家居典范，品味与格调的完美呈现； 雅致住宅，设计与生活的绝妙共鸣
房价:哪些城市和地区位居榜首?
澳大利亚的住房短缺是否会使通胀持续走高?
大银行经济学家的冲击利率预测
澳大利亚央行维持利率稳定，但大型银行仍预计在三个月内降息
“从3个月到3年”:租房者的灵活性更大
壹本日报合集
区域解读 Fullarton SA 5063
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；家居典范，品味与格调的完美呈现；
雅致住宅，设计与生活的绝妙共鸣
85A Luhrs Road, Firle, SA 5070
微风拂过树梢时，暖黄的灯光正从室内倾泻；夜 露凝上草尖时，交谈与陪伴正在发生；当春天还 在路上，那些关于希望与幸福的期待，已如愿在 这座位于85A Luhrs Road, Firle的美丽住宅中 得到了实现。
眼前这栋风格大气典雅的二层别墅占地为390平 方米，建筑面积为350平方米，拥有4间卧室、3.5 间盥洗间，2间客厅、1间开放式厨房、1间餐厅、 1间洗衣房、1个双车位车库、以及户外BBQ区域。
别墅的外立面以浅色为主色调，简约大方而不落
俗套。双车位车库空间宽敞，实木电动门沉稳低调， 与房屋入户门互相呼应，使得整栋建筑风格自然， 和谐雅致。
可以这样说，无论是建筑本身、空间布局抑或室 内设计，住宅的每一处细节都透露着匠心与巧思， 都兼具了实用性与美观性，令人一见倾心。
走进这座宅邸，右手边即是一间拥有独立盥洗室 的卧室。整间卧室并无花哨布置，不过莫兰迪色 系的台灯立在床头，亚麻色地毯铺于床下，枝形 吊灯光线柔和，落地玻璃窗大气通透——一切用 具摆设装潢都再简单不过，却格外令人心安自在。
走出卧室，木柜靠墙而立，绿植点缀其上，简约 的镜子，值得咂摸的挂画——共同构成了精致的 玄关。穿过玄关，即是由开放式厨房、餐厅、会 客厅组成的生活空间。尽管这三个区域各有其功 能，但通过家装色彩、材质、家具等方面的设计 与选择，却达到了空间与空间的无缝衔接，整体 风格典雅灵动。
显而易见，大型开放式厨房/生活/餐饮中心 是这个现代家庭中不可或缺的一部分。Italian Carrara大理石台面以其细腻的质感和优雅的花 纹，为厨房增添了一抹亮丽的色彩和奢华的气息。 黄铜水龙头的设计简洁高贵，其闪烁的光芒提升
了整体空间的美感，寓意着生活的精致与品质。
电磁炉的采用，不仅方便了主人的操作，还提高 了烹饪的效率和安全性。而2个烤箱（其中1个 为蒸箱）的设置，则为烹饪带来了更多的可能性 和灵活性，预备着满足主人一切需求。微波炉和 嵌入式洗碗机的配置，为厨房增添了便捷性和高 效性。大容量利勃海尔嵌入式冰箱不但能满足大 家庭的存储需求，食材保鲜技术也能让生活随时 随地充满新鲜感。Butler pantry与烹饪台一墙 之隔，上方墙面做满一整排的嵌入式储物柜，加 上操作台下方的柜子，对空间进行了充分利用， 为食物、饮料、餐具等物品的储藏提供了足够容量。
这种半隐藏式设计，也保证了外部空间的整洁与 和谐。
实际上，不仅是厨房，整栋房屋的家装（例如智 能门锁、拼花地板、卫浴等）均来自世界顶级品牌， 而且每一处细节都经过精心设计，以确保居住的 舒适性和实用性，让品质生活触手可及。
餐厅紧挨着厨房，深色木质长桌搭配浅色布艺座 椅，能同时容纳数十人就餐，很适合家庭聚餐或 宴请宾客。餐桌上点缀着绿植，显示出旺盛的生 命力。柔和的灯光洒下，又为整个餐厅增添了几
分柔和与浪漫。当兴致忽起，不如去隐藏于楼梯 之后的家庭品酒室，选一支美酒，倾入酒杯，细 细品味，享受一段微醺时光。
餐厅的右侧是休闲客厅，咖色绒面沙发形似一弯 月牙，搭配浅色地毯，圆形小几，馨香花卉，还 有壁炉散发阵阵暖意，好一个自在的小天地。无 论是用餐前后来这里小憩，还是单纯地享受一段 宁静的时光，这里都是一个完美的选择。
