Fare urbanistica a Salerno
29 marzo 2026, di Giuseppe Carpentieri
Il prossimo Consiglio comunale ed il prossimo Sindaco di Salerno dovranno avere l’onestà intellettuale e la capacità di riconoscere la realtà urbana e territoriale consolidata da circa trent’anni: Salerno entro gli obsoleti confini amministrativi non esiste più; mentre gli abitanti di un’area vasta, circa 300 mila, usano quotidianamente un territorio che non corrisponde ai vincoli amministrativi politici che risultano superati, desueti e persino dannosi ai fini economici, ambientali e sociali. Il futuro Sindaco del capoluogo di Provincia, città centroide del proprio Sistema Locale del Lavoro (SLL) dovrà rendersi protagonista di una corretta iniziativa amministrativa: promuovere un piano intercomunale bioeconomico fra 11 comuni ormai saldatisi fra loro, e che costituiscono di fatto, da molti anni, una città estesa. L’analisi ha un approccio multidisciplinare secondo la visione geografica, storica, economica, sociologica, politica ed urbanistica1. La “nuova” struttura urbana salernitana estesa è la conseguenza fisica degli usi e delle scelte politiche nel corso dei decenni. Lo studio mette in evidenza gli attuali conflitti sociali, ambientali ed economici circa il cattivo uso del territorio e si propone di rimuovere tali conflitti attraverso scelte coraggiose ma utili a produrre un miglioramento ed invertire la tendenza a perdere abitanti che emigrano verso Sistemi Locali del Lavoro più attrattivi poiché offrono normali condizioni di lavoro. L’assenza di questa consapevolezza urbanistica2 sta creando inutili e dannosi ritardi nell’organizzazione territoriale, e gli abitanti sono costretti a vivere nel disordine spaziale che crea inquietudine urbana, disagi, affollamento e dispersione, congestionamento e speculazione, disuguaglianze intollerabili ed emigrazione verso SLL più attraenti ed accoglienti.
La città estesa ha una dimensione transcalare ed è costruita dentro un bacino idrografico, nel sistema vallivo e collinare, ed è in questo contesto che bisogna intervenire per ridurre i rischi (idrogeologico e sismico), entro cui rinaturalizzare e costruire i servizi che mancano tutt’oggi dentro le zone consolidate. Tali zone vanno riprogettate, e collegate da servizi ed infrastrutture di mobilità sostenibile. Sarebbe saggio rimettere al centro l’utopia concreta e pensare a scenari di trasformazioni urbanistiche che rigenerano le zone
1 L’analisi dovrebbe approfondire la storia dei processi antropici con lo studio dei tipi edilizi e la morfogenesi degli insediamenti, poi bisognerebbe censire le aree abbandonate e sottoutilizzate ma già urbanizzate, adottare il fascicolo del fabbricato evidenziando gli edifici a rischio idrogeologico e sismico, evidenziare i conflitti ambientali e sociali determinati fra attività e funzioni localizzate in aree contigue ma incompatibili fra loro. L’approccio rigenerativo bioeconomico può suggerire la creazione di nuovi luoghi urbani, luoghi di senso, da inserire dentro un nuovo progetto di suolo, da M.S. Severino passando per Salerno fino a Battipaglia. Salerno è parte integrante di un complesso processo di trasformazione urbana, ormai consolidato, e rientra nel fenomeno già noto in letteratura, di area urbana postmetropolitana che ha creato forme e insediamenti transcalari rendendo obsoleti e dannosi gli attuali confini amministrativi. Gli abitanti vivono e usano un’area urbana estesa (intensità urbana), e tali stili di vita rendono obsoleti gli attuali piani urbanistici comunali mentre le istituzioni dovrebbero avere la cultura e la consapevolezza di adottare un piano intercomunale con una visione bioeconomica. La corretta interpretazione dell’intensità urbana salernitana costituita di materia (agglomerati degli edifici), movimenti (flussi di persone) e accadimenti (eventi) evidenzia la realtà del paesaggio urbano ed indica la strada di un piano intercomunale per governare/pianificare morfologia e relazioni.
