EJENDOM 5 2019

Magasinet for hele ejendomsbranchen

HÆNGER LAND OG BY SAMMEN?

Foto Jeppe Carlsen

NR. 5 NOVEMBER 2019

LIVET I EJENDOMMEN STÅR ALDRIG STILLE

DEAS 24SYV – ALTID LIGE VED HÅNDEN

24 syv

Brug vores app DEAS 24syv. Søg din adresse frem, og send besked direkte til administrator eller vicevært døgnet rundt. Så rykker vi ud hurtigst muligt. Brug også vores selvbetjening, og find svar på alt om at bo til leje eller i en forening.

NR. 5 NOVEMBER 2019

22

Gennemgribende fokus på § 5,2 Eksperterne har afleveret deres rapport, og de politiske forhandlinger er begyndt.

TEMA

18

25 Er Danmark udfordret? 32 Kolding Kommune: Fælles indsats skaber sammenhæng

Erhvervslejeloven fylder i år 20 år. EJENDOM har talt med Niels Arthur Andersen og Ejner Bækgaard, som var med dengang i 1999.

36 Familieejet ejendomsvirksomhed: ”Vores investeringer har langt fra været en pengetank for os”

SAMMENHÆNGSKRAFT 08 EJENDOMSVENLIGHED 2019

Thisted er ny Danmarksmester 10 EJENDOMSVENLIGHED 2019

Fire skarpe til Thisted Kommune 14 BOLIG CV

Preben Kjær Pedersen

Rulleski blev vejen til et stærkt fagligt netværk for Mark Rendbæk.

16 BOLIGORDFØRERE

Her er de ti nye boligordførere 18 RUND FØDSELSDAG

20-års-fødselsdag for loven, der udsprang af det gode samarbejde 22 GENNEMGRIBENDE MODERNISERINGER

42

Gennemgribende fokus på § 5,2 42 OUT OF OFFICE

Rulleski blev vejen til et stærkt fagligt netværk og store oplevelser 46 EJENDOMSADMINISTRATOR

N VA

EM ÆRK

E

T

S

Klar til at indtage ejendomsadministratorbranchen

Miljømærket tryksag 5041 0546

ISSN 2597-0038

EJENDOM

REDAKTION

TRYK

Magasinet for hele ejendomsbranchen

Kommunikationskonsulent Stine Rud Skov

OTW

UDGIVES AF EjendomDanmark, 33 12 03 30, info@ejd.dk, ejd.dk

ANSVARSHAVENDE REDAKTØR Medlem af Danske Medier

og pressekonsulent Cecilie Lund Vinther

LAYOUT

EJENDOM bliver trykt på svanemærket papir. Artikler må gerne

Anita Hansen

citeres, når det sker inden for citat­reglerne med tydelig angivelse

Kommunikations- og PA-chef

ANNONCESALG

Søren Gregersen

DG Media as, 70 27 11 55, epost@dgmedia.dk, dgmedia.dk

af EJENDOM som kilde og dato. Erhvervsmæssig affotografering af EJENDOMs tekst, billeder, illustrationer og annoncer er ikke tilladt.

LEDER

Fremtiden for landet Der er stort fokus på ejendoms- og boligområdet i disse år. Men politikerne fortaber sig til tider i de mere spektakulære enkeltsager og glemmer de store perspektiver - som hvordan vi får land og by til at hænge bedre sammen. En reel og mærkbar udfordring for dem, der bor i yderområderne. Der har sjældent været så stort fokus på boliger og ejendomsbranchen, som der er lige nu. Inden for de seneste uger har SKAT udskudt de nye ejendomsvurderinger endnu tre år. Ekspertgruppen om § 5,2-moderniseringer har udsendt en rapport, der skal danne grundlag for de politiske forhandlinger om ændringer i efteråret, og DR har sendt ikke bare en men to forholdsvis unuancerede dokumentarudsendelser om det københavnske boligmarked, der danner optakten til et eventuelt politisk indgreb. I skrivende stund forhandler en bred flok af boligordførere på Christiansborg med boligministeren. Det kan blive svært at finde et kompromis mellem venstrefløjens gratis løfter om billige boliger, og det at sikre en ejendomsbranche med fornuftige rammer for fremtidens investeringer i byen. Vi presser i EjendomDanmark fortsat på for at lade fornuften og fakta råde, mens vi håber på et stabilt bredt forlig. Hænger det sammen? Fornuft er der også brug for, når det kommer til sammenhængskraften i Danmark. Især når der skal findes løsninger på det helt reelle problem, at befolkningen søger mod de større byer – ikke mindst de unge – og at en hel del mindre samfund har det rigtig svært. Vi har i dette nummer af EJENDOM 4

DR har sendt ikke bare en men to forholdsvis unuancerede dokumentarudsend­­elser om det køben­havnske boligmarked ...

talt med en ekspert, der mener, at de små samfund står over for en opblomstring – og en anden der forudser, at de små samfund vil få det endnu sværere de kommende år. Men én ting står dog fast: Muligheden for at bo, arbejde, handle – med tag over hovedet – er essentielt, hvis mindre samfund skal bestå, trives og udvikles. Hip hip hurra Det hele er dog ikke problemer og elendighed. Dette sene novembernummer byder også på en fejring. Erhvervslejeloven er kommet ud af puberteten og fylder 20 år. Loven har været banebrydende ved i høj grad at give plads til individuelle aftaler mellem lejer og udlejer, og den har dermed været et fleksibelt grundlag for et ejendomsmarked, der indeholder gode og usikre tider. EJENDOM Jura er flyttet online Og så er dette nummeret, hvor EJENDOM Jura bliver digitalt. Har du ikke modtaget det senest den 28. november, kan du få hjælp på ejd.dk/ jura. God fornøjelse med EJENDOM. Adm. direktør Jannick Nytoft EjendomDanmark

Effektivitet. Også efter frokost. Svigter overblikket? Bare rolig. Unik Bolig er den mest udbredte IT-løsning inden for ejendomsadministration. Det er et effektivt og integreret værktøj der optimerer din forretning og forenkler din hverdag. Vores brede udvalg af modulbaserede løsninger matcher ethvert behov. Også dit. Både nu og i fremtiden. Se hvordan på unik.dk

Komplet softwareløsning til Ejendomsadministration www.unik.dk/bolig/om-bolig

DEBATTEN LLO i uvant interessekonflikt Oktober ”I sagen om det kommende indgreb mod lejeboligmarkedet er LLO havnet i en uvant interessekonflikt med andelsboligsektoren. Lejerorganisationen

kommer nu med et forslag, der skal friholde andelsboligejere for tab men som ikke nødvendigvis vil have den effekt.”

Thomas W. Olesen DIREKTØR OG PARTNER, LINTRUP & NORGART

Sten Thorup Kristensen JOURNALIST OG REDAKTØR

Debatindlæg i Børsen

Reguleringen skader velfærd Oktober Jonas Herby, specialkonsu­ lent hos CEPOS, skriver i et debatindlæg, at huslejeregulering skader velfærden. Han peger på tre konkrete konsekvenser. For det første at reguleringen grundet et lavt afkast for udlejere reducerer udbuddet af attraktive lejeboliger. Dertil at folk bliver boende i lejligheder, fordi prisen er kunstig lav, og det gør, at boligmassen bliver brugt ineffektivt. For det tredje at priserne på ejerboliger presses op, fordi den samlede efterspørgsel stiger.

Oktober Analysen fra Boligøkonomisk Videncenter (om priser på de københavnske ejendomme, red.) er i bedste fald misvisende. I værste fald noget metodisk sjusk, der blander tingene sammen. @MarcAndersen4 kommer da også galt afsted med sine udtalelser. Uværdig analyse og lavt af @ politiken at bringe det #dkpol.

September Udkantsmyten: @KaareDybvad skal fortsætte sit arbejde fra før ministertiden, og skabe balance mellem land og by #dkprovins #dkbolig.

Laila Kildesgaard DIREKTØR, KL

Faktatjek fra EjendomDanmark Oktober Myte: Mennesker med almindelig indkomst har ikke råd til at bo i en gennemgribende moderniseret lejlighed. Forkert. Når en lejlighed efter en gennemgribende 5,2-modernisering genudlejes, er lejen fortsat reguleret og under markedslejen. I København ligger lejen på omkring 12.400 kr. om måneden for en lejlighed på 100 kvadratmeter. Ifølge tal fra Finansministeriet har en familie med to børn og to LO-ansatte voksne tilsammen en disponibel indkomst på 39.500 kr. efter skat hver måned. Familien har altså stadig 27.100 kr. tilbage, når huslejen er betalt.

18.455

Så mange gange har besøgende være forbi andelsboligtab.dk for at få et estimat på, hvor meget deres andelsbolig risikerer at falde ved et indgreb i § 5,2

#ejendommeskaberværdi 6

EJENDOM

4

Hold dig opdateret med istaNyt! ista er din varmeregnskabsleverandør, der holder dig opdateret med, hvad der sker i branchen. I istaNyt besvarer vi spørgsmål og giver dig indsigt i nye tiltag, love og regler indenfor forbrugsmåling. Tilmeld dig gratis på www.ista.dk

ista Danmark A/S  Telefon 77 32 32 32  www.ista.dk

Nu passer vi endnu bedre på dine ombygninger Bedre dækning til de medlemmer af EjendomDanmark, som er forsikrede i Alm. Brand. Fremover giver vi dig en langt større entrepriseskadedækning end tidligere. Det betyder, at du som ejer, udlejer eller administrator af fast ejendom til beboelse eller erhverv, ikke længere skal oprette en særlig entreprise/all-risk dækning, når der skal ombygges eller renoveres, så længe entreprisen ikke overstiger 1 mio. kr. ex. moms. Det betyder, at du både sparer tid og pengene til ekstra dækning og tilmed er bedre sikret økonomisk, hvis der skulle opstå skader under vejs. Dækningen på bestående bygninger bliver hævet fra de nuværende 100.000 kr til hele 250.000 kr.

Skriv til ejendomdanmark@almbrand.dk, hvis du vil høre mere om vores særlige tilbud til medlemmer af EjendomDanmark eller ring til Erhvervskonsulenterne Børge Schmidt på telefon 33 30 61 47 eller Lars Jørgensen på telefon 33 30 60 48.

EJENDOMSVENLIGHED 2019

Ejendomsvenlighed 2019

Thisted er ny Danmarksmester I årets undersøgelse af ejendomsvenligheden vinder Thisted Kommune foran Skive og Herning, mens årets højdespringer er Vejle, der hopper næsten tres pladser frem.

Tekst Økonom Kristian Engelund-Mikkelsen, EjendomDanmark For ottende år i træk har EjendomDanmark undersøgt de danske kommuners ejendomsvenlighed – altså hvor gode vilkår ejendommene har ude i kommunerne. For ejendommene er den glædelige nyhed, at det overordnet set går langt bedre med ejendomsvenligheden i år end sidste år. For på tre af de seks målte parametre er der sket forbedringer, på to er det gået tilbage, mens der på det sidste parameter - antallet af ikkeregulerede kommuner – ikke er sket ændringer siden sidste år. Gode nyheder Overordnet er den gennemsnitlige sagsbehandlingstid steget med næsten ni dage – på trods af at 25 af landets 98 kommuner har fået reduceret den - mens det gennemsnitlige timegebyr på behandling af byggesager er faldet med syv kr. til 462 kr. Også mængden af ejendomsforbrydelser falder i år og er på det laveste niveau, siden undersøgelsen første gang blev offentliggjort. 8

Det er også glædeligt, at otte kommuner har sænket dækningsafgiften, så 60 kommuner nu ikke opkræver den omdiskuterede skat. Der var kun to kommuner, der hævede grundskylden, mens ingen valgte at sænke den. Thisted vinder Øverst på ejendomsvenlighedens podieskammel står Thisted Kommune, mens Skive er på andenpladsen, og Herning er på tredjepladsen. Thisted har også tidligere klaret sig flot i undersøgelsen med to tredje-

pladser de seneste to år, men Thisteds fremmarch på listen i år skyldes flere aspekter. Blandt andet har kommunen forkortet sagsbehandlingstiden med fire dage, så den nu har landets tredjekorteste behandlingstid. Der er hverken timepris på sagsbehandlingen eller dækningsafgift på erhvervsejendomme, og så er antallet af ejendomsforbrydelser lavt. Grundskylden er ikke blandt de laveste, men til gengæld er Thisted i forhold til boligreguleringsloven en ikkereguleret kommune.

Storbyernes kamp Odense klarer sig bedst ud af landets fire største byer og lander på en 35.-plads. Det skyldes, at Odense har sænket dækningsafgiften, at der ikke er timepris på sagsbehandling, og at kommunen har den laveste grundskyld af de fire. Aarhus får en placering som nummer 72, Aalborg er nummer 62, og Københavns Kommune er nummer 87 – den dårligst placerede af de fire.

