Krimpcafé XL krimp & leegstand

KrimpcafĂŠ XL: krimp & leegstand Landgoed Glinstra State te Burgum

23 april 2015

Herbestemming als antwoord op leegstand

Het thema Leegstand blijft -oh ironie- volle zalen trekken. Meer dan honderd geïnteresseerden luisterden geboeid naar Martin Cnossen, directeur van het Kenniscentrum Herbestemming Noord (KHN). Hij probeert vanuit een breder perspectief invulling te geven aan leegstaande panden en stelt zichzelf continu de vraag ‘kan het herbestemmen van het pand leiden tot gebiedsverbetering?’

Door Eduard van den Hoff

‘We willen de leefbaarheid van Noord-Nederland versterken met gebouwen die er over vijftig jaar nog staan’, legt Cnossen het doel van zijn KHN uit. Om dat te realiseren ontvangt hij geld van het Rijk en de drie noordelijke provincies. En niet toevallig participeren DBF en Monumentenzorg Noord-Nederland in KHN: DBF wil de leefbaarheid op het platteland bevorderen en een groot deel van de leegstaande panden behoort tot het culturele erfgoed.

Geen weet hebben KHN heeft vaak te maken met bijzondere, karakteristieke panden. Heel jammerlijk als die verdwijnen. En helemaal een doodzonde als betrokkenen geen weet hebben van allerlei ontwikkelingen in het gebied (toeristisch, economisch, etcetera) waarbinnen de panden een rol van betekenis kunnen spelen.

Meldpunt Daarom werkt KHN aan een strategieontwikkeling voor professionals, denk bijvoorbeeld aan ambtenaren, makelaars en financiers. Verder heeft zij een meldpunt opgezet waar vraag en aanbod elkaar kunnen ontmoeten. ‘Wij bieden een soort Eerste Hulp bij Herbestemmen’, aldus Cnossen. Daarbij wordt het experiment niet geschuwd.

Van tijdelijk naar definitief Niet zelden hebben leegstaande panden een prominente plek in het dorp of stad. Daarin kunnen zich prima allerlei bedrijfjes vestigen.

Cnossen ziet de dorps- en stadscentra dan ook als de nieuwe ‘bedrijventerreinen’. Leegstaande winkels kunnen een tijdelijke invulling krijgen met SpareSpace. Niet zelden leidt dit tot definitieve bestemmingen.

Zorg Als voorbeeld van zijn betoog haalt Cnossen de fabriek Nooitgedacht te IJlst aan. Die werd op het nippertje van de sloophamer gered door er een museum en kantoren in te huisvesten. Een nieuwe uitdaging staat Cnossen te wachten in de vele zorgpanden die leeg (komen te) staan.

Gronings gereedschap voor herbestemming In landgoed Glinstra State in Burgum vertelt stedebouwkundige Enno Zuidema over waardebehoud in onroerend goed en het belang hierin van experimenteren en het zoeken naar lokale samenwerking. Hij beschouwt krimp als een stroef probleem voor de overheid, dat opgelost kan worden door samen met corporaties, zorginstellingen en gemeenten het vrije denken de ruimte te geven.

Door Nynke Koornstra

Methoden om te innoveren In de particuliere woningvoorraad in de Groningse regio’s De Marne, Eemsdelta en Oost-Groningen zorgt krimp onder andere voor leegstand, verloedering en een daling van het aantal huishoudens. Dit heeft vaak een slechte ervaring en beleving van de mensen en partijen in de omgeving tot gevolg. Soms is aankoop van het pand een goed besluit, in andere gevallen woning- en wijkvernieuwing, krimpsloop of zelfs woningruil. Volgens Zuidema is de overheid bij het werken aan de woningvoorraad in de goedkope koopsectoren op zoek naar methoden om te innoveren. 2014 was in dat opzicht een jaar waarin volop werd geëxperimenteerd en waarin met steeds complexere woningen werd gewerkt. In Delfzijl werden bijvoorbeeld woningen samengevoegd en in Ulrum is een bijzonder proces gaande tussen bewoners onderling, die betrokken zijn bij de verbetering en de stedelijke ruilverkaveling van de woningen. De uitkomsten van de experimenten vormen de basis voor het ‘Gronings gereedschap’ dat uit mensen, partijen en instrumenten bestaat, waarmee de lokale krimpproblematiek aangepakt kan worden.

