Issuu on Google+

INADEC A C Utt at at, secte tio ea facidui bla faccum do odo U consequ atuerat. Ut nos elit duis dolorem vel ullan ulla llan an ulla ad do conulput acidunt praeseniamet at aut ut vulputpate venibh elenim dolut ad ero odipsum iurem vel ullupta tumsan ercip essi. Ectem duisi te faccum ilis dolorem quat utpat. Ut at verci blam irit vel ing eugait adip et, consendreet mindreet iureet nullaore dolobor perostrud mi cilisim utat. m quam exerat wis deliquipit eumsan uta Essit,, cor susci tat, si. El ea facil utat am dolor dolorem doloborper volore oborper sim quipisl utpat. Ut ing ent volor molortis am alit am, vero consed ent ilis dolut ipis nostrud tio commy nonsequatie duis dolobore magnit wisis do dolenisi et accum diat enisit prate vulla feuismodit vercill aortie conseniat. Os eugait nostincilit ad ea feu feuissequam, velismolorer sendrero dignim ing er ing et, ssit praese laore ffeum at. t D Duii exerit it iin h hentt nulput l t praes mincipis euisi. Ure feugait acip ero essed molor ciduipsustiee aciliqu atisim dolor sim volorer cidui dionse dit velit loborem el exer amet ip eross et, quam aut auguer si. Ibh eugiatuerat, susto commmod enit vel duisi bla faccummod tate.

2010 0 Cum velenim alisisim iriure vercilit, volum q quis enim q qui bla feuisit,, siti el ip p eu faccummyy nit exer se dunt del iriurer ip p etum illut nulla augiamcommy mmyy nullum q quisci eugait g doloreetuer er sed elit verat, sit adit iusto ercipit, p , consectem ip p eum zzrit aliquis nulla consequat q q nis acin estie tetue modit nummod tatet velit ip et prat. praeseq p q uiscipisl p ero dolutat p Um verat lorpero p odio et,, quat, q , quat, vel utet tet in essectem dignim g irit vel ea augiate g consectem vel iliquat, con ut lut illamconummyy nosq tion senissi smodio odio exer sed magna agna g autpat. p Adignim g iure feum quamet,, ver at alit ute feummyy nisi. q Agna g cor sent nos nibh ercillan hendit nim in hendignim vullum dit

CONGRES CONGRES OVER OVER

GEBIEDS DS DS PAGINA 1


INADEC 2010 CONGRES OVER GEBIEDSONTWIKKELING

INADEC2010

CONGRES OVER GEBIEDSONTWIKKELING


Colofon INADEC 2010, CONGRES OVER GEBIEDSONTWIKKELING Op 13 oktober 2010 organiseerde Elba Media INADEC 2010, congres over gebiedsontwikkeling, een initiatief van Kadaster, Grontmij, Geodan, provincie Noord-Holland, Bouwfonds Ontwikkeling, Rijksvastgoed- en Ontwikkelingsbedrijf (RVOB), NIROV en Elba Media. Tijdens dit congres stonden de laatste ontwikkelingen op het terrein van gebiedsontwikkeling centraal. Onder leiding van dagvoorzitter Frénk van der Linden beet de Zaanse wethouder Dennis Straat het spits af met een welkomstwoord waarin hij refereerde aan de plannen voor herontwikkeling van het Hembrugterrein. Vervolgens nam DG Ruimte bij het ministerie van Infrastructuur en Milieu Chris Kuijpers de openingsspeech voor zijn rekening en gaf Edward Hobson van het Engelse CABE de deelnemers inzicht in duurzame stedelijke ontwikkeling. De ochtend werd afgesloten met een debat tussen Fred Schoorl van Ymere, Diana de Jong van Bouwfonds, Dennis Straat van Zaanstad en Edo Arnoldussen van RVOB over de vraag hoe we de gebiedsontwikkeling in Nederland de komende jaren gaan oppakken.

In het deelsessieprogramma kwamen buitenlandse sprekers aan het woord en werden cases behandeld uit Engeland, Duitsland, Zweden, Ierland en Zwitserland, aangevuld met sessies door onder meer Fakton financiële vastgoedregisseurs over de financiering van duurzame-energieoplossingen bij gebiedsontwikkeling en Arie Voorburg van Arcadis over de financiering van stedelijke wijkopgaven. Na een bevlogen speech van Robert Evans over de herontwikkeling van een overslagterrein in het Londense King’s Cross werd de dag afgesloten met een zeer boeiend tweegesprek over de vorderingen op het gebied van duurzame gebiedsontwikkelingen in België en Nederland tussen Greet Van Eetvelde van Universiteit Gent en Bas van de Griendt van Bouwfonds Ontwikkeling.

