2026 VOL.429 CONTENTS 目录 03
从西藏天葬台到阿德莱德的书房 ——摄影家徐家树，用一生寻找世界的光
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壹本观察 | 这些“澳洲国民品牌”， 如今到底还是不是澳洲的？
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金融专家警告： 住房危机加剧，澳洲租户被迫忍受持续涨租房
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资本利得税新规来了！ 房产投资者不提前估值 , 可能多缴几万澳元税
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4.5 万亿澳元养老金引发争议， 提前取用到底该不该放宽？
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新西兰科创企业总值达 1330 亿纽元！ 却难留住真正的经济红利，专家：新西兰“造富”却“留不住人”
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新西兰养老体系被曝“已到临界点”！ 报告提 40 项建议要求大改革
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新西兰房价收入比降至 6.7 倍！ 房价虽降可负担性却创十年最佳
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从西藏天葬台到阿德莱德的书房 ，摄影家徐家树， 用一生寻找世界的光 走进徐家树的书房，最先抓住视线的是几个被填满的 大型书柜，里面有一部分是书籍，还有一部分他几十 年的摄影日记，究竟多少本，连他自己也数不清，但 访中谈起任何一次拍摄，哪一年、哪个地方，他都能 马上找到当时的拍摄日记展示给我们；书桌前，是四 台大屏幕和两台ipad，是他每天做照片后期和自媒体 平台的地方；屋里还散落着他的“收藏”：好几把设 计独特的咖啡壶，是他从世界各地收集回来的；亲手 制作的木雕；还有旅途中带回来的石头……
80多岁的徐家树，是澳籍华人摄影家、作家。他 曾深入西藏，用镜头记录当地人的信仰与生命；也 曾在澳洲大地寻找自然之美；他出版过《那时·西 藏》《生死·朝圣》《水云木石》《和光同尘》， 拍下的晒佛照片被众多杂志选作封面，英国《经济 学人》也用它做过广告，也多次获得国际大奖。
在沙发旁的茶几上，已经泡好了茶，准备好了点心。
如今，他依然摄影、教学，并通过他的二个小红书 帐号，连载自己的回忆录和分享他玩了六十多年 摄影的经验。他说，“我很幸运，一直在做自己喜 欢的事情。”
这些细节，像极了徐家树的摄影人生：对世界保持 好奇，也珍惜每一次相遇。
这份幸运的起点，要从14岁那年，父亲给了他一台 相机开始……
（2025年在Lake Bonney拍摄时）
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从第一台相机开始：摄影成为贯穿一生的选择 壹本： 徐老师，很多读者知道您是摄影家、作家，但可 能不知道您如今每周都站在阿德莱德老年大学的讲 台上。为什么会选择去老年大学教摄影？ 徐家树： 我是去年知道老年大学这个机构的。我认 识了那里的负责人，知道他们办了中文班、老年服 务，我觉得很有意思，可以丰富老年人的生活，就想 去试试。 但说实话，我当时低估了这门课的难度。 以前我在上海大学摄影系教过摄影艺术和暗房技 术，面对的是摄影专业学生； 后来在澳大利亚摄影协 会年会、新加坡国际摄影讲习班和南澳大学平面设 计专业的摄影课上讲过课。 但老年大学的学员情况完全不同。有些人是第一次 接触摄影，有些人的设备己经非常专业，水平差异 很大。第一次参加的人有50多位，我希望每个人每 节课都有收获，所以采用专题拍摄的方式，让大家 拍摄，再一起分析作品，最后分享我自己这一主题
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的作品。 这样，我备课需要非常长的时间，一节1小时的课，我 可能要花10个小时准备。但这个过程让我很开心， 因为学员们互动热烈，我觉得能通过摄影使大家发 现生活中的美好。 壹本： 您曾经用几十年的时间记录世界，如今又教普 通人如何拿起相机。 在您看来，摄影最重要的是技 术，还是一种观看世界的方式？ 徐家树： 摄影的技术只是基础，但和其他艺术一样， 还有更重要的一部分，就是艺术，这跟一个人的修 养、经历、对世界的认识有关。 这些东西很难直接教授。 艺术是一种个人体验，只能启发，不能复制。 一个人是否能发现美，跟他的生活经历、文化积累、 观察方式都有关系。 所以我在课堂上，不只是讲相机怎么用，而是分享多
（90年代初在南澳大学给平面设计专业的学生讲课）
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（第一台相机（左一）和父亲在1945年拍的8 mm电影胶片和柯达电影摄影机）
年来自己观察世界的方法。 壹本： 您人生中的第一台相机是怎么来的？ 还记得第 一次按下快门的感受吗？ 徐家树： 那是在上海，我14岁的时候，父亲送给我的。 现在就摆放在你们身后的书架中间那台德制的Roll 相机，至今性能良好。 父亲是法律系毕业的，民国时期在上海市地方法院 任检察官。 但他也喜欢文化和艺术，尤其是古典文 学，家里藏书有几万册。 我小时候最爱看的是一套日 本出版的 《世界美术全集》 ，一共五十本，放学回来就 坐在地上看，翻了很多遍。现在回想，我的审美和美 术基础，就是那时候打下的。 父亲除了拍了大量日常生活照片，还拍8 mm黑白 电影。家里到现在还保存着一卷电影胶片，是1945 年他拍的，画面里有年轻的父母亲、上海的南京路， 以及只有五六个月大的我，这盘电影胶片到现在已 经八十年了。
（14岁时用父亲送的Roll相机与同学对镜自拍）
成专业。1968年毕业分配到兰州化学工业公司，在 兰州一待就是二十二年。 那时候的西北物质很贫泛，文化活动也极少。八十年 代改革开放，单位要参加广州交易会，就成立了一 个展览工作室，从厂里抽调美工、摄影这些人，我负 责展览的总体设计。 也是从那时起，我的摄影也慢慢 专业起来了。 壹本： 听说您来到澳洲，也和摄影有关？ 徐家树： 可以说我这一生最主要的一条线， 就是摄影。 80年代我己经考获英国皇家摄影学会高级会士衔 （FRPS）。英国皇家摄影学会是世界上最权威的摄 影学会，必须要通过严格的考核审评，才能逐级从 初级会士（LRPS） 、中级会士（ARPS）到高级会士 （FRPS）。当时我看到一条新闻报道上海有一所大
拿到第一台相机，当时就是到处随便拍，现在还能找 到我最早拍的一张照片是初中的时候，我和同班同 学对着镜子拍过的一张合照，那大概就是最早的“ 快门记忆”了。 壹本： 但您后来读的并不是艺术，而是化学？ 徐家树： 对，我在北京读的大学，有机系基本有机合
