阿德贷款正在改变：
银行之外，还有哪些选择？
区域解读 Evandale SA 5069
南澳大利亚的住房审批率飙升至40年来最高， 引领全国复苏
阿德莱德的房屋销售速度 超过了其他任何澳大利亚首都 梦碎！仅58%澳人属“中等收入”群体，
年薪$7.8万别想买房
“新冠2.0”时代来临！ 海运费暴涨，澳生活必需品恐断货涨价
越来越多的首次购房者 在负担能力紧张中转向租赁归属
290万澳洲租客要“大出血”？ 最大房产集团警告：税改恐致租金飙升
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，阿德贷款正在改变： 银行之外，还有哪些选择？
3月20日，专注于贷款与融资解决方案的 AM Broker 在阿德莱德正式设立分行，为南澳地区的 购房者和投资者提供更多专业金融服务选择。AM Broker 创始人与多位嘉宾共同见证了 AM Broker 在 南澳市场的新起点。
这本可以被当作一次普通的开业，但在当前经历利 率上行周期与市场调整的市场环境下，这类机构的 进入往往意味着另一件更重要的事： 贷款这件事，正在变得不一样。
过去，很多人对融资的理解很简单：“能不能贷， 取决于银行批不批。”
但现在，这个逻辑正在发生变化：
同样的条件，不同路径，结果可能完全不同。
这，才是这次开业背后更值得关注的部分。
贷款经纪的角色被重新放大
长期以来，澳大利亚的融资体系以银行为主导，虽 然贷款经纪参与其中，但整体仍围绕银行产品展 开，路径相对清晰。
这种结构在稳定周期中高效运行，但在市场环境变 化时，也逐渐显露出局限。
一方面，随着利率波动与信贷政策趋紧，银行在审 批端更加审慎，贷款通过率与审批周期均受到影 响；另一方面，需求端在持续分化：首次购房者、 跨州投资者以及中小型开发项目，对融资结构、资 金周期与灵活性的要求不断提高。
当“标准化产品”难以覆盖多样化需求时，融资开 始从单一通道，走向多路径并存。
对借款人来说，也意味着：融资不再只是“能不能 批”，而是“走哪条路径更容易批”。
在这一过程中，贷款经纪的角色被重新放大。
作为成立于2012年的贷款经纪机构，AM Broker 主要通过对接银行及非银行金融机构，为客户提 供定制化融资方案。目前，其已在悉尼、墨尔本 等城市布局分支网络，累计完成贷款规模超过60 亿澳元。
从业务结构来看，其服务已从个人住房贷款，延伸 至商业贷款、建筑融资、土地开发及设备融资，并涉
及非银行贷款及私募资金等补充渠道。
随着阿德莱德分行设立，这一多元融资服务体系正 式进入南澳市场。
融资逻辑正在发生三重转变
AM Broker 的多元化布局，本身即反映出融资市 场运行逻辑的变化方向。
首先，单一融资路径正在失效。
银行正在从“唯一入口”，转变为“重要但不唯一 的渠道”。审批趋严与风险控制强化，使部分需求 难以通过传统路径完成，融资缺口开始出现。
这个变化的结果是：借款人不再只面对“批或不批”，
而是需要在不同路径之间做选择。
融资问题，正在从“资格问题”转向“路径问题”。
其次，Broker从“撮合者”走向“方案设计者”。
在传统模式中，贷款经纪的核心价值在于信息匹 配与渠道连接。但在多元融资环境下，这一角色 正在升级：
- 如何组合银行与非银行资金
- 如何在不同审批逻辑之间找到可行路径
- 如何在成本、效率与通过率之间取得平衡
融资本身，正在从“选产品”，变成“做方案”。
简单来说，Broker不再只是帮你找贷款，而是帮 你“设计怎么贷”。
与此同时，贷款经纪的竞争力， 也正在从渠道数量，转向结构能力。
最重要的是，阿德莱德正在加速进入“融资复杂化
阶段”。
相比悉尼、墨尔本等市场，阿德莱德长期以结构 简单、波动温和著称。但这一状态正在加速发生 变化。
近年来，人口流入、房价相对优势及投资需求变 化，使本地市场逐步活跃。融资需求也从单一按 揭，转向多类型叠加，既包括首次置业，也包括小 型开发与跨区域投资。
