Revista Cenário - Edição 11

COMPRA | VENDA | LOCAÇÃO | LANÇAMENTOS | SERVIÇOS

MERCADO IMOBILIÁRIO

GARANTIAS LOCATÍCIAS: VANTAGENS E DESVATAGENS DE CADA MODALIDADE

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Pelo dicionário Aurélio continuar significa “prosseguir sem interrupção”. Novas edições surgem e sempre respondo aos comentários, elogios e questionamentos sobre o sucesso do Guia Cenário nesses últimos dois anos, o qual julgo ser fruto dos passos firmes e contínuos de toda a equipe que, indiscutivelmente, ama aquilo que faz!

A claridade dos nossos objetivos garantem duas máximas para tudo que envolve a marca Cenário: aprimoramento e continuidade.

O aprimoramento garante o crescimento sustentável, e este sempre depende da continuidade como termômetro daquilo que pode ou não dar certo. Com base nessas duas premissas, ao entregarmos um novo trabalho, geramos sempre a expectativa de produzir algo ainda melhor na edição seguinte.

Sem dúvida o desafio da auto-superação torna-se cada vez maior. Porém, entendo que não estamos sozinhos nessa luta, uma vez que grande instabilidade era prevista para o mercado imobiliário e até mesmo para a construção no atual período. Nessa reta final de 2013, o que fica claro para nós é a alta capacidade e especialização dos profissionais locais para combater diversidades e enfrentar com otimismo as mudanças do mercado como um todo.

São esses os profissionais que nos brindam com novidades nas próximas páginas. E é com a CONVICÇÃO de contribuir para a apresentação das melhores oportunidades, que assino novamente esse editorial.

Bons negócios caro leitor!

Idealizador do Guia Cenário

Direção

Gabriel Miloco Barbosa gabriel@guiacenario.com.br

Projeto Gráfico

Núbia Prevelatto nubia@guiacenario.com.br

Jornalista Responsável

Érica Gregório | MTB 54369 erica@guiacenario.com.br

Atendimento

11 2715-7609 contato@guiacenario.com.br

Distribuição

Gratuita nos principais condomínios e pontos comerciais das cidades de Itu, Salto, Indaiatuba e Porto Feliz.

Periodicidade

Bimestral

Tiragem

10.000 exemplares

A reprodução total ou parcial do Guia Cenário, somente será possível com a autorização por escrito. As informações contidas os anúncios, são de total responsabilidade dos anunciantes. O Guia Cenário não expressa nenhuma forma de opinião.

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Gabriel Miloco

Capa: Arquiteto Alexandre Chaguri

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Garantias Locatícias Garantias

Ao alugar um imóvel, a grande preocupação do locador é receber em dia o valor referente ao aluguel. Para que não haja problemas, é comum ser solicitada no processo de locação alguma forma de garantia locatícia. Estabelecidas no próprio contrato de locação, elas valem até a efetiva devolução do imóvel ou a renovação do contrato e podem ser substituídas em alguns casos, previstos na Lei do Inquilinato. De acordo com a legislação vigente, o locador pode exigir do locatário as seguintes formas de garantia locatícia: caução, fiança, seguro fiança e cessão fiduciária de quotas de investimento. “Fora essas garantias a lei não permite que seja adotada nenhuma outra, e nem mesmo duas modalidades de garantia locatícia em um único contrato de locação. Isso implica uma infração de natureza penal”, afirma o advogado especializado em direito imobiliário e professor, Luiz Antonio Scavone Junior.

Caução

A caução é uma garantia que pode ser dada de diversas

formas: bens móveis, imóveis, títulos de créditos e ações ou aluguéis (dinheiro), ressaltando que neste último fica estabelecido o limite máximo de três aluguéis como caução. A forma mais comum desta modalidade é a caução em dinheiro. Ela costuma ser utilizada quando há a ausência do fiador, por ser rápida e garantir ao locador o recebimento de três aluguéis, caso o locatário deixe de pagar.

