Go, gebiedsontwikkeling in beweging #2

Gebiedsontwikkeling in beweging #2 Corporaties aan de ketting? p6

Go 3x op projectbezoek p2 - p32 - p42

GeĂŻntegreerde herontwikkeling in Kaapstad p12 Voorjaar 2015 / â‚Ź12,50

Thema Organisatiekracht 1

‘In vijf jaar Deltaprogramma is de praktijk van onteigening omgeslagen naar een praktijk van meekoppelen van belangen: veiligheid in combinatie met stedelijke ontwikkeling en verhoging van de ruimtelijke kwaliteit. Je vraagt mensen te helpen een oplossing te vinden. Wij hebben in Nederland op dit domein een eigentijdse overheid georganiseerd.’ Wim Kuijken, Deltacommisaris

2

G 0 Organisatiekracht in Gebiedsontwikkeling Voor het versterken van economische concurrentieprofielen van steden is groeiende aandacht. Waar moeten steden zich op richten? Naast een brede maatschappelijke discussie over vraagstukken zoals waterbeheer, gezondheidszorg en energiebeleid, is er steeds meer oog voor het belang van organisatiekracht. In gebiedsontwikke­ ling is hier veel ervaring mee opgedaan.

Op een groeiend aantal plekken wordt vanuit diverse invalshoeken samenge­ werkt om maatschappelijke uitdagingen concreet gestalte te geven. Ernest J. Wilson, decaan van de USC Annenberg School for Communication and Journa­ lism, introduceerde in deze context de ‘quad leaders’. Mensen die zich bewegen tussen ondernemingen, overheden, maatschappij en universiteit.

Een stip op de horizon blijft belangrijk, maar niet zonder het bij elkaar brengen van diverse invalshoeken en het luisteren naar geluiden uit de samenleving.

Dit kwam ook mooi naar voren in de woorden van Deltacommissaris Wim Kuijken tijdens het Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling dit voorjaar. Waar voorheen de aanpak reactief van aard was, legt Kuijken uit, en bescherming

voornamelijk door harde infrastructuur werd geboden, is met het programma Ruimte voor de Rivier voor het eerst grootschalig ingezet op het mitigeren van gevolgen van klimaatverandering. Dit gebeurt bovendien door middel van ruimtelijke oplossingen op grond van gecombineerde functies en belangen.

Met het Deltaprogramma is deze lijn voortgezet. Ruimtelijke oplossingen, zoals de nieuwe boulevard van Scheve­ ningen, waarin de zeedijk is geïntegreerd, en de dijkteruglegging bij Lent, die een Nijmeegs ‘Île de la Cité’ zal laten ontstaan, illustreren de toenemende vervlechting van stedelijke ontwikkeling en waterveiligheid. In Katwijk is een dijk in combinatie met een parkeergarage gemaakt, vertelt Kuijken. ‘Er ontstaat een nieuw type multifunctionele projecten waarin misschien zelfs private partijen gaan meedoen.’

Deze resultaten zijn geboekt mede door een volledige omslag in de werkwijze van de Rijksoverheid. Met het Delta­ programma is resoluut afgestapt van een top-down opgelegde, in beton gegoten planvorming; er is adaptief gewerkt – inspelend op actuele inzichten en ontwikkelingen – en in gemeenschappe­

lijkheid, betoogt Kuijken: ‘Rijksoverheid met maatschappelijke organisaties, bedrijven en overheden op alle niveaus.’

Dit vraagt wel om ‘bestuurders met lef en projectleiders met gezag op inhoud en gezag op het proces’. In vijf jaar Delta­ programma is de praktijk van onteigening omgeslagen in een praktijk van meekop­ pelen van belangen: veiligheid in combinatie met stedelijke ontwikkeling en verhoging van de ruimtelijke kwaliteit.

‘Je vraagt mensen te helpen een oplossing te vinden.’

Vanuit diverse perspectieven belichten we projecten met innovaties in wijk­ economie, (big) data en services.

Een bijdrage over de uitdagingen waar corporaties en beleggers na de novelle van Blok voor staan. Ook aandacht voor sociale uitdagingen met een internatio­ nale reflectie op herontwikkeling in Kaapstad. En natuurlijk een terugblik op ons voorjaarscongres over organisatie­ kracht in de Nederlandse praktijk.

Agnes Franzen Directeur Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG)

1

ZOHO — Rotterdam

G0ing places — 1

Van blinde vlek naar hotspot 2

Van links naar rechts: Bart Kesselaar, Jeroen Laven, Jan van de Ree en Paul Elleswijk

tekst Jeroen Mensink

Om meer levendigheid en kwaliteit toe te voegen aan de buitenruimte in ZOHO, is een prijsvraag uitgeschreven onder jonge ontwerpers voor een ‘parklet’. Voor het object, dat tevens dienst­doet als tijdelijk terras, zijn drie parkeerplaatsen (waar nooit een auto stond) opgeofferd. Op 19 mei 2015 is het winnende ontwerp van Lodewijk Bosman officieel geopend.

Het Zomerhofkwartier in Rotterdam transformeert van een verloederde, vergeten plek centraal in de stad tot een bloeiende locatie waar stadmakers met vereende organisatiekracht in samenwerking met woningcorporatie Havensteder en de gemeente Rotterdam hands on de verbetering van de buurt oppakken. Een gesprek met Jeroen Laven van Stipo, Paul Elleswijk en Bart Kesselaar van Havensteder en Jan van de Ree van de gemeente Rotterdam.

Aanloop

Paul Elleswijk: ‘Ongeveer tien jaar geleden heeft Havensteder een aantal kantoorgebouwen gekocht met het idee deze te slopen en woningen te bouwen. In 2006 is een plan opgesteld met hoge ambities voor een levendig en stedelijk gebied, met een markthal, zwembad, horeca, theater en een pannakooi.

Drie jaar geleden kwamen we tot de conclusie dat we dat niet meer zelf gingen realiseren. Maar wat moesten we dan met die kantoorgebouwen? Na jaren van weinig aandacht en onderhoud was het Zomerhofkwartier een vergeten plek in de stad geworden waarvan de kwaliteiten bijna onzichtbaar waren geworden. Het gebied ligt zo centraal in ons woningbezit dat dichttimmeren en wachten tot de crisis overwaait geen optie was. Dat was het begin van een andere aanpak, waarbij we niet meer grootschalig investeren. Dat hebben we dan ook heel duidelijk aan de buitenwereld laten weten. In ons eentje gingen we het niet redden en daarom zijn we al snel bij Stipo terecht­ gekomen om mee samen te werken. Als een van de eerste

partijen zijn ze zelf in ZOHO gaan zitten en brachten daarmee ook nieuw elan naar het gebied.’

Jeroen Laven: ‘We zagen dat het een kansrijk gebied was en hebben twee afspraken gemaakt. Wij krijgen als Stipo de kans om voor een bepaalde periode het Gele Gebouw in te vullen en nemen het voortouw om hier de juiste huurders bij te zoeken.

De tweede afspraak is dat we op gebiedsniveau mee mogen helpen om het idee van Havensteder over slow urbanism vorm te geven.’

Voortbouwen op eerdere initiatieven

Rond 2012/2013 is een omslagpunt bereikt en sindsdien wordt de vernieuwing van het Zomerhofkwartier gebiedsbreed ingezet. Laven: ‘Maar wel voortbouwend op initiatieven die al eerder waren opgezet. Iedereen kent wel het blauw-witte gebouw van Codum, blikvanger en naamgever van de buurt.

En het ‘Nu Hier’-terrein, op de nogal verpauperde plek van een afgebrande discotheek waar je liever niet kwam en waar allerlei bottom-up-initiatieven zijn ontstaan. Daar is nu ook – in een oud treinstel – Gare du Nord gevestigd, het enige biologischveganistische restaurant van Nederland, waar mensen vanuit het buitenland naartoe komen. Het grote verschil is dat we nu op de schaal van het hele gebied werken en dat is wel de sleutel voor de vernieuwing geworden.’

Denken op gebiedsniveau

Laven: ‘Je kan op verschillende manieren kijken naar die verandering naar werken op gebiedsniveau. Sowieso hoort het in de ontwikkeling van het vak van stedelijke ontwikkeling.

En wanneer je het puur financieel bekijkt, de exploitatie op 3

gebouwniveau is soms heel moeilijk rond te krijgen. Zeker als je een maatschappelijke functie wilt huisvesten. Omdat wij op gebiedsniveau werken, kunnen we verevenen binnen het gebied. We kunnen daarom niet alleen marktpartijen huis­ vesten, maar ook de sociaal-maatschappelijke doelstelling voor Havensteder verwezenlijken.’

'Wij zien meer en meer de potentie vanuit het gebied zelf, ook door het succes van het Waterplein.'

Elleswijk: ‘Onze sociale huurwoningen liggen vooral in de aangrenzende wijken. Waar wij op sturen is waardecreatie die ook relevant is voor onze bewoners. Dat mensen uit de buurt hier in ZOHO aan de slag kunnen en dat het hier veiliger wordt.’

verschillende ruimtelijke professionals niet alleen bezig met hun vak, maar ook met het daadwerkelijk maken van die stad.

Als partijen die gezamenlijk een verantwoordelijkheid voelen voor Rotterdam en voor de publieke zaak’.

Rol overheid

‘Het is nadrukkelijk geen broedplaats met alleen maar creatieve industrie, je hebt hier ook mensen die vanuit sociale vernieu­ wing bezig zijn met de wijk. Het zijn wel allemaal ondernemers die heel bewust kiezen voor deze locatie en dat doe je alleen maar als je de potentie van het gebied voor de stad ziet.’

Jan van de Ree: ‘Ruim twee jaar geleden is de gebiedsafspraak voor de Agniesebuurt opgesteld en daar staat voor het Zomerhofkwartier ten aanzien van de inzet van de gemeente maar één zinnetje in: dat wij zo soepel mogelijk om zullen gaan met het toepassen van wet- en regelgeving. Vanuit stadsontwik­ keling hebben wij in de beginperiode eigenlijk nauwelijks meer gedaan dan dat. Nu is wel een kantelmoment ontstaan. Omdat steeds meer partijen zich blijvend in ZOHO vestigen en steeds meer met het gebied willen, kijkt men ook weer meer naar de gemeente. En doen we inmiddels meer dan alleen het “soepel toepassen van wet- en regelgeving”. Wij zien meer en meer de potentie vanuit het gebied zelf, ook door het succes van het Waterplein. Die buitenruimte, daar beginnen wij ons nu steeds meer tegenaan te bemoeien.’

Ondernemers in ZOHO

Laven: ‘De partijen die hier naartoe komen, gebruiken ZOHO als showcase voor hun eigen vak en gebruiken de wijk om nieuwe dingen uit te proberen, waaronder andere businessmodellen.

Wij zijn hier allemaal iets aan het ontwikkelen en krijgen daar ook de credits voor.’

‘Net als Pakhuis de Zwijger heeft AIR de benaming stadmakers opgepakt. Het is niet toevallig dat wij een van de cases zijn voor het Stadmakerscongres dit jaar, want in ZOHO zijn allemaal

Jeroen Laven is ‘publiek ontwikkelaar’ en partner bij Stipo, bureau voor stedelijke ontwikkeling. Na vele rollen te hebben vervuld voor opdrachtgevers, als adviseur, project- of proces­ manager, kwam Stipo erachter dat ze steeds vaker van strategie tot en met de uitvoering betrokken bleven bij projecten. Als waren ze een soort ontwikkelaar, maar dan wel een ontwikkelaar voor de publieke zaak. Het ZOHO-kwartier is een van de eerste gebieden waar ze die rol ook echt op zich nemen.

4

Paul Elleswijk is projectleider bij woning­ corporatie Havensteder en sinds 2012 betrokken bij ZOHO. Hij is een van de initiatiefnemers voor de nieuwe aanpak van de ontwikkeling van het ZOHO-kwartier.

Experimenteerplek en netwerk

Elleswijk ziet ZOHO als een experimenteerplek: ‘Als jouw idee waarde toevoegt aan het gebied of aan het gebouw, dan bieden wij een netwerk van partijen die jouw idee verder helpen.

Daarmee wordt het ook interessant om het hier te komen ondernemen.’

Bart Kesselaar voegt toe: ‘Als manager strategie ben ik verantwoordelijk voor de strategische ontwikkeling van ons vastgoed. Een van onze doelstellingen bij de start van ZOHO was om te leren van andere manieren van ontwikkelen. Dat is best een zoektocht. Het is gemakkelijk bedacht en gezegd. Een van de dingen die we geleerd hebben, is dat als je dingen loslaat en je minder bemoeit met dingen waar je je altijd mee bemoeide, ook gewoon hele mooie dingen ontstaan, zoals dit ZOHO-kwartier. Corporaties zijn gewend om alles zelf te willen regelen, maar waar het gaat om vastgoedontwikkeling neemt de rol voor corporaties steeds verder af. We hebben hier wel geleerd dat je als corporatie bepaalde dingen kan loslaten zonder je eigen belang te schaden.’

Bart Kesselaar is manager strategie bij woningcorporatie Haven­ steder. Hij is tweeënhalf jaar geleden in zijn vorige functie als manager gebiedsontwik­ keling voor Havensteder in de regio Noord nauw betrokken geraakt bij ZOHO.

Jan van de Ree is gebiedsaccountmanager voor de gebieden Noord en Kralingen-Crooswijk voor het Cluster Stadsontwikkeling van de gemeente Rotterdam en is nu ruim twee jaar betrokken bij ZOHO.

Businesscase

Toekomst

Laven: ‘Ook vanuit Stipo zijn we in ZOHO ons vak opnieuw aan het uitvinden en dat passen we elders weer toe. Het Stad­ makerscongres van AIR in Rotterdam helpt ons daarbij door erop te wijzen dat we in ZOHO nog een zekere financiële slimheid missen op gebiedsontwikkelingsniveau. Zij hebben Mark Rabbie gevraagd om ons daarbij te helpen en die lessen straks breder te delen, ook voor andere gebieden. Op dat Stadmakerscongres komen de eerste resultaten naar buiten.

Ook op rijksniveau, in het MIRT-onderzoek Verstedelijking Zuidvleugel, is het Zomerhofkwartier een van de casussen om van te leren en om experimenten in toe te passen. Bijvoorbeeld met flexibele leefcontracten, waarbij geen onderscheid meer gemaakt wordt naar de functies wonen of werken.’

Hoe ziet het gebied er over tien jaar uit? Zien we dan alsnog woningbouw verschijnen? Elleswijk: ‘Met die bril kijken we wel nog steeds naar deze plek. Een van de streefdoelen is dat dit een levendig stuk stad wordt. Of wij dat als Havensteder zelf doen of dat wij zorgen dat andere partijen dat gaan realiseren, weet ik nog niet. Voorlopig is het niet onze ambitie om dat zelf te doen, maar wel dat het hier gaat komen. Juist met het idee van die wijken rondom ZOHO, waar wij in ieder geval de komende vijftig jaar eigenaar blijven van de sociale woning­ bouw, hebben wij belang bij goede, nieuwe ontwikkelingen die complementair zijn voor onze bewoners.’

Laven: ‘Stipo heeft een huurcontract voor tien jaar getekend. Je ziet dat ook andere partijen op zoek zijn naar manieren om zich langer te committeren aan het gebied. Daar spreekt ook uit dat partijen, met elkaar, dit gebied een stap verder willen brengen.

In dit soort gebieden is het vaak een automatisme – helemaal onbedoeld – dat creatieve economie daar naartoe trekt en zorgt dat het gebied meer waard wordt, waarna de commer­ ciële huurders komen. Dat is hier niet de insteek.’

‘We hebben gewoon de mazzel dat we zo’n gebied hebben waar we nieuwe dingen kunnen uitproberen. Dat past ook bij wat Rotterdam, als stad van het laboratorium, nu graag wil zijn.’

Kesselaar: ‘Het gaat ons niet alleen om het Zomerhofkwartier zelf, het moet toegevoegde waarde hebben voor de bewoners – onze huurders in de omliggende wijken – zoals die verbeterde veiligheid en toegenomen werkgelegenheid. Het is hier daadwerkelijk veiliger geworden en ook bewoners geven het signaal terug dat het hier leefbaarder geworden is. Bewoners zien dat de buurt verbetert, dat is heel veel waard.’

‘We nemen die periode van tien jaar ook om te onderzoeken hoe het daarna verder kan, al gaan we natuurlijk zo snel mogelijk, parallel daaraan, beginnen met de implementatie.

Als we er tijdens die ontdekkingstocht achter kunnen komen hoe de huidige huurders hier langer kunnen blijven, op een manier dat het ook nog eens goed is voor Havensteder en de omliggende wijken, dan zou dat helemaal fantastisch zijn.’

Ruimtelijke strategieën

Een van de strategieën om de openbare ruimte te verbeteren, is het openmaken van de plinten van gebouwen door dichte gevels op de begane grond te vervangen door transparante.

Wat zijn andere (ruimtelijke) strategieën om dat te bereiken?

Laven: ‘Die buitenruimte is voor ons heel belangrijk. We hebben hier voor de deur de “parklet” gemaakt – een bijzonder object, dat ook dienstdoet als tijdelijk terras – door een aantal parkeerplaatsen die niet gebruikt werden te transformeren in een aantrekkelijke buitenruimte, die bovendien aanhaakt bij ideeën van de gemeente over klimaatbestendigheid en wateradaptatie. De ondernemers in het Gele Gebouw hebben de prijsvraag uitgeschreven en het winnende ontwerp is recent opgeleverd.’

Zie ook:

→ www.ZOHOrotterdam.nl

→ www.hetgelegebouw.nl

5

Organisatiekracht

6

tekst Agnes Franzen

Per 1 juli 2015 kent Nederland een nieuwe Woningwet

De Tweede Kamer stemde op 11 december 2014 unaniem in met de novelle* voor de nieuwe Woningwet. Afgelopen maart is deze aanvaard in de Eerste Kamer. De novelle beoogt de verbetering van het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een louter maatschappelijke taak.

Daartoe worden de Woning­wet en een aantal andere wetten gewijzigd.

Komende tijd zal er veel veranderen voor de praktijk van woningcorporaties in Nederland. Veel corporaties zitten midden in het veranderingsproces. Wat betekent de wet nu precies voor woningcorporaties, hun partners en andere stakeholders? Een belangrijke uitdaging is het ontwikkelen, vasthouden en delen van kennis. De Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG) heeft de afgelopen maanden diverse bijeenkomsten georganiseerd over de betekenis van de nieuwe wetgeving. In samenhang met andere (financiële) maatregelen waar corporaties mee te maken hebben, zoals de verhuurdersheffing, levert de novelle urgente vragen op. Welke activiteiten nemen corporaties nog wel ter hand en welke niet meer? En worden de taken die corporaties niet meer of in mindere mate op zich kunnen nemen, opgevan­ gen door marktpartijen? Voorbeelden hiervan zijn de bouw van huurwoningen in de vrije sector (700-900 euro), maatschappe­ lijk vastgoed en het risicodragend deelnemen aan herstructure­ ringen en gebiedsontwikkelingen. * Een novelle is een wetsvoorstel dat dient ter verbetering of aanvulling van een wetsvoorstel dat reeds bij de Eerste Kamer aanhangig is of al wel is aangenomen, maar nog niet van kracht is geworden.

Een gevolg van de nieuwe Woningwet is dat corporaties zich administratief of juridisch dienen te splitsen in twee aparte bedrijfsonderdelen. In de eerste tak worden de zogeheten Diensten van Algemeen Economisch Belang uitgevoerd (DAEB).

Dit betreffen de kerntaken waarvoor via geborgde leningen staatssteun gegeven wordt. In de tweede tak worden alle ‘niet-DAEB-activiteiten’ ondergebracht, zoals de geliberaliseer­ de en een deel van de te liberaliseren huurwoningen, winkels en bedrijfspanden. Deze activiteiten moeten binnen een redelijke termijn marktconform worden geherfinancierd. Nieuwe niet-DAEB-activiteiten zijn in bepaalde omstandigheden toegestaan, mits ze bijdragen aan de uitvoering van de kern­ taak, zoals bij herstructurering van sociale woningcomplexen tot vrijesector- of koopwoningen en wanneer er geen marktpar­ tijen zijn die dezelfde activiteit willen uitvoeren. Ook moeten de risico’s van deze activiteiten beperkt blijken.

