bachelor immobiliën en verzekeringen - immobiliën

Immobiliën studiegebied handelswetenschappen en bedrijfskunde bachelor in bedrijfsmanagement keuzetraject immobiliën en verzekeringen campus Kortrijk academiejaar 2022-2023

5. DE ERKENDE EN BESCHERMDE BEROEPSACTIVITEITEN Iemand die als werknemer werkt voor een makelaarskantoor kan nooit een vastgoedmakelaar zijn. Een erkende vastgoedmakelaar dient te werken onder het statuut van zelfstandige (in hoofd- of bijberoep), heeft een stage bij een erkende stagemeester gevolgd en oefent de activiteiten uit die door het KB van de vastgoedmakelaar beschermd en erkend worden.

De activiteiten waarover het gaat hebben betrekking op bemiddeling en/of op beheer van onroerende goederen of rechten én dit voor rekening van derden.

Het beroep van vastgoedmakelaar kan opgesplitst worden in 2 grote takenclusters met elk hun eigen typefuncties, namelijk: 1. bemiddelen:

verkopen van onroerende goederen verhuren van onroerende goederen overdragen van handelsfondsen

2. beheer:

syndicus van mede eigendom rentmeester van privaat vastgoed

De nieuwe makelaarswet (2013) brengt verandering binnen deze twee takenclusters.

Tot vóór de nieuwe wet mocht een vastgoedmakelaar, eenmaal een erkend BIV nummer gekregen te hebben, beide activiteiten (bemiddelen en beheren) uitoefenen.

De nieuwe makelaarswet brengt hier nu verandering in, namelijk het invoeren binnen het BIV van een onderscheid tussen de vastgoedmakelaars-syndici en de vastgoedmakelaars-bemiddelaars. In artikel 3 van de nieuwe wet worden de vastgoedmakelaars-bemiddelaars en de vastgoedmakelaars-syndici opgesplitst in twee aparte kolommen. Personen die toegang willen tot het beroep moeten zich dan inschrijven op één of op beide tableaus.

Door deze opsplitsing en het opleggen aan de vastgoedmakelaars om een keuze te maken kunnen specifieke opleidingsverplichtingen en bijzondere controles opgelegd worden, waarvan de Koning de nadere regels bepaalt.

37

De vastgoedmakelaars-rentmeesters kunnen kiezen in welke kolom zij zich inschrijven: bij de vastgoedmakelaars-bemiddelaars of bij de vastgoedmakelaars-syndici.

Deze keuze zal enkel gemaakt moeten worden voor vastgoedmakelaars die erkend worden vanaf de inwerkingtreding van de nieuwe makelaarswet.

38

5.1. Bemiddelen Een eerste beschermde beroepsactiviteit die een erkend vastgoedmakelaar kan uitoefenen is “bemiddelen”.

In het kader van de vastgoedsector zouden we het begrip “bemiddelen” als volgt kunnen omschrijven:

“De vastgoedmakelaar wordt als tussenpersoon betrokken bij het tot stand komen van een overeenkomst tussen zijn opdrachtgever en een derde.”

Alvorens een vastgoedmakelaar als tussenpersoon kan optreden sluit hij een bemiddelingsovereenkomst af met een opdrachtgever. In deze bemiddelingsovereenkomst wordt vastgelegd dat de vastgoedmakelaar bemiddelingswerkzaamheden dient te verrichten en dat de opdrachtgever daarvoor een commissieloon zal betalen indien de vastgoedmakelaar slaagt in zijn opdracht.

In wat volgt gaan we concreet in op wat een bemiddelingsovereenkomst inhoudt, welke bemiddelingswerkzaamheden de vastgoedmakelaar stelt en wat het resultaat van al die werkzaamheden uiteindelijk zou moeten zijn.