2 La natura giuridica della disciplina urbanistica ha le sue radici nella storia e nella Costituzione (art.2, 3, 9, 41 e 42): «la Repubblica riconosce e garantisce i diritti inviolabili dell’uomo»; «è compito della Repubblica rimuovere gli ostacoli di ordine economico e sociale»; la Repubblica «tutela il paesaggio e il patrimonio storico e artistico della Nazione». Gli articolo 41 e 42 riguardano l’iniziativa economica privata e la tutela della stessa, in sostanza la libera impresa, seppur libera, non può svolgersi in contrasto con l’utilità sociale e non può danneggiare la salute, l’ambiente, la sicurezza, la libertà e la dignità umana. L’urbanistica siede nel sistema delle regole che devono sovrintendere ad un ordinato assetto degli interessi pubblici e privati, prevedendo una disciplina che regola correttamente il rapporto tra autorità e libertà, evitando che quest’ultima leda gli interessi della comunità. La pianificazione urbanistica è l’attività finalizzata all’individuazione delle regole da seguire per l’utilizzazione del territorio allo scopo di consentirne un uso corretto e rispondente all’interesse generale. L’attività pianificatoria è discrezionale, libera nei mezzi ma vincolata nel fine, pena l’illegittimità dell’azione stessa e del suo risultato. La funzione propria dei piani è l’interesse pubblico primario, al cui perseguimento rappresenta il parametro preordinato per identificare il legittimo contenuto di tutti i piani
consolidate risolvendo i conflitti ambientali e sociali ancora persistenti, poiché il ceto politico dominante li ha trascurati e sottovalutati. Questi conflitti irrisolti possono diventare opportunità d’impiego per gli abitanti, e così le agglomerazioni di edifici che stanno arrivando a fine ciclo vita e rappresentano degrado, disordine urbano e decadimento possono trasformarsi.
Un piano urbanistico intercomunale appare lo strumento più maturo per avviare un lungo percorso di rigenerazione urbana e territoriale. Il piano dovrebbe definire priorità, tipi di interventi (qualificazione edilizia, ristrutturazione urbanistica, addensamento e sostituzione urbana) e le effettive modalità di trasformazione urbanistica. Adottare la rigenerazione urbanistica come cura prodotta dai vizi e dai capricci della borghesia locale significa offrire una prospettiva di futuro sostenibile, poiché la rigenerazione richiede una complessità di processi e un numero di interventi per molti anni a venire. Dal punto di vista del piano, cioè dello strumento tecnico-giuridico, le priorità possono diventare indirizzi operativi strategici, ad esempio indirizzi tematici, mentre i tipi di interventi possono diventare gli strumenti attuativi dell’indirizzo operativo del piano. Nel caso salernitano, è indubbio che bisogna recuperare i centri storici e bisogna recuperare gli standard mancanti nelle zone consolidate, ed intanto un piano operativo tematico è certamente la qualificazione diffusa dell’edilizia esistente; un pianotematico è la rigenerazione del patrimonio pubblico, così come un piano operativo tematico per la rigenerazione delle aree dismesse; un piano tematico è la rinaturalizzazione dei corsi d’acqua, delle colline e della fascia litorale costiera, ed un altro piano tematico riguarda i percorsi pedonali/ciclabili/trekking/a cavallo fra le colline, nella valle dell’Irno e verso il mare; un altro piano tematico progettare lo “spazio di mezzo”, cioè lo spazio pubblico fra gli edifici, il vuoto (attraversamenti, percorsi, marciapiedi, strade, slarghi, piazze), il luogo dell’attacco a terra dei volumi e la aree da ri-naturalizzare (corsi d’acqua e fascia costiera); infine adottare la strategia TOD (Transect Oriented Development). Tutto ciò significa interpretare l’assetto territoriale e produce risvolti sociali ed economici frutto di investimenti e infrastrutture. Le trasformazioni producono cambiamenti che toccano anche interessi contrastanti, che la regia pubblica deve imparare a gestire e normare in maniera efficace al fine di applicare l’interesse generale ed aggiustare una città estesa costruita male. L’obiettivo è tutelare la vita umana (eliminare il rischio sismico e idrogeologico) adottando un piano che riduce/elimina i divari territoriali fra Nord e Sud, e fra zone e zone, fra quartieri e quartieri.
