Ceis Genova L'abbraccio n°81

l’abbraccio n81 Rivista trimestrale di informazione del CEIS Genova

“La pervicacia della fragilità” di Giampero Buffoni ...........................................................4

Patrimonio immobiliare e crisi abitativa di Bruno Pastorino ........................................................... 8

Alternative alla Edilizia Residenziale Pubblica di Alberto Mortara ......................................................... 10

Il “Social Housing” e un caso pratico nel comune di Genova. di Stefano Franciolini ..........................................................12

Usufrutto a termine e Rent to buy di Alberto Clavarino, ..........................................................15

16126 Genova • Via Asilo Garbarino, 6/B • Telefono 010.25.46.01 - Fax 010.25.46.002 r.a.

N. 81 • 3° Trimestre 2015 • N. 3 del 2015 • Prezzo 1,00 euro Autorizzazione Tribunale di Genova 26/94 • Iscrizione al R.O.C. n° 16776 del 17/04/2008 Poste Italiane S.p.A. sped abb.postale • D.L 353/2003 (conv. in L. 27/02/04 N° 46) art 1 comma 1, DCB Genova

L’ABBRACCIO Dove possiamo incontrarci a Genova Rivista trimestrale di informazione del Ceis Genova

Direttore responsabile Silvano Balestreri Caporedattore Michele Serrano In redazione Aldo Castello

Fassolo

Trasta

Foto Silvia Mazzella Courtesy VisionQuesT Contemporary Photography

Via Asilo Garbarino, 6-9/B

Salita Cà dei Trenta, 28

16126 Genova

16161 Genova

Hanno collaborato Pietro Pongiglione, Giampero Buffoni, Bruno Pastorino, Alberto Mortara, Stefano Franciolini, Alberto Clavarino i e i Ragazzi della comunità di Trasta

In

Direzione e redazione Via Asilo Garbarino, 6 B 16126 Genova Telefono 010.25.46.01 Fax 010.25.46.002 Impaginazione Xedum srl

Telefono 010.25.46.01 Fax 010.25.46.002 servizi:

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LA NOSTRA FILOSOFIA Siamo qui perché non c’è alcun rifugio dove nasconderci da noi stessi. Fino a quando

Autorizzazione Tribunale di Genova 26/94 Sped. abb. postale 50% - Genova Periodico associato USPI

una persona non confronta se stessa negli occhi e nei cuori degli altri, scappa. Fino a che non permette loro di condividere i suoi segreti, non ha scampo da questi. Timoroso di essere conosciuto né può conoscere se stesso né gli altri, sarà solo. Dove altro se non nei nostri punti comuni possiamo trovare un tale specchio? Qui insieme una persona

Chi siamo Dove siamo

può alla fine manifestarsi chiaramente a se

Via Asilo Garbarino, 6 B - 9 B 16126 Genova Telefono 010.25.46.01 Fax 010.25.46.002

offrire. Su questo terreno noi possiamo tutti

Presidente Enrico Costa Direttore Generale Paolo Merello ceisge@ceisge.org fondazione@pec.ceisge.org www.ceisge.org

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L’ABBRACCIO

stessa non come il gigante dei suoi sogni né il nano delle sue paure, ma come un uomo parte di un tutto con il suo contributo da mettere radici e crescere non più soli come nella morte, ma vivi a noi stessi e agli altri.

Aosta Ivrea Torino Varese Vercelli Sanremo Genova Milano Piacenza Parma

Cremona Verona Vicenza Trento Bolzano Belluno Treviso Padova Venezia Mantova

Reggio Emilia Modena Bologna Ravenna La Spezia Pistoia Prato Firenze Arezzo Jesi

Spoleto Muccia Viterbo Anguillara Civitavecchia Roma Alba Adriatica Pescara Anzio Formia

Caserta Avellino Bari Gravina Cosenza Catanzaro Messina Reggio Calabria Catania Cagliari

Editoriale di Pietro Pongiglione

I

relatori dell’interessante seminario promosso da

Facciamo un esempio per capirci. Un soggetto (non

CEIS e Comunità di S. Egidio, hanno ben espresso gli

importa se persona fisica o giuridica) possiede un

aspetti di un tema estremamente complesso e per

immobile inutilizzabile perché fatiscente, e non ha i soldi per metterlo a posto e neppure vuole venderlo (o

certi versi “vecchio come il mondo” o quasi.

probabilmente svenderlo).

Le particolarità tecniche, giuridiche e sociali che ruotano attorno al tema della casa ed in particolare agli istituti giuridici trattati (usufrutto, rent-to-buy, social housing) sono variegate e caratterizzate da luci ed ombre ben espresse dai relatori.

una chiave di lettura che è utile sottolineare anche per vincere alcune perplessità e difficoltà che ad una prima lettura può sembrare siano le sole caratteristiche delle operazioni descritte. preoccupazione

restituzione

del

di

bene

una

tasse su un cespite inutile e in continuo deperimento e alla lunga lo vede svanire completamente.