Det har været afgørende. For havde årets nummer to - Skive Kommune - også været en ikkereguleret kommune, ville de to kommuner have skiftet plads. Mindst ejendomsvenlig I den anden ende af skalaen finder man på årets sidsteplads Allerød Kommune, som også tidligere har befundet sig i den tunge ende af feltet. At Allerød får en bundplacering i år, skyldes, at sagsbehandlingstiden er steget yderligere fra et i forvejen højt niveau, og at timeprisen er blevet hævet. Dækningsafgiften i Allerød Kommune er på ni promille, og niveauet for ejendomsforbrydelser er højere end gennemsnittet. Til gengæld er grundskylden på 22,75 promille blandt den bedste fjerdedel. Årets højdespringer Men der er altid plads til forbedring, og det er årets højdespringer – Vejle Kommune – et bevis på. Kommunen går fra en placering som nummer 71 sidste år til 12.-pladsen i år. Den primære årsag til den flotte forbedring er, at Vejle har sænket dækningsafgiften fra 4,25 promille til nul. Kommunen skal dog ikke hvile på laurbærreEJENDOM

4

EJENDOMSVENLIGHED 2019

De seks parametre

ne, for der er stadig plads til forbedringer. Timeprisen for sagsbehandling er 750 kr. og dermed den tiende­højeste i landet. Samtidig har ejendomsforbrydelserne i kommunen været stigende - modsat den generelle tendens landet over.

Dækningsafgift Grundskyld Er kommunens private lejeboliger regulerede? Sagsbehandlingstiden for byggesager Byggesagsgebyrer Antallet af ejendomsforbrydelser (brandstiftelse, hærværk og indbrud) per 100.000 bygningskvadratmeter

kem@ejd.dk

Se, hvordan din kommune har klaret sig Plads 1-25

Top-10 1

Thisted

2

Skive

3

Herning

4

Struer

5

Vesthimmerland

6

Billund

7

Haderslev

8

Assens

9

Ikast-Brande

10

Vejen

Bornholm

90

Gladsaxe

91

Hørsholm

92

Hvidovre

93

Albertslund

94

Mariagerfjord

95

Dragør

96

Rudersdal

97

Rødovre

98

Allerød

51-75

Frederikshavn

Læsø

Brønderslev

Jammerbugt

Aalborg Bornholm Thisted

Rebild Vesthimmerland

Morsø

Anholt Skive

Mariagerfjord

Lemvig Struer

Randers

Viborg

Holstebro

Norddjurs

Favrskov

Syddjurs

Silkeborg

Herning

Aarhus

Gribskov Helsingør

Skanderborg Ringkøbing-Skjern

Halsnæs

Ikast-Brande Horsens

Odder

Samsø Varde

Hedensted

Vejle

Billund

Fredericia Esbjerg

Nordfyn Vejen

Kolding

Middelfart

Fanø

Kerteminde Odense

Assens Haderslev

Nyborg Faaborg-Midtfyn

Rømø

Fredensborg Hillerød Hørsholm Allerød Rudersdal Frederikssund Lyngby-Taarbæk Odsherred Egedal Furesø Gentofte C BA København Roskilde G F E D J Tårnby H L K I Holbæk A: Gladsaxe Lejre Greve B: Herlev Dragør Kalundborg Solrød C: Ballerup D: Frederiksberg E: Rødovre Køge Sorø Ringsted F: Glostrup G: Albertslund Stevns H: Høje Taastrup Slagelse Faxe I: Hvidovre J: Brøndby Næstved K: Vallensbæk L: Ishøj

Svendborg

Tønder Aabenraa

Vordingborg

Sønderborg Ærø Langeland

EJENDOM

51-75

Hjørring

Bund-10 89

26-50

Lolland

Guldborgsund

4 9

EJENDOMSVENLIGHED 2019

Thisted er Danmarksmester

i ejendomsvenlighed! Lyseblå fiskekuttere, sandklitter ved Vesterhavet og store surferbølger ved Klitmøller. Sådan sælges Thisted Kommune til turisterne. Hvis det ikke lyder tillokkende nok i sig selv, kan Thisted nu også bryste sig af en førsteplads i ejendomsvenlighed. Tekst Stine Rud Skov Foto Thisted Kommune Ny undersøgelse fra EjendomDanmark viser, at Thisted Kommune er den mest ejendoms-

venlige kommune. Den har især forbedret sig på byggesagsbehandlingstiden, hvor fire dage er barberet af tidligere 17 dage, og så har de sænket antallet af ejendomsforbrydel-

ser fx ildspåsættelse og indbrud. Kommunen har også valgt at fastholde den lave timepris ved byggesagsbehandling og opkræver ingen dækningsafgift. Samtidig er de private

lejeboliger ikke regulerede efter boligreguleringsloven. Med en grundskyld på 23,75 promille er kommunen blandt den bedste tredjedel i landet. sts@ejd.dk

til Mogens Kruse Andersen Direktør for Teknik, Erhverv og Beskæftigelse i Thisted Kommune

Plads til forbedring

Forhåndsdialog Hvordan har I arbejdet med at forkorte sagsbehandlingstiden for byggesager det seneste år? Vi har haft et stort fokus på at forbedre kvaliteten af de ansøgninger, vi får ind. Sådan at en byggesagsbehandler fx ikke skal ringe til ansøgere for at få tilsendt nye tegninger og få taget nye mål. Vi har også haft ansøgningsprocessen gennem et LEAN-forløb. Det er det, vi kalder for en forhåndsdialog. Vi tager ganske enkelt ansøgerne i hånden, inden selve ansøgningsproceduren starter, og går processen igennem, får afklaret hvilke materialer, som er nødvendige i en ansøgning osv. Gennem de sidste par år har vi også ansat flere medarbejdere.

Mindre hærværk Hvordan sikrer I, at ejendomsforbrydelser, som brandstiftelse, indbrud og hærværk bliver holdt nede? Vi har et godt samarbejde i form af vores Lokalråd, hvor både politiet og SSP er repræsenterede, og hvor vi kan drøfte forskellige problemstillinger, fx graffiti og hærværk.

10

Et af de få parametre, hvor Thisted kan forbedre sig, er på niveauet for jeres grundskyld. Er det noget I overvejer? Det er et punkt, der er til politisk dialog, hver gang de lægger kommunens budget. Men som statistikken også viser, har den ligget stabilt siden 2008.

Kan undersøgelsen bruges til noget? Hvad mener du generelt om undersøgelser, der måler på kommunerne? Kan de bruges til noget? Ja, alt der siger noget om vores serviceniveau, og hvor vi måske kan forbedre os, eller ligger i toppen, er brugbare for os.

EJENDOM

4

KLIMA

I Danmark forekommer der mere end 1.400 lejlighedsbrande om året.*

Når det brænder, er det en lejlighedsdørs vigtigste funktion at sikre, at ild og giftige brandgasser ikke spreder sig. En sikkerhedsdør fra Daloc gør, at ild og giftige brandgasser stoppes i mindst 30 minutter. Døren er også udviklet til effektivt at forhindre både indbrud, generende lyde og lugte fra trappeopgangen. Læs mere på daloc.dk

* Kilde: NordicFireStatistics.org. Tallene vedrører 2017.

BrancheNyt

Tillykke med de 60 år

Ny mand i Fokus

Den 15. oktober 2019 fyldte Boris Nørgaard Kjeldsen 60 år. Han er oprindeligt udlært tømrer, men har siden uddannet sig til cand.jur. Han har haft en lang karriere hos DADES, hvor han er ansat som administrerende direktør.

Fokus Asset Management har ansat Michael Pedersen i en nyoprettet stilling som investeringschef.

Boris Nørgaard Kjeldsen er næstformand i EjendomDanmark, formand for ingeniørvirksomheden Kemp & Lauritzen, bestyrelsesmedlem hos forsikringsselskabet Alm. Brand og entreprenørvirksomheden AG Gruppen.

Ny afdelingsdirektør i DEAS Morten Clausen er ny afdelingsdirektør i DEAS’ Facility Services. Han skal sikre en effektiv daglig facilityservice for beboere og lejere. Morten Clausen kommer fra en stilling som ejendomschef i Københavns Kommunes Kultur- og Fritidsforvalt­ning.

Industriens Pension har store ambitioner inden for ejendomme, og jeg glæder mig til udfordringen ... Der er med den nuværende ejendomsportefølje skabt et virkelig godt Søren Tang Kristensen fundament ... NY EJENDOMSINVESTERINGSCHEF HOS INDUSTRIENS PENSION

Mindeord om Per Moltzen

Så meget forventer branchen i totalt afkast over de næste fem år, viser EjendomDanmarks forventningsundersøgelse. Det er et fald på 1,5 procentpoint i forhold til afkastet de seneste fire år.

Den 12. oktober 2019 afgik Per Moltzen ved døden. Han blev 85 år. Per Moltzen var et kendt ansigt i ejendomsbranchen, som han var en stor del af i mere end 50 år. Han var meget vidende om og havde en stor interesse for ejendomslovgivningen. Han var mangeårigt medlem af EjendomDanmark og

ivrig deltager i landsmøder, delegeretmøder og andre af organisationens arrangementer. Per Moltzen var desuden medlem af bestyrelsen i Frederiksberg Grundejerforening i en del år. Per Moltzen vil blive savnet af mange i branchen.

Ny direktion i 360 North 360 North har ansat en ny ledelse. Den består nu af adm. direktør Lars Pærregaard, tidligere advokat i SG Nordic, ny driftsdirektør er Kenneth Ohlendorrf, tidligere Jeudan, og ny økonomidirektør er Ole Markussen, tidligere DEAS.

12

ejendomsadministratorer har i år afsluttet EA-uddannelsen og slår dermed rekorden fra sidste år, hvor tallet var 56. Dimittenderne fik i september overrakt deres eksamensbeviser i København og Aarhus.

EJENDOM

4

Vælg en dør, som ikke kun beskytter mod tyve og generende naboer. Men også, når temperaturen når op på 900 grader.

Når det brænder, er det en lejlighedsdørs vigtigste funktion at sikre, at ild og giftige brandgasser ikke spreder sig. En sikkerhedsdør fra Daloc gør, at ild og giftige brandgasser stoppes i mindst 30 minutter. Døren er også udviklet til effektivt at forhindre både indbrud, generende lyde og lugte fra trappeopgangen. Læs mere på daloc.dk/trygthjem

Opvækst i Bjerringbro Jeg er vokset op i Bjerringbro i Jylland, hvor Grundfos’ pumpefabrik er beliggende, og et – på den tid – stort svineslagteri gjorde, at byen voksede. I Bjerringbro kendte næsten alle hinanden, og der var derfor ikke så stor afstand mellem høj og lav. Det er noget, jeg værdsætter.

Vejen ind i ejendomsbranchen Jeg begyndte på Københavns Universitet som stud. polit., men efter at jeg havde bestået 1. del, flyttede jeg til Aarhus og begyndte på 2. del af oecon.-studiet. Jeg købte en ejerlejlighed i Langelandsgade 209 – tæt på universitetet. Det var i den lejlighed, jeg sammen med to andre studerende stiftede Aktieselskabet TLK af 1971, og det var fra dens stue, at TLK købte den første ejendom i Ny Munkegade i Aarhus. I løbet af det første år købte vi yderligere to udlejningsejendomme. I 1973 blev jeg cand.oecon. og fik et job i et københavnsk ejendomsfirma. Tilbage på Frederiksberg stiftede jeg sammen med to andre Ejendomsselskabet Merc A/S, og vi købte en ejendom på Frederiksberg.

Aarhus I dag bor jeg på 10. sal i en lys ejerlejlighed på Marselis Boulevard i Aarhus. Jeg bor sammen med min anden hustru, og vi har boet her siden 2003. Ud over TLK og Merc har jeg sammen med en kreds af investorer stiftet et K/S og endnu et aktieselskab. Med den rente, vi har i Danmark, er det en fornuftig forretning at eje centrale og velplacerede beboelsesejendomme. Det er så det, vi gør. Det er hidtil gået godt.

Født 1945, ejer TLK og er medejer af Merc, der ejer og administrerer ejendomme. Hans karriere i ejendomsbranchen begyndte i 70’erne, og han har været med gennem oliekriser og opture. Preben Kjær Pedersen er desuden forfatter til flere branchebøger.

Fra ung til voksen i København og Gaza Da jeg var knap 18 år, flyttede jeg over til min mor, der boede på Frederiksberg. Her blev jeg matematisk student. Det var også her, at jeg første gang undrede mig over, at man på Frederiksberg – hvor der var boligmangel, og nybyggeriet var dyrt – ikke bare byggede i højden. Efter min studentereksamen kom jeg ind til militæret. Jeg var på flere forskellige kaserner, inden jeg kom med FN-styrkerne til Gaza i Mellemøsten. Jeg kom hjem til Danmark i april 1967.