（70年代末在广州国际交易会兰化公司展厅前<左一>）
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题写了＂中華門＂，父母亲在澳洲度过了很宁静美好 的晚年。 壹本： 到澳洲之后，摄影是怎么从爱好变成事业的？ 徐家树： 到澳洲以后，摄影真正成为我的职业。到澳 洲后的第一个找到商业图片社的技师工作，我同 时作为自由职业摄影师给香港澳洲和英美的刊物 供稿。 上世纪90年代，国内还没有互联网，很多摄影媒体 希望了解海外摄影发展，他们就向我约稿，请我介绍 西方的摄影师和摄影作品。
（英国皇家摄影学会高级会士FRPS证书）
学成立了应用摄影系，就写了一封自荐信，希望能够 去那里任教，大学欢迊我去教摄影艺术和暗房技术 二门课，教了二个月后，学校决定聘请我担任摄影系 主任，并作为特殊人才，申请到三个上海户口，这在 当年是非常难得的。
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其中 《人民摄影报》 聘请我担任海外特约通讯员，那 是当时国内发行量最大的摄影周报，在澳大利亚、 美国、日本和新加坡分别有四个特约通讯员，我每 个星期供稿。 那个时期还翻译了七八本欧美出版的摄影书籍，把 它们介绍到国内连载和出版，比如 《世界的眼睛： 马 格南图片社》 、 《美国Life寺志摄影师采访录》 和 《路 透社： 历史的前沿》 等，十年间共撰写和翻译100多 万字。 走进西藏：用镜头记录信仰与生命
可是因为人为的原因，最后没能入职上海，我就选 择了申请技术移民来澳洲。那是1990年，我四十五 岁，全家一起过来，后来父母亲也来了，那时他们己 经七十多岁了。父亲很有才可惜生不逢时，在2014 年阿德莱得中国城建新的牌楼时，市政府还请父亲
壹本： 您曾长期深入西藏摄影，并出版 《那时·西藏》 《 生死·朝圣》 《和光同尘》 等书，第一次踏上西藏土地 时，是什么最震撼了您？
（1991年在应邀在澳大利亚摄影协会全国年会上介绍作品）
（1993年应新加坡摄影协会邀请在国际讲习班上授课）
徐家树： 第一次接触西藏宗教和文化是1980年。
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（台湾出版徐家树翻译的《马格南》中译本）
当年我负责筹备北京举办的第一届国际旅游展中的 甘肃馆，需要到甘肃各景点拍摄，包括敦煌、麦积山 以及夏河县的拉卜楞寺等。 拉卜楞寺是甘、青、川交界地带很大的藏传佛教寺
院，地方很偏僻。我们在那里拍了几天。有一天我跟 接待的主持说，能不能去看看天葬台。我们坐着一辆 北京吉普上去，在回县城时，藏民们误把我们的北京 吉普车认成活佛的车，他们纷纷下跪、磕头，现场那 种情形震撼了我。这种信仰太触动我了。
（在藏区摄影途中翻越4380米垭口）
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（住在扎西喇嘛寺庙里的家）
从那以后我差不多每年去西藏一两次。 后来到澳洲，生活逐渐稳定下来，我又多次去了拉萨 和藏区各地。我曾经在新浪博客上连载自己的西藏 摄影故事，题目叫“最接近天堂的地方” ，计划写100 天。有一天我在QQ上收到一封信，是出版社联系 我，说希望把博客整理出版，这就是后来的 《那时·西 藏》 ，之后又出版了三本与西藏有关的书。 壹本： 那些年在藏地拍摄，条件应该非常艰苦吧？ 徐家树： 那时候西藏很艰苦，每次去拍摄一个月，体 重都要掉十几斤。但这是“自找苦吃” ，因为喜欢。后 来条件好了，我还带孙女去过。 壹本： 您的作品更多关注普通人的生活、信仰和生命 状态。为什么会把镜头对准这些人？ 徐家树： 因为摄影不只是拍漂亮的东西。我也关注人 们的生活状态、精神面貌，尤其是反映人们内心看不 见的虔诚信仰，是我拍摄的重点。我想通过摄影的𣊬 8
间性，抓拍到人们内心活动外露时的眼神和肢体语 言，这些精神性的东西才是我最想记录的。 西藏吸引我的地方，不只是雪山、草原，而是那里的 人如何面对生命，如何理解信仰。 摄影和其他艺术一样，技术只是其中一部分。真正决 定作品价值的，是摄影师如何理解世界。 一个人的文化修养、人生经历、对美的感受，都会反 映在作品里。 壹本： 如果让您选择一张最能代表西藏摄影经历的 照片，会是哪一张？ 徐家树： 有一张是在晒佛活动时拍摄的照片。当时现 场有上万人参加，信徒们聚集在河滩地上，我在非常 靠近他们的距离拍摄的，这张照片后来被很多杂志 刊用，英国 《经济学人》 还用它做过广告。 但对我来说，它重要的不是被多少媒体刊登，而是它
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（英国皇家摄影学会月刊封面刊登的徐家树作品）
（英国《经济学人》用徐家树的作品作为广告）
还有离阿德莱德280公里、Riverland一带墨累河 （Murray River）流域的一个淡水湖，也让我难忘， 多年以后再回看，我依然能感受到那个现场的震撼。 去年一年之内去了三次拍摄。 记录了人们对信仰的虔诚状态。
从西藏到澳洲：寻找人与自然之间的连接
壹本： 有没有哪里是您一直想拍，还没有去拍的？
壹本： 来到澳洲之后，您的摄影重点有没有发生变 化？ 澳洲这片土地带给您的创作灵感是什么？
徐家树： 我一直很想去印度拍摄和宗教有关和内心 有关的题材。可惜一直没有找到合适的机缘。
徐家树： 来到澳洲以后，我几乎走遍了整个澳洲大 陆，我的的摄影主题更多转向自然和风景，同时写旅 行散文，记旅行的日记。 澳洲这里有非常丰富的自然景观，有很多地方需要 慢慢走进去，才能发现它的美。 壹本： 南澳有广阔的自然景观，从海岸到内陆荒原。 在您眼中，阿德莱德和南澳最值得被记录的是什么？ 徐家树： 南澳印象很深的是加德纳盐湖（Lake Gairdner） ，非常大的一个盐湖，一年到头几乎没有 水，全是盐，每年有一项陸地汽车极限比赛就在这个 盐湖上举行。
80岁之后，依然在记录：写给未来的自己 壹本： 如今很多年轻人用手机记录生活。您怎么看待 今天人人都是“摄影师”的时代？ 徐家树： 现在数码技术的发展，让摄影变得非常普及 和容易，这是好事情。 更多人可以记录自己的生活点滴，表达自己内心的 感受。 但摄影最终还是回到一个问题： 你看到了什么。 设备会改变，但人的观察和感受不会被替代。 9
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（在澳大利亚刊物上发表图文作品）
壹本： 如果今天有一个年轻人问您，怎样才能拥有一 双发现世界的眼睛？ 您会告诉他什么？ 徐家树： 首先要多体验生活。 摄影不是简单地按下快门，而是你如何理解眼前的 世界。一个人的经历越丰富，对世界的认识越深，他 看到的东西也会不同。 摄影的要点不是拍摄你眼前 的风景，而是拍摄你内心的景象。 采访的最后，我们请徐老师用一句话总结摄影带给他 的人生。他想了想，说的却是“感恩”。 2004年，他动了一次癌症大手术，用了一年时间才 慢慢恢复原状。“当时觉得，可能人生就到此为止 了。”他说，“手术后的二十多年的生命，是上天恩 赐我的。我到八十多岁还能天天做喜欢的事，生活仍 很充实，精神上也很丰富，这是我的幸运，所以我每 天都要感恩上苍，给了我第二次生命和一切。＂ 10