Aanloop naar herziening Woningwet

Het Rijk is per saldo al twee decennia bezig met de wetsherzie­ ning, vanaf het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) in 1997. Verschillende bewindslieden hebben eraan gewerkt: staatsecretaris Remkes, die omstreeks 2000 met een voorstel kwam, minister Dekker, die in 2005 de discussie over staats­ steun aanjoeg en minister Van der Laan, die in 2009 een herzieningswet indiende. Er kwam pas beweging in na de incidenten bij corporaties, met als grootste de SS Rotterdamaffaire van Woonbron en het derivatendebacle van Vestia. Er volgde een pittige parlementaire enquête en toen ontstond een gevoel van urgentie. De novelle is in lijn met de stelling van de

7

Organisatiekracht voorzitter van de parlementaire enquête­ commissie, Roland van Vliet: ‘Niet-DAEB is niet doen’.

Het aan banden leggen van staatssteun voor niet-DAEB-activiteiten maakt het zoals gezegd voor corporaties moeilijk om nog commerciële activiteiten te ondernemen. Dit mag alleen bij opgaven die marktpartijen niet op zich nemen en waarvan de gemeente wil dat de corporatie deze toch realiseert. Een voorbeeld is herstructurering in Rotter­ dam-Zuid met duurdere huur en koop, waarbij het Rijk de financiering onder­ steunt, omdat projectontwikkelaars niet wilden investeren in nieuwbouw. Een uitzondering op de regel.

Voor het ondernemen van niet-DAEBactiviteiten zijn er meer ‘hoepels’ waar

woningen met een huur boven de 710 euro te bemoeilijken. Vraag is of beleggers de ontwikkeling van woningen in dit segment op zich zullen nemen.

Viviane Regout (directeur Investeren en Ontwikkelen bij Ymere): ‘De discipline­ rende impact van de verhuurders­heffing is veel groter dan de herziene Woningwet ten aanzien van de investeringscapaciteit (nieuwbouw door) van corporaties. Door jarenlang afwaarderen is de ruimte om te investeren niet gegroeid. Deze jaarlijkse bijdrage van corporaties aan de schatkist wordt de komende jaren nog niet goedgemaakt door de potentiële huurverhogingen die doorgevoerd mogen worden. En dat heeft direct effect op de nieuwbouwproductie, die daardoor veel lager is geworden.’

‘De samenwerking tussen corporatie en belegger hoeft zich niet toe te spitsen op één locatie; het kan ook door een programmatische samenwerking die op meerdere locaties betrekking heeft.’ de corporatie doorheen moet springen, zoals een aanvangsrendement van minimaal 5,5 procent voor vrijesector­ huurwoningen en de noodzaak om externe financiering te genereren. Als corporaties hieraan niet voldoen kunnen ze failliet gaan, waardoor ze wel twee keer nadenken over commerciële activiteiten.

Tegelijkertijd bestaat er een grote behoefte aan woningen in de vrije sector met een huur van 700-900 euro. Het kabinet wil scheefwonen (momenteel 25 procent van de huurders) tegengaan en de doorstroming op de woningmarkt bevorderen. De IVBN (Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed) pleit voor een level playing field: tegen corporatiewoningen van 100 vierkante meter voor 500-600 euro valt niet op te concurreren, die huurprijs is niet marktconform. Uitgangspunt van de verhuurdersheffing en de herziene Woningwet is dan ook dat corporaties niet concurreren met marktpartijen, door nieuwbouw van koopwoningen en

8

Het beeld van hoe corporaties met de nieuwe regelgeving omgaan is gedifferen­ tieerd, blijkt in de praktijk. Dit is afhankelijk van de lokale vraag/markt, de financiële situatie/solvabiliteit en de ambities van de corporaties. Wat de corporaties gemeenschappelijk hebben is het zoeken naar een nieuwe legitimatie en missie. Twee voorbeelden van een nieuwe positionele oriëntatie van de corporaties volgens Victor Schaap (directeur Woningmarkt bij het ministe­ rie van Binnenlandse Zaken): het eerste is een corporatie die zich louter op starters richt en alleen woningen met een reële huur van maximaal 550 euro in bezit houdt en grote woningen afstoot.

Tweede voorbeeld is een corporatie die zich terugtrekt uit het marktsegment en zich alleen op de onderkant van de huursector richt, met een huurplafond van 618 euro. Huren hoger dan 618 euro van woningen in sociale complexen in de portefeuille worden waar mogelijk verlaagd, en overige woningen worden afgestoten.

Maatwerk In de eerste editie van de College Tour georganiseerd door Ymere en de SKG gaf Pierre van Rossum van de gemeente Amsterdam aan dat hij verwachtte dat de markt alle woningproblemen oplost. Volgens Hedy van den Berk (bestuurs­ voorzitter Havensteder) gebeurt dat in Rotterdam niet. ‘Het probleem met de Woningwet is dat die als een deken over heel Nederland wordt uitgerold. Het idee dat de markt het wel oplost, is in Rottterdam zeer zeker niet van toepassing. In Amsterdam zal dat in sommige gebieden ook niet zo zijn. In gebieden waar de markt wel de oplossing is, is de weg omhoog al begonnen.

In andere gebieden is de lange adem van corporaties nodig. Daar zijn flinke investeringen vereist. Dat is de opgave waar we in Rotterdam mee te maken hebben. Corporaties hebben grote posities in wijken, waarmee ze noodzakelijke veranderingen kunnen doorvoeren. De aanpak is alleen preciezer geworden, het is meer maatwerk. Maar we kunnen dus nog steeds aan de wijkontwikkeling bijdragen. Ik zie wel dat er een aantal locaties in Rotterdam is waar grootschalige bewegingen nodig zijn.

Marktpartijen zijn echter afwezig en corporaties springen ook niet in het gat. Daar ontstaan dan de problemen.’

Beleggers: ‘geld zoekt project’

Wim Wensing (directeur Investment Management bij Amvest) stelt dat hij als ontwikkelaar-belegger blij is met de novelle, omdat deze een level playing field creëert. Dit door staatssteun aan ontwikkelende corporaties aan banden te leggen, iets waar de IVBN in de afgelopen jaren hard voor heeft gestre­ den. Er is nu duidelijkheid over wat corporaties wel en niet mogen. De novelle en de verhuurdersheffing nemen politieke risico’s weg voor beleggers. Die vormen voor hen een belangrijke factor bij investeringsafwegingen.

Amvest is project- en gebiedsontwikke­ laar en fondsmanager, met als klanten onder meer pensioenfondsen. De totale omvang van de fondsen onder manage­

Vrije sector en kleinere woningen

In hoeverre marktpartijen in het gat van de bouw van woningen met een huur van 700 tot 900 euro stappen, is sterk locatieafhankelijk. Het perspectief op waardeontwikkeling van een gebied vormt een belangrijke factor voor beleggers om al dan niet in een ontwik­ keling te participeren. De zorg van Viviane Regout (Ymere) dat marktpartijen niet gauw bereid zijn om te investeren in huurwoningen van 700-900 euro op de minder populaire gebieden − binnen de ring van Amsterdam wil iedereen wel − spreekt Wensing dan ook tegen: ‘Wij zijn bereid er volop in te beleggen.

Alles boven de 710 euro is voor ons interessant, waarbij we wel graag wat afstand houden van het (risicovollere) segment net boven de 710 euro. Dat

Pierre van Rossum

‘We hebben in dat actieplan gesteld dat corporaties minimaal 500 sociale huur­ woningen per jaar gaan bouwen in Amsterdam.’

ment bedraagt 19.000 woningen met een marktwaarde van 2,75 miljard euro.

Sinds de crisis hebben veel beleggende ontwikkelaars hun ontwikkeltak afge­ bouwd. Amvest is een van de weinige overgebleven investeerders, vanuit de overtuiging ‘dat we als ontwikkelaar het beste beleggersproduct kunnen realise­ ren’. Institutionele beleggers vormen weliswaar een veel kleinere sector dan de corporatiesector, maar vormen toch een belangrijke partij in de afname van nieuwbouw (in goede tijden 5 tot 10 procent). Door inkoop van woningen nemen ze ontwikkelrisico’s weg. Na tien tot twintig jaar stoten de institutionele beleggers hun woningen weer af.

In het algemeen stelt Wensing dat het momentum goed is: beleggers staan letterlijk in de rij, omdat het in de huidige conjunctuur gunstig inkopen is. Ook structureel zijn de fundamenten van de Nederlandse woningmarkt goed. De overheid heeft hier een rol in, door de voordelen van ‘oranje beleggen’ onder de aandacht te brengen bij pensioen­ fondsen.

laten de portefeuilles van beleggers ook zien: de hoogst gepositioneerde heeft een gemiddelde huur van ruim 900 euro, maar bij veel portefeuilles (waaronder de grootste) ligt het gemiddelde lager.

Het middensegment is juist interessant, omdat de vraag naar woningen in deze prijsklasse het grootst is.

Dit zien we ook in Den Haag, een stad met een relatief kleine geliberaliseerde huursector. Gezien de vraag naar vrijesectorhuurwoningen heeft de stad wat achterstand in te halen. Een voorbeeld is de gebiedsontwikkeling van het Laakkwartier rond de Haagse Hoge­ school, waar Amvest als belegger in participeerde. Na de crisisjaren zit de productie van huurwoningen van 700-900 euro weer in de lift; vorig jaar zijn 890 van de in totaal 1.700 gereali­ seerde huurwoningen door beleggers in portefeuille genomen en dit jaar wordt een vergelijkbaar aantal verwacht. Er is buitenlands kapitaal aangetrokken en corporaties en beleggers namen delen van de portfolio van Vestia over. Den Haag werkt met preferred suppliers,

Tijdelijkheid als aanjager ‘Wat je ziet is dat in de tijdelijkheid van de situatie waarin er even niks gebeurt, er van alles gebeurt’, aldus Hedy van den Berk (Havensteder). ‘Er komen partijen met ideeën op. Ondernemers en bewoners die kansen zien op deze locaties. Zij dwingen ons om na te denken over de bewegingen die we nu moeten maken. Van onderop initiatieven faciliteren en organiseren. Zij zorgen ervoor dat dingen mogelijk worden in zo’n wijk en heel succesvol kunnen uitgroeien. Aan ons is de opgave dat wij het opschalen. Wij kunnen zo’n beweging veel breder inzetten. We zien dat bijvoorbeeld in een wijk zoals het Zomerhofkwartier. Ooit zal groot geld worden geboden voor onze objecten daar, maar voorlopig zijn het bedrijfs­ panden waarvan we blij zijn dat we er huur voor vangen. In de in tijdelijkheid ontstane vernieuwing krijgt de corporatie een heel andere rol. Het is veel klein­ schaliger, veel preciezer en veel meer in dialoog met de mensen met wie je het moet doen. Vreewijk is ook zo’n gebied.

Als corporatie werk je samen met je co-makers en bewoners om een stadsvernieuwing nieuwe stijl uit te vinden. Onze mensen raken daar enthousiast van. De kiem van de weg omhoog is er, maar het moet nog even bezinken.

Als je echt een open oor voor je omge­ ving wilt hebben, dan begint het bij je medewerkers. Die kanteling gebeurt alleen maar als je met heel veel mensen in gesprek gaat en de energie weet over te brengen. Dat is een moeizaam proces.

Een aantal mensen vindt het helemaal niet leuk. Die passen er ook niet in.’

9

Organisatiekracht

Eigen woning

Totaal

100%

Corporatiehuurwoning

56%

Overige huurwoning

31%

4.083.808

7.266.295

Bronnen: CFV & CBS

Woningcorporaties in cijfers

Onbekend

11%

2.236.587

2%

893.776

52.124

Woningverdeling Nederland 2012 Amsterdam

Rotterdam

Den Haag

Utrecht

Eindhoven

Groningen

Nijmegen

Delft

Eigen woning 25,4% Huur - corporatie 45,4% Huur - overig 26,9% Onbekend 2,3%

Eigen woning 34,2% Huur - corporatie 46,6% Huur - overig 18,1% Onbekend 1,1%

Eigen woning 45,5% Huur - corporatie 40,2% Huur - overig 13,8% Onbekend 0,5%

Eigen woning 41,8% Huur - corporatie 41,0% Huur (overig) 16,8% Onbekend 0,4%

Inkomsten per woning 2013 Huurprijsklasse corporatiebezit Tot €403,06 €403,06 tot € 618,24 €618,24 tot €710,68 toeslaggrens Hoger dan €710,68

Ruim

364.300 1.502.900 318.800 91.100

Eigen woning 47,8% Huur - corporatie 35,0% Huur - overig 16,0% Onbekend 1,2%

Eigen woning 44,0% Huur - corporatie 32,7% Huur - overig 20,9% Onbekend 2,3%

Eigen woning 42,8% Huur - corporatie 41,1% Huur - overig 15,7% Onbekend 0,4%

Eigen woning 40,4% Huur - corporatie 46,7% Huur - overig 12,2% Onbekend 0,6%

Uitgaven per woning 2013 16% 66% 14% 4%

98% van de inkomsten komt uit huur

Bedrijfslasten (incl. personeel) Rente-uitgaven Onderhoudskosten Heffingen Netto exploitatiekosten Totaal

€114 €124 €105 €2 €129 €474

Omvang investeringen 2013 (in miljoenen)

€466

€8

€4.838

€ 546

Huurinkomsten per woning (2013)

Rentebaten en andere inkomsten (2013)

Nieuwbouw huur

Nieuwbouw koop

€273

€ 137

Leefbaarheid

Energiemaatregelen

Een stijging van

18% t.o.v. 2008 (€394)

Verkoop aan particulieren

120.739 14.200

Totaal aantal verkochte woningen in 2011

Verkocht door corporaties in 2011

Kosten veranderen kosten per woning 2013 t.o.v. 2008

+7% Personeelskosten

Onderhoudskosten

Bedrijfskosten

-14%

-4%

waaronder Syntrus Achmea en Vesteda.

Daarbij wordt herstructurering niet geschuwd als het gebiedsperspectief goed is.

Zeker in gewilde gebieden als Amsterdam betekent de inzet in de prijsklasse van 700-900 euro dat je kleinere woningen realiseert. Daar is gezien de doorzetten­ de individualisering ook vraag naar: het aantal eenpersoonshuis­houdens groeit in alle G32-gemeenten. Daarbij liggen de vierkantemeterprijzen hoger dan bij woningen in de sociale huursector; 100 vierkante meter voor 500 á 600 euro is immers niet markt­conform.

Boris van der Gijp (Syntrus Achmea)

‘We investeren namens 56 pensioen­fondsen, met een langetermijnbril.

We doen het niet voor de double-digit returns, het moet voor ongeveer 7 procent rendement. We gaan op een verantwoorde manier met onze huurders om en we nemen stappen op het gebied van duurzaamheid.’

De interesse is er dus onder beleggers, maar het woningwaarderingsstelsel vormt een obstakel. In Amsterdam bijvoorbeeld is veel vraag naar lofts van circa 30 vierkante meter. Het punten­ systeem houdt echter alleen rekening met kenmerken van de woning (zoals oppervlakte). Een kleine loft wordt op basis van het puntensysteem aangemerkt als sociale huurwoning en kan daardoor niet in de vrije huursector worden aangeboden. Dit weerhoudt beleggers ervan. Differentiatie binnen het woning­ waarderingsstelsel is dus gewenst. Naast de kenmerken van de woning zelf, zou de locatie moeten worden meegewogen, bijvoorbeeld op basis van de WOZwaarde. Ook zou de grondprijs moeten worden doorberekend, wat bij een

sociale huur tot 700 euro niet mogelijk is vanwege de hoge grondwaarde. Door woningen energie­zuinig te maken, kan een rendabele (en voor huurder toch betaalbare) huur gevraagd worden.

Een andere kwestie is de vraag of het probleem van het tekort aan woningen met een huur van 500-700 euro niet impliciet is aan dit segment: het aantal eenpersoonshuishoudens neemt toe, terwijl de hypothecaire mogelijkheden met één modaal inkomen beperkt zijn.

Daarnaast willen senioren en beter verdienenden hun sociale huurwoning in deze prijsklasse niet uit.

Tot slot

Nederland heeft in vergelijking met omringende landen een sterk reguleren­ de traditie. De woningvoorraad van corporaties zal de komende jaren kleiner worden. Wellicht wordt de huurprijsgrens nog opgerekt. Een realistische visie op wat de stedelijke problemen zijn en welke oplossingsrichtingen wanneer effectief zijn, is essentieel. De meeste steden kennen gewilde en ongewilde delen om te investeren in vastgoed. Zo zijn er gebieden waar marktpartijen (nog) geen perspectief zien en corporaties onder het huidige beleid niet ingrijpen, omdat de boekwaardes daarvoor te hoog zijn. In andere gebieden is samenwerking door corporaties en beleggers op gebiedsni­ veau gewenst en komt die ook aarzelend op gang. Dit om herstructurering verder te brengen dan cherrypicking en werken binnen de grenzen van de eigen taakstel­ ling. Samenwerking draagt bij aan het realiseren van gemengde wijken.

Samenwerking tussen beleggers en corporaties is het meest kansrijk op lokaal niveau. Een voorbeeld is het Eindhovense Stadionkwartier; hier realiseerde Amvest met corporatie Laurentius 500 woningen, deels vrije sector en deels sociale huur. De twee waren min of meer ‘tot elkaar veroor­ deeld’ nadat de aannemer failliet ging, maar de samenwerking met een fondsconstructie is goed bevallen. Een ander voorbeeld is de samenwerking tussen Ymere en Amvest voor de ontwikkeling van 1.200 woningen op Overhoeks in Amsterdam.

De samenwerking hoeft zich niet toe te spitsen op één locatie; het kan ook door een programmatische samenwerking die op meerdere locaties betrekking heeft.

Een alternatief voor risicodragend investeren in gebiedsontwikkeling door corporaties is het turnkey afnemen van sociale huurwoningen binnen een gebiedsontwikkeling. Kostenreductie is mogelijk door soberdere bouw en slimmer opdrachtgeverschap, waardoor de onrendabele top soms tot nul is te reduceren.

De komende tijd zal voor corporaties steeds duidelijker worden waar de echt lastige punten liggen om rendabel verhuren en betaalbaar wonen mogelijk te houden. De mogelijkheden zullen per corporatie verschillen. Lokaal dienen corporaties en gemeenten daarom tot realistische afspraken te komen, gericht op de vraag: wat is de lokale stedelijke opgave, wat kan worden opgepakt en wat kan blijven liggen? Essentieel hierbij is de woningbehoefte goed in het vizier te houden, dit bepaalt uiteindelijk het tempo en karakter van investeringen die samen met andere partijen kunnen worden gedaan in vastgoed.

lees verder www.gebiedsontwikkeling.nu Pionieren in je eigen stad; wat zijn de woonwensen van de middeninkomens?

Met dank aan Ariënne Mak 11

G0ing abroad

Kaapstad

Van radicaal scheiden naar ge誰ntegreerd herontwikkelen 12

tekst Jeroen Mensink foto's Hein Coumou en Jeroen Mensink

Informal settlement op de Cape Flats, bewoners wonen in zelfgebouwde krotten Hout Bay, op de zuidflank van de Tafelberg, biedt plaats aan ruime vrijstaande woningen in een groene omgeving met uitzicht over de baai

Nog maar twee decennia geleden kwam de periode van apartheid formeel ten einde en werd Zuid-Afrika een democratie. Een van de beloftes van die nieuwe democratie was een huis voor iedereen. Kaapstad, waar meer dan 20 procent van de bevolking ‘informeel’ woont, staat sindsdien voor een enorme huisvestingsopgave.

Het gaat daarbij niet alleen om het ontwikkelen van een groot aantal fatsoenlijke woningen, men staat ook voor de opgave om de radicaal gesegregeerde stad te verenigen.

Jarenlang werden in Kaapstad niet alleen stedelijke functies, maar ook bevolkingsgroepen van elkaar gescheiden. Grote groepen niet-blanken werden in de tweede helft van de twintigste eeuw verbannen uit het centrum van de stad.

Bufferzones door de stad, vaak lege vlaktes met bundels infrastructuur, hielden groepen met verschillende culturen en huidskleuren zorgvuldig uit elkaar. Deze littekens van apartheid zijn nog altijd goed te zien in de stad.

