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2026 VOL.358 CONTENTS 目录 03

一个中国留学生的 17 年：从“城在哪儿”到城市建设者 ——专访澳达集团（Auta Group）创始人 James Guo

壹本观察 | 这些“澳洲国民品牌”，如今到底还是不是澳洲的？

金融专家警告：住房危机加剧，澳洲租户被迫忍受持续涨租房

资本利得税新规来了！房产投资者不提前估值 , 可能多缴几万澳元税

4.5 万亿澳元养老金引发争议，提前取用到底该不该放宽？

新西兰科创企业总值达 1330 亿纽元！却难留住真正的经济红利，专家：新西兰“造富”却“留不住人”

新西兰养老体系被曝“已到临界点”！报告提 40 项建议要求大改革

新西兰房价收入比降至 6.7 倍！房价虽降可负担性却创十年最佳

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：一个中国留学生的 17 年：从“城在哪儿”到城市建设者专访澳达集团（Auta Group）创始人 James Guo 14年前，阿德莱德一家小餐馆里，一个自己创业的中国留学生老板，正忙着收拾盘子。邻桌两个中国人在聊地产：手上有二十多万，就可以买地做开发。他端着盘子听完了这段对话，回去把自己一套三十七万的房子卖了。 14年后，那次“偷师”长成了阿德莱德第四高楼。他创办的澳达集团（Auta Group）建成了 VTA (Victoria Tower Adelaide)，正在建设的Franklin Towers又将把澳洲尚不多见的模块化建造方式带进这座城市；不久前，James Guo入选The Advertiser 评选的南澳40岁以下杰出青年商业人才（Top Young Business Talents Under 40）。回望来路，这位从餐馆走出来的开发商，把自己的方法论概括得很简单：先干了再说。

脑子里那颗做生意的种子壹本：首先恭喜您入选The Advertiser评选的南澳40岁以下杰出青年商业人才（Top Young Business Talents Under 40）。很多媒体都报道过您的经历：大学期间开始创业，20岁出头就成了小有所成的建筑商……这样的经历在留学生里非常少见。您当时创业的初衷是什么？ James：我父母是做生意的，我从小跟在他们身边，做生意的种子早就埋进了脑子里。刚来澳洲时我在餐厅打工，我是那种不管做什么，都想把事情做好的人。所以那时候我每天都走得很晚。每天看到老板数钱，我就想：老板才是赚得最多的那个人。后来大一那年，我自己开了一家餐馆，天天扑在店里，差点因此被取消学籍，后来只好把餐馆卖了。真正走进地产，也是因为那家餐馆。有一次收盘子的时候，我听到两个中国人在聊地产，说手上有二十多万就可以买地做开发。我当时有一套三十七万的房子，回去我就把房子卖了，投进了地产。做了之后发现，做地产比开餐馆赚钱……从2012年一直做到现在。壹本：还记得第一个项目的情形吗？那个项目赚到钱了吗？ James：第一个项目在Torrensville，做了一年半。1100多平的地，40万买下来，又花了10几万把房 3

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子盖了起来。对一个留学生来说，这是一笔巨款！我学的是土木工程，但大学里学的东西和真实的行业差距很大。那时候我见到做开发的人就去请教，边干边学，一直往工地跑，看别人怎么做，找人聊…… 留心之处皆学问。可以说我是吃百家饭长大的，澳达也因此成了独一无二的一家公司，因为我吸收了各家的东西。壹本：以留学生的身份创业，在资质、融资、信任这些事情上想必都遇到过难题，您是怎么跨过这些门槛的？ James：我21岁的时候就告诉自己：压力不应该是失败的借口，而应该是成功的理由。 4

来澳洲这么多年，每次遇到压力，我反而觉得特别兴奋！那是蓄力，是弹跳起来之前的蓄力。其实现在的压力比当年大得多，但我反而更轻松了。壹本：您觉得学生创业能够成功，关键因素是什么？ James：每个时代都有每个时代的红利。回想起来，留学生创业其实是最简单的，你的资本就是年轻，错了不怕，可以重头再来。创业这件事，想得太久，机会就没了。先干了再说！我经常和比我小一些的人说：不要想那么多。很多人喜欢做很多预测和假设，可真正的问题都是干的时候才发生的，摸着石头过河就好。这么多年，澳达的每一个项目、每一个产业，很多事

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情都是没有人做过的、没有现成的计划的。我都不想那么多，先干了再说！差一点点就放弃了壹本：澳达从独立屋和联排别墅起步，一路做到高层公寓和城市核心区的综合体项目。对开发商来说，每一次跨越都是资本量级和风险模型的跃升。支撑您完成这几次跨越的，是什么？ James：首先你自己要信，信自己能干成，然后让团队也信。我的核心团队都是跟了我十几年的兄弟，我们是一帮人一起往上走、一起进步走到今天的，所以风险其实很低。他们跟我一样有野心，也想越做越好、越做越大。壹本：去年9月，VTA (Victoria Tower Adelaide) 竣工，比原计划提前了三个月。这座38层、约120米高的公寓楼总开发投入约两亿澳元，是目前阿德莱德第四高的建筑。而这个项目是在疫情之后开工的，我们都知道那是一段建筑成本飙升、建筑公司压力巨大的时期。您是怎么带领澳达走过来的？

James：可以说艰难，太难了！现在回想，都有点不知道是怎么熬过来的感觉！我们的银行利息卡在了最高点，人工卡在了最难找的时候，市场对房地产的信心也在最低谷……那段时间就是憋着一口气，带着团队扎在现场，就想快点把楼盖完。我想过放弃，在刚打地基的时候，其实差一点点就放弃了！但是当时项目预售出去3000多万，买家都是非常信任我们的人。很多人不相信我们能把楼盖起来，不买我们的项目；但也有一些人非常信任我们，相信这栋楼一定能盖起来。我不想让他们失望。壹本：项目竣工的那一刻，您的心情是怎样的？ James：我记得非常清楚，那一刻的心情是放松，不是高兴，是感觉总算给大家有了一个交代。封顶之后，销售一下就上来了，后期卖得很好，因为