Årene i Aarhus Da der blev en lejlighed ledig i ejendommen i Ny Munkegade, flyttede jeg ind. I 1972 var min husleje for en toværelses lejlighed 125 kr. + 25 kroner i aconto­varme. Senere blev to lejligheder på 4. sal i samme ejendom ledige, og de blev sammenlagt til én stor lejlighed på ca. 120 m2, som blev moderniseret. Her flyttede min første hustru og jeg ind, og TLK havde kontor i et af værelserne. Fra det værelse var der udsigt til Aarhus Bugt. I efteråret 1975 blev jeg og flere andre fyret fra vores job i København på grund af indskrænkninger efter oliekrisen. Efter det var jeg direktør i TLK og i Merc. Det var en svær tid, men jeg havde en lav husleje, så jeg kunne klare mig for en mindre løn.

Fortalt til Cecilie Lund Vinther clv@ejd.dk

“Vi vil se et stigende krav om elevatorer fra fremtidens boligkøbere. Især fra det meget købedygtige ældre segment.” Om 40 år vil det være helt almindeligt, at boligejendomme har elevator, og for langt de fleste boligkøbere vil det være et krav, på samme måde som det er et krav i dag, at boligen har et velfungerende køkken og et rummeligt badeværelse” - Anders Bjerre fra Institut for fremtidsforskning

Vil du vide mere om elevator i din ejendom? Altan.dk indbygger elevatorer i byens ældre etageejendomme, og vi klarer alt lige fra første besigtigelse, til elevatoren kører. Når I har fået et tilbud fra os, er prisen altid fast og inkluderer hele processen.

Altan.dk vil, gennem lys, luft og nemmere tilgængelighed, optimere det gode liv i byen. Uanset om du ønsker at optimere din lejlighed med altaner eller elevatorer, kan vi hjælpe dig.

Altan.dk / Æblegården Næstvedvej 60 / 4180 Sorø 70 70 20 18 / info@altan.dk

BOLIGORDFØRERE

HER ER DE

nye boligordførere

Nogle er nye på Christiansborg, andre er blot nye på boligområdet, og resten er gamle i gårde. Folketingsvalget har givet Danmark et helt nyt kuld boligordførere. Mød dem her.

Udlejningsboliger og erhvervsejendomme er vigtige, fordi … de skaber et godt samspil mellem borgere og virksomheder. Samtidig er de vigtige i den grønne omstilling, fordi udenlandske investorer kan være med til at foretage gennemgribende renoveringer.

Jens Rohde RADIKALE VENSTRE

Mine forventninger til ejendomsbranchen er, at … den bygger nyt, men samtidig også ansvarligt, så alle får mulighed for at få tag over hovedet.

Kirsten Normann Andersen SOCIALISTISK FOLKEPARTI

Den største udfordring på ejendomsområdet … er boligskatterne, der er alt for høje, og som forhindrer nogle borgere i at bo dér, hvor de gerne vil.

Søren Egge Rasmussen ENHEDSLISTEN

Mona Juul

Udlejningsboliger og erhvervsejendomme er vigtige, fordi ... de er med til at sikre gode boliger og

DET KONSERVATIVE FOLKEPARTI

arbejdspladser til borgerne.

Mine forventninger til ejendomsbranchen er … at de er med til at løse de boligudfordringer, vi har.

Ole Birk Olesen

Den største udfordring på ejendomsområdet er … det høje prisniveau i de større byer og især i København.

LIBERAL ALLIANCE

Henrik Møller

Heidi Bank

SOCIALDEMOKRATIET

VENSTRE

Udlejningsboliger og erhvervsejendomme er vigtige, fordi … det er menneskers hjem og arbejde, der, hvor de har deres base og deres daglige gang.

Mine forventninger til ejendomsbranchen er ... at I vil hjælpe os med at være godt klædt på til at træffe de rigtige beslutninger til gavn for alle, der lever i og lever af ejendommene.

Sikandar Siddique ALTERNATIVET

Den største udfordring på ejendomsområdet er … ikke overraskende,

Lars Boje Mathiesen NYE BORGERLIGE

hvordan vi skal lægge snittet i forhold til § 5, stk. 2.

Mette Hjermind Dencker DANSK FOLKEPARTI

16

clv@ejd.dk EJENDOM

4

JURA PÅ FARTEN

EJENDOM Jura er blevet digital. Læs det online, hvor og når det passer dig. EJENDOM Jura er forbeholdt EjendomDanmarks medlemmer. Medlemmer modtager en mail senest den 28. november, når den første digitale udgave udkommer.

SPØRG EJENDO SMÅL TIL MDANM AR RÅDG IVNING KS

Se tre Side 4 spør har sti gsmål til OM llet Eje K som nd medle mmer den jur omDanmark idiske s jurist rådgiv er i ning

GD 20 19/32 B

Side 21 Le beboels jeaftale om ejend eslej omfattet ligheder til om med 12 videre af lejelo vens be udlejning va stemm r elser.

GD 20 19/39

Side 32 Ophæ velse pg og frafly a. ulovlig fre ml tning i utide. eje

EJEND

OM JU

RA

Højest er til valu et tager stil lin arvurd Somm eringe g erferie n er sl § 5, st r ut og BR k. 2

slår stad L ger. Ig ig hø afkast ennem principp bl.a. de je bøli Eksp et var hæftet lta ertgru fejlbeog ppen gø gelse hvad vi ret til at om den ga r vi alt kan, fo v sælg kræve r holdba er erstatni r løsnin at opnå en ng. g. Som in teresse I vores fo do r bolig mme er te ej en ning ka lefoniske rådg bl .a. G Højeste n iv ret vurd D 2019/26 H er ved vi fornemme, . der kø erede, at at det bte at OMK-va være sæson reglerne ejendommen A/B, fo rs om tilbu efter vis finde linger. Indled r va dsplig r bund ni r I derf t, ikke et af vi nogle or svar ngstalen om lkår i kø af de m på bsafeste re spørgs af oprin særskilt hono levant mål. e delig kø re bers rå ring dgiver Fra fore . G od læse ningsv lyst! erdene GD 20 n skal 19/27 H og G H frem Juridis D 2019 hæves. k /2 konsul 8 Begge omhand ent Lena H domm ler, hvor ar e arvurd Ejendo tmann ering fo vidt en valu mDanm retage ark t efter

EJEND OM JU R bliver digita A l Fra no ve

publik mber bliver at de på side ion digital. Se nne 5. mere

4

NR BER 20. 4 19

SEPTEM

1

EJENDOM

4 17

RUND FØDSELSDAG

Hip-hip-hurra for erhvervslejeloven

20-års-fødselsdag Rundt om det bord, hvor der blev forhandlet for mere end 20 år siden, blev erhvervslejelovens runde fødselsdag fejret. Både lejer og udlejers repræsentanter var med til fest. Tekst Cecilie Lund Vinther Foto Jens Rosenfeldt

Seks parter – med repræsentanter fra både udlejerog lejersiden – nåede i 1999 til enighed om, hvordan en ny erhvervslejelov burde udformes. En lov, der i store træk stadig står 20 år senere, og som 1. januar 2020 kan fejre 20års fødselsdag.

Loven var på mange måder unik. Ikke alene på grund af den store aftalefrihed parterne imellem, men også i tilblivelsen. Her havde et udvalg samarbejdet om, hvordan loven skulle være: ”Da vi skulle fremlægge erhvervs­lejeloven for boligminister Jytte Andersen, sagde vi, at der ikke kunne fjernes et komma i lovgivningen, uden at balancen mellem lejer og udlejer ville skride,” mindes Niels Arthur Andersen - en af drivkræfterne bag lovgivningen, og som i arbejdet var en af repræsentanterne fra EjendomDanmark.

Derfor var loven så skelsættende Den 1. januar 2000 trådte en ny erhvervslejelov i kraft. Den har i grove træk stået uændret siden vedtagelsen. Her er fire grunde til lovens succes. • Loven blev forhandlet og udfærdiget i enighed mellem organisationerne • Overgangsregler fra gammel lovgivning blev håndteret præcist og enkelt • Aftalefriheden er omfattende, så parterne i vidt omfang har mulighed for at indgå skræddersyede aftaler • Jura og kommercielle forhold går hånd i hånd

18

EJENDOM

4

RUND FØDSELSDAG

for loven, der udsprang af det gode samarbejde Han er inviteret til rund fødselsdag med Ejner Bækgaard, der repræsenterede Erhvervslejernes Landsorganisation, da der skulle vedtages en ny lov. I EjendomDanmarks lokaler på Nørre Voldgade – rundt om det bord, hvor nogle af forhandlingerne for 20 år siden fandt sted – bliver der serveret smørrebrød. Værten er EjendomDanmarks juridiske direktør, Morten Østrup Møller. For ham er det væsentligt at markere, at en lov på bolig- og ejendomsområdet har stået uden

nævneværdige ændringer i så mange år: ”Det fortæller om lovens succes, at den stadig står her 20 år senere. Den store aftalefrihed gør, at begge parter i enighed kan forhandle sig til løsninger i de enkelte sager. Men det var ikke kun loven i sig selv, der var et nybrud. Det er også forbillede for politiske forhandlinger, at parterne blev enige om grundlaget for loven,” siger Morten Østrup Møller. Det gode samarbejde Når arbejdet med det grundlag

var en så stor succes, skyldes det ikke mindst, at begge parter kom med en konstruktiv og løsningsorienteret tilgang. Sådan lyder det fra begge sider af bordet: ”Vi kæmpede hver især for vores synspunkter, men vi havde også begge en forståelse for hinandens. Det skyldes nok, at vi begge er professionelle parter, og vi havde en fælles interesse i at finde et godt udgangspunkt i fællesskab. Vores opgave var at finde den snitflade, hvor alle blev tilgodeset, og ingen

blev forfordelt,” siger Ejner Bækgaard. ”Det konstruktive samarbejde gør også, at det er en fornøjelse at mødes med Niels i dag. Fra det første møde i udvalget nåede vi langt, og det var allerede på det, at vi blev enige om, at vi skulle væk fra princippet om det lejedes værdi og over til markedsleje. Ligesom der skulle være en udpræget aftalefrihed,” slutter han. At samarbejdet var konstruktivt – og at det var grunden til, at det bar frugt nikker Niels Arthur Andersen til:

Juridisk direktør Morten Østrup Møller (midten) havde inviteret repræsentanter fra både udlejersiden, Niels Arthur Andersen (tv.), og lejersiden, Ejner Bækgaard (th.), til frokost for at fejre erhvervslejeloven.

EJENDOM

4 19

RUND FØDSELSDAG

”Loven går begge veje til både udlejer og lejers favør. Stemningen rundt om bordet, som vi også spiser ved i dag, var præget af gensidig tillid og et ønske om at finde løsninger. Der skulle hverken være fordele for lejere eller udlejere – de skulle være reciprokke,” siger Niels Arthur om forløbet, der strakte sig over flere måneder. Det betyder nemlig, at loven tilgodeser begge parter. Er der en fordel til den ene part på et område, så udligner det sig et andet sted. 20 år fra nu Det er den konstruktive tilgang, der gang på gang bliver fremhævet af de to, der undervejs repræsenterede hver deres part i forhandlingerne. Men når snakken falder på, om loven stadig står om yderligere 20 år, så er meldingen klar: ”Nej,” siger Niels Arthur Andersen og fortsætter: ”Udviklingen går hurtigt, og dengang for 20 år siden havde vi slet ikke kunnet forestille os, hvad der ville ske med indkøbsmønstre og byens udvikling.” Det handler om, at behovet for erhvervslokaler ændrer sig. Der kommer færre fysiske butikker, og kontorlejemålene skal kunne noget andet i morgen, end de kunne i går: ”Loven skal følge med udviklingen, så på et tidspunkt skal den nok revideres igen. Handlemønstre, vaner og by-

rummet er under stor forandring, og det smitter også af på behovet i og for erhvervslokaler,” siger Morten Østrup Møller. Ros til ministeren Men de 20 år har loven rundet – og det er en sjældenhed. Det er dog ikke kun deltagerne i udvalget, der over smørrebrød og hvidvin bliver rost for forløbet med udarbejdelsen af en ny erhvervslejelov. Den daværende by- og boligminister Jytte Andersens ageren bliver også fremhævet: ”Hun var en meget vigtig aktør sammen med den daværende kontorchef. Hun spillede en stor rolle i, at det lykkedes – ikke mindst da

De underskrev aftalen Henning Vang Jensen, EjendomDanmark Niels Arthur Andersen, EjendomDanmark Jesper Friisberg, EjendomDanmark Bent Müller, Jydske Grundejerforeninger Jan Moosmand, Erhvervslejernes Landsorganisation Ejner Bækgaard, Erhvervslejernes Landsorganisation Søren B. Henriksen, Dansk Handel & Service Henriette K.B. Andersen, De Samvirkende Købmænd John Wagner, De Samvirkende Købmænd Klaus Hansen, Lejernes LO

aftalen efterfølgende skulle forhandles på plads i Folketinget,” siger Niels Arthur Andersen, der bliver suppleret af Ejner Bækgaard: ”Hun skal også have en stor ros for at sætte udvalget og

hele processen op til aftalen i gang. Det var fremsynet, at hun lod parterne selv nå til enighed,” siger Ejner Bækgaard. clv@ejd.dk

Da vi skulle fremlægge erhvervslejeloven for boligminister Jytte Andersen, sagde vi, at der ikke kunne fjernes et komma i lovgivningen, uden at balancen mellem lejer og udlejer ville skride. Niels Arthur Andersen, repræsentant for EjendomDanmark i 1999.