Quale miglior utilizzo di una concessione in usufrutto

Cercando di fare una sintesi degli interventi emerge

La

Se sta fermo, non ottiene nessun reddito, paga delle

mancate

concesso

in

e

puntuale

usufrutto;

il

mancato adempimento delle obbligazioni in capo all’usufruttuario; le sopravvenute difficoltà finanziarie per il riscatto dell’immobile in affitto; le “pastoie”

temporaneo ad un soggetto (non importa se persona fisica o giuridica) che si obbliga a ristrutturarlo e restituirlo dopo un certo periodo in buono stato di conservazione, utilizzabile direttamente o proponibile al mercato per la vendita? È solo un esempio ma tanto basta a far prendere in seria considerazione gli strumenti giuridici trattati nel seminario ed alternativi all’immobilismo che troppo spesso caratterizzano il mercato immobiliare a danno dei singoli e della collettività.

burocratiche purtroppo sempre presenti nel nostro paese sembra prevalgano sugli aspetti positivi ma, fortunatamente, così non è nella maggiora parte dei casi.

Ecco quale può essere la chiave di lettura – cercare un

legittimo

reciproco

interesse

nel

concludere

l’operazione od una delle operazioni.

Interesse

legittimo

e

reciproco

che

non

deve

scandalizzare se ricercato anche in una situazione di natura sociale che, seppur sociale, investe e coinvolge pesantemente

patrimoni

e

risorse

finanziarie

ed

economiche non indifferenti.

L’interesse comune sta nel consentire alle parti in gioco (proprietario del bene e utilizzatore a tempo) di soddisfare una loro esigenza a costo minore rispetto

Usufrutto a termine: vuoi saperne di più?

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ceisge@ceisge.org L’ABBRACCIO

3

“La pervicacia della fragilità” di Giampero Buffoni

Silvia Mazzella - Genova, ospedale psichiatrico di Quarto - Courtesy VisionQuesT Contemporary Photography

S

i ritrovano, compiutamente, in queste parole

La variegata gamma delle fragilità sociali non è, nella

le

nostra

premesse

che,

per

tanti

anni

–

nella

esperienza,

necessariamente

identificabile

collaborazione con il Centro di Solidarietà di

con situazioni di disagio economico, ma certamente

Genova che inizia nel 1982 – hanno determinato una

repertorio delle difficoltà della società nei confronti

parte significativa dell’attività dello studio: la ricerca di

dei problemi nuovi: la dipendenza dalle sostanze, la

soluzioni per il bisogno primario della residenza.

malattia mentale, la crisi della famiglia.

Necessità ulteriormente acuita nelle categorie più

Il quadro che si delinea affacciandosi alla finestra del

deboli.

disagio è quello di una grande richiesta di spazi per

Ricerca, questa, che si è sempre coniugata con la

funzioni residenziali temporanee, assistite, gestite,

necessità di trovare un corretto uso di tanti complessi

solidali in una vasta terminologia che include ed esclude

religiosi che, a partire dagli anni ’70, manifestano

a seconda di quella che risulta essere la percezione

pienamente, nella crisi di vocazioni, la prospettiva,

della pericolosità che il disagio – identificabile anche

prossima

come semplice difficoltà a confrontarsi con la diversità

ed

utilizzazione.

4

L’ABBRACCIO

incombente

di

una

mancanza

di

- rappresenta.

Frati Minori Cappuccini Convento - Sestri Ponente - Primo piano

Possiamo dire che, assieme a tanti, impegnati in ambito

Scelte vissute con faticosa, ma continua, discrezione

sociale a diverso titolo e con diversa caratterizzazione,

come, non molto lontano, accadeva per don Federico

sia laici che religiosi, abbiamo provato ad esercitare,

Rebora a San Benedetto. Il richiamo a queste prime

crediamo con fantasia, ed entusiasmo e modesti

esperienze di riuso di immobili, peraltro accomunati

risultati, fattiva opera per coniugare tali istanze con i

spesso da una rilevanza storica, architettonica e

tanti spazi, una volta sede di comunità religiose, che la

artistica, risulta necessario per comprendere le attuali

perdurante crisi identitaria, rendeva disponibili come

problematiche che tali azioni, allora prodromiche ed

l’ex Seminario di Fassolo recuperato dal Centro di

innovative – con risultati a volte efficaci altre volte

Solidarietà.

deludenti ed in alcuni casi velleitari – determinarono.

Scelta difficile e coraggiosa, per l’epoca, dalla quale

A Coronata è attivo ed innovativo il Sorriso Francescano,

presero vita ruvidi confronti con il contesto sociale

al Boschetto il Don Orione a Trasta il Ceis e tante altre

di riferimento, in primo luogo per chi scelse allora la

sarebbero le situazioni da ricordare in questo contesto.

disponibilità nell’accogliere “diversi”.

Il tema è comunque sempre quello di dare una risposta

L’ABBRACCIO

5

a

necessità

residenziali

specialistiche,

ad

andare

DELL’OFFERTA DI ALLOGGI IN LOCAZIONE”

incontro alle istanze sempre più articolate e pressanti

Al bando aderisce la Provincia di Genova dei Frati

del disagio.

