studiegebied bachelor in keuzetraject campus academiejaar
Inhoudsopgave
Inhoudsopgave Inhoudsopgave ..................................................................................................... 2 Inleiding ............................................................................................................... 3 Wat is een rentmeester? ............................................................... 4 Welke taken en bevoegdheden heeft een rentmeester? ................. 6 Welke competentie heeft een rentmeester? .................................. 8 Kostprijs van een rentmeester ..................................................... 10 Bibliografie ......................................................................................................... 11 Bijlagen .............................................................................................................. 12
Rentmeesterschap deontologie
Wettelijk kader en 2
Inleiding
Inleiding Bij aanvang van de cursus Rentmeesterschap is het belangrijk om even stil te staan bij het wettelijk kader en de deontologie die het beroep van rentmeester bepalen. Een wettelijk kader is wat verplicht is. De rentmeester dient zich met deze regels in orde te stellen of hij mag het beroep niet meer uitoefenen en kan boetes opgelegd krijgen. Een deontologische code is vrijblijvend. De sector spreekt deze gedragsregels af om zo het beroep aantrekkelijk te houden. Volg je als rentmeester deze gedragsregels dan maak je het voor jezelf en je klant aangenamer omdat je in vertrouwen kan werken. Het is zo’n beetje het principe van “goede afspraken, maken goede vrienden”. In dit deel van de cursus gaan we op zoek naar de antwoorden op volgende vragen. Wat is een rentmeester? Welke taken voert een rentmeester uit? En welke vaardigheden of competentie moet een rentmeester hebben?
Rentmeesterschap deontologie
Wettelijk kader en 3
Fout! Geen tekst met de opgegeven stijl in het document.
Wat is een rentmeester? Sinds de makelaarswet van 01 september 2013 is de lijst met stagiaires die wensen toe te treden tot het beroep opgesplitst in twee kolommen. Een stagiaire moet dus kiezen tot welke kolom hij of zij zich wenst aan te sluiten. Ofwel is er de kolom van de bemiddeling waaronder de aan- en verkoop alsook de bemiddeling in verhuur en overdracht handelsfondsen valt. Ofwel is er de kolom van het beheer waaronder het beroep van syndicus valt, die het beheer van een VME waarneemt. Het beroep van rentmeester staat ingeschreven onder beide kolommen. Een rentmeester is dus een vastgoedmakelaar die een erkenning dient aan te vragen bij het BIV en dus over de nodige beroepskennis dient te beschikken. (We verwijzen hier ok naar de cursus inleiding tot de immobiliën.) Een rentmeester is een persoon (natuurlijk persoon of rechtspersoon) die het vermogen beheert van een derde. Dat vermogen kan zowel van roerende aard als onroerende aard zijn. Onder roerend vermogen verstaan we alle geldbeleggingen maar ook de investeringen in bedrijven, de overnames van bedrijven, enzovoort. Onder het onroerende vermogen kunnen we drie grote delen terugvinden. Ten eerste is er het residentieel vastgoed nl. appartementen en woonhuizen. Ten tweede is er het commercieel vastgoed ofwel professioneel vastgoed zoals winkelpanden, industriepanden, loodsen enzomeer. We noemen dit ook wel eens het facility management. En ten derde zijn er de gronden. Op het eerste zicht lijkt het beheer van gronden een triviale taak voor een rentmeester. Maar vergis je niet. Het gaat in dit geval niet alleen om het maaien van het gras of het wieden van onkruid maar ook over de ontwikkeling van de grond. De vraag die door de eigenaar gesteld kunnen worden zijn ‘Laten we de grond braak liggen of gaan we er een onroerend goed op bouwen?’ en nog ‘Als we de grond ontwikkelen, welke onroerend goed gaan we dan bouwen?’, ‘Met welke partner bouwen we best?’, ‘Hoe gaan we dat financieren?’, ‘Gaan we het onroerende goed nadien behouden en verhuren of beter verkopen?’. Het zijn allemaal vragen waarop de rentmeester een antwoord zal formuleren en onderzoek naartoe zal doen. Kortom de rentmeester levert een dienst en zal dan ook voor het leveren van die dienst een vergoeding vragen. Zoals een boekhouder een vergoeding vraagt wanneer hij voor zijn klant een investeringsdossier moet voorbereiden ikv een financiering via de bank. De taken van een rentmester zijn legio en kunnen zeer ver gaan. Uiteindelijk kan alles wat er tussen twee contracterende partijen op papier gezet worden tot het takenpakket behoren zoals het maar niet indruist tegen de openbare orde. De taken van een rentmeester gaan veel verder dan de taken van een bemiddelaar in huur. In wat volgt zullen we zien dat de taken en verantwoordelijkheden veel verder gaan dan alleen maar een geschikte huurder zoeken. Rentmeesterschap deontologie
Wettelijk kader en 4
Fout! Geen tekst met de opgegeven stijl in het document.