Brug for justeringer Formanden for EjendomDanmarks foreningsudvalg for erhvervsejendomme, juridisk direktør Bjørn Allentoft, DEAS, mener, at der er behov for justeringer på tre områder:

20

Vedligeholdelsespligt

Globalisering

Det moderne kontor

Reglerne om vedligeholdelsespligt er ikke tidssvarende. I 99 ud af 100 lejekontrakter bliver der aftalt noget andet end lovens udgangspunkt, så her burde man kodificere praksis ind i lovteksten.

Udviklingen i detailhandlen med globalisering, ændrede detailhandelsmønstre og stigende konkurrence øger behovet for tidsbegrænsede lejekontrakter. Reglerne om tidsbestemte lejekontrakter bør derfor gøres fravigelige.

Den stigende efterspørgsel på mere moderne former for kontorarbejdspladser, hvor man deler fysiske rammer med andre virksomheder, bør også få sit eget udtryk i loven.

EJENDOM

4

D AL ER H VER VSMÆ G L ER • 70 30 0 5 5 5 • DA L .DK RUND FØDSELSDAG

Specialister i salg og udlejning af erhvervsejd. MARIELUNDVEJ 17, 2730 HERLEV

INVESTERING

SAG NR.

21024395

LYNGBY HOVEDGADE 46, 2800 LYNGBY

SALG Kr. 27.000.000

Erhvervsejendom m. 13 lejemål Hjørnet af Marielundvej & Hørkær. Delvist udlejet til kontor & handel. Pt. 4 ledige lejemål. Veldrevet & velholdt. Ønskes solgt pr. årsskiftet 2019/2020.

Ç AREAL M2 GRUND M2 OPFØRT ÅR AFKAST %

3.974 6.166 1972 6,5

FRB. GADE 28, 1459 KØBENHAVN K

KONTOR

SAG NR.

21024445

NYHED: 3 stk. lyse/nyistandsatte kontorlejemål på Strøget. Adgang med elevator. Klassisk og regulært. Attraktiv lav pris. Ledig til hurtig overtagelse.

SAG NR.

21024448

SALG Kr. 8.950.000

263 m2 fuldt udlejet ejendom

Ç

AREAL M2 NYHED: Lyngby Hovedgade. Charmerende byejendom i OPFØRT ÅR 2 etager (ejerlejlighed). Udlejet til Nordic Hair Concept. AFKAST % Årlig lejeindtægt kr. 480.000. Sjældent udbudt.

263 1880 4,5

GRØNNEGADE 35, 1107 KØBENHAVN K

LEJE Kr. 1.350 pr. m2

100 meter fra Rådhuspladsen

INVESTERING

Ç AREAL M 186-398 1350 LEJE PR. M2 DRIFT PR. M2 INKL 1897 OPFØRT ÅR 2

INVESTERING

SAG NR.

21024434

SALG Kr. 11.900.000

210 m2 fuldt udlejet ejendom NYHED: Grønnegade. Super charmerende byejendom. Udlejet til 2 lejere: Frisør Grønnegade og Pure Shop. Årlig lejeindtægt kr. 490.673. Sjældent udbudt.

Ç AREAL M2 GRUND M2 OPFØRT ÅR AFKAST %

210 53 1827 3,4

DAL ERHVERVSMÆGLER · FORBINDELSESVEJ 12 · 2100 KØBENHAVN Ø · +45 70 300 555 · INFO@DAL.DK · DAL.DK EKSKLUSIV DANSK PARTNER TIL NAI GLOBAL, naiglobal.com

DAL Erhvervsmægler | NAI Danmark Vi dækker hele Skandinavien er eksklusiv dansk partner til NAI med 21 kontorer i Danmark, Global, verdens største netværk af Sverige og Norge. uafhængige erhvervsmæglere. NAI Læs mere på dal.dk, nai.dk og Global har 375 kontorer i 36 lande naiglobal.com. Kontakt os på og beskæftiger ca. 6.000 eksperter i tlf. +45 70 300 555. fast ejendom. EJENDOM 4 21 DANISH PARTNER OF NAI GLOBAL COMMERCIAL REAL ESTATE

DANMARK

GENNEMGRIBENDE MODERNISERINGER

I KØLVANDET PÅ EKSPERTUDVALG, RAPPORTER OG MEDIEOMTALE

Gennemgribende fokus på § 5,2 Rundt om frokostbordene i ejendomsbranchen, i EjendomDanmark og på den offentlige scene har § 5,2 fyldt meget de seneste måneder. Nu har eksperterne afleveret deres rapport, og de politiske forhandlinger er begyndt.

Tekst Anders Gade Jeppesen og Cecilie Lund Vinther Illustration iStock/-VICTORMed et folketingsvalg i horisonten kaldte politikerne i vinter til kamp mod boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Et ekspertudvalg og flere rapporter senere skal politikerne nå til enighed om et eventuelt indgreb.

22

Det gør de ud fra en rapport, som et ekspertudvalg i slutningen af oktober afleverede til boligminister Kaare Dybvad. Men der er mangler i rapporten, siger EjendomDanmarks repræsentant i ekspertgruppen, juridisk direktør Morten Østrup Møller: ”Runder man sidste side i rapporten, ved man, hvordan reglerne bliver brugt i dag, men man bliver ikke meget klogere på konsekvenserne ved et indgreb. Det er drønærgerligt, for de er der, og

et indgreb kan ramme mange andre end dem, politikerne sigter mod,” siger Morten Østrup Møller. Fire løsninger Ekspertudvalget præsenterer i rapporten fire forskellige modeller til ændringer af de nuværende ordninger. Forslagene går fra skærpede krav til energimærket på ejendommen, en forhøjelse af beløbsgrænsen og to variationer af en afskaffelse – hvor den ene indeholder, at tillægget ved forbedringer under § 5,1 til gengæld forhøjes. ”Den model er de facto stadig en afskaffelse af gennemgribende moderniseringer. Så selvom den er pyntet med et § 5,1-tillæg, vil der i den virkelige verden ikke være forskel på de to former for afskaffelse. Det er vores vurdering, at hvis politikerne vælger løsningen med en forhøjelse af § 5,1-tillægget, vil der komme en markant nedgang i moderniseringen

af de ældre lejeboliger,” siger Morten Østrup Møller. Boligminister Kaare Dybvad sagde efter offentliggørelsen af rapporten, at modellen med de skærpede krav til energimærket for ham var et godt udgangspunkt for yderligere forhandlinger, men at ingen af løsningerne kunne stå alene. Ikke behov for ændringer EjendomDanmark mener dog ikke, at der på baggrund af ekspertudvalgets rapport nødvendigvis er behov for store forandringer i paragraffen. ”Mens der er mangler i rapporten, er det også positivt, at ekspertgruppen kaster lys over mange andre aspekter. For eksempel slår den fast, at der gennemføres under 3.000 § 5,2-moderniseringer om året, og at antallet ikke er eksploderet siden sidste undersøgelse for ti år siden. Rapportens belysning af, at de gennemsnitlige § 5,2-investeringer er cirka dobbelt så store som minimumskravet, viser desuden, at ejendomsejerne tænker langsigtet, og at § 5,2 bliver brugt til væsentlige forbedringer af vores ejendomme,” siger Jannick Nytoft. Han opfordrer politikerne til at styrke huslejenævnene, så saEJENDOM

4

GENNEMGRIBENDE MODERNISERINGE3R

Model A Afskaffelse af § 5, stk. 2 Konsekvenser • Fald i moderniseringer • Andelsboliger taber 48 procent i værdi

Model B Skærpet krav til energi­standard Konsekvenser • Stop for moderniseringer i nogle ejendomme • Øgede energiinvesteringer i andre ejendomme • Andelsboliger taber en til syv procent i værdi

Model C Fordobling af beløbsgrænser ger vil kunne afgøres hurtigere – ikke mindst for lejernes skyld. Økonomiske konsekvenser Det er blandt andet de økonomiske konsekvenser for stat og kommune ved en afskaffelse af § 5,2, der bliver forbigået i rapporten fra Boligministeriet. ”Det burde blive belyst i en rapport, der skal være afsæt for politiske forhandlinger. Afskaffes § 5,2, vil statens indtægter på sigt falde med 1,8 mia. kr. årligt, mens tabet for pensionskasserne – og derfor i sidste ende pensionisterne – vil være i omegnen af 10 mia. kr.,” siger adm. direktør Jannick Nytoft og henviser til en anden rapport, som Copenhagen Economics for nylig udarbejdede for EjendomDanmark. Og så er der potentielt også en anden gruppe borgere, der kan opleve konsekvenser i kølEJENDOM

vandet på en afskaffelse eller et indgreb i § 5,2: andelshaverne. Det viser et notat fra EjendomDanmark og rapporterne fra både Copenhagen Economics og ekspertudvalget. I sidstnævnte estimeres det, at tabet for andelsforeningers ejendomme kan blive 26-48 procent, hvis muligheden for gennemgribende at modernisere ejendomme fjernes. ”Det understreger jo, hvor kompleks lovgivningen og hele området er. Du kan ikke trække i lovgivningen et sted, uden at det giver sig for nogle andre. Samtidig har hele debatten givet en stor usikkerhed på markedet for både investorer og de enkelte andelshavere,” siger Jannick Nytoft. agj@ejd.dk clv@ejd.dk

Konsekvenser • Ingen ændring for dem, der moderniserer som gennemsnittet i dag • Geografisk skævhed – uden for København og Aarhus vil moderniseringer falde, da huslejen ikke kan dække de høje investeringskrav • Andelsboliger taber cirka otte procent i værdi.

Model D Afskaffelse af § 5,2 og forhøjelse af den lovlige lejeforhøjelse ved § 5,1-moderniseringer Effekterne ved model D har været genstand for stor uenighed i ekspertudvalget. I rapporten konkluderes følgende: ”Initiativet medfører [..] at alle udlejere får en kapitalgevinst, hvis effekt dog for nogle udlejeres vedkommende tillige modvirkes af et værditab.” Konsekvenser EjendomDanmark vurderer – på linje med en række af de største private investorer – at model D vil medføre en kraftig nedgang i moderniseringsniveauet for de gamle lejeboliger, og at modellen i al væsentlighed er identisk med en fuld afskaffelse af § 5,2. Dermed er det EjendomDanmarks vurdering, at effekterne er identiske med effekterne ved model A.

4 23

SAMMENHÆNGSKRAFT

24

EJENDOM

4

SAMMENHÆNGSKRAFT

Hænger land og by sammen? Danmark er et lille land, men størrelsen til trods er der en stigende debat om landets sammenhængskraft. Landdistrikter har i mange år oplevet lavere vækst og beskæftigelse, mens de største byer har været begunstiget af en øget befolkningstilvækst, arbejdspladser og investeringer i ejendomme. I denne udgave af EJENDOM sætter vi fokus på, om der er sammenhæng mellem by og land, og hvilken rolle udlejningsejendommene spiller. Foto Jeppe Carlsen

EJENDOM

4 25

SAMMENHÆNGSKRAFT

Tekst Stine Rud Skov Foto Jens Rosenfeldt og Jesper Balleby

Er Danmark udfordret?

