Page 1

Nr Nr 21 2013 2012 | Årgång 22

KONTAKTPUNKTEN FÖR FASTIGHETSBRANSCHEN

Årgång 24 Foto:Fredrik Moback

Foto:Fredrik Moback

RIVNING/SANERING Här berättar vi om hur man kan riva huset och spara fasaden men även om spontslagning. En av grundarna till White Arkitekter, Sidney White, ritade Högsboskolan i Göteborg. Den stod klar 1955. Men just nu byggleder en annan arkitekt rivningen av skolan.

ENERGI Tänk om det blir så att lagen om individuell mätning enbart kommer att skapa ökade kostnader för hyresgästerna och energibesparingen uteblir. Vem tar ansvar för konsekvenserna, undrar vår krönikör Jan Thorsson, chef energitjänster vid Fastighetsägarna. Läs mer på sidan 18

UTEMILJÖ – Strunta i det där med att odlingssäsongen snart är slut. Anlägg trädgården i juli, eller augusti. Det är en jättebra tid att börja, säger Niklas Wennberg, miljökonsult och grundare av Stadsjord.

– Drivkraften har jag, uthålligheten måste jag jobba med, säger Anneli Snobl, koncernchef för Förvaltnings AB Framtiden, moderbolaget för allmännyttan i Göteborg. Läs mer på sidan 21.

PROFILEN

Läs mer på sidorna 23-25

Ödmjuk koncernchef trivs i stormens öga

Läs mer på sidan 29

Din affärsjurist

Sunda system för hållbart byggande.

Fastighetsjuridik Göteborg | Stockholm

w w w.lawsolution.se

Fastighetsförvaltaren – STÖRST inom bygg- och fastighetsbranschen


Föreningens hjälte är den som kan öka värdet på huset. Ett riktigt bra tv-utbud är bara en av alla fördelar med att välja oss. Vi har allt som fastigheten behöver. Snabbt bredband. Bättre tv. Plus massor av andra bra tjänster.

Du får:

ķ Upp till 1 Gbit/s ķ Bredband, IP-tv & telefoni ķ Analog-tv ķ Halva månadskostnaden med gruppanslutning

Läs mer om hur alla i huset kan bli nöjda på bredbandsbolaget.se/fastighetsagare eller ring 0770 -111 333


LEDAREN

Nr 2 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se

Skanskas gröna framtidspris delas ut i kategorierna privat kund offentlig kund och samarbetspartner. Ett av priserna delas ut vid deras framtidsdagar i Göteborg på Chalmers. Och vinnaren är Alingsåshem. Det kommunala bostadsbolaget får priset som bästa samarbetspartner.

4 Världens största möbelmässa, Salone del Mobile i Milano avverkades under en hektisk vecka den 9-14 april. Att besöka mässområdet är som att vandra genom en liten stad – området är gigantiskt och arkitekturen imponerar. Vår krönikör Pontus Öhman tar oss med till Italien.

6 Som 296 andra svenska stationshus, så ritades centralstationen i Göteborg av Adolf Wilhelm Edelsvärd; fortifikationsingenjören var SJ:s förste chefsarkitekt år 1855 till 1890. Från början hade vår central en medeltidsinspirerad arkitektur med små spiror och torn.

22 Många fastighetsägare väljer nedgrävda avfallsbehållare. Här finns fördelar som att man slipper lukt och att de är yteffektiva. Men även kärlskåp av polyplank har sina fördelar, som visserligen har något högre pris än tryckimpregnerade skåp, men å andra sidan är underhållsfria.

32

Två nya vinjetter och fråga juristen Efter en blygsam vår har vi nu äntligen fått lite värme och i vissa fall sommartemperaturer. Därför satsar vi stort i det här numret på vinjetten Utemiljö. Men vi introducerar två nya vinjetter, som till exempel Stadshistoria, den här gången om Göteborgs Centralstation, ritad av SJ:s chefsarkitekt Adolf Wilhelm Edelsvärd. Den andra nya vinjetten kan du läsa om i slutet av denna ledare.

Under vinjetten Juridik har vi en intressant krönika signerad av Ulrika Blomqvist, numera vd för Bostadsrätterna. Under samma vinjett finns även det för Fastighetsförvaltaren nya konceptet fråga juristen, där en fastighetsjurist från Lindahls och en annan från Fastighetsägarna Syd besvarar tre aktuella frågor. Milanomässan

Om att det snart kommer en standard för att prova och certifiera elektromekaniken i lås handlar bland annat en krönika signerad Mats Moberg, förbundsdirektör för Sveriges Lås och Säkerhetleverantörers Riksförbund, en organisation som bytt till detta namn nu i vår. I Sverige behöver vi rekrytera 16 000 ungdomar till fasighetsbranschen under de närmsta tio åren. Men på utbildningarna går det just nu 78 personer. Det och Plus intressanta utbildning för fastighetsförvaltare berättar vi om under vinjetten Kompetensutveckling, men också de gratis seminarier som BIMobject ger om just BIM, byggnadsinformationsmodellering. Under vinjetten Arkitektur har vår skribent Sakari Bomström besökt två intressanta företag som får berätta om vad de har att erbjuda arkitekter, fastighetsförvaltare med flera. Här finns även det senaste nytt från Milanomässan i en krönika signerad Pontus Öhman.

Fastighetsförvaltaren ges ut av: Hexanova Media Group AB Fiskhamnsgatan 2, 414 58 Göteborg Tel: 031-719 05 00 Fax: 031-719 05 29 Fastighetsförvaltaren är fastighetsbranschens B2B-tidning. Tidningen informerar om läget på fastighetsmarknaden, nya produkter, aktuella byggprojekt med mera. Fastighetsförvaltaren utkommer fem gånger om året och har en TSkontrollerad upplaga. Tidningen ansvarar ej för insänt, ej beställt material. Eftertryck av text och bilder förbjudet, om inte särskild överenskommelse träffats med redaktionen. Besök oss gärna på nätet: www.fastighetsforvaltaren.se Ladda ner tidigare nummer som pdf: www.fastighetsforvaltaren.se/pdf ISSN 1102-9137

3

VD, ansvarig utgivare Urban Nilsson urban@hexanova.se Stockholmskontoret Drakenbergsgatan 2 117 41 Stockholm Göteborgsredaktionen Tel: 031-719 05 00 Fax: 031-719 05 29 Redaktionsledning Fredrik Moback fredrik.moback@hexanova.se

Fastighetsförvaltaren har under en längre tid kämpat för att få med någon skribent från Energimyndigheten, som alltid artigt tackat nej. Men nu har vi lyckats. Därför är vi extra glada att hälsa Leonardo D´Errico, ställföreträdande pressekreterare välkommen. Han deltar med en intressant artikel om energieffektivisering och projektet Rekorderlig Renovering. Under vinjetten Energi är vi lika glada att hälsa en ny krönikör välkommen, nämligen Jan Thorsson, chef för energitjänster hos Fastighetsägarana. Han förutspår att den individuella mätningen med dess fördyrningar kan medföra elradiatorns comeback. Svinbra

Vi har också hälsat på hos Bengt Dahlgren i Mölndal, varit på invigningen av WSPs nya klimatsmarta kontor i Göteborg och besökt Skanskas framtidsdagar i samma stad. Alla tre besöken genererade spännande artiklar, bland annat om Stadsjord som tar hand om urbana tomrum och förtätar med växtodlingar, svin och snart förmodligen med landbaserad fiskodling i containrar. Detta nummers profil är intressant. Läs om hur Anneli Snobl, styrelseordförande i allmännyttiga Gårdstensbostäder, hanterade mediestormen när de hade brutit mot personuppgiftslagen genom att ha känsliga och ibland direkt kränkande omdömen om sina hyresgäster. Vi presenterar den nya vinjetten Rivning/Sanering, där vi träffar ett par företag i branschen och besöker Högsboskolan i västra Göteborg. Den ritades på 1950-talet av Sidney White, en av grundarna till White arkitekter. Men vi träffar en annan arkitekt som ansvarar för rivningen. På frågan hur han känner att som arkitekt riva byggnader blev svaret: Someone has to bring home the bacon. Till slut vill vi önska alla våra läsare en riktigt glad sommar! Urban Nilsson Ansvarig utgivare

Gästskribenter: Mats Moberg Pontus Öhman Ulrika Blomqvist Sakari Bomström Sara Elfving Anders Carlsson Leonardo D´Errico Maria Perzon Jan Thorsson Cecilia Trojmar Arne Öster Projektledare Stefan Carewall stefan.carewall@hexanova.se

Ekonomi Lina Akyuz lina.akyuz@hexanova.se Materialhantering ffannonser@hexanova.se Adress- och namnändringar adressandring.ff@hexanova.se Traffic/Layout Nadja Törnblad Tryck V-TAB AB, www.v-tab.se

Annonsförsäljning Anna-Lena Good annalena.good@hexanova.se Prenumerera prenumeration@hexanova.se

Tidningsstatistik AB Tel. 08-507 924 00

Annonser, bilder och annat redaktionellt material sänds till ffannonser@hexanova.se


4

SENASTE NYTT

GÜteborgs fÜrsta grÜnskande tak Med inspiration frün New York, KÜpenhamn och Rom kommer takodlingstrenden nu till GÜteborg. FÜrsta huset med ett grÜnskade tak blir Veidekke Bostads hus Brf Klätterträdet i Kvillebäcken. En annars outnyttjad yta pü taket blir nu en grÜn mÜtesplats, en lummig oas hÜgt Üver centrala GÜteborg.

– Nu tar vi odlingstrenden till nya hÜjder, säger Olof Olausson, regionchef hos Veidekke Bostad, i ett pressmeddelande. SkÜn miljÜ

Stadsodling är en växande trend i storstäder runt om i världen. Bland annat har fenomenet uppmärksammats i Brooklyn och Hong Kong där odlingar och grÜnska flyttat till taken. Nu tar även GÜteborg ett steg i den riktningen. – Kvillebäcken är ett omrüde i framkant inom hüllbar utveckling och miljÜsmart boende och det har inspirerat oss att tänka ytterligare ett steg vid utformningen av brf Klätterträdet. Genom att ge rum fÜr odling och grÜnska skapas en grÜn mÜtesplats vilket gynnar sü väl de sociala som de ekologiska aspekterna, säger Kent Haglund, projektledare hos Veidekke Bostad. Planen fÜr Kvillebäcken innebär ett stort tillskott av grÜnytor i omrüdet. Mület är att grÜnskan ska bidra till en behaglig livsmiljÜ fÜr de boende. – Vür fÜrhoppning är att taket ska fungera som ett extra rum med plats fÜr umgänge, avkoppling, solning och inte minst odling. Takterrassen kommer dessutom att utformas efter de boendes tankar och Ünskemül. Bland annat vill vi involvera de boende genom att bjuda in dem till en diskussion med terrassens utformning och innehüll i fokus, säger Kent Haglund, projektledare hos Veidekke Bostad. Kvillebäcken är fÜrsta stadsdelen som byggs utifrün GÜteborgs nya tuffa miljÜkrav. Nügot som innebär att trafik och bebyggelse anpassas till ett mer hüllbart ekologiskt samhälle, där människor inte är lika beroende av biltransporter. Alla byggnader i stadsdelen kommer att certifieras enligt det svenska miljÜklassningssystemet MiljÜbyggnad.  Källa: Kvillebäcken

Nr 1 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se

Alingsüshem für grÜnt framtidspris Skanskas grÜna framtidspris delas ut i kategorierna privat kund offentlig kund och samarbetspartner. Ett av priserna delas ut vid deras framtidsdagar i GÜteborg pü Chalmers. De tvü andra i MalmÜ och Stockholm. Diligentia blir bästa privata kund, polismyndigheten i Sküne bästa offentliga kund och i GÜteborg vinner Alingsüshem priset som bästa samarbetspartner.

AlingsĂĽshem tilldelas priset fĂśr att de under ett flerĂĽrigt samarbete med Skanska framgĂĽngsrikt renoverat miljonprogramhus och byggt nytt med fokus pĂĽ utveckling av grĂśna lĂśsningar. MiljonprogramsomrĂĽde

– Alingsüshem har under väldigt münga ür bedrivit ett miljÜarbete av klass och har gjort det som andra pratar om. Ett väldigt tydligt exempel pü det här är de ombyggnader som nu sker i Brogürden, där man bygger om ett miljonprogramsomrüde, säger Johan Gerklev, miljÜchef Skanska Sverige och prisutdelare. Projektet är ett patneringprojekt där Skanska är en strategisk partner. Ett antal olika grÜna lÜsningar har man utvecklat. EnergifÜrbrukningen har minskat frün Üver 200 kWh ner till cirka 75 kWh. Man har tagit fram nya produktionsmetoder och byggt prefabvägg, hÜgisolering etc. Projektet har även varit medialt lyckat med cirka 700 besÜkare, büde nationellt och internationellt. Carl XVI Gustaf har hälsat pü. – Med det här priset vill vi uppmana och uppmuntra er fÜr det ni har gjort och vüga gÜra ännu mer. Vi skulle vilja tacka er fÜr det ni gÜr och für oss att prestera till vürt yttersta, säger Johan Gerklev. Tjock vägg och process

Lydia Cappolichio, journalist, är moderator vid framtidsdagarna i alla tre städerna. Hon undrar vad det är som är sü intressant med Brogürden. – FÜrst var det den tjocka väggen. Det var verkligt märkligt att bygga med sü tjocka väggar, det var energieffektivisering, säger IngMarie Odegren, vd fÜr Alingsüshem. Men numera handlar det inte om det utan snarare vilken process de har haft fÜr att komma fram till de rätta besluten. Alingsüshem var tidigt ute med att konvertera till passivhus. FÜr det krävs det mod. – Vi har en jättetuff budget, men vi fÜrsÜker se hüllbarheten ekologiskt, ekonomiskt och socialt tillsammans. Vi har alltsü en summa pengar som vi ska använda da till münga saker och det lÜnsamt, säger Ing-Marie Odegren.

Ing-Marie Odegren, vd fÜr Alingsüshem tar emot Skanskas grÜna framtidspris 2012 av Johan Gerklev, miljÜchef Skanska Sverige. Foto: Fredrik Moback Alingsüshem, som tillhÜr allmännyttan, bygger fÜr människor och att de ska bo energieffektivt. Det minskar driftskostnader och hÜjer fastighetsvärden, sü det belastar inte kunden. – Men däremot für de betala fÜr en hÜjd hÜgre standard, kanske upp till nybyggnadsstandard, till stor del, säger Ing-Marie Odegren. Alingsüshem har fütt reaktioner frün andra bostadsbolag som tycker det är svürt. Men det allmännyttiga bostadsfÜretaget har hüllit pü i tio ür med ett strategiskt arbete där styrelsen varje ür diskuterar om vad de tror om framtiden, energiprisutvecklingen, ränteutvecklingen och inflationen. – Alla de här komponenterna samlar vi sü att vi gÜr en resultat- och balansräkning minst tio ür framüt, vad det gäller Brogürden har vi gjort det till 2040, säger Ing-Marie Odegren. Besluten de tar ska leda till att det blir ekologiskt, ekonomiskt och socialt hüllbart. Gemensam mülbild

Lydia Capolicchio undrar om fÜr- och nackdelar med att ha en strategisk partner. – Det finns inget val i det här fallet. Man müste ha en strategiska partner, därfÜr att vi vet vad de boende vill ha och vi vet vad vi ska leverera till ägaren och dü müste vi ha hjälp med den kunskapen och vi vill alliera oss tidigt, sü att vi inte fattar beslut som är felaktiga. Vi vill ha kontroll pü vüran process, säger Ing-Marie Odegren, som inte ser nügra nackdelar. Capolicchio frügar om vad de lärt sig infÜr kommande projekt.

– Vi har en ständig fÜrbättring och tar inga stora, men smü steg framüt, säger Ing-Marie Odegren. Journalisten tycker att vd:n är duktig och har svar pü allt men undrar om det finns nügonting hon är stolt Üver, som sticker ut, som de inte trodde kunde ske men gick ändü. – Jag tror att det viktigaste är att man har fokus pü de boende – det är dem vi gÜr affär med. Det är deras miljÜ vi jobbar fÜr. Sedan är det andra tekniska saker att lÜsa och dü gür man inte vilse, säger Ing-Marie Odegren. Skanskas grÜna framtidspris lyfter fram kunder och samarbetspartners till Skanska som bidrar till att utveckla grÜna lÜsningar och driva pü arbetet med att skapa ett hüllbart samhällsbyggande. Alingsüshem AB für utmärkelsen fÜr att uppmärksamma deras satsning pü grÜna lÜsningar i ombyggnaden av miljonprogramomrüdet Brogürden i Alingsüs. – Alingsüshem har tagit ansvar fÜr ett hüllbart byggande genom att fokusera pü helheten i omrüdet; socialt, ekologiskt och ekonomiskt. Miljonprogramshusen har fütt en mycket bra energiprestanda tack vare passivhusteknik och ett antal grÜna lÜsningar som utvecklats under projektets güng, säger JÜrgen Larsson, regionchef Skanska Sverige, som fortsätter: – Erfarenheterna frün projektet har spridits inom Skanska och i branschen. Alingsüshem är en fÜregüngare och värdig vinnare av det grÜna framtidspriset, säger JÜrgen Larsson, regionchef Skanska Sverige, i ett pressmeddelande. Fredrik Moback

Nyhet frün Viessmann! - Vitocal 300-G Pro Värmepumpar frün 90 - 250 kW Vür nya serie värmepumpar är fÜr hÜga effektbehov finns i en och tvüstegs utfÜranden som kan kaskadkopplas fÜr hÜgre effekter. Värmepumparna är utrustade med elektronisk expansionsventil och tillsammans med det integrerade RCD-systemet (Refrigerent Cycle Diagnostic System) arbetar värmepumparna optimalt i alla driftlägen vilket resulterar i en hÜg verkningsgrad. Kontakta oss fÜr mer information. www.viessmann.se Viessmann Värmeteknik AB ¡ Gunnebogatan 34 ¡ 163 53 Spünga ¡ Tel.: +46 (0)8 - 474 88 00

9LWRFDO*352B6(LQGG




SENASTE NYTT

Nr 1 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se

5

CE-märkning för bättre information och handel Från den 1 juli 2013 börjar EU:s byggproduktförordning att gälla. Då måste byggprodukter som omfattas av en harmoniserad standard vara prestandadeklarerade och CE-märkta för att få säljas inom EU och fem andra länder.

Syftet är att det ska bli enklare att handla med byggprodukter mellan länderna, och det sker genom att information om produkternas egenskaper redovisas på samma sätt i hela Europa. Vilket ansvar har jag? Det är den som tillverkar byggprodukter som har hela ansvaret för att prestandadeklarera och CE-märka dem. Den som importerar byggprodukter från tredje land, alltså utanför EU, har samma ansvar som en tillverkare. I tillverkarens, och importörens, ansvar ligger också att bevara informationen under tio år efter att den sista produkten sålts. En återförsäljare, distributör, av byggprodukter ska se till att information om produkterna följer med från tillverkare till användare. Du som använder byggprodukter bör vara noggrann med att använda CE-märkta produkter i den mån det finns sådana. Vilka produkter omfattas? Kravet gäller bara för de byggprodukter som kan CE-märkas, det vill säga för de produkttyper som det tagits fram en harmo-

niserad standard som beskriver hur det ska gå till. Finns det inte någon harmoniserad standard för produkten ännu, så ställs heller inte något krav på CE-märkning. Det finns i dag drygt 400 sådana standarder, och det ska så småningom bli ungefär 600. Exempel på produkter som omfattas är fönster, klinker, trägolv, badkar, takpannor och gipsskivor. I prestandadeklarationen anger tillverkaren vad byggprodukten är avsedd att användas till, och sina kontaktuppgifter. Det finns också information om ifall ett tredjepartsorgan varit inblandat i produktens bedömning, och vad detta i så fall haft för uppgifter. Vanligen krävs inblandning av tredjepartsorgan för produkter med höga krav ur hälso- och säkerhetssynpunkt, det gäller till exempel bärande element. För andra produkter, exempelvis trägolv, får tillverkaren själv bedöma och beskriva sin produkt. I en tabell finns sedan prestanda för en rad relevanta egenskaper för just den byggprodukten. Standarden kan innehålla fler egenskaper än de som är relevanta i Sverige, för de irrelevanta får tillverkaren redovisa NPD, no performance determined. Exempelvis så behöver vi i Sverige för trägolv redovisning av prestanda för reaktion vid

Gör ett elval som förändrar

Foto: Morgan Karlsson brandpåverkan, formaldehydklass, halkmotstånd, och naturlig beständighetsklass. Däremot kan tillverkaren välja att redovisa NPD för böjhållfasthet och värmeledningstal. Ofta används den engelska förkortningen DoP, declaration of performance, istället för begreppet prestandadeklaration Vad betyder CE-märket? CE-märkningen är inte en kvalitetsmärkning, eller ett godkännande. Den indikerar bara att produkten bedömts och beskrivits på

290 000 unga vuxna saknar eget boende 290 000 unga vuxna skulle just nu vilja ha en egen bostad. För att fylla behovet skulle det totalt sett behövas 189 900 bostäder, varav 87 600 hyresrätter. Paradoxalt nog minskar bostadsbyggandet i landet, samtidigt som befolkningen ökar. 148 000 unga vuxna, som förväntas stå på egna ben, bor ofrivilligt hemma hos sina föräldrar. Det visar Hyresgästföreningens rapport Unga vuxnas boende i Sverige 2013.

Rapporten Unga vuxnas boende i Sverige 2013 visar att det råder ett stort gap mellan hur unga vuxna bor och hur de vill bo. Det råder också ett stort gap mellan bostadsbyggandet och efterfrågan på bostäder. Hyresrätter efterfrågas

Älska vind! KĂǀƐĞƩǀŝůŬĞƚĂǀǀĊƌĂĂǀƚĂůƐŽŵĚƵǀćůũĞƌďŝĚƌĂƌĚƵĂůůƟĚƟůůŵĞƌĨƂƌŶLJďĂƌĞů ǀŝĂŝdžŝĂDŝůũƂĨŽŶĚ͘dŝůůƐĂŵŵĂŶƐŚĂƌǀŝŚŝƫůůƐĨĊƩŝŚŽƉƂǀĞƌϰŵŝůũŽŶĞƌŬƌŽŶŽƌ ƟůůƉƌŽũĞŬƚƐŽŵĨƌćŵũĂƌƵƚďLJŐŐŶĂĚĞŶĂǀŶćƌƉƌŽĚƵĐĞƌĂĚĨƂƌŶLJďĂƌĞůĨƌĊŶƐŽů͕ ǀŝŶĚ͕ǀĂƩĞŶŽĐŚďŝŽŵĂƐƐĂ͘ sŝůůĚƵŽĐŬƐĊŐƂƌĂĞƩĞůǀĂůƐŽŵĨƂƌćŶĚƌĂƌ͍ZŝŶŐŽƐƐƉĊϬϳϳϭറ–റϭϲϭϳϭϴ͘ ƵŬĂŶŽĐŬƐĊůćƐĂŵĞƌƉĊǁǁǁ͘ďŝdžŝĂ͘ƐĞ

ett standardiserat sätt. Det är fortfarande de svenska byggreglerna som gäller vid nybyggnad och vid ändring av byggnad. Informationen i byggproduktens prestandadeklaration ska kunna användas när man ska avgöra om produkten är lämplig att använda eller inte. Mer information hittar du på Boverkets webbplats www.boverket.se. Sara Elfving Boverket

Endast 51 procent av Sveriges unga vuxna bor i egen bostad – det vill säga bostadsrätt, eget hus eller hyresrätt med förstahandskontrakt. Det är den lägst uppmätta andelen någonsin. Hyresrätten är den mest efterfrågande boendeformen. 40 procent av de unga vuxna uppger i undersökningen att det passar dem bäst att bo i hyresrätt. Trots detta minskar andelen som bor i hyresrätt. 2013 bor 28 procent i hyresrätt, vilket kan jämföras med 39 procent 1997. Att ha en bostad är en förutsättning för att livet ska fungera. Men resultatet av 2013 års undersökning visar att andelen som bor i egen bostad minskar till förmån för osäkra upplåtelseformer och att allt fler unga vuxna bor hos sina föräldrar. I år bor nästan en av fyra, 23 procent, unga vuxna hos sina föräldrar. Det är den högst uppmätta andelen någonsin och kan jämföras med 15 procent 1997. En av fyra bor i osäkra upplåtelseformer. Det är en ökning med tre procentenheter sedan 1997.

En av fem unga vuxna som har flyttat hemifrån uppger sig klara sina boendekostnader nätt och jämt, inte så bra alternativt mycket dåligt. En av fem unga vuxna uppger också att de får hjälp av sina föräldrar eller anhöriga att klara sitt uppehälle eller boendekostnader. Det är den högsta andelen någonsin och kan jämföras med 13 procent 2003. 44 procent av de unga vuxna som har flyttat hemifrån har inte mer än 5 500 kronor kvar varje månad när boendet är betalt. Det ligger under Konsumentverkets beräkningar på hur mycket en person mellan 18 och 30 år behöver för att klara sig. Källa: Hyresgästföreningen


6

ARKITEKTUR

Nr 2 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se

Krönika med Pontus Öhman:

Ett av världens största mässområden Världens största möbelmässa, Salone del Mobile i Milano avverkades under en hektisk vecka den 9 – 14 april. Att besöka mässområdet är som att vandra genom en liten stad – området är gigantiskt och arkitekturen imponerar. Allt fungerar väl i den väldiga skalan och som besökare får man en visuell och rumslig upplevelse utöver det vanliga.

Den stora takkonstruktionen bärs huvudsakligen upp av 183 stycken kraftiga vitlackerade stålpelare, men även av sig självt, det vill säga ibland dyker hela takkonstruktionen ner som ”strutar” eller bågar och tar stöd i marken. Det höga genomskinliga taket skyddar det 32 meter breda gångstråket från regn, men eftersom det inte är sammanbyggt med hallbyggnaderna utan bara ligger fritt är känslan luftig och rymlig och den heta solvärmen vid vackert väder ventileras bort med nästa vindpust. Arkitekterna kallar taket för en ”slöja”, och trots den enorma skalan är det faktisk så man upplever konstruktionen, som ett stycke ljusgenomsläppligt tyg som någon stor hand ledigt har lagt över mässområdets huvudgata.

Vilken mässanläggning som är den största i världen känner jag inte till, men Fiera Milano anses i alla fall vara en av de största. Med sina 450 000 kvadratmeter totalyta, och med sitt 1,5 kilometer långa huvudstråk är mässområdet överväldigande. Det känns som att vandra genom en liten stad med restauranger (över 80 stycken), caféer, barer, butiker, vattendrag, ytor för avkoppling, konferensanläggningar - och så förstås de åtta gigantiska utställningsbyggnaderna som rymmer 24 hallar med totalt 345 000 kvm utställningsyta. Allt knyts PONTUS ihop av det enorma, bölÖHMAN jande, facett-liknande taket som vindlar sig över det långa huvudstråket som ark SAR/MSA, VD och en organisk ljusbärande delägare i Manofactory struktur av glas och stål.

Berömda italienare

Arkitekterna heter Massimiliano och Doriana Fuksas, ett framgångsrikt italienskt äkta par med många meriter bakom sig både som arkitekter, formgivare och som lärare vid olika arkitekt- och designskolor runt om i världen. Paret Fuksas vann nyligen en tävling om ”Moscow Polytechnic Museeum and Eucational Centre” och i Paris norra förorter har man just byggt klart franska nationalarkiven, ett stort och prestigefyllt projekt som kontoret har arbetat med ända sedan 2005. Tillbaka till Milano: Möbelmässan, eller ”Salone Internazionale del Mobile di Milano”

är som sagt oomtvistat världens största möbeloch designmässa och lockade i år inte mindre än 285 698 besökare under 6 dagar, de flesta från Europa, USA, Japan och Kina. (Det bör väl nämnas i denna faktafyllda artikel, att Fieramilano varje år tar emot cirka fem miljoner besökare totalt.) Trots de många besökarna och de välfyllda hallarna så fungerar det hela förvånansvärt väl. Information, orientering, mat, wc, allt är lättillgängligt och förståeligt och köerna är inte långa. Mässan var som alltid spännande för oss inredningsintresserade, även om mycket kändes som varianter på känt tema. Nya revolutionerande tendenser kändes inte närvarande, men ekologiska hänsyn och ambitioner i materialval var än mer påtagligt än tidigare,

trä istället för kromat, återvunnet material och finurliga resurssparande produktionslösningar. Även det kreativa paret Fuksas ställde ut produkter på mässan, bland annat fåtöljerna Molly och Dolly och de ramade speglarna Rosy och Lucy. Ungdomligt, talangfullt, trendriktigt med träben på fåtöljerna och speglarna inklusive ramarna i återvunnet glas. Lägg därtill den italienska humorn och lekfullheten. Italiens formgivare är och har alltid varit enastående och låt oss hoppas att detta kulturellt rika land snart kan få möjlighet att återhämta sig efter alla år av politisk galenskap. Viva l’Italia! Pontus Öhman arkitekt SAR/MSA VD och delägare i Manofactory AB

Allt du behöver – för mindre än 3 kr per dag Itkett är för dig som hyr ut lokaler och bostäder. Här finns juridiskt granskade kontrakt, bilagor och meddelanden. Snabbt, stabilt och alltid tillgängligt. När du abonnerar på itkett betalar du ett fast pris och kan sedan enkelt skapa så många hyreskontrakt du behöver. Du får din egen logotyp på alla kontrakt och fri telefonsupport. Allt detta för 948 kronor per år. Kan det bli bättre? Gå in på itkett.se i dag, läs mer och bli kund du också.

Hyreskontrakt för fastighetsbranschen www.itkett.se


ARKITEKTUR

Fastighetsförvaltaren som kom hem i tid till middagen. Klockan är tjugo minuter i fem. Plötsligt ringer telefonen. En spis i 3c har gått sönder. Nu är det bråttom. Beslutet att reparera eller investera i en ny blir inte lättare eftersom köksinredningen består av en rad udda mått. Vem kan med så kort varsel leverera en spis som har rätt mått och möter kraven som du och hyresgästen ställer på form och funktion? Här är den. S 764 K är en snygg spis som är enkel och robust. Spisen har en säker treglaslucka som skyddar små händer och en häll som klarar hårda tag. En spis som, oavsett användarens matkunskaper, bara går och går. År efter år. S 764 K är en av många spisar i vår breda 700-serie. Serien innehåller energieffektiva och robusta vitvaror i olika mått och passar därför i såväl sekelskifteshus som nyproducerade radhus. Förlåt, du har ju bråttom. Ring 0771-51 10 00, vi ser till att leverera en ny spis till i morgon. Åk nu hem och ät middag.

