澳洲十年房产中介：买房，不在于绝对时机，而在于看懂价值 ——专访 Ray White 房产顾问 Aaron Yao
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：澳洲十年房产中介：
买房，不在于绝对时机，而在于看懂价值
专访 Ray White 房产顾问 Aaron Yao，
什么时候买房，才是最好的时机？
这是每一位准备进入房地产市场的人，都曾问过的 问题。有人等待降息，有人期待房价回调，也有人 试图寻找所谓的“最低点”。然而，在澳洲房地产 行业深耕十余年的 Ray White 房产顾问 Aaron Yao 看来，真正成熟的购房逻辑，从来不是预测市场， 而是理解市场。
从阿德莱德到布里斯班，从物业管理到房产销 售，Aaron 见证了不同城市房地产市场的发展，也 陪伴过无数买家与卖家完成重要的人生决策。在 他看来，市场会经历周期，价格会有波动，但真正 决定一套房产长期价值的，始终是它的 Fundamental（基本面）——地段、供需、人口、土地价
值，以及是否符合自身长期需求。
“买房最重要的，不在于绝对时机，而在于看懂 价值。”
在这场专访中，Aaron 分享了自己十余年来对昆州 房地产市场的观察，也回应了许多人最关心的问 题：当前市场是否真的降温？为什么布里斯班依然 被视为健康的房地产市场？普通买家又该如何建立 属于自己的购房判断，而不是被市场情绪牵着走。
壹本: 您是怎么进入房地产行业的？
Aaron Yao: 我刚毕业的时候，学校那边会放一些 工作机会，我当时看到一个 Office Full Time 的职
位，就去申请了。后来才发现是房地产相关的工作。
最开始做的是 Property Management，也就是物 业管理。做了一段时间之后，就慢慢在那个领域里往 上走，先做到 Senior Property Manager，后来又 做 BDM，也就是 Business Development。这个角 色有点像租赁板块里的 Sales，主要是拓展新的业 主客户，把他们的房产签下来交给公司管理。所以我 不是一开始就做销售，而是从物业管理、租赁、投资 客服务这些环节慢慢走过来的。
壹本: 您之前在阿德莱德，现在在布里斯班。两个市 场给您的感觉有什么不同？
Aaron Yao: 我觉得两个市场其实都挺健康的。在阿 德莱德的时候，我更多做的是租赁和物业管理。那家 公司在当地算是比较大的公司，大概管理四千多套 房产，所以我接触到很多投资人，也看到很多业主是 怎么长期持有房产的。布里斯班这边，我搬过来之后
主要做销售。两个城市这几年表现都不错，过去五年 你能看到，阿德莱德和布里斯班的房价都有很明显 的增长，很多地方几乎是翻倍的感觉。但我说“健 康”，不是单纯说它涨了多少，而是说这个市场有稳 定的供需关系，有流动性，也还有一定的可负担性。
壹本:
您说“健康市场”，具体是怎么定义的？
Aaron Yao: 对我来说，健康市场首先是大多数人还 能负担得起。比如一对全职工作的家庭，如果想买一 套距离市区不是特别远的 House，在布里斯班或者 阿德莱德，至少还有机会实现。可是如果是在悉尼， 很多年轻人如果没有家里帮助，可能就只能考虑不 错的公寓。想买 10 公里、20 公里以内的 House，压 力会大很多。第二是它有稳定的供需关系。市场上有 人需要买，也有人需要卖，房产能够流动起来。第三 是价格不会完全脱离普通人的收入水平。一个市场 如果大部分人都接不住，那流动性就会变差。你把一 套房子拿出来卖，街上拉十个人，有五个人买得起， 这个房子就比较容易卖。如果十个人里只有一个人 买得起，那它的流动性就会弱很多。