Uitgever Edgar van Eekelen Elba Media Postbus 2160 3800 CD Amersfoort

Hoofdredactie Jan-Willem Wesselink

In deze kennisbundel vindt u van iedere spreker op het congres een quote, welke samen een prachtig beeld geven van de laatste ontwikkelingen in de gebiedsontwikke-

Vormgeving

ling. Een kleine attentie van Elba Media, met zorg voor u samengesteld. Alstublieft!

LVB Networks, Amersfoort


Inhoudsopgave Colofon pagina 4 Voorwoord Edgar van Eekelen pagina 7 Chris Kuijpers – ‘Pappen en nathouden biedt geen perspectief meer’ pagina 10 Edward Hobson – ‘Meet en begrijp vooruitgang en vier de successen’ pagina 12 Robert Evans – ‘Gebiedsontwikkeling is een onderhandelingsproces’ pagina 14 Greet Van Eetvelde – ‘Het smart grid stemt productie en verbruik van energie op elkaar af’ pagina 16 Bas van de Griendt – ‘De vraag is wat er in de tussentijd gebeurt’ pagina 18 Jurriaan Veldhuizen – ‘Partijen zullen elkaar moeten opzoeken’ pagina 20 Talkshow – Edo Arnoldussen, Diana de Jong, Dennis Straat, Fred Schoorl pagina 22 Han Joosten – ‘We zijn te weinig bezig met sturen’ pagina 26 Magnus Bäckström – ‘We proberen samen te werken zonder onze eigenheid te verliezen’ pagina 28 Arie Voorburg – ‘In heel veel wijken weten ze niet wat de kern van het probleem is’ pagina 30 Henk Bouwman – ‘De gemeente is de opdrachtgever en moet zich ook zo opstellen’ pagina 32 Sjoerd Soeters – ‘Dit project kwam tot stand door de dialoog’ pagina 34 Anne van Eldonk – ‘De multiple businesscase is een belangrijke stap naar duurzame stedelijke ontwikkeling’ pagina 38 Ciaran Murray – ‘Ballymun is de enige plek in de wereld waar de gehele bevolking op zijn plaats is gebleven tijdens de regeneratie’ pagina 40 Christoph Lang – ‘Wij zeggen wel dat Glattal de meest dynamische regio van Zwitserland is’ pagina 42 Koen Westhoff – ‘De publieke ontwikkelaar wordt geboren’ pagina 44 Nawoord pagina 47 Over Elba Media pagina 49


‘Je moet elkaar juist in moeilijke tijden opzoeken. Dat is wonderwel gelukt tijdens INADEC 2010’


Voorwoord WIE DURFT (NOG)?

Is het zinvol een congres te organiseren over gebiedsontwikkeling in een tijd waarin er – als je de kranten mag geloven – bijna geen gebied meer wordt ontwikkeld? Ja. Ten eerste is het helemaal niet waar dat er niets wordt ontwikkeld. En ten tweede moet je juist in moeilijke tijden elkaar opzoeken. Dat laatste is wonderwel gelukt tijdens INADEC 2010. Bijna 200 vakprofessionals vonden elkaar in de Taets Art Gallery in Zaandam. Tijdens de informatiemarkt, in de deelsessies, tijdens de discussies in de plenaire zaal: er werd volop genetwerkt. En daarmee is INADEC 2010 een succes. Maar vervolgens is het de vraag of er echt niets meer ontwikkeld wordt. Als je luisterde naar de sprekers tijdens INADEC 2010 lijkt dat op het eerste gehoor wel zo te zijn. Hoofdspreker Chris Kuijpers (ministerie voor Infrastructuur en Milieu) en de deelnemers aan de discussie waren niet erg positief over de nabije toekomst. Maar op de langere termijn blijft er natuurlijk heel veel werk te doen. Wellicht niet meer zo grootschalig en uitgebreid als we gewend waren (de wederopbouw is eindelijk voorbij), maar klein en precies. En misschien ook wel incidentgedreven; guerrillaontwikkeling noemde iemand dat laatst. Daar is op zichzelf niets mis mee. Maar we moeten ons afvragen of ons systeem daar wel op is ingesteld. Gelukkig liet een aantal buitenlandse sprekers zien dat het ook anders kan. Ik hoop dat dat de bezoekers inspireerde om ook in Nederland op een andere manier aan de slag te gaan. Als dat zo is, is INADEC 2010 helemaal geslaagd. Edgar van Eekelen

Edgar van Eekelen is directeureigenaar van Elba Media en uitgever van de vijf titels die het bedrijf voert. Elba Media is de grootste gespecialiseerde uitgeverij op het gebied van ruimtelijke ordening en gebiedsontwikkeling. Titels zijn: INADEC, Bedrijventerrein, Stedelijk Interieur, Vitale Stad en Water, Wonen & Ruimte. Elba Media is ook de initiator van de Maand van de Duurzame Stad die plaatsvindt van 15 november tot en met 31 december 2010.