L’attuale strumento “urbanistico” è obsoleto, oltreché dimensionalmente errato3, e pertanto va superato per individuare gli ambiti da rigenerare, tutelare e conservare, ripensando anche la localizzazione delle attuali agglomerazioni industriali. L’analisi dell’esistente deve riguardare gli 11 comuni della città estesa salernitana, e suggerire una rigenerazione urbana al fine di ridurre il rischio sismico ed idrogeologico, costruire gli standard di quartiere ancora mancanti, e creare nuove funzioni ed attività pianificate per stimolare l’economia del territorio, anche attraverso strumenti di partecipazione popolare.
Lo strumento “urbanistico” appare carente sotto il profilo culturale, tecnico e giuridico. Il PUC è carente sotto il profilo culturale poiché sottovaluta la contrazione, non riconosce la città estesa con la sua dimensione transcalare e manca una corretta metodologia di analisi e interpretazione del territorio e della morfologia urbana; è carente sotto il profilo tecnico perché dimensionalmente sbagliato, sia perché non c’è un disegno di suolo e sia perché non c’è la disciplina urbanistica per costruire un corretto assetto del territorio redistribuendo le risorse, ed è carente sotto il profilo giuridico poiché lo strumento non ha la priorità di raggiungere gli scopi costituzionali dell’urbanistica: eliminare le disuguaglianze territoriali e costruire diritti per tutti gli abitanti.
Salerno è notoriamente costruita male (dai processi speculativi)4, pertanto bisogna avere il coraggio di porre rimedio a decenni di errori marchiani proponendo una corretta pianificazione urbanistica e suggerendo di superare prassi politiche, amministrative viziose che ricordano i capricci dell’Ottocento5, ma copiando
3 La relazione R1 del PUC conferma i numeri (1.143.115 mq di SLS) delle superfici lorde di pavimento (capacità insediativa) da realizzare, nonostante la contrazione demografica, e prevede 5.937 ulteriori nuovi alloggi, cioè 35.172 abitanti da insediare. L’Amministrazione politica, attraverso il PUC si pose l’obiettivo, sin dal 2005, di raggiungere 178.700 abitanti, mentre la città perdeva abitanti.
4 Salerno, ha un centro storico organico intricato e compatto a grana grossa, da recuperare. Si osservi la parte moderna di prima espansione – via dei Principati, zona Carmine, via P. De Granita, via Nizza, via Dalmazia – che costituisce una forma compatta con tessuto reticolare; mentre nella zona orientale consolidata di seconda espansione – Torrione, Pastena, Mercatello – troviamo le forme aperte prive di una maglia urbana regolare, creando disordine e il fenomeno della disomogeneità dell’agglomerato urbano (colonie residenziali). Focalizzando l’attenzione su centro storico e prima espansione moderna con gli occhi della normativa urbanistica (DM 1444/68) osserviamo che mancano gli standard entro un raggio di influenza (area gioco bimbi, sport, verde pubblico) così come mancano i servizi culturali (biblioteche di quartiere, centri culturali). L’assenza di un corretto disegno urbano e la disomogeneità degli agglomerati, è osservabile anche nelle aree periurbane: la dispersione del Carmine Alto, Sala Abbagnano, Matierno, e nel rururbano di Giovi e Ogliara. Con la chiave di lettura della corretta composizione urbana ci rendiamo conto dei danni causati da espansioni speculative. Partendo dalla città moderna arrivando sulle colline (Carmine Alto, Sala Abbagnano) e la zona orientale (Torrione, Pastena e Mercatello), notiamo un assetto morfologico spontaneo e disomogeneo ove non sussistono gerarchie di percorsi, un’assoluta irregolarità della trama urbana, l’assenza di polarità e la carenza di servizi adeguati. L’agglomerato urbano ha un’alta densità abitativa (il Carmine), costituito ad un aggregato di palazzine prive di qualità architettonica, e una carenza di spazi pubblici. Un adeguato rapporto fra spazio pubblico e privato, lo troviamo solo in determinati insediamenti (quartieri unitari pianificati), ad esempio: la prima espansione unitaria del piano Scalpelli (1945) a Torrione; poi alcuni piani di edilizia pubblica quali, l’insediamento INA-CASA progettato da Bruno Zevi a Pastena (anni ‘50), e gli altri due insediamenti INA-CASA, rione De Gasperi e via R. Mauri; i quartieri Italia ed Europa (anni ‘80), l’insediamento di via Premuda; e l’insediamento unitario del Parco Arbostella. Le recenti espansioni – San Eustacchio, Monticelli, Brignano e Casa Manzo – non integrate al tessuto urbano consolidato sono espressione della dispersione urbana ma sono obbligate a rispettare un rapporto fra spazio pubblico e privato. Generalmente, un cattivo rapporto fra spazio pubblico e privato è rilevabile in tutta la struttura urbana estesa, ove anche qui troviamo la dispersione con disordine e carenza di spazi pubblici e servizi.
