Gebundelde columns van Frank ten Have

17

Frank ten Have 2018 - 2020

Baat het niet, dan gaat het niet

1

Inhoud Weeg bij planologische beslissingen het belang van (zeven) toekomstige generaties mee

6

Blijft de auto de norm in het landelijke gebied?

7

Erfpacht als retro-innovatie voor betaalbare woningen

8

Daklozen zijn de échte woningzoekenden

9

NVM slaat plank mis met verwijt aan gemeenten van te hoge grondprijzen

10

Naar meer samenwerkingsefficiëntie

12

Bouwen óp het water heeft de toekomst

14

Ondernemende adviseurs in vastgoed: dubbel vangen

15

Zeven oude mannen in de keet

16

Plannen van bedrijventerreinen is navigeren in de mist

18

De zelfdestructieve werking van binnenstedelijke woningbouw

19

Dromen in Limbo-Italiaanse stijl

21

De mythe van de revolverende fondsen

22

Het gaat beter en toch slechter…?!

23

Financiering gebiedsontwikkeling: baat het niet, dan gaat het niet

24

Meer woningproductie in de stad vergt ook investering in ambtelijke apparaat

25

Park Allemansgeest Voorschoten: sierlijke Jugendstil

27

Beste Frank, Vanwege de coronapandemie was 2020 voor iedereen een beproeving.

Toch kunnen wij ook met tevredenheid terugkijken op dit jaar. Het aantal bezoekers van gebiedsontwikkeling.nu blijft maar stijgen en we mogen ons verheugen in een groeiend aantal bijdragen uit het veld.

We zijn ontzettend blij met de prikkelende, opiniërende bijdragen van onze columnisten. Jouw stukken, lang en kort, waren altijd interessant en om naar uit te kijken. Je hebt op de site een heel eigen, gezaghebbend geluid laten horen, maar je deed dat ook regelmatig in de collegezaal voor zowel gebiedsontwikkelaars, TU-studenten én scholieren. Daarnaast maakte je je net als de SKG vaak hard voor de verbinding tussen wetenschap en praktijk, onder andere door jarenlang aan de MCD-opleiding te doceren en juryvoorzitter te zijn van de MCD-scriptieprijs. We willen je voor dit alles hartelijk bedanken.

Het wethouderschap vraagt al je tijd en energie. Dat is begrijpelijk en wij wensen je veel succes, maar desondanks vinden we het bijzonder jammer dat je besloten hebt te stoppen als vaste columnist. In de afgelopen jaren waren wij ook zeer blij met de vele andere artikelen die je op ons platform hebt gepubliceerd. Wij willen je er op wijzen dat die mogelijkheid altijd blijft bestaan!

Als herinnering en aandenken hebben wij je bijdragen aan gebiedsontwikkeling.nu van de afgelopen jaren gebundeld. Het is een mooi geheel om met tevredenheid eens terug te lezen en te delen met anderen.

Vanwege de al genoemde coronapandemie is het nu niet mogelijk je deze bundel persoonlijk te overhandigen, maar hopelijk treffen wij elkaar nog eens op een later moment.

Veel dank namens het team van de Leerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft en SKG, Tom Daamen, directeur Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG) Joost Zonneveld, hoofdredacteur Gebiedsontwikkeling.nu Inge Janse, adjunct-hoofdredacteur Gebiedsontwikkeling.nu

Weeg bij planologische beslissingen het belang van (zeven) toekomstige generaties mee 9 november 2020

De manier waarop we ons land inrichten heeft

vergaande en langlopende consequenties.

De invoering van de zogenoemde rijksbufferzones in de jaren vijftig heeft er, tot genoegen van columnist Frank ten Have, toe geleid dat Midden-Delfland tot op de dag van vandaag een aantrekkelijk landelijk gebied is gebleven. Hij waarschuwt tegelijkertijd voor overhaaste beslissingen op basis van de waan van de dag.

De zeven-generatie-regel: bij de stam(men) van de Noord-Amerikaanse Iroquois indianen – ver voordat ze overlopen werden door kolonisten en America Great werd – bestond de zeven-generatie-regel. Alle besluiten van de stam moesten tot in zeven opvolgende generaties positief uitwerken.

Ik moest aan deze wijsheid denken (die ik ooit in Material Matters van Thomas Rau was tegengekomen) toen ik las over het instellen van de rijksbufferzones in de Randstad in 1958.

In dat jaar brengt de ‘Werkcommissie van de Vaste Commissie van de Rijksdienst voor het Nationale Plan’ een rapport uit met de titel ‘De ontwikkeling van het Westen des Lands’.

Daarin wordt gepleit voor bufferstroken (vanaf 1963 rijksbufferzones geheten) om de dreigend oprukkende steden in de Randstad uit elkaar te houden. Het is maar goed dat dit gebeurd is.

Niet het behoud van het landschap stond bij de aanwijzing van rijksbufferzones voorop, maar het behoud van de identiteit van de afzonderlijke Hollandse steden. De eerste twee officieel aangewezen bufferzones zijn die bij Spaarnwoude en Midden-Delfland.

Ofschoon we pas drie generaties verder zijn, en nog geen zeven, is uitvloeisel hiervan dat we in Zuid-Holland tussen stedelijke kernen nog steeds kunnen genieten van een bijzonder fraai open weidelandschap. Midden-Delfland ligt immers ingeklemd tussen Rotterdam, het Westland, Delft en Den Haag. Een groen

gebied, waar ongeveer 2 miljoen stedelingen kunnen recreëren en genieten van natuur en landschap. Waar zij weidevogels kunnen treffen en in het groen kunnen wandelen, fietsen, kanoën en paardrijden. En waar circa 50 agrarische bedrijven (waarvan twee derde duurzaam en circulair) kunnen produceren voor de nabijgelegen stad, zodat we de voedselketen kunnen verkorten.

Planologische besluiten werken tientallen jaren door. Toch nemen we beslissingen over de inrichting van onze schaarse ruimte vaak in de hitte van het moment, op basis van huidige belangen en afwegingen. Niet altijd staan we erbij stil dat generaties na ons daarmee tot in lengte van dagen te maken hebben, niet altijd vragen we ons af of zo’n besluit over honderd jaar nog steeds uitlegbaar en verdedigbaar is.

Van die besluitvorming uit 1958 hebben we nog steeds plezier. Welke besluiten nemen we nu waar we over ruim 60 jaar nog steeds met voldoening op terug kunnen kijken?

Uiteindelijk is het belang van planologie en ruimtelijke ordening tweeledig: vooruit kijken aan de hand van een nieuwere, betere en mooiere ruimtelijke inrichting, maar ook terugkijken. Want welke besluiten hebben we lang geleden genomen waarvan we nu zeggen dat het echt beter had gekund en op welke besluiten zijn we nog steeds trots? Reflectie daarop is net zo belangrijk als het verplicht doorlopen van alle procedures. Uiteindelijk garanderen die procedures een zorgvuldige afweging, wat mij betreft steeds in het belang van (minimaal 7) toekomstige generaties.

6

Blijft de auto de norm in het landelijke gebied?

3 september 2020 De parkeernorm bij nieuwbouw heeft groot effect op de ruimtelijke en financiële haalbaarheid van een nieuwbouwplan. In grote steden wordt bij binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen steeds vaker gekozen voor een lage(re) parkeernorm en het aanbieden van andere vormen van mobiliteit. Frank ten Have vraagt zich af of dit ook in landelijke gebieden kan.

Het is heel simpel: minder parkeerruimte betekent meer betaalbare woningen. In stedelijke omgevingen, met voorzieningen om de hoek en volop keuze tussen tram, trein en bus, is dat natuurlijk gemakkelijker haalbaar dan in landelijke gebieden. In kleine kernen – zoals bijvoorbeeld in de gemeente Midden Delfland – waar het openbaar vervoer slechts uit ‘dunne buslijnen’ bestaat, is het zeer de vraag of hier een verlaging van de parkeernorm realistisch is.

Maar toch: hoe zit het met nieuwbouw die bedoeld is voor starters in een landelijke kern?

Is daarvoor de standaardparkeernorm van 1,5 nodig of kunnen zij met minder af? Geldt ook hier dat jonge stellen steeds minder neigen tot autobezit en meer tot car sharing? En zo ja, is dat dan een generatiekwestie of spelen andere overwegingen een rol?

Ik vraag mij af of autodelen wel (altijd) een bewuste keuze is of juist een noodzakelijkheid als gevolg van een gebrek aan parkeerruimte.

De kosten die een auto en een parkeervergunning onherroepelijk met zich meebrengen, spelen hierbij mogelijk ook een rol. Het zou zomaar kunnen dat die kosten voor jonge mensen niet opwegen tegen de voordelen van het eigentijdse alternatief.

Natuurlijk, ook in landelijke gebieden kunnen we er best voor kiezen om de parkeernorm te verlagen. Dat maakt het ook in kleine kernen gemakkelijker sociale of middeldure (huur)woningen te realiseren, zowel fysiek

als financieel. Maar wat als vervolgens blijkt dat dat uitgangspunt toch te optimistisch is en er in praktijk toch één of meer auto’s per huishouden voor de deur staan?

