Как да се сдобием с мечтания дом

Как да се сдобием с мечтания дом Съветите на нашите специалисти

ПЪРВА ИНВЕСТИЦИОННА БАНКА ДИРЕКЦИЯ „КОРПОРАТИВНИ КОМУНИКАЦИИ“

Съдържание Защо сега е най-изгодният момент за закупуване на жилище? ........................................... 2 Под наем или под лихва, кое е по-изгодно? .......................................................................... 5 Какво трябва да знаем преди да пристъпим към покупка на собствено жилище? (част 1) .................................................................................................................................................... 9 Какво трябва да знаем преди да пристъпим към покупка на собствено жилище? (част 2) .................................................................................................................................................. 13 Какво трябва да знаем преди да пристъпим към покупка на собствено жилище? (част 3) .................................................................................................................................................. 16 Кандидатстване за жилищен кредит – какво е важно да знам? ......................................... 18

Тази книжка събира в себе си статии публикувани в медиите, корпоративния блог на Fibank и вестник FibankNews. Статиите са представени с оригиналния си текст и съдържание, както са били публикувани, а съдържанието им може да се възприема като актуално към посочената дата на тяхното публикуване.

1

Защо сега е най-изгодният момент за закупуване на жилище? За разлика от многото публикации по темата, целящи да подтикнат потребителите към покупка на жилище, тук ще дадем икономически обоснован отговор на въпроса, който много хора си задават: сега ли е най-изгодният момент за покупка на жилище? Имайки предвид, че покупката на жилище за повечето хора е най-скъпото решение, което ще вземат през живота си, избирането на подходящ момент за покупка е от ключово значение за бъдещото състояние на техния семеен бюджет. Цената на жилищата, както и на всички други предлагани на пазара стоки и услуги, се формира на база икономическия модел на търсенето и предлагането. Казано по-просто, когато броят на желаещите да закупят жилище се увеличава побързо от броя на предлаганите на пазара имоти, продавачите увеличават, за да извлекат максимално големи ползи за себе си. Спецификата при жилищата е, че желаещите за покупка могат да се увеличат само за няколко седмици, докато строежът на сгради изисква техническо време от поне няколко месеца. Като прибавим и мудната държавна администрация, с която всеки строител се сблъсква, за да получи необходимите разрешения за строеж, процесът може да отнеме дори години. Тук можем да отворим и една скоба, че именно, за да се задоволи голямото търсене през 2006-2008 г. сделките за покупка на имот на „зелено” (все още в незавършен вид) се бяха превърнали в обичайни за пазара. След настъпването на икономическата криза обаче, голям брой от строителните обекти бяха замразени и някои от купувачите дори и към настоящия момент не са успели да влязат в своя дом. Именно поради това стечение на обстоятелствата, в момента желанието на новите купувачи е за покупка на завършени жилища, което допълнително намалява обемът на предлагането, а оттук и естествено цената се повишава. Търсенето на жилища обаче е пряко обвързано с набавяното финансиране за покупка. Цените на имотите държат ниво, за което за да бъде спестена необходимата сума, ще отнеме период от поне 10-20 години. За това време пък спестяванията ще се обезценяват поради инфлацията. Така логично платежоспособното търсене на имоти е пряко обвързано с лихвените условия по отпусканите жилищни кредити от банките. Колкото по–ниски са лихвите по тях, толкова по-привлекателни са за потребителите.

2

Графика: Сравнение на средите цени на жилища в страната и средни лихви по отпускани жилищни кредити

Източник: БНБ и НСИ На показаната графика виждаме как са се променяли средните пазарни цени на жилищата в страната на база квадратен метър през годините (синята линия) и какви са били към този момент лихвените нива по предлаганите жилищни кредити в лева (червената линия). Виждаме, че от началото на 2000 г. лихвените нива по кредитите вървят надолу като през периода 2006 г. – 2008 г. запазват нивата си около 8%. Намаляването на лихвите провокира повече потребители да започнат да търсят жилища, защото разходите им за изплащане на взетите кредити са ниски. Така породилото се платежоспособно търсене изпреварва предлагането и цената на жилищата започва да се покачва. След увеличаването на лихвените нива, регистрираме обратната тенденция – потребителите се въздържат от взимане на кредити и цените на жилищата рязко започват да падат. Последните години сме свидетели на устойчива тенденция за намаляване на лихвите по предлаганите жилищни кредити. Според последните данни, публикувани от БНБ, средният лихвен процент по жилищните кредити в левове през април 2016 г. в сравнение с април 2015 г., намалява с 1.13 пр.п. до 6.05%, а при жилищните кредити в евро – с 0.43 пр.п. до 6.83%. Тези лихвени нива са най-ниските за разглеждания от нас времеви период от 16 години. За съжаление, последните публикувани данни на НСИ за цената на жилищата са от края на 2014 г., но въпреки това, те отчетливо показват, че намаляването на цените не само спира, но и те започват да се покачват. Покачване се регистрира и в цените на обявяваните оферти в електронните сайтове за продажба на недвижими имоти.