Waardedaling beter in kaart brengen Zuidema vervolgt zijn verhaal over het proces van waardedaling, dat soms te laat wordt ingezien en in wijken en straten van stedelijke gebieden veel aandacht vergt. Daarom is er een coalitie van banken en corporaties in oprichting, waarvan onder andere de stichting Lefier en de Rabobank deel uitmaken, die de waardedaling met meer dynamiek in kaart brengt. De diversiteit in de principes van het Gronings gereedschap kan dan beter op de situatie afgestemd worden en in nieuwe herbestemmingsprotocollen worden benut voor gebiedsopgaven.

De discussie na afloop van de presentatie richt zich vooral op ontwikkelingen in de toekomst. In het publiek wordt voorspeld dat in 2040 en 2050 meer dan 60 procent van de woningen in de krimpgebieden zal bestaan uit tweepersoons huishoudens en dat perifere gebieden ook dan zullen blijven krimpen. Volgens Zuidema dĂŠ aanleiding om problemen met de particuliere woningvoorraad in Groninger krimpgebieden met Gronings gereedschap op te lossen.

Winkelleegstand is geen probleem, maar een symptoom Vijftien (oud) ondernemers, ambtenaren, bestuurders en andere belangstellenden discussiëren met John Pardoel van Seinpost Adviesbureau over winkelleegstand. ‘Hoe houd en maak je winkelcentra vitaal?’, is de cruciale vraag.

Door Loes Vader

De zaal verwacht van Pardoel geen gelikte successtory’s, maar liever oprecht, nuchter en met de ‘poten in de klei’ de mislukkingen delen.

‘Omdat je van de dingen die misgaan meer leert dan van dingen die van een leien dakje gaan.’

Een vicieuze cirkel Pardoel zet de uitdagingen voor toekomstbestendige winkelcentra haarfijn op een rijtje: ‘De consument gaat voor gemak, beleving en ontspanning; online-bestedingen zijn booming en off line bestedingen staan onder druk, daardoor er is minder behoefte aan winkelmeters.’

De zaal ziet het probleem ook in dure winkelmeters. ‘Een koffietentje met een omzet van 2 ton zit aan een huur van 2500 euro. Doordat de huur te hoog is, is er geen geld voor personeel, worden de klanten niet gastvrij ontvangen, daalt de klandizie en de omzet navenant. Een vicieuze cirkel.’

Creatieve ideeën Een ander pijnpunt zijn oudere ondernemers die geen opvolger hebben of niet bereid zijn om te investeren of te veranderen.

Eén van de mogelijkheden om leegloop in winkelcentra tegen te gaan, is het ontwikkelen van nieuwe concepten. Combinaties van winkelen, ontspannen en werken. Een voorbeeld is de Wasbar in Gent, waar je een pilsje drinkt terwijl je je lakens wast. Of het Amsterdamse platform Hutspot, een broedplaats voor creatieve ideeën, winkeltjes, eettentjes, koffiebarretjes en flexibele kantoorruimten. De kracht zit in delen. Niet meer 100 procent commercieel denken, maar in termen van leefbaarheid.

Acceptatie Mensen met afstand tot de arbeidsmarkt aan het werk helpen is ook opbrengst. Dergelijke projecten stranden als men weigert om vier cent meer voor een pak suiker te betalen. Of als de overheid het beleid omgooit. Supermarktjes gerund door gehandicapten kunnen zonder steun van de overheid niet bestaan. De zaal is het roerend eens dat zekerheden uit het verleden niet terugkomen. ‘In dit tijdperk van verandering moeten we krimp accepteren’, eindigt lector Vastgoed Martin Stijnenbosch de discussie.

Inbreiden en terugbouwen Krimp heeft een negatieve connotatie. ‘Maar bekijk het eens door een meer positieve bril’, zo riep lector Krimp & Leefomgeving Sabine Meier op. ‘Als je dorp kleiner wordt, hoeft dat niet automatisch te betekenen dat het slechter wordt.’ Aan de deelnemers van de workshop ‘Ruimtelijke kwaliteit van het krimpende dorp’ om dat te bewijzen.