壹本: 现在布里斯班市场是不是变冷了？
Aaron Yao: 如果从 Open Home 的人数来看，确 实和去年不一样。我们最近开 Sales Meeting 的时 候也聊到这个数据。去年同期，一个 Open Home 平均可能接近 8 组人来看房。一个房子如果做三周 Campaign，开五六次 Open Home，可能总共能 来四五十组人。今年的话，平均可能只有两点几组。 也就是说，同样一个 Campaign 做下来，可能只来 十几组人。
所以从“看房人数”这个角度，确实是下降了。但我不 会简单说市场就冷掉了。因为市场上还是有人买，也 还是有人卖。只是买家变得更谨慎了，参与的人少 了，大家决策速度没有之前那么快。
壹本: 买家变谨慎，主要是因为什么？
Aaron Yao: 我觉得是多方面的。比如利率、生活成 本、油价，包括政府的一些税改，对投资客的信心都 会有影响。有些人会觉得，那我先等等，先按兵不动。 但这些更多是短期心理层面的影响。从根本上来说，
如果一个城市还是有人口进入，供给端又没有大量 房源突然释放出来，那需求还是在的。市场可能会放 慢，但不代表基本盘就变差了。所以我更愿意把它看 成市场情绪变化，而不是市场逻辑改变。
壹本: 您接触很多不同背景的买家，华人、印度买
家、本地买家，在购房决策上有什么不同？
Aaron Yao: 整体来说，我不觉得差异特别大。房产 最后还是回到预算、地段、生活需求这些基本问题。
但如果说有一个比较明显的点，我会觉得华人和印 度买家会更重视学区。在布里斯班，一些好学区的房 子到最后拍卖，你会发现注册的人其实各种背景都 有，本地人、华人、印度人都有。但真正喊到最后的， 很多时候是华人或印度买家。他们会更愿意为了教 育资源多付一些溢价。比如多 5%、10%，他们可以 接受。本地买家也会喜欢好学区，但有时候他不一定 愿意为了这个因素多付那么多。这不是绝对的，只是 我在一线交易中看到的一个倾向。
壹本: 从区域来看，现在大家更偏向布里斯班、黄金 海岸，还是更外圈的新区？
Aaron Yao: 我自己看房产，一直觉得核心区域永远
是核心区域。它很像你往水里丢一块石头，波纹是一 圈一圈往外扩散的。最开始大家买 Inner City，买 靠近市区、交通方便、配套成熟的地方。等内城区价 格涨起来，大家就往中圈去买。中圈涨起来之后，又 往更外面走。但等外圈也涨起来以后，有些人会回头 看内城，觉得好像也不是那么贵了，就会卖掉外面的 房子，加一点钱再回到更核心的位置。
所以它不是一个简单的“哪个区一定好”的问题，而 是一个流动的过程。如果从投资角度，我个人会更倾 向成熟社区，而不是太远、太新的区域。因为有些新 区土地供应很多，一期又一期不断推出。需求是一定 的，但供应一直进来，价格上涨的压力就会被稀释。
壹本: 现在昆州不是供给不足吗？新区供应多，和整 体供应不足矛盾吗？
Aaron Yao: 不矛盾。整体来说，供给确实是不够 的。Builder 的 Pipeline 很长，很多工程队可能已 经排到后面几年了。政府也知道住房供应不足，所以 一直在想办法。但是具体到某些新区，如果它本身还 有大量土地可以释放，那这个小区域的供应压力就 和成熟区不一样。成熟社区的特点是土地有限，位置 已经定型，周边生活配套也比较成熟。它不会突然冒 出几百套一样的土地出来。但新区不一样，它可能今 天出一批，明天又出一批。Return 可能不错，租金 回报可能也还可以，但如果未来几年供应不断进入， 它的价格增长就会受到影响。
壹本: 如果是投资客，您会怎么判断一套房子的价值？