Minori Cappuccini che, grazie alla giusta intuizione

Il contesto della fragilità sociale trova, in questi primi

di padre Francesco Rossi e di padre Giampiero

esempi di housing sociale, il supporto di altre fragilità

Gambaro porta ad una generale riflessione sul destino

date le caratteristiche degli edifici – spesso oggetto di

dei tanti conventi genovesi dei Cappuccini in una

vincoli monumentali o paesaggistici – e la ristrettezza

programmazione coerente e strutturata.

di risorse da reperire nel bacino del volontariato ed in

I

parte in una utile legislazione regionale finalizzata ad

voluta in Comune dall’architetto Cifatte, con tre edifici

azioni atte al contenimento del disagio. Ma la fragilità

storici disposti, anche simbolicamente, in un abbraccio

ha una sua pervicace coerenza e le iniziative trovano

alla città:

Cappuccini

partecipano

all’iniziativa,

fortemente

ulteriori sostegni determinati da un intelligente utilizzo di normative regionali e statali, in cui la lettura della

• Voltri

conservazione attraverso un riuso di spazi tutelati per

• Sestri Ponente

legge ha permesso di far confluire risorse non esigue su

• Quarto

azioni che hanno coniugato aspetti sociali con la tutela storica, architettonica ed artistica.

assumendo, come previsto dal bando, definizioni

La locale Soprintendenza ha seguito, supportato,

certamente nuove ed estranee alla loro tradizione

in alcuni casi promosso, interventi conservativi di

mediate dall’housing sociale: alloggi solidali, alloggi

riutilizzo che hanno permesso di mantenere edifici

temporanei, ecc.

storici abbandonati (conventi, seminari, ville padronali)

Nello specifico, a fronte della realizzazione, per iniziativa

rendendo disponibili risorse per le iniziative intraprese

dei Cappuccini, di due strutture di “residenzialità

da

specialistica”, a Sestri Ponente e a Quarto, la P.A.

enti

ed

associazioni

impegnate

in

interventi

conservativi.

concede il cambio di destinazione d’uso per il convento

Criteri puramente quantitativi determinano decenni di

di Voltri San Francesco da trasformare in abitazioni

rigidità per quanto attiene alle destinazioni d’uso di

destinata alla libera vendita al fine di finanziare –

edifici di enti religiosi o a loro riconducibili, che non

parzialmente – la componente sociale del programma.

trovano, in base alla nostra esperienza diretta, riscontri

Il coinvolgimento della Soprintendenza, irrinunciabile

in un effettivo interesse della comunità.

visto il regime di tutela in cui si trova il complesso di San

Con questa opacità normativa si sono confrontati

Francesco, definisce le modalità dell’intervento edilizio

intelligentemente e, spesso, con successo ed efficacia,

nei limiti della corretta gestione del bene monumentale.

tanti funzionari pubblici permettendo il concretizzarsi di iniziative necessaire ed utili.

Si prevede quindi di realizzare a Sestri Ponente

Arrivando ad anni più recenti, ma queste iniziative

“alloggi solidali” per giovani coppie, a Quarto alloggi

più

anche

temporanei per le famiglie dei ricoverati all’Ospedale

sull’esperienza di quanto sinteticamente descritto, si

Gaslini ed a Voltri 18 appartamenti da vendere per

hanno impianti più coerenti, più rigorosi che scontano

sostenere l’iniziativa.

vicine

e

contestualizzate

si

basano

però ora pienamente, le incongruenze tra necessità, risposte, pianificazione e tutela del pubblico interesse.

Quanto disciplinato dal bando comunale – con utilizzo

Emblematico riteniamo il caso del bando comunale su

di norme speciali – si scontra con un complessità e

questi temi del 2007:

lunghezza dell’iter urbanistico delle varianti al P.U.C. necessarie per il diverso utilizzo di immobili destinati a

“INVITO PUBBLICO AI SOGGETTI PUBBLICI E PRIVATI

“servizi” e con il sovrapporsi di competenze sullo stesso

PROPRIETARI

oggetto.

E/O

AVENTI

LA

DISPONIBILITÀ

DI

IMMOBILI A MANIFESTARE IL PROPRIO INTERESSE A

Ad oggi l’intervento, atto a reperire parte delle risorse

PARTECIPARE ALLA FORMULAZIONE DELLE PROPOSTE

per le iniziative di carattere sociale, richiede ancora una

OPERATIVE DA INSERIRE IN PROGETTI SPECIALI

modifica della convenzione urbanistica

SULL’EMERGENZA ABITATIVA E NELLA PIANIFICAZIONE

Caratteristica positiva dell’ impostazione data al bando,

COMUNALE,

l’inserimento di un elemento premiante atto a stimolare

6

L’ABBRACCIO

CONCORRENDO

ALL’INCREMENTO

Silvia Mazzella - Genova, stazione di Pontedecimo - Courtesy VisionQuesT Contemporary Photography

l’iniziativa “privata” - comunque frenata a fronte della

comprimibili, di tipo economico e sociale.

modesta o nulla redditività – ma idonea ad intercettare

Esiste a Genova un notevole patrimonio immobiliare,

linee di azione già avviate da parte di soggetti religiosi

spesso

o no profit.

architettonico che si colloca, sovente suo malgrado, al

di

rilevante

valore

culturale,

artistico

e

di là di una linea d’ombra che ne impedisce la fattiva Giudizio, il nostro, quindi certamente condizionato dalla

partecipazione allo sviluppo urbano anche nei settori,

limitatezza dei risultati. Situazione, questa, non nuova

come la risposta a specifiche situazioni di disagio, che

nella consuetudine della municipalità, al di là del fattivo

le sono propri.

e sincero impegno di tanti funzionari e dirigenti, che da anni riesce a gestire la programmazione urbanistica

Utile potrebbe forse essere un tavolo concertativo che

generale in regime di salvaguardia.

ridefinisse funzioni e possibilità di sviluppo di questa parte di tessuto urbano. Tavolo concertativo tanto

Dovendo sintetizzare, in una analisi semplificata, i

più efficace quanto più la partecipazione dei soggetti

risultati di questa adesione al bando comunale diremmo

interessati risulti ampia.

che l’interesse della formulazione sta nell’ampiezza del ventaglio di definizioni riconducibili all’housing sociale

Giampiero Buffoni,

ammesse all’iniziativa e nella ipotesi di utilizzo di

Alessandro Pisacane,

“norme speciali” per attuarla.