Het bemiddelen door een erkend vastgoedmakelaar speelt zich af op 3 domeinen: 

bemiddelen bij verkoop



bemiddelen bij verhuur



bemiddelen bij de overdracht van een handelszaak

39

A. Bemiddelen bij verkoop De vastgoedmakelaar brengt vraag en aanbod samen in de koopmarkt. Hij houdt daarbij rekening met de vigerende regels van de deontologie en behartigt de belangen van de koper en verkoper, hij begeleidt de transactie en stelt de passende documenten op.

Hieronder bespreken we de verschillende stappen die de vastgoedmakelaar doorloopt, van het binnenhalen van een verkoopsopdracht/mandaat tot het afleveren van een verkoopovereenkomst bij een notaris.

1. Prospectie De vastgoedmakelaar dient een portefeuille (= aanbod) van onroerende goederen samen te stellen die hij te koop kan aanbieden. Deze portefeuille samen stellen doet hij door middel van actieve of passieve prospectie.

De doelstelling van prospectie van een vastgoedmakelaar bestaat in het bekomen van een opdracht tot verkoop of een mandaat. Dit vergt structuur, organisatie, een nauwkeurige opvolging van de vastgoedmarkt en een vleugje creativiteit. Het is immers een zeldzaamheid dat klanten op kantoor zullen binnenwandelen met de vraag: ik wil dat u mijn huis verkoopt.

Geen prospectie betekent ook geen opdrachten of mandaten.

Passieve en actieve prospectie  Passieve prospectie =

mond aan mond reclame maak uzelf kenbaar tipgevers

 Actieve prospectie =

publiciteit uitpluizen particuliere sfeer baanwerk huis aan huis verkoop

40

Enkele tips:  Luister goed wat u hoort in uw omgeving, u bent vastgoedmakelaar en alles wat u hoort kan vroeg of laat van pas komen;  Blijf actueel, lees kranten en pik er de particuliere aanbiedingen of zoekers uit;  Bouw een goed contact op met één of meerdere notarissen;  Let op uw omgeving of werkgebied, kijk rond en stel vast;  Aanverwante beroepen kunnen ook een meerwaarde bieden: architecten, landmeters, veiligheidscoördinatoren, schatters, bouwfirma’s en promotoren, syndici, opkopers van inboedels;  Bouw een netwerk uit van mensen die een omgeving heel goed kennen: postbode, bakker, krantenwinkel, kapsalons, café en taverne uitbaters, restaurants, pastoor, begrafenisondernemers, …  Check ook eens de portaalsites van het internet: Immoweb, Vlan.be, …

2. Mandaat OF opdracht tot verkoop (= de bemiddelingsovereenkomst) De vastgoedmakelaar heeft, als gevolg van zijn actieve of passieve prospectie, een afspraak met een eigenaar/verkoper kunnen vastleggen. Alvorens tot het ondertekenen van een mandaat of opdracht tot verkoop te komen doorloopt de vastgoedmakelaar een aantal stappen die hieronder in detail worden toegelicht.

A. Een eerste afspraak: het inkoopgesprek a) voorbereiding aan de afspraak De afspraak dient grondig voorbereid te worden.

Het is belangrijk dat de vastgoedmakelaar op voorhand goed weet voor welk soort eigendom hij een afspraak heeft. Hij moet zich goed bewust zijn van de uiterlijke kenmerken van de eigendom: ouderdom, staat van het gebouw, de omgeving, uiterlijke schade, …

Indien de eigenaar/verkoper reeds zelf een advertentie voor de eigendom plaatste, kan de vastgoedmakelaar uit de tekst van deze advertentie afleiden waar de eigenaar belang aan hecht. Deze elementen kan de vastgoedmakelaar in zijn gesprek met de eigenaar/verkoper zeker aan bod laten komen.

41

Belangrijk is ook te weten of er in de nabije omgeving nog vergelijkbare panden te koop staan of stonden en wat de vraagprijs is of was voor deze panden. b) het inkoopgesprek De vastgoedmakelaar zal tijdens het gesprek met de eigenaar/verkoper veel vragen stellen over de eigendom: wat is de reden dat u de woning verkoopt? wat vindt u positief aan de woning? wat vindt u negatief aan de woning? …

Zo kan hij zich een concreet beeld vormen van de eigendom. Dit is dan ook de start van de samenstelling van het verkoop dossier.