Aaron Yao: 每个投资人的阶段不一样。有些人追求 现金流，希望租金能覆盖更多成本。有些人不那么在
意现金流，他愿意每年往里放一点钱，因为他更看重 地段和长期资本增长。比如一套好地段的房子，即 使每年需要自己补一万块钱，有些投资人也愿意。因 为如果这个资产一年涨 5%，一百多万的资产一年 可能涨六七万，那他觉得补进去的一万块钱是可以 接受的。所以投资没有一个固定答案。关键是你要知 道自己到底要什么：你是要现金流，还是要长期资产 增值？你是想稳一点，还是愿意承受一些短期持有成 本？这些问题想清楚之后，才能匹配到适合的房子。
壹本: 第一次在澳洲买房的人，应该从哪里开始？
Aaron Yao: 我通常会建议，第一步先搞清楚自己的 Borrowing Capacity。也就是你到底能借多少钱， 能买多少钱的房子。这个数字一出来，你的选择范围 才会清楚。否则你说我想买布里斯班，也想看黄金 海岸，也想看 Sunshine Coast，预算两百万，那选 择太多了，反而会很迷茫。第二步是确定区域。你想 住北边、南边、西边，还是 Gold Coast？你的工作在
哪里？通勤怎么安排？生活半径在哪里？第三步就是 多看 Open Home。很多人一开始不知道自己喜欢 什么，也不知道不喜欢什么。你看得多了之后，自然 会形成判断。等你清楚自己的需求，再去找平台、找 Agent，说清楚预算和区域，他们就能更精准地给你 匹配房源，包括一些还没上市的 Pre-market 机会。
壹本: 买家在买房过程中，最常见的误区是什么？
Aaron Yao: 我觉得是 Over Negotiate。有些买家 真的很喜欢一套房子，也很想买。但到了最后，他为 了便宜一千、两千、五千块钱，反而错过了。我见过很 多这样的情况。我们会告诉买家，现在已经有其他
Offer 了，你可能需要把条件做得更好一点，或者价 格再提升一点。他可能还是想压到最后。等卖家选了 别人，他又会回来问：如果那个合同失败了，你告诉 我，我现在还可以买；或者我现在能不能再加五千？ 但很多时候已经晚了。如果一套房子十个条件里满 足你八个，而且你不是打算明年就卖掉，那多五千、 少一万，放到五年、十年以后看，其实没有那么重要。
壹本: 所以您不太建议买家去等最低点？
Aaron Yao: 对，因为很少有人能买在最低点，也
很少有人能卖在最高点。这就像股票一样。大家都 想 Timing the Market，但实际上很难。房地产更 适合看中长期。如果你买的是一个有地段、有土地、 有租金、有需求的资产，那你拿五年、十年，逻辑会
更清楚。如果你今天买，明年就想卖，那每一千块、 每五千块都很重要。但如果你是长期持有，重点就 不是那个点位，而是这个资产本身是不是对的。我 更相信 Time in the Market，而不是 Timing the Market。
壹本: 作为卖家，现在这个市场应该怎么调整预期？
Aaron Yao: 卖家也需要看自己的目标。我最近遇到 一个案例，卖家一开始希望卖 110 万。我们也在努力 帮他找这个价格的买家。但过了两周，他自己跟我 说，其实 100 万也可以卖。我当时有点惊讶。后来聊 天才知道，他自己也在市场上看另一套房子，想做升 级。他发现原本可能要 150 万的房子，现在 130 多 万就有机会买到。所以他反而觉得，如果自己的房 子少卖一点，但升级房也便宜了，他整体是 Better Off。这个很现实。如果你是在同一个市场里卖掉再 买入，那你不能只看自己少卖了多少，也要看你要买 的东西是不是也调整了。如果你是有十套房子，准备 卖了退休，想等更好的价格，那可能你可以慢慢等。 不同卖家的策略是不一样的。
