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2026 VOL.431 CONTENTS 目录 03

从技术元年到商业元年，看见 AI 如何重写未来 ——专访 Four Seas Global 创始人、AI 商业化实践者小麦校长 MAX

壹本观察 | 澳洲人又开始花钱了，但这一次，他们的钱都花去哪了？

婴儿潮首付曾只要 5%，现在年轻人要存 20% 买房

全国房价连跌 5 个月，93% 城区在降价第一次买房的人等到好机会了

澳洲人均养老金首破 18 万澳元，退休大战却越吵越凶

官方现金利率今日几乎必涨至 2.75% ！储备银行下一步成焦点

移民创业者留不住！新投资者签证门槛百万纽元也难解困局

“我们正处在非常糟糕的时代”！老年人普遍难负担基本开支

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从技术元年到商业元年看见 AI 如何重写未来专访 Four Seas Global 创始人、AI 商业化实践者小麦校长 MAX

过去几年，AI以远超预期的速度进入公众视野。人们最初惊讶于它能够对话、写作和生成图像，如今关注的重点已经转向：如何驾驭、评估并与 AI协作，以及它将怎样改变教育、就业、创业和企业经营。从网络工程、企业管理、生物制药与商业咨询，到连续创业、内容创作和AI商业化实践，小麦校长 MAX 的经历跨越技术与商业两端。在他看来，AI 的技术元年已经发生，商业元年正在到来。真正的分水岭，不是企业有没有使用AI工具，而是AI能否进入工作流程、组织架构与交付体系，最终转化为可衡量的效率、成本与竞争优势。当少量人类开始带领大量AI Agents工作，“一人公司”与“超级个体”也不再只是想象。但无论技术如何改变中间环节，商业的两端始终没有改变：找到真实需求，解决实际问题，并让客户愿意为价值付费。本期专访，我们与小麦校长 MAX 一起，从 AI的技术演进谈到商业落地，重新理解这场生产力革命将如何重写个人、企业与未来。

小麦校长 MAX

Four Seas Global 创始人兼 CEO，墨尔本大学 MBA、哈佛商学院毕业，有丰富的企业管理、商业咨询经验。目前专注一人公司创业、 AI 人才培养、企业 AI部署及项目孵化，并通过“小麦校长” 、 “小麦读书” 自媒体分享 AI、商业与“超级个体”实践。

壹本：你的经历横跨技术、企业管理、生物制药、商业咨询与连续创业。你如何定义自己今天的定位？小麦校长 MAX：我现在把自己定位为“AI加商业”。过去的经历看起来跨越很多领域，但我逐渐意识到，真正重要的不是让自己什么都懂，而是明确自己能在一个项目里创造什么价值。比如我曾担任生物制药公司澳洲CEO，面对复杂的科研项目，我不需要 3

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替代科学家判断技术，而是关注市场需求、投入产出、风险以及商业化可能。AI也是一样，我不追求成为最前沿的技术专家，而是关注技术什么时候能够稳定交付，怎样进入企业并解决真实问题。过去我认为“斜杠”代表能力丰富，现在反而更相信极度专注。聪明人最大的陷阱，是看见每个机会都想抓住。找到自己的优势，并接受自己不擅长什么，才可能建立真正的长期竞争力。壹本：你长期运营自媒体并持续研究AI。近年来不断出现的新热词，反映了怎样的技术变化？小麦校长 MAX： AI的关键词一直在变化。早期大家讨论AGI、大语言模型和提示词工程，重点是理解AI 是什么、怎样向它提问。后来出现“上下文工程” ，意味着AI能否持续工作，取决于它对任务背景、历史信息和目标的理解。再到“驾驭工程” ，核心是为能力强大的AI建立边界、规则与控制机制，避免数据、流程和决策失控。现在我更关注Evals，也就是评估能力。今天会使用AI已经不再稀缺，花几十美元就能获得强大的模型；真正稀缺的是判断什么场景应该使用什么模型，以及它究竟有没有带来生产力、效率和成本上的改善。整个趋势已经从“AI是谁” ，进

入“AI能做什么” ，再走向“人怎样与AI协同，并对结果进行评估”。壹本：很多人都在谈“AI元年”。你为什么把它分为技术元年和商业元年？小麦校长 MAX：如果只说一个“AI元年” ，其实很难准确描述正在发生的变化。技术元年已经出现，我认为2024年是一个重要起点，大语言模型和AI Agents开始形成稳定能力； 2025年又向前迈了一大步。到了今天，即使模型能力暂时停止提升，仅把现有技术充分应用到各行各业，也足以推动经济继续发展很多年。现在的瓶颈已经不完全在技术，而在商业采用、人才和组织能力。商业元年则意味着 AI开始真正进入企业预算、工作流程、组织架构和交付体系。我判断全球领先市场正接近这个转折点，但不同地区速度并不一致，澳洲可能相对滞后一至两年。技术成熟不等于商业成熟，只有当企业持续为AI投入，并能衡量它带来的结果，商业元年才算真正到来。壹本：如果从全球产业格局来看，不同国家在AI竞争中分别处于怎样的位置？小麦校长 MAX： AI并不只是模型竞争，它背后至少包括能源、半导体、算力基础设施、大语言模型和应用层。美国目前在多个层面都拥有明显优势，从能源、芯片和算力中心，到模型、资本与顶尖人才，形成了较完整的产业体系；中国在应用、人才和市场规模方面发展很快；新加坡则处于东西方之间的重要节点，既能连接资本和技术，也便于面向亚洲市场。澳洲很难在每个层面同时竞争，但拥有土地、能源条件和区域位置，在算力中心、农业、资源以及垂直行业应用方面存在机会。 AI是一场全球生产力革命，不太可能由一个国家独立完成。每个市场都需要找到自己的比较优势，并与其他地区协作。澳洲真正要警惕的，是内部变化较慢，却突然面对来自外部的效率竞争。壹本： AI带来的变化，为什么不仅是某些工具或岗位被替代？小麦校长 MAX： AI正在重新分配社会分工，也会改变教育、就业和个人成长路径。工业社会需要大量接