Hoewel de kloof tussen de eerste en de derde wereld in Kaapstad nog altijd pijnlijk zichtbaar is, vult een opkomende middenklasse langzaam het gat tussen deze extremen. Over de afgelopen tien jaar is een geleidelijke verbetering waar te nemen in de situatie van extreme ongelijkheid. De voorheen dominant blanke binnenstad verkleurt langzaam maar zeker.

Een groeiende middenklasse laat een stijging zien van de

sociaal-economische positie van een groep die voorheen structureel werd achtergesteld. Ook het gevoel van veiligheid in de openbare ruimte is behoorlijk toegenomen. Ideaal is de situatie echter nog niet, zo realiseert zich ook de overheid.

Volkshuisvestingsopgave

Op de flanken van de Tafelberg is het fantastisch wonen. In dit deel van de stad staan prachtige Victoriaanse huizen en moderne, op Amerikaanse leest geschoeide villa’s, vaak met uitzicht over de oceaan. Deze wijken worden overwegend bewoond door de blanke, kapitaalkrachtige upper class. Hier kent de stad een bescheiden dichtheid, van zo’n 17 woningen per hectare en verplaatst men zich veelal met de auto. Wie verder van de berg woont, treft het doorgaans minder. Voor­ zieningen en werkgelegenheid zijn ver weg, de woningen zijn klein en dichtheden lopen op tot rond de 200 wooneenheden per hectare. Dit staat lokaal bekend als het 40x40x40-syn­ droom: je woont op 40 vierkante meter, 40 kilometer van je werk en spendeert 40 procent van je inkomen aan transport.

Op de Cape Flats, de winderige zandvlakte naast de berg, woont de arme bevolking in townships en ‘informal settle­ ments’. Het township bestaat uit kleine standaardhuizen – vaak door de overheid, soms door een buitenlandse weldoener gebouwd – met bescheiden voorzieningen waarvoor bewoners een klein huurbedrag betalen. Informal settlements bestaan uit zelfgebouwde krotten op illegaal in bezit genomen grond.

Deze krottenwijken concentreren zich voornamelijk langs de hoofdwegen, zoals de snelweg N2, die van de luchthaven naar het centrum leidt. Vaak lopen deze townships en informal settlements naadloos in elkaar over.

13

G0ing abroad

‘Waar in Nederland de Woningwet uit 1901 net is herzien en nog maar een beperkte kwantitatieve woningbouw­ opgave kent, staat Kaapstad sinds de afschaffing van apartheid voor een enorme huisvestingsopgave.’

Krottenwijken domineren het beeld langs de N2, de snelweg van de luchthaven naar het centrum

De behoefte aan goede, betaalbare huisvesting is groot in Kaapstad. Tussen 2012 en 2032 zijn ongeveer 500.000 extra woningen nodig in een metropoolregio met een geschatte 3,8 miljoen inwoners die in deze periode waarschijnlijk groeit naar 4,5 miljoen. Dat zijn maar liefst 25.000 nieuwe woningen per jaar. Ter vergelijking: in Amsterdam hoopt men onder gunstige omstandigheden 5.000 woningen per jaar te kunnen bouwen.

Uitbreiden of verdichten?

In Kaapstad speelt de vraag of de stad naar buiten of naar binnen moet groeien. De meningen daarover verschillen sterk.

Twee voorbeelden, van uitbreiding en verdichting, illustreren de uiteinden van het spectrum, te beginnen bij het project Wescape. Dit is een nieuw geplande ontwikkeling op zo’n 25 kilometer van het zakencentrum van Kaapstad die in 2015 van start had moeten gaan. Een holistische New Town – integraal, duurzaam en gemengd – van 31 vierkante kilometer waar in 2035 200.000 woningen voor 800.000 inwoners zouden moeten staan. Het project is een initiatief van marktpartijen: ontwikkelaars, projectmanagers en ontwerpers. De administra­ tieve grens van het stedelijk gebied van Kaapstad moest hiervoor worden omgelegd, maar die hobbel is inmiddels genomen. De politiek, met name de burgemeester, steunt deze vorm van groei. Ruimtelijke professionals en het ambtelijk apparaat van Kaapstad zijn echter een andere mening toege­ daan. Zij propageren verdichting, zoals men tracht te doen met het gebied dat bekendstaat als District Six: een onder het apartheidsregime met harde hand ontruimd en platgegooid stadsdeel pal naast het zakencentrum. De bewoners van dit stadsdeel werden op grote afstand van het centrum onder­ gebracht op de Cape Flats, waar de namen van de townships refereren aan de zorgvuldig uitgewiste straten. District Six had een blanke wijk moeten worden, Zonnebloem genaamd, maar voor de bouw kon starten, werd apartheid geschiedenis.

Nog altijd ligt dit gebied midden in de stad grotendeels braak.

Een ingewikkeld proces van landclaims van verdreven oudbewoners verhindert de ontwikkeling van dit gebied, terwijl de mogelijkheden voor verdichting van de bestaande stad hier evident zijn.

Auto versus openbaar vervoer

Wie in de blanke wijken rondom de Tafelberg woont, verplaatst zich doorgaans per auto (50 procent van het dagelijks trans­ port). Wie in de townships buiten het centrum woont, is aangewezen op het openbaar vervoer. Dat vindt vooral plaats 14

met de trein (25 procent) of met de beruchte minibusjes (13 procent). Deze taxibusjes staan bekend om hun roekeloze chauffeurs en overbelasting, wat regelmatig tot ongelukken en negatieve nieuwsberichten leidt.

De laatste jaren is een nieuwe openbaarvervoerlijn aangelegd: MyCiTi. Deze moderne buslijn is het resultaat van nationaal beleid, met bijbehorende subsidie, dat gericht is op het verbeteren van (openbaar) vervoer. Deze bus trekt ook nieuw publiek aan onder bewoners die zich voorheen alleen per auto verplaatsten. De eerste route loopt van noord naar zuid langs de kust en verbindt daarmee vooral de betere wijken met het centrum van de stad. De Cape Flats in het oosten worden door deze bus echter niet verbonden met de Kaapse centra van werkgelegenheid. De enige oostwaartse uitzondering is de non-stopverbinding van de binnenstad naar de luchthaven­ terminal, puur bedoeld voor passagiers van de luchthaven.

In feite loopt de huidige dienstregeling van MyCiTi vooral door de dunst bevolkte wijken van de stad, waar eigenlijk onvoldoen­ de draagvlak voor openbaar vervoer is. Iedereen weet dat de nieuwe ov-verbindingen juist naar het oosten zouden moeten lopen, maar op die routes blijven de taxibusjes heer en meester.

Taxibusjes zijn goedkoper, flexibeler en bieden een goed inkomen aan de chauffeur; elk busje is een private onder­ neming. Het betalen van schadevergoeding (voor gederfde inkomsten) en het omscholen van de taxibuschauffeurs tot MyCiTi-buschauffeurs is kostbaar. De stad denkt nu na over het op elkaar laten aansluiten van de buslijnen van MyCiTi en de grote, centrale hubs van taxibusjes tot een geïntegreerd netwerk.

Planningsinstrumentarium

De verschillende overheden, nationaal, regionaal en lokaal, streven naar een zo integraal mogelijke aanpak van hun beleid

ten aanzien van huisvesting en (openbaar) vervoer. Onder­ werpen die sectoraal werden bekeken, worden nu in samen­ hang bezien.

In de eerste plaats op nationale schaal. De centrale overheid werkt aan een nieuw, integraal beleidsdocument, het National Development Plan 2030. De belangrijkste doelstelling is het uitbannen van armoede en het terugdringen van ongelijkheid.

Het betreft een beleidsdocument waar verschillende ministe­ ries bij betrokken zijn, zoals we dat ook in Nederland hebben gekend ten tijde van de Vino en de Vinex. Ook ruimtelijke ordening en volkshuisvesting maken onderdeel uit van dat plan.

Een van de actiepunten is om te komen tot ‘new spatial norms and standards – sustainable cities, improving transport, locating jobs where people live, upgrading informal settlements and fixing housing market gaps’.

Op de schaal van de metropoolregio Kaapstad is het Cape Town Spatial Development Framework het belangrijkste kader. De uitwerking vindt veelal plaats aan de hand van vijfjarenplannen (Integrated Development Plans), die zorgvuldig worden gemonitord en bestuurlijk gerapporteerd. Waar de nadruk lag op het uitgeven van de door de centrale overheid beschikbaar gestelde budgetten, vindt nu een kentering plaats naar beoordeling op geboekt resultaat. Dat betekent concreet dat een buslijn voortaan wordt beoordeeld op effectiviteit en niet of het beschikbare budget is uitgegeven aan al dan niet relevante zaken.

Een serieus obstakel in het realiseren van de geformuleerde integrale beleidsdoelstellingen is de politieke werkelijkheid.

Het ANC vormt de nationale regering en is de dominante partij in alle provincies, behalve in de West-Kaap en de stad Kaap­ stad, waar Democratic Alliance (DA) regeert. Beide partijen claimen successen en leggen de schuld voor falen bij de ander.

Dat spel werkt door in beleid, maar heeft ook effect op de locaties waar de stad zich kan ontwikkelen. Het geld voor de huisvesting van de armste bevolking komt bijvoorbeeld van de centrale overheid (ANC) en die bepaalt dus hoe succesvol het volkshuisvestingsprogramma is – niet Kaapstad (DA) zelf.

De politieke rivaliteit komt de aanpak van het huisvestings­

probleem niet ten goede. Daar komt bij dat grote gebieden in de stad (bij elkaar meer dan 100 hectare) in het bezit zijn van de centrale overheid, zoals enkele (militaire) vliegvelden en terreinen met (psychiatrische) ziekenhuizen, waar Kaapstad geen zeggenschap over heeft.

Voorzichtig optimisme

Kaapstad staat voor een bijna onmogelijke opgave. In grote delen van het centrum is de dichtheid te laag voor rendabel openbaar vervoer en de dichtheden op de Cape Flats maken het onmogelijk om gelijkblijvende hoeveelheden fatsoenlijke woningen terug te bouwen op de plek van krottenwijken.

In beide gevallen zal het proces van herontwikkeling van de bestaande stad, politiek koorddansend, stapsgewijs moeten plaatsvinden. Gezien de binnenstedelijke herontwikkelings­ opgaven waar we in Nederland voor staan, is dat een proces om met belangstelling te volgen. Stadsontwikkeling in Kaapstad staat primair in dienst van verbetering van sociaaleconomische omstandigheden, door te zorgen voor huisvesting, werk, transport en veilige publieke ruimte. Naast verbetering van het bestaande, wordt ook ruimte gezocht voor nieuwe ontwikkelingen. Of dat binnen of buiten de bestaande stad zal plaatsvinden en in welke mate, valt nog te bezien.

De beleden integrale benadering lijkt nog ver weg. Niet alleen publieke partijen onderling, ook publieke en private partijen zouden veel meer gezamenlijk kunnen optrekken bij de ontwikkeling van de stad. De afdeling planning van Kaapstad geeft aan te zoeken naar manieren om samen te werken met private partijen. Een grootschalige, geïntegreerde plannings­ operatie als ons Vinexprogramma – uit een rijke traditie die we in Nederland net bij het vuil hebben gezet – en de Nederlandse publiek-private samenwerkingen kunnen daarvoor als inspire­ rend voorbeeld dienen.

← In de townships op de winderige zandvlakte van de Cape Flats staan kleine standaardwoningen dicht op elkaar ↗ Een muurschildering in District Six, aangebracht op een van de overgebleven gebouwen, eert Nelson Mandela

Met dank aan Tom Daamen

15

Essay

tekst Hans de Bruijn

– gelukkig maar, doormodderen is beter’ Je kunt geen zinnig woord over leiderschap zeggen zonder aandacht te besteden aan de context waarin een leider functioneert.

Churchill zei het ooit al: wie een goed leider in vredestijd is, is het waarschijnlijk niet in oorlogstijd – en andersom.

Wat is de context waarin leiderschap vandaag vorm moet krijgen? Het centrale concept hier is ‘interdependentie’. Onze wereld is extreem vervlochten. Alles hangt met alles samen. De Amerikaanse huizenmarkt is van invloed op onze economie. Een handjevol rebellen in Oekraïne zet onze verhoudingen met Rusland op scherp. Iedereen is van iedereen afhankelijk. Europa van Amerika, Amerika van China, China van Europa. Den Haag van het bedrijfsleven, het bedrijfs­ leven van Den Haag – en ga zo maar door.

Nederland, Europa, de wereld: het zijn spaghetti-achtige netwerken geworden.

Die spaghetti roept twee heel belangrijke emoties op. De eerste is het gevoel dat we de controle over ons bestaan kwijt zijn.

Niemand is in control – iedere bestuurder, waar ook ter wereld, weet: er zijn krachten die groter zijn dan ik. De tweede: die spaghetti-achtige wereld haalt onze morele schema’s overhoop – we weten niet meer wat goed en fout is.

Het grote voorbeeld van gebrek aan leiderschap is de eurocrisis. Wat maakt die crisis zo benauwend? Dat zijn de on­voorstelbare miljardenbedragen die worden rondgepompt. Maar vooral dat in deze crisis niemand in control lijkt te zijn –

16

niet als het om de oorzaak en al helemaal niet als het om de oplossing gaat.

Europa is niet in control. Europa moddert door. Europa neemt nooit grootse besluiten, alleen kleine besluiten, die vervolgens worden bijgesteld of uitgesteld of afgesteld. Waarom doet Europa dat?

Vanwege die spaghetti: bij de besluitvor­ ming zijn talloos veel partijen betrokken, met verschillende belangen en opvattin­ gen. Dan kun je niet daadkrachtig doorpakken.

Bovendien is er geen morele duidelijkheid.

De noordelijke landen zien zichzelf als de goodguys en zuidelijke landen als badguys: die hebben enorme schulden opgebouwd.

In het Zuiden is het morele oordeel niet zelden andersom: het Noorden heeft schandalig veel geprofiteerd van de euro – kijk maar eens naar de import en export van de Europese landen. Door de euro konden zuidelijke landen niet devalueren en zo hun export niet aanjagen. Ze zijn leeggezogen door het Noorden.

Niemand is in control en er is geen morele duidelijkheid. Het angstaanjagende is dat bijna alle vraagstukken die ons beroeren precies dezelfde kenmerken hebben.

Migratie, opwarming, de banken, de zorg,

onze pensioenen, grote infrastructurele projecten – steeds weer geldt: er zijn talloos veel partijen bij betrokken, alle­maal met verschillende opvattingen en belangen. Niemand heeft er greep op, er is geen goed of fout – daar denkt iedereen anders over.

Het leven is een aaneenschakeling van eurocrises. En natuurlijk klinkt dan de roep om leiderschap. Om daadkracht in plaats van dat doormodderen. Om houvast aan een heldere visie, om morele duidelijkheid over goed en fout.

Maar voordat we ons overgeven aan die roep om daadkracht en duidelijkheid, is het verstandig om ons de vraag te stellen wat we eigenlijk weten over leiderschap in een interdependente wereld. Want wat weten we over wat werkt en wat niet?

Daar is allereerst het prachtige boek van Harvard-hoogleraar Joseph Nye over het leiderschap van Amerikaanse presidenten, Presidential Leadership and the Creation of the American Era. Nye onderscheidt twee soorten presidenten. Je hebt er met een visie, die de wereld daadkrachtig willen veranderen – het type leider waar velen naar verlangen. Hij noemt het ‘transforma­ tional leadership’ – presidenten die een grote verandering willen bewerkstelligen.

En er zijn presidenten met een ‘trans­ actional style’ – zonder uitgesproken visie, ze vinden kleine stapjes belangrijker dan de grote sprong voorwaarts, willen gewoon netjes en voorzichtig besturen.

George H.W. Bush, de wat grauwe en grijze president uit het begin van de jaren negentig, was zo’n transactiepresident.

Grauw en grijs of niet, Bush handelt tijdens zijn presidentschap twee grote inter­ nationale crises zonder brokken af: het einde van de Koude Oorlog en de Iraakse inval in Koeweit. En Nye constateert dat meer presidenten zonder visie het erg goed doen. Ze zijn wendbaar, omdat ze geen last hebben van een visie – handelden daardoor naar bevind van zaken. Géén duidelijke visie betekent dat ze vaak voorzichtig besturen en precies analyse­ ren. Sterker, juist door hun voorzichtige stijl kunnen ze grote structurele verande­ ringen doorvoeren.

Als je grote veranderingen voorzichtig en geleidelijk doorvoert, hebben ze blijkbaar vaak meer kans van slagen dan als je ze met een big bang probeert.

Van de publieke sector naar het bedrijfs­ leven. Een paar jaar geleden verscheen Enduring Success. What We Can Learn from the History of Outstanding Corporati­ ons van Christian Stadler over de sterkste Europese ondernemingen. Een paar conclusies. Succesvolle ondernemingen hebben geen charismatisch leider – leiders met uitgesproken visies zijn zelfs een risico. Als die visie namelijk niet werkt, leiden ze met hun charisma een bedrijf zo naar de afgrond. Succesvolle leiders houden niet van radicale innovatie of van gewaagde veranderingen. Ze zijn ‘slim conservatief’ – het is precies hetzelfde beeld als bij de Amerikaanse presidenten.

Intelligente leiders hebben heel veel respect voor bestaande structuren in bedrijven. Ze praten eindeloos met hun mensen over de verandering die nodig is.

Veranderingen van de organisatie gaan geleidelijker dan geleidelijk.

Het zijn geen toevallige observaties die we in deze studies tegenkomen. De politieke econoom Charles Lindblom zei het tientallen jaren geleden al: hoe meer onzekerheden er in de wereld zijn, hoe gevaarlijker de grootse visie, die daad­ krachtig wordt uitgevoerd. Hij kwam, met gevoel voor humor, met de term ‘door­ modderen’. Je zet een kleine stap, leert wat de gevolgen daarvan zijn en zet vervolgens een volgende stap – in het beste geval in dezelfde richting, maar

misschien ook wel in een andere richting – of je zet zelfs een stapje terug.

Wie kleine stappen zet, kan leren en is wendbaar, en maakt hooguit kleine fouten.

Wie grote stappen zet, kan grote fouten maken. Doormodderen betekent dat je wendbaar bent, veerkrachtig, op het laatste moment nog van strategische koers kunt veranderen.

'Hoe meer onzeker­ heden er in de wereld zijn, hoe gevaarlijker de grootse visie, die daadkrachtig wordt uitgevoerd.'

Zet die woorden eens om in Engelstalig managementjargon, en opeens klinkt het fantastisch: ‘adaptiveness’, ‘resilience’, ‘real time strategies’. En zo krijgt dat voorzichtige doormodderen opeens een positieve betekenis. En zie: wat je er ook van vindt, al doormodderend heeft Europa ingrijpende veranderingen doorgevoerd.

De eurocrisis op z’n minst onder controle gekregen. Blijkbaar kan het, een grote en diepe crisis managen door kleine stapjes.

Bovendien, het kan niet anders.

Leiderschap? Het is vaak doormodderen wat leiders doen en daar is helemaal niks mis mee – het werkt. Charisma, visie, daadkracht – het is soms zelfs gevaarlijk in een wereld van spaghetti. Het probleem is niet dat onze leiders doormodderen. Het probleem is dat wij een afkeer hebben van doormodderen, van een leiderschapsstijl die blijkt te werken. Wat chiquer geformu­ leerd: doormodderen heeft een hoge effectiviteit, maar een beperkte legitimi­ teit. Doormodderen is effectief, maar niet communicatief. Het werkt wel, maar het bekt niet. Het wekt de indruk dat we niet in control zijn, dat er geen moreel kompas is.

Al dat geweeklaag over leiderschap zegt misschien wel meer over ons dan over onze bestuurders. En het is niet ongevaarlijk.

Want als bestuurders leren dat hun beleid wel werkt, maar niet bekt – dan laat de verleiding zich raden. Dan ga je misschien beleid voorstellen dat wel bekt, maar niet

werkt. Al te gemakkelijke kritiek op leiderschap kan een voedingsbodem zijn voor populistisch leiderschap – voor leiderschap dat uiteindelijk nog minder voor elkaar krijgt.

Misschien moeten wij eens ophouden met die goedkope roep om visie en leiderschap.

Wat optimistischer zijn – het lijkt allemaal niet veel soeps met het leiderschap van onze bestuurders, maar het valt best wel mee. We polderen en modderen hier al eeuwenlang en hebben er een van de mooiste landen ter wereld mee gebouwd.