3

От разглежданите данни можем да видим, че спадът в лихвените нива по жилищните кредити се трансформира като повишаване на цените на жилищата с известно времево забавяне от няколко месеца. Намаляването на лихвите по кредитите е регистрирана тенденция през последните няколко години, но това не се отразяваше съществено в цените на предлаганите имоти до преди година. Отчетеното повишаване говори, че цените на имотите ще започнат да се покачват през следващите години. Оттук в анализа ни се налага и изводът, че настоящият момент се оказва найоптимален за покупката на жилище, тъй като лихвите по предлаганите жилищни кредити са ниски, а цените на имотите все още не са се повишили до пиковите си нива, регистрирани през 2008 г. Публикувано на 24 юни 2016 в списание Жилища Автор: Христо Христов Мениджър „Корпоративни комуникации“

4

Под наем или под лихва, кое е по-изгодно? През последните години офертите на банките по предлаганите от тях жилищни кредити се подобриха значително. Според лихвената статистика на централната банка, през април 2017 г. средният лихвен процент по жилищните кредити в левове намалява с 1.06 пр.п. до 4.05% на годишна база, а по тези в евро – с 1.15 пр.п. до 4.56%. Това провокира все повече и повече хора да се замислят за това кое би било по-изгодно за тях – да живеят под наем или да закупят собствено жилище посредством банков кредит. Отговорът на този въпрос може да бъде даден с няколко прости финансови изчисления. Нека разгледаме хипотетична ситуация за покупка на имот в един от найпредпочитаните квартали в София – Младост. Според статистиката на един от водещите сайтове за покупко-продажба на недвижими имоти www.imot.bg средната цена на 3-стаен апартамент там е 86 925 евро. Според условията, които предлага Fibank по своят жилищен кредит Право на избор, всеки клиент може да разчита на финансиране до 90% от оценката на имота, а лихвата по жилищните кредити на банката започва от 3,5 % и е сред найатрактивните на пазара. Приемаме, че имотът е оценен на продажната му цена. Това означава, че необходимото финансиране ще бъде в размер на 78 232 евро. Ако кредитът бъде взет за период от 30 години, месечната погасителна вноска по кредита ще бъде в размер на 353,52 евро. Според сайта www.imot.bg средният месечен наем в кв. Младост на 3-стаен апартамент е в размер на 345 евро. Графика 1. Средна цена на 3-стаен апартамент в гр. София, кв. Младост 1

Източник: www.imot.bg Това просто изчисление показва, че месечният разход да изплащаш собствено жилище и да живееш под наем е на практика един и същ. Ако обаче при наема всеки месец от вашия бюджет се загубва безвъзвратно определена сума (в нашия случай 345 евро), то при кредитът нещата са малко по-различни.

5

Както вече изчислихме по-горе, ако използвате кредит, за да закупите собствено жилище месечната ви вноска ще бъде в размер на 353,52 евро. Тази сума обаче се дели на две части. С едната част от нея вие покривате лихвата по самия кредит, а с другата част главницата. Главницата по кредита е първоначалната сума (размер) на предоставения кредит. В нашия случай 78 232 евро. Частта от вноската, която се внася по главницата на кредита обаче не се губи, а се трансформира в собственост върху имота. С други думи вместо да спестявате десетки години, за да можете да придобиете имот със собствени средства, вие го правите сега, а кредитът ви дава възможност с времето да натрупате средствата за това. Ето как средствата, внасяни по главница на кредита, всъщност си остават за вас. Все пак след като изплатите имота, вие можете да решите да го продаде и така ще трансформирате отново събираните вноски по главницата в свободни парични средства. Поради тази особеност частта от месечните погасителни вноски по кредита, която се губи безвъзвратно от вашия бюджет и вие никога няма да си я възстановите, е тази част, с която погасявате лихвата по кредита. При жилищния кредит „Право на избор“ на Fibank кредитополучателят изплаща взетата сума чрез анюитeтни внocĸи. Това означава, че размерът на месечната вноска по кредита се запазва един и същ за целия период. Този вариант е найудобен за клиентите, тъй като те могат да си предвидят месечните разходи и си спестяват неприятни изненади. Πpи този погасителен план c вpeмeтo внocĸитe пo лиxвитe нaмaлявaт, а тeзи пo глaвницaтa pacтaт cъc cъщия paзмep. Графика 2. Примерно съотношение между лихва и главница по кредита в месечната вноска за период от 30 години

Ако приемем хипотетично, че съотношението между главница и лихва по кредита в месечната вноска започва от 80 към 20 в полза на лихвата и върви към преминаване през годините в съотношение от 20 към 80 в полза на главницата, реално сумата, която ще започне безвъзвратно да изчезва от семейния бюджет като разход е 282,8 евро. Тази сума вече е значително по-ниска от средния размер на месечния наем в разглеждания от нас пример – 345 евро. А в края на 35-тата 6