7

KLIRR STOCKHOLM

Nr 2 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se


8

ARKITEKTUR

Nr 2 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se

Erfarna plütslagare erbjuder designade entrÊtak aluminium pü taket samt tre färger. Man mixar efter eget Ünskemül. Vad hoppas ni pü infÜr framtiden? – Vi har redan uppdrag hos en aktÜr som renoverar miljonprogramsfastigheter. Vi ser gärna fler volymkunder i det segmentet. Vi tror att vi kan tredubbla omsättningen inom de närmaste üren och vi Ünskar knyta till oss fler bra üterfÜrsäljare och utÜka kundkretsen, avslutar Eddie Wingren.

Designtak i Smüland AB, ett snabbväxande fÜretag, beläget i Vetlanda, har tagit fram ett brett grundutbud av entrÊtak som fyller de flesta behov. Man tar även fram kundanpassade varianter om kunden sü vill. Enkel montering, flera material och olika färger kan erbjudas, vilket medfÜr att entrÊtaken kan anpassas efter huset. Vad är hemligheten bakom framgüngen?

Sakari BomstrĂśm

Delägarna Eddie Wingren och Daniel Hallgren arbetade büda sedan ett flertal ür som anställda plütslagare när idÊn bÜrjade gro att starta eget i nischen designade entrÊtak. De bägge kumpanerna sparade pengar fÜr att starta upp en verksamhet utan att lüna pengar. Om det inte fungerade kunde de alltid gü tillbaka till det trygga livet som anställda. I oktober 2009 kÜrde man i güng. Formellt sett är Eddie vd men han betonar att arbete som ett team är det primära. – Vür fÜrsta arbetslokal var ett omklädningsrum, berättar Eddie Wingren när han tänker tillbaka pü starten. Vi använde oss av billiga handdrivna maskiner fÜr att bevara oss skuldfria. I oktober 2010 flyttade vi till stÜrre, ändamülsenliga lokaler i Vetlanda, när vi konstaterat att kunderna uppskattar vüra produkter.

Delägarna Eddie Wingren och Daniel Hallgren. Foto: Sakari BomstrÜm fÜr kunden att ta ställning till. Ofta tar vi själva fram fÜrslag utifrün fasadens utseende och gÜr ett fotomontage sü att kunden für se hur det färdiga resultatet blir, innan de kÜper. Pü sü sätt für kunden ett väderskydd som är anpassat fÜr fastigheten och som smälter in i helheten, fortsätter Eddie.

Hur arbetar ni, med tanke pü att ni har kunder i hela landet? – Kunden skickar bilder till oss pü objektet. Ibland väljer arkitekter ut fÜrslag

Eddie ritar fÜrslagen och Daniel gÜr fotomontagen. I datorns värld är det enkelt att ta fram prototyper. Büda arbetar ocksü med det praktiska hantverket. Man har även en anställd. Vilka har ni som kunder? – Främst är det husfabriker och byggfÜretag, slür Eddie fast. Vi säljer endast till privatkunder genom vüra üterfÜrsäljare. Trivselhus har tvü modeller frün oss i sitt sortiment, MyresjÜhus har en modell med olika bredder. Anebyhus har tvü modeller. Nämnas kan även Stena Fastigheter med Stenataket, HSB Sydost, Riksbyggen, PEAB och Skanska. Vi är müna om att vi skall tillgodose varje kunds behov pü bästa sätt. En bra kundvürd gÜr arbetet roligt och vi känner att vi har världens bästa kunder. Vad är fÜrdelarna med ert koncept? – Vi gÜr ett riktigt plütarbete. Konstruktionen är i aluminium, den är süledes lätt. Även monteringen är lätt. Taket monteras pü en skena som lüser in i undertaket. Taket hüller lüng tid, underhüllet är obefintligt och kostnaden är rimlig. Vi har även tagit fram ett nytt koncept som kallas Easy Collection fÜr projekt med lägre budget. Kunden für välja mellan tre konsoller, glas eller

Lyft ditt hus till nya hĂśjder

DESIGNTAKÂŽ GĂśr entrĂŠ

Monteringsfärdiga entrÊtak Flera av vüra tak levereras med infällda spotlights

Designtak fÜrändrar ditt hus och ger dig en entrÊ med välkomnande och värmande känsla. Vi har ett brett grundutbud med olika modeller och färger. Lyft ditt hus till nya hÜjder med gediget plütarbete!

Nyhsyet! Ea

on

Collecti

Kombinera fritt med Easy Collection entrĂŠtak

Välj konsol, färg och takmaterial (glas eller plüt).

DESIGNTAKÂŽ

Sverige  behÜver     mer  rum  att  växa  i. Och  medan  ni  ger  familjer,  fÜretag  och  offentliga  verksamheter  mer  hjärterum,  skapar  vi   pü  Ekan  mer  utrymme  fÜr  er  utveckling. Vi  skapar  fÜrutsättningar  fÜr  er  att  lägga   mer  energi  och  omsorg  pü  det  ni  vill  gÜra   genom  att  hitta  smartare  sätt  att  utfÜra  det   arbete  som  ni  müste  gÜra.   Vi  genererar  mer  värde  fÜr  varje  kostnadskrona  vilket  frigÜr  medel  fÜr  just  det   som  ni  eftersträvar.  Oavsett  om  det  är  investeringar,  hyresgästservice,  boutveckling,   utdelning  eller  nügot  helt  annat.

Smarta  arbetssätt  leder  ocksü  till  glada  och   stolta  medarbetare  vilket  i  sin  tur  leder  till   glada  och  stolta  hyresgäster.  En  positiv  spiral   kan  man  säga.  Vi  kallar  det  �connecting   the  dots�.   Kontakta  oss  gärna  om  ni  vill  veta  mer   om  hur  vi  kan  bidra  till  er  positiva  spiral.  

www.ekan.com

Ă–stra Nygatan 10, 574 33 Vetlanda | Tel 0383-56 60 01 www.designtak.se | info@designtak.se

 

 

 


ARKITEKTUR

Nr 2 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se

9

Nytt flexibelt byggnadsmaterial för tuffa miljöer Sonoboard är en ny produkt från Sonoform som i 15 millimeters utförande ersätter plywood, samt i 30 millimetersversionen erbjuder en vattensäker fasadplatta.

Sonoboard är ett nytt och flexibelt byggnadsmaterial med utomordentliga möjligheter att stå emot vädrets krafter, samtidigt som det erbjuder en unik struktur. Kärnan är av polyuretanskum och ytan förstärks med glasfiber och en yta

Fakta SONOFORM Sonoform är en marknadsledande tillverkare av kompositpaneler för avancerade applikationer inom byggsektorn. Sonoform AB grundades 1975 och är ISO 9001 och 14001 certifierat företag med långtgående erfarenhet av avancerad kompositutveckling. En strikt kundorienterad syn på utveckling har i decennier drivit företagets utveckling genom en mängd olika branscher och applikationer, såsom komponenter till nyttofordon, bussar och lastvagnar, marina tillämpningar samt försvarsprodukter. Källa: www.boxholmgroup.se

Sonoboard är ett nytt unikt starkt kompositmaterial, helt immunt mot vatten. Foto: Sonoform i termoplast. Jag har stämt träff med vd Petter Kellgren i företagets lokaler i Tranås, för att höra mer om nyheten. – Produkten är lätt och har goda isoleringsegenskaper, berättar Petter Kellgren. Den är helt vattensäker då den inte absorberar något vatten. Den kan användas både utomhus och inomhus. Man kan spika i den vid minusgrader utan

att den spricker och den klarar utomhustemperaturer mellan -30 och +80 grader. Den kan alltså användas som fasadskiva. Har ni något referensobjekt? – Den har använts i Clarion Post Hotel i Göteborg som fasadplatta, på vilken man sedan limmat skiffer och dekorativ kopparplåt. Lilla Bommen eller Läppstiftet som Göteborgshumorn döpt den till är ett annat landmärke som kommer att få fasadskivor i Sonoboard med början i maj 2013 och sex månader framåt. Där har funnits problem med läckage som måste åtgärdas. Lösningen blir board med lackad aluminiumplåt utanpå. Industrioch Byggmetall AB Malmö levererar aluminium med flera lager hårdlack som garanteras hålla minst 15 år. Finns det flera användningsområden? – 15-millimetersskivan ersätter plywood i gjutformar. Där plywood delaminerar och ruttnar i regn och fukt håller sig Sonoboard opåverkad och kan återanvändas hundratals gånger, vilket ger god ekonomi samtidigt som det sparar träd. Den har blivit mycket uppskattad av de kunder som testat den.

Sonoboard har vunnit priset för Plastinnovationer Komposit 2012 av branschtidningen PlastForum. Den är godkänd som fasadplatta i Byggvarubedömningens databas. En CE-märkning blir klar till sommaren 2013. – Produkten kan fås i valfri färg och i storlekar upp till 1,5 x 4 meter, berättar Petter Kellgren. Andra användningsområden är som golv i ishallar, golv i bussar där golvet har längre livslängd än fordonet, ytskikt på trädgårdsmöbler, surfingbrädor med mera. I april ställer Sonoform ut på BAUMAmässan i München med närmare 700 000 besökare. Vi ser framtiden an med tillförsikt, när vi ser det välkomnande mottagande den fått på marknaden, avslutar Petter Kellgren. Sakari Bomström

Petter Kellgren, vd på Sonoform. Foto: Sakari Bomström


10

PRODUKTNYTT

Nr 2 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se

Ny elsvets klarar storsäljande tak För första gången går det nu att montera ett av Sveriges mest sålda tak, Mataki UnoTech, med elsvets. Genom lanseringen av T-Welder, som är specialanpassad för UnoTech, erbjuder Mataki en monteringsmetod som klarar tuffa krav på brandsäkerhet och jämn svetskvalitet. Det SBS-modifierade och svensktillverkade tätskiktet UnoTech finns i dag på över 20 miljoner kvadratmeter takyta. Fram till nu har det enbart gått att montera UnoTech med gasolsvets. Genom Matakis nya modifierade version av den elektriska svetsmaskinen T-Welder finns nu ett alternativ för de som exempelvis har krav på minimal brandrisk vid montering. Traditionell montering av ett SBS-modifierat bitumentak genom gasolsvetsning innebär att montören i praktiken kan arbeta med öppna lågor på taket, som alltid innebär en viss säkerhetsrisk. T-Welder blåser ut hetluft och är ett naturligt alternativ när det finns tuffa säkerhetskrav, till exempel vid vissa industribyggnader eller äldre hus. Dessutom ger elsvetsning en jämn monteringskvalitet med breda jämna svetsar. Den relativt tysta elmotorn innebär att T-Welder även är ett ergonomiskt alternativ för operatören.

Läs mer på www.mataki.com

Daikin’s helt släta designade kassett – Design och genialitet i ett Daikin har lanserat en helt slät och diskret kassett för Sky Air och VRV kommersiella klimatsystem. Denna nya inomhusenhet har en ikonisk och unik design som erbjuder en hög energieffektivitet och höga komfortnivåer. Den helt släta kassetten är den första kommersiella inomhusenheten som är utvecklad för den europeiska marknaden och är resultatet av samarbetet mellan Daikin och den välkända internationella produktdesignern Yellow design. Kassetten är designad för att smälta in i moderna kontorsmiljöer och är den första som passar in i ett standardeuropeiskt innertak vilket gör att belysning, högtalare och sprinkler kan monteras i paneler som ligger i direkt anslutning. Den finns i vitt eller vitt och grått, kassetten sammanför design och funktion på ett perfekt sätt, med sin helt släta utformning, fyrvägsluftfördelning och intelligenta sensorer (tillval) som säkerställer de allra högsta kraven på design, samtidigt som de levererar komfort och en fantastisk årstidsrelaterad verkningsgrad (upp till A+).

Ökad markfrigång med nya eldrivna saxliftar från JLG Eldrivna saxliftar ger ett brett arbetsområde, alltifrån kommersiellt byggande till underhåll. Dessutom tar de sig fram nästan överallt. Ny konstruktion på 6RS och 10RS ger mindre rörliga delar och en större markfrigång som i sin tur gör det säkrare att ta sig fram på ojämnt underlag. Nyheterna presenteras på MaskinExpo, Nordens största maskinmässa. RS-seriens saxliftar är robusta, enkla att manövrera och är mycket tillförlitliga. Båda modellerna har en backtagningsförmåga på hela 25 procent. Nya förbättrade reglage och samma smala mått för att enkelt ta sig igenom standarddörröppningar. 6RS når 5,8 meter och kan lasta 227 kilo, medan 10RS når en arbetshöjd på 9,75 meter och har maxlast för plattformen på 320 kilo.

Läs mer på www.brubakken.se

Läs mer på www.daikin.se

Crimphandy – Den minsta skal- och crimpautomaten på marknaden Phoenix Contact lanserar nu ett nytt verktyg för snabb hantering av trådändhylsor – Crimphandy. Ledaren skalas, trådändhylsa monteras och pressas på ledaren i ett moment. Alltihop tar inte mer än två sekunder. Automatisk kontroll av ledararea, tillsammans med en robust konstruktion säkerställer att varje pressning klarar och till och med överträffar gällande krav. Bandade trådändhylsor matas framautomatiskt ifrån det inbyggda magasinet. Handhavandet är enkelt: tre LED:er ger hela tiden information om driftstatus. Litiumjonbatteriet har en kapacitet för 2 000 kontaktpressningar och kan laddas fullt inom en timme med den medföljande laddaren. CRIMPHANDY är inte större än en batteriskruvdragare och väger bara 430 gram. En avtagbar behållare för avisoleringsrester ger en ren arbetsmiljö och möjliggör användning av verktyget även inuti apparatskåp.

Läs mer på www.phoenixcontact.se


PRODUKTNYTT

Nr 2 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se

Nytt återströmningsskydd Nu finns återströmningsskydd AT 1162C i vårt sortiment. En komplett skyddsmodul typ AB, inklusive pump och bufferttank för vätskekategori 5. Modulens konstruktion medger en enkel installation och dess behändiga storlek gör att den kan monteras i trånga utrymmen. Enheten är konstruerad för fast installation på vägg med medföljande väggfästen. Armatec är ett kunskapsföretag som löser olika problem för kunder inom värme, kyla och process. Det gör man med hjälp av skickliga och engagerade medarbetare samt noga utvalda produkter och färdiga systemlösningar. Man erbjuder till exempel fjärrvärmecentraler, återströmningsskydd, reduceringsstationer, legionellaskyddscentraler och kylsystem. Självklart levererar man även produkterna som ingår i systemen.

Läs mer på www.armatec.se

11

Bekämpa mördarsniglarna med naturens produkter Så snart temperaturen ligger stadigt på omkring 4 plusgrader sätter det igång en febril och oönskad aktivitet i jorden, en aktivitet som snart blir ett riktigt gissel för hobbyodlare som professionella odlare – mördarsniglarna inväntar våren. Snigel Effekt från Neudorff bekämpar sniglarna effektivt och är godkänd för ekologisk odling av den internationella organisationen EcoCert. Knepen för att bli av med mördarsniglarna är nära nog lika många som antalet ägg under marken. Salta dem, klipp sönder dem, locka med öl, lägg ut kalk eller sätt koppartråd runt rabatterna. Men problemet med många metoder är att de döda sniglarna ofta ligger kvar i trädgården, vilket drar till sig ytterligare sniglar. Och därmed ytterligare problem. Snigel Effekt från Neudorff är ett naturligt bekämpningsmedel mot sniglar, som är godkänt av EcoCert för användning i ekologisk odling. Granulatet består av järnfosfat, en järnförening som förekommer naturligt i naturen. Järnfosfatet är blandat med en vetedeg, som fungerar som lockbete.

Läs mer på www.neudorff.se

Unik teknologi ger 25 procent lättare gipsskiva och ergonomiska fördelar Gyproc lanserar en ny lättare gipsskiva för invändiga väggar och tak. Den nya skivan Gyproc ErgoLite är cirka 25 procent lättare men ändå lika stark och stabil som en standardgipsskiva. För de som monterar, transporterar och säljer skivorna innebär de lättare skivorna en ergonomisk fördel och en bättre arbetsmiljö. – Att manuellt hantera en skiva som väger femton istället för tjugo kilo gör stor skillnad. För en montör innebär det drygt hundra kilo mindre att lyfta under en vanlig arbetsdag, säger Bo Larsson, System & Innovation Director Nordic på Gyproc AB. Den nya skivan är resultatet av unik teknologi som gör det möjligt att tillverka en lätt gipsskiva med en höghållfast kärna. ErgoLite är den första i sitt slag i Europa. ErgoLite monteras på precis samma sätt som traditionella gipsskivor och tillsammans med Gyprocs systemlösningar uppfyller den föreskrivna ljud- och brandkrav. Skivan är lika stark och stabil som en standardgipsskiva. Kärnan är armerad och ytlagret består av gips med hög densitet och ett ytskikt av stark kartong.

Läs mer på www.gyproc.se

Ny diamantteknik kapar både kostnader och stål Det är dags att tänka om när det gäller kapning av stål. På samma vis som diamantkapklingor för 20-30 år sedan ersatte abrasiva kapskivor vid sågning i betong så kan diamant nu komma att gälla även vid kapning av stål. Den nya tekniken och verktygen, som kallas för Diamond-X, visas av Jack Midhage AB på MaskinExpo, den 23-25 maj.

SL sockellistsystem – Stilren och modern design Med Hagers SL-system kan anslutningar för elkraft, radio och tv-signaler, kommunikation och datanät tillgodoses i ett designmässigt utseende. Ledningsförläggning och apparatinstallation anpassas till rummets yta och kan när som helst ändras eller byggas ut. Produktprogrammet möjliggör smidiga lösningar för installation i hörn, längs väggar och tak. Sockelkanalens underdel är delad i två fack för exempelvis uppdelning av kraft och data. • Färgvarianter: Vit, Svart, Aluminium • Finns i standardprofil och profil med LED-belysning • Finns i två olika höjder 50 mm och 80 mm Hager: Specialist på elinstallationer för bostäder och kommersiella byggnader Hager Group är en ledande leverantör av system, lösningar och tjänster inom elinstallation. Dess utbud av tjänster sträcker sig från eldistribution till strömställarsystem och från smart fastighetsautomation till säkerhetslösningar för installation i bostäder, kommersiella och industriella fastigheter.

Läs mer på www.hager.se

Diamant är det hårdaste material som går att frambringa. Den koreanska tillverkaren av diamantverktyg Ehwa Diamond Co har efter många års forskning utvecklat en teknik som gör det möjligt att belägga diamanter på verktyg med mycket högre hållbarhet än tidigare. Den nya tekniken innebär att man kan tillverka verktyg som kan kapa eller slipa hårda metaller med både en högre skärhastighet och en lång livslängd på verktygen, till en kostnad som är avsevärt lägre per snitt jämfört med vanliga kapskivor. – Förutom en påtagligt bättre verktygsekonomi så spar man mycket tid för att man slipper krångel och tid med byten av skivor. En annan stor fördel är ju att man hela tiden också behåller skärdjupet – klingan slits inte ner som en kapskiva gör, säger Morgan Midhage, produktansvarig på Midhage.

Läs mer på www.midhage.se


12

ENERGI

Nr 2 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se

Miljövänlig isolering med fibrer från returpapper Östsvensk Miljöisolering utför miljövänlig isolering med cellulosafibrer från returpapper. Till isoleringen tillhandahålls en ångbromsduk som fungerar optimalt med isoleringen. Företaget - som är beläget i Sunhultsbrunn utanför Tranås på det småländska höglandet - utför isoleringsuppdrag i hela Sverige men kanske framför allt den södra delen av landet.

Fakta

– Cellulosaisolering görs av sorterat returpapper av dagstidningar, säger företagets ägare Johan Samuelsson. Skarvfri och tät

Att återanvända material som annars skulle brännas sparar både energi och natur, särskilt som isoleringen minskar energiförbrukningen i byggnader. Cellullsisolering andas vilket bidrar till en behaglig inomhusmiljö. Till isoleringen används en ångbromsduk som fungerar ungefär som ett Goretexplagg. Den släpper i princip inte igenom vatten utifrån men ventilerar ut fukt. Cellullen är hygroskopisk, det vill säga den kan ta upp fukt från omgivningen och sedan avge den. Fukten ventileras ut genom ångbromsduken utan att cellullen förlorar sin isoleringsförmåga. Man kan isolera golvbjälklag, vindsbjälklag, väggar, snedtak och parallelltak med

Johan Samuelsson använder miljöklassade fordon när han levererar miljövänlig isolering. Foto: Sakari Bomström cellulosafibrer. Materialet fungerar även utmärkt som ljudisolering och akustikdämpning, samt kondensskydd och dragtätning. Företaget erbjuder teknisk rådgivning för den som behöver det. – Isoleringens uppbyggnad i kombination med att den blåses in, möjliggör en minimal isoleringstjocklek, vilket underlättar isolering i trånga utrymmen. Det beror på att cellullen kan tränga in i små utrymmen där den bildar en tät och skarvfri isolering, berättar Johan Samuelsson.

Bland kunderna märks bostadsrättsföreningar, fastighetsförvaltare, byggföretag och även vanliga villaägare. – Vi använder oss av miljöklassade fordon och kan därför arbeta även där det finns restriktioner på utsläpp från arbetsfordon, till exempel i Stockholms innerstad där flera bostadsrättsföreningar anlitat oss, avslutar Johan Samuelsson.

Densitet Öppna konstruktioner 24 – 45 kg/m3 Slutna konstruktioner 38 – 65 kg/m3 Värmeledningsförmåga λD = 0,039 W/mk Brandklass 100 mm B-s2,d0 40 mm E Ångmotstånd μ = 1 Lufttäthet 28 kg/m3 r = 4,5 kPa.s/m2 47 kg/m3 r = 22,0 kPa.s/m2 Fukthalt vid leverans max. 12 % Vattenabsorption 30 kg/m3 Wp = 14,70 kg/m2 60 kg/m3 Wp = 35,20 kg/m2 Sättningsgrad Öppna konstruktioner S = 0 % * Slutna konstruktioner S = 0 % * Eftersom den blåses in på ett speciellt sätt är sättningsgraden obefintlig i öppna konstruktioner.

Sakari Bomström

SWEPOS® Nätverks-RTK-tjänst

erbjuder navigeringsstöd och positionering i realtid med centimeternoggrannhet. RTK-korrektioner sänds idag via GSM och GPRS och används för t.ex. detaljmätning, utsättning, datainsamling för GIS, förrättningsmätning och maskinguidning. Om det räcker att du får positionen i efterhand kan du skicka in dina observationsdata till SWEPOS beräkningstjänst. Tel: 026-63 37 53 • Fax: 026-65 42 75 • swepos@lm.se • www.swepos.com


ENERGI

Nr 2 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se

13

Energieffektivisering på kostnadseffektivt sätt Sveriges riksdag har ställt sig bakom EU:s mål när det gäller energieffektivisering. Det finns en vilja och en tydlig inriktning – Sverige som nation vill vara med. Det finns också kunskap om hur det kan göras på ett kostnadseffektivt sätt. Ändå är det många företag som i dag väljer bort energibesparande åtgärder med hänvisning just till kostnadseffektivitet – det går inte att räkna hem investeringarna, menar man. Men stämmer det verkligen?

Över 800 000 (200 miljoner kvadratmeter) lägenheter byggda i miljonprogrammet, 150 miljoner kvadratmeter lokaler och 190 miljoner kvadratmeter småhus behöver under de närmaste tio åren genomgå omfattande renoveringar, ombyggnad och energieffektivisering. Det är alltså nu man har chansen att renovera energieffektivt, inte senare. 40 procent av Sveriges totala energianvändning finns i fastighetssektorn. Rekorderlig Renovering

Energimyndighetens beställargrupper BeBo och BELOK har visat att man kan genomföra både energi- och kostnadseffektiva renoveringar. Inom flerbostadsområdet har ett antal renoveringsprojekt genomförts där den uppmätta energibesparingen uppgått till minst 35 procent med lönsamhet. När det gäller fastigheter så som kontor,

Gröna gatan i Uppsala är ett demonstrationsobjekt efter Rekorderlig Renovering.

Per-Erik Nilsson, koordinator för BELOK.

sjukhus, skolor och andra byggnader visar BELOK att man kan göra stora vinster genom att använda metodiken Totalprojekt när man bygger om. Här finns exempel på projekt där energibehovet i byggnaden minskat med mer än hälften och med god lönsamhet. Ett av projekten som genomförts med BeBo:s metod Rekorderlig Renovering är Uppsalahems satsning på Gröna gatan. Här renoverades trevåningshus från 1952 och används nu som demonstrationsprojekt som visar vägen för andra liknande projekt. – Målet var att halvera energianvändningen, ett mål vi inte riktigt nådde men med en 35- procentig minskning anser vi ändå projektet vara lyckat, säger Anna Freiholtz, projektledare, Uppsalahem.

av klimatförändringens ekonomi inser att det är mer lönsamt att åtgärda klimatförändringen innan den uppstår än att ta hand om den när den inträffat. Att räkna hem vinsterna med energieffektivisering handlar om långsiktig affärsmässighet. De fastighetsföretag som tar sitt ansvar har störst chans att vara attraktiva på hyresmarknaden i framtiden. Genom att se långsiktigt och fokusera på helheten kan vi faktiskt bli de föregångare vi vill vara – och få en ekonomisk lönsamhet på samma gång.

Samma språk

Anna Freiholtz, projektledare, Uppsalahem.

Under vintern har BeBo erbjudit 35 nya projekt ett startbidrag för att genomföra en förstudie i syfte att visa att en halvering av eneriförbrukningen är möjlig, ett erbjudande som mötts med större intresse än man väntat sig. Till hösten finns de första resultaten tillgängliga och en fantastisk bank av kunskap och erfarenhet har börjat byggas upp. I dag pågår över 100 Totalprojekt runt om i landet, varav cirka 30 finns bland BELOKs medlemmar. Tre av dessa är slutförda och visar energibesparingar på över 50 procent och en förräntning på investerat kapital på över 10 procent.

– Vi börjar med att fråga om kraven på lönsamhet för att genomföra åtgärder i byggnaderna. Sedan identifieras alla åtgärder som ryms inom lönsamhetskravet, säger Per-Erik Nilsson, koordinator för BELOK. Det ger ekonomer och tekniker ett gemensamt språk. Lönsamt

– Totalprojekt är väldigt intressant och gör att man går igenom en fastighet på djupet. Vi gjorde det på Hägern Mindre 7 och nådde en halvering av energianvändandet. Man tar ett totalgrepp om fastigheten och gör en systematisk driftoptimering, det får en stor inverkan, säger Jonas Markström, Energy controller på Fabege. Det finns alltså många exempel på hur man kan energieffektivisera med god marginal. Det finns stödmaterial och framför allt kunskap att hämta. För Energimyndighetens nätverk BeBo och BELOK är en av de viktigaste uppgifterna att hjälpa till att föra ut denna kunskap till byggherrar och fastighetsägare, undanröja osäkerhet och ge dem verktygen till energieffektivisering i fastighetsbeståndet. Med BeBo:s och BELOK:s metoder, som tar sin utgångspunkt i fastighetsägarens lönsamhetskrav, ett paket av åtgärder och långsiktiga kalkyler kan insatserna räknas hem. Det finns också andra argument för energieffektivisering. Den som tagit del av Sternrapporten – en genomgripande analys

Leonardo D´Errico Ställföreträdande pressekreterare Energimyndgheten

Fakta BeBo – Energimyndighetens beställargrupp för energieffektiva flerbostadshus www.bebostad.se BELOK – Energimyndighetens beställargrupp för lokaler www.belok.se Sveby – Standardisera och verifiera energiprestanda i byggnader www.sveby.org Källa: Energimyndigheten

Sjudaregatan 3, Sunhultsbrunn, 070-679 66 79


14

ENERGI

Nr 2 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se

Plusenergihuset Åsaliden Växjö kommun blev för några år sedan av BBC kallad för Europas grönaste stad för det framgångsrika miljöarbetets skull. På 1990talet väcktes tanken om en fossilbränslefri kommun 2030. Därför har det kommunala energibolaget Växjö Energi AB, VEAB, nu gått in i projektet Åsaliden. Sveriges första miljösmarta plusenergihus har ingen energikostnad, utan genererar mer energi än det förbrukar!