壹本: 在您看来，房地产行业里，客户为什么会信任 一个 Agent？
Aaron Yao: 我一直觉得，Frequency builds
Trust。信任不是一次沟通建立的，而是长期、稳定、 有价值的沟通。比如对卖家来说，在他真正决定卖 房之前，你就需要给他一些有价值的信息：市场走 向、附近成交、同类型房产的价格变化。这些东西不 是每天打电话说“今天天气不错”，而是真正和他相 关。等他成为卖家之后，我希望在销售过程中，把尽 可能多的信息给到他。这样他做决定的时候，他知 道的信息和我知道的一样多。他做的是 Informed Decision。对买家也是一样。虽然我们作为卖家中 介，职责是帮卖家把房子卖好，但如果你能真正理解 买家的需求，也是在帮助交易完成。比如有些买家太 太快生孩子了，现在是 Double Income，孩子出生 后可能变成 Single Income，他的贷款能力就会变 化。那你就要理解他的时间压力，帮他在这个阶段找 到更合适的选择。说到底，房地产不是简单推一套房 子。你要理解每个人的 Need，再去 Match。
采访结束时，我们再次聊到"什么时候买房最好"。
Aaron 没有给出一个具体时间。
因为在他看来，比起等待一个所谓最好的 Timing， 更重要的是懂一套房子价值。
也许，这正是穿越市场周期最简单，也最难做到 的答案。
壹本观察|
谁来阅读文明的遗言？ 澳洲“地球黑匣子”计划即将落地
2021年联合国气候大会（COP26）期间，一个 听起来像科幻电影情节的项目突然火遍全球：人 类要为地球建造一个“黑匣子”（Earth's Black Box）。五年过去，当很多人以为这不过是一场营 销噱头时，这个曾经沉寂许久的项目却突然传来新 消息：它真的要落地了。
根据项目团队最新公布的信息，这座长16米、高 4米、由厚重钢材打造的巨型装置，目前已经进入
部件组装阶段，预计将于2026年12月正式安装 在澳大利亚塔斯马尼亚州（Tasmania）西海岸一 处偏远机场附近。如果一切顺利，它将成为人类历 史上最特殊的“时间胶囊”。因为它记录的，不是 文明的辉煌，而是文明可能走向崩溃的全过程。
一个为末日准备的“档案馆”
“黑匣子”这个概念并不陌生。飞机失事之后，橙
红色的飞行记录仪（Flight Recorder，俗称黑盒 Black Box）会留存全部航行数据，还原事故全过 程。而“地球黑匣子”项目，则把这个理念放大到 了整个文明尺度。
项目官方网站介绍称，这座装置将持续收集数百项 与地球健康状况相关的数据，包括全球气温变化、 碳排放水平、海平面上升、能源使用情况、生物多 样性变化以及重大气候政策等信息。
简单来说，它会像一个永不停歇的记录员，把人类 面对气候危机时做出的每一个决定、每一次行动、 每一次犹豫都保存下来。项目官网甚至写下了一句 颇具警示意味的话：“你们的行动、不行动，以及 相互之间的互动，如今都已被记录。”这句话听起 来有些冰冷，却恰恰体现了项目的核心逻辑。
如果未来某一天，人类文明真的因为气候灾难而遭 受重创，那么后来的幸存者，或者其他智慧生命， 至少还能知道事情是如何一步步发展到那一步的。
为什么偏偏选在塔斯马尼亚？
从地图上看，塔斯马尼亚位于澳大利亚大陆南方， 与南极洲之间只隔着一片广阔海域。这里人口稀少、 工业活动有限，拥有大片原始森林和荒野地区。对 于一个希望在灾难中幸存的设施来说，这无疑是理 想地点。
项目选址位于塔州西海岸（West Coast）的昆士 敦（Queenstown）附近，这里远离大型城市， 也不处于国际地缘政治冲突中心。当地政府认为， 这片地区最大的优势是“稳定”。不仅政治环境稳
定，地质条件也相对稳定。