PAGINA 7


IMPRESSIE • Bijna 200 vakprofessionals vonden elkaar woensdag 13 oktober in de Taets Art Gallery in Zaandam.


CHRIS KUIJPERS

INADEC 2010, CONGRES OVER GEBIEDSONTWIKKELING

‘PAPPEN EN NATHOUDEN BIEDT GEEN PERSPECTIEF MEER’


Chris Kuijpers is directeur-generaal Ruimte bij het ministerie van Infrastructuur en Milieu.

Mijn conclusie is dat er echt iets aan de hand is in de gebiedsontwikkeling in Nederland. Pappen en nathouden biedt geen perspectief meer voor herstel. Iedereen is aan zet. Niet alleen de rijksoverheid en andere overheden, maar ook de markt, beleggers en ontwikkelaars. We moeten sterker coรถrdineren en meer kiezen. Plannen kleiner maken en ten slotte innoveren op inhoud, het verdienmodel en het proces van gebiedsontwikkeling. Betekent dit dat er de afgelopen jaren slecht beleid is gevoerd? Nee. De afgelopen twintig jaar hebben wij met het bestaande wettelijke stelsel een aantal grote successen geboekt. De bodem in Nederland is nog nooit zo schoon geweest, de lucht nog nooit zo schoon. En we hebben zelfs weer een buitenzwembad in de Amstel gerealiseerd. Echter, de vraagstukken van morgen laten zich niet meer met dat wettelijke stelsel oplossen. De problemen van de toekomst vragen om een ander stelsel van omgevingsrecht. PAGINA 11


EDWARD HOBSON

INADEC 2010, CONGRES OVER GEBIEDSONTWIKKELING

‘MEET EN BEGRIJP VOORUITGANG EN VIER DE SUCCESSEN’


Edward Hobson is Head of Sustainable and Inclusive Design bij CABE in Londen.

In een poging om duurzame stedelijke systemen te ontwikkelen, moeten we uitgaan van de mens als integraal onderdeel van een natuurlijke omgeving. Deze systemen zijn complex, maar als onze oplossingen niet echt multifunctioneel zijn, missen we de kansen om te profiteren van zowel sociale en economische als natuurlijke voordelen. CABE heeft gewerkt – en werkt nog steeds – met lokale autoriteiten in Engeland om hen te ondersteunen in hun initiatieven om te transformeren tot koolstofarme en flexibele plekken. De uitgangspunten daarbij zijn duidelijk. Begrijp de eigenschappen van de plek waar je aan de slag gaat en verbeter die, heb een duidelijke visie op de nieuwe infrastructuur die nodig zal zijn om het dorp of de stad verder te helpen en ondersteun in het bijzonder de groenstructuren of natuurlijke systemen die deze infrastructuur bepalen. Zorg voor de juiste ingreep, op de juiste schaal voor het gebied. En ten slotte: meet en begrijp vooruitgang en vier de successen in het verwezenlijken daarvan. PAGINA 13


ROBERT EVANS

INADEC 2010, CONGRES OVER GEBIEDSONTWIKKELING

‘GEBIEDSONTWIKKELING IS EEN ONDERHANDELINGSPROCES’


Robert Evans is directeur van Argent Group PLC in Londen.

Wij zijn bezig met de herontwikkeling van 27 hectare spoorwegoverslagterrein in Noord-Londen. Als ik van tevoren had geweten dat het 8 jaar zou duren om van planvorming tot uitvoering te komen, dan weet ik niet of we er überhaupt aan waren begonnen. Het duurt allemaal lang, dat is het nadeel van het Britste planningstelsel. Voordeel is de flexibiliteit; je kan dingen beïnvloeden. Gebiedsontwikkeling is een onderhandelingsproces. Er is ruimte om het programma tussentijds aan te passen. Zo hebben we er samen met onze ontwikkelpartners DHL en CLC voor gekozen om de eerste gebouwen niet in eigen beheer te houden, maar als leasehold aan te bieden voor 999 jaar. Dat staat vrijwel gelijk aan verkoop. Dat is niet volgens plan; ons uitgangspunt was en is nog altijd om het vastgoed aan te houden als belegging, maar deze tijdelijke verandering helpt ons wel verder tijdens de crisis. PAGINA 15


GREET VAN EETVELDE

INADEC 2010, CONGRES OVER GEBIEDSONTWIKKELING

‘HET SMART GRID STEMT PRODUCTIE EN VERBRUIK VAN ENERGIE OP ELKAAR AF’


Greet Van Eetvelde is hoogleraar aan de Universiteit van Gent, CEO van Ugents wetenschappelijk Greenbridge in Oostende en directeur van Power-link.