需求一旦变复杂，融资方式就不会再单一，融资结构 也会更加复杂化。
从“利率竞争”走向“解决方案竞争”
在融资结构趋于复杂的背景下，市场正在从“产品 驱动”走向“方案驱动”。
融资不再只是标准化流程，而是更加依赖方案设计 能力、渠道整合能力和执行与落地效率。
银行审批偏好、估值逻辑及沟通效率，都带有
明显的区域特征，也使得“本地化能力”也成为 Broker间竞争的关键变量。
AM Broker 此次在阿德莱德设立分行，本质上是 在这一层面建立能力：通过本地团队嵌入区域市 场，提高融资匹配效率，同时提升 AM Broker 在 南澳本地的竞争力。
对普通借款人来说，拥有本地化能力的公司也更具 有吸引力：同样的收入、同样的条件，不同路径，结果 可能完全不同。
一个新进入者，也是一个趋势的缩影。开业当日， AM Broker 阿德莱德分行举行了剪彩及交流活动。
从事件本身来看，这只是一次常规拓展；但其背后 所反映的，是融资逻辑正在发生的变化。
对于阿德莱德而言，这类机构的进入，短期内意 味着选择的增加；但从长期来看，真正改变的， 可能是融资这件事的判断方式：不再只是“能不能 贷”，而是“怎么贷更合适”。
当路径变多，选择也随之增加。而对于借款人来 说，这种变化的意义在于：融资，正在从结果导向， 转向决策导向。
区域 解读
Evandale SA 5069
历史概况：
Evandale是南澳大利亚阿德莱德的一个小郊区，位于Norwood Payneham St Peters。它的西北部与Payneham 路接壤，东部与Portrush路接壤，北部和南部有较小的街道。
1.区域概况/概述
Evandale位于南澳州首府阿德莱德的东北部，常住人口为1,392（2016 Census）。Evandale的西部紧邻St Peters，东部面向Payneham South，北部紧邻Royston Park，南部面向Maylands。此区归Norwood Payneham St Peters Council管辖。
2.学区情况/学校介绍
周边公立学校
Trinity Gardens School，Trinity Gardens 5068
公立小学，1-7年级，男女同校，781名在校生
East Adelaide School，St Peters 5069
公立小学，1-7年级，男女同校，732名在校生
Felixstow Community School，Felixstow 5070
公立小学，1-7年级，男女同校，91名在校生
Marden Senior College，Marden 5070
公立中学，11-12年级，男女同校，757名在校生
Marden Senior College，Marden 5070
公立小学，1-7年级，男女同校，407名在校生 Norwood Primary School，Norwood 5067
公立小学，1-7年级，男女同校，407名在校生
Open Access College，Marden 5070
1-12年级，男女同校，407名在校生
周边私立学校
Pembroke School - Middle School Campus，Kensington Park 5068 1-12年级，男女同校，1529名在校生
Saint Ignatius' College - Senior School Campus，Norwood 5067 1-12年级，男女同校，1529名在校生
St Joseph's Memorial School，Norwood 5067
私立小学，1-7年级，男女同校，261名在校生
Mary MacKillop College，Kensington 5068
私立中学，8-12年级，357名在校生
3.人口构成