Dan zal op de betreffende gemeente druk uitgeoefend worden om alsnog parkeerplaatsen te realiseren, wat ruimtelijk en financieel problematisch kan zijn. Want van een vissoep kun je geen kom met vissen meer maken. Anderzijds: als je blijft uitgaan van een hoge parkeernorm van 1,5 of meer, dan kan dat de realisatie van de gewenste nieuwbouw behoorlijk frustreren.

Wat is wijsheid?

Gaat de stedelijke trend waarbij het autobezit van starters op de woningmarkt afneemt overal in den lande op? En dan hebben we het nog niet over de situatie als die twintigers dertigers worden en besluiten kinderen te krijgen. Juist met kleine kinderen is het leven in een kleine kern zonder auto immers nauwelijks te doen.

Bovendien is de meest gewenste woonvorm van mensen nog steeds (als ik Friso de Zeeuw mag geloven, en waarom niet?) het huisje met het tuintje. Hoort bij dat woonideaal dan ook niet gewoon die 1 tot 1,5 parkeerplek per woning? Eerlijk gezegd verwacht ik niet dat de bekende combinatie van huis, tuin en parkeerplek in meer landelijke gebieden rigoureus gaat veranderen in de komende jaren. Maar wellicht ben ik te sceptisch, hoe graag ik (toekomstige) bewoners van kleine kernen in het landelijke gebied ook die betaalbare woningen gun. Of moeten we die mogelijk maken door een lagere parkeernorm af te dwingen?

Wie het weet mag het zeggen. Ik houd me graag aanbevolen voor advies in deze van zelfverzekerde adviseurs die al zeker weten hoe de toekomst eruit gaat zien!

7

Erfpacht als retro-innovatie voor betaalbare woningen 9 juni 2020 Volgens columnist Frank ten Have heeft erfpacht ten onrechte een slechte reputatie want het is in zijn ogen juist een instrument waarmee wonen in de stad betaalbaar blijft.

“Erfpacht geeft de erfpachter lagere lasten en de gemeente meer mogelijkheden om te sturen.”

Het gebruik van erfpacht bij gemeentelijke gronduitgifte heeft onterecht een slechte reputatie. Want erfpacht kan juist helpen bij het realiseren van betaalbare en bereikbare woningen. Daarom wil ik hier opnieuw een pleidooi houden voor het instrument, dat oorspronkelijk in 1893 door de gemeente Vlaardingen is ingevoerd (Amsterdam was pas drie jaar later).

Formeel is erfpacht een zogenoemd ‘beperkt recht’ dat de erfpachter de bevoegdheid geeft de grond van een ander (de grondeigenaar) te gebruiken met hetzelfde genot als een eigenaar. De erfpachter mag echter alleen met toestemming van de grondeigenaar het gebruik of de bestemming veranderen.

Erfpacht geeft de gemeente daarmee meer en juridisch sterkere mogelijkheden om te sturen op het gewenste (toekomstige) gebruik van de grond.

De slechte reputatie van erfpacht komt voort uit het feit dat de grondwaarde waarop de canon wordt gebaseerd, soms opnieuw wordt herzien na afloop van de contractperiode. Dat kan na bijvoorbeeld 50 jaar leiden tot een veel hogere te betalen canon door de erfpachter. Dit risico bestaat echter niet indien erfpacht eeuwigdurend wordt uitgegeven. Erfpacht kan dan juist een voordeel zijn voor de erfpachter, omdat hij de grondwaarde niet hoeft te financieren en dus ook niet hoeft af te lossen zoals een hypotheek. Een simpel voorbeeld: de koper van een nieuwbouwwoning van drie ton die dat bedrag geheel moet financieren met een hypotheek, moet de lening in 30 jaar aflossen om de rente fiscaal af te kunnen trekken. Als de grondwaarde van de woning (zeg 90.000 euro) in erfpacht blijft, dan hoeft die koper

slechts 210.000 euro te financieren en dus 3.000 euro minder af te lossen per jaar. De canonrente is fiscaal aftrekbaar en veelal ongeveer gelijk aan de hypotheekrente.

Erfpacht geeft de gemeente de mogelijkheid beter te sturen op betaalbaarheid van de woningvoorraad. Bij de gronduitgifte voor sociale huurwoningen heeft de gemeente een instrument in handen om, als de woning aan de sociale voorraad wordt onttrokken, alsnog de grond tegen de marktwaarde af te laten rekenen. Het waardeverschil kan vervolgens door de gemeente opnieuw worden ingezet voor sociale woningbouw.

Corporaties kunnen bovendien via een particulier erfpachtcontract een sociale huurwoning verkopen met een korting op de marktprijs van de woning, met de afspraak dat bij verkoop door de eigenaar de woning weer wordt teruggekocht door de corporatie.

Ook voor deze Koopgarantconstructie is het erfpachtcontract de basis. Kortom, erfpacht geeft de erfpachter lagere lasten en de gemeente als gronduitgever meer mogelijkheden.

Vaak wordt het argument genoemd dat gemeenten geen erfpachtexpertise in huis hebben. Er zijn echter voldoende, vooral grotere, gemeenten die nog een erfpachtbedrijf hebben met steeds minder contracten in beheer. Die zijn best bereid via een Dienstverleningsovereenkomst andere gemeenten te helpen. Daardoor ontstaat meer kostendekking voor het erfpachtbedrijf en minder risico voor de gemeente die aan de gang wil met erfpacht.

Dus, gemeenten, in het belang van de betaalbaarheid van de woningmarkt, wat let jullie? Bedenk dat erfpacht ook nog eens een interessant verdienmodel is, omdat gemeenten nu eenmaal goedkoper kunnen lenen dan particulieren en dus best een kleine opslag op de canonrente kunnen zetten zonder dat die erfpachter duurder uit

is dan bij zijn hypotheekbank.

8

Daklozen zijn de échte woningzoekenden 1 april 2020 Bij de oplossing van de woningnood moeten we niet beginnen bij starters en doorstromers, maar bij mensen die geen énkel dak boven hun hoofd hebben, meent Frank ten Have.

Veel wordt gezegd en geschreven over de 300.000 woningen die we tekort komen.

Een naoorlogs hoogtepunt. Ik ben altijd benieuwd hoe dat wordt berekend. Want wat is woningnood en is dat kwalitatief of kwantitatief? Wie zijn dat dan en waar zitten ze?

Harde woningnood is in ieder geval dakloosheid. Vaak ver van ons bed. Want ik heb geen daklozen in mijn familieen vriendenkring, en de meeste lezers ongetwijfeld ook niet. Toch zijn er volgens het CBS circa 40.000 dak- en thuislozen in Nederland. Volgens de Federatie Opvang zijn het er eerder 60.000. En iedereen is het er in ieder geval over eens dat die aantallen flink gegroeid zijn.

Ook daar de vraag: hoe is dat precies berekend? Want hoe meten we aantallen bank- en buitenslapers? We weten wel hoeveel mensen in crisisopvang zitten, in beschermd wonen en in andere voorzieningen. Circa 16.000 mensen zitten in zo’n voorziening vast omdat er geen uitstroom naar een eigen wooneenheid is.

U zult er ongetwijfeld een beeld bij hebben van maatschappelijke losers.

Velen zijn ongehuwde mannen, laag opgeleid, niet-westerse allochtoon.

Oorzaken zijn vooral huisuitzetting (met name door schulden), conflicten/ relatiebreuk, ontslag uit instellingen (gevangenis, psychiatrie) en buitenland (uitgeprocedeerde asielzoekers).

Maar ook de categorie ‘pech-mannen’.

Bijvoorbeeld een leraar op een middelbare school, mijn leeftijd, baan, gezin, huis.

Totdat zijn vrouw er met de buurman vandoor ging en hij aan de drank raakte.

Daardoor raakte hij zijn baan kwijt en vervolgens zijn huis. Na enige tijd bij vrienden en familie op de bank, stond hij op straat met zijn laatste spulletjes in twee plastic zakken. Hij heeft mij een rondleiding gegeven door de stad hoe hij daar heeft overleefd.

Grondwettelijk recht Zo kan het gaan. Als we het dus over woningnood hebben, laten we ons – als alles weer een beetje ‘normaal’ is – vooral daarop richten. Housing First, eerst een dak boven hun hoofd en vervolgens kijken we wel welke zorg en begeleiding nodig is. Want een dak boven je hoofd, is een grondwettelijk recht (artikel 22.2 “Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid”). Een woningnood van 300.000 woningen, het zal wel. Starters, doorstromers, inderdaad, ze moeten allemaal een woning hebben. Maar diegenen die nog geen énkel dak boven hun hoofd hebben, die moeten we toch echt het eerste helpen. Want het zullen er nog wel meer worden. Daklozen, dat zijn de échte woningzoekenden.

9

NVM slaat plank mis met verwijt aan gemeenten van te hoge grondprijzen 30 maart 2020 Op 27 februari deed Onno Hoes, voorzitter van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), een oproep op de site van Bouwend Nederland: “Gemeenten, doe wat aan de hoge grondprijzen”. Daarin stelt hij o.a.: “…de hoge prijzen (van nieuwbouwwoningen) worden ook voor een groot deel veroorzaakt door de hoge grondprijzen. “ Een wijdverbreid misverstand en onjuiste en tendentieuze beschuldiging.