Rosanna Rovegno

Debole la concretezza della scelta a fronte comunque di un impianto normativo non “aggirabile”.

Ingestibile la tempistica a fronte di esigenze, non

L’ABBRACCIO

7

Patrimonio immobiliare e crisi abitativa di Bruno Pastorino

Silvia Mazzella - Genova, metropolitana di Certosa - Courtesy VisionQuesT Contemporary Photography

È

assolutamente

indispensabile

immaginare,

anni e di cui si fatica ad intravedere la fine.

come ci suggerisce il Centro di Solidarietà,

I dati statistici che ci vengono forniti sono impietosi:

strumenti normativi e di garanzia, capaci di

oltre tre milioni di famiglie italiane costrette a destinare

favorire l’incontro tra domanda e offerta sul mercato

più del 40% del loro reddito al mantenimento della

della

sgradevole

casa in cui vivono; mezzo milione di giovani proprietari

circostanza di una mole di famiglie in crescente

che faticano ad onorare il mutuo contratto e che si

difficoltà abitativa a fronte, pure nella nostra città, di

trovano esposti al rischio di un pignoramento della loro

un patrimonio immobiliare sottoutilizzato, quando non

abitazione; una crescente massa di under 40, al sud

addirittura tenuto vuoto.

quanto al nord del Paese, ancora costretta ad abitare

Questa, infatti, è forse la caratteristica peculiare (ma

con la propria famiglia di origine per l’impossibilità di

volendo anche la più aggredibile), della prolungata crisi

mantenersi un alloggio compatibile con il loro reddito

abitativa che investe pure il nostro Paese da quasi dieci

e, molto frequentemente, la loro altalenante condizione

8

locazione

L’ABBRACCIO

e

di

interrompere

la

lavorativa; le Amministrazioni Locali sopraffatte dal

non sopportabili come testimonia pure l’esplosione di

moltiplicarsi delle richieste per una casa pubblica o per

richiesta di sfratti per morosità.

un qualunque aiuto per potere pagare l’affitto.

Per

Questa, purtroppo, è la fotografia del generalizzato

l’apporto di tutte le categorie sociali e del mondo delle

impoverimento

Istituzioni.

del

Paese;

un

impoverimento

determinare

quest’esito

sarà

senz’altro

utile

abbattutosi pure in larghe parti di quel ceto medio

Il sistema delle Autonomie Locali, che pure ha tentato in

un tempo apparentemente impermeabile al bisogno

questi anni di sperimentare nuovi strumenti per ridurre

economico e semmai certo di un costante e ininterrotto

il disagio abitativo (penso, tra tutte, alle Agenzie sociali

miglioramento della propria condizione sociale. Si

per la casa), dovrebbe –per esempio- essere posto

tratta di una crisi

in

abitativa dunque

di

che,

sempre alienare

contraria-

condizione non

mente alle altre

quello

che

sta

la

pre-

dover

che

dei

re-

propri

cedettero (quella

patrimoni,

dell’immediato

di poterne pu-

secondo

re

dopo-

disporre

guerra piuttosto

per

di

eventuali

quella

che

imperversò

nel

ma

prevedere loro

t ra s fo r m a z i o n i

nord negli anni

a

del

e

aree più fragili e

grande

più bisognose di

boom

della

favore

delle

migrazione me-

sostegno.

ridionale), risulta

L’insieme

del

segnata

mondo

im-

non

da un patrimonio

abitativo

prenditoriale

Silvia Mazzella - Genova, Piazza Lavagna (Centro storico) Courtesy VisionQuesT Contemporary Photography

creditizio,

e non

insufficiente per

di rado titolare

rispondere

ad

di immobili non

un’improvvisa

più destinati alla

impennata demografica piuttosto che al dramma

produzione o a vario titolo acquisiti, richiamato ai valori

di tanti senzatetto, ma molto più semplicemente (e

sociali dell’impresa ed invitato a superare le ossessioni

fastidiosamente) dalla difficoltà di una parte sempre

dei dividendi.

più crescente della popolazione di potersi avvicinare ad

La piccola proprietà privata, la cui capacità di risparmio

un bene, la casa, dai valori sempre più selettivi.

va

In queste condizioni quindi risulta assolutamente

stimolata, anche attraverso vantaggi fiscali, a rendersi

illusorio e vano pensare, come talvolta alcuni ancora

disponibile ad affittare gli alloggi che detiene.

fanno, che l’odierna domanda abitativa possa essere

Servono gli strumenti legislativi, senz’altro; occorrono la

risolta con ulteriori nuove edificazioni. Una risposta

fantasia, la dedizione e l’iniziativa degli Amministratori

di tale natura avrebbe soltanto vocazioni speculative;

locali, certamente; ma è indispensabile altresì il

specialmente in tempi come i nostri dove il numero

recupero di una dimensione cooperante e solidale

di alloggi supera già di oltre due milioni quello delle

troppo spesso indebolitasi in questi nostri tempi.

comunque

tutelata

e

riconosciuta,

andrebbe

famiglie.

