EjendomDanmarks markedsstatistk – Forventninger (januar 2019)

Januar 2019

EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger • 5,5 procent forventes i totalt afkast i 2018 • Pensionskasserne har tjent 200 mia. kr. på 19 år på fast ejendom • Positive forventninger til kontor og industri, men negative til butik og bolig • Odense overhaler Aalborg i forventninger

Forventningerne falder Der forventes et totalt afkast på 5,5 procent af ejendomsværdierne i ejendomsbranchen i 2018. Det fremgår af EjendomDanmarks markedsstatistik - forventninger for 2018. Det totale afkast er sammensat af et direkte afkast på omkring 4 procent og en værditilvækst på omkring 1,5 procent. Forventningen til 2018 er uændret i forhold til sidste kvartal og et fald på 0,2 procentpoint i forhold til forventningen for et år siden. Holder forventningen for 2018 er der tale om et pænt fald fra afkastet i 2017, der lå på 7,2 procent.

I 2019 forventes afkastet at falde yderligere til et totalt afkast på 5,1 procent. Det er et fald på 0,2 procentpoint i forhold til sidste kvartal og 0,5 procentpoint i forhold til sidste år. I 2020 forventes det, at det totale afkast falder til 5,0 procent, mens det for hele perioden 2018-2022 forventes at lande på 5,2 procent.

Det totale afkast forventes at falde til før 2015-niveau.

Selv med et faldende totalt afkast forventes værditil­væksten at være (svagt) positiv.

Tabel 1

Det totale afkast på 7,2 procent i 2017 forventes at falde Historisk 2017 Totalt afkast

2018

7,2

2019

2020

2018-2022

5,5

5,1

5,0

5,2

Kvartalsændring

0,0

-0,2

-0,2

-0,2

Årsændring

-0,2

-0,5

Ny

Ny

Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik.

Se anmærkninger på side 4.

Figur 1

Deltagernes forventninger Til 2018

Udvikling fra 2018 til 2020 i totalt afkast

17 % forventer et

5% 7 procent eller derover.

totalt afkast under 5 procent.

45 % forventer et totalt afkast mellem 6

10 %

forventer et totalt afkast på

33 % forventer et totalt afkast mellem 6 og 7 procent.

forventer stigende

67 %

totalt afkast.

forventer faldende totalt afkast.

24 % forventer uændret totalt afkast.

og 5 procent.

1

EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, januar 2019

Selvom de totale afkast er svagt faldende, er ejendomme stadig en god investering. Fra 1997 til 2015 har pensionskassernes ejendomme øget danskernes pensionsformue med 200 mia., hvilket svarer til et resultat på 7,9 procent, viser en ny analyse fra EjendomDanmark. Samlet forvalter danske pensionskasser en opsparing på 3.000 mia. kr., som investeres i forskellige aktiver, for at give det bedst mulige afkast til den lavest mulige risiko. Ejendomme er en vigtig del af denne portefølje med stabile afkast over en lang tidshorisont. 7,5 procent af den samlede formue på 3.000 mia. kr. investeres i ejendomme.

Top 3: København, Aarhus og Odense Der er fortsat størst forventninger til udvikling i ejendomsværdi for København og Aarhus. Odense fortsætter fremgangen, der har varet et års tid, og der er nu større tiltro til Odense end Aalborg og Trekantområdet, hvilket er en markant ændring i forventningerne fra branchen. Aalborg ligger fortsat foran Trekantområdet. Der er fortsat lavest forventninger til resten af landet.

Tabel 2

Historisk dårlige forventninger til bolig (indikatorværdierne mellem -100 og 100) Ejendomsværdi

Udlejningsprocent

Markedsleje

Jan. 2019

Kvartalsændring

Årsændring

Jan. 2019

Kvartalsændring

Årsændring

Jan. 2019

Kvartalsændring

Årsændring

16,7

-12,2

-12,1

15,5

-0,1

-13,3

21,4

-1,9

-2,3

Butik

-8,3

-12,8

-20,8

-9,5

-9,5

-12,0

-10,7

-12,9

-18,2

Industri

28,6

-3,7

2,3

14,3

-6,8

0,5

21,4

-0,8

5,2

Bolig

-4,8

-13,7

-22,3

-13,1

-6,4

-14,3

-7,1

-12,7

-15,9

Kontor

Kilde. EjendomDanmarks markedsstatistik.