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受标准化教育的劳动力，因此形成了读书、找工作、每周工作五天、最后退休的人生模板。但今天，社会价值可能越来越集中到每个领域中最稀缺、最具判断力和创造力的人身上。 AI替代的往往不是一个完整行业，而是行业内部大量可标准化的任务和岗位。物流、医疗、餐饮、地产仍然存在，但完成工作的方式会改变。未来很多人即使没有完全失业，每周能够获得的工作时间也可能下降。真正需要改变的首先是已经适应旧体系的成年人。孩子面对智能设备没有太多历史包袱，成年人却需要先“unlearn” ，放下一部分默认答案，才有空间理解新的世界。壹本：在变化下，传统教育和进入名校学习还有怎样的价值？换言之，哈佛又带给你什么？小麦校长 MAX：关键不是要不要学习，而是为什么学习。如果只是为了完成流程、缓解焦虑或获得一个文凭，投入大量时间未必能产生相应价值；当一个人清楚知道自己的短板、下一步要突破什么，学习才会变得有效。我读MBA时白天工作、晚上和周末上课，后来到哈佛学习，目标都很明确。我给自己的原则是：不要为了学习而学习，也不必什么都学；但如果决定学习，就尽量进入最好的环境。哈佛案例教学给我最大的影响，是训练人在信息不完整、没有标准答

案的情况下作出判断。教授不是直接给答案，而是组织不同背景的人讨论，最后仍要有人拍板并承担结果。这与AI时代非常相似： AI可以提供信息和选项，但人必须作出决定，并为决定负责。壹本：从技术到企业管理，再到AI创业，有哪些商业规律始终没有改变？小麦校长 MAX： AI改变了大量中间环节，但商业的两端没有改变。企业仍然需要市场和客户，需要理解真实需求与痛点，也需要打磨产品、完成交付、推广、销售和定价。过去可能由人完成设计、文案、数据分析和广告投放，现在这些流程可以被AI自动化，但客户不会因为一家企业使用了AI就自然付费。价值最终仍然来自解决问题的能力，以及客户的付费意愿。定价也不只是从成本出发，而要看客户获得的价值，以及不解决这个问题所付出的代价。变化越快，越要理解什么没有改变。对创业者而言，AI能够大幅降低执行和试错成本，却不能替代市场需求。如果一个想法只是感动自己，没有客户、场景和商业闭环，无论加入多少AI概念，都无法成为真正的生意。壹本：如今很多企业都在谈AI。怎样区分真实转型与概念包装？ 5

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施工进度和政策影响等具体问题入手。AI真正的价值不是单独生成一份内容，而是把数据、硬件、流程和行业判断组合成完整解决方案。壹本： AI怎样从单点工具进入企业工作流程？最难的一步是什么？

小麦校长 MAX：这有些像互联网泡沫时期，很多企业无论业务是否相关，都会给自己贴上互联网标签。今天也有企业只是局部使用AI，就把它包装成核心竞争力。真正的AI转型可以分为几个层次：第一类企业仍然抵触AI，担心数据泄露、员工偷懒或合规风险；第二类已经使用AI，但只停留在写邮件、生成文案和整理表格等工具层面；第三类开始把AI 放入部分工作流，由人工审核并对结果负责；更进一步，则是从组织设计开始就以AI为基础，能够交给 AI的任务不再优先增加人手。判断一家企业是否真正转型，要看AI是否进入持续预算、业务流程和组织结构，以及企业能否说清它带来的生产力提升、成本下降和竞争优势，而不是看宣传中出现了多少 AI术语。壹本：哪些行业已经开始通过AI创造比较明确的价值？小麦校长 MAX：目前金融和保险的采用速度很快，因为这些行业涉及大量信息检索、数据分析、风险评估和流程化工作。AI能够全天候监测市场、整理信息和生成报告，让过去需要几十人完成的部分工作由少量人员协同完成。医药研发、个性化健康、电商和农业也有很大空间。电商从选品、图片、文案、网站更新到订单追踪和广告投放，已经形成较完整的自动化链条；农业则可以结合无人机、气象、地理空间数据和灌溉系统，判断作物成熟度与水分需求。在澳洲，建筑行业也很适合从项目成本追踪、材料价格、 6

小麦校长 MAX：企业不应一开始就把AI放到低频却高风险的核心决策中，而应从高频、可重复、容错率较高的任务开始，例如客服、资料整理、内部查询或常规报告。先解决一个具体问题，让员工看到效果，再逐步进入更复杂的流程。技术通常不是最难的部分，真正的阻力来自组织。项目如果由老板或最高决策者主导，成功率通常更高；如果只由中层或一线员工推动，很容易受到预算、权限、岗位调整和内部顾虑的影响。另一个关键是把老员工依靠个人经验掌握的知识标准化，使处理方法、历史结果和行业规则成为企业可以持续调用的资产。AI不是简单替代一名员工，而是推动企业重新整理自己的知识、流程与责任体系。壹本：企业应当怎样判断一个AI项目是否具有真实商业价值？