FAKTA VÄXJÖ ENERGI AB Växjö Energi AB satsar på miljö och teknikutveckling. Kärnverksamheten utgörs av produktion och distribution av el, fjärrvärme och fjärrkyla samt it-kommunikation till totalt 30 000 kunder. Den minskade oljeanvändningen under de senaste 20 åren har starkt bidragit till Växjös minskade koldioxidutsläpp. Företaget producerar ca 95 procent av fjärrvärmen, fjärrkylan och elen med trädbränslen och torv. Råvaran består till största delen av avverkningsrester från hyggen samt spån, bark och frästorv. Källa: www.veab.se

Ann-Marie Ståhlberg, vd på VEAB, förklarar kommunens miljöprogram: – Att Växjö kallar sig Europas grönaste stad betyder att vi arbetar intensivt i kommunen och i samarbete med andra aktörer för att nå en ekologiskt hållbar utveckling. Kommunen arbetar för att underlätta för invånare och företag att leva med minimal miljöpåverkan och strävar efter att själv föregå med gott exempel. Därför har vi nu gått in i ett samarbete med föreningen Miljösmarta hus i Småland kring projekt Åsaliden. Vi är helt enkelt nyfikna på hur nya energilösningar kan utveckla samhället långsiktigt och i Växjö finns det en bred politisk uppslutning och samsyn kring dessa frågor, oavsett vilka partier som för stunden dominerar kommunalpolitiken. Redan på sextiotalet arbetade man i Växjö med att förbättra miljön i sjöarna. På 1970-talet var man föregångare i utbyggnad av fjärrvärme och biobränsleanvändning. Åsaliden

Åsaliden är ett världsunikt projekt. Huset som är på 180 kvadratmeter i två plan, är byggt med miljösmarta material och med unika energilösningar. Grunden är isolerad med skummat, återvunnet glas som finns i form av lecaliknande makadamstora bitar. Inget vatten sugs upp i plattan. Som isoleringsmaterial används fårull och cellulosafibrer. Takbeläggningen är gjord av återvunna öl- och läskburkar som smälts om till täckplåtar. Aluminium rostar inte,

den ytoxid som bildas är mycket beständig mot sur nederbörd och slitage och om 50 år eller mer kan den återvinnas igen. – Vi köpte huset av föreningen Miljösmarta hus för att utvärdera de erfarenheter som det kan ge, fortsätter Ann-Marie Ståhlberg. Intresserade fick anmäla sig för att visa sitt intresse för att hyra huset i två år och en barnfamilj flyttade in i april 2013. De skall skriva dagbok och en blogg om hur det är att bo i huset. Det har byggts ett särskilt rum i huset som innehåller en mängd mätutrustning som skall ge oss data om energiflödena. Huset innehåller en mängd flexibla energikällor. På taket finns solpaneler som ger värme till ackumulatortanken och solceller som ger elenergi. En vattenmantlad vedkassett ger både mysvärme och ett bidrag till uppvärmningen, kopplat till ackumulatortanken. Vid behov köper man el och fjärrvärme från VEAB. Ventilationen är försedd med en mycket effektiv värmeväxlare som ser till att värmen i frånluften värmer upp

tilluften. När huset producerar överskott på värme skickas den ut på fjärrvärmenätet till nytta för andra fjärrvärmekunder. Detta är det första huset i Sverige som har denna möjlighet och beräknas bidra med cirka 4000 kilowattimmar om året. Överskott av el säljs också till VEAB. Det fina är att man slipper energiskatter på den energi man själv genererar. – Vi samlar in kunskap om hur elnätet och fjärrvärmenätet påverkas av externt tillförd energi. Vi får se i ett verklighetsbaserat projekt hur det är för en familj att bo i ett plusenergihus. VEAB har kommunens uppdrag att försörja samhället med värme och el. Här har vi möjlighet att vara med och påverka hur framtidens energisystem kan se ut och hur bostäder och industrier kan energioptimeras de närmaste decennierna, säger Ann-Marie Ståhlberg avslutningsvis. Sakari Bomström

MILJÖSMARTA HUS Ett antal företagare i Småland har bildat föreningen Miljösmarta hus i Småland. Föreningens ändamål är att i medlemmarnas respektive företag utveckla, bygga, marknadsföra och sälja energieffektiva och miljövänliga hus. Källa: www.miljosmartahus.se

Plusvärmehus med sol till fjärrvärmenätet

– Toppeffekten för solvärmeanläggningen ligger på cirka 300 kilowatt, en solig dag, säger Gunnar Lennermo, civilingenjör och konsult, men pumpen stannar om det blir 130 grader varmt i solfångarna vilket indikerar att någonting har blivit fel.

går överskottet ut till fjärrvärmenätet. Men för den enskilde fastighetsägaren kan det vara svårt att få gehör för att sälja solvärme. – Det gäller att fjärrvärmebolagen är med på noterna och hur stor kund man är gör skillnad, säger Gunnar Lennermo, som ser vissa fjärvärmebolag som bromsklossar men lyfter fram Norrtelje Energi, som ett föredöme. Men flera lyckade exempel finns. Förutom Lerum, är Kristianstad och Kungsbacka kommuner långt framme med generella solvärmesatsningar. I Malmö går det också bra. Där finns flera solvärmeanläggningar, tack vara en framsynt kommunal satsning och att ett fjärrvärmebolag har ställt sig positiv till solvärme.

Utvärderar

Toppar listan

Granne med Nya Ullevi ligger teknikkonsultföretaget WSPs nya lokaler. På ett intressant seminarium under invigningen får vi veta mer om solfångare och fastighetsägarnas möjligheter att sälja solvärme till fjärrvärmenätet. Ett exempel är plusvärmehusen Höjdenvändan i Lerum, vars solfångare har effekten 600 Watt per kvadratmeter i effekt.

Temperaturgivarna på solfångarna vid Höjdenvändan har det varit vissa problem med eftersom solfångarna inte är förberedda för dessa. Nu ligger de mot själva röret, utanför solfångarna, vilket ger ett skaplig värde men inte helt bra. Det största problemet var att entreprenören som satte upp solfångarna gick i konkurs. Nu, ett och ett halvt år senare, sedan strax före påsk har solvärmeanläggningen kommit igång. – Vi får se om det går att täcka hela husets värmeförbrukning med solvärme, säger Gunnar Lennermo. Verkningsgraden i solvärmeanläggningen sjunker när arbetstemperaturen stiger. Totalt finns det cirka 30 sådana här anläggningar i Sverige, men det är först på senare år man har börjat utvärdera dem. Ett annat exempel är sporthallarna vid Tingvalla idrottsplats, Karlstad. När deras ackumulatortank är maximalt uppvärmd

Höjdenvändan 32 lägenheter Byggt av Skanska, inflyttning 2011 400 m2 solfångare ger i april månad 2013 upp till 800 kWh/dag

Inför att man som fastighetsägare ska sätta upp solfångare är det en viktig sak att tänka på, förutom att få med sig fjärrvärmebolaget: – Det gäller att ha rätt förbrukning och man tittar då på juli månad, när det är som sämst med mycket sol och ett litet behov, säger Gunnar Lennermo. Årsinstrålningen i Sverige varierar mellan 900 och 1 100 kWh per kvadratmeter. Den är med andra ord lika stor som i Tyskland, där man kommit betydligt längre med solfångare. SOM-institutet vid Göteborgs universitet gör årliga mätningar om samhällsvetenskapliga, medie- och opinionsfrågor. I deras mätningar från 1999 och framåt om energi hamnar solenergi i topp när det gäller vilket som är det populäraste energislaget, tätt följt av vindkraft. Österrike och Danmark

– Dålig matchning är det främsta problemet för Sveriges del, säger Oskar Kvarnström, civilingenjör i teknisk fysik och energistrateg vid WSP. Med det menas att solen levererar som mest under de månader där behovet i fjärrvärmenätet är som minst. Men i Österrike har man kommit lägre. De har störst solfångaryta per capita i världen och en stor solfångarindustri. Att de saknar konkurrens från värmepumpar och avfallsförbränning är två fördelar.

Gunnar Lennermo, civilingenjör i maskinteknik som arbetar som solvärmekonsult hos Energianalys och WSP och Oskar Kvarnström, civilingenjör i teknisk fysik och energistrateg vid WSP, berättar om hur solvärme och fjärrvärme kan samverka. Foto: Fredrik Moback

Fakta 93 procent av uppvärmningen till flerbostadshus i Sverige kommer från fjärrvärme. För lokaler gäller 83 procent. Fjärrvärmen består till 47 procent av biobränsle, 20 procent kommer från avfall, 18 procent kommer från fossilt bränsle och sex procent från spillvärme. 0,0 procent kommer från solenergi. Men fjärrvärmebehovet minskar på grund av klimatförändringar, energieffektiviseringar, konkurrens från bland annat värmepumpar och konkurrens om råvaror. Källa: Energimyndigheten

– Att ha småskaliga solfångaranläggningar på flerfamiljshus och villatak är en möjlighet även i Sverige, säger Oskar Kvarnström. Ett annat land som kommit långt är Danmark. Många mindre städer satsar på solvärme inkopplat på fjärrvärmenäten. Danmark har nio av de tio största solvärmeanläggningarna i EU. Solvärmen ges utrymme tack vare vindkraften. Man har mycket av elproduktion från vindkraft och naturgaseldad kraftvärme. Blåsiga dagar ger låga elpriser och olönsam kraftvärmeproduktion. Solvärme konkurrerar då med naturgaseldade värmepannor.

I Sverige så krävs det en grön profilering, att miljömedvetna kunder efterfrågar solvärme. Det vill också till att man kan säsongslagra solvärme och att kunna få integrera solvärme i när- och fjärrvärmenät. WSP håller nu på att utreda hur man kan ursprungsmärka grön fjärrvärme för forskningsprogrammet Fjärrsyn, forskning som ska stärka fjärrvärme och fjärrkyla. Fredrik Moback


ENERGI

Nr 2 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se

15

Skräp för 118 000 kronor värmer härbärgen Digitalt skräp för 118 000 kronor har slängts i Svensk Fjärrvärmes virtuella papperskorg. Skräp som nu blir värme för Sveriges Stadsmissioners härbärgen för människor i hemlöshet.

Svensk Fjärrvärme överlämnade i april 118 000 kronor till Riksföreningen Sveriges Stadsmissioner. Pengarna motsvarar allt skräp som slängts i Svensk Fjärrvärmes digitala papperskorg inom kampanjen Vi värmer varandra och som nu blir till värme för människor i hemlöshet.

Sveriges Stadsmissioner Stadsmissioner arbetar för människor som lever i utsatthet och utanförskap i Sverige. Sveriges Stadsmissioner består av de individuella Stadsmissionerna i Göteborg, Kalmar, Linköping, Skåne, Stockholm, Uppsala och Västerås.

– Det här har varit ett givande samarbete som vi gärna ser en fortsättning på. Den digitala papperskorgen visar på ett enkelt och symboliskt sätt hur resurser som annars går till spillo kan bli till nytta för andra, det vill säga värme till människor i hemlöshet. Den enes skräp blir på så sätt den andres värme, säger Ulrika Jardfelt, vd för Svensk Fjärrvärme, i ett pressmeddelande. Alla som har slängt sitt datorskräp i papperskorgen är med och bidrar till att sprida värme till Sveriges Stadsmissioners härbärgen runt om i landet. – Jag vill tacka alla som varit med och slängt sitt datorskräp i papperskorgen. Bidraget från det slängda skräpet kommer att ge värme till några av samhällets mest utsatta grupper. Det här är ett värdefullt samarbete för

Sveriges Stadsmissioner och vi hoppas på en fortsättning nästa vinter, säger Emma Fredriksson, tillförordnad chef för insamling och kommunikation på Skåne Stadsmission. Drygt fyra miljoner svenskar får varmvatten och värme från fjärrvärme. Idén med fjärrvärme är att använda resurser som annars skulle gå förlorade, det vill säga det som andra betraktar som skräp. Mycket av den fjärrvärme som används i dag kommer exempelvis från avfall och spill från skogsindustrin. Det digitala skräpet som slängts i papperskorgen blir en symbol för det verkliga skräpet som bränns i fjärrvärmeverken och som sedan blir till värme.

OM PAPPERSKORGEN De som har skänkt värme har laddat ner programmet Papperskorgen på sin dator. När användaren slängt sitt digitala skräp, dokument, bilder etc har man kunna se hur skräpet omvandlades till kilowattimmar värme. För varje kilowattimme som slängts har Svensk Fjärrvärme skänkt en summa till stadsmissionerna med tanken att de ska värma härbärgen för människor i hemlöshet. Genom att använda programmet kan användaren, i realtid, även se hur mycket ”digitalt skräp” som slängts totalt och hur mycket värme det genererat.

Källa: Svensk Fjärrvärme

Vindkraftsföretag kan expandera i Värmland lämnas in till länsstyrelsen för beslut. Avtal med markägare ska förhandlas. En markentreprenad ska beräknas och upphandlas. Så det tar normalt minst fem år från vindmätningarna innan projektet kan bli verklighet. Hur ser era expansionsplaner ut? – Vi har en vindpark i Fredriksdal utanför Nässjö som nyligen blev klar, i april 2013. Vi har påbörjat processen med tre vindparker i Värmland, där miljökonsekvensberäkningen är inlämnad. Där handlar det om 25-30 verk. Vi planerar för 5-10 verk per år under en tioårsperiod, avslutar Stefan Harrysson.

Historiskt sett har den största andelen el kommit från ändliga energikällor, dit olja och kärnkraft får räknas. Tiden har kommit för att öka andelen el från förnybara naturliga energikällor. Bixia AB med sina systeroch dotterbolag satsar på utbyggnad av närproducerad förnybar el, från sol, vind, vatten och biomassa. Frågan är: Har företag i helt andra branscher något att vinna på att investera i ägarandelar i vindkraftverk?

Jag träffar Stefan Harrysson på Bixia ProWin AB i Linköping som berättar: – Vi på Bixia vill inspirera till sparsam, förnuftig elanvändning och främja lokala initiativ och krafter. Genom att vi låter kunderna äga en del av vår vindkraftsproduktion kan kunderna uppnå energiprisneutralitet och stärka sina miljöprofiler. Kort sagt uppstår en positiv skatteeffekt, när man balanserar sitt företags energiförbrukning med mängden el som produceras i ens vindkraftsandelar. Företag med stor

Sakari Bomström

Stefan Harrysson följer vindkraftverkens energiproduktion i realtid. energiförbrukning, som fastighetsbolag, dagligvaruhandel och andra större företag har redan upptäckt fördelarna och agerar

aktivt för att optimera sin energiprisbalans. Här arbetar vi med långa kontrakt. Hur fungerar det om man vill investera i vindkraft? – Ett vindkraftverk delas upp i nio andelar. Bixia ProWin AB äger en andel i varje verk, vilket innebär ett plus för trovärdigheten genom att man själv är investerare, fortsätter Stefan Harrysson. Ett vindkraftverk har ett tillgänglighetsmål på 99 procent. Det måste producera i princip hela tiden. Vi levererar inte bara vindkraft utan sköter också service och drift genom driftsbolag så att maximal funktion kan garanteras. Beredskapen mot driftstörningar är dygnet runt, varje dag på året. Hur går det till när en vindpark planeras? – Först mäter man vindarna under två till tre år. Sedan sker en projektering. Vilken typ av vindkraftverk ska man ha på denna plats? Beräkning av ljudbild ska ske. Hur starkt kommer det att låta vid de närmaste bostadshusen? Hur gör man för att gränsvärden inte ska överskridas? Blir det fladdrande skuggor från vingarna i någons köksfönster vissa tider på dygnet? Måste i så fall kraftverket stängas av en liten stund för att en sådan effekt ska undvikas? Miljökonsekvensberäkningar ska diskuteras i samråd med intressenterna i området innan det

Vindpark Fredriksdal utanför Nässjö. Foto: Bixia

FAKTA Bixia är Sveriges fjärde största elhandelsföretag och har elkunder över hela Sverige. Bolaget ägs av tio regionala elbolag, vilket ger företaget en stark lokal förankring. Företaget representeras av nitton kontor i södra och mellersta Sverige. Genom dotterbolaget Bixia Energy Management har man bedrivit egen krafthandel på Nord Pool sedan 1999. Systerbolaget Bixia ProWin AB har fokus på högeffektiva vindkraftverk, ofta i samarbetsprojekt med sina kunder. Bolaget Bixia Gryningsvind AB producerar vindkraft och erbjuder större företagskunder ägarandelar för att kunna balansera sina energikostnader och samtidigt göra en aktiv insats för miljön. Bixia Vind AB producerar vindkraft och erbjuder vindkraftsaktier till allmänheten. Bixia Byggvind AB, Höglandsvind AB och Bixia Frykdal Energi AB är projekteringsbolag som driver processen från att teckna avtal med markägare till att skaffa tillstånd för projektering och byggnation.


16

ENERGI

Nr 2 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se

Flexifuelforskningen gav nytt värmesystem Företaget Euronom i Kalmar har utvecklat ett produktsortiment som gör att kunden kan välja mellan energikällor alltefter hur de varierar i pris och tillgång. Systemet kan anpassas både till villor och kommersiella fastigheter.

Stig-Olov Tingbratt, miljönämndens andre vice ordförande i Västra Götalandregionen, Helen Persgren, miljönämndens förste vice ordförande i Västra Götalandregionen och Carlos Andersson, verksamhetschef Passivhuscentrum Västra Götaland. Foto: Passivhuscentrum Västra Götaland

Invigning av ny utställning för passivhus

Tredje generationens solfångare

Onsdagen den 15 maj invigdes Passivhuscentrum, Västra Götalands nya utställning. Passivhuscentrum har sedan starten 2007 verkat som en kunskapsspridare och arbetat för att väcka uppmärksamhet om hållbart och energieffektivt byggande. I den nya utställningen förmedlas kunskap om bland annat miljöpåverkan i byggnationer, klimatförändringar och inte minst passivhusbyggnader.

– Utställningen utgör en viktig del för kärnverksamheten på Passivhuscentrum som handlar om information och rådgivning om energieffektivt passivhusbyggande. Genom utställningen kan vi på plats visa våra studiebesöksdeltagare och yrkeshögskolestudenter samt andra kursdeltagare hur energieffektivt passivhusbyggande fungerar. Även allmänheten kan få inspiration kring hur man ska tänka kring när man ska bygga sitt passivhus, säger Carlos Andersson, verksamhetschef på Passivhuscentrum Västra Götaland. Avtäckningen av utställningen genomfördes av kommunstyrelsens ordförande i Alingsås, Daniel Filipsson (M), och regionpolitiker från Västra Götalandregionen.

– I en värld av alltmer ökande energipriser har vi utvecklat Flexifuelsystemet, säger Åke Hjort vd för Euronom AB. Centralt i systemet finns en eller flera ackumulatortankar som kan få sin energi från en kombination av de energikällor kunder önskar, till exempel solfångare, effektiva luft-vattenvärmepumpar, vattenvattenvärmepumpar som tar energi från exempelvis en sjö eller å, bergvärmepumpar, vattenmantlade vedkassetter och pelletspannor med mera.

Åke Hjort brinner för miljösmart uppvärmning. Foto: Sakari Bomström

FAKTA Kalmarföretaget Euronom har lång erfarenhet av att producera bränsleflexibla värmesystem där det är enkelt att växla mellan olika energikällor. Föregångaren grundades redan 1939. Affärsidén är att utveckla och leverera miljövänliga uppvärmningssystem i världsklass, med hög tillförlitlighet och kvalité. Källa: www.euronom.se

Källa: Allingsås kommun Ad 1_240x86 mm_Fastighetsförvaltaren_se_Layout 1 2/6/13 1:29 PM Seite 1

Ekologisk och fuktsäker isolering

Vilken isolering håller i minst 60 år ?

FOAMGLAS® Nordic AB, Telefon 0302-378 56 - www.foamglas.se

Företaget har nu tagit fram den tredje generationens solfångare, kallat ExoSol. Det är en 360 graders vakuumrörsolfångare, som fångar både den direkta och diffusa solstrålningen och ger maximal effekt och utbyte i kompakta dimensioner. Dessa solfångare fungerar året om, även i väder som enbart har indirekt solljus. Man kan tillgodogöra sig stora mängder solenergi även vid temperaturer som kryper rejält under nollan. Mellan inner- och yttertub finns vakuum, som kallas för världens bästa isoleringsmaterial. Den förhindrar att den instrålande värmeenergin tappas till den kalla omgivningen som vi har vintertid. En 360 graders absorbatortub fångar upp solstrålningen och på insidan av tuben finns en aluminiumsköld, som är i kontakt med kopparrör där en specialvätska cirkulerar och som förflyttar värmeenergin ner till värmeackumulatorn. En stor del av värme- och tappvattenbehovet kan tas från solen även under höst, vinter och vår. – Denna solfångare har nu kommit i en hybridvariant som är den första hybridsolfångaren i sitt slag i världen, berättar Åke Hjort, inte utan stolthet. Solfångaren som ger värme har kompletterats med en solcellsyta som ger elenergi till pumpen, så när solen skiner pumpas också vätskan ned till tanken utan nätansluten ström.

Flexifuelsystemet för fastigheter kan användas till uppvärmning/varmvatten för villor, hyreshus, hotell, industrier och andra kommersiella byggnader. Forskningscenter

I företagets lokaler finns Nordeuropas enda forskningscenter för flexifuel fastighetsuppvärmning. I projektet samarbetar Euronom med Linnéuniversitetet och professor Bo Carlsson är projektledare. Ett av de spännande projekt man arbetar med, där mycket ännu är hemligt, är säsongslagring av energi i saltlösning. Åsaliden

I föreningen Miljösmarta hus i Småland har ett antal företagare samlats som brinner för ett bättre byggande, både miljömässigt och energimässigt. I projekt Åsaliden har man skapat ett plushus, ett hus som genererar mer energi än den förbrukar. Euronom har levererat solfångare som ger 13 000 kilowattimmar om året, som är kopplat till ackumulatortanken, som också har värmetillförsel från en vattenmantlad vedkassett samt från Växjö Energis fjärrvärmenät. Utmaningen var att överskottsvärmen från huset skulle ut i fjärrvärmesystemet, inte på returledningen utan på framledningen, så den kunde bidra med värme till andra fjärrvärmekunder. Det krävde en pump som hette duga, med tanke på vattentrycket i framledningen. Den pumpen fanns ännu inte på marknaden. – Det går inte, sade man hos pumptillverkarna. – Det måste gå, svarade Åke Hjort. Så småningom kunde ett pumpföretag leverera en ringpump som klarade jobbet. Ett övergripande styrsystem har installerats som mäter och optimerar energiflödena. Nu har en testfamilj flyttat in som ska hyra huset under två år av VEAB som äger fastigheten, och man ser med spänning fram emot vilka lärdomar och erfarenheter projektet genererar. Sakari Bomström


ENERGI

Nr 2 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se

17

Småländskt kluster med miljösmart profil Föreningen Miljösmarta hus i Småland är, som det ju hörs av namnet, ett småländskt kluster med målet att bygga närproducerade miljösmarta hus, som inte bara är energieffektiva utan dessutom använder byggmaterial och teknik som gör husen koldioxidneutrala. Medlemmarna i föreningen har rollen som producenter och leverantörer av kunskap, system, produkter och andra tjänster för att bygga energieffektiva och miljövänliga hus. Som ett resultat av detta finns nu ett projekthus i Växjö som är världsunikt i minst ett avseende.

Ordförande i föreningen är Hans Persbeck, en energisk och pensionerad ekonom/ vd som har svårt att bara sitta i gungstolen: – 2010 hade vi en diskussion med Tillväxtverket om ett projekt kallat ”miljödrivna marknader”. Skulle man kunna hitta tio företag i byggbranschen som hade ett intresse för miljöfrågor? Skulle man kunna anordna workshops, sammankomster med dessa för att utveckla tankegångarna? Forskningsprojekt

Man fick ihop ett antal företag och arrangerade en träff under hösten 2010. En sak stod tidigt klart. Man skulle inte bara diskutera så kallade passivhus. Skulle man författa en skrivelse till Boverket med förslag till förbättringar i regelverket? Skulle man kunna skapa ett miljösmart hus? Skulle man kunna bygga ett visningshus som var ett plusenergihus? Den 31 december 2010, efter konstituerande föreningsstämma där stadgarna fastslogs, bildades föreningen Miljösmarta hus i Småland.

Hans Persbeck, ordförande i föreningen Miljösmarta hus.

Nu följde diskussioner med Växjö kommun och man fick köpa en tomt på Jupitervägen med lite rabatt på tomtpriset. Nu blev Växjö Energi intresserat. Många som byggt villa på området hade blivit tvungna att koppla in sig på fjärrvärmenätet, men tog sin huvudsakliga energi från värmepumpar i stället för fjärrvärme. Skulle man kunna testa att låta huset leverera överskottsvärme ut på fjärrvärmenätet och få betalt för det? VEAB köpte huset som ett forskningsprojekt, med syftet att under minst två år hyra ut det till en barnfamilj och under resans gång utvärdera projektet in i minsta detalj. Hans Persbeck är entusiastisk: – Vår ambition är att inte bara bygga nollenergi- eller plusenergihus utan också att minimera användandet av byggnadsmaterial som har negativ påverkan på miljön och koldioxidutsläpp, slår han fast. Vi strävar efter att använda byggnadsmaterial som har ett organiskt ursprung och därmed en positiv påverkan på miljön och koldioxidutsläpp. Vi ska bygga minst koldioxidneutrala och som regel koldioxidpositiva hus. Visste du att tio procent av koldioxidutsläppen i världen kommer från cementtillverkning? Därför har vi minimerat betongandelen, som begränsas till kantbalkar och en tunn bottenplatta. Flexifuel för uppvärmning

Grunden vilar på Hasopor, makadamstora bitar av glasskum som görs av returglas som hettats upp och blir ett starkt och kapillärbrytande material. I väggarna finns cellulosafibrer och lammullsisolering. Det går åt 40 gånger mer energi för att tillverka mineralull jämfört med att riva gamla tidningspapper till cellulosafibrer. Produkten är certifierad av Miljöforskningsinstitutet och har konstaterats koldioxidneutralt över sin livslängd. På taket ligger aluminiumplåt som gjorts av återvunna läskburkar. Också hängrännor och stuprör görs i aluminiumplåt. Huset är i trä, ett naturmaterial. Invändigt har man minimerat användningen av limprodukter för att kraftigt minska emissioner av olika kemikalier. Därför används gips i stället för spånskivor i väggarna. – Det här huset har verkligen ett flexifuelsystem för uppvärmningen, berättar Hans Persbeck. På taket finns 34 kvadratmeter solceller och fjorton solfångare av vakuumrörstyp som ger 15 000 kilowattimmar. Tvättmaskin, torktumlare och diskmaskin drivs med fjärrvärme. En vattenmantlad vedkamin ger mysvärme och värmer också ackumulatortanken. Ventilationen har också värmeåtervinning. Överskottet går ut i fjärrvärmenätet och hjälper till att värma grannarnas villor. Ett teknikrum i villan med avancerad styr- och reglerutrustning visar i realtid den aktuella energiförbrukningen och energiproduktionen.

Taket är gjort av pantade aluminiumburkar och innehåller både solceller och solfångare. Nästa område som föreningen tittar på är om man kan skapa kyla ur solenergi. Inspirationen kommer från ett projekt utanför Abu Dhabi i Dubai där man satsar 22 miljarder dollar på att skapa den mest koldioxidneutrala staden i världen. Kontorsbyggnader får airconditionkyla med solen som energikälla, med hjälp av absorptionskylare med kylfångare och ett annat vätskemedium som har en extremt hög koktemperatur på 800 grader. Tekniken ger en stor besparing jämfört med elenergi som är det vanliga. – Vi planerar att lämna in en ansökan hos Vinnova, för ett projekt som går ut på att

undersöka om något liknande är tekniskt gångbart i Skandinavien, med tanke på det klimat vi har. Vi har också medlemmar som arbetar med projekt för långvarig värmelagring för användning under den kallare tiden, säger Hans Persbeck som fortsätter: – När det gäller miljösmart byggande likt projektet i Växjö kommer vi att anställa en säljare för uppsökande verksamhet, som ska besöka kommuner i södra Sverige för att få fler att gå före med miljösmart, klimatsmart byggande. Sakari Bomström

6),,$5"/-),*d3-!24 Vill du bo i ett arkitektritat, vackert och bekvämt hus med mycket själ? I Sveriges första plusenergihus i villaformat, med extremt låga energikostnader, certifierat koldioxidneutralt och byggt av sköna naturmaterial utan farliga lim- och lösningsmedel? Till småländskt vettig byggkostnad! Då kan det nog klicka mellan oss. Hör gärna av dig, så berättar vi mer! w w w. m i l j o s m a r t a h u s. s e t e l 0 7 0 8 - 1 4 4 7 7 3


18

ENERGI

Nr 2 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se

Krönika med Jan Thorsson:

Elradiatorernas comeback? let kommer det nya lagar. Senaste tillskottet beslutades av Europaparlamentet i juli 2012. Nytt energieffektiviseringsdirektiv klubbades igenom.  Allt ska vara nationellt anpassat och infört i lag senast i juni 2014. Denna gång ska tidschemat klaras genom att så få som möjligt lägger sig i. Tanken är att färre kockar ska skapa en bättre soppa och därför lämnas uppdraget direkt till Näringsdepartementet utan offentlig dialog och utredning med sedvanlig remissrunda och förankringsprocesser. Vi som branschorganisation har inte fått uttala oss i frågan denna gång. Jag vill påstå att uteblivet förankringsarbete innebär att nya lagar kommer att mottas med lågt engagemang. Att införa nya lagar innan man säkerställt att befintliga lagar efterlevs i en JAN bransch som för länge sedan Thorsson överskridit sin kvot på antal lagar är i sig ett problem. Det finns en stor risk att nya lagar Jan Thorsson inte uppmärksammas alternaChef Energitjänster tivt möts av likgiltighet.  

En grön våg har svept in över Europas ministrar. Det gröna har blivit en bärare av många nya lagar och regler som påverkar fastighetsägaren.

Ett exempel är införandet av energideklaration, ett EUdirektiv med ambition att stimulera till energimedvetenhet och minskad energiförbrukning. Utan dialog

Kravet var att alla byggnader skulle energideklarerats innan årsskiftet 2008-2009 men än idag återstår stora mängder byggnader som inte deklarerats. Att vi i Sverige dessutom tillförde så mycket byråkrati att syftet och målet med energideklarationerna blev otydligt, vill jag påstå har påverkat intresset för energideklarationerna negativt. Att så många missat att det finns ett krav på energideklaraFastighetsägarna tion är inte sannolikt. Därför Individuell mätning måsta man ställa sig frågan En av de nya lagarna som om man medvetet väljer att ska införas handlar om indiinte energideklarera. viduell mätning och debitering av värme och I detta läge kanske man kunde begära en varmvatten. Övergripande syfte är att minska stunds eftertanke och utvärdering, men i stäl-

energiåtgången i byggnader och lösningen är att låta respektive hyresgäst själv stå för kostnaden för sin förbrukning och på så sätt ta sitt miljöansvar.  Visst låter det enkelt. Frågan är bara om det blir så i verkligheten. Extra svårt blir det i Sverige då det i särklass vanligaste uppvärmningssättet är fjärrvärme i kombination med att man i byggnaden har en central styrning av värmen. Tänk om det blir så att lagen om individuell mätning enbart kommer att skapa ökade kostnader för hyresgästerna och energibesparingen uteblir.  Vem tar ansvar för konsekvenserna? Installationskostnad av individuell mätning på värme och varmvatten är cirka 5 000 kronor per lägenhet och har en driftkostnad på 1 500 kronor per år. Detta ger en kraftig kostnadsökning för hyresgästen som det blir mycket svårt att få igen via minskad förbrukning.   Om detta ska tvingas på det befintliga fastighetsbeståndet måste fastighetsägarna i många fall finna enkla och kortsiktigt kostnadseffektiva lösningar. En enkel och kostnadseffektiv lösning skulle kunna vara att slänga ut fjärrvärmen och återinföra elradiatorerna. Man får låga drift- och underhållskostnader och framförallt finns debiteringssystemet redan på plats genom lägenhetens elabonnemang.  Är det elradiatorns comeback som blir effekten av den nya lagen om individuell mätning och debitering?  Vi tror att förankringsarbete och dialog är förutsättningen för att minimera felaktig-

Tänk om det blir så att lagen om individuell mätning enbart kommer att skapa ökade kostnader för hyresgästerna och energibesparingen uteblir. heter. Därför sändes nyligen ett gemensamt brev från ett antal branschorganisationer: Fastighetsägarna, Byggherrarna, HSB, Sveriges Byggindustrier, Svensk Fjärrvärme, VVS Föreningen och Byggmaterial industrierna. I detta gemensamma brev till Näringsdepartementets Anna-Karin Hatt uttrycks en oro för utebliven förankring och dialog. Vi väntar därför med spänning på reaktionen av detta brev. Jan Thorsson Chef Energitjänster Fastighetsägarna

Värme från solen!