Er by eller land frem­tiden? Fremtidsforsker kalder det for en fed misforståelse, at der skulle være tale om en urbanisering i Danmark, mens direktøren fra Dansk Byplanlaboratorium foreslår afvikling af de mest trængte områder af landet. Hvilken udvikling er Danmark inde i i øjeblikket set med eksperternes øjne, hvad vil fremtiden byde på, og hvad skal der ske med de mest trængte områder af Danmark? EJENDOM har taget et kig i krystalkuglen sammen med fremtidsforsker Jesper Bo Jensen fra Center for fremtidsforskning og fået et øjebliksbillede af Ellen Højgaard Jensen, direktør i Dansk Byplanlaboratorium. Urbanisering? Dansk Byplanlaboratorium arbejder for at sikre en optimal udvikling af de danske byer. Ellen Højgaard Jensen peger på, at særligt landdistrikterne og landsbyerne er under pres. Der bliver færre og færre beboere i visse områder af landet. ”Den største udfordring er, at der ikke bliver født særligt 26

mange børn ude i landdistrikterne, som primært består af en aldrende befolkning. I storbyerne fødes der derimod rigtig mange børn, og derfor vil be-

Højgaard Jensen, at der i øjeblikket er tale om det, hun kalder for en dobbelturbanisering. ”Vi ser en urbanisering på

området. På landsplan er det fortsat byer som Aarhus og København, der vokser.” Jesper Bo Nielsen er enig så langt, at et stigende fødselstal

folkningen i byerne stige langt de fleste steder,” siger hun. Derudover mener Ellen

både mikro- og makroniveau. Ude i landdistrikterne flytter folk ind til de lidt større byer i

bidrager til befolkningstilvæksten i storbyerne. Han henviser også til, at veluddannet EJENDOM

4

SAMMENHÆNGSKRAFT

Ellen Højgaard Jensen, direktør fra Dansk Byplanlaboratorium, mener, at en bedre landskabsoplevelse vil øge lysten til at flytte ud i mere landlige omgivelser. Blandt andet bør kommunerne overveje at få fjernet de mest faldefærdige huse på vejstrækningerne.

Den største udfordring er, at der ikke bliver født særligt mange børn ude i landdistrikterne, som primært består af en aldrende befolkning. I storbyerne fødes der derimod rigtig mange børn, og derfor vil befolkningen i byerne stige langt de fleste steder. Direktør Ellen Højgaard Jensen, Dansk Byplanlaboratorium.

EJENDOM

4 27

SAMMENHÆNGSKRAFT

Jesper Bo Jensen har i mange år arbejdet med fremtidsforskning og har erfaring med at analysere fremtiden helt tilbage fra begyndelsen af 90’erne.

arbejdskraft udefra yder et væsentligt bidrag til, at befolkningstallet kan holdes oppe i de større byer. En vandring fra land til by kan han dog ikke få øje på. ”Hele iscenesættelsen af, at der er tale om en urbanisering i Danmark, og at det eneste sted, befolkningen vil bo i det 21. århundrede, er København eller Aarhus, er en stor fed misforståelse,” siger han og henviser til, at en del danske byer på mellem 2.500-5.000 indbyggere er vokset mellem 10 og 44 procent i indbyggerantal de sidste ti år. Der bor i dag flere mennesker i landdistrikterne i Danmark end i Københavns Kommune, påpeger han. Natur og nedsat tempo I de kommende år spår Jesper Bo Jensen, at befolkningstallet vil dale i de større byer. Flere og flere vil få øjnene op for, hvad Danmarks land- og yderkommuner kan tilbyde. ”Vi er efterhånden nået til et punkt, hvor vi kan bosætte os der, hvor vi gerne vil være, og ikke der, hvor nødvendighederne tilskriver os, at vi skal bo. I min optik vil vi de næste 10-15 år se en bevægelse væk fra storbyerne og ud mod de omgivende samfund,” siger Jesper Bo Nielsen. Det er særligt børnefamilier, der fremover vil skifte livet i en større by ud med naturoplevelser og renere luft, mener Jesper Bo Jensen. ”Moderne familier er ekstremt pressede i storbyerne, hvor stressniveauet er højt. Derudover er storbyerne temmelig forurenede, og børnenes lunger bliver udsat for ret

28

EJENDOM

4

SAMMENHÆNGSKRAFT

DANMARKS 20 20 19 BEDSTE 20 18 20 17 INTERNET 201 16 20 5 14 2 8 ÅR I TRÆK20 013 12

Kilde: Waoo vinder kategorien Produktkvalitet i Loyalty Groups undersøgelse BrancheIndex InternetTM 2019

Vi hjælper vores kunder med at få mere ud af internettets muligheder. Hos os kan I derfor få pakker, der dækker ethvert behov for lynhurtigt internet, WiFi, TV, streaming, telefoni, mobil og meget andet. Se mere på waoo.dk/forening EJENDOM

4 29

SAMMENHÆNGSKRAFT

krasse påvirkninger. Flere og flere søger mod naturen og et mere roligt tempo. I min optik er vi på vej til en decentraliseringsbølge,” siger han. Han uddyber, at udflytningen fra storbyerne blandt andet er mulig takket være en bedre mulighed for at passe sit arbejde uden at være fysisk til stede på selve arbejdspladsen. ”Flere og flere vælger at passe deres arbejde der, hvor det passer ind i deres liv – for eksempel hjemmefra, på farten eller fra en cafe - og er kun på arbejdspladsen en til to gange om ugen.” Yderområder går ikke under Selvom større og mellemstore byer oplever en tilflytning, er der yderområder i Danmark, som er trængte. Blandt andet dele af Nordjylland, dele af Vest- og Sønderjylland samt nogle kommuner på Sjælland og Fyn. ”Enkelte områder er stadig præget af den affolkning, der satte i gang i forbindelse med landbrugets industrialisering.

Der er små landområder, som er i decideret forfald, hvor der bor under 200 mennesker,” siger Jesper Bo Jensen. Han er dog ikke enig i det billede, som blandt andet fremstår i medierne – at yderområderne i Danmark er fortabte. ”Jeg mener ikke, at yderområderne er ved at gå under. Mange af de områder, hvor der i dag bor en del ældre, vil kunne opleve en fremgang på sigt. Nogle vil måske få øje på mulighederne i en landsby, hvis de efterladte ejendomme sættes billigt til salg.” Undgå huller i tandrækken Ellen Højgaard Jensen mener, at det vil være nødvendigt at afvikle nogle af de mest trængte landsbyer og få revet faldefærdige huse ned langs landevejen for at forskønne et område og gøre det mere attraktivt. ”Kommunerne skal lægge en plan for, hvad de vil bruge arealerne til, så der ikke blot opstår huller i tandrækken, men at man for eksempel får

en ny bystruktur eller et landskab ud af det. En forskønnelse af området kan måske bidrage til, at nogle får lyst til at flytte til,” siger hun og tilføjer, at også energilandskaber kunne komme på tale. ”I Danmark er der regler for, hvor langt vindmøller skal stå fra en bebyggelse, og det kan være svært at finde en ordentlig placering. Man kunne godt forestille sig, at kommunerne brugte pladsen til energilandskaber med vindmøller, biogasanlæg eller solcellemarker,” siger Ellen Højgaard Jensen. Hun er dog åben for, at der kan opstå muligheder i fremtiden, som vil gøre livet lettere i landområderne. ”Det bliver spændende at se, hvad en spiller som selvkørende biler kan komme til at betyde for den måde, vi bor på. Det vil give en langt større mobilitet. Selvom man bliver ældre, vil man stadig være i stand til at køre bil, og børnene kan blive kørt til skole og fritidsinteresser.”

Landsbyer løfter hinanden Trængte bosætningsområder kan blandt andet sikre hinanden overlevelse ved at gå sammen i landsbyklynger. I landsbyklyngen kan landsbyerne med fordel udnævne en hovedlandsby, hvor man finder købmanden, skolen og forsamlingshuset, mens de øvrige landsbyer i klyngen er ren bosætning. ”Landsbyerne skal desuden finde frem til, hvad de hver især har at byde på, som gør området attraktivt – både at bo i og at flytte til,” siger Ellen Højgaard Jensen. Landsbyklyngen kan med fordel også lægge en plan for, hvilke projekter de gerne vil opnå tilskud til fra kommunens side. ”Ildsjæle og lokale kræfter spiller en rolle for, om et område overlever eller ej. De kan sætte nogle aktiviteter i gang, som kan gøre området mere levedygtigt. Hvis et lokalsamfund opnår tilskud til et projekt, kan det åbne andres øjne for, at der er muligheder, og det kan

Vejstrækningen Løkkensvej mellem Hjørring og Løkken har i mange år været præget af fraflytning og forfald. Det skal et forsøgsprojekt forsøge at rette op på. Dansk Byplanlaboratorium har i en årrække fulgt Hjørring Kommune, som i perioden 2015-2020 kører ”Projekt Løkkensvej”. Kommunen vil i samarbejde med en landskabsarkitekt trække det omgivende landskab ind til vejen og skabe mere natur og nye oplevelser i de små vejkantsbyer. Samtidig skal en række ejendomme rives ned, og måske kan enkelte flyttes væk fra vejen

30

og ind i landskabet fx ved at opføre en prøvebolig længere inde på grunden. ”De, der vælger at flytte ud på landet, gør det primært på grund af naturen, og ikke fordi de har lyst til at bo op ad en landevejen. Derfor handler det om at fjerne nogle af husene ud mod landevejen, for at give dem, der bor ude i landskabet, en bedre landskabsoplevelse.” siger Ellen Højgaard Jensen.

Nedrivningen skal samtidig bidrage til, at bilister, der kører igennem området, kunne få lyst til at bosætte sig. I projektet indgår også en genetablering af landskabet. Blandt andet tænker kommunen i at synliggøre, forstærke og begrønne eksisterende landskabstræk som fx ådale, der løber på kryds og tværs af Løkkensvej.

EJENDOM

4

SAMMENHÆNGSKRAFT

sprede en positiv aktiveringsring,” siger Jesper Bo Jensen. Mangel på lejeboliger Begge eksperter henviser samtidig til, at mindre byer og landdistrikter ofte er udfordret af, at de mangler tidssvarende lejeboliger, og det kan gøre det svært både at tiltrække og fastholde beboere. ”Landdistrikterne er kendetegnet ved, at der ofte er tale om ret store boliger, som kan være svære at holde for ældre mennesker. De er gerne på udkig efter en lille lejlighed, og derfor ender de med at søge mod de større byer,” siger Ellen Højgaard Jensen. Center for fremtidsforskning har blandt andet foretaget en række bosætningsundersøgelser i Region

sandsynligt, at de bosætter sig mere permanent. ”Det er blevet nemmere at slå sig ned i yderområderne, som ikke længere lider af de mangler, der var for ti år siden. Der er kommet internet og fibernet, og mange af de ting, vi køber i dag, foregår over nettet. Men børnefamilier med ønske om mere luft omkring sig rykker ikke ind i en lejlighed, der sidst blev moderniseret i 1955. Eller noget, der stille og roligt forfalder. Det skal kommunerne gerne have øje for, hvis de vil tiltrække borgere,” siger Jesper Bo Jensen.

Jeg mener ikke, at yderområderne er ved at gå under. Mange af de områder, hvor der i dag bor en del ældre, vil kunne opleve en fremgang på sigt. Fremtidsforsker Jesper Bo Jensen, Center for fremtidsforskning.

sts@ejd.dk Midtjylland, hvor de har spurgt ind til midtjydernes boligdrømme. De efterlyser lejeboliger, som gør det mu-

ligt for dem at afprøve drømmen om at bo i et bestemt område i et par år. Herefter er det, ifølge Jesper Bo Jensen,

Nordens største IT-leverandør til fast ejendom

”Vores vigtigste værktøj – stabilt, alsidigt, fuldt integreret og enkelt i brug” Allan Rigelsø Partner hos Boligadministratorerne A/S

Med en Vitec§Ejendom løsning får du: ; Den nyeste og mest moderne løsning på markedet ; Valgfri Cloud/ASP eller egen Server ; Afvikling på PC, Mac og Tablet

– ikke til at komme uden om

; Et nemt, intuitivt og lynhurtigt system ; En meget omfattende løsning ; Markedets bedste pris Det giver tryghed, når mere end 1.200 administrationer i Norden anvender en Vitec løsning – hver dag. Kontakt

EJENDOM

Vitec Datamann på telefon: 39 53 75 34 eller via email: wedo@datamann.dk Se mere på www.datamann.dk

4 31

SAMMENHÆNGSKRAFT

Jørn Pedersen, borgmester i Kolding Kommune, har inviteret EJENDOM på en rundtur i Kolding by for at fortælle om, hvordan kommunen arbejder for at skabe sammenhæng mellem kommunens byer og landdistrikter.