Wat kunnen onze bestuurders hiermee?

Niet zo veel, ben ik bang. Het is zoals het is.

Je neemt besluiten waarvan je weet dat ze wel werken, maar niet bekken. Het is onderdeel van je bestuurlijke incasserings­ vermogen dat je daarmee kunt omgaan.

Maar hoe inspireer je ons als bestuurder?

Zodat we ons vertrouwen aan je kunnen geven?

We draaien die twee constateringen van zojuist – we missen controle en morele duidelijkheid – eens even om: je inspireert als je controle uitstraalt en morele duidelijkheid. Een voorbeeld: Angela Merkel – je hoeft niet conservatief te zijn om haar leiderschap te kunnen respecte­ ren. Merkel heeft geen grootse visies, maar biedt wel morele duidelijkheid. Draagt waarden uit: spaarzaamheid, soberheid, discipline. Ze leeft die waarden na met haar afkeer van glamour en glitter. Het zijn politieke waarden, die je makkelijk kunt vertalen naar je persoonlijke leven – waardoor mensen zich met haar kunnen identificeren. Ze heeft geen grootse visie, maar wel dat innerlijk kompas. En controle? Het bijzondere van Merkel is dat ze doormodderen sexy heeft gemaakt.

Ze zet kleine stapjes zegt ze, analyseert voortdurend de gevolgen, voordat ze een volgende stap zet. Ze heeft haar kompas en ze moddert door, juist om de controle niet te verliezen. ‘Keine Experimente’ roept ze – dat zijn visies misschien ook wel: gevaarlijke experimenten.

Hans de Bruijn (1962) is hoogleraar bestuurskunde aan de TU Delft. Dit essay is een sterk ingekorte versie van een eerder verschenen essay in ‘Letter en Geest’, de zaterdagbijlage van Trouw.

17

G0 take a look

Spoorzone Delft

Spoorzone Delft Het nieuwe station van Delft is al niet meer weg te denken uit het centrum van de stad. Als onderdeel van de gebiedsontwikkeling Spoorzone Delft draagt het ontwerp van Mecanoo (bovengronds) en Benthem Crouwel (ondergronds) bij aan de schaalsprong van de stad. Nog maar een paar maanden geleden zweefde je met de trein door Delft en kon je de gebouwen langs het spoor bijna aan足raken.

18

Nu ontwikkelt zich een modern stuk stad, pal naast het historische centrum. Met de Nieuwe Delft als nieuwe gracht biedt het stedenbouwkundige plan van bureau Palmbout de organische inpassing van een nieuwe wijk. Imposant werk in uitvoering maakt de komende jaren plaats voor nieuwe woningen en een stadspark.

Zie www.spoorzonedelft.nl

Opdrachtgevers Ministerie van Infrastructuur en Milieu, gemeente Delft Masterplan Spoorzone en ontwerp buitenruimte Joan Busquets Stedenbouwkundig plan Nieuw Delft Bureau Palmbout Ontwerp ondergronds deel station Benthem Crouwel Architekten Ontwerp stationshal en stadskantoor Mecanoo architecten

Omvang Spoortunnel Fietsenstalling

Parkeergarage Nieuwbouw

Stadspark Investering

30 hectare 2.300 meter lang stalling voor 5.000 fietsen ondergronds + 2.000 fietsen Coenderspark 650 plaatsen ca. 800 woningen en 40.000 m2 niet-woonruimte 24.000 m2 ca. 1 miljard (infrastructuur + vastgoed) 19

G0 see

Global home

20

In het eerste nummer van Go schreef Coen van Zwol dat in speelfilms gebiedsontwikke­ laars eigenlijk alleen maar goed zijn voor de rol als schurk. Ik kan het alleen maar beamen. Sterker nog, dat is niet alleen in speelfilms het geval, in documentaires komen we er niet veel beter vanaf. Dat is natuurlijk geen reden om de films niet te bekijken. Zoals een goeie Bergman-film je aanzet om de relatie met je partner te evalueren, zo is een goeie architectuurfilm een spiegel van je vakuitoefening. Je herkent jezelf erin, hoe lachwekkend, bedroevend en vervormend de reflectie soms ook is.

Dit jaar is het thema van het Architectuur Film­festival Rotterdam (AFFR) Global Home: het huis en meer bepaald het thuisgevoel is mondiaal onder­hevig aan veranderingen.

Wereldwijd meldt vluchtelingenorganisatie UNHCR dat er in 2013 ruim 51 miljoen mensen gedwongen werden hun huis te verlaten, 25 miljoen anderen hebben in datzelfde jaar vrijwillig een slaapplaats in huis verhuurd via Airbnb. Niet dat het eerste met het laatste wordt opgelost (helaas...), maar beide ontwikkelingen hebben forse gevolgen voor het stedelijk functioneren.

Hoe maak je een thuis als je ontheemd bent?

Wordt de stad van de toekomst één groot hotel? Waar liggen de grenzen van perma­ nentie en tijdelijkheid, identiteit en anonimi­ teit? Aan de hand van een aantal intrigeren­ de films bediscussieert AFFR dit jaar de stad van de toekomst met film­makers en bezoekers.

Een schrijnend conflict levert meestal boeiende films op, zeker als het conflict staat voor een grotere fout in het systeem. Filmmaker Mariano Agudo volgde twee jaar lang een grote groep dakloze Spanjaarden die in Sevilla leegstaande panden kraken. In zijn film Inhabiting Utopia (2014) zien we hoe de groep de krachten bundelt en premodern leeft. Ze halen dagelijks water bij de pomp, spelen spelletjes bij kaarslicht en eten gezamenlijk. Weg met het ouderwetse kraakima­ go van militant-­creatieve jongeren in vervallen Amsterdamse grachtenpanden, dit is Het Nieuwe Kraken: gezinnen en hulpbehoevenden die nagelnieuwe lege appartementen bezetten.

Wat wel hetzelfde is gebleven, zijn de strijdliede­ ren en de knokploegen. Want na maandenlange protesten en bemiddelingspogingen werden de krakers de straat op gemept en werd het complex dichtgemetseld. Het lijkt misschien een paradijselijk oord, maar het is toch niemands thuis.

Amerikanen, daarentegen, zijn niet zulke krakers, die gaan liever off the grid kamperen.

In Destiny’s Bridge (Jack Ballo, 2014) zien we een community al jaren onder leiding van een pastoor in de staatsbossen van New Jersey kamperen. Onaangekondigd komt er af en toe een bulldozer langs en dan kunnen ze weer opnieuw beginnen. In Spark, a Burning Man Story (Steve Brown, Jessie Deeter, 2013) zien we de vrolijke tegenpool: voor negen dagen wordt midden in de bloedhete Black Rock-woestijn een stad gebouwd, feitelijk alleen maar om te feesten. In The Babushkas of Chernobyl (Holly Morris, Anne Bogart, 2015) zien we dat Oekra­ ïense vrouwen hardnekkig in het besmette kernrampgebied blijven wonen, omdat ze verknocht zijn aan hun thuis. Wat blijkt: na al die jaren zijn ze gezonder (lees: ze leven) dan de vrouwen die destijds evacueerden naar zoge­ naamd gezondere oorden. Het lijkt een onher­ bergzame verschrikking, maar het is wel iemands thuis.

De mens zoekt nu een­maal naar een thuis en moet dat ergens op aarde kunnen creëren. De films tonen hoe dat tot forse conflicten leidt tussen eigendom en gebruik, of misschien eerder tussen onverschilligheid en betrokkenheid. Is gebiedsontwikkeling bedoeld als een stenen kapitaalbuffer of is het bedoeld om een geza­ menlijk stedelijk leven te organiseren? In de films is men daar uiteraard kraakhelder over. En daarom is in de film de gebiedsontwikkelaar de bad guy, until proven otherwise. Hoog tijd om onze onschuld te bewijzen en ‘die andere werkelijk­ heid’ in het werkveld toe te laten. De filmmakers laten zien hoe die andere wereld eruitziet en soms ook hoe een nieuwe werkelijkheid kan ont­staan. Bad guys are cool, but please, don’t be evil.

Wies Sanders Programmadirecteur AFFR AFFR is dit jaar van 8 — 11 oktober 2015 21

G0 congres 2015

O

rga

nisa kracht

tie 22

tekst Eric Burgers

Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling 2015

Organisatiekracht vereist!

Middelen overheid beperkt Hoe kom je tot duurzame stedelijke en gebiedsontwikkeling waar publieke middelen ontbreken? Hoe verweef je (her)gebruik van ruimte met economische groei en maatschappelijke opgaven zoals waterveiligheid, energieneutraliteit of een hoge graad van fysieke en sociale mobiliteit? Meer dan ooit is de gebiedsontwikkelaar een verknoper van uiteenlopende belangen en een verbinder van korte- en langetermijn­ perspectieven. Hoe veelomvattender de taak, des te belangrijker de competenties.

Ondanks de complexiteit van de hedendaagse ontwikkelings­ praktijk zijn er concrete uitgangspunten te benoemen. Volgens praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling Friso de Zeeuw bieden ze een handelingsperspectief voor de huidige én de nieuwe generatie gebiedsontwikkelaars. Omdat professionals te maken krijgen met vele stake­holders en nevendoelen ‘moeten we mensen opleiden die hun mannetje staan. Dat we een wat hoger groene­barrettengehalte nodig hebben in ons vakgebied is voor mij evident.’

ver

Het onderscheid tussen conjuncturele (wonen) en structurele verandering (retail) is in beeld. Ook de aard van de werkzaam­ heden waarvoor de gebiedsontwikkelaar zich gesteld ziet, laat zich duiden. De Zeeuw: ‘Enerzijds worden in financiële en ruimtelijke zin grote, meerjarige projecten gedreven door maatschappelijke opgaven. Anderzijds komen kleinschaliger ontwikkelingen tot stand vanuit een globaal, flexibel master­ plan of vanuit een eerste initiatief dat een aanzuigende werking heeft.’ Hoeveel ruimte voor nieuwe investeringen hebben overheden? Bij gemeenten is deze beperkt, bovendien gaat de politieke aandacht vooral uit naar de grote decentrali­ saties in zorg en welzijn. De helft van de provincies heeft nog wel armslag om te investeren in bovenlokale gebiedsontwikke­ lingen. Het investerend vermogen van de Rijksoverheid heeft De Zeeuw in kaart gebracht. Dan blijkt naast de brededoeluitkering (voor regionale projecten verkeer en vervoer) en het Infrastructuurfonds alleen het Deltafonds, met het accent op waterveiligheid, een structurele investeringsbron voor de komende tien jaar, met een budget van een miljard euro per jaar. De Zeeuw ziet heil in het ontschotten van secto­­rale potjes. ‘Dat helpt ons om de plannen optimaal in te passen in de lokale situatie, zonder boekhoudkundig trapezewerk.’

eist

!

23

G0 congres 2015

Private investeerders betrekken en versnippering tegengaan

Delta­programma: van reactief naar adaptief

Waar de overheid minder investeert en banken minder financieren, komt privaat en particulier kapitaal scherper in beeld. De inbreng van meer eigen geld door ontwikkelaars kan de deur openen naar privaat kapitaal op zoek naar rendement. Buitenlandse investeerders (pensioenfondsen, private equity, family offices) bijvoorbeeld, lijken langzaam maar zeker meer belangstelling te krijgen voor vastgoed, wat indirect de raderen van de gebiedsontwikkeling in beweging zet.

De ontwikkeling van het Deltaprogramma illustreert hoe de sturing van de publieke zaak én de benadering van waterveilig­ heid zijn veranderd. Van een reactieve naar een adaptieve aanpak en van bescherming door harde infrastructuur naar ruimtelijke oplossingen op grond van gecombineerde functies en belangen. Samen met maatschappelijke organisaties, bedrijven en andere overheden speelt de Rijksoverheid in op actuele inzichten en ontwikkelingen. Zo ontstaan innovatieve, in ruimtelijke zin aantrekkelijke en maatschappelijk gedragen projecten, zoals die voor kustbescherming in Katwijk en Scheveningen. Kuijken: ‘Wij hebben in Nederland op dit domein een eigentijdse overheid georganiseerd.’ Dankzij randvoorwaarden zoals financiële continuïteit (Deltafonds), een jaarlijks door het parlement vast te stellen programma en aanstelling van een overheidsfunctionaris, is de basis gelegd voor een continue, structurele manier van werken aan een publieke opgave.

Crowdfunding kan werken voor afzonderlijke projecten, maar over de opkomst van nieuwe verdienmodellen, zoals die bijvoorbeeld in de context van knooppunt­ ontwikkeling of ‘transit oriented development’ (TOD) ter sprake komt, blijft De Zeeuw sceptisch. ‘Het geld is versnipperd, er is geen evidente organisatiestructuur.

De marktpartijen zijn in dit verband vooralsnog afwezig en zonder hen kun je niet spreken van een business­ model. Mijn voorstel: betrek investeerders, beleggers en andere bedrijven bij de discussie.’ Hij prijst de adaptieve aanpak van het Deltaprogramma, waarbij men voor de korte termijn een haalbare en betaalbare oplossing kiest, zonder een eventueel noodzakelijke ingreep later te blokkeren.

Deltacommissaris Wim Kuijken benadrukt de meer­ waarde van een onafhankelijk, gezaghebbend persoon, vergelijkbaar met zijn eigen functie, die sturing kan geven aan een gemeenschappelijke ambitie. Voor de complexe opgave van de knooppuntontwikkeling zou een dergelijke functionaris uitkomst kunnen bieden.

‘Het is naar mijn stellige overtuiging wel degelijk mogelijk om iemand aan te wijzen die het voor je doet.

Dat werkt ontspannend.’

24

Tegelijkertijd is maar mondjesmaat ervaring opgedaan met publiek-private samenwerking aan de ‘natte’ kant van de ruimtelijke ontwikkeling. Kuijken: ‘Ondanks dat het volgens de maatschappelijke kosten-batenanalyses allemaal rendabele investeringen zijn, gaat het om overheden en om overheids­ geld.’ In bepaalde typen oplossingen kunnen private partijen wellicht een rol gaan spelen. Uit de zaal komt de vraag of het niet logisch is dat de overheid expliciet maakt welke investe­ ringen en begrotingen aan de basis liggen van een project en vervolgens private partijen uit te nodigen om tegen een bescheiden rendement te participeren. Eigenaren in het gebied kunnen dan ook stakeholder worden en delen in het rendement. Kuijken stelt dat er, bij wijze van variant hierop, voor zoetwatervoorziening een ‘voor wat, hoort wat-afspraak’ is gemaakt. ‘In gebieden is vastgesteld waar gebruikers op mogen rekenen, in bandbreedtes, en de overheid investeert vanuit het Deltafonds om die gebieden robuuster te maken – ook met het oog op perioden van droogte – maar dan moeten de gebruikers wel maatregelen nemen om efficiënter met zoet water om te gaan. Zo niet, dan investeren we niet.’

Organisatiekracht → in → de → praktijk In New Jersey is, naar aanleiding van de schade veroorzaakt door orkaan Sandy, een grootschalige, door waterveiligheid ingegeven gebiedsontwikkeling van start gegaan. Middels een ontwerpwed­ strijd (Rebuild by Design) geselecteerde ontwerp- en adviesbureaus hebben met alle ambtelijke organisaties, maar ook met alle communities, een proces doorlopen van anderhalf jaar. Zodoende is een gebiedsontwikkeling teruggebracht tot een aantal pilotprojecten die aan alle doelen tegemoet­ komen. Er wordt van begin af aan gedacht in termen van een businesscase, waarvan de helft private inbreng betreft. Doordat de overheid gelijk met de ontwikkelaar in gesprek gaat over aankoop en onteigening, ter wille van dijkverlegging, in combinatie met de mogelijkheid om nieuwe woningen te bouwen met uitzicht op het nieuwe landschap, ontstaat een gemeenschappelijk perspectief. Kristian Koreman: ‘Je moet het voor iedereen interessant maken.’

Rode loper en klant aan tafel

Urgentie en betrokkenheid

Dennis Straat (wethouder Zaanstad) pleit naar aanleiding van zijn ervaringen met herontwikkeling van een fabriekspand voor een gemeente die stuurt op kwaliteit en zo min mogelijk randvoorwaarden stelt: ‘De ontwikkelaar pakt de inhoudelijke kant, wij leggen de rode loper uit.’ In aansluiting op het pleidooi voor betrokkenheid van marktpartijen bij knooppuntontwikkeling stelt hij dat ontschotting van publiek en privaat geld nodig is. ‘Praten over hoe we dit aanpakken, infrastructuur in combinatie met gebiedsontwikkeling, doen we te weinig.’

Bij forse overheidsinvesteringen in de stations­ omgeving kan een maatschappelijke kosten-baten­ analyse (MKBA) helpen bij de afweging door de gemeenteraad. ‘Maar doe dit alleen bij grote projecten. En het blijft ook dan een politiekbestuurlijk besluit.’ Yvonne van Mierlo (ontwikke­ laar Blauwhoed) benadrukt het belang van ‘de klant aan tafel’ in de aanpak van projecten: ‘Vakman­ schap en inhoudelijke kennis zijn randvoorwaar­ den.’ Ze constateert dat naast lokale investeerders institutionele beleggers meer geneigd zijn om mee te doen op de minder courante locaties.

Kristian Koreman (architectenbureau ZUS) relateert organisatiekracht aan urgentie. De drang om het oude Rotterdam nieuw leven in te blazen, stond aan de basis van de succesvolle transformatie van kantoorgebouw Schieblock. Klein beginnen en langzaam uitbreiden door betrokkenheid te stimuleren blijkt een methode voor ‘permanente tijdelijkheid’. Een vorm van stedelijke ontwikkeling met minimale publieke middelen en – op z’n Rotterdams – een ‘kapsalon van financiering’.

Crowdfunding blijkt vooral nuttig voor een ‘finan­ciële humuslaag’ en het organiseren van betrokkenheid. Jeroen in ’t Veld (adviesbureau RebelGroup) vermoedt dat investeerders te veel gewend zijn geraakt aan ‘hapklare brokjes’. Hij legt ook uit dat overheden niet meer willen investeren in stenen, maar wel in sociaal-maatschappelijke effecten. ‘We gaan de kant op van de impact finance. Zorg ook dat je gemeenschappen en bedrijven bij een plan betrekt om het beter te maken. Als dat lukt is er voldoende geld.’

Lees het uitgebreide verslag van het jaarcongres op

↓ www. gebiedsontwikkeling .nu

25

G0 congres 2015

Lessen uit de sessies

tekst Alexandra de Jong, Janneke Rutgers, Mirela Milosevic, Wendy de Hoog, Tine van Langelaar en Ariënne Mak

Verschuivende rollen,nieuwe kansen

Ondernemers als aanjagers

Samenwerking tussen publieke en private partijen is steeds sterker gebonden aan locatie en context. Kleinschalige ontwikkelingen mogelijk maken en meer stapsgewijs ontwikke­ len, kan tot verrassende resultaten leiden. De gemeente – al dan niet in tandem met woningcorporaties of markt­ partijen – treedt op als visionair en gecommitteerd gebieds­ regisseur. In bijvoorbeeld Den Haag en Groningen investeren lokale ondernemers in tijdelijke invulling van leegstaand vastgoed en de transformatie van kantoorpanden naar woningen. Een langetermijnvisie blijft belangrijk. Dit is bij voor­ keur geen dichtgetimmerd plan, maar een verhaal over kansen voor marktpartijen en eindgebruikers.

Het aantrekken van ondernemers en bedrijven als medeaanjager van gebiedsontwikkeling kan helpen een gebied (opnieuw) op de kaart te zetten. Maar hoe werkt dit in de praktijk? En hoe houd je de ontstane energie vast? De gebieds­ ontwikkelingen Katendrecht in Rotterdam, Piushaven in Tilburg, Honigcomplex in Nijmegen en Duin in Almere laten zien dat behalve krachtig bestuur, vertrouwen en ruimte voor ondernemerschap (niet doorschieten in regels en maat­ regelen) de doorslag geven.

Workshopleiders Roger Kersten partner Akro Consult, Mariet Schoenmakers directeur AM Concepts, Jan van Barneveld directeur Ontwikkeling & Renovatie de Alliantie, Wil van der Hoek directeur DSO Gemeente Den Haag, en Esseline Schieven directeur Ruimtelijke Ontwikkeling en Uitvoering Gemeente Groningen.