Alltid rätt uppvärmning med FlexiFuel.

Värmmep- ar pu

Nytt smartare styr för fastigheter

Utvald till månadens produkt

FlexiFuel-systemet kombinerar olika värmekällor. Låt solen ge gratis uppvärmning större delen av året medan värmepump, fjärrvärme, pelletspanna, el, vedpanna eller vedkassett kompletterar när det är som kallast.

Sveriges bredaste solfångar-program!

ExoSol P2.4 Solfångare från 6.500 kr Pris per modul. Installation tillkommer

Tel. 0480-221 20 • www.euronom.se

Läs mer om framtidens värmelösningar på www.euronom.se


ENERGI

Nr 2 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se

19

Smart ventilation med motströmsvärmeväxlare Fresh AB startade en gång som ett legotillverkande plastföretag. I slutet av 70-talet började man med uteluftsdon och badrumsfläktar och sedan följde en snabb kompetensutveckling, och idag har man allt från don till värmeåtervinningsaggregat. Ett av deras senaste system finns i projekt Åsaliden i Växjö. Det handlar om ett ventilationsaggregat med motströmsvärmeväxlare där ventilationen styrs av fukt- och koldioxidhalten i inneluften.

En vuxen person andas cirka 25 000 liter luft varje dag. Vi andas ut koldioxid och vatten. I det klimat vi lever i, är man ofta inomhus nittio procent av tiden. Dagens bostäder och lokaler är av energikostnadsskäl välisolerade och täta. Om ventilationen är otillräcklig

– Det är smart att installera värmeväxlare, säger Fredrik Netz. Foto: Sakari Bomström

blir resultatet ofta mögel och dålig lukt. Och hög koldioxidhalt leder till allmän trötthet, dålig koncentration, huvudvärk och en del kan drabbas av yrsel och illamående. Sedan finns naturligtvis mycket annat i luften som vi andas, emissioner från plaster, luktämnen från kemikalier och tusentals olika fasta partiklar som behöver ventileras bort. Byggreglerna kräver att bostadens luft ska bytas varannan timme. Därför behöver en normal villa ett ventilationsflöde på cirka 40-80 liter per sekund. – Samtidigt som ventilationen är viktig för inneluftens kvalitet, så är energiförbrukningen alltmer viktigt med ökande energipriser, berättar Fredrik Netz, som är ansvarig för Team Industri & Projekt på Fresh AB. Man vill inte att värmen i huset ska ventileras ur

huset. En motströmsvärmeväxlare ger 85 – 90 procents värmeåtervinning jämfört med traditionella kryssvärmeväxlare som ger cirka 50 procent. Styr man också ventilationen med hjälp av fukt och koldioxidhalten kan man optimera anläggningen ytterligare. Om inga människor vistas i huset produceras mindre koldioxid och fukt och då kan ventilationen anpassas efter det. Innovativa

Denna typ av ventilation har monterats i projekt Åsaliden i Växjö, där olika typer av innovativa energilösningar ska få till resultat att huset producerar mer energi än det förbrukar, samtidigt som det är ett sunt och hälsosamt hus att bo i. – Vi har bidragit till projekt Åsaliden och är med i föreningen Miljösmarta hus i Småland. Vår medverkan är långsiktig och vi arbetar tillsammans med andra parter för att driva utvecklingen mot allt bättre lösningar. Det ger förutsättningar att få fram en bättre slutprodukt än om alla hade jobbat som man alltid har gjort, säger Fredrik Netz.

FAKTA Fresh AB är en av Skandinaviens ledande leverantörer av ventilationsprodukter. Företaget levererar högkvalitativa lösningar och system för en bättre innemiljö till kunder i ett tjugofemtal länder över hela världen. Företaget har en egen konstruktionsavdelning och tillverkning och kan erbjuda korta ledtider och en hög flexibilitet. Företaget grundades 1969 i Gemla utanför Växjö i Småland, där det fortfarande är verksamt. Antal medarbetare är 65 personer och omsättningen är ca 130 Mkr SEK. Ägare är Volution Holding Ltd som är en marknadsledande aktör inom bostadsventilation i Storbritannien. Volution omsatte 2011 125 miljoner Euro och har idag 750 medarbetare. Källa: www.fresh.se

Sakari Bomström

FULL PRODUCT WARRANTY*

DETECTOR WARRANTY*

* After product registration on www.flir.com

FULL PRODUCT WARRANTY

T600_FREEGIFT_207x150_EN_SE.indd 1

DETECTOR WARRANTY

2/19/13 3:46 PM


20

ENERGI

Nr 2 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se

Värmekameran – ett uppskattat verktyg Tack vare förmågan att identifiera områden med energiförluster har värmekameran blivit ett uppskattat verktyg för att identifiera problem i samband med luftläckage, bristfällig isolering, ineffektiva värme-, ventilations- och luftkonditioneringssystem, vattenskador på tak och mycket mera.

En byggnad bör vara så tät som möjligt, det vill säga ha en god täthet mot luftläckage, för att vara energisnål. Många typer av byggnader har tryckprovats under åren för bedömning av ofrivillig ventilation, det vill säga luftläckage. Vid mätningar i befintligt byggnadsbestånd har både nya och gamla byggnader av lättbetong visat sig lufttätare än byggnader av flerskiktskonstruktioner. Dessutom har lättbetongbyggnaderna visat sig mycket lätta att göra ännu tätare med enkla åtgärder. Konstruktioner som byggs upp av isolering och reglar ger en ansamling av reglar i hörn och bjälklagskanter, runt fönster- och dörröppningar, vilket lokalt leder till stora energiförluster. Hjälper att diagnostisera problem

Termografi, att med hjälp av en värmekamera mäta temperatur beröringsfritt och skapa en bild av temperaturfördel-

ningen, är ett enkelt och snabbt sätt att upptäcka energislöseri, fukt och elproblem i byggnader. En värmekamera visar exakt var problemen finns så att bygginspektören korrekt kan diagnostisera områden med energiförluster. Nyare hus har inte så ofta brister i isoleringen jämfört med till exempel husen i miljonprogrammet. Det kan däremot förekomma luftläckage av olika orsaker. Man har kanske gjort ingrepp i klimatskalet i efterhand utan att tänka sig för. – De vanligaste luftläckagen vi upptäcker är vid anslutningarna kring fönster/dörrar och i anslutningarna mellan yttervägg/ bjälklag samt vid genomföringar och skarvar i tätskikt. Hur mycket pengar man sparar i minskade energikostnader per kvadratmeter genom att åtgärda problemen är svårt att uppskatta – men förmodligen är det ganska mycket, säger Peter Sunvisson, täthetsprovare och fuktkonsult på Dry-IT, ett konsultföretag med kontor i Göteborg, Malmö, Oslo och Stockholm. Han berättar att man på Dry-IT bland annat undersökt ett antal byggnader med träkonstruktioner, inklusive vindar och ytterväggar. – Att ta en bild med värmekameran klarar vem som helst. För att förstå vad bilden visar och vad det innebär kan det behövas

Att ta bilder med värmekameran klarar vem som helst, men för att tolka bilden krävs mer kunskap. lite mer. För att kunna tolka den rätt krävs både utbildning och erfarenhet. Exempelvis kan reflexer från ett blankt ytskikt göra det svårare att upptäcka läckagen, förklarar Peter. Utrustningen som används i dag är betydligt mindre än för bara några år sedan.

En värmekamera av bra kvalitet kostar runt 50 000 kronor och är i storlek som en systemkamera. Billigare kameror har oftast inte tillräcklig upplösning för att man ska kunna göra korrekta tolkningar av resultaten. Arne Öster

Värmekameror avslöjar energitjuvarna direkt FAKTA

En fördel med tekniken är att det handlar om beröringsfri mätning. Det finns inget behov av att göra ingrepp i fastigheten för att kunna utföra kontrollen som innebär en vinst både i form av komfort för de boende och i form av pengar som man slipper lägga på onödiga reparationer.

Infraröd strålning utstrålas av alla objekt som har en temperatur över -273°C. Det mänskliga ögat kan inte se denna strålning, men det kan en värmekamera. Den kan ta bilder av objekt som visar hur mycket värme de utstrålar. Dessa bilder består av en rad olika färger som visar objektets yttemperatur. En värmekamera är ett ovärderligt diagnosverktyg för en rad olika branscher eftersom den kan identifiera onormalt varma eller kalla områden eller komponenter. Med andra ord kan du med en värmekamera upptäcka problem som inte går att se med blotta ögat.

Cecilia Trojmar Fredrik Moback Kall luft läcker in vid fönstret. Vill man spara energi och pengar är värmekameran bra. Med en värmekamera går det att upptäcka bristfällig isolering och luftläckage som både bidrar till ett sämre inomhusklimat och höjd energikostnad.

Bristande isolering eller luftläckage hör till de vanligaste upptäckterna och genom att åtgärda felen kan man enkelt spara energi.

Sammanfattning: En värmekamera kan till exempel upptäcka bristfällig isolering, fuktläckage, elfel, golvvärmeslingor eller luftläckage. På så sätt kan man spara energi, miljö, pengar och få ett bättre inomhusklimat.

– En värmekamera är också lämplig för att avgöra omfattningen av en vattenskada. Genom att man i värmebilden tydligt kan se var gränserna för vattenskadan går, kan man snabbt fokusera åtgärderna till den plats där felet finns, säger Mats Ahlström, produktansvarig hos tillverkaren Flir Systems. Kamerorna, som i huvudsak utvecklas och tillverkas i Sverige, har gått från att vara stora till att bli smidiga handhållna instrument som kostar en bråkdel av vad de tidigare kostade. Värmekameran upptäcker och visar temperaturskillnader i värmebilden. Det gör att alla fel i en fastighet som på något sätt visar sig i form av temperatur går att upptäcka. Fel i elinstallationer, som både kan orsaka elavbrott och i värsta fall brand, syns tydligt i en värmebild eftersom utrustningen i regel får en ökad temperatur.

För en bättre inomhusmiljö

www.fresh.se


PROFILEN

Nr 2 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se

21

Den ödmjuka koncernchefen som trivs i stormens öga Frågan om hur Anneli Snobl kom in i allmännyttan är ingen dörröppnare. Vi fastnar direkt. – Allmännyttan, jag funderar på vad detta ord står för. Vad är allmännyttan, nyttan för allmänheten? Men det är det ju inte eftersom alla inte kan få lägenhet, säger Anneli Snobl. Tidigare var hon vd för det kommunala Gatubolaget i Göteborg och fick uppdraget att sälja ut och avveckla stora delar av bolaget. När uppdraget var klart var jobbet som vd och koncernchef för Framtidenkoncernen ledigt. – Och jag har varit här i ett och ett halvt år nu, säger Anneli Snobl.

len, men jag jobbar inte mer än 50 timmar i veckan, säger Anneli Snobl. Jobbet som koncernchef har gett en del erfarenheter. – Jag har lärt mig att det är extremt långa processer från idé till inflyttning, en klar bostad. Det tar cirka åtta år. Jag har också lärt mig att vi har större kapacitet att bygga nyproduktion än vad det finns förutsättningar i form av marktilldelning och detaljplaner. Ett av målen är att allmännyttan ska bidra till att hyresgästerna skapar sin egen välfärd, ett mål som är svårt att mäta och sätta upp att de ska nå ett visst årtal. Det handlar om att gneta på långsamt och långsiktigt. – Där är jag lite otålig, så min otålighet har blivit tydligare i det här uppdraget, säger Anneli Snobl. Den egna drivkraften är avgörande. Eftersom det är så långa processer, måste den egna drivkraften finnas på plats och att hon är uthållig. – Drivkraften har jag, uthålligheten måste jag jobba med, säger Anneli Snobl.

Stort ansvar

Ledaregenskaper

Fastighetsförvaltaren träffar koncernchefen för Förvaltnings AB Framtiden, moderbolaget till allmännyttan i Göteborg. Anneli Snobl kommer ut och hälsar med ett fast handslag. Vi går genom en korridor förbi köket, där hon erbjuder mig en kopp kaffe och vant knappar in sin favoritblandning från kaffemaskinen.

Koncernchefen menar att det är lite jobbigt att vara historielös. För när uppfanns allmännyttan? Kommer man utifrån och aldrig har tänkt på bostadsbolagen, till exempel Poseidon och Familjebostäder, så har man en resa att göra. Allmännyttiga bostadsföretag ägda eller kontrollerade av kommunerna var någonting vi i de flesta fall fick på 1930-talet med de så kallade barnrikehusen. Anneli Snobl är inte bara vd för Framtiden, Rysåsen och Scandinavium utan också styrelseordförande i Gårdstensbostäder, GöteborgsLokaler och Störningsjouren. GöteborgsLokaler förvaltar och hyr ut kommersiella fastigheter och lokaler. Huvuduppdraget är att utveckla de lokala torgen. Där allmännyttan har en stor närvaro med hyresrätter vill man gärna ha en levande torghandel med närservice. – Jag tycker att det är ett stort ansvar att vara ordförande för de här tre bolagen, GöteborgsLokaler, Störningsjouren och Gårdstensbostäder, men mitt huvudsakliga uppdrag är att vara vd för Förvaltnings AB Framtiden och att vara koncernchef, att få ihop koncerngemensamma intressen; det är vad jag prioriterar, säger Anneli Snobl. Erfarenheter

På frågan hur koncernchefen hinner med, blir svaret att det handlar om ambitionsnivåer. Att fördjupa sig i någonting hinner hon inte med. Jag blir nyfiken och under hur långa arbetsveckorna är. – Det där är en samvetsfråga. Det är inte så att jag sitter här från morgon till kväll, utan jag går hem i tid och sedan kopplar jag upp mig hemifrån ett par timmar på kväl-

Koncernchefen är stolt över att ha blivit accepterad, trots att hon inte hade den specifika branschkunskapen och nämner att de tagit några steg framåt för att samordna koncernen, så att de når synergieffekter. – Mest stolt är jag över att vi har lyckats skriva ägardirektiv för våra dotterbolag och startat flera koncerngemensamma arbetssätt. Moderbolaget har inte tidigare haft en egen verksamhetsplan. Men det är viktigt att medarbetarna känner till sitt uppdrag och vad som förväntas av dem och vad moderbolaget fyller för funktion i relation till dotterbolagen. Verksamhetsplanen är snart klar. Som ledare gäller det att vara ödmjuk och ha en förmåga att ta vara på andra människors kompetens och vilja. Det är enligt koncernchefen de viktigaste ledarskapsegenskaperna. Tack vare dem har hon nått så långt. Mediedrev

Bostadsbolaget, Poseidon, Familjebostäder och Gårdstensbostäder bröt mot personuppgiftslagen genom att registrera känslig och i några fall kränkande information om sina hyresgäster (svartlistade bland annat en hyresgäst och vederbörandes släkt med formuleringen ”Denna hyresgäst, eller dennes barn eller släktingar, skall aldrig någonsin bli erbjuden byte av lägenhet.”). Ett mindre mediedrev bröt ut. – Det var jättejobbigt så tillvida att det var någonting som hade hänt före min tid, där även Stadsrevisionen inte hade några anmärkningar på oss och ändå så visade det sig att det fanns den här typen av register.

FAKTA Namn: Anneli Snobl Ålder: 57 år Bor: I en villa i Önnered, Västra Frölunda. Familj: Sambo och två utflugna barn, en 27-årig dotter i London och en 31-årig son i Göteborg. Aktuell: Har följt upp verksamheten för deras tio dotterbolag och lagt en andra prognos för året. Anneli är styrelseordförande i tre av dotterbolagen och är nu inne i en hektisk period där alla styrelsemöten ska genomföras innan semestern. Jobbar med affärsplaneprocessen för 2014 och framåt. Fritid: Läser gärna svenska deckare och reser mycket. Spelar golf och är medlem i Mölle Golfklubb vid sommarstället. Utbildning: Bachelor of Human Resource and Labour Development vid Göteborgs universitet och en mängd kurser såväl på Försvarshögskolan som på Handelshögskolan i Stockholm.

Anneli Snobl är också vd för Rysåsen och Scandinavium liksom styrelseordförande i Gårdstensbostäder, GöteborgsLokaler och Störningsjouren. Foto: Fredrik Moback Jag valde strategin i media att försvara mina medarbetare och jag fick väl en del kritik för det, att jag tog en liten fight istället för att bara göra avbön, säger Anneli Snobl, som fortsätter: – Det är förfärligt om man som det visade sig i ett eller två fall formulerat sig kränkande om hyresgäster. Sedan har vi också gjort noteringar när det gäller sjukdom och etnisk härkomst, genom att skriva att: hyresgästen har åkt tillbaka till Somalia och kan inte betala hyran. Men allt det handlar om ett gott syfte, men så får man inte göra, så vi gör inga noteringar i dag. Men det var en jobbig period. Det blev stort. Rapport toppade sin sändning med nyheten. – Det kändes märkligt, säger Anneli Snobl. Koncernchefen har fått både ris och ros. Omvärlden tyckte att hon hanterade det fantastiskt. Men den interna världen är mer kritisk. Vem som tagit initiativ till de olagliga registren är oklart. Troligen har enskilda handläggare gjort noteringar om vad hyresgäster sagt, för att kunna ange en orsak till varför bostadsbolagen ger anstånd med hyran. Det har berott på okunskap. Lösningsfokuserad

Hyresgästföreningen lämnade in en polisanmälan som det i skrivande stund inte hänt någonting med. Samma organisation lämnade in en anmälan till Datainspektionen för brott mot personuppgiftslagen. – Vi har svarat Datainspektionen och förstått att de är nöjda med svaret, för det var

frågor av typen, vad som har hänt, hur det kunnat hända och vad vidtar ni för åtgärder för att säkerställa att det inte händer igen, så jag tyckte det var ganska framåtsyftande och det kändes bra, säger Anneli Snobl. Att sitta i stormens öga under ett mindre mediedrev kräver sin kvinna. – Jag tror att jag har en konstig egenskap där, förutom att det här med media inte var så bra, så trivs jag i stormens öga, fast det får gärna vara lite mer nyanserat. Jag är inte rädd för att det händer jobbiga saker utan då tänker jag att det får vi bara lösa, säger Anneli Snobl. Fredrik Moback

Det är inte så att jag sitter här från morgon till kväll, utan jag går hem i tid och sedan kopplar jag upp mig hemifrån ett par timmar på kvällen, men jag jobbar inte mer än 50 timmar i veckan.


22

STADSHISTORIA

Nr 2 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se

Anrik centralstation med en brokig historia Som 296 andra svenska stationshus, så ritades centralstationen i Göteborg av Adolf Wilhelm Edelsvärd; fortifikationsingenjören var SJ:s förste chefsarkitekt år 1855 till 1890. Från början hade vår central en medeltidsinspirerad arkitektur med små spiror och torn. Det var ingen säckstation som den är nu utan tågen kunde köra rakt igenom den stora hallen.

Citadellet i Landskrona har fått en ny träbro.

Historisk bro ökar tillgängligheten till Landskrona citadell

Att den uppförs är på grund av västra stambanan. År 1923 brinner centralstationen och skadas svårt i lågorna. Det var extra olyckligt eftersom byggnaderna nyligen renoverats inför mottagandet av alla resande till jubileumsutställningen i Göteborg som öppnade samma år, skriver Jernhusens nätpublikation. Jernhusen äger och förvaltar numera centralstationen och företaget har i maj 2013 satt upp stora digitala annonstavlor, för de företag som vill annonsera.

Statens Fastighetsverk (SFV), förvaltare av Landskrona citadell, har i dagarna påbörjat arbetet med att uppföra en ny gång- och cykelbro vid Citadellet. Genom den nya bron återskapas den kommunikationsled som tidigare kopplade Landskrona citadell till nuvarande koloniområdet och Landskrona stad. Möjligheten för allmänheten att nå det vackra rekreationsområdet ökar nu markant.

Samma centralstation i dag. Som synes är den sig ganska lik. Tyvärr fungerade det inte att ta en exakt likadan bild. En mängd träd och annat skymmer. Foto: Fredrik Moback

1856-1858: Huvudbyggnaden uppförs. 1870-talet: Delar av utsmyckningen tas bort, när huvudbyggnadens tak byggs om till en brantare form. 1923: Dags för en större ombyggnad då den stora barnhallen inreds som väntsal. 1928-1930: Sammanförs all persontrafik, utom tom den på Västgötabanan till Göteborgs Centralstation, som får en ny avgångshall. 1993: Genomförs en ombyggnad som återställer gavelpartierna och väntsalens interiör. 2000-2003: Börjar man bygga centralhuset, som stod klart tre år senare. Källor: Göteborg Kulturhistoriskt värdefull bebyggelse, bevarandeprogrammet och www.jernhusen.se PERSONAL 10P

S52B POST/FRD

S40C RFP 000 KORR 14,7 m²

SCHAKT NORR

S30B RFP 000 KORR 14,4 m²

S20C RFP 000 KORR 13,1 m²

Källa: Statens Fastighetsverk

S40D RFP 000 KORR. 7,1 m²

S10D RFP 000 KORR 8,1 m²

frd steril  C

disp frd  C

S67B RFP 028 WC 1,7 m²

S60C RFP 000 KORR. 10,5 m²

Fredrik Moback EL

kläd frd  D

S41B 7 RFP 006 A 46.4 8 LAB. 112 14,39 m²

S53C RFP 024 OMKLÄDNING 17,7 m²

S61D 12 A 46.4 RFP 114 026

DISP. 11 KLÄDFRD. 5,3 m²

A 46.4 16 114

kläd frd  C

lab C

rwc B

rwc D

S40E RFP 000 KORR 18,4 m²

S32C RFP 009 MOTTAGNING 15,6 m²

S41C RFP 027 8 17 A 46.4 111 RWC 9 5,0 m²

E-30C S61CA EL TELE TDK 4,9 m²

S62C -

SCHAKT SÖDER A 46.4 17 113

S51C RFP 009 MOTTAGNING 14,4 m²

rwc C

desinf A

HS

5 S42C A 46.4 RFP 007 112 DESINF. 12,06m²

3 KORRIDOR

S40F RFP 000 KORR 13,9 m²

S54C RFP 002 VÄNTRUM 40,7 m²

2

HS

S31D RFP 009 MOTTAGNING 16,0 m²

S32D RFP 009 MOTTAGNING 16,0 m²

HS

HS

S41D RFP 009 MOTTAGNING 16,0 m²

10 S42D

16,0 m²

HS

HS

5 S51D

RFP 008 7 A 46.4 6 113 DAGVÅRD 16,0 m²

NA

K

S53D

RFP 005 12 A 46.4 10 112 LÄKEMED. 10,311m²

läkem B

läkem D

A 46.4 009 8 9RFP 113 MOTTAGNING

dagvård B

HS

dagvård A dagvård  D

S22D RFP 009 MOTTAGNING 16,0 m²

mottagn A mottagn  B

S21D RFP 009 MOTTAGNING 16,0 m²

19

mottagn D

HS

TS utrustn  D

TS utrustn  A

1348-130_sektion AA ---

S70C

frd dokum  A 14 media  A  (S62D)

A 46.4 113

S70E RFP 000 KORR 8,3 m²

S61F RFP 014 EXP. 2 PL. 14,4 m²

MED

11

S76A A 46.4 15 113 RFP 021 DISP/DOK FRD 4,8 m²

läkem C

S53E RFP 004 TELE-Q 5,5 m²

Sektion Venhälsan A-A A ---

RÖR

S62D RFP 003 MEDIA 10,4 m²

korridorvy (S30C) C

18 A 46.4 111

RÖR

S60E RFP 000 KORR 10,1 m²

S60D RFP 000 KORR 9,8 m²

S50E RFP 000 KORR 7,5 m²

S50D RFP 000 KORR 8,6 m²

E-30C

korridorvy (S30C) A

S30C RFP 000 KORR 17,3 m²

S20D RFP 000 KORR 17,3 m²

TV

S71C HISSHALL S4 HISS

S61CB BATTERICENTRAL

desinf C

10E FP 000 ORR ,6 m²

S3 HISS

EI-60

7

S21C RFP 009 MOTTAGNING 15,5 m²

S71B ENTRÉHALL

lab A

S33D R 1630 RFP 002 SEP. VÄNTRUM 4,3 m²

frd förbr  C

S31C RFP 009 MOTTAGNING 15,6 m²

S66B RFP 028 WC 1,7 m²

S60B -

rwc A

S22C RFP 009 MOTTAGNING 15,6 m²

GARDEROB

F

lab B

S32B 15 A 46.4 13 RFP114 023 FRD.14FÖRBR. 5,5 m²

frd förbr  B

frd förbr  D

frd steril  B

S31B A 46.4 8 RFP 10 022 114 FRD. STERIL 6,1 m² 9

frd steril  D

disp frd  B

disp frd  D

korr S10D

A 46.4 12 113

S22B RFP 021 DISP. EV. FRD. 7,3 m²

S61B 13 16 028 RFP

DUSCH 15 A 46.4 14 3,6111 m²

S50C RFP 000 KORR. 12,5 m²

K/F

-/---

S21B RFP 021 7 A 46.4 4 114EV. FRD DISP. 6 7,3 m²

dusch A1 dusch  A2

dusch D

S33C RFP 012 SAMTALSRUM 6,6 m²

000

Stationshuset består i dag av tre olika husdelar som är sammanbyggda och bildar ett stort stationshus. Vid Drottningtorget ligger det gamla stationshuset med stora hallen. Det har entréer mot Drottningtorget i söder, mot köpcentret Nordstan i väster och mot spår 1-6 i öster. Stationshuset innehåller bland annat SJ Resebutik (biljettförsäljning), SJ biljettautomater, SJ Kundservice, SJ lounge, restaurang, kaféer och butiker. I E-30C mitten ligger centralhuset som har entréer mot Nordstan i väster och mot spår 7-14 i öster. I centralhuset finns bland annat toaletter, dusch, Jernhusens stationslounge, restauranger, kaféer, kiosker och butiker.

ENTRÉ VÅRDHYGIEN 9,8 m²

S62B WC

omklädn B

S23B RFP 018 KONFERENS 36,4 m²

FRD.

dusch B

RFP 012 SAMTALSRUM 6,6 m²

E-30C

S21A RFP 017 MÖTE BIBLIOTEK 17,4 m²

FAKTA CENTRALSTATIONEN

Centralen i dag

S61E RFP 001 RECEPTION 11,7 m²

S62E RFP 013 EXP. 1 PL. 6,7 m²

S76B RFP 013 EXP. 1 PL. 10,3 m²

frd dokum  B

– Som förvaltare av Landskrona citadell tar vi alltid hänsyn till historien när vi ska vidareutveckla området. Utöver att det är roligt att få återskapa bron rent historiskt finns det en stor tillgänglighetspoäng. Med den nya bron blir det mycket lättare för landskronabor och turister att ta sig hit, säger Maria Nordh, förvaltningsområdeschef vid Statens fastighetsverk, i ett pressmeddelande. Den nya bron kommer att vara i trä och stå på pålar. Den kommer att få en röd kulör precis som övriga broar på området. Planeringsarbetet har pågått under ett par månader och byggandet tog nyligen fart på allvar. Den nya bron invigdes den 25 maj i år, samtidigt som koloniutställningen Bastion Carolus.

E-30C

Röd träbro

E-30C

Centralstationen i Göteborg till höger i bild med Drottningtorget i förgrunden. Bilden är förmodligen tagen någon gång mellan 1870 och 1907. Här pågår Larsmässemarknad, då knallar, fiskare, bönder med flera passade på att i skördetid sälja sina varor i samband med den kyrkliga högtiden den 10 augusti. Därför står alla hästkärrorna parkerade i förgrunden.

huvudfasaden, de två breda öppningarna i gavelfasaden som påminner om den stora hallens ursprungliga användning, den restaurerade väntsalen och avgångshallens interiör. Byggnaden är en väsentlig del av Drottningtorgets miljö”, skriver Gudrun Lönnroth i Göteborg Kulturhistoriskt värdefull bebyggelse, bevarandeprogrammet.

väntrum B

Den ursprungliga bron på platsen uppfördes på 1700-talet men revs 1917 av säkerhetsskäl. Fängelseområdet hade vid den här tiden utökats till att omfatta även yttre och inre vallgraven och bron ansågs vara en alltför lockande flyktväg.

Man bygger en ny avgångshall i slutet av 1920-talet, tvärställd mot spåren. Den smyckas med stora väggmålningar som visar de fem järnvägslinjerna som då utgick från stationen. Arkitekt var Folke Zettervall, Edelswärds efterträdare. Väggmålningarna är utförda av konstnären Filip Månsson och finns kvar än i dag. Efter 1930 sker flera mindre förändringar. ”Centralfasaden är ett av landets äldsta stationshus och ett viktigt exempel på arkitekten A W Edelsvärds arbete. Av särskilt värde är


RIVNING/SANERING

Nr 2 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se

23

Riv huset – spara fasaden Skåneföretaget Globax, ett dotterbolag i Arecokoncernen, är ett komplett rivningsoch saneringsföretag med stor kompetens i hela rivningsprocessen. Maskinparken är modern och har den senaste tekniska utrustningen. Man har under många år skaffat sig erfarenhet av både rutinmässiga och specialiserade rivningar. En utmaning värd namnet var rivningen av kvarteret Christian IV i Kristianstad.