5 Mercato immobiliare: dal punto di vista dell’economia, il mercato è il luogo dove si incontrano domanda e offerta delle merci e dei beni prodotti, e nel farlo determinano il prezzo. Per l’assenza di una corretta cultura civile e per l’assenza di un corretto strumento urbanistico accade che nel mercato immobiliare salernitano (civili abitazioni) il prezzo possa essere viziosamente determinato dal venditore (price makers); e ciò vale soprattutto sul mercato primario (edilizia di nuova costruzione) ma una deregolamentazione selvaggia si registra anche nel mercato secondario (immobili usati). Perché accade questo a Salerno? E perché accade questo in Italia? Poiché le istituzioni hanno compiuto una scelta politica molto nota: aderire alla teologia capitalista liberista che trascura la civiltà, le regole e la disciplina urbanistica favorendo l’avidità dei proprietari di immobili ma facendo arretrare i diritti costituzionali. I Comuni che hanno
esperienze avanzate ed efficienti come quelle di Monaco di Baviera (modello SoBoN), capaci di attrarre investitori e di costruire la “città pubblica”6. In Campania, avendo abbracciato i capricci egoistici della teologia liberista, ha prevalso l’avidità di chi investe a danno dell’interesse pubblico generale, bisogna cambiare rotta guardando alle migliori esperienze europee fatte da una regia pubblica consapevole e responsabile.
Il PUC attuale rappresenta la mentalità del becero nichilismo di mercato che ha caratterizzato gli ultimi decenni, pertanto continua l’approccio speculativo di piani edilizi contrari ai principi dell’urbanistica trascurando la disciplina e la complessità territoriale e sociale influenzata dal compromesso agglomerato urbano salernitano. Le scelte sono determinate dagli operatori economici più forti favorendo uno squilibrio economico, sociale ed ambientale. Lo strumento edilizio adottato commette diversi errori: il rapporto di analisi trascura l’evidente carenza di standard minimi negli agglomerati edilizi esistenti; non evita la crescita abnorme e indistinta dell’edificato, anzi la favorisce; non progetta e non definisce i limiti dell’edificato per tutelarlo; le regole di accrescimento sono meramente quantitative finalizzate a favorire il profitto privato mentre nonsicostruiscela“cittàpubblica”, venendo meno ai principi della perequazione; non si tiene conto di funzioni e attività incompatibili fra loro e non si adottano regole per creare complementarità fra le parti spesso disomogenee e slegate fra loro; infine non si adottano regole di composizione urbana come l’unità di vicinato e non sono adottati processi di rigenerazione urbana bioeconomica per rimuovere i conflitti ambientali esistenti, poiché il ceto dirigente ignora tale approccio mentre lo stesso è noto sia alle imprese e sia all’UE che lo utilizza per compiere scelte in linea con la sostenibilità sociale ed ambientale.