这里的许多地貌形成于远古冰川时期，经受过漫长 时间考验。项目团队希望，即使未来发生极端气候 事件、战争甚至社会崩溃，这座设施仍有机会保存 下来。从某种意义上说，人类正在为自己的失败寻 找一个最安全的见证者。
从全球爆红到神秘消失
事实上，地球黑匣子并不是一个新项目。早在 2021年，它就曾引发全球关注。当时不少国际媒 体都以极具冲击力的标题进行报道。
彼时外媒 CNET 打出标题《地球将拥有专属黑盒， 记录文明覆灭之路》，美国脱口秀《斯蒂芬・科尔 伯特晚间秀》（The Late Show with Stephen Colbert）也专门以此为话题调侃人类前路堪忧， 一句 “我们注定走向毁灭” 的吐槽，让这个巨型 钢铁装置迅速走出环保圈层，成为全民热议的符号。
然而就在项目爆红之后，它却突然陷入沉寂。官方 Instagram账号自2021年10月发布最后几条内 容后，再无更新。项目网站也鲜少传出新进展。时 间一长，不少人开始怀疑这是不是一场精心设计的 公关活动。毕竟项目发起方并非传统科研机构，而
是一家名为Rouser Lab的澳大利亚非营利组织。
这家机构自称是“实验性环境传播机 构”（Experimental Environmental Communications Agency），长期通过艺术装置、 媒体传播和创意项目来推动公众关注气候议题。因 此，外界一直存在质疑：这个“末日黑匣子”究竟 是科学工程，还是大型行为艺术？直至 2026 年 6 月项目主创接受《卫报》澳大利亚版专访，这座末 日记录仪的建造进度、设计细节与现实意义，才完 整浮出水面。
它更像一面镜子
面对质疑，项目艺术总监Jonathan Kneebone 代表项目团队解释说，这五年并非停滞，而是全方 位优化迭代的关键周期。研发团队持续调整整体结 构设计、迭代大容量长效数据存储系统、筛选耐极 端环境的建造原料，同步完善线上数据观测平台， 同时搭建可持续的长期资金体系，保障黑盒建成后 数十年乃至上百年不间断运维。但实际上，这的确 并不是一个单纯的数据中心，同时也是一件肩负着 公共教育属性的艺术作品。
在气候变化领域，一直存在一个难题：科学家掌握 着大量数据，但这些数字往往难以真正触动公众。
例如全球平均气温升高1.5摄氏度、海平面上升几 十厘米、北极冰层减少多少平方公里，这些概念对 于普通人来说十分抽象。
于是越来越多机构开始尝试通过艺术化表达，让公 众产生情感共鸣。地球黑匣子正是在这样的背景下 诞生。它试图用一个极具视觉冲击力的符号告诉世 界：如果有一天文明真的走向崩溃，我们不会缺少 证据。缺少的，只是行动。
末日真的越来越近了吗？ 巧合的是，就在地球黑匣子即将落地之际，“末日 时钟”（Doomsday Clock）也再次引发关注。
2026年，末日时钟被设定在距离午夜仅85秒的 位置。这是该项目历史上最接近“零点”的时刻之一。
所谓末日时钟，并不是预测世界末日的真实时间， 而是由科学家和国际安全专家组成的团队，用来象 征人类面临风险程度的指标。最初它主要关注核战 争风险，如今已经把气候变化、人工智能、生物安 全等因素纳入考量。而气候问题始终是推动时钟前 进的重要原因之一。
近年来，从欧洲热浪到澳洲山火，从南极海冰异常
减少到全球海洋温度持续刷新纪录，越来越多研究 表明，气候系统正在进入前所未有的不稳定状态。 但与此同时，人类社会也并非毫无作为。可再生能 源快速发展、电动车普及速度加快、碳中和目标不 断扩展，许多国家都在尝试寻找新的发展路径。因 此，关于未来的答案，其实仍然没有确定。
如果末日没有来呢？