Uppdrag Kristian IV, riv husen och låt ytterväggarna stå kvar! Foto: Globax Jag träffar vd Börje Åbinger som har följande att förtälja: – Globax fick 2011 av NCC uppdraget att utföra den mycket komplicerade rivningen av stora delar av kvarteret Kristian IV vid Stora Torg i Kristianstad. Uppdraget var att husen skulle rivas men 150 meter av de gamla 1800-talsfasaderna skulle bevaras. Höjden på fasaderna är 15-18 meter. Inte nog med det, bjälklagen av trä gick in i ytterväggen. Projektet krävde mycket noggrann planering och stor försiktighet och tog ett halvår att genomföra. Fasaden behövde naturligtvis stöttas upp. Sedan skulle golven tas bort både under och över. En maskin fick greppa om bjälklaget som sedan kapades med motorsåg. Det var ett svårt uppdrag men vi klarade det. Till vänster en XRF-mätare som mäter halten tungmetaller i mark, till höger en PID-mätare som mäter flyktiga kolväten. Foto: Sakari Bomström

Klippans kromläderfabrik med 20 000 kvadratmeter förorenade ytor som måste saneras innan rivning. Bland de farliga ämnena fanns arsenik, krom och eternit med mera. Klippans kommun som uppdragsgivare gick inte bara efter prislappen på anbudet utan också utifrån kompetens, erfarenhet och referenser, genomförandet samt skyddsåtgärder, enligt kommunens projektledare Zara Isaksson. Detta då anläggningen ligger nära bebyggelse. – Förutom rivning, sanering och håltagning gör vi även miljötekniska markundersökningar för att mäta halter av till exempel tungmetaller, asbest, PCB, polycykliska aromatiska kolväten (PAH) som är en grupp ämnen som bildas vid förbränning av stenkol och petroleum och kan medföra en ökad cancerrisk, berättar Börje Åbinger, som fortsätter: – Vi gör dessa analyser med avancerade fältmätningsinstrument. XRF mäter tungmetaller, PID mäter flyktiga kolväten och

FAKTA

Avancerade analyser

Förutom rivning har företaget stor kompetens inom sanering. Ett mycket stort projekt som företaget vann rivningsanbudet på är

Globax startade 1998. Företaget har 25 anställda. Tio specialutrustade maskiner för rivning finns i spannet 25-65 ton. Den största har30 meters räckvidd på höjden. Ett mobilt krossverk förvandlar tegel och betong till en dimension som gör att materialet kan användas till förstärkningslager. Till uppdragsgivarna räknas stat, kommun och privata fastighetsförvaltare.

Börje Åbinger, vd. Foto: Sakari Bomström strålningsmätare mäter radon, alfa-, beta- och gammastrålar. Vi kan ta hand om hela konceptet med komplett miljöinventering och rivningsplan. Rivning har också mer och mer utvecklats till återbruk. Främst gips och isolering går till deponi, resten kan återvinnas. När Globax rev Öja slott kunde fjorton kakelugnar finna nya hem. Slottet som hade drabbats av hussvamp hade också fantastiska intarsiagolv. Tack vare boracolbehandling och två dygn i åttio graders värme kunde man ta död på svampsporerna och rädda golven till eftervärlden. Sakari Bomström

s2)6.).' s3!.%2).' s-!2+3!.%2).' s"/22.).' s(±,4!'.).'

inom hela Sverige! www.globax.se

Globax_240x175mm.indd 1

5/21/2013 4:49:15 PM


24

RIVNING/SANERING

Nr 2 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se

Ett rivigt familjefÜretag med intressanta projekt Trellegräv AB är ett familjefÜretag i Trelleborg som har mer än 35 ürs erfarenhet och kompetens inom markarbeten, rivning och spontslagning. I dag leds fÜretaget av brÜderna Jonas och Stefan JÜnsson, medan fadern Leif är ordfÜrande i styrelsen.

Trellegräv AB hüller pü med ett stort projekt vid Cementas gamla anläggning i Limhamn, som har anor frün 1890 när cementtillverkning pübÜrjades pü platsen av Skünska Cementgjuteriet. 1978 stängdes cementfabriken. Nu har NCC kÜpt omrüdet och ska bygga bostäder där. Trellegräv har redan rivit en etapp

FAKTA Trellegräv omsätter cirka 90 Mkr fÜrdelat pü 60 Mkr rivning, 20 Mkr spontslagning och resten maskinuthyrning m.m. I fÜretaget arbetar runt 35 anställda varav fem platschefer inklusive ägarbrÜderna. Trettio arbetar med produktion, fem i verkstad och smedja och tvü skÜter administration och ekonomi. Extra personal hyrs in vid behov.

Ett annat stort projekt där Trellegräv är inblandad är Ljungmans verkstäder, ocksü det i Limhamn. Den industrin tillverkade bensinoch dieselpumpar. Marken är fÜrorenad med i huvudsak tunga alifatiska och aromatiska kolvätefraktioner samt metaller och fÜrutom rivning har ocksü sanering varit nÜdvändig. Wihlborgs som äger marken skall efter sanering bygga bostäder pü omrüdet. – Vi har en mycket enkel affärsidÊ. Vi skall ha den bästa och mest erfarna personalen i branschen och den bästa maskinparken. Vi ska ge vüra kunder en lätt resa genom att vara resonliga, flexibla och kommunikativa, avslÜjar Jonas JÜnssonon, vd fÜr Trellegräv AB och fortsätter: – När vüra kunder prÜvat pü vüra tjänster skall de inte vilja ha nügon annan. De vet att vi gÜr ett bra jobb till rätt pris. Det fÜrtroende

som finns i vüra relationer är resultatet av münga ürs hürt och konsekvent arbete. FÜretagets huvudsakliga arbetsomrüde är sÜder om en linje Varberg – JÜnkÜping – Kalmar. Maskinparken är modern och uppfyller alla miljÜkrav. De flesta byts ut inom sju ür. Maskinerna servas och repareras i den egna verkstaden. – Vi har tjugofem maskiner av tvü-tre olika märken, tjugofem betonghammare och fyrtio rivningssaxar, sü om en maskin eller ett verktyg skulle gü sÜnder kan vi snabbt ersätta den sü att arbetet inte sinkas. Att jobbet flyter är A och O. Vi hyr ocksü ut maskiner till entreprenÜrer, fortsätter Jonas JÜnsson. Ett omrüde som vuxit är spontslagning som mer och mer är en säkerhets- och arbetsmiljÜfrüga. Spont är en stÜdkonstruktion, ofta av stül, som används fÜr att ta upp jordtryck vid

5SFMMFHSĂŠW"#t7BOOIĂšHTHBUBOt4&53&--&#03( Tel. 0410-156 80, 0709-76 94 00 JOGP!USFMMFHSBWTFtXXXUSFMMFHSBWTF

Delägarna Jonas och Stefan JÜnsson. Foto: Trellegräv schaktningsarbeten eller fÜrhindra att vatten tränger in och fyller gropen maskinen arbetar i. Stülspont används vid byggande av kajer vid hamnanläggningar, broar, slussar eller andra tillfällen där det kan uppstü fÜrskjutning i jordlager. Stülspont drivs ned i marken med en maskindriven vibrator eller hydraulhammare. Sakari BomstrÜm


RIVNING/SANERING

Nr 2 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se

25

Högsboskolan rivs men träden sparas till park En av grundarna till White Arkitekter, Sidney White, ritade Högsboskolan i Göteborg. Den stod klar 1955. Men just nu byggleder en annan arkitekt rivningen av skolan, nämligen Kenneth Malmqvist.

Vi promenerar i de tomma lokalerna. En och annan tjock-tv hänger kvar på väggarna. Det mesta av värde har lokalförvaltningen redan hämtat men bänkarna i labbsalarna står kvar. Skolan har flera halvtrappor och är inte direkt handikappanpassad. Rivningsarbetarna har haft problem med stölder av kopparrör och hängrännor av koppar. Tjuvarna har även brutit sig in i verktygscontainrar. – Det var ett av skälen till att vi lät räddningstjänst, polis och militär öva här, men så fort de slutade öva kom tjuvarna tillbaka, så nu är det vaktbolag som ronderar, säger Kenneth Malmqvist, byggledare vid CMC Byggadministration.

Fakta RENA BYGGEN Rivningen av Högsboskolan ingår i Göteborgs stads, Skateverkets, Sveriges Byggindustriers och Byggnads gemensamma projekt Rena byggen. Det innebär att alla som jobbar här har varsitt ID06kort, att man använder elektronisk ID06-närvaroliggare och redovisning av inbetalda arbetsgivaravgifter, för varje anställd, en gång i månaden. Sådana är kraven för att jobba på stadens Rena byggen-projekt - ett sätt att försöka motverka kriminalitet på stadens byggarbetsplatser. Källa: Rena byggen

Rivningens moment

Vid en så här stor rivning är det noga med planering, där man huvudsakligen inventerar byggnadssättet, så att man får reda på vad som ska rivas och på vilket sätt. En miljöinventering och en rivningsplan behövs, för att man i förväg ska kunna veta hur mycket miljöfarligt material som finns, dels för alla anmälningar som görs till miljöförvaltningen, men också för att kunna göra en adekvat upphandling. Den ska vara noggrant beskriven för att slippa extra kostnader under projektets gång. Efter upphandlingen är det dags för själva rivningen, som inleds med sanering. Efter det är det finrivning, där man plockar ut alla lösa delar som lysrörsarmaturer, kablar, hyllor, element, radiatorer, räcken och fönster. – Sedan kommer själva stomrivningen då man river betongstomme och tegel, säger Kenneth Malmqvist. Det som återanvänds på plats är det krossade materialet, tegel och betong. Det återfyller man källare med för att få en jämn yta. Alla övriga delar ska återvinnas i möjligaste mån. Trä, stål och elskrot sorteras för sig, läggs

Ur led liksom upp och ned är tiden vid Högsboskolan som snart är ett minne blott. Foto: Fredrik Moback i containrar och återvinns. I det här fallet går entreprenören och plockar sådant som man kan sälja på andrahandsmarknaden. – Mycket av de som återanvänds går till Renova (återvinningsstationer). Det finns ett företag som heter RGS 90, som tar emot en del av det miljöfarliga avfallet, tjärasfalt och liknande. Sedan finns det ett företag som heter Cleanpipe som tar hand om asbest, säger Kenneth Malmqvist. Asbest och PCB

För att sanera asbest så plastas området som ska saneras in, så det blir tätt med filtrerad ventilation. Sedan gör man en sluss. De som arbetar därinne har helskyddsdräkt. Man säkrar intilliggande miljö och miljön för den som utför arbetet. Asbestlim för att limma plastmattor användes länge. Där finns det mest asbest i den här skolan. I rörböjar på kopparledningar finns asbest som isolering. För att sanera den senare plastas hela röret in och man kapar på båda sidorna om böjen, som sedan inplastad går till sanering. Runt fönster är det en utomhussanering, då man inte behöver plasta in. Man rensar fogen mellan tegel och fönster. Personen som utför det har helskyddsdräkt. PCB saneras på liknande sätt som asbest. PCB-fogar kan finnas mellan golv och vägg. Den slipas bort och man tar hand om filter och det slipade materialet som försluts och skickas till förbränning. – Det finns olika krav – ofta brukar man säga att man ska ta ett visst antal millimeter av teglet men vi försöker att hålla höga krav så vi tar istället bort hela tegelstenar, för att inte riskera att få PCB-rester i marken, säger Kenneth Malmqvist. Eftersom man ska bygga bostäder här så är det KMA, känslig markanvändning. Då får det inte vara några gifter kvar. Känsligt läge

Kenneth Malmqvist, byggledare vid CMC Byggadministration, vid ett av klassrummen. Foto; Fredrik Moback

– Det är lite speciellt när man river en skola för den är en symbol för kunskap och lärande, så det är klart att det skär lite. Samtidigt är det en byggnad som tyvärr har gjort sitt och om man tittar framåt och ser att det kommer att

bli bostäder, så känns det väl positivt också, säger Kenneth Malmqvist. Högst upp i området under den gamla skolbespisningen finns en panncentral i två våningar nedåt med sex till sju meters djup. Precis utanför ligger en trottoar med gata. Här kommer att krävas en noggrann undersökning för att inte riskera att gatan och trottoaren ska rasa in. – Man kan slå en spont, en stor stålplåt rakt ner som ska skydda, en dyr variant. Det kan också vara att när man rivit med försiktighet, att man kan återfylla delvis. Entreprenören ser kanske mindre problem än vad jag gör även om de har ett stort ansvar så känner vi från beställarledet ett stort ansvar att inte råka ut för allmänfarlig oaktsamhet, säger Kenneth Malmqvist. River inåt vid behov

Arbetsmetoderna är viktiga vid rivningen. Att man vattnar när det dammar. Bullrar det mycket så gäller det att hålla arbetstider. Rivningsarbeten får pågå från klockan 07:00 till 17:00. – Under rivningsarbetet är det viktigt att tänka på att det inte bullrar, inte dammar och personskydd, Men entreprenören har väldig bra koll på det. Det är väldigt sällan som de går in och river oplanerat utan de river väldigt planerat, säger Kenneth Malmqvist, som fortsätter: – Och sedan för tredje man att man inte river så att det riskerar att falla ut över trottoar. Om det lutar åt fel håll är de väldigt duktiga på att riva så att väggarna välter inåt. Snötäckt

Rivningen här började i februari. Som tidplanen ser ut i slutet av mars så kommer rivningsarbetet vara klart till semestrarna, efter midsommar. När du har detta nummer i handen är allt över mark rivet. Då återstår det sista med att riva ut källargolven och källarväggarna, för att sedan krossa material som ska återfyllas. Till slut så rivs resterande asfalt. När Fastighetsförvaltaren hälsar på är gymnastiksalen helt riven. Det ligger bara kross på marken, som delvis är täckt med snö. Det

beror på att man sprutat vatten på för att binda dammet. När vi hälsar på är de fem på rivningssidan och tre till fyra sanerare. Som mest är de 15 entreprenörer inne samtidigt. Maskiner och verktyg Entreprenörerna använder olika typer av grävare. Bobcat är en liten grävare för att riva bort till exempel brädor och reglar ovanpå betonggolvet inne i klassrummen. Sedan finns det flera grävare utomhus i större storlekar med olika skopor, tugg och magneter som kopplas på. Handverktyg som används är kofot, tigersåg, bilmaskin och skruvdragare. Till gipsväggar är det mest tigersåg och kofot man jobbar med. Det är sammanlagt 9 500 kvadratmeter skola som rivs exklusive asfalt (fastigheten är totalt cirka 15 000 kvadratmeter). Men man får inte röra några träd, för det ska bli en park här utan asfalt men med igenfyllda källare. Staketen kommer att tas bort, så det blir öppet för allmänheten. Därför gäller det att köra försiktigt med grävmaskiner och ha koll på var man ställer containrar, eftersom stora viten annars blir följden. För vissa av träden är det 1 000 000 kronor per träd. Informerar före

Innan rivningen delade man ut ett informationsmaterial till alla grannar om att rivningen skulle ske med information om damm, buller, arbetstider och att det ska byggas bostäder. – Som ett sätt att mota Olle i grind, så att de få samtal som jag har fått från allmänheten har egentligen varit en fråga om vad som ska byggas, hur högt, eller hur stort, eller hur mycket, säger Kenneth Malmqvist. Men det är ännu inte bestämt. Vid rivningen av Munkebäcksgymnasiet gjorde CMC Byggadministration samma sak, att de delade ut ett informationsmaterial. Både beställaren och miljöförvaltningen var förvånade över att det var så få som klagade. – Själv är jag av åsikten att ju mer sanning folk får höra desto mindre ifrågasättande blir man, så därför gjorde vi samma sak här, säger Kenneth Malmqvist. Fredrik Moback


26

SÄKERHET

Nr 2 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se

Krönika med Mats Moberg:

Tryggt med inbrottssäkerhet I flera år har det pratats om sambandet mellan belysning, öppna ytor och trygghet. Rapporten Bo Tryggt 05 från polismyndigheten i Stockholm, Dansk norm Teknisk forebyggelse af inbrudskriminalitet, DS 471 och tekniska kommittén, SIS/TK 208 - Brottsförebyggande genom stadsplanering och byggnadsutformning, är bara några av de projekt som drivits runt frågan.

Några av de frågor man försökt besvara är: Hur skapar man miljöer som bidrar till större trygghet och mindre risker för kriminalitet? Hur bygger man områden och hus där tjuven/skadegöraren känner sig bevakad och obekväm men där människor mår bra av att leva, arbeta och vistas? Hur förebygger vi brott utan att använda oss av grindar, vakter och övervakningskameror? Obehag

Jag har under årens lopp i artiklar skrivit om vikten av rätt belysning och att röja upp bland buskar och annat som skymmer entréer, ingången till parkeringsgaraget, cykelförrådet eller källarförrådet. Det tål att upprepas igen: öppna och väl upplysta

Vi kommer inom en snar framtid att kunna hitta både intygade och certifierade elektromekaniska låsprodukter på marknaden.

områden känns tryggare för innehavare/ hyresgäster och det försvårar för tjuven och skadegöraren att arbeta ostört. Klottersanering och allmän städning påverkar trygghetskänslan och kan vara väl så viktigt som ett mekaniskt inbrottsskydd. Med tryggheten kommer trivseln och med den nöjdare hyresgäster, allt hänger ihop. Skräpiga och snåriga områden med bråte, klotter, skrotbilar och buskage upplevs som otrygga miljöer och det är därför viktigt med ordning. Detsamma gäller inomhusmiljön där skräpiga korridorer, nedklottrade hissar och trapphus känns obehagligt för många och inbjuder till skadegörelse. På många håll ser man märken efter äldre inbrottsförsök, brytmärken i dörrkarmar och fönster, plåtdörrar med uppfläkta partier runt låshuset. Dessa skadade partier kan ibland finnas kvar i åratal utan åtgärd. Att återställa efter ett inbrottsförsök är minst lika viktigt ur trygghetssynpunkt som att hålla rent. Fönster och dörrar

energipriser och lagen om skydd mot olyckor så finns det all anledning att se över sina fönster och dörrar och byta till energisnåla och samtidigt inbrotts- och brandsäkrare produkter. Låsprodukterna har också utvecklats och dagens kombination av mekanik, elektronik och mjukvara har revolutionerat funktioner och manövrering av produkterna. Integrering och smarta funktioner kan i dag enkelt byggas in i säkerhetssystemen. Visionen ”smarta hem” är i dag inte längre en vision utan en realitet. När en anställd eller hyresgäst i ett hus identifierar sig med rätt nyckel, kod, tag (elektronisk bricka) eller kort i entréns passersystem kan systemet automatiskt tända belysningen och slå av inbrottslarmet på rätt våningsplan, stanna hissen på rätt våning och starta ventilationsanläggningen i avsedd bostad eller kontor. Vid utpassage ser systemet till att allt släcks och stängs av. Resultatet blir maximal komfort och minimal energiförbrukning med bibehållen eller i många fall höjd inbrottssäkerhet.

Dagens fönster och dörrar med tillhörande lås är av helt annan klass än de Elektromekaniken MATS från 60- och 70-talet som De elektromekaniska låsMOBERG många fastigheter fortfarande cylindrar, som finns sedan har kvar. Tunna smäckra ett par år tillbaka, har även träkonstruktioner och vande revolutionerat behörigFörbundsdirektör ligt enkelt planglas ger inte hetskontroll och nyckelSveriges Lås och något vidare motstånd mot hantering. Man kan snabbt Säkerhetleverantörers vare sig kallras, kofot eller och enkelt spärra en nyckel skruvmejsel och ofta hänger som kommit på avvägar Riksförbund. det gamla balkonglåset på en utan att byta låscylinder och skruv i den uttorkade träraenkelt styra till vilka utrymmen. Lägenhets- och kontorsdörrar av äldre men innehavaren har tillträde. En tillfällig datum har också de brister, en tunn träkon- användare (hantverkare, fastighetsskötare) struktion med pappersfyllning i dörrbladet kan tilldelas en nyckel som bara fungerar i som saknar skydd mot åverkan och har en avsedd lokal samt under en viss tid. obefintlig isolering mot oljud och brand. Ett dilemma med elektromekaniken är Med dagens miljödebatt och rådande att det har saknats relevanta provnings-

normer för att fullt ut kunna prova och certifiera dessa produkter. Det har oftast bara gått att prova den mekaniska delen på låsen, men en ändring är på gång. Kravstandarder och provningsnormer är nu på väg att tas fram och vi kommer inom en snar framtid att kunna hitta både intygade och certifierade elektromekaniska låsprodukter på marknaden. Vårt förbund har under våren namnändrat och vi heter nu Sveriges Lås och Säkerhetleverantörers Riksförbund. Namnbytet genomförde vi för att bättre belysa vad våra medlemsföretag arbetar med nämligen allt inom inbrottsskydd och utrymning. Men vår logga och förkortningen SLR samt hemsidanwww.slr.se behåller vi så att du som säkerhetskund lätt ska hitta en seriös och kunnig säkerhetsinstallatör. Ha en säker vår och sommar! Mats Moberg Förbundsdirektör Sveriges Lås och Säkerhetleverantörers Riksförbund.

Krönika med Anders Carlson:

Dags att granska branddörrarna Det fanns en gång en tid, när en dörr faktiskt hindrade en brand från att spridas i en fastighet. Tyvärr är detta inte en självklarhet längre i många fastigheter i Sverige. Våra servicetekniker går dagligen igenom branddörrar i fastigheter från Ystad till Haparanda. Det vi kan konstatera är att allt för många dörrar riskerar att fallera om olyckan är framme och en brand börjar spridas.

Jag vill inte peka finger, men tyvärr slirar nog en del mindre nogräknade branschkolleger på efterlevnaden av BBR.

Om det beror på okunskap eller missriktad spariver är svårt att säga. Men faktum är att många fastighetsägare inte sällan väljer automatiska dörrlösningar som saknar en godkänd mekanisk dörrstängningsfunktion. Lurad av säljare

Om en brand slår ut strömmen i fastigheten så skulle bristen på en godkänd mekanisk dörrstängare göra att dörren aldrig stängs igen i strömlöst tillstånd, vilket kan medföra att branden kan få ett fruktansvärt förlopp. Här är Boverkets Byggregler (BBR) tydliga – automatiska dörrar måste ha ”hängsle och livrem” för att klara en nödsituation som en brand. Jag vill inte peka finger, men tyvärr slirar nog en del mindre nogräknade branschkolleger på efterlevnaden av BBR. Ett exempel från verkligheten. En offentlig verksamhet i södra Sverige valde nyligen en dubbeldörr, som måste ha en koordinerad stängning. Det betyder att dörrbladen måste stängas och öppnas i

rätt ordning. Dörren har därför en elektronisk koordinator som ser till att dörren öppnas och stängs rätt. Stängs inte dörren rätt så riskerar den att inte hålla tätt vid till exempel en brand. Men den offentliga verksamheten valde en dörrlösning som saknade en mekanisk koordinator, som ser till att dörren stängs rätt även vid strömlöst tillstånd. Myndighetens uppköpare hade bland annat fått höra av säljaren att brandmyndigheten prioriterade utrymning framför att dörren skulle kunna stängas ordentligt vid strömlöst tillstånd. Detta var givetvis en lögn, men det slinker igenom om slutkunden inte sitter inne med alla fakta. Undersökning på gång

ANDERS CARLSON Anders Carlson VD Besam Assa Abloy Entrance Systems

Jag är därför väldigt glad att Sveriges Tekniska Forskningsinstitut, SP, är i färd med att planera en undersökning kring hur brandskyddet är beskaffat i svenska byggnader. Vi har haft våra nationella byggregler länge, men det gjorts få uppföljningar av hur reglerna efterlevs. Just riskerna i händelse av brand är en av de

saker som SP trycker på i sin projektansökan, och jag kan inte annat än hålla med. Jag hoppas inte att vi ska behöva uppleva en brand där bristande dörrstängning orsakat att människoliv gått till spillo. En sådan ringklocka kan vi vara utan. Anders Carlson VD Besam Assa Abloy Entrance Systems


UTEMILJÖ

Nr 2 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se

27

Stadsliv på agendan – i Sverige och världen Vid det stora byggföretagets framtidsdagar i Göteborg presenterar man världens bästa stadsmiljö. Det handlar om stadskvalitet men också hållbara livsstilar och levande möteplatser. Stadslivsforskaren William H White var verksam i New York på 1970- och 80-talen.

”Det som attraherar människor mest är, verkar det som, andra människor”, menar White. Därför dras vi till olika platser. Den sociala interaktionen mellan människor är den mest fundamentala beståndsdelen i våra städer. Välkomnande

– Vitsen med att vara i en stad är att kunna stanna, uppehålla sig och slå sig ner. Rekreationen i staden är en väldigt viktig del av stadslivet – att kunna slå sig till ro på en tyst och kanske grön plats, säger Alexander Ståhle, teknisk doktor i stadsbyggnad vid KTH och vd för Spacescape. White betonar att riktigt bra stadsmiljöer med levande platser är platser som vänder sig till många människor, som är intressanta för många olika målgrupper. – Fundamentet för en bra stadsmiljö är att den ska vara tillgänglig, framkomlig, öppen och offentlig. Den ska kännas välkomnande för alla, säger Alexander Ståhle.

FAKTA STADSBYGGNAD Hållbar stadsbyggnad enligt Spacescape: Återanvändning av mark och byggnader Grönt ekologiskt landskap Närhet till snabb kollektivtrafik Sammanhängande gatunät Tillgång till offentlig mötesplats Flexibel yteffektiv parkering Entrétäthet och lokal i gatuplan Funktionsinblandning utifrån läge Täthet och kvartersform Energi- och resurseffektiva system

Om man stänger av trafiken på en gata en dag märker brukarna effekten. Då släpps tillgängligheten loss, just där. White är en av grundarna av Projects for Public Places, som Spacescape samarbetar med. Organisationen var med och gjorde om Times Square och Broadway i New York. The Power of Ten är organisationens slogan. En bra plats har minst tio saker att erbjuda och vänder sig till tio olika intressen samtidigt. Läget och tätheten

7 000 bostadsrätter i Stockholm varierade i pris från cirka 20 000 kronor per kvadratmeter upp till cirka 70 000 år 2010. Spacescape fick frågan om de kunde förklara skillnaderna i pris. Studien gjordes tillsammans med fastighetsekonomer på Evidens. Man analyserade mer än 2 000 olika lägeskvaliteter som bostadsadressens närhet till parker, restauranger etc och relationen till bostadspriset. En liknande analys gjordes även på kontorshyror. – Vi kunde med åtta faktorer förklara prisskillnaden på bostäder till 90 procent, säger Ståhle. Flera av faktorerna handlar om hur vi bygger vår stadsmiljö. Utbudet av butiker, restauranger och kultur är viktigt. Det styr priserna, men kräver en täthet. Ju mer man ökar tätheten, desto mer ökar serviceutbudet och handeln. Ju högre täthet vi har, desto mer går vi, använder kollektivtrafik och desto mindre åker vi bil. Här finns ett statistiskt samband. Täthet behöver inte ha med höjden att göra utan skapas av koncentrationen av människor. – Där är Göteborg ett ganska intressant exempel – de absolut tätaste delarna ligger innanför Vallgraven, medan där ni har er stora skyskrapa, Läppstiftet, så är det ganska glest bebyggt. Det betyder också att där är inte särskilt kul stadsliv därute, men det kan bli, det är inte kört, säger Ståhle. Slottsskogen är populär – den mest populära platsen i Göteborg, vid en omröstning i publiken. Tillgången på park skapar attraktivitet. – Bygg hellre park i stad än hus i park, säger Ståhle. I en analys lyfter forskaren fram Haga, Göteborg. Tillsammans med en specialist

Alexander Ståhle, teknologie doktor i stadsbyggnad vid KTH och vd för Spacescape, föreläser på Skanskas Framtidsdag 2013 i Göteborg. Foto: Fredrik Moback i barns utemiljö och livsvillkor vid Stockholms universitet gjordes en barnkarta. Haga visade sig vara en bra stadsdel, där man reglerat trafiken liksom har gott om lekplatser och parker. Haga är den absolut mest populära stadsdelen i Göteborg, visar både undersökningen här i salen och Spacescapes enkät. – En annan grundläggande kvalitet för att bo i staden är om man har tillgång till en egen gård - vi kallar den här stadskvaliteten för ”kvartersform”. Det betyder att det är mer värdefullt att bo där du har tillgång till en gård, än där du har en diffus utemiljö omkring dig, säger Ståhle. Gården skapar en trygghet och skyddar mot buller. Utbudet av att bo i kvarter i våra svenska städer är cirka ett till nio. Bara cirka tio procent av bostäderna i våra tätorter består av kvarter. Kollektivtrafik

Om det inte finns någon bra kollektivtrafik, tar bilen över. Därför är kollektivtrafiken ett medel för att skapa en bra

stadsmiljö. Enrique Penalosa, före detta borgmästare i Bogota, säger att en avancerad stad, är en stad där även de rika använder kollektivtrafik. Vad gäller gatunät för gång och cykel är det värdefullt att bo i en miljö, där man lätt kan ta sig runt. Att man inte behöver gå i gångtunnlar och över broar. – Det får mig att tänka på hur det såg ut – här är en bild från Allmänna Vägen i Majorna, Göteborg, för 100 år sedan, hur den stad som vi byggde för 100 år sedan var byggd för att människor skulle transportera sig, säger Ståhle. Världsbanken säger samma sak: att staden ska transportera människor och inte fordon. New Yorks borgmästare säger att fotgängare, cyklister och bussåkare är viktigare än de som åker bil. Det står även i Göteborgs stads trafikstrategi 2025: ”Vi bidrar till attraktiva stadsmiljöer och ett rikt stadsliv i Göteborg genom att: Ge gående och cyklister förtur.” Förtätning av förorter

– Om man sammanfattar stadskvaliteterna, kan man prata om ett Power of Ten i stadskvaliteter. De har väldigt starkt samband med det som står i hållbarhetscertifieringssystem som BREEAM Communities och LEED Neighbourhood, säger Ståhle. Det går att förtäta på flera olika sätt. Men Stadsutveckling 2035 genomsyras av de stadskvaliteter som Ståhle beskriver i hög grad. Naturskyddsföreningens och Sveriges Arkitekters agendor för hållbar stadsutveckling har med samma kvaliteter. Det gäller även för Boverket. Mycket av detta finns i visionen för Älvstaden i Göteborg. – Vi har alldeles nyss gjort en utredning om förtätning av mellanstaden, alltså de närmaste förorterna till Göteborg, där vi ser att om man bygger mer av förtätning med stadskvalitet, kan man få väldigt många bostäder samtidigt som man får stadskvalitet, säger Ståhle, som vill förlänga Avenyn till Backaplan på Hisingen, för att förverkligen stadens vision om en innerstad även på andra sidan älven. Fredrik Moback

Fallskydd i syrafast rostfritt stål till brunnar Som fastighetsägare är man enligt lag skyldig att säkra sina brunnar överallt där barn kan tänkas vistas, så att de inte kan falla ner i brunnarna. Varje år sker flera olyckor med barn och husdjur som faller i brunnar, framförallt i bostadsområden vid skolor och daghem. Om man inte har ett låsbart lock är ett fallskydd i brunnen en god idé. Ett företag med lång erfarenhet tillverkar fallskydd i syrafast rostfritt stål till alla sorters brunnar.