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大家的信心回来了。我希望做第一个成功的人壹本：除了VTA (Victoria Tower Adelaide)， Franklin Towers也是备受关注的项目。根据您在媒体采访时的介绍，这个总投资约2.75亿澳元的双塔项目将采用模块化的建造方式。这种方式目前在澳洲还不是主流。引入这样的创新，前期需要克服哪些难题？ James：正是因为经历了VTA (Victoria Tower Adelaide)那段最难的时间，工人短缺、银行资金压力大、工期长……所以我觉得必须想出路。模块化只是在澳洲不流行，在其他很多国家已经非常成熟了。澳洲为什么不能试一试？尤其在南澳本地，我希望做第一个成功的人。但是难题也是有很多的。我们真正做了才知道里面的水有多深：工程的复杂度不是一般的高，挑战非常大。好在现在图纸已经百分之百完成、模块开始生产、工地开始施工，所有环节都已经锁定。在Franklin Towers之后，还有三栋楼会采用同样的方式建造。Franklin Towers建成后将是目前澳大利亚最高的模块化建筑。 6

市场要有，人才愿意干。澳洲的相关流程比较复杂，市场体量又小，所以一直没有人做成。但接下来模块化建造会越来越多，因为它大大缩短了建造时间，在一定程度上也能节约成本，完全适应澳洲人工成本高、劳动力短缺的现状。我相信一旦有人做成，大家就会跟上，政府也会看到它的价值，它会很快帮助澳洲解决住房短缺的问题。壹本：以您的判断，这种模式能在多大程度上改写开发商的成本结构？它是澳达的一次实验，还是未来的主赛道？ James：我的判断是三到五年，它可能不会是主流方式，但会成为非常大的辅助方式。以独立住宅为例，利用模块化的方式，建造周期有望从十二个月左右压缩到两个月左右。机会一直都在，窗口也一直都在壹本：澳达的业务涵盖项目开发、建筑施工、房地产中介和物业管理，比起一家传统开发商，更像是在打造一个综合地产平台。在澳洲，只有极少数大集团做到了全产业链覆盖。这样的布局背后，是不是也反映了您对澳达更长远的规划？您希望澳达最终成为一家怎样的企业？

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James：很多东西不是计划出来的。澳达做了14年，我希望它能做40年、50年、成为澳洲本地的百年老牌企业。全产业链不是增加风险，而是降低风险：建筑行情不好、成本高的时候，自己的建筑公司可以保证开发正常运转；房地产销售不好的时候，我们可以自己做销售；我们还有物业管理公司，这些都是风险的对冲。这是一路摸索下来的，我们发现这样对澳达最有成效。

壹本：阿德莱德长期被视为“小市场” ，但过去几年，这里的房价涨幅和人口流入都跑在全澳前列。作为深耕本地的开发商，您怎么判断这一轮南澳周期？现在还算不算阿德莱德的“窗口期”？ James：机会一直都在，窗口也一直都在，关键看你在那个时间点在做什么，看你进入的是地产的哪个环节。市场平稳一些，反而是最好做的，因为阿德莱德本来就处在一个平稳的上升期。过去几年是突然猛增的行情，那样的行情我们反而没有精力去追，也不会去追。

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阿德莱德的市场本来就是上下波动的，波动本身就是机会。壹本：澳达的官网上介绍，集团在墨尔本和布里斯班也有布局，能为我们介绍一下吗？ James：我想把澳达做成全澳布局的企业，但现在的重心还是放在阿德莱德，毕竟我在这里快二十年了，对这边最了解，接下来的主战场应该还是阿德莱德。跨州的布局，主要是度假产业。澳洲很多地区的度假住宿条件还停留在十几二十年前，我们想把大家的旅游体验升级，用的同样是模块化建造。目前，我们在打造一个全澳连锁的度假村品牌 Autra Resort (澳萃度假精选)，走轻奢路线，主要面向情侣、小家庭客群，屋内都配有浴缸、桑拿等，而且选址都非常好，比如已经上线的有Barossa Valley（Lyndoch）、袋鼠岛（Willoughby）、Middleton、McLaren Vale。目前，Autra Resort 已有 3个旅游目的地投入运营，另有2个新目的地计划于

今年内陆续开放。我们的长期目标，是将这一版图拓展至50个旅游目的地，分布在南澳、维州和昆州，由我们自己开发、建造、运营。十七年后的回答壹本：在本地主流媒体的评选中，华人企业家一直是少数面孔。这一次入选The Advertiser评选的南澳40岁以下杰出青年商业人才（Top Young Business Talents Under 40），对您个人和华人商界分别意味着什么？ James：收到入选通知的时候，我自己都很惊讶，觉得自己还差得很远。但我真的很开心，因为这是一个非常本地化的主流评选。华人在这里越来越多，我们终于开始进入主流的本地圈子，开始获得一些认可，我觉得这是对华人所做的事情的认可。我能为这件事出一份力，我觉得很有意义。壹本：您曾在一次采访里提到，2009年从北京落地阿德莱德时，您问出租车司机： “市中心在哪儿？ ”十

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七年过去，您成了这座城市的建造者，在它的天际线上留下了意义重大的标记。现在再回望那个时刻，您会对当时的自己说什么？

James：我在农场住了很多年，养着羊、鸡、鹿、驴，还有狗。农场离城里五十分钟车程，那是我很享受的生活。

James：阿德莱德的变化太大了，公寓从少到多，从一座保守的城市，变成今天这样更加开放的城市。

壹本：未来十年，您希望澳达在南澳扮演怎样的角色？

面对那时的自己，多亏了当时的选择。我19岁来的时候学的是机械，因为家里做的就是机械、和铁路相关的生意。但我学习一般，英语也很差，但就是有一天我听懂了老师说，你们这一届毕业生恐怕都找不到工作，因为三菱搬走了，霍顿（Holden）也要搬走……我当时想，完了，毕业不知道能干什么。后来我就想，无论如何，大家都要住房子，所以我转去学了土木工程…… 壹本：听说您在城市东边有一座农场，平时会住在农场吗？那是您理想中的生活吗？

James：澳达一定会更深入地进入主流市场。我希望我们把自己的东西做得更好，包括质量，也包括速度。我希望有一天，大家听到“中国制造”的时候，想到的不再是质量不好，而是好东西。我们希望从澳达做起。采访结束后， James要开50分钟的车回到城南的农场，他说他喜欢开车，因为那是完全属于自己的一段安静时间，很多事情都是在那段路上想清楚的。接下来需要想的事情还有很多：还有三栋模块化摩天大楼在路上；还有五十座度假屋的蓝图；还有那句他想让更多人重新听见的“中国制造”…… 9