Anderzijds dient de vastgoedmakelaar zijn kantoor ook te profileren ten opzichte van zijn “collega makelaars”. Hij dient de sterke kanten van zijn kantoor naar voor te brengen. Een handig gebruiksmiddel is een presentatiemap, waarin de vastgoedmakelaar alles aan de eigenaar kan tonen: zijn documenten, de manier van publiceren, etalagefiches, bezoekfiches, checklists van panden, …

Het geheel van professionaliteit, kwaliteit, betrokkenheid en vakkennis die de vastgoedmakelaar uitstraalt doet de eigenaar/verkoper een beslissing nemen met welke vastgoedmakelaar hij uiteindelijk zal samenwerken.

Het inkoopgesprek is voor de eigenaar een heel belangrijke fase in zijn keuze om al dan niet met een vastgoedmakelaar samen te werken én met welke vastgoedmakelaar hij zal samenwerken.

Voor de eigenaar/verkoper is de verkoop van een eigendom immers veelal een emotioneel gebeuren.

De eigenaar/verkoper moet daarom aanvoelen dat de vastgoedmakelaar zijn vak kent en dat zijn eigendom de nodige aandacht zal krijgen. Hij mag zeker niet het gevoel krijgen dat de vastgoedmakelaar enkel uit is op winstbejag die hij tracht te halen uit de verkoop van zijn eigendom.

B. VORM van de bemiddelingsovereenkomst Wanneer een eigenaar beslist om met een vastgoedmakelaar samen te werken voor de verkoop van zijn onroerend goed wordt er een bemiddelingsovereenkomst opgemaakt.

Belangrijk hierbij is dat de vastgoedmakelaar en de eigenaar onderling goed overleggen welke vorm deze bemiddelingsopdracht zal aannemen. De

42

bemiddelingsovereenkomst moet aan ieder van de 3 onderstaande punten voldoen én er moet telkens binnen deze 3 punten een keuze gemaakt worden: 1. bemiddelingsopdracht OF mandaat 2. (co)exclusief OF niet-exclusief 3. Niet-buiten OF buiten de verkoopruimte Deze worden hieronder in detail verder besproken.

B.1. Bemiddelingsopdracht OF mandaat De overeenkomst tot bemiddeling kan enerzijds gekwalificeerd worden als een overeenkomst van huur van diensten (= een bemiddelingsopdracht) en anderzijds een lastgeving (= een bemiddelingsmandaat).

Het cruciale verschilpunt inzake deze twee overeenkomsten is de afsluitingsbevoegdheid van de toegewezen opdracht:  Bij een overeenkomst van huur van diensten (= bemiddelingsopdracht) volstaat het akkoord tussen de vastgoedmakelaar en de kopende partij niet voor de voltrekking van de verkoop. De verkopende partij moet immers haar aanvaarding geven. De vastgoedmakelaar treedt dus niet op als handtekeningsbevoegde voor de verkopende partij of opdrachtgever.  Een lastgeving (= bemiddelingsmandaat) daarentegen is een handeling, waarbij een persoon (in casu de opdrachtgever) aan een ander (in casu de vastgoedmakelaar) de macht geeft om iets voor de lastgever en in zijn naam te doen. In dit geval volstaat bij een verkoopstransactie het akkoord tussen de vastgoedmakelaar en de kopers. De vastgoedmakelaar krijgt handtekeningsbevoegdheid.

De keuze tussen een lastgeving en een overeenkomst van verhuur van diensten hangt af van de wilsovereenstemming tussen de contracterende partijen.