– Det är det bästa materialet du kan jobba med för ingenting slits eller rostar. Har du väl skaffat och monterat vårt fallskydd, så håller det i all evighet, säger Birgitta Frosteby, vd på ISP Prod AB i Eskilstuna. Försäkring

Fallskyddet är enkelt att montera.

FAKTA Vikt: Vanligaste diametern 400 mm väger strax under 2,5 kilo Storlekar: 150 till 600 millimeter diamater, men kan specialbeställas i alla storlekar Källa: ISP Prod AB

Så fort snön smält bort och man kommer åt sina brunnar kan man installera fallskydd. Att montera ett fallskydd är enkelt. Med den ena handen för man ner fallskyddet i brunnen medan man med den andra handen spänner fast de fyra specialspetsade skruvarna med en ringnyckel korsvis, så att fallskyddet blir centrerat, ungefär som när man sätter fast en julgran i en julgransfot. Det hela tar inte mer än några minuter maximalt. Sedan är det bara att lägga tillbaka locket. – Det är som en sorts försäkring du tecknar en gång och sedan finns den där, säger Birgitta Frosteby. Vid inspektion av brunnen med kamera och vid slamsugning eller spolning låter man fallskyddet sitta kvar, så det behöver inte plockas bort. Fallskydden som ISP Prod AB tillverkar är belastningsprovade och godkända

av SP, Sveriges Tekniska Forskningsinstitut. De är också typgodkända av SITAC, Swedish Institute for Technical Approval in Construction. Flera fördelar

ISP Prod AB levererar fallskydd till alla sorters brunnar som finns, till exempel plast-, betong- och gjutjärnsbrunnar, men även till korrugerade brunnar. Diametrarna varierar från 150 millimeter och uppåt. – För brunnar med udda diametrar skräddarsyr vi fallskydd efter kundens önskemål, säger Birgitta Frosteby. Fördelarna med ISP:s fallskydd är flera: Valet av material, snabb montering, att de proriterar hög produktkvalitet och snabba leveranstider. Det finns alltid fallskydd hemma på lagret i standarddimensioner, så kunden har sitt skydd dagen efter beställningen. Kommuner, fastighetsbolag, grossister och privatpersoner skaffar fallskydd och företagets produkter finns i hela Sverige. – Vi har funnits länge och är etablerade. De som handlat av oss vet att de alltid kan komma tillbaka, säger Birgitta Frosteby, vars företag firar 20-årsjubileum nästa år. Fredrik Moback

Birgitta Frosteby, vd på ISP Prod AB.


28

UTEMILJÖ

Nr 2 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se

Förtätar med svin – fisk- och kvartersodling Niklas Wennberg är miljökonsult och får på Skanskas framtidsdagar det otacksamma uppdraget att berätta om Stadsjords förtätning på dryga sex minuter, enligt den japanska presentationsormen Pecha kucha. Det innebär att prata till 20 bilder och använda 20 sekunder per bild. Stadsjord bygger in nyckelkvaliteter i stadens outnyttjade rum.

– Dialog är ingen lätt grej och fortfarande verkar det som att många politiker tror att människor fortfarande blott drömmer om trebilsgarage och chalet i Verbier. I själva verket kanske människor har ett själsligt djup och förstår vad som behövs för att bygga intressanta hållbara kvarter, säger Niklas Wennberg, grundare och verksamhetsledare av Stadsjord.

– Kvartersväxthus är temat för 2013, säger Niklas Wennberg och visar ett sådant från White.

Miljökonsulten litar på att människor är kloka och spänstiga och markerar när utvecklingen rusar på utan reflektion och smak. Wennberg hävdar att Stadsjordbruk är ett av svaren på vad människor är och vill. Göteborg har ett 50-tal slumrande lustgårdar på kommunal mark, fulla av slumrande ofta inhandlad nyckelkompetens. I decennier har man inte utnyttjat denna skatt, men nu händer det grejer. – Odling i staden är hur hippt som helst och jag rekommenderar grundsminkning innan man går till odlingslotten. Stim av filmteam drar runt och jagar välväxta urbana morötter och inspirerade odlare, säger Wennberg. Stadsgjord grundades 2008 för att förvandla obegripliga urbana landskap. Fem stift har sålt sina prästgårdar. Svenska prästgårdar var tidigare centrum som lärde män-

Hembygd

Älvstranden Utveckling, Nötkärnan primärvård, Mistra Urban Futures som är ett centrum för hållbar stadsutveckling och Stadsjord är också med och utvecklar temporära lösningar med fiskodling, växtodling, kvartersväxthus och kvarterspub. – Här är frågan hur länge varar högkonjunkturen? Det verkar som om människor i vår tid vill öka vinstspannet och vara både medvetna konsumenter och mer eller mindre duktiga producenter och det tror jag är nyckelord nuförtiden och att hjälpa människor hem, att bygga kvarter som kan kallas hembygd; det är alltid en framtid att längta efter.

Prästgårdar

niskor jordbruk. Men nu kostar det 60 000 kronor per gård att klippa gräsmattan. – Förr så försörjde gräsmattan prästen och byn, säger Wennberg. Gristillstånd

Stadsjord sökte gristillstånd i Högsbo, Göteborg. Då skickades tre nervösa inspektörer ut. Senast någon hade sökt gristillstånd var 1943. Men de fick gristillstånd och uppmanades att döpa grisarna efter inspektörerna. – Tre grisar, 1 000 kvadrat och två månader var formen för den första konverteringen av skityta, säger Wennberg. Efter ett år såg man vad som hade hänt. Det hette från början att de skulle skämma ut Högsbo. Men nu såg man lägenhetsannonser som lockade med utsikt över grisarna. – Det luktar svinskit från balkongen så priset ska upp 300 000 kronor nu, säger Wennberg. Drömprojekt

Högsbo med grisar handlade om att ställa om gräsmatta. 2011 flyttade Stadsjord vidare till Lundby på Hisingen. Man gick vidare med att utforska urban allemansrätt och uppmaning till markägarna att klippa staketen och bjuda in omgivningen att för-

verkliga sin och ägarnas hållbarhetsvision. Göteborgs stad, Kvillebäcken byggkonsortium och Stadsjord samverkar. Det tog två veckor från förslag till beslut. – Vårt drömprojekt, Kvartersodlat, var att omgivna av byggkranar starta en lustgård på en av Göteborgs skitigaste platser. Vi hade en extremt sen start, första odlingsträff var i mitten av augusti, säger Wennberg. De räknade med att fem personer skulle gå in i gästodlingen. Efter 50 miniodlingar med odlandebank, bageri, krogar och privatpersoner, växte kön lång. På rekordtid vände de en ful yta till en skrytyta. Containerkaféet beskrivs i böcker och artiklar. – Ministrar, landshövdingar, kommuner och studenter njuter av en 100-årsträdgård som byggs och rivs under loppet av tre år, säger Wennberg. Den första trädgårdsfesten samlar 2 000 till 3 000 besökare och 500 lunchgäster som äter mat från Wasa Allé. 2012 uppgraderar Stadsjord några av Göteborgs dyraste gluggar vid Brunnsparken med getter, flervåningsodlingar och bin. De sjösätter förmodligen flytande odling och jobbar vid Älvrummet, vid Operan, med matträdgårdar. Fredrik Moback

MORGONDAGENS ARBETSFORDON! 100% eldriven, tyst och effektiv. E-Worker är ett mångsidigt eldrivet arbetsfordon anpassat för både transport och last – året runt!

10 ELDR0IV% EN

e-Worker i korthet: • • • • • • • • • •

Rymlig förarmiljö med mycket god ergonomi Låga underhållskostnader Skiv- och trumbromsar (fram och bak) Förstärkt front för ökad säkerhet Mycket liten svängradie (från 3 meter) Finns i både lång och kort version Lastar upp till 870 kg Kan utrustas med tippbart flak, skåp, bur m.m. Standardutrustad för svenskt klimat Kan utrustas med drag

WWW.WINNMARKETING.COM • 090-12 57 80

Pris från: 163.000 SEK exkl. moms

Winn Marketing är generalagent för MEGA Pro arbetsfordon i Sverige. Företaget är också generalagent för bland andra marknadsledande märken som PistenBully pistmaskiner samt Icebear isbanemaskiner.


UTEMILJÖ

Nr 2 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se

29

Energiformen Stadsjord fyller urbana tomrum Stadsjord vill med sin energi och med sina perspektiv stimulera till en inspirerad markförvaltning. Vid trädinventeringar i Göteborg har man tittat på större träd som finns i privata och offentliga fastighetsbestånd. Träden förvaltas av entreprenörer som har tagit de här jobben på anbud och lagt sig lågt i pris. 60-90 procent av träden är sönderkvistade.

eller ett företag som levererar den pissiga tjänsten? Det förstår jag hur man kan därför att det är tungt på marknaden och man måste anstränga sig för att gå ner i anbud så lågt så att man inte har råd med inspirerade människor eller en inspirerad organisation, säger Wennberg Grupparbete

Wallenstam, NCC, Veidekke, Älvstranden Utveckling och HSB jobbar Stadsjord med i Kvillebäcken, Göteborg. NCC äger den kvartersodlade marken. De har geologer som är intresserade av att växtrena före ett bygge, men byggprocesser tillåter sällan det på grund av brådska, så det blir oftast ett totalt jordbyte. Men i Frihamnen på Hisingen kan man komma att tillsammans med NCC börja testa olika sorters solrosor som renar jord, någonting som är vanligt i Tyskland. – Det handlar både om att fräscha upp planprocessen och att hitta speciell teknik för vilken växt som kan ta hand om vilken förorening, så det är både tänk och så tekniskt, biologiskt och kemiskt kunnande kring växter, säger Wennberg. Stadsjord kallar sig för energiform eller grupparbete. Man kan enkelt ta kontakt med dem om man behöver hjälp. De har olika taxor beroende på vem som betalar. En 4H-gård har den lägsta taxan, medan statliga verk och länsstyrelser får betala mer. Urbana tomrum

Niklas Wennberg, miljökonsult och Stadsjords grundare. Foto: Fredrik Moback – Hur är det möjligt att fastighetsägarna betalar så mycket pengar för att få ett så extremt dåligt jobb utfört? På något sätt så är det här relaterat till det som jag kal�lar för obegripliga landskap, säger Niklas Wennberg, miljökonsult och grundare av Stadsjord. Dödar träd

De som jobbar med grönyteförvaltning, är vanligtvis välutbildade och var ofta inspirerade. Så hamnade de i ett system som inte kan hantera eller utveckla inspirationen, utan hamnar i ett standardförfarande där varje år är det andra likt. – De springer runt och piskar ihjäl träd med motorliar, säger Wennberg. I delar av Göteborg har många träd körskador och vi vet vad som har hänt. Det är olika bolag som håller på att krocka med träden som dör. – Hur kan man göra det? Och hur kan man stå ut med att vara en organisation

– Lunds kommun vill ha hjälp med en del innerstadsfrågor och då köper de in våra insatser som kommunal organisation och betalar för att vi ska vara konsulter åt dem och titta på platser och dialogmodeller. Domkyrkokapitlet där äger tillsammans med kommunen mark där partikelacceleratorn ska byggas. Det blir en stadsdel som man vill ha grön eftersom den ligger på jordbruksmark. Wennberg har bjudits in för att fundera på och inspirera till hur det ska kunna gestalta sig. – I Lunds kommun vill man utnyttja urbana tomrum som man annars inte utnyttjar, säger Wennberg. Kommunen vill, enligt miljökonsulten, använda sig av den energi och det glada humör som Stadsjord tillför.

Det är en jättebra tid att börja, säger Niklas Wennberg. Det amatörskap som Stadsjord representerar har en hög energinivå som är viktig för att det ska bli roligt att odla. Härnäst kommer Lerums kommun att börja bygga enligt Stadsjords idéer. – Vi får ofta höra att: Nej det här kan vi inte göra för att folk kommer att ta sönder och folk har inte tid men det är inte vår erfarenhet, säger Niklas Wennberg.

Glada amatörer

Ingen vandalisering

– Vår blandning av entusiasm, kunskap och dåligt omdöme gör att vi inte brukar banga för någonting, alltså vi har inga rimliga förutsättningar för att det ska fungera tidsmässigt men vi gör det ändå. Strunta i det där med att odlingssäsongen snart är slut. Anlägg trädgården i juli, eller augusti.

När Stadsjord drar igång har de ofta träffar en kväll per vecka, där alla som vill kommer ner och odlar tillsammans, slaktar, fikar, bygger odlingslådor etc. Miljökonsulten menar att det är roligt för de förvaltare eller ägare som vågar ge sig in i det här med kvarter i folkets händer, som inte vill ha betalat utan vara delaktiga i bygget av roliga kvarter. Men det finns en ängslan för att ha grisar. – Det är samma sak som när man anför att det kommer att bli stölder och folk kommer att sabba, säger Wennberg. Stadsjords erfarenheter är att ingen har varit dum mot deras djur under de fem år de hållit på, ibland i ganska tuffa områden. Inga människor har vandaliserat odlingarna. Tack vare att alla får vara med, så behandlar man dem kärleksfullt. – Alla ska inte odla morötter, för det blir lite för mycket medvind för frågan nu, så risken är att alla ska ha pallkragar samtidigt och det ska nog inte alla ha – inte på en gång, säger Wennberg. Fiskodling på land

De planerar för landbaserad fiskodling på kvartersnivå, men har i skrivande stund inte fått några tillstånd. Tanken är att börja i Frihamnen, Göteborg. Han räknar med att fiskodlingen kommer igång till sommaren. Frihamnen är perfekt, nära till kaj, solbelyst

med varmt mikroklimat och mycket asfalt. Det finns också staket och uppställningsytor för containrar och tillfälliga lösningar. – Vi sätter igång och börjar odla i jätteliten skala men det är riktiga fiskar och vi ska äta dem, så det är ingenting man behöver hänga på Chalmers i 19 år och köra i bänk i labbmiljö. Det ska vi göra också men vi ska exponera och det ska finnas en deltagarkulturell dimension i det vi gör, så man ska kunna gå in som volontär och ta hand om våra grisar men också våra fiskar, säger Wennberg. Tanken är att de ska odla fisk i containrar, både kallvattensfisk som abborre och gös och tropiska fiskar. – Vi har pratat med rätt många krögare som köper våra grisar som också vill köpa våra fiskar, säger Wennberg. Gothia Triple Towers krog West Coast är med i Frihamnen. De satsar på gastronomin och är med på uppbyggnaden av trädgården med eventuell fiksodling. Bauhaus

I Kville kommer det att vara öppet hela sommaren. Nyligen var 250 arkitekter från White på cykelbesök och kikade på Jordstad 2013. Wennberg fick dem att bygga block av kompakterad jord och lera, enligt samma principer som den kinesiska muren är uppbyggd. – Vi hade arbetsstationer med slavtrummor, där de fick göra byggblock. Och så donerade de byggblocken till Jordstad 2013, så de ska användas till bygget av kvarterets trädgårdsmurarar. Det som White gjorde är byggblock, 35x14x21, standardmått för Bauhausträdgårdsstenar. För att binda samman stenarna användes halm tuggad av en 400 kilos galt. Fredrik Moback


30

KOMPETENSUTVECKLING

Nr 2 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se

16 000 personer behövs kommande tioårsperiod Fler ungdomar behöver söka sig till gymnasieskolornas yrkesprogram, som ger behörighet inom fastighetsbranschen. Man behöver rekrytera 16 000 den närmsta tioårsperioden, enligt beräkningar från Fastighetsbranschens Utbildningsnämnd, FU. Men branschen behöver bli mer aktiv för att rekrytera, eftersom det just nu bara går 78 elever i hela landet, som blir färdiga nästa år.

– Branschen kan erbjuda praojobb i årskurs 8 och 9, men även sommarjobb. När du står i valet vilken väg du ska välja, gäller det att branschen finns där redan i grundskolan, säger Madeleine Rietschel, verksamhetschef vid FU. Plats i programråd

Fastighetsföretagen kan också vara mycket mer aktiva för att ta emot gymnasielever med fastighetsinriktning. I årskurs 2 har eleverna 15 veckors praktik. Men det har varit svårt för många att hitta praktikplatser. – Branschen bör se till att ha en plats i varje skolas (med fastighetsinriktning) programråd. Det är den största påverkansmöjlighet branschen har på vad det är ungdomarna ska göra när de kommer ut i arbetslivet, säger Madeleine Rietschel. Fem nya filmer

Sedan finns det strukturella frågor, att fastighetsbranschen måste synas där ungdomarna finns, till exempel vid festivaler och andra aktiviteter.

man nu startat ett nationellt branschråd med representanter från branschen, myndigheter, utbildningssektorn och andra nationella samhällsorgan. Någonting som nog lär behövas eftersom det i år inte går ut några elever alls från VVS- och fastighetsprogrammet på våra gymnasieskolor. Om alla 78 gymnasieeleverna fullföljer sin utbildning och tar studenten nästa år motsvarar de sju procent av det totala behovet. Det finns visserligen 22 lärlingar som också blir klara, så totalt täcker lärlingar Jönköping och elever tio procent. Men 10 000 nya personer Madeleine Rietschel, verksambehöver rekryteras på grund hetsansvarig på Fastighetsbran- det finns ett gott exempel. – I Jönköping har man av pensionsavgångar de kom- schens Utbildningsnämnd. ett nära samarbete mellan mande tio åren. Resterande Foto: Hans Ekestang utbildningen och fastighets6 000 behövs på grund av branschen. Där fyller man en tillväxten och övrig rörlighet. klass och där har branschen sin framgång, att På grund av att så få utbildas rekryterar branetablera ett bra samarbete som ger möjligheter schen för närvarande 75 procent av sin persoför fler att välja utbildningen, säger Madeleine nal från andra sektorer, personer som saknar Rietschel. rätt utbildning, men också från andra länder. – För att få rätt kompetens behöver branGenerationsväxling schen utveckla en validering, som är ett bra De 78 eleverna får nästa år en formell verktyg för branschen att se blivande medyrkesexamen, som fastighetsskötare, fastigarbetares anställningsbarhet. Sedan kan man kompetensutveckla utifrån valideringen, säger hetstekniker eller fastighetsvärd. Att de inte är fler innebär problem för branschen. RegerMadeleine Rietschel. ingens miljömål när det gäller energi, miljö Arbetsförmedlingens prognos för det närmsta året visar att branschen inte har några och miljöprogram blir svårare att uppnå. Fastighetstekniker och ingenjörer är svårast att behov av att rekrytera personal, men det kan få tag i. bero på branschens osynlighet. Därför har Inom FU lanserar man under våren fem filmer om olika yrkesroller och hur det är att jobba inom fastighetsbranschen. Varje film är tre till fyra minuter lång. Det blir en film om fastighetsskötaren, en om fastighetsvärden, en om fastighetsförvaltaren, en om fastighetsteknikern och en om ingenjören. – Filmerna är ett bra sätt när man träffar ungdomarna, att visa och berätta, säger Madeleine Rietschel.

– Branschen söker med ljus och lyckta efter tekniker och ingenjörer och man får inte tag i rätt kompetens, säger Madeleine Rietschel. För att fler ska känna till branschen jobbar FU dels med en riktad konferens som #Fastighetsbåten13 för gymnasielärare, rektorer, studie- och yrkesvägledare. Man jobbar även med annan information till grund- och gymnasieskolor, men branschen skulle kunna göra mer. I ungdomsbarometern 2011 kände bara 14 procent av ungdomarna till fastighetsbranschen. Jobben har annars flera fördelar. – Det är en trygg bransch. Fastigheten står där den står och det är inga jobb som flyttar till Kina. Många upplever det som ett fritt yrke, där man har möjlighet att göra karriär oavsett om man gått yrkes- eller högskoleförberedande studier, säger Madeleine Rietschel. Just nu är branschen inne i en generationsväxling med många medarbetare på väg att gå i pension. Det kan möjligen upplevas som en nackdel, men Madeleine Rietschel vänder på steken: – Man har som ung stora möjligheter att påverka. Fredrik Moback

Förvaltarutbildning med positivt För att bredda erfarenhetsutbytet och få med deltagare från fler delar av landet arrangeras Plus Förvaltarutbildning med delkurser i både Stockholm och Göteborg. Deltagarna blir diplomerade fastighetsförvaltare. I skrivande stund går 21 personer utbildningen varav tre kvinnor, någonting som speglar branschen.

– Nytt för kursen som startar i höst är att vi har utökat avsnittet om miljöbalken och lägger mer tid på underhållsplanering, säger Jessica Andersson, projektledare hos PLUS Utbildning. Utanför stadskärnorna

En nyhet för i år är också en återträff för gamla kursdeltagare den 29-30 maj i Göteborg. Förutom att de lägger tid på deltagarnas egna önskemål om erfarenhetsutbyte så är temat för denna träff effektivitet och personlig planering. De flesta av deltagarna arbetar redan innan utbildningen som förvaltare. Vissa kommer från allmännyttan, andra från privata fastighetsbolag eller kommuner. Några är entreprenörsförvaltare. De har även roller som områdeschef, distriktschef och bovärdar. De senare ska ta över jobbet som förvaltare. Kursdeltagarna är också biträdande förvaltare och ekonomer. – Just nu håller vi till på Arken Hotel & Konferenscenter och syftet med att vara en bit utanför staden är att få till ett nätverkande deltagarna emellan på kvällarna, säger Jessica Andersson. Delkurserna i Stockholm äger också rum utanför city på till exempel Skogshem & Wijk på Lidingö och ett antal andra konferensanläggningar. I det första blocket är en av delkurserna interkulturell kompetens. Den föreläsningen handlar om hur man får förståelse för hur människor från olika kulturer fungerar, vilka problem och fördelar man ställs inför. Föreläsaren är Ann-Margret Tengblad från Norrköping, som till vardags undervisar internationella chefer i svenska och svensk kultur. – Det ger ofta en aha-upplevelse för deltagarna, saker som man varit med om men inte

förstått bakgrunden till, säger Jessica Andersson. Eftersom cirka 50 procent av deltagarna är bostadsförvaltare möter de ofta människor från flera kulturer i sitt arbete. Då är det bra att ha den kunskapen. Ansvar och juridik

Det första blocket startar med fastighetsägarens ansvar. Förvaltarna har många uppgifter i sin vardag. Här lär sig deltagarna också om ledarskap, samarbete och kommunikation. Många har arbetsledaransvar och förvaltarna förväntas kunna samarbeta med många olika intressenter. – Vi har förstått att fastighetsförvaltarna saknar delkurser i ledarskap och framförallt teknik hos våra konkurrenter, så vi ser en roll att fylla där, säger Jessica Andersson.

FAKTA FÖRVALNINGSUTBILDNING Diplomerad Fastighetsförvaltare Total kurslängd: 13 dagar fördelat på 5 block Föreläsare: Peder Andersson, Mattias Seljeé, Stefan Granstedt, Kent Bergström, Örjan Mattsson, Dennis Andersson, Håkan Budsjö, Janne Wahlstedt m.fl. Inga krav på förkunskaper men de flesta är inom branschen. Nästa kursstart: 15 oktober 2013. Antal deltagare: 20

Det andra blocket är två dagar långt och handlar om juridik. Där lär deltagarna sig hyresjuridik och får koll på lagar om bostäder och lokaler. De får även lära sig om hyresförhandlingslagen, plan- och bygglagen samt entreprenadjuridik. – Stefan Granstedt är lärare och en ovanlig jurist som pratar förståelig svenska. Han känner till deras värld bra och många är hjälpta av att han är så konkret, säger Jessica Andersson. Helhetsansvar

I det tredje blocket – teknik och installationer – ägnas en dag åt Byggnadsteknik med fokus på fukt- och mögelproblem. VVS och energiplanering tar en dag liksom elsäkerhet. Förvaltare har ofta en beställarroll med arbetsledaransvar. – Hos oss får man ta del av det senaste som är mest aktuellt i branschen. Det gäller att veta sitt ansvar som förvaltare, säger Jessica Andersson. För el finns en nolltolerans för fel. Det gäller att veta vad man får och inte får göra med den personal man har, vilka behörigheter som krävs för olika elarbeten etc. En del fastighetsförvaltare i större organisationer specialiserar sig inom teknisk eller ekonomisk förvaltning. – De som går våra kurser har ofta ett helhetsansvar, säger Jessica Andersson. Ekonomi och fastighetsförvaltning Fastighetsekonomi handlar det fjärde blocket om med en lärare från Handelshögskolan i Göteborg och en från vuxenutbildningen. Ett problem här är att man vill ta hand om sin fastighet väl och får väga hyresgästernas krav gentemot hur stor budget man har att röra sig med. Balansgången här är viktig. – Vi har fått till en bra pedagogik med grupparbeten och det blir väldigt tydligt för


Nr 2 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se

SÄKERHET

31

Kostnadsfria seminarier om BIM kommer till Göteborg, Jönköping och Stockholm nu i sommar.

BIMobject ger kostnadsfria seminarier om BIM Den 7 maj påbörjade BIMobject en följetång av seminarier, i samarbete med danska partnern Bygge Information, i Köpenhamn. Under seminarierna berör man ämnen inom digital arkitektur - innebörden av att arbeta med BIM och prognoser om hur framtidens digitala bygge kommer att se ut.

BIM kan på svenska fritt översatt tydas som byggnadsinformationsmodellering, som syftar till att eliminera informationsglappen i byggprocessen. Seminariet i Köpenhamn var

det första av ett antal kommande tillfällen, där målgruppen främst är bygg- och inredningstillverkare. En dag senare gav man det andra seminariet i ordningen på World Trade Center i Malmö. Sommarturné

Under sommaren finns det planer på att ge seminarier på flera svenska orter, först ut blir: Göteborg, Jönköping och Stockholm. Efter sommaren är det tänkt att erbjuda liknande seminarier i München, Tyskland, tätt följt av London, Storbritannien. Källa: BIMobject

nätverkande alla hur fastighetens ekonomi fungerar, säger Jessica Andersson. Den sista delkursen om fastighetsförvaltning tar en dag i anspråk till arbetsmiljöansvar. En dag handlar om utomhusmiljö och skötselplanering av densamma. Miljöledningssystem och miljöbalken är alltmer viktig. Totalt rör det sig om fyra till fem föreläsare under tre intensiva dagar, där man även tar upp planering av underhåll och beställning av städtjänster. – Tidigare deltagare har tyckt att delkursen är intressant, eftersom den handlar om deras vardag med aktuella frågor, som är viktiga för dem, säger Jessica Andersson. Tentor och nätverk

Efter varje delkurs kan deltagarna skriva en tenta. Det är frivilligt, men alla gör det. Om de inte blir godkända får de en andra chans. För den som vill läsa vidare och bli auktoriserad inom Avtal för fastighetsförvaltning, AFF, erbjuds ett webbaserat förkunskapstest för att prova på och se var man har sina kunskapsluckor. En fördel med nätverken som bildas är att de lever kvar efter kursen, det är bara att

ringa till varandra eller mejla för att få tips och idéer. De som är med vid återträffen får också tillgång till information om ett digitalt nätverk. Många kontaktar även efter avslutad utbildning sina lärare med problem och kan då få tips och goda råd. Alla får efter avslutad kurs ett inramat diplom att hänga på väggen och ett på papper att ha i sin CV. När man ser prislappen 71 000 kronor plus moms exklusive kost och logi förstår man att det är en exklusiv utbildning. Vad får man för pengarna? – Man får en helhetsbild av vad som är viktigt för en fastighetsförvaltare idag 2013, man får lyssna på många intressanta föreläsningar och ett kursmaterial som är användbart när man är tillbaka på jobbet igen. Och många uppskattar att vara en del av ett stort nätverk av kunniga fastighetsförvaltare från olika delar av Sveriges fastighetsbransch, säger Jessica Andersson. Fredrik Moback

Relining gör defekta ledningar och rör som nya. På ett väl beprövat sätt och ofta till en betydligt mindre kostnad renoverar vi befintliga rör på plats. Relining tar bara en bråkdel av den tid som ett traditionellt byte av hela ledningen eller stammen skulle göra. Vi applicerar en mycket stark strumpa i den trasiga ledningen och skapar i princip ett helt nytt självbärande rör i det gamla röret. Låt oss tillsammans se över Era rörbekymmer. För oss är inget problem för svårt att lösa... Vi kommer att överraska positivt på många sätt...

Bruttovägen 16B, 175 43 Järfälla Telefon 08-455 14 34, Telefax 08-455 14 39 Mobiltelefon: 070-636 01 63


32

EXPERTGUIDEN

Nr 2 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se

Miljövänliga kärlskåp – avfallsbehålla Många fastighetsägare väljer nedgrävda avfallsbehållare. Här finns fördelar som att man slipper lukt och att de är yteffektiva. Men även kärlskåp har sina fördelar, kanske framförallt av polyplank, som visserligen har något högre pris än tryckimpregnerade skåp, men å andra sidan är underhållsfria.

Polyplanken är genomfärgad och består av träfiber och återvunnen plast. Man behöver bara spola av polyplanken, om den blir smutsig. Vinner i längden

– Det finns en miljöaspekt med att plasten återanvänds, säger Stefan Danesand, försäljningschef hos San Sac. De flesta väljer fortfarande tryckimpregnerat, men trenden är att fler och fler väljer polyplank. Tryckimpregnerat är inte så miljövänligt och håller 15 till 20 år om man oljar det vartannat år. Ingen vet ännu hur länge polyplank håller, men man antar att det håller betydligt längre.