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壹本观察 | 这些“澳洲国民品牌”，如今到底还是不是澳洲的？在澳大利亚，品牌有时不只是一个商品名称，更像是一种生活记忆。Vegemite、Qantas、 Bunnings、Tim Tam、Speedo……这些名字早已融入日常生活，也成为许多澳大利亚人理解“澳洲制造”和“澳洲品牌”的一部分。但如果进一步追问一句：这些品牌如今究竟属于谁？答案可能会让不少人意外。从“澳洲制造”到“澳洲品牌”，边界正在变得模糊 Australian Institute 的 David Richardson 表

示，澳大利亚制造业占国内生产总值（GDP）的比重，已经从 30 年前的大约 12% 下降到如今的 5% 多一点，现存制造业更多集中在加工环节。这意味着，当消费者在超市、商场或者加油站看到一个熟悉的澳大利亚品牌时， “澳洲品牌” 和 “澳洲企业” “澳洲制造”其实已经不能简单画上等号。一个品牌可以诞生于澳大利亚，可以拥有澳大利亚人的集体记忆，也可以继续在澳大利亚生产，但它背后的股权、母公司甚至最终利润归属，却可能已经发生变化。实际上，一些澳大利亚标志性企业的股权结构本身就相当复杂，例如 BHP（必和必拓）

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兜兜转转，又回到澳大利亚

便存在澳大利亚与海外资本共同持有的情况，因此判断一个品牌究竟是不是“澳洲所有”，并没有想象中那么简单。

不少“澳洲品牌”的所有权几经辗转，但最后又回到了澳大利亚，Vegemite 就是最典型的例子之一。这款诞生于 1922 年的酵母酱，由澳大利亚化学家兼食品技术专家 Cyril Callister 为 Fred Walker Company 开发。二战期间，Vegemite 凭借营养价值进一步普及，最终成为澳大利亚最具代表性的食品之一。但 Vegemite 也经历了美国资本的长期控制。Fred Walker 去世后，Vegemite 被出售给 Kraft Walker Cheese Company，之后又转入 Mondelez International。直到 2017 年， Bega Cheese 将其买回，Vegemite 才重新回到澳大利亚企业手中。

更有意思的是，品牌的“澳洲身份”并不会因为一次收购就彻底消失，也不会因为重新回到澳洲资本手中就完全恢复。品牌的生产地点、创始历史、企业总部、控股股东以及消费者认同，实际上是几个不同的维度。

类似的“回归”并不只有 Vegemite。经典皮靴品牌 RM Williams 1932 年诞生于阿德莱德， 2014 年被 Louis Vuitton 支持的私募股权机构 L Catterton 收购，但 2020 年又被澳大利亚投资集团 Tattarang 买回。Akubra 则在 2023 年被矿业

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巨头 Andrew Forrest 和 Nicola Forrest 所属的私人投资集团 Tattarang 收购。甚至连 Victa 割草机也经历了类似的所有权变化。这一澳大利亚经典品牌曾于 2008 年出售给美国 Briggs & Stratton，2026 年又被昆士兰家族企业 Roy Gripske & Sons（RGS）收购，重新回到澳大利亚资本手中。这些案例说明，品牌所有权并不是一条单向流动的道路。澳大利亚品牌确实会被海外资本收购，但当本土资本拥有足够资金和意愿时，同样可能将这些品牌重新买回来。熟悉的名字，已经属于海外资本还有一些人们熟悉的名字，其实已经属于海外资本，而非澳洲本国资本，Four’N Twenty 便是其中之一。Four’N Twenty 1947 年诞生于维多利亚州本迪戈，但生产它的 Patties Foods 在 2022 年被香港私人股权机构 Pacific Alliance Group 收购，因此这个极具澳大利亚饮食文化符号的品牌，如今已经不再属于澳大利亚资本。 Arnott’s 也是类似情况。这个始于 1847 年的澳大利亚饼干品牌，后来先后经历 Campbell Soup 12

Company 和美国投资公司 Kohlberg Kravis Roberts 等资本的控制。换句话说，澳大利亚人熟悉的 Tim Tam，并不意味着其背后的企业所有权仍然属于澳大利亚。 Bundaberg Rum 同样如此。它仍然在昆士兰州 Bundaberg 生产，也依旧是澳大利亚最具辨识度的酒类品牌之一，但其母公司 Diageo Australia 总部位于伦敦。 Speedo 的故事也颇具代表性。这个 1914 年创立于悉尼的品牌，曾长期与澳大利亚游泳文化联系在一起，自 1956 年墨尔本奥运会以来一直赞助澳大利亚游泳队，如今却已经成为英国 Pentland

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Group 旗下品牌。还有 Bonds，如今归加拿大 Gildan Activewear 所有；Foster’s 则属于日本 Asahi Group Holdings；Uncle Toby’s 早在 2006 年就被瑞士 Nestlé 以 8.9 亿澳元收购；Smith’s 则在

1998 年被美国 PepsiCo 收购。 “澳洲品牌”意味着什么？当然，并不是所有知名品牌都已经离开澳大利亚资本体系。Qantas（澳航）仍然是一个非常明确的

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例子。这个 1920 年诞生于昆士兰州 Winton 的品牌，其公司章程和澳大利亚法律都将外国持股比例限制在 49% 以内，因此至少 51% 的股份必须由澳大利亚方面持有，并接受澳大利亚政府监管。 Qantas 同时也是澳大利亚证券交易所（ASX）的上市公司。 Bunnings 则完全属于澳大利亚企业 Wesfarmers 旗下。这家始于珀斯、拥有超过 500 家门店和 5.3 万名员工的零售品牌，已经成为澳大利亚日常生活中极具辨识度的商业符号。 Cochlear 同样是澳大利亚上市企业，总部位于悉尼，并在全球开展业务，其大部分研发活动以及相当一部分员工仍然位于澳大利亚。Cotton On 则由创始人 Nigel Austin 继续持有多数股权，总部也仍在 Geelong。因此，“澳洲品牌”并不一定意味着所有生产环节都发生在澳大利亚，也不意味着企业完全没有海外业务。对于一个现代跨国企业而言，本土身份与全 14

球化经营本来就可以同时存在。一次收购，为什么会引发民族品牌焦虑？从商业角度看，品牌出售并不一定意味着坏事。 David Richardson 也指出，很多品牌被出售的原因其实非常现实：当买家愿意以高于市场价格