Più utile e conveniente, allora, risulterebbe attivare incentivi per facilitare la messa sul mercato dell’offerta degli alloggi vuoti (oltre 20 mila solo nella nostra città), favorendo canoni più miti ed accessibili rispetto a quelli attualmente in corso; per altro frequentemente

L’ABBRACCIO

9

Alternative alla Edilizia Residenziale Pubblica di Alberto Mortara

L

nasce

propri genitori, perché non si è più in grado di vivere

dalla necessità di coordinare le esperienze nate

autonomamente, se non addirittura il doversi adattare a

intorno al teme dell’abitare in ambito Caritas.

chiedere ospitalità ad amici e parenti genera la perdita

La Caritas Diocesana è l’ organismo diocesano a cui

progressiva della capacità di progettare il proprio

è affidata l’animazione alla carità, il contrasto della

futuro. Una caduta nella depressione che porta a non

povertà e l’individuazione di nuove forme di esclusione

cercare più lavoro soprattutto attraverso strategie di

sia su base economica che relazionale. Essa agisce

riqualificazione professionale che sebbene non diano

attraverso la rete dei centri di ascolto (26 su tutto il

risultati immediati rappresentano l’unico percorso

territorio diocesano con 37 punti di ascolto).

capace di dare stabilità lavorativa. Questo vale per

Questi, oltre che operare direttamente nel sostegno

chiunque si trovi in una condizione di precarietà

alle persone in difficoltà, sono il principale recettore

alloggiativa.

attraverso cui conoscere e analizzare i bisogni legati

Non a caso la FioPSD (federazione italiana dei servizi

alla povertà. Attraverso di essi vengono raccolti i dati

a favore delle persone senza dimora) sostiene lo

elaborati dall’osservatorio diocesano. L’osservatorio

sviluppo di percorsi educativi (approccio housing first)

è lo strumento per capire il nostro “qui e ora”, quali

che propongono l’inserimento precoce della persona

segnali provengono dal nostro territorio oggi e quali

senza in un alloggio autonomo, anche se non ha ancora

problemi sarà chiamata ad affrontare la nostra società

risolto i problemi che lo hanno portato sulla strada. Si

domani, prima che diventino emergenze.

ritiene infatti che un corretto approccio pedagogico

È logico che, in una situazione di crisi economica come

non può prescindere dal diritto alla casa che non deve

quella che stiamo vivendo, l’analisi dei dati restituisca

essere un premio per i propri risultati personali ma

un quadro estremamente grave. E’ altrettanto logico

un elemento di garanzia intorno al quale ricostruire

che le problematiche abitative siano al terzo posto tra

la propria esistenza. Purtroppo le politiche abitative

le richieste presentate, mentre ai primi due troviamo

pubbliche non sono più in grado di offrire una risposta

rispettivamente l’aiuto economico e il lavoro, necessità

adeguata al problema abitativo. I dati dell’osservatorio

che influenzano in maniera sostanziale la qualità

dicono infatti come solo il 12 % di chi si rivolge ai centri

dell’abitare.

di ascolto sia assegnatario di un alloggio di edilizia

Ad ulteriore conferma meno del 50% delle famiglie

popolare.

afferenti alla nostra rete vive in modo indipendente

A conferma di questo dato basta ricordare come le

e oltre il 12 % non dispone di un alloggio adeguato

graduatorie di aventi diritto ad un alloggio ERP (edilizia

dovendosi

quali

residenziale pubblica) conti migliaia di persone con

l’ospitalità di amici se non addirittura a vivere in auto. La

tempi di assegnazione che si misurano in anni se non

crisi economica ha generato come logica conseguenza

addirittura in decenni. Risulta allora evidente che una

l’inasprirsi del problema abitativo. Alla perdita della

pedagogia della Carità, che passi attraverso il fare,

casa in locazione per morosità si sommano le situazioni,

deve stimolare ad individuare e sostenere strumenti

sempre più frequenti, di chi non potendo più pagare il

di sostegno all’abitare. Questo invito, che negli anni

mutuo o addirittura l’amministrazione si vede vendere

è cresciuto sempre più di intensità, è stato lanciato

l’appartamento di proprietà. A questi elementi occorre

in occasione del giubileo 2000. Allora si invitarono

aggiungere il valore simbolico che la “dimora” ha

Parrocchie e fedeli affinché mettessero a disposizione

nell’identità sociale di ciascuno. Il rientro nella casa dei

alloggi a favore dei poveri. Il numero delle case

a

10

commissione

adattare

L’ABBRACCIO

emergenza

a

situazioni

abitativa

precarie

Silvia Mazzella - Genova, Porto Antico - Courtesy VisionQuesT Contemporary Photography

giubilari è variato nel tempo ma rappresenta tuttora

se ne fa richiesta. Tale approccio può apparire rigido

un segno importante nella nostra diocesi. Attualmente

o severo ma risulta necessario per garantire equità e

l’esperienza è affidata ad un gruppo di volontari,

giustizia tra chi è in situazione di necessità e tutelare

coordinati e sostenuti dalla nostra Caritas, che, sulla base

chi ha messo a disposizione gratuitamente un bene

delle loro competenze, garantiscono il corretto utilizzo

prezioso quale è una casa.

