Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik - forventninger (april 2018)

Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – forventninger

April 2018

• Stadig overraskende lave forventninger til totalt afkast i 2018: 5,6 procent • Det historiske totale afkast i 2017 er på 7,2 procent • Historisk flot forventning til industriejendomme

WEBRAPPORT FORVENTNINGER

• Fremgang i Odense

Faldende forventninger til totalt afkast I 2018 forventes et totalt afkast på 5,6 procent, mens forventningerne til både 2019 og 2020 samt perioden 2018-2020 forventes at blive 5,4 procent. Det er den laveste forventning til en kommende femårsperiode, som der er målt i forventningsundersøgelsens levetid (2011). Forventningen til 2018 er faldet med 0,2 procentpoint i forhold til sidste år, mens forventningen til 2019 er faldet med 0,5 procent i forhold til sidste år. Det betyder, at der i markedet er en forventning om, at en afmatning kan være på vej.

Laveste forventning til en kommende femårsperiode siden denne undersøgelse udkom første gang i 2011.

Det historiske totale afkast i 2017 blev 7,2 procent Historisk 2017 Totalt afkast

2018

7,2

2019

2020

2018-2022

5,6

5,4

5,4

5,4

Kvartalsændring

0,0

-0,2

Ny

Ny

Årsændring

-0,2

-0,5

Ny

Ny

Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik.

Tabellen angiver det gennemsnitlige totale afkast i procent baseret på besvarelserne for 2018-2022. Det totale afkast måler udbyttet på investeringsejendomme i forhold til investeringens størrelse. Der indgår to typer af afkast: Direkte afkast og afkast på værdi.

Direkte afkast er periodens løbende nettodriftsresultat delt med investeringsstørrelse primo perioden. Afkast på værdi er værditilvækst i den givne periode delt med investeringsstørrelse primo perioden. Det totale afkast er før evt. finansielle udgifter og inflation. Det historiske totale afkast i 2017 kan ændres lidt fremadrettet, når der kommer nye data.

Deltagernes forventninger Til 2018

Til udviklingen fra 2018 til 2020 i totalt afkast

12 %

10 %

forventer et totalt

forventer et totalt

afkast på 7 procent

afkast på under

eller derover.

5 procent.

17 %

45 %

forventer en stigning i det totale afkast.

forventer et fald

31 %

48 %

forventer et

forventer et

totalt afkast på

totalt afkast på

6 til 7 procent.

i det totale afkast.

38 % forventer uændret totalt afkast.

5 til 6 procent. under 5

ml 5 og6

ml 6 og7

over 7

stigende

Uændret

faldende

1

Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – forventninger, april 2018

I 2017 blev det totale afkast 1,4 procent højere end de forventede 5,8 procent.

2017 bedre end forventet I 2017 gik det lidt bedre end, hvad gennemsnittet af deltagerne i denne undersøgelse forventede i sidste kvartal. Der var en forventning om et totalt afkast på 5,8 procent, men det totale afkast blev på 7,2 procent, viser nye tal fra Ejendomsforeningen Danmark.

Thylander Gruppen og Sadolin & Albæk ramte 2017 flot To deltagere, som i løbet af 2017 var tæt på det endelige totale afkast på 7,2 procent i 2017, var Lars Thylander fra Thylander Gruppen, og Christian Fladeland Sadolin & Albæk. Læs et kort interview om deres overvejelser vedrørende 2017 og deres første forventninger til 2018 på side 4 i denne webrapport.

2017 var et historisk flot år for industri.

Industri slår rekorder Som forventet af denne undersøgelse begyndte ejendomsværdierne på industriejendomme at stige i 2017, og det forventes at værdistigningerne fortsætter. Industri havde en historisk flot forventningsundersøgelse, hvor indikatorværdierne for økonomisk tomgang og markedsleje ikke har været målt højere for industri før. Industri giver stadig flotte direkte afkast på over seks procent, og det kan være med til, at efterspørgslen efter at eje industriejendomme stiger samtidig med, at der er stigende produktion i den danske økonomi, som sikrer en løbende indtjening.

Forventningerne til ejendomsværdi faldt for alle fire sektorer, mens der er stigende forventninger til markedsleje. Kontor og industri har den højeste økonomiske tomgang, men den forventes at falde. Butik har den laveste forventning til ejendomsværdi, og butik har også den laveste værditilvækst blandt de fire sektorer i 2017.

Udlejningsprocenten for kontor og industri forventes at stige (indikatorværdierne mellem -100 og 100) Ejendomsværdi

Udlejningsprocent

Markedsleje

April 2018

Kvartalsændring

Årsændring

April 2018

Kvartalsændring

Årsændring

April 2018

Kvartalsændring

Årsændring

Kontor

27,4

-1,4

-1,2

31,0

2,2

6,0

21,4

-2,3

0,0

Butik

11,9

-0,6

-11,9

4,8

2,3

-10,7

9,5

2,0

-9,5

Industri

26,2

-0,1

2,4

20,2

6,5

3,6

22,6

6,4

8,3

Bolig

13,1

-4,4

-16,7

2,4

1,1

-2,4

13,1

4,3

-6,0

Kilde. Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik.