Evandale的面积约为0.4平方公里。2011年，Evandale的人口为1,331人。到2016年，人口为1,392人，在 此期间该地区的人口增长为4.6%。Evandale的主要年龄组是30-39岁。Evandale的家庭主要是有孩子的 夫妇，每月可能偿还1800澳元至2399澳元的抵押贷款。一般来说，Evandale的人从事专业职业。2011 年，Evandale有65.5%的房屋是自住房屋，而2016年为62.9%。
（资料来源：澳大利亚统计局）
4.配套设施
Evandale区内公共配套设施齐全，满足日常生活需 求。有购物中心、托儿所、餐厅等。
Evandale区附近有学校、餐厅、商场、自然保护 区等。
Evandale距离Adelaide市中心约4.6公里，开车需11分 钟即可到达市中心。公交线路围绕整个Evandale， 公共交通十分便利。
5.行情观察
独栋房屋
在过去的12个月里，Evandale已经卖出了22套独栋房屋，售价中位数为$1.2M，同比增长2.7%。平均需要 45天即可售出，房东减价为-8.7%。
单元房
在过去的12个月里，Evandale已经卖出了9套单元房，售价中位数为$428k，同比增长4.6%。平均需要54天 即可售出，房东减价为-1.7%。
数据来源：
关于学区情况/学校介绍、人口构成、行情观察： https://www.propertyvalue.com.au/suburb/evandale-5069-sa#Unit
南澳大利亚的住房审批率 飙升至40年来最高，
引领全国复苏
南澳大利亚在住房管道中占据了领先地位，超越疫 情前的水平，2025年审批数量激增20.1%，达到 15,408套——这是该州自1984年以来最强劲的 表现，目前比2021年峰值高出2%。根据 bheja. ai 的研究，公寓活动创纪录地激增，私营部门单 位审批数跃升96%，达到4646个——这是自 1983年以来的历史最高数据——显示出真正的新 供应而非流动。
全国范围内，建筑审批量反弹12.1%，至 194,971套，三次降息促使买家和开发商从 2022-23年因建筑成本飙升和紧缩政策引发的低 迷中回苏。这次提升增加了21,050项批准，但该 国距离2021年峰值仍少15%，这提醒人们各州 的动能仍然脆弱且不均衡。
新南威尔士和南澳大利亚承担了重任。尽管新南 威尔士州占据了27%的市场份额，但贡献了全国 39%的增长，这表明其公寓项目在多年未达标后 终于开始苏醒。
但正是南澳正在改写这本规则：成为唯一一个打破 疫情前建筑水平的主要州，这得益于政策设置，这
些政策缓解了多户住宅项目的融资堵塞，并推动了 阿德莱德填充和增长走廊中等密度的批准浪潮。
“2025年的复苏显示了建筑审批对利率设置的 敏感性，但2月份加息至3.85%带来了新的不 确定性 bheja.ai 首席执行官兼创始人Pravin Mahajan说。“南澳大利亚展示了当州政府政策 取消公寓建设融资壁垒，解决了之前锁定数千个获 批开发项目的售前要求时，可能性将达到何等程度。 现在的问题是，动能能否经受住RBA政策逆转的 持续。”
澳大利亚最大的住宅建设市场维多利亚州预订了
54,335个批准案，但增长率仅为1.1%，使销售 量比2022年峰值低了24%——对于一个面临紧 张租赁市场和人口涌入的州来说，这是一个令人警 醒的结果。
新南威尔士州获得52,427份批准，增长 18.8%，但仍比2022年高点低17%。昆士兰州
增长11.9%，达到41,653人，仅比2021年峰 值低3%，而西澳大利亚州则上涨13.3%，达到 33,088人，比2021年水平下降7%。
马哈詹先生表示，人口压力依然非常严重。全国范 围内，每2.15名新居民就批准一栋新建筑，新南 威尔士表现更好，达到1.94，南澳大利亚以每1.34
名新居民获得一栋住房领先主要州。他说：“南澳 大利亚的表现代表了真正的供应扩张。”
“该州仅有1%的批准来自拆除，而全国平均为 11%，表明南非通过新土地释放实现增长，而非 替代现有住房。”