B.2. Een exclusieve opdracht tot verkoop OF een co-exclusieve opdracht tot verkoop OF een niet-exclusieve opdracht tot verkoop Het is de vastgoedmakelaar toegelaten om te bemiddelen met geschreven exclusieve en niet-exclusieve overeenkomsten:

43

 Exclusiviteit Een exclusieve makelaarsovereenkomst is een geschreven overeenkomst tussen de makelaar en de opdrachtgever voor een bepaalde duur.

Men kan onder exclusiviteit ook co-exclusiviteit verstaan.

Co-exclusiviteit is een opdracht, die aan verschillende vastgoedmakelaars tezelfdertijd wordt gegeven. Zij maken onderling een overeenkomst op waarin ze zich verbinden om op collegiale wijze samen te werken om de opdracht tot een goed einde te brengen.

De opdrachtgever kan van bij het begin opteren voor co-exclusiviteit, of hij kan daartoe slechts overgaan nadat de exclusieve overeenkomst met één makelaar in tijd is verstreken.  Niet exclusiviteit Wanneer, behalve de aangeduide vastgoedmakelaar, de verkoop ook nog tot stand gebracht wordt door de eigenaar-opdrachtgever, of de bemiddeling wordt toevertrouwd aan andere tussenpersonen, is er sprake van niet-exclusiviteit.

Bij het verlenen van een niet-exclusieve opdracht is de opdrachtgever van mening dat zijn opdracht dermate belangrijk is, dat meerdere vastgoedmakelaars ermee worden belast en onderling in competitie treden.

44

B.3. De bemiddelingsovereenkomst afgesloten niet-buiten OF buiten de verkoopruimte van de onderneming Een laatste keuze die moet gemaakt worden bij de opmaak van de bemiddelingsovereenkomst is of deze afgesloten wordt niet-buiten dan wel buiten de verkoopruimte van de onderneming. Dit laatste onderscheid is ingevoerd sedert 31 mei 2014 met de invoering van het Wetboek Economisch Recht.

Overeenkomstig artikel I.8.31° WER moet onder ‘een overeenkomst gesloten buiten de verkoopruimte van de onderneming’ worden verstaan iedere overeenkomst tussen de ondernemingen en de consument (Federale overheidsdienst economie, sd): a. die wordt gesloten in gelijktijdige fysieke aanwezigheid van de onderneming en de consument op een andere plaats dan de verkoopruimten van de onderneming; of b. waarvoor “een aanbod” werd gedaan door de consument onder dezelfde omstandigheden als bedoeld onder a); of c. die gesloten wordt in de verkoopruimten van de onderneming of met behulp van een techniek voor communicatie op afstand, onmiddellijk nadat de consument persoonlijk en individueel is aangesproken op een plaats die niet de verkoopruimte van de onderneming is, in gelijktijdige fysieke aanwezigheid van de onderneming en de consument; of d. die gesloten wordt tijdens een excursie die door de onderneming is georganiseerd met als doel of effect de promotie en de verkoop van goederen of diensten aan de consument.

Overeenkomst artikel I.8.15° WER moet onder het begrip ‘overeenkomst gesloten op afstand’ worden verstaan iedere overeenkomst die tussen de onderneming en de consument wordt gesloten in het kader van een georganiseerd systeem voor verkoop of dienstverlening op afstand zonder gelijktijdige fysieke aanwezigheid van de onderneming en de consument en waarbij, tot op en met inbegrip van het moment waarop de overeenkomst wordt gesloten, uitsluitend gebruik wordt gemaakt van een of meer technieken voor communicatie op afstand.

Nog een tweede wijziging door het Wetboek Economisch Recht houdt voor de vastgoedmakelaar de verplichting in om bij een overeenkomst gesloten buiten de

45

verkoopruimte van de onderneming de opdrachtgever voor de ondertekening van de bemiddelingsovereenkomst een aanzienlijke lijst met precontractuele informatie te verstrekken (Artikel VI. 64 WER).

Deze wettelijk verplichte precontractuele informatie vormt een integraal onderdeel van de bemiddelingsopdracht en wordt niet gewijzigd, tenzij de partijen bij de overeenkomst uitdrukkelijk anders overeenkomen.