година от изплащането на кредита, разходите за лихви, които ще бъдат заплащани ще бъдат около 70,7 евро. За да подредите малко по-лесно изчисленията по-горе, можете да погледнете ситуацията от следния ъгъл. При наем на жилище вие плащате определена сума на своя наемодател. При покупка на жилище чрез кредит вие придобивате имота след пълното изплащане на кредита. Или казано по-просто заплащате наем за жилището на банката под формата на лихва, която както показахме в нашия пример намалява с годините като съотношение в месечната ви вноска. Ето как въпреки, че сумите за месечните вноски по погасяване на жилищен кредит и тези за наем са почти еднакви, реално разходите са много по-малки при използване на жилищен кредит. Още повече, че разходите ви за лихви ще намаляват с времето, а месечният наем е доста по-вероятно да се увеличи през годините. Ако разгледаме исторически данните за средните наеми в кв. Младост в сайта www.imot.bg, за последните три години те са нараснали от 280 евро през 24.06.2014 на сегашните 345 евро. Графика 3. Средна стойност на месечен наем на 3-стаен апартамент в гр. София, кв. Младост 1

Източник: www.imot.bg Нека сега разгледаме и вариант, в който месечните си погасителни вноски по кредита ги спестявате. За да успеете да съберете сумата за разглеждания апартамент, в нашия анализ ще ви бъдат необходими приблизително 246 месеца или 20 години и половина. Това означава, че ако сега например сте на 30 години, за 50 годишния си юбилей ще можете да си подарите собствено жилище. Тук идва обаче и голямото НО. Все пак за тези 20 години и половина вие ще трябва да живеете някъде под наем, а това прави месечните ви разходи за жилище двойни – 345 евро наем + 353,52 евро спестявани за апартамент или общо 698,52 евро. Съотношението в тези изчисления между разход за наем и заделяни за жилище 7

спестявания е 49,4% към 50,6% и при равни други условия би се запазило непроменено през следващите 20 години. Разбира се, тук най-големите скептици биха отправили забележка към анализа, че е възможно да видим и ръст в лихвите. Все пак лихвените проценти са подвластни на различни пазарни и икономически фактори. Последните години бяхме свидетели, както на период на покачване, така и на период на спад до рекордно ниски нива. Ако тръгнем по обратния ред на нашите изчисления и вземем сумата от 698,52 евро, която ще трябва да се отделя от семейния бюджет при спестяване за жилище (спестяване + наем), както и периодът от 30 години и общата сума за кредит от 78 232 евро, използвани в разглеждания пример, можем да изчислим, че годишният лихвен процент при подобен размер на вноска е в размер на 10,2%. Исторически погледнато дори и в най-тежките години на криза за последните 10 години лихвените проценти по жилищните кредити в евро никога не са достигали подобни нива. Имайки предвид, че към момента статистиката на БНБ отчита нива от 4,56% можем да допуснем, че е много слабо вероятно в следващите 10 – 20 години да видим момент, в който да ги достигнат. Друг момент, на който следва да обърнем внимание е, че обикновено цените на имотите са в пряка връзка с нивото на инфлацията, а това означава, че цената при равни други условия с времето би следвало да се повишава. Това означава, че ако в разгледания от нас пример към настоящия момент са необходими 20 години спестявания, за да се постигне моментната цена, то с времето тя може да се увеличи и така да нарасне и необходимото време за спестяване. Справка за средните цени на жилищата в кв. Младост от www.imot.bgпоказва, че в края на 2003 г. 3-стаен апартамент в този квартал е можело да бъде закупен за 32 000 евро, което означава почти троен ръст за последните 14 години. Ето как с няколко прости изчисления всеки от нас може сам да прецени за себе си кое решение би му било по-изгодно и удобно. Нека не забравяме, че всяко финансово решение, за да бъде работещо, трябва да бъде икономически и логически обосновано. Все пак накрая сметката си я плащаме ние. * Използваните данни в показаните изчисления са примерни и целят единствено да илюстрират личното мнение на автора. Анализът има изцяло информационен характер и не бива да се възприема като покана за покупка. Публикувано на 21 юни 2017 в корпоративния блог на Fibank Автор: Христо Христов Мениджър „Корпоративни комуникации“