“A grande desvantagem deste tipo de garantia para o locador é que normalmente, em uma ação de despejo por falta de pagamento, a demora é muito grande; na maioria dos casos bem mais do que os três meses cobertos na caução. Atualmente a demora tem sido de um ano e meio, no mínimo, para conseguir tirar o inquilino de um imóvel”, complementa o Prof. Scavone.

Fiança

A fiança é uma garantia pessoal dada no próprio contrato de locação. No caso de haver a dívida, o fiador deverá

Vantagens e desvantagens de cada modalidade e as novas regras de utilização Vantagens e desvantagens de cada modalidade e as novas regras de utilização

responder de alguma maneira, com o patrimônio que tiver. Vale ressaltar que, por lei, não é permitido que se vincule nenhum bem do fiador ao contrato de locação, pois neste caso estaria prevista uma segunda garantia (caução), o que é caracterizado como crime.

No contrato de locação, no caso da fiança, é necessária a assinatura do cônjuge, se o fiador for casado, bem como uma série de documentos e comprovações de renda. Além disso, neste tipo de contrato, o fiador renuncia ao benefício de ordem, ou seja, quando do não pagamento por parte do locatário, o locador cobrará diretamente do fiador, e este terá que arcar com a dívida da maneira que lhe convier, respondendo inclusive com seus bens.

“A fiança tem algumas vantagens, como não ter custo e ter uma jurisprudência já bem consolidada. Por outro lado, ela não é uma garantia real. O locador pensa que, ao escolher o fiador está pegando os bens dele como garantia, e não é desta forma. É uma garantia que é a pessoa que está dando, com o patrimônio que ela tiver, quando houver a dívida. O fiador pode ter imóveis e bens hoje, na assinatura do contrato, mas na hora que precisar exercer a garantia ele pode já não ter mais. E nesse caso, você não recebe. Essa é a desvantagem da fiança. Quem está garantindo é a pessoa, o fiador, e não os seus bens”, comenta o Prof. Scavone. O fiador só poderá pedir sua exoneração da função no ato da renovação do contrato, por prazo indeterminado. Feita a notificação ao locador, ficará responsável pelo imóvel por mais 120 dias e depois disso, estará livre da responsabilidade. Neste caso, o locador poderá pedir que o inquilino indique outro fiador em até 30 dias.

Seguro Fiança

O seguro fiança é uma modalidade contratada em seguradoras. A apólice cobre eventualmente qualquer problema que o locador tiver com relação ao não pagamento por parte do inquilino e ainda oferece algumas vantagens ao locatário, como encanador, eletricista, chaveiro, etc. É muito utilizado no caso de não haver fiador. Em contrapartida gera um custo, que geralmente é diluído e pago mensalmente.

“O grande problema é que você não tem a garantia que o seguro será renovado. As apólices são feitas geralmente por um ano, enquanto os contratos de locação são

geralmente de 30 meses. Ao término de um ano, a seguradora pode recusar-se a renovar o contrato, e neste caso, o locador perde a garantia estabelecida. A seguradora tem a faculdade de recusar a renovação se ela percebe que, passado um ano, o locatário tem dívidas, por exemplo”, acrescenta Scavone.

Em contrapartida, antes do término do contrato, caso não o locatário não apresente as exigências para a renovação do seguro, a seguradora pode entrar com uma ação de despejo por falta de garantia, cláusula presente no contrato, e neste período, o locador continua a receber o valor do aluguel.

“A grande vantagem do seguro fiança é que se o administrador do imóvel, a imobiliária, consegue fazer um seguro fiança e assegurar além do aluguel, os acessórios do aluguel, como IPTU, água, luz, pintura interna, etc. é melhor ainda para o proprietário. Todos estes itens podem ser exigidos, lembrando que quanto mais itens assegurados, mais caro o seguro fica”, acrescenta o Diretor Secretário do CRECISP, Arthur Boiajian.