dell’appartamento e un ragionevole turn over. Infatti, se

Coscienti

gli appartamenti fossero assegnati genericamente a chi

possiamo però dimostrare con i fatti che questo

non ha casa, offrirebbero una risposta ad un numero

modello funziona. Consente di dare accoglienza in

di persone estremamente limitato se parametrato al

modo dignitoso a famiglie in grave difficoltà e tutela un

bisogno, e rappresenterebbero quindi nient’altro che

bene importante quale la casa.

una goccia nel mare.

Se poi vogliamo approfondire cristianamente questa

Da questo la scelta di utilizzarli per una accoglienza

tutela possiamo dire che dare ospitalità in casa propria

temporanea a favore di chi, non avendo alternative,

a chi ne è privo attraverso l’affidamento dell’immobile

rischierebbe di finire in strada a seguito di uno sfratto.

ad un soggetto capace di dare garanzie sulla sua

Per garantire valutazioni quanto più possibili corrette ci

salvaguardia

si è dotati di una commissione che ha il difficile compito

sicuramente non ne accresce il valore immobiliare ma

di verificare chi ha i requisiti per ottenere in uso uno

sicuramente ne accresce il valore morale.

della

limitatezza

rappresenta

della

una

nostra

risposta

valorizzazione

che

degli appartamenti.

L’elemento

principale

di

valutazione

è

l’effettiva

possibilità di lasciare l’immobile in un tempo congruo, per dare la possibilità ad altri di usufruire di questa opportunità o riconsegnare l’alloggio al proprietario

L’ABBRACCIO

11

Il “Social Housing” e un caso pratico nel comune di Genova. di Stefano Franciolini

Silvia Mazzella - Genova, ospedale psichiatrico di Quarto - Courtesy VisionQuesT Contemporary Photography

D

efinito

“Social

alla base della propensione alla proprietà immobiliare

Housing” l’edilizia sociale italiana nasce con

che ha caratterizzato da sempre la popolazione italiana.

la Legge Luttazzi del 1904 che prevedeva

La necessità di una maggiore competitività in tema di

sovvenzioni a carico dello Stato nel settore dell’edilizia

costo del lavoro, che emerge a seguito dell’apertura delle

abitativa. Nel periodo della ricostruzione a seguito del

frontiere europee (quantomeno quelle economiche) e

secondo conflitto mondiale vengono varati i programmi

più in generale della globalizzazione degli scambi, segna

INA Casa e Gescal. Questo secondo, e in particolare

la fine dei fondi Gescal imputati in busta paga. Il recupero

lo strumento operativo denominato Fondo Gescal,

di competitività del costo del lavoro italiano rispetto a

assicurava all’edilizia sociale italiana un flusso annuo

quello di paesi esteri, omologhi per garanzie sociali e

equivalente a 1,5 miliardi di Euro. Il Fondo Gescal era

sviluppo economico, appare di difficile percezione ma

alimentato da prelievi a carico delle buste paghe dei

questo non è argomento della presente nota.

lavoratori dipendenti e rappresentava una degli stimoli

L’azione quasi centenaria a sostegno edilizia sociale

12

L’ABBRACCIO

oggi

col

termine

inglese

termina con la chiusura dei Fondi Gescal nel 1998.

nei percettori di reddito a vario titolo, che hanno

Occorre attendere il 2008 per assistere al varo del

sostenuto la produzione corrisposto IVA attraverso un

“Piano Casa 1”, avviato per “garantire su tutto il territorio

incremento dei consumi così marcato da deprimere

nazionale i livelli minimi essenziali di fabbisogno

la spiccata tendenza al risparmio tipicamente italiana.

abitativo” a favore delle seguenti categorie:

Dal 1997 ad oggi il tasso di risparmio delle famiglie

• Nuclei a basso reddito anche monoparentali o

italiane è sceso dal 20% al 15% del 2000, allineandosi così alla media degli altri Paesi europei, diminuendo

monoreddito; • Giovani coppie a basso reddito;

ulteriormente all’attuale 9% in conseguenza della lunga

• Studenti fuori sede;

congiuntura negativa. Difficile pensare che un livello di

• Soggetti sottoposti a procedure esecutive di rilascio

risparmio così contenuto possa trasformarsi in tempi

e altri soggetti con requisiti di cui alla L. 9 del 2007;

ragionevoli in accumulo patrimoniale da destinare ad

• Immigrati regolari a basso reddito residenti da

un investimento immobiliare. Unitamente all’aumentata propensione ai consumi e alla contrazione dei redditi, la

almeno dieci anni in Italia.