Deze informatie moet aan de consument worden verstrekt op papier of, indien de consument hiermee instemt, op een andere duurzame gegevensdrager. De informatie wordt verstrekt in een leesbare vorm en in een duidelijke en begrijpelijke taal (Artikel VI. 65 WER).

De bewijslast voor de naleving van de informatievoorschriften ligt bij de vastgoedmakelaar.

Dit document wordt voor ontvangst door de consument ondertekend en best in tweevoud opgemaakt.

Eén exemplaar is in het bezit van de consument, één exemplaar is in het bezit van de vastgoedmakelaar. Ook in de bemiddelingsopdracht wordt best een clausule voorzien waaruit blijkt dat de opdrachtgever erkent de precontractuele informatie te hebben ontvangen. (Federale overheidsdienst economie, sd)

C. INHOUD van de bemiddelingsovereenkomst

Wat vooraf ging …

De federale ministerraad van vrijdag 17 maart 2006 besliste dat er een koninklijk besluit of, indien nodig, zelfs een wet zou moeten komen om een aantal voorwaarden inzake de contracten van vastgoedmakelaars duidelijk te regelen.

Aanleiding daarvoor waren de vele inspecties, door de Directie Controle en Bemiddeling van het ministerie van Economische Zaken, bij de vastgoedmakelaars. De opdrachten tot verkoop of mandaten werden onder handen genomen en daaruit werd geconcludeerd door de minister van Consumentenzaken, Freya Vanden Bossche, dat 4 op de 5 vastgoedmakelaars opdrachten gebruiken die niet conform de wet zijn.

Op 20 juli 2006 heeft de federale Ministerraad uiteindelijk een ontwerp van koninklijk besluit goedgekeurd. Dit KB is in werking getreden op 1 februari 2007.

46

Hieronder wordt een omschrijving gegeven van de belangrijkste bepalingen met aanvullend een overzichtelijk schema ter verduidelijking van deze bepalingen.

De laatste wijzing inzake de inhoud van de bemiddelingsovereenkomsten werd doorgevoerd op 31 mei 2014. De Wet van 6 april 2010 betreffende “marktpraktijken en consumentenbescherming (WMPC) werd immers afgeschaft en vervangen door de Wet van 21 december 2013 die is opgenomen in het Wetboek Economisch Recht (WER). Dit heeft consequenties teweeggebracht met betrekking tot de herroepingstermijn van de bemiddelingsopdracht (zie verder).

Inhoud van het KB betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars (in werking sinds 01/02/2007).

(Koninklijk besluit van 12 januari 2007 betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars) Het besluit moet toegepast worden op alle bemiddelingsopdrachten afgesloten met consumenten.

De bemiddelingsopdrachten aan handelaars, bedrijven horen daar niet onder.

Elke vastgoedmakelaar die bemiddelt bij verkoop-aankoop of verhuur-huur, is verplicht de wettelijke bepalingen van dit KB op te volgen wanneer zijn klanten consumenten zijn.

Waar de nieuwe plichtenleer in haar deontologie nog worstelde met de verplichting een geschreven opdracht te voorzien is er thans geen discussie meer. De makelaar is verplicht een geschreven opdracht met zijn cliënt af te sluiten.

Meteen zal op deontologisch vlak eveneens vereist worden een geschreven overeenkomst voor te leggen.

In wat hieronder volgt geven we een toelichting bij de verschillende artikelen uit het KB. Het integrale KB kan gedownload worden via de website van het BIV: www.biv.be documenten, modellen en formulieren – wetteksten - Het gebruik van bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars (KB 12 januari 2007).