Cessão Fiduciária por quotas de investimento

A cessão fiduciária surgiu em 2005. É quando o locatário compra letras de câmbio, títulos de dívida pública e ações de empresas de capital aberto e os dá ao proprietário, como forma de garantia locatícia. É uma modalidade ainda pouco utilizada. Na pesquisa estadual do CRECISP de setembro, levando em consideração capital, interior e ABC, a média de utilização da cessão fiduciária nos contratos de locação foi de 0,21%, sendo que no litoral não houve registro de locadores que optassem por esta modalidade como forma de garantia locatícia.

Fonte: Divulgação CRECISP

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E n t e n d a q u a i s p r o c e d i m e n t o s s ã o Entenda quais procedimentos são im p o r t a nte s pa ra uma lo c a ç ã o s e g u ra importantes para uma locação segura.

Ao optar pela locação de um imóvel, alguns cuidados prévios podem garantir a tranquilidade durante o contrato. O Guia Cenário entrevistou a corretora Silvana Carvalho, proprietária da Silvana Carvalho Assessoria Imobiliária para orientar sobre as precauções e observações necessárias. Confira a entrevista:

Qual a importância de envolver uma imobiliária para promover a intermediação e administração na locação de um imóvel?

A imobiliária tem um papel fundamental na administração de imóveis, proporcionando principalmente segurança para locador e locatário, ao acompanhar todo o processo da locação que inicia na análise de crédito dos interessados e vai até a vistoria e entrega das chaves no final do contrato.

Sobre o estado de conservação do imóvel, quais itens devem ser observados com atenção e cautela?

Sempre orientamos nossos clientes a observarem atentamente as instalações elétricas (lâmpadas, tomadas, chuveiros elétricos) e hidráulicas (torneiras, descargas, possíveis vazamentos e umidade), pois esses itens podem trazer desconforto no uso do imóvel e muitas vezes, se não identificados no início, podem causar danos maiores.

De que forma o preço mal delimitado pelo proprietário pode prejudicar no processo de locação do imóvel?

O preço mal calculado prejudica de várias formas o processo de locação, mas principalmente, quando estipulado mais do que o imóvel vale, leva tempo para locar. Os consumidores estão cada dia mais atentos aos valores ofertados. Os imóveis em bom estado de conservação e com preço alinhado ao mercado, são os de maior liquidez.

Quais outros custos mensais o interessado na locação deve observar?

Além do aluguel, os custos do imóvel podem ser : IPTU,

água, energia, gás e condomínio (se houver).

Qual a função do Laudo de Vistoria?

O laudo de vistoria é a garantia para locador e locatário do estado de conservação do imóvel, e é realizado em 2 momentos: no início e no final da locação. Sua função principal é garantir, através da inspeção detalhada e fotos, que o locatário entre no imóvel sabendo as condições em que o imóvel se encontra, e ao final do contrato, entregar nas mesmas condições em que recebeu.

Quais tipos de garantias são mais comuns nos contratos de locação?

As garantias mais comuns são: fiador, título de capitalização e seguro fiança. Em nosso site informamos detalhadamente cada tipo de garantia e todas as suas vantagens. Para conferir, acesse: www.silvanacarvalho.com.br

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Confira mais fotos e imóveis no site www.imobiliariapierroni.com.br

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Histórico - Na década de 70, o Estado de São Paulo promove o estímulo à descentralização industrial rumo ao seu interior. Nessa vertente e nesse momento do desenvolvimento urbano, surge a GUERINI PLANEJAMENTOS, antevendo a necessidade de urbanização da região, direciona seus investimentos para outra tendência: as áreas de moradia planejadas fora dos centros das cidades.

Lançamentos - A GUERINI PLANEJAMENTOS acredita ter contribuído de maneira relevante para o desenvolvimento das cidades em que atua, excluindo-se centenas de negócios imobiliários pontuais, realizados ao longo de sua atuação, a GUERINI soma mais de 4 milhões de metros quadrados performados em 17 empreendimentos, totalizando 6.237 unidades lançadas, segmentados em três produtos principais:

• Loteamentos Residenciais Abertos,

• Loteamentos Residenciais Fechados

• Loteamentos Empresariais/Industriais

Valorização - O empenho e a excelência de nossas obras e o reconhecimento por parte da população em relação às melhorias urbanísticas percebidas, são fatores geradores do diferencial para quem investe em nossos projetos. Investir em empreendimentos GUERINI é colher resultados positivos.