Praktische lessen →→ Het risico van samenwerking in grote consortia is dat partijen elkaar tegenhouden in plaats van stimuleren. Een goede trekker van een project is belangrijk, dit kan de gemeente zijn, maar ook een corporatie en/of een marktpartij. →→ Laat lokaal investerend vermogen en betrokkenheid leidend zijn. Stapsgewijze herontwikkeling gaat weliswaar langzamer, het risiconiveau ligt ook lager. Zorg wel voor een overkoepelen­ de visie. →→ Wees niet bang als gemeente om marktpartijen de ‘krenten uit de pap’ te gunnen. Zorg zelf voor commitment en blijf niet met de armen over elkaar zitten.

Workshopleiders Tom Daamen universitair docent gebieds­ ontwikkeling TU Delft, Christiaan Cooiman ontwikkelings­ manager bij Heijmans, Thérèse Mol projectmanager gebieds­ ontwikkeling Piushaven van gemeente Tilburg, Arie-Willem Bijl kwartiermaker Tijdelijk Gebruik voor het Honigcomplex Nijmegen, en Maarten Janssen gebieds- en concept­ ontwikkelaar Amvest.

Praktische lessen →→ Tijdelijke activiteiten waar veel mensen op afkomen, genereren maatschappelijke én financiële waarde, en zetten een gebied (opnieuw) op de kaart. →→ Zonder vertrouwen komen voorinvesteringen van nieuwe (tijdelijke) projecten slecht of helemaal niet van de grond. →→ Door maatwerk in wet- en regelgeving (bijvoorbeeld brand­ veiligheid) worden sommige voorinvesteringen lager. →→ Of tijdelijke functies uitgroeien tot een permanente kracht is een kwestie van lokaal maatwerk. Sommige ondernemers houden van de ‘rafelranden’ van de stad, anderen willen een gebied blijvend versterken. →→ Om ondernemers te verbinden aan een gebiedsontwikkeling is een onafhankelijke, gezaghebbende (externe) regisseur gewenst.

Dick Boelen Directeur Dura Vermeer Vastgoed ‘De term maatschappelijke kosten-batenanalyse was nieuw voor mij.

Maar in Rijswijk levert Dura Vermeer, samen met ROC’s, de sociale werkplaats en VolkerWessels, een bijdrage aan de opleiding van ROC-leerlingen. Wij zien een enorme uittreding van technisch personeel en vakmensen en willen die opleidingsinstituten graag faciliteren en ondersteunen in het werven van leerlingen. Vanuit eigen ondernemings­ belang, maar ook – noem het maatschappelijk verantwoord onder­ nemen – om als ondernemer meer betrokken te zijn bij de samenleving.’

26

Hoe rolt het geld (niet) in gebiedsontwikkeling?

Kijkend over de grens

Gemeenten hebben moeite met het vinden van investeerders.

Terwijl private investeerders met veel geld juist op zoek zijn naar rendement. Waarom matchen vraag en aanbod niet?

Ook zijn banken weggevallen en moeten ontwikkelaars meer eigen vermogen inbrengen. Om het risico te beheersen, komen partijen tot andere samenwerkingsvormen. Zoals in Rijswijk­ Buiten, waar de gemeente de grond direct aan de consument verkoopt en de ontwikkelaar dus niet voorfinanciert. Een dergelijke samenwerkingsvorm vergt wel durf én de nodige transparantie.

In landen zoals de VS, het Verenigd Koninkrijk, Duitsland en België hebben private partijen een leidende rol in het ontwikkelproces. Ze nemen het gebiedsmanagement op zich, werven draagvlak onder stakeholders en realiseren maat­ schappelijke voorzieningen. Particulier initiatief heeft er een vanzelfsprekende plek in de stadsontwikkeling. De overheid is vooral faciliterend. Ervaringen met gebiedstransformatie in Gent, burgerkracht in Berlijn en belegger-gestuurde gebiedsontwikkeling in Seattle bieden leerstof.

Workshopleiders Geurt van Randeraat programmadirecteur MCD/directeur SITE urban development, Nicole Maarsen ondernemer/adviseur, Robert Kohsiek directeur Wonam, en Rob Tummers commercieel directeur Dura Vermeer Bouw Zuid West.

Praktische lessen →→ Er is een mismatch tussen privaat kapitaal en product.

Beleggers zijn op zoek naar een toekomstperspectief van voldoende omvang en naar een verhuurbaar product, geen ‘koude grond’. →→ Belangrijke randvoorwaarde voor het aantrekken van privaat vermogen is een snel proces; een overzienbare termijn tussen initiatief en start kasstroom. →→ Gemeenten en grondeigenaren hebben meer financiële kennis nodig, zoals inzicht in risico’s en rendementen.

Roel Slabbers

Rosetta Beleidsadvies ‘Wim Kuijkens verhaal over het hanteren van een stip op de horizon herken ik. Ik heb zelf, als omgevingscoördinator bij Rijkswaterstaat, ervaring met rivierbeveiliging bij een combinatieproject met aanpassing van kades, water­ retentie en grindwinning. Ook daar was het belangrijk om die stip op de horizon te zetten, het gezamenlijke doel te communiceren – het overwegende ingenieurskarakter van het ontwerp moest worden vertaald in een voor alle partijen herkenbaar omgevingsplan – om er vervolgens flexibel mee om te gaan in de uitwerking van projecten.’

Workshopleiders Agnes Franzen directeur SKG/universitair docent TU Delft, Philippe Van Wesenbeeck diensthoofd Stedenbouw en Ruimtelijke Planning Stad Gent, Han Joosten hoofd Marktonderzoek BPD Ontwikkeling, en Carlo Sturm consultant Deloitte.

Praktische lessen →→ Het private perspectief biedt beslist mogelijkheden voor de Nederlandse gebiedsontwikkelingspraktijk, zeker gezien de huidige heroverweging van rollen en beperkte financierings­ middelen vanuit de overheid. Dit vergt wel een andere houding van private partijen en de gemeente. →→ Ook private partijen moeten een lange adem hebben bij het stapsgewijs ontwikkelen van een gebied en zichzelf verant­ woordelijk voelen voor het integreren van het publiek belang in de ontwikkeling. →→ Neem als private partij zelf het initiatief, zorg zelf voor draagvlak onder lokale organisaties, bedrijven en bewoners, creëer je eigen markt en zet het gebied op de kaart, door gebiedsmarketing. Tijdelijke initiatieven kunnen voor interesse in het gebied zorgen en soms ook permanent een plek krijgen. →→ De overheid moet ruimte bieden, soepeler zijn in het stellen van randvoorwaarden en kaders (waaronder flexibiliteit in het bestemmingsplan), zich opstellen als een professionele gesprekspartner en accepteren dat als het risico bij de private partij ligt, deze daarvoor gedurende de ontwikkeling en de eventuele beheerfase ook beloond wordt.

Jerry de Rijke Philips Environment & Safety ‘Tussen partijen onderling is brede consensus dat de tijden zijn veranderd. Ook over het feit dat gezocht moet worden naar andere manieren van financieren en van werken om zo’n gebiedsontwikkeling van de grond te krijgen. Niet meer werken met die dwingende masterplannen, blauwdrukken en het grote gebaar, maar liever opgeknipt in kleine hapjes en brokjes. Zelf vind ik het erg verfrissend om te zien dat veel meer op een organische manier wordt gedacht.’

27

G0 congres 2015

Aandacht voor lokaal DNA loont De gemeente Zaanstad telt 150.000 inwoners en bestaat uit zeven kernen, waarvan Zaandam de grootste is. Doordat Zaanstad geen echt stadshart kende en slecht toegankelijk was, trokken bewoners en ondernemers eind jaren negentig weg. Het stedenbouwkundig herontwikkelingsprogramma voor het centrum van Zaandam, INverdan, bracht hier verandering in. Met nieuwe karakteristieke bebouwing die aansluit bij de typisch Zaanse houtbouw. Dankzij de inzet op behoud en versterking van de lokale identiteit trekt de stad nu toeristen van heinde en verre en mag Zaanstad zich verheugen in vernieuwde interesse van ondernemers, investeerders en bewoners.

Workshopleiders Wouter Jan Verheul onderzoeker gebieds­ ontwikkeling TU Delft en zelfstandig consultant, Sjoerd Soeters directeur Soeters Van Eldonk architecten, Harrie van Noorden directeur Thunnissen Groep, en Gert Peter Vos procesmanager Stedelijke Ontwikkeling Gemeente Zaanstad.

Praktische lessen →→ Bouw voort op de lokale identiteit: blijf dicht bij de aanwezige kwaliteiten en wortels van de stad. →→ Gebruik (bijvoorbeeld via workshops) de kracht van ontwerp en cocreatie waardoor een plan vorm en draagvlak kan krijgen. →→ Toon publiek leiderschap en creëer duidelijkheid waardoor processen kunnen worden versneld. →→ Nodig als gemeente lokale ondernemers en bouwers uit om met ideeën te komen als het nodig is om de gebiedsontwikke­ ling vlot te trekken. →→ Waarborg de continuïteit door te werken met een klein en ingespeeld team waarin zowel overheid als marktpartijen zijn vertegenwoordigd. →→ Toon begrip voor de interne problemen van partijen (bijvoor­ beeld door een betalingsarrangement overeen te komen).

Anne Kok Stedenbouwkundige gemeente Bussum

Alexandra de Jong Consultant location development Ecorys

‘Het gedachtegoed zoals vandaag gepresenteerd, wordt in steeds bredere kring wel gedeeld. Maar als puntje bij paaltje komt, vinden zowel ambtelijke organisaties als gemeenteraden het nog heel moeilijk om die vervolgstap te zetten. Zodra ook maar een beetje beweging in een project komt, gaat men toch weer inkaderen en durft men toch niet los te laten. Je moet ze leren begrijpen dat dit soort processen anders gaat dan vroeger. En dat hun rol ook anders is.’

‘De crisis veroorzaakte eerst vooral een shockeffect, maar langzaam merk je dat meer kennis is ontwikkeld over de vervolgrichting voor gebiedsontwikkeling. Geld blijft altijd een worstelpunt, maar het gaat ook steeds meer over persoonlijke competenties. Wie zijn de mensen die de kar trekken en het wel voor elkaar krijgen en hoe doen ze dat?

Dat wordt vooral in volharding en samenwerking gezocht.

Maar volgens mij zijn creativiteit en flexibel blijven denken minstens zo belangrijk.’

28

Interview

interview

met Ellen van Bueren en Friso de Zeeuw tekst Eric Burgers

De tocht door het oer woud 29

In hoeverre zijn maatschap­ pelijke en technologische ver­nieuwing van invloed op de theorie en praktijk van gebiedsontwikkeling?

Ellen van Bueren, sinds 1 april hoogleraar Urban Development Management aan de Faculteit Bouwkunde van de TU Delft, en Friso de Zeeuw, Praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling sinds 2006, bezien een vakgebied in beweging. Eén ding is zeker: het blijft creatief ploeteren.

Organisatiekracht

De Zeeuw: ‘In de dagelijkse praktijk is ontegenzeggelijk behoefte aan organisa­ tiekracht. Hieronder versta ik het vermogen om een gebiedsontwikkeling tot een goed einde te brengen. Dit klinkt buitengewoon simpel, maar vergelijk het met een tocht door het oerwoud. Hoe minder vastomlijnd die uitkomst is, des te meer onzekerheid ontstaat over betrokkenheid, financiering, toepassing van wet- en regelgeving en andere randvoorwaarden. De opgaven worden er ook bepaald niet eenvoudiger op. Hoe leid je verstedelijking bijvoorbeeld in goede banen? Binnenstedelijk is het laaghangend fruit wel zo’n beetje geplukt. Gegeven de per definitie complexe opgave en context van gebiedsontwikkeling, zijn er professio­ nals nodig die uiteenlopende belangen, disciplines en schaalniveaus kunnen overbruggen én die kunnen omgaan met onzekerheid.’

Van Bueren: ‘Als bestuurskundige denk ik bij de term “organisatiekracht” in een stedelijke omgeving ten eerste aan besluitvorming. Doordat overheid, markt en maatschappij telkens in wisselende constellaties een project aangaan of een gebied invulling geven en doordat besluiten meer en meer op decentraal niveau tot stand komen, is elke gebiedsopgave een zoektocht. Uit de analyse van geslaagde voorbeelden van stedelijke ontwikkeling blijkt een enthousiaste, krachtige projectleider van doorslaggevend belang.’

Friso de Zeeuw

‘Zelforganisatie is relevant, maar de omvang en de mate van invloed ervan op gebiedsontwikkeling worden dikwijls overtrokken.’

Doormodderen

De Zeeuw: ‘Gebiedsontwikkeling kent een hoog ploetergehalte. Hans de Bruijn [red.: hoogleraar Bestuurskunde TU Delft, zie bijdrage op p. 16] betoogt dat in het huidige tijdsgewricht resultaten worden geboekt door middel van geleidelijke verandering. Twee stapjes naar voren en één stapje terug. Liever geen grootse visies en daden. “Door­ modderen” is zijn devies en dat spreekt me wel aan.’

Van Bueren: ‘De projectleider moet tegenwoordig ook in staat zijn om zijn eigen institutionele structuur te

30

scheppen. Wat ik vooral een interessan­ te vraag vind: in hoeverre zit zo iemand er ondanks of dankzij het project? Weten partijen de juiste persoon voor hun karretje te spannen of weten sommige personen de projectomgeving succesvol vorm te geven?’

Zelf doen

Van Bueren: ‘Overheid dan wel markt­ partijen nemen in mindere mate het voortouw. Er komt meer op het bordje van de maatschappij te liggen. Particu­ lieren gaan het zelf organiseren. Neem de herontwikkeling van het Amsterdam­ se bedrijventerrein Buiksloterham, waar zelfbouwers vooropgaan en woning­ corporaties volgen. De gemeente geeft particulier initiatief welbewust de ruimte.’

De Zeeuw: ‘Ik zie de verschuiving, en constateer dat gebiedsontwikkelingen niet revolutionair anders verlopen ten opzichte van tien of twintig jaar geleden.

Zelforganisatie is relevant, maar de omvang en de mate van invloed ervan op gebiedsontwikkeling worden dikwijls overtrokken. Neem particulier op­ drachtgeverschap. Dit blijft al jaren hangen op zo’n 12 procent van de totale bouwproductie. En laten we niet vergeten: die zelfkazende burgers hebben altijd een grootschalige, kapitaalintensieve back-up nodig.’

Van Bueren: ‘De overheid blijft ook hard nodig voor burgers die niet zelf de handen uit de mouwen willen of kunnen steken.’

Integratie en haalbaarheid

Van Bueren: ‘In het publiek debat over stedelijke ontwikkeling lijkt vergaande systematische integratie van opgaven en belangen haast een vanzelfsprekend­ heid. Maar wie zet het op de agenda?

Heb je daar visies voor nodig, geld, een organisatie of al deze dingen tegelijk?’

De Zeeuw: ‘Je noemt een belangrijk punt. Namelijk dat je in elke gebieds­ ontwikkeling zo een handvol thema’s of belangen op een rijtje kunt zetten die er onderdeel van zouden kunnen uitmaken.

In de publicatie Duurzame gebieds­

ontwikkeling: doe de tienkamp uit 2011 bieden we handreikingen. We onder­ scheiden de onderwerpen bodem, water, stedelijk groen, natuur en landschap, energie, mobiliteit en transport, gezondheid en veiligheid, slim ruimtegebruik, cultuurhistorie en identiteit. De gedachte is dat je per gebiedsontwikkeling slechts enkele van die opgaven kunt combineren en zo het project naar een hoger niveau tilt.

Excelleren op al die thema’s is niet reëel.

Dan creëer je het “drama van de goede bedoelingen”.’

Ellen van Bueren

‘De maak­bare stad is terug als een door technologie gedreven smart city.’

Van Bueren: ‘Een interessante opgave voor de gebiedsontwikkeling als vak­-­ gebied en werkveld is dus de ontleding van de praktische consequenties van een circulaire stad of een vergelijkbaar toekomstbeeld. Als je de stedelijke kringlopen op materiaal- en productni­ veau wilt gaan sluiten, wat zijn dan de ruimtelijke implicaties? Welke onder­ delen zijn haalbaar en betaalbaar? Wie maakt zulke afwegingen expliciet?’

De Zeeuw: ‘Die materiaalkringlopen bewegen zich op veel hogere schaal­ niveaus dan het afzonderlijke gebiedsen stadsniveau. Mijn vraag bij de circulaire economie is steeds: wat is het probleem? Afval, bijvoorbeeld, is in ons land nauwelijks nog een probleem. En de grondstoffen van baksteen, bijvoor­ beeld, zijn niet schaars.

Big en smart

Van Bueren: ‘Tegelijkertijd zijn allerhan­ de partijen geneigd om zo veel mogelijk processen en gedragingen te gaan moni­ toren en de resulterende big data te benutten om grip te krijgen op het functioneren van de gebouwde omge­ ving. Stiekem steekt de verwachting dat we een optimale leefomgeving kunnen

creëren weer de kop op. De maakbare stad is terug als een door technologie gedreven smart city. De systematische vormgeving van de CO₂-loze of optimaal doorreisbare stad is echter een heel ander verhaal dan het nastreven van een veelheid van sociale, economische en ruimtelijke waarden in de bestaande stad, met haar door de tijd heen geëvolueerde eigen cultuur, instituties en structuren.’

De Zeeuw: ‘Dat we het geluk kunnen organiseren door wat aan de randvoor­ waarden te sleutelen, lijkt mij een reusachtig misverstand. Aan de andere kant kan monitoring, de vinger aan de pols, overheidsinstellingen helpen een zekere mate van onzekerheid te accepteren. Dat geeft lucht. Meer grip of meer lucht? Je kunt met big data en smart cities beide kanten op.’

Van Bueren: ‘Technologische innovaties bepalen mede de inhoud en het speel­veld van de gebiedsontwikkeling. Maar wat een batterij van een elektrische auto die je ook in je woning kunt steken concreet gaat betekenen, valt moeilijk te voorspellen. Waar moet je rekening mee houden in planning, ontwerp en ontwikkeling? Ook in dit opzicht weegt onzekerheid mee in organisatie en besluitvorming.’

De Zeeuw: ‘Ik denk dat nieuwe techno­ logie en digitalisering de grote drivers van maatschappelijke en economische verandering zijn en van daaruit de gebiedsontwikkeling kunnen verande­ ren. De kunst is om snel hierop in te spelen. Een voorbeeld. Als in de populaire stad de woningprijzen blijven oplopen en mobiliteit goedkoper wordt, zal de vraag naar suburbaan wonen weer toenemen. In Duitsland zien we dat verschijnsel al. De mate van verandering hangt samen met de vraag welke technologische toepassingen mensen en bedrijven omarmen. Aan het wonen zelf – omvang en uiterlijk van de woning, plattegrond, materiaalgebruik, woon­ omgeving – verandert niet zo veel.’

31

Westas — ­ Amsterdam

G0ing places — 2

Green data center campus

32

Fenno Duijvesteijn (links) en Olav Steffers (rechts) werken voor gebiedsontwikkelaar SADC aan de ontwikkeling van de Green Data Center Campus die in de Haarlemmermeer, tussen de A4 en de spoorlijn, gevestigd wordt.

Schiphol Area Development Company (SADC) is een integrale gebiedsontwikkelaar in de metropoolregio Amsterdam. Meer dan 25 jaar geleden hebben de vier aandeelhouders (Schiphol, gemeente Haarlemmermeer, gemeente Amsterdam en provincie Noord-Holland) deze entiteit opgericht om de meer complexe gebiedsontwikkelingen in de regio tot stand te brengen.

Inmiddels bezitten de aandeelhouders elk 25 procent van SADC. Een gesprek met Olav Steffers, directeur internationale marketing & acquisitie, en Fenno Duijvesteijn, projectleider van Schiphol Trade Park, over organisatiekracht in een regionaal én internationaal krachtenveld.