Il “Piano Casa 1” vede la luce nell’anno della bolla

lunga crisi del 2008 ha ridotto le possibilità di accesso

immobiliare

del

al credito bancario di lungo termine, allontanando

periodo di congiuntura negativo che stiamo ancora

ancora di più le possibilità di acquisire una proprietà

attraversando.

immobiliare a fini abitativi. Le difficoltà ad accumulare

americana

e

conseguente

inizio

risparmio e ad accedere ai finanziamenti bancari, Le conseguenze portano a ritenere che nel settore

come accennato in precedenza, non comportano dal

immobiliare nulla sarà più come prima. Il sostegno

punto di vista abitativo una vera e propria emergenza,

finanziario

ma senz’altro un disagio in rapporto al quale i piani di

all’acquisto

dell’immobile

è

molto

più

contenuto rispetto al passato e la tassazione assume

edilizia sociale possono intervenire con successo.

sempre più rilevanza patrimoniale che reddituale.

Il tema della casa non trova più la sua soluzione in

Dal punto di vista tecnico l’edilizia sociale viene intesa

termini finanziari o fiscali finendo per rappresentare

come un insieme di interventi in ambito abitativo

un problema anche al di fuori dell’emergenza, per quei

promossi da un soggetto pubblico e condivisi in sede

nuclei familiari che non possono acquisire la proprietà

realizzativa con un partner privato. Gli interventi

immobiliare e sono considerate troppo poco indigenti

prevedono oltre all’offerta di alloggi una serie di servizi

per accedere ad un alloggio popolare.

di carattere progettuale e finanziario e sono destinati a soggetti che per motivi di carattere economico o, più pertanto,

in generale, a causa di un’offerta in ambito immobiliare

generalizza e in parte confonde esigenze di carattere

o finanziario non conforme alle loro esigenze, soffrono

ordinario, emergenze abitative e semplici disagi. La

un disagio abitativo che non riescono a superare. Il

legislazione periferica degli Enti territoriali è intervenuta

bisogno primario incomprimibile di abitazione deve

con maggiore precisione sulle varie categorie di

essere soddisfatto dall’Edilizia Pubblica Residenziale,

soggetti e sulle loro esigenze in rapporto anche al

mentre il Social Housing si rivolge al soddisfacimento

grande cambiamento sociale ed economico che si

di esigenze non solo primarie ma anche di altro tipo,

riscontra in capo alla popolazione italiana negli ultimi

prevalentemente saltuarie o di disagio non generico ma

decenni. Tra il 1997 e il 2008 la propensione alla spesa

“specifico” (giovani coppie, immigrati a basso reddito,

e la destinazione del reddito da parte delle famiglie

studenti e lavoratori in trasferta), con soluzioni abitative

italiane ha subito sostanziali cambiamenti. Il reddito

armoniche e congrue rispetto ad un determinato

prodotto è stato destinato con sempre maggiore

contesto sociale e territoriale.

Quanto

previsto

dal

“Piano

Casa

1”,

incidenza ai consumi piuttosto che al risparmio. Una prima considerazione può essere espressa in rapporto

Sull’esempio di Paesi europei che da tempo hanno

all’andamento della propensione al risparmio degli

avviato programmi di edilizia sociale, le modalità

anni precedenti la crisi del 2008 durante i quali le

tecniche dell’intervento sono previste da un decreto

necessità di un mercato tecnologicamente maturo e

attuativo del 2009. In particolare:

saturo di produzione e le casse dell’Unione Europea da

• costituzione di un sistema integrato nazionale e

alimentare con l’IVA, hanno trovato apparente soluzione

locale di fondi immobiliari per l’acquisizione e la

L’ABBRACCIO

13

realizzazione di immobili per l’edilizia residenziale con

Il canone moderato rappresenta già di per se un

la partecipazione di soggetti pubblici e/o privati, per

intervento di edilizia sociale (legge regionale 38/2007),

la valorizzazione e l’incremento dell’offerta abitativa

introdotto nelle norme urbanistiche comunali per dare

in locazione;

una risposta a quei nuclei familiari che non possono

• incremento del patrimonio di edilizia residenziale

accedere ad un affitto di mercato e che non riescono

pubblica di alloggi in favore degli occupanti muniti di

ad avere neppure una casa popolare perché il loro pur

titolo legittimo;

basso reddito non gli consente di collocarsi in posizione

• agevolazioni a cooperative edilizie costituite tra i soggetti destinatari degli interventi; • programmi

integrati

di

promozione

favorevole della graduatoria di assegnazione. Le regole del canone moderato sono le seguenti:

di

edilizia

residenziale anche sociale; • interventi di competenza degli ex IACP comunque denominati o dei comuni.

• L’affitto ha un valore ridotto del 25% rispetto a quello e concordato (l. n.431/98) e può avere un valore massimo di 6 € mq/mese.

• Gli alloggi possono essere realizzati anche dai privati attraverso bando accedendo a contributi pubblici

In questo scenario, che a livello nazionale vede alcuni comuni come, ad esempio, Milano e Bologna già

e gli immobili devono essere convenzionati per una durata di almeno 15 anni.

operativi da tempo, il comune di genova ha affidato alla

• La normativa comunale prevede che in sede di

sua controllata S.P.Im. spa la realizzazione di 50 alloggi

convenzione venga stabilito che gli assegnatari siano

da destinare per 15 anni ad essere locati a canone

individuati tra i nuclei familiari iscritti all’Agenzia

“moderato”, nel quadro dell’Accordo di Programma

Sociale per la Casa. L’affitto non eccedere il 30% sul

sottoscritto dal Comune di Genova con la Regione

reddito ISEE; reddito il cui tetto massimo non deve

Liguria per l’attuazione del Programma di Social

superare il doppio del reddito per accedere agli

housing di Genova.

alloggi ERP.