O respeito adquiridos pela companhia ao longo de seus mais de 20 anos de atuação no ramo imobiliário, conferem merecido sucesso de vendas e um resultado notável na valorização de seus produtos.

Meio Ambiente - Por acreditar que a execução de serviços de forma altamente qualificada seja tão relevante quanto evitar impactos negativos em seus projetos, a GUERINI PLANEJAMENTOS assume com responsabilidade o desafio de conciliar as atividades do empreendedorismo imobiliário com os conceitos do desenvolvimento sustentável. Na urbanização de seus empreendimentos, a GUERINI utiliza a taxa máxima de permeabilidade, e todos os empreendimentos obedecem rigorosamente à legislação na arborização de vias públicas, promovendo o plantio de árvores de espécies nativas de cada região.

Portal dos Bandeirantes Salto - Neste ano iniciamos nosso trabalho na cidade de Salto implantando o terceiro empreendimento da marca Portal dos Bandeirantes buscando repetir sucesso já obtido na vizinha Porto Feliz, onde duas unidades, o Portal dos Bandeirantes e o Portal dos Bandeirantes II, nos credenciam a oferecer este produto, que repete o padrão de excelência e qualidade que agora entregaremos aos Saltenses.

“Acredito que o mundo seja construído por sonhadores, porque é a partir de seus ideais que homens criam, pensam e realizam.

É deste mesmo modo que pretendemos tornar os empreendimentos da Guerini Planejamentos sinônimo de satisfação, não apenas para nós, mas para nossos parceiros e clientes.”

Engº Paulo Roberto Guerini Diretor-Presidente

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Relax debaixo d ’água Relax debaixo d’água

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O chuveiro a ária me espu do banho um

O chuveiro até pode ser considerado a melhor opção para a higiene diária porém, se a intenção é relaxar, nada se compara ao banho de imersão. Tal alternativa ainda pode ser incrementada com sais, espuma e jatos de água relaxantes que podem fazer do banho um momento de revitalização das energias.

Aprenda a diferenciar banheiras, spas e ôfuros

Hoje, o mercado possui grande variedade para quem quer ter um banho relaxante em casa. Antes de fazer sua escolha, é importante levar em consideração o espaço disponível para instalação: “Nem sempre a casa comporta uma banheira”, lembra Victor Jordão, sócio proprietário da Viprimax, empresa especializada nesse ramo.

Com as medidas do local da instalação em mãos, o consumidor deve definir o tipo de peça que deseja ter em casa. Uma banheira no estilo vitoriano possibilita mergulhar o corpo todo. As mais comuns são as de hidromassagem, que incluem jatos d’água.

Quem preferir banhos em grupo, a melhor opção é o spa.

O ofurô, por sua vez, funciona como uma versão japonesa das banheiras ocidentais. As diferenças são o revestimento em madeira, a maior profundidade e o espaço, restrito a duas pessoas.

As três opções permitem o acréscimo de benefícios como a cromoterapia – em que são instaladas luzes especiais que ajudam no tratamento do corpo. Além disso, algumas banheiras mais completas têm até entrada para MP3 e saídas de som.

Instalação

Todas as opções disponíveis no mercado, não precisam necessariamente ser instalados em banheiros. Hoje em dia é muito comum a presença de ôfuros em quarto de casais. Já a banheira spa, pelo tamanho e uso coletivo, é comum observamos sua presença em áreas externas. “O único cuidado que deve ser levado em consideração é a umidade. Para cuidar disso, dá para colocar um box de vidro para proteger os móveis”, relata Victor. Para a instalação, o espaço da casa precisa ter um registro, um ralo e um ponto de luz. A base do local em que o item vai ficar não precisa de nenhum revestimento especial, mas algumas construtoras recomendam o uso de uma manta asfáltica.