In 2001 hebben de NEPROM, VNG en het Rijk afgesproken residueel te rekenen voor de bepaling van de grondprijzen (Convenant Gemeentelijk Grondprijsbeleid). Overigens omdat in de jaren negentig allerlei private partijen veel winsten hadden gemaakt met grondprijsstijgingen en speculatie. Wat houdt dat in? Simpelweg dat de grondprijs wordt bepaald door de (VON-)waarde van de woning minus de bouwkosten en alle andere kosten om die woning te realiseren.

Stel dat de VON-waarde van een nieuwbouwwoning wordt geschat op € 300.000, de kosten van het bouwen en ontwikkelen van de woning op € 200.000, dan is de waarde van de grond dus € 100.000. Zoals de econoom David Ricardo al rond 1800 zei dat de prijs van het graan niet wordt bepaald door de prijs van de grond, maar andersom: “Graan is niet duur omdat de grond duur is, maar grond is veel waard omdat graan veel opbrengt”.

Stel nu dat de gemeente voor die bouwrijpe kavel niet die € 100.000 zou vragen, maar bijvoorbeeld de kostprijs van stel € 60.000.

Dan kan de bouwer/ontwikkelaar die die grond afneemt besluiten die woning alsnog voor € 300.000 te verkopen; dat is immers de marktwaarde. Daarmee krijgt die een cadeautje, wat overigens gezien de winstmarges in de bouw niet verkeerd uit zou komen, maar dat terzijde. Is natuurlijk niet de bedoeling. Stel hij verkoopt de woning voor € 260.000, dan komen de kandidaat-kopers

als vliegen op de stroop af. En vervolgens kan de gelukkige eerste koper de woning weer doorverkopen voor de marktwaarde van € 300.000. Lijkt me ook niet de bedoeling.

Ofschoon ik begrijp wat meneer Hoes bedoelt (daar kom ik aan het eind op terug), klopt de bewering dus niet. Grondprijzen zijn niet de veroorzaker van de hoge vastgoedprijzen, maar de resultante.

Hoe bepaal je de marktwaarde?

De praktijk is natuurlijk nog iets weerbarstiger.

Want het begint met de vraag: hoe bepaal je de marktwaarde van de woning? Wat mag een nieuwbouwwoning kosten die nu in de voorverkoop gaat en over circa één tot anderhalf jaar wordt opgeleverd? Gezien het feit dat de nieuwbouw van woningen minder dan een procent is van de totale woningvoorraad, past de prijs(ontwikkeling) van die nieuwbouwwoning zich aan de prijs(ontwikkeling) van de bestaande woningvoorraad aan. Die prijs wordt dus vooral bepaald door ligging en type woning (vloeroppervlak). Maar die nieuwbouwwoning heeft wel hogere kwaliteit (minder beheer- en onderhoudskosten, minder energielasten).

Hoe vertaalt zich dat in de prijs van die nieuwbouwwoning? En hoe ga je om met meerwerkopties (uitbouwtje, dakkapelletje, et cetera?). Veelal worden daarvoor dan makelaarsrapporten gevraagd, vaak meerdere. Die dan ook nog vaak verschillen qua inschatting van de marktwaarde van die woning die pas veel later daadwerkelijk op de markt komt. Je kunt dus zeggen dat de stijging van de vastgoedwaarde vooral veroorzaakt wordt door de leden van de NVM, die die makelaarsrapporten opstellen.

Maar alla, dat is misschien flauw. Gaan we door met de praktijk. We hebben dus twee (verschillende) waarde-schattingen van die toekomstige nieuwbouwwoningen, maar wat zijn de bouw- en ontwikkelkosten?

Daarvoor moeten we inschatten wat de bouw- en bijkomende kosten zijn van

10

het realiseren van die woning, inclusief marketingkosten, leges, notaris, honoraria en verschotten, projectontwikkelingskosten, financieringskosten en aanloopkosten. En vooral ook: winst en risico voor de bouwer.

“Op al die aannames en schattingen wordt dan toch een beetje met handjeklap een resulterende grondprijs berekend” En als er nog een ontwikkelaar tussen zit wil die natuurlijk ook nog een marge maken.

Kortom, daar laten we dan wat bouwkostendeskundigen op los, die daar inschattingen van maken en vervolgens tot (weer) verschillende uitkomsten komen.

Op al die aannames en schattingen wordt dan toch een beetje met handjeklap (welke marge bijvoorbeeld ‘gun’ je de bouwer/ ontwikkelaar?) een resulterende grondprijs berekend. Vaak wordt dan gezegd dat je dat kan versimpelen/objectiveren door een grondprijsquote. Dan is bijvoorbeeld de grondquote voor dit type woning (zeg middenduur) 35% van de woningwaarde.

Maar uiteindelijk zal ook die 35% ergens op berekend moeten worden.

Beter ongeveer goed dan precies fout Enfin, hierbij geldt mijn motto: beter ongeveer goed dan precies fout. Je kunt eindeloos blijven rekenen aan grondprijzen en er allerlei deskundigen op los laten, uiteindelijk is het toch een beetje onderhandelen. Ik heb meegemaakt dat voor een bouwplan er wel drie verschillende grondprijsberekeningen lagen met een marge van 100% verschil, door verschil in uitgangspunten. Maar die onderhandelingen kennen maar een heel beperkte marge en leiden niet tot verlaging van de vastgoedwaarden, zoals de NVM wil.

Resumerend, de grondprijs is een resultante en niet de oorzaak van de vastgoedprijzen.

Maar de praktijk van berekenen is uiteindelijk ook een uitkomst van onderhandelingen.

Het is daarmee wel eenzijdig, onjuist en wat tendentieus om gemeenten de schuld te geven doordat zij ‘te hoge grondprijzen’ zouden hanteren. Het is ook een wat simplistische complottheorie. Het parlementair onderzoek Huizenprijzen uit april 2013 constateert op pagina 20: “De productie van nieuwe woningen is een langdurig proces. Deze procesgang is weer van invloed op de snelheid waarmee het aanbod reageert op veranderingen in de vraag. Het grote aantal verschillende spelers op de woningmarkt, de verschillende wederzijdse afhankelijkheden en het samenspel van publieke en private belangen maken woningproductie tot een buitengewoon complexe zaak”. Niet echt een bewijs voor een complottheorie waarin gemeenten eenzijdig een hoge grondprijs kunnen opleggen.

“De taak van gemeenten is niet om geld te verdienen aan gronduitgifte, maar om inwoners en woningzoekenden van passende huisvesting te voorzien met de daarbij behorende grondprijzen” Tot slot is het soms wel zo – om meneer Hoes toch nog een beetje tegemoet te komen – dat voor gemeenten soms de totale grondopbrengst leidend is. Dat uit zich dan vooral in een programmering van dure woningen, waar de meeste grondopbrengsten uit voortkomen. Dat zou inderdaad nooit leidend mogen zijn. De taak van gemeenten is niet om geld te verdienen aan gronduitgifte, maar om inwoners en woningzoekenden van passende huisvesting te voorzien met de daarbij behorende grondprijzen. Dat lijkt me een betere conclusie dan dat het allemaal de schuld is van te hoge gemeentelijke grondprijzen. Maar dat wisten ze in de 18e eeuw al…

11

Naar meer samenwerkingsefficiëntie 23 januari 2020 Wie heeft niet meegemaakt dat een persoon binnen een projectteam niet meewerkt of de boel ophoudt? Maak dat bespreekbaar en selecteer meer op gevoel, zoals we in persoonlijke relaties ook doen, stelt Frank ten Have.

In haar voorwoord bij de recente Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2019 roept minister Ollongren op om de “samenwerking tussen gemeenten en marktpartijen te vereenvoudigen.” In deze Reiswijzer – een must read - staat veel over kaders en procedures om dat te doen. Ik wil het nog even hebben over de ‘zachtere kant’. Want ons werk - met veel partijen, disciplines, betrokkenen - blijft gewoon mensenwerk.

Uit evaluaties van rampen weten we dat veel energie wordt gestopt aan de voorkant in inhoud en procedures, maar weinig in interactie en gevoel (het zogenaamde IPIG model: Inhoud, Procedures, Interactie en Gevoel). Het blijkt vaak juist mis te gaan bij de laatste twee. Veel rampen gebeuren door miscommunicatie, persoonlijke fouten of emoties en gebrekkige samenwerking. In de luchtvaart is uit onderzoek gebleken dat 70 tot 80 procent van de vliegtuigongevallen te wijten is aan menselijke fouten. Denk hierbij aan slechte communicatie, trage besluitvorming, gebrek aan omgevingsbewustzijn en falend leiderschap (PPS publicatie Positieve Prikkels tot Samenwerken, Deloitte 2017).

Allereerst wordt samenwerking tussen partijen efficiënter naarmate je vaker en langer met elkaar samenwerkt. Faalkosten in de bouw worden gereduceerd door meer projecten met elkaar te doen. En dus niet ieder project weer via aanbesteding met andere partijen te doen en weer dezelfde (of andere) fouten te maken. Personele discontinuïteit gaat ten koste van samenwerkingsefficiëntie.

Daarnaast is het belangrijk te investeren in het team: hoe maak je van een groep van experts een expertteam? Andere belangen, andere invalshoeken, andere ervaringen en andere competenties leiden vaak tot spraakverwarring.

Daarbij is toelaten van het gevoel (kunnen we met deze persoon echt samenwerken, klikt het?) interessant. In de luchtvaart is het zo dat als een bemanningslid geen goed gevoel heeft bij een passagier, de captain kan besluiten – zonder opgaaf van redenen – een passagier op een vlucht te weigeren.