8

Какво трябва да знаем преди да пристъпим към покупка на собствено жилище? (част 1) Покупката на собствено жилище е едно от най-важните и съдбоносни решения, които човек взима в живота си. В анализа ни „Под наем или под лихва“ вече разгледахме възможностите как да финансирате закупуването му и коя би била най-изгодната и най-малко натоварваща за вашия семеен бюджет опция. Това обаче не е всичко. До самата покупка и избор на мечтания дом има и много други малки детайли, които могат да окажат положителен или негативен ефект във времето. Все пак жилищните кредити създават дългогодишни взаимоотношения с банката. Още преди да посети банковия ни клон, клиентът трябва да е направил своя избор на имот. Все пак нека не забравяме, че банките не определят избора на клиентите, а им дават финансовата възможност да го осъществят. Възможно е и още преди да се е насочил към определен имот клиентът да посети офис на Fibank и да му бъде издаден кредитен сертификат. С него той ще знае на база на своите доходи какъв ще бъде максималният размер на кредит, на който може да разчита от страна на банката при покупка на имот. Това ще го ориентира и какъв да бъде таванът в цената на имота, който би закупил. На първо място като съвет, който можем да ви дадем, е „Стремете се към добра сделка.“Именно това ще предопредели и вашата финансова свобода. Клиентите обикновено изпадат в крайности при взимане на решение към кой имот да се насочат. В най-честия случай те се фокусират върху крайната цена, а не върху плюсовете и минусите на имота. Другият вариант обикновено е свързан с емоционално решение, което отново не е съобразено с възможностите, с които разполагат. Ето защо и продавачите се стремят постоянно да предизвикат емоцията в купувачите, все пак те ще получат уговорената сума или комисиона и ще си заминат, но изплащането си остава грижа на клиента през следващите години. Ако вече сте ходили на огледи сте чували клишираните фрази, че разполагате с уникална гледка или, че този имот се предлага екслузивно само тук и сега и само за вас. Ако не го вземете, утре вече няма да го има на пазара. Даже и други желаещи тропат на вратата с куфарите с пари. Всичко това е част от работата на продавачите да осъществят сделката и да вземат своята комисиона. Често тези малки трикове работят и клиентите се затичват веднага към банките. Не забравяйте, че това най-често е неравна битка, тъй като вие купувате за първи или най-много за втори път имот, а за професионалния продавач това е поредната продажба. За да сключите добра сделка, трябва да запазите самообладание и да не позволявате емоциите да взимат връх над трезвата преценка. Сложете на масата плюсовете и минусите. Например, много често имотите, които се предлагат, са на 9

първи или последен етаж или са крайни апартаменти. Ако се насочите към първия етаж, то имайте предвид, че е твърде вероятно да ви се наложи „цял живот“ да живеете зад решетки, за да парирате лесния достъп от страна на крадци или да инвестирате в други охранителни мерки. Ако пък сте на последния етаж, месечните ви разходи ще бъдат по-високи, тъй като лятото ще трябва да се спасявате от слънчевите лъчи, които ще нагряват покрива и ще увеличават температурата. За да си спестите този дискомфорт, ще трябва да закупите климатик и всеки месец разходите ви за ток ще бъдат по-високи. Аналогична ще е ситуацията и през зимата, когато разходите ви за отопление ще бъдат по-високи. В крайните апартаменти пък ще имате подобни проблеми и решението е да направите изолация. С други думи нови разходи. Направете си един свой пазарен анализ на вида на имотите в избрания от вас квартал и цените им и помислете дали ако жилището, към което сте се насочили, е от споменатите по-горе, то в цената му са отчетени тези допълнителни разходи. Все пак след покупката те ще тежат на вашия бюджет. Локацията на имота също не е за подценяване. Обикновено желанието на купувачите в големите градове е тихо и спокойно място извън централната част. Често обаче достъпът до тези места е затруднен. От една страна градският транспорт предвижда редица прекачвания по различни линии, което води до дълги пътувания до работното място и обратно. Ползващите автомобили пък прекарват също не малко време в задръствания. А това, както сами се досещате, вече са нови и допълнителни разходи, които отново ще излизат от вашия месечен бюджет и трябва да бъдат взети под внимание. Специално тук за младите семейства трябва да споменем, че не по-малко важно е наличието на детски градини и училища в близост до новото им жилище. Дори и на този етап да нямате деца, то при появата им това ще окаже съществено значение, както на месечните ви разходи за транспорт, така и на времето, което ще прекарвате в път. Също доста триков момент може да се окаже състоянието на имота, към който сте се насочили. Често по-ниските цени на имотите кореспондират с тяхното вътрешно състояние и необходимостта им от ремонт. Така редица купувачи са привлечени от цената като смятат, че ще отделят още малко средства за последващ ремонт, но сумите в крайна сметка се оказват значително над предвидените, а времето за ремонтни дейности може да проточи настаняването им с месеци. Ето защо често излиза по-изгодно да се заплати малко по-висока сума за имот, от колкото да натоварите в последствие бюджета си с нови и нови разходи. Ако се колебаете, просто повикайте представител на строителна фирма, който да ви изготви ориентировъчна оферта за това колко ще ви струва евентуалният основен ремонт и го прибавете към исканата цена. За качеството на строителството на избрания от вас имот не можем да ви дадем много съвети, защото това навлиза в друга професионална област, но трябва да имате предвид, че лошото изпълнение може да ви създаде с времето изненадващи нови разходи за ремонти.

10

Ако след всичко казано до тук започнете да се притеснявате, че няма да се справите сами, не се колебайте да ползвате съветите на експерти. Дори и да заплатите малка сума за тези допълнителни услуги не забравяйте, че това може да ви спести много по-големи разходи в бъдеще. Все пак не си купувате жилище за няколко години, а най-вероятно ще прекарате по-голямата част от живота си в него. Отразявайки гореспоменатите детайли в цените на имотите, сами ще можете да се ориентирате за това какъв да бъде таванът на вашия бюджет, с който да търсите жилище. Също така и ще можете да придобиете имот, който няма да бъде в постоянна тежест на вашия семеен бюджет и спестявайки си тези разходи, ще можете да разполагате с комфорта да имате натрупана сума. С нея можете да погасявате предсрочно главницата по вашия кредит и така да го изплатите в пократки срокове. Също така при ситуация, в която останете без доходи за определен период от време ще сте спокойни, че можете да разчитате на спестяванията си.