O acabamento pode ajudar no acesso da pessoa à banheira, no caso dos degraus, ou para criar uma ambientação. Depois de montar o equipamento, é só preparar os sais, entrar na água e relaxar.

Cuidados

A manutenção desses itens é simples. Se o material for acrílico ou cerâmico, detergente comum e cera de automóvel garantem o brilho. Nunca use materiais abrasivos para a limpeza. Em caso de falha elétrica no aquecimento ou nos jatos, entre em contato com a assistência técnica.

Banheiras, of urôs e spas: entenda suas diferenças e leve em conta o espaço

Banheiras, ofurôs e spas: entenda suas diferenças e leve em conta o espaço disponível para instalação do produto.

Viabilizamos, estudamos e implementamos projetos comerciais, residenciais e industriais, inclusive reformas.

Utilizamos materiais e mão de obra especializada de acordo com as necessidades dos clientes, desenvolvendo soluções completas e tecnicamente integradas, com o comprometimento de ser economicamente viável.

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Aconteceu

BSI Prime

A BSI PRIME realizou no último dia 25 de setembro um coquetel de lançamento do seu novo site (www.bsiprime.com). O evento contou com a presença de investidores e profissionais locais que puderam conhecer um pouco mais sobre o portfólio e serviços prestados pela empresa. A BSI PRIME atua com investimentos imobiliários e vem se destacando pelos projetos residenciais inovadores para o segmento corporativo.

Silvana Car valho A ssessoria

Silvana Carvalho Assessoria

Imobiliária realiza eventos realiza eventos especiais do Dia do Cor retor especiais do Dia do Corretor

Comemorando sete anos de atuação em Itu, a Silvana Carvalho Assessoria

Imobiliária celebrou o dia do corretor, comemorado no dia 27 de agosto com 3 eventos. Tais acontecimentos visam a integração e confraternização de toda a sua equipe profissional.

Almoço especial em comemoração ao Dia do Corretor

Palestra reuniu toda a equipe da Silvana Carvalho Assessoria ImobiliáriaHappy Hour - Choperia Santo Antônio

Viana Negócios Imobiliários cria divisão especializada em Viana Imobiliários cria divisão especializada em loteamentos

O evento de lançamento da nova divisão ocorreu no dia 21 de agosto, na Casa Conceito, em Santo André, e reuniu cerca de 400 pessoas. Na ocasião, o presidente da Viana, Aparecido Viana, apresentou o primeiro produto a ser comercializado pela nova divisão da imobiliária, o loteamento residencial Vida Real, localizado em Itupeva (a 70 km da Capital), que oferece terrenos a partir de 800 m².

Perfeito para famílias que querem investir em um imóvel para descansar em finais de semana e feriados, o empreendimento oferece todos os itens de lazer de um condomínio clube, assim como vantagens de uma casa no campo, como bosques e áreas preservadas, sendo uma delas com nascente que forma um lago, somando 70.000 m² de área verde, além de centro equestre.

O presidente da Viana Negócios Imobiliários, Aparecido Viana

O empresário Carlos Eduardo Gouvêa, da incorporadora Alto da Colina Verde

José Luis Gartner, Cristina e Carlos Eduardo Gouvêa

Equipe Viana: Silvio Coelho, Henrique Sotere, Isa Bonventti, Mafalda Almeida e Maria do Carmo Barcha

Cátia Pompermayer e Henrique Sotere

Fotos: Simão Salomão

Divulgação

Artista plástico Paulo Benedicto

O músico Vasco Faé

Convidados

O empresário Osvaldo Dias, da Casa Conceito

Luciana e Rodrigo Mangini

Divulgação

Coworking X Escritório Próprio

Mas o que é realmente melhor: um coworking ou escritório próprio? Como um ambiente de trabalho, comparando os benefícios entre ambos e objetivando uma maneira mais rentável para a sua empresa na hora de escolher cada tipo de ambiente.