Tekst Stine Rud Skov Foto Maria Hedegaard

Kolding Kommune arbejder på højtryk for, at kommunens byer og landdistrikter fortsat er attraktive at bo og bosætte sig i for unge og børnefamilier. Det skal sikre, at de mindre bysamfund ikke dør ud med den ældre generation. Kolding Kommunes borgmester, Jørn Pedersen (V), tror på, at ikke kun Kolding, men også en del af kommunens øvrige byer og landdistrikter, vil opleve en befolkningstilvækst de kommende år. ”Provinsbyerne vil i stigende grad trække flere væk fra Danmarks største byer. Tanken om bæredygtighed og det nære tager virkelig fart i disse år. Hvor nogle ønsker at bo mere i pagt med naturen, ønsker

32

andre at give børnene nogle andre værdier end det, storbyen kan tilbyde,” siger han. Ifølge borgmesteren er kommunens opgave at sikre, at ikke kun Kolding by er et attraktivt sted at bo, men også de øvrige byer og landdistrikter. Borgerne opfordres til at spille ind med deres ønsker og behov. Hver by sit fortrin Kolding Kommunes vision lyder: ”Sammen designer vi

livet”, og den har fokus på at lykkes sammen med borgere, virksomheder og andre aktører, der bidrager til udvikling og vækst. For de mindre byer i kommunen handler visionen blandt andet om, at kommunen sammen med borgerne skal sikre, at byerne fortsat er attraktive at bo i. ”Vi har en indsats rettet direkte ud til de forskellige byer og landområder, hvor vi opfordrer borgerne til at EJENDOM

4

SAMMENHÆNGSKRAFT

tiltalende for børnefamilier. Sådan har hver by et fortrin, de kan slå på,” siger Jørn Pedersen, som spår, at Christiansfeld, Vamdrup og Lunderskov er blandt de byer, der vil opleve en tilstrømning af borgere de kommende år.

komme med deres ønsker for byerne og deres udvikling. Hvad ønsker de eksempelvis, der skal ske med detailhandlen, og hvilke oplevelser ønsker man i bymidterne,” siger Jørn Pedersen. Visionen handler også om, at de enkelte byer skal finde frem til deres styrker og særkender EJENDOM

- og slå på dem. I Christiansfeld oplever byen en opblomstring, efter at den i 2015 blev optaget på UNESCOs Verdensarvsliste. Mens byen Vamdrup blandt andet har gode idrætsfaciliteter og en biograf. ”I byen Lunderskov har vi et af kommunens største parcelhusområder, som kan være

Skubber udviklingen i gang Kommer man længere ud i kommunens landdistrikter, kan det være sværere at finde noget at slå sig op på, og her kan det være nødvendigt, at kommunen går ind og hjælper udviklingen lidt på vej. Det gælder blandt andet for landsbyen Ødis, der tæller 449 indbyggere. Ødis har sin egen lille skole og børnehave og er udfordret af, at der ikke kommer nye børn til. Kommunen

er nu ved at udstykke grunde med udsigt til en sø, hvor prisen på en grund er meget attraktiv i forhold til resten af kommunen. ”Vi investerer her for at se, om vi kan få nogen til at bosætte sig og skabe tro på byen. Vi er også i gang med at undersøge, om vi kan opføre nogle almene boliger bygget som rækkehuse, så det er muligt at leje boliger i området,” siger Jørn Pedersen. Kolding Kommune står bag langt de fleste udstykninger i kommunen uden for Kolding by og har i flere af kommunens byer valgt at opføre almene lejeboliger. ”Troen fra private investorer har ikke flyttet sig længere ud end Kolding by. Som kommu-

4 33

SAMMENHÆNGSKRAFT

ne lægger vi energien i vores øvrige byer og landdistrikter. Vi bruger skattekroner på at skubbe udviklingen i gang, hvor det er nødvendigt. Så lader vi private investorer om at udvikle Kolding, hvor der også er mangel på lejeboliger, og hvor vi har svært ved at følge med efterspørgslen i øjeblikket,” siger Jørn Pedersen. Frihed at bo til leje At kunne tilbyde lejeboliger er vigtigt for kommunen. Jørn Pedersen oplever, at flere og flere ikke vil binde sig til en fast ejendom, men vil have

den frihed, det giver at bo til leje. Det gælder blandt andet et stigende antal singler eller tilflyttere, som gerne vil se kommunen an, inden de investerer i et hus. ”Vi oplever ikke kun en stigende efterspørgsel efter lejeboliger i Kolding by, men også i vores omegns- og landsbyer. Mange ældre ønsker at blive boende i den by, de altid har boet i, men vil gerne rykke fra deres hus over i en lejebolig. De ønsker ikke en ældrebolig på 40-50 kvm - de vil have rum og plads omkring sig,” siger Jørn Pedersen.

Til kamp mod tomme butikker

34

Unge bliver i kommunen Selve Kolding by har de seneste år været i en rivende udvikling. Der er blevet opført flere etageejendommen med både ejer- og lejeboliger, som primært private investorer har stået bag. Men også arbejdspladser er blevet trukket tilbage til byen. ”I mange år flyttede revisorer og advokater ud af byen til fordel for et stort domicil

ved motorvejen. Den udvikling har vi fået vendt, og nu bygger man i stedet nede ved havnen i centrum - et område, vi kalder for Wall Street. Her opfører en række pengeinstitutter og advokatfirmaer deres store domiciler,” siger Jørn Pedersen. En af grundene til, at virksomhederne vender tilbage til centrum i disse år, er ifølge borgmesteren, at kommunen

Et godt handelsliv er afgørende for, at der holdes liv i Kolding Kommune. En indsatsgruppe med Jørn Pedersen i spidsen skal finde frem til, hvordan kommunen sikrer et spændende handelsmiljø, så handelsstrøgene ikke ender med sorte vinduer. Indsatsgruppen blev nedsat i begyndelsen af året og består primært af handelslivsrepræsentanter, politikere og embedsfolk. ”Endnu er det ikke et problem at genudleje tomme butikslejemål i kommunen, men når en tøjbutik lukker, vil

det højst sandsynligt være en anden type butik, der åbner,” fortæller Jørn Pedersen. Gennem det seneste år har han i Kolding by set en tendens til, at butikker, hvor kunderne kan opnå velvære eller få en oplevelse, har fået mere vind i sejlene og har erstattet en række detailbutikker. Nethandlen er en del af forklaringen på, at nogle detailbutikker har det svært, mener han. ”Massøren, negleteknikeren eller tatovøren overtager i stigende grad de tomme lokaler, men også antallet af restauranter og cafeer stiger.”

EJENDOM

4

SAMMENHÆNGSKRAFT

har formået at skabe et campus- og vidensmiljø - blandt andet takket være opførelsen af Syddansk Universitets nye bygning, der slog dørene op i 2014. Virksomhederne har fået mulighed for at rekruttere fremtidens arbejdskraft lige ovre på den anden side af vejen. ”Vi har skabt en kombination af, at du kan studere, arbejde, bo og leve i samme

Butikker bliver til boliger En af indsatserne for at sikre kunder til Koldings handelsstrøg er at omdanne enkelte butikker til boliger. Blandt andet er Koldings bymidte blevet indsnævret en anelse, da kommunen har valgt at opføre almene boliger i et område, hvor der før var butikker. ”På den måde tilfører vi kunder til de øvrige butikker. Vi prøver også at trække noget liv tilbage til Kolding by. Blandt andet har vi renoveret en gammel chokoladefabrik til glæde for en

EJENDOM

område. Det giver en god sammenhæng i kommunen. Før blev byer som Vamdrup og Christiansfeld fuldstændig ryddet for unge mennesker, der tog til Aarhus og læste. Nu flytter nogle af dem til Kolding, og samtidig tiltrækker vi unge fra de omkringliggende kommuner. Når de studerende er færdiguddannede, vælger nogle af dem at flytte til en af vores mindre byer,” slutter Jørn Pedersen. sts@ejd.dk

række kampsportsforeninger. Forhåbentlig smitter det af på vores cafeer og restauranter,” siger Jørn Pedersen. Ud over at holde øje med handelsstrøgene i de enkelte byer skeler kommunen også til, at de lokale købmænd i de mindre byer har en chance for at overleve. ”Som kommune er det svært at sikre, at vores borgere stadig handler lokalt. Men vi er blevet mere kritiske over for at lade nye lavprissupermarkeder åbne,” siger Jørn Pedersen.

KEIM. FOREBYGGER MOD SKIMMEL Skimmel kan ikke vokse på tørre vægge. Den kræver fugt og næringsstoffer. Næringsstoffer kan være tapeter, klæbestoffer og plastmalinger. Sådanne organiske materialer er tætte og danner kondens. Dermed er forudsætningen for skimmelvækst til stede. KEIMs mineralske farver er helt diffusionsåbne og efterlader væggen tør. Og der er ikke næringsstoffer i mineralske materialer.

KEIM Scandinavia A/S T: 46 56 46 44 • www.keim.dk

4 35

SAMMENHÆNGSKRAFT

FAMILIEEJET EJENDOMSVIRKSOMHED

”Vores investeringer har langt fra været en pengetank for os” Det familieejede ejendomsselskab, Niels Møller Properties, har med deres investeringer i Sorø og Ringsted ikke blot sikret lejeboliger i lokalsamfundet. De har også støttet den lokale økonomi og sikret håndværkerne i byen beskæftigelse. Kort sagt bidrager de til at holde liv i provinsen. 36

EJENDOM

4

SAMMENHÆNGSKRAFT

Tekst Stine Rud Skov Foto Evan Hemmingsen

Der bliver jævnligt skænket kaffe i den røde murstensvilla i Sorø, hvorfra Niels Møller Properties driver virksomhed. Kaffen serveres blandt andet, når der skal indgås lejekontrakter med nye lejere, eller når potentielle nye lejere ansøger om at få et lejemål i én af ejendomsselskabets tre ejendomme. ”Samtaler giver tryghed, og man lærer hinanden at kende. Det bidrager til et godt fremtidigt samarbejde og giver lejeren en forståelse af, at vi er nogle helt almindelige mennes­ker, som ikke kører rundt i dyre biler og smider om sig med penge,” siger Niels Møller Hansen.

Han grundlagde virksomheden tilbage i 90’erne og bor sammen med sin kone, Lise Møller Hansen. Lise optræder i dag som administrerende direktør i virksomheden, mens Niels Møller Hansen er gået på efterløn. Det største slæb bliver dog efterhånden taget af sønnen Stephen Møller Hansen, som har sin daglige gang i forældrenes hjem for at drive virksomheden. Han trådte ind i ejendomsselskabet i 2007. Bevarer boligmassen Med tre ejendomme fordelt i Sorø og Ringsted bidrager familien til, at der er et udvalg af lejeboliger til rådighed i lokalsamfundet. Samtidig har familiens investeringer reddet to ældre ejendomme fra be-

gyndelsen af 1900-tallet fra at blive revet ned. ”De ejendomme, jeg har investeret i, har været lidt af nogle rottereder, da jeg overtog dem. De havde været taget ud af boligmassen i dag, hvis ikke vores selskab havde istandsat dem,” siger Niels Møller Hansen. Ifølge Stephen Møller Hansen er bevaringen af boligmassen i provinsbyerne netop noget, man kan takke familieejede ejendomsvirksomheder for. De små ejendomsvirksomheder investerer gerne i nogle bygninger og projekter, som større ejendomsselskaber og investorer synes er for små at beskæftige sig med. ”Nogle gange kan det bidrage til at bevare en boligmasse, som ellers ville blive revet ned

eller stå og forfalde. Det kan være dybt skadeligt for et lokalsamfund, at gadebilledet er præget af tomme bygninger. Men det mærker man ikke, hvis man ikke færdes her,” siger Stephen Møller Hansen og fortsætter: ”Samtidig tror jeg, at renoveringen af ældre ejendomme frem for nybyg også giver et lidt billigere udbud af boliger.” Støtter det lokale Som lokal virksomhedsejer har man ifølge Stephen Møller Hansen et ansvar. Han mener, at de familieejede ejendoms­ virksomheder kan være en økonomisk styrke for lokalsamfundene. ”Lokale virksomheder drives gerne af personer, som enten har eller udvikler en interesse

PETER MALER ENTREPRISE A/S - Din hovedentreprenør og garanti for godt håndværk

Peter Maler Entreprise A/S er din hovedentreprenør. Vi kan løfte alle former for opgaver i din forening herunder:

Ring til os på tlf. 3810 3280

► Murerarbejde ► Tømrerarbejde ► VVS-arbejde ► Blikkenslagerarbejde ► Malerarbejde ► Elarbejder ► Kloakarbejde ► Gulvarbejde ► Snedkerarbejde ► Rådgivning

www.PETER-MALER.dk

Herlufsholmvej 37 - 2720 Vanløse - E-mail: kontakt@peter-maler.dk EJENDOM

4 37

SAMMENHÆNGSKRAFT

for lokalsamfundet. Som virksomhedsejer føler man ofte et ansvar for, at der er fremgang i den lokale økonomi. For eksempel vil en lokalt forankret ejendomsvirksomhed med større sandsynlighed bruge lokale håndværkere,” siger Stephen Møller Hansen, der også peger på, at lokale ejendomsvirksomheder vil være mere tilbøjelige til at holde deres ejendomme ved lige: ”Udefrakommende investorer skal ikke se folk i øjnene og svare på spørgsmål om, hvorfor en ejendom står og forfalder. Vi, derimod, skal ikke kun stå til ansvar for vores lejere, men også venner og bekendte.”