Andersom is in ons vakgebied bijvoorbeeld bij een aanbesteding door een gemeente een bouwclaim onder bepaalde voorwaarden gegund aan een private partij met de aantekening dat “als de samenwerking naar het oordeel van de gemeente bevalt, de gemeente het recht heeft onder dezelfde voorwaarden een volgende bouwclaim aan dezelfde partij te gunnen” (aanbesteding RijswijkBuiten, 2011).

Hoe vaak stoppen we energie in elkaar om ‘dezelfde taal’ te ontwikkelen? Weten we voldoende van elkaars belangen, de achterliggende belangen van de betrokken organisaties, de randvoorwaarden en doelstellingen? In één-op-één relaties zijn mediators aan de orde van de dag, maar in projectgroepen zelden.

Opnieuw uit de luchtvaart, maar nu uit wetenschappelijke studies van de Amerikaanse luchtmacht, is de notie dat als een teamlid bepaalde gedragingen vertoont, de bevelvoerder het recht heeft om deze persoon uit zijn team te zetten.

Deze gedragingen, bekend als de ‘Notorious

12

Five’ zijn: anti-autoritair gedrag, impulsief handelen, onkwetsbaar (denken te) zijn, machogedrag en berusting. Communicatie is de lijm die de teamprocessen, met hun verschillende culturele en disciplinaire achtergrond, bij elkaar moet houden. Deze kent vijf essentiële onderdelen: -het actief uitwisselen van informatie; -het onderhouden van interpersoonlijke relaties; -het richten op voorspelbare gedragspatronen; -het onderhouden van aandacht voor de ‘missie’; -het richten op leiderschap.

Fraher, A.L. (2005) Group Dynamics for High-Risk Teams.

Lincoln: iUniverse.

Laten we eens eerlijk zijn; hebben we allemaal niet wel eens de ervaring gehad dat er een persoon in een projectteam zat die niet mee wilde werken, die onnodig difficulteerde, de boel ophield? En hoe vaak hebben we dan het lef gehad dat bespreekbaar te maken, het proces stil te leggen of op te schalen? Want elke eikel heeft een baas.

Als we echt naar samenwerkingsefficiëntie willen, moeten we vaker het lef hebben dit soort dingen bespreekbaar te maken. En ook durven te selecteren op gevoel, zoals we dat in onze persoonlijke relaties ook doen. Want samenwerken over langere tijd met verschillende partijen, verschillende belangen, competenties en ervaringen, blijft mensenwerk. Geen blockchain, data-analyse of algoritme kan dat veranderen.

13

Bouwen óp het water heeft de toekomst 13 november 2019

In Nederland maken we land van water, bebouwen dat en hebben vervolgens de grootste moeite om het droog te houden.

Een rare traditie uit het oogpunt van klimaatadaptatie. De helft van ons land bestaat immers uit polders (circa 3500). Die moeten we dagelijks droog pompen. Waarom dan niet direct óp het water bouwen in plaats van daar eerst land van te maken?

En waarom laaggelegen land in polders of droogmakerijen (x meter onder NAP) willen bebouwen met grote inspanningen om het droog te houden? Er zijn inmiddels de nodige bouwlocaties met toenemende problemen rond grondwaterstanden en verzakkingen en toch gaan we daar maar mee door, zo lijkt het.

Door de klimaatverandering hebben we vaker te maken met wateroverlast (hoosbuien, overstromingsgevaar), langdurige droogte en hittestress. Gevolgen daarvan zijn onder andere bodemdaling en minder biodiversiteit.

Met drijvende woningen op het water heb je veel minder van die problemen. Drijvende gebouwen zijn flexibel en verplaatsbaar, hebben minder bouwoverlast (op locatie) en zijn duurzamer. Een drijvende fundering gaat volgens deskundigen 100 jaar mee.

Met bouwen op het water hebben we geen last van zeespiegelstijging en creëren we dubbel ruimtegebruik. Er is bijvoorbeeld geen extra wateropvang nodig. Gebouwen op het water zijn flexibel (verplaatsbaar), geven mogelijkheden voor verdichting zonder duur landgebruik ((90 van de 100 grootste steden ter wereld zijn gesitueerd aan het water, dus die uitwijk ligt voor de hand) en er zijn duurzamer transportmogelijkheden over water.

Moeten we onze Nederlandse traditie van vechten tégen het water niet veranderen naar leven met en op het water? Er zijn de nodige internationale voorbeelden, mede met Nederlandse inbreng. Ter inspiratie kan ik verwijzen naar het boek FLOAT (Flexible Land on Aquatic Territory). Tijd om onze Nederlandse ingenieurs meer in eigen land een voortrekkersrol te laten spelen.

Daarnaast kan bouwen op het water de waterkwaliteit verhogen dankzij de aangroei van planten op de fundering in het water.

Verder kunnen we profiteren van ventilatie (wind) op het water. Ook hoeven we geen lange pijpen in de grond te boren voor warmte/koude opslag, maar kunnen we direct gebruik maken van de thermische kwaliteit van het water.

Andere functies dan wonen zijn ook denkbaar.

In Japan is een drijvend vliegveld (Kansai International Airport, Osaka). Misschien een idee voor Lelystad in het IJsselmeer?

En in ons eigen Aalsmeer is een prototype van een drijvende kas (2005, Dura Vermeer).

14

Ondernemende adviseurs in vastgoed: dubbel vangen 18 september 2019 Adviseur zijn is een mooi vak, maar heeft zo zijn nadelen. Je hebt altijd te veel of te weinig werk, sjeest het hele land door, moet vele ballen tegelijk in de lucht houden en geeft ‘maar vrijblijvend’ advies. De opdrachtgever moet zelf het besluit nemen en met de poten in de klei verder. En soms worden adviezen in de wind geslagen of eindigen ze in de lade. Wie kent nog het advies van de Commissie Vonhoff over de Reorganisatie van de Rijksdienst met de fantastische titel: ‘Voordat de lade klikt’ (september 1981)?

Sommige adviseurs gaan nu dan ook zo ver dat ze zelf onderdeel worden van de voorgestelde oplossing, door zelf mee te investeren of te beleggen. “Put your money where your mouth is”, “Wij geloven in onze oplossing en doen daar dan ook zelf risicodragend aan mee!”, dat soort teksten.

Dat klinkt stoer, maar roept de principiële vraag op of je daarmee onafhankelijk in het belang van je klant kunt blijven adviseren. Je hebt dan immers zelf een (financieel) belang bij een bepaalde uitkomst. En daarmee kun je nooit meer een onafhankelijk advies aan je opdrachtgever geven.

Concullega’s die op deze lijn zitten (steeds meer, lijkt het) raad ik daarom aan nog eens het boek ‘Vastgoedfraude’ (Vasco van der

Boon en Gerben van der Marel, 2009) te lezen en te zien hoe het bijvoorbeeld is afgelopen met zo’n bureau dat adviseur en investeerder tegelijk wilde zijn. Lange tijd werden zij als zeer succesvol gezien. Maar, zoals Churchill zei: “Je kunt heel veel mensen korte tijd voor de gek houden, sommige mensen lang voor de gek houden, maar je kunt niet iedereen lang voor de gek houden.“ Sommige concullega’s gaan nog verder door ook aan werving en selectie te doen. Zij willen wel een handje helpen als gemeenten geen geschikte planeconomen en projectleiders kunnen vinden, wat steeds vaker het geval is. Ze doen soms opdrachten bij klanten en leveren vervolgens bij een andere klant (tegen betaling) de namen en cv’s van ‘goede’ projectleiders en planeconomen aan. Een typisch voorbeeld van dubbel vangen, zoals dat al lang geleden bij bijvoorbeeld makelaars is verboden.

Hoog tijd voor wat meer beroepsethiek en misschien wel richtlijnen voor adviseurs. Het is in de vastgoedwereld al spannend genoeg zonder ‘ondernemende’ adviseurs.

15

Zeven oude mannen in de keet 5 juli 2019

Er wordt wel eens gevraagd wat mijn favoriete project is. Dat is… RijswijkBuiten, een nieuwbouwontwikkeling in Rijswijk met zo’n 4000 nieuwbouwwoningen. Ik ben daar sinds 2008 – in wisselende mate – bij betrokken. Waarom is dit mijn favoriet?

Allereerst vanwege de ‘zeven oude mannen in de keet’. Bij de aanvang zijn er zeven (50-plus) ambtenaren uit de gemeente samengegaan in een programmabureau op de locatie zelf (de keet). Zij kennen de gemeente, de gemeentelijke organisatie en hun bestuurders. Deze ontwikkeling is een nieuwe, spannende, laatste uitdaging in hun gemeentelijke carrière. Daarmee is voor 15 jaar continuïteit aanwezig en wordt/is een enorme kennis en expertise opgebouwd.

gefinancierd en in een leasecontract met de bewoners in rekening gebracht. Die bewoners hebben daarbij een keuze, maar worden zo ontzorgd. Op deze manier worden bovendien kosten uit de stichtingskosten verplaatst naar de exploitatiefase. De private partij heeft een belang bij zo duurzaam mogelijke installaties, omdat niet de investeringskosten, maar de life cycle-kosten van belang zijn.