Um micro empreendedor precisa planejar bem na hora em que vai escolher a sede do seu negócio, pois montar para seu próprio escritório custa muito dinheiro. Os gastos que devem ser considerados para um escritório tradicional são: secretária, aluguel, condomínio, IPTU,energia elétrica, internet, limpeza e manutenção, mobília, ar condicionado, computadores, máquina de café, frigobar entre outros. Já o coworking oferece mais que um espaço de escritório compar lhado, pois permite que grupos de pessoas de diferentes segmentos dividam um mesmo espaço que oferece toda a infraestrutura de um escritório convencional, permi ndo uma convivência fru fera para o compar lhamento de ideias, experiência e além de se fazer bons negócios.E foi criado como uma alterna va para quem deseja ter um local xo para trabalhar a custos acessíveis, assim há planos de custos que variam conforme o planejamento e necessidade do usuário sendo horas ou meses trabalhados, optando por uma infra estrutura com direito a: ambiente corpora vo mobiliado,internet, secretária, portaria, endereço para correspondência, sala de reunião, máquina de café, frigobar entre outros bene cios.

A proprietária do Espaguetine Fastpasta, Beatriz Vicentine, usuária do coworking, conta como conheceu o coworking, como aderiu essa ideia e quais os benefícios que obteve. “Como trabalhava em casa antes, não dava para atender os clientes e telefones devido ao espaço, então quis um lugar que tivesse uma estrutura para atender minha necessidade, fiz um orçamento de salas de escritórios mais tinham custos com mobília e aluguel, então fui procurar na internet e acabei achando um anúncio da BSI Prime do coworking, me interessei e resolvi aderir, pois compensa no custo-benefício e possui uma estrutura, pois sei que é só chegar e trabalhar que vai estar lá a infra estrutura para eu poder utilizar. “diz Beatriz.

A tabela ao lado mostra um compara vo dos gastos entre escritório tradicional e escritórios compar lhados, mostrando a redução de custo no Coworking:

Salários R$ 1.000,00

Recepcionista/Telefonista

Encargos Sociais R$ 400,00

Bene cios R$ 400,00 (VT, VR)

Energia Elétrica R$ 280,00

Material de Escritório R$ 35,00 (Papel, caneta, borracha)

Manutenção e Reparos R$ 40,00

Telefone e Pabx R$ 250,00

Informá ca R$ 300,00 (internet, impressão, fax)

Limpeza e Conservação R$ 500,00

Aluguel R$ 1.400,00

Condomínio R$ 800,00

IPTU R$ 250,00

Copa, bar R$ 55,00

Outros não previstos R$ 300,00

Mensalidade de custos R$ 6.010,00 (escritório próprio)

Mensalidade do Coworking (horário comercial) a par r de R$ 400,00

Escritórios Compar lhados O primeiro passo para o seu negócio.

Localizado no centro da cidade de Salto, a BSI PRIME projetou um espaço idealizado para pro ssionais de diversas áreas que buscam uma estrutura independente, sob medida.

Os ambientes e serviços do BSI Work podem ser u lizados de acordo com as necessidades dos mais diversos pos de pro ssionais. Os planos disponíveis oferecem toda estrutura de um escritório comum para períodos e necessidades especí cas.

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A preparação da casa para receber a automação é conhecida como pré-automação, e é realizada de maneira muito simples e a um custo relativamente baixo. A préautomação oferece liberdade ao usuário para escolher qual tipo de tecnologia de automação instalar em sua residência, bem como selecionar suas prioridades.

“Além disso, pode-se começar com um sistema simples, como iluminação por exemplo, e adicionar outros sistemas com o passar do tempo”, acrescenta Rogério.

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Em março de 2013, completou 45 anos no ramo imobiliário, especializado em avaliações, documentação, venda e locação de imóveis urbanos. Presidente da ACIIT (Associação dos Corretores de Imóveis de Itu) e Delegado do CRECI em Itu há mais de 10 anos.

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