而如果想在饭后呼吸自然的气息，不妨推开客厅 的落地玻璃推拉门，来到后院散步吹风。特别值 得一提的是，后院还设计了BBQ空间。想象一下，
在温暖的夕阳下，或是繁星点点的夜空里，与亲 朋好友们围坐在烤架旁，一边品尝着新鲜出炉的 美食，一边畅谈着生活中的点点滴滴，该是多么 美好与惬意……
如果说一楼的设计充满了生活气息，那么二楼则 是更加私密的休憩空间。相比一楼的客厅而言， 二楼的会客厅更具私密性和温馨感。这种设计思 路非常符合人们对居住环境的多元化需求——一 楼的客厅通常更加开放和通透，适合家庭聚会、 接待客人等场合。私人空间中的客厅则更倾向于 提供安静舒适的环境，让人们更加自由地享受家 庭生活的乐趣。
二楼的每间卧室（乃至浴室的洗浴台）都采用 了统一定制的深棕色木纹储物柜，提供了充足 的收纳空间。此外，每间卧室均铺有高品质的 Godfrey Hirst地毯，令卧房更加温暖舒适，宜人 温馨。
主卧十分豪华，拥有步入式更衣间、独立盥洗室， 哪怕是在最忙碌的日常生活中，也能为主人提供 舒心的体验，让主人享受到宁静和放松。主卧浴 室选择了瓷砖通铺和干湿分离的设计，不仅具有 良好的防水性能，还能保持室内的通透感，使整 个卫生间看起来更加宽敞明亮。
另外两间卧室延续了主卧的设计思路，同样十分 舒适。在这两间卧室之间，是三分离卫生间—— 洗脸台盆、淋浴间、马桶处于互相联系而又相对 独立的空间之中。这种设计不仅能够有效地保护 个人隐私，避免在使用过程中的相互干扰；也能 够方便家庭成员根据需要合理安排使用顺序和时 间，避免了高峰时段的拥挤和混乱。对于家庭成 员和访客来说，这样的公用卫生间既实用又方便， 无疑是一个贴心的设计细节。
最后，住宅的地理位置十分优越，周边配套设 施齐全，为居住者提供了便捷舒适的生活环
境。附近的Trinity Gardens Primary School 和Norwood International等学校，为有学 龄儿童的家庭提供了优质的教育选择；还有如 Pembroke和Loreto College这样的私立学校， 进一步丰富了教育资源。
此外，步行大约10分钟，便可抵达热闹的Firle Plaza，各式特色商店和餐馆一应俱全，满足各种 生活需求；这里距离Norwood的The Parade也 不过3公里，购物、娱乐应有尽有；当闲暇时光 来临，与孩子们或宠物一起漫步15分钟，便可抵 达附近的Payneham Oval，在这里，人们可以 踢足球、玩游戏，尽情享受亲子时光。毫无疑问，
附近众多的教育、休闲、娱乐、购物场所，将为 屋主的生活增添更多色彩。
总而言之，这栋位于 Firle的别墅，将前沿设计、 品质细节、优越位置与典雅风格完美地融合到了一 起，将那些关于家的想象与预设真正变为了现实。
详细住宅参数：
◆ 占地面积：390平方米
◆ 建筑面积：350平方米
◆ 一楼挑高：3米
◆ 二楼挑高：2.7米
◆ 4间卧室（2间卧室带独立卫生间，
主卧带步入式更衣间）
◆3.5间浴室
◆2个客厅
◆1个开放式厨房
◆1间餐厅
◆1间品酒室
◆1间洗衣房：设有Mudroom
◆1个双车位车库：实木电动门
◆1个室外BBQ区域
◆ 加热&冷却系统：Wi-Fi控制
◆ 燃气热水系统：无线温度控制器
◆32A电动汽车充电系统
◆ 智能门锁
◆ 报警系统
有意请联系：
Nick Borrelli 0432270893
Nik Ilic 0421162383
如对建筑感兴趣，请添加建筑商微信：
原文链接：https://www.realestate.com.au/property-house-sa-firle-145705668
房价:哪些城市和地区 位居榜首?