Ten tweede vanwege de samenwerking met marktpartijen. Daarbij is geselecteerd op partner en niet op plan. Plannen wisselen, maar partners niet (of minder). Die partners zijn geselecteerd op complementaire kennis: vastgoedexploitatie, duurzaamheid en branding. Daarvoor worden ze beloond met een bouwclaim. Over de grondwaarde van die bouwclaim betalen ze een rentevergoeding (zonder afnameplicht). Zo ontstaat een prikkel om snel tot productie te komen. Ook is opgenomen dat de gemeente het recht heeft om, als de samenwerking bevalt, nieuwe bouwclaims te verlenen onder dezelfde voorwaarden. Eenzijdig, subjectief, maar het werkt om partijen scherp te houden.

De derde reden betreft duurzaamheid. Op de locatie is geen aardgas-infrastructuur aangelegd en alle woningen moesten (al vanaf 2012) volledig duurzaam (EPC nul) zijn. Alle extra kosten (zonnepanelen, WKO, warmtepomp) worden door een private partij

16

Tot slot: de gemeente voert zelf de grondexploitatie en neemt dus ook een financieel risico. Hierbij moet gezegd dat de gemeente nauwelijks profiteert van de macro-economische investeringsimpuls van circa 1,5 miljard euro in het gebied.

Zelfs de extra OZB-opbrengsten per nieuwbouwwoning (gemiddeld 297 euro per jaar) worden grotendeels (circa 240

euro per woning) weer afgetrokken van de uitkering uit het Gemeentefonds. Van die investeringsimpuls vloeit wel circa de helft terug naar de Rijksbegroting. In termen van profijt, proportionaliteit en causaliteit is er dus wat voor te zeggen dat het Rijk stimuleringsbijdragen levert aan gemeenten om die nieuwbouw te bevorderen.

Rijswijk buiten - Dura Vermeer

17

Plannen van bedrijventerreinen is navigeren in de mist 25 april 2019

Net als bij tuincentra is deze tijd van het jaar voor ons het ‘drukke seizoen’. We worden dan veel ingeschakeld door onze collegaaccountants bij de jaarrekeningcontroles voor het toetsen van de waardering van grond- en vastgoedposities. Dat geeft altijd een mooi kijkje in de keuken bij gemeenten, bouwers, ontwikkelaars, beleggers, woningcorporaties en zorginstellingen.

Een van de dingen die opvallen is de prognose voor uitgifte van bedrijventerreinen. Veel gemeenten hebben grondposities die nog uitgegeven moeten worden. Aan ons de vraag of investeringen kunnen worden terugverdiend uit de opbrengsten van bouwrijpe kavels. Moeten we kijken naar de planning (hoeveel hectare afzet in hoeveel jaar gepland), programmering (welk type bedrijvigheid en hoe verhoudt zich dat met de vraag en alternatieve locaties) en prijs (is de geplande uitgifteprijs en de ontwikkeling daarvan in de tijd reëel?).

Bij woningbouw kun je kijken naar demografische groei en je baseren op ramingen van het CBS en PBL. Bij bedrijventerreinen ligt dat lastiger. Maar uit een eerder artikel (RO Magazine, jan/febr.

2014, samen met het Kadaster) bleek al wel dat maar liefst twee derde van de grondposities van gemeenten in meters (dus niet in euro’s) bedoeld is voor bedrijfsterreinontwikkeling (maar liefst 13.000 hectares, tegen ca. 5.500 hectare voor woningbouw, in bezit van gemeenten bedoeld voor ontwikkeling).

Des te opvallender dat maar een beperkt aantal bureaus bezig is met onderzoek en advisering over behoefteramingen van bedrijventerrein.

Daarbij vallen vooral de enorme fluctuaties en bandbreedtes op waarin deze bureaus behoefte-inschattingen geven. Zo komen we rapporten tegen die de totale vraag in de

provincie Utrecht ramen op maximaal 310 hectare uitgifte in de periode tot en met 2027 en minimaal op 20 hectare. Voor de regio Amersfoort blijkt de maximale vraagbehoefte aan bedrijventerreinen 6,3 hectare per jaar en de minimale vraagbehoefte 0,4 hectare.

Een ander rapport stelt dat de marktvraag in Zoetermeer in de periode van 2016 t/m 2025 12.000 m2 per jaar bedraagt (totaal 120.000 m2), terwijl de uitgifte in de jaren 2016 t/m 2018 gemiddeld 5.500 m2 bedroeg. Weer een ander bureau stelt dat in de Haagse regio (waar Zoetermeer onderdeel van is) vraag en aanbod van logistieke locaties in evenwicht zijn tot 2035, het aanbod aan hoogwaardige bedrijfskavels (kantoor-gerelateerde bedrijfsfuncties) een overschot laat zien (aanbod ongeveer twee keer zo groot als de vraag) en tot slot het aanbod van klassieke, kleinschalige bedrijfsgronden tot 2030 een tekort laat zien van circa 70 hectare. Maak daar maar eens chocola van…

Natuurlijk maakt het veel uit welke profilering het terrein moet krijgen, hoe de ontsluiting is, hoe het aansluit op bestaande bedrijvigheid, welke milieucategorie etc. Maar behoefteramingen met deze bandbreedtes en onzekerheden maken het wel lastig om uitspraken te doen over ‘verantwoorde’ investeringen.

Nog interessanter is het te constateren dat veel gemeenten met nog uit te geven terreinen zich passief opstellen in hun acquisitie. Er wordt vaak meer inspanning gepleegd om de bestemming mogelijk te maken en te ontwikkelen, zoals het bouwrijp maken, dan om ‘passende bedrijven’ te vinden.

Denkbaar is smart targeting: het actief via data-analyse opsporen van passende bedrijvigheid binnen een bepaalde straal

18

(bijvoorbeeld 10 kilometer), kijkend naar bedrijven die grote omzetontwikkeling (positief of negatief) hebben en dus mogelijk verhuisgeneigd zijn. Die bedrijven zouden pro-actief benaderd kunnen worden met voorstellen (3D filmpje van hun nieuwe bedrijf op de nieuwe locatie), ideeën voor herontwikkeling of nieuwe gebruikers van de bestaande locatie. Als dat lastig is, is het de vraag of het wel een goed idee is in zo’n nieuwe ontwikkeling te investeren.

Of is dat te kort door de bocht?

Kortom, het plannen én realiseren van bedrijventerreinen is nog steeds een spannende bezigheid in Nederland, die zich – zeker ten opzichte van woningbouw – wel in wat meer aandacht zou mogen verheugen dan nu het geval lijkt. Maar misschien kijken wij wat te veel naar de probleemgevallen en zien we te weinig goede voorbeelden. Ik houd me aanbevolen!

De zelfdestructieve werking van binnenstedelijke woningbouw 14 februari 2019 Steden groeien, en we gaan er voetstoots vanuit dat dat zo blijft. Toch is het nog geen dertig jaar geleden dat de steden leegliepen.

Het is voor mij altijd een vraag of het verstandig is om bestaande ontwikkelingen zonder meer te extrapoleren. Vanuit de economische wetenschap zouden we juist veel meer in golfbewegingen moeten denken; ‘what goes up must come down.’

door transformatie van functies tot stand te komen, vaak ten koste van werklocaties (bedrijventerreinen). Met die toenemende monofunctionaliteit kan juist ook de aantrekkelijkheid van het stedelijk wonen onder druk komen. En is het dus maar de vraag of iedereen ook in de toekomst per se in de stad wil (blijven) wonen.

Steeds meer mensen willen in de stad wonen vanwege reuring, nabijheid van werk en van voorzieningen. Wat echter als door die toenemende woningbouw steden juist steeds meer monofunctioneel worden en daardoor hun aantrekkelijkheid verliezen? Als reuring doorslaat in overlast? Als groen, werkfuncties en andere voorzieningen onder druk komen van woningbouw?

Verdichting blijkt in toenemende mate

Inmiddels is er al sprake van het verdwijnen van voorzieningen (zorgfuncties bijvoorbeeld) in steden, doordat instellingen geen personeel meer kunnen krijgen; dat kan zich immers niet meer permitteren in de stad te wonen. Dat geldt niet alleen voor zorgpersoneel, maar evenzo voor onderwijzers en agenten. Dat zien we ook in de ontwikkeling van vastgoedwaarden.

In de gemeente Den Haag is de WOZ 19

waarde in de jaren 2015-2018 met circa 15% gestegen; landelijk is dat circa 10%.

Voor Amsterdam zal dat zeker nog hoger zijn. Voor bedrijven, instellingen, scholen en voorzieningen wordt het dus steeds duurder en lastiger om in steden aanwezig te blijven of zich daar te vestigen.

Kortom, zou door de toenemende binnenstedelijke woningbouw de aantrekkelijkheid daarvan niet juist afnemen in de toekomst? En als we daarmee in scenario-denken rekening willen houden, is het dan niet raadzaam ook woningbouwproductie buitenstedelijk te stimuleren? De ‘valse’ tegenstelling daarbij dat dit altijd ten koste van groen gaat, lijkt me onjuist; er zijn voldoende voorbeelden van projecten waarin rood, groen en blauw juist integraal gecombineerd worden en tot meer stedenbouwkundige en landschappelijke kwaliteit leiden. Bovendien kunnen daardoor sub-urbane en rurale kernen hun voorzieningen beter op peil houden.