FAKTA Skåpen finns i flera storlekar. De minsta rymmer ett kärl, de största rymmer fyra. Kärlen som källsorteringsföretaget tillhandahåller finns i tre storlekar. Det minsta rymmer 240 liter, mellanstorleken 400 liter och den största 660 liter. Men om man väljer betongskåpet ryms bara ett 660 liter kärl per skåp. För den som så önskar kan man specialbeställa i andra storlekar. Källa: San Sac

– Över en livscykel tjänar man på polyplank, säger Stefan Danesand, som berättar att åtta år gamla skåp fortfarande ser ut som nya. Kärlskåpen av plast och träfiber finns i standardkulörerna grått, grönt och svart, men man kan även få dem i röd, vit, gul eller blå färg. Betong

– Grått och grönt är diskreta färger som kunderna oftast väljer, säger Stefan Danesand. Som fastighetsägare blir det, enligt försäljningschefen, alltmer vanligt att avfallet inte längre finns i soprum i husen utan att man har det ute på gården. Då finns det olika sätt att lösa det på. Det enklaste är att köpa ett avfallsskåp, att ställa in sopkärlen i.

– Det är bra om inkastarluckorna går att låsa om skåpet står på en gård, så att inte andra som inte bor där slänger sitt skräp, särskilt om man har viktbaserad soptaxa, säger Stefan Danesand. Det finns upp till åtta fraktioner med restavfall i kärlskåpen. Det rör sig om matavfall,

kartong, tidningar, plast, metall, färgat och ofärgat glas, som ska sorteras i sopkärlen. Det finns även ett kärlskåp av betong, en rejäl pjäs som väger 1,5 ton. Det kan vara ett alternaiv för den som vill undvika brand och har ont om plats. Träskåpen måste stå fyra till fem meter från fasaden. Ett betongskåp kan

Kvarteret Piskan på Södermalm. Foto: Alexander Ståhle

Sveriges bästa innergårdar

Torg vid handelsfastigheter

Alexander Ståhle, teknisk doktor i stadsbyggnad vid KTH och vd för Spacescape

Jonas Jiborn, landskapsarkitekt vid Grontmij

Var i Sverige finns Sveriges bästa gård, som du känner till? Kvarteret Metern eller Kvarteret Piskan på Södermalm. Vad är det som gör dem så bra? De har olika delar får olika funktioner, lek, picknick, grillning, hönsgård, bersåer. De är tydligt avgränsade. De är relativt stora. Var finns Sveriges sämsta gård? De förorter som byggdes 19301980 saknar alla i princip gård. Vad är det man bör förbättra på den? Börja med att avgränsa gemensamma och privata ytor.

Ser man en ökning, eller minskning av kvarter med innergårdar i Sverige just nu? Det byggs mer gårdar och kvarter nu men de har fortfarande inte alla de kvaliteter som de stora gårdarna från början av 1900-talet. Vad beror det på? Det byggs mer kvartersgårdar därför att planerare och arkitekter har insett att modernismens teorier inte fungerar så bra i praktiken. Du lyfter fram Haga i Göteborg som en barnvänlig stadsdel, delvis avspärrad för biltrafik med många lekparker. Vilka fler stadsdelar i Malmö och Stockholm vill du lyfta fram och varför? Stora delar av Södermalm i Stockholm är tätt och barnvänligt.

Trots att folk trivs bäst i kvarter Alexander Ståhle. med gårdar är det bara tio procent Foto: Tobias NordOm man som fastighetsförvalav bostäderna i våra tätorter som tare inte har tillgång till hus med ström består av kvarter med gårdar. Hur gårdar. Hur kan man förbättra kommer det sig? utemiljön? För att den modernistiska stadsbyggnadsdokSkapa tydliga gränser för gemensam och privat torinen verkat i nästan 80 år och det är under mark med hjälp av häckar, staket och murar. den tiden vi byggt det mesta av vårt byggnadsÖverlåt sedan skötseln till brukarna, grupper och bestånd. enskilda.

Vad bör man ha med när man planerar ett torg vid handelsfastigheter? Viktigt är att man har ett helhetstänkande och en förståelse av platsen. Man måste skaffa sig en överblick över alla funktioner och delar som ska samspela och som förhoppningsvis även ska kunna förstärka varandra. I planeringsfasen måste man tänka på säkerhet, tillgänglighet och målpunkter. En annan viktig aspekt är de olika flödena med människor och transporter med mera. Redan i planeringsstadiet måste man också ha en tydlig bild över hur förvaltningen med skötsel och underhåll ska fungera. Man ska planera för ett torg som ska fungera under årets alla årstider och en lång tid framöver. Vad bör man undvika att ta med? Torget får inte vara för statiskt planerat, utan det ska finnas möjligheter att förändra beroende på hur behoven ser ut.

ningar, så det finns inga genvägar. Men ett väl utformat torg är en flexibel plats med utrymme för liv och rörelse. Det ska finnas plats för händelser, så som torghandel och marknader, och man ska kunna hitta solplatser, skugga och lä.

Jonas Jiborn, Landskapsarkitekt LAR/MSA.

Hur bör man utforma ett sådant torg? Varje plats är unik med specifika förutsätt-

Hur kommer det sig att vissa torg inte fungerar? En orsak kan vara att torgen vuxit fram utan en sammanhållen gestaltningsidé. Delar funktioner och element kan ha lagts till eller tagits bort utan att man sett till helheten. Vad kan ni hjälpa en fastighetsförvaltare med som har ett sådant torg? Vi på Grontmij kan göra analyser av platsen och tydliggöra svårigheterna och möjligheterna. Förståelsen gör att man kan vidta rätt åtgärder för att lyfta torget.

Har ni något lyckat exempel på ett torg som ni nyligen utformat? Det senaste torget Grontmij Malmö utformat är torget i Höllviken, beläget i anslutning till ortens bibliotek.

FAKTA

FAKTA

En bra gård bör först och främst ha tydliga gränser för vad som är gård och inte gård. Den får gärna vara relativt stor. Och den får gärna ha både gårdsgemensamma ytor och privata uteplatser. De gemensamma ytorna bör ha olika funktioner för olika intressen och målgrupper.

Grontmij AB är ett teknikkonsultbolag med bland annat 20 verksamma landskapsarkitekter i Sverige. Jonas Jiborn, landskapsarkitekt LAR/MSA, är anställd på Grönmiljö Arkitektur och samhällsbyggnad i Malmö.


EXPERTGUIDEN

Nr 2 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se

33

are och utemöbler av återvunnen plast

Stefan Danesand, försäljningschef hos San Sac.

både köpa och installera, eftersom de ligger en meter djupare, jämför med plastbehållarna. Metallbehållarna ställer man i en nedgrävd betongkasun, någonting som inte behövs till en plastbehållare. Utemöbler

– Våra underhållsfria utemöbler är alla tillverkade av helt genomfärgad återvunnen plast, säger Stefan Danesand. Om någon rispar dem syns det inte på samma sätt som i trä. De kan stå ute året om och finns formgivna med flera olika uttryck. Plasten går att återvinna. Utemöblerna torkar snabbt när det regnat, jämfört med trä. – De blir varmare än trä, när solen legat på, men det är inte så illa som vi först trodde. Man kan sitta i shorts på dem, säger Stefan Danesand. Utemöblerna finns som soffor och picknickmöbler, det vill säga, bord med två bänkar eller bänkar runtom. Fredrik Moback

Bild: Urbio

man sätta betydligt närmre. – De tryckimpregnerade kärlskåpen och de av polyplank tillverkas i Hannäs, utanför Åtvidaberg, och betongskåpen tillverkas i Katrineholm, säger Stefan Danesand. Det tar cirka fyra veckor att få sitt skåp efter en beställning.

På Fastighetsmässan i Göteborg i början av september kommer källsorteringsföretaget att visa olika krantömda system, parksoffor och andra utemöbler. Men den stora nyheten blir den nya avfallsbehållare som kommer ut på marknaden i juni. För den som funderar på en underjordsbehållare bör man till att börja med kontrollera att det finns hämtning med kranbil, någonting som är självklart i Göteborg och Stockholm, men inte överallt i Sverige. För det andra gäller det att hitta en lämplig placering. – Många vill ha det nyckelfärdigt och vi kan hjälpa till med bygglov och grävare, allting som behövs. Fler och fler vill ha hjälp med helheten, säger Stefan Danesand. Det är särskilt vanligt bland bostadsrätts-

föreningar och mindre fastighetsägare. Men självklart så går det att bara få behållarna levererade som de är. Det är vanligt hos större fastighetsägare med egna entreprenörer. – Vi rekommenderar att använda underjordsbehållare till fastigheter med 25 till 30 lägenheter eller större, för att kunna räkna hem investeringen. De tar liten yta i anspråk och det blir mindre lukt, eftersom markkylan minskar lukten på avfallet, särskilt den här årstiden, säger Stefan Danesand. En annan fördel är tömingen som är bra ur arbetsmiljösynpunkt. Man slipper släpa stora kärl. Kranen gör jobbet. – En avfallsbehållare behöver inte vara ful år 2013, så vi har en serie med designade behållare, säger Stefan Danesand. Den största som källsorteringsföretaget erbjuder rymmer 5 000 liter. Den är finsk och gjord av plast. Hållbarheten torde vara lång. Det finns avfallsbehållare av plast som är drygt 20 år gamla och fortfarande i drift. De har även en avfallsbehållare av metall tillverkad i Schweiz. Metallbehållarna är dyrare att

Nya balkonger till bostadsrättsföreningar

Utemiljön i miljonprogramsområdena

Ove Mondej, vd för Balcona AB

Per-Anders Framgård, utvecklingschef vid samhällsbyggnadsförvaltingen i Botkyrka kommun

Vad kan ni hitta vid besiktningen som kan utgöra problem för att sätta upp balkonger? Man kontrollerar hur fastigheten är uppbyggd, bland annat kontrolleras bjälklagstyp, vägguppbyggnad, väggtjocklekar. Man kontrollerar även om det finns till exempel sidoförskjutna fönster vilket kan innebära att det finns inbyggda stålbalkar/murade valv som kan ställa till monteringsproblem. En ytterligare viktig aspekt är att kontrollera om det kan finnas inmurade ventilationskanaler kring infästningspunkter. Vad bör man tänka på vid placeringen av balkonger? Att balkonger inte placeras för nära grannfastigheter, att de inte skapar insyn till egna grannar samt att fasaden får ett fortsatt harmoniskt intryck.

Kan du berätta om ert svåraste balkongbygge hittills och hur ni löste svårigheterna? Det var ett jobb för ett antal år sedan, på Östermalm i Stockholm där vi i samband med monteringsarbetet upptäckte att det vid i stort sett varje infästningsställe fanns dolda kanaler i väggarna vilka inte fanns redovisade i husets gamla handlingar. Tillsammans med konstruktionsbyrån så fick vi förändra infästningarna, samt förstora en av balkongraderna för att komma förbi hålrummet i väggen.

Ove Mondej, vd för Balcona AB.

FAKTA Man bör bilda en balkonggrupp som får mandat från styrelsen att gå vidare med att kontakta en balkongentreprenör. Förbesiktning av fastighetens möjligheter för balkongmontage utförs och därefter får föreningen ett offertförslag med balkongstorlekar och placeringsmöjligheter. Kallelse till extra föreningsstämma bör därefter ske för att gå till beslut i balkongfrågan. Vid stämman bör kvalificerad majoritet erhållas gällandes balkongbyggnation. Handlingar för bygglovsansökan upprättas och granskas. Ansökan om bygglov skickas till stadsbyggnadskontoret. När bygglov beviljats sker individuella besök i respektive lägenhet för inmätning av fönsterdörrar och personliga tillval. Totalentreprenadkontrakt upprättas mellan entreprenör och förening där samtliga villkor för byggnationen fastställs. Sedan startar tillverkning av balkonger och fönsterdörrar. Entreprenaden avslutas med en slutbesiktning.

Vad är det som man i första hand bör förbarhetsutmaningar. Innehållet kan ha en begränbättra med utemiljön i miljonprogramsområsad direkt inverkan på några av hållbarhetsutmadena? ningarna då det handlar om fysisk planering men De stråk och mötesplatser där de flesta av indirekt möjliggörs flera positiva effekter – fler stadsdelens invånare möts. Exempel på förbättbostäder ger underlag för fler förskolor/skolor ringar är belysning, val av markbesom i sig är arbetsplatser. Genom att läggning samt val av träd och växter. skapa en blandning av arbetsplatser En offentlig plats som upplevs som och bostäder med olika upplåtelseväl omhändertagen är oftast en trygg former ger man möjlighet till nya plats. företag att etablera sig. Att öppna Vad bör man tänka på när det för trafik inne i områden kan vara gäller utemiljön vid en upprustning såväl positivt som negativt. En förtätav ett miljonprogramsområde? ning av bostäder och gångstråk längs Att göra åtgärder som syns och vägarna ger en ökad trygghetskänsla. blir tydliga för medborgarna och Genom att leda trafiken genom som är efterfrågade. Det kan vara området minskar barnens rörelseytor. allt från bättre sittplatser vid ett Barn upp till tolv år har inte den offentligt torg till större förändringar perceptionsförmåga som krävs för att såsom hur trafiken ska gå i stadsdevara i en trafikerad miljö. Samtidigt Per-Anders Framlen och vilken hastighet denna ska blir det en positiv/lättillgänglig/trygg ha. Att satsa på att göra stadsdelen så gård, utvecklingschef övergång från kvarter och gårdsmiljö tillgänglig som möjligt. till den fria naturen, för barnen. vid samhällsbyggHur integrerar ni nya lokala nadsförvaltingen i hållbarhetsaspekter i stadsförnyelBotkyrka kommun. seprocessen av miljonprogrammet, när det gäller utemiljön? Innehållet i Framtid Alby kommer att ha en positiv inverkan på kommunens håll-

FAKTA Kommunens fem hållbarhetsutmaningar för Botkyrkaborna: Har arbete, känner sig hemma, har de bästa skolorna, känner förtroende för varandra och demokratin, är friska och mår bra och bidrar inte till klimatförändringarna.


34

JURIDIK

Nr 2 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se

Krönika med Ulrika Blomqvist:

Bostadrättsföreningar som hyresvärdar Det är mycket diskussioner om bostadsrättsföreningarna som hyresvärdar. Inte minst beror detta på att i nästan alla föreningar som köper sina hus för omvandling till bostadsrätt är det alltid några av bostadshyresgästerna som av något skäl inte vill köpa och detta måste man givetvis respektera. Det är inte heller ovanligt att det också finns lokaler vilka man helst vill ha kvar med hyresrätt.

När en bostadsrättsförening tar över sitt hus får de som stannar kvar som hyresgäster en ny hyresvärd. Den stora skillnaden mot tidigare är ofta att hyresvärden nu har ett ansikte och blivit personifierad i form av styrelsen i bostadsrättsföreningen. Visst finns det föreningar liksom det finns vanliga ägare som är mindre bra som hyresvärdar men den stora övervägande delen av bostadsrättsföreningarna är bra hyresvärdar. Det kan finnas vissa inkörningsproblem men glöm inte att före ombildningen var alla hyresgäster och var väl medvetna om hur man ville bli bemött som

Med anledning av att det finns både hyresgäster och bostadsrättshavare får man två regelsystem som verkar parallellt i huset - hyreslagen och bostadsrättslagen.

hyresgäst. Detta ändras inte bara för att en bostadsrättsförening blir ny hyresvärd. Bundna att förhandla

Med anledning av att det finns både hyresgäster och bostadsrättshavare får man två regelsystem som verkar parallellt i huset - hyreslagen och bostadsrättslagen. Bostadsrättslagen eller föreningens stadgar kan inte i några avseenden tillämpas mot hyresgäster. I det förhållandet är det hyreslagen och hyreskontraktet som reglerar hur man ska förhålla sig. Hyresgäster har inte någon rätt att utan stämmans godkännande vara närvarande på föreningsstämman och inte heller har hyresgästerna rösträtt på stämman. Det är viktigt att när bostadsrättsföreningen tar över och sätter sig in hyresvärdsrollen att detta sker på ett seriöst sätt. Det är absolut nödvändigt att man skaffar sig kunskap i de mer grundläggande reglerna i hyreslagen och hur man ska uppträda som hyresvärd. Givetvis behöver styrelsen inte bli expert på hyresrätt för sådan hjälp finns att få utanför föreningen, men man måste ändå känna till de grundläggande reglerna om hyresrätt. Hyreslagstiftningen är komplex och det är lätt att göra fel om man inte har tillräcklig kunskap om de formella regler som finns både när det gäller bostäder och lokaler. Alla eller nästan alla hus har en förhandlingsordning med någon hyresgästorganisation. Denna övertar föreningen och ska tillämpas för alla fastigheter med minst tre bostadshyresgäster. Att en förhandlingsordning finns innebär att föreningen är bunden att förhandla med hyresgästorganisationen om villkor och annat som rör bostadslägenheterna. Hyreslagens bestämmelser om hyressättning och existensen av en förhandlingsordning innebär att när bostadsrättsföreningen höjer sina avgifter för medlemmarna så kan föreningen inte gå till hyresgästen och säga att nu nöjs hyran med samma procentsatser som medlemmarna fått sina höjningar. Dels är man bunden av förhandlingsordningen, dels är hyressättningen baserad på ett förhandlingssystem. Det senare innebär att det är ointressant vilka kostnader som föreningen

har för sitt hus. Normerande soprum eller nyttjas för annat för hyressättningen är i stället speciellt ändamål. Har förende hyror som har bestämts i ingen upplåtit lokalen med förhandlingsöverenskommelbostadsrätt blir detta betydligt ser enligt hyresförhandlingslamer komplicerat eftersom gen. I stället ska föreningen, bostadsrätten är upplåten på om man vill justera bostadsevig tid och inte kan ändras hyrorna, påkalla förhandling hur som helst. med den hyresgästorganisaÄven för lokaler finns särtion som man är bunden till i skilda regler i hyreslagen. Till förhandlingsordningen. Om skillnad från vad som gäller fastigheten innehåller högst två bostäder kan man förhandla hyresbostäder kan förhandling med lokalhyresgästen direkt ske direkt med hyresgästen om olika hyresvillkor. Hyresmen detta betyder ändå inte sättningen för lokaler är att hyressättningen är fri. Det marknadsmässig. Besittningsär fortfarande samma regler skyddet för en lokalhyresgäst som gäller avseende hyressätthar en helt annan utformULRIKA ningen. ning än vad som gäller för en När bostadsrättsföreningen bostadshyresgäst. En korrekt BLOMQVIST tar över huset och blir hyresuppsägning av ett lokalhyvärd ärver föreningen alla de resavtal leder alltid till att avtal som finns med hyresgäshyresförhållandet upphör, om Ulrika Blomqvist, vd terna. Löften till hyresgäster inte parterna kommer överens Bostadsrätterna och andra överenskommelser om förlängning av avtalet och gäller nu med en ny hyresvärd. villkoren för förlängningen. Det är därför viktigt att från Om hyrevärden har begärt säljaren inhämta information om samtliga oskäliga villkor, bland annat om den hyra som överenskommelser som finns. begärs överstiger marknadshyran eller villkoren på annat sätt kan anses som oskäliga, kan hyresvärden bli skadeståndsskyldig. MarkLokaler nadshyran fastställs genom en jämförelse med På samma sätt som föreningen ska uppliknande lokaler med likvärdiga lägen. Detta träda korrekt som hyresvärd ska också hyresär någonting man absolut inte ska hantera gästen uppträda mot föreningen som man själv i föreningen om man inte har mycket normalt uppträder mot en hyresvärd. Det är klart för sig reglerna kring uppsägning och två parter som helt enkelt ska respektera varlokalhyresgästens skydd mot icke marknadsandra och samtidigt inse att man ibland helt mässiga hyresvillkor. naturligt har olika syn på saker och ting och Lokalhyresförhållanden kräver således en helt olika intressen. Hyresgästen har alla sina mycket omsorgsfull hantering och att man rättigheter bevarade som exempelvis bytesrätär ute i god tid. Bevaka därför noggrant vilka ten och rätten att få reparerat. hyrestider som gäller för lokalerna. De flesta föreningar väljer att ha kvar lokalerna som hyresrätter. Avgörande för detta är Ulrika Blomqvist för både förening och hyresgäst ytterst hur hyresnivåer och marknadsvärden ser ut för vd Bostadsrätterna uthyrnings- respektive bostadsrättslokaler. Föreningen bör också tänka sig för mycket noga innan man upplåter lokaler med bostadsrätt. Lokalytorna behöver ibland justeras och ändras för att till exempel bygga ett

Krönika med Jonas Öjelid:

Gemensamma utrymmen i lokalhyresavtal gäller för övriga hyresvillkor, det vill säga genom en frivillig överenskommelse mellan hyresvärden och hyresgästen eller genom en uppsägning för villkorsändring. Hyresvärden kan inte ensidigt inskränka nyttjanderätten till gemensamma utrymmen och detta gäller alltså även om rätten till ett visst gemensamt utrymme inte regleras uttryckligen i hyresavtalet.  Om hyresgästen inte längre skulle kunna utnyttja ett eller flera gemensamma utrymmen som hyresgästen har rätt till, kan hyresgästen använda sig av de hyresrättsliga påföljder som finns tillgängliga. I praktiken handlar det då oftast om rätt till hyresreduktion. Skulle det handla om ett gemensamt utrymme som är viktigt för att hyresgästen överhuvudtaget ska kunna bedriva sin verksamhet, kan dock hyresgästen ha rätt att häva hyresavtalet. Vid utformning av hyresavtal kan det därför finnas en poäng för hyresvärden i att JONAS utforma rätten till de gemensamma utrymmena i mer ÖJELID generella ordalag. Det är lättare för hyresvärden att uppfylla ett villkor om ”torgyta på cirka Jur. kand 100 kvadratmeter i köpcenLaw & Solution tret” än ett villkor om ”100

I många hyresavtal för lokaler ingår det en rätt för hyresgästen att, förutom själva lokalen, även nyttja vissa gemensamma utrymmen. I köpcentrum är det vanligt att hyresavtalen innehåller rätt för hyresgästen att nyttja till exempel lastbryggor, torgytor, gemensamma personalrum och liknande. En rätt för hyresgästen att nyttja vissa gemensamma ytor behöver inte framgå uttryckligen av hyresavtalet utan kan också vara underförstådd, till exempel genom att hyresvärden har ordningsregler för hur hyresgästerna får nyttja ett visst utrymme i huset.

Rätten kan också vara underförstådd genom att det är uppenbart att den gemensamma ytan är avsedd att nyttjas av hyresgästerna gemensamt. Så är till exempel fallet i ett bostadshyreshus där det finns en tvättstuga – de boende i huset har då självklart rätt att nyttja tvättstugan även om det kanske inte uttryckligen står i hyresavtalet. Hyresgästens rätt till gemensamma utrymmen får bara ändras på samma sätt som

kvadratmeter torgyta i köpcentret på den plats som framgår av ritningsbilaga”. Det senare, mer specifika, villkoret gör att hyresvärden kanske inte kan göra större ombyggnader i fastigheten utan att först låta samtliga berörda hyresgäster godkänna förändringen eller tåla en viss hyresreduktion. Undvik överraskningar

Om hyresvärden enligt hyresavtalet istället garanterar vissa generella funktioner och ytor, är det enklare för hyresvärden att kunna stå för dessa även över en längre tid utan att hyresavtalen behöver ändras. Om hyresvärden i ett köpcenter exempelvis garanterar att det alltid ska finnas minst tre ingångar till köpcentret, minst tjugo kundtoaletter och minst 100 kvadratmeter torgyta som kan användas för särskilda aktiviteter, då har hyresvärden ändå frihet att ändra på exakt hur och var detta tillhandahålls. Har de angivna funktionerna däremot märkts ut på ritningsbilagor eller motsvarande, då får hyresvärden också stå för vad som en gång utlovats. Frågor om hyresgästens rätt till gemensamma utrymmen prövas sällan i domstolstvister. En förklaring till detta är förstås att dessa frågor ofta är av mindre betydelse och därför inte heller orsakar några större meningsskiljaktigheter. Med tanke den starka rättsliga ställning som hyresgäster har, bör dock hyresvärden fundera även över dessa frågor för att inte behöva råka ut för oväntade överraskningar några år framåt i tiden. Om

hyresvärden planerar ett långsiktigt innehav av fastigheten är det av värde att kunna undvika tvister om hyresreduktioner. Om hyresvärden istället planerar en försäljning av fastigheten kan oklarheter kring de gemensamma ytorna tas upp av den tänkta köparen som ett argument för att pruta på köpeskillingen. Oavsett hyresvärdens planer för fastigheten är det alltså viktigt att ha tänkt igenom frågan om hyresgästernas gemensamma utrymmen och formulera sådana hyresvillkor som är hållbara på lång sikt och i möjligaste mån undviker tvister om krav på hyresreduktion. Jonas Öjelid Jur. kand.

Det är enklare för hyresvärden att kunna stå för dessa även över en längre tid utan att hyresavtalen behöver ändras.


JURIDIK

Nr 2 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se

35

FRÅGA

juristerna

Regeringen skriver ett fåtal rader i sin vårproposition om bostäder. En särskild utredare har tillsatts för att förenkla regelverket vid nyproduktion av hyresrätter, förra året. Men först i nästa års budgetproposition räknar man med att återkomma i ärendet.

Varför kan man inte förenkla reglerna på en gång? Alla tänkbara scenarier måste utredas först. Rättssäkerheten måste tryggas. Utredningens utmaning har varit att försöka förenkla och effektivisera utan att föreslagna åtgärder träder rättssäkerhet och demokrati förnär och utan att kvaliteten på utfallet av processen blir sämre. Sådant arbete måste få ta tid. Vilka undantag kan göras från de ordinarie byggreglerna vid tidsbegränsande bygglov av till exempel studentbostäder? Byggnadsnämnden får bevilja tidsbegränsade bygglov enligt 9 kap. 33§ PBL, om en åtgärd förväntas pågå under en begränsad tid och något eller några, dock inte alla, förutsättningar för permanent bygglov är

Marie Enhörning, fastighetsjurist hos Fastighetsägarna Syd. uppfyllda, och sökanden begär det. Tidsbegränsade bygglov får ges för en tid om högst fem år. Tiden kan förlängas med fem år. Den totala tiden får inte överstiga tio år. Åtgärden som utförts eller vidtagits måste tas bort innan lovets giltighetstid går ut. Hur kan man förenkla plan- och bygglagen för att få effektivare byggprocesser? Plangenomförandeutredningen har i sitt betänkande En effektivare plan- och bygglovsprocess (SOU 2013:34) lämnat ett antal förslag på hur plan- och bygglovsprocessen kan förenklas och förkortas. De föreslår att översiktsplanen utvecklas som verktyg för att ge tydlig vägledning för efterföljande beslut. Incitamentet för kommunerna att lägga större tyngd vid översiktsplaneringen blir stort, då ansökningar om bygglov kan prövas direkt mot tillräckligt tydliga och aktuella översiktsplaner. Detaljplanekravet kan upphöra, och ersättas med vad utredningen kallar områdesplan, en översiktsplan som uppfyller vissa kriterier, bland annat i tydlighet och aktualitet.

Johan Tollgerdt, advokat och delägare i Advokatfirman Lindahl.

Andreas Lindh, advokat hos Advokatfirman Lindahl.

Varför kan man inte förenkla reglerna på en gång? Regeringen har tillsatt flera utredningar med syfte att förenkla regelverket vid nyproduktion av hyresrätter. Samtliga utredningar är inte avslutade, och i april 2013 redovisades utredningen ”En effektivare plan- och bygglovsprocess” (SOU 2013:34) till regeringen. Man måste ha respekt för den lagstiftningsprocess som råder i Sverige och att det tar tid att politiskt och demokratiskt hantera ny lagstiftning. Sannolikt kommer utredningen nu att remissbehandlas. Vilka undantag kan göras från de ordinarie byggreglerna vid tidsbegränsande bygglov av till exempel studentbostäder? För provisoriska åtgärder kan en kommun bevilja tidsbegränsade bygglov. Ett sådant får gälla i högst fem år, men kan förlängas i ytterligare fem år. Vid tidsbegränsade bygglov behöver inte samtliga kriterier för bygglov vara uppfyllda. Detta kan bland annat medföra att avsteg får göras från ordinarie byggregler, exempelvis krav på utformning av ett kök eller storleken på ett rum. Boverket har fått i uppdrag av regeringen att utreda samt tydliggöra de undantag som får göras från ordinarie byggregler.

Hur kan man förenkla plan- och bygglagen för att få effektivare byggprocesser? Den nya plan- och bygglagen blev två år den 2 maj i år, och det finns problemställningar som har uppkommit kopplat till lagen. Flera kommuner har svårigheter att hålla det genom den nya plan- och bygglagen införda kravet om att besked i ansökt bygglov ska ges inom tio veckor från att ansökan är komplett. Överklagandeprocesser medför ofta stora tidsförluster för byggprojekt. De inblandande myndigheternas uppgifter skulle kunna renodlas ytterligare. Några åtgärder som borde kunna få avsedd effekt är att: • låta ytterligare åtgärder ligga utanför bygglovskravet, vilket skulle frigöra resurser och därmed effektivisera handläggningstider (här måste dock varsamhet iakttas då medborgarnas insyn och demokrati måste beaktas); • förenkla byggregler (vilka dock inte regleras i plan- och bygglagen); och • tillåta tidsbegränsade bygglov under en länge tid än dagens tio år.

Vad passar bäst het? för er anvidaegr–kvi hjäsalpem r dig både med

Kontakta oss red st lönsamma elavtalet! miljövalet och att hitta det me

Ring 020-818 818 eller mejla offerter@fortum.com

fortum_kontakt_240x175.indd 1

2012-02-21 09.39


36

MILJÖ

Nr 2 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se

Varningssystem mot miljögifter i fastigheter Det går att göra stora tidsbesparingar i byggprocessen genom ett nytt varningssystem för att kontrollera att byggvarorna uppfyller de miljökrav som ställs. I det webbaserade systemet SundaHus Miljödata är det möjligt för fastighetsägare, konsulter och entreprenörer att direkt se om byggvaran uppfyller de krav som fastighetsägaren har satt upp, exempelvis enligt krav för miljöcertifiering av byggnader.