Een rentmeester is geen syndicus. Een syndicus beheert de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw dat bewoond wordt door verschillende eigenaars. Een rentmeester beheert de eigendommen van één en dezelfde persoon, of familie of rechtspersoon. Een gebouw met 25 appartementen die bewoond worden door 25 verschillende eigenaars zal behoefte hebben aan een syndicus om de gemeenschappelijke delen, zoals onderhoud en herstellingen van trappenhal en lift, te beheren. Een gebouw met 25 appartementen die eigendom zijn van één en dezelfde persoon kan beheert worden door een rentmeester.
Rentmeesterschap deontologie
Wettelijk kader en 5
Fout! Geen tekst met de opgegeven stijl in het document.
Welke taken en bevoegdheden heeft een rentmeester? De taken en afspraken daaromtrent worden contractueel vastgelegd. Het is aan beide partijen m hierin tot een akkoord te komen. De wetgever legt dus niet op wat kan en wat niet. Er is hier contractuele vrijheid. De taken die doorgaan vastgelegd worden zijn van
financiële aard: het beheren en controleren van de inkomende huurgelden, het budgetteren van de onderhoudskosten en herstellingswerken ten einde de verhuur te optimaliseren, het berekenen van de rendementswaarde van het totale vermogen, het opstellen van adviesrapporten, …
administratieve aard: Opvolgen van de huurcontracten (opmaken van het huurcontract, huurbetaling opvolgen, waarborgen regelen, huuropzeg opvolgen, …), opvolgen van de investeringsdossiers, …
technische aard: de herstel- en onderhoudswerken uitvoeren (In het contract zullen max. bedragen bepaald zijn waaronder de RM zelfstandig de werken kan uitvoeren.), voorstellen formuleren naar materialen, …
Hierboven staan de drie verschillende categorieën van taken opgelijst die een rentmeester kan uitvoeren. Dit is een niet-limitatieve lijst van taken. In het contract kunnen nog andere taken staan die de partijen onderling overeenkomen. Voor de verschillende taken is er telkens een bevoegdheidsniveau dat belangrijk is. Een bevoegdheidsniveau bepaalt in welke mate de rentmeester alleen maar het advies geeft ofwel de volmacht heeft om zich in de plaats te stellen van de eigenaar. Bevoegdheden ih contract kunnen zijn: •
Dienstverlening = op onafhankelijke wijze diensten verlenen aan een derde eg: de RM zoekt een geschikte huurder en laat de eigenaar het huurcontract ondertekenen.
•
Lastgeving of volmacht = in naam en voor rekening van een derde een rechtshandeling stellen eg: de RM zoekt een geschikte huurder en ondertekent in naam van de eigenaar het huurcontract. De eigenaar is verbonden aan het contract dat ondertekent werd door de RM.
Via de lastgeving of volmacht heeft de RM een beschikkingsbevoegdheid ten aanzien van derde. Hij of zij mag dus daden van beschikking stellen in naam van de opdrachtgever-eigenaar. Dit is dus een grote uitbreiding van de bevoegdheden. Daartegenover staat dat de RM ook een uitgebreide verantwoordelijkheid heeft. De RM heeft immers een wettelijk vastgelegde adviesplicht tav de eigenaar. Concreet wil Rentmeesterschap deontologie
Wettelijk kader en 6
Fout! Geen tekst met de opgegeven stijl in het document.