De stroomvoorziening in België heeft een groot probleem: het eenrichtingsprobleem. In de nabije toekomst zal veel meer op lokale schaal worden geproduceerd. We verbruiken met z’n allen stroom, maar we gaan ook met z’n allen produceren. We ontwikkelen nieuwe bedrijventerreinen. We bouwen nieuwe bedrijfsgebouwen. Groepen bedrijven gaan samen energie produceren. Het probleem is dat die energie wel aan het net kan worden toegevoegd, maar we weten niet hoeveel. Wellicht zijn er om u heen bedrijven die precies op andere momenten stroom nodig hebben dan u. Daarvoor hebben we smart grids nodig. Een smart grid is niets meer of minder dan een grid waarin productie en verbruik op elkaar worden afgestemd door een klein beetje intelligente communicatie. Het is niet een ideaalbeeld: het smart grid is iets wat sowieso op ons afkomt. Het is eigenlijk een stuk demand side management. PAGINA 17


BAS VAN DE GRIENDT

INADEC 2010, CONGRES OVER GEBIEDSONTWIKKELING

‘DE VRAAG IS WAT ER IN DE TUSSENTIJD GEBEURT’


Bas van de Griendt is manager Milieu en Duurzaamheid bij Bouwfonds Ontwikkeling.

Ik probeer de wereld van de harde praktijk van gebiedsontwikkeling te verbinden met de wetenschap die u vertegenwoordigt. Dat valt niet altijd mee. Maar die intermediaire rol kom je ook in de praktijk tegen als vertegenwoordiger van een ontwikkelaar in overleg met bijvoorbeeld gemeenten die duurzaamheidsambities stapelen – dat zal u niet vreemd zijn. Daarbij heb ik zelf de beeldspraak opgevat verwijzend naar de film ‘Alles is liefde’ met Carice van Houten. Die komt de Bijenkorf uit met een chagrijnige smoel, wordt nat gereden door een voorbijrijdende taxi, en prins Valentijn – de wederpartij in de film – vraagt haar: “Wat sta je te doen” Zij: “Ik sta op de ideale man te wachten.” “Wie niet hè”, zegt prins Valentijn. De vraag is wat er in de tussentijd gebeurt. Voor mij is dat de discussie als het gaat om duurzaamheid en de energievoorziening in steden voor de toekomst. Het ideaalbeeld kunnen we wel schetsen, maar de vraag is wat doen we in de tussentijd. PAGINA 19


JURRIAAN VELDHUIZEN

INADEC 2010, CONGRES OVER GEBIEDSONTWIKKELING

‘PARTIJEN ZULLEN ELKAAR MOETEN OPZOEKEN’


Jurriaan Veldhuizen is partner bij Deloitte Financial Advisory Services.

De focus bij met name nieuwe gebiedsontwikkelingen zal een zoektocht zijn naar partijen die nog wat kunnen en die ook ergens toe bereid zijn. Het zal vooral gaan om risico delen; er zal meer met minder moeten worden gedaan. Partijen zullen elkaar moeten opzoeken en samen risico moeten accepteren. En dan heb ik het ook over PPS-modellen. Als het waar is dat gemeenten in 2020 actief grondbeleid gaan voeren, corporaties alleen nog maar sociale huurwoningen gaan verhuren en projectontwikkelaars enkel nog op urenbasis gaan werken, dan is dat het einde van nieuwe gebiedsontwikkeling. En het einde van binnenstedelijke herontwikkeling. De komende jaren wordt exibiliteit in nieuwe stedebouwkundige masterplannen essentieel, evenals exibiliteit in de contracten en de voorzieningen die daarbij horen en exibiliteit in de betalingsarrangementen die worden afgesloten. Dat betekent dat er bij besluitvormingsprocessen naar een risicoanalyse moet worden gevraagd die herijkt is naar deze nieuwe opgaven. PAGINA 21


INADEC 2010, CONGRES OVER GEBIEDSONTWIKKELING

EDO ARNOLDUSSEN

Directeur Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf (RVOB)

DENNIS STRAAT

Wethouder Ruimtelijke Ontwikkeling, Bereikbaarheid en Grondzaken bij gemeente Zaanstad

DIANA DE JONG

Directeur gebiedsontwikkeling bij Bouwfonds

FRED SCHOORL

Directeur Strategie Ymere


TALKSHOW EDO ARNOLDUSSEN: ‘In de gebiedsontwikkeling denk ik dat flexibiliteit het woord wordt waar het om gaat. Wij maken ongelooflijk veel grootschalige plannen, dat is logisch. Maar bij het bouwen van binnenstedelijke appartementen moet de voorverkoop ongeveer 80 tot 90 procent zijn. Het onaardige is natuurlijk dat wanneer je dat aantal hebt gehaald, inmiddels weer 30 procent is afgevallen. Je haalt die aantallen niet, dus je moet naar mijn opvatting naar een veel slimmer systeem, ook bij woningbouw. We moeten terug naar de tachtiger jaren waar in kleine porties werd gebouwd, zodat we wel degelijk binnenstedelijke milieus kunnen creëren.’