工党宣布计划建设数千套阿德莱德住房 一项全国首创、耗资8亿澳元的计划将新建近 17,000套住房，以缓解南澳住房供应危机，计划 由总理安东尼·阿尔巴尼斯于一月公布。这份8.015 亿澳元的资金方案，他将与州长彼得·马利瑙斯卡 斯详细说明，其中包括针对6877套专为首次购房 者建造的住房，其中许多位于阿德莱德北部。
预计通过该交易将为其他买家解锁额外1万套住 房，主要通过3亿澳元优惠贷款，为阿德莱德北 部郊区建设更多供水基础设施。加快施工进度旨在 让首批房屋在2026/27财年开始建设，首批购房 者则从2027/28财年开始入住。
马利瑙斯卡斯先生表示，该协议将“显著加快我们 应对南澳大利亚国家住房危机的工作。
他说：“对于首次购房者来说，这一宣布意味着在 南澳大利亚拥有自己房屋的梦想将大大容易实现。”
阿德莱德的房屋销售速度超 过了其他任何澳大利亚首都
阿德莱德的房屋销售速度超过了全国其他首府城 市，有些地区的房产在上市两周内就被抢购一空。
最新的PropTrack数据显示，大阿德莱德地区的 房屋在市场上停留的时间略短于单位数。
房屋市场中位天数为22天，单位为23天。两者 均低于其他首都城市市场，但澳大利亚首都领地的 房屋紧随其后，中位数为25天。相反，澳大利亚
首都领地的单位在市场上停留时间最长，中位数达 到49天。
最新的PropTrack数据显示，阿德莱德的房屋销 售速度超过了其他任何首府城市。在郊区层面，阿 德莱德部分地区的房产在短短两周内就开始易主。
布莱克伍德的单元和布里奇沃特的房屋中位数在市 场上仅有14天，而十几个其他单元则分别为15
和16天。哈里斯阿德莱德山房地产经纪人塔玛 拉·格蒂格表示，虽然布里奇沃特一直很受欢迎， 但因其价格而对买家尤为有吸引力。
“相比邻近的奥尔德盖特和斯特灵郊区，这里算是 负担得起的，”她说。“总有新房产涌现......但 竞争激烈。”“买家确实需要提升他们的条件（以 保持竞争力）。”
PropTrack数据显示，布里奇沃特的中位房价为 106万澳元，而奥尔德盖特和斯特林的中位房价 分别为162.5万澳元和171澳元。格蒂格女士表 示，布里奇沃特的房产规模也较小，对许多人来说 比邻近地区更易管理。
南澳大利亚房地产协会首席执行官安德里亚·希丁 表示，对有限房产的强烈需求推动了阿德莱德各地 的快速销售。“这绝对是供需的对立，”她说。“我 们看到的是，购买周期加速了。”
“房子的销售速度确实比过去快，这在很多情况 下，一上市就被抢购。”“拍卖的清算率也相当高。” 希丁女士表示，许多潜在买家，尤其是寻找首套 房子的买家，感受到购房压力，担心这将变得更 加艰难。“现在就是买房的时候，因为价格还会 继续上涨。”
Harcourts南澳大利亚首席执行官Heather Edwards表示，许多人也不再在购房前进行第二 或第三次检查，而是在首次看房后做出决定。
“他们做决定很快，好快速拿到东西，”她说。“我 们看到这种情况在增加，人们甚至在看不见的情况 下购买，而且不仅仅是跨州买家。”
爱德华兹先生表示，任何在如此竞争激烈的市场中 想要购房的人，都需要确保清楚自己想要什么，并 且有明确的预算和贷款预批准。她还敦促买家联系 房地产经纪人，考虑看房，而不是等待公开验房。
梦碎！仅58%澳人 属“中等收入”群体， 年薪$7.8万别想买房
澳洲中产阶级正在以惊人的速度萎缩。曾经被视为 标准的理想生活方式，如今正将无数家庭、工薪族 和退休人员拒之门外。
对于25岁的大学生兼咖啡师Saxon而言，在安 全舒适的社区拥有一套住房已不再是远大目标，而 是一个遥不可及的幻想。
老一辈人通过贷款、结婚、生子来规划人生，而
Saxon 的梦想却显得卑微：只求交房租时不感到 恐慌，每年能旅游一次，买咖啡时不必再三思量。
Saxon直言，除非财务状况极其优渥，否则买房 结婚生子在现实中根本无法实现。他无奈地表示： “如果没有父母资助或政府补贴，生存都成了问题，