trascurato il “diritto alla prima casa”, hanno favorito l’espulsione di famiglie economicamente più deboli, ed hanno negato il diritto alle giovani coppie di acquistare un alloggio. Le istituzioni italiane (legislatore e governi), alle fine degli anni ’80 del secolo scorso, hanno scelto di trascurare le politiche attive per gli abitanti (sovvenzioni), e gli stessi italiani hanno scelto di speculare sfruttando la famigerata rendita immobiliare ma danneggiando sé stessi. Il ceto dirigente ha scelto di preferire un facile profitto privato determinato dalle scelte localizzative degli strumenti urbanistici favorendo gli immobiliaristi e conservando per loro i “suoli migliori”. Qual è il margine di queste attività? E’ facile determinarlo sapendo che il costo di costruzione di un edificio multipiano per civile abitazioni varia dai 942€/mq (edil. resid. tipo economico) ai 2.212€/mq (edil. resid. tipo medio/pregio con parcheggi interrati), pertanto per il mercato primario salernitano chiunque può stimare il facile guadagno dell’impresa attribuito dal ceto politico e senza merito. Questa rendita differenziale (intrinsecamente parassitaria), in Paesi civili è determinata da un corretto disegno del piano e tassata dagli strumenti fiscali locali. La rendita differenziale è tassata (anche oltre il 45%) poiché i profitti privati determinati da un privilegio politico devono pagare i costi della città pubblica (scuole, biblioteche, teatri, giardini, strade…).
6 In maniera semplificata si potrebbe immaginare come ottenere un unico obiettivo strategico del piano facendo un elenco dei servizi pubblici mancati (la “città pubblica”) e capire quale parte far costruire dal mercato con la perequazione diffusa e quale parte attribuirla alla fiscalità generale, ad esempio coniugando la tassazione prevista dal piano (aliquota sui contributi da sommare all’aliquota progressiva sulla rendita immobiliare, una vera novità per l’Italia) ed i Trasferimenti nazionali, o persino una tassa di scopo locale. Ecco un breve elenco di servizi mancanti che possono migliorare la qualità di vita degli abitanti: il Distretto degli Uffici Comunali (DUC) presso lo scalo della stazione centrale; ri-naturalizzare il fiume Irno e rigenerare la merce edilizia che costeggia alcuni tratti del corso d’acqua con nuove urbanità e servizi turistici; delocalizzare le attività logistiche dal porto commerciale per rinaturalizzare la fascia costiera destinandola a balneazione ed attività turistiche; costruire biblioteche di quartiere annesse alle scuole innovative (demolizione e ricostruzione di alcune); una biblioteca centrale (ancora inesistente) da realizzare presso l’attuale scalo ferroviario, e un nuovo teatro moderno (ancora inesistente) per soddisfare le numerose scuole teatrali che svolgono attività in spazi non funzionali ed inadeguati; una cittadella dello sport (villaggio olimpico) per la pallavolo, il basket, il nuoto, con piscina olimpionica e pista di atletica coperta; una fiera per promuovere le attività locali ed il patrimonio culturale immateriale dell’UNESCO come la dieta mediterranea; un museo archeologico e moderno. Questi servizi pubblici rappresentano un costo ma producono sviluppo umano e reddito, e potrebbero essere finanziati con metodi diversi, sia attraverso il piano stesso con la perequazione diffusa capace di tassare e indirizzare le risorse, e sia attirando investimenti privati e pubblici/privati, o con altre risorse provenienti dai Trasferimenti nazionali e locali, utilizzando anche il recovery fund
L’analisi considera la struttura urbana7 e la forma insediativa8, riportando dati e interpretazioni secondo l’approccio bioeconomico9, osservando i dati ISTAT al censimento 2021 si conferma la tendenza del comune centroide nel perdere abitanti ed il contemporaneo aumento della popolazione e delle abitazioni lungo tutta la struttura urbana estesa. Cresce demograficamente l’intero Sistema Locale del Lavoro – 17 comuni – con una popolazione di 400.809 abitanti; e la sua città estesa di 11 comuni ha una popolazione di 304.876 abitanti.