Regionaal en internationaal

Steffers: ‘In principe ontwikkelt SADC de terreinen buiten de hekken van de luchthaven, waarbij het begon met enkele locaties in de nabijheid van Schiphol die, in beginsel, direct gerelateerd waren aan logistiek; binnen de hekken wordt het vastgoed ontwikkeld door Schiphol Real Estate. In de loop der tijd is dat langzaam uitgebreid naar een regionaal programma met zeventien verschillende locaties en zijn we steeds verder de metropoolregio Amsterdam ingetrokken. We werken niet alleen voor een internationale doelgroep. De verhouding regionale versus internationale klanten verschilt per locatie. Momenteel ontwikkelen we bijvoorbeeld Business Park Amsterdam Osdorp, samen met de gemeente Amsterdam. Net als ons terrein De President in de Haarlemmermeer is dat gepositioneerd als een meer regionaal bedrijventerrein. Daar bedienen we een groep

tekst Jeroen Mensink

uit de regio die de stap maakt naar een kwalitatief hoogwaar­ diger locatie. Je kan een terrein overigens regionaal positione­ ren zonder een internationale doelgroep uit te sluiten: alle marketing- en acquisitieactiviteiten voor die locatie zijn dan vooral op de regio gericht. Voor de internationaal gepositio­ neerde locaties, die vaak dichter bij de luchthaven liggen, gaan we op zoek naar een specifieke, internationale doelgroep in een van de kansrijke markten. Het is zaak, met zo veel locaties in de regio, om de verschillende terreinen gedifferentieerd te positioneren. En dat moet je goed met elkaar in balans brengen.’

Westas Amsterdam

Duijvesteijn: ‘Met het concept van de Westas beogen we vooral om aandacht te krijgen voor de Westkant van Amsterdam. Daar gebeurt heel veel, maar het is onbekend en dus onbemind.

Terwijl zich hier een heel scala aan locaties bevindt voor partijen die zich willen vestigen in de metropoolregio Amster­ dam, vanaf de Amsterdamse haven via Sloterdijk en Schiphol tot aan Greenport Aalsmeer. Dat gebied vormt een belangrijke economische motor voor zowel de regio als Nederland.’

Steffers: ‘De Zuidas is de internationale plek voor kantoor­ gebruikers. Daar willen we de Westas, waar zich een aantal belangrijke logistieke functies bevindt, complementair naast positioneren. Naast de haven, de luchthaven en de Greenport van Aalsmeer is daar nu de digitale port voor internetverkeer aan toegevoegd. Je zou de verbinding tussen die verschillende ports, als overkoepelend concept voor het gebied, kunnen vangen onder de naam Westas. Ik denk dat we de connectie tussen die verschillende ports nog verder moeten versterken en op zoek moeten gaan naar de functies die optimaal van die samenhang gebruikmaken. Het is onze opgave om constant te innoveren, want je moet wel voorop blijven lopen.’

33

Samenwerkingspartners en gerichte acquisitie

Steffers: ‘Amsterdam Airport Area (AAA) is de vereniging voor de internationale marketing namens de regio, opgericht door partners uit het bedrijfsleven en de publieke sector. We zoomen in op een aantal kansrijke markten en werken daarin intensief samen met partners. Zoals de Netherlands Foreign Investment Agency (NFIA) en Amsterdam inbusiness. Het begon ermee dat we elkaars jaarplan bekeken, tegenwoordig schrijven we gezamenlijk onze stukken en maken daar een integraal verhaal van. Alleen door samen op te trekken en gericht op specifieke doelgroepen af te stappen, maak je kans bij internationale gegadigden. Voor een zo scherp mogelijke positionering kijken we heel goed naar de identiteit van onze locaties en de (internationale) markt die daarmee bediend kan worden.

Constant scannen we de markt, zelf of via ons netwerk, op zoek naar trends en ontwikkelingen om daar op de een of andere manier op in te spelen. Enerzijds zetten we zo’n locatie op een bepaalde manier in de markt, anderzijds moeten we flexibel blijven om vraaggericht te kunnen ontwikkelen.’

Fenno Duijvestein

‘SADC is een NV met een maatschappelijke doel­stelling. Dat betekent dat we ook initiatieven op­pakken die voor individuele markt­partijen te hoog gegrepen zijn. Vaak zijn dat lang­durige projecten met veel voor­investeringen, waar uiteindelijk ook maat­schappelijk rendement gehaald wordt in de vorm van werkgelegenheid, economische groei, banen en verduurzaming.’

Duijvesteijn: ‘Wij houden constant feeling met de markt, ook met de (internationale) bedrijven die hier al zitten. Hebben ze uitbreidingsplannen, waar hebben ze behoefte aan, lopen ze ergens tegen aan waarbij we kunnen helpen?’

Steffers: ‘We hanteren een actief programma om onze doel­ groepen daadwerkelijk te faciliteren. Enerzijds brengen we locaties planologisch en juridisch op orde, anderzijds organise­ ren we de marketing en verkoop ervan. We denken, in het projectteam, vanaf het allereerste begin na over welke markt we willen gaan bedienen. Wat zijn de kansen en mogelijkheden van een locatie en hoe kunnen we dit gezamenlijk het best aanvliegen?’

Olav Steffers is directeur internationale marketing & acquisitie en werkt voor zowel SADC als voor AAA. Daarnaast treedt hij op als bestuurslid voor het parkmanagement van Airport Business Park Lijnden, Business Park The President Haarlemmermeer en Business Park Amsterdam Osdorp.

34

Green Data Center Campus Duijvesteijn: ‘Schiphol Trade Park is ons grootste terrein.

Bruto 350 hectare – waarvan meer dan de helft groen, water en infrastructuur – en 142 hectare netto uitgeefbaar gebied.

De locatie is ruim tien jaar geleden verworven met de bedoeling hier een nieuw type werklocatie van te maken. Anders dan de grootschalige logistiek die we nu naar Venlo zien vertrekken.

De ruimtelijke plannen voor deze nieuwe locatie zijn bewust flexibel van opzet en fungeren niet als blauwdruk, waardoor we ook ruimte hebben voor nieuwe concepten. Vanuit onze inter­nationale expertise, actuele informatie uit de markt en het concept Westas hebben we nu de propositie van de Green Data Center Campus neergezet.

Steffers: ‘We kregen heel veel aanvragen voor informatie over het vestigen van data centers hier in de regio. Dat ging telkens om dezelfde vragen: is er voldoende stroom voorhanden, is de connectiviteit gegarandeerd door voldoende glasvezelverbindin­ gen en het ging over risicoreductie. Dat is aanleiding geweest om met een aantal partijen, die op de een of andere manier met data centers bezig zijn, gezamenlijk een regiopropositie op te stellen.

Dat begon vanuit de vereniging AAA met Amsterdam inbusiness, later is Green IT – een partij die zich bezighoudt met verduur­ zamen van ICT-oplossingen – daar aan toegevoegd. Maar ook bestaande data centers en stroomleverancier Liander zijn inmiddels betrokken. Samen hebben we een aantal plekken benoemd waar we data centers gemakkelijker willen kunnen faciliteren.’

Duijvesteijn: ‘Ook wilden we, naast het gezamenlijke verhaal voor die specifieke markt van data centers, een efficiëntieslag slaan op de locaties zelf. De afgelopen twintig jaar zijn data centers als paddenstoelen uit de grond geschoten op locaties verspreid door de regio. Willen wij de groeiende markt van data centers kunnen faciliteren, ook in de toekomst, dan zou het handig en efficiënt zijn om dat te concentreren. Anders moeten al die individuele bedrijven apart kabels voor stroom en glasvezel aan laten leggen.

Dat gaat om honderden kilometers en miljoenen euro’s.’

Steffers vult aan: ‘Het werd ook ingegeven door de noodklok die werd geluid door AMS-IX, op dit moment de grootste internethub van de wereld met ruim 700 aangesloten partijen. AMS-IX gaf aan dat wij het in Amsterdam voor nieuwe data centers zo ingewikkeld maken, dat ze liever naar omliggende regio’s in het buitenland gaan. Als wij die data centers hier willen hebben – een aantrekkelijke markt die groeit met maar liefst 20 procent per jaar – dan moeten we die markt ook faciliteren. Dat was voor ons mede de reden om die Green Data Center Campus te gaan ontwikkelen, waar basale zaken zoals stroom en een goede verbinding met de AMS-IX al op orde zijn.

Fenno Duivesteijn werkt voor SADC als project­leider onder andere aan de locatie Schiphol Trade Park, waar straks ook de Green Data Center Campus gerealiseerd gaat worden.

En vergeet niet dat een hele keten van bedrijvigheid om data centers heen hangt. In Amsterdam zitten nogal wat ICT-­ bedrijven, juist omdat die connectiviteit hier zo goed is. Cisco en Netflix hadden zich nooit in Amsterdam gevestigd als dat niet op orde was geweest.’

Meerwaarde luchthaven

Steffers: ‘Nederland heeft wereldwijd een ijzersterke propositie voor data centers. Doordat veel grotere data centers in onze regio internationaal opereren, zitten ze graag dicht bij de luchthaven.’

Duijvesteijn: ‘De reserveonderdelen voor data centers worden bovendien bijna allemaal ingevlogen vanuit andere wereld­ delen. Die data centers liggen overigens niet alleen dicht bij de luchthaven, maar ook zo dicht mogelijk bij AMS-IX, en die twee liggen, toeval of niet, min of meer naast elkaar.’

Steffers: ‘De luchthaven is natuurlijk ook onderdeel van je propositie als regio. Enerzijds biedt de metropoolregio een goede plek met een aantal functionele mogelijkheden aan bedrijven, anderzijds gaat het ook om quality of life. Amster­ dam wordt gezien als een prettige stad om te wonen, waarbij men door de relatief kleine schaal eigenlijk alles dichtbij heeft en, mede dankzij de luchthaven, overal heel snel kan komen.’

Olav Steffers

‘De markt van data centers groeit met 20 procent per jaar! In 1992 waren we trots op het feit dat één miljoen computers wereldwijd verbonden waren, inmiddels zitten we op 23 miljard devices die verbonden zijn en de verwachting is dat we in 2020 op 50 miljard devices zitten die met elkaar verbonden zijn.’

Duurzaamheid

Steffers: ‘Op de locatie Schiphol Trade Park, waar we de Green Data Center Campus gepland hebben, is duurzaamheid een belangrijke pijler. We proberen alles vanuit duurzaamheids­ perspectief te bezien, dus ook het profiel van de organisaties die zich daar straks willen vestigen.’

Duijvesteijn: ‘We hebben een BREEAM-NL-certificaat voor gebiedsontwikkeling met vier sterren ontvangen voor de ontwerpfase. Gezien de grootte van de locatie en de ligging nabij Schiphol, is dat de hoogste haalbare score.’

AMS-IX in Amsterdam is ’s werelds grootste internet exchan­ ge. Het vormt een van de kloppende harten van het internet.

Het is het nieuwe Schiphol, een knooppunt waar verkeer en bedrijvigheid samenkomen. AMS-IX is met de opkomst van de internetmaatschappij de nieuwe mainport van Nederland.

Het betekent meer voor het wereldwijde internetverkeer dan

Praktische lessen →→ Werk vanuit een onderscheidend concept, maak niet het zoveelste bedrijventerrein. →→ Vorm coalities aan de voorkant van het proces, gebiedsontwikkeling doe je samen met partners.

Alleen door samen op te trekken en gericht op specifieke doelgroepen af te stappen, maak je kans bij internationale gegadigden. →→ Toon lef in je propositie en ga actief op zoek naar ondernemers die je in je gebied wilt huisvesten. →→ Houd constant feeling met marktpartijen en zoom in op een aantal kansrijke markten. →→ Concentreer data centers om te voorkomen dat al die individuele bedrijven apart kabels voor stroom en glasvezel moeten laten aanleggen.

Steffers: ‘Die data centers gaan straks met elkaar ontzettend veel stroom gebruiken. Stel dat de Data Center Campus volgroeit is, dan verbruikt het ongeveer evenveel stroom als de stad Haarlem! Als je op dat vlak tot verduurzaming kunt komen, valt daar meteen een flinke slag te slaan. Daarom werken we samen met Green IT aan een smart grid, een veld waar diverse alternatieve energiebronnen op kunnen worden aangesloten die bovendien constant met elkaar in verbinding blijven staan om bedrijfszekerheid te garanderen. Een van de locaties die voorlopig nog niet wordt ontwikkeld, leggen we vol met zonnepanelen. En we onderzoeken wat we kunnen doen met de restwarmte die data centers produceren.’

Duijvesteijn vult aan: ‘Het feit dat wij een centrale locatie aanbieden, scheelt zo veel in materialisering. Als je niet elk data center apart hoeft aan te sluiten, maar gewoon een centraal netwerk kan aanleggen, scheelt dat echt kilometers aan allerlei soorten bedrading. Nog los van het efficiënter ruimtegebruik door het op maat inrichten van het terrein.’

Steffers: ‘In de regio Amsterdam kost het een data center zo’n drie miljoen om aangesloten te worden op stroom. Dat bedrag is in Londen ongeveer drie keer zo hoog. Wij willen, in samen­ werking met Liander, het benodigde 150 kV-tussenstation zo slim mogelijk positioneren ten opzichte van de Green Data Center Campus, zodat de aansluitkosten nog maar een fractie zullen zijn van die drie miljoen. Dat maakt onze positie inter­ nationaal natuurlijk alleen nog maar sterker.’

Schiphol en de Rotterdamse haven betekenen voor transport.

De schaal van de sector is echter nog klein in vergelijking met Schiphol en Rotterdam, maar de groei is groter (9 procent voor AMS-IX, 1 procent voor Rotterdam en 2 procent voor Schiphol).

De aanwezigheid van de exchange maakt vestiging voor technologiebedrijven erg aantrekkelijk. — Wilson Wong 35

G0 follow

Jan-Willem Wesselink

In het vorige nummer van Go wees Geurt van Randeraat Albert Hutschemaekers aan als zijn opvolger voor de rubriek ‘Go follow’. Hutschemaekers liet de redactie weten digitaal niet zo actief te zijn en gaf het stokje meteen door aan Henk Bouwman (urban producer in Urban-imPulse London – Netherlands).

Hij deelt hiernaast zeven inspirerende en succesvolle personen met ons die niet mogen ontbreken op onze tijdlijn.

Als favoriet noemt Henk Sir Ken Robinson, die onafgebroken hamert op het belang van het herkennen van talent en het daarop inrichten van onze onderwijspraktijk. Robinson inspireert Henk om het talent van de plek en van mensen te ontdekken en een omgeving te creëren waar deze zich verder kunnen ontplooien.

Voor het volgende magazine roept Henk Rico Zweers (De Mannen van Schuim) op om zeven (internationale) professionals te noemen die hem inspireren en deze te delen in ‘Go follow’.

Jan-Willem Wesselink is redacteur van onder meer het blad Vitale Stad en oprichter van het Kennislab voor Urbanisme. Geïnspireerd door de Britse Academy of Urbanism brengt hij met niet-aflatende energie jong talent in contact met (markt)partijen om samen de ‘nieuwe vraagstukken’ aan te pakken.

Alle dromen, aspiraties en ambities mogen worden voorgelegd in het debat over hoe onze leefomgeving eruit kan zien. Het bieden van een podium voor talentvolle jonge urbanisten en het uitdagen van mensen om open en vernieuwend te denken is zeer te waarderen. @jwwesselink @KLvoorUrbanisme

Sir Ken Robinson

Sir Ken Robinson is een groot pleitbezorger van ‘creativity in education’: het ontwikkelen van nieuwe onderwijsvormen en het herkennen, erkennen en ontwikkelen van talent. En het ontwikkelen van nieuwsgierigheid! Hij inspireert regelmatig op TEDconferenties en is iemand die zijn kennis graag deelt.

Ik zie in zijn opvattingen en werk parallellen met werken aan de stad: het herkennen en inzetten van het talent van de plek, de mensen en machinaties. En altijd je ogen open houden: kijken! @SirKenRobinson

36

Academy of Urbanism — Young Urbanists

Academy of Urbanism Young Urbanists is een initiatief van The Academy of Urbanism om jonge mensen te ondersteunen in hun ontwikkeling tot urbanist door kennisdeling en begeleiding en door ze voor uitdagingen te stellen. ‘Academicians’ met alle mogelijke disciplines als achtergrond hebben zich hierin hetzelfde doel gesteld: ze spannen zich in om de omgeving tot een betere ‘human biotope’ te maken, waar mensen zich ontwikkelen, ontplooien en samenleven. De mens centraal in plaats van je vak. Dat is mooi! @AoUYO @theAoU

Jaap Modder

Jaap Modder is voorzitter van de Arnhem Nijmegen Board geweest en stopt al jaren veel energie – en plezier, denk ik dan maar – in Vereniging Delta­ metropool. ‘You have to collaborate to be able to compete’, heb ik geleerd, en dat is precies waar deze vereniging, ondersteund door stevige vakmensen, een belangrijke rol in speelt: nadenken over je positie in het grotere verband, samenwerken waar dat moet en elkaar scherp houden waar het ook echt zin heeft. Er wordt al genoeg naar binnen gekeken! Kijk mee naar buiten met Jaap Modder en consorten. @jaapmodder @Deltametropool

Francine Houben

Francine Houben is de voorvrouw van Mecanoo en heeft al jaren de gebruiker als uitgangspunt voor haar ontwerpen. Een bureau dat begon toen ik nog studeerde en het is fascinerend te zien hoe het een enorme ontwikkeling heeft doorgemaakt. Niet alleen de projecten of objecten tellen, maar vooral wat ze bijdragen aan onze leefomgeving. @mecanoo @FrancineHouben

Ronnie Zijp

Ronnie Zijp is een van de mensen die alles en iedereen deelt op zijn Twitteraccount met een optimisme, een open mind en voor­ al met een focus op stedelijke ontwikkeling (of moet ik hier zeggen: vooruitgang). Meningen worden afgewisseld met meldingen over nieuwe initiatieven en vernieuwing in vooral openbaar vervoer. Iemand met twee benen in de praktijk! @RonnieAmsterdam

Petra Rutten

Petra Rutten is directeur Maatschappelijke Ontwikkeling bij Heijmans en is wat mij betreft ontwikkelaar nieuwe stijl. Duidelijke taal, duidelijke stijl. Haar werkopvatting sluit aan bij wat maatschappelijke ontwikkeling beoogt te zijn: luisteren, samenwerken en je rol nemen in het creëren van een veelzijdige en uitnodigende leefom­ geving. Haar aanpak laat zien dat stedelijke ontwikke­ ling nooit stilstaat en dat je moet nadenken over het verbinden van vluchtige tijdelijkheid met de harde werkelijkheid van stenen stapelen om je in dat proces staande te houden. @petrarutten

37

tekst Jan Brugman en Frank ten Have

Essay

RijswijkBuiten: van grondexploitatie naar sociaaleconomische businesscase De kassen aan de rand van Rijswijk zijn gesloopt om plaats te maken voor RijswijkBuiten

De gemeente Rijswijk heeft al zo’n €150 miljoen geïnvesteerd in de ontwikkeling van de locatie RijswijkBuiten. In totaal zal de gemeente iets meer dan €300 miljoen investeren, een bedrag dat moet worden terugverdiend met de opbrengsten uit gronduitgiften. Hoewel dit investeringsrisico uitsluitend bij de gemeente ligt, is sprake van veel bredere maatschappelijk-economische effecten: ook de regio en het Rijk hebben financieel, economisch, maatschappelijk en beleidsmatig voordeel van de nieuwbouwwijk. Ligt het niet in de rede dat de gemeente ook op een of andere manier prikkels en profijt krijgt van deze spill-over-effecten?

Daarom een pleidooi om niet meer naar RijswijkBuiten te kijken als een grondexploitatie, maar als een maatschappelijkeconomische businesscase.

In de regio Haaglanden wordt tussen de stedelijke gebieden van Delft, Den Haag en Rijswijk een nieuwe woningbouw­ locatie ontwikkeld: RijswijkBuiten. Het plangebied is circa 200 hectaren groot en was voorheen vooral in gebruik door de glastuinbouw. Het kenmerkt zich verder door veel groen (twee landschapsparken) en verspreid liggende woningen en bedrijven. Omdat de glastuinbouw geen toekomst meer had in dit gebied, stelde de gemeente een nieuwe ruimtelijk visie op. Na vele afwegingen werd in 2006 definitief gekozen voor een invulling met overwe­ gend woningbouw, mede als onderdeel

38

van een regionale opgave. Daarbij diende het te gaan om vooral grondge­ bonden woningen in een omgeving met een groenstedelijk karakter. De keuze voor deze opgave werd ook ingegeven door het feit dat de gemeente Rijswijk overwegend bestaat uit meergezins­ woningen die grotendeels verouderd zijn. De impuls van nieuwe, kwalitatief betere grondgebonden woningen draagt bij aan het vitaal houden van de gemeente en ontwikkelt op termijn een gunstig vestigingsklimaat voor bedrijven in de nabijgelegen kantoor- en bedrijven­locaties in de regio (Plaspoel­ polder, Harnaschpolder, DSM en TNO).