Друг ключов момент е крайната оценка на имота. Имайте предвид, че продажната цена на имота, на която сте се споразумели с продавача, може да бъде различна от оценката на банката. Именно последната е определяща за това, какво финансиране ще получите за покупката. Тук банките са напълно безпристрастни и не се поддават на сладките думи на продавачите. Оценките се изготвят на пазарен принцип. В този случай банката може да ви окаже голяма помощ. Ако има съществена разлика между нейната оценка и сумата, за която сте се споразумели това е сигнал, че може би вървите към неизгодна за вас сделка и трябва да я преразгледате. Разбира се продавачите ще се опитат да ви убедят, че в банката работят не експерти, а „чиновници“, които нищо не разбират и се опитват да ви 11

саботират. Не забравяйте обаче, че интересът на продавача е да вземе максимално висока цена за имота си и вашите взаимоотношения с него ще приключат с превода на договорената сума. Отношенията ви с банката тепърва ще започнат и ще продължат може би 30 години. Ето защо вашият интерес е да работите заедно с банката, а не в полза на продавача. Оценката на имот от страна на банката е важна, защото върху нея се базира финансирането, което можете да получите. С други думи при 90% финансиране, което предлага Fibank в своя жилищен кредит „Право на избор“, това не означава, че банката ще ви финансира на 90% от договорената от вас цена, а че ще можете да разчитате на 90% финансиране от оценката на имота, която е направила банката. Този момент е много важен, защото ако успеете да договорите с продавача цена по-ниска от оценката на банката, това ще ви даде възможност да разчитате дори и на пълно финансиране от страна на банката. Например. Вие се споразумявате за цена от 70 хил. евро., а банката оценява имота на 80 хил. евро. Това означава, че вие ще можете да получите финансиране от страна на банката в размер 90% от нейната оценка или на 72 хил. лв. Тъй като вие сте постигнали поизгодна продажна цена, банката може да ви осигури на 100% финансирането за покупка и няма да имате нужда от допълнителна сума за самоучастие. Публикувано на 25 юли 2017 в корпоративния блог на Fibank Автор: Христо Христов Мениджър „Корпоративни комуникации“

12

Какво трябва да знаем преди да пристъпим към покупка на собствено жилище? (част 2) Както видяхме в предходната част на темата, добрата сделка е в основата на това как ще се движат месечните ви разходи и дали мечтаният собствен дом ще тежи на вашия бюджет, или не. В тази част ще дадем отговор на вечния въпрос – А какво ще стане ако остана без работа? Ще очертаем какви са финансовите възможности, с които често не подозираме, че разполагаме и ще ви покажем как лесно може да се справите дори и ако из- паднете в неприятна финансова ситуация. Ключов момент е крайната оценка на имота. Имайте предвид, че продажната цена на имота, за която сте се споразумели с продавача, може да бъде различна от оценката на банката. Именно последната е определяща за то- ва какво финансиране ще получите за покупката. Тук банките са напълно безпристрастни и не се поддават на сладките думи на продавачите. Оценките се изготвят на пазарен принцип. В този случай банката може да ви окаже голя- ма помощ. Ако има съществена разлика между нейната оценка и сумата, за която сте се споразумели, това е сигнал, че може би вървите към неизгодна за вас сделка и трябва да я преразгледа- те. Разбира се продавачите ще се опитат да ви убедят, че в банката работят не експерти, а „чиновници“, които нищо не разбират и се опитват да ви саботират. Не забравяйте обаче, че интересът на продавача е да вземе максимално висока цена за имота си и вашите взаимоотношения с него ще приключат с превода на договорената сума. Отношенията ви с банката тепърва ще започнат и ще продължат може би 30 години. Ето защо вашият интерес е да работи- те заедно с банката, а не в полза на продавача. Оценката на имот от страна на банката е важна, защото върху нея се базира финансирането, което можете да получите. С други думи при 90% финансиране, което предлага Fibank в своя жилищен кредит „Право на избор“, това не означава, че банката ще ви финансира на 90% от договорената от вас цена, а че ще можете да разчитате на 90% финансиране от оценката на имота, която е на- правила банката. Този момент е много важен, защото ако успеете да договорите с продавача цена по-ниска от оценката на банката, това ще ви даде възможност да разчитате дори и на пълно финансиране от страна на банката. Например. Вие се споразумявате за цена от 70 хил. евро., а банката оценява имота на 80 хил. евро. Това означава, че вие ще може- те да получите финансиране от страна на банката в размер 90% от нейната оценка или на 72 хил. лв. Тъй като вие сте постигнали по-изгодна продажна цена, бан- ката може да ви осигури на 100% финансирането за покупка и няма да имате нужда от допълнителна сума за самоучастие. Жилищният кредит „Право на избор“, предлаган от Fibank, е с едни от найатрактивните условия на пазара като годишната лихва е 3,5% и клиентът може да 13