I salernitani sono condizionati dall’attuale disordine urbano e spaziale, e dal fenomeno del pendolarismo
La densità e l’intensità urbana, frutto dei carichi urbanistici e quindi delle attività, determinano gli spostamenti da casa verso il lavoro, verso lo studio e verso le attività di svago. La cattiva concentrazione delle attività crea affollamento ed inquietudine urbana in quasi tutte le zone consolidate. L’armatura urbana e stradale sono obsolete, mentre nel corso dei decenni la città capoluogo ha avuto una contrazione demografica (58,96 km2, 128.136 abitanti nel 2021; erano 134.944 nel 2011), e contemporaneamente si è realizzata la saldatura fisica con i comuni limitrofi formando l’area urbana estesa: una nuova città, una “città di città”. La struttura urbana estesa è costituita da 11 Comuni (272,4 km2) con 314.876 abitanti all’interno del proprio Sistema Locale del Lavoro (SLL) censito dall’ISTAT, formato da 17 Comuni (457,8 km2) e con 400.803 abitanti, nel 2021. Salerno è il Comune centroide del proprio SLL e dell’area urbana estesa in una
7 La misura precisa di come fu costruita la città venne accertata nel 1974 da progettisti incaricati dal Comune, e divenne nota a tutti quando consegnarono lo “Studio preliminare” che misurò la carenza di servizi minimi nella “Relazione dell’elaborato intermedio” del 1979. Lo studio misurò lo standard esistente di Salerno in 1,37 mq/ab (la vecchia legge regionale del 1977 prescriveva 30 mq/ab), e una densità di 987 ab/ha in zone del centro (piano Calza-Bini, 1936) quando la manualistica prescrive 300 ab/ha; pertanto i progettisti salernitani suggerirono il riequilibrio dei servizi sia per l’area occidentale (centro) che per quella orientale (periferia). Lo studio suggeriva di riflettere se fosse corretto espandere o meno la città, ma prima di tutto decongestionare la città stessa ed «abbassare gli indici di fabbricabilità delle zone non ancora edificate» per avere un rapporto migliore fra abitanti insediati e attrezzature di servizio. Le indagini furono aggiornate e riportate nella relazione generale della “variante del PRG adeguamento agli standard urbanistici” (Del. CC n. 71 del 18/12/1989 e n. 46 del 05/03/1990), seguente la “manovra urbanistica”, con tutte le carenze di standard per zone omogenee, delibera del Consiglio Comunale n. 189/86.
8 Una seria amministrazione politica avrebbe favorito il disegno urbano e non i processi speculativi poiché la corretta pianificazione è un obbligo di legge che costruisce diritti agli abitanti (standard), ma finora negati. Solo un adeguato disegno urbano progetta la dotazione di servizi al fine di abbattere le disuguaglianze territoriali. Si pensi all’importanza fondamentale di scuole innovative e agli spazi verdi necessari per i bambini, che costituiscono il cuore della famosa “cellula urbana” (unità di vicinato). Si pensi all’importanza di una corretta geometria delle strade (larghezza) e delle piazze per offrire luoghi di convivialità e opportunità per inserire piste ciclabili. In tutti i quartieri non esistono né scuole adeguate agli standard previsti dal Miur (linee guida 2013), e né spazi verdi attrezzati (con l’eccezione degli interventi realizzati presso la lungoIrno ed a Mercatello), mentre in quasi tutte le strade salernitane, mal progettate, è impossibile inserire una pista ciclabile perché gli edifici occupano gli spazi che dovevano essere destinati ai marciapiedi, ai parcheggi, al verde pubblico e ai servizi. I danni più evidenti sono rappresentati dalla distruzione delle colline con le lottizzazioni situate lungo le famigerate via Seripando, via la Mennola, via Calenda, Sala Abbagnano. Gravi carenze di standard e disuguaglianze territoriali sono nella dispersione urbana percorrendo via Pio da Pietralcina che porta sulle colline di Casale, Giovi, Piegolelle. Queste disuguaglianze continuano nella valle dell’Irno, e negli ambiti rururbani lungo le conurbazioni dentro la città estesa, una verso Giffoni, un’altra verso Montecorvino, e un’altra lungo la linea costiera che conduce ad Agropoli.