更别提通过读书来换取更好的前途了。”
目前，澳洲中产阶级的年收入范围约在60,000至 150,000澳元之间。然而，随着房租、房贷、托 儿及医疗费用的飙升，78,000澳元的全职中位数 年薪已难以为继。
乐施会（Oxfam）今年的报告指出，澳洲贫富差 距正急剧扩大：全澳48位亿万富翁持有的财富， 竟然超过了底层40%人口持有的财富总和。
澳洲乐施会首席执行官Jennifer Tierney指出， 自疫情以来，数百万澳洲人被迫缩减基本生活开支， 在飙升的居住成本中苦苦挣扎，而顶级富豪们却在 以惊人的速度积累财富，这种两极分化的鸿沟正变
得前所未有的显眼。
人口统计学家Simon Kuestenmacher警告称， 澳洲正滑向“U型社会”，即分裂为拥有资产的 有房族和被永久排除在市场之外的群体。他指出， 目前仅有58%的澳洲人属于“中等收入”群体， 这一比例不仅低于经合组织（OECD）平均水平， 更远低于过去几十年的表现。
上世纪80年代，带有Hills Hoist晾衣架的独立 屋和年度假是中产家庭的标配。如今，由于房价涨 幅远超工资增长（较2000年代已翻了三倍多）， 这种基石已然崩溃，迫使购房者背负创纪录的债务。
Domain数据揭示了残酷的现实：目前一对典型 的首次购房夫妇已无法在全澳任何主要城市负担得 起入门级住宅。
五年前，仅有悉尼令人望而却步，而现在布里斯班、 珀斯和阿德莱德的入门价均大幅上涨，其中阿德莱 德甚至增长了三倍多。
在悉尼，这一群体的房贷开支已占到工资的 62%，比例竟然是五年前的两倍。
Domain研究与经济主管Nicola Powell指出，由 于入门级价格飞涨，曾经被认为较易负担的城市
正迅速恶化，即便是一向作为入门垫脚石的公寓 （Unit），也让购房者陷入了沉重的房贷压力。
我们已沦为“租房者的国度”
全澳住房拥有率正持续走低，这种下降在年轻群体 中尤为剧烈。25至34岁澳洲人的住房拥有率已 从61%暴跌至43%。
与此同时，理财空间也被极大压缩。CoreLogic数 据显示，过去五年房租涨幅高达 44%，几乎是工 资涨幅（17%）的三倍。
受低空置率和严重的供需失衡影响，租房者现在需 将税前收入的三分之一用于支付租金。
更为严峻的是，基础服务工作者已在全澳大部 分地区“无房可租”。澳洲圣公会（Anglicare Australia）的研究显示，全澳仅有2.3%的房源 是救护人员能负担起的，而护士、幼教和餐饮从业 者的可负担比例更是低至1.5%甚至不足1%。
经济学家Leith van Onselen将这一危机归咎于 澳洲史上规模最大的移民浪潮，他呼吁联邦政府效 仿加拿大，通过限制移民来缓解住房和基础设施的 压力，并指出加拿大在实施相关限制后，要价租金 已出现明显下降。
“新冠2.0”时代来临！
海运费暴涨，
澳生活必需品恐断货涨价
随着中东冲突进入第三周，澳洲民众已收到严正警 告：一场“Covid 2.0”式的物价冲击波正席卷而来。
由于霍尔木兹海峡长期关闭，澳洲多家大型制造商 纷纷警告客户，海运瓶颈已导致供应链极度承压， 预计物价将大幅飙升，部分商品甚至可能面临“限 购”配给。
多家主要塑料供应商已致函客户，明确表示将转嫁 上涨的生产成本。
这意味着建筑及医疗行业的核心原材料成本将面临
剧烈波动，部分制造商甚至坦言，目前已难以履行 现有合同。
由于海运费暴涨高达250%，主要从事食品、化妆 品及药品包装管生产Impact International已宣 布提价15%。
该公司总经理Aleks Lajovic将现状直接形容为 “Covid 2.0”。
他指出，现在的局势与疫情刚爆发时如出一辙，人 们再次陷入恐慌，无法获得准确的信息、报价或交
货确认为，甚至连船期都成了未知数。
由于进口成本正发生“剧烈变化”，公司目前根本 无法为产品精准定价。