Silvia Mazzella - Genova, Piazza Portello - Courtesy VisionQuesT Contemporary Photography

14

L’ABBRACCIO

Usufrutto a termine e Rent to buy di Alberto Clavarino, notaio

“N

ell’ambito del social housing tra le tante

realizzazione dei fini solidaristici dell’ente usufruttuario.

iniziative

Mentre l’usufrutto è un istituto da sempre esistente

strumento

si

propone giuridico

l’utilizzo

dello

dell’usufrutto

a

il legislatore con il decreto Sblocca Italia (art. 23

termine.

del D.L. 133/2014) ha introdotto il “rent to buy” per

Si vuole cioè incentivare il proprietario di immobili

consentire ai cittadini di comprare casa, in un momento

abitativi non utilizzati a concederli in usufrutto ad Enti

di difficoltà di accesso al credito, e ai costruttori di

solidaristici non lucrativi per un tempo determinato

smaltire l’invenduto. Si tratta di un’operazione unitaria

affinché vengano utilizzati direttamente per le esigenze

attraverso la quale viene assicurato a chi ha intenzione

abitative di chi si trova in situazione di difficoltà

di acquistare un immobile, la possibilità di conseguire

economica o di disagio.

da subito il godimento dell’immobile individuato,

L’usufrutto è un diritto reale su cosa altrui (il nudo

con pagamento di un canone periodico e di rinviare

proprietario) che consente al titolare del diritto di

ad un momento successivo l’acquisto vero e proprio

utilizzare il bene (l’immobile abitativo) per tutta la

dell’immobile e il pagamento del relativo prezzo, dal

durata stabilita dal contatto con l’obbligo però per

quale vengono scomputati, in tutto o in parte, i canoni

quest’ultimo di rispettare la destinazione economica

pagati in precedenza. Il decreto suddetto ha previsto

che il bene aveva precedentemente.

La durata è

la possibilità di trascrivere il contratto nei Registri

liberamente determinabile dalle parti con il limite di

Immobiliari con efficacia per il periodo di durata del

30 anni se l’usufrutto è costituito a favore di un Ente e

rent to buy, ma comunque non superiore a 10 anni. La

della vita se riferita a una persona fisica.

trascrizione vale come una vera e propria prenotazione

L’usufruttuario deve sostenere le spese e in genere gli

dell’acquisto dell’immobile. Di conseguenza, non potrà

oneri relativi alla custodia, all’amministrazione e alla

vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere

manutenzione ordinaria del bene mentre le riparazioni

un’ipoteca sull’immobile, né costituire una servitù

straordinarie sono a carico del nudo proprietario.

passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole. Gli

Le

eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere

imposte

relative

all’immobile

sono

a

carico

dell’usufruttuario.

un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, né

L’usufrutto può essere costituito a titolo gratuito (senza

pignorarlo. Dal momento della trascrizione del rent

corrispettivo) ovvero a titolo oneroso con il pagamento

to buy, l’immobile è “riservato” al futuro acquirente, e

di un prezzo da parte dell’usufruttuario che ovviamente

qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto

varia a seconda della durata del diritto e del valore del

nei suoi confronti.”

bene.

In

sostanza

chi

possiede

immobili

abitativi

non

utilizzati e che non ha in programma di utilizzarli nel breve periodo può concederli, tramite atto notarile da trascrivere nei Registri Immobiliari compenti, in usufrutto ad un Ente non lucrativo che dovrà occuparsi della sua manutenzione senza modificare l’uso abitativo con l’onere di pagare le tasse. Il nudo proprietario avrà il vantaggio di avere al termine del diritto la restituzione del suo immobile in buono stato di manutenzione con la garanzia fondamentale di avere un interlocutore serio e affidabile che rispetti puntualmente gli impegni assunti e con la consapevolezza di avere contribuito alla

L’ABBRACCIO

15

SILVIA MAZZELLA Il mio nome è Silvia Mazzella, ho 22 anni e vengo da

che non esistono. Ho incontrato la fotografia cinque

Genova, Italia. Ho frequentato il Liceo Artistico e,

anni fa e con essa sono stata in grado di rendere

finiti gli anni di vernici e cavalletti, ho deciso di fare

visibile l’invisibile, di fare di un pensiero qualcosa di

il grande passo e seguire il mio sogno, con un altro

visivo che posso andare a rivedere quando voglio

tipo di ‘treppiede’. Mi sono trasferito a Milano, un’altra città, un altro clima, e un altro odore, rispetto alla mia amata città di mare e di terra. Oggi, Sono laureato in Fotografia allo IED di Milano.

senza paura che scompaia nel nulla. Trasformare qualcosa di banale in straordinario è una cosa che mi ha sempre affascinato, come spingere la mia immaginazione oltre al limite.

Ho sempre amato immaginare cose che non accadono

Cosa c’è di sbagliato nel tentativo di raggiungere le

nella vita reale. Ho sempre amato disegnare luoghi

cose che non riesco a vedere?

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