FAKTA SundaHus erbjuder fastighetsägare trygghet, nu och i framtiden, genom ett brett utbud av tjänster för medvetna materialval. Med ett webbaserat system och kvalificerad rådgivning är SundaHus en helhetslösning för att systematisera arbetet med att fasa ut farliga ämnen i en byggnads hela livscykel. SundaHus i Linköping AB (publ) grundades 1990, har 13 medarbetare och är verksamma i hela Sverige. Läs mer på www. sundahus.se

I SundaHus Miljödata finns drygt 73 000 produkter som är bedömda enligt SundaHus bedömningskriterier. Med den nya funktionen kan kunden välja om SundaHus kriterier ska användas i byggprojekten eller om det finns andra krav på material som ska appliceras i projekten. Kunden kan till exempel välja att bara använda sig av de kriterier som gäller för byggvaror enligt certifieringssystemet Miljöbyggnad (nivå silver eller guld). För Svanenmärkning av småhus, flerbostadshus och förskolebyggnader kan systemet ge en indikation på att byggvaran inte klarar kriterierna. Den nya funktionen gör det möjligt att ta fram en kundanpassad bedömning av varje byggvara som bland annat kan ta hänsyn till farliga egenskaper eller ämnen, produktgrupper, emissioner och tillgänglig dokumentation om byggvaran. Förenklar

Den nya funktionen innebär att byggvaror i systemet är försedda med en symbol som visar om de är otillåtna enligt fastighetsägarens krav. På det här viset kan fastighetsägare, konsulter och entreprenörer som arbetar med till exempel certifieringssystemet Miljöbyggnad på ett enkelt och smidigt sätt se om produkten uppfyller ställda krav. För kunder som har egna miljökrav skräddarsyr SundaHus individuellt utformade varningssystem. Funktionen kan också användas i kombination med SundaHus bedömningar.

– Vi har utvecklat en unik funktion med en varningssignal för produkter med farliga ämnen och egenskaper. Detta ger en ökad trygghet för fastighetsägaren eftersom miljökraven blir uppföljningsbara och mätbara, säger Arvid Jannert, vd för SundaHus. Funktionen innebär en förenklad process, eftersom många projektörer och entreprenörer kan sakna den kemiska kompetens som krävs för att kontrollera om de miljökriterierna man vill följa uppfylls. SundaHus personal har hög kompetens och stor erfarenhet av att hjälpa fastighetsägare i processen att styra mot uppsatta miljömål. Det nya varningssystemet i kombination med systemets förvaltningsfunktioner gör det enklare att även styra mot målen i förvaltningen. Att ha med sig en sökbar och spårbar dokumentation in i framtiden kan spara mycket tid och pengar, om vissa material, som i dag anses ofarliga, förklaras som giftiga. – Vi kan driva på och vara ett stöd i arbetet under byggprocessen för att fastighetsägaren ska få en så komplett dokumentation som möjligt. Sedan gäller det att ta med sig arbetet in i förvaltningsledet och låta arbetet fortsätta. Slutligen är det människorna i verksamheten som avgör hur nära man når målet om minskad andel miljögifter i vår vardag, säger Lisa Elfström, miljöcoach och kundansvarig vid SundaHus. Allt eftersom man bygger om vill fler fastighetsägare veta vilka material man använder

och hur de påverkar människor och miljö. – Vad som är nytt nu är att det inte bara gäller i projekterings- och byggprocessen, utan att man även i förvaltningsskedet ställer miljökrav på innehållet i byggvarorna, säger Lisa Elfström. Fredrik Moback Källa: SundaHus

Lisa Elfström, miljöcoach och kundansvarig vid SundaHus.

Nya Barnsjukhuset och Röselidsskolan Från Bengt Dahlgren Göteborg AB kommer Maria och Maria. De är konsulter och arbetar med miljö- och energisamordning. De berättar om två intressanta aktuella projekt. Vi börjar med nya Barnsjukhuset, Östra i Göteborg.

Barnsjukhuset kommer att ha en sammanlagd yta av 30 000 kvadratmeter och ägas av Västfastigheter. Målet är att bygga framtidens barnsjukhus med optimal vårdmiljö. Projektets ledord är resurseffektivt, hållbart och driftoptimerat. Den miljöklassning som valts är Miljöbyggnad

och målet är nivå Guld. Anledningar till att just Miljöbyggnad valts är att kraven stämmer väl överens med Västfastigheters egna miljö- och energikrav samt att det ses som en fördel med en tredjepartsgranskning av miljöarbetet. Det viktiga är inte att få en certifiering av byggnaden, utan att få en bra byggnad. En fördel i projektet är att miljöarbetet har börjat väldigt tidigt. Det har därför varit möjligt att integrera Miljöbyggnad i utvecklingen av den arkitektoniska formen. En annan fördel i projektet är att man har valt att anlita en miljösamordnare, i detta fall Maria Perzon.

Maria Skarrie och Maria Perzon, miljö- och energikonsulter vid Bengt Dahlgren Göteborg AB. Foto: Fredrik Moback

Miljösamordnaren har sammanställt Västfastigheters hårda egna miljö- och energikrav i ett omfattande miljöprogram för projektet. Miljösamordnaren följer också regelbundet upp miljömålen, där kraven för Miljöbyggnad är inkluderade, i ett nära samarbete med arkitekten och övriga discipliner. Önskemål

Något som är viktigt att tänka på är att sjukhusprojekt är stora projekt och spänner över en lång tidsperiod. Västfastigheter och Sahlgrenska Universitetssjukhuset är stora organisationer där beslut ska förankras. Dessutom krävs politiska beslut. Projekteringen har därför redan pågått i tre år. – Men själva byggnationen har inte börjat ännu. Just nu är vi i slutfasen av systemhandlingsskedet, säger Maria Perzon. Ett stort fokus i dagsläget ligger på fönsterval. Dessa är extra viktiga då de påverkar många miljö- och energifrågor såsom energianvändning, värmeförlusttal, solvärmelasttal, termiskt klimat, dagsljus, ljud, fukt, brand. Stort fokus har även lagts på att förena planlösningen med både verksamhetens önskemål och med miljöcertifieringens krav. Då sjukhusområdets helikopterplatta kommer att vara placerad på taket till barnsjukhuset ställs det extra höga krav på att ljudfrågan hanteras omsorgsfullt. Västfastigheter har som mål att alla nya byggnader skall använda 60 kilowattimmar per kvadratmeter och år. I denna siffra ingår både verksamhets- och fastighetsenergi. Detta är ett mycket ambitiöst mål, särskilt för en byggnad med dygnet-runt-drift som omfattar operationssalar, sterilcentral, bassäng och en helikopterplatta som ska hållas isfri vintertid.

Ett annat exempel är Röselidsskolan i Gråbo, Lerum, en skola på 5 500 kvadratmeter omfattande förskoleklass till och med högstadium. Lerums kommun har stort miljöengagemang och fokus på miljö, klimat och hållbarhet har varit stort för byggnaden. Maria Skarrie har varit miljösamordnare för projektet och som en del i detta har hon hjälpt kommunen att utveckla ett generellt miljöprogram för kommunala byggnader. I detta ingår bland annat kraven för Miljöbyggnad. Detta generella miljöprogram delades in i tre olika nivåer vad gäller miljökrav för att kunna användas av såväl stora nybyggnadsprojekt som mindre ombyggnadsprojekt. Miljösamordning

Ursprungligen var tanken att certifiera Röselidsskolan enligt Miljöbyggnad nivå Brons. Det viktiga var inte att få en certifiering, utan att få en bra hållbar byggnad. Två anledningar till att välja Miljöbyggnad var att tydligt marknadsföra projektet som hållbart och få ett kvalitetssäkrat tredjepartsgranskat miljöarbete. Dessutom är certifieringssystem ett effektivt verktyg i projekteringsprocessen. När det mesta var färdigprojekterat gjordes en helvändning i projektet och målet höjdes till Miljöbyggnad nivå Guld. En stor utmaning blev då att uppdatera byggnaden med hänsyn till den nya målsättningen. Detta innebar nya utredningar, förändringar av byggnadsutformning och ett stort fokus för att få ihop samtliga parametrar. När krav förändras mitt i projektet är det extra viktigt med effektiv miljösamordning och samarbete mellan discipliner. Maria Perzon Fredrik Moback


www.fastighetsforvaltaren.se

BIOENERGI

BRANSCHTORGET Arbetsverktyg Proffsmagasinet Svenska AB Hos oss köper du mätinstrument och verktyg av kända märken till bra priser, t.ex fuktmätare, avståndsmätare, värmekameror etc. Vi skickar din order med paket inom hela Sverige eller så hämtar du ditt paket i vår butik i Stockholm. Tel: 08-344700 info@proffsmagasinet.se www.proffsmagasinet.se 3.2 Claim We say what we do:

AVFUKTNING

we deliver perfect humidity

Vi avfuktar på de blötaste ställena med robusta avfuktare som Kalahari, Nubiska och Patagonia m.fl.

Aridus AB Fabriksgatan 2 S-531 30 Lidköping

T +46 510-665 21 F +46 510-669 15 M +46 706-5190 45

www.aridus.se

E info@aridus.se

BATTERIER/KRAFT Batterigrossisten AB Hela Sverige, Vår ambition är att tillhandahålla produkter som skall passa dig avseende funktion, kvalitet och prestanda! Hela Sverige Kontakt: Mikael Olsson Tel: 08766 75 50 Mobil: 0708-87 34 40 Fax: 08-766 57 25 E-post: mikael@batterigrossisten.com www.batterigrossisten.com

BELYSNING LEDsystem Scandinavia Din leverantör och grossist inom energisnål LED-belysning. Vårt breda LED-sortiment omfattar ljuskällor, downlights, strålkastare, LED-paneler och butiksbelysning. Hela Sverige Kontakt: Kundtjänst Tel: 046-270 12 12 info@ledsystem.se www.ledsystem.se

Swebo Bioenergy

Hela Sverige Bioenergisystem för flis, pellets upp till 5000 kW prefabricerade värmecentraler. Distributör för Österrikiska helautomatiska GILLES värmepannor. Kontakt: Mobil: E-post: www.

BORRNING ENERGIBORRNING

Geoborr Geoenergi AB

Stockholmsområdet Vi är specialiserade på energiborrning i storstadsmiljö. Kontakt: Kjell Karlsson Mobil: 070-7470730 E-post: kjell@geoborr.se www.geoborr.se

Tolvsbo Mek & Drill

Medlem i SVEP Hela landet Vi utför entreprenad, vatten och energiborrning. Med moderna maskiner utför vi effektiva och miljöriktiga uppdrag. Kontakt: Stefan Ramquist Tel: 0240-661152 E-post: mekodrill@telia.com www.tmdab.se

BRUNNSBORRNING Avanti System AB

Hela Sverige Avanti brunnsborrare är certifierade enligt SITAC normer på personnivå. Certifiering betyder säkerhet och kvalitet. Hitta din lokala certifierade brunnsborrare direkt på: www.avantisystem.se

BYGGMÄSTARE Favoritbygg & Städ & Flytt i Stockholm AB Inne- och utomhusarbeten, badrum och köksrenovering. Storstockholm Kontakt: Robert Puchaz Mobil: 0739-124066 E-post: info@favoritbygg.se www.favoritbygg.se

ENERGI

Stockholms län Normal Ackreditering Nr: 7717 Kontakt: Stig Hedlund Tel: 08-534 702 50 E-post: stig.hedlund@ocab.se www.ocab.se

TM-KONSULT AB

Västernorrland, Västerbotten Kvalificerad Ackreditering Nr: 7052 Tel: 0950-238 00 E-post: j.persson@tm-konsult.se www.tm-konsult.se

Västra Götalands län Ombyggnation och service av hissar. Även vägoch gatubelysning, elinstallationer och tele. Kontakt: Nicklas Holme Landavdelningen Callenberg, Box 306 451 18 Uddevalla Tel: 0522-68 68 70 E-post: nicklas.holme@wilhelmsen.com www.wilhelmsen.com

ISOLERING

Ocab i Stockholm AB

Stockholms län Fuktsanering-utredning, läcksökning m.m. Kontakt kontor syd: Mikael Janson Tel: 08-534 702 50 E-post: mikael.janson@ocab.se Kontakt kontor norr: Michael Lundström Epost: michael.lundstrom@ocab.se www.ocab.se

FÖRVALTNINGSSYSTEM REAL Fastighetssytem

Marknadsledande websystem för ekonomisk fastighetsförvaltning. Kontakt: Björn Reimers. Tel: 010-602 32 01 Fax: 0586-421 19 E-post: bjorn.reimers@realgood.se www.realgood.se

Nästa generations isolering! Besök oss på www.icynene.se Tilläggsisoleringar | Plåthallar Nybyggnationer | Vindstak svåråtkomliga utrymmen | mm

GEOENERGI Malmberg Water AB

Sverige Energisnåla system med energilagring i grundvatten/berg. Helhetslösningar där energiborrning ingår. Kontakt: Rune Simonsson Tel/mobil: 044-780 18 50 Fax: 044-780 19 90 E-post: rune.simonsson@malmberg.se www.malmberg.se

GOLV Byggelit AB

Hela landet Undergolv för många användingsområden Kontakt: Pär Lundin Tel: 063-272 00, 070-6165010 www.byggelit.se

GRUNDFÖRSTÄRKNING

Belisol

Stockholm med omnejd. Vi har erfarenhet av att arbeta med alla temperaturer, inklusive extremkyla/värme. Kontakt: Niklas Lundborg Tel:08-760 32 70 E-post: info@belisol.se www.belisol.se

JURIDIK Andersson Gustafsson Advokatbyrån Hela landet och internationellt Tel: 08-677 17 00 Fax: 08-677 17 10 E-post: info@advokatag.se www.advokatag.se

KYLSERVICE Söderkyl AB

Försäljning och reparationer av hushålls- och tvättstugemaskiner, kommersiella kylinstallationer samt värmepumpar. Kontakt: Juhani Iloniemi Tel: 08-556 962 00 Fax: 08-556 962 20 E-post: info@soderkyl.se www.soderkyl.se

PCB Konsulter PCB

OCAB i Stockholm AB

Mellansverige Kvalificierad Ackriditering Nr 7361 Kontakt: Svante Fahlen Tel: 018-678400 Mobil: 070-5370842 svante.fahlen@bjorklingeenergi.se www.bjorklingeenergi.se

Södra Sverige Kontrollorgan för utförande av deklarationer Kvalificerad Ackreditering Nr: 7274 Kontakt: Mats Johansson Mob: 0738-24 23 00 E-post: info@enerdek.se www.enerdek.se

Wilhelmsen Technical Solutions AB

FUKTSANERING

Björklinge Energi Ekonomisk Förening

OCAB i Stockholm AB

Stockholmsregionen med omnejd Bergvärme & Värmepumpar Kontakt: Jerry Kajnäs Tel: 08-62 68 780 Mobil: 0705-14 92 03 E-post: info@thermovent.se www.thermovent.se

Hela Sverige Bauer PipeJet® rensar alla rörsystem från avlagringar, skyddar mot korrosion samt sänker energiförbrukningen. Naturligtvis utan kemikalier! Kontakt: Torbjörn Almroth E-post: info@bauer-wt.com Hemsida: www.bauer-wt.com Telefon: 08-580 380 66

ENERGIDEKLARATIONER

NÖDBELYSNING

Thermovent

Bauer Watertechnology AB

Hela Sverige Vi som leverantör vill förse Dig som kund med de batterier som fyller just Dina behov. Kontakt: Janne Hansson Tel: 0390-303 13 Fax: 0390-300 15 E-post: info@ackumulatorbatteri.se www.ackumulatorbatteri.se

Enerdek AB

BERGVÄRME

ENERGIBESPARING

Ackumulator & Batteri Teknik i Gränna

OEM-Automatic AB Levererar slagtåliga & vandalsäkra armaturer för utsatta miljöer. Hela Sverige Kontakt: Samuel Lindqvist Tel: 075-24 24 100 samuel.lindqvist@aut.oem.se www.oemautomatic.se

Kamic Karlstad Automatic AB Vi är din leverantör av professionella lösningar och produkter inom: Nödbelsyning, belysning, UPS/reservkraft, elteknik samt säker elmiljö. Över 25 år i branschen! Hela Sverige www.kamic.se

37

fastighetsförvaltaren nr 2 2013

Stockholms län PCB-inventering och sanering Kontakt: Johan Andersson Tel: 08-534 702 50 E-post: johan.andersson@ocab.se www.ocab.se

PLÅT HISSAR Carlsson Hissteknik AB

Småland/Blekinge Försäljning, reparation, service på varu- och handikapphissar. Även dörrautomatik och ramper. Kontakt: Åke Carlsson Tel: 0470-75 70 28 Mobil: 070-568 27 10 E-post: info@hissteknik.com www.hissteknik.com

GMV Sweden AB

Hela Sverige Levererar person- och lasthissar och komponenter för modernisering av hydraulhiss. Kontakt: Henrik Skoog Tel: 0472-456 05 Mobil: 070-220 19 76 E-post: henrik.skoog@gmv.se www.gmv.se

Hydroware Elevation Technology

Hela Sverige Specialister på energieffektivisering av hydraulhissar. Modernisera hissen - Få pengarna tillbaka. Kontakt: Kjell Johansson Tel 0472-451 10, Fax 0472-149 64 E-post info@hydroware.se Fabriksg. 13, 342 32 Alvesta

Belisol

Stockholm med omnejd. Vi utför alla typer av plåtarbeten. Arbeten utförs med plåt i alla tjocklekar och färger, samt koppar och rostfritt. Kontakt: Niklas Lundborg Tel:08-760 32 70 E-post: info@belisol.se www.belisol.se

Skeppshults Plåtslageri

Gislaved med omnejd. Vi arbetar med plåtslageri och ventilation. Kontakt: Dennis Eriksson Tel:0371-363 63 Fax: 0371-363 63 Mob: 0705-831005 E-post: info@skeppshultsplat.com www.skeppshultsplat.com

RELINING J P Relining

Hela Sverige Vi arbetar med och har mångårig erfarenhet av rörinfodring (relining), kamerainspektion, ventilation och ventilationsrengöring. Kontakt: Göran Lund Tel: 031-53 40 04 Mobil: 0708-66 85 41 E-post: info@jprelining.se www.jprelining.se


38

KONSULT

Handen Projektpartner

Hela Sverige Stefan Eurén Projektledning för renovering av industrier samt flerbostadshus. Inriktning på oavbruten produktion samt kvarboende då verksamhet bedrivs. Tel: 076 6279819 Email: stefan@handenpp.se www.handenpp.se

fastighetsförvaltaren nr 2 2013 STEGAR

TAWI TAWI AB Kungsbacka: Fasadstegar, stegar för proffs 0300-185 00 info@tawi.se www.tawi.se

KONSULTATION

Zenita AB

Stockholmsområdet Konsultation, installation & service. Brandlarm, inbrottslarm, passagesystem. Kameraövervakning Integrerade System. Kvalitets och Miljöcertifierade. Kontakt: Stellan Johansson E-post: info@zenita.se www.zenita.se

TAK Torslanda Tak AB

Takrenovering Göteborg med omnejd Kontakt: Christian Petersson Tel: 031-925012 TAKRENOVERING

Torslanda Tak AB

STÄDNING/LOKALVÅRD Systemsanering AB

Stockholm med omnejd Allt inom lokalvård som trappstäd, flyttstäd mm. Låga priser, “rent garanti” sedan 1989. Ex. Flyttstäd 2:a 2600kr, 3-planshus Brf 1100kr/mån. Kontakt: Birgitta Telefon: 08-605 71 60 Mobil:070-114 55 51 E-post systemsanering@sverige.nu

SÄKERHET RIVNING/sanering

Stockholms län Vi utför högtrycksspolning, torr o våtsugning, slamsugning, (ADR kombi) och containertjänst. Kontakt: Christer Mattsson Tel: 08 534 709 60 Mobil: 0735-75 00 80 Email: christer.mattsson@ocabindustri.se

OCAB i Stockholm AB

Stockholms län Fuktsanering-utredning, läcksökning m.m. Kontakt kontor syd: Mikael Janson Tel: 08-534 702 50 E-post: mikael.janson@ocab.se Kontakt kontor norr: Michael Lundström

VATTENLÅS Comtech Control

LUFTSANERING

Delino/Frigus AB

STAMBYTEN/Relining Sacpipe Connection System

Ett komplett system för rörinfodring i fastighet med flexibelt sömlöst foder. Kontakta våra auktoriserade installatörer för ett etablerat, prisvärt och störningsfritt alternativ till traditionellt stambyte. Tel: 023-79 06 50 E-post: info@sacpro.se www.sacpipe.se

TRYCKPROVNING

Ocab Industriservice i Stockholm AB

FUKTSANERING

Hela Sverige Solfångare och solceller från Himin, en av världens största tillverkare. Kompletta styrsystem, pumpar och tankar för varmvatten m.m. Tel: 0705-68 21 64 E-post: solvicom@telia.com www.energihuset.dinstudio.se

Hela landet Termografering och tryckprovning av byggnader och lokaler, Utbildning och projektering. Tel: 0243-22 36 68 Mobil: 0705-42 65 19 E-post: soe@arcsite.se www.arcsite.se

Tung Industrisanering

SANERING

Solvicom International AB

Arcsite Arkitekt & Byggkonsult

Hela landet Termografering och tryckprovning av byggnader och lokaler, Utbildning och projektering. Tel: 0243-22 36 68 Mobil: 0705-42 65 19 E-post: soe@arcsite.se www.arcsite.se

Helsingborgs län Miljöanpassad rivning och marksanering. Vi är ett komplett rivnings- och saneringsföretag med kompetens på hela rivningsprocessen. Många års erfarenhet av rutinmässiga och specialiserade rivningar. Kontakt: Börje Åbinger Tel: 042-15 71 00 E-post: borje.abinger@globax.se

SOLENERGI

TERMOGRAFERING

Arcsite Arkitekt & Byggkonsult

Globax AB

Hela landet Kontakt: Patrik D´Este Tel: 031-45 61 00 Mobil: 0735-46 37 82 Fax: 031-45 61 18 E-post: patrik.deste@frigus.se www.frigus.se

Takrenovering Göteborg med omnejd Kontakt: Christian Petersson Tel: 031-925012 Mobil: 070-9369636 E-post: torslandatak@spray.se www.torslandatak.se

SÄKERHET – LÅS/LARM/ÖVERVAKNING LÅSSYSTEM

Bravida Prenad AB

Skåne Län Vi specialiserar oss på passersystem, kameraövervakning CCTV, brand och inbrottslarm. Kontakt: Lars-Conny Henningsson Tel: 042-167400 E-post: lars-conny.henningsson@prenad.se www.prenad.se

Järfälla Låsservice AB

Hela Sverige Vår affärsidé bygger på att möta våra kunders behov inom lås och säkerhetKontakt: Åke Överström Tel: 08-36 77 95 Fax: 08-761 20 89 E-post: info@jarfallalasservice.se www.jarfallalasservice.se AUKTORISERADE LÅSSMEDER-

Puttes Lås & Nyckelservice AB Vänersborg 23 år i branschen Kontakt: Peter Öhlund Tel: 0521-627 45 Fax: 0521-628 86 E-post: puttesnyckel@swipnet.se

Vällingby Låssservice AB

Storstockholm Din auktoriserade säkerhetsleverantör. Lås, passersystem, elektronisk nyckelförvaring. Kontakt: Anita Esselström Tel: 08-89 79 30 Fax: 08-759 61 81 E-post: info@vallingbylas.se www.vallingbylas.se

Hela landet Vi har system som upptäcker läckage och automatiskt stänger vattnet till maskiner, kök, badrum, hela lägenheter eller delar av fastigheten. Vi har levererat system för att förebygga vattenskador i mer än 10 år. Tel: 031 - 42 03 00 E-post: comtech.control@telia.com www.comtech-control.com

VVS Bauer Watertechnology AB

Hela Sverige Bauer PipeJet® rensar alla rörsystem från avlagringar, skyddar mot korrosion samt sänker energiförbrukningen. Naturligtvis utan kemikalier! Kontakt: Torbjörn Almroth E-post: info@bauer-wt.com Hemsida: www.bauer-wt.com Telefon: 08-580 380 66

VENTILATIONSRENGÖRING Ocab i Stockholm AB

Stockholms län Kontakt: Bernt-Åke Sahlin Tel: 08-626 21 00 E-post: bernt.sahlin@ocab.se www.ocab.se

VÄRMEPUMPAR Bjarne Rutgersson i Svanesund AB

Västra och södra Sverige Vi plöjer och lägger ner slang för jordvärme. Kontakt: Bjarne Rutgersson Tel: 0304-447 50 Fax: 0304-447 55 Mobil: 0708-55 65 04 E-post: bjarne@jordvarme.se www.jordvarme.se

www.fastighetsforvaltaren.se

Thermovent

Stockholmsregionen med omnejd Bergvärme & Värmepumpar Kontakt: Jerry Kajnäs Tel: 08-62 68 780 Mobil: 0705-14 92 03 E-post: info@thermovent.se www.thermovent.se

B.J. Värmemontage AB

Medlem i SVEP Västerås, Eskilstuna Auktoriserad återförsäljare för Nibe Värmepumpar. Kontaktperson: Bengt Jonasson Tel: 016-34 44 42 E-post: info@bj-varmemontage.se www.bj-varmemontage.se

Elektrokyl Energiteknik AB

Medlem i SVEP Borås – Sjuhärad Auktoriserad återförsäljare för IVT Kontakt: Hasse Edwinsson Tel: 033-205520 E-post: hasse.edwinsson@elektrokyl.se www.elektrokyl.se

Energi och Miljö i Ulricehamn AB

Medlem i SVEP Ulricehamn-Falköping-Borås-JönköpingSvenljunga Installation och service av om värmepumpar Kontakt: Patrik Carlbom Mobil: 0705-835657 E-post: patrik@emabulricehamn.se www.emabulricehamn.se

Klimakom AB

Medlem i SVEP Skåne Kontakt: Eskil Johannesson Tel: 040-443680 E-post: klimakom@klimakom.se www.klimakom.se

Klimatkomfort AB

Medlem i SVEP Göteborg-Borås-Sjuhärad Kontakt: Ulf Eklund Tel: 033-284066 E-post: info@klimatkomfort.se www.klimatkomfort.se

Nytorps Rör AB

Medlem i SVEP Stockholmsområdet Vi installerar och servar NIBE värmepumpar. Vi utför även stambyten och allt inom VVS. Kontakt: Ove Grandin Tel: 08-7713347 E-post: ove.grandin@nytorpsror.se www.nytorpsror.se

Riddarkyl AB

Alingsås, Lerum och Storgöteborg Vi är ett IVT Center. Projekterar, säljer, installerar och servar IVT värmepumpar, återvinningssystem och alla typer av kyl- och frysanläggningar för kommersiella fastigheter. Kontakt: Ulf Nyberg Tel: 0302-24260 E-post: info@riddarkyl.se www.riddarkyl.se

Rördoktorn AB

Stockholmsområdet Rördoktorn har lång erfarenhet av att installera värmepumpar i fastighet och villa. Det är kostnadsbesparande och miljöförbättrande. Kontakt: Jörgen Jansson Tel: 08-7771500 E-post: jorgen.rordoktorn.se www.rordoktorn.se

Sankaris Driftservice AB

Medlem i Svep. Eskilstuna Installation av värmepumpar i fastigheter. Kontakt: Lauri Sankari Mobil: 070-6366647

SYDPUMPEN AB

Medlem i Svep Södra Halland och Nordvästra Skåne Allt inom värmepumpar. Återförsäljare för IVT. Kontakt: Lasse Karlsson Tel: 0430-28260 E-post: info@sydpumpen.se www.sydpumpen.se

VärmeKompaniet Stockholm AB

Stockholmsområdet Ett certifierat center för fastigheter, det kompletta företaget för Er som skall investera i en värmepump. Ett energiföretag med erfarenhet och spetskompetens i värmepumpteknologi i stora fastigheter. Kontakt: Peter Olsson Tel: 08-718 28 38 E-post: peter@varmekompaniet.se www.varmekompaniet.se


Våra fastighetsexperter ingår.

Vår fastighetsavdelning hjälper dig sänka dina värmekostnader. Vi har över 30 års erfarenhet av värmepumpsinstallationer i allt från stora idrottsarenor till butikslokaler och hyreshus. Det gör att vi kan garantera driftsäkra anläggningar som sänker dina värmekostnader med upp till 70 procent. I normalfallet tjänar du in din investering på bara 3-6 år. Så om du tycker att dina värmekostnader är för höga, kontakta oss. 0140-38 43 00 www.ivt.se/fastighet


HÅLLSKOSTNADER! 662

21 ÅMÅL å höstens mässor TEL. 0532-121 20 www.bratexab.se Returadress: Returadress: Hexanova Media Group AB Hexanova Media Group AB Fiskhamnsgatan 2 Fiskhamnsgatan 2 414 58 GÖTEBORG 414 58 GÖTEBORG

Viposttidning kvalitetstestar våra fönster hos:

öping

Annons

Annons:

BRATEX BYGGVAROR AB 17-19 nov Stockholm

BOX 40 662 21 ÅMÅL TEL. 0532-121 20– PVC-FÖNSTER SÄNKER DINA UNDERHÅLLSKOSTNADER – www.bratexab.se

Fönster är testade av SP

Våra fönstertetstestar profiler har nster hos:av SP testats

– Sveriges Tekniska Forskningsinstitut i Borås med mycket BRATEX BYGGVAROR AB goda testresultat. BOX 40 662 21 ÅMÅL TEL. 0532-121 20 www.bratexab.se

P-märkning

Nu också certifierats för P-märkning av PVC-fönster som första företag med denna produktmärkning.

PVC-fönster sänker dina underhållskostnader!

Först med Pmärkta balkongdörrar i PVC

ATEX BYGGVAROR AB X 40 21 ÅMÅL . 0532-121 20 w.bratexab.se

Gunnar Helmer samt Christer Gustavsson Kindahus, Kisa.

Vi är glada att det har tagits fram ett p-märkt fönster och balkongdörr som är underhållsfritt samt godkänt av Sveriges tekniska Forskningsinstitut, SP, i Borås.

www.bratexab.se Tel. 0532-121 20

Fastighetsförvaltaren nr-2 2013  

I Fastighetsförvaltaren kan du bland annat läsa om energi- & energibesparing, säkerhet, IT, miljö, arkitektur, mässor, fastighetssystem, fas...

Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you