разчита на фиксирана лихва за първата година. Няма еднозначен отговор дали фиксираната, или плаващата лихва са по-изгодни за клиенти- те. Всяка има своите плюсове и своите минуси. Все пак нека не забравяме, че периодът от 25 г. - 30 г. не е малък и за това вре- ме може да се сменят няколко икономически цикъла. Някои клиенти предпочитат да разполагат с колкото се може по-дълъг период фиксирана лихва, като по този начин смятат, че ще бъдат застраховани от навлизането на икономиката в неблагоприятен бъдещ цикъл. От друга страна плаващите лихвени проценти пък дават възможност на клиентите да се възползват от ниските лихви при благоприятните икономически условия. Имайки предвид, че в момента българската икономика се намира в подножието на нов благоприятен икономически цикъл и поетия курс към влизане на страната в Еврозоната, то може би плаващите лихвени проценти са по-удачен избор. Все пак той е личен и зависи основно от това какви са очаквания и убеждения на клиента. Важно уточнение тук е, че обикновено дългосрочните фиксирани лихвени проценти са по-високи от плаващите, защото отразяват в себе си застраховка за непредвидимостта на бъдещите събития. И тук следва логичният въпрос, който всеки си задава – 30 години са много време, ами ако остана без доходи през този период как- во ще се случи? Това опасение хвърля всеки в потрес и проектира в главата му апокалиптични сценарии. Дори и в тази неблагоприятна ситуация, клиентът има решения, които могат да доведат до положите- лен изход. Например, можете да сключите застраховка срещу безработица и с отделяна малка сума на месец да не се притеснявате, че ще останете без доходи. Всеки работещ на трудов договор има право да получава обезщетение от държавата в случай на безработица. Тук сумата е 60% от тази, на която се е осигурявал, като максималният осигурителен праг е 2 600 лева. Продължителността на обезщетението при безработица може да достигне и 12 месеца в зависимост от натрупания трудов стаж. В тази ситуация на намалени месечни доходи, вноските по кредита ще окажат по-голяма тежест върху бюджета и клиентът трябва да се срещне с представител на банката и заедно да обсъдят ситуацията и възможностите. Банката няма интерес да при- добива който и да било недвижим имот. Основният й бизнес все пак не е управление и продажба на недвижими имоти. В неин интерес е да се постигне решение, в което клиентът да остане платежоспособен, за да може да възстанови получената сума по кредита, а банката от своя страна да я възстанови на своите вложители при желание от тяхна страна те да си я получат. Така месечните вноски на клиента могат да бъдат намалени за определен период от време. Ако кредитът не е за максимално дългия период, предлаган от банката, а е например за 20 години, той може да бъде предоговорен да бъде за по-дълъг период от 30 годи- ни, като по този начин месечната вноска отново ще намалее и няма да оказва натиск върху семейния бюджет. След като клиентът си на- мери 14

нова работа и доходите му се възстановят, той може отново да го предоговори за по-кратък период. Публикувано на 4 август 2017 в корпоративния вестник на банката Fibank News Автор: Христо Христов Мениджър „Корпоративни комуникации“

15

Какво трябва да знаем преди да пристъпим към покупка на собствено жилище? (част 3) Както видяхме в предходните части на темата, добрата сделка е в основата на това как ще се движат месечните ви разходи и дали мечтаният собствен дом ще тежи на вашия бюджет, или не. В тази част ще представим повече информация за гратисния период, сключването на застраховка, инфлацията и как тя се отразява върху цените на жилищата. Ипотечният кредит Право на из- бор от Fibank дава възможност на клиента да използва и допълнителна екстра. При сключване на договора си той може да избере дали да има възможност да използва опцията гратисен период по главница, или вноска. Тя може да му даде опора и сигурност, че при нарушени месечни доходи, клиентът ще може да намали своите разходи по кредита си. Опцията може да се прилага след първата година (при овърдрафти - една година след периода без фиксиран погасителен план) до 12 месеца на всеки 5 години от срока на кредита. Допуска се една от следните възможности по избор на кредитополучателя: дължимата през гратисния период лихва по кредита се заплаща на падежа на кредита или дължимата през гратисния период лихва по кредита се разсрочва пропорционално към месечните вноски до падежа на кредита. Допълнително клиентите на Fibank могат да получат и специални атрактивни условия при сключване на застраховка „Спокойствие с FiHealth”. Описана поопростено тя гарантира, че кредитните задължения няма да бъдат прехвърлени на наследниците на клиента, в случай на възникване на неприятни събития. Тази тежест се поема от Застрахователя. Пълните условия по застраховката могат да бъдат разгледани в корпоративния сайт на банката. Промени в Закона за потребителския кредит отпреди няколко години пък дават възможност на самия клиент за избор на нивото отговорност, което той желае да поеме при избор на жилищен/ ипотечен кредит. Накратко има две нива. Първото е поемане на пълна отговорност. Това означава, че клиентът е длъжен да възстанови на банката пълната отпусната му сума под формата на кредит. Другият вариант е поемане на отговорност до имота, с който е обезпечен кредита. С други думи, при този вариант дори и клиентът да остане без доходи и да няма други варианти освен да преустанови изплащането на жилищния кредит, банката придобива имота без значение как- ва е неговата моментна пазарна стойност и с това взаимоотношенията между клиент и банка приключват. Поради риска, който носи вторият вариант, при него размерът на финансирането е до по-малка стойност от пазарната оценка на имота. Дали ще останете без доходи, докато изплащате кредит към банката, или докато живеете под наем, няма особено голяма разлика, тъй като все някъде в крайна сметка трябва да живеете. Липсата на доходи не ви изважда в безтегловно състояние спрямо разходите. Все едно да не използвате ток, вода и парно, защото може в един момент да останете без доходи и да не можете да си заплащате задълженията, а фирмите за комунални услуги завеждат дела срещу своите 16