DIANA DE JONG: ‘Samenwerking en betrokkenheid tussen verschillende partijen moet functioneel zijn, gericht op datgene wat je ermee wilt. Ik denk dat we altijd heel erg ons best doen om de overeenkomsten en gezamenlijke belangen die we hebben uit te vergroten, maar we moeten ook accepteren dat er verschillen zijn en dat iedere partij zijn of haar eigen rol moet kunnen spelen binnen gebiedsontwikkeling. Dat hoeft niet allemaal met elkaar overeen te komen.’

‘De stelling “alleen ga je sneller, samen kom je verder” gaat alleen op als erachteraan komt: “als er voor iedereen wat inzit”. Het is alleen zinvol om samen te werken als er voor alle partijen wat inzit, en daar moeten wij beter in worden. We hebben bovendien heel veel plannen gemaakt waar geen urgentie achter zat en die plannen vallen nu van de tafel. Dat is maar goed ook. Er is geen enkele reden om te hyperventileren over de huidige situatie, maar ik zie iedereen helemaal voor de klant gaan, en dat vind ik echt veel te gemakkelijk.’

FRED SCHOORL:

DENNIS STRAAT: ‘Ik houd mij ontzettend bezig met de vragen hoe we met elkaar kunnen samenwerken, hoe we coalities en allianties kunnen vinden en hoe we op een regionale schaal kunnen samenwerken. Daar hebben we nog onvoldoende grip op. Vervolgens is het toch vooral zoeken naar hoe je in gebiedsontwikkeling van die grootschalige plannen afkomt en stapje voor stapje naar ontwikkelingen komt die uiteindelijk nog best wel groot kunnen zijn.’

PAGINA 23


HAN JOOSTEN

INADEC 2010, CONGRES OVER GEBIEDSONTWIKKELING

‘HET BELANGRIJKSTE IS DE CONSUMENT VAN MORGEN’


Han Joosten is directeur Marktonderzoek bij Bouwfonds Ontwikkeling.

We moeten bij gebiedsontwikkeling met heel veel dingen rekening houden, maar het belangrijkste is toch de consument van morgen. Die is door nieuwe communicatietechnologieën veel beter geïnformeerd over woonproducten en wil actief meedenken over zijn nieuwe woongebied. Facebook, Twitter en andere netwerksites worden gebruikt om meningen over gebieden en projecten te delen. Om gebiedsontwikkelingen een eigen identiteit te geven – een DNA – wordt (woon)conceptdenken steeds belangrijker. Het is een soort merkbeleving in de vastgoedmarkt. In andere landen hebben ontwikkelaars een label, ze staan voor een bepaald product qua prijs en kwaliteit. Aan vele gebiedsontwikkelingen liggen geen kwantitatieve en kwalitatieve consumentengedragstudies ten grondslag, veel meer zijn ze taakstellend voor de bouwproductie. Dat moet gaan veranderen. PAGINA 27


MAGNUS BÄCKSTRÖM

INADEC 2010, CONGRES OVER GEBIEDSONTWIKKELING

‘WE PROBEREN SAMEN TE WERKEN ZONDER ONZE EIGENHEID TE VERLIEZEN’


Magnus Bäckström is planning architect in Nacka, Zweden.

Nacka ligt los van Stockholm, maar Stockholm komt wel langzaam Nacka binnen. We proberen samen te werken zonder onze eigenheid te verliezen. Dat is een uitdaging. We hebben unieke kwaliteiten wat betreft het landschap en industrieel erfgoed. We willen gebieden herontwikkelen en werken aan openbaar vervoer dat nooit van de grond is gekomen op het eiland dat we oorspronkelijk waren. Nu de verbinding via bruggen naar het centrum van Stockholm tot stand is gekomen, moeten de lijnen ook worden doorgetrokken. Een nieuwe autoroute is gepland in een tunnel. Nacka heeft niet veel grond in eigendom; ontwikkelaars en ander private eigenaren des te meer. Toen een ontwikkelaar aan de deur klopte met een plan om een oude industriële zone te herontwikkelen tot een homogeen woongebied hebben wij daar een stokje voor gestoken. Wij wilden dat de ontwikkelaar ook kantoren zou toevoegen. Uiteindelijk wordt Nacka toch gepromoot als woongebied. Daarnaast heeft het gebied vanwege de aantrekkelijke industriële bebouwing vooral aantrekkingskracht op de creatieve sector. PAGINA 29


ARIE VOORBURG

INADEC 2010, CONGRES OVER GEBIEDSONTWIKKELING

‘IN HEEL VEEL WIJKEN WETEN ZE NIET WAT DE KERN VAN HET PROBLEEM IS’


Arie Voorburg was tot voor kort senior adviseur stedelijke vernieuwing bij de adviesgroep Gebieds- en locatieontwikkeling van Arcadis.