不仅是包装行业，澳洲唯一的聚丙烯生产商Viva Energy也随之提价。该公司生产的树脂广泛用于 包装和汽车零件，其警告称，这一成本链条的跳动 将对地区和当地供应链产生重大影响。
据悉，这股涨价潮将从4月1日起全面铺开。
Vinidex、Polypipe和Pipemakers Australia等 企业上周已告知客户，4月份交付的塑料材料价格 较3月份上涨了近50%。
现有的报价将在3月底失效，新费率于4月13日 生效。此外，Polypipe还宣布将从3月23日起 对所有送货加收24%的柴油附加费。
与此同时，地缘冲突带来的能源隐患让Albanese
政府饱受抨击。AMP投资策略主管兼首席经济学 家Shane Oliver指出，这场危机暴露了澳洲燃料 安全的脆弱性。
Oliver表示，目前澳洲的燃料储备仅够维持30至 35天，远低于国际公认的90天标准。
由于澳洲90%的成品油依赖亚洲进口，一旦出口 面临限制，供应短缺风险将迫在眉睫。
加上全球定价机制的影响，即便拥有部分储备，澳 洲仍难逃能源价格飙升的冲击。
对此，能源部长Chris Bowen予以回应称，澳洲 政府已做了“尽可能充分的准备”。
他提供的数据显示，澳洲目前拥有16亿升汽油（可 供应37天）、27亿升柴油（可供应30天）以及 8亿升航空煤油（可供应29天），燃料储备总量 仍维持在一个月以上。
越来越多的首次购房者在负 担能力紧张中转向租赁归属
新的搜索数据显示，少数但持续的首次购房者正在 考虑通过投资途径进入房市，尤其是在高价市场。
几十年来，传统的购房路径相对简单——存押金， 买房居住，然后逐步升级。但随着住房负担能力压 力降至历史低点，首次购房者的行为似乎正在适应。
对 realestate.com.au 搜索和询问活动的新分析 显示，部分首购房者也表现出投资意图，这与租赁 归属策略一致。虽然租赁归属仍是少数策略，且大 多数首房买家搜索活动仍以业主自住为中心，但搜 索行为模式与ABS住房金融数据高度一致，提供
了一些首次购房者如何应对市场状况的洞见。
衡量租归意图
通过 realestate.com.au 的搜索和询问信号，根
据首次购房者提交房产查询时的声明意图被识别出 来。在该群体中，我们测量了同期内有多少人同时 显示了投资意图。让我们回答，在市场上活跃的首 次购房者中，似乎有多少比例考虑投资？
在截至2026年1月底的最近12个月期间，大约 7%的在大悉尼地区寻找首次购房者也表现出投资 意向。墨尔本的比例较低（3.7%），而昆士兰地 区（6.4%）和布里斯班（5.9%）则更高，这很可 能反映了可负担性压力和存款障碍。
重要的是，地理范围反映了被搜查物业的位置;目 标市场，而非买家所在地。虽然租车意图在悉尼 等高价市场最为明显，但部分地区以及阿德莱德 和珀斯的市场份额上涨，显示出更广泛的动态。
在更昂贵的首都市场中，租房归属通常是对可负 担性限制的回应，买家希望在继续居住地出租的
同时获得房产。
然而，在阿德莱德、珀斯以及西澳和南澳地区，相 对较高的租赁归属意向可能反映了更强的租金回报 和以收益率为导向的行为，或投资者类型的市场动 态，这种行为可能围绕机会展开。
这与贷款数据的对比如何
搜索行为捕捉了意图，但这未必总能转化为真实 结果。
澳大利亚统计局的住房金融数据提供了一个基准， 显示截至2025年12月的全国范围内，约有5.4% 的首次购房者贷款承诺被归类为投资者目的，另有 各州细分;而 realestate.com.au
的搜索和查询数 据也暗示了5.5%的比例，也表明同期投资意向。
根据最新的澳大利亚统计局新贷款数据，新南 威尔士州首次购房者投资者贷款比例最高，而 realestate.com.au
的搜索和查询信号可进一步本 地化，显示悉尼的搜索行为在新南威尔士州内租赁
归属意向占比最高（7%）。
令人鼓舞的是，ABS的投资者目的首次购房者贷 款数据与基于搜索的租赁意向数据高度相似。维多 利亚州在数据集和市场中均显示较低的市场份额， 首次购房者贷款在搜索活动中也显示出更高的租赁