首府城市和区域之间的房屋价值表现差异很大， 表明市场存在多速增长，一些地区加速增长，另 一些地区落后。
在过去几年中，三个首府城市和三个区域经历了 显著的增长，而其他城市和地区则出现了适度的 增长或下降。珀斯以22.77%的同比增长夺得金 牌，阿德莱德以14.81%的同比增长夺得银牌， 布里斯班以13.93%的同比增长夺得铜牌。
不出所料，相应的区域地区也表现出色，西澳州 地区以15.19%的同比增长率领先，其次是昆士 兰州地区11.20%，南澳州地区10.93%。悉尼 的房价同比涨幅为6.14%，是7月份的第四高， 处于中游水平。墨尔本、霍巴特、达尔文和堪培 拉仍在努力追赶表现最好的城市，在过去的一年 里保持相对平稳。
墨尔本的房价仍在从最近的低迷中复苏，无法挽 回这段时间的损失。目前，墨尔本的房价同比下 降0.82%，低于2022年3月的上一个峰值。塔 斯马尼亚地区的房屋价值同比增长2.18%，表现 优于霍巴特。
深入到SA4地区，在过去的12个月里，珀斯
的房价增长最为显著。珀斯西南部的房价飙升了 26.83%，其次是西北部，涨幅为25.31%。
7月份房价涨幅最大的10个地区中有6个在珀斯， 3个在昆士兰，1个在阿德莱德。然而，并非所有 地区的情况都如此。维多利亚州的几个地区在过 去一年中经历了价格下跌。
距离墨尔本约100公里的巴拉瑞特房价下跌 4.57%，而莫宁顿半岛房价下跌3.90%。维多利 亚州的其他地区，如吉朗和拉特罗布-吉普斯兰， 也出现了下降，突出了各州的不同表现。
在全国范围内，房屋价值的表现略好于单位价格， 同比增长6.51%，而单位价格同比增长5.16%。 然而，在过去的12个月里，住宅和单元房的价格 增长与大流行期间住宅价格的大幅增长相似，当时 对更大空间的需求促使许多房主扩大了住房规模。
随着春季销售季节的临近，价格可能会继续上涨， 尽管2024年的增长率更为缓慢——预计这一趋 势将在今年剩余时间内持续下去。未来几个月可 能增加住房需求的一个因素是，最近的减税措施 提高了家庭收入和借贷能力，并可能鼓励更多购 房者进入市场。
澳大利亚的住房短缺 是否会使通胀持续走高?