некоректни платци. Както казахме вече, банката няма интерес да придобива имотите на своите клиенти, тъй като това не й влиза в работата и е склонна на отстъпки в трудни за клиентите си ситуации, за да могат те отново да станат платежоспособни. Наемодателите от друга страна губят пари и не е толкова лесно да бъдат склонени да се лишат от месечните си допълнителни доходи или да ги намалят за определен период от време. Още повече при положение, че могат да намерят нов наемател, който ще им плаща редовно. Цената на имотите обикновено е пряко свързана с инфлацията. Това означава, че с годините те увеличават стойността си. Справка за средните цени на жилища- та в кв. Младост от www.imot.bg показва, че в края на 2003 г. 3-стаен апартамент в този квартал е можело да бъде закупен за 32 000 евро, което означава почти троен ръст за последните 14 години до 86 925 евро. В този период от 14 години средната цена е достигнала своя връх през 2009 г. - 102 980 евро и е реализирала спад до 51 680 евро в средата на 2012 г. Към момента средната цена е реализирала ръст от 68,2% спрямо лятото на 2012 г. Както сами виждате цената на имотите е подвластна на икономическите цикли, но запазва възходящия си тренд. Aко обаче изброените критерии в предходните наши публикации по темата за избор бъдат спазени, то клиентът може да разчита, че стойността на неговия имот ще се запази дори и при негативна ситуация на пазара, а при положителна - стойността ще се увеличава. Така например, ако клиент е закупил имот в столичния квартал Младост 1 през 2012 г., то неговата цена днес се е увеличила с близо 50%. Това означава, че ако клиентът днес остане без доходи и възможност за дълъг период от време да си намери работа и не може повече да си позволи да обслужва кредита си или просто е решил да преустрои своите бъдещи планове, той може да продаде своя имот (разбира се след консултация с банката) на по-висока цена от тази, на която го е придобил. Задълженията му към банката са свързани с погасяването на главницата по него- вия кредит, а останалата част от средствата, които са над тази сума, остават за самия него. С други думи клиентът разполага с опция и да спечели. От друга стана с времето клиентът изплаща част от главницата и натрупва средства под формата на стойност на жилището и след продажбата тези средства се трансформират отново в парични и той може да разполага с тях. Ето как дори и при най-лошите сценарии, ако сте направили добър и рационален избор на имот още в самото начало, той няма да ви бъде в тежест, а ще работи във ваша полза. Публикувано на 25 август 2017 в корпоративния вестник на банката Fibank News Автор: Христо Христов Мениджър „Корпоративни комуникации“

17

Кандидатстване за жилищен кредит – какво е важно да знам? През последната година се наблюдава все по-голямо търсене на недвижими имоти. Само през изминалата 2016 г. ръстът в цените на имотите за София е достигнал 10-11%, а за страната, в големите градове, до 7%, показват данните на няколко от по-големите агенции за недвижими имоти в България. Все по-големи са изискванията на купувача – предпочитат се допълнителни удобства като добро разпределение, втори санитарен възел, наличие на парко място или гараж. Ако и вие сте сред хората, които сериозно са се замислили да купят свой собствен дом, вероятно вече сте започнали да проучвате пазара, както и условията по жилищните кредити, които предлагат банките. Жилищният кредит може да ви бъде полезен тогава, когато нямате отделени финанси, които да покрият цялата сума, и желаете да разсрочите във времето плащанията на месечни вноски за закупуване на предпочитания от вас имот.

Кредитният специалист в банката може да ви съдейства още от самото начало, като предварително проведете среща с него, за да коментирате каква сума би могла да отпусне банката, спрямо получаваните от вас доходи и за какъв период от време можете да погасите кредита. На базата на вече получената от вас информация с какъв бюджет бихте разполагали, ще концентрирате Вашето търсете върху имот с подобни ценови характеристики. Ще бъде важно да планирате и допълнително дали ще ви бъдат необходими средства за ремонт и обзавеждане.

