartal. Uden disse virksomheder ville forventningsundersøgelsen aldrig kunne blive til noget.

46 markedsaktører har deltaget i denne undersøgelse. 54 procent af deltagerne er ejere af ejendomme. Derudover er 13 procent erhvervsmæglere, 4 procent er banker/realkreditinstitutter og 28 procent er andre aktører.

Følgende virksomheder har blandt andet bidraget Aberdeen Asset Management, ATP Ejendomme, BBN Consult, Bertélco Ejendomme A/S, BRF Kredit, Carlsberg Byen, CBRE, Chr. Hjorth Erhvervsejendomme, Colliers international Danmark, Copenhagen Capital, Cura Management, DADES, Danbolig erhverv Johnny Hallas, Danica Ejendomme, DEAS, EDC Erhverv Poul Erik Bech, Ejendomsselskabet Norden, EK-Ejendomsadministration A/S, EY, Focus Asset Management, Heimdal Nordic, Hosta Ejendomme, Industriens Pension, Jeudan, Karberghus, KLP ejendomme, Lokalebasen.dk A/S, Lundsgaard Erhverv, Lægernes Pensionskasse, M7 Real Estate, M. Goldschmidt Ejendomme, Minova, NCC Construction Danmark A/S, Newsec Advisory, Newsec Property Asset Management Denmark, Nordicals, Nybolig, P+, Patrizia, Pensam, PensionDanmark, PFA Ejendomme, PKA, Probus Ejendom og Investering, Prodomus, PwC, Realdania, Realkredit Danmark, Sampension, Sinding Gruppen, Spar Nord Bank, Taurus Ejendomsadministration, Thylander Gruppen, TK Development. TLK, Topdanmark Ejendom, Valdal Advokatfirma, Wiborg & Partnere.

Mere information Vil du vide mere om denne publikation kan du kontakte EjendomDanmarks underdirektør

Morten Marott Larsen mml@ejd.dk Telefon 28 45 56 51

Anmærkning til tabel 1

I tabellen er angivet det gennemsnitlige totale afkast baseret på besvarelserne for årene 2019-2023. Det totale afkast er i procent og måler udbyttet på investeringsejendomme set i forhold til investeringens størrelse i en given periode. I det totale afkast indgår to typer af afkast: Direkte afkast og afkast på værdi. Det direkte afkast er periodens løbende nettodriftsresultat delt med investeringsstørrelse primo perioden.

Afkast på værdi er værditilvæksten i den givne periode delt med investeringens størrelse primo perioden. Det totale afkast er før eventuelle finansielle udgifter og før inflation. Det historiske totale afkast i 2018 kan ændres lidt fremadrettet, når der kommer nye data til markedsstatistikken.

4

EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, april 2019

Interview med direktør Jørgen Jørgensen, EDC Erhverv Poul Erik Bech Hvordan er det lykkedes dig at komme med så præcise forventninger til 2018 ”Det er klart, at når man som jeg hver dag sidder med mine ”fingre dybt begravet i markedet”, bedre kan sige noget om udviklingen – efterspørgsel og udbud – end de personer som sidder periferisk med disse forhold.”

Du forventer 5,5 procent i totalt afkast til 2019 – hvorfor? ”Mht. til mine forventninger til 2019 bygger jeg det på de forhold, at renteniveauet stadigvæk er meget lavt, at likviditeten stadigvæk er stor samt, at de alternative investeringsmuligheder – aktier og obligationer – uanset stigende kurser på aktier – stadigvæk ikke er attraktive nok.

Jeg har dog stadigvæk mine betænkeligheder for tiden efter 2019. Jeg mener, der stadigvæk er problemer i euro-zonen, uafklarede forhandlinger mellem USA og Kina samt Brexit.”

Interview med partner Henrik Reedtz, EY Hvordan er det lykkedes dig at komme med så præcise forventninger til 2018? ”Det har generelt været et rigtig godt år, hvor der fortsat har været værdistigninger (over inflationen), og hvor driften af ejendommene er blevet styrket blandt andet som følge af faldende tomgang. Jeg tror, langt de fleste investorer er godt tilfredse.

Held og en god mavefornemmelse skal også til for at ramme præcist. Og en stor berøringsflade med investorerne i branchen.”

Du forventer 6,5 procent i totalt afkast til 2019 – hvorfor?

Det er bare en fornemmelse, baseret på rigtig mange faktorer.

5