9 Se volessimo sintetizzare un indicatore di benessere per la pianificazione urbanistica sicuramente faremo degli errori poiché il processo di sintesi tende ad omettere, e la cultura progettuale ha già individuato la misura delle quantità attraverso lo standard mq/ab. Esiste, comunque, un’altra “misura” che si aggiunge allo standard, ed è il concetto di benessere, di ben-vivere, e sicuramente l’architettura e l’urbanistica hanno come obiettivo proprio il soddisfacimento del ben-vivere che trova un senso pieno quando si distingue dal sopravvivere che significa sotto-vivere, «essere privati delle gioie che la vita può portare». La ricerca del ben-vivere comporta aspetti psicologici, morali, di solidarietà e di convivialità, e ciò richiede l’insegnamento di un saper vivere nella nostra società; e dal punto di vista urbano, significa progettare servizi e spazi adeguati nella città, e nei luoghi urbani e rurali significa coniugare il disegno urbano con l’uso razionale delle risorse; quindi misurare e osservare la morfologia urbana per interpretarne un corretto assetto del territorio può aiutare la progettazione di luoghi di benessere.
complessa orografia territoriale perché connotata da più sistemi naturali: vallivo-fluviale, collinare e pianeggiante
Un ottimo modello di riferimento è l’esperienza bavarese SoBoN (Sozialgerechte Bodennutzung, “utilizzo del suolo socialmente equo”) perché ha dimostrato un buon recupero di standard, ma soprattutto la capacità di costruire la cosiddetta “città pubblica” coniugando interessi pubblici e privati10. Dove si potrebbe applicare nel caso di Salerno? Consideriamo l’area dell’attuale scalo ferroviario presente nel cuore della città ma oggetto di interessi immobiliari (FS Sistemi Urbani srl) di Ferrovie dello Stato, proprietaria dei suoli. L’area potrebbe essere sfruttata per applicare una nota strategia di rigenerazione urbana: Transect Oriented Development (TOD), che ha la specificità di progettare funzioni pubbliche direttamente collegate alla mobilità ferroviaria per stimolare una mobilità sostenibile.
Censendo le aree abbandonate, sottoutilizzate ma già urbanizzate, sarà possibile progettare nuovi scenari urbani utili per i trasferimenti di volumi, indispensabili nei processi di rigenerazione urbana.
La forma urbana della città estesa salernitana è chiara, si tratta di una città lineare (organica, intricata e compatta, poi reticolare nel comune centroide, e di forma lineare lungo le conurbazioni vallive e costiere, e con alta dispersione sui pendii e sui crinali delle colline) e questa dovrebbe diventare una “città giardino lineare” rinaturalizzando le proprie risorse: fiumi e fascia costiera. Nel risolvere i conflitti ambientali e sociali determinati dal disordine urbano sarebbe corretto intervenire nei cosiddetti “spazi di mezzo” fra il fiume Irno e le agglomerazioni esistenti proponendo carichi urbanistici medi e tipologie edilizie adeguate, che abbiano il carattere del genius loci (studi morfo-tipologici) o rispondente alla tradizione europea. Si tratta di un percorso di ricostruzione della città estesa, e la morfologia assume un ruolo prioritario per progettare lo spazio pubblico (“spazi di mezzo”). In letteratura lo “spazio di mezzo” è quello privato/pubblico fra gli edifici, ma nel caso salernitano si tratta anche dello spazio verde fra le sponde del fiume ed impropriamente anche quello della fascia costiera.
10 Il recupero diretto del plusvalore non è stato ancora sfruttato in Italia. Un’efficace gestione dei piani di trasformazione urbana caratterizzati dalla rigenerazione urbana dentro le zone consolidate, è rappresentata dal modello SoBoN (Sozialgerechte Boden Nutzung = utilizzo del suolo “socialmente equo”) utilizzato a Monaco di Baviera e caratterizzato dal prelievo diretto dei surplus fondiari ed immobiliari. L’esperienza tedesca ha saputo sviluppare efficaci sistemi di cattura delle rendite per costruire la città pubblica tassando 2/3 del valore atteso ma creato dal progetto di rigenerazione urbana. L’Amministrazione ha elaborato l’assetto generale delle aree definito dallo “schema coordinatore unitario”; poi definì i principi essenziali di ripartizione del plusvalore; ed ancora i progetti di rigenerazione per controllare la forma urbana e le scelte assunte, ed infine l’analisi dei singoli progetti