由于澳大利亚的住房供应危机推高了租金和新房 价格，人们担心，昂贵的住房成本可能会使通胀 和利率在更长时间内居高不下。澳大利亚统计局 (ABS)周三公布的最新通胀数据显示，6月当季消 费者价格指数(CPI)上涨1%，同比上涨3.8%。
这一结果低于多数大银行经济学家的预期，与澳
大利亚央行的预测基本一致，从而缓解了人们对 澳大利亚央行在下周召开的下次董事会会议上加 息的预期。然而，6月当季房价上涨1.1%，截至 6月的一年中房价上涨5.2%，远高于3.8%的年 平均通胀率。
在截至6月份的12个月里，房租上涨了7.3%，
自住业主购买的新房价格上涨了5.1%，这推动了 住房通胀。澳洲建筑大师协会首席执行官Denita Wawn表示:“如果政府不采取熔断机制，促进自 住者和租房者建造更多住房，通胀将继续居高不 下。”“住房短缺使得遏制通货膨胀变得困难。”
“这给澳大利亚央行带来了提高利率的压力，导 致租金通胀进一步上升，建筑活动减少。”然而， PropTrack高级经济学家Paul Ryan表示，住房 通胀并不是澳大利亚央行在决定利率时考虑的主 要因素。
Ryan表示:“澳大利亚央行密切关注住房通胀， 但他们也知道，这反映了已经发生的市场状况变 化。”“虽然它在某种程度上确实反映了整个经 济中更广泛的需求压力，但我认为澳大利亚央行 认识到，目前利率的变化不会改变由CPI衡量的 租金走势，因为已经发生的广告租金变化产生了 很大的影响。”
严峻的租赁环境持续存在 近年来，澳大利亚的租金短缺推动了全国租金的 强劲增长。直到最近，这种趋势才显示出减弱的 迹象，在过去的几个月里，租赁增长放缓，租赁 空置率小幅上升。PropTrack的数据显示，在截 至6月份的三个月里，全国的周租金保持不变， 但同比上涨9.1%，至每周600澳元。
与此同时，全国空置率从3月当季的1.1%上升
根据ABS的数据，与去年同期相比，2024年前 五个月向投资者承诺的新贷款数量增加了24%。
Ryan表示，对租房者来说，这绝不是一个好市 场，但事情正开始朝着正确的方向发展。Ryan表 示:“看到租赁市场开始向正确的方向轻微移动， 澳大利亚央行将松一口气，租房者也会松一口气。”
住宅建设仍然充满挑战
Ryan表示，房地产投资者的回归可能也是新屋建 设的一个积极信号，因为投资者需要购买房屋供 租房者居住。
"虽然目前新屋建设数据仍相当疲弱，但我认为这 些是房屋建设反弹的先决条件，"他表示。澳大利 亚统计局周二公布的最新数据显示，截至6月份 的一年中，澳大利亚全国住宅建筑审批数量下降 了8.5%，是10年来审批速度最慢的一个财政年 度。
联邦、州和领地政府设定了到2029年中期在全 国建造120万套位置优越的新住房的目标，尽 管人们对实现这一目标存在疑问。这个五年目标 的开始并不顺利，在2023-24财政年度，只有 162,892套住房获得批准，远低于实现120万套 目标所需的每年24万套新住房。
大银行经济学家的 冲击利率预测
这位澳大利亚最大银行的掌门已经避开了央行接 下来的几次会议，直到11月他才预计下一次利率 大变动。
联邦银行经济学家Gareth Aird预计，澳大利亚 央行在11月之前不会采取行动，他认为，到11月， 理事会将被迫对现金利率目标采取行动。
“事实上，考虑到通胀数据与澳大利亚央行的预 测相符，下周维持政策不变的决定应该是直截了 当的，”他表示。他表示:“我们继续认为，澳大
利亚央行将在2024年11月首次降息25个基点。” 这将使现金利率目标降至4.15%。
"在数据配置上，11月降息的回旋余地仍然很小， "他表示，"而且风险显然在于降息措施要到25 年上半年才会到来。"但我们认为，数据继续演变， 澳大利亚央行将在11月下调现金利率。”
他表示，能源补贴将通过体系传导到消费者手中， 这将导致澳大利亚央行修改2024/25年度的总 体通胀预测。SQM研究公司Louis Christopher