2024年9月，徐家树开始在小红书连载《徐家树回忆 录》，他说目前已经写完38万字的书稿，花城出版 社正在编辑出版过程中。与以往的习惯一样，在电 子版的书稿完成后，他会做成纯手工的书稿，在A3 的无酸纸上手写38万字的文章，用10色专业微喷做出 200多张老照片作插图，再手工装订手工制作封面和 封套，估计要做成六本一套吧，这是他今年和明年完 成的目标。 就像书房里那些写满字的摄影日记一样，在他看来， 有些东西，终究要落在纸上。 在写这篇稿子之前，我刚好读到一句苏珊·桑塔格在 《论摄影》中的话：摄影不仅是对现实的复制，更是 一种观看世界、理解世界的方式。徐老师的经历正好 印证了这句话，81年前，父亲的摄影机对准了襁褓中 的他；81年后，他仍在教别人如何观看这个世界。有 些人用相机记录时代，而他的一生本身，就是一卷仍 在曝光的长片。
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壹本观察 | 这些“澳洲国民品牌”， 如今到底还是不是澳洲的？ 在澳大利亚，品牌有时不只是一个商品名称， 更像是一种生活记忆。Vegemite、Qantas、 Bunnings、Tim Tam、Speedo……这些名字早 已融入日常生活，也成为许多澳大利亚人理解“澳 洲制造”和“澳洲品牌”的一部分。但如果进一步 追问一句：这些品牌如今究竟属于谁？答案可能会 让不少人意外。 从“澳洲制造”到“澳洲品牌”， 边界正在变得模糊 Australian Institute 的 David Richardson 表
示，澳大利亚制造业占国内生产总值（GDP）的 比重，已经从 30 年前的大约 12% 下降到如今的 5% 多一点，现存制造业更多集中在加工环节。这意味 着，当消费者在超市、商场或者加油站看到一个熟 悉的澳大利亚品牌时， “澳洲品牌” 和 “澳洲企业” “澳 洲制造”其实已经不能简单画上等号。 一个品牌可以诞生于澳大利亚，可以拥有澳大利亚 人的集体记忆，也可以继续在澳大利亚生产，但它 背后的股权、母公司甚至最终利润归属，却可能已 经发生变化。实际上，一些澳大利亚标志性企业的 股权结构本身就相当复杂，例如 BHP（必和必拓）
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兜兜转转，又回到澳大利亚
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便存在澳大利亚与海外资本共同持有的情况，因此 判断一个品牌究竟是不是“澳洲所有”，并没有想 象中那么简单。
不少“澳洲品牌”的所有权几经辗转，但最后又回 到了澳大利亚，Vegemite 就是最典型的例子之一。 这款诞生于 1922 年的酵母酱，由澳大利亚化学家 兼食品技术专家 Cyril Callister 为 Fred Walker Company 开发。二战期间，Vegemite 凭借营养 价值进一步普及，最终成为澳大利亚最具代表性的 食品之一。但 Vegemite 也经历了美国资本的长 期控制。Fred Walker 去世后，Vegemite 被出 售给 Kraft Walker Cheese Company，之后又 转入 Mondelez International。直到 2017 年， Bega Cheese 将其买回，Vegemite 才重新回到 澳大利亚企业手中。
更有意思的是，品牌的“澳洲身份”并不会因为一 次收购就彻底消失，也不会因为重新回到澳洲资本 手中就完全恢复。品牌的生产地点、创始历史、企 业总部、控股股东以及消费者认同，实际上是几个 不同的维度。
类似的“回归”并不只有 Vegemite。经典皮靴 品牌 RM Williams 1932 年诞生于阿德莱德， 2014 年被 Louis Vuitton 支持的私募股权机构 L Catterton 收购，但 2020 年又被澳大利亚投资集 团 Tattarang 买回。Akubra 则在 2023 年被矿业
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巨头 Andrew Forrest 和 Nicola Forrest 所属的 私人投资集团 Tattarang 收购。 甚至连 Victa 割草机也经历了类似的所有权变化。 这一澳大利亚经典品牌曾于 2008 年出售给美国 Briggs & Stratton，2026 年又被昆士兰家族企业 Roy Gripske & Sons（RGS）收购，重新回到澳 大利亚资本手中。 这些案例说明，品牌所有权并不是一条单向流动的 道路。澳大利亚品牌确实会被海外资本收购，但当 本土资本拥有足够资金和意愿时，同样可能将这些 品牌重新买回来。 熟悉的名字，已经属于海外资本
Company 和美国投资公司 Kohlberg Kravis Roberts 等资本的控制。换句话说，澳大利亚人 熟悉的 Tim Tam，并不意味着其背后的企业所有 权仍然属于澳大利亚。 Bundaberg Rum 同样如此。它仍然在昆士兰州 Bundaberg 生产，也依旧是澳大利亚最具辨识度 的酒类品牌之一，但其母公司 Diageo Australia 总部位于伦敦。 Speedo 的故事也颇具代表性。这个 1914 年创立 于悉尼的品牌，曾长期与澳大利亚游泳文化联系 在一起，自 1956 年墨尔本奥运会以来一直赞助 澳大利亚游泳队，如今却已经成为英国 Pentland
还有一些人们熟悉的名字，其实已经属于海外资本， 而非澳洲本国资本，Four’N Twenty 便是其中 之一。Four’N Twenty 1947 年诞生于维多利亚 州本迪戈，但生产它的 Patties Foods 在 2022 年 被香港私人股权机构 Pacific Alliance Group 收 购，因此这个极具澳大利亚饮食文化符号的品牌， 如今已经不再属于澳大利亚资本。 Arnott’s 也是类似情况。这个始于 1847 年的澳 大利亚饼干品牌，后来先后经历 Campbell Soup 13
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Group 旗下品牌。 还有 Bonds，如今归加拿大 Gildan Activewear 所有；Foster’s 则属于日本 Asahi Group Holdings；Uncle Toby’s 早在 2006 年就被 瑞士 Nestlé 以 8.9 亿澳元收购；Smith’s 则在
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1998 年被美国 PepsiCo 收购。 “澳洲品牌”意味着什么？ 当然，并不是所有知名品牌都已经离开澳大利亚资 本体系。Qantas（澳航）仍然是一个非常明确的