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小麦校长 MAX：首先要回到最朴素的问题：它有没有真实的市场需求，是否解决了一个高频或重要的问题。其次，要在项目开始前明确什么叫成功，例如节省多少时间、降低多少成本、提高多少转化率，或者让哪些原本无法完成的任务成为可能。很多项目的问题并非技术失败，而是没有清晰指标，或者在执行过程中不断改变衡量标准。还要考虑责任归属： AI可以给出分析和建议，却不能为企业的最终决策承担责任。最后，企业要判断一个定制方案能否沉淀为流程、数据和产品，进而复制到更多部门或客户。真正有价值的AI项目，不是展示模型有多聪明，而是能够进入日常经营，持续产生结果，并形成竞争对手难以快速复制的能力。壹本：如果不使用抽象的AI概念，你会怎样介绍 Four Seas Global？小麦校长 MAX： Four Seas Global是一家设立于新加坡、面向全球市场的AI技术公司， “也是 Anthropic（Claude母公司）、谷歌的注册合作企业。 “Four Seas”有纵横四海的寓意，我们希望帮助企业更好的用AI建立核心竞争优势、推动商业的发展，而不是停留在聊天、写作或单点工具层面。公司重点服务两类群体：一类是一人创业者和海外创业群体，他们需要借助AI以更低成本完成产品、获客和交付；另一类是缺少AI人才与资源的中小企业。大型企业通常拥有资金、技术团队和咨询资源，中小

企业反而更需要外部力量帮助它们理解AI能够解决什么问题，并把方案真正部署进去。我们的目标不是让客户拥有更多工具，而是帮助它们把AI变成工作流程和组织能力的一部分，在新一轮生产力变革中获得真实、持续的价值。壹本： Four Seas Global目前的业务架构是什么？为什么把人才培养放在第一位？小麦校长 MAX：公司目前有三个相互连接的支柱。第一是AI人才培养，围绕企业需要的架构、开发、部

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由。趋势不会因为个人抵触而停止。第二是慎重选择，不需要追逐每个新工具和每次模型更新，可以选择一个与自身行业最相关的生态，持续深入。第三是不要低估原有经验。 AI更可能取代任务和岗位，而

署和技术销售能力建立系统化培养与认证路径；第二是企业部署，通过FDE，也就是前端部署工程师，进入企业理解行业、数据和工作流程，并用数月时间协助方案落地；第三是投资和孵化具有真实需求与发展潜力的AI初创项目。整体逻辑是先培养人才，再形成交付能力，最后支持有潜力的项目成长。现在市场并不缺机会，真正缺的是能够把AI落地的人。会使用工具与能够理解行业、流程和商业目标是两回事。人才培养见效较慢，却也因此更容易形成长期壁垒。未来我们希望集中深耕少数行业，建立可以持续复制的案例和交付体系。壹本：你所说的“一人公司”究竟是什么？普通人适合进入哪些方向？小麦校长 MAX：一人公司并不是一个人包办所有事情，而是少量人类带领大量AI Agents协同工作。过去需要设计、文案、客服、数据分析、网站开发和营销团队完成的任务，今天可以由一个人借助AI组合完成。机会通常存在于知识服务、电商、内容创作、软件与自动化工具、行业咨询及垂直解决方案中，但不必盲目追逐热门赛道。越热门的行业，往往聚集越多优秀竞争者；原有行业经验、人脉与隐性规则反而可能是最重要的优势。适合尝试一人创业的人，需要对某个行业有持续理解，也要具备判断、销售和交付能力。AI降低了试错成本，却没有取消商业闭环。能够做出产品不等于有人购买，真正的起点仍然是发现需求，并尽快验证客户是否愿意付费。壹本：面对可能到来的岗位变化，你最希望给准备进入AI时代的人什么建议？小麦校长 MAX：首先是积极拥抱，不要因为数据风险、技术缺陷或负面新闻，就为自己不行动寻找理 8

不是让整个行业消失；真正稀缺的，仍然是对行业的深刻理解、判断力、审美以及承担决策责任的能力。最后是立刻行动，但不一定从复杂方案开始。先找到真实痛点，先尝试销售，甚至可以先获得客户再完善交付。AI已经大幅降低试错成本，今天的竞争越来越取决于速度、执行力和持续迭代。看不准并不可怕，很多时候，只有开始行动，才会逐渐看清方向。当AI从工具进入组织，从效率提升走向生产力重构，真正被重新定义的，不只是企业如何经营，也是每个人如何学习、工作与创造价值。技术能够放大能力，却无法替代对需求的理解、对方向的判断，以及对结果的责任。商业元年是否已经到来，或许并没有一个统一答案；但可以确定的是，准备未来的最好方式，不是等待浪潮给出结论，而是从今天开始，找到自己不可替代的位置。

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壹本观察 | 澳洲人又开始花钱了，但这一次，他们的钱都花去哪了？澳洲家庭，似乎又开始花钱了。但如果你以为，这意味着大家又恢复到了“想买什么就买什么”的日子，ABS 最新数据给出的答案可能没有这么简单。澳大利亚统计局（ABS）最新发布的数据显示， 2026 年 6 月，澳洲家庭消费环比增长 0.8%，同

比增长 6.0%，总额达到约 812.8 亿澳元，这已经是连续第二个月增长。5 月增长 1.2%，6 月再增长 0.8%。从今年年初看，消费虽然经历过波动，但整体正在往上走：1 月 +0.2%、2 月 +0.3%、 3 月 +1.7%、4 月 -1.0%、5 月 +1.2%、6 月 +0.8%。表面上看，这是一个很普通的“消费回暖”故事。

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因为它意味着：现在拉动澳洲消费的，并不主要是 “不得不花的钱”，而是“可以选择花的钱”。而 6 月可选消费增长的主要推动力，包括买车、航空及海运客运，以及娱乐和文化服务。换句话说：澳洲人开始重新愿意为“生活”花钱了。旅行、娱乐，正在重新进入家庭预算