dit bijvoorbeeld zeggen dat de RM de checklist van technisch beheer mbt OG dient na te leven die de Vlaamse wooncodex voorschrijft. De RM moet de eigenaar dus informeren wanneer bepaalde werken uitgevoerd dienen te worden (cfr. Vlaamse wooncodex) zoals: • het controleren van de mazouttanks; • is het OG in een geschikte toestand om te verhuren; (cfr. Conformiteitsattest met meer dan 15 te checken punten) Tip: Aanvaard het OG alleen als RM op voorwaarde dat er een geldig conformiteitsattest is. Dit attest is steeds 10 jaar geldig. • Opstarten van de procedure tot wanbetaling; • Opvolgen na 5 jaar van huurachterstal in een dossier van schuldbemiddeling; (iemand die schuldbemiddeling heeft en dit afbetalingsplan 5 jaar lang correct volgt is vrijgesteld van zijn schulden. Eventuele achterstallen kunnen niet meer gevorderd worden.) • … Wat zijn de gevolgen voor de RM indien hij nalaat om de eigenaar te adviseren of de technische controles niet uitvoert? In geval er bijvoorbeeld geen conformiteitsattest is en de woning blijkt gebreken te vertonen dan kan de huurder de eigenaar aansprakelijk stellen. Burgerrechtelijk kan de eigenaar veroordeeld worden. Deze veroordeling kent drie niveaus, afhankelijk van de gebreken.
Herstelmaatregelen opgelegd;
Ontbinding van het huurcontract en schadevergoeding;
Nietig verklaring van de huur en terugvordering van de betaalde huurgelden.
Daarnaast is er nog een boete mogelijk wegens een strafrechtelijke veroordeling. Er is immers iets gebeurd wat wettelijk gezien niet toegestaan is nl een OG verhuren met gebreken. Op zich is dus het conformiteitsattest niet verplicht maar als het er is dan ben je zeker dat je niet voor de rechter gedaagd kan worden. De herstelwerken en de boetes zijn in eerste instantie allemaal ten laste van de eigenaar. Maar deze kan op zijn beurt de RM dagvaarden omdat die laatste verzaakt heeft aan zijn adviesplicht. Het gaat er dan om dat er een oorzakelijk verband is tussen enerzijds de schade die de eigenaar geleden heeft nl de herstelkosten en de boetes en schadevergoedingen en anderzijds het feit dat de RM niets gezegd had. Anders gezegd, indien de RM zijn advies had verstrekt zoals de wet voorschrijft dan had de eigenaar de woning in orde kunnen zetten en had hij die boetes en schadevergoedingen kunnen vermijden.
Rentmeesterschap deontologie
Wettelijk kader en 7
Fout! Geen tekst met de opgegeven stijl in het document.
Welke
competentie
heeft
een
rentmeester? In de deontologische richtlijnen die de sector opstelde voor een RM kunnen we een zeer gedetailleerde lijst terugvinden van de taken die een rentmeester bij voorkeur kan uitvoeren. Bij elke taak staan ook competentie geschreven. Hieronder worden de taken opgelijst alsook de competenties. •
Ontwikkelen van een eigen financieel beheerssysteem voor het kantoor –
Kennis van de verschillende basiselementen voor het voeren van een boekhouding
–
Kunnen zorgen voor gelijkvormigheid en duidelijkheid in het financieel beheer
•
Op zoek gaan naar de gepaste software voor het voeren van de boekhouding in rentmeesterschap
•
–
Kennis van specifieke toepassingssoftware voor rentmeesterschap
–
Kunnen rekening houden met een goede prijs/kwaliteit verhouding
Openen van een derderekening –
•
Kennis hebben van de wettelijke bepalingen van de derderekening
Opmaken van de individuele kostenafrekening –
Kunnen afleiden van een verdeelsleutel
–
Kunnen opmaken van een kostenafrekening
–
Kennis hebben over kosten ten laste van huurder/eigenaar (huurwetgeving)
•
Opstellen en doorsturen van facturen aan huurder
•
Opvolging van de dagelijkse betalingen/ontvangsten
•
–
Nauwkeurig kunnen werken
–
Kunnen controleren en lezen van bankafschriften
Betalen van leveranciers / overschrijven van huurgelden naar eigenaar –
•
Kennis van diverse betalingsmethoden
Opstellen en doorsturen van facturen voor kosten die contactueel ten laste zijn van de eigenaar (ev. betaling)
•
Verrekening van de commissielonen –
Rentmeesterschap deontologie
Kennis van btw-toepassing op eigen werk Wettelijk kader en 8
Fout! Geen tekst met de opgegeven stijl in het document.