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例子。这个 1920 年诞生于昆士兰州 Winton 的品 牌，其公司章程和澳大利亚法律都将外国持股比例 限制在 49% 以内，因此至少 51% 的股份必须由 澳大利亚方面持有，并接受澳大利亚政府监管。 Qantas 同时也是澳大利亚证券交易所（ASX）的 上市公司。 Bunnings 则完全属于澳大利亚企业 Wesfarmers 旗下。这家始于珀斯、拥有超过 500 家门店和 5.3 万名员工的零售品牌，已经成 为澳大利亚日常生活中极具辨识度的商业符号。 Cochlear 同样是澳大利亚上市企业，总部位于悉 尼，并在全球开展业务，其大部分研发活动以及相 当一部分员工仍然位于澳大利亚。Cotton On 则 由创始人 Nigel Austin 继续持有多数股权，总部 也仍在 Geelong。
球化经营本来就可以同时存在。 一次收购，为什么会引发民族品牌焦虑？ 从商业角度看，品牌出售并不一定意味着坏事。 David Richardson 也指出，很多品牌被出售的 原因其实非常现实：当买家愿意以高于市场价格
因此，“澳洲品牌”并不一定意味着所有生产环节 都发生在澳大利亚，也不意味着企业完全没有海外 业务。对于一个现代跨国企业而言，本土身份与全 15
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20% 甚至 30% 的溢价购买股票时，股东自然可能 选择出售。对于企业股东而言，这可能是一笔非常 划算的交易。但对于普通消费者而言，问题却没有 这么简单。 一个品牌几十年甚至上百年积累下来的价值，往往 并不只是商标本身。它包含创始故事、产品记忆、 城市身份、家庭消费习惯，甚至一个国家对于自身 文化的想象。 也正因为如此，报道认为，澳大利亚人对本土品牌 存在一种类似体育比赛中支持国家队的情感认同。 这也解释了为什么“谁拥有这个品牌”会成为一个 值得讨论的话题。 毕竟，当消费者打开超市货架，发现自己从小吃到 大的零食、穿过的衣服、使用过的日用品，越来越 多背后站着的是海外跨国集团时，他们失去的可能 不仅是一种“澳洲制造”的选择，也可能是一部分 关于本土工业和经济自主性的想象。
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但与此同时，全球化资本市场也让事情变得更加复 杂。澳大利亚企业可以收购海外品牌，海外资本也 可以投资澳大利亚企业；一个品牌可以在澳大利亚 诞生，却在海外拥有主要市场；也可以曾经被海外 资本收购，几年后又重新回到本土资本手中。
所以，与其简单地把品牌划分成“澳洲的”和“外 国的”，不如把这份名单看作一面镜子——它映照 出的，其实是澳大利亚过去几十年产业结构和资本 流动的变化。 一个国家真正需要守住的，也许不只是几个熟悉的 商标，而是创造品牌、制造产品、进行研发并拥有 全球竞争力的能力。否则，即便品牌名字依然留在 货架上，它背后的产业能力却可能早已发生改变。 而对于消费者来说，下一次在超市拿起 Vegemite、Four’N Twenty、Arnott’s 或 Smith’s 时，也许可以多问一句：这个陪伴自己 多年的“澳洲品牌”，今天究竟属于谁？
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金融专家警告： 住房危机加剧， 澳洲租户被迫忍受持续涨租房
很多租客以为，房租涨不涨，主要看市场供需。但 一位金融专家指出，情况比这更精确。不少房东是 掐着法律允许的第一天——整整 365 天——准点 给租客送上涨租通知。
" 巨大的 "。 他说：" 房东想从名下房产上榨取尽可能多的收益， 而部分主要城市的优质租赁房源本身就存在明显 短缺。"
悉尼周租 824 澳元：全国最贵市场 Finder 金融专家泰勒·布莱克本（Taylor Blackburn）表示，租客正在成为利率上升的 " 背 锅人 "，涨租带来的影响对本就承压的群体来说是
据 Cotality 年度租金报告，全国房租在 2026 年 3 月季度上涨 2.1%，将各首府城市综合周租中位 数推高至 724 澳元。其中，悉尼以 824 澳元的周 租中位数，成为全国最贵的租赁市场；达尔文涨幅 17
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最猛，截至 3 月的一年内房租上涨了 9.2%。
负现金流 " 转向 " 正现金流 "。
为什么偏偏是现在： 加息 + 负扣税改革叠加
掐点 365 天：法律漏洞还是精准算计？
布莱克本解释，房东近期涨租提速，背后是两股力 量叠加：一是 2026 年内澳储行三次加息，二是负 扣税（negative gearing）政策收紧。
布莱克本提到一个具体细节：在新南威尔士州，法 律规定房东一年只能涨一次租，而多个案例显示， 租客收到的涨租通知，日期正好卡在上一次涨租之 后的第 365 天。
澳储行今年 2 月、3 月、5 月三次上调现金利率， 累计上调 75 个基点，此后已连续三个月将利率维 持在 4.35%。加息后，整体金融环境 " 更趋紧张 "， 经济 " 似乎正在放缓 "，但澳储行仍表示通胀 " 过高 "。
他说：" 我们的调研显示，超过 40% 的受访者过着 ' 月光 ' 的生活，手头现金储蓄不足 1000 澳元。如 果你是固定收入群体，你的收入增长速度未必跟得 上租金上涨的速度。"
今年 5 月，工党对负扣税和资本利得税规则做出 调整，负扣税——即通过资产账面亏损来降低薪资 所得税负担的操作——如今被限制为仅适用于新建 住宅投资。这一变化同时也影响了 50% 的资本利 得税优惠。
经济学家：这跟房贷压力是一回事
布莱克本表示，负扣税政策的调整，对房东涨租的 决策产生了相当大的影响，很多房东现在更想让 " 收租金额 " 跑赢 " 月供支出 "，让自己的投资从 "
他说：" 租客现在面临的核心挑战，是一个非常紧 张的租赁市场——我们知道空置率极低，也知道投 资者正在小幅撤出市场，这不只是买房层面的可负
国民银行（NAB）澳大利亚经济主管加雷斯·斯 宾塞（Gareth Spence）表示，现金利率对租金 的影响方式，" 跟它影响房贷利率的方式差不多 "。
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担性问题，租房本身也面临同样的挑战。" 本周二，澳储行以 " 鹰派 " 姿态宣布维持现金利率 在 4.35% 不变，并预测通胀存在 " 上行风险 "。
Trading、Tenants' Union）的租金上涨指引， 确认涨幅是否符合规定流程、通知期是否足够。
如果你正在租房、担心涨租， 这几点可以提前准备