但真正值得观察的是：澳洲人正在把钱花到哪里？不是所有消费都回来了如果分析 6 月的数据，会发现一个非常有意思的变化：9 大消费类别中，6 类增长，3 类下降。增长最多的是交通（+3.0%），其次是娱乐与文化（+1.4%），以及酒类及烟草（+1.0%）；与此同时，服装鞋类下降 0.7%，杂项商品及服务下降 0.6%，酒店、咖啡馆和餐厅微跌 0.1%。这意味着，5 月份还在明显反弹的服装和餐饮消费，到了 6 月反而开始降温，而交通、娱乐文化则接过了增长的接力棒。所以，与其说澳洲人突然“放开了花钱”，不如说：澳洲家庭正在重新安排自己的消费优先级。最值得看的，是“可选消费”正在回来 ABS 把家庭消费分成两类：非可选消费，也就是食品、医疗等相对难以避免的支出；以及可选消费，包括汽车、旅行、娱乐文化等消费者可以选择多花或者少花的钱。 6 月，可选消费环比增长 1.2%，同比增长更是达到 6.7%；相比之下，非可选消费 6 月环比只增长 0.1%，同比增长 4.6%。这个差距非常值得注意， 10

这可能是这份数据里最有生活感的部分。6 月，澳洲家庭娱乐和文化消费环比增长 1.4%，从季度实际消费量来看，娱乐与文化更是增长 1.7%；酒店、咖啡馆和餐厅在季度实际消费量中也增长了 1.0%。也就是说，虽然单看 6 月餐饮酒店消费几乎没有增长，但从整个季度来看，澳洲人依然在增加这类消费。这和过去几年“能不出去吃就不出去吃”的消费逻辑，已经有了一些变化。消费者可能依然会算账，但他们开始愿意把预算留给一顿饭、一次旅行、一场演出、一项娱乐活动，或者一辆新车。生活成本压力没有消失，但“完全不消费”的状态似乎正在松动。还有一个重要变化：不是只有“账面消费”增加这里需要特别小心。因为如果只看当前价格计算的消费金额，6 月同比增长 6.0%，很容易让人产生一个错觉：澳洲人的消费能力是不是已经大幅

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恢复？不一定，毕竟价格上涨本身也会推高消费金额。所以 ABS 还提供了一个更有价值的指标：实际消费量（volume terms）。2026 年 6 月季度，澳洲家庭实际消费量环比增长 0.7%，同比增长 2.4%。这说明，消费金额的增长并不完全只是“东西变贵了”，澳洲家庭实际购买和消费的数量，也确实有所增加——但这个增长只有 2.4% 的同比增幅。所以，更准确的说法应该是：澳洲消费正在恢复，但还谈不上消费狂欢。 5 月买衣服，6 月去玩？如果把 5 月和 6 月放在一起看，故事就更加有意思。 5 月，服装鞋类增长 2.4%，酒店、咖啡馆和餐厅增长 1.8%，杂项商品及服务增长 2.2%，可选消费整体增长 2.0%；到了 6 月，服装鞋类转跌 0.7%，酒店、咖啡馆和餐厅微跌 0.1%，杂项商品及服务下降 0.6%，但可选消费仍然增长 1.2%。这说明一个很有意思的现象：澳洲人不是简单地把

“少消费”切换成“多消费”，他们更像是在不同消费之间不断移动——这个月买衣服，下个月去旅行；这周少吃一顿餐厅，下周去看一场比赛。钱包没有突然变厚，但消费的选择正在变多。这其实很像现在的澳洲消费者过去几年，澳洲家庭面对的一个最大变化，就是什么都变贵了：房租贵了，房贷贵了，食品贵了，保险贵了，能源贵了。在这种情况下，消费者最容易做的事情就是削减那些可以削减的支出，所以我们看到，过去一段时间里， “可选消费”一直比较疲软。但现在，数据开始出现变化。2026 年 4 月，可选消费环比下降 0.7%，5 月突然增长 2.0%，6 月继续增长 1.2%，到了 6 月，可选消费同比增长已经达到 6.7%。这可能意味着：澳洲家庭已经开始适应新的生活成本。不是价格回到了几年前，而是消费者慢慢重新建立了一套新的预算：哪些钱必须花，哪些钱可以省，哪些东西值得买，哪些体验值得保留。

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所以，澳洲人真的“有钱了”吗？还不能这么说。消费增长，不等于家庭财务压力已经消失，更不能因为 6 月消费增长 6%，就得出“澳洲经济全面复苏”的结论。但至少有一个变化越来越明显：消费者开始重新把一部分钱花回生活方式消费，比如汽车、旅行、娱乐、文化活动，这些过去最容易被家庭预算砍掉的支出，现在正在重新增长。而且 2026 年第二季度实际家庭消费量增长 0.7%，说明这种变化并不完全只是价格上涨造成的。澳洲人的钱包，正在发生什么？也许现在最准确的答案不是“澳洲人又有钱了”，而是“澳洲人开始觉得，有些钱还是值得花的”。 12

生活成本依然很高，大家依然会比价，依然会等促销，依然会计算每一笔支出。但与此同时，他们也开始重新把钱花在旅行、娱乐、汽车、文化和生活体验上。所以，2026 年的澳洲消费市场，可能正在进入一个新的阶段：不是从“省钱”走向“挥霍”，而是从“什么都省”，走向“选择性消费”。对于消费者来说，这是生活方式的变化。对于商家来说，这是一个更重要的信号：澳洲人不是没有消费欲望，他们只是越来越清楚，什么，值得让自己掏钱。数据来源：Australian Bureau of Statistics（ABS），Monthly Household Spending Indicator, June 2026。本文消费金额数据采用当前价格、季节性调整口径；“实际消费量”采用链式数量指标（chain volume measures）。