Het gaat hier over het verdienschap in achterstandswijken en ik kan u zeggen: het geld ligt op straat. Mits wij de sociaal-maatschappelijke opgave wat efďŹ ciĂŤnter en effectiever gaan sturen. Want het verdampt met bulken, en we bereiken niks. Hoe is het in godsnaam mogelijk dat we onze miljoenen zo verspillen? Ons denkmodel moet worden aangepast. Als de sociaaleconomische status van mensen laag is, heeft dat te maken met psychosociale factoren, met materiĂŤle factoren. Die sturen voor een groot deel je gedrag, je positie in de samenleving en je houding. En dat geeft aan of je participeert of niet. In heel veel wijken weten ze niet wat de kern van het probleem is. En zolang je dat niet weet, kun je de achterliggende klachten niet aanpakken. We leggen geen verbindingen tussen de verschillende hulpinstanties. We moeten de ketensamenhang beter doorzien, resultaten van verschillende hulpinstanties bij elkaar brengen. En dat vraagt om goed, sturend management en kosten-batenanalyses. PAGINA 31


HENK BOUWMAN

INADEC 2010, CONGRES OVER GEBIEDSONTWIKKELING

‘DE GEMEENTE IS DE OPDRACHTGEVER EN MOET ZICH OOK ZO OPSTELLEN’


Henk Bouwman is sinds 2003 partner bij HKB Stedenbouwkundigen.

Stedebouw – onze core business – is primair een publieke taak. Dus overheid: leg vast wat je belangrijk vindt, maar geef vrijheid waar anderen verder moeten. De gemeente is de opdrachtgever en moet zich ook zo opstellen. Let er bij het uitbesteden bovendien op dat je zelf alles bijhoudt, want in sommige gevallen is ons stedebouwkundig archief van een stad groter dan dat van de stad zelf. En dat kan grote problemen opleveren. Ik heb zelfs meegemaakt dat rapporten viermaal werden gemaakt omdat domweg niet bekend was dat ze er al waren. Ik hanteer dan ook vier tips om te komen tot een stad die groeit en niet slijt: 1) werk aan structuur, 2) ken je kwetsbaarheden, 3) “regel” het programma en 4) vier de tijd. En de provincie? Die moet zich meer mengen in ruimtelijke ordening. PAGINA 33


SJOERD SOETERS

INADEC 2010, CONGRES OVER GEBIEDSONTWIKKELING

‘DIT PROJECT KWAM TOT STAND DOOR DE DIALOOG’


Sjoerd Soeters is architect en medeeigenaar van het bureau Soeters Van Eldonk architecten.

Ik ga het niet hebben over de toekomst, maar over het verleden. Misschien is dat in het kader van dit rouwproces een vorm van troost. Want in het nabije verleden en ook nu werden/worden er dingen gedaan die best leuk, aardig en succesvol zijn. Ik ga het hebben over het nieuwe centrum van Zaanstad: Inverdan. Toen wij met dit project begonnen, heerste er in de stad heel veel leed en treurnis, ook bij ambtenaren. Dat is nu aan het omslaan, er ontstaat een nieuw soort trots. Het doel dat dit project had – een nieuwe Zaanse identiteit neerzetten – begint te resoneren bij de mensen waarvoor het gemaakt is. Daar ben ik blij om, want dat was de hoofddoelstelling. Dit project is tot stand gekomen door de dialoog, door goed te kijken wat de randvoorwaarden zijn. Maar laten we wel wezen: als we nu hadden moeten starten, was het een ander verhaal geweest. PAGINA 35


IMPRESSIE • Tijdens de informatiemarkt, in de deelsessies, tijdens de discussies in de plenaire zaal: er werd volop genetwerkt op INADEC 2010.


ANNE VAN ELDONK

INADEC 2010, CONGRES OVER GEBIEDSONTWIKKELING

‘DE MULTIPLE BUSINESSCASE IS EEN BELANGRIJKE STAP NAAR DUURZAME STEDELIJKE ONTWIKKELING’


Anne van Eldonk is associate partner bij Fakton financiële vastgoedregisseurs.