手头现金储备偏薄的，提前规划缓冲空间：调研显 示四成租客现金储备不足 1000 澳元，如果自己也 是这种情况，建议提前跟房东沟通能否分期到位涨 幅，或者提前几个月开始压缩非必要开支做缓冲。
先记清楚自己上一次涨租的具体日期：如果在新州 等有 " 一年一次 " 限制的州，房东最早能再次涨租 的日期是固定的，提前心里有数，收到通知时才不 会措手不及，也方便核实涨幅是否合理。
如果觉得涨幅明显不合理，可以申请租金裁定：多 数州都设有租房纠纷调解或裁定机制，如果协商无 果，可以通过当地租赁裁判所（如 NSW 的 NCAT） 申请复核，这是租客可以合法争取的权益渠道。
涨租通知到了，先别急着签字确认：可以先查 询当地公平交易或租房权益机构（如新州 Fair
你所在城市这一年涨租了多少？跟上面的数据对得 上吗？欢迎评论区聊聊。
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资本利得税新规来了！ 房产投资者不提前估值 , 可能多缴几万澳元税
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资本利得税制度要大改了。如果你手上有投资房， 这件事和你的钱包直接相关。关键问题是：要不要 花钱找专业人士估值？
7 月 1 日之前产生的收益，可以享受现行 50% 的 资本利得税折扣；7 月 1 日之后产生的收益，则将 适用新的通胀指数化计算方式，最低税率为 30%。
发生了什么： 明年 7 月 1 日起，笔资产要拆成两段算税
两种估值方式： 花钱找专业人士，用政府免费工具？
在改革后的资本利得税（CGT）制度下，明年 7 月 1 日之后仍持有的投资资产，需要用两种不同 的税率分别计算。
为符合新规，房产投资者可以选择聘请专业估值 师，或者使用法规中提供的“自助估值”（DIY） 方法。
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不过，会计师们提醒，这个自助方法其实相当复杂， 如果用不好，投资者最终可能比找专业人士估值缴 更多税。
Wong）也指出，这个自助方法假设资产在整个持 有期内以稳定、恒定的速度增长，而不是反映资产 实际的价值变化轨迹。
Tax Invest Accounting 总监贝琳达·拉索 （Belinda Raso）向 news.com.au 建议，房产 投资者最好聘请持证估值师，否则可能因为估值不 准确而多缴税。她说：“关键是要知道，如果你的 房产在 6 月 30 日之前经历过一波大幅增值，你需 要清楚具体数字，因为这部分能享受 50% 折扣。 如果你只是用一个平均估算数字，最终会多缴税。”
她说：“如果一套资产的大部分增值发生在 2027 年 7 月 1 日之前，之后趋于平稳，那么用这个分 摊方法计算，持有人就会吃亏。他们的收益实际上 是在 CGT 折扣时代真实产生的，但这个公式假设 增值是均匀发生的，会把其中一部分 ' 推 ' 进新的、 税率更高的阶段。这个本该帮普通纳税人省下估值 费用的方法，反而可能让他们比那些负担得起专业 建议、选择做正规估值的人，缴更多的税。”
她进一步解释了自助工具的问题所在：“如果依赖 ATO 的分摊工具，它是按每年复合增长计算的， 也就是说，从你最初购买这套房产开始，它会假设 房产价值每年都以相同、稳定的幅度增长。但房地 产市场根本不是这样运作的——我们都知道它是一 波一波涨的，尤其是布里斯班和珀斯这类曾经历过 大幅上涨的地区。”
不用急着现在就做估值 一个常见的误解是：估值必须在 2027 年 6 月 30 日之前完成，新规才能落地。但拉索表示，事实并 非如此——估值可以追溯完成，而且实际上，你也 无法在 7 月 1 日之前就提前预判到那时的市场价值。
CPA 澳大利亚： 这个方法可能让老实人吃亏
拉索建议，最好在 7 月 1 日之后的两年内完成估值。 她解释：“这么做的原因有两个：第一，能控制成
CPA 澳大利亚税务负责人珍妮·王（Jenny
本；第二，能保证准确性。任何估值结果都可能被 ATO（澳大利亚税务局）质疑，他们完全可以说 ' 21
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我们认为这个估值不正确 '。所以重点不是追求最 高的估值数字，很多人会有这个冲动，但这不是正 确的思路。” 哪些资产不需要专业估值？ 持有股票、ETF、管理基金、加密货币等在证券交 易所或市场上有公开报价的资产，投资者不需要专 业估值，可以直接使用市场价格。 但如果持有的是商业地产、农场、私募股权，以及 艺术品、珠宝，甚至宝可梦卡牌这类收藏品，则可 能需要专门做估值。
制 " 出一个最高的估值数字，而应该追求有数据支 撑的、最高的 " 合理合法 " 估值。 他说：" 我说的不是钻空子、占系统的便宜，你想 要的是能用数据站得住脚的、最专业的估值。因为 总体来说，你的房产估值越高……未来在资本利得 税上的处境就会越好。" 拉索还补充解释了一个技术细节：从 2027 年 7 月 1 日起，所有 CGT 资产会被视为按市场价值“卖 出并立即重新购入”。她说：“虽然你不需要为此 立即缴税，也不需要马上申报，这笔税会被递延， 但你仍然需要保留好这些估值数据，以备将来实际 出售资产时使用。”
估值行业面临人手短缺 一般房产的专业估值费用通常在 300 至 600 澳元之 间，规模更大或结构更复杂的资产，费用可能更高。 随着投资者纷纷赶着为资产估值，估值师的需求预 计将会激增，而这个行业目前本就存在人手不足的 问题——澳大利亚目前持证在职的房产及资产估值 师，估计只有 5,500 至 6,500 人，相比之下，全 澳投资性房产总数高达 230 万套。 房产估值行业协会 Australian Property Institute 表示，会员机构已经在接到大量业主的咨询，预计 接下来数月乃至数年，需求会持续增长。 知名拍卖师提醒： 花钱做估值，可能反而省钱 知名拍卖师及地产评论员汤姆·帕诺斯（Tom Panos）近期在社交平台上分享视频，向粉丝强调 2027 年 7 月 1 日这个时间点对房产投资者的重要性。 他表示，一个“不太舒服的事实”是：虽然估值需 要花钱，但花这笔钱拿到确凿证据，未来可能帮你 省下几千澳元的税款。他说：“涉及到税务问题， 我不想靠猜。我想要证据，一份文件，我想要一份 独立的专业估值——因为政府会变、规则会变、记 忆会模糊，但文件不会记错。” 帕诺斯也提醒，投资者的目标不应该是想办法 " 炮 22
这几件事，手上有投资房 或其他 CGT 资产的朋友现在可以做 先弄清楚自己的资产是否属于 " 需要专业估值 " 的 类别：股票、ETF、加密货币等有公开市场价格的 资产不需要专门估值；但投资房、商业地产、收藏 品等，大概率需要，先确认自己属于哪一类，再决 定下一步。 不用急着抢在 7 月 1 日前做估值，两年内完成即可， 反而更省钱、更准确：过早或临时抱佛脚，既可能 推高成本，也可能因为市场信息不完整而影响准确 性，专家建议的窗口期是 7 月 1 日之后的两年内。 如果你的房产在近几年经历过明显的价格波动（比 如布里斯班、珀斯这类涨幅较大的地区），更应 该优先考虑专业估值而非自助工具：政府提供的 分摊工具假设价值是匀速增长的，如果你的房产 实际增值集中在某个时间段，用这个工具很可能 让你多缴税。 做估值决策前，可以先大致预估一下自己的房产 在 7 月 1 日前后的实际涨幅节点：这能帮你判断， 自己更适合用政府的免费分摊工具，还是值得花 300-600 澳元请专业估值师，避免因小失大。 如果你手上有投资房，会考虑提前找专业估值师， 还是打算用 ATO 的免费工具？欢迎评论区聊聊你 的想法。