Steeds meer binnenstedelijke woningbouw en verdichting zou dus wel eens in zijn eigen staart kunnen gaan bijten en juist leiden tot minder aantrekkelijkheid van steden. Dit is een hypothese, het hoeft niet zo te gaan, maar het is interessant om er eens over na te denken. Klakkeloos bestaande ontwikkelingen extrapoleren is rijden op de achteruitkijkspiegel.

Kortom, beleidsmatig is het misschien wel verstandig om niet alle kaarten te zetten op het zomaar doortrekken van bestaande ontwikkelingen, maar ook alternatieve ontwikkelscenario’s te verkennen en voor te bereiden. Zeker als het gaat om gebiedsontwikkelingen met een looptijd van gemiddeld 15 jaar (of langer), waarin we statistisch gesproken meerdere conjunctuurwisselingen zullen meemaken. En niet omdat ik – als dorpeling – iets tegen steden heb, maar omdat ik er niet voetstoots vanuit ga dat het blijft gaan zoals het gaat.

Binnenplein van het Maankwartier. Bron: maankwartier.nl 20

Dromen in Limbo-Italiaanse stijl 21 november 2018 Wat zijn de overeenkomsten tussen het Maankwartier in Heerlen en Toscaanse steden als Siena en Castel del Monte?

Frank ten Have over het bijzondere concept van Michel Huisman, ‘de Limburgse Michelangelo’.

Het lijkt me leuk om een mooi project in het zonnetje te zetten: het Maankwartier in Heerlen. Ooit was dit het kruispunt van twee Romeinse wegen. En ik wil gelijk melden: ik heb hier geen enkele betrokkenheid bij gehad (helaas). Ik ben gewoon getroffen door dit bijzondere project in een omgeving waar ik dat, eerlijk gezegd, helemaal niet had verwacht. (En ik moet ook verklappen dat ik Italofiel ben en dus val voor de Toscaanse sfeer, pleinen met loggia’s etc.).

Maar goed, wat is het en wat maakt het bijzonder? Het is een nieuwe stationsomgeving, met een combinatie van wonen, werken en winkelen in een verbinding over het spoor, en een nieuwe wijk die beide zijden van het spoor met elkaar verbindt. In platte vastgoedtermen is het een project van 9.000 m2 kantoren, 10.500 m2 grootschalige detailhandel, 2000 m2 kleinere winkels, een viersterrenhotel, tal van horecavoorzieningen, treinstation, busstation, 112 woningen en circa 850 ondergrondse parkeerplaatsen. Het project is van woningcorporatie Weller, gemeente Heerlen, Bouwontwikkeling Jongen BV en NS Stations.

Tot zover niets bijzonders.

Wat maakt het dan wél bijzonder? Allereerst is het bedacht en ontworpen door een kunstenaar, Michel Huisman, met technische ondersteuning door architecten. In juni 2003 presenteerde hij het concept. In 2008 volgde vaststelling van het Masterplan met een Beeldkwaliteitsplan (dat onderdeel is van de toelichting bij het bestemmingsplan)

en richtlijnen bij toetsing van de bestemmingsplanregels. Dit waarborgt het bijzondere karakter van dit project, omdat het concept niet zonder toestemming van deze kunstenaar (de Limburgse Michelangelo!) kan worden gewijzigd.

Dan de bijzondere uitvoering. Zo is bijvoorbeeld de bouwwijze zodanig dat na het leggen van de stenen de voegen niet worden uitgekrabd, maar de metselspecie met een natte borstel wordt uitgesmeerd over de stenen en voegen. Door die cementsluier lijkt het alsof de muren er al heel lang staan (Montepulciano!). De overspanning over het spoor geeft het geheel een indruk van een citadel in de stad (Castel del Monte!) met een vijver op hoogte en pleinen met loggia’s (Siena).

Er is een Maantoren (San Gimignano!), en een staalconstructie die een heliostraat draagt, een met de zon meedraaiende spiegelbol. Die spiegel reflecteert het zonlicht naar beneden, via een ondiepe vijver met een glasbodem, tot diep in de kelder. Daarmee worden alle onderliggende lagen van daglicht voorzien.

Bovendien verwarmt en koelt mijnwater de winkels, kantoren, woningen en het hotel.

Kortom, het Maankwartier biedt een soort architectonische fusion cooking in LimboItaliaanse stijl. Leuk om weer eens een geslaagde gebiedsontwikkeling buiten de Randstad aan te treffen die de moeite waard is én laat zien waar kunstzinnige inspiratie toe kan leiden.

Gebiedsontwikkeling is in de kern: dromen, denken, durven, doen. Misschien tijd om weer wat meer en vaker te gaan dromen. Inspiratie daarvoor vindt u in Italië. En in Heerlen!

21

De mythe van de revolverende fondsen 26 september 2018 Zo af en toe duikt het principe van de revolverende fondsen weer eens op als ‘katalysator en versneller’ in de gebiedsontwikkeling.

Zie bijvoorbeeld de Nationale Woonagenda en het rapport ‘Revolverend Fonds Stedelijke Transformatie’ (juni 2018) in opdracht van de Stuurgroep Stedelijke Transformatie.

Ik zal wel een beetje een oude mopperdoos worden, maar voor mij is altijd de vraag voor welk probleem dit nu een oplossing is.

Eigenlijk is het simpel: een business case van een gebiedsontwikkeling is haalbaar of niet. Als die niet haalbaar is, helpt ook een revolverend fonds niet, wat dan is er niets te revolveren. Dat doet me denken aan een omschrijving die ik ooit eerder hoorde: een revolverend fonds is een koe die op aarde wordt gemolken, maar in de hemel wordt gevoederd.

zodat die ook meer voordeel krijgen bij waardecreatie in de gebouwde omgeving.

Wat mij betreft steken we daar de energie in, in plaats van te gaan onderzoeken hoe de governance van een revolverend fonds in elkaar moet zitten. Daar gaat ongeveer de helft van genoemd rapport over, om te eindigen met de typische consultantsaanbeveling dat er meer onderzoek nodig is.

Vervolgonderzoek over de governance van een fondsje van 38 miljoen euro voor voorfinanciering van rendabele projecten lijkt me meer bezigheidstherapie voor adviseurs dan echt een katalysator en versneller van projecten. Dat ik dat nu als adviseur nog eens zou moeten zeggen…

Het rapport van de Stuurgroep Stedelijke Transformatie stelt dat een revolverend fonds er niet is om de onrendabele top te dekken. Maar waarvoor dan wel? Want als de business case van een gebiedsontwikkeling wel haalbaar is (geen onrendabele top), is er geen bijdrage uit zo’n fonds nodig. Dan ‘bedruipt’ zo’n project zich immers zelf. Maar het rapport gaat vervolgens wel door op de inzet vanuit zo’n fonds op voorfinanciering.

Want dat is blijkbaar een belangrijk probleem.

Nu heeft gebiedsontwikkeling altijd en overal al met voorfinanciering te maken, maar als de business case uiteindelijk positief is kan dat toch het probleem niet zijn? Zeker bij betrokkenheid van een gemeente in de grondexploitatie, want die kan uiteindelijk altijd het goedkoopst lenen – en zeker nu heel goedkoop. Kortom, wat mij betreft gaat het vooral over de vraag: hoe maken we de business case beter/eerder haalbaar?

Bijvoorbeeld door meer value capturing,- en meer eigen belastinggebied voor gemeenten,

22

Het gaat beter en toch slechter…?!

4 juli 2018 Ondanks de aangetrokken economie zie ik bij gebiedsontwikkeling steeds meer spanning tussen publieke en private partijen. Vrij op naam prijzen lopen op, maar tegelijkertijd is er toenemende discussie over bouwkosten, bijkomende kosten, grondwaarden, aanbestedingen, met als gevolg steeds meer vertraging, kosten en irritatie.

In de crisis, zo’n vijf tot zes jaar geleden, vonden partijen elkaar sneller en leken ze meer begrip voor elkaars belang te hebben dan nu, terwijl het momenteel juist zo goed gaat. Dat is toch raar als je er over nadenkt.

Recent nog werd in een discussie tussen partijen over grondwaarden een inmiddels vijfde taxatie gedaan over de residuele grondwaarde, en die verschilde opnieuw flink van de vorige. Hoe kunnen we nu uit die loopgraven komen? Hoe komen we weer tot die samenwerking vanuit een gedeeld belang?

Woningproductie, stedenbouwkundige kwaliteit en een fair share in de opbrengst voor alle partijen, in plaats van elkaar de tent uitvechten over de laatste euro’s?

Misschien raar dat ik dat zeg – vanuit een van oorsprong accountantsorganisatie – maar mogelijk begint dat gezamenlijke besef ook wel bij de relativering van een ‘objectieve’ residuele grondwaarde-berekening.

Uiteindelijk is dat een fictie van objectiviteit en de schijnzekerheid van een puntwaarde tot achter de komma. Het gaat er maar net om welke uitgangspunten en benchmarks

je hanteert. Vraag vijf experts en je krijgt vijf verschillende uitkomsten.

Mijn motto is en blijft: ‘Beter ongeveer goed dan precies fout’. In mijn optiek is het dus zinvoller om het met elkaar te hebben over uitgangspunten en wat je elkaar gunt in een fair share. En, nog belangrijker, hoe je in het gezamenlijk belang tot meerwaarde kunt komen waar alle partijen baat bij hebben.