地球黑匣子项目最耐人寻味的地方，恰恰在于它未 必会完成自己的使命。如果未来几十年乃至上百年， 人类成功控制了全球变暖，实现能源转型，避免了 灾难性后果，那么这座钢铁巨构将永远不会成为“事 故调查工具”。它会像机场里从未启用过的应急设 备一样，静静地留在塔斯马尼亚荒凉的海岸线上， 成为一个时代的纪念碑。提醒后来的人们，21世 纪初的人类曾经如此担忧自己的未来，以至于专门 建造了一座记录末日的装置。某种程度上，这或许 才是项目最理想的结局。
因为真正有价值的黑匣子，从来不是灾难发生后帮 助人们寻找原因。而是在灾难尚未发生时，提醒人 们改变航向。毕竟对于地球这架正在飞行的“飞机” 来说，我们至今仍然坐在驾驶舱里。黑匣子即将开 始记录。至于故事最终会写成警示录，还是成功避 险的航行日志，答案仍掌握在人类自己手中。
世界杯商机爆发！
昆州酒吧可申请延长营业时间
昆州的足球迷们可以在周六上午前往指定的酒吧和 俱乐部观看澳大利亚国家队与埃及队的世界杯生死 之战。
许可证规定的试行修改将允许场所向酒类和博彩管 理局申请在凌晨 3 点至早上 7 点之间营业。
Tony Popovic 率领的澳大利亚队将在德克萨斯州 迎战由超级球星Mo Salah 领衔的埃及队，进行 32 强淘汰赛。
比赛将于 7 月 4 日澳大利亚东部标准时间凌晨 4 点开始。
昆州总检察长 Deb Frecklington 表示，酒吧、酒 店和社区俱乐部需要在周四下午 2 点前申请特殊 许可证以获得批准。
“交易的首要目的应该是看球，”她说。
“所有酒类许可证和负责任饮酒服务的要求都必须 遵守。”
她表示，如果澳大利亚获得许可，以及未来举办
体育赛事，她不排除颁发另一个特殊许可证的可 能性。
“让我们拭目以待，周六早上为我们的澳大利亚国 家足球队加油吧！”她说。
“我们预计并非所有酒吧或俱乐部都会利用此次许 可证延期，只有那些在澳大利亚国家足球队比赛期 间以观看比赛而闻名的场所才会这样做。”
昆士兰俱乐部首席执行官 Kelly Egan 表示，人们 对澳大利亚队的支持热情高涨，已有四家“规模相 当不错”的场所反映出巨大的观赛需求。
她说：“我知道四家听起来不算多，但如果有四家 出现这种情况，那就意味着还有另外四五十家也在 进行同样的讨论。”
“他们不得不拒绝部分顾客入场，门外一直排着长 队，人流络绎不绝。”
存在未决许可证或未缴费用问题的场所将不被批准 延长交易期限。
昆州总检察长 Deb Frecklingto 说：“这仅限于 那些始终守规矩的场所。”
青年事务部长 Sam O'Connor 表示，这项举措将 为足球迷和当地经济带来好处。“我们正在努力采 取这类措施，以确保昆士兰人能够充分利用我们的 夜生活经济，特别是确保小型企业获得他们原本无 法获得的机会。”
“但最重要的是，我们要确保昆士兰人能够去当地 的酒吧支持澳大利亚国家足球队。”
布市南部突发大断电 : 万伏地下电缆被剪断， 导致上万家庭无电可用
昆州布里斯班南部一座变电站发生火灾，起因是一 起铜线盗窃案，导致超过 13,000 户家庭断电。
凌晨 3 点左右，Energex 公司和紧急服务部门接 到报警，称Browns Plains 变电站的地下电缆井 发生火灾。
据了解，在这次愚蠢的盗窃案中，一根 11000 伏 的电缆被剪断了。
执法人员赶到现场时，发现坑盖大开，浓烟滚滚。 他们还在坑内发现了一个仍然开启着的电筒。
消防人员在早上 7 点 30 分扑灭了大火，而 Energex 的工作人员则集中精力恢复 Boronia Heights、Regents Park 和 Hillcrest 地区数千户 受影响的家庭和企业的电力供应。
警方也在现场进行调查。
7月1日起，澳洲各大餐馆强制 实行海鲜原产地标签！