Deltagerne har svaret: ”Meget lavere”, ”lavere”, ”uændret”, ”højere” og ”meget højere” på spørgsmålet: ”Hvad er jeres forventning til udviklingen inden for [sektor]ejendomme med prime location om et år i forhold til i dag?”. Svarene tildeles en værdi, så man opnår en indikator mellem -100 og 100. En indikator på 100 betyder, at alle har svaret ”meget højere”, og -100 betyder, at alle har svaret ”meget lavere”. Indikator nul angiver forventninger om uændrede forhold. En indikator på 31,0 kan for eksempel fremkomme ved, at 31,0 procent af deltagerne svarer ”meget højere” og de resterende svarer ”uændret”.

2

Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – forventninger, april 2018

Det historiske totale afkast har været stigende fra 2013 til 2017 18 % 16 % 14 % 12 % 10 % 8% 6% 4% 2% 0% 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik.

Totalt afkast for investeringsejendomme. Fra 2011 til 2017 vises det totale afkast fra Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik, mens 2000 til 2010 er egne beregninger på baggrund af data fra IPD Dansk Ejendomsindeks. 2018 til 2020 viser gennemsnit af svarene i Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik - forventninger. 50 procent af svarene ligger inden for de blå linjer.

Odense slår sin rekord Siden 2014, hvor Odense har været med i denne undersøgelse, har Odense ikke opnået et bedre resultat før. Det betyder, at Odense cementerer sin fjerdeplads efter København, Aarhus og Aalborg, mens Trekantområdet og resten af Danmark følger efter. Så selvom at ejendomsværdierne i de større byer er steget, og investorerne er begyndt at lede efter investeringsejendomme uden for de største byer, ændrer det ikke ved, at ejendomsværdistigningerne forventes at finde sted i de større byer.

I forhold til sidste kvartal er der stigning i indikatorværdierne for Odense, Aarhus og København, mens der er fald for Trekantområdet, Aalborg og resten af landet.

Størst forventning til ejendomsværdi i København

Regional indikator Mindst regional vækst Middel regional vækst Størst regional vækst

Odense cementerer sin fjerdeplads.

Kortet viser de områder i Danmark, hvor investeringsejendomme forventes at stige mest i ejendomsværdi i forhold til de andre områder.

Der er spurgt til Trekantområdet, København, Aarhus, Aalborg, Odense og resten af Danmark. Ud fra svarene er dannet en indikator.

Hvis et område får farven lyseblå, har mindst 70 procent af de adspurgte været enige om, at dette område klarer sig bedst i forhold til andre.

Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik.

3

Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – forventninger, april 2018

Interview med Lars Thylander, Thylander Gruppen Hvordan er det lykkedes dig at komme med så præcise forventninger til 2017? ”Jeg har jo været 35 år i markedet og har dermed en god portion erfaring i at læse markedsforholdene. Det er den erfaring, jeg trækker på i Thylander Gruppen, når vi investerer. Når jeg ser på forventningerne, så handler det om at aflæse forholdet mellem priserne på investeringsejendomme og andre aktivklasser – herunder temperaturen på markedet for både erhvervs- og boliglejemål og naturligvis den aktuelle situation i samfundsøkonomien – både i Danmark og internationalt.”

Du forventer syv procent i totalt afkast for 2018 – hvorfor? ”Jeg tror, at optimismen i økonomien vil fortsætte i 2018 samtidig med, at vi vil have et fortsat lavt renteniveau. For markedet generelt vil det nok give et totalt afkast i niveauet syv procent. Min vurdering er dog, at der vil være aktører i markedet, som vil få et noget lavere afkast, fordi de har indkøbt ejendomme for dyrt i det nuværende marked.”

Hvad betyder det nøgletallet ”totale afkast” for dig som ejendomsinvestor? ”Det totale afkast er selvfølgelig helt centralt som ejendomsinvestor. Det er dog samtidig vigtigt at understrege, at netop ejendomsinvesteringer er langsigtede og til dels illikvide investeringer, hvor man skal passe på ikke at lade sig styre af afkastene et enkelt år og så skal man have fokus på det risikojusterede afkast for den enkelte ejendomstyper.”