Dus bijvoorbeeld het gezamenlijk investeren in extra kwaliteit in het gebied, met extra grondwaarde boven een vooraf afgesproken niveau of indexatie. De gemeente krijgt meer kwaliteit bovenop de vooraf vastgestelde opbrengst en de bouwer/ontwikkelaar kan sneller verkopen door een aantrekkelijker omgeving. Ook het belonen van een goede samenwerking door met elkaar vervolgprojecten te doen en dat vooraf in aanbesteding of afspraken vast te leggen, bouwt vertrouwen op en reduceert faalen samenwerkingkosten. Hoe vaker je met elkaar werkt, hoe beter het gaat. Het kan toch niet zo zijn dat we opnieuw een (vastgoed-) crisis nodig hebben om weer tot betere samenwerkingen te komen? Publiek-private samenwerking is bij gebiedsontwikkeling onvermijdelijk, dus laten we vooral handelen vanuit deze definitie: Partijen met een Prikkel tot Samenwerken. En dat is niet elkaar uitwonen tot op de laatste euro. Amen.

23

Financiering gebiedsontwikkeling: baat het niet, dan gaat het niet 26 april 2018 Volgens Frank ten Have (Deloitte Real Estate Advisory) is financiering meer dan alleen belangrijk. In deze persoonlijke column legt hij uit waarom hij dit ‘nerderige’ onderwerp toch zo leuk vindt.

Waarom vind ik financiering bij gebiedsontwikkeling leuk?

Want dit onderwerp is mijn dagelijkse werk, en ik vind mijn werk inderdaad erg leuk. Terwijl het natuurlijk saai, technisch en ‘nerderig’ klinkt, en ik mezelf in ieder geval niet een saaie nerd vind (maar dat is natuurlijk niet objectief).

Allereerst is financiering – in mijn optiek – belangrijk. Want financiering bepaalt uiteindelijk of een plan lukt of niet. Mijn motto is: baat het niet, dan gaat het niet.

Financiering gaat over de vragen: kan het uit en is het haalbaar? Oftewel: kunnen kosten worden terugverdiend of gedekt?

Een voorbeeld uit de praktijk. Bij een grote gebiedsontwikkeling waren circa tien jaar geleden de vooraf berekende rentekosten in de grondexploitatie maar liefst 16% van de totale kosten, oftewel vele tientallen miljoenen in totaal. Dat betekende per woning alleen al aan rentekosten zo’n € 15 duizend! Dat is geld waar je per saldo niets voor terugkrijgt en dat je veel liever aan extra woningen, kwaliteit of voorzieningen wilt besteden. Door te optimaliseren, kosten te drukken en naar achteren te plaatsen, en opbrengsten naar voren te halen en te vergroten, konden we die kosten aanzienlijk terugbrengen. Dat is het leuke aan financiering. Als een ontwikkeling niet haalbaar is (of lijkt), hoe kun je deze dan wel voor elkaar krijgen?

Plan-optimisme Wat ook leuk is, is om wat weerwerk te geven – een reality check – aan stedenbouwkundigen, ambtelijke specialisten en ambitieuze bestuurders die bij plannen natuurlijk ambities stapelen. Net als thuis, bij een discussie over

een nieuwe keuken of herinrichting van de tuin, gaat het dan over de vraag of we het er voor over hebben en kunnen (en willen) betalen? Zo simpel is het. Dus: “Gijs, leuk die overkluizing over de rijksweg, maar dan kunnen we het project nooit rond krijgen…” of “Beste gemeenteraad, mooi dat het groen, duurzaam en met weinig appartementen moet, maar dan moet er wel flink extra geld bij.”

Financiering is daarmee bepalend en disciplinerend, want het verplicht tot keuzes maken en afwegen tussen kosten en baten.

Daarom is de rol van financiers belangrijk.

Externe geldschieters (zoals banken en andere financiers) steken alleen geld in een project als ze er in geloven dat hun geld weer terugverdiend wordt. Dat kunnen we zien als een belangrijke haalbaarheidstoets.

Bovendien wordt door die financiële bril soms uitvoeriger gekeken naar risico’s die je zelf (vanwege plan-optimisme) misschien niet ziet.

Retro-innovatie Die rol vervullen vind ik leuk, maar ik moet er ook creatief mee om kunnen gaan, anders word ik een soort CFNO (een Chief Financial Officer die altijd ‘nee’ zegt). Kan bijvoorbeeld de erfpacht (een retro-innovatie) helpen om de betaalbaarheid te verbeteren?

Erfpacht biedt de consument immers een vermogensbestanddeel dat niet hoeft te worden afgelost. Meer in zijn algemeenheid probeer ik kosten en opbrengsten dichter bij elkaar te brengen. Hoe kan ik bijvoorbeeld andersoortige baten realiseren en in de business case betrekken?

Een voorbeeld van net voor de crisis is een exploitatieraming waarin de opbrengsten structureel 2% hoger werden geraamd dan de kosten over de tijd (elk jaar 2% kostenstijging tegenover 4% opbrengststijging van de bouwrijpe grond). Dat maakt nogal uit voor het resultaat. Want houd je de kostenontwikkeling

24

Meer woningproductie in de stad vergt ook investering in ambtelijke apparaat gelijk aan de opbrengstijging, dan ziet het resultaat van het project er veel negatiever uit.

Net als thuis Wat we hopelijk geleerd hebben van de afgelopen tien crisisjaren, is om veel meer in scenario’s te denken – en daar ook op te sturen. Het is in ons vak, met alle onzekerheden, vreemd om een puntraming te maken en daar de financiering op te baseren. We zetten allerlei aannames in de tijd voor een jaar of tien op een rij (met discutabele veronderstellingen over planning, rente, discontovoeten en kostenen opbrengstenstijgingen), rekenen dat weer terug, en denken dan dat het resultaat in netto contante waarde x komma xx euro is.

Soms tot op de eurocent nauwkeurig!

Onzin natuurlijk, want daar zal het scenario over tien jaar echt niet precies op uit komen (en als dat wél zo is, dan moet je het niet vertrouwen). Maar als je op basis van die raming geld leent (omdat je verwacht grote investeringen te doen die pas een paar jaar later worden terugverdiend), dan is die raming opeens van groot belang. Komen er afwijkingen, dan moet er extra geld worden gestort of bijgeleend (met gedoe, bestuurlijke besluitvorming en extra kosten).

Ook kan er door afwijkingen geld ‘te veel’ zijn (bijvoorbeeld omdat investeringen vertragen), wat ook extra kosten als gevolg heeft. Ben je een lening aangegaan die je pas na tien jaar zou terugbetalen, maar realiseer je eerder of met meer inkomsten, dan zit je met overliquiditeit.

Kortom, voor exploitatieresultaten en financiering moeten we weg van de puntwaardes en op naar scenario’s.

Financiering moet daarbij niet het sluitstuk vormen van een gebiedsontwikkeling, maar de bepaler van de haalbaarheid. Want baat het niet, dan gaat het niet. Net als thuis…

4 maart 2018

De roep om meer woningproductie én meer binnenstedelijke woningen is bekend. Ook is bekend dat er in de bouw grote tekorten zijn.

Waar we minder over horen is de situatie bij de gemeentelijke afdelingen en diensten die werken aan stedelijke ontwikkeling.

Ook daar is sprake van capaciteitstekort.

Bij de komende gemeentelijke coalitieonderhandelingen moet investeren in (vaste) ambtelijke capaciteit en uitbreiding voor de gemeentelijke afdelingen en diensten stedelijke ontwikkeling dan ook hoog op de agenda.

Bij veel gemeenten zien we in het ruimtelijke domein een grote mate van inhuur, veroudering van het zittende personeel en uitstroom door pensionering en een aantrekkende arbeidsmarkt. De afgelopen tien jaar zijn er weinig nieuwe mensen bij de gemeentelijke afdelingen en diensten stedelijke ontwikkeling ingestroomd, maar erger nog, ook opgeleid. Ook zitten de ervaringen uit de crisis nog vers in het geheugen, waarin bij veel gemeenten ontslagrondes bij het grondbedrijf of afdelingen/diensten stedelijke ontwikkeling de nodige pijn hebben gedaan. Daarnaast heeft afgelopen jaren de bestuurlijke aandacht en versterking van het ambtelijk apparaat vooral gelegen bij het sociaal domein.

Om de binnenstedelijke productie omhoog te krijgen is investering en uitbreiding van het ambtelijk apparaat noodzakelijk. Wij zien steeds meer externe inhuur (vooral van zzp’ers) die echter risico’s met zich meebrengt; uniforme wijzen van werken ontbreken, continuïteit is vaak niet gegarandeerd en de kosten lopen op. Symptomatisch daarbij is een onderzoek dat wij hebben verricht

25

bij een 100.000-plus gemeente, die een forse binnenstedelijke woningbouwopgave heeft de komende tien jaar. Op basis van analyse over de afgelopen jaren hebben wij onderbouwd dat een uitbreiding van de huidige formatie in het ruimtelijk-fysieke domein voor minimaal de komende vier jaar, nodig is van ca. 30%. Dit terwijl reeds 30% van de huidige formatie extern is ingehuurd!