警告称，6月份澳大利亚有5000多套房屋在糟
糕的条件下出售，每月略有0.2%的变化——最 高的是昆士兰州(1592套)，其次是新南威尔士州 (1300套)。
不良房源数据不仅包括抵押贷款销售，还包括离 婚销售、已故房产、紧急销售、绝望卖家以及其 他约50个关键词。SQM的数据警告称，新南威 尔士州和维多利亚州6月份的不良资产上市数量 同比增幅最大，分别为16.3%和15.6%，而北 领地则上升了15.5%。
目前买房最便宜的州之一——南澳大利亚——6 月份的不良房源数量增加了12.2%，是澳大利 亚最大的单月涨幅。Northern Territory上涨 11.2%，澳大利亚首都领地(ACT)大幅上涨6.7%， 维多利亚州上涨2.3%——尽管这些地区的基数都 相对较低。
RateCity.com.au的研究主管Sally Tindall警 告说:“澳大利亚的年度通货膨胀率现在正朝着错
误的方向发展。”但她补充称，“在过去几次会 议上，澳大利亚央行一直在采取一种‘观望’策略， 看看能否在不启动第14次加息的情况下安然度过 当前的通胀波动”。
“幸运的是，这个(通胀)结果仍然符合澳大利亚 央行的时间表，即到2026年中期将通胀恢复到 目标水平，这为它继续执行目前的计划赢得了更 多时间。”
根据比较网站Finder理财专家Sarah Megginson的数据，36%的澳大利亚人表示， 他们在2024年上半年难以偿还住房贷款。
她表示:“这个数字在昆州略低，那里30%的房 主表示他们难以支付抵押贷款。”“这一比例高 于昆士兰州25%的房主，他们表示，在2022年 同期，他们难以偿还住房贷款。”
最严重的是南澳大利亚州(41%)，新南威尔士州 39%，维多利亚州和西澳大利亚州(均为36%)。
澳大利亚央行维持利率稳定，
但大型银行仍预计 在三个月内降息
在利率下降之前，家庭还需要再等一段时间，因 为最近的通胀数据还没有低到足以说服央行降息 的程度。澳大利亚央行董事会在周二的会议上决 定，官方利率将维持在4.35%不变。
这一决定取决于澳大利亚统计局上周发布的关键
通胀数据，该数据显示，消费者价格指数(CPI) 在6月季度上涨1%，同比上涨3.8%。季度通货 膨胀率保持稳定，但年通货膨胀率比上一季度的 3.6%略高。
然而，与上季度相比，修正后的平均值(剔除波动
的价格变化，是澳大利亚央行首选的潜在通胀指 标)有所下降，这让央行董事会相信，通胀正按 照其预测放缓。尽管一些乐观的经济学家预计最 快将于11月降息，但澳大利亚央行行长Michele Bullock给有关央行可能很快降息的说法泼了一 盆冷水。
在会后的新闻发布会上，Bullock表示，董事会 既考虑了加息，也考虑了维持利率不变，但表示 降息“不在近期议程上”。“短期内降低现金利 率与董事会目前的想法不一致，”她说。“我知 道这不是人们想听到的。”
“董事会的感觉是，在短期内——到今年年底 和未来6个月——这与他们目前降息的想法不 一致。”PropTrack经济研究主管Cameron Kusher说，通胀仍然过高，控制通胀的工作尚未 完成。他表示:“此前有人猜测，澳大利亚央行可 能会在此次会议上提高现金利率。”
“然而，随着6月份季度通胀数据与预期更加一 致，通胀担忧暂时得到了缓解。”“尽管我们应 该对如果通胀不放缓就加息的前景保持谨慎，但 上周公布的经济数据显示，劳动力市场明显走弱， 并加剧了对经济放缓的预期。”“这可能会降低 进一步加息的可能性，并可能导致利率更早下调。”
维持利率稳定的决定在市场普遍预期之中，没有 一家大银行预计至少在未来几个月内不会加息或 降息。澳洲联邦银行澳洲经济主管Gareth Aird 表示，澳洲央行传达的总体信息比预期的要强硬 一些，但他坚持认为，反通胀仍将促使澳洲央行 在年底前降息。