Gebiedsontwikkeling vraagt om een nieuwe innovatieve aanpak om de benodigde financiële middelen bijeen te krijgen en om bij te kunnen dragen aan duurzaamheidsdoelstellingen. Oplossingen worden gevonden in het koppelen van de vastgoedopgave aan investeringen in lokale energieproductie en -distributie. Een essentieel ingrediënt van dergelijke combinaties is het bundelen van de gezamenlijke energievraag. In Groot-Brittannië vervullen Esco’s (Energy Services Companies) deze rol. Zij kunnen door schaalvoordelen goedkoper energie inkopen, lokaal energie verdelen en hergebruiken – afgestemd op pieken en dalen – en eventuele overschotten van lokaal duurzaam opgewekte energie terugleveren aan het net. Het succes van deze nieuwe gecombineerde businesscases wordt bepaald door een uitgekiende functiemix in termen van energievraag en -productie en een fasering van investeringen tijdens het soms langdurige ontwikkelingstraject. Ik zie multiple businesscase als een belangrijke stap op weg naar een duurzame stedelijke ontwikkeling, waarbij de combinatie van real estate en renewable energy (RE2) een voor de hand liggende is. PAGINA 39


CIARAN MURRAY

INADEC 2010, CONGRES OVER GEBIEDSONTWIKKELING

‘BALLYMUN IS DE ENIGE PLEK IN DE WERELD WAAR DE GEHELE BEVOLKING OP ZIJN PLAATS IS GEBLEVEN TIJDENS DE REGENERATIE’


Ciaran Murray was van 1997 tot 2010 Managing Director bij Ballymun Regeneration Limited.

Ballymun heeft een levendige gemeenschap en mensen zullen blijven voortbouwen op wat ze al hebben bereikt sinds het begin van de regeneratie in 1997. Als onderdeel van de regeneratieregeling zijn 1.600 families verhuisd van de beruchte torenblokken naar nieuwe woningen. De verwachting is dat de resterende 600 gezinnen de komende vier jaar naar hun nieuwe huis verhuizen. Ik ben ervan overtuigd dat de ďŹ nanciering ter beschikking zal worden gesteld aan die resterende nieuwe woningen. Dit is de enige plaats die ik ken in de wereld waar de gehele bevolking op zijn plaats is gebleven tijdens de regeneratie. De kinderen bleven in hun eigen scholen en op eigen speelvelden. De huur die de inwoners betalen voor hun nieuwe huis is hetzelfde als de huur in de oude woningen. Het is sociale woningbouw en de huur is daarbij inkomensafhankelijk. Zodra families meer gaan verdienen, willen mensen in Ierland een eigen huis kopen. In Ballymun zijn daarom al verscheidende huizen verkocht. Wij bieden ze een korting van drie procent op de waarde van een nieuw huis in Ballymun. PAGINA 41


CHRISTOPH LANG

INADEC 2010, CONGRES OVER GEBIEDSONTWIKKELING

‘WIJ ZEGGEN WEL DAT GLATTAL DE MEEST DYNAMISCHE REGIO VAN ZWITSERLAND IS’


Christoph Lang is stadspromotor van netwerkstad Glattal.

Netwerkstad Glattal is een regio van acht gemeenten. Er wonen 70.000 en er werken 100.000 mensen in ons gebied. De grootste aangesloten gemeenten zijn Kloten en Glattbrugg. De ligging nabij het vliegveld van Zürich maakt Glattal tot een gewilde vestigingslocatie voor bedrijven. We voeren een regionaal acquisitiebeleid en hebben een regionaal assemblee met vertegenwoordiging uit alle acht gemeenten. Er zijn verschillende inhoudelijke werkgroepen actief in Glattal, die onder meer over veiligheid en ruimtelijke planning gaan. Wij zeggen wel dat Glattal de meest dynamische regio van Zwitserland is. We hebben afgelopen jaren veel nieuwe multinationals mogen verwelkomen en we hebben een winkelcentrum met 4.000 parkeerplaatsen. Soms noemt men ons Glattal-Stadt en er gaan stemmen op voor de vorming van één gemeente. Ik geloof niet dat het zover komt. Misschien gaan er twee gemeenten samen, maar niet acht. De burgemeesters zullen niet snel met een fusie instemmen. Deels komt dat door de belastingen, die per gemeente verschillen. Afgezien daarvan is de samenwerking optimaal. PAGINA 43


KOEN WESTHOFF

INADEC 2010, CONGRES OVER GEBIEDSONTWIKKELING

‘DE PUBLIEKE ONTWIKKELAAR WORDT GEBOREN’


Koen Westhoff is directeur Gebiedsontwikkeling bij de gemeente Rotterdam.