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20% 甚至 30% 的溢价购买股票时，股东自然可能选择出售。对于企业股东而言，这可能是一笔非常划算的交易。但对于普通消费者而言，问题却没有这么简单。一个品牌几十年甚至上百年积累下来的价值，往往并不只是商标本身。它包含创始故事、产品记忆、城市身份、家庭消费习惯，甚至一个国家对于自身文化的想象。也正因为如此，报道认为，澳大利亚人对本土品牌存在一种类似体育比赛中支持国家队的情感认同。这也解释了为什么“谁拥有这个品牌”会成为一个值得讨论的话题。毕竟，当消费者打开超市货架，发现自己从小吃到大的零食、穿过的衣服、使用过的日用品，越来越多背后站着的是海外跨国集团时，他们失去的可能不仅是一种“澳洲制造”的选择，也可能是一部分关于本土工业和经济自主性的想象。

但与此同时，全球化资本市场也让事情变得更加复杂。澳大利亚企业可以收购海外品牌，海外资本也可以投资澳大利亚企业；一个品牌可以在澳大利亚诞生，却在海外拥有主要市场；也可以曾经被海外资本收购，几年后又重新回到本土资本手中。

所以，与其简单地把品牌划分成“澳洲的”和“外国的”，不如把这份名单看作一面镜子——它映照出的，其实是澳大利亚过去几十年产业结构和资本流动的变化。一个国家真正需要守住的，也许不只是几个熟悉的商标，而是创造品牌、制造产品、进行研发并拥有全球竞争力的能力。否则，即便品牌名字依然留在货架上，它背后的产业能力却可能早已发生改变。而对于消费者来说，下一次在超市拿起 Vegemite、Four’N Twenty、Arnott’s 或 Smith’s 时，也许可以多问一句：这个陪伴自己多年的“澳洲品牌”，今天究竟属于谁？

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金融专家警告：住房危机加剧，澳洲租户被迫忍受持续涨租房

很多租客以为，房租涨不涨，主要看市场供需。但一位金融专家指出，情况比这更精确。不少房东是掐着法律允许的第一天——整整 365 天——准点给租客送上涨租通知。

" 巨大的 "。他说：" 房东想从名下房产上榨取尽可能多的收益，而部分主要城市的优质租赁房源本身就存在明显短缺。"

悉尼周租 824 澳元：全国最贵市场 Finder 金融专家泰勒·布莱克本（Taylor Blackburn）表示，租客正在成为利率上升的 " 背锅人 "，涨租带来的影响对本就承压的群体来说是 16

据 Cotality 年度租金报告，全国房租在 2026 年 3 月季度上涨 2.1%，将各首府城市综合周租中位数推高至 724 澳元。其中，悉尼以 824 澳元的周租中位数，成为全国最贵的租赁市场；达尔文涨幅

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最猛，截至 3 月的一年内房租上涨了 9.2%。

负现金流 " 转向 " 正现金流 "。

为什么偏偏是现在：加息 + 负扣税改革叠加

掐点 365 天：法律漏洞还是精准算计？

布莱克本解释，房东近期涨租提速，背后是两股力量叠加：一是 2026 年内澳储行三次加息，二是负扣税（negative gearing）政策收紧。

布莱克本提到一个具体细节：在新南威尔士州，法律规定房东一年只能涨一次租，而多个案例显示，租客收到的涨租通知，日期正好卡在上一次涨租之后的第 365 天。

澳储行今年 2 月、3 月、5 月三次上调现金利率，累计上调 75 个基点，此后已连续三个月将利率维持在 4.35%。加息后，整体金融环境 " 更趋紧张 "，经济 " 似乎正在放缓 "，但澳储行仍表示通胀 " 过高 "。

他说：" 我们的调研显示，超过 40% 的受访者过着 ' 月光 ' 的生活，手头现金储蓄不足 1000 澳元。如果你是固定收入群体，你的收入增长速度未必跟得上租金上涨的速度。"

今年 5 月，工党对负扣税和资本利得税规则做出调整，负扣税——即通过资产账面亏损来降低薪资所得税负担的操作——如今被限制为仅适用于新建住宅投资。这一变化同时也影响了 50% 的资本利得税优惠。

经济学家：这跟房贷压力是一回事

布莱克本表示，负扣税政策的调整，对房东涨租的决策产生了相当大的影响，很多房东现在更想让 " 收租金额 " 跑赢 " 月供支出 "，让自己的投资从 "

他说：" 租客现在面临的核心挑战，是一个非常紧张的租赁市场——我们知道空置率极低，也知道投资者正在小幅撤出市场，这不只是买房层面的可负

国民银行（NAB）澳大利亚经济主管加雷斯·斯宾塞（Gareth Spence）表示，现金利率对租金的影响方式，" 跟它影响房贷利率的方式差不多 "。

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担性问题，租房本身也面临同样的挑战。" 本周二，澳储行以 " 鹰派 " 姿态宣布维持现金利率在 4.35% 不变，并预测通胀存在 " 上行风险 "。

Trading、Tenants' Union）的租金上涨指引，确认涨幅是否符合规定流程、通知期是否足够。

如果你正在租房、担心涨租，这几点可以提前准备

手头现金储备偏薄的，提前规划缓冲空间：调研显示四成租客现金储备不足 1000 澳元，如果自己也是这种情况，建议提前跟房东沟通能否分期到位涨幅，或者提前几个月开始压缩非必要开支做缓冲。

先记清楚自己上一次涨租的具体日期：如果在新州等有 " 一年一次 " 限制的州，房东最早能再次涨租的日期是固定的，提前心里有数，收到通知时才不会措手不及，也方便核实涨幅是否合理。

如果觉得涨幅明显不合理，可以申请租金裁定：多数州都设有租房纠纷调解或裁定机制，如果协商无果，可以通过当地租赁裁判所（如 NSW 的 NCAT）申请复核，这是租客可以合法争取的权益渠道。

涨租通知到了，先别急着签字确认：可以先查询当地公平交易或租房权益机构（如新州 Fair

你所在城市这一年涨租了多少？跟上面的数据对得上吗？欢迎评论区聊聊。

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资本利得税新规来了！房产投资者不提前估值 , 可能多缴几万澳元税