Deltagerne har svaret: ”Meget lavere”, ”lavere”, ”uændret”, ”højere” og ”meget højere” på spørgsmålet: ”Hvad er jeres forventning til udviklingen inden for [sektor]ejendomme med prime location om et år i forhold til i dag?”. Svarene tildeles en værdi, så man opnår en indikator mellem -100 og 100. En indikator på 100 betyder, at alle har svaret ”meget højere”, og -100 betyder, at alle har svaret ”meget lavere”. Indikator nul angiver forventninger om uændrede forhold. En indikator på 28,6 kan for eksempel fremkomme ved, at 28,6 procent af deltagerne svarer ”meget højere” og de resterende svarer ”uændret”.

2

EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, januar 2019

Figur 2

50 procent af deltagerne forventer et totalt afkast på mellem 5,0 % og 5,4 % i 2020 18 % 16 % 14 % 12 % 10 % 8% 6% 4% 2% 0% 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik.

Totalt afkast for investeringsejendomme. Fra 2011 til 2017 vises det totale afkast fra EjendomDanmarks markedsstatistik, mens 2000 til 2010 er egne beregninger på baggrund af data fra IPD Dansk Ejendomsindeks. 2018 til 2020 viser gennemsnit af svarene i EjendomDanmarks markedsstatistik - forventninger. 50 procent af svarene ligger inden for de blå linjer.

Figur 3

Odense rykker frem i forventninger til ejendomsværdi

Kortet viser de områder i Danmark, hvor investeringsejendomme forventes at stige mest i ejendomsværdi i forhold til de andre områder.

Der er spurgt til Trekantområdet, København, Aarhus, Aalborg, Odense og resten af Danmark. Ud fra svarene er dannet en indikator.

Anholt

Hvis et område får farven lyseblå, har mindst 70 procent af de adspurgte været enige om, at dette område klarer sig bedst i forhold til andre.

Rømø

Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik.

3

EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, januar 2019

Om undersøgelsen Denne webrapport er offentliggjort januar 2019.

Næste planlagte offentliggørelse er april 2019.

Forventningsundersøgelsen udkommer hvert kvartal og har som mål at skabe information til et mere gennemsigtigt ejendomsmarked. Undersøgelsen er helt og aldeles afhængig af de deltagende virksomheders velvilje til at rapportere data hvert kvartal. Uden disse virksomheder ville forventningsundersøgelsen aldrig kunne blive til noget.

42 markedsaktører har deltaget i denne undersøgelse. 52 procent af deltagerne er ejere af ejendomme. Derudover er 17 procent erhvervsmæglere, 5 procent er banker/realkreditinstitutter og 26 procent er andre aktører.

Følgende virksomheder har blandt andet bidraget Aberdeen Asset Management, ATP Ejendomme, BBN Consult, Bertélco Ejendomme A/S, BRF Kredit, Carlsberg Byen, CBRE, Chr. Hjorth Erhvervsejendomme, Colliers international Danmark, Copenhagen Capital, Cura Management, DADES, Danbolig erhverv Johnny Hallas, Danica Ejendomme, DEAS, EDC Erhverv Poul Erik Bech, EK-Ejendomsadministration A/S, EY, Focus Asset Management, Heimdal Nordic, Hosta Ejendomme, Jeudan, Karberghus, KLP ejendomme, Lokalebasen.dk A/S, Lundsgaard Erhverv, Lægernes Pensionskasse, M7 Real Estate, M. Goldschmidt Ejendomme, Minova, NCC Construction Danmark A/S, Newsec Advisory, Newsec Datea, Nordea Ejendomme, Nybolig, Nykredit, P+, Patrizia, Pensam, PensionDanmark, PFA Ejendomme, PKA, Probus Ejendom og Investering, Prodomus, PwC, Realdania, Realkredit Danmark, Sadolin & Albæk, Sampension, SEB Pension, Sinding Gruppen, Spar Nord Bank, Taurus Ejendomsadministration, Thylander Gruppen, TK Development . TLK, Topdanmark Ejendom, Valdal Advokatfirma, Wiborg & Partnere.

Mere information Vil du vide mere om denne publikation kan du kontakte EjendomDanmarks underdirektør

Morten Marott Larsen mml@ejd.dk Telefon 28 45 56 51

Anmærkning til tabel 1

I tabellen er angivet det gennemsnitlige totale afkast baseret på besvarelserne for årene 2018-2022. Det totale afkast er i procent og måler udbyttet på investeringsejendomme set i forhold til investeringens størrelse i en given periode. I det totale afkast indgår to typer af afkast: Direkte afkast og afkast på værdi. Det direkte afkast er periodens løbende nettodriftsresultat delt med investeringsstørrelse primo perioden.

Afkast på værdi er værditilvæksten i den givne periode delt med investeringens størrelse primo perioden. Det totale afkast er før eventuelle finansielle udgifter og før inflation. Det historiske totale afkast i 2017 kan ændres lidt fremadrettet, når der kommer nye data til markedsstatistikken.

4