Bij de beslissing om het gebied te transformeren, heeft de gemeente het heft in handen genomen. Ze voert een actief verwervingsbeleid en heeft voor de ontwikkeling van RijswijkBuiten een apart gemeentelijk onderdeel opgericht: Programmabureau RijswijkBuiten.

Het Programmabureau werkt met een bestuurlijk mandaat aan de gebieds­ transformatie en werkt daarbij samen met vele deskundigen en private partijen. Bij de ontwikkeling van het eerste deelplan is Dura Vermeer als ontwikkelpartner betrokken.

De gemeente heeft vanaf 2006 haar publieke taak opgepakt, te beginnen met het toepassen van de Wet voor­ keursrecht gemeenten, waarbij een gemeente als eerste kan reageren op een aanbod tot verkoop van gronden.

Vervolgens is onder aansturing van het Programmabureau begonnen met de opstelling van een masterplan, is een bestemmingsplan opgesteld en een uitgebreide m.e.r.-procedure doorlopen, en is een beeldkwaliteitplan gemaakt voor de eerste fase van het deelgebied Sion. Inmiddels zijn er sinds 2012 350 woningen verkocht, waarvan 260 opgeleverd.

Hoewel het bij RijswijkBuiten gaat om een locatie van bovenlokaal belang, ligt het financiële risico helemaal bij de gemeente. Inmiddels is er meer dan € 150 miljoen geïnvesteerd, vooral in verwervingen, planvorming, infrastructuur en bouwrijp maken.

Bij die verwervingen zijn glastuin­ bouwbedrijven gesaneerd en is een aantal bedrijven in staat gesteld om elders een doorstart te maken. In de plan­­vorming is ook rekening gehou­ den met bovenlokale opgaven op het gebied van groen en water. De totale kosten die de gemeente zal moeten maken, belopen meer dan € 300 miljoen. De gemeente moet deze investering terugverdienen met voornamelijk de opbrengsten uit de verkoop van bouwkavels en er daarbij op toezien dat de grondexploitatie (de geraamde kosten en opbrengsten van de gebiedsontwikkeling) sluitend is. De opgave is dan ook de grond­ exploitatie zo snel mogelijk te realiseren. Voor de vergelijking: de totale begroting van de gemeente is zo’n €85 miljoen per jaar.

De grondexploitatie is echter pas de start van de gebiedsontwikkeling, die vele en omvangrijke financiële, economische, beleidsmatige en maatschappelijke effecten tot gevolg heeft, die deels aan de gemeente voorbijgaan. Hieronder zullen we nader ingaan op deze effecten en op de vraag of het niet reëel is dat de gemeente hiervan ook enige prikkels en profijt ondervindt. De gemeente hanteert bij het in rekening brengen van de kosten van de grondexploi­ tatie bij private ontwikkelaars de (wettelijke) uitgangspunten van causaliteit, profijt en proportionali­ teit. Dat wil zeggen dat als de baten van derden direct veroorzaakt worden door de gemeentelijke investeringen, de gemeente deze kosten geheel of gedeeltelijk (propor­ tioneel) kan verhalen op die derde.

Zouden deze uitgangspunten dan ook niet gehanteerd kunnen worden ten aanzien van financieel-economische spill-over-effecten ten opzichte van het Rijk en de regio?

Maatschappelijk-​economische effecten: de businesscase in bredere zin Effect 1 Hervestiging bedrijven We hebben al gewezen op de effecten voor de in het gebied gevestigde bedrijven (vooral glastuinbouw) zonder toekomstperspectief. De gemeente heeft deze bedrijven schadeloos gesteld en de mogelijkheid voor ze gecreëerd om elders een nieuw bestaan op te bouwen met een gezonde financieel-economische basis.

Hierdoor is werkgelegenheid behouden en is elders geïnvesteerd, met financiële effecten voor WOZ-waarden, opbrengsten uit btw voor het Rijk, et cetera. De gemeente Rijswijk profiteert niet van deze effecten, maar draagt wel de kosten voor de sanering, die binnen de grondexploitatie vallen.

Effect 2 Werkgelegenheid in de bouw en aanpalende sectoren Juist bij het terugverdienen van die kosten door middel van kaveluitgifte voor woningbouw, is de vastgoedcrisis voor de gemeente Rijkswijk goed merkbaar.

De malaise in de bouw, die ook Dura Vermeer en andere betrokken ontwikkelaars en bouwers voelen, maakt het voor het Programmabureau RijswijkBuiten noodzake­ lijk om alle mogelijkheden te bezien en te benutten om tot bouwproductie te komen.

Sinds najaar 2012 zijn 350 woningen verkocht die in aanbouw zijn genomen (waarvan 260 opgeleverd en bewoond). Dit resulteert in circa 700 manjaren werk, niet alleen in de bouwsector, maar ook in aanpalende sectoren als notariaat, makelaardij, verzekeringswezen, banken, hypotheekadviseurs, bouwmarkten, meubelzaken, keukenleveranciers, stoffeerders en hoveniersbedrijven. Dit is behoud en creatie van werkgelegenheid en daardoor behoud van loonbelastinginkomsten voor het Rijk en het voorkomen van extra WW- of bijstandsuitgaven. Naast die directe werkgelegen­ heid worden in dit project op verzoek van het Programmabureau door de bouwer ook leerlingplaatsen gecreëerd in samenwerking met het ROC in Den Haag, waarmee ook opleiding en toekomstige werkgelegenheid tot stand komen. Daarmee zijn de investeringen van de gemeente van groot belang voor de werkgelegenheid, laag­ geschoolde arbeid, opleiding en het onderwijs.

Effect 3 Inzet werknemers sociale werkplaats en leerlingplaatsen bouw

Saillant detail is dat in het gebied een grote vestiging aanwezig is van de sociale werkvoorziening, die met steeds minder financiële middelen moet opereren. Geheel in lijn met het kabinetsbeleid probeert de gemeente regulier laaggeschoold werk te vinden om de uitstroom en continuering van deze arbeid vorm te geven. Om die reden heeft het Programmabureau met Dura Vermeer de mogelijkheden geïnventariseerd om werknemers van de sociale werkvoor­ziening in te zetten voor aanpalende werkzaam­ heden in de bouw en in de openbare ruimte. Zo kunnen werknemers van de sociale werkvoor­ziening worden ingezet voor het schoonhouden van de bouwketen, de catering, het veegklaar opleveren van de woningen en het onderhouden van de aan te leggen groenvoorzieningen (zoals haagjes) in het gebied. Hierdoor wordt werkgelegen­ heid gecreëerd en behouden, met dezelfde effecten voor behoud van werk en het vermijden van uitkeringen.

Er wordt ook overwogen om leerlingen in de bouw concrete werkzaamheden te laten verrichten, zoals het maken van tuinhekken en toegangspoorten. Dit kan leiden tot reductie van de exploitatiekosten van de bouwlocatie. Ook worden vergelijkbare, op de toekomst gerichte werkzaamheden onderzocht op het gebied van duurzaamheid.

De ambitie is uiteindelijk om voor RijswijkBuiten een werkfonds op te richten voor laaggeschoolde arbeid, stages, onderwijs en leerlingbouwplaatsen.

39

Effect 4 Doorstroming huurders Naast effecten als bedrijfsvestigingen en (behoud van) werkgelegenheid, zijn er ook beleidsmatige en financiële effecten met betrekking tot de nieuwe bewoners. Van de eerste (toekomstige) bewoners blijkt de helft afkomstig uit huurwoningen, waardoor de door het kabinet gewenste doorstroom op gang komt. Stel dat de helft van die leeg­ komende huurwoningen door corporaties wordt toegewezen binnen de doelgroep (gezinsinkomen minder dan € 34.000), dan wordt die doelgroep gehuisvest zonder dat nieuwe sociale huurwoningen gerealiseerd hoeven te worden. Voor de bouw van een nieuwe sociale huurwoning is naar schatting circa € 30.000 tot €50.000 onrendabele top, die nu bespaard blijft.

Een andere mogelijkheid is dat die vrijkomende huurwoningen conform het kabinetsbeleid worden verkocht, waarbij door realisatie van boekwinst de corporatie onder meer gelden zal afdragen aan de Rijksoverheid. Bij geen van deze financiële effecten (het besparen van de onrendabele top bij nieuwbouw dan wel de boekwinst bij verkoop) heeft Rijswijk enig belang, terwijl deze effecten zonder de gemeentelijke investeringen niet optreden. Sterker nog, door de financiële heffingen op de corporaties (vennootschapsbelasting, verhuurdersheffing) zijn (ook) de woningcorporaties in Rijswijk nauwelijks meer genegen nieuwe sociale huurwoningen te bouwen.

Effect 5 Duurzaamheidsdoelstellingen en energiebesparing Een ander beleidsmatig effect is dat de kabinetsdoelstellingen op het terrein van duurzaamheid op deze locatie worden gerealiseerd. De gemeente Rijswijk heeft hoge duurzaamheids­ ambities gesteld met een DPL van minimaal 7 voor de gehele gebiedsontwikkeling en een overeengekomen energiepresta­ tiecoëfficiënt (EPC) van nul voor de woningen van Dura Vermeer. De wettelijke EPC-norm ligt op 0,4, waarmee Rijswijk voorloopt op dit vlak conform de doelstellingen van de Rijksoverheid. Dit leidt echter in eerste instantie voor de locatie en de woningen tot extra kosten en dus ook tot extra kosten en risico’s voor de gemeente.

Uit een rapport van RIGO (‘Prijs en kwaliteit, nieuwbouw versus bestaand, analyse in opdracht van NEPROM’, juni 2012) blijkt dat nieuwbouwwoningen van vergelijkbare kwaliteit circa 10 procent duurder zijn bij koop, maar meer dan 10 procent goedkoper zijn in onderhoud en energielasten (lagere lifecycle costs). Zeker doordat de btw op nieuwbouw is verhoogd naar 21 procent, terwijl de concurrerende bestaande bouw te maken heeft met een verlaagde overdrachtsbelasting en tijdelijk lager btw-tarief op verbouw, is een nieuwbouwwoning voor aspirant-kopers veel minder aantrekkelijk en financieel minder haalbaar. Om nieuwbouwwoningen concurrerend te houden en de risico’s van de verkoop te beperken, is het Programmabureau op zoek gegaan naar oplossingen. Zoals het buiten de stichtingskosten houden van de duurzaamheids­ investeringen in de woning door het aanbieden van een huurcontract door Energie Exploitatiemaatschappij Rijswijk­ Buiten, maar ook door het aanbieden van erfpacht. Ook hier blijven de risico’s en de kosten van afzet en oplossingsrichtin­ gen bij de gemeente en strekken de maatschappelijke effecten veel verder.

40

Effect 6 Financiële spill-over-effecten voor het Rijk

Voor elke gerealiseerde woning ontvangt het Rijk in directe zin 21 procent btw, zonder dat hier een prestatie tegenover staat.

In indirecte zin profiteert het Rijk onder meer van het creëren en behouden van werkgelegenheid met effecten op loonbelas­ ting en het voorkomen van stijgende uitkeringslasten, en van de stijging van opbrengsten uit het eigenwoningforfait. Met andere woorden, als RijswijkBuiten tempo kan maken met de woningbouw, heeft de Rijksoverheid daar veel baat bij. Op de eerste 350 woningen is alleen al circa € 17,5 miljoen aan btw afgedragen aan het Rijk, nog afgezien van de inverdieneffec­ ten. De totale omzet op de locatie RijswijkBuiten zal in tien jaar circa €900 miljoen bedragen in zowel grond- als vastgoed­ exploitatie.

Op verzoek van het Nationaal Restauratiefonds heeft het CPB in 2009 de macro-economische effecten van bouwinvesterin­ gen berekend. De CPB Notitie concludeert: ‘Per saldo leidt 1 miljard extra woninginvesteringen ook tot ongeveer 1 miljard extra productie (BBP). Dit gaat op termijn (drie à vier jaar) gepaard met circa 5 duizend arbeidsjaren extra werk en een toename van de loonsom (van alle banen in Nederland) van circa 500 miljoen euro. (…) De overheid ontvangt circa 0,5 miljard extra inkomsten uit hogere BTW-afdrachten op de extra investeringen (en consumptieve bestedingen) en meer loonbelasting dankzij de toename van de werkgelegenheid.’

De rekensom die wethouder Karakus van Rotterdam voorhield aan de Rotterdamse Woontop in december 2012 komt hiermee in grote lijnen overeen. Zijn conclusie was dat de bouw van één woning van €210.000 v.o.n. de Rijksoverheid circa € 100.000 aan inkomsten oplevert (btw, inkomstenbelasting, ook op loononderdelen van bijkomende kosten en grond). Indirecte effecten voor aanpalende branches, minder uitkeringen, extra overdrachtsbelasting door doorstroming en hoger eigen­ woningforfait zijn hierbij nog buiten beschouwing gelaten.

Van alle investeringen in de eerste tien jaar in RijswijkBuiten ontvangt de Rijksoverheid dus de helft via belastingen, terwijl de inspanningen, kosten en risico’s bij de gemeente liggen.

Zelfs de extra OZB-inkomsten door nieuwbouw uit stijgende WOZ-waarden in de gemeente worden via het Gemeentefonds afgeroomd.

Om deze maatschappelijke opgave waar te maken, is de gemeente Rijswijk primair afhankelijk van een sluitende grondexploitatie. Zonder die grondexploitatie en de bijbe­ horende risico’s treden de in de businesscase geschetste maatschappelijk-economische effecten niet op. Het Rijk en de regio – de overheid in het algemeen – hebben er een groot financieel, economisch en maatschappelijk belang bij dat de exploitatie gezond blijft en daarmee de genoemde effecten ook daadwerkelijk kunnen optreden.

De eerste deelplannen van RijswijkBuiten zijn opgeleverd en de eerste bewoners wonen hier inmiddels alweer een jaar.

Effect 7 Causaliteit, profijt en proportionaliteit van bredere,

indirecte effecten voor gemeente De directe en indirecte opbrengsten van de grondexploitatie staan in causaal verband met de kosten en inspanningen van de gemeente. Waarom zou de gemeente dan ook niet propor­ tio­neel profijt mogen trekken van deze voordelen? In het kader van de Grondexploitatiewet is het de gemeente toegestaan om de kosten voor de gebiedsontwikkeling gedeeltelijk in rekening te brengen bij ontwikkelaars en zelfrealisatoren in het gebied.

Omgekeerd is het dan ook denkbaar om rekening houdend met dezelfde criteria van causaliteit, proportionaliteit en profijt de gemeente ook in enige mate te laten meedelen in de bredere financiële voordelen, die nu bij de Rijksoverheid vallen. Dat kan bijvoorbeeld door prestatieafspraken te maken en voor (een deel van) de te realiseren woningen (een deel van) de ontvan­ gen btw te restitueren. Dit type prestatieafspraken was heel effectief toen er begin jaren negentig sprake was van een grote achterstand in de bouwproductie. Een dergelijke maatregel kan (zo nodig tijdelijk) op zowel lokaal als regionaal niveau worden ingevoerd. Ook nu wordt in de regio weer gesproken over het moeten opvoeren van de bouwproductie gegeven de verwachte demografische groei.

Buiten. Een stimulans van het Rijk, in welke zin dan ook, kan immers leiden tot meer rijksinkomsten, werkgelegenheid, betere opleidingsmogelijkheden en meer verhuisbewegingen.

Nietsdoen heeft geleid tot een dramatische bouwproductie in 2013 en 2014 en de nodige financiële problemen bij gemeenten.

De gemeente Rijswijk neemt veel kosten en risico’s op zich om deze gebiedsontwikkeling te laten slagen. De bredere financi­ eel-economische effecten daarvan vallen voor een zeer groot deel toe aan andere partijen (een zogenaamd split incentive).

Het lijkt dan ook logisch dat de gemeente een (proportioneel) deel van het profijt dat andere overheden hierdoor ondervin­ den als prikkel kan gebruiken.

RijswijkBuiten is niet alleen een woningbouwopgave van de gemeente. Het draagt bij aan vele doelen, te weten: het realiseren van nieuwe, moderne, duurzame en betaalbare woningen, doorstroming op de woningmarkt, nieuwe voorzieningen in zorg en onderwijs, inkomsten voor het Rijk, structurele werkgelegenheid en een broedplaats voor innovatie en onderwijs.

Ook is het denkbaar om over de gerealiseerde nieuwbouw­ productie de extra OZB-opbrengsten voor de gemeente niet af te romen via het Gemeentefonds, maar over een periode van vijf jaar buiten de verevening in het Gemeentefonds te houden.

Dit hoeft het Rijk zelf niets te kosten, omdat het om een herverdeling binnen het Gemeentefonds gaat. Het betreft financiële middelen uit effecten die zonder stimulans waar­ schijnlijk überhaupt niet zullen optreden op korte termijn, gezien de ramingen voor de bouwproductie in 2013 en 2014.

Dit vraagt van de overheid een bredere kijk op deze opgave.

Het Rijk kan een cruciale rol spelen als het gaat om het stimuleren van deze gebiedsontwikkeling. Dat gaat verder dan de inbreng van alleen de minister voor Wonen. De minister kan zijn collega’s in het kabinet stimuleren om naar de bredere effecten van woningbouw te kijken. Bruggen bouwen kan ook met en door medeoverheden.

Algemeen gesteld moet de rol van het Rijk terughoudend zijn.

Er moet sprake zijn van gezonde marktwerking, ook als het gaat om een gebiedsontwikkeling als RijswijkBuiten. Dit neemt niet weg dat ook het Rijk ambities heeft en die ambities kan (laten) waarmaken bij een gebiedsontwikkeling als Rijswijk­

Jan Brugman directeur Programmabureau RijswijkBuiten Frank ten Have partner Deloitte Real Estate Advisory Dit essay is gebaseerd op een eerder verschenen artikel in de publicatie RijswijkBuiten −­ Gebiedsontwikkeling met een ontwikkelpartner 41

C-Mill — Heerlen

G0ing places — 3

Bedrijven hotelier 42

← Charles Hagens (links) en Marc Hazen (rechts) begeleiden en stimuleren innovatieve ontwikkelingen en bedrijven.

De windturbine op het dak van C-Mill is een prototype van EDSG, een bedrijf waar ze beiden in participeren

tekst Jeroen Mensink

← Van links naar recht Marc Hazen, Charles Hagens en Geerd Simonis

Hoe wordt een grotendeels verlaten Philipslocatie in de voormalige Heerlense aandachtswijk Molenberg een levendige vestigingsplek voor tientallen uiteenlopende bedrijven? Hoe organiseer je dat?

Een gesprek met ‘bedrijvenhotelier’ Geerd Simonis, drijvende kracht achter C-Mill, en Charles Hagens en Marc Hazen, twee ondernemers die hun bedrijf in het complex hebben gevestigd.

Over multidisciplinaire teams, de mens centraal stellen en het serveren van kopjes koffie.

Overheid en markt

Geerd Simonis steekt meteen enthousiast van wal: ‘Toen ik het complex zeveneneenhalf jaar geleden kocht, kwam de wethou­ der kijken en begreep niet wat ik hier van plan was. Een paar jaar later werden we uitgeroepen tot beste bedrijventerrein van Nederland en had ik de wethouder al snel aan de lijn: proficiat, we hebben gewonnen! Weer een jaar of twee daarna zei de wethouder: je gaat eigenlijk een beetje te snel. De gemeente wilde soortgelijke ontwikkelingen ook in de binnenstad, maar bleef lang twijfelen, zoeken en nadenken. Als ondernemer reageren wij veel sneller op marktontwikkelingen. Maar als de wethouder het gevoel heeft dat je voor de troepen uit loopt, dan vindt men dat bedreigend en op een gegeven moment kan dat tegen je gaan werken.’