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婴儿潮首付曾只要 5%，现在年轻人要存 20% 买房

过去五年，26 岁的 Emily 和 Chris 租房搬了五次家。

首付起点变了：现在要存的比父母那代多得多报告还发现，不同世代的首付比例差距明显拉大。

算清楚五年房租总账那一刻，两人都愣住了。 “ 贵得离谱 ” ——这也是很多年轻澳洲人正在做的取舍：买房，可能要用推迟退休来换。

婴儿潮一代买首套房时，首付比例普遍只在 5% 至 10%；千禧一代最常见的首付比例是 16% 至 20%；

8 成人：退休正在被买房拖累 Z 世代则多在 11% 至 15% 之间。大南方银行（Great Southern Bank）最新报告显示，80% 的澳洲人认为生活成本压力会推迟自己的退休计划。其中最常见的预期是延后 3 至 5 年（占 22%），其次是延后 5 至 10 年（占 21%）。这份数据来自该行第三份年度《无处像家》（No Place Like Home）报告的最新一期 " 买房之后 " 篇章。

也就是说，现在的年轻买家，要比父母那一代多存出好几倍的现金，才能进场。 “ 买房仍然值得做出巨大牺牲 ” 大南方银行首席客户官罗尔夫·斯特罗姆索（Rolf Stromsoe）表示： 13

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“ 对很多年轻澳洲人来说，拥有一套房子仍然是值得做出重大牺牲的目标。”

首付计划反而更适合他们。气候风险，也在悄悄影响买房决定

他说，这些年轻人正在存更大的首付，规划得更长远，也在做更谨慎的财务决定，即便面对更高的房价和持续的生活成本压力。从搬五次家到 " 这终于是我们自己的房子 " Emily 和 Chris 都是 26 岁，此前从堪培拉搬回中央海岸（Central Coast），想离家人更近，也想停止漂泊。 " 我们都决定不想再租房了，"Chris 说，" 我们把五年房租加起来一算，真的挺离谱的。"

除了首付和退休规划，报告还发现 85% 的澳洲人更愿意购买已经配备节能或可再生能源设施的房屋。同时，超过三分之一的受访者（35%）担心，未来十年洪水、山火等气候相关风险，以及持续上涨的保险费用，会影响自己房屋的价值。如果你还在存首付 , 不要被 "5% 首付计划 " 这个名字误导，5% 只是政府计划的最低门槛，能多存尽量多存，会让贷款和月供压力更小。

因为悉尼房价太高，两人最终在中央海岸用同样预算买到了一套四居室独立屋，而不是悉尼的小公寓。

如果你的职业有专属贷款产品（如医疗、教辅等行业）, 收入上限等条件可能已经调整，建议重新比较专属贷款方案和政府首付计划，哪个门槛更适合现在的自己，而不是直接套用几年前的印象。

他们原本以为政府的 5% 首付计划（5% Deposit Scheme）要求首付必须是 5%，后来才发现这只是最低门槛，可以多存。最终两人凑出了购房款的 17% 作为首付。

你正在纠结要不要为买房牺牲退休时间：报告里最常见的预期是推迟 3 到 5 年，这或许能作为一个参考基准，帮你判断自己的取舍是否在多数人的范围内。

Chris 的职业是理疗师，两人一度考虑过专门面向医疗从业者的贷款方案，但收入上限调整后，5%

如果买房意味着退休要往后推 5 到 10 年，这笔交易，你会做吗？

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全国房价连跌 5 个月， 93% 城区在降价第一次买房的人等到好机会了

澳洲房价连跌，很多人已经见怪不怪。

悉尼领跌，季度跌幅创纪录

但今天两份新报告显示，这次范围明显更广、跌得也更快

悉尼是这轮下跌的领跑者。Cotality 数据显示，悉尼 8 月房价跌 1.4%，较 2 月峰值已跌 7.1%；

第一次买房和换房族，可能正等到这几年少见的入场时机。

而自 5 月联邦预算税改后的首个完整季度，悉尼房价暴跌 4.6%——若这一速度延续，年化跌幅将达到 18.4%，超过 2022—23 年那轮 6.6% 的跌幅。

五个月连跌，93% 城区在降价 REA 和 Cotality 两份报告今早同步发布：全国房价 8 月连续第五个月下跌。Cotality 全国房价指数 8 月跌 0.9%，较 3 月峰值已低 3.6%； REA 数据显示全国房价 8 月跌 0.2%（同比仍涨 1.8%）。价格下跌的城区比例，从秋季的 45.8% 飙升到 93%，达尔文是唯一没有下跌的首府城市。

墨尔本、堪培拉均跌 1.1%，布里斯班跌 1.0%，阿德莱德、珀斯各跌 0.8%。需求在退，卖家信心也在退 “需求急剧下滑，加上挂牌库存高于平均水平，正在给澳洲最大的住房市场带来更大压力，”Cotality 研究总监蒂姆·劳利斯（Tim Lawless）表示。 15

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REA 高级经济学家埃莉诺·克雷（Eleanor Creagh）也指出，" 未来几个月房价大概率会继续下跌 "，利率前景和税改的不确定性，正让部分买家持币观望。拍卖清空率走低，卖家更难成交拍卖市场同步降温。上周全国联合首府城市清空率降至 52.4%，低于前一周的 53.2%。悉尼周末 683 套挂牌房源中，仅 233 套成交，清空率只有 34.1%；布里斯班清空率跌至 31.5%，一周内下降 8.9 个百分点。挂牌库存过去四周同比高出 24%，高于五年均值 8%，但新增挂牌量反而同比减少 6%—— 卖家在观望，买家更在观望。