资本利得税制度要大改了。如果你手上有投资房，这件事和你的钱包直接相关。关键问题是：要不要花钱找专业人士估值？

7 月 1 日之前产生的收益，可以享受现行 50% 的资本利得税折扣；7 月 1 日之后产生的收益，则将适用新的通胀指数化计算方式，最低税率为 30%。

发生了什么：明年 7 月 1 日起，笔资产要拆成两段算税

两种估值方式：花钱找专业人士，用政府免费工具？

在改革后的资本利得税（CGT）制度下，明年 7 月 1 日之后仍持有的投资资产，需要用两种不同的税率分别计算。

为符合新规，房产投资者可以选择聘请专业估值师，或者使用法规中提供的“自助估值”（DIY）方法。 19

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不过，会计师们提醒，这个自助方法其实相当复杂，如果用不好，投资者最终可能比找专业人士估值缴更多税。

Wong）也指出，这个自助方法假设资产在整个持有期内以稳定、恒定的速度增长，而不是反映资产实际的价值变化轨迹。

Tax Invest Accounting 总监贝琳达·拉索（Belinda Raso）向 news.com.au 建议，房产投资者最好聘请持证估值师，否则可能因为估值不准确而多缴税。她说：“关键是要知道，如果你的房产在 6 月 30 日之前经历过一波大幅增值，你需要清楚具体数字，因为这部分能享受 50% 折扣。如果你只是用一个平均估算数字，最终会多缴税。”

她说：“如果一套资产的大部分增值发生在 2027 年 7 月 1 日之前，之后趋于平稳，那么用这个分摊方法计算，持有人就会吃亏。他们的收益实际上是在 CGT 折扣时代真实产生的，但这个公式假设增值是均匀发生的，会把其中一部分 ' 推 ' 进新的、税率更高的阶段。这个本该帮普通纳税人省下估值费用的方法，反而可能让他们比那些负担得起专业建议、选择做正规估值的人，缴更多的税。”

她进一步解释了自助工具的问题所在：“如果依赖 ATO 的分摊工具，它是按每年复合增长计算的，也就是说，从你最初购买这套房产开始，它会假设房产价值每年都以相同、稳定的幅度增长。但房地产市场根本不是这样运作的——我们都知道它是一波一波涨的，尤其是布里斯班和珀斯这类曾经历过大幅上涨的地区。”

不用急着现在就做估值一个常见的误解是：估值必须在 2027 年 6 月 30 日之前完成，新规才能落地。但拉索表示，事实并非如此——估值可以追溯完成，而且实际上，你也无法在 7 月 1 日之前就提前预判到那时的市场价值。

CPA 澳大利亚：这个方法可能让老实人吃亏

拉索建议，最好在 7 月 1 日之后的两年内完成估值。她解释：“这么做的原因有两个：第一，能控制成

CPA 澳大利亚税务负责人珍妮·王（Jenny

本；第二，能保证准确性。任何估值结果都可能被 ATO（澳大利亚税务局）质疑，他们完全可以说 '

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我们认为这个估值不正确 '。所以重点不是追求最高的估值数字，很多人会有这个冲动，但这不是正确的思路。” 哪些资产不需要专业估值？持有股票、ETF、管理基金、加密货币等在证券交易所或市场上有公开报价的资产，投资者不需要专业估值，可以直接使用市场价格。但如果持有的是商业地产、农场、私募股权，以及艺术品、珠宝，甚至宝可梦卡牌这类收藏品，则可能需要专门做估值。

制 " 出一个最高的估值数字，而应该追求有数据支撑的、最高的 " 合理合法 " 估值。他说：" 我说的不是钻空子、占系统的便宜，你想要的是能用数据站得住脚的、最专业的估值。因为总体来说，你的房产估值越高……未来在资本利得税上的处境就会越好。" 拉索还补充解释了一个技术细节：从 2027 年 7 月 1 日起，所有 CGT 资产会被视为按市场价值“卖出并立即重新购入”。她说：“虽然你不需要为此立即缴税，也不需要马上申报，这笔税会被递延，但你仍然需要保留好这些估值数据，以备将来实际出售资产时使用。”

估值行业面临人手短缺一般房产的专业估值费用通常在 300 至 600 澳元之间，规模更大或结构更复杂的资产，费用可能更高。随着投资者纷纷赶着为资产估值，估值师的需求预计将会激增，而这个行业目前本就存在人手不足的问题——澳大利亚目前持证在职的房产及资产估值师，估计只有 5,500 至 6,500 人，相比之下，全澳投资性房产总数高达 230 万套。房产估值行业协会 Australian Property Institute 表示，会员机构已经在接到大量业主的咨询，预计接下来数月乃至数年，需求会持续增长。知名拍卖师提醒：花钱做估值，可能反而省钱知名拍卖师及地产评论员汤姆·帕诺斯（Tom Panos）近期在社交平台上分享视频，向粉丝强调 2027 年 7 月 1 日这个时间点对房产投资者的重要性。他表示，一个“不太舒服的事实”是：虽然估值需要花钱，但花这笔钱拿到确凿证据，未来可能帮你省下几千澳元的税款。他说：“涉及到税务问题，我不想靠猜。我想要证据，一份文件，我想要一份独立的专业估值——因为政府会变、规则会变、记忆会模糊，但文件不会记错。” 帕诺斯也提醒，投资者的目标不应该是想办法 " 炮

这几件事，手上有投资房或其他 CGT 资产的朋友现在可以做先弄清楚自己的资产是否属于 " 需要专业估值 " 的类别：股票、ETF、加密货币等有公开市场价格的资产不需要专门估值；但投资房、商业地产、收藏品等，大概率需要，先确认自己属于哪一类，再决定下一步。不用急着抢在 7 月 1 日前做估值，两年内完成即可，反而更省钱、更准确：过早或临时抱佛脚，既可能推高成本，也可能因为市场信息不完整而影响准确性，专家建议的窗口期是 7 月 1 日之后的两年内。如果你的房产在近几年经历过明显的价格波动（比如布里斯班、珀斯这类涨幅较大的地区），更应该优先考虑专业估值而非自助工具：政府提供的分摊工具假设价值是匀速增长的，如果你的房产实际增值集中在某个时间段，用这个工具很可能让你多缴税。做估值决策前，可以先大致预估一下自己的房产在 7 月 1 日前后的实际涨幅节点：这能帮你判断，自己更适合用政府的免费分摊工具，还是值得花 300-600 澳元请专业估值师，避免因小失大。如果你手上有投资房，会考虑提前找专业估值师，还是打算用 ATO 的免费工具？欢迎评论区聊聊你的想法。 21