Positief versus negatief bestemmen

‘In 2010 heb ik gevraagd of ik voor deze locatie een andersoor­ tig bestemmingsplan kon krijgen’, vervolgt Simonis. ‘Het woord organische planologie had ik toen nog niet gehoord. We bestemmen in Nederland altijd positief, we leggen vast wat

toegestaan is. Ik wilde graag een ‘negatief bestemmingsplan’, waarin staat wat niet mag. Op dat moment werd ik versleten voor een typische vastgoedjongen die gewoon alle opties open wil houden voor zijn locatie, maar dat was helemaal niet het geval. Bij een ander Philipsterrein, waar ik ook zo’n operatie was gestart, in Sittard, had ik een andere ervaring en stond de gemeente open voor het gesprek. We zijn met de ambtenaren bij elkaar gaan zitten en merkten dat we het voor 90 procent van de onderwerpen meteen met elkaar eens waren. Over 5 procent hebben we even met elkaar gesproken en over die laatste 5 procent hebben we gediscussieerd. Sterker nog, die ambtenaren wezen mij op ontwikkelingen die ik toch zeker niet wilde uitsluiten. En dat ik dacht: inderdaad, daar had ik nog niet over nagedacht!

Oude wetmatigheden in de ontwikkelopgaven op gebiedsniveau bestaan niet meer. De wereld is zodanig veranderd dat we het vak samen opnieuw moeten gaan ontdekken en elkaar ook leren vertrouwen daarin.’

Geen stenen, maar service en dienstverlening

Philips was grotendeels vertrokken uit Heerlen en de fabriek in Molenberg – hier werden met name halffabricaten gemaakt – stond bijna leeg. De vastgoedeigenaren wilden wel van het complex af. Simonis: ‘Ik heb het complex begin 2007 gekocht.

In die tijd scheen, economisch en financieel gezien, de zon nog.

Wij konden supermakkelijk kopen. Ik heb drie banken gebeld en twee weken later had ik de offertes binnen. Oktober 2007 waren we eigenaar en in 2008 brak de pleuris uit. En tja, dan ga je dus beginnen.

43

Waarom we het kochten? In mijn tijd bij TCN was ik me, samen met Rudy Stroink, al meer aan het richten op bestaand vast­­goed. En op “real estate in distress”, de zogenaamde probleem­ gevallen. Dit was een probleemgeval, want meer dan 60 procent stond leeg.’ Simonis denkt vooral vanuit de exploi­ tatie van vastgoed: ‘Mijn dagelijks leven gaat niet meer over stenen, maar over service en dienstverlening. Mijn toegevoegde waarde zit niet in deze gebouwen. Ik heb trouwens oude meuk gekocht, dus met de kwaliteit van mijn gebouwen ga ik het verschil niet maken. Waardoor ik dat wel ga doen, is omdat ik hotelier ben geworden door een receptiefunctie, kopjes koffie, vergaderfaciliteiten, een technische dienst en schoonmaak aan te bieden.’

‘Geerd is een ondernemer die faciliteiten biedt aan andere ondernemers.’

Marc Hazen

Multidisciplinaire teams

Simonis: ‘Ik geef toe – daar ben ik heel open in – dat ik dit complex heel opportunistisch heb gekocht. Daarna zijn we pas gaan nadenken wat we er eigenlijk mee gingen doen. Toen heb ik een multi-talent team samengesteld van zo’n tien personen, met een kunstenaar, iemand van de hogeschool, van de Kamer van Koophandel, enzovoort. Vervolgens heb ik ruim honderd mensen uitgenodigd, die ik hier allemaal afzonderlijk heb rondgeleid en aan het eind van iedere rondleiding heb ik gevraagd wat zij zelf met het complex zouden doen. Na al die rondleidingen ontplofte m’n hoofd van de mogelijkheden, van kunstenaarsdorpen tot tropische zwemparadijzen. Dat zijn we met dat multidisciplinaire team gaan trechteren. We hebben helder opgeschreven wat we niet wilden, daaruit ontstond als vanzelf de koers waar we wel naartoe wilden. Daarbij kwam wederom dat idee van organische ontwikkeling naar voren.

We wilden geen eindplan maken. Ik heb een grote poster laten maken met een – bewust – kinderlijke tekening en wat teksten daaromheen en dat was mijn plan. Sterk vanuit de mens gedacht, vanuit de activiteiten en het creëren van ruimte voor nieuwe dingen. Natuurlijk wel gekoppeld aan een business­ model, want ik ben geen filantroop.

Geerd Simonis Na werkzaam te zijn geweest bij twee grote project­ ontwikkelaars in Limburg, stapte Geerd Simonis over naar TCN van Rudy Stroink. De filosofie en manier van denken van deze innovatieve en maatschappe­ lijk betrokken projectontwikkelaar sloten veel beter aan bij wat Simonis voor ogen stond. Hierna richtte hij exploitatiemaatschappij C’Magne op.

Als ‘bedrijvenhotelier’ beheert hij samen met een compagnon bedrijventerrein C-Mill in Heerlen.

Daarnaast werkt hij aan diverse andere locaties, zowel binnen als buiten de regio Zuid-Limburg.

44

Tien jaar geleden heb ik een hotelier in dienst genomen. Ik heb heel bewust gekozen voor iemand uit de hotelwereld. Die mensen hebben geleerd hoe ze aan de voorkant service en dienstverlening leveren en zijn gewend aan de achterkant alles strak te organiseren. Het is met ondernemen natuurlijk wel serious business. Je moet de mensen om je heen verzamelen die dat snappen, die dat ook leuk vinden en die daar mee om kunnen gaan.’

Marc Hazen voegt daaraan toe: ‘C-Mill hanteert het organische groeiprincipe. Als de basis goed zit en je weet wat je nodig hebt om te kunnen draaien, dan kun je daarna organisch groeien. Als je als strategie neerzet dat je over vijf jaar twee keer zo groot moet zijn, dan ga je werken om over vijf jaar twee keer zo groot te zijn. Met alle risico’s die daarbij horen. Hier vormt een gezond financieel model de basis voor ontwikkelingen die zich aandie­ nen waar vervolgens vorm en inhoud aan gegeven wordt.’

Charles Hagens: ‘En dat trekt ook andersoortige ondernemers aan, bedrijven die zich daarbij thuis voelen.’

Betrokken financier

‘Een keer per jaar komt de taxateur langs’, vertelt Simonis, ‘dan laat ik honderd huurcontracten zien en rekent hij uit dat de gemiddelde looptijd van al die huurcontracten nog maar 0,98 jaar is en springt hij meteen in de paniekstand. Want over 0,98 jaar kan het hier helemaal leeg zijn! Wij denken dan: ja, en?

Sterker nog, ik bied juist kortlopende contracten, want daarmee trek ik huurders aan. Toen Charles en Marc hier naartoe kwamen, hebben we afgesproken: we beginnen met een jaartje en daarna zien we wel verder. Met mijn nieuwe modellen op andere locaties wil ik nog verder gaan en met lidmaatschappen gaan werken.

Ik heb het geluk gehad dat mijn accountmanager bij de bank dezelfde is die zeveneneenhalf jaar geleden ook voor mij de offerte heeft gemaakt, daardoor is hij betrokken. Hij krijgt van mij elk kwartaal een rapportage en ik laat hem twee keer per jaar hier naartoe komen om hem zelf te laten ervaren hoe het hier gaat. Ik kan me nog goed herinneren, toen we in 2011 beste bedrijventerrein werden had ik hem binnen een uur aan de lijn!’

Charles Hagens & Marc Hazen Charles Hagens en Marc Hazen werken, in verschil­ lende hoedanigheden, al bijna dertig jaar samen.

Ze hebben allerlei bedrijven opgezet en zowel in de overheids- als de private sfeer gewerkt. Vanuit Mc Advisory, een adviesorganisatie die ze graag klein willen houden, begeleiden en stimuleren ze innovatieve ontwikkelingen en bedrijven. Een daarvan is EDSG (Energy Development & Solutions Group), waar momenteel veel van hun tijd in gaat zitten. Het bedrijf ontwikkelt, onder meer, innova­ tieve windturbines voor een internationale markt.

Geen subsidie

Simonis heeft het project bewust zonder subsidie aangepakt.

‘Daarmee heb ik het leven veel makkelijker gemaakt. Misschien had ik met subsidie een heleboel gebouwen kunnen laten schilderen en er een nieuw dak op gezet, maar dan had ik me ook weer zo in de strop van geldschieters gehangen. We investeren nu met het geld dat we verdienen. Niet alleen wat betreft ruimtelijke ordening werken we organisch, ook aan de financieringskant. Het is net zoals thuis, wij sparen om iets te kunnen doen. De getallen zijn wat groter, maar de methodiek is hetzelfde.’

‘Als je met elkaar vastlegt wat niet kan, dan geeft dat een geruststellende nieuwsgierigheid naar nieuwe dingen. Grenzen geven ruimte.’

Charles Hagens

Huren in C-Mill

Wat maakt ondernemen op C-Mill zo aantrekkelijk? Hazen: ‘Wij zijn een klein adviesbedrijf, maar participeren ook in EDSG, een kennisbedrijf rondom duurzame energievindingen, gevestigd in dezelfde ruimte. Wij hebben hier op het dak van ons gebouw een zeer innovatieve windmolen geplaatst. Ons vorige type heeft hier ook op het dak staan proefdraaien. Dan zeggen we tegen Geerd: volgende week zetten we een windmolen op het dak. Dan zegt hij: dat is goed hoor! Dat kan hier allemaal.

Verder kan je heel goed gasten ontvangen op deze locatie en hebben we een opzegtermijn van maar een maand. C-Mill heeft een gemoedelijke sfeer en daarin is het goed functioneren.’

Hagens: ‘Als ik een vraag heb aan Geerd, maakt niet uit wat, dan antwoordt hij eigenlijk altijd met ja. Alleen al dat gevoel dat bijna alles hier kan, vind ik van belang. Ik hoef geen lijst met wat hij allemaal te bieden heeft. Maar als ik ergens tegen aanloop waar ik behoefte aan heb, dan wordt het geregeld.’

Factsheet

15

Praktische lessen →→ Stel de mens centraal. Mensen vragen niet om gebouwen, maar om service en community.

Stel je op als hotelier en werk aan community building. →→ Werk niet vanuit een eindplan. →→ Laat een multidisciplinair team meedenken. →→ Probeer onafhankelijk te blijven van subsidies.

Van vastgoedbelegging naar onderneming

Simonis ziet C-Mill niet als een traditionele vastgoedbelegging.

‘C-Mill is voor mij, als ondernemer, net zo goed een onderne­ ming als dat Charles en Marc een onderneming hebben. Mijn onderneming gaat over koffie, over vergaderfaciliteiten en een receptioniste. En over kamertjes en een dak boven je hoofd, maar dat is voor mij allemaal gelijk.

Ik heb net het oude gemeentehuis van Weert voor tien jaar gehuurd, daar kan ik echt als bedrijvenhotelier aan de slag. Dat zijn nieuwe ondernemingsmodellen voor mij, want dat gebouw huur ik, terwijl ik vroeger zou willen kopen. Mijn businessmodel is dat ik hotelier ben, daar verdien ik mijn geld. Dat moet een rendabele businesscase zijn, daarom hoef ik geen vastgoed­ eigenaar te zijn. Je gaat dingen ook uit elkaar halen.

De mens, de klant, de ondernemer vraagt tegenwoordig gewoon andere dingen. Vroeger meende de klant dat hij niet verder kon gaan dan de vraag om een ruimte. De huidige ondernemer vraagt ook om dingen voor hem te regelen, van kopieermachine tot het organiseren van de post.’

Elke dag anders

Simonis: We zijn nooit klaar met C-Mill. Net zoals een stad nooit klaar is, zoals een wijk nooit klaar is, is C-Mill ook nooit klaar.

Elke dag gebeuren er weer andere dingen. We zijn momenteel nieuwe vergaderfaciliteiten aan het maken, deze week mogen de ‘Millers’ gratis een dagje rijden in een elektrische BMW en vandaag heeft de fysiotherapeut open dag! Dat maakt het leuk, elke dag is anders.’

10

Op hectare bedrijventerrein, binnen minuten fietsen van de binnenstad van Heerlen, werken meer dan mensen bij ruim verschillende bedrijven. Met ongeveer m2 vloeroppervlak en een footprint van m2 is een derde van het terrein bebouwd en heeft C-Mill een heel groen karakter. Aan de randen van het terrein is ongeveer hectare uitgeefbare grond beschikbaar om op termijn nog in te kunnen vullen met nieuwe gebouwen.

100

40.000

750 43.000

3,5

45

Ganzenborden met…

tekst Danielle Niederer

Dromen, inspiratie vinden, leren, carrière, vallen en opstaan, succes en gaan voor je idealen. Het leven in zeven ganzenbordvragen met Iris Kramer (24), zesdejaarsstudent Real Estate & Housing aan de TU Delft.

5 Leermoment Ik heb veel gereisd en een halfjaar in Italië gestudeerd.

Om daar een verplichte sportkeuring te krijgen, kost drie weken. In Nederland had ik na verlies van m’n portemonnee binnen een paar uur een paspoort, bankpas en had ik aangifte gedaan. M’n zus, nichtjes en ik hebben allemaal kunnen studeren. Door deze ervaringen is mijn ideaalbeeld van een leven in het buitenland bijgesteld. De onrust is weg, ik zie alle kansen en mogelijkheden die we hier hebben scherper.

7 ArcadiË

5

7

Wonen → Waar ik nu zelf woon, in de oude Natuurkundefaculteit in Delft, vind ik het ideaal.

Het gebouw is na transformatie gevuld met studentenwoningen en bedrijven. Het heeft iets karakteristieks – oud is met nieuw gecombineerd – en het is duurzaam. Van herontwikkeld erfgoed gaat mijn hart sneller kloppen.

Mijn droom? → Ik zou het fantastisch vinden om in een omgebouwde watertoren of molen te wonen.

6

Nalatenschap Bijdragen aan een schonere, milieubewustere en socialere wereld. In mijn werk zal ik proberen bij elke taak en ieder project mijn eigen normen en waarden leidend te laten zijn. Verder probeer ik bewust te consumeren, bijvoorbeeld door weinig vlees te eten en geen broek bij de Primark te kopen.

Vliegende start

1

46

In de projectontwikkeling of het projectmanagement, in een kleinere of creatieve setting met een focus op duurzame en sociale aspecten in plaats van geld verdienen. Voorbeeld? NS-stations. Zij ontwikkelen in een publiek-private context met als vertrekpunt de klant.

6 1

4 In de gevangenis

Kenmerkend voor deze tijd is dat er veel misstanden zijn, maar dat het lastig is om schuldigen aan te wijzen door de toegenomen complexiteit. De leegstandproblematiek bijvoorbeeld, of wat nu in steden als Jakarta gebeurt. Daar gaan sloppenwijken plat voor grote woontorens. Dat is legaal en tegelijkertijd vanuit menselijk oogpunt crimineel.

In Zuid-Afrika hebben ze herhuisvestingsprojecten, maar verhuizen mensen weer terug naar de slums omdat ze hun vertrouwde sociale kring missen. Het is gemakkelijk om bij dit soort zaken de vinger te wijzen. Voorkomen is een stuk moeilijker.

4

IRIS KRAMER

3

3 Ideale carrièreversneller

In december ben ik naar TEDxBrussel geweest ter inspiratie voor TEDxDelft.

Daar sprak Tristan Harris, een jonge ondernemer, nummer 16 in de ‘Inc. Magazine Top 30 Entrepreneurs Under 30’.

Hij werkt aan een tool om beter om te gaan met je online-tijdsbesteding en minder afgeleid te worden.

Het benutten van techniek om het leven mooier en aangenamer te maken, vind ik leuk en inspirerend.

2 Grootste vijand

2

De tijd en ikzelf. Ik wil te veel en leg tegelijkertijd de lat te hoog. Ik loop nu stage bij cepezedprojects, zit in het FRESH-bestuur, heb een bijbaan bij het International Festival of Technology, heb TEDxDelft medegeorganiseerd, volleybal drie keer per week, ben aan het afstuderen en heb – om het nog gemakkelijker te maken – een vriendje in Groningen. Als je dan voor alles een acht wil halen, is dat niet realistisch en soms stressvol.

47

G0lofon Go, gebiedsontwikkeling in beweging is een uitgave van de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling van de TU Delft en wordt mede mogelijk gemaakt door de publieke en private leden van de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling en de hieraan gelieerde Kring van Adviseurs.

Go, gebiedsontwikkeling in beweging komt twee keer per jaar uit en wordt verspreid onder leden van de SKG, de Kring van Adviseurs, vrienden van Go en meegezonden met ROmagazine.

Voorjaar 2015 Samenstelling en redactie Agnes Franzen en Jeroen Mensink Aan dit nummer werkten mee Ariënne Mak, Tom Daamen, Hans de Bruijn, Wies Sanders, Eric Burgers, Alexandra de Jong, Janneke Rutgers, Mirela Milosevic, Wendy de Hoog, Tine van Langelaar, Wilson Wong, Henk Bouwman, Jan Brugman, Frank ten Have en Danielle Niederer Met dank aan de geïnterviewden Paul Elleswijk, Jeroen Laven, Jan van de Ree, Bart Kesselaar, Ellen van Bueren, Friso de Zeeuw, Olav Steffers, Fenno Duijvesteijn, Geerd Simonis, Charles Hagens, Marc Hazen en Iris Kramer Tekstredactie Els Brinkman Fotografie Kees Hummel (omslag binnen en buitenzijde, pagina 2−3, 18−19, 29 −30, 32−33, 42−43), Jean van Lingen (pagina 24−28) en Peter van Oosterhout (pagina 38 −41) Ontwerp Enchilada Drukwerk Pantheon Drukkers

Meer informatie Wilt u ook digitaal op de hoogte blijven van de laatste ontwik­ kelingen op het gebied van gebiedsontwikkeling? Meld u dan aan voor de nieuwsbrief op www.gebiedsontwikkeling.nu Vriend worden van Go Vanaf 25 euro per jaar kunt u vriend worden van Go. Met Go willen we bijdragen aan verbinding van wetenschap en praktijk, het bieden van praktische handreikingen, het agenderen en signaleren van relevante trends en het aanjagen van het maatschappelijk debat. Go vrienden vinden het belangrijk dat gebiedsontwikkeling in beweging blijft. Als dank voor uw steun ontvangt u twee keer per jaar het magazine Go, gebieds­ ontwikkeling in beweging. Aanmelden als vriend kan via redactie@gebiedsontwikkeling.nu Copyright Go, gebiedsontwikkeling in beweging is een uitgave van de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling van de TU Delft. De inhoud is gedeeltelijk eerder gepubliceerd op het platform www.Gebiedsontwikkeling.nu. Voor overname van artikelen verwijzen we naar de voorwaarden zoals opgenomen op Gebiedsontwikkeling.nu, te vinden via http://www.gebiedsont­ wikkeling.nu/info-go/753-copyright-auteursrecht-en-gebruik.

De uitgever heeft ernaar gestreefd de auteursrechten van de illustraties volgens de wettelijke bepalingen te regelen. Zij die menen nog zekere rechten te kunnen doen gelden, kunnen zich wenden tot de uitgever.

ISSN 2405−7118

48

Partners van Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling de Alliantie AM Amvest BPD Deltacommisaris Gemeente Amsterdam Gemeente Delft Gemeente Den Haag Gemeente Groningen Gemeente Nijmegen Gemeente Rotterdam Heijmans Ontwikkeling Ministerie van Infrastructuur en Milieu NS Stations Provincie Gelderland Provincie Noord-Brabant Provincie Noord-Holland Rijksvastgoedbedrijf Schiphol Area Development Company (SADC) Synchroon TU Delft Waterschap Amstel, Gooi en Vecht Ymere

Kring van Adviseurs Akro Consult Berenschot Brink Groep Buck Consultants Deloitte Movares Stibbe

RijswijkBuiten De eerste bewoners wonen ondertus­ sen alweer een jaar in RijswijkBuiten.

Het bijzondere aan deze gebiedsont­ wikkeling is dat ze de afgelopen jaren ondanks de crisis gestaag is ontwik­ keld, met grote belang­stelling voor de energieneutrale woningen. Vooruit­ lopend op de nieuwe Woningwet is een doorstroming op gang gebracht vanuit huur- naar koopwoningen.