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4.5 万亿澳元养老金引发争议， 提前取用到底该不该放宽？ 养老金这笔 4.5 万亿澳元的 " 国家钱袋子 "，最近 成了政治焦点。 一国党、自由党部分议员都在喊“提前取用应该 放宽”。 但学者和数据给出的答案，未必和政客的说法一致。 养老金制度到底是不是 " 政策失败 " ？ 强制养老金制度 1992 年推出，目的是减少对纳税 人资助养老金（age pension）的依赖，雇主必须 把员工工资的一定比例（目前是 12%）存入指定 养老金账户。除少数例外情况，澳大利亚人 65 岁 前（退休人士为 60 岁）无法动用这笔钱。
自由党参议员安德鲁·布拉格（Andrew Bragg） 称养老金是 " 联邦成立以来最大的公共政策失败之 一 "，理由是它既没帮上预算的忙，也没能真正帮 多少人摆脱领取养老金的处境。 但数据讲的是另一个故事：目前澳大利亚养老金 总规模超过 4.5 万亿澳元，是全球第四大退休储 蓄池，预计到 2031 年将升至全球第二，仅次于 美国。普华永道（PwC）分析师将其称为 " 全球 最成功的强制储蓄模式之一 "，澳储行也表示，养 老金一直是 " 金融体系稳定的来源 "（同时也提醒 需要提升韧性）。 得益于这项制度，澳大利亚在发达国家中，用于养 老金（age pension）的支出比例处于最低水平之
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列。经合组织（OECD）2025 年的研究显示，这 一比例仅为 GDP 的 3.4%，而 OECD 平均水平是 7.4%，法国、意大利等多个欧洲经济体更是早已 超过 10%。
如果 60 岁以下人士陷入严重经济困难，可以每 12 个月申请一次，取用 1000 至 10000 澳元，前 提是：过去连续 26 周都在领取福利金，且无法支 付 " 合理且紧急的家庭生活开支 "。
根据澳大利亚 2023 年代际报告，到 2062-63 财 年，养老金支出预计将降至 GDP 的 2%（目前为 2.3%），领取养老金的退休人员比例预计将下降 15%——尽管届时澳大利亚人口老龄化程度会更 高，到 2060 年代，达到领取养老金年龄的人口预 计将是 2023 年的两倍。
其他可申请提前取用的理由还包括医疗或人道主义 原因，以及暂时或永久丧失劳动能力。
不过，养老金制度也不是没有批评声音。OECD 去年的报告指出，澳大利亚退休年龄人群的相对贫 困率高于平均水平。针对超过 20% 的劳动者退休 后陷入贫困这一现象，智库 Australia Institute 在 2024 年的一项研究认为，养老金体系中的税收 优惠过于慷慨，且不成比例地让高收入者受益，建 议缩减这些优惠、把省下来的钱用于增加养老金 （age pension）支出，以减少退休贫困人数。不过， 政府后续试图削减部分税收优惠的举措，遭到了联 盟党乃至行业最初的强烈反对。
具体到 " 人道主义原因 "，澳大利亚税务局（ATO） 列出了五大申请条件： ● 本人或受抚养人的医疗治疗或交通费用 ● 本人或受抚养人的残疾住房改造 ● 本人或受抚养人的绝症姑息治疗 ● 受抚养人的丧葬费用 ● 防止房屋被强制拍卖或止赎 医疗治疗方面，可用于治疗危及生命的伤病，或缓 解急性 / 慢性疼痛及精神疾病。此外，如果处于 " 严重经济困难 "，比如正在领取收入补助、且无法 支付紧急生活开支，也可以直接向养老金基金申请， 每年最多 10000 澳元，但必须已连续至少 6 个月 领取符合条件的收入补助，且没有其他支付方式。
现在到底能不能提前取用？
提前取用，代价有多大？
按现行规则，可以，但仅限特定情况。
Canstar 在 2020 年（政府因新冠疫情临时扩大 提前取用范围期间）所做的建模显示，一名持有 4 万澳元养老金余额的 30 岁普通人，如果提取 2 万澳元，到退休时将损失超过 83000 澳元的最终 收益。 Super Members Council 的另一项测算显示， 一名 30 岁人士如果在新冠特殊提取计划期间取出 2 万澳元，到退休时账户余额可能减少约 93600 澳元。 自由党议员本·斯莫尔（Ben Small）本周一表示： " 在通胀失控、房产市场自由落体的当下，主张放 宽养老金提取，在我看来无异于火上浇油。" 专家的态度： 不该放宽 , 但可以考虑调整缴纳比例 澳国立大学税收与转移支付政策研究所所长鲍
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勃·布罗伊尼格（Bob Breunig）不认同放宽提 前取用规则的建议。他说：" 我们不应该允许提前 取用。养老金做对了两件事：第一，它强制那些原 本不会主动储蓄的人存钱；第二，它让我们在其他 国家（尤其是欧洲部分地区）都在为快速老龄化人 口的养老金发愁时，拥有了一套财政上可持续的退 休保障体系。这些国家都会乐意采用我们的制度， 而我们并不想要他们的制度。"
人道主义原因获批提前取用，绝大多数用于医疗治 疗。作为参考，目前全澳约有 1400 万人持有至少 一个养老金账户且尚未达到退休年龄。
不过，布罗伊尼格也认同格拉坦研究所（Grattan Institute）等机构的分析，认为目前 12% 的强制 缴纳比例偏高。他表示，虽然不支持放宽提前取用， 但 " 我会支持把强制缴纳比例降到 9% 到 10% 之 间 "，或者，" 如果做不到，可以保留 9% 用于退 休专用储蓄，另外 3% 作为可用于其他用途的一般 性储蓄 "。
澳大利亚审慎监管局（APRA）的数据显示，因 " 严重经济困难 " 提前取用的总额，在 2024-25 财 年略超 10 亿澳元，近年来同样增长迅速。
提前取用其实并不常见，但正在快速增长 据 ATO 数据，2024-25 财年，共有 63,300 人因
金额也不算小——该财年因人道主义原因提前取出 的总额超过 14 亿澳元。这一总额增长也很快，比 2023-24 财年增长约 40%，几乎是 2022-23 财 年 7.62 亿澳元的两倍。
Super Consumers Australia： 放宽门槛是有代价的 Super Consumers Australia 政策总监杰西卡·斯 彭斯（Jessica Spence）表示，养老金制度确实 总有改进空间。她说：" 如果把规则变得更简单， 人们确实会更容易取用这笔钱，但退休时账户里剩 25