47

De opdracht van de vastgoedmakelaar moet de volgende vermeldingen verplicht bevatten (Baelde): 1. De opdracht en omvang van de bevoegdheid:

2. Het commissieloon:

3. De duur van de overeenkomst:

4. De verlenging van de overeenkomst:

5. Een geldig bod:

48

6. Het commissieloon wanneer de klant tijdens de exclusieve opdracht zelf verkoopt:

7. Het commissieloon na het verlopen van zijn opdracht:

49

8. Een verhuur of een verkoop onder ontbindende voorwaarde:

9. Bij éénzijdige opzegging van de overeenkomst door de klant, zonder enige motivatie:

10. De datum en het precies adres van de plaats waar de bemiddelingsovereenkomst wordt afgesloten:

50

11. Het herroepingsbeding (= een beding in een (verkoop)overeenkomst die de mogelijkheid biedt aan de consument om binnen een bepaalde periode nog van de overeenkomst af te zien).

Vanaf 31 mei 2014 moet een vastgoedmakelaar twee verschillende contracten hanteren, naargelang de overeenkomst op kantoor (= niet-buiten de verkoopruimte) of bij de consument thuis (buiten de verkoopruimte) wordt afgesloten (CIB, 2014).

Overeenkomst buiten de verkoopruimte (bv. bij de consument thuis), waarbij de vastgoedmakelaar en de consument fysiek aanwezig zijn (CIB, 2014): 

Voor de overeenkomst gesloten buiten de verkoopruimte van de onderneming zal voortaan een herroepingstermijn van minstens veertien kalenderdagen gelden



In dat geval zal bovendien ook vóór de contractsluiting een aanzienlijke lijst aan wettelijk precontractuele informatie aan de consument moeten worden meegedeeld, met als verplichte bijlage een standaardformulier dat de consument kan gebruiken als hij na de contractsluiting tot herroeping wil overgaan. De consument is vrij om dit model van herroeping te gebruiken of een andere ondubbelzinnige verklaring af te geven dat hij herroept. Hij zal bovendien niet langer verplicht zijn om te herroepen via aangetekende brief.



Om te kunnen bewijzen dat de precontractuele informatie werd verstrekt, laat de vastgoedmakelaar de stukken best in tweevoud opmaken en aftekenen, samen met het model van herroeping zodat hij voor zichzelf een dubbel kan bijhouden in geval van controle.



In de bemiddelingsopdracht zelf wordt ook best nog eens opgenomen dat de vastgoedmakelaar de nodige precontractuele informatie heeft verstrekt, dat hij de documenten heeft overhandigd en dat de consument de ontvangst hiervan bevestigt.

De overeenkomst wordt aangegaan voor een bepaalde duur, die in de overeenkomst is bepaald en maximaal zes (6) maanden kan bedragen. Zij kan op het einde van haar looptijd beëindigd worden bij aangetekende opzegging.

Deze opzegging dient te worden gegeven uiterlijk één maand voor het einde van de overeenkomst, zijnde uiterlijk op .../…/…. Zonder opzeg wordt deze overeenkomst onder dezelfde voorwaarden stilzwijgend verlengd voor onbepaalde duur. In dat geval kunnen beide partijen deze overeenkomst op elk ogenblik zonder vergoeding beëindigen mits inachtneming van een opzegtermijn van één maand, betekend aan de andere partij per aangetekend schrijven.

(CIB, 2015)

51

Binnen veertien kalenderdagen, te rekenen van de dag die volgt op die van de ondertekening van dit contract, heeft de consument het recht om zijn opdracht te herroepen, op voorwaarde dat hij de onderneming hiervan op de hoogte brengt. Elk beding waarbij de consument aan dit recht zou verzaken, is nietig. Wat betreft het in acht nemen van de termijn is het voldoende dat de kennisgeving verstuurd wordt vóór het verstrijken ervan.

(CIB, 2015) Overeenkomst niet-buiten de verkoopruimte (bv. op kantoor van de vastgoedmakelaar) (CIB, 2014): Wordt de bemiddelingsopdracht door de vastgoedmakelaar en de consument ondertekend op het kantoor van de vastgoedmakelaar (= niet-buiten de verkoopruimte), dan blijft de regel dat een herroepingstermijn van zeven werkdagen moet worden ingelast.