Het speelveld rondom gebiedsontwikkelingen verandert in hoog tempo. Zo nemen de traditionele sturingsmogelijkheden van de lokale overheid af, terwijl de invloed en initiatieven van private partijen en woningcorporaties in gebiedsontwikkelingen toenemen. Veranderende tijden vragen om nieuwe werkprocessen en nieuwe organisatievormen. We zijn als stad genoodzaakt de omslag te maken van de huidige aanbodgerichte naar een meer vraaggerichte programmering. De publieke ontwikkelaar wordt geboren, waarbij de gemeente een belang neemt in een ontwikkeling. Het biedt zekerheid voor ďŹ nanciers en vergemakkelijkt de ďŹ nanciering van de ontwikkelaar. Het vergroot onze sturing op proces, inhoud en beheer, en het levert de stad nog dividend op ook. Duidelijk is wel dat de grondbedrijven niet meer de geldkoeien van de gemeente zullen zijn. Ze moeten wel de kennisdragers van gebiedsontwikkelingen blijven. PAGINA 45


‘Tijdens INADEC 2010 werden de waaromvragen gelukkig weer volop gesteld’


Nawoord WAAROM DAN?

Toen u een jaar of drie, vier was en nog niet naar school ging, stelde u zich de meest relevante vragen ooit. Die vragen begonnen allemaal met ‘waarom’. Ongetwijfeld tot uw ouders daar helemaal knettergek van werden. En zeer waarschijnlijk heeft u dat daardoor afgeleerd. Waarom-vragen zijn vervangen door hoe-vragen. Of wat-vragen. Jammer, want juist nu zijn in de gebiedsontwikkeling waarom-vragen relevant. Waarom bouwen we die woningen? Waarom ontwikkelen we dat bedrijventerrein? Waarom mengen we die functies (niet)? Tijdens INADEC 2010 werden de waarom-vragen gelukkig weer volop gesteld. Bijvoorbeeld door Chris Kuijpers van het ministerie voor Milieu & Infrastructuur. Vorig jaar, toen het ministerie nog VROM heette, had hij een bevlogen verhaal over de grote projecten die een extra boost zouden krijgen door de Olympische Spelen van 2028; nu hield hij een pleidooi voor flexibiliteit en kleinschalige gebiedsontwikkeling. Een wereld van verschil, die ook mooi aangeeft hoe de wereld verschilt van een jaar geleden. Waarom-vragen horen bij een crisis. Als het goed gaat, vraag je je niet af waarom het goed gaat. Waarom zou je? Als het mooi weer is, moet je daarvan genieten. Dan moet je je niet afvragen waarom het niet regent. Als het slecht gaat, heb je daar immers alle tijd voor. Toch? Nee. Als het slecht gaat, heb je daar helemaal geen tijd voor. Dan ben je aan het pompen of verzuipen. Wie een crisis wil voorkomen, vraagt zich continu af waarom hij doet wat hij doet. En of dat nog wel goed is. Dat houdt niet alleen de stad, maar ook uzelf flexibel.

Jan-Willem Wesselink is hoofdredacteur bij Elba Media. Na zijn studie Milieuplanologie belandde hij in de journalistiek. Bij Elba Media combineert hij beide kennisvelden. Elba Media is de grootste gespecialiseerde uitgeverij op het gebied van ruimtelijke ordening en gebiedsontwikkeling. Titels zijn: INADEC, Bedrijventerrein, Stedelijk Interieur, Vitale Stad en Water, Wonen & Ruimte.

Jan-Willem Wesselink

PAGINA 47


Elba Media is uitgever van onafhankelijke vakbladen en organiseert congressen, seminars en studiereizen op het gebied van ruimtelijke ordening en gebiedsontwikkeling. Binnen de vakgebieden waarin wij actief zijn, willen wij een platform bieden voor professionals. Wij informeren en inspireren onze doelgroepen door middel van hoogwaardige producten. De titels die wij uitgeven zijn Bedrijventerrein, Stedelijk Interieur, Vitale Stad en Water, Wonen & Ruimte. Binnen deze vakgebieden hebben we een zelfstandige positie verworven en zijn we een gerespecteerde speler geworden. Kijk voor meer informatie over onze vakbladen en evenementenagenda op www.elbamedia.nl

INADEC2010

CONGRES OVER GEBIEDSONTWIKKELING

Op 13 oktober 2010 organiseerde Elba Media INADEC 2010, congres over gebiedsontwikkeling. Dit is een initiatief van het Kadaster, Grontmij, Geodan, provincie Noord-Holland, Bouwfonds Ontwikkeling, Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf (RVOB), NIROV en Elba Media.

Tijdens INADEC 2010 stonden de laatste ontwikkelingen op het terrein van gebiedsontwikkeling centraal. In deze kennisbundel vindt u van iedere spreker van het congres een quote, welke samen een prachtig beeld geven van de laatste ontwikkelingen in de gebiedsontwikkeling.


INADEC C

2010

CO G S OVER CONGRES O

GEBIEDS ONTWIKKELING WE ZIEN U GRAAG OP 15 SEPTEMBER 2011 TIJDENS

INADEC2011

CONGRES OVER GEBIEDSONTWIKKELING


Inadec 2010