Daarbij hebben we ook geconstateerd dat er sprake is van toenemende planuitval en steeds meer inzet ook bij private projecten (facilitair grondbeleid). Bij bezwaren uit de buurt tegen een privaat plan komen de bewoners toch weer bij de gemeente die snel toezegt alternatieven te onderzoeken en te bespreken met de ontwikkelaar.

Kortom, voor de komende gemeentelijke coalitie-onderhandelingen doen de gemeentelijke afdelingen en diensten stedelijke ontwikkeling er goed aan hun capaciteitsbehoeften goed te onderbouwen en stevig op tafel leggen bij de nieuwe bestuurders en hun ambities. Het bestellen van meer binnenstedelijke woningen gaat niet zonder extra capaciteit. Investeren in extra ambtenaren is niet populair bij bestuurders, maar is onontkoombaar. Boter bij de vis!

Beeld Allemansgeest -Vysotsky

26

Park Allemansgeest Voorschoten: sierlijke Jugendstil 7 augustus 2020 Casus - In de GO Zomertour vertellen experts en liefhebbers over hun favoriete gebiedsontwikkeling. In deel 4 meanderen we rond in Park Allemansgeest in Voorschoten en stuiten we op een veenpad uit het Neolithicum. De kwaliteit van de wijk is voor Frank ten Have reden om gebiedsontwikkeling vooral aan marktpartijen over te laten.

Eigenlijk zou ik iedereen aanraden naar Midden Delfland te komen, de binnentuin van Rotterdam, Delft, Westland en Den Haag. Uitgeroepen tot Bijzonder Provinciaal landschap, waar de integrale gebiedsontwikkeling gaat over het conserveren en ontwikkelen van weidse natuur, groen landschap, agrarische bedrijven (biologisch en circulair), weidevogels en vele recreatiemogelijkheden. Ook dat vereist integrale planning maar is architectonisch minder spannend (hoewel oude dorpjes als Schipluiden en Maasland zeker de moeite waard zijn).

Dan maar naar Voorschoten. Daar is vanaf eind jaren negentig een wijk ontwikkeld met een consistente, thematische insteek: Park Allemansgeest. Drie ontwikkelaars hadden daar grondpositie (circa 22 hectare) verworven en een exploitatieovereenkomst gesloten met de gemeente (eind jaren negentig) waarbij ze integraal een wijk, inclusief de openbare ruimte en een school, zouden ontwikkelen. Het gaat in totaal om 680 woningen waarvan ongeveer dertig procent sociaal, 470 vrije sector (waarvan dertig procent appartementen) en een dichtheid van een kleine 32 woningen per hectare, die overigens veel lager oogt.

Eén wijk, een stijl Schouten de Jong Ontwikkeling, Provast en Waaijer, (met participatie van Delta Lloyd in de grondexploitatie en afname van huurwoningen), besloten nu eens niet (weer) voor een jaren dertig stijl te gaan, maar om iets verder terug in de tijd te kijken. Een statig kwartier, moderner en zwieriger dan het Statenkwartier in Den Haag, hoewel een duidelijke inspiratiebron. Charles van der Togt, voormalig directeur Schouten de Jong Ontwikkeling: “We wilden wat anders, onderscheidends en hebben onder andere inspiratie opgedaan rond het Sweelinckplein en het Statenkwartier in Den Haag.” Hans Kuiper (KOW architecten) maakte samen met het stedenbouwkundig bureau VHP het beeldkwaliteitsplan, wat leidend werd voor drie architectenbureaus (KOW – INBO – Groosman &P).

“Daarmee is een parkachtig, romantisch en asymmetrisch geheel ontstaan” Die ontwikkelden vervolgens random woningen met dezelfde toolbox, daken met leipannetjes, zink, sierlijke gevels en kleine details, elementen die consistent in de wijk zijn terug te zien. Daarmee is een parkachtig, romantisch en asymmetrisch geheel ontstaan. Van der Togt: “Het ging niet om het reproduceren van het Statenkwartier, maar om het laten beleven van dezelfde sfeer. Bovendien bleek Jugendstil als stijl ook lastig te definiëren. Maar belangrijk was het uitgangspunt; één wijk, één stijl.”

27

Marktpartijen maken betere wijken Door die stijl consistent in de wijk terug te laten komen, konden de componenten (dakkapellen, leipannetjes, balkonhekjes, lantarenpalen, bankjes, bruggen) in serie goedkoper worden geproduceerd. De ovale daken bedekken de wijk als een zachte deken in een verbindend geheel. Statige woningen aan een singel met halfverdiept parkeren, appartementenblokjes in meanderende vijvers, vrije kavels als eilanden in het water, sierlijke appartementenblokken als accent aan de buitenrand van de wijk.

Al met al een prachtig geheel, consistent in zijn kwaliteit en materialen (baksteen, geglazuurde vormsteen, leipannen en zink) met veel groen en water.

Togt: “Gemeenten kunnen soms een wijk verarmen, omdat er niet het geduld is om slechte tijden uit te zitten.”

Voor mij is dit een bewijs dat het overlaten van een gebiedsontwikkeling aan marktpartijen een kwalitatief betere wijk kan opleveren (mits die partijen stevig genoeg zijn om een crisis uit te zitten).

Ook al is de ontwikkeling vertraagd door de crisis van 2008 (2008 was start bouw, de laatste eilandwoningen in Allemansgeest zijn pas rond 2019 gereed gekomen), er is geen concessie gedaan aan de kwaliteit en uitgangspunten van het plan.

“Gemeenten kunnen soms een wijk verarmen, omdat er niet het geduld In dezelfde tijd is in de gemeente Voorschoten een andere wijk ontwikkeld, is om slechte tijden uit te zitten” waar gekozen is voor verschillende stijlen. Die ontwikkeling in Starrenburg gebeurde vanuit een PPS met gemeente en marktpartijen, waar duidelijke wisselingen in stedenbouwkundige opzet en architectonische vormgeving zijn te zien. Niet alleen oogt dat rommeliger, ook de kwaliteit van de openbare ruimte en de materialen oogt minder. Van der

Veenpad uit het Neolithicum Als aardige anekdote verhaalt Van der Togt nog van de (voor ontwikkelaars) onfortuinlijke vondst van een prehistorisch veenpad uit het Neolithicum in het gebied.

Een pad van takkenhout, waardoor vroege bewoners van de strandwal zich door het zompige veen konden begeven naar het

28

toen al aanwezige water bij de Vliet (circa 2000 voor Christus). Dat moest van de gemeente behouden blijven, ook al was het pad inmiddels al verdwenen onder een paar meter grond voor ophoging.

Gekozen is voor reconstrueren van de loop van het pad, door middel van accentuering in wegen en trottoirs en een wilgenscherm langs de woningen. “Het kriskras verloop van dit pad door de wijk leidde tot aanpassing en het verlies van enkele woningen”, aldus Van der Togt. Maar het gaf ook wel cachet aan de wijk en het historische karakter.

Door de ontwikkelaars werd vervolgens nog een beeld aangeboden aan de gemeente, wat deze oorspronkelijke bewoners op het pad moest uitbeelden.

Helaas bleek de sokkel echter gefundeerd te zijn in de zogenoemde ‘archeologische zone’. Verplaatsing was niet meer mogelijk, tot woede van de gemeente die weigerde het beeld te onthullen, waardoor die eer te beurt is gevallen aan een aantal bewoners.

enthousiast over het beeld (en de wijk). Maar het belangrijkste is dat de bewoners in de loop der tijd alleen nóg maar enthousiaster geworden zijn over hun wijk, waar de architectonische consistente waarden zich ook zeker vertaald hebben in extra vastgoedwaarde. Investeren in kwaliteit levert niet alleen beter verkoopbare woningen op voor ontwikkelaars, maar ook tevreden bewoners die bereid waren extra te betalen om in zo’n prachtige wijk te mogen wonen. ‘Allemansgeest’ als wijk is een begrip geworden zoals het Statenkwartier dat ook is. Mede omdat de gemeente er zich zo min mogelijk mee bemoeid heeft.

En als je toch in de buurt bent, het kleine oude centrum van Voorschoten is ook de moeite waard. En neem dan vervolgens een bootje naar Leiden, ga nog even naar het strand en bezoek vooral het oude kasteel Duivenvoorde. Wie wil er nog naar Frankrijk?

Allemansgeest is een begrip Enige gemeentebesturen verder weet niemand dat meer en is iedereen

29

Beste Frank, Beter ongeveer goed, dan precies fout. Alleen ga je sneller, samen kom je verder. Baat het niet, dan gaat het niet. Dit zijn maar drie voorbeeldjes van jouw onuitputtelijke repertoire aan aforismen en (zogenaamde) Chinese spreekwoorden die in jouw bijdragen aan GO.nu zijn te lezen.

Je stopt nu met die stukjes en dat is jammer. Jouw columns waren namelijk 100% lezenswaardig, 75% inhoudelijk juist en 25% een beetje onzin. Ga door met het redden van de gemeente MiddenDelfland. En kom - als je dat hebt volbracht - weer terug bij GO.nu. Want mensen die verstand hebben van gebiedsontwikkeling, geld, de gemeentelijke praktijk, Chinese spreekwoorden én die ook nog een vlotte pen hebben, die zijn er bijna niet.

Friso de Zeeuw

30

Colofon Vormgeving: Ineke Lammers Cover illustratie: Robin Duister © 2021 Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling

31

32