Ook als de bemiddelingsopdracht thuis door de consument alleen wordt ondertekend en teruggestuurd naar de vastgoedmakelaar met de post, volstaat de herroepingstermijn van zeven werkdagen.

De overeenkomst wordt aangegaan voor een bepaalde duur, die in de overeenkomst is bepaald en maximaal zes (6) maanden kan bedragen. Zij kan op het einde van haar looptijd beëindigd worden bij aangetekende opzegging. Deze opzegging dient te worden gegeven uiterlijk één maand voor het einde van de overeenkomst, zijnde uiterlijk op .../…/…. Zonder opzeg wordt deze overeenkomst onder dezelfde voorwaarden stilzwijgend verlengd voor onbepaalde duur. In dat geval kunnen beide partijen deze overeenkomst op elk ogenblik zonder vergoeding beëindigen mits inachtneming van een opzegtermijn van één maand, betekend aan de andere partij per aangetekend schrijven.

(CIB, 2015) Binnen zeven werkdagen, te rekenen van de dag die volgt op die van de ondertekening van dit contract, heeft de consument het recht om zijn opdracht te herroepen, op voorwaarde dat hij de onderneming hiervan op de hoogte brengt.

Elk beding waarbij de consument aan dit recht zou verzaken, is nietig. Wat betreft het in acht nemen van de termijn is het voldoende dat de kennisgeving verstuurd wordt vóór het verstrijken ervan.

(CIB, 2015)

52

12. De informatiestroom naar de klant:

Het KB legt ook een aantal verboden bedingen op in haar artikel 3 en 4: 1. verwarringscheppende bedingen tussen opzegvergoeding en schadevergoeding wegens niet-uitvoering van de verbintenis zijn niet toegelaten. Opzegvergoedingen zijn vergoedingen die moeten worden betaald, wanneer de overeenkomst wordt opgezegd; schadevergoedingen kunnen gevorderd worden bij de ontbinding van de overeenkomst.

2. bemiddelingsovereenkomsten met een opzegbeding, die voorzien in een opzegtermijn van meer dan 1 maand zijn verboden 3. schadebedingen van meer dan 75% zijn verboden. De Wet bepaalt onmiddellijk dat als schadebeding wordt aanzien, elk beding die een forfaitair bedrag vastlegt bij het miskennen van de exclusiviteit, door de verkoop van de consument zelf, of door het belasten van een andere vastgoedmakelaar.

Hiermee wordt vermeden dat makelaars erop azen zeer veel opdrachten in portefeuille te nemen, wetende dat zij deze opdrachten niet kunnen vervullen, maar toch een vergoeding kunnen opstrijken van 100% van het ereloon, wanneer de opdracht verbroken wordt.

4. Ook schadebedingen die niet wederkerig of gelijkwaardig zijn worden verboden.

De Wet Handelspraktijken voorzag reeds in wederkerigheid van de

53

schadevergoedingen. Als de consument zijn verplichtingen niet nakomt en daarvoor een schadevergoeding dient te betalen, dan moet ook de makelaar dezelfde vergoeding betalen, wanneer hij zijn verplichtingen niet nakomt.

Deze evenwichtsbepaling wordt in dit KB opnieuw herhaald en verduidelijkt. Zowel het evenwicht naar de hoegrootheid, als het evenwicht van de bewijslast moet dezelfde blijven voor de makelaar als voor de klant.

Tot slot is ook verboden elke bepaling van dit KB in een overeenkomst te wijzigen, zowel op impliciete dan op rechtstreekse wijze. Hiermee wordt het KB van dwingend recht gemaakt en kan men er niet van afwijken.

Vanaf 1 februari 2007 moeten alle bemiddelingsopdrachten van vastgoedmakelaars hieraan voldoen. Voor veel makelaars zal niet veel wijzigen. Voor sommigen zal de omschakeling een nieuw tijdperk inluiden.

54

Schematische weergave van het KB over de bemiddelingsopdrachten

55