Door Eduard van den Hoff

Ook de Nederlandse taal heeft moeite met krimp, want hoe noem je het tegenovergestelde van uitbouwen? Is dat terugbouwen? En is het inbreiding tegenover uitbreiding? Volgens de lector is terugbouw afhankelijk van keuzes ten aanzien van het bewaren van gebouwen en/of plekken, de manier waarop plaatsen gegroeid zijn en hun typologie of morfologisch/stedenbouwkundige principe.

Opdrachten Voor de workshop hadden Meier, Enno Zuidema (EZStedebouw) en Karin Peeters (Libau) drie opdrachten geformuleerd: zo wilden ze de kwaliteiten van verschillende dorpstypen in kaart hebben gebracht, dat men nadacht over het invullen van lege plekken na sloop (waarbij herbouw geen optie vormde) en als laatste moest men analyseren hoe andere groepen waren omgegaan met eerder geduide dorpswaarden.

(H)erkend Na afloop van het groepsdenken gaf een van de groepsvertegenwoordigers aan dat bij het bepalen van dorpskwaliteiten het DNA van het dorp ofwel de dorpshistorie een belangrijke rol speelt. Daarnaast zijn ook voorzieningen zoals scholen belangrijke dragers van het dorp. En nee, de navolgende groep had hun eerder benoemde waarden niet (h)erkend: het hele blok sociale woningbouw was door hen weggevaagd.

Lokale kennis Zonneparken werden aangedragen als invulling voor vrij gekomen zones, terwijl anderen opteerden voor weidsheid zodat alle dorpsbewoners van een vrij uitzicht genieten. Volgens Meier is voor het invullen van dit soort gebieden een waaier aan lokale kennis nodig; het is niet ge誰soleerd uit te voeren. En simpelweg teruggrijpen op plattegronden van 100 jaar terug biedt ook geen soelaas, want we hechten teveel aan voorzieningen en dergelijke.

Herstellen ruimtelijke kwaliteit monumentaal centrum Balk Tijdens de workshop over de herverkaveling van het monumentale centrum van Balk buigen Martin Cnossen en Dick Bloemhoff van de Stichting DBF zich beiden met een groep deelnemers over het herstellen van de ruimtelijke kwaliteit met elementen die het dorp toekomstbestendig kunnen maken.

Door Nynke Koornstra

Mooie monumentale kern Balk heeft als onderdeel van gemeente de Friese Meren 3.800 inwoners en een mooie monumentale kern. Het dorp, dat kruist met afwatering de Luts, is commercieel georiÍnteerd richting Sneek en Lemmer. Diverse karakteristieke, leegstaande panden in het centrum zorgen voor een hele herbestemmingsopgave. De deelnemers bekijken eerst de plattegrond van het dorp, die onder andere een te koop staande winkel langs de Van Swinderenstraat toont en een beschermd stadsgezicht uit 1988 dat men eventueel wil veranderen in een gezondheidscentrum. Het gebouw waarin zalencentrum de Treemter gevestigd is kent een paradox tussen functie en ruimtelijke kwaliteit. Men benoemt de komst van een AZC, die voor emoties zal gaan zorgen en de discussie over de gebiedsopgave zal gaan beïnvloeden. Men adviseert de gemeente om het AZC op een nieuwbouwlocatie te vestigen en duidelijk over de plannen te communiceren.

Ontwikkelingsvisie Een inventarisatie maakt het belang van waardebepaling duidelijk: is er een financiĂŤle onderbouwing voor de sloop van karakteristieke, robuuste en toekomstbestendige panden? De deelnemers bespreken het voorzieningen- en behoefteniveau van het dorp. Er wordt gezocht naar een gezamenlijk belang. Genoemd wordt dat er op pandniveau een cultuurhistorische verkenning nodig is en een ontwikkelingsvisie van het dorp zelf. De discussie levert denkkracht op richting plannen voor kleinschalig, gemeenschappelijk wonen voor ouderen en een ontmoet- en vergadergedeelte in de Treemter. Iemand brengt in dat het in het proces belangrijk is dat ondernemers kunnen mee ontwikkelen aan het plan.