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下的钱可能会更少——归根结底，这就是最主要的 权衡。" 她也提醒，放宽提前取用的规则，可能让人更容易 遭受剥削或滥用。据估计，疫情期间，可能有数万 名女性被施暴伴侣胁迫，被迫提取自己的养老金。 而在疫情之外，Super Consumers 与 Choice 在 2024 年底的联合调查还发现，一些不良经营者会 教唆人们如何以非必要的牙科治疗为由申请提前取 用养老金，并从中收取高额费用——斯彭斯提到， 类似的套路已经扩散到植发等其他医疗领域。 这几件事，正在考虑 提前取用养老金的朋友需要知道 先确认自己是否真的符合五大人道主义条件之一， 或严重经济困难标准：具体条件（如连续 26 周领 取福利金、连续 6 个月符合收入补助资格）都是 硬性门槛，不符合条件贸然申请，只会浪费时间。
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提取前务必用具体数字算一笔账：参考文中的建模 案例——30 岁提取 2 万澳元，到退休时可能少拿 8 万至 9 万澳元左右，年龄越小、提取金额越大， 损失的复利增长就越可观，这笔 " 机会成本 " 值得 提前算清楚。 如果有人以 " 能帮你申请提前取用养老金 " 为由、 诱导你做非必要的医疗或牙科项目并收取费用，务 必提高警惕：这类操作已被监管机构和消费者组织 点名，属于典型的滥用套路，遇到类似情况建议直 接联系正规养老金基金或 ATO 核实。 如果家庭正面临被强制拍卖房屋的风险，" 防止止 赎 " 是明确的合法提取理由之一： 这种情况下，与其病急乱投医，不如直接联系养老 金基金或专业财务顾问，按正规渠道申请。 如果生活成本压力持续加大，你觉得提前取用养老 金的门槛应该放宽吗？欢迎评论区聊聊你的想法。
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新西兰科创企业总值达 1330 亿 纽元！却难留住真正的经济红 利，专家：新西兰“造富”却“留 不住人”
一份最新报告显示，新西兰风险投资孕育的科技企 业总估值已达 1330 亿纽元，诞生 8 家独角兽企业， 但专家指出，比起“造出”这些公司，新西兰更该 思考如何真正留住它们带来的长期经济效益。
报告识别出超过 400 家相关企业，其中包括 8 家 估值或退出价值超过 10 亿美元的“独角兽”企业； 这 8 家中有 2 家更是估值超过 100 亿美元的“十 角兽”（decacorn）——分别是航天企业 Rocket Lab 与全球金融服务提供商 FNZ。
新西兰科技生态总值达 1330 亿纽元 “留住红利”才是真正考验 全球数据平台 Dealroom 与新西兰成长资本合伙 公司（NZ Growth Capital Partners）联合发布 的最新报告显示，新西兰风险投资支持的科技企业 总企业价值（enterprise value）估计已达 1330 亿纽元。
更引人注目的是，新西兰以相对有限的资本基础创 造出了如此可观的企业价值。 与同类创新经济体相比，新西兰在每单位风险投资 27
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所产生的企业价值方面表现异常突出，对于一个如 此体量的国家而言，这是一项令人瞩目的成果。 但奥克兰大学创业学教授罗德·麦克诺顿（Rod McNaughton）在为该报告撰写的评论文章中指 出， 这也引出了许多本地观察人士都会思考的问题： 新西兰在留住成功科技企业所带来的广泛经济效益 方面，是否与其创造这些企业的能力同样出色？ 他指出，企业价值只能说明新西兰风险投资生态系 统“有多值钱”，却几乎无法说明这些企业的成功 究竟在新西兰本土沉淀下了多少能力。 十余家十亿级企业在海外做大 值得注意的是，Dealroom 的统计口径也涵盖了那 些在新西兰创立、此后迁往海外发展的企业。 报告还识别出逾 10 家由新西兰籍创始人创办、但 最终在海外做大做强的十亿级企业，涉及软件、金 融科技、人工智能及消费科技等领域。 报告认为，一家成功初创企业的经济价值，不仅在 于其自身发展成什么样，更在于它此后所催生的一 系列企业、能力与资本——成功企业往往会培养出 具备全球化建设经验的资深管理者、工程师与投资 人：员工日后成为创始人，投资人得以将回报再投 资，创始人、员工与投资人也在此过程中积累了关 于市场、技术及规模化运营的宝贵经验。
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报告指出，这一过程已经在 Xero、Trade Me、 Pushpay 及 Rocket Lab 等新西兰企业周边真实 发生。 正因如此，报告将新西兰创始人在海外做大企业的 现象形容为一种“双重损失”——新西兰既可能错 失部分原始价值创造的机会，也可能错失这些企业 成功后所留下的能力沉淀。 提高配套能力建设 麦克诺顿表示，正因如此，新西兰的目标不应是阻 止本土科技企业走向全球化——对于一个国内市场 规模有限的国家而言，企业国际化往往是必经之路， 也并非可有可无的选择。他同时强调，解决方案也 并非简单地“投入更多风险投资”。 正如 Dealroom 报告所指出的，新西兰卓越的资 本效率并不仅仅反映了资金投入的效果，投资还需 要与相应的能力、经验及全球联结度相匹配。 因此，创新政策制定时 , 应当像重视资本投入规模、 企业估值及独角兽数量一样，同等重视成功企业为 本土留下的生产性能力。 麦克诺顿总结道，归根结底，一家成功科技企业最 大的价值，或许并非其自身的估值，而是它所留下 的能力积淀——而这，正是让“下一个成功案例” 得以诞生的关键所在。
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新西兰养老体系被曝 “已到临界点”！ 报告提 40 项建议要求大改革
一份最新报告警告，新西兰养老护理体系已“到达 转折点” 立即启动重大系统性改革 新西兰养老护理部长咨询小组（Ministerial Advisory Group on Aged Care in New Zealand）周一发出警告，称当前养老护理体系 “已到达转折点”，“必须立即启动重大系统性改 革”。该小组由前工党卫生部长戴维·康利夫（David Cunliffe）担任主席，报告指出：“尽管许多老年 人目前得到了良好照顾，但若不进行重大且有意为 之的系统性变革，现行制度将无法安全、公平、可 持续地满足未来需求。” 报告还指出，这不仅仅是对未来的预测——“这种
情况已经开始显现”。 报告同时列出了养老护理领域“公认已久的不平等 现象”，称其具有“结构性且持续加剧”的特征。 人口老龄化加速，65 岁以上人口将达 130 万 报告指出，新西兰养老护理体系是为“另一个时代” 所建，如今已难以适应现实。 目前新西兰 65 岁及以上人口约为 95 万人，预计 到 2040 年将增至约 130 万人。 数据显示，1996 年新西兰每 10 人中约有 1 人年 满 65 岁，而到 2050 年代，这一比例将升至每 4 人中就有 1 人。 29