Niels Møller Hansen bekræfter, at Niels Møller Properties løbende sørger for at holde de lokale håndværkere beskæftiget med større og mindre renoveringer, men også hårde hvidevarer som køleskabe, opvaske- og vaskemaskiner til de enkelte lejemål bliver købt lokalt. ”Vi støtter det lokale handelsliv, men får til gengæld nogle gode tilbud, så det giver god mening,” påpeger Niels Møller Hansen, der også har støttet lokalsamfundet økonomisk på anden vis. ”I en periode på fem år valgte vi at støtte handicapidrætten i byen. Jeg har blandt andet følt en forpligtigelse,

Mød en lejer

38

fordi vi gennem årene har haft lejere boende, som også var en smule handicappede,” siger Niels Møller Hansen og fortsætter: ”Blandt andet havde vi en ældre dame som lejer, hvor vi fik gjort lejemålet mere handicapvenligt, så hun kunne blive boende, til hun døde.” Ejendomme ikke likvide som aktier At familieejede ejendomsvirksomheder bliver betragtet som passive pengetanke og derfor blandt andet beskattes ekstra hårdt ved et generationsskifte, har familien ikke den store forståelse for.

”Vi har valgt at placere nogle penge i mursten, men det er ikke penge, vi bare kan lange til os. På den måde er ejendomme ikke lige så likvide som aktier. Hvis vi vil have penge ud af virksomheden, kræver det, at vi sælger vores ejendomme og vores livsværk. Det er vi ikke interesserede i,” siger Stephen Møller Hansen. Også hos Niels Møller Hansen vækker det harme, at hans investeringer bliver sidestillet med en pengetank. ”Vores ejendomme er blevet en realitet gennem hårdt slid. Jeg tjente penge ved siden af som salgsingeniør, men havde også ejendommene at passe.

Birgit Olsen besluttede efter en skilsmisse, at hun ville bo til leje fremover. Hun har boet til leje i Esbern Snares Hus på Slagelsevej i Sorø siden 2011 og lejer lejemålet gennem Niels Møller Properties. Sorø er hendes barndomsby, og efter at have boet i både København og Skælskør valgte hun at flytte tilbage til både gamle venner og familie og nyde sin pensionisttilværelse. ”Det passer mig rigtig fint at bo til leje, så kan jeg hurtigt lave om på tingene, hvis der sker et eller andet i mit liv,” siger hun. Hun har løbende en god dialog med udlejer, som hun mødte første gang i deres private hjem. ”Da jeg søgte lejemålet, var jeg ude at besøge min udlejer. Vi brugte halvanden times tid på at lære hinanden lidt at kende, og det var rigtig fint. Jeg kan godt forstå, at udlejer gerne vil se, hvilke mennesker de lukker ind i ejendommen.”

EJENDOM

4

SAMMENHÆNGSKRAFT

Min familie sagde ofte, at jeg brændte mit lys i begge ender, og mine investeringer har bestemt ikke været en pengetank for os,” siger han og henviser til, at familien i perioder har måttet leve meget mådeholdende for overhovedet at kunne drive ejendommene videre, blandt andet under finanskrisen. Opkald døgnet rundt For Stephen Møller Hansen er det at drive familiens ejendomme også blevet mere end et fuldtidsarbejde. Han står til rådighed for lejernes henvendelser både i hverdagen og i weekenden. For der kan altid opstå en situation, som ikke lige kan vente til i morgen. ”Dine aktier og obligationer ringer jo ikke til dig døgnet rundt og beder om din hjælp,” siger Stephen Møller Hansen og fortæller om dengang, der opstod en køkkenbrand i et lejemål en søndag aften, men også om den lejer, der troede, at han selv kunne fikse et toilet, og som endte med at sprede vand ud i hele ejendommen. ”Her måtte jeg køre af sted med alle de baljer, jeg kunne opdrive,” siger Stephen Møller Hansen. Arbejdspladser, viden og boliger vil gå tabt Familien kunne godt ønske, at der kom mere politisk fokus på, hvad familieejede ejendomsvirksomheder bidrager til uden for storbyerne. Nemlig boliger og beskæftigelse. Der er brug for begge dele, hvis man fra politisk hold ønsker at holde liv i lokalsamfundene. Men hvis familieejede ejendomsvirksomheder fortsat bliver betragtet som pengetanke, vil det have konsekvenser, mener Stephen Møller

man går så hårdt til denne type virksomheder skattemæssigt.” Gradvis overdragelse Når Niels Møller Hansen og Lise Møller Hansen ikke længere er i virksomheden, vil der være en gæld, som Stephen Møller Hansen skal betale. Da Stephen Møller Hansen trådte ind i virksomheden i 2008, valgte familien at oprette to holdingselskaber, hvor Stephen Møller Hansen over tid har fået overdraget en del af virksomheden. ”Mine forældre begyndte at overdrage virksomheden til mig i en periode, hvor priser på boligudlejningsejendomme var under pres. Det har gjort det lidt lettere for os gradvist at skifte og overdrage gennem de sidste 10-11 år,” siger Stephen Møller Hansen og fortsætter: ”Der er en gæld forbundet med overdragelsen, så det er ikke noget, jeg har fået forærende. Havde vi først begyndt overdragelsen nu, ville det ikke kunne lade sig gøre. Ejendomsværdierne er steget meget i mellemtiden. Jeg skylder stadig min far nogle penge, og der ligger et gældsbrev, som jeg betaler af på løbende over tid.” Dertil vil der komme en arveafgift på den del af virksomheden, som endnu ikke er overdraget, den dag forældrene dør. Et videre generationsskifte ude i fremtiden har familien ikke planlagt, da Stephen Møller Hansen endnu ikke har nogle børn at overdrage til.

EjendomDanmark mener

Lejeboliger er afgørende for Danmarks mindre bysamfund Familieejede ejendomsvirksomheder bør beskattes lempeligere. Det vil skabe tryghed på ejendomsmarkedet, arbejdspladser i hele landet, mindre bureaukrati og ens vilkår for alle. I Danmarks mindre bysamfund og på landet står de små familieejede ejendomsvirksomheder for langt størstedelen af investeringerne og udviklingen af ejendomme. I de samfund er der frem mod 2025 behov for flere mindre boliger for at imødekomme den ændrede beboersammensætning, hvor ældre og enlige fylder mere, og familierne fylder mindre. ”Det kræver investeringer, men mange familieejede ejendomsvirksomheder står over for at miste store mængder kapital til netop at kunne foretage de investeringer,” siger Jannick Nytoft, adm. direktør i EjendomDanmark.

Tvinges til at droppe investeringer Tusindvis af familieejede ejendomsvirksomheder skal generationsskiftes i nær fremtid, og når det sker, rammes ejendomsvirksomhederne af en tårnhøj skat. I modsætning til fx produktions- eller rådgivningsvirksomheder beskattes aktive ejendomsvirksomheder som passive pengetanke, når de generationsskifter. Det betyder, at de ved et generationsskifte skal betale hele 48 procent af egenkapitalen i skat. ”Det tvinger mange til at lukke eller opgive hovedparten af de investeringer, der skulle være gået til nye og nødvendige lejeboliger i lokalsamfundet,” siger Jannick Nytoft.

Politisk udspil EjendomDanmark har udarbejdet et politisk udspil, der sætter fokus på problematikken og viser, hvordan politikerne kan løse udfordringen.

sts@ejd.dk

Hansen. ”Både arbejdspladser, viden og boliger vil gå tabt, fordi EJENDOM

4 39

DET

SKER

4. december i Aarhus

Digital tinglysning af vedtægter og anden sikkerhed til ejerforeninger På kurset gennemgår vi blandt andet reglerne for oprettelse af vedtægter og tillæg til vedtægter, herunder hvornår der skal indhentes samtykke fra ejerne. Efter kurset kan du forestå tinglysning af pant og servitutter for ejerforeninger. Kurset holdes kl. 9.30-12.30.

3. december i Aalborg

Ejendomsinvestering for begyndere

2. december, Aarhus

Erhvervslejekontrakter i praksis Kurset giver dig kendskab til, hvordan du i praksis udformer en erhvervslejekontrakt. Du får tips og tricks til, hvad du skal skrive i kontrakten. Der er tale om både strategiske overvejelser og forslag til formuleringer. Målet er, at du efter kurset er i stand til at forhandle og udarbejde erhvervslejekontrakter. Kurset holdes kl. 9.30-16.00.

Kurset giver dig et indblik i de økonomiske analyser ved investering i ejendomme og introducerer dig til forhold og sammenhænge på markedet for fast ejendom. Kurset holdes kl. 9.30-13.00. 11. december, Aarhus

6. december, København

Nyhedskursus i værdiansættelse Kurset giver dig indsigt i det nyeste inden for værdiansættelse af investeringsejendomme. Hvilke nye krav og publikationer er der kommet inden for det seneste år? Hvad betyder det for værdi­ ansættelsen? De nye offentlige vurderinger kommer efter planen i 2020. Hvad betyder de nye offentlige vurderinger? Kurset holdes kl. 9.30-13.00.

30. december, København

Lejeretlig due diligence Når du skal gennemføre en lejeretlig due diligence, er det vigtigt at vide, hvilke lejeretlige risici der skal tages med i overvejelserne om køb af ejendommen. Du får en gennemgang af faldgruber i nye og gamle lejekontrakter. Hvor er der risici eller muligheder for optimering? Kurset holdes kl. 9.30-16.00.

40

10. december, København

Gennemgribende forbedrede boliglejemål og BRL § 5, stk. 2 Kurset vil give dig et indblik i de relevante regler og en udførlig gennemgang af, hvilke kriterier der skal overholdes, for at boliglejemålet kan genudlejes som et gennemgribende forbedret lejemål, hvor lejen kan fastsættes efter det lejedes værdi. Kurset holdes kl. 9.30-16.00.

Alt om generalforsamlinger Kurset tager afsæt i de problemstillinger, man oplever i hverdagen før, under og efter en generalforsamling i forhold til at udforme forslag, sørge for at få det nødvendige mandat til gennemførelse af byggearbejder eller låneomlægning i foreningen. Kurset holdes kl. 9.3016.00.

27. december, København

12. december, København

Erhvervslejekontrakter i praksis

Driftsoptimering

Kurset giver dig kendskab til, hvordan du i praksis udformer en erhvervslejekontrakt. Du får tips og tricks til, hvad du skal skrive i kontrakten. Der er tale om både strategiske overvejelser og forslag til formuleringer. Kurset holdes kl. 9.30-16.00.

Kurset giver dig en forståelse for, hvordan du kan anvende nøgletal til at identificere optimeringsmuligheder af en ejendoms værdi for ejere og brugere. På kurset får du kendskab til disse nøgletal, og hvordan du anvender dem i praksis. Kurset holdes kl. 9.30-13.00.

EJENDOM

4

Luk fremtiden ind

Fremtiden banker på i form af Brunatas nye, netværksbaserede teknologi, der ikke bare sørger for en strøm af præcise forbrugs- og ejendomsdata, men som også giver uanede muligheder for energibesparende, miljørigtige og beboervenlige løsninger. Alle forbrugs- og tilstandsmålere tilsluttes Brunatas Internet of Things, der kan udvides med alt fra overvågning af affaldscontainere EJENDOM

til defekte lyskilder, røgalarmer og meget mere. Læs mere på lukfremtidenind.dk

4 41

OUT OF OFFICE

Tekst Cathrine S. Tverskov Foto Jeppe Carlsen

Klokken er lidt i otte lørdag morgen. Mens byen langsomt vågner, er Mark Rendbæk taget ud til Dyrehaven nord for København. På en parkeringsplads mødes rulleskigruppen. Den næste 1½ time er det kun kroppen, der arbejder. Det er sådan, Mark helst vil tilbringe sine lørdagsmorgener. Egentlig er det lidt et tilfælde, at Mark klikker rulleskiene

Rulleski blev vejen til et

stærkt fagligt netværk og store oplevelser Mark Rendbæk blev introduceret for langrend i Sverige. Nu tilbringer han hver lørdag morgen på rulleski for at træne sig op til næste langrendsløb.

under fødderne to til tre gange om ugen. I 2013 inviterede en ven fra ejendomsbranchen ham med på langrend, og kort efter blev han tilmeldt Vasaløbet i Sverige, et af verdens længste langrendsløb på 90 km. “Det løb tærer kroppen fuldstændig i bund, inden man når i mål. Det er her, langrend og rulleski adskiller sig fra andre sportsgrene, for hele kroppen bliver trænet igennem og brugt. Det elsker jeg,” siger han. Vasaløbet blev begyndelsen til en stor passion for sportsgrenen og en stærk netværksgruppe med årlige langrendsløb og rejser. For at træne sig op til de årlige ture står Mark på rulleski. Vigtigt at netværke Mark har været selvstændig siden 2014 og har specialiseret sig i rådgivning om projekt- og ejendomsudvikling. Han samarbejder på tværs af ejendomsbranchen, og som selvstændig betyder stærke netværk meget. “Jeg dyrker nok netværket mere, siden jeg er blevet selvstændig. Det er en måde at sikre et godt og bredt forhold til branchen på og folk i branchen ved, hvem jeg er, og hvilke projekter jeg arbejder på for tiden,” siger han. Netop rulleskigruppen, som består af 14 personer fra 42

ejendomsbranchen, er et godt eksempel på en stærk netværksgruppe for Mark. Han oplever at få en masse viden om, hvad der rører sig i branchen, ligesom gruppen kan sparre med hinanden om særlige problemstillinger eller sætte hinanden i forbindelse med relevante aktører.