“鉴于澳大利亚央行高度依赖数据，最终将由数 据决定货币政策的前景，”他表示。“我们认为， 数据将继续演变，导致澳大利亚央行在11月下调 现金利率。”在季度通胀数据公布之前，金融市 场预计8月份会议加息的可能性为25%。
在通胀数据公布后，市场预计8月会议上降息的 可能性为5%，尽管在经济数据逊于预期令投资 者感到恐慌并引发股市自疫情以来最大的两日跌 幅后，这一可能性在周一上升至20%。ASX 200
指数继上周五下跌2.1%后，周一暴跌3.7%。截 至周二收盘，中国股市已反弹0.41%。
自2022年5月以来，现金利率已经上调了13次， 尽管自去年11月通货膨胀接近峰值以来一直保持 不变。在会后的一份声明中，澳大利亚央行董事 会表示，自2022年见顶以来，通胀已大幅下降， 但最新数据显示，通胀持续存在，仍在2-3%的 目标区间之外。
该委员会表示:“最新预测显示，通胀要持续进入 目标区间还需要一段时间。”“政策将需要有足 够的限制性，直到委员会确信通胀正在持续向目 标区间移动。”
大银行预计将在几个月内降息
尽管借款人需要在较长一段时间内忍受高利率， 但两家大银行预计，首次加息将在3个月后的11 月澳大利亚央行董事会会议上宣布。
澳洲联邦银行(Commonwealth Bank)和西太平 洋银行(Westpac)都预计11月将降息25个基点， 而澳新银行(ANZ)则较为保守，预计将在2月降息。
西太平洋银行首席经济学家Luci Ellis表示，在 通胀达到目标之前，央行需要降息，因为货币政 策的运作存在滞后性。
“最新的数据显示，通货膨胀率确实在朝着2% 到3%的目标范围大幅下降，这是央行试图实现 的目标，这意味着很快就会开始降息。”“降息 是有可能的——不是马上，但如果未来几个月的 情况像我们预期的那样……我们仍然认为最有可 能的开始日期是在11月的会议上。”
澳大利亚国民银行的经济学家给出了四大银行中 最悲观的预测，他们预计首次降息将在5月进行， 不过预计在随后的12个月里，将有125个基点 的降息幅度。
尽管面临利率压力，房价仍创下新高
PropTrack房价指数显示，尽管利率仍处于12
年半以来的最高点，但澳大利亚的房价中位数在 7月份创下了历史新高。然而，全国范围内的价 格涨幅仅为0.08%，这是自2022年底价格停止 下跌以来的最小月度涨幅。
高利率和负担能力的挑战导致房价在相对负担得 起的地区上涨。在过去的一年里，珀斯的价格增 长最为强劲，与12个月前相比，珀斯的价格上 涨了近23%，其次是阿德莱德，价格上涨了近 15%，布里斯班上涨了约14%。
与此同时，悉尼西部可负担地区的房价增长速度 是北部和东部较昂贵地区的两倍多。Kusher表示， 过去5个月，房价增速有所放缓，但市场依然强劲。
他说:“尽管价格增长放缓，但更多的房产正在挂 牌出售，销量依然强劲。”
“劳动力市场仍然紧张，创造了大量就业机会， 失业率和就业不足率都很低。信贷需求和住房融 资承诺的价值继续扩大。”“随着我们进入更繁 忙的春季，稳定的利率可能会支撑卖家和买家的 信心。”
澳大利亚央行预计，回归通胀目标的速度将略有
放缓
在与现金利率决定同时发布的货币政策季度声明 中，澳大利亚央行的最新预测显示，通胀正在回 归目标水平，略低于5月份的预期。
报告称:“潜在通胀的缓解速度预计将比此前预期 的更为缓慢，到2025年底将降至3%以下，并 在2026年接近区间的中点。”
“对潜在通胀的预测已经从2025年中期上调， 以反映经济中过剩需求将比此前估计的要多一点 的评估。”预测中的另一个变化是假设的现金利 率路径，这是出于建模目的而从金融市场定价中 得出的假设，而不是澳大利亚央行的预测。
报告称:“到2025年初，现金利率下调25个基 点已完全反映在市场价格中，预计到2026年底， 现金利率将降至3.3%左右。”
此前5月份的预测认为，到明年6月，现金利率 将降至4.2%左右，到2026年中期，将降至3.8%。
更新后的预测现在假设现金利率在同一时期将下 降50个基点。