•
Boekhoudkundige verwerking van de verschillende verrichtingen –
•
Jaarlijkse huurindexatie uitvoeren –
•
•
•
•
Kennis van principes van vereenvoudig boekhouden
Kennis van de wettelijk voorschriften (zie huurwetgeving)
Opvolgen van achterstallige betalingen en maatregelen treffen –
Kennis ivm nalatigheidsintresten
–
Kennis ivm procedure vredegerecht
Bijhouden en klasseren van alle stukken –
Welke stukken dienen bewaard te worden
–
Voor hoelang
–
Kunnen chronologisch en logisch klasseren
Bewaken van het huurrendement –
Kennis van de vastgoedmarkt en de evolutie
–
Kunnen zorgen voor een marktconform huurrendement
–
Kunnen screenen van geschikte huurkandidaten
Toezien op de goede staat van het pand en adviseren om verbeteringswerken of renovatiewerken –
Kunnen opmaken van een kosten/batenanalyse
–
Lezen en gebruiken van een plaatsbeschrijving om vergelijking te kunnen maken
•
Suggesties doen omtrent de aan- en verkoop van panden of bouw van OG –
Kennis van de markt en de evolutie
–
Kennis van de rendementsberekening
–
Kunnen maken van een vergelijking met andere beleggingsvormen
–
Financieel advies kunnen geven, formuleren op een correcte en zakelijke manier.
Rentmeesterschap deontologie
Wettelijk kader en 9
Fout! Geen tekst met de opgegeven stijl in het document.
Kostprijs van een rentmeester De vergoeding die een rentmeester aanrekent is het resultaat van de onderhandelingen tussen de rentmeester enerzijds en zijn klant anderzijds. Vaak zien we hier dat er een vergoeding gevraagd wordt voor het beheer van het onroerende vermogen en daarenboven ook een commissie aangerekend wordt telkens wanneer een vastgoedtransactie van bemiddeling zich voordoet. In dit laatste geval zijn het de gangbare vergoedingen die van toepassing zijn zoals 3% op de verkoopwaarde en één maand huur bij verhuring. In het geval van beheer is het mogelijk dat de rentmeester een bepaald percentage rekent op de jaarhuur. Dat kan bijvoorbeeld 6% zijn. Hierop dient 21% btw gerekend te worden aangezien de activiteiten van een rentmeester, meer in het algemeen van een immobiliënmakelaar btw-plichtig zijn. Bijvoorbeeld wanneer een rentmeester een appartement kan verhuren voor 850 euro en 75 euro algemene kosten. Dan zal vanuit de bemiddelingsopdracht een vergoeding verschuldigd zijn door de eigenaar-verhuurder van 925 euro plus 21% btw. Daarnaast kan de rentmeester nog een vergoeding vragen voor het beheer van het appartement. Dit kan bijvoorbeeld 6% zijn , exclusief 21% btw. In dat geval bedraagt de rentmeestervergoeding 805,86 euro. Is een rentmeester een duur alternatief? Wil je je toekomstige klant als rentmeester overtuigen dat de kost voor het beheer gering is dan kan je de kostprijs van het jaarlijkse beheer nl 805,86 euro afzetten tegen de investering. Stel dat het om een appartement gaat dat aangekocht werd voor 300.000 euro. De kost van de rentmeester is dan een jaarlijkse kostenpercentage van 0,27%.
Rentmeesterschap deontologie
Wettelijk kader en 10
Bibliografie
Bibliografie
Astrid Clabots, Villa Juris advocaten, “Rentmeester, onbekend is onbemind”, syllabus van Vlaams Studie- en Kenniscentrum Vastgoed en Wonen vzw, uitgave januari 2016
Serv, Beroepsprofiel Rentmeester, augustus 2006
Vlaams Studie- en Kenniscentrum Vastgoed en Wonen vzw, Seminarie door Ludo Ghequikere dd. 10/05/2016
Rentmeesterschap deontologie
Seminarie “Investeren in vastgoed” Bisbeurs 05/10/2017
Wettelijk kader en 11