Balk als toeristenoverstapplaats Ook de recreatieve ontwikkelingen worden onder de loep genomen: de afstand tot het Slotermeer is 500 meter, maar plannen voor een haven zijn in het verleden gestrand. Er komt een hele stroom toeristen vanaf het water, waardoor Balk een typische overstapplaats voor toeristen zou kunnen worden. Hierbij wordt het belang van onderscheid in land- en waterrecreatie benoemd. Er ontstaan nieuwe ideeĂŤn voor een jachthaventje, als exploitatieproject binnen de herontwikkeling van het dorp. Het invoeren van het tweedewoningenbeleid wordt bediscussieerd, evenals de aanleg van terrassen vanwege de weinige woonruimte in de winkelstraat. De workshop levert genoeg inspiratie stapsgewijs toe te kunnen werken naar een succesverhaal.

Omgekeerde case study: herbestemming van een gemeentehuis uit de jaren-’70 De wereld van architecten verandert voortdurend. Daarom pakt architect Rob Hendriks de zaken anders aan. Hij is mede-oprichter van DAAD, een ‘Bureau voor Architectuur en Onderzoek'. DAAD besteedt relatief veel tijd aan eigen onderzoek en publiceert de resultaten in zogenaamde Cahiers. Tijdens workshops toetsen ze hun instrumentarium aan de werkelijkheid. Hendriks kwam dan ook met een bijzondere case study, die zorgde voor een open geest en een levendig groepsgesprek.

Door Manouk Minneboo

Tuinarchitect Louis Le Roy als inspiratie De workshop begon met een introductie van de in 2012 overleden Friese tuinarchitect Louis Le Roy. Bij de projecten van Le Roy was (en is) het verstrijken van tijd een belangrijke factor. Ook toeval en het juist niet vastleggen van vervolgstappen spelen een belangrijke rol. Met dat in het achterhoofd presenteerde Hendriks de (omgekeerde) case: de situatie van het gemeentehuis van Borger in 2020.

Op zoek naar het begin Alle deelnemers van de workshop kregen een afbeelding van hoe het gemeentehuis, dat gebouwd is in de jaren '70 en anno 2015 gesloopt dreigt te worden, in 2020 gebruikt wordt voor uiteenlopende doeleinden. Van woningen tot winkels, kantoorruimtes, verenigingen, een hotel en een moestuin. In het bijbehorende krantenartikel uit 2020

staat dat het pand zelfs wordt uitgebreid. De vraag van Hendriks: wat moet er nu, in 2015, gebeuren om dit scenario uit 2020 mogelijk te maken?

Wat is in dit verhaal de eerste stap geweest?

Tijdens de open en ontspannen groepsdiscussie ontstonden veel ideeën.

Maar de allereerste stap bleek lastig te vinden. De laatste stap was wel makkelijk: het juridische gedeelte komt helemaal als laatste. En veiligheid (denk aan vluchtwegen etc.) en het bouwbesluit zijn voorwaarden om überhaupt te beginnen met het invullen van een gebouw, dus dat staat op stap -1. Een andere voorwaarde is de mogelijkheid om een incubatietijd te hanteren.

'We kijken wel wat er gebeurt' En die eerste stap? In ons scenario heeft de nieuwe burgemeester de sloop tegengehouden en heeft de gemeente een advertentie in de krant gezet. Daarin stond (vrij vertaald) dit: 'Wij weten het ook niet altijd.

Hebben jullie ideeën?'. Het inventariseren en professionaliseren van die ideeën brengt de nodige uitdagingen met zich mee. Maar durven zeggen: 'We kijken wel wat er de komende maanden gebeurt', ook al vinden zowel de gemeente als de bewoners dat misschien eng, kan nieuwe mogelijkheden scheppen. Net als bij het werk van Le Roy kan toeval mooie oplossingen met zich meebrengen.

Aan dit beeld- en journalistiek verslag werkten mee: Tekstschrijvers: Eduard van den Hoff Loes Vader Manouk Minneboo Nynke Koornstra

Fotografie en opmaak:

Informatie: info@kennisnetwerkkrimp.nl www.kennisnetwerkkrimp.nl www.stichtingdbf.nl www.herbestemmingnoord.nl

Linken naar de presentaties:

Martin Cnossen over Kenniscentrum Herbestemming Noord Enno Zuidema over het Gronings Gereedschap John Pardoel over leegstand in de detailhandel Sabine Meier, Karin Peeters en Enno Zuidema over ‘terugbouw’ Martin Cnossen en Dick Bloemhof over het centrum van Balk Rob Hendriks over zijn accupuntuur aanpak van leegstaande scholen en boerderijen