18

За улеснение и удобство Fibank предлага на своите клиенти възможност да получат удостоверение за одобрен кредит на база финансови параметри. Това удостоверение дава предимство и сигурност за клиента – скъсява се процедурата по кандидатстване за кредит. Важно е да се грижите за Вашата добра кредитна история – ако вече имате кредитна карта, лизинг или друг кредит – вноските винаги да бъдат погасявани в срок. Това ще бъде първото добро впечатление, което ще създадете при кандидатстване за жилищен кредит. За да направите сделката, ще бъде необходимо да представите комплект от документи както пред банката, така и пред нотариуса на финален етап. Кредитният специалист, с когото сте избрали да работите, ще ви предостави списък на изискуемите документи при подаване на заявление за жилищен кредит. Освен самото искане за отпускане на кредит, ще бъде необходимо да дадете копие на Вашата лична карта като кредитоискател или съкредитоискател; да попълните декларация за икономическа свързаност с други лица и пълномощно за получаване на информация относно лични данни. Ако сте семеен, ще бъде необходимо да предоставите удостоверение за семейно положение (от общината по постоянно местоживеене) и копие от акта за граждански брак, също така удостоверение от Агенция по вписванията за режима на имуществени отношения между съпрузите. В случай, че не сте семейни – ще бъде необходимо да представите удостоверение за семейно положение, а ако сте разведен – и копие от решението на съда за прекратяване на брака или удостоверение от районен съд за прекратен брак. Друг необходим документ е удостоверение за наличие/липса на данъчни задължения по чл. 87, ал. 6 от ДОПК, който ще трябва да вземете от ТД на НАП. Документите са с давност един месец от датата на издаване. При необходимост може да ви бъдат изискани и документи, доказващи вашите доходи. Предвидете си около седмица за осигуряването на пълния комплект от документи. Има и експресни поръчки в рамките на един работен ден за някои от документите. Също така е важно да знаете, че ако имате непогасени задължения от предходни години, предварително ще бъде необходимо да ги погасите. Такива лични документи ще бъде необходимо да ви предостави и собственикът на имота, ако е физическо лице. Важно е да знаете, че когато имотът, предмет на сделката, е придобит по наследство, дарение или преди брака и собственикът е семеен, задължително се изисква Декларация-съгласие от съпруга/та на собственика по чл. 26 от Семейния кодекс за продажба на семейно жилище. В случай че собственикът е починал, ще бъде нужно копие от смъртния акт. Допълнително за имота, предлаган като обезпечение, ще трябва да получите от собственика копие от документа за собственост на имота (нотариален акт), удостоверение за данъчна оценка на имота по чл. 264, ал.1 от ДОПК (от Данъчна служба по местонахождение на имота; време за издаване до 14 дни); удостоверение за наличие/липса на тежести върху имота (от съответната Служба по вписванията към Агенция по вписванията; издаване до 7 дни); скица от 19

Агенция по геодезия, картография и кадастър или Удостоверение от АГКК за липса на одобрени кадастрална карта и кадастрални регистри (издава се до 3 работни дни). Документите, които Банката изисква, са необходими, за да бъде установена собствеността на продавача и да бъдат елиминирани евентуални рискове. Важно е да знаете, че Съгласно закона за ограничаване на плащанията в брой капарото по предварителния договор за покупка на имота и окончателната сума следва да бъдат изплатени по банков път. Когато подписвате предварителния договор за покупко-продажба, ви съветваме да бъде заложен срок от минимум 45 календарни дни за прехвърляне на имота. Преди да пристъпите към подаване на искане за кредит, ще бъде необходимо да имате и Пазарна оценка на недвижимия имот. Тази оценка се прави от Външни оценители – можете да получите повече информация за процедурата както от кредитния специалист, така и от брокера, с когото сте се свързали, евентуално, при търсенето на имота. След като пълният комплект от предоставени документи (ваши и на продавача) бъдат разгледани от експерти на банката, ще получите обратна връзка дали е необходимо да се преиздаде някой документ, поради липса на давност, и дали всичко с документите на продавача е изправно. Сделката се финализира с подписване на договор между кредитоискателя и Банката. Прехвърлянето на собствеността се извършва пред нотариус, като е необходимо на място да представите всички ваши лични документи в оригинал, а продавачът всички негови лични документи и тези на имота в оригинал. Следва вписване на актовете за покупко-продажба и учредяване на ипотека в съответната Служба по вписванията към Агенция по вписванията. Стандартният срок е до 10 работни дни. Банката отпуска средствата от кредита след предоставяне на нотариалния акт за собственост, акт за учредена ипотека и ново удостоверение за тежести върху имота, от което да е видно, че е вписана първа по ред ипотека в полза на банката. Съветваме ви предварително да планирате в бюджета и допълнителните разходи при покупка на дом – комисиона за брокера, ако сте работили с такъв, нотариални и държавни такси – за които можете да се поинтересувате предварително. Местният данък варира между 1,3% до 3% от цената за покупко-продажба на имота. При закупуване на имот с банков кредит имате възможност да се възползвате от данъчно облекчение съгласно Закона за данъците въху доходите на физически

20

лица, ако сте сключили граждански брак, жилището е единствено за семейството и поне един от двамата съпрузи нямат навършени 35 години. Доброто планиране предварително при кандидатстване за жилищен кредит ще ви спести време и излишен стрес. Публикувано на 16 март 2017 в корпоративния блог на Fibank Автор: Десислава Богданова Главен специалист "Корпоративни комуникации”

21