Interview med Christian Fladeland, Sadolin & Albæk Hvordan er det lykkedes dig at komme med så præcise forventninger til 2017? ”2017 var et stabilt år hvad angår prisudvikling. Trods fortsat fald i forrentningskravene i visse segmenter og beliggenheder i 2017, så var det af mere moderat karakter end i 2015-2016, hvor faldende forrentningskrav var en betydelig drivkraft bag prisstigninger. Med en forventning om prisstigninger drevet af 1) beskedne fald i forrentningskravene og kun i visse segmenter og 2) moderat stigende lejeniveauer så følte jeg mig forholdsvis komfortabel ved at prisudviklingen ville være beskedent i størrelsesordenen en til to procent set for landet som helhed (større regionale forskelle). Baseret på en forventning om et løbende afkast for landet som helhed i niveauet fem til seks procent, så landede min forventning til totalt afkast på omkring syv procent.”

Du forventer seks procent i totalt afkast for 2018 – hvorfor? ”Jeg tror, at vi vil se en flad prisudvikling i 2018 i niveauet nul til en procent set for landet som helhed. Forrentningskravene vil stabilisere sig, og set for landet som helhed tror jeg kun på beskedent stigende lejeniveauer i visse segmenter, og stabile lejeniveauer i de fleste segmenter. Tillægges denne prisudvikling min forventning om et stabilt løbende afkast i 2018, så lander vi på et totalt afkast i niveauet seks procent for 2018.”

Hvad betyder det nøgletallet ”totale afkast” for dig som markedsaktør? ”Totalt afkast for mig er primært et mål for dynamikken på ejendomsmarkedet i et givent år, og bruger jeg til evaluering af hvorledes det afviger fra min egen vurdering af den langsigtede trend herfor samt hvorledes disse afvigelser skaber muligheder/udfordringer for mine kunder.

De løbende afkast har vist sig overordentlig robuste på tværs af investeringscyklusser og vil kun ganske sjældent (og oftest kun kortvarigt) bryde ud af et spænd på 200 bps (fem til syv procent), men i de perioder der sker justeringer af forrentningskravene indenfor dette spænd vil der kunne ske ganske voldsomme prisjusteringer. Med en forventning om en langsigtet prisstigningstakt på en til to procent (den øvre ende af spændet omfattende større byer og den nedre ende omfattende mere perifere beliggenheder) er jeg primært opmærksom på totalt afkast, som i et givent år afviger fra mit normalspænd på seks til syv procent, og hvad der er drivkraften bag disse afvigelser. Er det rentedrevet? Skyldes det ændring af relativ prissætning i forhold til andre aktivklasser? Er det forårsaget af et stærkt/svækket brugermarked med stigende/faldende leje- og tomgangsniveauer til følge? Er risikopræmien på investeringsejendomme ændret? Forståelsen herfor er essentiel for vores strategiske rådgivning.”

4

Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – forventninger, april 2018

Om undersøgelsen Denne webrapport er offentliggjort ultimo marts 2018.

Næste planlagte offentliggørelse er ultimo juni 2018.

Forventningsundersøgelsen udkommer hvert kvartal og har som mål at skabe information til et mere gennemsigtigt ejendomsmarked. Undersøgelsen er helt og aldeles afhængig af de deltagende virksomheders velvilje til at rapportere data hvert kvartal. Uden disse virksomheder ville forventningsundersøgelsen aldrig kunne blive til noget.

42 markedsaktører har deltaget i denne undersøgelse. 45 procent af deltagerne er ejere af ejendomme. Derudover er 21 procent erhvervsmæglere, 7 procent er banker/realkreditinstitutter og 26 procent er andre aktører.

Følgende virksomheder har blandt andet bidraget Aberdeen Asset Management, ATP Ejendomme, BBN Consult, Bertélco Ejendomme A/S, BRF Kredit, Carlsberg Byen, CBRE, Chr. Hjorth Erhvervsejendomme, Colliers international Danmark, Cura Management, DADES, Danbolig erhverv Johnny Hallas, DEAS, EDC Erhverv Poul Erik Bech, EK-Ejendomsadministration A/S, EY, Focus Asset Management, Heimdal Nordic, Jeudan, Karberghus, Lindhardt Erhverv, Lokalebasen.dk A/S, NCC Construction Danmark A/S, Newsec Advisory, Newsec Datea, Nordea, Nordea Ejendomme, Nykredit, Patrizia , Pensam, PensionDanmark, PFA Ejendomme, PKA, PostNord Real Estate, Prodomus, Probus Ejendom og Investering, PwC, Realkredit Danmark, RICS Nordic, Sadolin & Albæk, Sampension, SEB Pension, Sinding Gruppen, Spar Nord Bank, Taurus Ejendomsadministration, Thylander Gruppen, TLK, Topdanmark Ejendom, Wiborg & Partnere.

Mere information Vil du vide mere om denne publikation kan du kontakte Ejendomsforeningen Danmarks cheføkonom

Morten Marott Larsen mml@ejendomsforeningen.dk Telefon 28 45 56 51

5