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4.5 万亿澳元养老金引发争议，提前取用到底该不该放宽？养老金这笔 4.5 万亿澳元的 " 国家钱袋子 "，最近成了政治焦点。一国党、自由党部分议员都在喊“提前取用应该放宽”。但学者和数据给出的答案，未必和政客的说法一致。养老金制度到底是不是 " 政策失败 " ？强制养老金制度 1992 年推出，目的是减少对纳税人资助养老金（age pension）的依赖，雇主必须把员工工资的一定比例（目前是 12%）存入指定养老金账户。除少数例外情况，澳大利亚人 65 岁前（退休人士为 60 岁）无法动用这笔钱。

自由党参议员安德鲁·布拉格（Andrew Bragg）称养老金是 " 联邦成立以来最大的公共政策失败之一 "，理由是它既没帮上预算的忙，也没能真正帮多少人摆脱领取养老金的处境。但数据讲的是另一个故事：目前澳大利亚养老金总规模超过 4.5 万亿澳元，是全球第四大退休储蓄池，预计到 2031 年将升至全球第二，仅次于美国。普华永道（PwC）分析师将其称为 " 全球最成功的强制储蓄模式之一 "，澳储行也表示，养老金一直是 " 金融体系稳定的来源 "（同时也提醒需要提升韧性）。得益于这项制度，澳大利亚在发达国家中，用于养老金（age pension）的支出比例处于最低水平之

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列。经合组织（OECD）2025 年的研究显示，这一比例仅为 GDP 的 3.4%，而 OECD 平均水平是 7.4%，法国、意大利等多个欧洲经济体更是早已超过 10%。

如果 60 岁以下人士陷入严重经济困难，可以每 12 个月申请一次，取用 1000 至 10000 澳元，前提是：过去连续 26 周都在领取福利金，且无法支付 " 合理且紧急的家庭生活开支 "。

根据澳大利亚 2023 年代际报告，到 2062-63 财年，养老金支出预计将降至 GDP 的 2%（目前为 2.3%），领取养老金的退休人员比例预计将下降 15%——尽管届时澳大利亚人口老龄化程度会更高，到 2060 年代，达到领取养老金年龄的人口预计将是 2023 年的两倍。

其他可申请提前取用的理由还包括医疗或人道主义原因，以及暂时或永久丧失劳动能力。

不过，养老金制度也不是没有批评声音。OECD 去年的报告指出，澳大利亚退休年龄人群的相对贫困率高于平均水平。针对超过 20% 的劳动者退休后陷入贫困这一现象，智库 Australia Institute 在 2024 年的一项研究认为，养老金体系中的税收优惠过于慷慨，且不成比例地让高收入者受益，建议缩减这些优惠、把省下来的钱用于增加养老金（age pension）支出，以减少退休贫困人数。不过，政府后续试图削减部分税收优惠的举措，遭到了联盟党乃至行业最初的强烈反对。

具体到 " 人道主义原因 "，澳大利亚税务局（ATO）列出了五大申请条件： ● 本人或受抚养人的医疗治疗或交通费用 ● 本人或受抚养人的残疾住房改造 ● 本人或受抚养人的绝症姑息治疗 ● 受抚养人的丧葬费用 ● 防止房屋被强制拍卖或止赎医疗治疗方面，可用于治疗危及生命的伤病，或缓解急性 / 慢性疼痛及精神疾病。此外，如果处于 " 严重经济困难 "，比如正在领取收入补助、且无法支付紧急生活开支，也可以直接向养老金基金申请，每年最多 10000 澳元，但必须已连续至少 6 个月领取符合条件的收入补助，且没有其他支付方式。

现在到底能不能提前取用？

提前取用，代价有多大？

按现行规则，可以，但仅限特定情况。

Canstar 在 2020 年（政府因新冠疫情临时扩大提前取用范围期间）所做的建模显示，一名持有 4 万澳元养老金余额的 30 岁普通人，如果提取 2 万澳元，到退休时将损失超过 83000 澳元的最终收益。 Super Members Council 的另一项测算显示，一名 30 岁人士如果在新冠特殊提取计划期间取出 2 万澳元，到退休时账户余额可能减少约 93600 澳元。自由党议员本·斯莫尔（Ben Small）本周一表示： " 在通胀失控、房产市场自由落体的当下，主张放宽养老金提取，在我看来无异于火上浇油。" 专家的态度：不该放宽 , 但可以考虑调整缴纳比例澳国立大学税收与转移支付政策研究所所长鲍 23

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勃·布罗伊尼格（Bob Breunig）不认同放宽提前取用规则的建议。他说：" 我们不应该允许提前取用。养老金做对了两件事：第一，它强制那些原本不会主动储蓄的人存钱；第二，它让我们在其他国家（尤其是欧洲部分地区）都在为快速老龄化人口的养老金发愁时，拥有了一套财政上可持续的退休保障体系。这些国家都会乐意采用我们的制度，而我们并不想要他们的制度。"

人道主义原因获批提前取用，绝大多数用于医疗治疗。作为参考，目前全澳约有 1400 万人持有至少一个养老金账户且尚未达到退休年龄。

不过，布罗伊尼格也认同格拉坦研究所（Grattan Institute）等机构的分析，认为目前 12% 的强制缴纳比例偏高。他表示，虽然不支持放宽提前取用，但 " 我会支持把强制缴纳比例降到 9% 到 10% 之间 "，或者，" 如果做不到，可以保留 9% 用于退休专用储蓄，另外 3% 作为可用于其他用途的一般性储蓄 "。

澳大利亚审慎监管局（APRA）的数据显示，因 " 严重经济困难 " 提前取用的总额，在 2024-25 财年略超 10 亿澳元，近年来同样增长迅速。

提前取用其实并不常见，但正在快速增长据 ATO 数据，2024-25 财年，共有 63,300 人因 24

金额也不算小——该财年因人道主义原因提前取出的总额超过 14 亿澳元。这一总额增长也很快，比 2023-24 财年增长约 40%，几乎是 2022-23 财年 7.62 亿澳元的两倍。

Super Consumers Australia：放宽门槛是有代价的 Super Consumers Australia 政策总监杰西卡·斯彭斯（Jessica Spence）表示，养老金制度确实总有改进空间。她说：" 如果把规则变得更简单，人们确实会更容易取用这笔钱，但退休时账户里剩