但他也提到，投资者减少，反而给首置族腾出了空间：“不要想着抄到最低点，那很难做到，但现在确实能以比六个月前低不少的价格买到房子。” 如果你是首置族，现在挂牌库存多、抢房的投资者少，是过去几年少见的议价空间，不用赌“抄到最低点”，但可以多看几套、多砍价。如果你正准备换房，自己的房子会卖得便宜一点，但要买的房子折价可能更大，重点是算清楚两边的差价，而不是只盯着自己房子跌了多少。如果你这几个月打算卖房，目前只有“必须卖” 的人在挂牌，说明市场对犹豫不决的卖家并不友好——若非必要，也许可以等清空率回升后再出手。

谁在这轮下跌里看到机会

就算最后没有马上出手，提前摸清这几个数字，也不算白花时间。

独立房产经济学家卡梅伦·库舍（Cameron Kusher）认为，这个春天市场会比较安静，“只有真正需要卖房的人才会在这个阶段挂牌。”

澳大利亚储备银行（RBA）将于本月底召开会议，市场普遍预计届时会加息——这会不会成为压垮买家信心的最后一根稻草，还要等答案。

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澳洲人均养老金首破18万澳元，退休大战却越吵越凶

宝琳·汗森（Pauline Hanson）说，现行养老金制度 " 已经崩坏 "，主张让打工人能提前动用养老金应对房贷和生活成本压力。但官方最新数据给出了不太一样的画面。全国人均养老金余额首次突破 18 万澳元，而领取养老金福利（Age Pension）的老年人比例，其实正在持续下降。这场辩论，已经被财长定性为 " 大选公投议题 " 澳大利亚养老基金协会（ASFA）最新报告显示， 15 岁及以上澳大利亚人的平均养老金余额，男性达到 202,644 澳元，女性为 164,206 澳元，较去年同期上涨超过 1 万澳元。对于超过 100 万、正处于典型退休年龄区间（60 至 64 岁）的澳大利亚人来说，平均余额男性为 413,700 澳元，女性为 327,440 澳元。

这份数据发布前，财长吉姆·查默斯（Jim Chalmers）已经将下一届大选定性为 " 养老金公投 "。此前，汗森公开批评现行制度，自由党资深议员安德鲁·布拉格（Andrew Bragg）也长期主张废除强制养老金制度，称这套体系 " 没有真正帮多少人摆脱养老金福利依赖 "。协会用数据正面反驳：依赖比例在明显下降 ASFA 首席执行官玛丽·德拉亨蒂（Mary Delahunty）向 news.com.au 表示，数据说明的是另一回事："65 岁以上人群对养老金福利（Age Pension）的依赖比例，已经从 2012 年的 70% 降至目前的 56%。" 她补充说，目前退休的人群，没有一批人是完整职业生涯都享受 12% 强制缴纳比例的，也就是说，这套制度真正的效果还没有完全显现。财政部《退休收入评估最终报告》（Retirement 17

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Income Review Final Report）中引用的独立预测显示，到 2059 年，67 岁以上人群中领取全额或部分养老金福利的比例，将进一步降至约 50%，其中降幅最大的将是领取全额养老金的人数。提前取用养老金：德拉亨蒂说这是 " 双重伤害 " 围绕是否应放宽提前取用养老金的争论，德拉亨蒂表示，这种做法会让人 " 受伤两次 "——提前取现时可能面临可观的税单，退休时账户余额又会因此变少，最终导致更依赖 Centrelink 福利，账单则要由未来的纳税人承担。 Finder 近期一项针对 1,011 人的调查显示，24% 的受访者曾在退休前提取过养老金，医疗支出和疫情期间的提取是最常见原因。在提前取用的人当中， 57% 表示不后悔这个决定，43% 表示后悔。目前，提前取用养老金仅限于少数情形，包括人道主义理由、绝症或严重财务困难。

需要合计 73 万澳元。而按年龄推算当前应有的存款进度： • 30 岁：需达到 70,500 澳元 • 40 岁：需达到 178,000 澳元 • 50 岁：需达到 313,500 澳元 • 60 岁：需达到 496,500 澳元 ASFA 测算，目前 " 舒适退休 " 的年度生活成本约为 55,923 澳元，折合每周约 1,071 澳元。作为对比，目前单身人士的最高养老金福利为每两周 1,200.90 澳元（含各类补贴），折合每周 600 澳元；而按澳大利亚社会服务理事会（ACOSS）与新南威尔士大学（UNSW）的标准，单身成年人的相对贫困线为扣除住房成本前每周 594 澳元。值得关注的是，养老金福利将于 9 月 20 日迎来指数化调整，单身人士最高标准将上调 36.80 澳元，涨至每两周 1,237.70 澳元；同时，视同收益率下限将从 1.25% 上调至 1.75%，上限从 3.25% 上调至 3.75%。

不同年龄段，到底需要存多少才够退休如果你想知道自己的养老金进度是否达标按 ASFA 测算，单身自住房业主若想在 67 岁实现 " 舒适退休 "，需要 63 万澳元养老金；有房夫妻则

如果你 30 岁左右：对照上面 70,500 澳元这个数

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字，看看自己目前的余额是否接近，如果差距较大，可以了解一下自愿追加供款（salary sacrifice）是否适合自己的收入结构。

如果你接近 60 岁：可以直接对照 ASFA 公布的 " 舒适退休 " 年度生活成本（约 55,923 澳元），估算自己未来的养老金账户能支撑多少年的退休生活，如果有缺口，还有几年时间可以规划。

如果你 40 到 50 岁：这个阶段通常是收入相对稳定的时期，可以借这次数据更新，顺手登录自己的养老金账户查一下费用率和投资组合配置，这个年龄段是调整长期回报的关键窗口。