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与此同时，老年人寿命不断延长，进入养老机构时 的健康状况也日趋复杂，这将进一步加剧医院、急 诊科、全科医生（GP）及养老机构所承受的压力。 报告还指出，养老护理领域长期存在人力短缺问题， 制约了服务供给能力，“劳动力的能力与规模，未 能跟上居家及机构养老服务日益增长的需求”； 与此同时，整个体系正承受“持续的财政压力”， 资金投入已跟不上护理成本的上涨速度。 目前新西兰政府每年在养老护理领域（含居家护理 与机构护理）的支出超过 25 亿纽元。 10 年后或缺 9000 张床位，年增支出近 6 亿纽元 咨询小组测算了三种情景下的未来走向。 若维持现状不做任何改革（情景 A），全国养老机构 护理床位缺口将大幅扩大，这不仅会导致老年人得
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不到应有照顾，相关成本还将转嫁至医院系统，进 一步推高政府与卫生系统的直接支出。 报告测算，若床位缺口达到逾 9000 张（预计发生 在 2037/38 财年前后），仅此一项每年就将令政 府额外多支出近 6 亿纽元。 在另一测算情景下 ( 情景 B)，养老护理总成本（含 政府拨款与个人自付部分）将从 2025/26 财年的 约 39 亿纽元，攀升至 2028/29 财年的 51 亿纽元， 并在 2047/48 财年突破 93 亿纽元；到 2037/38 财年，政府承担部分预计将达到 46 亿纽元。 对于需自付部分费用的养老机构居住者而言，总 自付支出将从 2025/26 财年的 14 亿纽元，增 长 17% 至 2028/29 财年的 18 亿纽元，并在 2047/48 财年前增长 135%，达到 33 亿纽元， 届时人均年度自付费用平均将达到 49700 纽元。 报告另测算了一套情景 C-- 即通过一系列重大改革
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来缓解未来成本压力，即便如此，各类预测方案的 总成本仍将高达数十亿纽元，改革方案仅比“最坏 情景”略微便宜一些。
标签”，但对这份“分量十足”的报告表示欢迎， 并表示政府将在做出任何政策和资金决策前，认真 研究相关建议。
报告提出的四大关键改革方向包括：加大居家养老 支持力度、减少可避免的住院；
她说：“这是一个重大议题，切实影响着人们的生 活、个人及政府财政、整个行业乃至更广泛的卫生 系统，我们必须做出正确的决策。”
通过差异化定价更精准地分配机构护理资金；以及 其他配套措施。 部长承认“价格不菲”但表态支持 咨询小组共提出 40 项建议，包括政府承诺实施“大 幅度价格上调”，并降低个人资产达到何种水平后 需为护理承担更多自付费用的门槛。 养老事务副部长凯西·科斯特洛（Casey Costello）周一在接受 Checkpoint 节目采访时表 示，历届政府在养老护理问题上“拖延已久”，现 行资金分配模式“已经过时，未能体现未来所需的 投入规模”，“当前模式条块分割，无法形成一套 协调统一的体系”。 她坦言，该报告的建议方案“确实存在不小的价格
目前，卫生部（Ministry of Health）已被要求与 其他相关部门协作，就该报告的建议内容形成正式 建议提交政府。 养老护理协会（Aged Care Association）负责人 特蕾西·马丁（Tracey Martin）表示，很高兴看 到讨论的焦点已从“描述问题”转向“探讨解决方 案”。 “这个系统本身是碎片化、彼此脱节的，有时不仅仅 是资金在体系缝隙中流失，受影响的是活生生的人”。 养老护理专员（Aged Care Commissioner）艾 琳·詹姆斯（Erin James）也对该报告表示欢迎， 但表示她最关注的是确保后续改革能真正立足于提 升护理质量、维护老年人应有权利。 31
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新西兰房价收入比降至 6.7 倍！ 房价虽降可负担性却创十年最佳
新西兰房产可负担性已从疫情期间的极端高位回落 至长期历史均值，全国房价收入比降至 6.7 倍； 但与此同时，全国有 13.1% 的房产以低于原购入 价售出，创 2012 年以来新高。
由多年房价走低、房贷利率放缓，以及家庭收入持 续增长等多重因素共同推动的结果。
房价收入比降至 6.7 倍，回归长期历史均值
Cotality 新西兰首席房产经济学家凯尔文·戴维森 （Kelvin Davidson）表示，这些因素综合作用， 意味着尽管住房价格并不能说是“便宜”，但可负 担性已不再像过去那样构成重大购房障碍。
房产数据公司 Cotality 最新数据显示，随着新冠 疫情期间房价暴涨的局面逐渐消退，新西兰房产可 负担性已回落至长期历史均值水平。 数据显示，今年第二季度，全国房产价值与收入比 （value-to-income ratio）降至 6.7 倍，与 2004 年至 2026 年间的长期平均水平基本持平。
房贷月供占收入比例降至 40%，但仍非“廉价”
数据显示，偿还一笔新增房贷所需支付的月供，已 降至家庭税前总收入的 40%，低于长期平均水平 42%，也大幅低于 2021 年末峰值时期的 54%。 租房者迎来近十年最佳时机
而在 2021 年的峰值时期，全国房产价值曾一度高 达家庭收入的 9.8 倍。Cotality 表示，这一改善是 32
Cotality 数据显示，目前全国房租占家庭收入的比例
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约为 25.5%，与长期平均水平基本一致，这也是过 去约十年以来租房者所面临的最有利的租房环境。 不过戴维森提醒：“需要注意的是，部分租房者所 支付的房租属于典型水平，但其收入却未必达到平 均水平，这意味着对他们而言，实际租房压力会比 这些整体数据所反映的情况更为严峻。” 奥克兰惠灵顿领跑，逾两成房产亏本卖出 数据显示，全国各地可负担性改善程度存在明显差 异：奥克兰、陶朗加及惠灵顿三地经历数年房价疲 软后，可负担性改善幅度最为明显；而基督城与但
尼丁的改善幅度则相对温和。 目前奥克兰的房价收入比已降至 7.2 倍，惠灵顿 则是各主要城市中最低的，仅为 5.5 倍。 此外，Cotality 本月早些时候披露，全国有大量 房产是以低于卖家原购入价的价格售出——第二 季度全国共有 13.1% 的房产以亏本价格成交，创 2012 年以来新高；其中奥克兰该比例达 20.9%， 惠灵顿为 18.4%。 公寓类型房产亏本出售的比例更高，达 45.4%， 是 2010 年以来公寓转售表现最弱的一次。
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