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下的钱可能会更少——归根结底，这就是最主要的权衡。" 她也提醒，放宽提前取用的规则，可能让人更容易遭受剥削或滥用。据估计，疫情期间，可能有数万名女性被施暴伴侣胁迫，被迫提取自己的养老金。而在疫情之外，Super Consumers 与 Choice 在 2024 年底的联合调查还发现，一些不良经营者会教唆人们如何以非必要的牙科治疗为由申请提前取用养老金，并从中收取高额费用——斯彭斯提到，类似的套路已经扩散到植发等其他医疗领域。这几件事，正在考虑提前取用养老金的朋友需要知道先确认自己是否真的符合五大人道主义条件之一，或严重经济困难标准：具体条件（如连续 26 周领取福利金、连续 6 个月符合收入补助资格）都是硬性门槛，不符合条件贸然申请，只会浪费时间。

提取前务必用具体数字算一笔账：参考文中的建模案例——30 岁提取 2 万澳元，到退休时可能少拿 8 万至 9 万澳元左右，年龄越小、提取金额越大，损失的复利增长就越可观，这笔 " 机会成本 " 值得提前算清楚。如果有人以 " 能帮你申请提前取用养老金 " 为由、诱导你做非必要的医疗或牙科项目并收取费用，务必提高警惕：这类操作已被监管机构和消费者组织点名，属于典型的滥用套路，遇到类似情况建议直接联系正规养老金基金或 ATO 核实。如果家庭正面临被强制拍卖房屋的风险，" 防止止赎 " 是明确的合法提取理由之一：这种情况下，与其病急乱投医，不如直接联系养老金基金或专业财务顾问，按正规渠道申请。如果生活成本压力持续加大，你觉得提前取用养老金的门槛应该放宽吗？欢迎评论区聊聊你的想法。

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新西兰科创企业总值达 1330 亿纽元！却难留住真正的经济红利，专家：新西兰“造富”却“留不住人”

一份最新报告显示，新西兰风险投资孕育的科技企业总估值已达 1330 亿纽元，诞生 8 家独角兽企业，但专家指出，比起“造出”这些公司，新西兰更该思考如何真正留住它们带来的长期经济效益。

报告识别出超过 400 家相关企业，其中包括 8 家估值或退出价值超过 10 亿美元的“独角兽”企业；这 8 家中有 2 家更是估值超过 100 亿美元的“十角兽”（decacorn）——分别是航天企业 Rocket Lab 与全球金融服务提供商 FNZ。

新西兰科技生态总值达 1330 亿纽元 “留住红利”才是真正考验全球数据平台 Dealroom 与新西兰成长资本合伙公司（NZ Growth Capital Partners）联合发布的最新报告显示，新西兰风险投资支持的科技企业总企业价值（enterprise value）估计已达 1330 亿纽元。 26

更引人注目的是，新西兰以相对有限的资本基础创造出了如此可观的企业价值。与同类创新经济体相比，新西兰在每单位风险投资

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所产生的企业价值方面表现异常突出，对于一个如此体量的国家而言，这是一项令人瞩目的成果。但奥克兰大学创业学教授罗德·麦克诺顿（Rod McNaughton）在为该报告撰写的评论文章中指出，这也引出了许多本地观察人士都会思考的问题：新西兰在留住成功科技企业所带来的广泛经济效益方面，是否与其创造这些企业的能力同样出色？他指出，企业价值只能说明新西兰风险投资生态系统“有多值钱”，却几乎无法说明这些企业的成功究竟在新西兰本土沉淀下了多少能力。十余家十亿级企业在海外做大值得注意的是，Dealroom 的统计口径也涵盖了那些在新西兰创立、此后迁往海外发展的企业。报告还识别出逾 10 家由新西兰籍创始人创办、但最终在海外做大做强的十亿级企业，涉及软件、金融科技、人工智能及消费科技等领域。报告认为，一家成功初创企业的经济价值，不仅在于其自身发展成什么样，更在于它此后所催生的一系列企业、能力与资本——成功企业往往会培养出具备全球化建设经验的资深管理者、工程师与投资人：员工日后成为创始人，投资人得以将回报再投资，创始人、员工与投资人也在此过程中积累了关于市场、技术及规模化运营的宝贵经验。

报告指出，这一过程已经在 Xero、Trade Me、 Pushpay 及 Rocket Lab 等新西兰企业周边真实发生。正因如此，报告将新西兰创始人在海外做大企业的现象形容为一种“双重损失”——新西兰既可能错失部分原始价值创造的机会，也可能错失这些企业成功后所留下的能力沉淀。提高配套能力建设麦克诺顿表示，正因如此，新西兰的目标不应是阻止本土科技企业走向全球化——对于一个国内市场规模有限的国家而言，企业国际化往往是必经之路，也并非可有可无的选择。他同时强调，解决方案也并非简单地“投入更多风险投资”。正如 Dealroom 报告所指出的，新西兰卓越的资本效率并不仅仅反映了资金投入的效果，投资还需要与相应的能力、经验及全球联结度相匹配。因此，创新政策制定时 , 应当像重视资本投入规模、企业估值及独角兽数量一样，同等重视成功企业为本土留下的生产性能力。麦克诺顿总结道，归根结底，一家成功科技企业最大的价值，或许并非其自身的估值，而是它所留下的能力积淀——而这，正是让“下一个成功案例” 得以诞生的关键所在。

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新西兰养老体系被曝 “已到临界点”！报告提 40 项建议要求大改革

一份最新报告警告，新西兰养老护理体系已“到达转折点” 立即启动重大系统性改革新西兰养老护理部长咨询小组（Ministerial Advisory Group on Aged Care in New Zealand）周一发出警告，称当前养老护理体系 “已到达转折点”，“必须立即启动重大系统性改革”。该小组由前工党卫生部长戴维·康利夫（David Cunliffe）担任主席，报告指出：“尽管许多老年人目前得到了良好照顾，但若不进行重大且有意为之的系统性变革，现行制度将无法安全、公平、可持续地满足未来需求。” 报告还指出，这不仅仅是对未来的预测——“这种 28

情况已经开始显现”。报告同时列出了养老护理领域“公认已久的不平等现象”，称其具有“结构性且持续加剧”的特征。人口老龄化加速，65 岁以上人口将达 130 万报告指出，新西兰养老护理体系是为“另一个时代” 所建，如今已难以适应现实。目前新西兰 65 岁及以上人口约为 95 万人，预计到 2040 年将增至约 130 万人。数据显示，1996 年新西兰每 10 人中约有 1 人年满 65 岁，而到 2050 年代，这一比例将升至每 4 人中就有 1 人。