如果你正在考虑提前取用养老金：可以先了解清楚目前允许提前取用的具体情形，并对照自己的实际情况，而不是仅凭生活压力就假设自己符合条件。 19

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官方现金利率今日几乎必涨至 2.75% ！储备银行下一步成焦点新西兰储备银行今日下午公布 9 月货币政策声明，经济学家几乎一致预期官方现金利率将再度上调至 2.75%，但 Kiwibank 公开表态认为经济复苏不均，此次加息其实并非明智之举。

通过银行房贷及贷款利率传导至千家万户——上调利率会提高借贷成本，从而抑制消费、缓解物价压力，但也意味着即将转按揭利率的家庭还款负担加重，同时储户能获得更高回报。该指标每年审议八次。

加息几成定局，将创逾一年新高经济学家几乎一致预期加息 25 个基点新西兰储备银行（RBNZ）今日下午 2 点公布 9 月货币政策声明（Monetary Policy Statement），经济学家普遍认为该行几乎必将再次上调官方现金利率（Official Cash Rate，简称 OCR）。这将是继 7 月加息后的又一次上调，也将把现金利率推至逾一年来的最高水平。 OCR 是储备银行调控通胀的主要工具，其变动会

澳新银行（ANZ）首席经济学家莎伦·佐尔纳（Sharon Zollner）表示，预计央行将在 9 月 2 日（周三）加息 25 个基点，使 OCR 升至 2.75%，并同步释放 OCR 路径信号，显示 10 月再度加息 25 个基点的概率约为五五开。她指出，市场目前对今日加息的定价概率已超过 90%，但对 10 月是否加息仍“举棋不定”，任何

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明确表态都可能引发利率大幅波动；佐尔纳认为， ANZ 对 7 月以来的经济数据解读偏向“温和鸽派”。 ASB 高级经济学家马克·史密斯（Mark Smith）将此次决定形容为货币政策委员会的一次“顺理成章”的选择：“鉴于金融市场已基本完全消化了 25 个基点的加息预期，我们预计新西兰储备银行（RBNZ）将采取阻力最小的路径，把官方现金利率上调 25 个基点至 2.75%。”

行会加息，但并不认为这是正确的举措。该行表示：“我们预计 RBNZ 将继续把现金利率从 2.50% 上调至 2.75%。但请不要误解，我们并不认为这是正确的举措，只是认为这是最有可能发生的结果。” 该行指出，目前经济复苏并不均衡，成本压力正在持续伤害普通新西兰人。

他表示，该行还很可能释放后续将持续收紧的信号， “我们同时预计 RBNZ 将确认后续仍有进一步收紧空间，即需要更高的 OCR 水平才能持续实现 2% 的通胀目标”。

通胀仍处高位，大选临近增添变数

BNZ 的预测更为激进，预计 10 月及 12 月均将加息，现金利率路径将在 2027 年第三季度升至峰值约 3.3% 左右。

使局势更趋复杂的是，11 月 7 日的全国大选恰好安排在 10 月议息会议仅 10 天后举行，这也引发外界猜测，央行是否更倾向于将下一次加息推迟至 12 月再行动，以规避临近大选的敏感时点。

央行收紧政策的背景是，当前通胀率为 4.1%，仍远高于其 2% 的目标区间中点。

Kiwibank 唱反调：加息非正确之举不过，并非所有预测机构都认同这一方向。 Kiwibank 在决议公布前的评论中表示，虽预计央

无论今日结果如何，这场加息博弈折射出的核心矛盾在于：通胀仍需压制，但经济复苏尚显脆弱，储备银行接下来的路径选择，将直接牵动千万纽西兰家庭的房贷账单与钱包厚度。 21

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移民创业者留不住！新投资者签证门槛百万纽元也难解困局奥克兰大学最新研究发现 , 新西兰吸引移民企业家的新签证政策，恐怕难以解决更深层的问题——真正让高技能移民创业者留下来的，从来不只是签证门槛 , 而是他们抵达后能否真正获得支持。政府关闭旧签证通道新政策要求投资至少 100 万纽元去年 8 月，新西兰政府宣布关闭创业者工作签证（Entrepreneur Work Visa）的新申请通道，转而推出新的商业投资者签证（Business Investor Visa），旨在吸引愿意投资并经营新西兰现有企业的人群。政府方面表示，此前的签证方案申请人数偏低、拒

签率偏高，且未能带来显著的经济效益。新版商业投资者签证转而聚焦吸引具备丰富经验的商业人士，为其带来资本，并协助运营和发展现有企业。根据新政策，移民须在新西兰一家现有本地企业中投资至少 100 万纽元；若投资达到 200 万纽元，则可获得更快的永久居留通道。研究团队访谈 22 位高技能移民企业家这一政策重心的转移，引出了一个关键问题：此前

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问题究竟出在新西兰所吸引的申请人本身，还是出在这些企业家抵达之后所经历的现实处境？为此，奥克兰大学研究团队针对高技能移民企业家展开研究，共访谈了 22 人，了解他们在新西兰安家落户、创办企业的真实经历。受访者通过多种移民渠道抵达新西兰，包括学生签证、工作签证、创业者工作签证及全球影响力签证（Global Impact Visa，现已关闭）等。

我完全可以把这件事做得更大——因为我可以借力那边成熟的支持生态体系……你的 ' 油箱 ' 在你真正需要扩张的时候，早就已经空了。” 随着创业者试图为企业扩大规模，他们愈发关注其他国家所能提供的条件，一些人开始质疑留在新西兰是否真的是正确的选择。

三人已离开新西兰，多人考虑跟进

另一位受访者表示：“我对新西兰本地企业提供的支持感到非常失望，甚至开始考虑要不要直接‘拔掉插头’（放弃）。放眼我们的竞争对手，他们在美国的发展速度要快得多。”