“Det er en anden måde at netværke på frem for at mødes i mere formelle netværksgrupper. Ud over at vi træner, så har vi også gode samtaler. Det foregår på en mere direkte facon, specielt fordi vi efterhånden kender hinanden så godt. Først og fremmest har vi det jo samtidig sjovt sammen,” siger han.

Smuk natur I Dyrehaven kommer Mark og gruppen forbi Eremitageslottet, gennem det mere kuperede terræn bag Skodsborg og ned langs Raadvad. “Hele ruten er meget smuk. Jeg nyder de flotte naturoplevelser, jeg får på rulleski og langrend. Jeg tømmer hovedet EJENDOM

4

OUT OF OFFICE

Mark P. Rendbæk ejer firmaet Rendbæk Consulting, som beskæftiger sig med projektog ejendomsudvikling, salg og projektstyring inden for bolig, detailhandel og erhverv. bedst, når jeg er ude i naturen, og kroppen arbejder,” siger Mark. Han træner året rundt og i al slags vejr, for han skal være klar til de årlige løb. I marts venter en stor udfordring, for gruppen skal deltage i en marathon­distance på langrend på Svalbard. Det er EJENDOM

ekstreme forhold, men Mark glæder sig til at se de store, hvide landskaber. Før handlede sport meget om at præstere for Mark, men i dag er det ikke det ekstreme, der driver ham. “Det driver mig at holde mig i form. Men min hobby handler også om det sociale

og netværksplejen, naturoplevelserne og selvfølgelig konkurrenceelementet, hvor jeg får lov til at presse mig selv lidt,” siger han. cst@ejd.dk

Mark er uddannet elektriker i 1992 og har siden blandt andet været ansat som projektleder hos Kemp & Lauritzen, projektchef hos KLR-entreprise og udviklingschef hos Steen & Strøm Danmark. Mark er gift og har to sønner på 22 og 15 år.

4 43

NYT KURSUSKATALOG

UDE MED DETTE NUMMER AF EJENDOM Kom på kursus og dygtiggør dig inden for foreningsret, erhvervslejeret, boliglejeret, investering og compliance. Du kan også blive cerfiticeret ejendomsinvestor. Læs også mere om EA-uddannelsen, som er en del af Akademiuddannelsen for Finansiel Rådgivning. Har din kollega snuppet kataloget for næsen af dig? Find det på ejd.dk

Få råd til tiden

Forsikringsmæglere med speciale i forsikringsløsninger til store ejendomme, andels- og ejerforeninger

Har du brug for hjælp til selskabsstiftelse, bogføring, skatteoptimering, årsregnskab, revision eller rådgivning om selskaber?Forsikringsmæglerselskabet Forsikringsmæglerselskabet assurance assurance partner a/s

… så kontakt statsautoriseret revisor Henrik Pedersen | hp@consens.dk | 5216 7749 Gl. Gl. Kongevej Kongevej 160 · 1850 Frederiksberg C Tlf. Tlf. 33 33 25 25 20 10 · Fax 33 25 20 30 www.assurancepartner.dk www.assurancepartner.dk info@assurancepartner.dk info@assurancepartner.dk

Vi brænder for at levere konkurrencedygtige ydelser med en nærværende og proaktiv rådgivning og overholdelse af aftalte priser og tidsfrister.

Forsikringsmæglere med Forsikringsmæglere Ekspert i ejendoms-med speciale i forsikringsløsninger speciale i forsikringsløsninger forsikringer til store ejendomme, til store ejendomme, Uvildig forsikringsmægler med speciale iandelsrådgivning om forsikring af ejendomme, og andels-projektansvar og ejerforeninger ejerforeninger entreprise, og byggeskade.

Statsautoriseret Revisionsanpartsselskab

44

Forsikringsmæglerselskabet Forsikringsmæglerselskabet a/s assurance assurance partner partner a/s C Gl. Gl. Kongevej Kongevej 160 160 ·· 1850 1850 Frederiksberg Frederiksberg C Tlf. Tlf. 33 33 25 25 20 20 10 10 ·· Fax Fax 33 33 25 25 20 20 30 30 www.assurancepartner.dk www.assurancepartner.dk info@assurancepartner.dk info@assurancepartner.dk info@assurancepartner.dk

Gl. Kongevej Kongevej 160 160 1850 Gl. 1850 Frederiksberg Frederiksberg CC Tlf. 33 33 25 25 20 20 10 10 Fax Fax 33 33 25 25 20 20 30 30 Tlf. www.assurancepartner.dk www.assurancepartner.dk www.assurancepartner.dk Kontakt Niels Ole Sloth direkte 33 55 77 66 Kontakt Niels Ole Sloth Sloth direkte direkte 33 33 55 55 77 77 66 66 niels@assurancepartner.dk niels@assurancepartner.dk niels@assurancepartner.dk

EJENDOM

4

Vælg en grøn finansiering af jeres ejendomme Skal I investere i en ny lavenergiejendom, eller planlægger I at gennemføre energibesparende forbedringer af en bestående ejendom? Så giver det rigtig god mening at tænke klimavenligt og vælge en finansiering baseret på grønne Realkredit Danmark-obligationer. Kontakt os på 55 85 02 11 og hør mere om finansiering med grønne obligationer.

Realkredit Danmark’s Green Bond Framework is aligned with the four core components of the Green Bond Principles

Fremtidssikre ejendommen med fuld data-frihed

Forbrugsmåling Techems målere og sensorer er forberedt til: Åbne aflæsningssystemer (OMS) Beboer app Papirløs administration Ejendomsdrift online Open Metering System giver dig ejerskab over ejendommens data. Vi er din samarbejdspartner lige fra målere til digitale fordelingsregnskaber med tilhørende online services til beboere og driften. Sæt fokus på ressourcer

FN’S VERDENSMÅL for bæredygtig udvikling Fokus på ressourcer www.techem.dk/verdensmaalene

Fokus på ressourcer

EJENDOMSADMINISTRATOR

FINANSSTUDERENDE

Klar til at indtage ejendomsAllerede tidligt i studiet skal de studerende på to af landets største finansuddannelser finansøkonom og finansbachelor - vælge en specialisering eller studieretning. For begge er ejendomsadministration i stigende grad blandt favoritterne. Tekst Peter Møller Rasmussen, UCN Foto UCN

Ejendomsbranchens kommende administratorer bliver udklækket fra professionshøjskoler og erhvervsakademier landet over. Det er her, man udbyder den toårige erhvervs­akademiuddannelse til finansøkonom og den treårige professionsbacheloruddannelse til finansbachelor. På begge uddannelser er praktikophold et kerneelement i den faglige dannelse – og et vigtigt skridt på vejen til en 46

lang karriere. Men en stigende interesse for ejendomsadministration får også behovet for relevante praktiksteder i ejendomsbranchen til at gå samme vej. Særligt hvis der også i fremtidens komplekse ejendomsadministration skal være kandidater nok til at opfylde medarbejderbehovet. Komplekse forhold Ejendomsadministratorer arbejder i krydsfeltet mellem lejere, ejendomsejere og investorer. De kan servicere både ejere og lejere, indgå i styringen af kontrakter og lejemål, arbejde med

revision/økonomi, forsikringer og juridiske forhold. At der i stigende grad er behov for stor faglighed og brancheindsigt, kan Britta Jespersgaard, direktør hos ProDomus i Aalborg, skrive under på. Hun kender både branchen og de finansstuderende indgående – fordi ProDomus løbende har praktikanter fra begge uddannelser. Som så mange andre steder oplever ProDomus, at både større og mindre ejerforeninger samt investorer efterspørger professionel administration. Det sker, i takt med at fx ændringer af lejeloven eller

kravene fra GDPR gør området mere komplekst: ”De studerende fra finansuddannelserne er en ny brik, som passer rigtig godt ind i vores organisation. Deres teoretiske fundament gør, at de er selvkørende, og vi starter på et relativt højt niveau i forhold til for eksempel jura, økonomi og revision. Via praktikken får vi dem introduceret til faget og vores organisation. Går vi videre efter praktikken, vil de typisk starte som trainees og få uddannelsen til ejendomsadministrator oveni,” siger Britta Jespersgaard. EJENDOM

4

EJENDOMSADMINISTRATOR

EjendomDanmark opfordrer klart til, at flere virksomheder opretter praktikpladser. Det er en gevinst for den studerende, for arbejdspladsen og for hele vores branche. Ser vi frem mod 2026, skal der bruges 4.260 flere ansatte – og netop uddannelserne er et godt sted at rekruttere fremtidens medarbejdere fra. Juridisk direktør Morten Østrup Møller, EjendomDanmark.

administratorbranchen Hun fortæller, at de studerende typisk er meget nysgerrige – men også at de er konstruktivt kritiske over for arbejdsgange og opgaver i branchen. Det sætter hun pris på: “Vores erfaring er, at behandler man praktikanterne med respekt og giver dem ansvar, får man det mangefold igen i form af både stor motivation og gåpåmod i forhold til branchens udfordringer. Så indsatsen i form af oplæring og vejledning er godt givet ud. Og de studerende kan håndtere den meget stejle læringskurve,” siger Britta Jespersgaard. EJENDOM

Tilvælger ejendomsadministration På uddannelserne oplever man også, at de studerendes kompetencer inden for økonomi, jura og rådgivning i stigende grad værdsættes i ejendomsadministrations­faget – og at det giver gevinst at introducere til branchen tidligt på studiet. Et af de steder, hvor interessen for branchen har været meget tydelig, er Professionshøjskolen UCN. “Vi får hvert år besøg af repræsentanter fra branchen, og både Spar Nord Ejendomme, ProDomus og DEAS har været

forbi. Det skaber en større interesse for ejendomsadministration blandt de studerende. Det glæder vi os selvfølgelig over. Men vi ser også et afledt behov for flere relevante praktiksteder ude i branchen, så de studerendes interesse kan imødekommes,” siger studieleder Jill Bach Larsen. “Vi har virkelig mange gode eksempler på, at praktikanterne tidligt i praktikforløbene tilfører et nyt perspek-

tiv på opgaveløsningen inden for ejendomsadministration - netop fordi de kommer med både en teoretisk tilgang inden for relevante fag og en god portion praktisk forståelse fra praksisnære projekter og undervisning. Det ser vi som den ideelle kombination for arbejdsgiverne,” siger hun.

4 47

Al henvendelse: EjendomDanmark, info@ejd.dk, telefon: 33 12 03 30

HVORDAN TILFØJER MAN VÆRDI SOM PARKERINGSSELSKAB? „Vores ambition er at være ejendomsbranchens foretrukne samarbejdspartner inden for parkering. Vi tror på at bringe innovative tekniske løsninger til bordet, som gør parkering nemmere for alle parter – pladsejere såvel som brugere af pladserne. Derfor har vi produkter for digitale parkeringstilladelser, som vores app APCOA FLOW, tabletløsning til receptioner, nummerplade genkendelses systemer mv. Dette er for at gøre parkering gnidningsfrit for brugere af p-pladser i hverdagen. Parkering er ikke noget, som man skal tænke for meget over, det skal bare fungere.

Men vores ambitioner stopper ikke her. Jeg tror på, udover en solid organisation, der kan levere til vores kunder, at det vigtigste er at skabe værdi for pladsejere og brugere på alle måder. Og hvordan skaber man værdi? Vi mener, at der er potentiale for at gøre hverdagen endnu nemmere for brugerne - at gøre det til en specifik fordel at parkere på en APCOA-parkeringsplads. Derfor vil vi fortsat i fremtiden arbejde på at tilbyde pladsejere nye og værdiskabende tiltag, som kan være til gavn for brugerne.“ Michael Christensen Adm. Direktør APCOA PARKING Danmark A/S