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与此同时，老年人寿命不断延长，进入养老机构时的健康状况也日趋复杂，这将进一步加剧医院、急诊科、全科医生（GP）及养老机构所承受的压力。报告还指出，养老护理领域长期存在人力短缺问题，制约了服务供给能力，“劳动力的能力与规模，未能跟上居家及机构养老服务日益增长的需求”；与此同时，整个体系正承受“持续的财政压力”，资金投入已跟不上护理成本的上涨速度。目前新西兰政府每年在养老护理领域（含居家护理与机构护理）的支出超过 25 亿纽元。 10 年后或缺 9000 张床位，年增支出近 6 亿纽元咨询小组测算了三种情景下的未来走向。若维持现状不做任何改革（情景 A），全国养老机构护理床位缺口将大幅扩大，这不仅会导致老年人得

不到应有照顾，相关成本还将转嫁至医院系统，进一步推高政府与卫生系统的直接支出。报告测算，若床位缺口达到逾 9000 张（预计发生在 2037/38 财年前后），仅此一项每年就将令政府额外多支出近 6 亿纽元。在另一测算情景下 ( 情景 B)，养老护理总成本（含政府拨款与个人自付部分）将从 2025/26 财年的约 39 亿纽元，攀升至 2028/29 财年的 51 亿纽元，并在 2047/48 财年突破 93 亿纽元；到 2037/38 财年，政府承担部分预计将达到 46 亿纽元。对于需自付部分费用的养老机构居住者而言，总自付支出将从 2025/26 财年的 14 亿纽元，增长 17% 至 2028/29 财年的 18 亿纽元，并在 2047/48 财年前增长 135%，达到 33 亿纽元，届时人均年度自付费用平均将达到 49700 纽元。报告另测算了一套情景 C-- 即通过一系列重大改革

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来缓解未来成本压力，即便如此，各类预测方案的总成本仍将高达数十亿纽元，改革方案仅比“最坏情景”略微便宜一些。

标签”，但对这份“分量十足”的报告表示欢迎，并表示政府将在做出任何政策和资金决策前，认真研究相关建议。

报告提出的四大关键改革方向包括：加大居家养老支持力度、减少可避免的住院；

她说：“这是一个重大议题，切实影响着人们的生活、个人及政府财政、整个行业乃至更广泛的卫生系统，我们必须做出正确的决策。”

通过差异化定价更精准地分配机构护理资金；以及其他配套措施。部长承认“价格不菲”但表态支持咨询小组共提出 40 项建议，包括政府承诺实施“大幅度价格上调”，并降低个人资产达到何种水平后需为护理承担更多自付费用的门槛。养老事务副部长凯西·科斯特洛（Casey Costello）周一在接受 Checkpoint 节目采访时表示，历届政府在养老护理问题上“拖延已久”，现行资金分配模式“已经过时，未能体现未来所需的投入规模”，“当前模式条块分割，无法形成一套协调统一的体系”。她坦言，该报告的建议方案“确实存在不小的价格 30

目前，卫生部（Ministry of Health）已被要求与其他相关部门协作，就该报告的建议内容形成正式建议提交政府。养老护理协会（Aged Care Association）负责人特蕾西·马丁（Tracey Martin）表示，很高兴看到讨论的焦点已从“描述问题”转向“探讨解决方案”。 “这个系统本身是碎片化、彼此脱节的，有时不仅仅是资金在体系缝隙中流失，受影响的是活生生的人”。养老护理专员（Aged Care Commissioner）艾琳·詹姆斯（Erin James）也对该报告表示欢迎，但表示她最关注的是确保后续改革能真正立足于提升护理质量、维护老年人应有权利。

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新西兰房价收入比降至 6.7 倍！房价虽降可负担性却创十年最佳

新西兰房产可负担性已从疫情期间的极端高位回落至长期历史均值，全国房价收入比降至 6.7 倍；但与此同时，全国有 13.1% 的房产以低于原购入价售出，创 2012 年以来新高。

由多年房价走低、房贷利率放缓，以及家庭收入持续增长等多重因素共同推动的结果。

房价收入比降至 6.7 倍，回归长期历史均值

Cotality 新西兰首席房产经济学家凯尔文·戴维森（Kelvin Davidson）表示，这些因素综合作用，意味着尽管住房价格并不能说是“便宜”，但可负担性已不再像过去那样构成重大购房障碍。

房产数据公司 Cotality 最新数据显示，随着新冠疫情期间房价暴涨的局面逐渐消退，新西兰房产可负担性已回落至长期历史均值水平。数据显示，今年第二季度，全国房产价值与收入比（value-to-income ratio）降至 6.7 倍，与 2004 年至 2026 年间的长期平均水平基本持平。

房贷月供占收入比例降至 40%，但仍非“廉价”

数据显示，偿还一笔新增房贷所需支付的月供，已降至家庭税前总收入的 40%，低于长期平均水平 42%，也大幅低于 2021 年末峰值时期的 54%。租房者迎来近十年最佳时机

而在 2021 年的峰值时期，全国房产价值曾一度高达家庭收入的 9.8 倍。Cotality 表示，这一改善是

Cotality 数据显示，目前全国房租占家庭收入的比例 31

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约为 25.5%，与长期平均水平基本一致，这也是过去约十年以来租房者所面临的最有利的租房环境。不过戴维森提醒：“需要注意的是，部分租房者所支付的房租属于典型水平，但其收入却未必达到平均水平，这意味着对他们而言，实际租房压力会比这些整体数据所反映的情况更为严峻。” 奥克兰惠灵顿领跑，逾两成房产亏本卖出数据显示，全国各地可负担性改善程度存在明显差异：奥克兰、陶朗加及惠灵顿三地经历数年房价疲软后，可负担性改善幅度最为明显；而基督城与但

尼丁的改善幅度则相对温和。目前奥克兰的房价收入比已降至 7.2 倍，惠灵顿则是各主要城市中最低的，仅为 5.5 倍。此外，Cotality 本月早些时候披露，全国有大量房产是以低于卖家原购入价的价格售出——第二季度全国共有 13.1% 的房产以亏本价格成交，创 2012 年以来新高；其中奥克兰该比例达 20.9%，惠灵顿为 18.4%。公寓类型房产亏本出售的比例更高，达 45.4%，是 2010 年以来公寓转售表现最弱的一次。