意愿份额。行为信号与实际贷款结果的一致性增强 了搜索数据捕捉真实模式的信心。
为什么租赁归属在高价市场更为普遍
乍一看，悉尼作为最昂贵的房市，租赁归属意图最 高似乎有些反直觉——首购房者难道不会优先选择 更便宜的地区吗？但实际上，租赁归属不仅仅是买 房价便宜的地方。这通常是对买家希望居住地区的 可负担性限制的回应。
在高成本城市，押金门槛更大，价格收入比通常更 高，购买首选房可能难以实现。租房归属允许买家
在较小或不同的地点获得房产市场曝光，同时继续 在他们偏好的地点出租。
虽然是少数派策略，但却是持久的 租佃仍是少数途径。绝大多数首次购房者仍然只表 明业主自住意图，澳大利亚统计局贷款数据在最终 实现的购房决策中也证实了这一点。然而，全国范 围内持续超过5%的群体比例以及在更高市场的较 高份额，表明租赁归属已成为既定的次要策略。
然而，从结构性角度看，这反映的是行为适应，而 非租赁偏好的转变——随着负担能力限制的加大， 租赁和购买意愿的灵活性也随之提升。在过去12 个月里，大约每十五个在澳大利亚最大、最昂贵市 场寻找首次购房者的中，就有一人表现出投资意图。
租赁归属并未取代传统的首次购房，但它正日益成 为买家应对可负担压力或利用房产投资可能带来的 机会的工具箱的一部分。
290万澳洲租客要“大出血”？
最大房产集团警告： 税改恐致租金飙升
澳洲最大的房地产集团近日发出严正警告，称迫在 眉睫的税务改革可能会破坏租赁市场生态，并迫使 数百万租客面临更高的租金压力。
政策变动引发行业震荡
作为全澳房产中介行业的领军者，Ray White 针 对负扣税和资本利得税（CGT）的潜在变动发起 了猛烈抨击。
该机构警告称，相关政策调整将引发租赁供应崩盘， 进而导致全澳290万户租房家庭的开支剧增。
在发给10,500名成员的紧急信函中，Ray White 董事总经理Dan White与首席经济学家Nerida
Conisbee共同指出，5月的联邦预算案可能会减 少甚至取消投资者购买二手房时享有的50% CGT 减免。
与此同时，业内对进一步限制负扣税的猜测也愈演 愈烈。
专家认为，此举只会迫使投资者将增加的持有成本 转嫁给租客，无疑是雪上加霜。
租房市场或陷入恶性循环
Dan White表示，虽然这些改革被视为通过抑制 投资者需求来帮助自住业主和首次购房者，但不 可否认的是，住房负担能力挑战虽巨，减少CGT
减免却会让290万租房家庭承担更高昂的成本。
他强调，广大租客在过去五年中已经默默承受了 49.6%的租金涨幅，而新政将使这一群体面临更 大的生存压力。
目前，该集团代为管理的房产高达222,036处。
他们援引维州作为前车之鉴：由于土地税增加和监 管收紧，维州在2024年内就流失了24,000套出 租房源。
在新州，Ray White的数据同样触目惊心。受土 地税大涨60%及保险成本上升影响，当地租金在 五年内上涨了近50%。
信中明确指出，当政策对投资者收紧、税后回报缩 水时，租金往往会加速增长。这种针对投资者的负 面政策，其成本最终必将传导至租客身上。
“以租养房”族恐遭波及
White与Conisbee特别对利用“以租养房”策略
入市的澳洲年轻人表示担忧。
他们认为，税务变动将直接削弱这一热门途径的可 行性，使首次购房者难以在保留理想生活方式的同 时积累资产。
目前，私人房东支撑着全澳83.1%的租赁市场。
专家担心，削减房东的税后回报虽然能为机构投资 者进场铺路，却会降低市场流动性，反而加剧首次 购房者的竞争压力。
信中最后援引了财政部的建模数据指出，CGT减 免的变动对整体房价和房屋供应的影响几乎可以忽 略不计。
简而言之，此类改革虽改变了买家构面，却无法实 质改善购房负担能力。
该机构认为，这项政策面临着巨大的风险：既无法 带来房价的显著回落，又会以此为代价破坏投资者 信心，使本已紧张的租赁供应雪上加霜。