研究发现，受访者中已有 3 人此后选择离开新西兰，另有许多人正在考虑离开，原因是他们认为在其他国家能获得更好的商业支持与发展机会。

研究团队指出，无论未来推出怎样的新创业者签证通道，从前一套体系中吸取的最大教训是：仅靠签证设计本身是远远不够的。

研究指出，许多受访者抵达新西兰时已具备丰富的商业经验、国际人脉网络及做大企业的雄心壮志，但他们在新西兰创业生态系统中，往往难以建立起足够的公信力，也难以真正获得资金、客户及商业合作伙伴资源。

新西兰还需要提供更强有力的配套支持，帮助移民企业家在本地建立人脉网络、接触投资者与客户，从而真正培育出能够扎根本土、不再外流的成功企业。

因此，他们越来越倾向于转向自己的国际人脉网络，以此获取技术人才、筹集资金、寻找商业伙伴并打入更大规模的海外市场——对许多人而言，从新西兰境外获取这些支持，反而比在本地获取更容易。

研究还援引经合组织（OECD）25 个成员国数据显示，2011 年至 2021 年间，移民创业活动共创造了近 400 万个就业岗位，该报告同时指出，“移民由于更倾向于从事创业活动，往往对创新做出了不成比例的重大贡献”，对于一个规模小、地理位置偏远的经济体而言，这类国际联系尤为宝贵。

创业者吐槽“创新文化太保守”，部分人考虑“放弃” 一位受访企业家这样描述自己的挫败感：“这里的创新文化实在太保守了……我们（本可留在本地的）创新，很快就流失到海外去了。如果我在澳大利亚，

签证门槛或许能筛选出资金实力雄厚的申请人，但留住真正的创新与创业活力，考验的是新西兰能否为移民企业家提供更开放的本土支持网络，这道题恐怕比设计签证政策本身更难解。 23

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“我们正处在非常糟糕的时代”！老年人普遍难负担基本开支

西奥克兰灰色力量（Grey Power）组织近日召集六个主要政党代表召开会议，呼吁政府正视日益增多的老年人难以负担基本生活开支的现实困境，一名成员直言“我们正处在财务上非常糟糕的时代”。

当地人称“G 阿姨”）在会上表示：“一份好的预算方案，理应真正覆盖我们的基本必需品。作为一名老年人，我们眼下正处在财务上非常糟糕的时代。”

灰色力量召集六党代表，老年人诉苦生活压力新西兰老年人权益组织“灰色力量”（Grey Power）呼吁政府出台政策，回应日益增多的老年人在满足最基本生活开支方面所面临的困境。西奥克兰的怀塔基雷灰色力量（Waitākere Grey Power）近日邀请代表六个主要政党的政治人物，参加了在西奥克兰 Te Atatū South 社区中心举行的一场成员会议。灰色力量成员盖琳·莫里斯（Gayleen Maurice， 24

她表示，自己正艰难维持私人租房开支，仅靠养老金（super）生活十分吃力。仅靠养老金生活：“这是我唯一能活下去的方式” 莫里斯表示，靠养老金生活意味着需要不断申请各种补贴（top-ups）才能维持生计，“这是我唯一能活下去的方式。所以，我们的处境可能还不如那些仍在苦苦偿还房贷的人——毕竟他们至少还拥有一项资产，而我什

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么资产都没有。”

一数字将增至约 130 万人。

奥克兰慈善机构 Communicare 经理迈克·马修斯（Mike Matthews）表示，该机构在奥克兰运营着 16 个老年人友谊中心，北岸地区还有另外 6 个由 CMA（Companionship and Morning Activities）运营的中心，主要目标是为原本可能孤身一人的老年人建立社区归属感。

提出四大关切领域：养老金、住房、医疗与生活成本

他表示：“从孤独、隔绝、脆弱的角度看，这是一个非常、非常重大的问题，而这是一个‘被遗忘的群体’——他们不是孩子，不是运动队，也不是动物，那些群体往往对资助方更有吸引力，容易上头条、容易做成好看的电视节目。” 65 岁以上超 90 万人，30 万人仅靠养老金生活马修斯表示，对许多老年人而言，当前处境十分严峻，若缺乏更具支持性的政策，情况不太可能好转。他提到，惠灵顿方面反馈的信息是，奥克兰地区面向老年人的服务网络协调程度尚不够完善。他表示：“40 年前灰色力量在上世纪 80、90 年代成立之初，曾是一股真正的声音与力量，如今这股力量需要重新找回来，这样人们才会开始重视，因为这是一个能够真正影响政治人物的群体。” 他指出，政府必须正视这一问题，因为目前新西兰 65 岁以上人口已超过 90 万人，其中 30 万人仅靠养老金生活，而据预测，未来 13 至 14 年内，这

怀塔基雷灰色力量主席文森特·奈杜（Vincent Naidu）表示，老年群体面临的挑战显而易见。会议上提出了四大关切领域：养老金方面，希望政府就养老金制度的可持续性给出明确的政策表态，并强调养老金应被视为一项应得的权益，而非福利救济；住房方面，相当一部分老年人并未拥有无按揭负担的自有住房，只能依赖私人租房，仅靠养老金维持生活相当困难，因此需要出台便利“缩小住房面积” （downsizing）的相关政策，以释放出更多大户型家庭住房资源；医疗与养老护理方面，参会者对养老机构护理费用不断上涨、可用养老床位难寻，以及需要为独居老人提供更好的居家养老支持等问题表示关切；生活成本方面，高企的电费及整体生活成本危机正在影响老年人的健康状况，导致在严冬期间住院人数增加。从养老金保障到住房、医疗，老年群体的呼声折射出人口老龄化背景下日益紧迫的社会保障压力，如何在即将到来的大选中真正回应这些诉求，考验着各党派的政策成色。